Konstruksi bersama: bagaimana pengembang akan bekerja selama masa transisi. Uang pemegang saham akan diberikan kepada bank untuk disimpan Undang-undang tentang pembiayaan pembangunan perumahan

Membeli apartemen berdasarkan perjanjian penyertaan bersama hampir tidak mungkin dilakukan dalam waktu yang cukup lama. satu-satunya jalan menabung dan membeli rumah dengan harga terjangkau. Berkat skema partisipasi bersama dalam konstruksi, pengembang mampu memenuhi pasar dengan perumahan, dan banyak orang memecahkan masalah perumahan mereka dengan bantuan perumahan prasekolah. Di samping itu, pendaftaran negara DDU telah mengesampingkan kemungkinan penjualan berulang apartemen. Jadi mengapa Rusia memutuskan untuk mengubah aturan pembangunan dan penjualan perumahan? Pihak berwenang menjelaskan: akibat dari skema bagi hasil tidak hanya apartemen baru, tetapi juga kompleks perumahan yang belum selesai dan perusahaan-perusahaan yang bangkrut.

Jika Anda membeli rumah pada tahap awal konstruksi, tidak ada yang bisa menjamin bahwa rumah tersebut akan dikirimkan dalam jangka waktu yang ditentukan; ada kemungkinan uang Anda akan digunakan untuk menyelesaikan proyek perusahaan konstruksi sebelumnya. Konstruksi bersama menciptakan kondisi bagi pembentukan piramida keuangan di pasar, yang menyebabkan kebangkrutan beberapa pengembang dan munculnya pemegang saham yang ditipu.

Reformasi konstruksi ekuitas bersama sebenarnya sudah dimulai. Baru-baru ini, Presiden Rusia Vladimir Putin, saat melakukan sambungan langsung dengan pemirsa televisi, mengumumkan bahwa DDU baru tidak akan diselesaikan dengan pembeli rumah mulai Juli 2019. Amandemen telah dilakukan pada 214-FZ, beberapa amandemen telah berlaku sejak 1 Januari 2018: misalnya, aturan baru untuk kebangkrutan pengembang telah diperkenalkan, transparansi informasi diperlukan dari perusahaan konstruksi, semua data tentang pengembang harus masuk ke dalam Sistem Terpadu konstruksi perumahan. Namun amandemen utama undang-undang tentang konstruksi ekuitas bersama pada tahun 2018 akan mulai berlaku pada 1 Juli. Jadi apa yang akan berubah bagi pembeli rumah? Apakah mungkin untuk mencabut undang-undang tentang partisipasi bersama dalam konstruksi? Kami akan memberi tahu Anda semuanya secara detail.

Perubahan baru pada undang-undang tentang konstruksi bersama, yang mulai berlaku pada 1 Juli 2018. Konstruksi bersama mulai 1 Juli 2018

Perubahan peraturan perundang-undangan bertujuan untuk melindungi hak-hak pemegang saham, sehingga persyaratan bagi pengembang menjadi lebih ketat. Kami mencantumkan amandemen utama 214-FZ, yang mulai berlaku pada 1 Juli 2018:

1. Jaminan bagi pembeli rumah yang sedang dibangun akan diberikan oleh Dana Perlindungan Pemegang Saham. Pengembang harus mentransfer 1,2% dari biaya setiap apartemen yang dibeli berdasarkan DDU ke dana tersebut. Jika pengembang tidak mentransfer uang, kontrak tidak akan didaftarkan.

2. Sebelum memulai pembangunan rumah, perusahaan konstruksi harus memastikan solvabilitas keuangannya. Untuk mencapai hal ini, undang-undang baru menetapkan bahwa pengembang harus memiliki, selain pinjaman, dana sendiri untuk pembangunan. Menurut aturan baru konstruksi bersama, dana milik perusahaan setidaknya 10% dari total biaya konstruksi. Perusahaan konstruksi tidak boleh memiliki hutang atas pinjaman dan pinjaman.

3. Menurut perubahan Undang-Undang Federal tentang Konstruksi Bersama, pengembang harus memiliki hak kepemilikan atau hak untuk menyewa sebidang tanah di mana pembangunan kompleks perumahan direncanakan.

4. Undang-undang baru mensyaratkan izin mendirikan bangunan tersendiri bagi pengembang setiap proyek (sesuai prinsip: satu pengembang - satu izin mendirikan bangunan). Selain itu, pengembang dilarang melakukan kegiatan lain apa pun (selain konstruksi).

5. Persyaratan profesionalisme pengembang menjadi lebih ketat: perusahaan konstruksi harus memiliki pengalaman dalam proyek yang sukses (setidaknya 10.000 meter persegi).

6. Pengembang tidak akan dapat menggunakan lebih dari 30% biaya perumahan untuk pembayaran di muka.

7. Amandemen mengatur pembiayaan proyek konstruksi. Artinya, perusahaan konstruksi harus melibatkan bank yang berwenang dalam proyeknya. Artinya, selain pengembang dan pembeli rumah, bank yang diakreditasi negara akan ikut serta dalam pembiayaan saham tersebut. Pertama, pengembang akan dapat mengambil pinjaman yang ditargetkan dari bank. Kedua, uang yang diterima apartemen dari pembeli akan disimpan dalam rekening khusus di bank (escrow account). Deposito ini akan dibekukan, dan pengembang hanya dapat menerimanya setelah pembangunan perumahan selesai.

Apakah konstruksi bersama akan dibatalkan pada tahun 2018?

Jika Anda berencana membeli apartemen di gedung baru, Anda mungkin khawatir dengan pertanyaan: apakah DDU akan dibatalkan tahun ini? Kami segera meyakinkan Anda - perjanjian penyertaan modal tidak akan langsung hilang dari pasar ekuitas.

“Tidak ada pembicaraan tentang larangan total terhadap semua lembaga pendidikan prasekolah,” jelas Maria Litinetskaya, mitra pengelola Metrium, anggota jaringan mitra CBRE. “Proyek yang kesepakatan pertamanya diselesaikan sebelum 1 Juli 2018 akan terus dilaksanakan sesuai aturan lama.”

Rencana penghapusan penyertaan saham dalam konstruksi pada tahun 2018 menyebabkan pengembang sejak awal tahun aktif memperoleh izin mendirikan bangunan. “Stok proyek yang akan dilaksanakan sesuai aturan lama akan cukup untuk beberapa waktu sehingga transisi ke aturan baru relatif lancar,” kata Kirill Ignakhin, CEO Level Group (pengembang kompleks perumahan Level Amurskaya). Menurut data resmi, di Moskow pada kuartal pertama 2018, 560 izin mendirikan bangunan dikeluarkan untuk total luas hampir 3,8 juta meter persegi.

Bagaimana transisi dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek akan berlangsung?

Sudah ada alternatif selain konstruksi bersama. Setelah pembatalan konstruksi ekuitas bersama, yang menurut Presiden Federasi Rusia, akan terjadi mulai 1 Juli 2019, pasar real estat akan beralih ke pembiayaan proyek. Diharapkan kedepannya rekening escrow akan digunakan untuk penjualan rumah yang sedang dibangun. Penghindaran pengisian ulang akan dimulai dalam waktu dekat. Pengembang bekerja sesuai aturan lama hingga 30 Juni 2018. Namun mulai 1 Juli 2018, mereka sudah bisa mulai menggunakan skema escrow account. Roman Lyabikhov, CEO Atlant Group of Companies, mengatakan dalam hal ini pembeli tidak akan mentransfer dananya langsung ke pengembang, melainkan ke bank yang membiayai pembangunan kompleks perumahan tersebut. Selama pembangunan, dana ini disimpan di rekening bank dan ditransfer ke pengembang setelah dia menyerahkan kuncinya kepada pemegang saham. Jika pengembang bangkrut, pemegang saham menerima uang yang dibayarkan kembali.

Undang-undang baru tentang konstruksi bersama di Rusia sejak 2018. Apakah mereka akan berhenti membuat perjanjian DDU setelah 1 Juli 2018?

