Amandemen besar-besaran terhadap undang-undang tentang pembangunan perumahan bersama telah diadopsi. Larangan partisipasi bersama dalam pembangunan Kapan partisipasi bersama dalam konstruksi dilarang?

Penolakan konstruksi bersama mungkin terjadi tahun ini, bukan 1 Juli 2019, dan penjualan apartemen di gedung yang sedang dibangun akan dilarang sepenuhnya pada tahun 2020.

Kesimpulan tersebut dapat ditarik berdasarkan informasi yang sampai ke tangan pers bisnis setelah pertemuan antara Presiden Vladimir Putin dan pejabat pemerintah serta pengembang.

Pengetatan sikap aparat bertujuan untuk melindungi warga dari oknum pengembang. Namun, pelaku pasar profesional sendiri mengatakan bahwa tindakan tersebut dapat menyebabkan kenaikan harga real estat dan oligopolisasi pasar konstruksi.

Sebagian besar bangunan baru di Rusia (sekitar 80%) dijual melalui perjanjian konstruksi bersama (DDU), di mana real estat dibangun menggunakan dana investor (pemegang saham). Karena skema seperti itu membawa risiko bagi warga negara untuk kehilangan uang dan kehilangan tempat tinggal, bergabung dengan barisan “pemegang saham yang tertipu”, pihak berwenang memutuskan untuk mengubah aturan main dan mengecualikan sejumlah besar investor dari proyek konstruksi. Menurut berbagai perkiraan, jumlah pembeli yang persyaratan kontrak ekuitasnya tidak dipenuhi melebihi 100 ribu orang di seluruh negeri, yang tidak bisa tidak mengingatkan otoritas federal dan regional.

Keputusan untuk meninggalkan konstruksi ekuitas bersama dibuat pada tahun 2017, namun untuk meminimalkan risiko jatuhnya pasar, proses transisi ke pembiayaan proyek untuk sektor ini diperpanjang selama tiga tahun. Selama masa ini, pengembang harus belajar untuk berfungsi dalam realitas baru pembiayaan proyek, menguasai semua nuansa interaksi dengan bank dan sepenuhnya “menarik” dana warga dan memperoleh modal mereka sendiri.

Menurut amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama N 214-FZ yang diadopsi, mulai 1 Juli 2019, pengembang akan menerima dana untuk apartemen yang dijual hanya setelah perumahan diserahkan kepada pembeli. Hingga saat ini, uang klien akan berada di rekening bank khusus yang tidak dapat diakses oleh “pembangun” atau pemilik rumah di masa depan. Pada saat yang sama, jumlah pertanggungan yang dikompensasi dari Dana Asuransi Deposito jika terjadi masalah dibatasi hingga 10 juta rubel.

Menurut pers, pada pertemuan dengan kepala negara, para pengembang mencoba untuk mendapatkan keringanan, tetapi semuanya ternyata justru sebaliknya: mereka harus segera meninggalkan konstruksi bersama, karena situasi di pasar menjadi kritis. .

Negara Adidaya Minyak: Harga Bensin Akan Melonjak 10% Lagi

“Bahan Bakar ke Api” ditambahkan oleh perusahaan bermasalah Urban Group, jika terjadi kebangkrutan maka daftar pemegang saham yang terkena dampak akan bertambah 16 ribu orang. Saat ini, perusahaan yang memiliki kewajiban 80 miliar rubel itu telah mengumumkan penghentian penjualan real estat. Pengembang berada di ambang kebangkrutan karena kesalahan besar dan pelanggaran dalam sistem manajemen perusahaan. Menurut laporan media, kita sedang membicarakan penarikan diri Uang menurut skema bayangan.

“Dalam pasar yang menyusut, di mana solvabilitas pembeli menurun, banyak keputusan yang harus diambil lebih cepat,” jelasnya dalam sebuah wawancara dengan Tsargrad. Direktur Riset di Market Information LLC Svetlana Podchalina. “Secara umum, kami dapat mengatakan bahwa pasar konstruksi mengalami situasi serupa dengan yang terjadi di sektor perbankan.”

Namun masalah pemegang saham yang ditipu selalu menjadi prioritas, dan selama periode pra-pemilihan, perhatian pemerintah terhadap hal ini semakin meningkat, analis VTB Capital menunjukkan dalam komentar mereka. Pada saat yang sama, perusahaan mencatat bahwa peraturan yang diperkenalkan, khususnya larangan menerima pembayaran apartemen sebelum penyelesaian konstruksi dan pengetatan persyaratan untuk perusahaan konstruksi, secara signifikan mengubah “basis ekonomi operasi sektor ini.”

Saat ini, hanya dua skema pembiayaan yang tersedia bagi pengembang: dana sendiri dan kredit. Menurut Ibu Podchalina, perlu diperhatikan bahwa hanya sedikit pengembang yang membangun dengan dana sendiri.

