Prijali sa zásadné zmeny v legislatíve o výstavbe bývania s podielovým kapitálom. Zákaz spoločnej účasti na výstavbe Kedy bude zakázaná spoločná účasť na výstavbe?

odmietnutie zdieľaná konštrukcia sa môže stať tento rok namiesto 1. júla 2019 a predaj bytov v budovách vo výstavbe bude v roku 2020 úplne zakázaný.

Takéto závery možno vyvodiť na základe informácií, ktoré skončili v rukách obchodnej tlače po stretnutí prezidenta Vladimira Putina s vládnymi predstaviteľmi a vývojármi.

Sprísnenie pozície úradov je zamerané na ochranu občanov pred bezohľadnými developermi. Samotní profesionálni účastníci trhu však hovoria, že opatrenie by mohlo viesť k rastu cien nehnuteľností a oligopolizácii stavebného trhu.

Prevažná väčšina nových budov v Rusku (približne 80 %) sa predáva prostredníctvom zmlúv o zdieľanej výstavbe (DDU), na základe ktorých sú nehnuteľnosti postavené z prostriedkov investorov (akcionárov). Keďže takáto schéma prináša pre občanov riziko straty peňazí a zostanú bez bývania, čím sa začlenia do radov „podvedených akcionárov“, úrady sa rozhodli zmeniť pravidlá hry a vylúčiť zo stavebného projektu veľký počet investorov. Podľa rôznych odhadov počet kupujúcich, ktorých podmienky majetkových zmlúv neboli splnené, presiahol 100 tisíc ľudí v celej krajine, čo nemohlo varovať federálne aj regionálne orgány.

Rozhodnutie o upustení od výstavby podielového kapitálu padlo už v roku 2017, ale s cieľom minimalizovať riziká kolapsu trhu sa proces prechodu na projektové financovanie sektora predĺžil na tri roky. Počas tejto doby sa vývojári museli naučiť fungovať v nových realitách projektového financovania, zvládnuť všetky nuansy interakcie s bankami a úplne „vytiahnuť“ z prostriedkov občanov a získať vlastný kapitál.

Podľa prijatých noviel zákona o spoločnej výstavbe N 214-FZ budú od 1. júla 2019 developeri dostávať prostriedky za predané byty až po odovzdaní bývania kupujúcim. Peniaze klientov budú do tohto momentu na špeciálnych bankových účtoch, ktoré sú nedostupné ani pre „staviteľa“, ani pre budúcich majiteľov domov. Zároveň je poistná suma kompenzovaná z Fondu poistenia vkladov v prípade problémov obmedzená na 10 miliónov rubľov.

Podľa tlače sa na stretnutí s hlavou štátu vývojári pokúsili dosiahnuť úľavu, ale všetko sa ukázalo presne naopak: budú sa musieť poponáhľať s opustením zdieľanej výstavby, pretože situácia na trhu sa stáva kritickou. .

Ropná veľmoc: Ceny benzínu stúpnu o ďalších 10 %

Palivo do ohňa pridala problémová spoločnosť Urban Group, ktorej v prípade bankrotu sa zoznam dotknutých akcionárov rozšíri o 16-tisíc ľudí. V súčasnosti spoločnosť, ktorá má záväzky vo výške 80 miliárd rubľov, oznámila zastavenie predaja nehnuteľností. Developer bol na pokraji bankrotu pre hrubé chyby a porušenia v systéme riadenia spoločnosti. Podľa medializovaných informácií hovoríme o stiahnutí Peniaze podľa tieňových schém.

„Na zmenšujúcom sa trhu, kde sa platobná schopnosť kupujúcich znižuje, sa mnohé rozhodnutia musia robiť rýchlejšie,“ vysvetlila v rozhovore pre Tsargrad. Riaditeľ výskumu v Market Information LLC Svetlana Podchalina. "Vo všeobecnosti môžeme povedať, že stavebný trh zažíva podobnú situáciu ako v bankovom sektore."

Ale problém podvedených akcionárov bol vždy prioritou a v predvolebnom období sa mu pozornosť vlády ešte zvýšila, uvádzajú analytici VTB Capital vo svojom komentári. Spoločnosť zároveň upozornila, že zavedené pravidlá, najmä zákaz prijímať platby za byty pred dokončením výstavby a sprísnenie požiadaviek na stavebnú firmu, výrazne menia „ekonomickú základňu fungovania sektora“.

V súčasnosti budú mať developeri k dispozícii len dve schémy financovania: vlastné zdroje a úver. Podľa pani Podchaliny treba počítať s tým, že máloktorý developer stavia z vlastných prostriedkov.

