Costruzione condivisa: come lavoreranno gli sviluppatori durante il periodo di transizione. Il denaro degli azionisti sarà dato alle banche per la custodia della Legge sul finanziamento dell'edilizia abitativa

Per molto tempo l'acquisto di appartamenti in comproprietà è stato quasi impossibile. l'unico modo risparmiare e acquistare alloggi a un prezzo accessibile. Grazie allo schema di partecipazione condivisa alla costruzione, i costruttori sono riusciti a saturare il mercato con gli alloggi e molte persone hanno risolto il loro problema abitativo con l'aiuto degli alloggi prescolari. Oltretutto, registrazione statale DDU ha escluso la possibilità di vendite ripetute di appartamenti. Allora perché la Russia ha deciso di modificare le regole per la costruzione e la vendita di alloggi? Le autorità spiegano: il risultato della partecipazione azionaria non sono stati solo nuovi appartamenti, ma anche complessi residenziali non finiti e aziende fallite.

Se acquisti una casa nella fase iniziale della costruzione, nessuno può garantire che la casa verrà consegnata entro i tempi stabiliti; è possibile che i tuoi soldi vengano utilizzati per completare il precedente progetto dell’impresa edile. La costruzione condivisa ha creato le condizioni per la formazione di piramidi finanziarie sul mercato, che hanno portato al fallimento di alcuni sviluppatori e all'emergere di azionisti truffati.

La riforma della costruzione del capitale sociale, infatti, è già iniziata. Recentemente il presidente russo Vladimir Putin, nel corso di un filo diretto con i telespettatori, ha annunciato che a partire da luglio 2019 non verranno stipulati nuovi DDU con gli acquirenti di case. Sono state apportate modifiche alla 214-FZ, alcune delle modifiche sono in vigore dal 1 gennaio 2018: ad esempio, sono state introdotte nuove regole per il fallimento di uno sviluppatore, è richiesta la trasparenza delle informazioni da parte di una società di costruzioni, tutti i dati relativi al lo sviluppatore deve essere inserito nel sistema unificato costruzione di alloggi. Ma le principali modifiche alla legge sulla costruzione di capitale condiviso nel 2018 entreranno in vigore il 1° luglio. Cosa cambierà quindi per gli acquirenti di case? È possibile abrogare la legge sulla partecipazione condivisa nell’edilizia? Ti racconteremo tutto in dettaglio.

Nuove modifiche alla legge sulla costruzione condivisa, che entrano in vigore dal 1 luglio 2018. Costruzione condivisa dal 1 luglio 2018

I cambiamenti nella legislazione mirano a proteggere i diritti degli azionisti, quindi i requisiti per gli sviluppatori sono diventati molto più severi. Elenchiamo le principali modifiche alla 214-FZ, che entreranno in vigore il 1 luglio 2018:

1. La garanzia per gli acquirenti delle abitazioni in costruzione sarà prestata dal Fondo di Tutela dei Partecipanti. Lo sviluppatore deve trasferire al fondo l'1,2% del costo di ciascun appartamento acquistato con il DDU. Se lo sviluppatore non trasferisce il denaro, il contratto non verrà registrato.

2. Prima di iniziare la costruzione di una casa, l'impresa edile deve confermare la propria solvibilità finanziaria. Per raggiungere questo obiettivo, la nuova legge prevede che il promotore debba disporre, oltre ai prestiti, di fondi propri per la costruzione. Secondo le nuove regole della costruzione condivisa, i fondi propri della società rappresentano almeno il 10% del totale dei costi di costruzione. La società di costruzioni non dovrebbe avere debiti su prestiti e prestiti.

3. Secondo le modifiche apportate alla Legge federale sulla costruzione condivisa, il promotore deve avere il diritto di proprietà o il diritto di affittare il terreno dove è prevista la costruzione di un complesso residenziale.

4. La nuova legge richiede un permesso di costruzione separato per il promotore di ciascun progetto (secondo il principio: un promotore - un permesso di costruzione). Inoltre, allo sviluppatore è vietato impegnarsi in qualsiasi altra attività (diversa dalla costruzione).

5. I requisiti di professionalità del promotore stanno diventando più severi: l'impresa di costruzione deve avere esperienza in progetti di successo (almeno 10.000 metri quadrati).

6. Gli sviluppatori non potranno utilizzare più del 30% del costo degli alloggi per pagamenti anticipati.

7. Le modifiche prevedono il finanziamento del progetto di costruzione. Ciò significa che le imprese di costruzione devono coinvolgere nei loro progetti le banche autorizzate. Cioè, oltre al promotore e all'acquirente della casa, parteciperanno al finanziamento azionario anche le banche accreditate dallo Stato. In primo luogo, lo sviluppatore potrà ottenere dalla banca un prestito mirato. In secondo luogo, il denaro ricevuto dall'acquirente per l'appartamento verrà conservato in un conto speciale in banca (conto di garanzia). Questi depositi saranno congelati e lo sviluppatore potrà riceverli solo dopo il completamento della costruzione dell'abitazione.

La costruzione condivisa verrà annullata nel 2018?

Se stavi progettando di acquistare un appartamento in un nuovo edificio, probabilmente sei preoccupato per la domanda: la DDU verrà cancellata quest'anno? Ci affrettiamo a rassicurarvi: gli accordi di partecipazione azionaria non scompariranno immediatamente dal mercato azionario.

"Non si parla di un divieto totale di tutti gli istituti di istruzione prescolare", spiega Maria Litinetskaya, socio amministratore di Metrium, membro della rete di partner CBRE. "I progetti per i quali il primo accordo è stato concluso prima del 1° luglio 2018 continueranno ad essere attuati secondo le vecchie regole."

La prevista abolizione della partecipazione condivisa nella costruzione nel 2018 ha portato al fatto che dall’inizio dell’anno i costruttori ottengono attivamente i permessi di costruzione. "Lo stock di progetti che verranno implementati secondo le vecchie regole sarà sufficiente per qualche tempo in modo che la transizione alle nuove regole avvenga relativamente agevolmente", afferma Kirill Ignakhin, Amministratore delegato Level Group (sviluppatore del complesso residenziale Level Amurskaya). Secondo i dati ufficiali, a Mosca nel primo trimestre del 2018 sono stati rilasciati 560 permessi di costruzione per una superficie totale di quasi 3,8 milioni di metri quadrati.

Come avverrà il passaggio dalla costruzione condivisa al projectfinancing?

Esiste già un’alternativa alla costruzione condivisa. Dopo la cancellazione delle costruzioni in partecipazione, che secondo il Presidente della Federazione Russa dovrebbe avvenire a partire dal 1 luglio 2019, il mercato immobiliare passerà al finanziamento di progetti. Si prevede che in futuro i conti di deposito a garanzia verranno utilizzati per la vendita di alloggi in costruzione. La prevenzione del rifornimento inizierà nel prossimo futuro. Gli sviluppatori lavorano secondo le vecchie regole fino al 30 giugno 2018. Ma a partire dal 1° luglio 2018 potranno iniziare a utilizzare lo schema del conto di deposito a garanzia. Roman Lyabikhov, direttore generale del gruppo di società Atlant, afferma che in questo caso gli acquirenti trasferiranno i loro fondi non direttamente al promotore, ma alla banca che finanzia la costruzione del complesso residenziale. Durante la costruzione, questi fondi vengono depositati su un conto bancario e trasferiti al promotore dopo che questi ha consegnato le chiavi agli azionisti. In caso di fallimento dello sviluppatore, gli azionisti ricevono il denaro rimborsato.

