Sono state adottate importanti modifiche alla legislazione sulla costruzione di alloggi in condivisione. Divieto di partecipazione collettiva alla costruzione Quando sarà vietata la partecipazione collettiva a costruzione?

Rifiuto costruzione condivisa potrebbe avvenire quest’anno anziché il 1 luglio 2019, e nel 2020 la vendita di appartamenti in edifici in costruzione sarà completamente vietata.

Tali conclusioni possono essere tratte sulla base delle informazioni finite nelle mani della stampa economica dopo un incontro tra il presidente Vladimir Putin e funzionari governativi e sviluppatori.

L’inasprimento della posizione delle autorità mira a proteggere i cittadini da imprenditori senza scrupoli. Tuttavia, gli stessi operatori professionali del mercato affermano che la misura potrebbe portare ad un aumento dei prezzi degli immobili e all’oligopolizzazione del mercato delle costruzioni.

La stragrande maggioranza dei nuovi edifici in Russia (circa l'80%) viene venduta attraverso accordi di costruzione condivisa (DDU), in base ai quali gli immobili vengono costruiti utilizzando i fondi degli investitori (azionisti). Poiché un tale schema comporta il rischio per i cittadini di perdere denaro e di rimanere senza alloggio, unendosi alle fila degli “azionisti ingannati”, le autorità hanno deciso di cambiare le regole del gioco ed escludere un gran numero di investitori dal progetto di costruzione. Secondo varie stime, il numero di acquirenti i cui termini dei contratti azionari non sono stati rispettati ha superato le 100mila persone in tutto il paese, il che non ha potuto non allertare sia le autorità federali che quelle regionali.

La decisione di abbandonare la costruzione azionaria è stata presa già nel 2017, ma per minimizzare i rischi di un crollo del mercato, il processo di transizione al projectfinancing del settore è stato prolungato su tre anni. Durante questo periodo, gli sviluppatori hanno dovuto imparare a funzionare nelle nuove realtà del finanziamento dei progetti, padroneggiare tutte le sfumature dell’interazione con le banche e “ritirarsi” completamente dai fondi dei cittadini e acquisire il proprio capitale.

Secondo le modifiche adottate alla legge sulla costruzione condivisa N 214-FZ, dal 1 luglio 2019, i costruttori riceveranno i fondi per gli appartamenti venduti solo dopo che gli alloggi saranno stati consegnati agli acquirenti. Fino a questo momento, il denaro dei clienti sarà depositato in conti bancari speciali inaccessibili sia al “costruttore” che ai futuri proprietari di casa. Allo stesso tempo, l'importo assicurato, risarcito dal Fondo di assicurazione dei depositi in caso di problemi, è limitato a 10 milioni di rubli.

Secondo la stampa, in un incontro con il capo dello Stato, gli sviluppatori hanno cercato di ottenere sollievo, ma tutto è andato esattamente al contrario: dovranno affrettarsi con l'abbandono della costruzione condivisa, poiché la situazione sul mercato sta diventando critica .

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“Carburante al fuoco” ha aggiunto la società in difficoltà Urban Group, in caso di fallimento la cui lista degli azionisti interessati aumenterà di 16mila persone. Attualmente la società, che ha un passivo di 80 miliardi di rubli, ha annunciato la cessazione delle vendite immobiliari. Lo sviluppatore era sull'orlo della bancarotta a causa di gravi errori e violazioni nel sistema di gestione dell'azienda. Secondo i media si parla di ritiro Soldi secondo schemi d'ombra.

"In un mercato in contrazione, dove la solvibilità degli acquirenti diminuisce, molte decisioni devono essere prese più velocemente", ha spiegato in un'intervista a Tsargrad. Direttore della ricerca presso Market Information LLC Svetlana Podchalina. “In generale possiamo dire che il mercato delle costruzioni sta vivendo una situazione simile a quanto accaduto nel settore bancario”.

Ma il problema degli azionisti truffati è sempre stato una priorità e durante il periodo pre-elettorale l’attenzione del governo nei suoi confronti è aumentata ancora di più, sottolineano gli analisti di VTB Capital nel loro commento. Allo stesso tempo, la società ha osservato che le norme introdotte, in particolare il divieto di ricevere il pagamento per gli appartamenti prima del completamento della costruzione e l’inasprimento dei requisiti per un’impresa di costruzioni, modificano significativamente la “base economica delle operazioni del settore”.

Attualmente gli sviluppatori avranno a disposizione solo due schemi di finanziamento: fondi propri e credito. Secondo la signora Podchalina bisogna tener conto che pochi costruttori costruiscono con i propri fondi.

