Zdieľaná výstavba: ako budú pracovať developeri počas prechodného obdobia. Peniaze akcionárov dostanú banky do úschovy Zákon o financovaní bytovej výstavby

Kúpa bytov na základe zmluvy o spoluúčasti bola pomerne dlho takmer nemožná. jediná cesta ušetriť a kúpiť bývanie za prijateľnú cenu. Vďaka schéme zdieľanej participácie na výstavbe sa developerom podarilo nasýtiť trh s bývaním a mnohí ľudia riešili svoj bytový problém pomocou predškolského bývania. okrem toho štátna registrácia DDU možnosť opakovaného predaja bytov vylúčila. Prečo sa teda Rusko rozhodlo zmeniť pravidlá výstavby a predaja bytov? Úrady vysvetľujú: výsledkom schémy zdieľania akcií neboli len nové byty, ale aj nedokončené obytné komplexy a skrachované spoločnosti.

Ak si kúpite dom v počiatočnej fáze výstavby, nikto vám nemôže zaručiť, že dom bude dodaný v stanovenom termíne, je možné, že vaše peniaze budú použité na dokončenie predchádzajúceho projektu stavebnej spoločnosti. Zdieľaná výstavba vytvorila podmienky pre vznik finančných pyramíd na trhu, čo viedlo k bankrotu niektorých developerov a vzniku podvedených akcionárov.

Reforma výstavby zdieľaného kapitálu sa už v skutočnosti začala. Nedávno ruský prezident Vladimir Putin počas priamej linky s televíznymi divákmi oznámil, že nové DDU nebudú od júla 2019 uzatvárané s kupcami domov. V 214-FZ boli urobené zmeny, niektoré zmeny sú účinné od 1. januára 2018: zaviedli sa napríklad nové pravidlá konkurzu developera, od stavebnej firmy sa vyžaduje informačná transparentnosť, všetky údaje o vývojár musí byť zadaný do jednotného systému bytovú výstavbu. No hlavné novely zákona o výstavbe podielového kapitálu v roku 2018 vstúpia do platnosti 1. júla. Čo sa teda zmení pre kupujúcich domov? Je možné zrušiť zákon o podielovej účasti na výstavbe? Všetko vám podrobne povieme.

Nové zmeny v zákone o spoločnej výstavbe, ktoré nadobúdajú účinnosť 1. júla 2018. Spoločná výstavba od 1. júla 2018

Zmeny v legislatíve sú zamerané na ochranu práv akcionárov, preto sa požiadavky na developerov značne sprísnili. Uvádzame hlavné zmeny 214-FZ, ktoré nadobúdajú účinnosť 1. júla 2018:

1. Záruky pre kupujúcich bytov vo výstavbe poskytne Fond na ochranu akcionárov. Developer musí do fondu previesť 1,2 % z ceny každého bytu zakúpeného v rámci DDU. Ak developer peniaze neprevedie, zmluva nebude zaregistrovaná.

2. Pred začatím výstavby domu musí stavebná spoločnosť potvrdiť svoju finančnú solventnosť. Na dosiahnutie tohto cieľa nový zákon stanovuje, že developer musí mať okrem úverov aj vlastné prostriedky na výstavbu. Vlastné prostriedky spoločnosti sú podľa nových pravidiel zdieľanej výstavby minimálne 10 % z celkových nákladov stavby. Stavebná firma by nemala mať dlhy na úveroch a pôžičkách.

3. Podľa zmien vo federálnom zákone o spoločnej výstavbe musí mať developer vlastnícke právo alebo právo prenajať pozemok, na ktorom sa plánuje výstavba obytného komplexu.

4. Nový zákon vyžaduje samostatné stavebné povolenie pre developera každého projektu (podľa zásady: jeden developer - jedno stavebné povolenie). Okrem toho má developer zakázané vykonávať akékoľvek iné činnosti (okrem výstavby).

5. Požiadavky na profesionalitu developera sa sprísňujú: stavebná firma musí mať skúsenosti z úspešných projektov (minimálne 10 000 metrov štvorcových).

6. Developeri nebudú môcť použiť na zálohové platby viac ako 30 % nákladov na bývanie.

7. Dodatky upravujú projektové financovanie výstavby. To znamená, že stavebné firmy musia do svojich projektov zapojiť autorizované banky. To znamená, že na podielovom financovaní sa budú podieľať okrem developera a kupca domov aj banky akreditované štátom. Po prvé, developer si bude môcť od banky zobrať účelový úver. Po druhé, peniaze prijaté za byt od kupujúceho budú vedené na osobitnom účte v banke (účet úschovy). Tieto vklady budú zmrazené a developer ich bude môcť získať až po dokončení bytovej výstavby.

Zruší sa zdieľaná výstavba v roku 2018?

Ak ste plánovali kúpu bytu v novostavbe, tak vás zrejme trápi otázka: bude tento rok zrušená DDU? Ponáhľame sa vás uistiť – zmluvy o majetkovej účasti z akciového trhu okamžite nezmiznú.

„Nehovorí sa o úplnom zákaze všetkých predškolských vzdelávacích inštitúcií,“ vysvetľuje Maria Litinetskaya, vedúca partnerka spoločnosti Metrium, ktorá je členom siete partnerov CBRE. „Projekty, na ktoré bola prvá dohoda uzavretá pred 1. júlom 2018, sa budú naďalej realizovať podľa starých pravidiel.“

Plánované zrušenie zdieľanej účasti na výstavbe v roku 2018 viedlo k tomu, že od začiatku roka developeri aktívne získavali stavebné povolenia. „Zásoba projektov, ktoré sa budú realizovať podľa starých pravidiel, bude nejaký čas stačiť, aby bol prechod na nové pravidlá relatívne hladký,“ hovorí Kirill Ignakhin, CEO Level Group (developer obytného komplexu Level Amurskaya). Podľa oficiálnych údajov bolo v Moskve v prvom štvrťroku 2018 vydaných 560 stavebných povolení na celkovú plochu takmer 3,8 milióna metrov štvorcových.

Ako bude prebiehať prechod zo zdieľanej výstavby na projektové financovanie?

Alternatíva k zdieľanej výstavbe už existuje. Po zrušení výstavby podielového kapitálu, ku ktorému by podľa prezidenta Ruskej federácie malo dôjsť od 1. júla 2019, prejde realitný trh na projektové financovanie. Očakáva sa, že v budúcnosti budú viazané účty použité na predaj bytov vo výstavbe. Vyhýbanie sa doplňovaniu začne v blízkej budúcnosti. Vývojári pracujú podľa starých pravidiel do 30. júna 2018. Od 1. júla 2018 však môžu začať používať schému viazaných účtov. Roman Lyabikhov, generálny riaditeľ Atlant Group of Companies, hovorí, že v tomto prípade kupujúci prevedú svoje prostriedky nie priamo developerovi, ale banke, ktorá financuje výstavbu obytného komplexu. Počas výstavby sú tieto prostriedky rezervované na bankovom účte a po odovzdaní kľúčov akcionárom prevedené developerovi. V prípade bankrotu developera dostanú akcionári vyplatené peniaze späť.

Nový zákon o zdieľanej výstavbe v Rusku od roku 2018. Prestanú po 1. júli 2018 uzatvárať DDU dohody?

