Öz kaynak oluşturma: geçiş döneminde geliştiricilerin nasıl çalışacağı. Hissedarların paraları muhafaza edilmek üzere bankalara verilecek Konut İnşaat Finansmanı Kanunu

Oldukça uzun bir süredir hisse senedi katılım sözleşmesi kapsamında daire satın alınması neredeyse tek yol tasarruf edin ve uygun fiyata konut satın alın. Müteahhitler, inşaatta öz sermaye katılım planı sayesinde pazarı konutla doyurmayı başardılar ve birçok kişi konut sorununu DDU'nun yardımıyla çözdü. Ayrıca, devlet kaydı DDU, dairelerin yeniden satış olasılığını dışladı. Peki Rusya neden konut inşa etme ve satma kurallarını değiştirmeye karar verdi? Yetkililer, hisse planının yalnızca yeni apartman daireleriyle değil, aynı zamanda tamamlanmamış siteler ve iflas eden şirketlerle de sonuçlandığını açıklıyor.

İnşaatın ilk aşamasında bir ev satın alırsanız, evin belirtilen süre içinde teslim edileceğini kimse size garanti edemez, paranızın inşaat şirketinin önceki projesini tamamlamak için kullanılması mümkündür. Paylaşılan inşaat, piyasada finansal piramitlerin oluşması için koşullar yarattı, bu da bazı geliştiricilerin iflas etmesine ve aldatılmış hissedarların ortaya çıkmasına neden oldu.

Aslında ortak inşaat reformu çoktan başladı. Son zamanlarda, Rusya Devlet Başkanı Vladimir Putin, izleyicilerle doğrudan bir hat sırasında, ev alıcıları ile yeni DDU'ların Temmuz 2019'dan itibaren sonuçlanmayacağını duyurdu. 214-FZ'de değişiklikler yapıldı, değişikliklerin bir kısmı 1 Ocak 2018'den itibaren geçerli: örneğin, geliştiricinin iflası için yeni kurallar getirildi, inşaat şirketinden bilgi şeffaflığı isteniyor, geliştirici hakkındaki tüm veriler Birleşik Sisteme girilmelidir Konut inşaası. Ancak 2018'de ortak inşaat yasasında yapılan ana değişiklikler 1 Temmuz'da yürürlüğe girecek. Ev alacaklar için neler değişecek? İnşaatta öz sermaye katılımı yasası iptal edilebilir mi? Her şeyi ayrıntılı olarak konuşalım.

1 Temmuz 2018'de yürürlüğe giren ortak inşaat kanununda yapılan yeni değişiklikler. 1 Temmuz 2018'den itibaren ortak inşaat

Mevzuattaki değişiklikler, hisse senedi sahiplerinin haklarını korumayı amaçlamaktadır, bu nedenle geliştiriciler için gereksinimler çok daha zor hale gelmiştir. 1 Temmuz 2018'de yürürlüğe giren 214-FZ'deki ana değişiklikleri listeliyoruz:

1. Yapım aşamasındaki konut alıcılarına yönelik garantiler, Hissedarları Koruma Fonu tarafından sağlanacaktır. Geliştirici, DDU kapsamında satın alınan her dairenin maliyetinin %1,2'sini fona aktarmalıdır. Geliştirici parayı transfer etmezse sözleşme kaydedilmeyecektir.

2. Bir evin inşaatına devam etmeden önce, inşaat şirketi mali açıdan uygunluğunu doğrulamalıdır. Bunu yapmak için, yeni yasa geliştiricinin kredilere ek olarak inşaat için kendi fonlarına sahip olması gerektiğini öngörüyor. Ortak inşaat için yeni kurallara göre, şirketin özkaynaklarının büyüklüğü, toplam inşaat maliyetlerinin en az %10'u kadardır. İnşaat firmasının kredi ve kredi borcu bulunmamalıdır.

3. Ortak inşaatla ilgili Federal Yasada yapılan değişikliklere göre, geliştirici, bir konut kompleksinin inşasının planlandığı arsa üzerinde mülkiyet veya kiralama hakkına sahip olmalıdır.

4. Yeni yasa, her nesnenin geliştiricisi için ayrı bir inşaat ruhsatı gerektirir (prensipte: bir geliştirici - bir inşaat ruhsatı). Ayrıca, geliştiricinin başka herhangi bir faaliyette bulunması (inşaat dışında) yasaktır.

5. İnşaatçının profesyonelliği için gereksinimler daha katı hale geliyor: Bir inşaat şirketi, arkasında başarılı projeler (en az 10.000 metrekare) deneyimine sahip olmalıdır.

6. Geliştiriciler, konut maliyetinden elde edilen fonların %30'undan fazlasını avans ödemeleri için kullanamayacaklardır.

7. Değişiklikler, inşaatın proje finansmanını sağlar. Bu, inşaat şirketlerinin projelerine yetkili bankaları dahil etmesi gerektiği anlamına gelir. Yani, hisseye geliştirici ve konut alıcısının yanı sıra devlet tarafından akredite edilmiş bankalar da katılacak. İlk olarak, geliştirici bankadan hedeflenen bir kredi alabilecektir. İkinci olarak, alıcıdan daire için alınan para bankada özel bir hesapta (emanet hesabı) tutulacaktır. Bu katkılar dondurulacak, müteahhit bunları ancak konut inşaatı tamamlandıktan sonra alabilecek.

Paylaşılan inşaat 2018'de iptal edilecek mi?