"Se i costruttori dovessero finanziare la costruzione solo con fondi propri o presi in prestito, i costi aumenterebbero di circa il 20%", sottolineano a loro volta. analisti "Capitale VTB" . Secondo loro, le nuove regole del gioco forniscono un vantaggio competitivo ai grandi sviluppatori “che hanno stabilito legami con le banche e creano i presupposti per un consolidamento su larga scala del settore”.

Gli esperti sono fiduciosi che la decisione delle autorità causerà seri problemi agli sviluppatori e persino il fallimento del mercato. Parliamo innanzitutto di piccole imprese. L’ulteriore oligopolizzazione del mercato influenzerà non solo il costo dei nuovi edifici, ma anche la qualità delle abitazioni in costruzione. L’oligopolio esclude la concorrenza, spiegano gli analisti.

"I piccoli costruttori molto probabilmente lasceranno il mercato perché non saranno in grado di rispettare le nuove regole, soprattutto a causa della mancanza di fondi per la costruzione", afferma S. Podchalina . - Allo stesso tempo, le banche sono, in linea di principio, molto riluttanti a concedere prestiti anche alle grandi e a quelle con una lunga e storia di successo l'esistenza di sviluppatori, piccoli sviluppatori - ancora di più."

L'aumento dei prezzi delle nuove abitazioni contraddice gli obiettivi fissati dal presidente russo nel nuovo decreto di maggio, ha osservato in un'intervista a BFM Membro del consiglio di sostegno della Russia Dmitri Kotrovsky . Uno degli obiettivi per migliorare la vita dei cittadini è la creazione di 40 milioni di metri quadrati di alloggi a prezzi accessibili, in modo che 5 milioni di cittadini possano migliorare le proprie condizioni di vita. "Ciò non è affatto correlato tra loro", sostiene. "PIK" occupava oltre il 30% del mercato, ma non è ancora in grado di gettare un'ombra sull'intero mercato e di adattare assolutamente tutti i partecipanti a proprio piacimento. "

Secondo l'esperto, solo un attore importante sarà in grado di determinare il margine che consentirà, in ultima analisi, di formare il costo finale del prodotto. "Non credo che sia possibile per gli altri partecipanti al mercato, soprattutto quelli che lavorano nelle regioni, tenere il passo con questa opportunità", ha concluso Signore Kotrovsky .

È vero, il consumatore non sentirà immediatamente tutti questi fenomeni negativi, per qualche tempo il mercato esisterà per inerzia.

"Nel 2018-2020, molto probabilmente ci sarà un eccesso di scorte nel mercato, poiché molti sviluppatori hanno cercato di avviare la costruzione di progetti in fase di sviluppo secondo il vecchio schema", prevede S. Podchalina. “Allo stesso tempo, il volume richiesto di domanda da parte degli acquirenti non viene rispettato. Innanzitutto, un tale eccesso di scorte influenzerà Mosca e la regione di Mosca".

Secondo lei, di conseguenza, i prezzi delle case non aumenteranno nel prossimo anno e mezzo.

"Nella situazione attuale, è molto difficile pianificare anche solo due anni, perché il mercato cambierà, il suo rilievo e il suo panorama cambieranno", ritiene l'esperto. "Ciò che otterremo in futuro dipenderà da come cambia e da quanto è stabile rimane." .

Finora non esistono i presupposti per un aumento dei prezzi e, innanzitutto, perché non esistono i presupposti per un aumento della domanda effettiva interna. Come ha già riferito Tsargrad, mentre il travagliato Urban Group è sottoposto a un audit esterno, gli esperti si chiedono chi e gli sviluppatori prenderanno in carico i progetti “orfani”. Tra coloro a cui lo sviluppatore si è rivolto per chiedere aiuto ci sono Ingrad, PIK e Granel.

Tuttavia, la comunità di esperti ha espresso dubbi sull’interesse degli sviluppatori a salvare il Gruppo Urban. In assenza di domanda, le posizioni di mercato sono instabili e c’è un minimo di persone disposte ad assumersi nuovi rischi in condizioni di instabilità.

L'acquisto della propria casa rappresenta un problema per molti cittadini. Alcuni giovani decidono di compiere un passo disperato come l'acquisto di un appartamento in un edificio in costruzione solo per iniziare una vita indipendente, separandosi dai genitori. Sfortunatamente, un simile rischio non è sempre giustificato, soprattutto quando le informazioni sullo sviluppatore sono relativamente poche.

Oggi viene approvata una legge che vieta la partecipazione azionaria nel settore edile. Il presidente russo Vladimir Putin ha annunciato che presto entrerà in vigore la legge che vieta il DDU. Questa innovazione è dovuta alla necessità di tutelare gli azionisti da possibili frodi. Non ci sarà più una situazione in cui la DDU costringerà le persone a pagare gli ultimi soldi per appartamenti che non sono ancora stati completati al momento della vendita. Tuttavia, questo è un grosso rischio ed è legato, prima di tutto, al fatto che il denaro degli azionisti potrebbe non essere giustificato.