Projekty, ktoré dostali stavebné povolenie pred nadobudnutím účinnosti zmien federálneho zákona 214, nepodliehajú novým pravidlám. Ak teda máte v úmysle kúpiť byt na základe zmluvy o spoločnej spoluúčasti v bytovom komplexe, ktorého výstavbu sa developerovi podarilo schváliť podľa starej schémy, uskutoční sa kúpa podľa DDU. V takýchto projektoch bude možné uzatvárať DDU nielen po 7.1.2018, ale aj ďalej, a to aj v roku 2019. Zmeny vo vzťahu k DDU sa dotknú len nových obytných komplexov. Ak sa v obytnom komplexe byty pod DDU začali predávať pred 1. júlom 2018, predaj v takomto projekte sa bude naďalej realizovať podľa tejto schémy.

„Cestovná mapa, ktorú vláda prijala niekoľko mesiacov pred vyhlásením prezidenta, predpisovala zákaz uzatvárania nových dohôd po 1. júli 2019,“ vysvetľuje Maria Litinetskaya. Podľa odborníka majú developeri ešte asi 3-4 roky. Po prvé, v priebehu budúceho roka môžu vývojári spustiť na predaj nové projekty, na ktoré sa nebude vzťahovať zákaz predaja podľa DDU. Po druhé, v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov budú môcť sledovať, ako sa darí predajom nových projektov, ako aj spúšťať vlastné, „skúšobné“ malé projekty. Prechod od výstavby so zdieľanou účasťou na projektové financovanie bude preto aj naďalej plynulý, nie náhly a k zrušeniu DDU bude dochádzať postupne.

Nový zákon o zdieľanej výstavbe v Rusku od roku 2018. Čo bude namiesto predškolského vzdelávania?

Aké zmluvy sa pripravujú, aby nahradili dohody o majetkovej účasti? Oľga Barabanová, obchodná riaditeľka Sezar Group, poznamenáva: „V prvej fáze sa nehovorí o úplnom opustení praxe DDU, proces nadobudnutia nehnuteľnosti z pohľadu kupujúceho sa 1. júla 2018 nemení. . Pokiaľ ide o dlhodobejšiu perspektívu odklonu od praxe zdieľanej výstavby, účastníci odvetvia majú zatiaľ viac rozporov a otázok ako riešení. Dnes bol ohlásený „cestovná mapa“ o tom, ako presne bude reforma implementovaná na úrovni konkrétnych mechanizmov – to je úloha, ktorú treba vyriešiť.“

S najväčšou pravdepodobnosťou sa zmení forma zmluvy, ktorá sa používa na predaj bývania, keďže na transakcii sa okrem developera a kupujúceho bytu zúčastní aj banka. Dohoda sa stane minimálne tripartitnou a možno sa už nebude nazývať DDU, ale niečo iné.

Čo bude znamenať zákaz spoločnej výstavby?

Samozrejme, najviac spotrebiteľov trápi otázka, čo ohrozuje zrušenie podielového spoluvlastníctva, aké budú dôsledky prechodu od výstavby so spoločnou účasťou na projektové financovanie a hlavne, či byty po zrušení zdražia? spoločnej výstavby? Roman Sychev, generálny riaditeľ Tekta Group (developer rezidenčného komplexu Mayakovsky), sa domnieva, že zvýšenie ceny by mohlo byť veľmi výrazné – približne o 20 %. "Vnútri nový systém regulácia primárneho trhu s bývaním je reťazec týchto účastníkov: akcionári, banka, developer, regulátori. Ak je výstavba financovaná získaním úveru, náklady na projekt sa určite zvýšia. V prvom rade to spôsobia dodatočné náklady spojené s účasťou bánk na projekte. Medzi takéto výdavky patria úroky z cieľového úveru a náklady na jeho obsluhu, náklady na bankový dohľad a kontrolu nad stavebnými projektmi. Je možné, že náklady na pôžičku budú zahŕňať aj náklady na obsluhu viazaných účtov, aby nedošlo k ich presunu na kupujúceho, ktorý je povinný na takýto účet vložiť peniaze. Všetky tieto faktory spolu ovplyvnia cenu konečného produktu,“ vysvetľuje odborník.

Takže dôsledkom zákazu spoločnej výstavby bude zvýšenie cien za nové bývanie. Kupujúci sa musia pripraviť na to, že byty v novostavbách budú drahšie.

Nový zákon o zdieľanej výstavbe v Rusku od roku 2018. Záver

Zdieľaná výstavba nebude zakázaná okamžite ani zo dňa na deň, prechod na financovanie projektov bude plynulý.

Byty pod DDU sa budú aj naďalej predávať v tých obytných komplexoch, na ktoré dostali stavebné povolenia pred nadobudnutím účinnosti zmien federálneho zákona-214.

Ak sa byty v bytovom komplexe začali predávať podľa DDU pred 1. júlom 2018, tak v takomto projekte sa bude predaj naďalej realizovať podľa tejto schémy.

Po zrušení akciovej výstavby byty s najväčšou pravdepodobnosťou zdražejú, odborníci predpokladajú, že ceny v novostavbách stúpnu až o 20 %.

materiálNový zákon o zdieľanej výstavbe v Rusku od roku 2018

K upusteniu od výstavby podielového kapitálu môže dôjsť namiesto 1. júla 2019 už tento rok a predaj bytov v rozostavaných budovách bude v roku 2020 úplne zakázaný.

Takéto závery možno vyvodiť na základe informácií, ktoré skončili v rukách obchodnej tlače po stretnutí prezidenta Vladimira Putina s vládnymi predstaviteľmi a vývojármi.

Sprísnenie pozície úradov je zamerané na ochranu občanov pred bezohľadnými developermi. Samotní profesionálni účastníci trhu však hovoria, že opatrenie by mohlo viesť k rastu cien nehnuteľností a oligopolizácii stavebného trhu.

Prevažná väčšina nových budov v Rusku (približne 80 %) sa predáva prostredníctvom zmlúv o zdieľanej výstavbe (DDU), na základe ktorých sú nehnuteľnosti postavené z prostriedkov investorov (akcionárov). Keďže takáto schéma prináša pre občanov riziko straty peňazí a zostanú bez bývania, čím sa začlenia do radov „podvedených akcionárov“, úrady sa rozhodli zmeniť pravidlá hry a vylúčiť zo stavebného projektu veľký počet investorov. Podľa rôznych odhadov počet kupujúcich, ktorých podmienky majetkových zmlúv neboli splnené, presiahol 100 tisíc ľudí v celej krajine, čo nemohlo varovať federálne aj regionálne orgány.

Rozhodnutie o upustení od výstavby podielového kapitálu padlo už v roku 2017, ale s cieľom minimalizovať riziká kolapsu trhu sa proces prechodu na projektové financovanie sektora predĺžil na tri roky. Počas tejto doby sa vývojári museli naučiť fungovať v nových realitách projektového financovania, zvládnuť všetky nuansy interakcie s bankami a úplne „vytiahnuť“ z prostriedkov občanov a získať vlastný kapitál.

