共有構築: 移行期間中に開発者がどのように作業するか。株主のお金は保管のために銀行に渡されます住宅建設融資に関する法律

かなり長い間、共有参加契約に基づいてアパートを購入することはほとんど不可能でした。唯一の方法貯蓄して手頃な価格で住宅を購入する。建設への共同参加制度のおかげで、開発業者は市場を住宅で飽和させることができ、多くの人が就学前住宅の助けを借りて住宅問題を解決しました。その上、州登録 DDUはアパートの再販売の可能性を排除した。それでは、なぜロシアは住宅の建設と販売に関する規則を変更することに決めたのでしょうか? 当局は、シェアリング制度の結果、新築アパートだけでなく、未完成の集合住宅や破産した企業も発生したと説明している。

建設の初期段階で家を購入した場合、指定された期間内に家が引き渡されるとは誰も保証できません。建設会社の以前のプロジェクトを完了するためにあなたの資金が使用される可能性があります。共同建設は市場に金融ピラミッドを形成する条件を生み出し、一部の開発業者の破産や詐欺的な株主の出現につながりました。

実際、共有持分建設の改革はすでに始まっている。最近、ロシアのウラジーミル・プーチン大統領は、テレビ視聴者との直通トークの中で、2019年7月以降は住宅購入者との新規DDUは締結しないと発表した。 214-FZ に修正が加えられ、修正の一部は 2018 年 1 月 1 日から施行されています。たとえば、開発業者の破産に関する新しい規則が導入され、建設会社には情報の透明性が要求され、建設会社に関するすべてのデータが適用されます。開発者は統合システムに参加する必要があります住宅建設。しかし、2018年の共有持分建設に関する法律の主な改正案は7月1日に施行される。それでは、住宅購入者にとって何が変わるのでしょうか? 建設共同参加法を廃止することは可能でしょうか？すべて詳しくお伝えします。

2018年7月1日から施行される共同建設に関する法律の新たな改正。2018年7月1日から共同建設

法改正は株主の権利を保護することを目的としているため、開発者に対する要件はさらに厳しくなりました。 2018 年 7 月 1 日に発効する 214-FZ の主な修正をリストします。

1. 建設中の住宅の購入者に対する保証は、株主保護基金によって提供されます。開発者は、DDU に基づいて購入した各アパートの費用の 1.2% を基金に送金する必要があります。開発者が送金しない場合、契約は登録されません。

2. 住宅の建設を開始する前に、建設会社は財務的支払能力を確認しなければなりません。これを達成するために、新しい法律は開発業者が融資に加えて建設のための自己資金を持たなければならないと規定している。共同建設の新ルールによると、自社資金は総工費の１０％以上とする。建設会社はローンや借入金による負債を抱えてはいけません。

3. 共同建設に関する連邦法の変更により、開発業者は集合住宅の建設が計画されている土地の所有権または賃貸権を持たなければなりません。

4. 新しい法律では、各プロジェクトの開発者に個別の建設許可が必要です (原則: 1 人の開発者に対して 1 つの建設許可)。また、開発者はその他の活動（建設以外）に従事することは禁止されています。

5. 開発者のプロ意識に対する要件はますます厳しくなっており、建設会社は成功したプロジェクトの経験（少なくとも10,000平方メートル）を持っていなければなりません。

6. 開発者は住宅価格の 30% を超えて前払いに使用することはできません。

7. 修正案は建設に対するプロジェクトファイナンスを規定している。これは、建設会社がプロジェクトに認可された銀行を関与させる必要があることを意味します。つまり、開発業者と住宅購入者に加えて、国から認定された銀行も株式融資に参加することになる。まず、開発者は銀行から対象を絞った融資を受けることができるようになります。次に、買主から受け取ったアパート代金は銀行の特別口座（エスクロー口座）に保管されます。これらの保証金は凍結され、開発業者は住宅建設の完了後にのみ受け取ることができるようになります。

2018年には共同建設は中止になるのか？

新しい建物のアパートを購入する予定がある場合は、おそらく「DDU は今年中止されるのだろうか?」という質問が心配になるでしょう。急いでご安心ください。株式参加契約は株式市場からすぐに消えるわけではありません。

「すべての就学前教育機関を全面的に禁止するという話はありません」とCBREパートナーネットワークのメンバーであるメトリウムのマネージングパートナーであるマリア・リティネツカヤ氏は説明する。「2018年7月1日より前に最初の協定が締結されたプロジェクトは、引き続き旧ルールに従って実施されます。」

2018年に建設への共同参加が廃止される予定だったため、年初から開発業者は建設許可を積極的に取得するようになった。「古いルールに従って実装されるプロジェクトのストックは、しばらくの間は十分にあるため、新しいルールへの移行は比較的スムーズになるでしょう」とキリル・イグナキン氏は言います。最高経営責任者（CEO） Level Group (レベル・アムールスカヤ住宅団地の開発者)。公式データによると、モスクワでは2018年第1四半期に総面積約380万平方メートルに対して560件の建設許可が発行された。

共同建設からプロジェクトファイナンスへの移行はどのように行われるのでしょうか?

共有建設に代わる選択肢はすでに存在します。ロシア連邦大統領によれば、2019年7月1日から株式共有建設が中止されると、不動産市場はプロジェクトファイナンスに切り替わる。将来的には、建設中の住宅の販売にエスクロー口座が使用されることが予想されます。近い将来、補給の回避が始まるだろう。開発者は 2018 年 6 月 30 日まで古いルールに従って作業します。ただし、2018 年 7 月 1 日以降、エスクローアカウントスキームの使用を開始できるようになりました。アトラント・グループ・オブ・カンパニーズのゼネラルディレクター、ローマン・リャビホフ氏は、この場合、買い手は開発業者に直接ではなく、住宅団地の建設に融資する銀行に資金を送金することになると述べた。建設中、これらの資金は銀行口座に保管され、開発者が株主に鍵を引き渡した後、開発者に送金されます。開発会社が破産した場合、株主は払い戻されたお金を受け取ります。

