Pemilik tempat di gedung apartemen berhak. Apa yang termasuk dalam properti bersama sebuah gedung apartemen di kompleks perumahan Federasi Rusia. Peraturan hukum tentang milik bersama pemilik tempat di gedung apartemen

1. Pemilik tempat di gedung apartemen Harta bersama dalam suatu gedung apartemen adalah milik bersama berdasarkan hak milik bersama, yaitu:

1) bangunan dalam rumah ini yang bukan merupakan bagian dari apartemen dan dimaksudkan untuk melayani lebih dari satu ruangan dalam rumah ini, termasuk pendaratan antar apartemen, tangga, elevator, elevator dan poros lainnya, koridor, lantai teknis, loteng, ruang bawah tanah di mana ada komunikasi teknik, peralatan lain yang melayani lebih dari satu ruangan di rumah tertentu (ruang bawah tanah teknis);

2) tempat lain di rumah ini yang bukan milik pemilik perorangan dan dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan sosial dan sehari-hari pemilik tempat di rumah ini, termasuk tempat yang dimaksudkan untuk mengatur waktu senggang, pengembangan budaya, kreativitas anak, dan kegiatan budaya fisik dan olah raga dan acara serupa;

3) atap yang menutupi struktur penahan beban dan non-penahan suatu rumah, peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya yang terletak di rumah tertentu di luar atau di dalam bangunan dan melayani lebih dari satu ruangan;

4) sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsur pertamanan dan perbaikannya, benda-benda lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan rumah itu dan terletak di atas sebidang tanah yang ditentukan. Batas-batas dan luas bidang tanah di mana gedung apartemen itu berada ditentukan sesuai dengan persyaratan peraturan perundang-undangan pertanahan dan peraturan perundang-undangan tentang tata kota.

2. Pemilik tempat di gedung apartemen memiliki, menggunakan dan, sesuai dengan Kode Etik ini, hukum perdata batas, membuang milik bersama di gedung apartemen.

3. Mengurangi ukuran properti bersama di gedung apartemen hanya mungkin dengan persetujuan semua pemilik tempat di gedung ini melalui rekonstruksinya.

4. Dengan keputusan pemilik tempat di gedung apartemen, yang diambil dalam rapat umum pemilik tersebut, harta bersama di gedung apartemen dapat dialihkan untuk digunakan kepada orang lain, kecuali jika hal itu melanggar hak dan kepentingan sah warga negara dan badan hukum.

5. Sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada dapat dibebani hak pakai terbatas oleh orang lain. Tidak diperbolehkan melarang pendirian pembebanan pada sebidang tanah jika diperlukan untuk menjamin akses orang lain terhadap benda-benda yang ada sebelum tanggal berlakunya Kode Etik ini. Pembebanan baru atas sebidang tanah dengan hak pakai terbatas ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara orang yang memerlukan pembebanan sebidang tanah tersebut dan pemilik bangunan dalam suatu gedung apartemen. Perselisihan mengenai penetapan pembebanan atas sebidang tanah dengan hak pakai terbatas atau syarat-syarat pembebanan itu diselesaikan di pengadilan.

6. Apabila terjadi kehancuran, termasuk kematian karena kecelakaan, pembongkaran gedung apartemen pemilik tempat-tempat dalam suatu gedung apartemen tetap mempunyai bagian dalam hak milik bersama atas sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsur pertamanan dan perbaikannya, dan atas benda-benda lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikannya. rumah yang terletak di atas sebidang tanah yang ditentukan, sesuai dengan bagian dalam hak milik bersama atas harta bersama dalam suatu gedung apartemen pada saat kehancuran, termasuk kematian karena kecelakaan, pembongkaran rumah tersebut. Pemilik ini memiliki, menggunakan dan membuang properti yang disediakan dalam bagian ini sesuai dengan hukum perdata.

Dengan berkembangnya institusi properti, warga negara mempunyai masalah dengan pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas properti bersama di sebuah gedung apartemen. Undang-undang perumahan mengatur peraturan khusus tentang hubungan-hubungan tertentu yang timbul ketika menggunakan tempat tinggal yang terletak di gedung apartemen.

Jadi, sesuai dengan Pasal 36 Kode Perumahan Federasi Rusia(selanjutnya disebut Kode Perumahan Federasi Rusia) pemilik tempat di gedung apartemen memiliki, berdasarkan hak kepemilikan bersama, milik bersama di gedung apartemen, yaitu:

3) atap yang menutupi struktur penahan beban dan non-penahan suatu rumah; peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya yang terletak di suatu rumah di luar atau di dalam bangunan dan melayani lebih dari satu ruangan;

4) sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsur pertamanan dan perbaikannya, benda-benda lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan rumah itu dan terletak di atas bidang tanah yang ditentukan. Batas-batas dan luas bidang tanah di mana gedung apartemen itu berada ditentukan sesuai dengan persyaratan peraturan perundang-undangan pertanahan dan peraturan perundang-undangan tentang tata kota.