“Jika pengembang harus membiayai konstruksi hanya dengan dana mereka sendiri atau pinjaman, biayanya akan meningkat sekitar 20%,” mereka menyatakan, sebaliknya. analis "Modal VTB" . Menurut pendapat mereka, aturan main baru ini memberikan keunggulan kompetitif bagi pengembang besar “yang telah menjalin hubungan dengan bank, dan menciptakan prasyarat untuk konsolidasi sektor ini dalam skala besar.”

Para ahli yakin bahwa keputusan pihak berwenang akan menimbulkan masalah serius bagi pengembang dan bahkan kebangkrutan pasar. Pertama-tama, kita berbicara tentang perusahaan kecil. Oligopolisasi pasar lebih lanjut tidak hanya akan mempengaruhi biaya bangunan baru, tetapi juga kualitas perumahan yang sedang dibangun. Oligopoli tidak termasuk persaingan, jelas para analis.

“Pengembang kecil kemungkinan besar akan meninggalkan pasar karena mereka tidak dapat mengikuti aturan baru, terutama karena kurangnya dana untuk konstruksi,” kata S.Podchalina . - Pada saat yang sama, bank pada prinsipnya sangat enggan memberikan pinjaman bahkan kepada bank besar dan jangka panjang kisah sukses keberadaan pengembang, pengembang kecil – terlebih lagi."

Kenaikan harga perumahan baru bertentangan dengan tujuan yang ditetapkan oleh Presiden Rusia dalam dekrit baru bulan Mei, katanya dalam sebuah wawancara dengan BFM Anggota Dewan Dukungan Rusia Dmitry Kotrovsky . Salah satu tugas dalam meningkatkan taraf hidup warga adalah penciptaan perumahan terjangkau seluas 40 juta meter persegi, sehingga 5 juta warga dapat meningkatkan taraf hidupnya. “Ini sama sekali tidak berkorelasi satu sama lain,” bantahnya.“PIK” menguasai lebih dari 30% pasar, namun belum mampu membayangi seluruh pasar dan benar-benar menyesuaikan seluruh peserta sesuai keinginannya. ”

Menurut ahli, hanya pemain utama yang dapat menentukan margin yang pada akhirnya memungkinkan terbentuknya biaya akhir produk. “Saya kira tidak mungkin pelaku pasar lain, terutama yang bekerja di daerah, bisa mengejar peluang ini,” tutupnya. Pak Kotrovsky .

Benar, konsumen tidak akan langsung merasakan semua fenomena negatif ini; untuk beberapa waktu pasar akan eksis secara inersia.

“Pada 2018-2020, kemungkinan besar akan terjadi kelebihan stok di pasar, karena banyak pengembang mencoba memulai pembangunan proyek yang sedang dikembangkan sesuai dengan skema lama,” prediksinya. S.Podchalina. “Pada saat yang sama, volume permintaan yang dibutuhkan dari pembeli tidak terpenuhi. Pertama-tama, kelebihan stok seperti itu akan berdampak pada Moskow dan wilayah Moskow.”

Menurutnya, dampaknya harga rumah tidak akan naik dalam satu setengah tahun ke depan.

“Dalam situasi saat ini, sangat sulit untuk membuat rencana bahkan untuk dua tahun ke depan, karena pasar akan berubah, topografi dan lanskapnya akan berubah,” sang ahli yakin. “Apa yang kita dapatkan di masa depan akan bergantung pada bagaimana pasar berubah dan seberapa stabil tetap." .

Sejauh ini tidak ada prasyarat untuk kenaikan harga, dan yang pertama, karena tidak ada prasyarat untuk peningkatan permintaan efektif dalam negeri. Seperti yang telah dilaporkan oleh Tsargrad, ketika Urban Group yang bermasalah sedang menjalani audit eksternal, para ahli bertanya-tanya siapa dan pengembang yang akan mengambil proyek “yatim piatu”. Di antara mereka yang meminta bantuan pengembang adalah Ingrad, PIK dan Granel.

Namun, komunitas ahli telah menyatakan keraguannya terhadap minat pengembang dalam menyelamatkan Urban Group. Dengan tidak adanya permintaan, posisi pasar akan goyah, dan hanya ada sedikit orang yang bersedia mengambil risiko baru dalam kondisi ketidakstabilan.

Membeli rumah sendiri merupakan masalah bagi banyak warga. Beberapa anak muda memutuskan untuk mengambil langkah putus asa seperti membeli apartemen di gedung yang sedang dibangun hanya untuk memulai hidup mandiri, terpisah dari orang tua mereka. Sayangnya, risiko seperti itu tidak selalu dapat dibenarkan, terutama ketika informasi mengenai pengembangnya relatif sedikit.

Saat ini, undang-undang yang melarang penyertaan modal dalam konstruksi sedang disetujui. Presiden Rusia Vladimir Putin mengumumkan bahwa undang-undang yang melarang DDU akan segera berlaku. Inovasi ini disebabkan oleh kebutuhan untuk melindungi pemegang saham dari kemungkinan penipuan. Tidak akan ada lagi situasi di mana DDU memaksa masyarakat membayar uang terakhirnya untuk apartemen yang belum selesai dibangun pada saat dijual. Namun, ini adalah risiko yang besar, dan ini terutama disebabkan oleh fakta bahwa uang yang dikeluarkan pemegang saham mungkin tidak dapat dibenarkan.