Proyek yang mendapat izin konstruksi sebelum amandemen Undang-Undang Federal 214 berlaku tidak tunduk pada aturan baru. Jadi, jika Anda bermaksud membeli apartemen berdasarkan perjanjian penyertaan bersama dalam suatu kompleks perumahan, yang pembangunannya berhasil disetujui oleh pengembang sesuai skema lama, maka pembelian berdasarkan DDU akan dilakukan. Dalam proyek-proyek tersebut, DDU dapat diselesaikan tidak hanya setelah 01/07/2018, tetapi juga lebih lanjut, termasuk pada tahun 2019. Perubahan terkait DDU hanya akan berdampak pada kompleks perumahan baru. Jika pada suatu kompleks perumahan apartemen di bawah DDU mulai dijual sebelum 1 Juli 2018, maka dalam proyek tersebut penjualan akan tetap dilakukan sesuai skema tersebut.

“Peta jalan tersebut, yang diadopsi oleh pemerintah beberapa bulan sebelum pernyataan presiden, menetapkan larangan untuk membuat perjanjian baru setelah 1 Juli 2019,” jelas Maria Litinetskaya. Menurut ahli, pengembang masih punya waktu sekitar 3-4 tahun lagi. Pertama, selama tahun depan, pengembang dapat meluncurkan proyek baru untuk dijual yang tidak akan terkena larangan penjualan berdasarkan DDU. Kedua, selama beberapa tahun ke depan mereka akan dapat mengamati bagaimana penjualan proyek-proyek baru, serta meluncurkan proyek-proyek kecil “percobaan” mereka sendiri. Oleh karena itu, peralihan dari konstruksi dengan penyertaan bersama ke pembiayaan proyek akan tetap lancar dan tidak terjadi secara tiba-tiba, dan penghapusan DDU akan dilakukan secara bertahap.

Undang-undang baru tentang konstruksi bersama di Rusia sejak 2018. Apa yang akan terjadi selain pendidikan prasekolah?

Perjanjian apa yang sedang dipersiapkan untuk menggantikan perjanjian penyertaan modal? Olga Barabanova, direktur komersial Sezar Group, mencatat: “Pada tahap pertama, tidak ada pembicaraan tentang penolakan total terhadap praktik DDU; proses perolehan real estat dari sudut pandang pembeli tidak akan berubah pada 1 Juli 2018. . Mengenai perspektif jangka panjang untuk beralih dari praktik konstruksi bersama, sejauh ini para pelaku industri memiliki lebih banyak kontradiksi dan pertanyaan daripada solusi. Saat ini, “peta jalan” telah diumumkan mengenai bagaimana tepatnya reformasi akan dilaksanakan pada tingkat mekanisme tertentu – ini adalah tugas yang masih harus diselesaikan.”

Kemungkinan besar, bentuk kontrak yang digunakan untuk penjualan rumah akan berubah, karena selain pengembang dan pembeli apartemen, bank juga akan ikut serta dalam transaksi tersebut. Perjanjian tersebut minimal bersifat tripartit dan mungkin tidak lagi disebut DDU, melainkan yang lain.

Apa dampak dari larangan pembangunan bersama?

Tentu saja, sebagian besar konsumen prihatin dengan pertanyaan tentang apa yang mengancam penghapusan kepemilikan bersama, apa konsekuensi transisi dari konstruksi dengan partisipasi bersama ke pembiayaan proyek dan, yang paling penting, apakah apartemen akan menjadi lebih mahal setelah penghapusan? konstruksi bersama? Roman Sychev, CEO Tekta Group (pengembang kompleks perumahan Mayakovsky), percaya bahwa kenaikan harga bisa sangat signifikan - sekitar 20%. "Di dalam sistem baru regulasi pasar perumahan primer adalah rantai peserta berikut: pemegang saham, bank, pengembang, regulator. Jika pembangunan dibiayai dengan menarik pinjaman, maka biaya proyek pasti akan meningkat. Pertama-tama, hal ini disebabkan oleh biaya tambahan yang terkait dengan partisipasi bank dalam proyek tersebut. Pengeluaran tersebut termasuk bunga atas pinjaman yang ditargetkan dan biaya pelayanannya, biaya pengawasan perbankan dan pengendalian proyek konstruksi. Bisa jadi biaya peminjaman juga termasuk biaya pelayanan rekening escrow, agar tidak dialihkan kepada pembeli yang wajib menyetorkan uang ke rekening tersebut. Secara keseluruhan, semua faktor ini akan mempengaruhi biaya produk akhir,” jelas sang pakar.

Jadi, akibat dari larangan pembangunan bersama adalah kenaikan harga rumah baru. Pembeli perlu bersiap menghadapi kenyataan bahwa apartemen di gedung baru akan menjadi lebih mahal.

Undang-undang baru tentang konstruksi bersama di Rusia sejak 2018. Kesimpulan

Konstruksi bersama tidak akan dilarang secara langsung atau dalam semalam; transisi ke pembiayaan proyek akan berjalan lancar.

Apartemen di bawah DDU akan terus dijual di kompleks perumahan yang izin konstruksinya telah mereka terima sebelum amandemen Undang-Undang Federal-214 mulai berlaku.

Apabila apartemen dalam suatu kompleks perumahan mulai dijual sesuai DDU sebelum 1 Juli 2018, maka dalam proyek tersebut penjualan akan tetap dilakukan sesuai skema tersebut.

Setelah pembatalan pembangunan ekuitas bersama, apartemen kemungkinan besar akan menjadi lebih mahal; para ahli memperkirakan bahwa harga gedung baru akan naik hingga 20%

bahanUndang-undang baru tentang konstruksi bersama di Rusia sejak 2018

Pengabaian konstruksi ekuitas bersama dapat terjadi tahun ini, bukan 1 Juli 2019, dan penjualan apartemen di gedung yang sedang dibangun akan dilarang sepenuhnya pada tahun 2020.

Kesimpulan tersebut dapat ditarik berdasarkan informasi yang sampai ke tangan pers bisnis setelah pertemuan antara Presiden Vladimir Putin dan pejabat pemerintah serta pengembang.

Pengetatan sikap aparat bertujuan untuk melindungi warga dari oknum pengembang. Namun, pelaku pasar profesional sendiri mengatakan bahwa tindakan tersebut dapat menyebabkan kenaikan harga real estate dan oligopolisasi pasar konstruksi.

Sebagian besar bangunan baru di Rusia (sekitar 80%) dijual melalui perjanjian konstruksi bersama (DDU), di mana real estat dibangun menggunakan dana investor (pemegang saham). Karena skema seperti itu membawa risiko bagi warga negara untuk kehilangan uang dan kehilangan tempat tinggal, bergabung dengan barisan “pemegang saham yang tertipu”, pihak berwenang memutuskan untuk mengubah aturan main dan mengecualikan sejumlah besar investor dari proyek konstruksi. Menurut berbagai perkiraan, jumlah pembeli yang persyaratan kontrak ekuitasnya tidak dipenuhi melebihi 100 ribu orang di seluruh negeri, yang tidak bisa tidak mengingatkan otoritas federal dan regional.

Keputusan untuk meninggalkan konstruksi ekuitas bersama dibuat pada tahun 2017, namun untuk meminimalkan risiko jatuhnya pasar, proses transisi ke pembiayaan proyek untuk sektor ini diperpanjang selama tiga tahun. Selama masa ini, pengembang harus belajar untuk berfungsi dalam realitas baru pembiayaan proyek, menguasai semua nuansa interaksi dengan bank dan sepenuhnya “menarik” dana warga dan memperoleh modal mereka sendiri.

Menurut amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama N 214-FZ yang diadopsi, mulai 1 Juli 2019, pengembang akan menerima dana untuk apartemen yang dijual hanya setelah perumahan diserahkan kepada pembeli. Hingga saat ini, uang klien akan berada di rekening bank khusus yang tidak dapat diakses oleh “pembangun” atau pemilik rumah di masa depan. Pada saat yang sama, jumlah pertanggungan yang dikompensasi dari Dana Asuransi Deposito jika terjadi masalah dibatasi hingga 10 juta rubel.