Podľa prijatých noviel zákona o spoločnej výstavbe N 214-FZ budú od 1. júla 2019 developeri dostávať prostriedky za predané byty až po odovzdaní bývania kupujúcim. Peniaze klientov budú do tohto momentu na špeciálnych bankových účtoch, ktoré sú nedostupné ani pre „staviteľa“, ani pre budúcich majiteľov domov. Zároveň je poistná suma kompenzovaná z Fondu poistenia vkladov v prípade problémov obmedzená na 10 miliónov rubľov.

Podľa tlače sa na stretnutí s hlavou štátu vývojári pokúsili dosiahnuť úľavu, ale všetko sa ukázalo presne naopak: budú sa musieť poponáhľať s opustením zdieľanej výstavby, pretože situácia na trhu sa stáva kritickou. .

Ropná veľmoc: Ceny benzínu stúpnu o ďalších 10 %

Palivo do ohňa pridala problémová spoločnosť Urban Group, ktorej v prípade bankrotu sa zoznam dotknutých akcionárov rozšíri o 16-tisíc ľudí. V súčasnosti spoločnosť, ktorá má záväzky vo výške 80 miliárd rubľov, oznámila zastavenie predaja nehnuteľností. Developer bol na pokraji bankrotu pre hrubé chyby a porušenia v systéme riadenia spoločnosti. Podľa medializovaných informácií hovoríme o čerpaní financií prostredníctvom tieňových schém.

„Na zmenšujúcom sa trhu, kde sa platobná schopnosť kupujúcich znižuje, sa mnohé rozhodnutia musia robiť rýchlejšie,“ vysvetlila v rozhovore pre Tsargrad. Riaditeľ výskumu v Market Information LLC Svetlana Podchalina. "Vo všeobecnosti môžeme povedať, že stavebný trh zažíva podobnú situáciu ako v bankovom sektore."

Ale problém podvedených akcionárov bol vždy prioritou a v predvolebnom období sa mu pozornosť vlády ešte zvýšila, uvádzajú analytici VTB Capital vo svojom komentári. Spoločnosť zároveň upozornila, že zavedené pravidlá, najmä zákaz prijímať platby za byty pred dokončením výstavby a sprísnenie požiadaviek na stavebnú firmu, výrazne menia „ekonomickú základňu fungovania sektora“.

V súčasnosti budú pre developerov k dispozícii iba dve schémy financovania: ich vlastné hotovosť a úver. Podľa pani Podchaliny treba počítať s tým, že máloktorý developer stavia z vlastných prostriedkov.

„Ak by mali developeri financovať výstavbu len z vlastných alebo požičaných prostriedkov, jej náklady by sa zvýšili asi o 20 %,“ upozorňujú zasa. analytikov "VTB Capital" . Podľa ich názoru nové pravidlá hry poskytujú konkurenčnú výhodu pre veľkých vývojárov, „ktorí majú nadviazané väzby s bankami a vytvárajú predpoklady pre rozsiahlu konsolidáciu sektora“.

Odborníci sú presvedčení, že rozhodnutie úradov spôsobí developerom vážne problémy a dokonca bankrot na trhu. V prvom rade hovoríme o malých firmách. Ďalšia oligopolizácia trhu ovplyvní nielen cenu novostavieb, ale aj kvalitu stavaného bývania. Oligopol vylučuje konkurenciu, vysvetľujú analytici.

„Malí developeri s najväčšou pravdepodobnosťou opustia trh, pretože nebudú môcť hrať podľa nových pravidiel, a to predovšetkým pre nedostatok financií na výstavbu,“ hovorí. S. Podchalina . „Banky sa zároveň v zásade veľmi zdráhajú požičiavať aj veľkým developerom s dlhou a úspešnou históriou existencie a ešte viac malým developerom.“

Rast cien nového bývania je v rozpore s cieľmi, ktoré si ruský prezident stanovil v novom májovom dekréte, poznamenal v rozhovore pre BFM. Člen rady podpory Ruska Dmitrij Kotrovskij . Jednou z úloh pri zlepšovaní života občanov je vytvorenie 40 miliónov štvorcových metrov cenovo dostupného bývania, aby si 5 miliónov občanov mohlo zlepšiť svoje životné podmienky. „Toto spolu vôbec nekoreluje," tvrdí. „PIK" obsadil viac ako 30 % trhu, no zatiaľ nedokáže vrhnúť tieň na celý trh a prispôsobiť si absolútne všetkých účastníkov podľa svojich predstáv. “

Podľa odborníka bude len veľký hráč schopný určiť maržu, ktorá v konečnom dôsledku umožní vytvoriť konečné náklady na produkt. „Nemyslím si, že je možné, aby ostatní účastníci trhu, najmä tí, ktorí pracujú v regiónoch, držali krok s touto príležitosťou,“ uzavrel pane Kotrovského .

Je pravda, že spotrebiteľ nepocíti všetky tieto negatívne javy okamžite, nejaký čas bude trh existovať zotrvačnosťou.

„V rokoch 2018 – 2020 s najväčšou pravdepodobnosťou dôjde k preplneniu trhu, keďže mnohí developeri sa pokúšali začať s výstavbou rozpracovaných projektov podľa starej schémy,“ predpovedá. S. Podchalina. „Zároveň nie je dodržaný požadovaný objem dopytu zo strany kupujúcich. V prvom rade, takéto nadmerné zásoby ovplyvnia Moskvu a Moskovský región.“

V dôsledku toho sa podľa nej v nasledujúcom roku a pol ceny bytov nezvýšia.

„V súčasnej situácii je veľmi ťažké plánovať aj dva roky, pretože sa zmení trh, zmení sa jeho reliéf a krajina,“ domnieva sa odborník. „Čo získame v budúcnosti, bude závisieť od toho, ako sa zmení a ako stabilne ostáva." .

Zatiaľ neexistujú žiadne predpoklady na rast cien, a to predovšetkým preto, že neexistujú predpoklady na zvýšenie domáceho efektívneho dopytu. Ako už Tsargrad informoval, zatiaľ čo problémová Urban Group prechádza externým auditom, expertov zaujíma, kto a developeri sa chopia „osirotených“ projektov. Medzi tými, na ktorých sa vývojár obrátil o pomoc, sú Ingrad, PIK a Granel.

Odborná obec však vyjadrila pochybnosti o záujme developerov zachrániť Urban Group. Pri nedostatku dopytu sú trhové pozície nestabilné a v podmienkach nestability je minimum ľudí ochotných podstúpiť nové riziká.

Andrey Komissarov, vedúci Komissarov a partneri":

Teraz bude developerom zakázané získavať prostriedky priamo od vlastníkov akcií a banky budú financovať projekty vo výstavbe. Premiér Dmitrij Medvedev schválil 21. decembra 2017 plán prechodu od výstavby zdieľaného bývania k financovaniu projektov, ktorý spoločne vypracovalo ministerstvo výstavby, ministerstvo financií, AHML a Banka Ruska v mene hlavy štátu Vladimíra. Putina. Program podujatí sa plánuje realizovať do roku 2021.