2018年からロシアで共同建設に関する新しい法律が施行されました。 2018年7月1日以降はDDU契約の締結をやめるのか？

連邦法第 214 号の改正が発効する前に建設許可を受けたプロジェクトには、新しい規則は適用されません。したがって、住宅団地の共有参加契約に基づいてアパートを購入する予定であり、開発者が古いスキームに従ってその建設を承認することができた場合、DDUに基づいて購入が行われます。このようなプロジェクトでは、2018 年 7 月 1 日以降だけでなく、2019 年も含めてさらに DDU を締結することが可能になります。 DDU に関連する変更は、新築集合住宅にのみ影響します。住宅団地で DDU に基づくアパートの販売が 2018 年 7 月 1 日より前に開始された場合、そのようなプロジェクトでは引き続きこのスキームに従って販売が行われます。

「大統領の声明の数カ月前に政府が採択したロードマップでは、2019年7月1日以降の新規協定締結の禁止が規定されていた」とマリア・リティネツカヤ氏は説明する。専門家によると、開発者にはまだ3～4年の時間が残っているという。まず、今後 1 年間、開発者は DDU に基づく販売禁止の対象とならない新しいプロジェクトを販売に向けて立ち上げることができます。第二に、今後数年間で、新しいプロジェクトの売上がどのように推移するかを観察したり、独自の「トライアル」小規模プロジェクトを立ち上げることができるようになります。したがって、共同参加による建設からプロジェクトファイナンスへの移行は依然としてスムーズであり、突然ではなく、DDU の廃止は段階的に行われるだろう。

2018年からロシアで共同建設に関する新しい法律が施行されました。幼児教育の代わりに何が起こるのでしょうか？

資本参加協定に代わるどのような協定が準備されていますか? セザール・グループのコマーシャル・ディレクター、オルガ・バラバノバ氏は、「第一段階では、DDU慣行を完全に放棄するという話はない。買い手の観点から不動産を取得するプロセスは、2018年7月1日でも変わらない」と述べている。。共同建設の慣行からの脱却という長期的な観点に関しては、これまでのところ、業界関係者は解決策よりも多くの矛盾と疑問を抱いています。本日、改革が具体的なメカニズムのレベルでどのように正確に実施されるかについての「ロードマップ」が発表されたが、これはまだ解決されていない課題である。」

おそらく、アパートの開発者と購入者に加えて、銀行も取引に参加するため、住宅の販売に使用される契約の形式が変更される可能性があります。この協定は少なくとも三者間の協定となり、おそらくもはや DDU ではなく、別の名称になるだろう。

共同建設の禁止は何を意味するのでしょうか？

もちろん、消費者のほとんどが関心を持っているのは、共有所有権の廃止を脅かすものは何なのか、共有参加による建設からプロジェクトファイナンスへの移行はどのような結果をもたらすのか、そして最も重要なことに、共有所有権の廃止後はアパートの価格が高くなるのかということである。共同建設の？テクタ・グループ（マヤコフスキー住宅団地の開発者）の最高経営責任者（CEO）ロマン・シチェフ氏は、価格上昇は非常に大幅、つまり約20％になる可能性があると考えている。 "内で新しいシステム主要住宅市場の規制は、株式保有者、銀行、開発業者、規制当局といった参加者の連鎖によって成り立っています。融資誘致によって建設資金を賄えば、事業費は確実に増加する。まず第一に、これはプロジェクトへの銀行の参加に関連する追加コストによって引き起こされます。このような費用には、対象ローンの利息や返済コスト、建設プロジェクトに対する銀行の監督・管理コストなどが含まれる。融資コストには、エスクロー口座に資金を入金する義務がある買い手に負担が移らないようにするためのエスクロー口座の管理コストも含まれる可能性があります。これらすべての要因が最終製品のコストに影響を与えることになります」と専門家は説明します。

したがって、共同建設の禁止の結果は、新築住宅の価格の上昇となるでしょう。購入者は、新しい建物のアパートの価格が高くなるという事実に備える必要があります。

2018年からロシアで共同建設に関する新しい法律が施行されました。結論

共同建設は即時または一夜に禁止されることはなく、プロジェクトファイナンスへの移行はスムーズに行われます。

DDU に基づくアパートは、連邦法第 214 号の改正が発効する前に建設許可を取得した集合住宅で引き続き販売されます。

集合住宅のアパートが 2018 年 7 月 1 日より前に DDU に従って販売され始めた場合、そのようなプロジェクトでは引き続きこのスキームに従って販売が行われます。

共有持分建設の中止後は、アパートの価格が上昇する可能性が最も高く、専門家は新築ビルの価格が最大 20% 上昇すると予測しています

材料2018年からロシアで共同建設に関する新法が施行

共有持分建設の放棄は2019年7月1日ではなく今年行われる可能性があり、2020年には建設中の建物のアパート販売が完全に禁止される。

このような結論は、ウラジーミル・プーチン大統領と政府関係者および開発者との会談後に最終的に経済マスコミの手に渡った情報に基づいて導き出すことができる。

当局の立場の強化は、悪徳開発者から国民を守ることを目的としている。しかし、市場の専門家自身は、この措置が不動産価格の上昇や建設市場の寡占化につながる可能性があると述べている。

ロシアの新築ビルの大部分（約80％）は、投資家（株主）の資金を使って不動産が建設される共有建設契約（DDU）を通じて販売されている。このような計画は国民にお金を失い、住居を与えられずに取り残され、「騙された株主」の仲間入りをするリスクを伴うため、当局はゲームのルールを変更し、多数の投資家を建設プロジェクトから排除することを決定した。さまざまな推計によると、株式契約の条件が履行されなかった買い手の数は全国で10万人を超えており、連邦当局と地方当局の両方に警告せざるを得なかった。

共有持分建設を断念する決定は2017年に行われたが、市場崩壊のリスクを最小限に抑えるために、このセクターのプロジェクトファイナンスへの移行プロセスは3年以上延長された。この間、開発者はプロジェクトファイナンスの新たな現実で機能することを学び、銀行とのやりとりの微妙なニュアンスをすべて習得し、国民の資金から完全に「引き出し」て自己資金を獲得する必要がありました。

