Paylı konut inşaatına ilişkin mevzuatta önemli değişiklikler kabul edildi. İnşaata ortak katılımın yasaklanması İnşaata ortak katılım ne zaman yasaklanacak?

Reddetme ortak inşaat 1 Temmuz 2019 yerine bu yıl gerçekleşebilir ve inşaat halindeki binalarda daire satışı 2020 yılında tamamen yasaklanacak.

Bu tür sonuçlara, Başkan Vladimir Putin ile hükümet yetkilileri ve geliştiriciler arasındaki toplantı sonrasında iş dünyası basınının eline geçen bilgilere dayanarak ulaşılabilir.

Yetkililerin pozisyonunun sıkılaştırılması, vatandaşları vicdansız geliştiricilerden korumayı amaçlıyor. Ancak profesyonel piyasa katılımcıları, bu tedbirin emlak fiyatlarının artmasına ve inşaat piyasasının oligopolleşmesine yol açabileceğini söylüyor.

Rusya'daki yeni binaların büyük çoğunluğu (yaklaşık %80'i), gayrimenkulün yatırımcıların (hissedarların) fonları kullanılarak inşa edildiği ortak inşaat anlaşmaları (DDU) yoluyla satılıyor. Böyle bir plan vatandaşların para kaybetmesi ve konutsuz kalması, "aldatılmış hissedarlar" saflarına katılma riski taşıdığından, yetkililer oyunun kurallarını değiştirmeye ve çok sayıda yatırımcıyı inşaat projesinden dışlamaya karar verdi. Çeşitli tahminlere göre, özsermaye sözleşmelerinin şartları yerine getirilmeyen alıcıların sayısı ülke genelinde 100 bin kişiyi aştı ve bu durum hem federal hem de bölgesel yetkilileri uyarmaktan başka bir şey yapamadı.

2017 yılında hisseli inşaattan vazgeçilmesi kararı alınmıştı ancak piyasanın çökme riskini en aza indirmek amacıyla sektörün proje finansmanına geçiş süreci üç yıla uzatılmıştı. Bu süre zarfında geliştiricilerin, proje finansmanının yeni gerçekliklerinde faaliyet göstermeyi öğrenmesi, bankalarla etkileşimin tüm nüanslarında ustalaşması ve vatandaşların fonlarından tamamen "çekilmesi" ve kendi sermayelerini elde etmesi gerekiyordu.

N 214-FZ sayılı ortak inşaat yasasında kabul edilen değişikliklere göre, 1 Temmuz 2019'dan itibaren geliştiriciler satılan daireler için ancak konut alıcılara teslim edildikten sonra fon alacaklar. Bu ana kadar müşterilerin parası, ne "inşaatçının" ne de gelecekteki ev sahiplerinin erişemeyeceği özel banka hesaplarında olacak. Aynı zamanda sorun yaşanması durumunda Mevduat Sigorta Fonu'ndan tazmin edilen sigorta tutarı 10 milyon ruble ile sınırlıdır.

Basına göre, devlet başkanıyla yapılan toplantıda geliştiriciler rahatlama sağlamaya çalıştı, ancak her şey tam tersi oldu: piyasadaki durum kritik hale geldiğinden, ortak inşaatın terk edilmesi konusunda acele etmeleri gerekecek .

Petrol süper gücü: Benzin fiyatları yüzde 10 daha artacak

İflas etmesi durumunda etkilenen hissedarların listesi 16 bin kişi artacak olan sorunlu şirket Urban Group tarafından "ateşe yakıt" eklendi. Şu anda 80 milyar ruble borcu bulunan şirket, gayrimenkul satışlarını durdurduğunu duyurdu. Geliştirici, şirketin yönetim sistemindeki büyük hatalar ve ihlaller nedeniyle iflasın eşiğindeydi. Basında çıkan haberlere göre çekilmeden bahsediyoruz Para gölge şemalarına göre.

Tsargrad ile yaptığı röportajda, "Alıcıların ödeme gücünün azaldığı daralan bir pazarda, birçok kararın daha hızlı alınması gerekiyor" dedi. Market Information LLC Araştırma Direktörü Svetlana Podchalina. “Genel olarak inşaat piyasasının da bankacılık sektöründe yaşanana benzer bir durum yaşadığını söyleyebiliriz.”

Ancak VTB Capital analistleri yorumlarında, dolandırılan hissedarlar sorununun her zaman öncelikli olduğunu ve seçim öncesi dönemde hükümetin bu konuya olan ilgisinin daha da arttığını belirtiyor. Şirket aynı zamanda, getirilen kuralların, özellikle de inşaatın tamamlanmasından önce daireler için ödeme alınmasının yasaklanması ve bir inşaat şirketine yönelik şartların sıkılaştırılmasının, "sektör faaliyetlerinin ekonomik temelini" önemli ölçüde değiştirdiğini belirtti.

Şu anda geliştiricilere yalnızca iki finansman planı sunulacak: öz fonlar ve kredi. Bayan Podchalina'ya göre, çok az geliştiricinin kendi fonlarıyla inşa ettiğini hesaba katmak gerekiyor.