Nuova legge sulla costruzione condivisa in Russia dal 2018. Smetteranno di concludere accordi DDU dopo il 1 luglio 2018?

I progetti che hanno ricevuto un permesso di costruzione prima dell'entrata in vigore delle modifiche alla legge federale 214 non sono soggetti alle nuove regole. Pertanto, se si intende acquistare un appartamento nell'ambito di un accordo di partecipazione condivisa in un complesso residenziale, la cui costruzione lo sviluppatore è riuscito ad approvare secondo il vecchio schema, avverrà l'acquisto secondo la DDU. In tali progetti sarà possibile concludere DDU non solo dopo il 07/01/2018, ma anche oltre, anche nel 2019. Le modifiche relative al DDU riguarderanno solo i nuovi complessi residenziali. Se in un complesso residenziale gli appartamenti sotto DDU iniziarono a essere venduti prima del 1 luglio 2018, in tale progetto le vendite continueranno ad essere effettuate secondo questo schema.

“La road map, adottata dal governo diversi mesi prima della dichiarazione del presidente, prevedeva il divieto di concludere nuovi accordi dopo il 1° luglio 2019”, spiega Maria Litinetskaya. Secondo l'esperto, agli sviluppatori restano ancora circa 3-4 anni. In primo luogo, nel corso del prossimo anno, gli sviluppatori potranno lanciare nuovi progetti in vendita che non saranno soggetti al divieto di vendita ai sensi della DDU. In secondo luogo, nei prossimi anni potranno osservare come stanno andando le vendite di nuovi progetti, nonché lanciare i propri piccoli progetti “di prova”. Pertanto, il passaggio dall’edilizia in compartecipazione al projectfinancing sarà comunque graduale, e non brusco, e l’abolizione della DDU avverrà in modo graduale.

Nuova legge sulla costruzione condivisa in Russia dal 2018. Cosa accadrà invece dell’istruzione prescolare?

Quali accordi sono in preparazione per sostituire gli accordi di partecipazione azionaria? Olga Barabanova, direttrice commerciale del Gruppo Sezar, osserva: "Nella prima fase non si parla di un completo abbandono della pratica DDU; il processo di acquisizione immobiliare dal punto di vista dell'acquirente non cambierà il 1 luglio 2018 . Per quanto riguarda la prospettiva a lungo termine di allontanamento dalla pratica della costruzione condivisa, finora i partecipanti al settore hanno più contraddizioni e domande che soluzioni. Oggi è stata annunciata una “road map” su come verrà attuata esattamente la riforma a livello di meccanismi specifici: questo è un compito che resta da risolvere”.

Molto probabilmente, la forma del contratto utilizzato per la vendita di alloggi cambierà, poiché oltre allo sviluppatore e all'acquirente dell'appartamento, la banca parteciperà alla transazione. L'accordo, come minimo, diventerà tripartito e, forse, non si chiamerà più DDU, ma qualcos'altro.

Cosa comporterà il divieto di costruzione condivisa?

Naturalmente, soprattutto i consumatori si chiedono cosa minacci l’abolizione della proprietà condivisa, quali saranno le conseguenze del passaggio dall’edilizia con partecipazione condivisa al finanziamento di progetti e, soprattutto, se gli appartamenti diventeranno più costosi dopo l’abolizione. di costruzione condivisa? Roman Sychev, amministratore delegato di Tekta Group (sviluppatore del complesso residenziale Mayakovsky), ritiene che l'aumento dei prezzi potrebbe essere molto significativo - circa il 20%. "Entro nuovo sistema la regolamentazione del mercato immobiliare primario è una catena dei seguenti partecipanti: azionisti, banca, promotore, regolatori. Se la costruzione viene finanziata attirando un prestito, i costi del progetto aumenteranno sicuramente. Innanzitutto, ciò sarà causato dai costi aggiuntivi associati alla partecipazione delle banche al progetto. Tali spese comprendono gli interessi sul prestito target e i costi per il suo servizio, i costi della supervisione bancaria e il controllo sui progetti di costruzione. È possibile che il costo del prestito includa anche i costi di gestione dei conti di deposito a garanzia, in modo da non trasferirli all'acquirente, che è obbligato a depositare denaro su tale conto. Nel loro insieme, tutti questi fattori influiranno sul costo del prodotto finale”, spiega l’esperto.

Pertanto, la conseguenza del divieto di costruzione condivisa sarà un aumento dei prezzi per le nuove abitazioni. Gli acquirenti devono prepararsi al fatto che gli appartamenti nei nuovi edifici diventeranno più costosi.

Nuova legge sulla costruzione condivisa in Russia dal 2018. Conclusione

La costruzione condivisa non sarà vietata né subito né da un giorno all’altro; il passaggio al finanziamento di progetti avverrà senza intoppi.

Gli appartamenti con DDU continueranno ad essere venduti in quei complessi residenziali per i quali hanno ricevuto i permessi di costruzione prima dell'entrata in vigore delle modifiche alla legge federale 214.

Se gli appartamenti in un complesso residenziale iniziarono a essere venduti secondo la DDU prima del 1 luglio 2018, in tale progetto le vendite continueranno ad essere effettuate secondo questo schema.

Dopo l'abolizione della costruzione in comproprietà, gli appartamenti diventeranno molto probabilmente più costosi; gli esperti prevedono che i prezzi nelle nuove costruzioni aumenteranno fino al 20%

MaterialeNuova legge sulla costruzione condivisa in Russia dal 2018

L’abbandono delle costruzioni in comproprietà potrebbe avvenire quest’anno anziché il 1 luglio 2019, e nel 2020 la vendita di appartamenti in edifici in costruzione sarà completamente vietata.

Tali conclusioni possono essere tratte sulla base delle informazioni finite nelle mani della stampa economica dopo un incontro tra il presidente Vladimir Putin e funzionari governativi e sviluppatori.

L’inasprimento della posizione delle autorità mira a proteggere i cittadini da imprenditori senza scrupoli. Tuttavia, gli stessi operatori professionali del mercato affermano che la misura potrebbe portare ad un aumento dei prezzi degli immobili e all’oligopolizzazione del mercato delle costruzioni.

La stragrande maggioranza dei nuovi edifici in Russia (circa l'80%) viene venduta attraverso accordi di costruzione condivisa (DDU), in base ai quali gli immobili vengono costruiti utilizzando i fondi degli investitori (azionisti). Poiché un tale schema comporta il rischio per i cittadini di perdere denaro e di rimanere senza alloggio, unendosi alle fila degli “azionisti ingannati”, le autorità hanno deciso di cambiare le regole del gioco ed escludere un gran numero di investitori dal progetto di costruzione. Secondo varie stime, il numero di acquirenti i cui termini dei contratti azionari non sono stati rispettati ha superato le 100mila persone in tutto il paese, il che non ha potuto non allertare sia le autorità federali che quelle regionali.

La decisione di abbandonare la costruzione azionaria è stata presa già nel 2017, ma per minimizzare i rischi di un crollo del mercato, il processo di transizione al projectfinancing del settore è stato prolungato su tre anni. Durante questo periodo, gli sviluppatori hanno dovuto imparare a funzionare nelle nuove realtà del finanziamento dei progetti, padroneggiare tutte le sfumature dell’interazione con le banche e “ritirarsi” completamente dai fondi dei cittadini e acquisire il proprio capitale.