Menurut pers, pada pertemuan dengan kepala negara, para pengembang mencoba untuk mendapatkan keringanan, tetapi semuanya ternyata justru sebaliknya: mereka harus segera meninggalkan konstruksi bersama, karena situasi di pasar menjadi kritis. .

Negara Adidaya Minyak: Harga Bensin Akan Melonjak 10% Lagi

“Bahan Bakar ke Api” ditambahkan oleh perusahaan bermasalah Urban Group, jika terjadi kebangkrutan maka daftar pemegang saham yang terkena dampak akan bertambah 16 ribu orang. Saat ini, perusahaan yang memiliki kewajiban 80 miliar rubel itu telah mengumumkan penghentian penjualan real estat. Pengembang berada di ambang kebangkrutan karena kesalahan besar dan pelanggaran dalam sistem manajemen perusahaan. Menurut laporan media, kita berbicara tentang penarikan dana melalui skema bayangan.

“Dalam pasar yang menyusut, di mana solvabilitas pembeli menurun, banyak keputusan yang harus diambil lebih cepat,” jelasnya dalam sebuah wawancara dengan Tsargrad. Direktur Riset di Market Information LLC Svetlana Podchalina. “Secara umum, kami dapat mengatakan bahwa pasar konstruksi mengalami situasi serupa dengan yang terjadi di sektor perbankan.”

Namun masalah pemegang saham yang ditipu selalu menjadi prioritas, dan selama periode pra-pemilihan, perhatian pemerintah terhadap hal ini semakin meningkat, analis VTB Capital menunjukkan dalam komentar mereka. Pada saat yang sama, perusahaan mencatat bahwa peraturan yang diperkenalkan, khususnya larangan menerima pembayaran apartemen sebelum penyelesaian konstruksi dan pengetatan persyaratan untuk perusahaan konstruksi, secara signifikan mengubah “basis ekonomi operasi sektor ini.”

Saat ini, hanya dua skema pembiayaan yang tersedia bagi pengembang: skema milik mereka sendiri uang tunai dan kredit. Menurut Ibu Podchalina, perlu diperhatikan bahwa hanya sedikit pengembang yang membangun dengan dana sendiri.

“Jika pengembang harus membiayai konstruksi hanya dengan dana mereka sendiri atau pinjaman, biayanya akan meningkat sekitar 20%,” mereka menyatakan, sebaliknya. analis "Modal VTB" . Menurut pendapat mereka, aturan main baru ini memberikan keunggulan kompetitif bagi pengembang besar “yang telah menjalin hubungan dengan bank, dan menciptakan prasyarat untuk konsolidasi sektor ini dalam skala besar.”

Para ahli yakin bahwa keputusan pihak berwenang akan menimbulkan masalah serius bagi pengembang dan bahkan kebangkrutan pasar. Pertama-tama, kita berbicara tentang perusahaan kecil. Oligopolisasi pasar lebih lanjut tidak hanya akan mempengaruhi biaya bangunan baru, tetapi juga kualitas perumahan yang sedang dibangun. Oligopoli tidak termasuk persaingan, jelas para analis.

“Pengembang kecil kemungkinan besar akan meninggalkan pasar karena mereka tidak dapat mengikuti aturan baru, terutama karena kurangnya dana untuk konstruksi,” kata S.Podchalina . “Pada saat yang sama, bank, pada prinsipnya, sangat enggan memberikan pinjaman kepada pengembang besar sekalipun yang memiliki sejarah panjang dan sukses, dan terlebih lagi kepada pengembang kecil.”

Kenaikan harga perumahan baru bertentangan dengan tujuan yang ditetapkan oleh Presiden Rusia dalam dekrit baru bulan Mei, katanya dalam sebuah wawancara dengan BFM Anggota Dewan Dukungan Rusia Dmitry Kotrovsky . Salah satu tugas untuk meningkatkan taraf hidup warga adalah penciptaan perumahan terjangkau seluas 40 juta meter persegi, sehingga 5 juta warga dapat meningkatkan taraf hidupnya. “Ini sama sekali tidak berkorelasi satu sama lain,” bantahnya.“PIK” menguasai lebih dari 30% pasar, namun belum mampu membayangi seluruh pasar dan benar-benar menyesuaikan seluruh peserta sesuai keinginannya. ”

Menurut ahli, hanya pemain utama yang dapat menentukan margin yang pada akhirnya memungkinkan terbentuknya biaya akhir produk. “Saya kira tidak mungkin pelaku pasar lain, terutama yang bekerja di daerah, bisa mengejar peluang ini,” tutupnya. Pak Kotrovsky .

Benar, konsumen tidak akan langsung merasakan semua fenomena negatif ini; untuk beberapa waktu pasar akan eksis secara inersia.

“Pada 2018-2020, kemungkinan besar akan terjadi kelebihan stok di pasar, karena banyak pengembang mencoba memulai pembangunan proyek yang sedang dikembangkan sesuai dengan skema lama,” prediksinya. S.Podchalina. “Pada saat yang sama, volume permintaan yang dibutuhkan dari pembeli tidak terpenuhi. Pertama-tama, kelebihan stok seperti itu akan berdampak pada Moskow dan wilayah Moskow.”

Menurutnya, dampaknya harga rumah tidak akan naik dalam satu setengah tahun ke depan.

“Dalam situasi saat ini, sangat sulit untuk membuat rencana bahkan untuk dua tahun ke depan, karena pasar akan berubah, topografi dan lanskapnya akan berubah,” sang ahli yakin. “Apa yang kita dapatkan di masa depan akan bergantung pada bagaimana pasar berubah dan seberapa stabil tetap." .

Sejauh ini tidak ada prasyarat untuk kenaikan harga, dan yang pertama, karena tidak ada prasyarat untuk peningkatan permintaan efektif dalam negeri. Seperti yang telah dilaporkan oleh Tsargrad, ketika Urban Group yang bermasalah sedang menjalani audit eksternal, para ahli bertanya-tanya siapa dan pengembang yang akan mengambil proyek “yatim piatu”. Di antara mereka yang meminta bantuan pengembang adalah Ingrad, PIK dan Granel.

Namun, komunitas ahli telah menyatakan keraguannya terhadap minat pengembang dalam menyelamatkan Urban Group. Dengan tidak adanya permintaan, posisi pasar akan goyah, dan hanya ada sedikit orang yang bersedia mengambil risiko baru dalam kondisi ketidakstabilan.

Andrey Komissarov, kepala Komissarov dan mitra":

Kini pengembang dilarang mengumpulkan dana dari pemegang saham secara langsung, dan bank akan membiayai proyek yang sedang dibangun. Pada 21 Desember 2017, Perdana Menteri Dmitry Medvedev menyetujui peta jalan transisi dari pembangunan perumahan bersama ke pembiayaan proyek, yang dikembangkan bersama oleh Kementerian Konstruksi, Kementerian Keuangan, AHML dan Bank Rusia atas nama Kepala Negara Vladimir Putin. Program acara rencananya akan dilaksanakan hingga tahun 2021.

Pejabat pemerintah menjelaskan inovasi tersebut dengan kebutuhan untuk akhirnya menyelesaikan masalah pemegang saham yang ditipu: meskipun persyaratan bagi pengembang diperketat berdasarkan Undang-undang Federal 214, proyek yang sedang dibangun terus “dibekukan”, dan dana investor digunakan untuk tujuan lain. Statistik dari Kejaksaan Agung mengenai pelanggaran di bidang konstruksi ekuitas mengecewakan: jumlah kejahatan yang terdaftar dari tahun 2016 hingga 2017 meningkat sebesar 20%: dari 511 menjadi 634 preseden.

Apa inti dari perubahan tersebut?