"Eğer geliştiriciler inşaatı yalnızca kendi fonlarıyla veya ödünç aldıkları fonlarla finanse etmek zorunda kalsaydı, maliyeti yaklaşık %20 artacaktı" diye belirtiyorlar. analistler "VTB Sermayesi" . Onlara göre oyunun yeni kuralları, "bankalarla bağ kuran ve sektörün büyük ölçekli konsolidasyonu için ön koşulları yaratan" büyük geliştiriciler için rekabet avantajı sağlıyor.

Uzmanlar, yetkililerin kararının geliştiriciler için ciddi sorunlara ve hatta piyasada iflasa neden olacağından emin. Öncelikle küçük şirketlerden bahsediyoruz. Piyasanın daha fazla oligopolleşmesi, yalnızca yeni binaların maliyetini değil, aynı zamanda inşa edilen konutların kalitesini de etkileyecektir. Analistler, oligopolün rekabeti dışladığını açıklıyor.

"Küçük geliştiriciler, özellikle inşaat için gerekli fonların bulunmaması nedeniyle, yeni kurallara göre oynayamayacakları için büyük olasılıkla piyasayı terk edecekler" diyor S. Podchalina . - Aynı zamanda, bankalar prensip olarak büyük bankalara ve uzun vadeli kredilere bile borç verme konusunda oldukça isteksizdir. başarılı hikaye geliştiricilerin varlığı, küçük geliştiriciler, hatta daha fazlası."

BFM ile yaptığı röportajda, yeni konut fiyatlarındaki artışın Rusya Devlet Başkanı'nın yeni Mayıs kararnamesinde belirlediği hedeflerle çeliştiğini belirtti. Rusya Destek Kurulu Üyesi Dmitry Kotrovsky . Vatandaşların yaşamlarını iyileştirmenin görevlerinden biri de 5 milyon vatandaşın yaşam koşullarını iyileştirebilmesi için 40 milyon metrekare uygun fiyatlı konut yaratmaktır. "Bu birbiriyle hiçbir şekilde ilişkili değil" diyor. "PIK" pazarın% 30'undan fazlasını işgal etti, ancak henüz tüm pazara gölge düşüremiyor ve tüm katılımcıları kesinlikle kendi beğenisine göre ayarlayamıyor. ”

Uzmana göre, ürünün nihai maliyetinin oluşmasını sağlayacak marjı yalnızca büyük bir oyuncu belirleyebilecek. "Diğer piyasa katılımcılarının, özellikle de bölgelerde çalışanların bu fırsatı yakalamasının mümkün olduğunu düşünmüyorum." Sayın Kotrovski .

Doğru, tüketici tüm bu olumsuz olayları hemen hissetmeyecek, bir süreliğine piyasa ataletle var olacak.

"2018-2020'de, birçok geliştirici eski şemaya göre geliştirilmekte olan projelerin inşaatına başlamaya çalıştığından, büyük olasılıkla pazarda aşırı stoklanma yaşanacak" öngörüsünde bulunuyor S. Podchalina. “Aynı zamanda alıcılardan gereken talep hacmi de gözlemlenmiyor. Bu tür stok fazlası öncelikle Moskova'yı ve Moskova bölgesini etkileyecektir."

Ona göre sonuç olarak önümüzdeki bir buçuk yılda konut fiyatları artmayacak.

Uzman, "Mevcut durumda iki yılı bile planlamak çok zor, çünkü pazar değişecek, rahatlaması ve manzarası değişecek" diye düşünüyor ve şöyle devam ediyor: "Gelecekte ne elde edeceğimiz, onun nasıl değişeceğine ve ne kadar istikrarlı olacağına bağlı olacak kalıyor.”

Şu ana kadar fiyatların artması için herhangi bir önkoşul bulunmuyor ve her şeyden önce yurt içi efektif talebin artması için herhangi bir önkoşul bulunmuyor. Tsargrad'ın daha önce bildirdiği gibi, sorunlu Urban Group bir dış denetimden geçerken, uzmanlar "artık" projeleri kimin ve geliştiricilerin devralacağını merak ediyor. Geliştiricinin yardım için başvurduğu kişiler arasında Ingrad, PIK ve Granel de var.

Ancak uzman topluluğu, geliştiricilerin Urban Group'u kurtarmakla ilgilendikleri konusunda şüphelerini dile getirdi. Talebin yokluğunda piyasa pozisyonları sallantılıdır ve istikrarsızlık koşullarında yeni riskler almaya istekli minimum insan vardır.

Kendi evini satın almak birçok vatandaş için sorundur. Bazı gençler, ebeveynlerinden ayrılarak bağımsız bir hayata başlamak için inşaat halindeki bir binada daire satın almak gibi umutsuz bir adım atmaya karar verirler. Ne yazık ki, özellikle geliştirici hakkında nispeten az bilgi olduğunda böyle bir risk her zaman haklı gösterilmez.

Bugün inşaatta sermaye katılımını yasaklayan bir yasa onaylanıyor. Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, DDU'yu yasaklayan yasanın yakında yürürlüğe gireceğini duyurdu. Bu yenilik, hissedarları olası dolandırıcılıktan koruma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. Artık DDU'nun insanları satış anında henüz tamamlanmamış daireler için son paralarını ödemeye zorladığı bir durum olmayacak. Yine de bu büyük bir risktir ve her şeyden önce hissedarların parasının haklı gösterilemeyeceği gerçeğiyle bağlantılıdır.