Yeni bir binada bir daire satın almayı planlıyorsanız, muhtemelen şu soru için endişeleniyorsunuz: DDU bu yıl iptal edilecek mi? Sizi rahatlatmak için acele ediyoruz - hisse senedi katılım sözleşmeleri hisse senedi piyasasından hemen kaybolmayacak.

CBRE ortak ağının bir üyesi olan Metrium'un yönetici ortağı Maria Litinetskaya, "Tüm okul öncesi kurumlarının tamamen yasaklanmasından söz edilmiyor" diye açıklıyor. “1 Temmuz 2018'den önce ilk DDU'su sonuçlanan projeler eski kurallara göre uygulanmaya devam edecek.”

2018'de inşaatta öz sermaye katılımının planlanan iptali, geliştiricilerin yılın başından beri aktif olarak inşaat ruhsatları almasına yol açtı. Kirill Ignakhin, "Eski kurallara göre uygulanacak proje stoğu, yeni kurallara geçişin nispeten sorunsuz olması için bir süre yeterli olacaktır" diyor. CEO Level Group (Level Amurskaya Konut Kompleksi geliştiricisi). Resmi verilere göre Moskova'da 2018'in ilk çeyreğinde toplam yaklaşık 3,8 milyon metrekarelik alan için 560 yapı ruhsatı verildi.

Ortak inşaattan proje finansmanına geçiş nasıl olacak?

Paylaşılan inşaata zaten bir alternatif var. Rusya Federasyonu Cumhurbaşkanı'na göre 1 Temmuz 2019'dan itibaren gerçekleşmesi gereken ortak inşaatın iptal edilmesinin ardından emlak piyasası proje finansmanına geçecek. Gelecekte, inşa halindeki konutları satmak için emlak hesaplarının kullanılacağı varsayılmaktadır. Dolevka'dan hareket yakın gelecekte başlayacak. Geliştiriciler, 30 Haziran 2018 tarihine kadar eski kurallara göre çalışıyor. Ancak 07/01/2018 tarihinden itibaren excrow hesap planını kullanmaya başlayabilirler. Atlant Group CEO'su Roman Lyabikhov, bu durumda alıcıların fonlarını doğrudan geliştiriciye değil, konut kompleksinin inşaatını finanse eden bankaya aktaracağını söylüyor. İnşaat sırasında, bu fonlar banka hesabında tutulur ve geliştirici anahtarları hissedarlara teslim ettikten sonra geliştiriciye aktarılır. Geliştiricinin iflası durumunda, hissedarlar yatırılan parayı geri alırlar.

2018'den itibaren Rusya'da ortak inşaatla ilgili yeni yasa. 1 Temmuz 2018'den sonra DDU sözleşmelerini imzalamayı bırakacaklar mı?

214 sayılı Federal Kanun'da yapılan değişiklikler yürürlüğe girmeden önce inşaat ruhsatı almış projeler için yeni kurallar geçerli değildir. Bu nedenle, geliştiricinin inşaatını eski şemaya göre koordine etmeyi başardığı bir konut kompleksinde öz sermaye katılım sözleşmesi kapsamında bir daire satın almayı düşünüyorsanız, satın alma DDU kapsamında gerçekleşecektir. Bu tür projelerde DDU sadece 07/01/2018 tarihinden sonra değil, 2019 yılı da dahil olmak üzere daha sonra da sonuçlandırılabilir. DDU ile ilgili değişiklikler yalnızca yeni LCD'leri etkileyecektir. Bir konut kompleksindeki daireler 1 Temmuz 2018'den önce DDU kapsamında satılmaya başlandıysa, böyle bir projede satışlar bu şemaya göre devam edecektir.

Maria Litinetskaya, "Cumhurbaşkanının açıklamasından birkaç ay önce hükümet tarafından kabul edilen yol haritası, 1 Temmuz 2019'dan sonra yeni anlaşmaların akdedilmesini yasaklıyordu" diye açıklıyor. Uzmana göre, geliştiricilerin hala yaklaşık 3-4 yılı kaldı. İlk olarak, geliştiriciler önümüzdeki yıl içinde DDU kapsamındaki satış yasağına tabi olmayan yeni projeleri satışa sunabilirler. İkincisi, önümüzdeki birkaç yıl içinde, yeni projelerin satışlarının nasıl gittiğini gözlemleyebilecek ve kendi küçük "deneme" projelerini başlatabilecekler. Bu nedenle, öz sermaye katılımı ile inşaattan proje finansmanına geçiş ani değil, sorunsuz olacak ve DDU'nun kaldırılması kademeli olarak gerçekleşecek.

2018'den itibaren Rusya'da ortak inşaatla ilgili yeni yasa. DDU yerine ne olacak?

Hisse senedi katılım sözleşmelerinin yerini alacak hangi sözleşmeler hazırlanıyor? Sezar Group'un ticari direktörü Olga Barabanova şunları belirtiyor: “İlk aşamada, 1 Temmuz 2018'de alıcının bakış açısından gayrimenkul edinme süreci olan DDU uygulamasının tamamen reddedilmesi söz konusu değil. değişmeyecek. Ortak inşaat uygulamasından uzaklaşmanın uzun vadeli beklentisine gelince, şimdiye kadar sektör katılımcılarının çözümden çok çelişkileri ve soruları var. Bugüne kadar, reformun belirli mekanizmalar düzeyinde tam olarak nasıl uygulanacağına dair bir yol haritası açıklandı - bu, henüz çözülmesi gereken görevdir.

