Vlastníci priestorov v bytovom dome majú právo. Čo je súčasťou spoločného majetku bytového domu v bytovom komplexe Ruskej federácie. Právna úprava spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome

1. Vlastníci priestorov v obytný dom Spoločná nehnuteľnosť v bytovom dome patrí právom spoločného spoluvlastníctva, a to:

1) priestory v tomto dome, ktoré nie sú súčasťou bytov a majú slúžiť viac ako jednej miestnosti v tomto dome vrátane medzibytových podest, schodísk, výťahov, výťahových a iných šácht, chodieb, technických podlaží, podkrovia, pivníc, v ktorých existujú inžinierske komunikácie, iné zariadenia slúžiace viac ako jednej miestnosti v danom dome (technické pivnice);

2) iné priestory v tomto dome, ktoré nepatria jednotlivým vlastníkom a sú určené na uspokojovanie spoločenských a každodenných potrieb vlastníkov priestorov v tomto dome, vrátane priestorov určených na organizovanie ich voľného času, rozvoj kultúry, tvorivosti detí a aktivít. telesnej kultúry a športové a podobné podujatia;

3) strechy uzatvárajúce nosné a nenosné konštrukcie daného domu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia umiestnené v danom dome mimo alebo vo vnútri areálu a slúžiace viac ako jednej miestnosti;

4) pozemok, na ktorom sa nachádza tento dom s prvkami terénnej úpravy a úpravy, ostatné objekty určené na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto domu a nachádzajúce sa na určenom pozemku. Hranice a veľkosť pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, sú určené v súlade s požiadavkami pozemkovej legislatívy a legislatívy o územnom plánovaní.

2. Vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia, užívajú a v súlade s týmto zákonníkom civilné právo limity, nakladať so spoločným majetkom v bytovom dome.

3. Zmenšenie veľkosti spoločného majetku v bytovom dome je možné len so súhlasom všetkých vlastníkov priestorov v tomto dome jeho rekonštrukciou.

4. Rozhodnutím vlastníkov priestorov v bytovom dome, prijatým na valnom zhromaždení týchto vlastníkov, možno spoločný majetok v bytovom dome previesť do užívania iným osobám, ak tým nie sú porušené práva a oprávnené záujmy občanov a ak tým nie sú porušené práva a oprávnené záujmy občanov. právnických osôb.

5. Pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza, môže byť zaťažený právom obmedzeného užívania inými osobami. Nie je dovolené zakázať zriadenie vecného bremena na pozemku, ak je potrebné zabezpečiť prístup iných osôb k predmetom, ktoré existovali pred dňom nadobudnutia účinnosti tohto zákonníka. Nové vecné bremeno k pozemku s právom obmedzeného užívania sa zriaďuje dohodou medzi osobou, ktorá takéto vecné bremeno pozemku požaduje, a vlastníkmi priestorov v bytovom dome. Spory o zriadenie vecného bremena pozemku s právom obmedzeného užívania alebo podmienky takéhoto vecného bremena sa riešia na súde.

6. V prípade zničenia vrátane náhodnej smrti demolácia obytný dom vlastníkom priestorov v bytovom dome zostáva zachovaný podiel na práve bezpodielového spoluvlastníctva k pozemku, na ktorom sa dom nachádzal, s prvkami terénnych úprav a úprav, ako aj na iných objektoch určených na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto domu. dom, nachádzajúci sa na uvedenom pozemku, v súlade s podielmi na práve spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome v čase zničenia, vrátane smrti úrazom, zbúrania takéhoto domu. Títo vlastníci vlastnia, užívajú a disponujú s majetkom uvedeným v tejto časti v súlade s občianskym právom.

S rozvojom inštitútu vlastníctva majú občania problémy so štátnou registráciou práva spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome. Bytová legislatíva upravuje osobitnú úpravu niektorých vzťahov, ktoré vznikajú pri užívaní bytových priestorov nachádzajúcich sa v bytových domoch.