採択された共同建設法改正案 N 214-FZ によると、2019 年 7 月 1 日以降、開発業者は住宅が購入者に引き渡された後にのみ、販売されたアパートに対する資金を受け取ることになります。この瞬間まで、顧客の資金は「建設業者」も将来の住宅所有者もアクセスできない特別な銀行口座に保管されます。同時に、問題が発生した場合に預金保険基金から補償される保険金額は1,000万ルーブルに制限されています。

報道によると、国家元首との会談で開発業者らは救済を図ろうとしたが、全てが逆の結果となった。市場の状況が危機的となっているため、共同建設の放棄を急ぐ必要があるという。。

石油大国：ガソリン価格はさらに10％高騰

「火に油」は、問題を抱えた企業アーバン・グループによって追加されたもので、破産した場合、影響を受ける株主のリストは1万6千人増加することになる。現時点で800億ルーブルの負債を抱える同社は、不動産販売の中止を発表した。この開発会社は、会社の管理システムにおける重大な誤りと違反により破産寸前でした。メディアの報道によると、影の計画による資金の引き出しについて話しているとのことです。

「市場が縮小し、買い手の支払い能力が低下している中で、多くの決定をより迅速に下す必要がある」と彼女はツァルグラードとのインタビューで説明した。 Market Information LLC リサーチディレクター スヴェトラーナ・ポドチャリナ。 「一般的に、建設市場は銀行セクターで起こったのと同様の状況を経験していると言えます。」

しかし、騙された株主の問題は常に最優先事項であり、選挙前の期間中、この問題に対する政府の関心はさらに高まったとVTBキャピタルのアナリストは解説の中で指摘している。同時に同社は、導入された規則、特に竣工前にアパートの代金を受け取ることの禁止や建設会社に対する要件の厳格化が「業界運営の経済基盤」を大きく変えるものであると指摘した。

現在、開発者が利用できる資金調達スキームは 2 つだけです。現金そしてクレジット。ポドチャリナさんによれば、自己資金で開発する開発者はほとんどいないことを考慮する必要があるという。

「開発業者が自己資金または借り入れ資金のみで建設資金を調達しなければならなかった場合、建設コストは約20％増加するだろう」と彼らは順に指摘する。アナリスト 「VTBキャピタル」 . 彼らの意見では、ゲームの新しいルールは「銀行との関係を確立し、業界の大規模な統合の前提条件を作り出している」大手デベロッパーにとって競争上の優位性を提供するという。

専門家らは、当局の決定が開発業者に深刻な問題を引き起こし、さらには市場の破産につながると確信している。まず第一に、私たちは中小企業について話しています。市場の寡占化がさらに進むと、新築の建物の価格だけでなく、建設される住宅の品質にも影響が及びます。寡占は競争を排除するとアナリストは説明する。

「小規模な開発業者は、主に建設資金の不足により新しい規則に従うことができなくなり、市場から撤退する可能性が最も高いです」と同氏は言う。 S. ポドチャリナ 。「同時に、銀行は原則として、長く成功を収めてきた大規模な開発業者に対してさえ融資に非常に消極的であり、小規模な開発業者に対してはなおさらです。」

新築住宅価格の上昇は、ロシア大統領が5月の新たな政令で定めた目標と矛盾している、と同氏はBFMとのインタビューで指摘した。ロシア支援委員会のメンバー ドミトリー・コトロフスキー 。国民の生活を改善するための課題の 1 つは、500 万人の国民が生活条件を改善できるように、4,000 万平方メートルの手頃な価格の住宅を建設することです。「これは互いにまったく相関関係がありません。「PIK」は市場の30％以上を占めていましたが、まだ市場全体に影を落とし、完全にすべての参加者をその好みに合わせることはできていません。」

専門家によると、最終的に製品の最終コストを形成できるマージンを決定できるのは大手企業だけだという。「他の市場参加者、特に地方で働く人々がこの機会に追いつくことは不可能だと思います。」と結論付けました。お客様 コトロフスキー .

確かに、消費者はこれらすべての否定的な現象をすぐに感じるわけではなく、しばらくの間、市場は惰性で存在することになります。

「2018年から2020年にかけて、多くの開発業者が古いスキームに従って開発中のプロジェクトの建設を開始しようとしたため、市場で在庫が過剰になる可能性が最も高いでしょう」と予測しています。 S.ポドチャリナ。 「同時に、買い手からの必要な需要量は守られていません。まず第一に、このような過剰在庫はモスクワとモスクワ地域に影響を与えるだろう。」

彼女によると、その結果、住宅価格は今後1年半は上昇しないだろうという。

「現在の状況では、2年でさえ計画を立てることは非常に困難です。市場は変化し、その起伏や景観も変化するからです。将来何が得られるかは、市場がどのように変化し、どの程度安定するかによって決まります」と専門家は信じています。それが残っています。" 。

これまでのところ、物価上昇の前提条件が存在しないこと、そして第一に、国内有効需要の増加の前提条件が存在しないためである。ツァルグラードがすでに報じたように、問題を抱えたアーバン・グループは外部監査を受けているが、専門家らは誰と開発者が「孤立した」プロジェクトを引き取るのか疑問に思っている。開発者が助けを求めた人の中には、Ingrad、PIK、および Granel も含まれます。

しかし、専門家コミュニティは、アーバングループの救済に対する開発者の関心について疑問を表明しています。需要がなければ市場のポジションは不安定であり、不安定な状況下で新たなリスクを負おうとする人は最小限しか存在しません。

アンドレイ・コミサロフ、コミサロフ会長、パートナー":

今後、開発業者は株式保有者から直接資金を調達することが禁止され、建設中のプロジェクトには銀行が融資することになる。 2017年12月21日、ドミトリー・メドベージェフ首相は、ウラジーミル国家元首に代わって建設省、財務省、AHML、ロシア銀行が共同で作成した共同住宅建設からプロジェクト融資への移行に向けたロードマップを承認した。プーチン。イベントプログラムは2021年まで実施される予定です。