Secondo le modifiche adottate alla legge sulla costruzione condivisa N 214-FZ, dal 1 luglio 2019, i costruttori riceveranno i fondi per gli appartamenti venduti solo dopo che gli alloggi saranno stati consegnati agli acquirenti. Fino a questo momento, il denaro dei clienti sarà depositato in conti bancari speciali inaccessibili sia al “costruttore” che ai futuri proprietari di casa. Allo stesso tempo, l'importo assicurato, risarcito dal Fondo di assicurazione dei depositi in caso di problemi, è limitato a 10 milioni di rubli.

Secondo la stampa, in un incontro con il capo dello Stato, gli sviluppatori hanno cercato di ottenere sollievo, ma tutto è andato esattamente al contrario: dovranno affrettarsi con l'abbandono della costruzione condivisa, poiché la situazione sul mercato sta diventando critica .

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“Carburante al fuoco” ha aggiunto la società in difficoltà Urban Group, in caso di fallimento la cui lista degli azionisti interessati aumenterà di 16mila persone. Attualmente la società, che ha un passivo di 80 miliardi di rubli, ha annunciato la cessazione delle vendite immobiliari. Lo sviluppatore era sull'orlo della bancarotta a causa di gravi errori e violazioni nel sistema di gestione dell'azienda. Secondo i media, si tratta del ritiro dei fondi attraverso programmi ombra.

"In un mercato in contrazione, dove la solvibilità degli acquirenti diminuisce, molte decisioni devono essere prese più velocemente", ha spiegato in un'intervista a Tsargrad. Direttore della ricerca presso Market Information LLC Svetlana Podchalina. “In generale possiamo dire che il mercato delle costruzioni sta vivendo una situazione simile a quanto accaduto nel settore bancario”.

Ma il problema degli azionisti truffati è sempre stato una priorità e durante il periodo pre-elettorale l’attenzione del governo nei suoi confronti è aumentata ancora di più, sottolineano gli analisti di VTB Capital nel loro commento. Allo stesso tempo, la società ha osservato che le norme introdotte, in particolare il divieto di ricevere il pagamento per gli appartamenti prima del completamento della costruzione e l’inasprimento dei requisiti per un’impresa di costruzioni, modificano significativamente la “base economica delle operazioni del settore”.

Attualmente, per gli sviluppatori saranno disponibili solo due schemi di finanziamento: il proprio contanti e credito. Secondo la signora Podchalina bisogna tener conto che pochi costruttori costruiscono con i propri fondi.

"Se i costruttori dovessero finanziare la costruzione solo con fondi propri o presi in prestito, i costi aumenterebbero di circa il 20%", sottolineano a loro volta. analisti "Capitale VTB" . Secondo loro, le nuove regole del gioco forniscono un vantaggio competitivo ai grandi sviluppatori “che hanno stabilito legami con le banche e creano i presupposti per un consolidamento su larga scala del settore”.

Gli esperti sono fiduciosi che la decisione delle autorità causerà seri problemi agli sviluppatori e persino il fallimento del mercato. Parliamo innanzitutto di piccole imprese. L’ulteriore oligopolizzazione del mercato influenzerà non solo il costo dei nuovi edifici, ma anche la qualità delle abitazioni in costruzione. L’oligopolio esclude la concorrenza, spiegano gli analisti.

"I piccoli costruttori molto probabilmente lasceranno il mercato perché non saranno in grado di rispettare le nuove regole, soprattutto a causa della mancanza di fondi per la costruzione", afferma S. Podchalina . "Allo stesso tempo, le banche, in linea di principio, sono molto riluttanti a concedere prestiti anche ai grandi sviluppatori con una storia di esistenza lunga e di successo, e ancor di più ai piccoli sviluppatori."

L'aumento dei prezzi delle nuove abitazioni contraddice gli obiettivi fissati dal presidente russo nel nuovo decreto di maggio, ha osservato in un'intervista a BFM Membro del consiglio di sostegno della Russia Dmitri Kotrovsky . Uno degli obiettivi per migliorare la vita dei cittadini è la creazione di 40 milioni di metri quadrati di alloggi a prezzi accessibili, in modo che 5 milioni di cittadini possano migliorare le proprie condizioni di vita. "Ciò non è affatto correlato tra loro", sostiene. "PIK" occupava oltre il 30% del mercato, ma non è ancora in grado di gettare un'ombra sull'intero mercato e di adattare assolutamente tutti i partecipanti a proprio piacimento. "

Secondo l'esperto, solo un attore importante sarà in grado di determinare il margine che consentirà, in ultima analisi, di formare il costo finale del prodotto. "Non credo che sia possibile per gli altri partecipanti al mercato, soprattutto quelli che lavorano nelle regioni, tenere il passo con questa opportunità", ha concluso Signore Kotrovsky .

È vero, il consumatore non sentirà immediatamente tutti questi fenomeni negativi, per qualche tempo il mercato esisterà per inerzia.

"Nel 2018-2020, molto probabilmente ci sarà un eccesso di scorte nel mercato, poiché molti sviluppatori hanno cercato di avviare la costruzione di progetti in fase di sviluppo secondo il vecchio schema", prevede S. Podchalina. “Allo stesso tempo, il volume richiesto di domanda da parte degli acquirenti non viene rispettato. Innanzitutto, un tale eccesso di scorte influenzerà Mosca e la regione di Mosca".

Secondo lei, di conseguenza, i prezzi delle case non aumenteranno nel prossimo anno e mezzo.

"Nella situazione attuale, è molto difficile pianificare anche solo due anni, perché il mercato cambierà, il suo rilievo e il suo panorama cambieranno", ritiene l'esperto. "Ciò che otterremo in futuro dipenderà da come cambia e da quanto è stabile rimane." .

Finora non esistono i presupposti per un aumento dei prezzi e, innanzitutto, perché non esistono i presupposti per un aumento della domanda effettiva interna. Come ha già riferito Tsargrad, mentre il travagliato Urban Group è sottoposto a un audit esterno, gli esperti si chiedono chi e gli sviluppatori prenderanno in carico i progetti “orfani”. Tra coloro a cui lo sviluppatore si è rivolto per chiedere aiuto ci sono Ingrad, PIK e Granel.

Tuttavia, la comunità di esperti ha espresso dubbi sull’interesse degli sviluppatori a salvare il Gruppo Urban. In assenza di domanda, le posizioni di mercato sono instabili e c’è un minimo di persone disposte ad assumersi nuovi rischi in condizioni di instabilità.

Andrey Komissarov, capo del Komissarov e partner":

Ora agli sviluppatori sarà vietato raccogliere fondi direttamente dai detentori di azioni e le banche finanzieranno i progetti in costruzione. Il 21 dicembre 2017, il primo ministro Dmitry Medvedev ha approvato una tabella di marcia per la transizione dalla costruzione di alloggi condivisi al finanziamento di progetti, sviluppata congiuntamente dal Ministero delle Costruzioni, dal Ministero delle Finanze, dall'AHML e dalla Banca di Russia per conto del Capo dello Stato Vladimir Mettere in. Il programma degli eventi dovrebbe essere attuato fino al 2021.

I funzionari governativi spiegano l'innovazione con la necessità di risolvere finalmente il problema degli azionisti defraudati: nonostante l'inasprimento dei requisiti per gli sviluppatori ai sensi della legge federale 214, i progetti in costruzione continuano ad essere "congelati" e i fondi degli investitori vengono utilizzati per altri scopi. Le statistiche della Procura generale sulle violazioni nel campo dell'edilizia partecipata sono deludenti: il numero dei reati registrati dal 2016 al 2017 è aumentato del 20%: da 511 a 634 precedenti.