Takže v súlade s článkom 36 zákonníka o bývaní Ruská federácia(ďalej len Bytový zákonník Ruskej federácie) vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia právom spoločného spoluvlastníctva spoločný majetok v bytovom dome, a to:

2) iné priestory v tomto dome, ktoré nepatria jednotlivým vlastníkom a sú určené na uspokojovanie spoločenských a každodenných potrieb vlastníkov priestorov v tomto dome, vrátane priestorov určených na organizovanie ich voľného času, kultúrny rozvoj, tvorivosť detí, telesnú výchovu a športové a podobné podujatia;

3) strechy uzatvárajúce nosné a nenosné konštrukcie daného domu; mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia umiestnené v danom dome mimo alebo vo vnútri priestorov a slúžiace viac ako jednej miestnosti;

Vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia, užívajú a v medziach ustanovených bytovou a občianskou legislatívou nakladajú so spoločným majetkom v bytovom dome, pričom podiel na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome vlastníka priestorov v tejto budove sleduje osud vlastníctva uvedených priestorov. Pri prevode vlastníctva priestorov v bytovom dome sa podiel na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome nového vlastníka týchto priestorov rovná podielu na práve spoločného vlastníctva k určenej spoločnej nehnuteľnosti tohto domu. predchádzajúci vlastník takýchto priestorov.

Právo spoločného spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti patrí zo zákona vlastníkom priestorov v budove (dome) bez ohľadu na ich registráciu v Jednotnom štátnom registri práv.

V súlade s čl. 16 Federálny zákon z 29. decembra 2004 č. 189-FZ „O nadobudnutí účinnosti Bytového zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len zákon o nadobudnutí účinnosti Bytového zákonníka Ruskej federácie) a Pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom a iné nehnuteľné predmety zahrnuté v takomto dome, ktorý bol vytvorený pred nadobudnutím účinnosti Kódexu bývania Ruskej federácie a v súvislosti s ktorým bol vykonaný štátny zápis do katastra, prechádza voľný do podielového spoluvlastníctva vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Ak pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom a iné nehnuteľné objekty zahrnuté v takejto budove, nebol vytvorený pred nadobudnutím účinnosti Kódexu bývania Ruskej federácie, potom každá osoba splnomocnená rozhodnutím valného zhromaždenia Ruskej federácie vlastníci priestorov v bytovom dome majú právo obrátiť sa na orgány štátnej správy alebo samosprávy so žiadosťou o zriadenie pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza.

Založenie pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, vykonávajú štátne orgány alebo samosprávy.

Od vzniku pozemku a vykonania jeho štátneho katastrálneho operátu prechádzajú pozemky, na ktorých sa nachádza bytový dom a ostatné nehnuteľné objekty v ňom zahrnuté, bezodplatne do spoločného podielového vlastníctva vlastníkov. priestorov v bytovom dome.

Podľa odseku 2 článku 23 federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ (ďalej len „zákon o registrácii“) štátna registrácia vzniku , prechod, obmedzenie (zaťaženie) alebo zánik práva k nehnuteľnostiam na bývanie alebo k nebytovým priestorom v bytových domoch sú zároveň štátnym zápisom práva spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti s ním nerozlučne spojené.

Berúc do úvahy ustanovenia článku 23 zákona o registrácii a článku 16 zákona o vykonávaní zákonníka o bývaní Ruskej federácie, štátna registrácia práva spoločného spoločného vlastníctva pozemku, ktorý je spoločným majetkom v bytový dom, má právnu povahu.

Vlastníci priestorov v bytových domoch tak majú právo spoločného spoločného vlastníctva pozemku, na ktorom sa tieto domy nachádzajú, v súlade s článkom 16 zákona o nadobudnutí účinnosti zákonníka o bývaní Ruskej federácie. od založenia pozemku a vykonania jeho štátneho katastrálneho operátu. Zároveň štátna registrácia práv aspoň jedného vlastníka bytového resp nebytových priestoroch v bytovom dome (a súčasná štátna evidencia nerozlučne spojeného práva spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome vrátane pozemku) je právnym úkonom uznania a potvrdenia štátu o vzniku práv vlastníka bytu. vlastníkov priestorov v bytovom dome k uvedenej nehnuteľnosti vrátane počtu na pozemok.

Súčasné právne predpisy neustanovujú žiadne dodatočné zmluvy o prevode spoločného majetku v bytovom dome do spoločného vlastníctva, zákon o vykonávaní zákonníka o bývaní Ruskej federácie tiež nevyžaduje vydanie štátom. orgány alebo orgány územnej samosprávy rozhodnutia o poskytnutí pozemkov vlastníkom priestorov v bytových domoch domov.

Poskytovanie dokumentov na štátnu registráciu práva spoločného spoločného vlastníctva nehnuteľností sa vykonáva v súlade so zákonom o registrácii (vrátane článkov 16, 17 a 18 zákona o registrácii).