„Ak by mali developeri financovať výstavbu len z vlastných alebo požičaných prostriedkov, jej náklady by sa zvýšili asi o 20 %,“ upozorňujú zasa. analytikov "VTB Capital" . Nové pravidlá hry podľa ich názoru poskytujú konkurenčnú výhodu pre veľkých vývojárov, „ktorí majú nadviazané väzby s bankami a vytvárajú predpoklady pre rozsiahlu konsolidáciu sektora“.

Odborníci sú presvedčení, že rozhodnutie úradov spôsobí developerom vážne problémy a dokonca bankrot na trhu. V prvom rade hovoríme o malých firmách. Ďalšia oligopolizácia trhu ovplyvní nielen cenu novostavieb, ale aj kvalitu stavaného bývania. Oligopol vylučuje konkurenciu, vysvetľujú analytici.

„Malí developeri s najväčšou pravdepodobnosťou opustia trh, pretože nebudú môcť hrať podľa nových pravidiel, a to predovšetkým pre nedostatok financií na výstavbu,“ hovorí. S. Podchalina . - Banky sú zároveň v zásade veľmi neochotné požičiavať aj veľkým a tým s dlhou a úspešný príbeh existencia vývojárov, malých vývojárov – ešte viac.“

Rast cien nového bývania je v rozpore s cieľmi, ktoré si ruský prezident stanovil v novom májovom dekréte, poznamenal v rozhovore pre BFM. Člen rady podpory Ruska Dmitrij Kotrovskij . Jednou z úloh pri zlepšovaní života občanov je vytvorenie 40 miliónov štvorcových metrov cenovo dostupného bývania, aby si 5 miliónov občanov mohlo zlepšiť svoje životné podmienky. „Toto spolu vôbec nekoreluje," tvrdí. „PIK" obsadil viac ako 30 % trhu, no zatiaľ nedokáže vrhnúť tieň na celý trh a prispôsobiť si absolútne všetkých účastníkov podľa svojich predstáv. “

Podľa odborníka bude len veľký hráč schopný určiť maržu, ktorá v konečnom dôsledku umožní vytvoriť konečné náklady na produkt. „Nemyslím si, že je možné, aby ostatní účastníci trhu, najmä tí, ktorí pracujú v regiónoch, držali krok s touto príležitosťou,“ uzavrel pane Kotrovského .

Je pravda, že spotrebiteľ nepocíti všetky tieto negatívne javy okamžite, nejaký čas bude trh existovať zotrvačnosťou.

„V rokoch 2018 – 2020 s najväčšou pravdepodobnosťou dôjde k preplneniu trhu, keďže mnohí developeri sa pokúšali začať s výstavbou rozpracovaných projektov podľa starej schémy,“ predpovedá. S. Podchalina. „Zároveň nie je dodržaný požadovaný objem dopytu zo strany kupujúcich. V prvom rade, takéto nadmerné zásoby ovplyvnia Moskvu a Moskovský región.“

V dôsledku toho sa podľa nej v nasledujúcom roku a pol ceny bytov nezvýšia.

„V súčasnej situácii je veľmi ťažké plánovať aj dva roky, pretože sa zmení trh, zmení sa jeho reliéf a krajina,“ domnieva sa odborník. „Čo získame v budúcnosti, bude závisieť od toho, ako sa zmení a ako stabilne ostáva." .

Zatiaľ neexistujú žiadne predpoklady na rast cien, a to predovšetkým preto, že neexistujú predpoklady na zvýšenie domáceho efektívneho dopytu. Ako už Tsargrad informoval, zatiaľ čo problémová Urban Group prechádza externým auditom, expertov zaujíma, kto a developeri sa chopia „osirotených“ projektov. Medzi tými, na ktorých sa vývojár obrátil o pomoc, sú Ingrad, PIK a Granel.

Odborná obec však vyjadrila pochybnosti o záujme developerov zachrániť Urban Group. Pri nedostatku dopytu sú trhové pozície nestabilné a v podmienkach nestability je minimum ľudí ochotných podstúpiť nové riziká.

Kúpa vlastného bývania je pre mnohých občanov problémom. Niektorí mladí ľudia sa rozhodnú pre taký zúfalý krok, ako je kúpa bytu v rozostavanej budove, len aby začali samostatný život v odlúčení od rodičov. Bohužiaľ, takéto riziko nie je vždy opodstatnené, najmä ak je o vývojárovi pomerne málo informácií.

Dnes sa schvaľuje zákon o zákaze majetkovej účasti na výstavbe. Ruský prezident Vladimir Putin oznámil, že čoskoro vstúpi do platnosti zákon zakazujúci DDU. Táto inovácia je spôsobená potrebou chrániť akcionárov pred možnými podvodmi. Už nenastane situácia, že DDU bude nútiť ľudí doplatiť posledné peniaze za byty, ktoré pri predaji ešte nie sú dokončené. Je to však veľké riziko, ktoré súvisí predovšetkým s tým, že peniaze akcionárov nemusia byť opodstatnené.