Berbeda dengan konstruksi bersama, di mana pengembang menarik dana “gratis” dari warga, pembiayaan proyek melibatkan pemberian pinjaman bank. Dalam skema “pengembang-pembeli”, tautan perantara akan muncul - bank, yang akan mengumpulkan uang yang diinvestasikan dalam rekening, mengelola arus keuangan, dan memantau aktivitas pengembang hingga selesainya pembangunan fasilitas.

Risiko pembeli dialihkan ke lembaga keuangan. Jika tenggat waktu konstruksi terlewati atau pengembang bangkrut, uang yang diinvestasikan akan dikembalikan kepada investor, dan properti dapat dialihkan ke pengembang yang lebih dapat diandalkan.

Kesempatan untuk menempatkan uang pemegang saham di rekening escrow telah diberikan kepada pengembang sejak 1 Juli 2017 (Pasal 15.4–15.5 No. 214-FZ). Dalam 3 tahun, pengembang akan memiliki pilihan - menggunakan metode pembiayaan baru atau membuat perjanjian penyertaan modal. Diharapkan setelah tahun 2021 syaratnya menjadi wajib - pemegang saham tidak akan membayar langsung kepada pengembang, dana akan disetorkan oleh bank sampai fasilitas tersebut dioperasikan, dan konstruksi akan dilakukan dengan mengorbankan dana pribadi konstruksi. perusahaan dan uang yang diterima dari bank, termasuk untuk dana yang ditargetkan.

Rencana Kementerian Konstruksi akan dilaksanakan secara bertahap – dalam beberapa tahap. Pada tahun 2018, direncanakan untuk mengembangkan undang-undang dan peraturan yang bertujuan mengatur pengenalan mekanisme pembiayaan proyek. Perubahan akan dilakukan pada undang-undang tentang pendaftaran real estat dan asuransi simpanan individu, undang-undang kepailitan dan kode pajak, peraturan Bank Sentral. Pertama, inovasi akan “diuji” pada peserta program sukarela, dan “point of no return” untuk reformasi konstruksi ekuitas bersama, atau penggantian aktualnya dengan pembiayaan proyek, menurut rencana, adalah 1 Juli 2019.

Bagaimana perubahan tersebut akan mempengaruhi pelaku pasar?

Reformasi yang akan datang di bidang konstruksi bersama telah membangkitkan semangat para pelaku pasar. Tidak hanya para pengembang yang skeptis terhadap inovasi tersebut; para investor yang kelelahan juga takut akan adanya kendala dalam hal ini. Survei anonim dilakukan di situs RIA Real Estate untuk mengidentifikasi sentimen publik. Hanya seperlima pemilih yang sepenuhnya mendukung larangan pembangunan ekuitas bersama, 50% informan bersikap kategoris, dan 24% lainnya khawatir tentang kemungkinan lonjakan harga rumah.

Pengembang mungkin tidak memahami arti inovasi radikal dengan latar belakang serangkaian perubahan yang lebih ketat pada undang-undang tentang pendidikan prasekolah tahun terakhir. Memang, sejak 1 Juli 2017, persyaratan bagi pengembang menjadi lebih ketat: dalam beberapa kasus, pengembang sudah tidak dapat menerima uang dari pemegang saham. Apalagi jika termasuk dalam daftar oknum pengembang, sedang dalam proses likuidasi atau pailit, serta memiliki utang pajak dan biaya melebihi 25% dari nilai buku aset. Jumlah modal dasar telah meningkat secara signifikan dari 10.000 rubel menjadi puluhan juta, tergantung pada volume konstruksi. Muncul Daftar tunggal pengembang dan dana khusus untuk perlindungan hak-hak peserta konstruksi bersama. Jika, dalam kondisi saat ini, pengembang kehilangan investasi bebas bunga dari pemegang saham, maka hanya organisasi konstruksi besar yang stabil secara finansial yang sebelumnya telah dengan setia memenuhi kewajibannya kepada pemegang saham yang akan tetap berada di pasar. Bank Sentral dapat memberikan kesempatan kepada perusahaan kecil dan menengah untuk bertahan di pasar jika menawarkan suku bunga pinjaman jangka panjang yang dapat diterima, misalnya sekitar 5-6%.

Kekhawatiran utama pembeli adalah kenaikan harga apartemen di gedung baru. Konsekuensi dari larangan pembangunan bersama atas real estat adalah hilangnya keuntungan pembelian di muka, ketika pada tahap penggalian dimungkinkan untuk membeli rumah 20–30% lebih murah dari nilai pasar akhir. Selain itu, pengembang akan terpaksa mengalihkan biaya yang terkait dengan prosedur pembiayaan baru ke pundak pembeli, termasuk biaya dalam biaya perumahan. Di sisi lain, bank menanggung semua risiko, dan pembeli tidak mengambil risiko apa pun.

Lembaga kredit hanya mendapat manfaat dari aturan baru - karena peningkatan volume pinjaman.

Mungkin, untuk mencegah kebangkrutan massal organisasi konstruksi dan kenaikan harga rumah, legislator akan memperhatikan hal ini Pengalaman asing dan akan memberikan kemungkinan bagi pengembang untuk menerima sebagian uang dari rekening penampungan ketika pekerjaan konstruksi selesai, dan bunga pinjaman akan dibayarkan setelah fasilitas tersebut dioperasikan.

Pembeli yang ingin berinvestasi dalam konstruksi bersama sebaiknya segera melakukannya sebelum reformasi. Mereka yang telah menandatangani perjanjian penyertaan saham tidak akan terpengaruh sama sekali oleh perubahan tersebut, karena undang-undang tersebut tidak mempunyai kekuatan surut.

Pilih fragmen dengan teks kesalahan dan tekan Ctrl+Enter

Denis Artemov, pengacara senior di firma hukum Via lege, memberi tahu portal Novostroy-M tentang perubahan utama pada Undang-Undang Federal “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan real estat lainnya…” tertanggal 30 Desember 2004 No.214- FZ, diperkenalkan oleh Undang-Undang Federal tanggal 29 Juli 2017 No.218-FZ.

Perkenalan

Pada tanggal 30 November 2017, Ketua Pemerintah Federasi Rusia Dmitry Medvedev, selama wawancara dengan saluran televisi Rusia, menyerukan untuk meninggalkan konstruksi bersama demi hipotek, mengingat perjanjian tersebut sebagai warisan dari pasar perumahan yang terbelakang, “dasar-dasar dari era sebelumnya.”

Sudah pada tanggal 25 Desember 2017, sebuah “peta jalan” diterbitkan di situs resmi Pemerintah Federasi Rusia untuk transisi bertahap dari pembiayaan ekuitas konstruksi ke penggunaan rekening escrow dan pinjaman kepada pengembang.

Implementasi rencana aksi mencakup tiga tahap utama:

persiapan (sampai 30 Juni 2018), yang terdiri dari pembuatan kerangka peraturan untuk transisi ke model pembiayaan yang ditargetkan;
transisi (mulai 1 Juli 2018 sampai dengan 30 Juli 2019) - membuat perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama baik melalui mekanisme rekening escrow dan/atau rekening khusus, maupun dengan penggalangan dana berdasarkan perjanjian keikutsertaan dalam pembangunan bersama secara langsung dengan pengembang menggunakan mekanisme yang ada untuk melindungi hak-hak pemegang saham;
final (mulai 1 Juli 2019 hingga 31 Desember 2020) - transisi ke penyelesaian semua perjanjian partisipasi dalam konstruksi bersama menggunakan mekanisme rekening escrow dan/atau rekening khusus.

Peristiwa-peristiwa ini menjadi bahan perbincangan hangat tentang nasib masa depan lembaga pembangunan bersama.
Mungkin solusi radikal terhadap masalah konstruksi bersama adalah retorika pra-pemilihan - pemilihan presiden Federasi Rusia berikutnya akan berlangsung pada Maret 2018 dan partai yang berkuasa perlu menunjukkan aktivitas dalam mengatasi masalah sosial yang paling mendesak.