Bu, uzun süredir tamamlanmamış bir daire satın almaya karar veren birçok insanı endişelendiren ciddi bir sorundur. Sonuçta, uzun zamandır beklenen eve yerleşme fırsatını elde etmek için geliştiriciyle bir anlaşmaya varmak, zorlukla kazandığınız parayı ödemek ve ardından uzun süre beklemek gerekiyordu.

Garantiler ve sorumluluk

Özsermaye katılımını yasaklayan Cumhurbaşkanlığı kararnamesi, daire satın almaya karar veren vatandaşlara belirli garantiler sağlıyor. Artık yeni bir binada konut satın alırken vatandaşın her durumda konut alacağından emin olabilirsiniz. Tüm riskler ortadan kaldırılmıştır.

Herhangi bir nedenle geliştirici yükümlülüklerini yerine getiremezse ceza ödemek zorundadır. Daire satın alırken parasını yatırıma yatıran vatandaş, olası değişikliklerden hiçbir şekilde zarar görmez.

Zorunlu belgeler

Yasaya göre bazı durumlarda ilgili belgeler tamamlanmadan hiç kimse özel yatırımcılardan para kabul edemiyor. Yalnızca geliştirici-sahipler kamu parasını kullanabilir. Ancak toplanması gereken belirli bir belge paketi vardır. En az bir önemli belge eksikse bu kadar önemli bir anlaşmanın imzalanması imkansız olacaktır. Peki nelere dikkat etmelisiniz?

İnşaat izni

Konut satın alma hakkını veren temel belge. İnşaat ruhsatının mevcut olması gerekmektedir. Bu olmadan pay sahiplerinin haklarının korunmasından bahsetmek mümkün değildir. 2018 yılında DDU sözleşmesini imzalamadan önce değişen yasayı dikkate almanız ve değişen kurallara uygun hareket etmeniz gerekmektedir.

Tapu belgesi

İnşaata ortak katılım yasağı artık haklarınızı kapsamlı bir şekilde inceleme ve bunlardan en iyi şekilde yararlanma fırsatı sunuyor. Belgenin kendisi mutlaka mülkiyet kaydını içermelidir.

Proje beyanı

Bu tür bir belgenin yayınlanması gerekir. Ortağın ne sunduğuna dair bir fikir sahibi olmak için belgeleri önceden okumak en iyisidir. Proje beyanı belirli garantiler sağlar.

Yukarıdaki belgelerin hepsinin büyük önem taşıdığını belirtmekte fayda var. Biri diğerinin lehine ihmal edilemez. Paylaşımlı inşaatlarda iş başlamadan borç alınamaz. Aksi halde ağır ihlal sayılacaktır. Belirleyici bir adım atmadan önce partnerinizin belgelerini dikkatlice incelemeli, durumu analiz etmeli ve ancak bundan sonra bir karar vermelisiniz. Her durumda, aceleyle yapılmamalı, anlamlı ve ciddi olmalıdır.

Kayıt

Gayrimenkul piyasasında, özsermaye katılım sözleşmesinin zorunlu tescile tabi olduğunu öngören bir yasa bulunmaktadır. Aksi halde geçersiz sayılacaktır. Kayıt, geliştiricinin herhangi bir sahtekarlık olasılığını ortadan kaldırır. Böylece evi iki kere satıp haksız yere para almak mümkün olmayacaktır. Hissedar fonlarının dürüst olmayan kullanımını yasaklayan özsermaye katılımını yasaklayan yasa, vatandaşların geleceğe güven duymasına yardımcı oluyor. Belirli bir daire birleşik devlet siciline girilecektir. Böylece hayatta aldatma ve ciddi hayal kırıklığı yaşama ihtimali ortadan kalkar.

Diğer yükümlülükler

Taraflar birbirlerine verilen görevleri yerine getirmeyi taahhüt ederler. Gerekli tutarı ödeyen bir vatandaşın, bitmiş mülkü tamamen kendi tasarrufuna alma hakkı vardır. Geliştirici, evin mutlaka inşa edileceğine dair bir şart imzalıyor. Herhangi bir nedenle sözleşme şartları herhangi bir şekilde ihlal edilirse, suçlu önemli miktarda bir ceza ödemek zorunda kalacaktır. Sözleşmenin kendisi, çeşitli yanlış anlamaları önlemek için inşaat piyasası yasalarına göre yalnızca yazılı olarak imzalanmıştır. Rusya Federasyonu Hükümeti belgenin kendisi için özel gereksinimler belirlemiştir. Belirli verileri içermelidir.

Nesnenin açıklaması

Mülkün (ev veya apartman dairesi) belgelerde açıkça kaydedilmesi gerekir. Toplam metrekare sayısı, oda sayısı, balkon, sundurma vb. detaylı olarak anlatılmıştır. Bu hariç tutmak için gereklidir olası hatalar geliştirici tarafında aldatmanın gelişmesini önler. Ortak İnşaat Katılımcılarının Haklarının Korunması Fonu, daire satın alacak her kişinin güvenliğini en üst düzeye çıkarmayı amaçlamaktadır.