Questo è un problema serio che preoccupa molte persone che hanno deciso da tempo di acquistare un appartamento non finito. Dopotutto, era necessario stipulare un accordo con lo sviluppatore, pagare i soldi guadagnati con fatica e quindi attendere un lungo periodo di tempo per avere finalmente l'opportunità di stabilirsi nella tanto attesa casa.

Garanzie e responsabilità

Il decreto presidenziale che vieta la partecipazione al capitale fornisce alcune garanzie ai cittadini che decidono di acquistare un appartamento. Ora, quando acquisti un alloggio in un nuovo edificio, puoi essere fermamente fiducioso che il cittadino riceverà comunque un alloggio. Tutti i rischi sono eliminati.

Se per qualche motivo il promotore non adempie ai suoi obblighi, deve pagare una sanzione. Un cittadino che investe i propri fondi al momento dell'acquisto di un appartamento non soffre in alcun modo di possibili cambiamenti.

Documenti obbligatori

Secondo la legge, in alcuni casi nessuno può accettare denaro da investitori privati finché non sono stati completati i relativi documenti. Solo i proprietari degli sviluppatori possono utilizzare il denaro pubblico. Tuttavia, c'è un certo pacchetto di documenti che devono essere raccolti. Se manca almeno un documento importante, sarà impossibile concludere un affare così importante. Quindi, a cosa dovresti prestare attenzione?

Permesso di costruzione

Documento di base che dà il diritto di acquistare un alloggio. Deve essere presente il permesso di costruire. Senza questo non è possibile parlare di tutela dei diritti degli azionisti. Prima di concludere l'accordo DDU stesso nel 2018, è necessario prestare attenzione alla legge modificata e agire in conformità con le regole modificate.

Documento fondiario

Il divieto di partecipazione condivisa alla costruzione offre ora l’opportunità di studiare a fondo i propri diritti e di sfruttarli al meglio. Il documento stesso deve necessariamente contenere la registrazione della proprietà.

Dichiarazione di progetto

Questo tipo di documento deve essere pubblicato. È meglio leggere i documenti in anticipo per avere un'idea di ciò che offre il partner. La dichiarazione di progetto fornisce alcune garanzie.

Vale la pena notare che tutti i documenti di cui sopra sono di grande importanza. Non si può trascurare l’uno a favore dell’altro. Nella costruzione condivisa, non è possibile prendere in prestito fondi prima dell'inizio dei lavori. In caso contrario, sarà considerata una grave violazione. Prima di compiere qualsiasi passo decisivo, dovresti studiare attentamente i documenti del tuo partner, analizzare la situazione e solo allora prendere una decisione. In ogni caso, dovrebbe essere significativo e serio, non preso in fretta.

Registrazione

Nel mercato immobiliare esiste una legge secondo la quale un contratto di partecipazione azionaria è soggetto a registrazione obbligatoria. In caso contrario sarà considerato non valido. La registrazione elimina la possibilità di qualsiasi frode da parte dello sviluppatore. Pertanto, sarà impossibile vendere la casa due volte e ottenere denaro in modo disonesto. La legge che vieta la partecipazione azionaria, che proibisce l'uso disonesto dei fondi degli azionisti, aiuta i cittadini a mantenere la fiducia nel futuro. L'appartamento specifico verrà inserito nel registro dello Stato unificato. Pertanto, viene eliminata la probabilità di incontrare inganni e gravi delusioni nella vita.

Altri obblighi

Le parti si impegnano reciprocamente ad adempiere ai compiti assegnati. Un cittadino che ha pagato l'importo richiesto ha tutto il diritto di prendere la proprietà finita a sua completa disposizione. Lo sviluppatore firma una condizione secondo cui la casa sarà sicuramente costruita. Se per qualche motivo i termini del contratto vengono violati in qualche modo, il colpevole dovrà pagare una sanzione pari ad un importo significativo. Il contratto stesso viene concluso secondo le leggi del mercato delle costruzioni, solo per iscritto, al fine di evitare vari malintesi. Il Governo della Federazione Russa ha individuato requisiti specifici per il documento stesso. Deve contenere determinati dati.

Descrizione dell'oggetto

L'immobile (casa o appartamento) deve essere chiaramente indicato nei documenti. Sono descritti in dettaglio il numero totale di metri quadrati, numero di stanze, balconi, logge, ecc. Ciò è necessario per escludere possibili errori, impedire lo sviluppo di inganni da parte dello sviluppatore. Il Fondo per la protezione dei diritti dei partecipanti alla costruzione condivisa ha lo scopo di massimizzare la sicurezza di ogni persona che acquisterà un appartamento.