Ini adalah masalah serius yang mengkhawatirkan banyak orang yang telah lama memutuskan untuk membeli apartemen yang belum selesai. Lagi pula, Anda harus membuat perjanjian dengan pengembang, membayar uang hasil jerih payah Anda, dan kemudian menunggu lama untuk akhirnya mendapatkan kesempatan untuk menetap di rumah yang telah lama ditunggu-tunggu.

Jaminan dan tanggung jawab

Keputusan presiden yang melarang penyertaan modal memberikan jaminan tertentu kepada warga negara yang memutuskan untuk membeli apartemen. Kini, ketika membeli rumah di gedung baru, Anda dapat tetap yakin bahwa warga akan menerima perumahan dalam hal apa pun. Semua risiko dihilangkan.

Jika karena alasan tertentu pengembang gagal memenuhi kewajibannya, ia harus membayar denda. Seorang warga negara yang menginvestasikan dananya saat membeli apartemen tidak menderita kemungkinan perubahan apa pun.

Dokumen wajib

Menurut undang-undang, dalam beberapa kasus, tidak seorang pun dapat menerima uang dari investor swasta sampai dokumen terkait dilengkapi. Hanya pemilik pengembang yang dapat menggunakan uang publik. Namun, ada paket dokumen tertentu yang harus dikumpulkan. Jika setidaknya satu dokumen penting hilang, mustahil untuk mencapai kesepakatan penting tersebut. Jadi, apa saja yang harus Anda perhatikan?

Izin konstruksi

Dokumen dasar yang memberikan hak untuk membeli rumah. Izin mendirikan bangunan harus ada. Tanpa ini, mustahil membicarakan perlindungan hak-hak pemegang saham. Sebelum membuat perjanjian DDU sendiri pada tahun 2018, Anda perlu memperhatikan undang-undang yang diubah dan bertindak sesuai dengan aturan yang diubah.

Dokumen tanah

Larangan partisipasi bersama dalam konstruksi kini memberikan kesempatan untuk mempelajari hak-hak Anda secara menyeluruh dan memanfaatkannya semaksimal mungkin. Dokumen itu sendiri harus memuat pendaftaran kepemilikan.

Deklarasi proyek

Jenis dokumen ini harus dipublikasikan. Yang terbaik adalah membaca koran terlebih dahulu untuk mendapatkan gambaran tentang apa yang ditawarkan mitra. Deklarasi proyek memberikan jaminan tertentu.

Perlu dicatat bahwa semua dokumen di atas sangat penting. Yang satu tidak bisa diabaikan demi kepentingan yang lain. Dalam konstruksi bersama, Anda tidak dapat meminjam dana sebelum pekerjaan dimulai. Kalau tidak, itu akan dianggap sebagai pelanggaran berat. Sebelum mengambil langkah tegas, Anda harus mempelajari dokumen pasangan Anda dengan cermat, menganalisis situasinya, dan baru kemudian mengambil keputusan. Bagaimanapun, hal itu harus bermakna dan serius, tidak dilakukan secara terburu-buru.

Registrasi

Ada undang-undang di pasar real estat yang menyatakan bahwa perjanjian penyertaan modal harus didaftarkan secara wajib. Jika tidak maka akan dianggap tidak sah. Pendaftaran menghilangkan kemungkinan penipuan di pihak pengembang. Dengan demikian, tidak mungkin menjual rumah dua kali dan mendapatkan uang secara tidak jujur. Undang-undang yang melarang penyertaan modal, yang melarang penggunaan dana pemegang saham secara tidak jujur, membantu warga negara tetap percaya diri di masa depan. Apartemen tertentu akan dimasukkan dalam daftar negara kesatuan. Dengan demikian, kemungkinan menghadapi penipuan dan kekecewaan besar dalam hidup dapat dihilangkan.

Kewajiban lainnya

Para pihak berjanji untuk memenuhi tugas yang diberikan sehubungan satu sama lain. Seorang warga negara yang telah membayar jumlah yang diminta mempunyai hak untuk mengambil properti yang sudah jadi untuk digunakan sepenuhnya. Pengembang menandatangani syarat rumah pasti akan dibangun. Jika karena alasan tertentu ketentuan kontrak dilanggar, pelakunya harus membayar denda dalam jumlah besar. Kontrak itu sendiri dibuat menurut hukum pasar konstruksi, hanya secara tertulis, untuk menghindari berbagai kesalahpahaman. Pemerintah Federasi Rusia telah menetapkan persyaratan khusus untuk dokumen itu sendiri. Itu harus berisi data tertentu.

Deskripsi objek

Properti (rumah atau apartemen) harus dicatat dengan jelas dalam dokumen. Jumlah total meter persegi, jumlah kamar, balkon, loggia, dll dijelaskan secara rinci. Hal ini diperlukan untuk mengecualikan kemungkinan kesalahan, mencegah berkembangnya penipuan di pihak pengembang. Dana Perlindungan Hak Peserta Pembangunan Bersama bertujuan untuk memaksimalkan keselamatan setiap orang yang akan membeli rumah susun.