Son teslim tarihinin belirtilmesi

Dikkat etmeye değer önemli bir faktör. İşin tamamlanması için son tarihlerin net bir şekilde kaydedilmesi, sürecin ne zaman sona ereceğini ve yeni bir eve taşınabileceğinizi anlamanıza olanak tanır. Genellikle mülkün garanti süresini anlamanıza yardımcı olacak bazı bilgiler mevcuttur.

Yeni basılan malik, belirli bir süre içinde yapılan inşaat işiyle ilgili olarak özellikle bir şeyden memnun olmadığını anlarsa, sözleşmedeki bazı maddeler revize edilebilir. İyi bir parasal tazminat elde etmek bile oldukça mümkündür.

Ödeme anı

Sunulan hizmetlerin maliyeti sözleşmede her zaman açık ve net bir şekilde belirtilir. Herhangi bir yanlışlıktan kaçınmak için her iki tarafın da belirli bir zamanda hangi görevle karşı karşıya olduklarını açıkça anlamaları gerekir.

Gelecekteki sahibi için burada finansman konusunda bir miktar yardım sağlanmaktadır. Finansman, gerektiğinde banka kredisi sağlanmasını içerir. Ödeme prosedürü de belgede açıkça belirtilmiştir.

Dolayısıyla inşaata ortak katılımı yasaklayan yasanın somut avantajları var. Bu durumda inşaat halindeki binalardaki daire satışları durdurulacak. Çoğu insan bu tür değişikliklerden memnun olacaktır çünkü yalnızca sonunda elde edecekleri garanti olan şey için para ödeyeceklerdir. Bu yasa gerçekten vatandaşların kişisel fonlarını koruyor ve onların yalnızca gerekli ve gerekli olana yatırım yapmalarına izin veriyor.

Gazetecilere, başkanın bankacılık desteği yoluyla ortak inşaattan proje finansmanına geçiş olasılığının araştırılması yönündeki talimatlarını anlattı. Belirli bir tarih hakkında konuşmadı.

Bakan yaz aylarında ortak inşaattan vazgeçme ihtiyacından bahsetti. Men, "Elbette bir gün ortak inşaattan uzaklaşıp bankacılık desteğine geçmek için çabalamalıyız, ancak bu bugün ya da yarın değil, görevimiz ise ortak inşaata katılan insanları maksimum düzeyde korumaktır" dedi.

Piyasa katılımcıları, geliştiricilerin artık çoğunlukla projelerini hayata geçirmek için kredi kullandığını belirtiyor. Ancak hissedarların fonları onlar için çok daha ucuz.

“Buradaki soru proje finansman mekanizmasının kendisiyle ilgili değil, bankaların geliştiricilere kredi verme oranıyla ilgili. Geliştirme şirketi Ingrad'ın genel müdürü, bugün geliştiricilere yönelik banka fonlarının, hissedarların parasından çok daha pahalı bir kaynak olduğunu belirtiyor.

Çekmeden konut inşa eden oyuncular banka finansmanı City-XXI Century geliştirme grubunun mali direktörü, piyasada var, ancak azınlıkta olduklarını söylüyor. Bunlar ya en büyük şirketler ya da bankacılıkla bağlantılı şirketler ya da Devlet kurumları veya kredi yükünün seviyesini dikkatlice hesaplayan ve esas olarak kendi fonlarıyla inşa eden şirketler.

Granel Şirketler Grubu, bugün geliştiricilerin yalnızca dörtte birinin masrafları kendilerine ait olmak üzere inşaat yaptığını belirtti. Ayrıca, proje finansmanına tam bir geçişin, bölgesel düzeyde geliştiricilerin %90'a kadarının piyasadan ayrılabileceği gerçeğine yol açabileceğini de ekliyorlar.

“Bölgelerde inşaat maliyeti yaklaşık 25 bin ruble. metrekare başına Ortalama satışlar - 35 bin ruble. metrekare başına m. Bu koşullar bölgeler için mali açıdan külfetli oluyor ve işler kârsız hale geliyor" diyor şirket.

Ortak inşaat kanununda yapılan değişiklikleri dikkate alırsak, bu işin karlılığı her geçen yıl daha da azaldığı için, yalnızca kalkınmadan kâr elde etmeyen, mali açıdan istikrarlı şirketler piyasada kalacak, diye ekliyor Andrey Tsvet, geliştirme Granel Şirketler Grubu'nun yöneticisi.

1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girecek olan ortak inşaat kanununda yapılacak değişikliklerden bahsediyoruz. Aynı anda birden fazla inşaat ruhsatı alınmasını yasaklıyor, genel müteahhit, teknik müşteri ve geliştiricinin aynı bankada hesap sahibi olmasını ve kendi aralarında emanet hesapları kullanarak ödeme yapmalarını zorunlu kılıyor.

“Geliştiriciler için katı gereksinimler uygulandıktan sonra, diğer ayarlamalar hakkında konuşabiliriz - oyunun yeni kurallarıyla "başa çıkamayan" küçük oyuncuların ayrılacağı geliştirme pazarının yapısı değişecek. Aynı zamanda sektörün yapısında bir değişiklik ve şirketlerin konsolidasyonunu öngörmek mümkün olsa da arz hacminde bir azalmadan bahsetmek için henüz erken” dedi. Est-a-Tet'in önemli ortaklarıyla çalışma sorumlusu.