Vládni predstavitelia vysvetľujú inováciu potrebou konečne vyriešiť problém podvedených akcionárov: napriek sprísneniu požiadaviek na developerov podľa federálneho zákona 214 sú projekty vo výstavbe naďalej „zmrazované“ a prostriedky investorov sa využívajú na iné účely. Štatistiky Generálnej prokuratúry o porušeniach v oblasti budovania zdieľaného kapitálu sú sklamaním: počet zaregistrovaných trestných činov od roku 2016 do roku 2017 vzrástol o 20 %: z 511 na 634 precedensov.

Čo je podstatou zmien?

Na rozdiel od zdieľanej výstavby, v ktorej developer láka „voľné“ prostriedky od občanov, financovanie projektu zahŕňa poskytovanie bankových úverov. V schéme „developer-buyer“ sa objaví medzičlánok - banka, ktorá bude hromadiť investované peniaze na účtoch, riadiť finančné toky a monitorovať aktivity developera až do dokončenia výstavby zariadenia.

Riziká kupujúceho prechádzajú na finančnú inštitúciu. V prípade nedodržania termínov výstavby alebo konkurzu developera sa investované peniaze vrátia investorovi a nehnuteľnosť sa môže previesť na spoľahlivejšieho developera.

Samotná možnosť umiestniť peniaze akcionárov na viazané účty bola vývojárom poskytnutá od 1. júla 2017 (články 15.4–15.5 č. 214-FZ). Do 3 rokov bude mať developer na výber – využiť nový spôsob financovania alebo uzavrieť zmluvy o majetkovej účasti. Očakáva sa, že po roku 2021 bude podmienka povinná - akcionári nebudú platiť developerovi priamo, prostriedky budú ukladať banky až do uvedenia zariadenia do prevádzky a výstavba sa bude realizovať na náklady osobných prostriedkov výstavby. spoločnosti a peniaze prijaté od bánk vrátane účelových prostriedkov.

Zámer ministerstva výstavby sa bude realizovať postupne – v niekoľkých etapách. V roku 2018 sa plánuje vypracovať zákony a nariadenia zamerané na reguláciu zavádzania mechanizmov financovania projektov. Zmeny nastanú v zákone o evidencii nehnuteľností a poistení vkladov jednotlivcov, konkurzný zákon a daňový poriadok, predpisy centrálnej banky. Inovácia bude najskôr „testovaná“ na dobrovoľných účastníkoch programu a „bodom, odkiaľ niet návratu“ reformy výstavby zdieľaného kapitálu, respektíve jej skutočného nahradenia projektovým financovaním, bude podľa plánu 1. júl 2019.

Ako sa zmeny dotknú účastníkov trhu?

Pripravovaná reforma v oblasti zdieľanej výstavby nadchla účastníkov trhu. Nielen vývojári sú voči inováciám skeptickí, spálení investori sa obávajú, že aj tu budú úskalia. Na webovej stránke RIA Real Estate sa uskutočnil anonymný prieskum s cieľom identifikovať sentiment verejnosti. Zákaz zdieľanej výstavby plne podporuje len pätina voličov, 50 % informátorov je kategorických, ďalších 24 % sa obáva možného skokového nárastu cien bytov.

Vývojári možno nechápu význam radikálnej inovácie na pozadí série už zavedených sprísňujúcich sa zmien v zákone o predškolskom vzdelávaní v posledných rokoch. Od 1. júla 2017 sa totiž požiadavky na developerov sprísnili: v mnohých prípadoch už developer nemôže prijímať peniaze od akcionárov. Najmä ak je v registri bezohľadných developerov, je v likvidácii alebo konkurze a má dlhy na daniach a poplatkoch presahujúce 25 % z účtovnej hodnoty majetku. Veľkosť schváleného kapitálu sa výrazne zvýšila z 10 000 rubľov na desiatky miliónov v závislosti od objemu výstavby. Objavil sa Jediný register developerov a osobitný fond na ochranu práv účastníkov spoločnej výstavby. Ak budú za súčasných podmienok developeri zbavení bezúročných investícií akcionárov, zostanú na trhu len veľké finančne stabilné stavebné organizácie, ktoré si doteraz poctivo plnili záväzky voči akcionárom. Centrálna banka môže dať šancu malým a stredným firmám udržať sa na trhu, ak ponúkne prijateľné sadzby na dlhodobé úvery, napríklad okolo 5 – 6 %.

Hlavnou starosťou kupujúcich je zvyšovanie cien bytov v novostavbách. Dôsledkom zákazu spoločnej výstavby nehnuteľností bude strata výhody kúpy vopred, keď v štádiu rozkopávok je možné kúpiť bývanie o 20–30 % lacnejšie, ako je konečná trhová hodnota. Developeri budú navyše nútení preniesť náklady spojené s novým postupom financovania na plecia kupujúceho, vrátane nákladov na bývanie. Na druhej strane banky znášajú všetky riziká a kupujúci neriskuje nič.

Úverové inštitúcie z nových pravidiel len profitujú – kvôli nárastu objemu úverov.

Možno, aby sa predišlo masovým bankrotom stavebných organizácií a zvyšovaniu cien bytov, bude zákonodarca venovať pozornosť Zahraničné skúsenosti a umožní vývojárom dostávať peniaze po častiach z viazaných účtov po dokončení stavebných prác a úroky z úverov sa budú platiť po uvedení zariadenia do prevádzky.

Kupujúci, ktorý chce investovať do spoločnej výstavby, by sa mal radšej poponáhľať a urobiť to pred reformou. Tých, ktorí už zmluvu o podielovej účasti podpísali, sa zmeny nijako nedotknú, keďže zákon nemá spätnú účinnosť.

Vyberte fragment s textom chyby a stlačte Ctrl+Enter

Denis Artemov, senior právnik v advokátskej kancelárii Via lege, informuje portál Novostroy-M o hlavných zmenách federálneho zákona „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností...“ z 30. decembra 2004 č. 214- FZ, zavedené federálnym zákonom z 29. júla 2017 č. 218-FZ.

Úvod

Dňa 30. novembra 2017 predseda vlády Ruskej federácie Dmitrij Medvedev počas rozhovoru s ruskými televíznymi kanálmi vyzval na upustenie od spoločnej výstavby v prospech hypoték, pričom takéto dohody považoval za dedičstvo nedostatočne rozvinutého trhu s bývaním, „základy predchádzajúcej éry."

Už 25. decembra 2017 bola na oficiálnej webovej stránke vlády Ruskej federácie zverejnená „cestovná mapa“ pre postupný prechod od akciového financovania výstavby k využívaniu viazaných účtov a úverov developerom.

Implementácia akčného plánu zahŕňa tri hlavné etapy:

prípravný (do 30. júna 2018), ktorý pozostáva z vytvorenia regulačného rámca pre prechod na cieľový model financovania;
prechodné (od 1. 7. 2018 do 30. 7. 2019) - uzatváranie zmlúv o účasti na spoločnej výstavbe jednak mechanizmom viazaných účtov a/alebo osobitných účtov, ako aj získavaním finančných prostriedkov na základe zmlúv o účasti na spoločnej výstavbe priamo s developerom prostredníctvom existujúce mechanizmy na ochranu práv akcionárov;
konečná (od 1.7.2019 do 31.12.2020) - prechod na uzatváranie všetkých zmlúv o účasti na spoločnej výstavbe pomocou mechanizmu viazaných účtov a/alebo osobitných účtov.