Pemilik tempat di gedung apartemen memiliki, menggunakan dan, dalam batas-batas yang ditetapkan oleh undang-undang perumahan dan sipil, membuang properti bersama di gedung apartemen, sedangkan bagian dalam hak kepemilikan bersama atas properti bersama di gedung apartemen pemilik tempat di gedung ini mengikuti nasib kepemilikan tempat tersebut. Ketika mentransfer kepemilikan tempat di gedung apartemen, bagian dalam hak kepemilikan bersama atas properti bersama di gedung ini dari pemilik baru tempat tersebut sama dengan bagian dalam hak kepemilikan bersama atas properti bersama yang ditentukan dari properti tersebut. pemilik sebelumnya dari tempat tersebut.

Hak kepemilikan bersama atas harta bersama adalah milik pemilik tempat di suatu bangunan (rumah) berdasarkan hukum, terlepas dari pendaftarannya dalam Daftar Hak Negara Bersatu.

Sesuai dengan Seni. 16 Undang-undang Federal tanggal 29 Desember 2004 No. 189-FZ “Tentang berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia” (selanjutnya disebut Undang-undang tentang berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia) a sebidang tanah di mana sebuah gedung apartemen dan objek real estat lainnya yang termasuk dalam rumah tersebut berada, yang dibentuk sebelum berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia dan sehubungan dengan pendaftaran kadaster negara dilakukan, bebas biaya biaya menjadi kepemilikan bersama dari pemilik tempat di gedung apartemen.

Jika sebidang tanah di mana gedung apartemen dan objek real estat lainnya yang termasuk dalam bangunan tersebut berada tidak dibentuk sebelum berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia, maka setiap orang yang diberi wewenang oleh keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen berhak mengajukan permohonan kepada otoritas negara atau pemerintah daerah dengan permohonan pembentukan sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada.

Pembentukan sebidang tanah di mana gedung apartemen berada dilakukan oleh otoritas negara atau pemerintah daerah.

Sejak sebidang tanah itu terbentuk dan pendaftaran kadaster negaranya dilakukan, sebidang tanah di mana gedung apartemen dan benda-benda real estat lainnya yang termasuk dalam bangunan itu berada, dialihkan secara cuma-cuma ke dalam kepemilikan bersama para pemilik. dari tempat di gedung apartemen.

Menurut paragraf 2 Pasal 23 Undang-Undang Federal tanggal 21 Juli 1997 No. 122-FZ “Tentang pendaftaran hak negara atas real estat dan transaksi dengannya” (selanjutnya disebut Undang-Undang Pendaftaran), pendaftaran negara atas kemunculannya , peralihan, pembatasan (pembebanan) atau penghentian hak atas properti tempat tinggal atau tempat non-perumahan di gedung-gedung apartemen, pada saat yang sama merupakan pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas properti bersama yang terkait erat dengannya.

Dengan mempertimbangkan ketentuan Pasal 23 Undang-Undang Pendaftaran dan Pasal 16 Undang-Undang tentang Penerapan Kode Perumahan Federasi Rusia, pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas sebidang tanah, yang merupakan milik bersama di suatu gedung apartemen, bersifat hukum.

Dengan demikian, pemilik tempat di gedung apartemen mempunyai hak kepemilikan bersama atas sebidang tanah di mana rumah-rumah tersebut berada, sesuai dengan Pasal 16 Undang-undang tentang berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia, timbul sejak bidang tanah itu terbentuk dan dilakukan pendaftaran kadaster negaranya. Pada saat yang sama, pendaftaran negara atas hak-hak setidaknya satu pemilik tempat tinggal atau tempat non-perumahan di sebuah gedung apartemen (dan pendaftaran negara secara simultan atas hak kepemilikan bersama yang tak terpisahkan atas properti bersama di sebuah gedung apartemen, termasuk sebidang tanah) adalah tindakan hukum pengakuan dan pengukuhan oleh negara atas timbulnya hak-hak tersebut. pemilik tempat di gedung apartemen ke properti tertentu, termasuk nomor per sebidang tanah.

Kesimpulan dari perjanjian tambahan apa pun tentang pengalihan properti bersama di gedung apartemen menjadi kepemilikan bersama tidak diatur oleh undang-undang saat ini; Undang-undang tentang penerapan Kode Perumahan Federasi Rusia juga tidak memerlukan penerbitan oleh negara. otoritas atau badan pemerintah daerah mengambil keputusan tentang penyediaan sebidang tanah kepada pemilik tempat di gedung apartemen rumah.

Penyediaan dokumen-dokumen untuk pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas real estat dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Pendaftaran (termasuk pasal 16, 17 dan 18 Undang-Undang Pendaftaran).