Qual è l'essenza dei cambiamenti?

A differenza della costruzione condivisa, in cui il promotore attira fondi “gratuiti” da parte dei cittadini, il finanziamento del progetto prevede la concessione di prestiti bancari. Nello schema "sviluppatore-acquirente" apparirà un collegamento intermedio: una banca, che accumulerà il denaro investito nei conti, gestirà i flussi finanziari e monitorerà le attività dello sviluppatore fino al completamento della costruzione della struttura.

I rischi dell'acquirente vengono trasferiti all'istituto finanziario. Se i termini di costruzione non vengono rispettati o lo sviluppatore fallisce, il denaro investito verrà restituito all'investitore e la proprietà potrà essere trasferita a uno sviluppatore più affidabile.

La stessa opportunità di depositare il denaro degli azionisti in conti di deposito a garanzia è stata fornita agli sviluppatori dal 1 luglio 2017 (articoli 15.4–15.5 n. 214-FZ). Entro 3 anni, lo sviluppatore potrà scegliere: utilizzare un nuovo metodo di finanziamento o stipulare accordi di partecipazione azionaria. Si prevede che dopo il 2021 la condizione diventerà obbligatoria: gli azionisti non pagheranno direttamente lo sviluppatore, i fondi saranno depositati dalle banche fino alla messa in funzione del progetto e la costruzione verrà effettuata a spese dei fondi personali di costruzione aziende e denaro ricevuto dalle banche, anche per fondi mirati.

Il piano del Ministero delle Costruzioni verrà attuato gradualmente, in più fasi. Nel 2018 si prevede di sviluppare leggi e regolamenti volti a regolamentare l'introduzione di meccanismi di finanziamento dei progetti. Verranno apportate modifiche alla legge sulla registrazione immobiliare e sull'assicurazione dei depositi individui, legge fallimentare e codice tributario, regolamenti della Banca Centrale. In primo luogo, l’innovazione sarà “testata” sui partecipanti volontari al programma, e il “punto di non ritorno” per la riforma della costruzione di capitale condiviso, o la sua effettiva sostituzione con il finanziamento di progetti, secondo il piano, sarà il 1° luglio 2019.

In che modo i cambiamenti influenzeranno i partecipanti al mercato?

L’imminente riforma nel campo della costruzione condivisa ha entusiasmato gli operatori del mercato. Non solo gli sviluppatori sono scettici riguardo alle innovazioni; gli investitori bruciati temono che anche qui ci saranno delle insidie. È stato condotto un sondaggio anonimo sul sito web di RIA Real Estate per identificare il sentimento del pubblico. Solo un quinto degli elettori sostiene pienamente il divieto di costruzione in comproprietà, il 50% degli informatori è categorico, un altro 24% è preoccupato per un possibile aumento dei prezzi delle case.

Gli sviluppatori potrebbero non comprendere il significato di un'innovazione radicale sullo sfondo di una serie di modifiche restrittive già introdotte alla legge sull'istruzione prescolare anni recenti. Dal 1 luglio 2017, infatti, i requisiti per gli sviluppatori sono diventati più severi: in molti casi, lo sviluppatore non è già in grado di accettare denaro dai detentori di azioni. In particolare, se è iscritto nel registro degli sviluppatori senza scrupoli, è in fase di liquidazione o fallimento e ha debiti su tasse e commissioni superiori al 25% del valore contabile dei beni. La dimensione del capitale autorizzato è aumentata in modo significativo da 10.000 rubli a decine di milioni, a seconda del volume di costruzione. Apparso Registro unico sviluppatori e un fondo speciale per la tutela dei diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa. Se, nelle condizioni attuali, gli sviluppatori fossero privati ​​degli investimenti senza interessi da parte degli azionisti, rimarrebbero sul mercato solo le grandi organizzazioni edili finanziariamente stabili che in precedenza hanno adempiuto fedelmente ai propri obblighi nei confronti degli azionisti. La Banca Centrale può offrire alle piccole e medie imprese la possibilità di rimanere sul mercato se offre tassi accettabili sui prestiti a lungo termine, ad esempio intorno al 5-6%.

La preoccupazione principale degli acquirenti è l'aumento dei prezzi degli appartamenti nelle nuove costruzioni. La conseguenza del divieto di costruzione condivisa di immobili sarà la perdita del vantaggio dell'acquisto anticipato, quando nella fase di scavo è possibile acquistare alloggi ad un prezzo inferiore del 20-30% rispetto al valore di mercato finale. Inoltre i costruttori saranno costretti a trasferire sulle spalle dell'acquirente i costi legati alla nuova procedura di finanziamento, compresi i costi relativi agli alloggi. D’altro canto, le banche si assumono tutti i rischi e l’acquirente non rischia nulla.

Gli istituti di credito beneficiano delle nuove regole solo grazie all'aumento dei volumi di prestito.

Forse, al fine di prevenire fallimenti di massa delle organizzazioni edili e l'aumento dei prezzi delle case, il legislatore presterà attenzione Esperienza estera e prevederà la possibilità che gli sviluppatori ricevano denaro in parte da conti di deposito a garanzia una volta completati i lavori di costruzione, e gli interessi sui prestiti saranno pagati dopo che la struttura sarà messa in funzione.

Un acquirente che vuole investire in un'edilizia condivisa farebbe bene a sbrigarsi e farlo prima della riforma. Coloro che hanno già sottoscritto un patto di partecipazione non saranno interessati in alcun modo dalle modifiche, poiché la norma non ha effetto retroattivo.

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Denis Artemov, avvocato senior dello studio legale Via lege, racconta al portale Novostroy-M le principali modifiche alla legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione collettiva di condomini e altri immobili..." del 30 dicembre 2004 n. 214- FZ, introdotto dalla legge federale del 29 luglio 2017 n. 218-FZ.

introduzione

Il 30 novembre 2017, il presidente del governo della Federazione Russa Dmitry Medvedev, durante un'intervista ai canali televisivi russi, ha chiesto di abbandonare la costruzione collettiva a favore dei mutui, considerando tali accordi come un'eredità del mercato immobiliare sottosviluppato, "rudimenti di un’era precedente”.

Già il 25 dicembre 2017 sul sito ufficiale del governo della Federazione Russa è stata pubblicata una “road map” per una transizione graduale dal finanziamento azionario della costruzione all’utilizzo di conti di deposito a garanzia e prestiti agli sviluppatori.

L’attuazione del piano d’azione prevede tre fasi principali:

• preparatorio (fino al 30 giugno 2018), che consiste nella creazione di un quadro normativo per la transizione verso un modello di finanziamento target;
• transitorio (dal 1 luglio 2018 al 30 luglio 2019) - concludere accordi per la partecipazione alla costruzione condivisa sia utilizzando il meccanismo dei conti di deposito a garanzia e/o conti speciali, sia con la raccolta di fondi nell'ambito di accordi per la partecipazione alla costruzione condivisa direttamente con il promotore utilizzando meccanismi esistenti per la tutela dei diritti degli azionisti;
• definitivo (dal 1 luglio 2019 al 31 dicembre 2020) - passaggio alla conclusione di tutti gli accordi di partecipazione alla costruzione condivisa utilizzando il meccanismo dei conti vincolati e/o conti speciali.