政府当局者らは、このイノベーションについて、株主の詐欺行為の問題を最終的に解決する必要があると説明している。連邦法214号に基づく開発業者への要件の厳格化にも関わらず、建設中のプロジェクトは依然として「凍結」されており、投資家の資金は他の目的に使用されている。共有資本構築の分野における違反に関する検事総長室の統計は残念なもので、2016 年から 2017 年にかけて登録された犯罪の数は 20% 増加し、前例が 511 件から 634 件に増加しました。

変化の本質は何でしょうか？

開発業者が国民から「無料」資金を集める共同建設とは異なり、プロジェクトファイナンスには銀行融資の提供が含まれます。「開発者-購入者」スキームでは、中間リンクとして銀行が登場し、投資資金を口座に蓄積し、資金の流れを管理し、施設の建設が完了するまで開発者の活動を監視します。

買い手のリスクは金融機関に移転されます。建設期限に間に合わなかったり、デベロッパーが倒産したりした場合、投資資金は投資家に返還され、より信頼できるデベロッパーに物件を譲渡することができます。

株主の資金をエスクロー口座に預けるまさにその機会が、2017 年 7 月 1 日から開発者に提供されています (第 15.4 条から第 15.5 条、No. 214-FZ)。 3 年以内に、開発者は新しい資金調達方法を使用するか、資本参加契約を結ぶかの選択を迫られることになります。 2021年以降、この条件が義務化されることが予想されている。株主は開発業者に直接支払わず、資金は施設が稼働するまで銀行に預けられ、建設は個人の建設資金を犠牲にして行われることになる。企業および銀行から受け取った資金（ターゲットを絞った資金への融資を含む）。

建設省の計画は、いくつかの段階に分けて段階的に実施される予定です。 2018年には、プロジェクトファイナンスメカニズムの導入を規制することを目的とした法規制の整備が予定されている。不動産登記及び預金保険に関する法律が改正されます個人、破産法と税法、中央銀行の規制。まず、計画によれば、イノベーションは任意のプログラム参加者に対して「テスト」され、共有持分建設改革、あるいはプロジェクトファイナンスによる実際の置き換えの「帰還不能点」は2019年7月1日となる。

この変更は市場参加者にどのような影響を与えるでしょうか?

共同建設分野における今後の改革に市場参加者は興奮している。このイノベーションに懐疑的なのは開発者だけではなく、燃え上がった投資家もここにも落とし穴があるのではないかと懸念している。国民の感情を明らかにするために、RIA Real Estate の Web サイトで匿名のアンケートが実施されました。共有持分建設の禁止を完全に支持しているのは有権者の5分の1だけで、情報提供者の50％は断定的で、さらに24％が住宅価格の高騰の可能性を懸念している。

すでに導入されている就学前教育に関する法律の一連の厳格な変更を背景に、開発者は急進的なイノベーションの意味を理解していない可能性がある近年。実際、2017 年 7 月 1 日以降、開発者に対する要件はさらに厳しくなり、多くの場合、開発者はすでに株式保有者から資金を受け取ることができなくなっています。特に、悪徳開発業者の登録があり、清算または破産の過程にあり、資産簿価の 25% を超える税金や手数料の負債を抱えている場合は特に注意が必要です。認可資本の規模は、建設量に応じて、1万ルーブルから数千万ルーブルまで大幅に増加しました。現れた単一レジスタ開発者と共同建設の参加者の権利を保護するための特別基金。現状で開発業者が株主から無利子投資を剥奪されれば、これまで株主に対する義務を誠実に履行してきた財務的に安定した大規模な建設組織だけが市場に残ることになる。中央銀行が長期融資に許容可能な金利、例えば5～6％程度を提示すれば、中小企業に市場に残るチャンスを与えることができる。

購入者の主な懸念は、新しい建物のアパートの価格の上昇です。不動産の共同建設が禁止されると、発掘段階では最終市場価格より20～30％安く住宅を購入できる事前購入のメリットが失われることになる。さらに、開発業者は、住宅費に含まれる費用を含め、新たな融資手続きに関連する費用を買い手の肩に転嫁することを余儀なくされるだろう。一方、銀行はすべてのリスクを負担し、買い手は何もリスクを負いません。

信用機関は、融資量の増加により、新しい規則の恩恵を受けるだけです。

おそらく、建設組織の大量破産と住宅価格の高騰を防ぐために、立法者は次のことに注意を払うでしょう。海外経験また、開発業者が建設工事の完了時にエスクロー口座から一部の資金を受け取る可能性が提供され、融資の利息は施設の稼働後に支払われます。

共同建設への投資を希望する買い手は、改革前に急いで投資を行ったほうがよいでしょう。この法律には遡及的な効力がないため、既に株式参加契約を締結している企業は、今回の変更によるいかなる影響も受けません。

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法律事務所Via Legeの上級弁護士であるデニス・アルテモフ氏は、連邦法の主な変更点「アパートビルおよびその他の不動産の共同建設への参加について…」（2004年12月30日付第214号）の主な変更点についてノボストロイMポータルに語った。 FZ、2017 年 7 月 29 日付の連邦法 No. 218-FZ によって導入されました。

導入

2017年11月30日、ロシア連邦政府のドミトリー・メドベージェフ議長は、ロシアのテレビ局とのインタビューで、そのような協定は未開発の住宅市場の遺産であるとして、住宅ローンを優先して共同建設を放棄するよう求めた。前の時代。」

すでに2017年12月25日、建設資金のエクイティファイナンスからエスクロー口座の利用と開発者への融資への段階的な移行に向けた「ロードマップ」がロシア連邦政府の公式ウェブサイトで公開された。