Dengan demikian, untuk pendaftaran negara atas hak milik bersama atas benda-benda real estate yang merupakan milik bersama dalam suatu gedung apartemen, disediakan hal-hal sebagai berikut:

1. Permohonan pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas harta bersama dalam suatu gedung apartemen;

2. Dokumen yang membuktikan identitas pemohon atau orang yang diberi kuasa olehnya jika ia memiliki surat kuasa yang diaktakan, atau keputusan rapat umum pemilik tempat untuk memberi wewenang kepada perwakilan untuk pendaftaran negara atas hak semua pemilik tempat untuk milik bersama di gedung apartemen;

3. Dokumen yang mengkonfirmasi pembayaran bea negara;

4. Dokumen tentang pembentukan oleh otoritas negara atau badan pemerintah daerah sebidang tanah di mana gedung apartemen berada, jika sebidang tanah itu dibentuk setelah berlakunya Kode Perumahan Federasi Rusia (01.03.2005) ;

5. Keputusan rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen tentang pembentukan sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada (jika sebidang tanah di mana gedung apartemen itu dan real estat lainnya yang termasuk dalam gedung itu berada) berlokasi tidak terbentuk sebelum implementasi kompleks perumahan RF - 03/01/2005);

6 Keputusan (risalah) rapat umum pemilik tempat tentang penetapan bagian dalam hak milik bersama atas harta bersama dalam suatu gedung apartemen (jika keputusan rapat umum pemilik tempat tidak menentukan tata cara yang berbeda untuk pembagian saham dalam hak milik bersama atas harta bersama dalam suatu gedung apartemen );

7. Dokumen akuntansi teknis suatu bangunan rumah susun, yang memuat keterangan tentang susunan harta bersama dalam bangunan rumah susun;

8. Dokumen hak milik yang menegaskan adanya hak-hak pemilik tempat di gedung apartemen yang timbul sebelum berlakunya Undang-undang Pendaftaran (sebelum 30 Januari 1998) atas tempat tersebut, jika pada saat penyerahan dokumen untuk pendaftaran negara ada hak kepemilikan bersama atas objek real estat dalam Daftar Negara Terpadu Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya (selanjutnya disebut Daftar Negara Terpadu Real Estat) tidak ada catatan pendaftaran negara atas keberadaannya tentang hak-hak pemilik tempat di gedung apartemen;

9. Dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk pendaftaran hak negara dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang.

Pendaftaran hak atas milik bersama hanya dimungkinkan setelah pendaftaran hak pemilik atas tempat pribadinya.

Sesuai dengan sub-ayat 23 ayat 1 Pasal 333.33 Kode Pajak Federasi Rusia, biaya negara sebesar 200 rubel dibebankan untuk pendaftaran negara atas bagian dalam hak kepemilikan bersama atas properti bersama di gedung apartemen.

Sertifikat pendaftaran hak negara sehubungan dengan pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas objek real estat tidak diberikan kepada pemilik tempat di gedung apartemen.

Informasi tentang pendaftaran negara atas hak kepemilikan bersama atas objek real estat dimasukkan dalam sertifikat pendaftaran negara atas hak kepemilikan tempat (perumahan atau non-perumahan) di gedung apartemen dengan memasukkan ke dalamnya uraian tentang objek real estat dan menunjukkan ukuran bagian dalam hak kepemilikan bersama atas objek tersebut.

Pemegang hak atas tempat (peserta dalam kepemilikan bersama atas properti bersama di gedung apartemen), yang sebelumnya, setelah pendaftaran kepemilikan negara atas tempat tersebut (perumahan atau non-perumahan), diberikan sertifikat pendaftaran hak negara , di mana ukurannya tidak ditunjukkan dalam kolom "Jenis hak" bagian dalam hak atas properti bersama di gedung apartemen, setelah memasukkan informasi yang relevan ke dalam Daftar Negara Bersatu, sertifikat pendaftaran hak negara dapat dikembalikan -diterbitkan.

Pendaftaran hak negara yang telah selesai atas sebidang tanah di bawah gedung apartemen disertifikasi, khususnya, dengan kutipan dari Daftar Negara Bersatu.

Ciri khusus kepemilikan bersama atas harta bersama dalam suatu gedung apartemen adalah hubungan antara bagian dalam hak milik dengan hak atas tempat itu. Artinya, hak atas milik bersama mengikuti nasib kepemilikan tempat tersebut. Suatu bagian dalam hak milik bersama tidak dapat dijual, disumbangkan, digadaikan, dialokasikan dalam bentuk barang - tidak mempunyai tujuan lain selain untuk menjamin berfungsinya rumah secara normal, oleh karena itu hak milik atas rumah itu timbul dan berakhir seiring dengan hak milik. kepemilikan atas tempat tersebut.