Geçtiğimiz yıl, kamudan fon toplayan geliştiriciler için asgari kayıtlı sermaye miktarına ilişkin gerekliliklerin sıkılaştırıldığını hatırlayalım. Yetkili sermaye miktarı, tüm ortak inşaat projelerinin maksimum alanına bağlı olarak her geliştirici için ayrı ayrı hesaplanır.

Minimum büyüklük 2,5 milyon ruble olup, 1,5 bin metrekarelik inşaat planlanmaktadır. Üstelik bir geliştirici vatandaşların fonlarını kullanarak 500 bin metrekare inşa edecekse kayıtlı sermayesinin en az 1,5 milyar ruble olması gerekiyor.

Buna ek olarak, bu yaz cumhurbaşkanı, geliştiriciler için tek tip bir katkı oranı belirleyen, hissedarlarla yapılan her sözleşmenin fiyatının% 1,2'si olan hissedarların haklarının korunmasına yönelik bir fon (tazminat fonu) hakkında bir yasa imzaladı. Aynı zamanda, uygulanması planlanan proje için geliştiricinin öz fon tutarının, tüm inşaat süresi boyunca maliyetinin %10'undan az olmaması gerekmektedir.

Sobolev, cumhurbaşkanının yeni girişiminin uygulanması durumunda bankanın inşaatı finanse etmesi nedeniyle planın aslında pek değişmeyeceğini belirtti. Ancak banka parasının kullanım süresi değişmektedir.

“Banka, 'uzun vadeli para' olarak adlandırılan daha uzun bir süre için borç verecek. Alıcılardan fon alabilmek için geliştiricilerin öncelikle mülkü inşa etmeleri gerekecek. Uzman, özünde, şu anda ikincil konutların satıldığı şemaya göre dairelerin satışından bahsediyoruz” dedi.

Şirket sayısında azalma ve pazarın daha fazla tekelleşmesini bekleyebileceğimizden emin. Bu durumda metrekare maliyetinin artması ve rekabetin azalması nedeniyle daire fiyatlarının artması kaçınılmazdır.

Diğer piyasa katılımcıları da konut fiyatlarının artacağından emin. Proje finansmanı yıllık% 13-20 oranında sağlanmakta olup, projelerin süresi dikkate alındığında kredinin fazla ödemesinin% 20 ila% 60'ını karşılamaktadır. Metrium Group'un yönetici ortağı, bu miktarların kesinlikle metrekare fiyatına yansıyacağını ve bu fiyatın şimdikinden çok daha pahalı olacağını söylüyor.

“Proje finansmanının işe yaraması için kredinin ucuz ve uzun vadeli olması gerekiyor, ancak bugün Rusya'da bu tür yatırımlarda ciddi bir kıtlık var. Sermayenin yüksek maliyeti göz önüne alındığında, geri ödemeyi hızlandırma ihtiyacı artıyor, dolayısıyla geliştiricilerin veya bankaların uzun vadeli ve pahalı projelere dahil olması karlı değil” diye düşünüyor.

Ona göre, uzun vadeli yatırımlar için başta döviz piyasasında olmak üzere makroekonomik istikrar ve öngörülebilirlik son derece önemli. Bugün de mevcut değil ve 2014'teki devalüasyonun bir daha olmayacağına dair garantilerin olmayışı, proje finansmanının başlatılmasının önündeki temel engel.

Tam proje finansmanı ile DDU kapsamında daire satışına gerek kalmayacak, buna göre yalnızca işletmeye alınan yeni binalar piyasaya çıkacak. Elbette temel çukuru aşamasında satılanlardan daha pahalı olacaklar.

“Şu aşamada proje finansmanına geçiş yakın geleceğe yönelik bir ihtimal olarak algılanmamalı. Ancak bu inşaat finansman planının geliştirilmesi için koşulların yaratılmasına yönelik somut adımlar gördüğümüzde piyasa üzerinde bir etkisi olacaktır. Artık bu, hisse senedi sahiplerinden gelen fonların çekiciliğiyle başarılı bir şekilde bir arada var oluyor ve bana göre durum önümüzdeki 5-10 yıl içinde değişmeyecek" dedi.

Pavel Poselenov da kısa sürede tamamen proje finansmanına geçişin mümkün olmayacağına inanıyor, beş yıl ve üzeri bir dönemden bahsediyoruz.

Bu arada, Rusya'da dolandırılan hissedarlar sorunu ciddi boyutlarda. Başkan, açıklamalarında ona birden çok kez hitap etti. Bugün bölgeler, aldatılan 40 bine yakın vatandaşa sorunların çözümü için yol haritaları sundu.

Ancak bazı milletvekillerine göre sorun çok daha büyük ve parasını ev inşaatına yatırıp konut alamayan 150 bin kişiden bahsediyoruz.