行動計画の実施には、次の 3 つの主要な段階が含まれます。

準備段階（2018年6月30日まで）。これは、ターゲットファイナンスモデルへの移行のための規制枠組みの作成で構成されます。
移行期（2018年7月1日から2019年7月30日まで） - エスクロー口座および/または特別口座のメカニズムを使用して共同建設に参加するための契約を締結し、開発者と直接共同建設に参加するための協定に基づいて資金を調達する。株主の権利を保護するための既存のメカニズム。
最終（2019年7月1日から2020年12月31日まで） - エスクロー口座および/または特別口座のメカニズムを使用した共同建設への参加のためのすべての協定の締結への移行。

これらの出来事は、共同建設制度の将来の運命についての活発な議論の主題となった。
おそらく、共同建設の問題に対するそのような抜本的な解決策は、選挙前のレトリックである。ロシア連邦の次期大統領選挙は2018年3月に行われ、政権を握っている政党は最も差し迫った社会問題に対する活動を示す必要がある。

結局のところ、国民の個人貯蓄を建設に共有して参加することに代わる価値のあるものを生み出すのは非常に難しいでしょう。

資本参加は本質的に開発者にとって無利子の資金調達を意味し、「使いやすさ」の点で開発者にとってはいかなる競争にも勝ります。

それにもかかわらず、議員らは規制を強化し、共同建設の制度を段階的に改革する方向に進み、これには連邦法の対応する変更も含まれる。

2017 年 7 月 29 日付けの連邦法「市民の権利を保護するための公法会社 - 開発業者の破産（破産）の場合の共同建設への参加者およびロシア連邦の特定の立法の修正に関する」いいえ. 214 -FZ に対する多くの修正を含む 218-FZ が採用されました。

改正案は次の日から施行されます。 2018年1月1日と7月1日。それらの多くは根本的に新しい性質のものです。この新規性により、建設会社、建設プロセス、国民から受け取った資金の使用に対する要件が大幅に厳格化されました。さらに、「ロードマップ」が実施されるとしても、これらの革新は 214-FZ に対する一連の改正の始まりにすぎません。

しかしすでに多くの開発業者は、根本的な変化により建設業者の仕事が大幅に複雑になり、建設会社（主に中小規模の開発会社）の数が減り、住宅建設の量が減り、その結果、住宅用不動産の価格上昇に伴う。

ここで、214-FZ がその採用以来、多かれ少なかれ 16 回変更され、建設市場の透明性と安全性を高めるための議員による新たな試みのたびに、開発業者から同様の鋭い批判が引き起こされていることを覚えておくのは間違いではありません。しかし、開発の分野では、大規模、中規模、小規模の開発者が依然として稼働しています。

真実は、214-FZを改革しようとするこれまでの試みでは、株主が騙されたという問題を解決できなかったということである。イノベーションは実際にどの程度「機能」するのか、実際にどこまで進むのか、そしてその成果はどの程度プラスになるのかマイナスになるのか。

イノベーションはいつから機能し始めるのでしょうか?

すぐに注目を集めるのは、変更のほとんどが、2018 年 7 月 1 日以降に建設許可を取得した新しい建物にのみ影響するということです。つまり、議員は明らかに、新規性の深刻さに基づいて、建設会社を割り当てました年中労働条件の変化に備えるため。

一方で、214-FZ自体は2014年12月の採用時にも同様のことが行われており、その効果は2015年4月1日以降に建設許可を取得した施設にも適用されることとなった。

当時、多くの開発者は、「X」日付より前に多数のオブジェクトを構築する許可を単に受け取り、その後はイノベーションの影響を受けることなく、さらに数年間静かに構築を完了しました。

今後、多くの開発者が同様のシナリオを実装する可能性が高くなります。

多くの新しい建物が 214-FZ の技術革新の影響をまったく受けないことは注目に値します。私たちは、住宅建設協同組合（HCS）または住宅貯蓄協同組合（ZhNK）のスキームに従って、またアパートの売買に関する事前契約に基づいて建設された住宅について話しています。新しい法律は依然として、建設資金を集めるためのこのような計画を禁止しておらず、ここでは「開発者と市民」の法的関係 214-FZ はまったく規制していません。

興味深いことに、新規性は開発者から生産または入手の機会を奪いました。有価証券、株式を除く。為替手形は有価証券の一種であるため、214-FZ の新版ではついに、新築建物の資金調達のための「手形スキーム」が廃止されました。

開発者に対する一般的な要件

開発者に対する多くの新しい要件を統合して、立法者は「専門開発者」という新しい概念を導入しました。

今後、専門開発者となることができるのは事業会社、つまり有限責任会社または株式会社の形態の営利団体のみとなります。非営利の開発者など、公的機関、スポーツ、音楽、教育および科学機関。

開発者は構築機能を実行する必要があり、新しい法的要件に従って他の機能を実行することはできないため、このルールは論理的に正当化されるように思えます。

開発者は、アパート建築市場で (開発者、技術顧客、またはゼネコンとして) 少なくとも 3 年の経験を持っている必要があります。少なくとも1万平方メートルの集合住宅を運営するには許可が必要です。

この技術革新により、新規建設会社の市場参入が大幅に困難になります。現在、組織はまず「自分自身を証明」する必要があります。つまり、一定期間の勤務と実務経験を積んでから、アパート建設のための市民資金を集める権利を獲得する必要があります。

この小説は、既存の小規模建設会社の数も減らすことになるが、指定された基準には「達していない」。

スーパーバイザー、会計主任および開発者の管理団体のその他の個人は、その分野での犯罪の前歴を有してはなりません経済活動または、国家当局に対して、以前（3 年以内）に法人の義務について補助責任を負わされたことがある、支払不能（破産）になったことがある。同じ要件が開発者の受益者にも適用されます。

一般公開されるプロジェクト宣言では、開発者は管理者の法律要件への準拠に関する情報を示すことが求められます。

開発者の情報オープン性の向上には特別な注意が払われます。公式ウェブサイトでは、開発者は遅くとも5日までに完全な中間財務諸表を掲載する必要がある。暦日対応する報告期間の終了後、ならびに年次会計報告書および監査報告書は、対応する報告年の終了後 120 暦日以内に提出されます。