Ada sejumlah ciri lain dari rezim kepemilikan bersama atas properti bersama di sebuah gedung apartemen: bagian dalam hak kepemilikan, berapapun ukurannya, memberikan hak untuk memiliki dan menggunakan semua properti bersama tanpa hambatan, yaitu:

1. Jaminan tambahan:

Tanpa persetujuan pemilik, tidak mungkin menggunakan tanah, seperti pembangunan jalan baru, konstruksi, penyelenggaraan usaha komersial dan lainnya (pencucian mobil, tempat parkir, garasi, dll) di wilayah milik pemilik apartemen. bangunan;

Tanpa persetujuan pemiliknya, pemindahtanganan sebagian dari bidang tanah tidak mungkin dilakukan, seperti halnya pembongkaran (pembangunan) suatu bangunan tidak mungkin dilakukan;

Tidak mungkin menyita sebidang tanah untuk kebutuhan kota (negara bagian) secara cuma-cuma.

2. Kemungkinan keuntungan tambahan:

Pemilik mempunyai hak untuk menyewakan sebagian dari bidang tanah atau menyediakannya untuk penggunaan lain yang dibayar. Selain itu, keberadaan kepemilikan tanah secara signifikan meningkatkan biaya per meter persegi tempat tinggal atau non-perumahan.

3. Kemudahan penggunaan:

Pemilik mempunyai hak untuk melakukan berbagai tindakan terhadap sebidang tanah, termasuk tindakan yang ditujukan untuk perbaikannya, pembangunan bangunan tambahan, taman bermain dan bangunan lain yang diperlukan untuk menjamin berfungsinya normal gedung apartemen.

V.N. Iguminova,

ahli utama

departemen kota untuk wilayah Omsk

Kantor Rosreestr

di wilayah Omsk,

pencatat negara.

. Hak kepemilikan atas milik bersama pemilik tempat di gedung apartemen

Komentar tentang Pasal 36 Kode Perumahan RF:

1. Bagian 1 komentar. Seni. berisi aturan yang mengembangkan norma ayat 1 Seni. 290 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menunjukkan potensi kepemilikan properti bersama di gedung apartemen oleh pemilik tempat di dalamnya. Aturan ini mencantumkan komposisi elemen demi elemen dari properti bersama secara lebih rinci. Pada saat yang sama, daftar unsur-unsur yang membentuk milik bersama, berbeda dengan daftar yang terdapat dalam ayat 1 Seni. 290 KUH Perdata Federasi Rusia, tidak lengkap.

Edisi baru bagian 1 komentar. Seni. dengan tingkat detail yang lebih tinggi dibandingkan versi sebelumnya, ia mengelompokkan unsur-unsur milik bersama dalam sebuah gedung apartemen.

Ketika memutuskan apakah akan mengklasifikasikan suatu unsur tertentu sebagai milik bersama, seseorang harus berpedoman pada tanda-tanda tujuan dari unsur-unsur tersebut. Ada dua tanda seperti itu.

Tanda pertama adalah elemen tersebut dimaksudkan untuk melayani lebih dari satu ruangan. Tanda kedua adalah elemen tersebut dimaksudkan untuk melayani seluruh bangunan apartemen.

Properti bersama, jika ada dasar hukum yang diperlukan untuk itu, adalah milik pemilik tempat di gedung apartemen berdasarkan hak kepemilikan bersama.

Komposisi harta bersama ditentukan sesuai dengan Bagian. 1 Aturan untuk pemeliharaan properti bersama di gedung apartemen, disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia 13 Agustus 2006 N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Art. 3680). Sesuai dengan Peraturan ini, harta bersama meliputi:

Tempat-tempat dalam suatu gedung apartemen yang bukan merupakan bagian dari apartemen-apartemen dan dimaksudkan untuk melayani lebih dari satu tempat tinggal dan (atau) bukan tempat tinggal dalam gedung apartemen ini, termasuk tempat pendaratan antar-apartemen, tangga, elevator, elevator dan poros lainnya, koridor, kereta bayi, loteng, lantai teknis (termasuk garasi built-in dan area untuk transportasi motor, bengkel, loteng teknis yang dibangun atas biaya pemilik tempat) dan ruang bawah tanah teknis di mana terdapat komunikasi teknik, peralatan lain yang melayani lebih dari satu tempat tinggal dan (atau) tempat non-perumahan di gedung apartemen (termasuk ruang ketel, ruang ketel, unit lift, dan peralatan teknik lainnya);

Struktur penutup bangunan apartemen (termasuk pondasi, dinding penahan beban, pelat lantai, balkon dan pelat lainnya, kolom penahan beban dan struktur penahan beban penutup lainnya);

Struktur penutup bangunan apartemen yang tidak menahan beban yang melayani lebih dari satu tempat tinggal dan (atau) non-perumahan (termasuk jendela dan pintu area umum, pagar, tembok pembatas dan struktur penutup tanpa beban lainnya);

Peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya yang terletak di gedung apartemen di luar atau di dalam gedung dan melayani lebih dari satu tempat tinggal dan (atau) bukan tempat tinggal (apartemen);

Sebidang tanah di mana suatu bangunan rumah susun berada dan batas-batasnya ditentukan berdasarkan data pendaftaran kadaster negara, dengan unsur pertamanan dan pertamanan;

Fasilitas lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan suatu gedung apartemen, termasuk gardu trafo, titik pemanas yang dimaksudkan untuk melayani satu gedung apartemen, tempat parkir kolektif, garasi, lapangan anak-anak dan olah raga yang terletak di dalam batas-batas bidang tanah di mana apartemen tersebut berada. bangunan berada.