Indikasi batas waktu

Faktor penting yang juga patut diperhatikan. Mencatat dengan jelas tenggat waktu penyelesaian pekerjaan memungkinkan Anda memahami kapan proses akan berakhir dan Anda dapat pindah ke rumah baru. Biasanya masih ada beberapa informasi yang tersedia untuk membantu Anda memahami masa garansi properti.

Jika dalam jangka waktu tertentu pemilik baru menyadari bahwa ia tidak puas dengan sesuatu yang spesifik mengenai pekerjaan konstruksi yang dilakukan, beberapa klausul dalam kontrak dapat direvisi. Bahkan sangat mungkin untuk mencapai kompensasi moneter yang baik.

Momen pembayaran

Biaya layanan yang diberikan selalu dinyatakan dengan jelas dan jelas dalam kontrak. Kedua belah pihak harus memahami dengan jelas tugas apa yang mereka hadapi pada waktu tertentu untuk menghindari ketidakakuratan.

Untuk pemilik masa depan, beberapa bantuan pembiayaan diberikan di sini. Pembiayaan melibatkan pemberian pinjaman bank bila diperlukan. Prosedur pembayaran juga disebutkan dengan jelas dalam dokumen.

Oleh karena itu, undang-undang yang melarang partisipasi bersama dalam pembangunan memiliki keuntungan nyata. Dalam hal ini, penjualan apartemen di gedung yang sedang dibangun akan dihentikan. Kebanyakan orang akan senang dengan perubahan seperti itu, karena mereka hanya akan membayar uang sesuai jaminan yang mereka dapatkan pada akhirnya. Undang-undang ini benar-benar melindungi dana pribadi warga negara, memungkinkan mereka berinvestasi hanya pada apa yang diperlukan dan diperlukan.

Dia mengatakan kepada wartawan tentang instruksi presiden untuk menjajaki kemungkinan transisi melalui dukungan perbankan dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek. Dia tidak membicarakan tanggal spesifiknya.

Menteri berbicara tentang perlunya meninggalkan konstruksi bersama di musim panas. “Tentu saja, suatu saat kita harus berusaha untuk meninggalkan konstruksi bersama dan beralih ke dukungan perbankan, tetapi ini bukan hari ini atau besok, karena tugas kita adalah melindungi masyarakat yang berpartisipasi dalam konstruksi bersama sebanyak mungkin,” kata Men.

Pengembang sekarang kebanyakan menggunakan pinjaman untuk melaksanakan proyek mereka, komentar pelaku pasar. Namun dana pemegang saham jauh lebih murah bagi mereka.

“Pertanyaannya di sini bukan mengenai mekanisme pembiayaan proyek itu sendiri, namun mengenai tingkat suku bunga yang diberikan bank kepada pengembang. Dana bank untuk pengembang saat ini adalah sumber daya yang jauh lebih mahal daripada uang pemegang saham,” catat direktur umum perusahaan pengembang Ingrad.

Pemain yang membangun perumahan tanpa menarik pembiayaan bank, ada di pasar, tetapi jumlahnya minoritas, kata direktur keuangan kelompok pembangunan Kota-XXI Century. Ini adalah perusahaan terbesar atau perusahaan yang berafiliasi dengan perbankan atau agensi pemerintahan, atau perusahaan yang dengan cermat menghitung tingkat beban kredit dan membangun terutama dengan dana mereka sendiri.

Saat ini, hanya seperempat pengembang yang membangun dengan biaya sendiri, kata Granel Group of Companies. Mereka juga menambahkan bahwa transisi menyeluruh ke pembiayaan proyek dapat mengarah pada fakta bahwa di tingkat regional hingga 90% pengembang dapat meninggalkan pasar.

“Biaya pembangunan di daerah sekitar 25 ribu rubel. per meter persegi Penjualan rata-rata - 35 ribu rubel. per persegi. m. Kondisi ini memberatkan daerah secara finansial dan dunia usaha menjadi tidak menguntungkan,” kata perusahaan tersebut.

Jika kita memperhitungkan amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama, maka hanya perusahaan yang stabil secara finansial yang memperoleh keuntungan tidak hanya dari pembangunan yang akan tetap berada di pasar, karena profitabilitas bisnis ini semakin menurun setiap tahunnya, tambah Andrey Tsvet, development direktur Grup Perusahaan Granel. .

Kita berbicara tentang amandemen undang-undang tentang konstruksi bersama, yang akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018. Mereka memberlakukan larangan memperoleh beberapa izin mendirikan bangunan sekaligus, mewajibkan kontraktor umum, pelanggan teknis dan pengembang untuk memiliki rekening di bank yang sama dan melakukan pembayaran di antara mereka sendiri menggunakan rekening escrow.