Tieto udalosti sa stali predmetom živých diskusií o ďalšom osude inštitúcie zdieľanej výstavby.
Možno je takýmto radikálnym riešením problémov zdieľanej výstavby predvolebná rétorika – najbližšie prezidentské voľby Ruskej federácie sa uskutočnia v marci 2018 a strana pri moci potrebuje preukázať aktivitu v najpálčivejších spoločenských problémoch.

Koniec koncov, bude veľmi ťažké vytvoriť dôstojnú alternatívu k zdieľanej účasti osobných úspor občanov na výstavbe.

Majetková účasť, ktorá v podstate predstavuje bezúročné financovanie pre developera, je mimo akejkoľvek konkurencie pre vývojárov, pokiaľ ide o „jednoduchosť použitia“.

Napriek tomu sa zákonodarcovia vydali smerom k sprísneniu regulácie a postupnej reforme inštitútu zdieľanej výstavby, čo zahŕňa zodpovedajúce zmeny vo federálnej legislatíve.

Federálny zákon „O verejnoprávnej spoločnosti na ochranu práv občanov - účastníkov spoločnej výstavby v prípade platobnej neschopnosti (úpadku) developerov a o zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie“ z 29. júla 2017 č. Bol prijatý 218-FZ, ktorý obsahuje veľa zmien a doplnení k 214-FZ.

Zmeny nadobúdajú účinnosť od 1. januára a 1. júla 2018. Mnohé z nich majú zásadne nový charakter. Novinky vážne sprísnili požiadavky na stavebné firmy, postup výstavby a čerpanie financií získaných od občanov. Navyše, ak sa implementuje „cestovná mapa“, tieto inovácie sú len začiatkom galaxie zmien a doplnení 214-FZ.

Ale už teraz mnohí developeri argumentujú, že zásadné zmeny výrazne skomplikujú prácu stavebníkom, znížia počet stavebných firiem (predovšetkým malých a stredných developerov), znížia objem bytovej výstavby a v dôsledku toho povedú k zvýšeniu cien nehnuteľností na bývanie.

Tu by nebolo na škodu pripomenúť, že od svojho prijatia sa 214-FZ zmenil v tej či onej miere 16-krát a každý nový pokus zákonodarcov o sprehľadnenie a zabezpečenie stavebného trhu vyvolal podobnú ostrú kritiku zo strany developerov, ale v oblasti vývoja stále pôsobia veľkí, strední a malí vývojári.

Pravdou je, že predchádzajúce pokusy o reformu 214-FZ nedokázali vyriešiť problém podvedených akcionárov. Do akej miery budú inovácie skutočne „fungovať“, ako ďaleko skutočne zájdu a do akej miery bude ich práca pozitívna alebo negatívna?

Kedy začnú fungovať inovácie?

Okamžite upúta pozornosť, že väčšina zmien sa dotkne len novostavieb, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie po 1. júli 2018. To znamená, že zákonodarca, samozrejme, na základe závažnosti noviniek, pridelil stavebné firmy celý rok pripraviť sa na meniace sa pracovné podmienky.

Na druhej strane, niečo podobné sa odohralo už v čase prijatia samotného 214-FZ v decembri 2014, kedy sa jeho účinnosť rozšírila aj na zariadenia, na ktoré boli po 1.4.2015 vybavované stavebné povolenia.

Vtedy mnohí vývojári jednoducho dostali povolenie na výstavbu niekoľkých objektov pred dátumom „X“, po ktorom v tichosti dokončili výstavbu ešte niekoľko rokov bez toho, aby podliehali inováciám.

Je vysoká pravdepodobnosť, že mnoho vývojárov teraz implementuje podobný scenár.

Je pozoruhodné, že mnohých nových budov sa inovácie 214-FZ vôbec nedotknú. Hovoríme o domoch, ktoré sú postavené podľa schémy bytových stavebných družstiev (HKS) alebo bytových sporiteľní (ZhNK), ako aj podľa predbežných zmlúv o kúpe a predaji bytov. Nová verzia zákona stále nezakazuje takéto schémy na získavanie peňazí na výstavbu a právny vzťah „developer-občan“ 214-FZ tu vôbec neupravuje.

Zaujímavé je, že novinky pripravili vývojárov o možnosť vyrábať či získavať cenné papiere, s výnimkou akcií. Keďže zmenky sú jedným z typov cenných papierov, nové vydanie 214-FZ konečne zrušilo „zmenkovú schému“ na financovanie nových budov.

Všeobecné požiadavky na vývojára

Zjednotením mnohých nových požiadaviek na vývojára zaviedol zákonodarca nový pojem - „špecializovaný vývojár“.

Špecializovaným developerom môže byť odteraz len obchodná spoločnosť - korporátne obchodné organizácie vo forme spoločností s ručením obmedzeným alebo akciových spoločností. Vývojári ako neziskoví, verejné organizácie, športové, hudobné, vzdelávacie a vedecké inštitúcie.

Keďže stavebník musí vykonávať stavebnú funkciu a podľa nových zákonných požiadaviek nemôže vykonávať iné funkcie, zdá sa toto pravidlo logicky opodstatnené.

Developer musí mať minimálne 3 roky praxe na trhu výstavby bytových domov (ako developer, technický objednávateľ alebo generálny dodávateľ). Je povinné mať povolenia na uvedenie do prevádzky aspoň 10-tisíc metrov štvorcových bytových domov.

Táto novinka výrazne komplikuje vstup nových stavebných firiem na trh. Teraz sa organizácia musí najprv „preukázať“, to znamená získať určitú dĺžku služby a pracovné skúsenosti, a až potom získať právo prilákať finančné prostriedky občanov na výstavbu bytových domov.

Novela tiež zníži počet malých stavebných firiem, ktoré už existujú, ale „nespĺňajú“ stanovené kritériá.

supervízor, Hlavný účtovník a iné osoby z riadiacich orgánov developera by nemali mať záznam v registri trestov za trestné činy v tejto oblasti ekonomická aktivita alebo voči štátnemu orgánu, ktorý bol predtým (pred menej ako 3 rokmi) subsidiárne zodpovedný za záväzky právnickej osoby, že bol insolventný (v konkurze). Rovnaké požiadavky platia aj pre príjemcov developera.

Vo vyhlásení o projekte zverejnenom na verejné nahliadnutie bude developer povinný uviesť informácie o súlade jeho manažérov s požiadavkami zákona.

Osobitná pozornosť je venovaná zvýšenej informačnej otvorenosti vývojára. Na svojej oficiálnej stránke bude developer povinný zverejniť priebežnú účtovnú závierku v plnej výške najneskôr do 5 kalendárne dni po skončení príslušného vykazovacieho obdobia, ako aj ročnú účtovnú závierku a správu audítora najneskôr do 120 kalendárnych dní po skončení príslušného vykazovacieho roka.

Rovnaké informácie bude developer povinný zavesiť do Jednotného informačného systému bytovej výstavby, takáto povinnosť mu vzniká od 1.1.2018.

Je dôležité poznamenať, že takýto Jednotný informačný systém už začal fungovať (https://nash.dom.rf/).

Finančná stabilita developera

Rad inovácií je zameraný na zvýšenie finančnú spoľahlivosť vývojárov.