Ketika menentukan komposisi properti bersama, informasi yang terkandung dalam Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya tentang hak atas objek real estat yang merupakan milik bersama, serta informasi yang terkandung dalam kadaster tanah negara (lihat Perintah dari Properti Bersama) Kementerian Kehakiman Federasi Rusia tertanggal 14 Februari 2007) digunakan N 29 "Atas persetujuan Instruksi tentang kekhasan membuat entri dalam Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya selama pendaftaran hak negara untuk objek real estat yang merupakan milik bersama di gedung apartemen, memberikan informasi tentang hak terdaftar dari kepemilikan bersama atas objek tersebut real estat" // RG. 2007. 22 Maret).

Komposisi harta bersama ditentukan oleh:

Pemilik tempat di gedung apartemen untuk memenuhi tanggung jawab pemeliharaan properti bersama;

Badan-badan kekuasaan negara untuk mengendalikan pemeliharaan barang milik bersama;

Badan pemerintah daerah dalam rangka mempersiapkan dan menyelenggarakan kompetisi terbuka untuk pemilihan organisasi pengelola.

Pada saat yang sama, badan pemerintah daerah (di kota-kota federal, badan pemerintah dari entitas konstituen Federasi Rusia) sesuai dengan surat Kementerian Pembangunan Daerah Federasi Rusia tertanggal 4 April 2007 N 6037-RM/07 ( Dokumen peraturan perundang-undangan di bidang perumahan dan pelayanan komunal 2007. N 6) agar Pemilik tempat dalam suatu gedung apartemen tidak berwenang untuk menyetujui atau menyepakati susunan (daftar) harta bersama dalam suatu gedung apartemen untuk memenuhi kewajibannya. memelihara milik bersama, serta untuk keperluan lain, kecuali untuk mempersiapkan dan menyelenggarakan kompetisi terbuka untuk pemilihan organisasi pengelola.

2. Norma yang tertuang dalam kalimat kedua ayat 4 bagian 1 komentar. Art., berbeda dengan norma Art. 10 Undang-undang Federal "Tentang Asosiasi Pemilik Rumah" (SZ RF. 1996. N 25. Art. 2963; RG. 2001. 31 Desember; 2002. 26 Maret) tidak memuat instruksi khusus tentang tata cara penetapan batas dan dimensi dari sebidang tanah di mana gedung apartemen, tetapi mencakup kata-kata yang bersifat referensial, mengarahkan peserta dalam hubungan yang relevan dengan undang-undang pertanahan dan undang-undang tentang kegiatan perencanaan kota. Persyaratan peraturan perundang-undangan pertanahan mengenai batas dan ukuran bidang tanah didefinisikan secara umum dalam Art. Seni. 33, 36 dari Kode Tanah Federasi Rusia, Hukum Federal “Tentang Pengelolaan Tanah” (RG. 2001. 23 Juni), Hukum Federal “Tentang Kadaster Tanah Negara” (RG. 2000. 10 Januari), Keputusan Dewan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 7 Agustus 2002 N 576 “Tentang tata cara pelepasan bidang tanah milik negara sebelum pembatasan kepemilikan negara atas tanah” (RG. 2002. 10 Agustus; 2003. 27 November).

Persyaratan peraturan perundang-undangan pertanahan mengenai batas dan ukuran bidang tanah didefinisikan secara umum dalam Art. Seni. 33, 36 dari Kode Tanah Federasi Rusia, Hukum Federal "Aktif kadaster negara real estate" (RG. 2007. 1 Agustus), Bab 4 Undang-Undang Federal "Tentang Bantuan untuk Pembangunan konstruksi perumahan"(RG. 2008. 30 Juli), Undang-Undang Federal "Tentang Amandemen Tindakan Legislatif Tertentu Federasi Rusia Khususnya Peningkatan Hubungan Pertanahan" (RG. 2008. 25 Juli). Persyaratan yang relevan dari undang-undang tentang kegiatan perencanaan kota adalah diabadikan dalam Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia ( SZ RF. 2005. N 1. Pasal 16, sebagaimana telah diubah dan ditambah) dan perbuatan hukum sekunder yang mengembangkannya.

Di entitas konstituen Federasi Rusia, sebagai suatu peraturan, peraturan diadopsi yang mengatur secara rinci hubungan yang timbul sehubungan dengan penetapan batas dan ukuran bidang tanah yang terletak di bawah bangunan apartemen. Petersburg, di wilayah ini, terdapat perintah Pemerintah St. Petersburg tertanggal 29 Maret 2005 N 25-rp “Tentang tata cara interaksi antara otoritas publik St. sebidang tanah di mana sebuah gedung apartemen berada” (Administrasi Vestnik St. Petersburg. 2005. N 4).