Mikhail Men, kurucu kuruluşlardaki ortak sermaye inşaatı üzerinde uygun kontrol eksikliğinden bahsediyor. Ayrıca, ülkenin tüm kurucu kuruluşlarında ortak özsermaye inşaatı alanında kontrolün uygulanması için birleşik bir prosedür oluşturulmasının ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının devlet inşaat denetim organlarına kontrol yetkileri verilmesinin planlandığını belirtiyor.

Bakanlığın materyallerinde bakanın, "Bu, inşaatın zamanlamasının ve kalitesinin eş zamanlı kontrolüne ve hissedar fonlarının amaçlanan kullanımının kontrolüne olanak tanıyacak" dedi.

Ortak inşaat, geliştiricilerin vatandaşların fonlarını konut binalarının inşasında kullanmasını kolaylaştırmak ve mülk alıcılarını vicdansız inşaatçılardan korumak amacıyla 2004 yılında yasallaştırıldı. Tüm bu yıllar boyunca, geliştiricilerin çalışmaları üzerindeki kontrolü güçlendirmek ve hissedarların haklarının korunmasını güçlendirmek için tasarlanmış, hisseli inşaat yasasında bir dizi değişiklik ortaya çıktı. Son değişiklikler 2017 yılı sonunda yasalaştı. 1 Temmuz 2018'de birkaçı daha yürürlüğe girecek. Paylaşımlı inşaat: 2018'den bu yana yaşanan değişiklikler, 1 Temmuz'dan itibaren paylaşımlı inşaatın nasıl işleyeceği, bu konuda bilmeniz gerekenler.

2018'den bu yana ortak inşaat kanununda yapılan değişiklikler

Yetkililer sürekli olarak inşaat piyasasını düzene koymak ve onu giderek daha uygar bir çerçeveye getirmek için tasarlanmış önlemler alıyor. Yasa koyucular, ortak inşaattan hazır daire satışına yumuşak bir geçişin bu pazarın risklerini büyük ölçüde azaltacağına inanıyor.

Hükümet uzun zamandır hisseli inşaattan vazgeçilip ipotek yöntemine geçilmesi gerektiğini tartışıyor. Geçen yılın Aralık ayında, hükümetin web sitesinde, konut binalarının inşası için proje tipi finansmana geçişe yönelik bir eylem planı içeren bir “yol haritası” yayınlandı:

1 Temmuz 2018'e kadar yeni bir finansman yöntemine geçiş için düzenleyici bir çerçeve oluşturulması planlanıyor;
1 Temmuz 2018'den 30 Temmuz 2019'a kadar karma inşaat finansmanına izin verin - ortak inşaatta katılımcılardan bir emanet hesabı veya özel ve doğrudan para kullanmak mümkündür;
1 Temmuz 2019'dan itibaren konut inşaatı için para toplamak amacıyla yalnızca emanet veya özel hesap kullanılmasına izin verilecek.

Milletvekilleri ayrıca bir geliştiricinin iflası durumunda hissedarların haklarını korumak için bir yasa geliştirdi ve federal yasada 1 Ocak ve 1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girecek birçok değişiklik getirdi.

Kabul edilen değişikliklerin uygulamaya konulması için zaman çerçevesi

İnşaat sektörünün proje finansmanına geçişine ilişkin yol haritasının yürürlüğe girmesiyle eş zamanlı olarak yasa koyucular, ortak inşaat kanununda da bazı değişiklikler yaptı. Artık öz kaynakların miktarı ve geliştiricinin çalışmaları birçok alanda daha sıkı kontrol edilecek.

Değişikliklerin çoğu 1 Temmuz 2018'de yürürlüğe girecek. Sonuç olarak geliştiricilerin değişen koşullardaki faaliyetlere hazırlanmak ve başladıkları projeleri tamamlamak için yeterli zamanı vardır.

Yeniliklerin bazı yeni binaları etkilemeyeceğini de belirtmek gerekiyor. Bunlar, inşaatta konut kooperatiflerinin - konut inşaatı kooperatiflerinin - şemalarının kullanıldığı inşaatları içerir. Yasa koyucular bunu yasaklamıyor ancak bu yasa onlar için geçerli değil.

Daha önce hissedarların haklarını korumak için geliştiricilere yönelik sorumluluk sigortası şeklinde alınan önlemlerin etkisiz olduğu kanıtlandı. Sigortacılar bu tür sigorta ödemelerinden kaçınmak için çok sayıda hileye başvurdu; sigorta ödemelerinden tek bir bina bile tamamlanmadı.

Geçtiğimiz yıl, hissedarlara yardımcı olmak amacıyla “Ortak İnşaatlara Katılan Vatandaşların Haklarının Korunması Fonu” adlı yeni bir kuruluş tescil edildi. Geliştiricilerin, imzalanan her özsermaye katılım sözleşmesi için bir dairenin maliyetinin %1,2'sini bu fona katkıda bulunmaları gerekmektedir.

Tazminat fonundan elde edilen para, tamamlanmamış yapıların inşaatını tamamlamak veya etkilenen hissedarlara tazminat ödemeleri yapmak için kullanılacak.