Nové vydanie 214-FZ zrušilo predtým existujúcu požiadavku na minimálnu výšku schváleného kapitálu v závislosti od oblasti zariadení vo výstavbe (od 2,5 milióna rubľov s celkovou rozlohou do 1,5 tisíc metrov štvorcových, až 1 miliarda 500 miliónov rubľov s celkovou rozlohou viac ako 500 tisíc m2).

Teraz však vlastné prostriedky developera musia predstavovať aspoň 10 % plánovaných nákladov na projekt.

Zaviedla sa nová požiadavka na minimálny zostatok finančných prostriedkov na účte oprávnenej banky ku dňu odoslania vyhlásenia o projekte, ktorý by mal byť 10 % z projektových nákladov stavby.

Povinnosti developera nesúvisiace s výstavbou obytný dom, by ku dňu odoslania vyhlásenia projektu autorizovanej osobe nemala presiahnuť 1 % projektových nákladov stavby. Náklady developera na údržbu nesmú presiahnuť 10 % nákladov na výstavbu projektu.

Taktiež celková výška zálohových platieb by nemala presiahnuť 30 % projektových nákladov stavby.

Podľa nového vydania 214-FZ sa developer nemôže podieľať ani vytvárať komerčné a neziskové organizácie. Došlo teda k pokusu vylúčiť vytváranie stavebných holdingov, ktoré v praxi ani tak neprispievajú k schopnosti developera udržať sa nad vodou, ale skôr zjednodušujú výber prostriedkov od problematického developera mimo dosahu podvedených akcionárov a orgánov činných v trestnom konaní. agentúr.

To platí najmä pre zahraničné offshore právnické osoby pridružené k developerovi.

Zdá sa však, že tento zákaz sa v praxi dá ľahko obísť registráciou dcérskych spoločností pod menom „našich“ jednotlivcov, ktorí formálne nie sú nijako spojení s developerskou organizáciou.

Developer nemôže lákať úvery a pôžičky s výnimkou účelových a samotný developer nemôže poskytovať úvery ani preddavky.

Ako už bolo uvedené, developer nemá odteraz právo vydávať dlhopisy a iné cenné papiere s výnimkou akcií ani nakupovať cenné papiere (vrátane zmeniek).

Stavebné požiadavky

Jednou z hlavných noviniek bolo pravidlo, podľa ktorého developer nemá právo súčasne stavať bytové domy na základe viacerých stavebných povolení a má právo získavať peniaze od akcionárov len na výstavbu bytových domov uvedených v jednom povolení.

Teraz funguje princíp: „1 developer = 1 stavebné povolenie“.

Táto novinka má za cieľ potlačiť prax, keď developer dokončil výstavbu jedného bytový dom na úkor finančných prostriedkov získaných na výstavbu ďalšieho bytového domu. Posledná obytná budova v tomto „začarovanom“ reťazci mala zvýšené riziko, že sa stane problémovou nehnuteľnosťou.

Podľa nového vydania 214-FZ má developer právo prilákať prostriedky od občanov len na základe jedného stavebného povolenia.

Z hľadiska organizácie účtovníctvo developer bude povinný zabezpečiť vedenie evidencie o peňažných prostriedkoch platených účastníkmi spoločnej výstavby osobitne za každý bytový dom.

Developer nebude môcť vykonávať činnosti, ktoré nesúvisia so získavaním finančných prostriedkov od akcionárov a výstavbou príslušného zariadenia. Takáto koncentrácia úsilia developera na proces výstavby podľa zákonodarcu prispeje k rýchlej a kvalitnej výstavbe, ako aj k minimalizácii rizík spojených s finančnou zodpovednosťou developera v iných oblastiach podnikania, čo v konečnom dôsledku negatívne ovplyvnilo financovanie vývoja.

V skutočnosti sa však ani predtým väčšina developerov prakticky „neodtrhla“ od svojich hlavných činností, ovládali iba druhy činností súvisiacich s výstavbou (registrácia predškolských vzdelávacích inštitúcií, vlastnícke práva, rekonštrukcia dokončených bytov na kľúč atď.). ).

Významným krokom v regulácii technických parametrov výstavby je povinná prítomnosť preskúmania projektovej dokumentácie vo všetkých prípadoch, a to aj v nízkopodlažnej výstavbe.

Nedostatok odborných znalostí v tejto oblasti (hlavne v oblasti prímestskej výstavby) často viedol k závažným porušeniam stavebných predpisov a predpisov.

Kompenzačný fond

Developer bude musieť zaplatiť príspevky do špecializovaného kompenzačného fondu vo výške 1,2 % z ceny každého DDU.

Nezisková organizácia „Fond na ochranu práv občanov – účastníkov spoločnej výstavby“ založená nariadením vlády Ruskej federácie zo 7. decembra 2016 č. 1310 sa v súčasnosti transformuje na verejnoprávnu spoločnosť. .

Prostriedky fondu sú určené na dokončenie výstavby problémových zariadení alebo na vyplatenie peňažných náhrad akcionárom. Povinné odvody do kompenzačného fondu nahradili doterajšie spôsoby zabezpečenia záväzkov developera formou povinnej bankovej záruky alebo povinného poistenia zodpovednosti za škodu.

Developer ich však môže naďalej dobrovoľne využívať.

Stojí za zmienku, že doteraz zaužívaný systém povinného poistenia zodpovednosti developera sa v praxi neosvedčil. Podľa štatistík sa zatiaľ nevyskytol ani jeden prípad, že by sa problémový dom alebo obytný súbor dokončil z peňazí poisťovateľov.

V tomto smere sa rozhodnutie zákonodarcu o zrušení tohto spôsobu zabezpečenia záväzkov developera javí ako správne.

Zároveň suma 1,2 % z ceny DDU celkom zodpovedá sumám, ktoré developeri platili poisťovniam.

Už 20. októbra 2017 začala svoju činnosť verejnoprávna spoločnosť “Fond na ochranu práv občanov - účastníkov spoločnej výstavby”.

Nemožno nesúhlasiť s tým, že nový mechanizmus skutočne poskytne akcionárom dodatočné záruky, takýto systém je spoľahlivejší ako súčasný. Prostriedky už vytvorené vo fonde sa dajú použiť oveľa jednoduchšie ako hypotetická poistná náhrada alebo bankové platby.

Zákonodarcovia zároveň zostali verní sebe a doterajšiemu všeobecnému smerovaniu k samoregulácii niektorých oblastí podnikania, pričom zodpovednosť za financovanie práce fondu preniesli na účastníkov zdieľanej výstavby – developerov a občanov.

Dôsledným zavádzaním politiky plánovaného financovania zákonodarcovia ako alternatívu k finančnej záťaži pri vytváraní fondu umožnili developerovi prejsť na používanie viazaných účtov.

Je dôležité poznamenať, že zákon definuje maximálnu výšku náhrady, ktorá je definovaná ako súčin celkovej plochy všetkých obytných priestorov, ktoré sa majú previesť na občana podieľajúceho sa na spoločnej výstavbe (maximálne však 120 m2). .) a priemerná trhová hodnota 1 m2. meter v príslušnom subjekte Ruskej federácie, ktorého hodnotu v konkrétnom období určuje federálny výkonný orgán.