開発事業者は、2018年1月1日より、住宅建設情報統合情報システムへの同様の情報の掲載が義務付けられます。

このような統合情報システムはすでに稼働し始めていることに注意することが重要です (https://nash.dom.rf/)。

開発者の財務的安定

多くのイノベーションは、財務上の信頼性開発者。

214-FZの新版では、建設中の施設の面積に応じて（総面積が最大1.5千平方メートルで250万ルーブルから、総面積50万平方メートル以上で最大15億ルーブル）。

ただし、現在は開発者の自己資金がプロジェクトの計画コストの少なくとも 10% でなければなりません。

プロジェクト宣言書の送付日における認可銀行口座の最低資金残高に対する新たな要件が導入され、プロジェクト建設費の10％とされる。

建設に関係しない開発者の義務アパート、認可機関にプロジェクト宣言を送付した日の時点で、プロジェクトの建設コストの1％を超えてはなりません。開発者のメンテナンス費用は、プロジェクト建設費用の 10% を超えることはできません。

また、前払金の総額は建設事業費の30％を超えてはなりません。

214-FZ の新版によると、開発者は商用およびコンテンツに参加したり作成したりすることはできません。非営利団体。したがって、建設保有株の創設を排除する試みがなされているが、これは実際には開発業者の存続能力にはあまり寄与せず、むしろ、だまされた株主や法執行機関の手の届かない問題のある開発業者からの資金の引き出しを簡素化するものである。代理店。

これは、開発者と提携している外国のオフショア法人に特に当てはまります。

しかし、実際にはこの禁止事項は、開発者組織と形式的には何の関係もない「私たち自身の」個人の名前で子会社を登録することで簡単に回避できるようです。

開発者は、対象を除いて融資や借入を誘致することはできず、開発者自身も融資や前払いを行うことはできません。

すでに述べたように、今後、開発者は株式を除く債券やその他の有価証券を発行したり、有価証券（為替手形を含む）を購入したりする権利を持ちません。

建設要件

主な革新の 1 つは、開発業者は複数の建設許可に基づいて同時にアパートを建設する権利を持たず、1 つの許可で指定されたアパートの建設に対してのみ株主から資金を集める権利を持つという規則でした。

現在では、「1 人の開発者 = 1 つの建築許可」という原則が機能しています。

この革新は、開発者が建設を完了したときの慣行を抑制することを目的としています。マンション別の住宅建物の建設のために集められた資金を犠牲にして。この「悪質な」連鎖の最後の住宅建物は、問題物件となるリスクが高まっていました。

214-FZの新版によると、開発業者は1つの建設許可に基づいてのみ市民から資金を集める権利がある。

組織面でいうと会計開発者は、共同建設の参加者が支払った資金をアパートの建物ごとに個別に記録する義務がある。

開発者は株主からの資金集めやそれに伴う施設の建設に関係のない活動を行うことはできません。同議員によれば、開発業者のこのような努力を建設プロセスに集中させることは、迅速かつ高品質な建設に貢献するとともに、最終的に悪影響を与える他の事業分野における開発業者の財務責任に伴うリスクを最小限に抑えることができるという。開発の資金調達。

しかし、実際には、以前から、ほとんどの開発業者は実際には主な活動から「離脱」しておらず、建設に関連する種類の活動（幼児教育機関の登録、所有権、完成したアパートのターンキーリノベーションなど）のみを習得していました。

建設の技術的パラメータを規制する重要なステップは、低層建築であっても、あらゆる場合に設計文書の検査を義務付けることです。

この分野（主に郊外建設分野）における専門知識の欠如により、建築基準や規制に対する重大な違反が発生することがよくありました。

補償基金

開発者は、各 DDU のコストの 1.2% を専門の補償基金に寄付する必要があります。

2016 年 12 月 7 日のロシア連邦政府令第 1310 号により設立された非営利団体「市民の権利保護基金 - 共同建設の参加者」は、現在公法会社に移行しています。。

基金の資金は、問題のある施設の建設を完了するか、株主に金銭補償を支払うことを目的としている。補償基金への義務的な拠出は、強制的な銀行保証または強制的な民事賠償責任保険の形で開発者の義務を確保する以前の既存の方法に取って代わりました。

ただし、開発者は引き続き自主的に使用できます。

以前に実施されていた強制開発者賠償責任保険システムが実際には正当化されていないことは注目に値します。統計によれば、問題のある住宅や集合住宅が保険会社のお金で完成した例は一件もありません。

この点において、開発者の義務を確保するこの方法を廃止するという立法者の決定は正しいように思われる。

同時に、DDU 価格の 1.2% という金額は、開発者が保険会社に支払った金額とかなり一致しています。

すでに2017年10月20日、公法会社「市民の権利保護基金 - 共同建設の参加者」が活動を開始しました。

新しいメカニズムが確かに株主に追加の保証を提供することに同意しないわけにはいきません；そのようなシステムは現行のものよりも信頼性が高くなります。基金ですでに生み出されている資金は、仮定の保険補償や銀行支払いよりもはるかに使いやすいです。

同時に、議員らは自分たち自身と、特定のビジネス分野の自主規制に向けて以前に取った一般的な方針に忠実であり続け、基金の事業への資金提供の責任を共同建設の参加者である開発者と国民に負わせた。

計画的な資金調達政策を一貫して導入してきた議員らは、基金創設による財政的負担の代替策として、開発者がエスクロー口座の使用に切り替えることを規定した。

法律では補償金の上限額が定められていることに注意することが重要です。補償金の上限額は、共同建設に参加する市民に譲渡されるすべての住宅敷地の総面積の積として定義されています（ただし、120平方メートルを超えない）。 .）と1平方メートルの平均市場価格。ロシア連邦の対応する主題におけるメートル。その値は連邦執行機関によって特定の期間に決定されます。