Geliştiriciler için genel kriterler

2018'de ortak özsermaye inşaatında geliştiricilere yönelik gereksinimler, tek bir "uzman geliştirici" konseptine dahil edilmiştir. Yeni ana gereksinimler arasında aşağıdakilere dikkat ediyoruz:

"Uzman geliştiriciler" yalnızca inşaatla uğraşan ticari şirketler olarak kabul edilecektir. Kâr amacı gütmeyen kamu kuruluşlarının, eğitim, spor ve diğer kuruluşların inşaatlara katılmasına izin verilmeyecektir.
Geliştiricinin inşaat piyasasında en az 3 yıllık tecrübesi vardır ve toplam 10.000 m2 alana sahip apartmanların işletmeye alınması için izinler almıştır.
Geliştiricinin müdürü, baş muhasebecisi ve diğer yöneticileri artık sabıka kaydı veya iflası olan kişiler olamayacak bireysel, veya ikincil sorumluluğa getirildi. Geliştiricilerin, yönetimin bu gereksinimlere uygunluğuna ilişkin verileri Proje Bildirgesine yerleştirmeleri gerekecektir.
1 Ocak 2018'den itibaren geliştiricilerin tam ve orta düzeyde yerleştirme yapması gerekiyor mali tablolar Birleşik Krallık'ta bilgi sistemi Konut inşaası ve resmi web sitenizde.

Mevzuatta çok sayıda değişiklikle güçlendirme amaçlanıyor. finansal istikrar geliştiriciler.

Böylece, asgari kayıtlı sermaye miktarı kaldırıldı; artık inşaat halindeki toplam konut alanına bağlı olacak. Günümüzde gereklilik şudur: inşaatçıların proje maliyetinin %10'unu aşan kendi fonlarına sahip olmaları gerekir.

Proje beyanının sunulması sırasında geliştiricinin özel hesabında, mülkün tahmini maliyetinin en az %10'u tutarında yetkili bankada bakiye bulunmalıdır.

Proje belgelerinin sunumu sırasında geliştiricinin inşaatla ilgili olmayan %1'i aşan mali yükümlülükleri olmamalıdır. Bakım maliyetleri de sınırlıdır - %10'dan fazla değil. Ayrıca tüm avans ödemelerinin toplamının %30'u geçmemesi gerekmektedir.

Yasada yapılan son değişiklikler geliştiricilerin şunları yapmasını yasaklıyor:

Ver veya satın al menkul kıymetler, kendi hisseleri olmadığı sürece. Bu, inşaatın finansmanına yönelik kambiyo şemasını kapatacaktır.
Hedeflenenlerin yanı sıra inşaat için de kredi çekin veya sağlayın.
Ticari oluşturun veya katılın ve kar amacı gütmeyen kuruluşlar Dolandırılan yatırımcıların parası sıklıkla geri çekildi.

2018'deki bir diğer önemli değişiklik ise ortak inşaat katılımcılarından gelen paranın aktarılacağı bir emanet hesabının uygulamaya konmasıdır. Geliştiriciler parayı ancak dairelerin tapu kapsamında alıcılara teslim edilmesinden sonra kullanabilecek.

Dolayısıyla mevzuat değişiklikleri yürürlüğe girdikten sonra nakit akışları geliştiriciler yetkili bankacılık kuruluşlarının kontrolüne girecek.

Ortak inşaat kanununda yapılan tüm değişikliklerin hem avantajları hem de dezavantajları vardır. Avantajları arasında emlak piyasası üzerindeki kontrolün güçlendirilmesi ve potansiyel hisse sahipleri için risklerin azaltılması yer alıyor. Dezavantajı ise yeni binalardaki daire fiyatlarındaki potansiyel artıştır. Gerçekte nasıl sonuçlanacağı bir aydan kısa bir süre içinde netleşecek.

Rusya'da ortak inşaat tamamen yasaklanmış olabilir ve bu konu cumhurbaşkanı ile yapılan toplantıda tartışıldı. Vedomosti'nin kaynağına göre bizzat devlet başkanı, tamamlanmamış binaları satmaktan vazgeçmeyi ve bunu neredeyse 2018'de yapmayı önerdi.

Ortak inşaat tamamen yasaklanabilir. Vedomosti'ye göre bu olasılık cumhurbaşkanıyla yapılan toplantıda tartışıldı. Üstelik toplantı katılımcılarına yakın kaynaklardan birinin söylediği gibi, devlet başkanı yarım kalmış binaların satışından vazgeçilmesini ve bunun neredeyse 2018'de yapılmasını önerdi.

Gelecek yıldan itibaren, ortak inşaat piyasası zaten küresel değişikliklerle karşı karşıya, bu öncelikle hissedarları koruması gerekiyor, ancak bunlar geliştiricileri heyecanlandırmıyor. Apartman geliştiricileri, mülkü teslim edene kadar alıcılardan para alamayacak. Katkı payları bankalarda özel hesaplarda tutulacak, şirketler ya kredi fonlarıyla ya da kendi fonlarıyla konut inşa edecek.

Bu değişiklikler birçok kişi tarafından eleştirildi. Görüşler vardı: Bu, hisseli inşaata son verebilirdi.