“Setelah persyaratan ketat untuk pengembang diterapkan, kita dapat membicarakan penyesuaian lainnya - struktur pasar pengembangan akan berubah, di mana pemain kecil yang “tidak mampu mengatasi” aturan permainan yang baru akan keluar. Pada saat yang sama, meskipun perubahan dalam struktur industri dan konsolidasi perusahaan dapat diprediksi, masih terlalu dini untuk membicarakan penurunan volume pasokan,” ungkapnya. Kepala kerja dengan mitra utama Est-a-Tet.

Ingatlah bahwa tahun lalu persyaratan jumlah minimum modal dasar bagi pengembang yang menghimpun dana dari masyarakat diperketat. Jumlah modal dasar dihitung secara individual untuk setiap pengembang tergantung pada luas maksimum semua proyek konstruksi bersama.

Ukuran minimumnya adalah 2,5 juta rubel dengan rencana pembangunan 1,5 ribu meter persegi. Apalagi, jika pengembang akan membangun 500 ribu meter persegi dengan menggunakan dana warga, maka modal dasar minimal harus 1,5 miliar rubel.

Selain itu, musim panas ini presiden menandatangani undang-undang tentang dana untuk perlindungan hak-hak pemegang saham (dana kompensasi), yang menetapkan tingkat kontribusi yang seragam untuk pengembang - 1,2% dari harga setiap kontrak dengan pemegang saham. Pada saat yang sama, jumlah dana pengembang sendiri untuk proyek yang direncanakan untuk dilaksanakan harus minimal 10% dari biayanya selama seluruh masa konstruksi.

Jika inisiatif baru presiden dilaksanakan, maka skema tersebut sebenarnya tidak akan berubah, karena bank membiayai pembangunannya, kata Sobolev. Namun jangka waktu penggunaan uang bank berubah.

“Bank akan meminjamkan uang untuk jangka waktu yang lebih lama - yang disebut “uang jangka panjang”. Untuk menerima dana dari pembeli, pengembang harus membangun properti terlebih dahulu. Intinya, kita berbicara tentang penjualan apartemen dengan skema yang sama dengan penjualan perumahan sekunder saat ini,” kata pakar tersebut.

Dia yakin bahwa kita dapat mengharapkan pengurangan jumlah perusahaan dan monopoli pasar lebih lanjut. Dalam hal ini, kenaikan biaya per meter persegi dan kenaikan harga apartemen akibat menurunnya persaingan tidak dapat dihindari.

Pelaku pasar lainnya juga yakin bahwa biaya perumahan akan meningkat. Pembiayaan proyek diberikan sebesar 13-20% per tahun, yang, dengan mempertimbangkan durasi proyek, memberikan 20% hingga 60% dari kelebihan pembayaran pinjaman. Jumlah tersebut tentunya akan tercermin pada harga per meter persegi yang jauh lebih mahal dari sekarang, kata Managing Partner Metrium Group.

“Agar pembiayaan proyek dapat berjalan, pinjaman tersebut harus murah dan berjangka panjang, namun di Rusia saat ini terdapat kekurangan yang akut terhadap investasi semacam itu. Dan mengingat tingginya biaya modal, kebutuhan untuk mempercepat pengembalian modal meningkat, sehingga tidak menguntungkan baik bagi pengembang maupun bank untuk terlibat dalam proyek-proyek jangka panjang dan mahal,” yakinnya.

Menurutnya, stabilitas dan prediktabilitas makroekonomi, terutama di pasar valuta asing, sangat penting untuk investasi jangka panjang. Hal ini juga belum ada saat ini, dan kurangnya jaminan bahwa devaluasi pada tahun 2014 tidak akan terjadi lagi merupakan hambatan utama dalam penerapan pembiayaan proyek.

Dengan pembiayaan proyek penuh, tidak perlu menjual apartemen di bawah DDU, sehingga hanya bangunan baru yang telah dioperasikan yang akan muncul di pasar. Tentu saja harganya akan lebih mahal dibandingkan yang dijual pada tahap pondasi lubang.

“Pada tahap saat ini, transisi ke pembiayaan proyek tidak boleh dianggap sebagai prospek dalam waktu dekat. Dampaknya terhadap pasar hanya akan terjadi jika kita melihat langkah nyata menuju penciptaan kondisi untuk pengembangan skema pembiayaan konstruksi ini. Sekarang hal ini berhasil dibarengi dengan daya tarik dana dari pemegang saham dan, menurut pendapat saya, situasinya tidak akan berubah dalam 5-10 tahun ke depan,” kata pakar tersebut.

Pavel Poselenov juga percaya bahwa tidak mungkin untuk sepenuhnya beralih ke pembiayaan proyek dalam waktu singkat, kita berbicara tentang lima tahun atau lebih.

Sementara itu, masalah pemegang saham yang ditipu di Rusia sangatlah akut. Presiden menyapanya lebih dari sekali dalam pernyataannya. Saat ini, daerah telah memberikan peta jalan penyelesaian masalah kepada hampir 40 ribu warga yang tertipu.

Namun menurut sejumlah deputi, masalahnya jauh lebih besar, dan kita berbicara tentang 150 ribu orang yang menginvestasikan uang mereka dalam pembangunan rumah dan tidak menerima perumahan.