Ide o vážny problém, ktorý trápi mnohých ľudí, ktorí sa dlho rozhodujú pre kúpu nedokončeného bytu. Koniec koncov, bolo potrebné uzavrieť dohodu s developerom, zaplatiť svoje ťažko zarobené peniaze a potom dlho čakať, aby sa konečne naskytla príležitosť usadiť sa v dlho očakávanom dome.

Záruky a zodpovednosť

Prezidentský dekrét o zákaze majetkovej účasti poskytuje určité záruky tým občanom, ktorí sa rozhodnú kúpiť byt. Teraz pri kúpe bývania v novostavbe môžete zostať pevne presvedčení, že občan v každom prípade dostane bývanie. Všetky riziká sú eliminované.

Ak si developer z nejakého dôvodu nesplní svoje povinnosti, musí zaplatiť pokutu. Občan, ktorý investuje svoje prostriedky pri kúpe bytu, prípadnými zmenami nijako netrpí.

Povinné doklady

Podľa zákona v niektorých prípadoch nikto nemôže prijať peniaze od súkromných investorov, kým nebudú skompletizované príslušné dokumenty. Verejné peniaze môžu využívať len developeri-vlastníci. Existuje však určitý balík dokumentov, ktoré je potrebné zhromaždiť. Ak chýba aspoň jeden dôležitý dokument, nebude možné uzavrieť taký dôležitý obchod. Na čo by ste si teda mali dať pozor?

Stavebné povolenie

Základný dokument oprávňujúci na kúpu bývania. Musí existovať stavebné povolenie. Bez toho nie je možné hovoriť o ochrane práv akcionárov. Pred samotným uzavretím DDU dohody v roku 2018 si treba dať pozor na novelizovaný zákon a konať v súlade so zmenenými pravidlami.

Pozemkový dokument

Zákaz spoločnej účasti na výstavbe teraz poskytuje príležitosť dôkladne si preštudovať svoje práva a čo najlepšie ich využiť. Samotný dokument musí nevyhnutne obsahovať registráciu vlastníctva.

Vyhlásenie projektu

Tento typ dokumentu musí byť zverejnený. Najlepšie je prečítať si noviny vopred, aby ste mali predstavu o tom, čo partner ponúka. Vyhlásenie o projekte poskytuje určité záruky.

Stojí za zmienku, že všetky vyššie uvedené dokumenty majú veľký význam. Jedno nemožno zanedbať v prospech druhého. Pri spoločnej výstavbe si nemôžete požičať finančné prostriedky pred začatím prác. V opačnom prípade sa to bude považovať za hrubé porušenie. Pred prijatím akýchkoľvek rozhodných krokov by ste si mali dôkladne preštudovať dokumenty svojho partnera, analyzovať situáciu a až potom sa rozhodnúť. V každom prípade by to malo byť zmysluplné a vážne, nie unáhlené.

Registrácia

Na trhu s nehnuteľnosťami existuje zákon, podľa ktorého zmluva o majetkovej účasti podlieha povinnej registrácii. V opačnom prípade sa bude považovať za neplatné. Registrácia eliminuje možnosť akéhokoľvek podvodu zo strany vývojára. Preto nebude možné predať dom dvakrát a získať peniaze nepoctivo. Zákon zakazujúci majetkovú účasť, ktorý zakazuje nečestné nakladanie s finančnými prostriedkami akcionárov, pomáha občanom zachovať si dôveru v budúcnosť. Konkrétny byt bude zapísaný do jednotného štátneho registra. Tým sa eliminuje pravdepodobnosť, že sa stretnete s podvodom a ťažkým sklamaním v živote.

Iné povinnosti

Zmluvné strany sa zaväzujú plniť zverené úlohy vo vzájomnom vzťahu. Občan, ktorý zaplatil požadovanú sumu, má plné právo vziať hotový majetok do svojej plnej dispozície. Developer podpisuje podmienku, že dom určite postavia. Ak z nejakého dôvodu dôjde k nejakému porušeniu zmluvných podmienok, vinník bude musieť zaplatiť pokutu v značnej výške. Samotná zmluva sa uzatvára podľa zákonov stavebného trhu, len písomne, aby sa predišlo rôznym nedorozumeniam. Vláda Ruskej federácie určila špecifické požiadavky na samotný dokument. Musí obsahovať určité údaje.

Popis objektu

Nehnuteľnosť (dom alebo byt) musí byť v dokladoch zreteľne zaznamenaná. Podrobne je popísaný celkový počet metrov štvorcových, počet izieb, balkónov, lodžií atď. To je potrebné na vylúčenie možné chyby, zabrániť rozvoju klamania zo strany developera. Fond na ochranu práv účastníkov spoločnej výstavby má za cieľ maximalizovať bezpečnosť každej osoby, ktorá sa chystá kúpiť byt.