Majitelia luxusných bytov, ktorých výmera často presahuje 120 metrov štvorcových, tak neboli plne chránení. m.

Okrem toho vzniká otázka vzťahu medzi trhovou hodnotou na meter štvorcový konkrétneho developera a „priemernou trhovou hodnotou“, ktorú určuje federálny výkonný orgán a môže byť výrazne nižšia ako v skutočnosti.

Banková kontrola

Prirodzeným výsledkom bankovej lobby bolo udelenie širokých právomocí komerčných bánk, ktorých zoznam osobitne určí vláda Ruskej federácie.

Developer je povinný zriadiť si účet len v oprávnenej banke a má právo mať len jeden bežný účet, cez ktorý budú uskutočňovať všetky platby za výstavbu.

Všetci kľúčoví účastníci výstavby ako developer, technický vlastník a generálny dodávateľ musia mať účty v jednej autorizovanej banke.

Najkontroverznejšou novinkou bolo pravidlo, podľa ktorého bude pri každej platbe zo strany developera prebiehať osobitná banková kontrola. Banka skontroluje DDU, iné zmluvy súvisiace so stavbou, akceptačné listy za vykonané práce, úkony prevzatia a odovzdania tovaru, faktúry a pod. V prípade zistenia fiktívnych obchodov a iných porušení platnej legislatívy bude banka povinná informovať orgán dohľadu.

Udelenie kontrolných právomocí bankám, ktoré sú komerčnými organizáciami, spolu s právomocami, ktoré už poskytuje 214-FZ oprávneným výkonným orgánom zakladajúcich subjektov Ruskej federácie, je skutočne neočakávaným rozhodnutím.

Široká interakcia medzi niektorými komerčnými štruktúrami (vývojármi) a inými komerčnými štruktúrami (bankami), najmä ak sú tie prvé závislé od druhých, takmer vždy poskytuje široké pole pre zneužívanie a korupciu.

Zároveň nemožno poprieť, že takáto dvojitá kontrola nad finančnými tokmi stavebníkov znižuje riziko stiahnutia majetku z výstavby a následného úmyselného úpadku developera.

Napokon, bankovú kontrolu možno považovať za určitý druh testu schopnosti bánk kontrolovať zdieľaný stavebný trh.

Pripomeňme, že podľa cestovnej mapy reformy inštitútu zdieľanej výstavby sa už od 1. júla 2019 očakáva úplný prechod na používanie viazaných účtov a/alebo špeciálnych účtov. Aj táto skutočnosť vyvoláva množstvo polemík o povahe legislatívnych zmien.

Predovšetkým sa uvádza, že hlavným príjemcom (príjemcom) zo zavedenia viazaných účtov na primárnom trhu nehnuteľností nie sú developeri (kvôli čoraz zložitejším požiadavkám na ich prácu) a nie účastníci zdieľanej výstavby (hoci pre nich je riziko investície do výstavby sa zníži, ale je vysoká pravdepodobnosť zvýšenia cien primárnych nehnuteľností), a to priamo bankové štruktúry.

Napríklad banka poskytne hypotekárny úver účastníkovi spoločnej výstavby za zodpovedajúci vysoké úrokové sadzby. Potom, keď si účastník spoločnej výstavby kúpi byt, banka tie isté peniaze vráti na viazaný účet. A potom banka opäť požičia tie isté peniaze developerovi na stavbu domu a opäť za úrok. Zároveň samotný developer podľa podmienok úverovej zmluvy spadá pod plnú kontrolu banky.

Úverová inštitúcia má teda možnosť získať úrok od účastníka spoločnej výstavby aj od developera bez toho, aby z banky skutočne „vybrala“ peniaze.

Záver

Zmeny vykonané na 214-FZ možno charakterizovať ako významné. Vznikli nové požiadavky na vznik a prácu developerov, financovanie výstavby a proces tvorby bytových domov a vytvoril sa nový spôsob zabezpečenia povinností developera v podobe verejnoprávnej spoločnosti „Fond na ochranu práv“. občanov – účastníkov spoločnej výstavby“.

Samozrejmým výsledkom inovácií v praxi bude odchod väčšiny malých a stredných stavebných firiem z trhu, z ktorých mnohé podľa nových pravidiel nebudú môcť pracovať. Takéto spoločnosti budú buď nútené prejsť na bytové družstvo a bytové družstvo, predbežné dohody, alebo previesť svoje stavby na väčších developerov, ktorí sa podelia o uvoľnený potenciál.

Bankové štruktúry už teraz dostávajú dôležité preferencie, s ktorými budú vývojári nútení pracovať a s pravidlami ktorých budú vývojári hry nútení počítať. Banky môžu v budúcnosti získať ešte väčšie výhody pri implementácii vládneho „cestovného plánu“.

Používanie viazaných účtov v súčasnosti nie je povinné, čo znamená, že samotný inštitút spoločnej účasti na výstavbe naďalej funguje.

Zároveň sa prijal všeobecný kurz na nahradenie majetkovej účasti bankovými úvermi a inými formami financovania.

Je zrejmé, že v tomto prípade môžu nastať ťažkosti pri realizácii inej vládnej politiky – vytvárania dostupného trhu s bývaním. Veď monopolizácia stavebného trhu veľkými developerskými spoločnosťami, skomplikovanie ich práce v dôsledku novej legislatívy a bankovej kontroly, znižovanie ponuky v dôsledku stiahnutia sa mnohých malých a stredných developerov z trhu, na pozadí rastúceho spotrebiteľského dopytu, môže viesť k výraznému zvýšeniu cien bytov v rozostavaných bytových domoch.

Na túto a ďalšie dôležité otázky však môže jednoznačne odpovedať len praktická aplikácia zvažovaných legislatívnych noviniek v živote.

Dátum zverejnenia 11. januára 2018

Prijatý grandiózne úpravy do legislatívy o bytovej výstavbe s podielovým kapitálom (federálny zákon z 1. júla 2018 č. 175-FZ "").

Pre tých developerov, ktorí už naplno stavajú a dokončujú bývanie, sa takmer nič nezmení, no sprísni sa kontrola bánk nad ich účtami. Ale developerov, ktorí práve získavajú stavebné povolenie, naopak, čakajú veľké zmeny.

Po prvé, musia si vybrať pre nich najvhodnejší formát práce - prostredníctvom viazaných účtov alebo prostredníctvom takzvaného „financovania projektu“ (časť 1, článok 15.4 federálneho zákona z 30. decembra 2004 č. 214-FZ "", ďalej - Zákon č. 214-FZ). Táto voľba je povolená iba na nasledujúcich 12 mesiacov: každý projekt, v ktorom bude prvý DDU predložený na registráciu spoločnosti Rosreestr za rok, bude postavený bez alternatívy, iba podľa schémy viazaného účtu.

Financovanie projektu je najprísnejšou kontrolou banky nad používaním peňazí z účtu developera - možno ich minúť výlučne na výstavbu, je možné ich previesť až po kontrole „podporných“ dokumentov (,). Zároveň si developer, technický objednávateľ a generálny dodávateľ musia zriadiť účty pre platby stavby v tej istej banke; ak má developer viacero stavebných povolení, pre každé z nich je otvorený samostatný účet (,). Ak developer „odíde“ do inej banky (je to jeho právo), generálny dodávateľ aj technický zákazník sú povinní odísť po developerovi a previesť všetky peniaze do novej banky.