Indicazione della scadenza

Un fattore importante a cui vale anche la pena prestare attenzione. Registrare chiaramente le scadenze per il completamento dei lavori ti permette di capire quando il processo giungerà al termine e potrai trasferirti in una nuova casa. Di solito sono ancora disponibili alcune informazioni per aiutarti a comprendere il periodo di garanzia della proprietà.

Se entro un certo periodo di tempo il neo-proprietario si rende conto di non essere soddisfatto di qualcosa specifico relativo ai lavori di costruzione eseguiti, alcune clausole del contratto potrebbero essere riviste. È del tutto possibile ottenere anche un buon compenso monetario.

Momento del pagamento

Il costo dei servizi forniti è sempre chiaramente e chiaramente indicato nel contratto. Entrambe le parti devono comprendere chiaramente quale compito si trovano ad affrontare in un dato momento per evitare eventuali imprecisioni.

Per il futuro proprietario qui viene fornita assistenza nel finanziamento. Il finanziamento prevede la concessione di prestiti bancari in caso di necessità. Anche la procedura di pagamento è chiaramente indicata nel documento.

Pertanto, la legge che vieta la partecipazione collettiva alla costruzione presenta vantaggi tangibili. In questo caso verranno interrotte le vendite di appartamenti negli edifici in costruzione. La maggior parte delle persone sarà contenta di tali cambiamenti, poiché pagheranno solo ciò che è loro garantito ottenere alla fine. Questa legge tutela davvero i fondi personali dei cittadini, consentendo loro di investire solo in ciò che è necessario e necessario.

Ha raccontato ai giornalisti le istruzioni del presidente di esplorare la possibilità di passare attraverso il sostegno bancario dalla costruzione condivisa al finanziamento di progetti. Non ha parlato di date specifiche.

Già in estate il ministro aveva parlato della necessità di abbandonare la costruzione collettiva. "Certamente, dobbiamo sforzarci di abbandonare un giorno la costruzione condivisa e passare al sostegno bancario, ma questo non è né oggi né domani, mentre il nostro compito è proteggere al massimo le persone che partecipano alla costruzione condivisa", ha osservato Men.

Gli sviluppatori ora utilizzano principalmente prestiti per realizzare i loro progetti, commentano gli operatori di mercato. Ma per loro i fondi degli azionisti sono molto più economici.

“La questione qui non riguarda il meccanismo di finanziamento del progetto in sé, ma il tasso al quale le banche prestano agli sviluppatori. I fondi bancari per gli sviluppatori oggi sono una risorsa molto più costosa del denaro degli azionisti”, osserva il direttore generale della società di sviluppo Ingrad.

Giocatori che costruiscono alloggi senza attrarre finanziamento bancario, ce ne sono sul mercato, ma sono in minoranza, dice il direttore finanziario del gruppo di sviluppo City-XXI Century. Queste sono le società più grandi o le società affiliate al settore bancario o agenzie governative, ovvero aziende che calcolano attentamente il livello del carico creditizio e costruiscono principalmente con fondi propri.

Oggi, solo un quarto degli sviluppatori costruisce a proprie spese, ha osservato il gruppo di società Granel. Aggiungono inoltre che il passaggio completo al finanziamento di progetti potrebbe portare al fatto che a livello regionale fino al 90% degli sviluppatori potrebbero abbandonare il mercato.

“Il costo di costruzione nelle regioni è di circa 25mila rubli. per mq Vendite in media - 35 mila rubli. al mq. m. Queste condizioni sono finanziariamente gravose per le regioni e gli affari diventano non redditizi”, afferma l’azienda.

Se prendiamo in considerazione le modifiche alla legge sulla costruzione condivisa, sul mercato rimarranno solo le aziende finanziariamente stabili che traggono profitto non solo dallo sviluppo, poiché la redditività di questa attività diminuisce sempre di più ogni anno, aggiunge Andrey Tsvet, sviluppo amministratore delle società del gruppo Granel.

Si tratta di modifiche alla legge sull'edilizia condivisa, che entreranno in vigore il 1° luglio 2018. Introducono il divieto di ottenere più permessi di costruzione contemporaneamente, obbligano l'appaltatore generale, il cliente tecnico e il costruttore ad avere un conto nella stessa banca e ad effettuare pagamenti tra di loro utilizzando conti di deposito a garanzia.

“Dopo l'applicazione di requisiti rigorosi per gli sviluppatori, possiamo parlare di altri aggiustamenti: cambierà la struttura del mercato di sviluppo, da cui lasceranno i piccoli attori che “non sono in grado di far fronte” alle nuove regole del gioco. Allo stesso tempo, anche se è possibile prevedere un cambiamento nella struttura del settore e il consolidamento delle aziende, è prematuro parlare di una diminuzione del volume dell’offerta”, ha condiviso. Responsabile del lavoro con i principali partner di Est-a-Tet.