Pre štátnu registráciu práva spoločného spoločného vlastníctva nehnuteľností, ktoré sú spoločným majetkom v bytovom dome, sa teda poskytujú:

1. Žiadosť o štátny zápis práva spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

2. Doklad osvedčujúci totožnosť žiadateľa alebo ním splnomocnenej osoby, ak má notárom overenú plnú moc, alebo rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov o splnomocnení zástupcu pre štátnu evidenciu práv všetkých vlastníkov priestorov na spoločný majetok v bytovom dome;

3. Doklady potvrdzujúce zaplatenie štátnej povinnosti;

4. Doklady o založení pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, štátnym orgánom alebo orgánom miestnej samosprávy, ak pozemok vznikol po nadobudnutí účinnosti Zákonníka o bývaní Ruskej federácie (01.03.2005) ;

5. Rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o vzniku pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza (ak je pozemok, na ktorom je bytový dom a iná nehnuteľnosť zaradená do takejto stavby, umiestnený nebol vytvorený pred realizáciou bytového komplexu RF - 03.01.2005);

6 Rozhodnutie (zápisnica) z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov o určení podielov na práve spoločného podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome (ak rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov priestorov nebol určený iný postup pri určovaní podielov na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome). rozdelenie podielov na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome);

7. Technicko-účtovný doklad pre bytový dom s údajmi o zložení spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

8. Titulné listiny potvrdzujúce existenciu práv vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti zákona o registrácii (pred 30. januárom 1998) k priestorom, ak v čase predloženia dokumentov na štátnu registráciu existuje právo spoločného zdieľaného vlastníctva k nehnuteľnostiam v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakciám s nimi (ďalej len Jednotný štátny register nehnuteľností) neexistujú žiadne záznamy o štátnej registrácii existencie práv vlastníkov priestorov v bytovom dome;

9. Ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu práv v prípadoch ustanovených zákonom.

Zápis práv k spoločnému majetku je možný až po zápise práva vlastníka k jeho jednotlivým priestorom.

V súlade s odsekom 1 pododsekom 23 článku 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie sa za štátnu registráciu podielu na práve spoločného vlastníctva spoločného majetku v bytovom dome účtuje štátny poplatok vo výške 200 rubľov.

Vlastníkovi priestorov v bytovom dome sa nevydáva osvedčenie o štátnej registrácii práv v súvislosti so štátnou registráciou práva spoločného spoločného vlastníctva nehnuteľností.

Informácie o štátnej registrácii práva spoločného zdieľaného vlastníctva nehnuteľností sú zahrnuté v osvedčení o štátnej registrácii vlastníckeho práva k priestorom (bytovým alebo nebytovým) v bytovom dome tým, že doň zapíšu popis nehnuteľných vecí s uvedením veľkosti podielu na práve spoločného vlastníctva k nim.

Držiteľ práva na priestory (účastník spoločného spoločného vlastníctva spoločného majetku v bytovom dome), ktorému bolo predtým po štátnej registrácii vlastníctva priestorov (bytových alebo nebytových priestorov) vydané osvedčenie o štátnej registrácii práva , v ktorej veľkosť nebola uvedená v stĺpci „Druh práva“ podiely na práve na spoločný majetok v bytovom dome, po zadaní príslušných informácií do Jednotného štátneho registra je možné znovu získať osvedčenie o štátnej registrácii práva. -vydané.

Dokončená štátna registrácia práv k pozemku pod bytovým domom je osvedčená najmä výpisom z Jednotného štátneho registra.

Špecifikom spoločného vlastníctva spoločnej veci v bytovom dome je spojenie podielu na vlastníckom práve s právom k priestoru. To znamená, že právo na spoločný majetok sleduje osud vlastníctva priestorov. Podiel na spoločnom majetku nemožno predať, darovať, zastaviť, prideliť v naturáliách - nemá iný účel ako zabezpečiť bežnú prevádzku domu, preto vlastnícke právo k nemu vzniká a zaniká spolu s právom vlastníctva k priestorom.

Režim podielového vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome má celý rad ďalších znakov: podiel na vlastníckom práve bez ohľadu na jeho veľkosť dáva právo na neobmedzenú držbu a užívanie všetkých spoločných vecí, a to:

1. Dodatočné záruky:

Bez súhlasu vlastníkov nie je možné pozemok využívať, ako je kladenie nových ciest, výstavba, organizovanie obchodných a iných podnikov (umývačky áut, parkoviská, garáže a pod.) na území vo vlastníctve vlastníkov bytu. budovanie;

Bez súhlasu vlastníka nie je možné scudzenie časti pozemku, rovnako ako zbúranie (výstavba) akýchkoľvek stavieb;

Nie je možné bezplatne zabaviť pozemok pre obecné (štátne) potreby.