Büyük olasılıkla, konut satışı için kullanılan sözleşmenin şekli değişecektir, çünkü dairenin geliştiricisi ve alıcısına ek olarak banka da işleme katılacaktır. En azından anlaşma üçlü hale gelecek ve muhtemelen artık DDU olarak değil, farklı bir şekilde adlandırılacak.

Paylaşılan inşaatın yasaklanmasıyla ne sonuçlanacak?

Tabii ki, tüketiciler en çok hisseli inşaatın iptalini neyin tehdit ettiği, öz sermaye katılımlı inşaattan proje finansmanına geçişin sonuçlarının ne olacağı ve en önemlisi öz sermayenin iptalinden sonra daire fiyatlarının yükselip artmayacağı sorusuyla ilgileniyor. yapı? Tekta Group'un CEO'su Roman Sychev ("Mayakovsky" konut kompleksinin geliştiricisi), fiyat artışının çok önemli olabileceğine inanıyor - yaklaşık% 20. "Çerçeve içinde yeni sistem birincil konut piyasasının düzenlenmesi, aşağıdaki katılımcılardan oluşan bir zincir inşa edilir: hissedarlar, banka, geliştirici, düzenleyiciler. İnşaat kredi çekerek finanse edilirse, proje maliyetleri kesinlikle artacaktır. Her şeyden önce, buna bankaların projeye katılımıyla ilgili ek maliyetler neden olacaktır. Bu tür giderler arasında, hedef kredinin faizi ve hizmet maliyetleri, bankacılık denetimi ve inşaat projelerinin kontrolü maliyetleri yer alır. Borç verme maliyetinin, emanet hesaplarını böyle bir hesaba para yatırmakla yükümlü olan alıcıya kaydırmamak için bakım maliyetlerini de içermesi mümkündür. Uzman, tüm bu faktörlerin birlikte nihai ürünün maliyetini etkileyeceğini söylüyor.

Dolayısıyla, ortak inşaat yasağının sonucu, yeni konut fiyatlarında bir artış olacaktır. Alıcıların, yeni binalardaki dairelerin fiyatlarının artacağı gerçeğine hazırlanmaları gerekiyor.

2018'den itibaren Rusya'da ortak inşaatla ilgili yeni yasa. Çözüm

Paylaşımlı yapılaşma hemen ve bir günde yasaklanmayacak, proje finansmanına geçiş sorunsuz olacak.

DDU kapsamındaki daireler, FZ-214'teki değişiklikler yürürlüğe girmeden önce inşaat ruhsatı aldıkları konut sitelerinde satılmaya devam edecek.

Bir konut kompleksindeki daireler 1 Temmuz 2018'den önce DDU kapsamında satılmaya başlandıysa, böyle bir projede satışlar bu şemaya göre devam edecektir.

Ortak inşaatın iptal edilmesinden sonra, daire fiyatlarının artması muhtemel, uzmanlar yeni binalarda fiyatların% 20'ye kadar yükseleceğini tahmin ediyor

malzeme2018'den itibaren Rusya'da ortak inşaatla ilgili yeni yasa

Ortak inşaattan ret, 1 Temmuz 2019 yerine bu yıl daha erken gerçekleşebilir ve 2020'de inşaat halindeki evlerde daire satışı tamamen yasaklanacak.

Bu tür sonuçlar, Başkan Vladimir Putin'in hükümet yetkilileri ve geliştiricilerle yaptığı görüşmenin ardından iş dünyası basınının eline geçen bilgilere dayanarak çıkarılabilir.

Yetkililerin konumunun sıkılaştırılması, vatandaşları vicdansız geliştiricilerden korumayı amaçlıyor. Ancak profesyonel piyasa katılımcıları, önlemin gayrimenkul fiyatlarında artışa ve inşaat piyasasının oligopolleşmesine yol açabileceğini söylüyor.

Rusya'daki yeni binaların büyük çoğunluğu (yaklaşık %80'i), pahasına yatırımcıların (hissedarların) pahasına gayrimenkulün inşa edildiği ortak inşaat sözleşmeleri (DDU) aracılığıyla satılmaktadır. Böyle bir plan, vatandaşların para kaybetme ve konutsuz kalma riskini taşıdığından, "aldatılmış hisse sahipleri" saflarına katılarak, yetkililer oyunun kurallarını değiştirmeye ve çok sayıda yatırımcıyı inşaat projesinden çıkarmaya karar verdi. Çeşitli tahminlere göre, hisse sözleşmelerinin şartları yerine getirilmeyen alıcıların sayısı ülke genelinde 100 bin kişiyi aştı ve bu hem federal hem de bölgesel makamları uyarmaktan başka bir şey yapamadı.

2017 yılında paylaşımlı inşaattan vazgeçme kararı alınmıştı ancak piyasada çökme riskini en aza indirmek için sektörün proje finansmanına geçiş süreci 3 yıl uzatıldı. Bu süre zarfında geliştiriciler, proje finansmanının yeni gerçeklerinde nasıl çalışacaklarını öğrenmek, bankalarla etkileşimin tüm nüanslarında ustalaşmak ve vatandaşların fonlarını tamamen "bırakmak" ve kendi sermayelerini elde etmek zorunda kaldılar.