Ricordiamo che l'anno scorso sono stati inaspriti i requisiti per l'importo minimo del capitale autorizzato per gli sviluppatori che raccolgono fondi dal pubblico. L'importo del capitale autorizzato viene calcolato individualmente per ciascun promotore in base alla superficie massima di tutti i progetti di costruzione condivisi.

La dimensione minima è di 2,5 milioni di rubli con l'intenzione di costruire 1,5 mila metri quadrati. Inoltre, se un costruttore costruirà 500mila metri quadrati utilizzando i fondi dei cittadini, il suo capitale autorizzato dovrà essere di almeno 1,5 miliardi di rubli.

Inoltre, quest'estate il presidente ha firmato una legge sul fondo per la tutela dei diritti degli azionisti (fondo di compensazione), che stabilisce un tasso di contribuzione uniforme per gli sviluppatori - 1,2% del prezzo di ciascun contratto con un azionista. Allo stesso tempo, l’importo dei fondi propri del promotore per il progetto, la cui realizzazione è prevista, non deve essere inferiore al 10% del suo costo durante l’intero periodo di costruzione.

Se la nuova iniziativa del presidente verrà attuata, lo schema, in effetti, difficilmente cambierà, poiché la banca finanzia la costruzione, ha osservato Sobolev. Tuttavia, il periodo di tempo per utilizzare la moneta bancaria cambia.

“La banca presterà denaro per un periodo più lungo – il cosiddetto “denaro a lungo termine”. Per ricevere fondi dagli acquirenti, gli sviluppatori dovranno prima costruire la proprietà. In sostanza, si tratta di vendere appartamenti secondo lo stesso schema con cui attualmente vengono vendute le abitazioni secondarie", ha detto l'esperto.

È fiducioso che possiamo aspettarci una riduzione del numero delle aziende e un'ulteriore monopolizzazione del mercato. In questo caso sono inevitabili un aumento del costo al metro quadrato e un aumento dei prezzi degli appartamenti a causa della diminuzione della concorrenza.

Anche altri partecipanti al mercato sono fiduciosi che il costo degli alloggi aumenterà. Il finanziamento del progetto viene fornito al 13-20% annuo, che, tenendo conto della durata dei progetti, dà dal 20% al 60% del pagamento in eccesso sul prestito. Questi importi si rifletteranno sicuramente nel prezzo al metro quadrato, che diventerà molto più caro di adesso, dice il socio amministratore del Metrium Group.

“Affinché il finanziamento del progetto funzioni, il prestito deve essere economico e a lungo termine, ma oggi in Russia c’è una grave carenza proprio di tali investimenti. E dato l’alto costo del capitale, aumenta la necessità di accelerarne il recupero, quindi non è redditizio né per gli sviluppatori né per le banche impegnarsi in progetti costosi e a lungo termine”, ritiene.

Secondo lei la stabilità macroeconomica e la prevedibilità, soprattutto nel mercato dei cambi, sono estremamente importanti per gli investimenti a lungo termine. Inoltre oggi non esiste, e la mancanza di garanzie che la svalutazione del 2014 non si ripeta è il principale ostacolo all’introduzione del finanziamento di progetti.

Con il finanziamento completo del progetto non è necessario vendere appartamenti nell'ambito della DDU, quindi sul mercato appariranno solo i nuovi edifici che sono stati messi in funzione. Naturalmente saranno più costosi di quelli venduti allo stadio di fondazione.

“Alla fase attuale, il passaggio al projectfinancing non deve essere percepito come una prospettiva per il prossimo futuro. Ci sarà un impatto sul mercato solo quando vedremo passi concreti verso la creazione delle condizioni per lo sviluppo di questo schema di finanziamento della costruzione. Ora convive con successo con l’attrazione di fondi da parte degli azionisti e, secondo me, la situazione non cambierà nei prossimi 5-10 anni”, ha osservato l’esperto.

Anche Pavel Poselenov ritiene che il passaggio completo al finanziamento di progetti non sarà possibile in breve tempo, si parla di cinque anni o più.

Nel frattempo, in Russia il problema degli azionisti defraudati è grave. Il presidente si è rivolto a lei più di una volta nelle sue dichiarazioni. Oggi le regioni hanno fornito tabelle di marcia per risolvere i problemi a quasi 40mila cittadini ingannati.

Ma secondo alcuni deputati, il problema è molto più ampio, e stiamo parlando di 150mila persone che hanno investito i loro soldi nella costruzione di case e non hanno ricevuto alloggi.