2. Ďalší možný zisk:

Vlastníci majú právo časť pozemku prenajať alebo poskytnúť na iné platené užívanie. Okrem toho prítomnosť vlastníctva pôdy výrazne zvyšuje náklady na meter štvorcový bytových alebo nebytových priestorov.

3. Jednoduché použitie:

Vlastníci majú právo robiť s pozemkom rôzne úkony, vrátane tých, ktoré sú zamerané na jeho zlepšenie, výstavbu ďalších stavieb, ihrísk a iných stavieb potrebných na zabezpečenie normálneho fungovania bytového domu.

V.N. Iguminova,

hlavný odborník

mestské oddelenie pre región Omsk

Kancelária Rosreestr

v regióne Omsk,

štátny matrikár.

. Vlastnícke práva k spoločnému majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome

Komentár k článku 36 Kódexu bývania RF:

1. Časť 1 komentár. čl. obsahuje pravidlo rozvíjajúce normu odseku 1 čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý naznačuje potenciálne vlastníctvo spoločného majetku v bytovom dome vlastníkmi priestorov v ňom. Toto pravidlo podrobnejšie uvádza zloženie spoločného majetku po jednotlivých prvkoch. Zároveň sa zoznam prvkov, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť, na rozdiel od zoznamu obsiahnutého v odseku 1 čl. 290 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nie je vyčerpávajúci.

Nové vydanie časť 1 komentár. čl. s väčšou mierou podrobnosti oproti predchádzajúcej verzii zoskupuje prvky spoločného majetku v bytovom dome.

Pri rozhodovaní, či klasifikovať konkrétny prvok ako spoločné vlastníctvo, by sme sa mali riadiť znakmi účelu týchto prvkov. Existujú dva takéto znaky.

Prvým znakom je, že prvok má slúžiť viac ako jednej miestnosti. Druhým znakom je, že prvok má slúžiť celému bytovému domu.

Spoločný majetok, ak sú na to potrebné zákonné dôvody, patrí vlastníkom priestorov v bytovom dome na právo spoločného podielového vlastníctva.

Zloženie spoločného majetku je určené podľa ods. 1 Pravidiel pre údržbu spoločného majetku v bytovom dome, schváleného nariadením vlády Ruskej federácie z 13. augusta 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. čl. 3680). V súlade s týmito pravidlami spoločný majetok zahŕňa:

Priestory v bytovom dome, ktoré nie sú súčasťou bytov a sú určené na obsluhu viacerých bytových a (alebo) nebytových priestorov v tomto bytovom dome vrátane medzibytových podest, schodísk, výťahov, výťahových a iných šácht, chodieb, kočíky, podkrovia, technické poschodia (vrátane vstavaných garáží a priestorov pre automobilovú dopravu, dielne, technické podkrovia postavené na náklady vlastníkov priestorov) a technické pivnice, v ktorých sú inžinierske komunikácie, iné zariadenia slúžiace viac ako jednému obytnému domu a (alebo) nebytové priestory v bytovom dome (vrátane kotolní, kotolní, výťahových jednotiek a iných inžinierskych zariadení);

Obvodové nosné konštrukcie bytového domu (vrátane základov, nosných stien, podlahových dosiek, balkónových a iných dosiek, nosných stĺpov a iných uzatváracích nosných konštrukcií);

Ohradzovanie nenosných konštrukcií bytového domu slúžiace viac ako jednému bytovému a (alebo) nebytovému priestoru (vrátane okien a dverí spoločných priestorov, zábradlí, parapetov a iných uzatváracích nenosných konštrukcií);

Mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia umiestnené v bytovom dome mimo priestorov alebo vo vnútri priestorov a slúžiace viac ako jednému bytovému a (alebo) nebytovému priestoru (bytu);

Pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom a ktorého hranice sú určené na základe údajov štátneho katastrálneho operátu, s prvkami terénnych a sadových úprav;

Ostatné zariadenia určené na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie bytového domu vrátane trafostaníc, vykurovacích miest určených na obsluhu jedného bytového domu, hromadných parkovísk, garáží, detských a športovísk nachádzajúcich sa v hraniciach pozemku, na ktorom sa byt nachádza budova sa nachádza.