1 Temmuz 2019'dan itibaren N 214-FZ ortak inşaat yasasında kabul edilen değişikliklere göre, geliştiriciler satılan daireler için ancak konut alıcılara teslim edildikten sonra fon alacak. O ana kadar müşterilerin parası, ne "inşaatçı"nın ne de müstakbel ev sahiplerinin erişemeyeceği özel banka hesaplarında tutulacak. Aynı zamanda, sorun olması durumunda Mevduat Sigorta Fonu'ndan tazmin edilen sigorta tutarı 10 milyon ruble ile sınırlıdır.

Basına göre, geliştiriciler devlet başkanıyla yaptıkları toplantıda tavizler vermeye çalıştılar, ancak her şey tam tersi oldu: piyasadaki durum kritik hale geldiği için ortak inşaatın reddedilmesi için acele etmeleri gerekecek. .

Petrolün süper gücü: Benzin fiyatları yüzde 10 daha yükselecek

İflas durumunda etkilenen hisse senedi sahiplerinin listesi 16 bin kişi artacak olan sorunlu Urban Group şirketi tarafından ateşe yağ eklendi. Şu anda 80 milyar ruble borcu olan şirket, gayrimenkul satışlarının durdurulduğunu duyurdu. Geliştirici, şirketin yönetim sistemindeki büyük hatalar ve ihlaller nedeniyle iflasın eşiğindeydi. Basında çıkan haberlere göre, gölge planlar yoluyla fonların çekilmesinden bahsediyoruz.

Tsargrad ile yaptığı bir röportajda, "Alıcıların ödeme gücünün azaldığı küçülen bir pazarda, birçok kararın daha hızlı alınması gerekiyor" dedi. "Market Information" LLC'de Araştırma Direktörü Svetlana Podchalina. “Genel olarak inşaat piyasasındaki durumun bankacılık sektöründe yaşananlara benzer olduğunu söyleyebiliriz.”

Ancak VTB Capital analistleri yorumlarında, aldatılmış hissedarlar sorunu her zaman bir öncelik olmuştur ve seçim öncesi dönemde hükümetin bu konuya olan ilgisinin daha da arttığına dikkat çekmektedir. Aynı zamanda şirket, getirilen kuralların, özellikle inşaat tamamlanmadan önce apartman daireleri için ödeme alma yasağının ve inşaat şirketi için gereksinimlerin sıkılaştırılmasının "sektörün operasyonlarının ekonomik temelini" önemli ölçüde değiştirdiğini kaydetti.

Şu anda geliştiriciler için yalnızca iki finansman planı mevcut olacak: kendi peşin ve kredi. Bayan Podchalina'ya göre, birkaç geliştiricinin masrafları kendisine ait olmak üzere inşa ettiği dikkate alınmalıdır.

"Geliştiriciler inşaatı yalnızca kendi fonlarından veya kredi fonlarından finanse etmek zorunda kalsaydı, maliyeti yaklaşık% 20 artardı" diyor, sırayla, analistler "VTB Sermayesi" . Onlara göre oyunun yeni kuralları, "bankalarla bağları olan ve sektörün büyük ölçekli konsolidasyonu için ön koşulları yaratan" büyük geliştiriciler için rekabet avantajı sağlıyor.

Uzmanlar, yetkililerin alacağı kararın geliştiriciler için ciddi sorunlara ve hatta piyasada iflasa yol açacağından emin. Öncelikle küçük şirketlerden bahsediyoruz. Pazarın daha fazla oligopolleşmesi, yalnızca yeni binaların maliyetini değil, aynı zamanda inşa edilen konutların kalitesini de etkileyecektir. Analistler, oligopolün rekabeti ortadan kaldırdığını söylüyor.

"Öncelikle inşaat için fon eksikliği nedeniyle, yeni kurallara göre oynayamayacakları için küçük geliştiricilerin piyasadan ayrılma olasılığı çok yüksek" diyor. S. Podchalina . "Aynı zamanda, bankalar ilke olarak, uzun ve başarılı bir varlık geçmişine sahip büyük geliştiricilere ve hatta küçük geliştiricilere bile borç verme konusunda çok isteksiz."

BFM ile yaptığı bir röportajda, yeni konut fiyatlarındaki artışın Rusya Devlet Başkanı'nın yeni Mayıs kararnamesinde belirlediği hedeflere aykırı olduğunu söyledi. Opora Rossii yönetim kurulu üyesi Dmitry Kotrovsky . Vatandaşların hayatını iyileştirme çerçevesindeki görevlerden biri de 5 milyon vatandaşın yaşam koşullarını iyileştirmesi için 40 milyon metrekarelik uygun fiyatlı konutların devreye alınmasıdır. "Bu kesinlikle birbiriyle ilişkili değil" diye savunuyor.

Uzmana göre, nihai olarak ürünün nihai maliyetini oluşturmaya izin verecek marjinalliği yalnızca büyük bir oyuncu belirleyebilecektir. Diğer piyasa katılımcıları için, özellikle bölgelerde çalışanlar için böyle bir fırsata ayak uydurmanın mümkün olduğunu düşünmüyorum" dedi. bayım Kotrovski .

Doğru, tüketici tüm bu olumsuz olayları hemen hissetmeyecek, bir süre piyasa ataletle var olacak.