Mikhail Men parla della mancanza di un controllo adeguato sulla costruzione del patrimonio condiviso negli enti costituenti. Egli rileva inoltre che si prevede di istituire una procedura unificata per l'esercizio del controllo nel campo delle costruzioni con capitale condiviso in tutte le entità costitutive del Paese e di assegnare i poteri di controllo agli organi statali di supervisione della costruzione delle entità costitutive della Federazione Russa.

"Ciò consentirà il controllo simultaneo dei tempi e della qualità della costruzione e il controllo dell'uso previsto dei fondi degli azionisti", ha affermato il ministro nei documenti del dipartimento.

La costruzione condivisa è stata legalizzata nel 2004 al fine di razionalizzare l'utilizzo da parte dei promotori dei fondi cittadini nella costruzione di edifici residenziali e per proteggere gli acquirenti di immobili da costruttori senza scrupoli. In tutti questi anni sono apparse numerose modifiche alla legge sulla costruzione di capitale condiviso, progettate per rafforzare il controllo sul lavoro degli sviluppatori e rafforzare la protezione dei diritti degli azionisti. Ultimi cambiamenti sono state adottate in legge alla fine del 2017. Molte altre entreranno in vigore il 1° luglio 2018. Edilizia condivisa: novità dal 2018, come funzionerà l'edilizia condivisa dal 1° luglio, cosa dovreste sapere a riguardo.

Cambiamenti nella legge sulla costruzione condivisa dal 2018

Le autorità adottano costantemente misure volte a razionalizzare il mercato delle costruzioni e inserirlo in un contesto sempre più civile. I legislatori ritengono che una transizione graduale dalla costruzione condivisa alla vendita di appartamenti già pronti ridurrà notevolmente i rischi di questo mercato.

Il governo discute da tempo sulla necessità di abbandonare la costruzione del patrimonio condiviso e passare al metodo del mutuo. Nel dicembre dello scorso anno, sul sito web del governo è stata pubblicata una “road map”, che comprendeva un piano d'azione per il passaggio a un tipo di finanziamento a progetto per la costruzione di edifici residenziali:

entro il 1° luglio 2018 è prevista la realizzazione di un quadro normativo per il passaggio ad una nuova modalità di finanziamento;
dal 1 luglio 2018 al 30 luglio 2019, consentire finanziamenti misti per la costruzione: è possibile utilizzare un conto di deposito a garanzia o denaro speciale e diretto dai partecipanti alla costruzione condivisa;
dal 1 luglio 2019, per raccogliere fondi per la costruzione di alloggi sarà consentito utilizzare esclusivamente un conto vincolato o un conto speciale.

I legislatori hanno anche sviluppato una legge per proteggere i diritti degli azionisti in caso di fallimento di un costruttore, introducendo numerose modifiche alla legge federale che entrerà in vigore il 1° gennaio e il 1° luglio 2018.

Tempi per l'introduzione delle modifiche adottate

Contemporaneamente all’introduzione della tabella di marcia per il passaggio al finanziamento di progetti del settore edile, i legislatori hanno apportato alcune modifiche alla legge sulla costruzione condivisa. Ora l'importo dei fondi propri e il lavoro dello sviluppatore verranno controllati più rigorosamente in una serie di settori.

La maggior parte delle modifiche entreranno in vigore il 1° luglio 2018. Di conseguenza, gli sviluppatori hanno una riserva di tempo per prepararsi alle attività in condizioni mutate e per completare i progetti avviati.

Va notato che le innovazioni non riguarderanno alcuni nuovi edifici. Questi includono quelli nella costruzione dei quali vengono utilizzati gli schemi delle cooperative edilizie - cooperative di costruzione di alloggi. I legislatori non lo vietano, ma questa legge non si applica a loro.

Le misure adottate in precedenza per proteggere i diritti degli azionisti sotto forma di assicurazione di responsabilità civile per gli sviluppatori si sono rivelate inefficaci. Gli assicuratori usarono un gran numero di trucchi per evitare i pagamenti per tale assicurazione; non un singolo edificio fu completato con i pagamenti assicurativi.

L'anno scorso è stata registrata una nuova organizzazione, il "Fondo per la protezione dei diritti dei cittadini che partecipano alla costruzione condivisa", per aiutare gli azionisti. Gli sviluppatori sono tenuti a contribuire a questo fondo con l'1,2% del costo di un appartamento per ogni accordo di partecipazione azionaria concluso.

Il denaro del fondo di compensazione verrà utilizzato per completare la costruzione delle strutture non finite o per effettuare pagamenti di indennizzi agli azionisti interessati.