Pri určovaní zloženia spoločného majetku sa zohľadňujú informácie obsiahnuté v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi o právach k nehnuteľnostiam, ktoré sú spoločným vlastníctvom, ako aj informácie obsiahnuté v štátnom pozemkovom katastri (pozri vyhlášku č. Ministerstvo spravodlivosti Ruskej federácie zo 14. februára 2007). k nehnuteľným veciam, ktoré sú spoločným majetkom v bytovom dome, s uvedením informácií o registrovaných právach spoločného vlastníctva k týmto veciam nehnuteľnosti" // RG. 2007. 22. marec).

Zloženie spoločného majetku je určené:

Vlastníci priestorov v bytovom dome za účelom plnenia povinností za údržbu spoločného majetku;

štátne orgány s cieľom kontrolovať údržbu spoločného majetku;

Orgány samosprávy za účelom prípravy a konania verejnej súťaže na výber riadiacej organizácie.

Zároveň orgány miestnej samosprávy (vo federálnych mestách vládne orgány týchto zakladajúcich celkov Ruskej federácie) podľa listu Ministerstva regionálneho rozvoja Ruskej federácie zo dňa 4. apríla 2007 N 6037-RM/07 ( Legislatívne a regulačné dokumenty v bytových a komunálnych službách 2007. N 6) v poriadku Vlastníci priestorov v bytovom dome nie sú oprávnení schváliť alebo dohodnúť zloženie (zoznam) spoločného majetku v bytovom dome na splnenie povinnosti udržiavať spoločný majetok, ako aj na iné účely, s výnimkou prípravy a konania verejnej súťaže na výber správcovskej organizácie.

2. Norma zakotvená v druhej vete odseku 4, časť 1 komentár. čl., na rozdiel od predtým platnej normy čl. 10 Federálny zákon „O spoločenstvách vlastníkov bytov“ (SZ RF. 1996. N 25. čl. 2963; RG. 2001. 31. december; 2002. 26. marec) neobsahuje konkrétne pokyny na postup pri stanovovaní hraníc a rozmerov pozemkov. pozemok, na ktorom je bytový dom, ale obsahuje znenie referenčného charakteru, orientujúce účastníkov v príslušných vzťahoch na pozemkovú legislatívu a legislatívu o urbanistickej činnosti. Požiadavky pozemkovej legislatívy na hranice a veľkosti pozemkov sú všeobecne definované v čl. čl. 33, 36 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie, federálny zákon „o hospodárení s pôdou“ (RG. 2001. 23. júna), federálny zákon „o štátnom pozemkovom katastri“ (RG. 2000. 10. januára), vyhláška č. Vláda Ruskej federácie zo 7. augusta 2002 N 576 „O postupe pri nakladaní s pozemkami vo vlastníctve štátu pred delimitáciou vlastníctva k pozemkom štátu“ (RG. 2002. 10. august; 27. november 2003).

Požiadavky pozemkovej legislatívy na hranice a veľkosti pozemkov sú vo všeobecnej forme definované v čl. čl. 33, 36 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie, federálny zákon „o štátny kataster nehnuteľnosti“ (RG. 2007. 1. august), kapitola 4 federálneho zákona „O pomoci rozvoju bytovú výstavbu"(RG. 2008. 30. júla), federálny zákon "o zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie v podrobnostiach o zlepšení pozemkových vzťahov" (RG. 2008. 25. júla). zakotvené v Zákonníku územného plánovania Ruskej federácie (SZ RF. 2005. N 1. Článok 16 v znení zmien a doplnkov) a sekundárnych právnych aktov, ktoré ho rozvíjajú.

V zakladajúcich subjektoch Ruskej federácie sa spravidla prijímajú predpisy, ktoré podrobne upravujú vzťahy, ktoré vznikajú v súvislosti so stanovením hraníc a veľkostí pozemkov nachádzajúcich sa pod bytovými domami. V Petrohrade teda v tejto oblasti existuje nariadenie vlády Petrohradu z 29. marca 2005 N 25-rp „O postupe pri interakcii medzi verejnými orgánmi Petrohradu a organizáciami pri vytváraní tzv. pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom“ (Vestnická správa Petrohradu. 2005. N 4).

3. Komentáre k 2. časti. čl. ustanovuje zákonnú spôsobilosť vlastníkov priestorov v bytovom dome vo vzťahu k spoločnému majetku. Keďže režim spoločného majetku je definovaný ako spoločné vlastníctvo, vlastníctvo, používanie a nakladanie s ním sa uskutočňujú dohodou všetkých účastníkov spoločného vlastníctva (pozri články 246, 247 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Potreba dosiahnuť dohodu medzi účastníkmi podielového spoluvlastníctva o vlastníctve a užívaní spoločnej veci je daná tým, že bez ohľadu na veľkosť podielov na vlastníckom práve sú právomoci vlastníkov v rozsahu rovnaké. Účastník spoločného spoluvlastníctva, ak je to reálne možné, má právo domáhať sa poskytnutia časti spoločnej veci do držby a užívania, ktorú možno oddeliť od jej ostatných častí.