Questi eventi sono diventati oggetto di vivaci discussioni sul destino futuro dell'istituzione della costruzione condivisa.
Forse una soluzione così radicale ai problemi della costruzione condivisa è la retorica preelettorale: le prossime elezioni presidenziali della Federazione Russa si terranno nel marzo 2018 e il partito al potere deve dimostrare attività sui problemi sociali più urgenti.

Dopotutto, sarà molto difficile creare un’alternativa degna alla partecipazione condivisa dei risparmi personali dei cittadini nell’edilizia.

La partecipazione azionaria, che essenzialmente rappresenta un finanziamento senza interessi per lo sviluppatore, va oltre qualsiasi concorrenza per gli sviluppatori in termini di “facilità d’uso”.

Tuttavia, i legislatori hanno intrapreso una strada verso un inasprimento della regolamentazione e una graduale riforma dell’istituto della costruzione condivisa, che comporta corrispondenti cambiamenti nella legislazione federale.

La legge federale "Su una società di diritto pubblico per la tutela dei diritti dei cittadini - partecipanti alla costruzione condivisa in caso di insolvenza (fallimento) dei costruttori e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" del 29 luglio 2017 n. È stato adottato l'articolo 218-FZ che contiene numerosi emendamenti all'articolo 214-FZ.

Le modifiche entrano in vigore dal 01 gennaio e 1 luglio 2018. Molti di loro sono di natura fondamentalmente nuova. Le novità hanno seriamente inasprito i requisiti per le imprese di costruzione, il processo di costruzione e l'utilizzo dei fondi ricevuti dai cittadini. Inoltre, se la “road map” verrà attuata, queste innovazioni saranno solo l’inizio di una galassia di emendamenti alla 214-FZ.

Ma già ora molti sviluppatori sostengono che i cambiamenti fondamentali complicheranno significativamente il lavoro dei costruttori, ridurranno il numero delle imprese di costruzione (soprattutto sviluppatori di piccole e medie dimensioni), ridurranno il volume della costruzione di alloggi e, di conseguenza, porteranno all’aumento dei prezzi degli immobili residenziali.

Qui non sarebbe fuori luogo ricordare che dalla sua adozione, 214-FZ è stato modificato in un modo o nell'altro 16 volte, e ogni nuovo tentativo da parte dei legislatori di rendere il mercato delle costruzioni più trasparente e sicuro ha causato critiche altrettanto aspre da parte degli sviluppatori, ma nel campo dello sviluppo operano ancora sviluppatori grandi, medi e piccoli.

La verità è che i precedenti tentativi di riforma della 214-FZ non sono riusciti a risolvere il problema degli azionisti defraudati. Quanto “funzioneranno” davvero le innovazioni, fino a che punto arriveranno effettivamente e quanto sarà positivo o negativo il loro lavoro?

Quando inizieranno a funzionare le innovazioni?

Ciò che attira immediatamente l’attenzione è che la maggior parte dei cambiamenti riguarderà solo i nuovi edifici, per i quali il permesso di costruzione è stato ottenuto dopo il 1° luglio 2018. Cioè il legislatore, ovviamente, in base alla gravità delle novità, ha assegnato alle imprese edili l'intero anno per prepararsi al cambiamento delle condizioni di lavoro.

D’altronde qualcosa di simile era già avvenuto al momento dell’adozione della stessa 214-FZ nel dicembre 2014, quando il suo effetto fu esteso agli impianti per i quali i permessi di costruzione erano stati ottenuti dopo il 1° aprile 2015.

All'epoca, molti sviluppatori ricevevano semplicemente il permesso di costruire un certo numero di oggetti prima della data "X", dopodiché completarono silenziosamente la costruzione per molti altri anni, senza essere soggetti a innovazioni.

C'è un'alta probabilità che molti sviluppatori implementeranno uno scenario simile ora.

È interessante notare che molti nuovi edifici non saranno affatto interessati dalle innovazioni di 214-FZ. Stiamo parlando di quelle case costruite secondo lo schema delle cooperative di costruzione abitativa (HCS) o delle cooperative di risparmio abitativo (ZhNK), nonché in base ad accordi preliminari per l'acquisto e la vendita di appartamenti. La nuova versione della legge non vieta ancora tali schemi di raccolta fondi per la costruzione, e qui il rapporto giuridico “sviluppatore-cittadino” 214-FZ non regola affatto.

È interessante notare che le novità hanno privato gli sviluppatori dell'opportunità di produrre o acquisire titoli, escluse le azioni. Dato che le cambiali sono una delle tipologie di titoli, la nuova edizione di 214-FZ ha finalmente abolito lo “schema di cambiali” per il finanziamento di nuove costruzioni.

Requisiti generali per lo sviluppatore

Consolidando molti nuovi requisiti per lo sviluppatore, il legislatore ha introdotto un nuovo concetto: "sviluppatore specializzato".

D'ora in poi solo una società commerciale può essere uno sviluppatore specializzato - organizzazioni commerciali aziendali sotto forma di società a responsabilità limitata o società per azioni. Sviluppatori come quelli senza scopo di lucro, organizzazioni pubbliche, istituzioni sportive, musicali, educative e scientifiche.

Poiché il promotore deve svolgere la funzione di costruzione e, secondo i nuovi requisiti legali, non può svolgere altre funzioni, questa regola sembra logicamente giustificata.

Il promotore deve avere almeno 3 anni di esperienza nel mercato della costruzione di condomini (come promotore, cliente tecnico o appaltatore generale). È obbligatorio avere i permessi per mettere in funzione almeno 10mila metri quadrati di condomini.

Questa innovazione complica notevolmente l'ingresso nel mercato di nuove imprese di costruzione. Ora l'organizzazione deve prima "mettersi alla prova", cioè acquisire una certa anzianità di servizio ed esperienza lavorativa, e solo allora ottenere il diritto di attrarre fondi dai cittadini per la costruzione di condomini.

La novella ridurrà anche il numero delle piccole imprese edili che già esistono, ma “non raggiungono” i criteri specificati.

Supervisore, Capo contabile e altri individui degli organi di gestione del promotore non dovrebbero avere precedenti penali per crimini nel settore attività economica o nei confronti dell'autorità statale, di essere stato precedentemente (meno di 3 anni fa) portato a responsabilità sussidiaria per gli obblighi di una persona giuridica, di essere stato insolvente (fallito). Gli stessi requisiti si applicano ai beneficiari dello sviluppatore.

Nella dichiarazione di progetto pubblicata per la visione pubblica, il promotore sarà tenuto a indicare informazioni sulla conformità dei suoi gestori ai requisiti di legge.

Particolare attenzione è rivolta alla maggiore apertura delle informazioni da parte dello sviluppatore. Sul suo sito web ufficiale, lo sviluppatore sarà tenuto a pubblicare il bilancio intermedio completo entro e non oltre 5 giorni del calendario dopo la fine del relativo periodo di riferimento, nonché il rendiconto annuale e la relazione di revisione entro e non oltre 120 giorni di calendario dopo la fine del corrispondente anno di riferimento.

Il promotore sarà tenuto a inserire le stesse informazioni nel Sistema informativo unificato sull'edilizia abitativa; tale obbligo scaturisce dal 1° gennaio 2018.

È importante notare che tale sistema informativo unificato ha già iniziato a funzionare (https://nash.dom.rf/).

Stabilità finanziaria dello sviluppatore

Numerose innovazioni mirano ad aumentare affidabilità finanziaria sviluppatori.