したがって、映像が 120 平方メートルを超えることも多い高級アパートの所有者は完全には保護されていませんでした。メートル。

さらに、特定の開発業者の平方メートル当たりの市場価格と、連邦執行機関によって決定され、実際よりも大幅に低い可能性がある「平均市場価格」との関係についても疑問が生じます。

バンキングコントロール

銀行ロビーの当然の結果として、広範な権限が付与された商業銀行、そのリストはロシア連邦政府によって具体的に決定されます。

開発者は認可された銀行にのみ口座を開設する義務があり、建設費用のすべての支払いに使用される当座預金口座を 1 つだけ持つ権利があります。

開発者、技術所有者、ゼネコンなどの主要な建設参加者はすべて、1 つの認可された銀行に口座を持っている必要があります。

最も物議を醸した革新は、開発者による支払いごとに特別な銀行管理が実行されるというルールでした。銀行は、DDU、その他の建設関連契約書、完了した工事の受領証明書、商品の受領および譲渡行為、請求書などを確認します。架空取引やその他の現行法違反が発覚した場合、銀行は監督当局に通報する義務がある。

ロシア連邦の構成主体の認可された執行機関が、214-FZによって既に規定されている監督権限に加えて、商業組織である銀行に監督権限を付与することは、実に予期せぬ決定である。

一部の商業組織 (開発者) と他の商業組織 (銀行) との間の広範な相互作用は、特に前者が後者に依存している場合、ほとんどの場合、悪用と汚職の広い領域を提供します。

同時に、建設業者の資金の流れに対するこのような二重管理により、建設からの資産の撤退とその後の開発業者の意図的な破産のリスクが軽減されることは否定できません。

最後に、銀行のコントロールは、共有の建設市場をコントロールする銀行の能力を試す一種のテストとみなすことができます。

共同建設制度改革のロードマップによれば、早ければ2019年7月1日にはエスクロー口座および/または特別口座の使用への完全な移行が予定されていることを思い出していただきたい。後者の事実は、法改正の性質について多くの論争を引き起こします。

特に、主要不動産市場におけるエスクロー口座の導入による主な受益者（受益者）は、開発者ではなく（仕事の要件がますます複雑になっているため）、共同建設の参加者でもありません（ただし、彼らにとってはリスクが伴います）。建設投資は減少するが、一次不動産の価格は上昇する可能性が高い)、そして直接的に銀行構造.

たとえば、銀行は、対応する共同建設の参加者に住宅ローンを発行します。高い金利。そして、共同建設の参加者がアパートを購入すると、銀行は同額をエスクロー口座に返金する。そして、銀行は住宅を建てるために開発業者に同じお金を再び利子をつけて貸します。同時に、開発者自身も、融資契約の条件に基づき、銀行の完全な管理下に置かれます。

したがって、銀行から実際にお金を「引き出す」ことなく、信用機関は共同建設の参加者と開発者の両方から利息を受け取る機会があります。

結論

214-FZ に加えられた変更は重要なものとして特徴付けることができます。開発業者の設立と仕事、建設融資、アパート建設のプロセスに新たな要件が生じ、開発業者の義務を確実にするための新しい方法が公法会社「権利保護基金」の形で創設されました。市民の共同建設への参加者」。

実際のイノベーションの明らかな結果は、大多数の中小規模の建設会社が市場から撤退することであり、その多くは新しい規則の下では活動できなくなるだろう。このような企業は、住宅協同組合や住宅協同組合の制度、事前協定に切り替えるか、解放された可能性を共有する大規模な開発業者に建設現場を譲渡することを余儀なくされるだろう。

銀行構造はすでに重要な優先事項を受けており、開発者はそれに従って作業することを余儀なくされ、ゲーム開発者のルールはどのように考慮されるかを考慮する必要があります。銀行は、政府の「ロードマップ」の実施中に、将来さらに大きな恩恵を受ける可能性があります。

現時点ではエスクローアカウントの使用は義務ではありません。これは、建設への共同参加制度自体が機能し続けることを意味します。

同時に、資本参加を銀行融資や他の形態の資金調達に置き換えるという一般的な方針が取られています。

この場合、明らかに、手頃な価格の住宅市場を創設するという別の政府政策を実施する際に困難が生じる可能性がある。結局、大手開発会社による建設市場の独占、新たな法規制や銀行規制による業務の複雑化、多くの中小デベロッパーの市場撤退による供給減少を背景に、消費者需要の増加により、建設中の住宅のアパートの価格が大幅に上昇する可能性があります。

しかし、この問題や他の重要な疑問に明確に答えることができるのは、検討されている立法上の革新を実際に適用することだけです。

発行日 2018年1月11日

承認されました壮大な修正共有持分住宅建設に関する法律（2018 年 7 月 1 日連邦法 No. 175-FZ ""）に組み込まれました。

すでに住宅を全速力で建設、完成させている開発業者にとっては、ほとんど何も変わらないが、彼らの口座に対する銀行の管理はより厳しくなるだろう。しかし、反対に、建築許可を取得したばかりの開発者は大きな変化を迎えることになります。

まず、エスクロー口座を通じて、またはいわゆる「プロジェクトファイナンス」（2004 年 12 月 30 日連邦法第 214-FZ 号「」第 1 部、第 15.4 条）を通じて、自分たちに最適な勤務形態を選択する必要があります。 - 法律第 214-FZ)。この選択は、今後 12 か月間のみ許可されます。1 年以内に最初の DDU が登録のために Rosreestr に提出されるプロジェクトは、代替案なしに、エスクローアカウントスキームに従ってのみ構築されます。

プロジェクトファイナンスは、開発者の口座からの資金の使用に対する銀行の最も厳格な管理です。資金は建設にのみ使用でき、「裏付け」書類を確認した後にのみ送金が許可されます（、）。同時に、開発者、技術顧客、およびゼネコンは、同じ銀行に建設支払い用の口座を開設する必要があります。開発者が複数の建築許可を持っている場合、それぞれに個別のアカウントが開設されます (,)。開発者が別の銀行に「行く」場合（これは彼の権利です）、ゼネコンと技術顧客の両方が開発者に続いて去り、すべての資金を新しい銀行に送金する義務があります。