Bagaimanapun, akan sangat sulit untuk menciptakan alternatif yang layak selain partisipasi bersama dari tabungan pribadi warga negara dalam konstruksi.

Partisipasi ekuitas, yang pada dasarnya mewakili pembiayaan tanpa bunga bagi pengembang, melampaui persaingan apa pun bagi pengembang dalam hal “kemudahan penggunaan.”

Namun demikian, para pembuat undang-undang telah mengambil arah untuk memperketat peraturan dan secara bertahap mereformasi lembaga konstruksi bersama, yang melibatkan perubahan terkait dalam undang-undang federal.

Undang-undang Federal “Tentang perusahaan hukum publik untuk melindungi hak-hak warga negara - peserta dalam konstruksi bersama jika terjadi kebangkrutan (kebangkrutan) pengembang dan tentang amandemen tindakan legislatif tertentu dari Federasi Rusia” tertanggal 29 Juli 2017 No 218-FZ diadopsi, berisi banyak amandemen terhadap 214-FZ.

Amandemen ini mulai berlaku pada tanggal 01 Januari dan 1 Juli 2018. Banyak di antaranya yang bersifat baru secara fundamental. Hal-hal baru telah secara serius memperketat persyaratan bagi perusahaan konstruksi, proses konstruksi dan penggunaan dana yang diterima dari warga. Terlebih lagi, jika “peta jalan” diterapkan, inovasi ini hanyalah permulaan dari serangkaian amandemen 214-FZ.

Namun saat ini, banyak pengembang berpendapat bahwa perubahan mendasar akan secara signifikan mempersulit pekerjaan pembangun, mengurangi jumlah perusahaan konstruksi (terutama pengembang kecil dan menengah), mengurangi volume pembangunan perumahan dan, sebagai akibatnya, akan menyebabkan terhadap kenaikan harga real estat perumahan.

Di sini tidak salah untuk mengingat bahwa sejak diadopsi, 214-FZ telah diubah sebanyak 16 kali, dan setiap upaya baru oleh legislator untuk membuat pasar konstruksi lebih transparan dan aman telah menimbulkan kritik tajam serupa dari pengembang. namun di bidang pengembangan masih ada pengembang besar, menengah dan kecil.

Kenyataannya adalah upaya reformasi 214-FZ sebelumnya tidak dapat menyelesaikan masalah pemegang saham yang ditipu. Sejauh mana inovasi akan benar-benar “berhasil”, seberapa jauh inovasi tersebut akan berjalan, dan seberapa positif atau negatif hasil dari inovasi tersebut?

Kapan inovasi akan mulai berhasil?

Yang langsung menarik perhatian adalah sebagian besar perubahan hanya akan berdampak pada bangunan baru yang izin mendirikan bangunannya diterima setelah 1 Juli 2018. Artinya, pembuat undang-undang, jelas, berdasarkan keseriusan hal-hal baru, menugaskan perusahaan konstruksi sepanjang tahun untuk bersiap menghadapi perubahan kondisi kerja.

Di sisi lain, hal serupa telah terjadi pada saat penerapan 214-FZ itu sendiri pada bulan Desember 2014, ketika dampaknya diperluas ke fasilitas yang izin mendirikan bangunannya diperoleh setelah 1 April 2015.

Saat itu, banyak pengembang hanya mendapat izin untuk membangun sejumlah objek sebelum tanggal “X”, setelah itu mereka diam-diam menyelesaikan konstruksi selama beberapa tahun lagi, tanpa harus melakukan inovasi.

Ada kemungkinan besar bahwa banyak pengembang akan menerapkan skenario serupa sekarang.

Patut dicatat bahwa banyak bangunan baru tidak akan terpengaruh sama sekali oleh inovasi 214-FZ. Kita berbicara tentang rumah-rumah yang dibangun sesuai dengan skema koperasi pembangunan perumahan (HCS) atau koperasi tabungan perumahan (ZhNK), serta berdasarkan perjanjian awal untuk pembelian dan penjualan apartemen. Versi baru undang-undang tersebut masih tidak melarang skema penggalangan dana untuk konstruksi, dan di sini hubungan hukum “pengembang-warga negara” 214-FZ tidak mengatur sama sekali.

Menariknya, hal-hal baru membuat pengembang kehilangan kesempatan untuk memproduksi atau memperoleh sekuritas, tidak termasuk saham. Karena wesel adalah salah satu jenis surat berharga, edisi baru 214-FZ akhirnya menghapuskan “skema tagihan” untuk membiayai gedung baru.

Persyaratan umum untuk pengembang

Mengkonsolidasikan banyak persyaratan baru untuk pengembang, legislator memperkenalkan konsep baru - “pengembang khusus”.

Mulai saat ini, hanya badan usaha yang dapat menjadi pengembang khusus - organisasi komersial korporasi dalam bentuk perseroan terbatas atau perseroan gabungan. Pengembang seperti organisasi nirlaba, organisasi publik, lembaga olah raga, musik, pendidikan dan ilmu pengetahuan.

Karena pengembang harus menjalankan fungsi konstruksi, dan, menurut persyaratan hukum baru, tidak dapat menjalankan fungsi lain, aturan ini tampaknya dapat dibenarkan secara logis.

Pengembang harus memiliki pengalaman minimal 3 tahun di pasar pembangunan gedung apartemen (sebagai pengembang, pelanggan teknis atau kontraktor umum). Wajib memiliki izin pengoperasian minimal 10 ribu meter persegi bangunan apartemen.

Inovasi ini secara signifikan mempersulit masuknya perusahaan konstruksi baru ke pasar. Kini organisasi tersebut pertama-tama harus “membuktikan diri”, yaitu memperoleh masa kerja dan pengalaman kerja tertentu, dan baru kemudian memperoleh hak untuk menarik dana warga untuk pembangunan gedung apartemen.

Novella tersebut juga akan mengurangi jumlah perusahaan konstruksi kecil yang sudah ada, namun “tidak mencapai” kriteria yang ditentukan.

Pengawas, Kepala akuntan dan individu lain dari badan pengelola pengembang tidak boleh mempunyai catatan kriminal atas kejahatan di lapangan aktivitas ekonomi atau terhadap penguasa negara, sebelumnya (kurang dari 3 tahun yang lalu) dibawa ke tanggung jawab tambahan atas kewajiban suatu badan hukum, telah pailit (bangkrut). Persyaratan yang sama berlaku untuk penerima manfaat dari pengembang.

Dalam deklarasi proyek yang dipublikasikan untuk dilihat publik, pengembang akan diminta untuk menunjukkan informasi tentang kepatuhan manajernya terhadap persyaratan hukum.

Perhatian khusus diberikan pada peningkatan keterbukaan informasi pengembang. Dalam situs resminya, pengembang wajib memuat laporan keuangan interim secara lengkap paling lambat pukul 5 hari-hari kalender setelah akhir periode pelaporan yang bersangkutan, serta laporan akuntansi tahunan dan laporan auditor selambat-lambatnya 120 hari kalender setelah akhir tahun pelaporan yang bersangkutan.

Pengembang wajib memuat informasi yang sama dalam Sistem Informasi Pembangunan Perumahan Terpadu, kewajiban tersebut timbul mulai 1 Januari 2018.

Penting untuk dicatat bahwa Sistem Informasi Terpadu tersebut telah mulai berfungsi (https://nash.dom.rf/).

Stabilitas keuangan pengembang

Sejumlah inovasi ditujukan untuk meningkat keandalan keuangan pengembang.

Edisi baru 214-FZ menghapuskan persyaratan yang ada sebelumnya untuk jumlah minimum modal dasar, tergantung pada luas fasilitas yang sedang dibangun (dari 2,5 juta rubel dengan luas total hingga 1,5 ribu meter persegi, hingga 1 miliar 500 juta rubel dengan luas total lebih dari 500 ribu meter persegi).

Namun, kini dana milik pengembang sendiri harus minimal 10% dari rencana biaya proyek.