Criteri generali per gli sviluppatori

I requisiti per gli sviluppatori nella costruzione di capitale condiviso nel 2018 sono inclusi nel concetto di "sviluppatore specializzato". Tra le principali novità si segnalano le seguenti:

Saranno considerate “sviluppatori specializzati” esclusivamente le società commerciali che si occupano di edilizia. Qualsiasi organizzazione pubblica senza scopo di lucro, educativa, sportiva e di altro tipo non sarà autorizzata a partecipare alla costruzione.
Lo sviluppatore ha almeno 3 anni di esperienza nel mercato delle costruzioni e ha ricevuto autorizzazioni per la messa in servizio di condomini con una superficie totale di 10.000 m2.
Il direttore, il capo contabile e gli altri dirigenti dello sviluppatore non potranno più essere persone con precedenti penali o fallimentari individuale, o portato a responsabilità sussidiaria. Agli sviluppatori sarà richiesto di inserire i dati sulla conformità della direzione a questi requisiti nella Dichiarazione di progetto.
Dal 1 gennaio 2018, gli sviluppatori sono tenuti a inserire il livello completo e intermedio bilancio d'esercizio negli Stati Uniti sistema informativo costruzione di alloggi e sul tuo sito ufficiale.

Un gran numero di emendamenti alla legislazione mirano a rafforzarla stabilità finanziaria sviluppatori.

Pertanto, l’importo minimo del capitale autorizzato è stato abolito; ora dipenderà dalla superficie totale delle abitazioni in costruzione. Oggi il requisito è il seguente: i costruttori devono disporre di fondi propri superiori al 10% del costo del progetto.

Al momento della presentazione della dichiarazione di progetto, il conto speciale del promotore deve avere un saldo presso la banca autorizzata per un importo pari ad almeno il 10% del costo stimato della proprietà.

Al momento della presentazione della documentazione di progetto, il promotore non dovrebbe avere obblighi finanziari non legati alla costruzione superiori all'1%. Anche i costi di manutenzione sono limitati: non più del 10%. Inoltre, l'importo totale di tutti i pagamenti anticipati non deve essere superiore al 30%.

Le recenti modifiche alla legge vietano agli sviluppatori di:

Emettere o acquistare titoli, a meno che non si tratti di azioni proprie. Ciò chiuderà il sistema di cambiali per il finanziamento della costruzione.
Attrarre o fornire prestiti per la costruzione oltre a quelli mirati.
Crea o prendi parte a spot pubblicitari e organizzazione no profit, attraverso il quale veniva spesso ritirato il denaro degli investitori truffati.

Un altro cambiamento importante nel 2018 è l’introduzione di un conto di deposito a garanzia, dove verranno trasferiti i soldi dei partecipanti alla costruzione condivisa. I promotori potranno utilizzare il denaro solo dopo che gli appartamenti saranno stati consegnati agli acquirenti mediante atti di trasferimento.

Di conseguenza, dopo l'entrata in vigore delle modifiche legislative flussi di cassa gli sviluppatori cadranno sotto il controllo delle organizzazioni bancarie autorizzate.

Tutte le modifiche alla legge sulla costruzione condivisa presentano sia vantaggi che svantaggi. I vantaggi includono il rafforzamento del controllo sul mercato immobiliare e la riduzione dei rischi per i potenziali detentori di azioni. Lo svantaggio è il potenziale aumento dei prezzi degli appartamenti nelle nuove costruzioni. Come andrà a finire sarà chiaro tra meno di un mese.

La costruzione collettiva potrebbe essere completamente vietata in Russia e questo argomento è stato discusso in un incontro con il presidente. Secondo la fonte di Vedomosti, lo stesso capo dello Stato ha proposto di abbandonare la vendita degli edifici non finiti e di farlo quasi nel 2018

La costruzione condivisa potrebbe essere vietata del tutto. Secondo Vedomosti, questa possibilità è stata discussa in un incontro con il presidente. Inoltre, come ha riferito una delle fonti vicine ai partecipanti all'incontro, il capo dello Stato ha proposto di abbandonare la vendita degli edifici non finiti e di farlo quasi entro il 2018.

A partire dal prossimo anno, il mercato dell’edilizia condivisa si trova già ad affrontare cambiamenti globali, che dovrebbero proteggere innanzitutto gli azionisti, ma non entusiasmano i costruttori. I costruttori di appartamenti non potranno ricevere denaro dagli acquirenti finché non avranno consegnato la proprietà. I contributi verranno tenuti in conti speciali presso le banche e le aziende costruiranno case sia con i fondi dei prestiti che con i propri.

Questi emendamenti sono stati criticati da molti. Ci sono state opinioni: questo potrebbe porre fine alla costruzione del capitale condiviso.