Označenie termínu

Dôležitý faktor, ktorý tiež stojí za pozornosť. Jasné zaznamenávanie termínov na dokončenie práce vám umožní pochopiť, kedy sa proces skončí a môžete sa presťahovať do nového domova. Zvyčajne sú stále k dispozícii nejaké informácie, ktoré vám pomôžu pochopiť záručnú dobu na nehnuteľnosť.

Ak si novopečený vlastník po určitom čase uvedomí, že nie je spokojný s niečím konkrétne v súvislosti s vykonanými stavebnými prácami, môže dôjsť k zmene niektorých ustanovení zmluvy. Je celkom možné dosiahnuť aj dobrú peňažnú náhradu.

Okamih platby

Cena za poskytnuté služby je vždy jasne a jasne uvedená v zmluve. Obe strany musia jasne pochopiť, akej úlohe v danom čase čelia, aby sa predišlo akýmkoľvek nepresnostiam.

Pre budúceho majiteľa je tu poskytnutá určitá pomoc pri financovaní. Financovanie zahŕňa poskytovanie bankových úverov v prípade potreby. Postup platby je tiež jasne uvedený v dokumente.

Zákon o zákaze spoločnej účasti na výstavbe má teda svoje hmatateľné výhody. Predaj bytov v rozostavaných budovách bude v tomto prípade zastavený. Väčšina ľudí bude s takýmito zmenami spokojná, keďže budú platiť len za to, čo zaručene nakoniec dostanú. Tento zákon skutočne chráni osobné prostriedky občanov a umožňuje im investovať len do toho, čo je nevyhnutné a nevyhnutné.

Povedal novinárom o pokynoch prezidenta preskúmať možnosť prechodu prostredníctvom bankovej podpory zo zdieľanej výstavby na financovanie projektov. O žiadnych konkrétnych dátumoch nehovoril.

O potrebe upustiť od spoločnej výstavby hovoril minister už v lete. „Samozrejme, musíme sa snažiť, aby sme sa jedného dňa vzdialili od zdieľanej výstavby a prešli k bankovej podpore, ale nie je to dnes ani zajtra, zatiaľ čo našou úlohou je maximálne chrániť ľudí, ktorí sa podieľajú na zdieľanej výstavbe,“ poznamenal Men.

Developeri dnes na realizáciu svojich projektov väčšinou využívajú úvery, komentujú účastníci trhu. No prostriedky akcionárov sú pre nich oveľa lacnejšie.

„Otázka tu nie je o samotnom mechanizme financovania projektu, ale o sadzbe, za ktorú banky požičiavajú developerom. Bankové prostriedky pre developerov sú dnes oveľa drahším zdrojom ako peniaze akcionárov,“ podotýka generálny riaditeľ developerskej spoločnosti Ingrad.

Hráči, ktorí stavajú bývanie bez toho, aby priťahovali bankové financovanie, na trhu sú, no sú v menšine, hovorí finančný riaditeľ developerskej skupiny City-XXI Century. Ide buď o najväčšie spoločnosti alebo spoločnosti prepojené s bankovníctvom resp vládne agentúry, alebo spoločnosti, ktoré starostlivo kalkulujú úroveň úverovej záťaže a stavajú prevažne z vlastných prostriedkov.

Dnes už len štvrtina developerov stavia na vlastné náklady, poznamenala skupina spoločností Granel. Dodávajú tiež, že úplný prechod na projektové financovanie by mohol viesť k tomu, že na regionálnej úrovni by z trhu mohlo odísť až 90 % developerov.

„Náklady na výstavbu v regiónoch sú približne 25 tisíc rubľov. na m2 Predaj v priemere - 35 tisíc rubľov. na štvorcový m) Tieto podmienky finančne zaťažujú regióny a podnikanie sa stáva nerentabilným,“ uvádza spoločnosť.

Ak zoberieme do úvahy novely zákona o zdieľanej výstavbe, tak na trhu zostanú len finančne stabilné firmy, ktoré majú zisk nielen z rozvoja, keďže ziskovosť tohto biznisu každým rokom klesá, dodáva Andrey Tsvet, rozvoj riaditeľ skupiny spoločností Granel.

Hovoríme o novelách zákona o spoločnej výstavbe, ktoré začnú platiť od 1. júla 2018. Zavádzajú zákaz získať viacero stavebných povolení naraz, zaväzujú generálneho dodávateľa, technického objednávateľa a developera mať účet v tej istej banke a uskutočňovať platby medzi sebou prostredníctvom viazaných účtov.