3. Bagian 2 komentar. Seni. menetapkan kemampuan hukum pemilik tempat di gedung apartemen sehubungan dengan milik bersama. Karena rezim kepemilikan bersama didefinisikan sebagai kepemilikan bersama, kepemilikan, penggunaan dan pembuangannya dilakukan dengan persetujuan semua peserta dalam kepemilikan bersama (lihat Pasal 246, 247 KUH Perdata Federasi Rusia). Perlunya dicapai kesepakatan antar peserta dalam kepemilikan bersama mengenai kepemilikan dan penggunaan harta bersama disebabkan oleh kenyataan bahwa, berapapun besarnya bagian dalam hak kepemilikan, kekuasaan para pemilik mempunyai cakupan yang sama. Seorang partisipan dalam kepemilikan bersama, jika memang memungkinkan, berhak menuntut penyerahan sebagian dari harta bersama untuk dimiliki dan digunakannya, yang dapat dipisahkan dari bagian lainnya.

4. Aturan bagian 3 komentar. Seni. merupakan hal baru dalam undang-undang perumahan. Ini menunjukkan satu-satunya cara yang mungkin dari sudut pandang pembuat undang-undang untuk mengurangi ukuran properti bersama - rekonstruksi gedung apartemen, atau lebih tepatnya salah satu opsinya, yang implementasinya harus mengakibatkan pengurangan total luas gedung apartemen. Dalam hal ini pembuat undang-undang tidak mengatur cara lain untuk memperkecil luas harta bersama, misalnya dengan mengubah batas-batas dan memperkecil luas bidang tanah di mana rumah itu berada.

5. Bagian 4 komentar. Seni. berisi aturan yang menentukan aturan ayat 1 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menetapkan monopoli pemilik bersama dalam menentukan nasib hukum properti bersama. Perjanjian antar peserta dalam kepemilikan bersama tentang pengalihan unsur-unsur tertentu yang membentuk milik bersama harus diformalkan dengan keputusan khusus yang diambil dalam rapat umum pemilik tempat di gedung apartemen. Jelaslah bahwa keputusan seperti itu, dalam pengertian ayat 1 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia harus diadopsi dengan persetujuan semua peserta dalam kepemilikan bersama, karena keengganan setidaknya salah satu pemilik bersama untuk mentransfer sebagian dari properti kepada orang lain membuat proses transfer tidak sah. Namun, dalam arti Bagian 1 Seni. 46 komentar Menurut undang-undang, keputusan ini diambil dengan suara mayoritas sekurang-kurangnya 2/3 dari jumlah seluruh suara pemilik tempat di gedung apartemen.

Pilihan pengalihan bisa sangat berbeda-beda, termasuk melalui prosedur lelang yang kompetitif, misalnya ketika memberikan hak untuk menggunakan tempat parkir atau lapangan olah raga yang terletak di atas sebidang tanah yang merupakan bagian dari milik bersama.

Hubungan mengenai penggunaan masing-masing elemen milik bersama harus diformalkan dengan kesepakatan yang dibuat antara orang yang diberi wewenang oleh pemilik bersama dan pengguna.

Dalam literatur, dikemukakan pendapat bahwa pengalihan penggunaan bagian mana pun dari harta bersama harus dilakukan sesuai dengan aturan-aturan untuk transaksi dengan harta bergerak (lihat: Komentar artikel demi artikel pada Kode Perumahan Rusia Federasi / Diedit oleh P.V. Krasheninnikov.M., 2005.P.185). Pendapat ini tampaknya keliru, karena peralihan untuk dipakai bukanlah suatu perbuatan yang mengakibatkan pemindahtanganan sebagian harta bersama. Selain itu, peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini tidak memuat aturan khusus mengenai penggunaan barang bergerak, kecuali persewaan kendaraan, persewaan, dan sewa pembiayaan. Namun, dalam kasus terakhir, objek yang disewakan harus diisolasi.

6. Di bagian 5 komentar. Seni. telah ditetapkan izin umum untuk membebani sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada dengan hak penggunaan terbatas atas bidang itu oleh pihak ketiga. Hak ini disebut kemudahan dan termasuk dalam kategori hak milik (Pasal 216, 274 - 277 KUH Perdata Federasi Rusia). Keenakan didirikan pada properti yang dimiliki dan tidak berakhir ketika properti ini dialihkan ke pemilik baru.

Oleh peraturan umum Suatu kemudahan ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara orang yang memerlukan pembentukan hak pakai terbatas dan pemiliknya. Kemudahan ini tunduk pada pendaftaran negara sesuai dengan aturan Art. 27 Undang-undang Federal "Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya" (SZ RF. 1997. N 30. Art. 3594; 2001. N 16. Art. 1533; 2002. N 15. Art. 1377; 2003. N 24 2244). Pendaftaran negara atas hak milik dilakukan dalam Daftar Hak Negara Terpadu berdasarkan permohonan dari pemilik (orang yang diberi wewenang olehnya) atau orang yang mendukung hak milik itu, jika yang terakhir memiliki perjanjian hak milik.