Business FM, piyasa katılımcılarına, alıcılara ve uzmanlara, tamamlanmamış binaların satın alınmasının tamamen yasaklanması durumunda ne olacağını sordu. Terletsky Park konut kompleksinin dolandırılan hissedarı Nikita Zhevchenko, devletin bu şekilde sorumluluktan kurtulmak istediğine inanıyor:

Nikita Jevçenko Terletsky Park konut kompleksinin hissedarı“Öncelikle Avrupa'nın hiçbir yerinde ortak inşaat yok. Biz buna sahibiz. Neden buna sahibiz? Çünkü bizde var yüksek bahisler ipotek üzerinde, yani devlet bu yöntemi bu yüzden buldu. Düşük ipotek yerine ortak inşaatı gündeme getirdiler ki, Avrupa'da bankaların verdiği aslında faizsiz, düşük faizli bu para buraya hisse sahipleri tarafından veriliyor. Ama bu durumda eğer devlet inşaat piyasasını bu şekilde geliştirme konusunu çözmüşse, o zaman bir şekilde bu yatırımları korumak zorundadır. Aksi takdirde, bir nevi ellerinizi yıkadığınız ve aynı zamanda inşaatta bir patlama olduğu görülüyor, ancak bir şey olursa bununla hiçbir ilginiz yok. Sonuç olarak, vicdansız geliştiriciler, inşa etmeyen ancak para çekenler bundan yararlandı. Dolayısıyla doğal olarak bu konuda doğrudan devlet sorumludur. Şimdi de bir şekilde bu delikleri kapatacak şekilde ayarlamaya çalışıyorlar.”

Rusya Destek Kurulu üyesi Dmitry Kotrovsky, özellikle bölgelerde ortak inşaat imkanı olmayan bir işletmenin işinin zor olacağını söylüyor:

Dmitry KotrovskyRusya Destek Kurulu Üyesi“Öncelikle bu elbette konut maliyetinin artmasına yol açacak ki bu bana öyle geliyor ki, 40 milyon metrekarelik bir artı uygun fiyatlı konut olması gerektiğini belirten Mayıs kararlarına tamamen aykırı. 5 milyon Rus'un yaşam koşullarını iyileştirebilmesi için. Bu kesinlikle birbiriyle ilişkili değildir. PIK, pazarın% 30'undan fazlasını işgal etti, ancak henüz tüm pazara gölge düşüremiyor ve tüm katılımcıları kesinlikle kendi beğenisine göre ayarlayamıyor. PIK şirketler grubunun sahip olduğu ölçeklenebilirlik elbette maliyetleri en aza indirmelerine olanak tanıyacaktır. Buna göre, nihai olarak ürünün nihai maliyetini oluşturmanıza olanak sağlayacak marjı belirleyin. Diğer piyasa katılımcılarının, özellikle de bölgelerde çalışanların bu fırsatı yakalamasının mümkün olduğunu düşünmüyorum. Yine de 5 milyon Rus'un uygun fiyatlı konut alması gerektiği gerçeğinden bahsediyorsak, geliştiricinin öncelikle bir yerden para alması ve bunu bankaya kanıtlaması gerekeceği gerçeğini hesaba katarak 85 bölgenin tamamında bu nasıl yapılabilir? proje uygulanabilir ve alakalı ve bundan sonra, kredi almak zorunda kalacağınız gerçeğine rağmen, paranın maliyetiyle karşılaştırılabilir bir yükü de fiyatın maliyetine dahil edin. Bu kadar birbirine zıt iki kararın nasıl olup da devlet görevi mertebesine yükseltilebildiği benim için bir muammadır. Bunun nasıl yapılabileceğini bilmiyorum."

Uzmanlar, inşaat aşamasında gayrimenkul satışının yasaklanması durumunda bitmiş konut fiyatlarının önemli ölçüde artacağına inanıyor. BNmap.pro analitik platformunun yöneticisi Sergei Lobzhanidze şunları söylüyor:

Sergei Lobzhanidzeanalitik platform BNmap.pro'nun direktörü“Bu, nihai inşaat aşamasında otomatik olarak fiyat artışına yol açacak olmasına ek olarak, örneğin Moskova'da inşaat sırasındaki ortalama büyüme artık %18'den %27'ye çıktığı için kredi yükü de artacak. Buna eklendi. Buna, mülkün teslim alınması sırasında ödenmesi gereken KDV de eklenecek, bu nedenle burada sadece ürünlerin hacimsel maliyetlerindeki artışa bağlı olarak fiyat artışının% 50-60'a kadar çıkabileceğini düşünüyorum. Bu fiyatla ilgili. Bunun ne kadar popüler olduğuna gelince, örnek olarak şunu söyleyebilirim ki, 2017 yılı sonunda Moskova ve Yeni Moskova sınırları içerisinde hak devrine yönelik özsermaye katılım anlaşmaları kapsamında apartmanlar dahil bireylere yönelik yaklaşık 54 bin işlem gerçekleştirdik. alış-satış bazında. İkincil piyasa yaklaşık 120 bin [işlem] içeriyor, yani prensipte neredeyse yarısı, bu çok büyük bir yüzde.”

Ortak inşaat yasağına ilişkin herhangi bir kararın alınıp alınmadığı ise bildirilmedi. Yayın sadece 2020'den itibaren sadece bitmiş konutları satma olasılığının da bir seçenek olarak tartışıldığını belirtiyor.