La nuova edizione di 214-FZ ha abolito il requisito precedentemente esistente per l'importo minimo del capitale autorizzato, a seconda dell'area delle strutture in costruzione (da 2,5 milioni di rubli con una superficie totale fino a 1,5 mila metri quadrati, fino a 1 miliardo e 500 milioni di rubli con una superficie totale superiore a 500mila mq).

Tuttavia, ora i fondi propri dello sviluppatore devono rappresentare almeno il 10% del costo pianificato del progetto.

È stato introdotto un nuovo requisito per il saldo minimo dei fondi sul conto di una banca autorizzata alla data di invio della dichiarazione di progetto, che dovrebbe corrispondere al 10% del costo di costruzione del progetto.

Obblighi del promotore non legati alla costruzione condominio, non dovrà superare l'1% del costo di costruzione del progetto alla data di invio della dichiarazione di progetto all'ente autorizzato. I costi di manutenzione del promotore non possono superare il 10% del costo di costruzione del progetto.

Inoltre, l'importo totale dei pagamenti anticipati non deve superare il 30% del costo di costruzione del progetto.

Secondo la nuova edizione di 214-FZ, lo sviluppatore non può partecipare o creare progetti commerciali e organizzazione no profit. Si è cercato così di escludere la creazione di partecipazioni edilizie, che in pratica non contribuiscono tanto alla capacità del promotore di rimanere a galla, ma piuttosto semplificano il ritiro dei fondi da un promotore problematico fuori dalla portata degli azionisti defraudati e delle forze dell'ordine agenzie.

Ciò è particolarmente vero per le persone giuridiche offshore straniere affiliate allo sviluppatore.

Tuttavia, sembra che nella pratica questo divieto possa essere facilmente aggirato registrando le filiali sotto il nome di “nostre” persone che formalmente non sono in alcun modo collegate all'organizzazione degli sviluppatori.

Lo sviluppatore non può attrarre prestiti e prestiti, ad eccezione di quelli mirati, e lo sviluppatore stesso non può fornire prestiti o anticipi.

Come già notato, d'ora in poi lo sviluppatore non ha il diritto di emettere obbligazioni e altri titoli, ad eccezione delle azioni, o di acquistare titoli (comprese le cambiali).

Requisiti di costruzione

Una delle principali innovazioni è stata la regola secondo la quale il promotore non ha il diritto di costruire contemporaneamente condomini con diversi permessi di costruzione e ha il diritto di attrarre denaro dagli azionisti solo per la costruzione di condomini specificati in un permesso.

Ora il principio funziona: “1 promotore = 1 permesso di costruire”.

Questa innovazione mira a sopprimere la pratica quando lo sviluppatore ne ha completato la costruzione appartamento a scapito dei fondi raccolti per la costruzione di un altro edificio residenziale. L’ultimo edificio residenziale di questa catena “viziosa” correva un rischio maggiore di diventare un immobile problematico.

Secondo la nuova edizione di 214-FZ, lo sviluppatore ha il diritto di attrarre fondi dai cittadini solo con un permesso di costruzione.

In termini di organizzazione contabilità il promotore sarà obbligato a garantire che i fondi versati dai partecipanti alla costruzione condivisa siano tenuti separatamente per ciascun condominio.

Lo sviluppatore non potrà svolgere attività non legate all'attrazione di fondi da parte degli azionisti e alla costruzione della struttura corrispondente. Tale concentrazione degli sforzi del promotore sul processo di costruzione, secondo il legislatore, contribuirà a una costruzione rapida e di alta qualità, oltre a ridurre al minimo i rischi associati alla responsabilità finanziaria del promotore in altre aree di attività, che alla fine hanno influito negativamente il finanziamento dello sviluppo.

Tuttavia, in realtà, anche prima, la maggior parte degli sviluppatori praticamente non si "staccava" dalle proprie attività principali, padroneggiando solo tipi di attività legate alla costruzione (registrazione di istituti di istruzione prescolare, diritti di proprietà, ristrutturazione chiavi in ​​\u200b\u200bmano di appartamenti completati, ecc.).

Un passo significativo nella regolamentazione dei parametri tecnici di costruzione è la presenza obbligatoria di un esame della documentazione di progettazione in tutti i casi, anche nelle costruzioni basse.

La mancanza di esperienza in questo settore (principalmente nel campo dell’edilizia suburbana) ha spesso portato a significative violazioni delle norme e dei regolamenti edilizi.

Fondo di compensazione

Lo sviluppatore sarà tenuto a versare contributi a un fondo di compensazione specializzato per un importo pari all'1,2% del costo di ciascun DDU.

L'organizzazione senza scopo di lucro "Fondo per la tutela dei diritti dei cittadini - Partecipanti alla costruzione condivisa", istituita con decreto del governo della Federazione Russa del 7 dicembre 2016 n. 1310, viene ora trasformata in una società di diritto pubblico .

I fondi del fondo sono destinati a completare la costruzione di strutture problematiche o a pagare un compenso monetario agli azionisti. I contributi obbligatori al fondo di compensazione hanno sostituito i metodi precedentemente esistenti per garantire gli obblighi del promotore sotto forma di una garanzia bancaria obbligatoria o di un'assicurazione obbligatoria di responsabilità civile.

Tuttavia, lo sviluppatore può comunque utilizzarli volontariamente.

Vale la pena notare che il sistema precedentemente praticato di assicurazione obbligatoria della responsabilità civile degli sviluppatori non si è giustificato nella pratica. Secondo le statistiche, non c’è stato un solo caso in cui una casa o un complesso residenziale problematico sia stato costruito con i soldi degli assicuratori.

A questo proposito, la decisione del legislatore di abolire questa modalità di garanzia degli obblighi del promotore sembra corretta.

Allo stesso tempo, l'importo dell'1,2% del prezzo della DDU è abbastanza coerente con gli importi che gli sviluppatori hanno pagato alle compagnie di assicurazione.

Già il 20 ottobre 2017 ha iniziato i suoi lavori la società di diritto pubblico “Fondo per la tutela dei diritti dei cittadini – Partecipanti alla costruzione condivisa”.

È impossibile non essere d’accordo sul fatto che il nuovo meccanismo fornirà effettivamente garanzie aggiuntive agli azionisti; tale sistema è più affidabile di quello attuale. I fondi già generati nel fondo sono molto più facili da utilizzare rispetto ad un ipotetico risarcimento assicurativo o ai pagamenti bancari.

Allo stesso tempo, i legislatori sono rimasti fedeli a se stessi e al percorso generale precedentemente intrapreso verso l'autoregolamentazione di alcuni settori di attività, affidando la responsabilità del finanziamento del lavoro del fondo ai partecipanti alla costruzione condivisa: promotori e cittadini.

Introducendo coerentemente una politica di finanziamento pianificato, i legislatori, come alternativa all'onere finanziario della creazione di un fondo, hanno previsto che lo sviluppatore passasse all'utilizzo di conti di deposito a garanzia.

È importante notare che la legge definisce un importo massimo di risarcimento, che è definito come il prodotto della superficie totale di tutti i locali residenziali da trasferire a un cittadino che partecipa alla costruzione condivisa (ma non più di 120 mq .) e il valore medio di mercato di 1 mq. contatore nell'argomento corrispondente della Federazione Russa, il cui valore è determinato in un periodo specifico dall'organo esecutivo federale.

Pertanto, i proprietari di appartamenti di lusso, la cui superficie spesso supera i 120 metri quadrati, non erano completamente protetti. M.