"2018-2020'de, birçok geliştirici eski şemaya göre geliştirilmekte olan projelerin inşaatına başlamaya çalıştığından, büyük olasılıkla pazarda aşırı stoklama olacak." S. Podchalina. - Aynı zamanda, alıcılardan gerekli talep hacmi gözlenmemektedir. Her şeyden önce, bu tür aşırı stoklama Moskova'yı ve Moskova bölgesini etkileyecektir.

Sonuç olarak ona göre önümüzdeki bir buçuk yıl içinde konut fiyatları artmayacak.

Uzman, "Mevcut durumda, iki yılı bile planlamak çok zor, çünkü pazar değişecek, arazisi ve manzarası değişecek. Gelecekte ne elde edeceğimiz, nasıl değişeceğine ve ne kadar istikrarlı olacağına bağlı olacak." kalır." .

Şimdiye kadar, fiyat artışı için herhangi bir ön koşul yoktur ve her şeyden önce, iç etkin talebin büyümesi için herhangi bir ön koşul yoktur. Tsargrad'ın daha önce bildirdiği gibi, sorunlu Urban Group'ta bir dış denetim sürerken, uzmanlar "artık kalan" projeleri kimin devralacağını tahmin ediyor. Geliştiricinin yardım istediği kişiler arasında Ingrad, PIK ve Granel de var.

Ancak uzman topluluk, geliştiricilerin Urban Group'u kurtarmaya ilgileri konusunda şüphelerini dile getirdi. Talep olmadığında piyasa pozisyonları sallantılı ve istikrarsızlık koşullarında yeni riskler almak isteyenler minimum seviyede.

Andrey Komissarov Baro Başkanı "Komissarov ve ortaklar":

Artık geliştiricilerin doğrudan hissedarlardan fon çekmesi yasaklanacak ve bankalar yapım aşamasındaki tesisleri finanse edecek. 21 Aralık 2017'de Başbakan Dimitri Medvedev, Başkan Vladimir Putin adına İnşaat Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, AHML ve Bank of Russia tarafından ortaklaşa geliştirilen, ortak konut inşaatından proje finansmanına geçiş için bir yol haritasını onayladı. Faaliyet programının 2021 yılına kadar uygulanması planlanmaktadır.

Yetkililer, yeniliği, aldatılmış hisse senedi sahiplerinin sorununu nihayet çözme ihtiyacıyla açıklıyor: 214-FZ kapsamında geliştiriciler için gereksinimlerin sıkılaştırılmasına rağmen, yapım aşamasındaki tesisler "dondurulmaya" devam ediyor ve yatırımcı fonları başka amaçlar için kullanılıyor. Başsavcılığın ortak inşaat alanındaki ihlal istatistikleri hayal kırıklığı yaratıyor: 2016'dan 2017'ye kadar kayıtlı suçların sayısı% 20 arttı: 511'den 634'e emsal.

Değişikliklerin özü nedir?

Müteahhidin vatandaşlardan "bedava" fonlar çektiği ortak inşaattan farklı olarak, proje finansmanı banka kredilerinin sağlanmasını içerir. "Geliştirici-alıcı" programında, bir ara bağlantı görünecektir - hesaplarda yatırılan parayı biriktirecek, finansal akışları yönetecek ve tesisin inşaatı tamamlanana kadar geliştiricinin faaliyetlerini kontrol edecek bir banka.

Alıcının riskleri finans kuruluşuna kaydırılır. İnşaatın gecikmesi veya geliştiricinin iflası durumunda yatırılan para yatırımcıya iade edilecek ve tesis daha güvenilir bir geliştiriciye devredilebilecektir.

Hissedarlardan emanet hesaplarına para yatırma fırsatı, geliştiricilere 1 Temmuz 2017'den beri sağlanmıştır (Madde 15.4–15.5 No. 214-FZ). 3 yıl içinde, geliştiricinin yeni bir finansman yöntemi kullanma veya öz sermaye katılım anlaşmaları yapma seçeneği olacaktır. 2021'den sonra koşulun zorunlu hale geleceği varsayılmaktadır - hissedarlar geliştiriciye doğrudan ödeme yapmayacak, tesis faaliyete geçene kadar bankalar tarafından fon yatırılacak ve inşaat şirketlerinin kişisel fonları pahasına inşaat gerçekleştirilecek ve özel amaçlı krediler de dahil olmak üzere bankalardan alınan para.

İnşaat Bakanlığı'nın planı kademeli olarak - birkaç aşamada uygulanacaktır. 2018 yılında proje finansman mekanizmalarının getirilmesini düzenlemeye yönelik kanun ve yönetmeliklerin çıkarılması planlanmaktadır. Gayrimenkullerin tescili, mevduat sigortası kanununda değişiklik yapılacak bireyler, iflas hukuku ve vergi kanunu, Merkez Bankası düzenlemeleri. İlk olarak, inovasyon programdaki gönüllü katılımcılar üzerinde "test edilecek" ve plana göre ortak inşaat reformu için "dönüşü olmayan nokta" veya bunun proje finansmanıyla fiili olarak değiştirilmesi 1 Temmuz 2019 olacak.

Değişiklikler piyasa katılımcılarını nasıl etkileyecek?

Müşterek inşaat alanında yaklaşmakta olan reform, piyasa katılımcılarını heyecanlandırdı. Yeniliklere şüpheyle yaklaşan sadece geliştiriciler değil, yanmış emlak yatırımcıları da tuzaklar olacağından korkuyor. Halkın duyarlılığını belirlemek için RIA Real Estate web sitesinde isimsiz bir anket yapıldı. Oy verenlerin sadece beşte biri ortak inşaat yasağını tamamen destekliyor, yanıt verenlerin %50'si kategorik, %24'ü ise konut fiyatlarında olası bir artıştan endişe duyuyor.