Mikhail Men berbicara tentang kurangnya kontrol yang tepat atas konstruksi ekuitas bersama di entitas konstituen. Dia juga mencatat bahwa direncanakan untuk menetapkan prosedur terpadu untuk melaksanakan kontrol di bidang konstruksi ekuitas bersama di semua entitas konstituen negara dan memberikan wewenang kontrol kepada badan pengawasan konstruksi negara dari entitas konstituen Federasi Rusia.

“Hal ini akan memungkinkan adanya kendali simultan terhadap waktu dan kualitas konstruksi serta kendali atas tujuan penggunaan dana pemegang saham,” kata menteri seperti dikutip dalam materi departemen.

Konstruksi bersama disahkan pada tahun 2004 untuk mengefektifkan penggunaan dana warga oleh pengembang dalam pembangunan bangunan tempat tinggal dan untuk melindungi pembeli properti dari oknum pembangun. Selama bertahun-tahun, sejumlah perubahan telah muncul dalam undang-undang tentang konstruksi ekuitas, yang dirancang untuk memperkuat kontrol atas pekerjaan pengembang dan memperkuat perlindungan hak-hak pemegang saham. Perubahan terakhir diadopsi menjadi undang-undang pada akhir tahun 2017. Beberapa lagi akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018. Konstruksi bersama: perubahan sejak 2018, cara kerja konstruksi bersama mulai 1 Juli, apa yang perlu Anda ketahui tentangnya.

Perubahan undang-undang tentang konstruksi bersama sejak 2018

Pihak berwenang terus mengambil langkah-langkah yang dirancang untuk merampingkan pasar konstruksi dan membawanya ke dalam kerangka yang semakin beradab. Para pembuat undang-undang percaya bahwa transisi yang mulus dari konstruksi bersama ke penjualan apartemen siap pakai akan sangat mengurangi risiko pasar ini.

Pemerintah telah lama membahas perlunya meninggalkan konstruksi ekuitas bersama dan beralih ke metode hipotek. Pada bulan Desember tahun lalu, sebuah “peta jalan” dipublikasikan di situs web pemerintah, yang mencakup rencana aksi untuk transisi ke jenis pembiayaan proyek untuk pembangunan bangunan tempat tinggal:

pada tanggal 1 Juli 2018, direncanakan untuk membuat kerangka peraturan untuk transisi ke metode pembiayaan baru;
mulai 1 Juli 2018 hingga 30 Juli 2019, izinkan pembiayaan konstruksi campuran - dimungkinkan untuk menggunakan rekening escrow atau uang khusus dan langsung dari peserta konstruksi bersama;
mulai 1 Juli 2019, untuk mengumpulkan uang untuk pembangunan perumahan, hanya diperbolehkan menggunakan escrow atau rekening khusus.

Anggota parlemen juga mengembangkan undang-undang untuk melindungi hak-hak pemegang saham jika terjadi kebangkrutan pengembang, dengan memperkenalkan banyak perubahan pada undang-undang federal yang akan mulai berlaku pada 1 Januari dan 1 Juli 2018.

Kerangka waktu untuk memperkenalkan perubahan yang diadopsi

Bersamaan dengan diperkenalkannya peta jalan transisi ke pembiayaan proyek untuk industri konstruksi, pembuat undang-undang membuat perubahan tertentu pada undang-undang tentang konstruksi bersama. Kini jumlah dana sendiri dan kerja pengembang akan dikontrol lebih ketat di sejumlah bidang.

Sebagian besar perubahan akan berlaku pada 1 Juli 2018. Oleh karena itu, pengembang memiliki cadangan waktu untuk mempersiapkan kegiatan dalam kondisi yang berubah dan menyelesaikan proyek yang telah mereka mulai.

Perlu dicatat bahwa inovasi tersebut tidak akan mempengaruhi bangunan baru tertentu. Ini termasuk mereka yang pembangunannya menggunakan skema koperasi perumahan - koperasi pembangunan perumahan. Pembuat undang-undang tidak melarang hal ini, tetapi undang-undang ini tidak berlaku bagi mereka.

Langkah-langkah yang dilakukan sebelumnya untuk melindungi hak-hak pemegang saham berupa asuransi tanggung jawab pengembang terbukti tidak efektif. Penanggung menggunakan banyak trik untuk menghindari pembayaran asuransi tersebut; tidak ada satu bangunan pun yang diselesaikan dari pembayaran asuransi.

Tahun lalu, sebuah organisasi baru, “Dana untuk Perlindungan Hak Warga Negara yang Berpartisipasi dalam Konstruksi Bersama,” didaftarkan untuk membantu pemegang saham. Pengembang diwajibkan untuk menyumbangkan 1,2% dari biaya apartemen ke dana ini untuk setiap perjanjian penyertaan modal yang disepakati.

Uang dari dana kompensasi akan digunakan untuk menyelesaikan pembangunan struktur yang belum selesai atau untuk melakukan pembayaran kompensasi kepada pemegang saham yang terkena dampak.