Inoltre, si pone la questione del rapporto tra il valore di mercato per metro quadrato di un determinato promotore e il "valore di mercato medio", che viene determinato dall'organo esecutivo federale e può essere significativamente inferiore a quello reale.

Controllo bancario

Il risultato naturale della lobby bancaria è stata la concessione di ampi poteri banche commerciali, il cui elenco sarà stabilito specificatamente dal governo della Federazione Russa.

Il promotore è obbligato ad aprire un conto solo presso una banca autorizzata e ha il diritto di avere un solo conto corrente attraverso il quale verranno effettuati tutti i pagamenti per la costruzione.

Tutti i principali partecipanti alla costruzione, come lo sviluppatore, il proprietario tecnico e l'appaltatore generale, devono avere conti in una banca autorizzata.

L'innovazione più controversa è stata la regola secondo la quale verrà effettuato uno speciale controllo bancario per ogni pagamento da parte del promotore. La banca controllerà la DDU, altri contratti relativi alla costruzione, i certificati di accettazione dei lavori completati, gli atti di accettazione e trasferimento di beni, fatture, ecc. In caso di rilevamento di operazioni fittizie e di altre violazioni della normativa vigente, la banca sarà tenuta ad informare l'autorità di vigilanza.

Concedere alle banche, che sono organizzazioni commerciali, i poteri di vigilanza insieme a quelli già previsti dalla 214-FZ da parte dell'organo esecutivo autorizzato delle entità costitutive della Federazione Russa è infatti una decisione inaspettata.

L'ampia interazione tra alcune strutture commerciali (sviluppatori) e altre strutture commerciali (banche), soprattutto quando le prime sono rese dipendenti dalle seconde, fornisce quasi sempre un ampio campo ad abusi e corruzione.

Allo stesso tempo, non si può negare che tale doppio controllo sui flussi finanziari dei costruttori riduce il rischio di ritiro dei beni dalla costruzione e di conseguente fallimento deliberato del promotore.

Infine, il controllo bancario può essere considerato una sorta di test della capacità delle banche di controllare il mercato edilizio condiviso.

Ricordiamo che secondo la tabella di marcia per la riforma dell'istituto della costruzione condivisa, già dal 1° luglio 2019 è prevista la transizione completa all'utilizzo di conti di garanzia e/o conti speciali. Quest'ultimo fatto provoca anche molte controversie sulla natura delle modifiche legislative.

In particolare, viene indicato che i principali beneficiari (beneficiari) dell’introduzione dei conti di garanzia nel mercato immobiliare primario non sono i promotori (a causa dei requisiti sempre più complessi del loro lavoro) e non i partecipanti alla costruzione condivisa (sebbene per loro il rischio degli investimenti in costruzioni si riducono, ma vi è un’alta probabilità di un aumento dei prezzi degli immobili primari), e direttamente strutture bancarie.

Ad esempio, una banca concede un mutuo ipotecario a un partecipante alla costruzione condivisa per il corrispondente tassi di interesse elevati. Quindi, quando un partecipante alla costruzione condivisa acquista un appartamento, la banca restituisce lo stesso denaro sul conto di deposito a garanzia. E poi la banca presta nuovamente gli stessi soldi allo sviluppatore per costruire una casa, e ancora con gli interessi. Allo stesso tempo, lo sviluppatore stesso, secondo i termini del contratto di prestito, cade sotto il pieno controllo della banca.

Pertanto, senza effettivamente “prelevare” denaro dalla banca, l'istituto di credito ha l'opportunità di ricevere interessi sia dal partecipante alla costruzione condivisa che dallo sviluppatore.

Conclusione

Le modifiche apportate a 214-FZ possono essere definite significative. Sono emersi nuovi requisiti per la creazione e il lavoro dei promotori, per il finanziamento della costruzione e per il processo di creazione di condomini, ed è stato creato un nuovo modo per garantire gli obblighi del promotore sotto forma di una società di diritto pubblico "Fondo per la protezione dei diritti dei Cittadini – Partecipanti alla Costruzione Condivisa”.

Il risultato pratico delle innovazioni sarà l’uscita dal mercato della maggior parte delle piccole e medie imprese edili, molte delle quali non potranno lavorare secondo le nuove regole. Tali aziende saranno costrette a passare alle cooperative di abitazione e ai progetti di cooperative di abitazione, ad accordi preliminari, oppure a trasferire i loro cantieri a costruttori più grandi che condivideranno il potenziale liberato.

Le strutture bancarie stanno già ricevendo preferenze importanti, con le quali gli sviluppatori saranno costretti a lavorare e con le cui regole del gioco gli sviluppatori dovranno fare i conti. Le banche potrebbero ricevere benefici ancora maggiori in futuro durante l’attuazione della “road map” del Governo.

L’utilizzo dei conti di deposito a garanzia attualmente non è obbligatorio, il che significa che l’istituto della partecipazione condivisa alla costruzione stessa continua a funzionare.

Allo stesso tempo, è stato intrapreso un percorso generale per sostituire la partecipazione azionaria con prestiti bancari e altre forme di finanziamento.

Ovviamente, in questo caso, potrebbero sorgere difficoltà nell'attuazione di un'altra politica governativa: la creazione di un mercato immobiliare a prezzi accessibili. Dopotutto, la monopolizzazione del mercato delle costruzioni da parte delle grandi società di sviluppo, la complicazione del loro lavoro a causa della nuova legislazione e del controllo bancario, la riduzione dell'offerta dovuta al ritiro di molti piccoli e medi sviluppatori dal mercato, sullo sfondo della crescente domanda dei consumatori, può portare ad un aumento significativo dei prezzi degli appartamenti negli edifici residenziali in costruzione.

Tuttavia, solo l'applicazione pratica delle innovazioni legislative considerate nella vita può rispondere chiaramente a questa e ad altre importanti domande.

Data di pubblicazione 11 gennaio 2018

Accettato emendamenti grandiosi nella legislazione sulla costruzione di alloggi in condivisione (legge federale del 1 luglio 2018 n. 175-FZ "").

Per quegli sviluppatori che stanno già costruendo e completando alloggi a pieno ritmo, non cambierà quasi nulla, ma il controllo bancario sui loro conti diventerà più severo. Ma gli sviluppatori che hanno appena ottenuto un permesso di costruzione, al contrario, si aspettano grandi cambiamenti.

In primo luogo, devono scegliere il formato di lavoro più adatto a loro - attraverso conti di deposito a garanzia o attraverso il cosiddetto "finanziamento di progetto" (parte 1, articolo 15.4 della legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ "", di seguito - Legge n. 214-FZ). Questa scelta è consentita solo per i prossimi 12 mesi: qualsiasi progetto in cui il primo DDU sarà presentato per la registrazione a Rosreestr in un anno sarà costruito, senza alternative, solo secondo lo schema del conto di deposito a garanzia.

Il finanziamento del progetto è il controllo più severo della banca sull'utilizzo del denaro dal conto dello sviluppatore: può essere speso esclusivamente per la costruzione, è consentito trasferirlo solo dopo aver controllato i documenti "giustificativi" (,). Allo stesso tempo, il promotore, il cliente tecnico e l'appaltatore generale devono aprire conti per i pagamenti di costruzione nella stessa banca; se il promotore dispone di più licenze edilizie, per ciascuna di esse viene aperto un conto separato (,). Se lo sviluppatore “va” in un'altra banca (questo è un suo diritto), sia l'appaltatore generale che il cliente tecnico sono obbligati a partire dopo lo sviluppatore e trasferire tutti i soldi alla nuova banca.