7. Di bagian 6 komentar. Seni. akibat hukum dari perusakan, kematian karena kecelakaan, pembongkaran suatu bangunan rumah susun ditentukan dari segi kepemilikan suatu bagian dalam hak milik bersama atas sebidang tanah. Apabila keadaan-keadaan itu terjadi, maka bagian dalam hak milik atas sebidang tanah di mana bangunan rumah susun yang musnah, musnah, atau dirobohkan itu berada, ditetapkan berdasarkan bagian dalam kepemilikan barang bersama dalam bangunan rumah susun itu, yaitu. tetap tidak berubah dan sama dengan nilainya ada pada saat terjadinya keadaan yang relevan.

ST 36 Kompleks Perumahan Federasi Rusia.

1. Para pemilik bangunan dalam suatu gedung apartemen, berdasarkan hak milik bersama, mempunyai harta bersama dalam gedung apartemen itu, yaitu:

3) atap yang menutupi struktur penahan beban dan non-beban dari suatu rumah tertentu, peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya (termasuk struktur dan (atau) peralatan lain yang dirancang untuk memastikan akses tanpa hambatan bagi penyandang disabilitas ke tempat di apartemen bangunan) yang terletak di dalam rumah ini di luar atau di dalam ruangan dan melayani lebih dari satu ruangan;

2. Pemilik tempat di gedung apartemen memiliki, menggunakan dan, dalam batas-batas yang ditetapkan oleh Kode Etik ini dan undang-undang perdata, membuang milik bersama di gedung apartemen.

3. Mengurangi ukuran properti bersama di gedung apartemen hanya mungkin dengan persetujuan semua pemilik tempat di gedung ini melalui rekonstruksinya.

4.1. Penyesuaian properti bersama di gedung apartemen untuk memastikan akses tanpa hambatan bagi penyandang disabilitas ke tempat di gedung apartemen sesuai dengan persyaratan yang ditentukan dalam Bagian 3 Pasal 15 Kode Etik ini diperbolehkan tanpa keputusan rapat umum pemilik tempat. di gedung apartemen hanya jika adaptasi tersebut dilakukan tanpa keterlibatan Uang pemilik yang ditunjukkan.

6. Dalam hal terjadi kehancuran, termasuk kematian karena kecelakaan, pembongkaran suatu gedung apartemen, maka pemilik gedung-gedung di gedung apartemen itu tetap mempunyai bagian dalam hak milik bersama atas sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsurnya. tentang pertamanan dan pertamanan dan hal-hal lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan dan pengoperasian serta peningkatan rumah ini, benda-benda yang terletak di sebidang tanah tertentu, sesuai dengan bagian dalam hak kepemilikan bersama atas harta bersama di suatu gedung apartemen pada saat kehancuran, termasuk kematian karena kecelakaan, pembongkaran rumah seperti itu. Pemilik ini memiliki, menggunakan dan membuang properti yang disediakan dalam bagian ini sesuai dengan hukum perdata.

Komentar untuk Seni. 36 Kode Perumahan Federasi Rusia

1. Properti bersama di gedung apartemen - bagian dari kompleks real estat yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, penggunaan dan akses ke tempat tersebut; berkaitan erat dengan tujuan bangunan dan mengikuti nasibnya: pendaratan antar apartemen, tangga, elevator, elevator dan poros lainnya, koridor, lantai teknis, loteng, ruang bawah tanah yang di dalamnya terdapat utilitas, peralatan lain yang melayani lebih dari satu ruangan dalam suatu ruangan tertentu rumah (ruang bawah tanah teknis ), serta atap yang menutupi struktur penahan beban dan non-beban dari suatu rumah tertentu, peralatan mekanik, listrik, sanitasi dan lainnya yang terletak di rumah tertentu, di luar atau di dalam ruangan dan melayani lebih dari satu ruangan, sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsur pertamanan dan perbaikannya serta benda-benda lain yang terletak di lokasi yang ditentukan, dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan rumah itu.

Menurut Pasal 36 Kode Perumahan Federasi Rusia, dalam properti bersama pemilik di gedung apartemen, bagian pemilik tertentu menentukan tanggung jawabnya atas biaya dalam jumlah total pembayaran wajib untuk pemeliharaan dan perbaikan yang disebutkan. jenis milik bersama, yaitu ini adalah pembayaran wajib yang dilakukan oleh pemilik dengan memperhitungkan bagiannya dalam harta bersama atau yang disebut beban memelihara harta berdasarkan kepemilikan bersama.

Kegagalan pemilik untuk menggunakan tempat miliknya berdasarkan kepemilikan bersama atau penolakan untuk menggunakan milik bersama bukan merupakan alasan untuk mengecualikan pemilik, seluruhnya atau sebagian, dari ikut serta dalam biaya umum pemeliharaan dan perbaikan, dan biaya lainnya.