開発者が提案した支払いが法律、TTN、請求書、その他の文書によって確認されない場合、経費制限または前払い制限を超える場合、またはその他の要件に違反する場合、銀行はその口座での取引の実行を拒否する義務があります。 (、)。ちなみに、現金化できるのは建設業者への給与の支払いのみです。

これらの規則を回避する開発者の取引は、株主保護基金および株主自身、または監督当局の要請に応じて、法廷で異議を申し立てることができます（）。

開発者がエスクロー口座を介して作業することを好む場合、彼の生活ははるかに楽になります。この場合、彼は株主保護基金に拠出金を支払う必要さえなくなり、ましてや銀行に報告したり、財務安定基準を遵守したりする必要がなくなります。建設経験と必要な自己資金のストック（）。彼は借金や税金の滞納をすることさえ許されており、さらには手形の発行やその他の有価証券の発行も許されている（）。

「チャージ」におけるエスクロー口座の運用の仕組みは以下の通りです。株式保有者は開発者と標準的な DDU を締結しますが、エスクロー口座の条件があり、それを Rosreestr に登録し、DDU の価格と同じ金額を銀行に預け入れます ()。しかし、開発者はこのお金を一銭も受け取りません。建設が終わるまで全額預けられ（つまり手つかずのまま）、開発者はもっぱら自分のお金または借りた資金だけで建設します（）。ちなみに、銀行がマネーロンダリングやテロ資金供与の疑いがある国民は、銀行はエスクロー口座契約の締結を拒否する権利があり、原則として株式保有者になることはできない（）。

住宅の建設が無事に完了した場合、開発者はエスクロー口座の資金プール全体を受け取りますが、それは完成した住宅が建設監督から稼働許可を受け取り、最初の株主が所有権を正常に登録するまでではありません。ロスリーストルにある彼の財産。ちなみに、株主にとっては、これは追加のボーナスです。なぜなら、彼らはアパートに住んでいるにもかかわらず、アパートの所有権を登録できないことが多いからです。Rosreestrは、開発者が家の地籍文書を準備していないことが突然「判明」しました。

開発者が破産した場合、株主は DDU を終了してお金を受け取る権利があります。ただし、彼には開発業者の破産に「参入」して家の完成を待つという選択肢がまだあります（2002年10月26日連邦法第127-FZ「」第201.12-2条）。

株主が DDU を終了した場合 (たとえば、開発者の遅延により)、株主は再び資金を引き出すことができます ()。

そして、銀行が破産した場合、株主と開発者は単に別の銀行に移るだけで済みます。エスクロー口座には、最大 1,000 万ルーブルの預金保険システムが適用されます。

DDU を現金で購入することは禁止されています。
開発会社の経営者と受益者は、その過失によって株主である国民に生じた損失について、開発会社と連帯して責任を負います。これは、破産を待たず、開発者自身の資金が不足していることを証明することなく、これらの人物に対して直ちに直接損失を請求できることを意味します。
開発者は独自の Web サイトを持つ必要はなくなりました。まず、統合住宅建設情報システム (https://nash.dom.rf) ですべての情報を公開する必要があります。建設中の家のお気に入りの写真も毎月更新されます。これは株主にとって便利です。第一に、情報が不完全な場合に苦情を言いやすくなり、第二に、開発者が破産したり、お金の入ったスーツケースを持ってキプロスに逃げることにした場合でも、情報はどこにも消えません。確かに、この規範は 10 月にのみ発効します。
これまでと同様、地域の「DDU監督」の責任者は知事によって任命および解任されるが、参入と撤退の両方の立候補はロシア連邦建設省の承認が必要である。
以前と同様に、地域の「DDU-nadzor」は、「欠陥のある」開発者にはDDUを販売する権利がないことをRosreestrに警告する義務があります（この場合、Rosreestrはその登録をブロックします）。しかし、「古い」開発者の場合、そのような情報が発見後1日以内にRosreestrに転送された場合、新しいオブジェクトの場合は、2018年1月1日以降、違反の程度に応じて、建設許可は遅くとも1日以内に送信されます。または1週間から1週間半以内。
民間の住宅証明書は発行できなくなり（以前に開始されたプロジェクトは完了できる）、住宅協同組合を通じた建設は、破産した場合および州または自治体から建設用の土地が無償で提供された住宅協同組合にのみ許可されます。 ;
1 つの建築許可に基づいて建築するだけでなく、一度に複数の建築許可の制限内で建築することも可能になります。したがって、「1 人の開発者 - 1 つの実装許可」という原則は実際には機能しませんでした。確かに、市街地開発に関するいくつかの協定、（または）領土の総合開発に関する協定、および（または）領土の総合開発に関する協定への開発者の参加は依然として禁止されている。いくつかの許可に関する作業は、エスクロー口座を通じてのみ可能であり、株主保護基金への強制控除資金が必要です。
開発者がオンライン (10 月以降、https://nash.dom.rf のアカウント) に投稿する必要がある情報の量が増加しました。特に、彼は現在、自己資金の額と財政安定基準の計算（四半期ごと）、GPZUと首都建設プロジェクトの位置を示す土地区画の計画組織図を公表する義務を負っている。、入り口と通路、公共地役権の境界、遺跡遺産。
「職業からの破門」の期間が延長されました。7月1日までは、過去3年間に破産した開発者とのつながりで身を汚した人々を「ドレフカ」に入れることが禁止されていましたが、現在は「破門」の期間が延長されています。 5年に延長されました。受益者の3年間の期間は維持されているが、開発者自身の受益者はさらに増えるだろう。以前は破産した開発者の株式の少なくとも4分の1を直接的または間接的に所有していた者のみに注目されていたが、現在はまた、わずか 5% の株式を保有していた企業も詳しく調査する予定です。開発者は、そのようなキャラクターのフルネーム、INN、および SNILS を開示する必要があります。
開発者による中間情報の開示期間が6倍に延長財務諸表(5 から 30 暦日)。