„Po aplikovaní prísnych požiadaviek na vývojárov sa môžeme baviť o ďalších úpravách – zmení sa štruktúra developerského trhu, z ktorého odídu malí hráči, ktorí sa „nevyrovnajú“ s novými pravidlami hry. Zároveň je síce možné predvídať zmenu v štruktúre odvetvia a konsolidáciu firiem, no je predčasné hovoriť o poklese objemu ponuky,“ zdieľal. Vedúci práce s kľúčovými partnermi Est-a-Tet.

Pripomeňme, že minulý rok sa sprísnili požiadavky na minimálnu výšku základného imania pre developerov získavajúcich prostriedky od verejnosti. Výška základného imania sa vypočítava individuálne pre každého developera v závislosti od maximálnej plochy všetkých spoločných stavebných projektov.

Minimálna veľkosť je 2,5 milióna rubľov s plánmi postaviť 1,5 tisíc metrov štvorcových. Navyše, ak sa developer chystá postaviť 500 000 metrov štvorcových z prostriedkov občanov, potom jeho autorizovaný kapitál musí byť najmenej 1,5 miliardy rubľov.

Okrem toho v lete prezident podpísal zákon o fonde na ochranu práv akcionárov (kompenzačný fond), ktorý stanovuje jednotnú sadzbu príspevku pre vývojárov – 1,2 % z ceny každej zmluvy s akcionárom. Zároveň výška vlastných prostriedkov developera na projekt, ktorý sa plánuje na realizáciu, nesmie byť nižšia ako 10% jeho nákladov počas celého obdobia výstavby.

Ak sa zrealizuje nová prezidentova iniciatíva, schéma sa v skutočnosti takmer nezmení, keďže výstavbu financuje banka, poznamenal Sobolev. Mení sa však doba použitia bankových peňazí.

„Banka požičia peniaze na dlhšie obdobie – takzvané „dlhodobé peniaze“. Na získanie finančných prostriedkov od kupujúcich budú musieť developeri nehnuteľnosť najskôr postaviť. V podstate hovoríme o predaji bytov podľa rovnakej schémy, v akej sa v súčasnosti predáva vedľajšie bývanie,“ povedal odborník.

Je presvedčený, že môžeme očakávať zníženie počtu spoločností a ďalšiu monopolizáciu trhu. V tomto prípade je nevyhnutné zvýšenie nákladov na meter štvorcový a zvýšenie cien bytov v dôsledku zníženia konkurencie.

Ostatní účastníci trhu sú tiež presvedčení, že náklady na bývanie porastú. Financovanie projektu sa poskytuje vo výške 13 – 20 % ročne, čo pri zohľadnení trvania projektov predstavuje 20 % až 60 % preplatku úveru. Tieto sumy sa určite premietnu aj do ceny za meter štvorcový, ktorá bude oveľa drahšia ako teraz, hovorí managing partner Metrium Group.

„Aby projektové financovanie fungovalo, musí byť úver lacný a dlhodobý, no v Rusku je dnes akútny nedostatok práve takýchto investícií. A vzhľadom na vysoké náklady na kapitál sa zvyšuje potreba urýchliť jeho návratnosť, takže pre developerov ani banky nie je výhodné zapájať sa do dlhodobých a drahých projektov,“ domnieva sa.

Pre dlhodobé investície je podľa nej mimoriadne dôležitá makroekonomická stabilita a predvídateľnosť predovšetkým na devízovom trhu. Dnes tiež neexistuje a chýbajúce záruky, že sa devalvácia z roku 2014 nezopakuje, je hlavnou prekážkou zavedenia projektového financovania.

Pri plnom financovaní projektu nie je potrebné predávať byty pod DDU, na trhu sa tak objavia len novostavby, ktoré boli uvedené do prevádzky. Budú, samozrejme, drahšie ako tie, ktoré sa predávajú v štádiu základovej jamy.

„Prechod na projektové financovanie by sme v súčasnej fáze nemali vnímať ako perspektívu blízkej budúcnosti. Dopad na trh bude až vtedy, keď uvidíme konkrétne kroky k vytvoreniu podmienok pre rozvoj tejto schémy financovania výstavby. Teraz úspešne koexistuje s priťahovaním prostriedkov od akcionárov a podľa mňa sa situácia v najbližších 5-10 rokoch nezmení,“ poznamenal odborník.

Aj Pavel Poselenov verí, že úplne prejsť na projektové financovanie sa v krátkom čase nepodarí, hovoríme o piatich a viac rokoch.

Medzitým je problém podvedených akcionárov v Rusku akútny. Prezident ju vo svojich vyjadreniach oslovil viackrát. Kraje dnes poskytli cestovné mapy na riešenie problémov takmer 40 tisícom oklamaných občanov.