Bagian pemilik dalam total volume pembayaran wajib dapat menjadi dasar untuk menentukan jumlah suara satu orang pada rapat umum pemilik di suatu gedung apartemen. Namun perlu diingat: setiap pemilik, ketika menjalankan hak milik bersama, berapapun besarnya bagiannya, pada prinsipnya mempunyai satu suara.

Batas-batas dan ukuran sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada ditentukan sesuai dengan ketentuan Art. 83, 85 dari Kode Tanah Federasi Rusia dan Art. 20 - 22 Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia.

Kavling tanah dialihkan menjadi kepemilikan bersama kepada pemiliknya dalam ukuran standar secara cuma-cuma. Dalam hal ini, ukuran standar sebidang tanah ditentukan tergantung pada luas bidang tanah yang ditempati langsung oleh gedung apartemen dan real estat lainnya, serta wilayah yang berdekatan yang diperlukan untuk memastikan fungsinya (pemeliharaan), dengan mempertimbangkan mempertimbangkan kepatuhan terhadap norma-norma Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia, keselamatan kebakaran, zona sanitasi antar bangunan, dan standar lain yang memastikan kondisi kehidupan standar.

2, 3, 4. Pemilik tempat dalam suatu gedung apartemen memiliki dan menggunakan harta bersama sesuai dengan peruntukan dan aturan penggunaan. Hak pembuangan terbatas. Dengan keputusan pemilik tempat, yang diadopsi dalam pertemuan mereka, benda-benda milik bersama dapat dialihkan untuk digunakan kepada orang lain, kecuali pemindahan tersebut melanggar hak dan kepentingan sah warga negara dan badan hukum.

Tangga antar-apartemen, koridor, struktur penutup dan pendukung, elevator dan poros lainnya, mekanik, listrik, pipa ledeng dan peralatan lain yang terletak di dalam bangunan tidak dapat diasingkan dan dipindahkan untuk digunakan.

Dengan keputusan pemilik tempat, berikut ini dapat dialihkan untuk penggunaan sementara (berdasarkan kesepakatan) kepada orang lain: tangga, elevator, lantai teknis, loteng, ruang bawah tanah, bidang tanah, jika, sebagaimana disebutkan, hal ini tidak melanggar hak dan kepentingan sah warga negara dan badan hukum.

Pemindahan atas dasar pembayaran tersebut dapat disebabkan oleh kepentingan kegiatan wirausaha, memperoleh manfaat properti dengan menempatkan restoran, bar, kafe, toko di ruang bawah tanah; di lantai teknis - bengkel untuk perbaikan dan pemeliharaan peralatan transmisi radio dan televisi; di atap rumah - pemasangan papan reklame, dll.

Diperbolehkan untuk mengurangi atau menambah properti bersama di gedung apartemen dengan persetujuan semua pemilik berdasarkan rekonstruksi yang disetujui secara resmi oleh otoritas yang berwenang (pemasangan elevator yang ditingkatkan, peralatan teknik baru di ruang bawah tanah teknis, dll.).

5. Sebidang tanah di mana gedung apartemen itu berada dapat dibebani hak pakai terbatas oleh orang lain (). Penolakan untuk menggunakan sebidang tanah tidak diperbolehkan jika akses ke fasilitas yang ada sebelum berlakunya Kode ini (sebelum 1 Maret 2005) diperlukan. Tidak ada batasan tegas mengenai pembebanan baru atas sebidang tanah dengan hak pakai terbatas. Penggunaan tersebut ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pemilik tempat dan pihak yang berkepentingan. Perselisihan tentang kemudahan dan ketentuannya diselesaikan oleh pengadilan.

1. Para pemilik bangunan dalam suatu gedung apartemen, berdasarkan hak milik bersama, mempunyai harta bersama dalam gedung apartemen itu, yaitu:

4) sebidang tanah di mana rumah itu berada, dengan unsur-unsur pertamanan dan perbaikannya, benda-benda lain yang dimaksudkan untuk pemeliharaan, pengoperasian dan perbaikan rumah itu dan terletak di atas bidang tanah yang ditentukan. Batas-batas dan luas bidang tanah di mana gedung apartemen itu berada ditentukan sesuai dengan persyaratan peraturan perundang-undangan pertanahan dan peraturan perundang-undangan tentang tata kota.

(lihat teks pada edisi sebelumnya)

2. Pemilik tempat di gedung apartemen memiliki, menggunakan dan, dalam batas-batas yang ditetapkan oleh Kode Etik ini dan undang-undang perdata, membuang milik bersama di gedung apartemen.

3. Mengurangi ukuran properti bersama di gedung apartemen hanya mungkin dengan persetujuan semua pemilik tempat di gedung ini melalui rekonstruksinya.

(lihat teks pada edisi sebelumnya)