Persyaratan baru telah diberlakukan untuk saldo dana minimum di rekening bank resmi pada tanggal pengiriman deklarasi proyek, yaitu 10% dari biaya konstruksi proyek.

Kewajiban pengembang tidak berkaitan dengan konstruksi gedung apartemen, tidak boleh melebihi 1% dari biaya konstruksi proyek pada tanggal pengiriman deklarasi proyek ke badan yang berwenang. Biaya pemeliharaan pengembang tidak boleh melebihi 10% dari biaya pembangunan proyek.

Selain itu, jumlah total pembayaran di muka tidak boleh melebihi 30% dari biaya proyek konstruksi.

Menurut 214-FZ edisi baru, pengembang tidak dapat berpartisipasi atau membuat komersial dan organisasi nirlaba. Oleh karena itu, upaya telah dilakukan untuk mengecualikan penciptaan kepemilikan konstruksi, yang dalam praktiknya tidak terlalu berkontribusi pada kemampuan pengembang untuk tetap bertahan, melainkan menyederhanakan penarikan dana dari pengembang bermasalah di luar jangkauan pemegang saham dan penegak hukum yang ditipu. agensi.

Hal ini terutama berlaku bagi badan hukum luar negeri asing yang terafiliasi dengan pengembang.

Namun, tampaknya larangan ini dalam praktiknya dapat dengan mudah dielakkan dengan mendaftarkan anak perusahaan atas nama individu “milik kami” yang secara resmi tidak memiliki hubungan apa pun dengan organisasi pengembang.

Pengembang tidak dapat menarik pinjaman dan pinjaman, kecuali pinjaman yang ditargetkan, dan pengembang sendiri tidak dapat memberikan pinjaman atau uang muka.

Sebagaimana telah disebutkan, mulai saat ini pengembang tidak berhak menerbitkan obligasi dan surat berharga lainnya, kecuali saham, atau membeli surat berharga (termasuk wesel).

Persyaratan konstruksi

Salah satu inovasi utama adalah aturan yang menyatakan bahwa pengembang tidak berhak membangun gedung apartemen secara bersamaan berdasarkan beberapa izin mendirikan bangunan dan berhak menarik uang dari pemegang saham hanya untuk pembangunan gedung apartemen yang ditentukan dalam satu izin.

Sekarang prinsipnya berlaku: “1 pengembang = 1 izin mendirikan bangunan.”

Inovasi ini bertujuan untuk menekan praktik tersebut ketika pengembang menyelesaikan pembangunannya rumah Apartemen dengan mengorbankan dana yang dikumpulkan untuk pembangunan gedung tempat tinggal lain. Bangunan tempat tinggal terakhir dalam rantai “jahat” ini memiliki peningkatan risiko menjadi properti bermasalah.

Menurut 214-FZ edisi baru, pengembang berhak menarik dana dari warga hanya berdasarkan satu izin mendirikan bangunan.

Dari segi organisasi akuntansi pengembang wajib memastikan bahwa pencatatan dana yang dibayarkan oleh peserta pembangunan bersama disimpan secara terpisah untuk setiap gedung apartemen.

Pengembang tidak akan dapat melakukan kegiatan yang tidak berkaitan dengan penggalangan dana dari pemegang saham dan pembangunan fasilitas terkait. Konsentrasi upaya pengembang pada proses konstruksi, menurut pembuat undang-undang, akan berkontribusi pada konstruksi yang cepat dan berkualitas tinggi, serta meminimalkan risiko yang terkait dengan tanggung jawab keuangan pengembang di bidang bisnis lainnya, yang pada akhirnya berdampak negatif. pembiayaan pembangunan.

Namun pada kenyataannya, bahkan sebelumnya, sebagian besar pengembang praktis tidak “melepaskan diri” dari kegiatan utama mereka, hanya menguasai jenis kegiatan yang berkaitan dengan konstruksi (pendaftaran lembaga pendidikan prasekolah, hak milik, renovasi turnkey apartemen yang telah selesai, dll).

Sebuah langkah penting dalam mengatur parameter teknis konstruksi adalah wajib adanya pemeriksaan dokumentasi desain dalam semua kasus, bahkan dalam konstruksi bertingkat rendah.

Kurangnya keahlian di bidang ini (terutama di bidang konstruksi pinggiran kota) sering kali menyebabkan pelanggaran signifikan terhadap kode dan peraturan bangunan.

Dana kompensasi

Pengembang akan diminta untuk memberikan kontribusi ke dana kompensasi khusus sebesar 1,2% dari biaya setiap DDU.

Organisasi nirlaba “Dana untuk Perlindungan Hak Warga Negara - Peserta Konstruksi Bersama”, yang didirikan berdasarkan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 7 Desember 2016 No. 1310, kini sedang diubah menjadi perusahaan hukum publik .

Dana dana tersebut dimaksudkan untuk menyelesaikan pembangunan fasilitas bermasalah atau untuk membayar kompensasi moneter kepada pemegang saham. Kontribusi wajib pada dana kompensasi menggantikan metode yang sudah ada sebelumnya untuk mengamankan kewajiban pengembang dalam bentuk bank garansi wajib atau asuransi tanggung jawab perdata wajib.

Namun, pengembang masih bisa menggunakannya secara sukarela.

Perlu dicatat bahwa sistem asuransi kewajiban pengembang wajib yang dipraktikkan sebelumnya tidak dapat dibenarkan dalam praktiknya. Menurut statistik, belum ada satu kasus pun rumah atau kompleks perumahan bermasalah diselesaikan dengan uang perusahaan asuransi.

Dalam hal ini, keputusan pembuat undang-undang untuk menghapuskan metode mengamankan kewajiban pengembang ini tampaknya tepat.

Sementara itu, besaran 1,2% dari harga DDU cukup sesuai dengan jumlah yang dibayarkan pengembang kepada perusahaan asuransi.

Sudah pada tanggal 20 Oktober 2017, perusahaan hukum publik “Dana untuk Perlindungan Hak Warga Negara - Peserta Konstruksi Bersama” memulai pekerjaannya.

Mustahil untuk tidak menyetujui bahwa mekanisme baru ini memang akan memberikan jaminan tambahan kepada pemegang saham; sistem seperti ini lebih dapat diandalkan dibandingkan sistem yang ada saat ini. Dana yang sudah dihasilkan dalam dana tersebut jauh lebih mudah digunakan daripada kompensasi asuransi hipotetis atau pembayaran bank.

Pada saat yang sama, para pembuat undang-undang tetap setia pada diri mereka sendiri dan pada arah umum yang diambil sebelumnya menuju pengaturan mandiri bidang bisnis tertentu, menempatkan tanggung jawab untuk membiayai pekerjaan dana tersebut pada peserta dalam konstruksi bersama - pengembang dan warga negara.

Secara konsisten memperkenalkan kebijakan pembiayaan terencana, legislator, sebagai alternatif dari beban keuangan dalam menciptakan dana, memberikan pengembang untuk beralih menggunakan rekening escrow.

Penting untuk dicatat bahwa undang-undang mendefinisikan jumlah maksimum kompensasi, yang didefinisikan sebagai produk dari total luas semua tempat tinggal yang akan ditransfer ke warga negara yang berpartisipasi dalam konstruksi bersama (tetapi tidak lebih dari 120 meter persegi. m .) dan nilai pasar rata-rata 1 sq.m. meteran di entitas konstituen Federasi Rusia yang sesuai, yang nilainya ditentukan dalam periode tertentu oleh badan eksekutif federal.

Dengan demikian, pemilik apartemen mewah, yang luasnya seringkali melebihi 120 meter persegi, tidak sepenuhnya terlindungi. M.

Selain itu, muncul pertanyaan tentang hubungan antara nilai pasar per meter persegi pengembang tertentu dan “nilai pasar rata-rata”, yang ditentukan oleh badan eksekutif federal dan mungkin jauh lebih rendah daripada kenyataannya.