Kriteria umum untuk pengembang

Persyaratan bagi pengembang dalam konstruksi ekuitas bersama pada tahun 2018 termasuk dalam satu konsep “pengembang khusus”. Di antara persyaratan utama baru, kami mencatat hal-hal berikut:

“Pengembang khusus” akan dianggap sebagai perusahaan komersial eksklusif yang bergerak di bidang konstruksi. Organisasi nirlaba publik, pendidikan, olahraga, dan organisasi lainnya tidak akan diizinkan untuk berpartisipasi dalam konstruksi.
Pengembang memiliki pengalaman minimal 3 tahun di pasar konstruksi dan telah menerima izin untuk mengoperasikan gedung apartemen dengan luas total 10.000 m2.
Direktur, kepala akuntan, dan manajer pengembang lainnya tidak dapat lagi menjadi orang yang memiliki catatan kriminal atau bangkrut individu, atau dibawa ke tanggung jawab anak perusahaan. Pengembang akan diminta untuk menempatkan data mengenai kepatuhan manajemen terhadap persyaratan ini dalam Deklarasi Proyek.
Mulai 1 Januari 2018, pengembang diwajibkan menempati posisi penuh dan menengah laporan keuangan di Amerika sistem Informasi konstruksi perumahan dan di situs resmi Anda.

Banyaknya amandemen peraturan perundang-undangan bertujuan untuk memperkuatnya stabilitas keuangan pengembang.

Dengan demikian, jumlah minimum modal dasar telah dihapuskan, sekarang tergantung pada total luas perumahan yang sedang dibangun. Saat ini persyaratannya adalah sebagai berikut: pembangun harus memiliki dana sendiri yang melebihi 10% dari biaya proyek.

Pada saat penyerahan deklarasi proyek, rekening khusus pengembang harus memiliki saldo di bank resmi sebesar minimal 10% dari perkiraan nilai properti.

Pada saat penyerahan dokumentasi proyek, pengembang tidak boleh memiliki kewajiban keuangan yang tidak terkait dengan konstruksi melebihi 1%. Biaya pemeliharaan juga terbatas - tidak lebih dari 10%. Selain itu, jumlah total seluruh pembayaran di muka tidak boleh lebih dari 30%.

Amandemen undang-undang terbaru melarang pengembang untuk:

Menerbitkan atau membeli sekuritas, kecuali jika itu adalah bagiannya sendiri. Hal ini akan menutup skema bill of exchange untuk pembiayaan konstruksi.
Menarik atau memberikan pinjaman untuk konstruksi selain yang ditargetkan.
Membuat atau mengambil bagian dalam komersial dan organisasi nirlaba, yang melaluinya uang investor yang ditipu sering kali ditarik.

Perubahan penting lainnya pada tahun 2018 adalah pengenalan rekening escrow, di mana uang dari peserta konstruksi bersama akan ditransfer. Pengembang akan dapat menggunakan uang tersebut hanya setelah apartemen tersebut diserahkan kepada pembeli berdasarkan akta pengalihan.

Konsekuensinya, setelah perubahan peraturan perundang-undangan mulai berlaku Arus kas pengembang akan berada di bawah kendali organisasi perbankan resmi.

Segala perubahan undang-undang tentang konstruksi bersama memiliki kelebihan dan kekurangan. Keuntungannya termasuk memperkuat kendali atas pasar real estat dan mengurangi risiko bagi calon pemegang saham. Sisi negatifnya adalah potensi kenaikan harga apartemen di gedung baru. Bagaimana hasilnya akan terlihat jelas dalam waktu kurang dari sebulan.

Konstruksi bersama mungkin sepenuhnya dilarang di Rusia, dan topik ini dibahas pada pertemuan dengan presiden. Menurut sumber Vedomosti, kepala negara sendiri mengusulkan untuk tidak menjual bangunan yang belum selesai dan melakukan hal ini hampir pada tahun 2018.

Konstruksi bersama mungkin dilarang sama sekali. Menurut Vedomosti, kemungkinan tersebut telah dibahas dalam pertemuan dengan presiden. Apalagi, kata salah satu sumber dekat peserta rapat, Kepala Negara mengusulkan untuk tidak lagi menjual bangunan yang belum selesai dan akan dilakukan hampir pada tahun 2018.

Mulai tahun depan, pasar konstruksi bersama sudah menghadapi perubahan global, yang seharusnya melindungi pemegang saham, namun hal ini tidak menggairahkan para pengembang. Pengembang apartemen tidak akan bisa menerima uang dari pembeli sampai mereka menyerahkan propertinya. Sumbangan akan disimpan dalam rekening khusus di bank, dan perusahaan akan membangun rumah baik dengan dana pinjaman atau dengan dana mereka sendiri.

Amandemen ini dikritik oleh banyak orang. Ada pendapat: hal ini dapat mengakhiri konstruksi ekuitas bersama.