4. Komentáre k časti 3. čl. je novinkou v bytovej legislatíve. Poukazuje na jedinú možnú cestu z pohľadu zákonodarcu, ako zmenšiť veľkosť spoločnej nehnuteľnosti - rekonštrukciu bytového domu, respektíve jednu z jej možností, ktorej realizáciou by malo dôjsť k zníženiu celkových plocha bytového domu. V tomto prípade zákonodarca neustanovuje iné spôsoby zmenšenia spoločného majetku, napríklad zmenou hraníc a zmenšením pozemku, na ktorom sa dom nachádza.

5. Komentáre k 4. časti. čl. obsahuje pravidlo, ktoré špecifikuje pravidlo odseku 1 čl. 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý ustanovuje monopol spoluvlastníkov na určenie právneho osudu spoločného majetku. Dohoda medzi účastníkmi podielového spoluvlastníctva o prevode niektorých prvkov, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť, musí byť formalizovaná osobitným rozhodnutím prijatým na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome. Je zrejmé, že takéto rozhodnutie v zmysle odseku 1 čl. 246 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa musí prijať so súhlasom všetkých účastníkov spoločného vlastníctva, pretože neochota aspoň jedného zo spoluvlastníkov previesť časť majetku na iné osoby robí proces prevodu nelegitímnym. Avšak v zmysle 1. časti čl. 46 komentárov Toto rozhodnutie sa podľa zákona prijíma nadpolovičnou väčšinou najmenej 2/3 z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Možnosti prevodu môžu byť veľmi odlišné, vrátane použitia súťažných aukčných konaní, napríklad pri udeľovaní práva na užívanie parkoviska alebo športoviska na pozemku, ktorý je súčasťou spoločného majetku.

Vzťahy ohľadom užívania jednotlivých prvkov spoločného majetku musia byť formalizované dohodou uzavretou medzi osobou poverenou spoluvlastníkmi a užívateľom.

V literatúre bol vyjadrený názor, že prevod akejkoľvek časti spoločného majetku do užívania by sa mal uskutočniť v súlade s pravidlami pre transakcie s hnuteľným majetkom (pozri: Komentár k jednotlivým článkom Kódexu bývania Ruskej federácie Federácia / Edited by P. V. Krasheninnikov. M., 2005. S. 185). Tento názor sa javí ako chybný, keďže prevod do užívania nie je úkonom, ktorý má za následok scudzenie časti spoločného majetku. Súčasná právna úprava navyše neobsahuje osobitné pravidlá týkajúce sa užívania hnuteľných vecí, s výnimkou prenájmu vozidiel, prenájmu a finančného prenájmu. V druhom prípade však musí byť predmet nájmu izolovaný.

6. V časti 5 komentáre. čl. je zriadené všeobecné povolenie na zaťaženie pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, s právom obmedzeného užívania tohto pozemku tretími osobami. Toto právo sa nazýva vecné bremeno a patrí do kategórie vecných práv (články 216, 274 - 277 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Vecné bremeno sa zriaďuje na vlastnenej nehnuteľnosti a nezaniká prevodom tejto nehnuteľnosti na nového vlastníka.

Autor: všeobecné pravidlo Vecné bremeno sa zriaďuje dohodou medzi osobou vyžadujúcou zriadenie práva obmedzeného užívania a vlastníkmi. Vecné bremeno podlieha štátnej registrácii v súlade s pravidlami čl. 27 federálny zákon „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ (SZ RF. 1997. N 30. čl. 3594; 2001. N 16. čl. 1533; 2002. N 15. čl. 1377; 2003. N 24 2244). Štátny zápis vecných bremien sa vykonáva v Jednotnom štátnom registri práv na základe žiadosti vlastníkov (nimi splnomocnenej osoby) alebo osoby, v prospech ktorej sa vecné bremeno zriaďuje, ak má zmluvu o vecnom bremene.

7. V časti 6 komentáre. čl. právne následky zničenia, smrti úrazom, zbúrania bytového domu sa určujú z hľadiska vlastníctva podielu na práve spoločného podielového vlastníctva pozemku. Za týchto okolností sa podiel na vlastníctve k pozemku, na ktorom sa zničený, náhodne zničený alebo zbúraný bytový dom nachádzal, zakladá podielom na vlastníctve spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, t.j. zostáva nezmenená a rovná hodnote existujúce v čase vzniku relevantných okolností.