Kontrol perbankan

Hasil alami dari lobi perbankan adalah pemberian kekuasaan yang luas Bank komersial, daftarnya akan ditentukan secara khusus oleh Pemerintah Federasi Rusia.

Pengembang wajib membuka rekening hanya pada bank yang berwenang, dan ia hanya berhak memiliki satu rekening giro yang melaluinya semua pembayaran untuk konstruksi akan dilakukan.

Semua peserta konstruksi utama, seperti pengembang, pemilik teknis, dan kontraktor umum, harus memiliki rekening di satu bank resmi.

Inovasi yang paling kontroversial adalah aturan yang menyatakan bahwa kontrol perbankan khusus akan dilakukan untuk setiap pembayaran oleh pengembang. Bank akan memeriksa DDU, kontrak terkait konstruksi lainnya, sertifikat penerimaan pekerjaan yang telah selesai, tindakan penerimaan dan pemindahan barang, faktur, dll. Jika ditemukan transaksi fiktif dan pelanggaran lain terhadap peraturan perundang-undangan yang berlaku, bank wajib memberitahukan kepada otoritas pengawas.

Pemberian wewenang pengawasan kepada bank, yang merupakan organisasi komersial, bersama dengan yang telah diatur oleh 214-FZ oleh badan eksekutif resmi entitas konstituen Federasi Rusia, memang merupakan keputusan yang tidak terduga.

Interaksi yang luas antara beberapa struktur komersial (pengembang) dan struktur komersial lainnya (bank), terutama ketika struktur komersial dibuat bergantung pada struktur komersial lainnya, hampir selalu memberikan peluang yang luas bagi penyalahgunaan dan korupsi.

Pada saat yang sama, tidak dapat disangkal bahwa kontrol ganda atas arus keuangan pembangun mengurangi risiko penarikan aset dari konstruksi dan kebangkrutan pengembang yang disengaja.

Terakhir, pengendalian bank dapat dianggap sebagai semacam ujian terhadap kemampuan bank dalam mengendalikan pasar konstruksi bersama.

Izinkan kami mengingatkan Anda bahwa sesuai dengan peta jalan reformasi lembaga konstruksi bersama, pada awal Juli 1, 2019, diharapkan terjadi transisi menyeluruh ke penggunaan rekening escrow dan/atau rekening khusus. Fakta terakhir ini juga menimbulkan banyak kontroversi mengenai sifat perubahan legislatif.

Secara khusus, diindikasikan bahwa penerima manfaat utama (beneficiary) dari pengenalan rekening escrow di pasar real estat primer bukanlah pengembang (karena persyaratan yang semakin kompleks untuk pekerjaan mereka) dan bukan peserta dalam konstruksi bersama (walaupun bagi mereka risikonya adalah investasi dalam konstruksi berkurang, namun ada kemungkinan besar kenaikan harga real estate primer), dan secara langsung struktur perbankan.

Misalnya, bank mengeluarkan pinjaman hipotek kepada peserta konstruksi bersama untuk masing-masingnya suku bunga tinggi. Kemudian, ketika seorang peserta konstruksi bersama membeli apartemen, bank mengembalikan uang yang sama ke rekening escrow. Dan kemudian bank kembali meminjamkan uang yang sama kepada pengembang untuk membangun rumah, dan lagi dengan bunga. Pada saat yang sama, pengembang sendiri, berdasarkan ketentuan perjanjian pinjaman, berada di bawah kendali penuh bank.

Dengan demikian, tanpa benar-benar “mengambil” uang dari bank, lembaga perkreditan mempunyai kesempatan untuk menerima bunga baik dari peserta pembangunan bersama maupun pengembang.

Kesimpulan

Perubahan yang dilakukan pada 214-FZ dapat dianggap signifikan. Persyaratan baru telah muncul untuk penciptaan dan pekerjaan pengembang, pembiayaan konstruksi dan proses pembuatan gedung apartemen, dan cara baru untuk memastikan kewajiban pengembang telah diciptakan dalam bentuk badan hukum publik “Dana untuk Perlindungan Hak Warga Negara - Peserta dalam Konstruksi Bersama”.

Hasil nyata dari inovasi dalam praktiknya adalah keluarnya sebagian besar perusahaan konstruksi kecil dan menengah dari pasar, banyak di antaranya tidak akan dapat beroperasi berdasarkan peraturan baru. Perusahaan-perusahaan tersebut akan terpaksa beralih ke skema koperasi perumahan dan koperasi perumahan, perjanjian awal, atau mengalihkan lokasi konstruksi mereka ke pengembang yang lebih besar yang akan berbagi potensi yang dibebaskan.

Struktur perbankan sudah menerima preferensi penting yang harus dikerjakan oleh pengembang, dan aturan mana yang harus diperhitungkan oleh pengembang game. Bank mungkin akan menerima manfaat yang lebih besar di masa depan selama penerapan “peta jalan” Pemerintah.

Penggunaan rekening escrow pada saat ini tidak bersifat wajib, artinya lembaga penyertaan bersama dalam pembangunan itu sendiri tetap berjalan.

Pada saat yang sama, kebijakan umum telah diambil untuk menggantikan penyertaan modal dengan pinjaman bank dan bentuk pembiayaan lainnya.

Jelasnya, dalam kasus ini, kesulitan mungkin timbul dalam penerapan kebijakan pemerintah lainnya - menciptakan pasar perumahan yang terjangkau. Bagaimanapun, monopoli pasar konstruksi oleh perusahaan pembangunan besar, kerumitan pekerjaan mereka karena undang-undang baru dan kontrol perbankan, pengurangan pasokan karena penarikan banyak pengembang kecil dan menengah dari pasar, dengan latar belakang meningkatnya permintaan konsumen, dapat menyebabkan kenaikan harga apartemen pada bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun secara signifikan.

Namun, hanya penerapan praktis dari inovasi legislatif yang dipertimbangkan dalam kehidupan yang dapat dengan jelas menjawab pertanyaan ini dan pertanyaan penting lainnya.

Tanggal terbit 11 Januari 2018

Diterima amandemen yang megah ke dalam undang-undang tentang pembangunan perumahan bersama (Hukum Federal 1 Juli 2018 No. 175-FZ "").

Bagi para pengembang yang sudah membangun dan menyelesaikan perumahan dengan kecepatan penuh, hampir tidak ada perubahan, namun kontrol bank atas rekening mereka akan menjadi lebih ketat. Namun pengembang yang baru mendapatkan izin mendirikan bangunan justru mendapat perubahan besar.

Pertama, mereka harus memilih format pekerjaan yang paling sesuai untuk mereka - melalui rekening escrow atau melalui apa yang disebut “pembiayaan proyek” (Bagian 1, Pasal 15.4 Undang-Undang Federal tanggal 30 Desember 2004 No. 214-FZ "", selanjutnya disebut - UU No.214-FZ). Pilihan ini hanya diperbolehkan untuk 12 bulan ke depan: proyek apa pun di mana DDU pertama akan diserahkan untuk pendaftaran ke Rosreestr dalam satu tahun akan dibangun, tanpa alternatif, hanya sesuai dengan skema rekening escrow.

Pembiayaan proyek adalah kontrol paling ketat dari bank atas penggunaan uang dari rekening pengembang - uang tersebut dapat dibelanjakan secara eksklusif untuk konstruksi, diperbolehkan untuk mentransfernya hanya setelah memeriksa dokumen "pendukung" (,). Pada saat yang sama, pengembang, pelanggan teknis dan kontraktor umum harus membuka rekening pembayaran konstruksi di bank yang sama; jika pengembang mempunyai beberapa izin mendirikan bangunan, maka dibuka rekening tersendiri untuk masing-masing izin mendirikan bangunan (,). Jika pengembang “pergi” ke bank lain (ini haknya), maka baik kontraktor umum maupun pelanggan teknis wajib pergi setelah pengembang dan mentransfer semua uangnya ke bank baru.