Ale podľa viacerých poslancov je problém oveľa väčší a hovoríme o 150-tisíc ľuďoch, ktorí investovali svoje peniaze do výstavby domov a nedostali bývanie.

Michail Men hovorí o nedostatku riadnej kontroly nad výstavbou zdieľaného kapitálu v zakladajúcich subjektoch. Poznamenáva tiež, že sa plánuje zriadiť jednotný postup na vykonávanie kontroly v oblasti výstavby podielového kapitálu vo všetkých zakladajúcich subjektoch krajiny a prideliť kontrolné právomoci orgánom štátneho stavebného dozoru zakladajúcich subjektov Ruskej federácie.

"Umožní to súčasnú kontrolu načasovania a kvality výstavby a kontrolu zamýšľaného použitia fondov akcionárov," uviedol minister v materiáloch rezortu.

Spoločná výstavba bola legalizovaná v roku 2004 s cieľom zefektívniť využívanie prostriedkov občanov developermi pri výstavbe bytových domov a chrániť nadobúdateľov nehnuteľností pred bezohľadnými stavebníkmi. Počas všetkých týchto rokov sa v zákone o výstavbe zdieľaného kapitálu objavilo množstvo zmien, ktorých cieľom je posilniť kontrolu nad prácou developerov a posilniť ochranu práv akcionárov. Posledné zmeny boli prijaté do zákona koncom roka 2017. Niekoľko ďalších nadobudne účinnosť 1. júla 2018. Zdieľaná výstavba: zmeny od roku 2018, ako bude fungovať zdieľaná výstavba od 1. júla, čo by ste o nej mali vedieť.

Zmeny v zákone o spoločnej výstavbe od roku 2018

Úrady neustále prijímajú opatrenia určené na zefektívnenie stavebného trhu a jeho uvedenie do čoraz civilizovanejšieho rámca. Zákonodarcovia veria, že plynulý prechod od zdieľanej výstavby k predaju hotových bytov výrazne zníži riziká tohto trhu.

Vláda dlhodobo diskutuje o potrebe upustiť od výstavby podielového kapitálu a prejsť na hypotekárny spôsob. V decembri minulého roku bola na webovej stránke vlády zverejnená „cestovná mapa“, ktorá obsahovala akčný plán prechodu na projektové financovanie výstavby bytových domov:

do 1. júla 2018 sa plánuje vytvorenie regulačného rámca pre prechod na nový spôsob financovania;
od 1. 7. 2018 do 30. 7. 2019 umožniť zmiešané financovanie výstavby - je možné použiť viazaný účet alebo špeciálne a priame peniaze od účastníkov spoločnej výstavby;
od 1. júla 2019 bude možné na získavanie peňazí na výstavbu bývania využívať výlučne viazaný alebo osobitný účet.

Zákonodarcovia tiež vypracovali zákon na ochranu práv akcionárov v prípade bankrotu developera, ktorý zaviedol mnohé zmeny do federálneho zákona, ktoré vstúpia do platnosti 1. januára a 1. júla 2018.

Časový rámec na zavedenie prijatých zmien

Zároveň so zavedením cestovnej mapy prechodu na projektové financovanie stavebníctva pristúpili zákonodarcovia k niektorým zmenám v zákone o zdieľanej výstavbe. Výška vlastných prostriedkov a práca developera budú teraz v mnohých oblastiach prísnejšie kontrolované.

Väčšina zmien nadobudne účinnosť 1. júla 2018. Developeri tak majú časovú rezervu na to, aby sa pripravili na aktivity v zmenených podmienkach a dokončili začaté projekty.

Treba poznamenať, že inovácie sa nedotknú niektorých nových budov. Patria sem tie, pri výstavbe ktorých sa využívajú schémy bytových družstiev - bytových stavebných družstiev. Zákonodarcovia to nezakazujú, no tento zákon sa na nich nevzťahuje.

V minulosti prijaté opatrenia na ochranu práv akcionárov vo forme poistenia zodpovednosti developerov sa ukázali ako neúčinné. Poisťovne využívali množstvo trikov, ako sa vyhnúť platbám za takéto poistenie, z platieb poistenia nebola dokončená ani jedna stavba.

V minulom roku bola zaregistrovaná nová organizácia „Fond na ochranu práv občanov podieľajúcich sa na spoločnej výstavbe“, ktorá pomáha akcionárom. Developeri sú povinní prispieť do tohto fondu 1,2 % z ceny bytu za každú uzatvorenú zmluvu o majetkovej účasti.

Peniaze z kompenzačného fondu sa použijú na dokončenie výstavby nedokončených stavieb alebo na vyplatenie kompenzácií dotknutým akcionárom.