ST 36 Obytný komplex Ruskej federácie.

1. Vlastníkom priestorov v bytovom dome patrí právom spoločného spoluvlastníctva spoločný majetok v bytovom dome, a to:

2) iné priestory v tomto dome, ktoré nepatria jednotlivým vlastníkom a sú určené na uspokojovanie spoločenských a každodenných potrieb vlastníkov priestorov v tomto dome, vrátane priestorov určených na organizovanie ich voľného času, kultúrny rozvoj, tvorivosť detí, telesnú výchovu a športové a podobné podujatia;

3) strechy obklopujúce nosné a nenosné konštrukcie daného domu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia (vrátane konštrukcií a (alebo) iných zariadení určených na zabezpečenie neobmedzeného prístupu osôb so zdravotným postihnutím do priestorov v byte budova), ktorá sa nachádza v tomto dome vonku alebo vnútri a slúži viac ako jednej miestnosti;

2. Vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia, užívajú av medziach ustanovených týmto zákonníkom a občianskym právom nakladajú so spoločným majetkom v bytovom dome.

3. Zmenšenie veľkosti spoločného majetku v bytovom dome je možné len so súhlasom všetkých vlastníkov priestorov v tomto dome jeho rekonštrukciou.

4.1. Úprava spoločného majetku v bytovom dome na zabezpečenie nerušeného prístupu osôb so zdravotným postihnutím do priestorov v bytovom dome v súlade s požiadavkami uvedenými v časti 3 článku 15 tohto zákonníka je povolená bez rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov. v bytovom dome len vtedy, ak sa takáto úprava vykonáva bez pričinenia o Peniaze uvedených vlastníkov.

6. V prípade zničenia, vrátane smrti úrazom, zbúrania bytového domu zostáva vlastníkom priestorov v bytovom dome zachovaný podiel na práve spoločného podielového vlastníctva k pozemku, na ktorom sa dom nachádzal, s prvkami terénnych a terénnych úprav a iných určených na údržbu a prevádzku a zveľaďovanie tohto domu, predmetov nachádzajúcich sa na určenom pozemku v súlade s podielom na práve spoločného spoluvlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome v čase zničenia, vrátane náhodnej smrti, demolácie takéhoto domu. Títo vlastníci vlastnia, užívajú a disponujú s majetkom uvedeným v tejto časti v súlade s občianskym právom.

Komentár k čl. 36 Zákonníka bývania Ruskej federácie

1. Spoločný majetok v bytovom dome - časti nehnuteľného komplexu určené na údržbu, užívanie a prístup do priestorov; úzko súvisí s účelom priestorov a sleduje ich osud: medzibytové podesty, schodiská, výťahy, výťahové a iné šachty, chodby, technické podlažia, podkrovia, pivnice, v ktorých sú inžinierske siete, ostatné zariadenia slúžiace viac ako jednej miestnosti v danej miestnosti dom (technické pivnice), ako aj strechy uzatvárajúce nosné a nenosné konštrukcie daného domu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia umiestnené v danom dome, vonku alebo v interiéri a slúžiace viac ako jednej miestnosti, pozemok, na ktorom sa dom nachádza, s prvkami terénnych a zveľaďovacích a iných objektov umiestnených na určenom mieste určených na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto domu.

Podľa článku 36 bytového zákonníka Ruskej federácie v spoločnom majetku vlastníkov v bytovom dome podiel konkrétneho vlastníka určuje jeho zodpovednosť za náklady v celkovej výške povinných platieb za údržbu a opravy menovaného domu. druhy spoločného majetku, t.j. ide o povinné platby vlastníka s prihliadnutím na jeho podiel na spoločnej nehnuteľnosti alebo takzvané bremeno vydržania majetku založeného na podielovom spoluvlastníctve.

Neužívanie priestorov, ktoré mu patria na základe bezpodielového spoluvlastníctva vlastníka alebo odmietnutie užívania spoločnej nehnuteľnosti, nie je dôvodom na úplné alebo čiastočné oslobodenie vlastníka od účasti na všeobecných nákladoch na údržbu a opravy a ďalšie výdavky.

Podiel vlastníka na celkovom objeme povinných platieb môže slúžiť ako základ pre určenie počtu hlasov jednej osoby na valnom zhromaždení vlastníkov v bytovom dome. Treba si však uvedomiť, že každý vlastník má pri výkone práva spoločného spoluvlastníctva bez ohľadu na veľkosť svojho podielu v zásade jeden hlas.