Geliştiriciler, DDU yasasına halihazırda getirilen bir dizi sıkılaştırma değişikliğinin arka planına karşı radikal bir yeniliğin anlamını anlayamayabilir. son yıllar. Aslında, 1 Temmuz 2017'den bu yana, geliştiriciler için gereksinimler daha katı hale geldi: şimdi bile, bazı durumlarda, geliştirici öz sermaye sahiplerinden para kabul edemiyor. Özellikle, vicdansız geliştiricilerin sicilinde ise, tasfiye veya iflas sürecindeyse, varlıkların defter değerinin% 25'ini aşan vergi ve harç borçları varsa. İnşaat hacmine bağlı olarak, yetkili sermayenin büyüklüğünü 10.000 ruble'den on milyonlara önemli ölçüde artırdı. Göründü Tek kayıt geliştiriciler ve ortak inşaatta katılımcıların haklarının korunması için özel bir fon. Mevcut koşullar altında geliştiriciler, hissedarlar tarafından faizsiz yatırımlardan mahrum bırakılırsa, piyasada yalnızca daha önce hisse sahiplerine karşı yükümlülüklerini iyi niyetle yerine getiren, mali açıdan istikrarlı büyük inşaat kuruluşları kalacaktır. Merkez Bankası, uzun vadeli kredilerde örneğin %5-6 aralığında kabul edilebilir oranlar sunarsa, küçük ve orta ölçekli şirketlere piyasada kalma şansı sağlayabilir.

Alıcıların asıl endişesi, yeni binalardaki daire fiyatlarının artmasıdır. Ortak gayrimenkul inşaatı yasağının sonucu, kazı aşamasında nihai piyasa değerinden% 20-30 daha ucuza konut satın almak mümkün olduğunda, peşin satın alma avantajının kaybı olacaktır. Buna ek olarak, geliştiriciler, konut maliyetindeki maliyetler de dahil olmak üzere, yeni finansman prosedürüyle ilgili maliyetleri alıcının omuzlarına aktarmak zorunda kalacaklar. Öte yandan, bankalar tüm riskleri üstlenir ve alıcı hiçbir şeyi riske atmaz.

Borç veren kurumlar, borç verme hacmini artırarak yalnızca yeni kurallardan yararlanır.

Belki de inşaat kuruluşlarının toplu iflaslarını ve artan konut fiyatlarını önlemek için kanun koyucu şu hususlara dikkat edecektir: Yabancı deneyim geliştiricilerin inşaat çalışmaları tamamlandıktan sonra emanet hesaplarından taksitli para almalarına ve kredi faizlerinin tesisin devreye alınmasından sonra ödenmesine olanak sağlayacaktır.

Ortak inşaata yatırım yapmak isteyen bir alıcının acele etmesi ve reformdan önce yapması gerekir. Kanunun geçmişe dönük bir etkisi olmadığı için, hâlihazırda bir hisse senedi katılım sözleşmesi imzalamış olanlar, değişikliklerden etkilenmeyecektir.

Hata metnini içeren parçayı seçin ve Ctrl+Enter tuşlarına basın

Hukuk firması Via lege'de Kıdemli Yardımcı olan Denis Artemov, Novostroy-M portalına 30 Aralık 2004 tarih ve 214- “Ortak Apartman Binalarının ve Diğer Gayrimenkullerin Ortak İnşaatına Katılım Hakkında…” Federal Yasasındaki ana değişiklikleri anlatıyor. 29 Temmuz 2017 tarihli ve 218-FZ sayılı Federal Yasa ile getirilen FZ.

giriiş

30 Kasım 2017'de Rusya Federasyonu Başbakanı Dimitri Medvedev, Rus TV kanallarına verdiği bir röportajda, bu tür anlaşmaların az gelişmiş bir konut piyasasının mirası, "bir ülkenin temel ilkeleri" olduğuna ilişkin olarak, ipotek lehine ortak inşaattan vazgeçilmesi çağrısında bulundu. eski dönem.”

Zaten 25 Aralık 2017'de, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin resmi web sitesi, inşaatın özkaynak finansmanından emanet hesaplarının kullanımına ve geliştiricilere borç vermeye kademeli geçiş için bir yol haritası yayınladı.

Eylem planının uygulanması üç ana aşamadan oluşmaktadır:

hedef finansman modeline geçiş için düzenleyici bir çerçeve oluşturmaktan oluşan hazırlık (30 Haziran 2018'e kadar);
geçiş (01 Temmuz 2018'den 30 Temmuz 2019'a kadar) - hem emanet hesapları ve / veya özel hesaplar mekanizması kullanılarak hem de ortak inşaata doğrudan katılım anlaşmaları kapsamındaki fonların çekilmesiyle ortak inşaata katılım anlaşmalarının akdedilmesi hissedar sahiplerinin haklarını korumak için mevcut mekanizmaları kullanan geliştirici ile;
nihai (01 Temmuz 2019'dan 31 Aralık 2020'ye kadar) - emanet hesapları ve / veya özel hesaplar mekanizmasını kullanarak ortak inşaatlara katılım için tüm sözleşmelerin akdedilmesine geçiş.