Všeobecné kritériá pre vývojárov

Požiadavky na developerov vo výstavbe zdieľaného kapitálu v roku 2018 sú zahrnuté v jednom koncepte „špecializovaný developer“. Medzi hlavné nové požiadavky uvádzame nasledovné:

Za „špecializovaných developerov“ sa budú považovať výlučne obchodné spoločnosti zaoberajúce sa výstavbou. Na výstavbe sa nebudú môcť podieľať žiadne verejné neziskové organizácie, vzdelávacie, športové a iné organizácie.
Developer má minimálne 3 roky skúseností na stavebnom trhu a získal povolenia na uvedenie do prevádzky bytových domov s celkovou rozlohou 10 000 m2.
Riaditeľom, hlavným účtovníkom a ďalšími manažérmi developera už nebudú môcť byť osoby v registri trestov alebo v konkurze. individuálne, alebo prenesená na subsidiárnu zodpovednosť. Vývojári budú musieť uviesť údaje o dodržiavaní týchto požiadaviek manažmentom vo vyhlásení o projekte.
Od 1. januára 2018 sú vývojári povinní umiestniť plné a stredné finančné výkazy v Spojených štátoch informačný systém bytovú výstavbu a na vašej oficiálnej webovej stránke.

Na posilnenie je zameraný veľký počet noviel právnych predpisov finančná stabilita vývojárov.

Minimálna výška autorizovaného kapitálu bola teda zrušená, teraz bude závisieť od celkovej plochy rozostavaného bývania. Dnes je požiadavka nasledovná: stavitelia musia mať vlastné finančné prostriedky presahujúce 10 % nákladov projektu.

V čase predloženia vyhlásenia o projekte musí byť na osobitnom účte developera zostatok v oprávnenej banke vo výške najmenej 10 % odhadovanej ceny nehnuteľnosti.

V čase predloženia projektovej dokumentácie by developer nemal mať finančné záväzky, ktoré nesúvisia s výstavbou presahujúce 1 %. Obmedzené sú aj náklady na údržbu – nie viac ako 10 %. Celková výška všetkých zálohových platieb by navyše nemala byť vyššia ako 30 %.

Nedávne zmeny zákona zakazujú vývojárom:

Vydať alebo kúpiť cenné papiere, pokiaľ nejde o ich vlastné akcie. Tým sa uzavrie zmenková schéma na financovanie výstavby.
Prilákať alebo poskytnúť úvery na výstavbu okrem účelových.
Vytvorte alebo sa zúčastnite na komerčných a neziskové organizácie, cez ktorý sa často vyberali peniaze podvedených investorov.

Ďalšou dôležitou zmenou v roku 2018 je zavedenie viazaného účtu, kam sa budú prevádzať peniaze od účastníkov spoločnej výstavby. Developeri budú môcť peniaze použiť až po odovzdaní bytov nadobúdateľom na základe prevodných listov.

Následne po nadobudnutí účinnosti zmien v legislatíve peňažných tokov vývojári budú spadať pod kontrolu oprávnených bankových organizácií.

Všetky zmeny zákona o spoločnej výstavbe majú výhody aj nevýhody. Medzi výhody patrí posilnenie kontroly nad trhom s nehnuteľnosťami a zníženie rizík pre potenciálnych držiteľov akcií. Negatívom je potenciálny rast cien bytov v novostavbách. Ako to naozaj dopadne, bude jasné už o necelý mesiac.

Zdieľaná výstavba môže byť v Rusku úplne zakázaná a o tejto téme sa hovorilo na stretnutí s prezidentom. Podľa zdroja Vedomosti sama hlava štátu navrhla upustiť od predaja nedokončených budov a urobiť tak takmer v roku 2018

Spoločná výstavba môže byť úplne zakázaná. O tejto možnosti sa podľa Vedomostí hovorilo na stretnutí s prezidentom. Navyše, ako uviedol jeden zo zdrojov blízkych účastníkom stretnutia, hlava štátu navrhla upustiť od predaja nedokončených budov a urobiť tak takmer v roku 2018.

Zdieľaný stavebný trh už od budúceho roka čelia globálnym zmenám, ktoré by mali chrániť predovšetkým akcionárov, no developerov nevzrušujú. Developeri bytov nebudú môcť získať peniaze od kupujúcich, kým nehnuteľnosť nedodajú. Príspevky budú vedené na špeciálnych účtoch v bankách a firmy budú stavať domy buď z úverových prostriedkov, alebo z vlastných.

Tieto zmeny boli mnohými kritizované. Existovali názory: toto by mohlo ukončiť budovanie spoločného kapitálu.