Jika pembayaran yang diusulkan oleh pengembang tidak dikonfirmasi oleh tindakan, TTN, faktur dan dokumen lainnya, jika melebihi batas pengeluaran atau batas uang muka, atau melanggar persyaratan, bank wajib menolak untuk melakukan transaksi pada rekening tersebut. (,). Omong-omong, Anda hanya bisa menguangkan uang untuk membayar gaji pembangun.

Transaksi pengembang yang melanggar aturan ini dapat digugat di pengadilan - atas permintaan Dana Perlindungan Pemegang Saham dan pemegang saham itu sendiri atau otoritas pengawas ().

Jika pengembang lebih suka bekerja melalui rekening escrow, maka hidupnya akan menjadi lebih mudah: dalam hal ini, ia bahkan tidak perlu membayar kontribusi ke Dana Perlindungan Pemegang Saham, apalagi melapor ke bank, mematuhi standar stabilitas keuangan, memiliki pengalaman konstruksi dan persediaan uang sendiri yang diperlukan (). Ia bahkan diperbolehkan memiliki hutang dan tunggakan pajak, terlebih lagi menerbitkan surat utang dan menerbitkan surat berharga lainnya ().

Mekanisme pengoperasian escrow account dalam “top up” adalah sebagai berikut. Pemegang ekuitas mengadakan DDU standar dengan pengembang, tetapi dengan syarat rekening penampungan, mendaftarkannya ke Rosreestr dan menyetor ke bank sejumlah yang sama dengan harga DDU (). Tetapi pengembang tidak menerima satu sen pun dari uang ini: uang itu disimpan seluruhnya (yaitu, tidak tersentuh) sampai akhir konstruksi, dan pengembang membangun secara eksklusif dengan uangnya sendiri atau dengan dana pinjaman (). Omong-omong, warga negara yang dicurigai bank melakukan pencucian uang atau pendanaan teroris, bank berhak menolak untuk membuat perjanjian rekening escrow, dan dia pada prinsipnya tidak akan bisa menjadi pemegang saham ().

Jika pembangunan rumah berhasil diselesaikan, maka pengembang mengambil seluruh kumpulan dana di rekening escrow - tetapi tidak sebelum rumah yang telah selesai tersebut mendapat izin untuk dioperasikan dari pengawas konstruksi dan pemegang saham pertama berhasil mendaftarkan kepemilikannya. propertinya di Rosreestr; Ngomong-ngomong, ini bonus tambahan bagi pemegang saham, karena seringkali mereka tidak bisa mendaftarkan kepemilikan apartemennya, meski tinggal di dalamnya - Rosreestr tiba-tiba “ternyata” pengembang belum menyiapkan dokumen kadaster untuk rumah tersebut.

Jika pengembang bangkrut, pemegang saham berhak menghentikan DDU dan mengambil uangnya. Namun, ia masih memiliki opsi untuk "memasuki" kebangkrutan pengembang dan menunggu penyelesaian rumahnya (Pasal 201.12-2 Undang-Undang Federal 26 Oktober 2002 No. 127-FZ "").

Jika pemegang saham menghentikan DDU (misalnya karena keterlambatan pengembang), dia dapat menarik kembali uangnya ().

Dan jika sebuah bank bangkrut, pemegang saham dan pengembang akan pindah ke bank lain: rekening escrow diasuransikan dalam sistem asuransi simpanan hingga 10 juta rubel.

Dilarang membeli DDU secara tunai;
para pengelola dan penerima manfaat pengembang kini secara tanggung renteng bertanggung jawab kepada pengembang atas kerugian yang ditimbulkan kepada pemegang saham-warga negara karena kesalahan mereka. Artinya, Anda dapat mengajukan kerugian kepada orang-orang tersebut dengan segera dan langsung - tanpa menunggu kebangkrutan, tanpa menunjukkan kekurangan dana pengembang sendiri;
Pengembang tidak lagi diharuskan memiliki situs web sendiri - mereka harus mengungkapkan semua informasi, pertama-tama, dalam sistem informasi konstruksi perumahan terpadu (https://nash.dom.rf). Foto favorit semua orang tentang rumah yang sedang dibangun juga akan ada di sana dengan pembaruan bulanan. Hal ini nyaman bagi pemegang saham - pertama, lebih mudah untuk mengeluh jika informasinya tidak lengkap, dan kedua, tidak akan hilang di mana pun jika pengembang bangkrut atau memutuskan untuk melarikan diri ke Siprus dengan membawa koper uang. Benar, norma ini baru akan berlaku pada bulan Oktober;
seperti sebelumnya, kepala “pengawasan DDU” regional akan diangkat dan diberhentikan oleh gubernur, namun pencalonan untuk masuk dan keluar harus disetujui oleh Kementerian Konstruksi federal Rusia;
seperti sebelumnya, “DDU-nadzor” regional wajib memperingatkan Rosreestr bahwa pengembang yang “cacat” tidak berhak menjual DDU (dalam hal ini, Rosreestr memblokir pendaftaran mereka). Tetapi jika untuk pengembang "lama" informasi tersebut ditransfer ke Rosreestr dalam waktu satu hari setelah penemuan, maka untuk objek dengan yang baru, setelah 01/01/2018, izin mendirikan bangunan - tergantung pada tingkat pelanggaran - dapat dikirim selambat-lambatnya 1 hari. atau dalam waktu satu sampai satu setengah minggu;
sertifikat perumahan swasta tidak dapat lagi diterbitkan (proyek yang telah dimulai sebelumnya diperbolehkan untuk diselesaikan), dan pembangunan melalui koperasi perumahan hanya diperbolehkan dalam kasus kebangkrutan dan koperasi perumahan yang tanahnya untuk pembangunannya telah disediakan secara gratis oleh negara bagian atau kotamadya ;
Dimungkinkan untuk membangun tidak hanya berdasarkan satu izin mendirikan bangunan, tetapi dalam batas-batas beberapa izin sekaligus. Dengan demikian, prinsip “satu pengembang – satu izin pelaksanaan” sebenarnya tidak berjalan. Benar, masih ada larangan partisipasi pengembang dalam beberapa perjanjian pengembangan kawasan terbangun, dan (atau) perjanjian pengembangan wilayah terpadu, dan (atau) perjanjian pengembangan wilayah terpadu, dan pengerjaan beberapa izin hanya dapat dilakukan melalui rekening penampungan dan dengan pemotongan wajib uang ke Dana Perlindungan Pemegang Saham;
jumlah informasi yang harus diposting oleh pengembang secara online (sejak Oktober - di akunnya di https://nash.dom.rf) telah meningkat. Secara khusus, ia kini wajib mempublikasikan perhitungan jumlah dana sendiri dan standar stabilitas keuangan (triwulanan), serta GPZU dan diagram organisasi perencanaan sebidang tanah yang menunjukkan lokasi proyek pembangunan modal. , pintu masuk dan lorong ke sana, batas-batas fasilitas umum, situs arkeologi warisan budaya;
Periode "pengucilan dari profesi" telah meningkat - hingga 1 Juli, dilarang mengizinkan orang yang telah mencemari diri mereka sendiri dengan koneksi dengan pengembang yang bangkrut selama tiga tahun sebelumnya ke dalam "dolevka", dan sekarang periode "pengucilan" telah ditingkatkan menjadi lima tahun. Jangka waktu tiga tahun bagi penerima manfaat tetap dipertahankan, namun penerima manfaat dari pengembang itu sendiri akan lebih banyak - sebelumnya mereka hanya memperhatikan mereka yang secara langsung atau tidak langsung memiliki setidaknya seperempat saham atau saham pengembang yang bangkrut, tetapi sekarang mereka juga akan mencermati mereka yang hanya memiliki 5% saham atau saham. Nama lengkap, INN dan SNILS karakter tersebut harus diungkapkan oleh pengembang;
periode pengungkapan oleh pengembang informasi perantara telah ditingkatkan 6 kali lipat laporan keuangan(dari 5 hingga 30 hari kalender).