Bu olaylar, ortak inşaat kurumunun gelecekteki kaderi hakkında hararetli tartışmaların konusu oldu.
Belki de ortak inşaat sorunlarına böylesine radikal bir çözüm, seçim öncesi retoriktir - Mart 2018'de bir sonraki cumhurbaşkanlığı seçimleri yapılacak ve iktidar partisinin en acil kamu sorunları üzerinde faaliyet göstermesi gerekiyor.

Ne de olsa, vatandaşların kişisel tasarruflarının inşaatta özsermaye katılımına layık bir alternatif yaratmak çok zor olacak.

Aslında geliştiricinin faizsiz bir finansmanı olan öz sermaye katılımı, "kullanım kolaylığı" açısından geliştiriciler için herhangi bir rekabetin ötesindedir.

Bununla birlikte, yasa koyucular, federal mevzuatta uygun değişiklikleri ima eden, ortak inşaat kurumunun aşamalı bir reformuna ve daha sıkı düzenlemeye doğru bir yol izlemiştir.

29 Temmuz 2017 tarihli ve 218-FZ sayılı Federal Kanun "Geliştiricilerin İflası (İflası) Durumunda Hisse Senedi İnşaatına Katılan Vatandaşların Haklarının Korunmasına Yönelik Bir Kamu Hukuku Şirketi Hakkında ve Rusya'nın Bazı Yasama Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Federasyon", 214 -FZ'de birçok değişiklik içeren kabul edildi.

Değişiklikler yürürlüğe giriyor 01 Ocak ve 01 Temmuz 2018. Birçoğu temelde yenidir. Romanlar, inşaat şirketlerinin gereksinimlerini, inşaat sürecini ve vatandaşlardan alınan fonların kullanımını ciddi şekilde sıkılaştırdı. Üstelik, "yol haritası" uygulanırsa, bu yenilikler 214-FZ'de yapılacak bir değişiklik galaksisinin yalnızca başlangıcıdır.

Ancak şimdiden birçok geliştirici, temel değişikliklerin inşaatçıların işini önemli ölçüde karmaşıklaştıracağını, inşaat şirketlerinin (öncelikle küçük ve orta ölçekli geliştiriciler) sayısını azaltacağını, konut inşaatı hacmini azaltacağını ve sonuç olarak bir artışa yol açacağını iddia ediyor. konut gayrimenkul fiyatlarında.

Burada, kabul edilmesinden bu yana, 214-FZ'nin halihazırda 16 kez bir dereceye kadar değiştirildiğini ve yasa koyucuların inşaat piyasasını daha şeffaf ve güvenli hale getirmeye yönelik her yeni girişiminin, geliştiricilerden benzer sert eleştirilere neden olduğunu hatırlamak gereksiz olmayacaktır. ancak geliştirme alanında büyük, orta ve küçük geliştiriciler hala çalışıyor.

Gerçek şu ki, 214-FZ'yi reforme etmeye yönelik daha önceki girişimler, aldatılmış hisse senedi sahiplerinin sorununu çözemedi. Yenilikler ne kadar gerçekçi bir şekilde "işe yarayacak", gerçekte ne kadar ileri gidecekler ve çalışmaları ne kadar olumlu ya da olumsuz olacak?

Yenilikler ne zaman "kazanacak"

Değişikliklerin çoğunun yalnızca inşaat ruhsatı 01 Temmuz 2018'den sonra alınan yeni binaları etkileyeceği hemen dikkat çekiyor. Yani kanun koyucu, belli ki romanların ciddiyetinden yola çıkarak inşaat şirketlerini görevlendirmiş. bütün yıl değişen çalışma koşullarına hazırlanmak.

Öte yandan, Aralık 2014'te 214-FZ'nin kabulü sırasında benzer bir şey zaten gerçekleşti ve etkisi 01 Nisan 2015'ten sonra inşaat ruhsatı alınan nesnelere genişletildi.

O zamanlar, birçok geliştirici, "X" tarihinden önce bir dizi nesne inşa etme izni aldı ve ardından, inşaatlarını yeniliklerin etkisi altına girmeden birkaç yıl daha sakin bir şekilde tamamladılar.

Pek çok geliştiricinin şimdi benzer bir senaryoyu uygulama olasılığı yüksektir.

Birçok yeni binanın 214-FZ'nin yeniliklerinden hiç etkilenmeyeceği dikkat çekiyor. Konut inşaatı (HBC) veya konut tasarruf kooperatifleri (HSC) planı kapsamında ve ayrıca daire satışı için ön sözleşmeler kapsamında inşa edilen evlerden bahsediyoruz. Yasanın yeni versiyonu, inşaat için para toplamak için bu tür planları hala yasaklamıyor ve burada "geliştirici-vatandaş" 214-FZ yasal ilişkisini hiç düzenlemiyor.

İlginç bir şekilde, aynı zamanda romanlar, geliştiricileri üretme veya edinme fırsatından mahrum etti. menkul kıymetler paylaşımlar hariç. Kambiyo senetleri menkul kıymet türlerinden biri olduğu için, 214-FZ'nin yeni versiyonu, yeni binaları finanse etmek için "fatura şemasını" nihayet ortadan kaldırdı.

Geliştirici için genel gereksinimler

Yasa koyucu, geliştirici için birçok yeni gereksinimi birleştirerek yeni bir kavram - "uzman geliştirici" getirdi.