Business FM bertanya kepada pelaku pasar, pembeli, dan pakar apa yang akan terjadi jika pembelian bangunan yang belum selesai dilarang sepenuhnya. Pemegang saham kompleks perumahan Terletsky Park yang ditipu, Nikita Zhevchenko, percaya bahwa negara ingin melepaskan diri dari tanggung jawab:

Nikita Zhevchenko pemegang saham kompleks perumahan Terletsky Park“Pertama-tama, tidak ada konstruksi bersama dimanapun di Eropa. Kami memilikinya. Mengapa kita memiliki ini? Karena kita punya taruhan tinggi pada hipotek, itulah sebabnya negara menciptakan metode ini. Alih-alih hipotek rendah, mereka datang dengan konstruksi bersama, sehingga uang ini, yang sebenarnya bebas bunga, dengan tingkat bunga rendah, yang diberikan bank di Eropa, diberikan di sini oleh pemegang ekuitas. Namun dalam kasus ini, jika negara telah menyelesaikan masalah pengembangan pasar konstruksi dengan cara ini, maka mereka harus melindungi investasi tersebut. Kalau tidak, ternyata Anda seperti mencuci tangan dan pada saat yang sama tampaknya ada ledakan dalam konstruksi, tetapi Anda tidak ada hubungannya dengan itu jika terjadi sesuatu. Akibatnya, oknum pengembang yang tidak bermoral mengambil keuntungan dari hal ini, mereka yang tidak membangun, tetapi menarik uang. Oleh karena itu, tentu saja negara memikul tanggung jawab langsung atas hal ini. Dan sekarang mereka mencoba mengaturnya sedemikian rupa untuk menambal lubang-lubang ini.”

Akan sulit bagi sebuah bisnis tanpa kemungkinan pembangunan bersama, terutama di daerah, kata Dmitry Kotrovsky, anggota dewan Dukungan Rusia:

Dmitry KotrovskyAnggota Dewan Dukungan Rusia“Pertama-tama, hal ini tentu saja akan menyebabkan peningkatan biaya perumahan, yang menurut saya sepenuhnya bertentangan dengan keputusan bulan Mei, yang menyatakan bahwa harus ada tambahan 40 juta meter persegi perumahan yang terjangkau. , sehingga 5 juta orang Rusia dapat meningkatkan kondisi kehidupan mereka. Hal ini sama sekali tidak berkorelasi satu sama lain. PIK menguasai lebih dari 30% pasar, namun belum mampu membayangi seluruh pasar dan menyesuaikan secara mutlak seluruh peserta sesuai dengan keinginannya. Skalabilitas yang dimiliki grup perusahaan PIK tentu saja akan memungkinkan mereka untuk meminimalisir biaya. Oleh karena itu, tentukan margin yang pada akhirnya memungkinkan Anda membentuk biaya akhir produk. Saya rasa tidak mungkin pelaku pasar lain, terutama yang bekerja di daerah, bisa memanfaatkan peluang ini. Namun, jika kita berbicara tentang fakta bahwa 5 juta orang Rusia harus menerima perumahan yang terjangkau, bagaimana hal ini dapat dilakukan di seluruh 85 wilayah, dengan mempertimbangkan fakta bahwa pengembang harus terlebih dahulu mendapatkan uang dari suatu tempat dan membuktikan kepada bank bahwa proyek tersebut layak dan relevan , dan setelah itu sertakan juga dalam biaya harga beban yang sebanding dengan biaya uang, meskipun Anda akan diwajibkan untuk mengambil pinjaman. Merupakan misteri bagi saya bagaimana dua keputusan yang berlawanan tersebut dapat diangkat menjadi tugas negara. Saya tidak tahu bagaimana ini bisa dilakukan."

Para ahli percaya bahwa jika penjualan real estat selama tahap konstruksi dilarang, harga rumah jadi akan meroket secara signifikan. Inilah yang dikatakan Sergei Lobzhanidze, direktur platform analitik BNmap.pro:

Sergei Lobzhanidzedirektur platform analitik BNmap.pro“Selain otomatis akan menyebabkan kenaikan harga pada tahap konstruksi akhir, karena sekarang rata-rata pertumbuhan selama konstruksi, misalnya di Moskow, dari 18% menjadi 27%, beban kredit akan menjadi ditambahkan ke ini. Ditambah lagi PPN yang harus dibayar setelah menerima properti, jadi menurut saya di sini kenaikan harga bisa mencapai 50-60%, hanya berdasarkan kenaikan biaya volumetrik produk. Ini tentang harga. Mengenai betapa populernya hal ini, saya dapat mengatakan sebagai contoh bahwa pada akhir tahun 2017, di dalam perbatasan Moskow dan Moskow Baru, kami memiliki sekitar 54 ribu transaksi untuk individu, termasuk apartemen, berdasarkan perjanjian penyertaan modal untuk pengalihan hak. berdasarkan pembelian-penjualan. Pasar sekunder berjumlah sekitar 120 ribu [transaksi], yang pada prinsipnya hampir setengahnya - ini adalah persentase yang sangat besar.”

Tidak dilaporkan apakah ada keputusan yang diambil mengenai larangan konstruksi bersama. Publikasi tersebut hanya mencatat bahwa kemungkinan menjual hanya perumahan jadi mulai tahun 2020 juga dibahas sebagai opsi.