Business FM sa pýtalo účastníkov trhu, kupujúcich a odborníkov, čo by sa stalo, keby bol nákup nedokončených budov úplne zakázaný. Podvedený akcionár obytného komplexu Terletsky Park Nikita Ževčenko sa domnieva, že štát sa tak chce zbaviť zodpovednosti:

Nikita Ževčenko akcionárom rezidenčného komplexu Terletsky Park„V prvom rade nikde v Európe neexistuje zdieľaná stavba. Máme to. Prečo to máme? Pretože máme vysoké stávky na hypotéku, teda preto štát prišiel s týmto spôsobom. Namiesto nízkej hypotéky prišli so zdieľanou výstavbou, aby tieto peniaze, ktoré sú vlastne bezúročné, ktoré boli s nízkym úrokom, ktoré banky v Európe dávajú, sem dávajú vlastníci. Ale v tomto prípade, ak štát takto vyriešil otázku rozvoja stavebného trhu, tak tieto investície musí nejako chrániť. V opačnom prípade to dopadne tak, že si nad tým akosi umyjete ruky a zároveň sa zdá, že nastal boom v stavebníctve, ale nemáte s tým čo robiť, keby sa niečo stalo. Výsledkom bolo, že to využili bezohľadní vývojári, ktorí nestavajú, ale vyberajú peniaze. Prirodzene, štát za to nesie priamu zodpovednosť. A teraz sa to snažia nejako nastaviť tak, aby zaplátali tieto diery.“

Pre podnikanie bez možnosti zdieľanej výstavby to bude ťažké, najmä v regiónoch, hovorí Dmitrij Kotrovskij, člen predstavenstva Support of Russia:

Dmitrij KotrovskijČlen rady podpory Ruska„V prvom rade to, samozrejme, povedie k zvýšeniu nákladov na bývanie, čo je podľa mňa úplne v rozpore s májovými vyhláškami, ktoré hovorili o pluse 40 miliónoch metrov štvorcových dostupného bývania. aby 5 miliónov Rusov mohlo zlepšiť svoje životné podmienky. Toto spolu absolútne nesúvisí. PIK obsadil viac ako 30 % trhu, no zatiaľ nedokáže vrhnúť tieň na celý trh a prispôsobiť si absolútne všetkých účastníkov podľa seba. Škálovateľnosť, ktorou skupina spoločností PIK disponuje, im samozrejme umožní minimalizovať náklady. Podľa toho stanovte maržu, ktorá vám v konečnom dôsledku umožní tvoriť konečnú cenu produktu. Nemyslím si, že je možné, aby ostatní účastníci trhu, najmä tí, ktorí pracujú v regiónoch, držali krok s touto príležitosťou. Napriek tomu, ak hovoríme o tom, že 5 miliónov Rusov by malo dostať cenovo dostupné bývanie, ako sa to dá urobiť vo všetkých 85 regiónoch, ak vezmeme do úvahy skutočnosť, že developer bude musieť najskôr odniekiaľ získať peniaze a dokázať banke, že projekt je realizovateľný a relevantný a potom do ceny zahrňte aj náklad, ktorý je porovnateľný s nákladmi peňazí, a to aj napriek tomu, že si budete musieť vziať pôžičky. Je pre mňa záhadou, ako môžu byť takéto dve protichodné rozhodnutia povýšené na štátnu úlohu. Neviem, ako sa to dá urobiť."

Odborníci sa domnievajú, že ak je predaj nehnuteľností vo fáze výstavby zakázaný, ceny za hotové bývanie výrazne stúpnu. Toto hovorí Sergej Lobzhanidze, riaditeľ analytickej platformy BNmap.pro:

Sergej Lobzhanidzeriaditeľ analytickej platformy BNmap.pro„Okrem toho, že to automaticky povedie k zvýšeniu cien vo fáze finálnej výstavby, pretože teraz je priemerný rast počas výstavby, napríklad v Moskve, od 18 % do 27 %, úverové zaťaženie bude pridal sa k tomu. K tomu sa pripočíta DPH, ktorú bude treba zaplatiť pri prevzatí majetku, takže si myslím, že tu by mohlo byť zvýšenie ceny až o 50-60%, len na základe zvýšenia objemových nákladov na produkty. Tu ide o cenu. Pokiaľ ide o to, aké je to populárne, ako príklad môžem uviesť, že na konci roka 2017 sme v rámci hraníc Moskvy a Novej Moskvy mali okolo 54 tisíc transakcií pre fyzické osoby vrátane bytov na základe zmlúv o majetkovej účasti na prevod práv. na základe nákupu-predaja. Sekundárny trh je asi 120 tisíc [transakcií], čo je v zásade takmer polovica – to je veľmi veľké percento.“

Neuvádza sa, či boli prijaté nejaké rozhodnutia týkajúce sa zákazu spoločnej výstavby. Publikácia len poznamenáva, že ako možnosť sa diskutovalo aj o možnosti predaja len dokončeného bývania od roku 2020.