Hranice a veľkosť pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, sú určené v súlade s ust. 83, 85 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie a čl. 20 - 22 Kódexu územného plánovania Ruskej federácie.

Pozemky sa prevádzajú do spoločného podielového vlastníctva na vlastníkov v štandardných výmerách bezodplatne. V tomto prípade sa štandardná veľkosť pozemku určuje v závislosti od plochy pozemku, ktorú priamo zaberá bytový dom a iná nehnuteľnosť, ako aj priľahlých území potrebných na zabezpečenie ich fungovania (údržby), pričom sa berú do úvahy zohľadňovať súlad s normami Kódexu územného plánovania Ruskej federácie, požiarnu bezpečnosť, sanitárne zóny medzi budovami, iné normy zabezpečujúce štandardné životné podmienky.

2, 3, 4. Vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia a užívajú spoločnú nehnuteľnosť v súlade s účelom a pravidlami užívania. Dispozičné práva sú obmedzené. Rozhodnutím vlastníkov priestorov prijatým na ich schôdzi možno previesť predmety spoločného majetku do užívania iným osobám, ak týmto prevodom nie sú porušené práva a oprávnené záujmy občanov a právnických osôb.

Scudzeniu a odovzdaniu do užívania nepodliehajú medzibytové schodiská, chodby, uzatváracie a nosné konštrukcie, výťahové a iné šachty, mechanické, elektrické, vodovodné a iné zariadenia umiestnené vo vnútri priestorov.

Na základe rozhodnutia vlastníkov priestorov môžu byť do dočasného užívania (na základe dohody) prevedené na iné osoby: schody, výťahy, technické podlažia, podkrovia, pivnice, pozemky, ak tým, ako je uvedené, nie je porušené práva a oprávnené záujmy občanov a právnických osôb.

Takýto prevod na platenom základe môže byť spôsobený záujmami podnikateľskej činnosti, získaním majetkových výhod umiestnením reštaurácií, barov, kaviarní, obchodov v suterénoch; na technických podlažiach - dielne na opravu a údržbu vysielacích rozhlasových a televíznych zariadení; na strechy domov - osadenie billboardov a pod.

Spoločný majetok v bytovom dome je prípustné buď zmenšiť alebo zväčšiť so súhlasom všetkých vlastníkov na základe úradne schválenej rekonštrukcie príslušnými orgánmi (inštalácia vylepšených výťahov, nové inžinierske zariadenia v technických suterénoch a pod.).

5. Pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza, môže byť zaťažený právom obmedzeného užívania inými osobami (). Odmietnutie užívania pozemku nie je povolené, ak sa vyžaduje prístup k zariadeniam, ktoré existovali pred dňom nadobudnutia účinnosti tohto Kódexu (pred 1. marcom 2005). V súvislosti s novým zaťažením pozemku s právom obmedzeného užívania neexistujú žiadne prísne obmedzenia. Takéto užívanie je stanovené dohodou medzi vlastníkmi priestorov a zainteresovanými stranami. Spory o vecné bremeno a jeho podmienky rieši súd.

1. Vlastníkom priestorov v bytovom dome patrí právom spoločného spoluvlastníctva spoločný majetok v bytovom dome, a to:

2) iné priestory v tomto dome, ktoré nepatria jednotlivým vlastníkom a sú určené na uspokojovanie spoločenských a každodenných potrieb vlastníkov priestorov v tomto dome, vrátane priestorov určených na organizovanie ich voľného času, kultúrny rozvoj, tvorivosť detí, telesnú výchovu a športové a podobné podujatia;

(pozri text v predchádzajúcom vydaní)

2. Vlastníci priestorov v bytovom dome vlastnia, užívajú av medziach ustanovených týmto zákonníkom a občianskym právom nakladajú so spoločným majetkom v bytovom dome.

3. Zmenšenie veľkosti spoločného majetku v bytovom dome je možné len so súhlasom všetkých vlastníkov priestorov v tomto dome jeho rekonštrukciou.

4.1. Úprava spoločného majetku v bytovom dome na zabezpečenie nerušeného prístupu osôb so zdravotným postihnutím do priestorov v bytovom dome v súlade s požiadavkami uvedenými v časti 3 článku 15 tohto zákonníka je povolená bez rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov. v bytovom dome len vtedy, ak sa takáto úprava vykoná bez získania finančných prostriedkov od uvedených vlastníkov.

(pozri text v predchádzajúcom vydaní)