Se il pagamento proposto dal promotore non è confermato da atti, TTN, fatture e altri documenti, se supera il limite di spesa o il limite di anticipo, o viola in altro modo i requisiti, la banca è obbligata a rifiutare di effettuare la transazione sul conto (,). A proposito, puoi incassare denaro solo per pagare gli stipendi ai costruttori.

Le transazioni dello sviluppatore che eludono queste regole possono essere impugnate in tribunale - su richiesta del Fondo per la Tutela degli Azionisti e degli azionisti stessi o dell'autorità di vigilanza ().

Se il promotore preferisce lavorare tramite conti di deposito a garanzia, la sua vita diventerà molto più semplice: in questo caso, non avrà nemmeno bisogno di versare contributi al Fondo di protezione degli azionisti, tanto meno riferire alla banca, rispettare gli standard di stabilità finanziaria, avere esperienza di costruzione e la necessaria scorta di denaro proprio (). Gli è persino permesso di avere debiti e arretrati fiscali e, inoltre, di emettere fatture ed emettere altri titoli ().

Il meccanismo di funzionamento dei conti vincolati in “ricarica” è il seguente. L'azionista stipula un DDU standard con lo sviluppatore, ma con le condizioni di un conto di deposito a garanzia, lo registra presso Rosreestr e deposita in banca un importo pari al prezzo del DDU (). Ma il costruttore non riceve un centesimo di questo denaro: è interamente depositato (cioè rimane intatto) fino alla fine della costruzione, e il costruttore costruisce esclusivamente con i propri soldi o con fondi presi in prestito (). A proposito, un cittadino sospettato dalla banca di riciclaggio di denaro o finanziamento del terrorismo, la banca ha il diritto di rifiutarsi di stipulare un contratto di conto di deposito a garanzia e in linea di principio non sarà in grado di diventare un detentore di azioni ().

Se la costruzione della casa viene completata con successo, il promotore preleva l'intero fondo sui conti di garanzia, ma non prima che la casa completata riceva il permesso di metterla in funzione dalla direzione lavori e il primo azionista registri con successo la proprietà della casa. la sua proprietà nel Rosreestr; A proposito, questo è un ulteriore vantaggio per gli azionisti, perché spesso non possono registrare la proprietà del loro appartamento, anche se ci vivono - Rosreestr "si scopre" improvvisamente che lo sviluppatore non ha preparato i documenti catastali per la casa.

Se lo sviluppatore fallisce, l'azionista ha il diritto di recedere dal DDU e di prendere i suoi soldi. Tuttavia, avrà ancora la possibilità di “entrare” nel fallimento del promotore e attendere il completamento della sua casa (articolo 201.12-2 della legge federale del 26 ottobre 2002 n. 127-FZ “”).

Se l'azionista rescinde il DDU (ad esempio, a causa del ritardo dello sviluppatore), può nuovamente ritirare i suoi soldi ().

E se una banca fallisce, l'azionista e lo sviluppatore si trasferiranno semplicemente in un'altra: i conti di deposito a garanzia sono assicurati nel sistema di assicurazione dei depositi fino a 10 milioni di rubli.

• È vietato acquistare DDU in contanti;
• i gestori e i beneficiari del promotore sono ora responsabili in solido con il promotore per le perdite causate agli azionisti-cittadini per loro colpa. Ciò significa che è possibile richiedere il risarcimento delle perdite a queste persone immediatamente e direttamente, senza attendere il fallimento, senza accertare l'insufficienza dei fondi propri dello sviluppatore;
• Gli sviluppatori non sono più obbligati ad avere i propri siti web: devono divulgare tutte le informazioni, prima di tutto, nel sistema informativo unificato sull'edilizia abitativa (https://nash.dom.rf). Saranno presenti anche le foto preferite di case in costruzione, con aggiornamenti mensili. Questo è conveniente per gli azionisti: in primo luogo, è più facile lamentarsi se le informazioni non sono complete e, in secondo luogo, non scompariranno da nessuna parte se lo sviluppatore fallisce o decide di fuggire a Cipro con una valigia piena di soldi. È vero, questa norma entrerà in vigore solo a ottobre;
• come prima, il capo della “supervisione DDU” regionale sarà nominato e licenziato dai governatori, tuttavia, la candidatura sia per l'ingresso che per l'uscita deve essere approvata dal Ministero federale delle Costruzioni della Russia;
• come prima, il “DDU-nadzor” regionale è obbligato ad avvertire Rosreestr che uno sviluppatore “difettoso” non ha il diritto di vendere DDU (in questo caso Rosreestr ne blocca la registrazione). Ma se per i "vecchi" sviluppatori tali informazioni vengono trasferite a Rosreestr entro un giorno dalla scoperta, per gli oggetti con nuovi, dopo l'01/01/2018, i permessi di costruzione - a seconda del grado di violazioni - possono essere inviati entro e non oltre 1 giorno o entro una settimana e mezza;
• i certificati di edilizia privata non possono più essere rilasciati (i progetti precedentemente avviati possono essere completati) e la costruzione tramite cooperative di edilizia è consentita solo in caso di fallimento e in quelle cooperative di edilizia a cui è stato concesso gratuitamente il terreno per la costruzione dallo Stato o dal comune ;
• Sarà possibile costruire non solo nell'ambito di un permesso di costruzione, ma entro i limiti di più permessi contemporaneamente. Pertanto, il principio “uno sviluppatore – un permesso per l’implementazione” in realtà non ha funzionato. È vero, rimane il divieto di partecipazione del promotore a diversi accordi sullo sviluppo di un centro abitato, e (o) accordi sullo sviluppo integrato del territorio, e (o) accordi sullo sviluppo integrato del territorio, e il lavoro su più permessi è possibile solo tramite conti di deposito a garanzia e con detrazioni obbligatorie di denaro al Fondo per la tutela degli azionisti;
• la quantità di informazioni che uno sviluppatore è tenuto a pubblicare online (da ottobre - sul suo account su https://nash.dom.rf) è aumentata. In particolare, è ora obbligato a pubblicare un calcolo dell'importo dei propri fondi e degli standard di stabilità finanziaria (trimestrale), nonché il GPZU e un diagramma dell'organizzazione della pianificazione del terreno che indica l'ubicazione del progetto di costruzione del capitale , ingressi e passaggi allo stesso, confini delle servitù pubbliche, patrimonio dei siti archeologici;
• Il periodo di "scomunica dalla professione" è aumentato: fino al 1 luglio era vietato ammettere nella "dolevka" persone che si erano macchiate di legami con imprenditori falliti negli ultimi tre anni, e ora il periodo di "scomunica" è stato portato a cinque anni. Il periodo di tre anni per i beneficiari è stato mantenuto, ma ci saranno più beneficiari dello stesso promotore: prima prestavano attenzione solo a coloro che possedevano direttamente o indirettamente almeno un quarto delle azioni o delle quote del promotore fallito, ma ora daranno un'occhiata più da vicino anche a coloro che avevano solo il 5% o quote azionarie. Il nome completo, INN e SNILS di tali personaggi devono essere divulgati dallo sviluppatore;
• il periodo per la divulgazione da parte dello sviluppatore delle informazioni intermedie è stato aumentato di 6 volte bilancio d'esercizio(da 5 a 30 giorni solari).