Business FM ha chiesto agli operatori del mercato, agli acquirenti e agli esperti cosa accadrebbe se l'acquisto di edifici non finiti fosse completamente vietato. L'azionista defraudato del complesso residenziale Terletsky Park, Nikita Zhevchenko, ritiene che lo Stato voglia così sollevarsi dalla responsabilità:

Nikita Zhevchenko azionista del complesso residenziale Terletsky Park“Prima di tutto, in Europa non esiste una costruzione condivisa. Ce l'abbiamo. Perché abbiamo questo? Perché abbiamo posta in gioco alta su un mutuo, ecco perché lo Stato ha ideato questo metodo. Invece di un'ipoteca bassa, hanno inventato una costruzione condivisa, in modo che questo denaro, che in realtà è senza interessi, che era a basso tasso di interesse, che le banche danno in Europa, venga dato qui dai detentori di azioni. Ma in questo caso, se lo Stato ha risolto in questo modo la questione dello sviluppo del mercato delle costruzioni, allora deve in qualche modo proteggere questi investimenti. Altrimenti, si scopre che te ne lavi le mani e allo stesso tempo sembra che ci sia un boom nell'edilizia, ma non hai niente a che fare con questo se succede qualcosa. Di conseguenza, ne hanno approfittato sviluppatori senza scrupoli, coloro che non costruiscono, ma prelevano denaro. Di conseguenza, naturalmente, lo Stato ne è direttamente responsabile. E ora stanno cercando di sistemare il tutto in modo tale da colmare questi buchi”.

Sarà difficile per un'azienda senza la possibilità di una costruzione condivisa, soprattutto nelle regioni, afferma Dmitry Kotrovsky, membro del consiglio di sostegno della Russia:

Dmitri KotrovskyMembro del consiglio di sostegno della Russia“Prima di tutto, ciò porterà ovviamente ad un aumento del costo degli alloggi, il che, mi sembra, contraddice completamente i decreti di maggio, che stabilivano che dovrebbero esserci 40 milioni di metri quadrati in più di alloggi a prezzi accessibili , affinché 5 milioni di russi potessero migliorare le proprie condizioni di vita. Ciò non è assolutamente correlato tra loro. PIK occupava oltre il 30% del mercato, ma non è ancora in grado di gettare un'ombra sull'intero mercato e adattare assolutamente tutti i partecipanti a proprio piacimento. La scalabilità di cui dispone il gruppo di società PIK consentirà loro, ovviamente, di ridurre al minimo i costi. Di conseguenza, determina il margine che alla fine ti consentirà di formare il costo finale del prodotto. Non credo che sia possibile per gli altri partecipanti al mercato, soprattutto quelli che lavorano nelle regioni, tenere il passo con questa opportunità. Tuttavia, se parliamo del fatto che 5 milioni di russi dovrebbero ricevere alloggi a prezzi accessibili, come è possibile farlo in tutte le 85 regioni, tenendo conto del fatto che lo sviluppatore dovrà prima ottenere denaro da qualche parte e dimostrare alla banca che il progetto sia fattibile e rilevante, e successivamente includere nel costo del prezzo anche un onere paragonabile al costo del denaro, nonostante sarai obbligato a contrarre prestiti. Per me è un mistero come due decisioni così opposte possano essere elevate al rango di compito statale. Non so come ciò possa essere fatto."

Gli esperti ritengono che se la vendita di immobili durante la fase di costruzione fosse vietata, i prezzi degli alloggi finiti salirebbero alle stelle in modo significativo. Questo è ciò che afferma Sergei Lobzhanidze, direttore della piattaforma analitica BNmap.pro:

Sergej Lobžanidzedirettore della piattaforma analitica BNmap.pro“Oltre al fatto che ciò porterà automaticamente ad un aumento dei prezzi nella fase di costruzione finale, perché ora la crescita media durante la costruzione, ad esempio a Mosca, va dal 18% al 27%, il carico del credito sarà aggiunto a questo. A questo si aggiungerà l'IVA, che dovrà essere pagata al momento del ricevimento della proprietà, quindi penso che qui l'aumento dei prezzi potrebbe arrivare fino al 50-60%, solo in base all'aumento dei costi volumetrici dei prodotti. Questo riguarda il prezzo. Per quanto sia popolare, posso dire ad esempio che alla fine del 2017, entro i confini di Mosca e Nuova Mosca, abbiamo avuto circa 54mila transazioni per privati, compresi appartamenti, nell'ambito di accordi di partecipazione azionaria per il trasferimento di diritti in base alla compravendita. Il mercato secondario ammonta a circa 120mila [transazioni], ovvero, in linea di principio, quasi la metà: si tratta di una percentuale molto elevata."

Non è riportato se siano state prese decisioni riguardo al divieto di costruzione condivisa. La pubblicazione rileva soltanto che come opzione è stata discussa anche la possibilità di vendere solo gli alloggi finiti a partire dal 2020.