Ak platba navrhnutá developerom nie je potvrdená úkonmi, TTN, faktúrami a inými dokumentmi, ak prekročí limit výdavkov alebo limit zálohy alebo inak poruší požiadavky, banka je povinná odmietnuť vykonanie transakcie na účte (,). Mimochodom, peniaze môžete vyplatiť iba na vyplatenie miezd staviteľom.

Transakcie developerov, ktoré obchádzajú tieto pravidlá, možno napadnúť na súde – na žiadosť Fondu na ochranu akcionárov a samotných akcionárov alebo orgánu dohľadu ().

Ak developer uprednostňuje prácu prostredníctvom viazaných účtov, jeho život bude oveľa jednoduchší: v tomto prípade nebude musieť ani platiť príspevky do Fondu na ochranu akcionárov, tým menej podávať správy banke, dodržiavať štandardy finančnej stability, mať stavebné skúsenosti a potrebné zásoby vlastných peňazí (). Dokonca môže mať dlhy a daňové nedoplatky a navyše vydávať zmenky a vydávať iné cenné papiere ().

Mechanizmus fungovania viazaných účtov pri „dobíjaní“ je nasledujúci. Akcionár vstúpi do štandardného DDU s vývojárom, ale s podmienkou viazaného účtu, zaregistruje ho v Rosreestr a vloží do banky sumu rovnajúcu sa cene DDU (). Developer však z týchto peňazí nedostane ani cent: sú úplne uložené (to znamená, že ležia nedotknuté) až do úplného konca výstavby a developer stavia výlučne zo svojich vlastných peňazí alebo z požičaných prostriedkov (). Mimochodom, občan, ktorého banka podozrieva z prania špinavých peňazí alebo financovania terorizmu, má banka právo odmietnuť uzavretie zmluvy o viazanom účte a v zásade sa nebude môcť stať majiteľom vlastného imania ().

Ak je stavba domu úspešne dokončená, developer si odnesie celý fond financií na viazaných účtoch – ale až potom, ako dokončený dom dostane povolenie na jeho uvedenie do prevádzky od stavebného dozoru a prvý akcionár úspešne zaregistruje vlastníctvo jeho majetok v Rosreestr; Mimochodom, toto je ďalší bonus pre akcionárov, pretože často nemôžu zaregistrovať vlastníctvo svojho bytu, hoci v ňom žijú - Rosreestr zrazu „ukáže“, že developer nepripravil katastrálne dokumenty pre dom.

Ak developer skrachuje, akcionár má právo ukončiť DDU a vziať si svoje peniaze. Stále však bude mať možnosť „vstúpiť“ do konkurzu developera a počkať na dokončenie svojho domu (článok 201.12-2 federálneho zákona z 26. októbra 2002 č. 127-FZ „“).

Ak akcionár ukončí DDU (napríklad z dôvodu oneskorenia vývojára), môže si opäť vybrať svoje peniaze ().

A ak banka skrachuje, akcionár a developer sa jednoducho presunú do inej: viazané účty sú poistené v systéme poistenia vkladov až na 10 miliónov rubľov.

Je zakázané kupovať DDU za hotovosť;
konatelia a beneficienti developera sú teraz spoločne a nerozdielne zodpovední s developerom za straty spôsobené akcionárom-občanom ich vinou. To znamená, že o straty týchto osôb môžete požiadať okamžite a priamo - bez čakania na bankrot, bez zistenia nedostatku vlastných prostriedkov developera;
Developeri už nemusia mať vlastné webové stránky – všetky informácie musia zverejňovať predovšetkým v jednotnom informačnom systéme bytovej výstavby (https://nash.dom.rf). Obľúbené fotografie všetkých rozostavaných domov tu budú aj s mesačnými aktualizáciami. To je výhodné pre akcionárov – po prvé, je jednoduchšie sťažovať sa, ak informácie nie sú úplné, a po druhé, nikam nezmizne, ak developer skrachuje alebo sa rozhodne utiecť na Cyprus s kufrom peňazí. Pravda, táto norma nadobudne účinnosť až v októbri;
tak ako doteraz, vedúceho regionálneho „dozoru DDU“ vymenúvajú a odvolávajú guvernéri, avšak kandidatúru na vstup aj výstup musí schváliť federálne ministerstvo výstavby Ruska;
ako predtým je regionálny „DDU-nadzor“ povinný upozorniť Rosreestr, že „chybný“ vývojár nemá právo predávať DDU (v tomto prípade Rosreestr zablokuje ich registráciu). Ak sa však pre „starých“ vývojárov takéto informácie prenesú do Rosreestru do jedného dňa po objavení, potom pre objekty s novými po 1. 1. 2018 môžu byť stavebné povolenia - v závislosti od stupňa porušenia - odoslané najneskôr do 1 dňa. alebo do jedného až jedného a pol týždňa;
súkromné bytové potvrdenia už nie je možné vydávať (už začaté projekty je možné dokončiť) a výstavba prostredníctvom bytových družstiev je povolená len v konkurzoch a také bytové družstvá, ktorým štát alebo obec bezplatne poskytla pozemky na výstavbu ;
Stavať sa bude dať nielen na jedno stavebné povolenie, ale v medziach viacerých povolení naraz. Princíp „jeden developer – jedno povolenie na realizáciu“ teda vlastne nefungoval. Pravda, zostáva zákaz účasti developera vo viacerých dohodách o rozvoji zastavaného územia a (alebo) dohodách o integrovanom rozvoji územia a (alebo) dohodách o integrovanom rozvoji územia, práca na viacerých povoleniach je možná len prostredníctvom viazaných účtov as povinnými zrážkami peňazí do Fondu na ochranu akcionárov;
množstvo informácií, ktoré musí vývojár zverejňovať online (od októbra – na svojom účte na https://nash.dom.rf), sa zvýšilo. Predovšetkým je teraz povinný zverejniť výpočet výšky vlastných zdrojov a štandardov finančnej stability (štvrťročne), ako aj GPZU a schému plánovacej organizácie pozemku s vyznačením umiestnenia projektu investičnej výstavby , vstupy a prechody do nej, hranice verejných vecných bremien, dedičstvo archeologických lokalít;
Obdobie „exkomunikácie z povolania“ sa predĺžilo – do 1. júla bolo zakázané púšťať do „dolevky“ ľudí, ktorí sa za posledné tri roky zašpinili prepojením so skrachovanými developermi, a teraz obdobie „exkomunikácie“ sa zvýšil na päť rokov. Trojročná lehota pre beneficientov zostala zachovaná, bude však viac beneficientov samotného developera - predtým sa venovali len tým, ktorí priamo alebo nepriamo vlastnili aspoň štvrtinu akcií alebo akcií skrachovaného developera, no teraz bližšie sa pozrú aj na tých, ktorí mali len 5 % akcií alebo akcií. Vývojár musí zverejniť celé meno, INN a SNILS takýchto postáv;
lehota na zverejnenie medziľahlých informácií zo strany vývojára sa predĺžila 6-krát finančné výkazy(od 5 do 30 kalendárnych dní).