Şu andan itibaren, yalnızca bir ticari şirket - limited şirket veya anonim şirket şeklindeki kurumsal ticari kuruluşlar - uzman bir geliştirici olabilir. Kar amacı gütmeyen gibi geliştiriciler, kamu kuruluşları, spor, müzik, eğitim ve bilim kurumları.

Geliştiricinin inşaat işlevini yerine getirmesi gerektiğinden ve mevzuatın yeni gereksinimlerine göre diğer işlevleri yerine getiremeyeceğinden, bu kural mantıksal olarak haklı görünmektedir.

Müteahhit, apartman inşaat piyasasında en az 3 yıllık deneyime sahip olmalıdır (müteahhit, teknik müşteri veya genel yüklenici olarak). En az 10.000 m2'lik apartmanların faaliyete geçmesi için ruhsat alınması gerekmektedir.

Bu yenilik, piyasada yeni inşaat şirketlerinin ortaya çıkmasını önemli ölçüde zorlaştırıyor. Artık kuruluş önce "kendini göstermeli", yani belirli bir hizmet ve iş deneyimi edinmeli ve ancak o zaman apartman inşaatlarında vatandaşlardan fon toplama hakkını elde etmelidir.

Kısa roman aynı zamanda halihazırda var olan ancak belirtilen kriterlerin "gerisinde kalan" küçük inşaat şirketlerinin sayısını da azaltacaktır.

süpervizör, Baş Muhasebeci ve geliştiricinin yönetim organlarının diğer kişilerinin alanında sabıka kaydı bulunmamalıdır. ekonomik aktivite veya devlet aleyhine, daha önce (3 yıldan az) bir tüzel kişiliğin yükümlülükleri için tali yükümlülük altına girmiş olmak, iflas etmiş olmak (iflas etmiş olmak). Aynı gereklilikler, geliştiricinin yararlanıcıları için de geçerlidir.

Genel görüntüleme için yayınlanan proje beyanında, geliştiricinin, liderlerinin yasalarının gerekliliklerine uygunluğuna ilişkin bilgileri belirtmesi istenecektir.

Geliştiricinin artan bilgi açıklığına özel önem verilir. Resmi web sitesinde, geliştiriciden en geç 5 gün içinde tam ara mali tabloları yayınlaması istenecektir. Takvim günleri ilgili raporlama döneminin bitiminden sonra, ayrıca yıllık muhasebe raporlaması ve denetim raporu, ilgili raporlama yılının bitiminden en geç 120 takvim günü sonra.

Geliştiricinin aynı bilgileri Birleşik Konut İnşaat Bilgi Sisteminde yayınlaması gerekecek, bu tür bir yükümlülük 1 Ocak 2018 tarihinden itibaren ortaya çıkıyor.

Böyle bir Birleşik Bilgi Sisteminin zaten başlatılmış olduğuna dikkat etmek önemlidir (https://our.dom.rf/).

Geliştiricinin mali istikrarı

artırmak için bir dizi yenilik hedefleniyor. finansal güvenilirlik geliştiriciler.

214-FZ'nin yeni versiyonu, yapım aşamasında olan nesnelerin alanına bağlı olarak (toplam alanı 1,5 bin kareye kadar olan 2,5 milyon ruble'den) daha önce mevcut olan asgari izin verilen sermaye gereksinimini iptal etti. metre, toplam alanı 500 bin metrekareden fazla olan 1 milyar 500 milyon rubleye kadar).

Ancak, şimdi geliştiricinin kendi fonları, planlanan proje maliyetinin en az %10'u kadar olmalıdır.

Proje beyannamesinin gönderildiği tarihte yetkili bir bankanın hesabında bulunan asgari fon bakiyesi için, proje inşaat maliyetinin %10'u olması gereken yeni bir gereklilik getirilmiştir.

İnşaatçının inşaat dışı yükümlülükleri apartman binası, proje beyanının yetkili kuruluşa gönderildiği tarih itibariyle inşaat tasarım maliyetinin %1'ini geçmemelidir. Yapıcının bakım giderleri, inşaatın tasarım maliyetinin %10'unu geçemez.

Ayrıca avans ödemelerinin toplam tutarı proje yapım maliyetinin %30'unu geçmemelidir.

214-FZ'nin yeni sürümüne göre geliştirici, ticari ve ticari içerik oluşturamaz veya katılamaz. kar amacı gütmeyen kuruluşlar. Bu nedenle, uygulamada yalnızca müteahhitin ayakta kalma kabiliyetine katkıda bulunmakla kalmayıp, aynı zamanda sorunlu müteahhidin fonlarının aldatılmış hissedarların ve kolluk kuvvetlerinin erişemeyeceği bir yere çekilmesini basitleştiren inşaat holdinglerinin oluşturulmasını hariç tutmak için bir girişimde bulunuldu.

Bu, özellikle geliştiriciye bağlı yabancı offshore tüzel kişiler için geçerlidir.

Ancak, uygulamadaki bu yasağın, geliştirici kuruluşla resmi olarak herhangi bir ilişkisi olmayan “kendi” bireyleri adına iştirakler tescil ettirilerek kolaylıkla aşılabileceği görülmektedir.

Geliştirici, hedeflenenler dışında kredi ve kredi çekemez, geliştiricinin kendisi de kredi veya kredi sağlayamaz.

Daha önce de belirtildiği gibi, geliştiricinin bundan böyle tahvil ve hisseler dışında diğer menkul kıymetleri ihraç etme ve menkul kıymetler (senetler dahil) satın alma hakkı yoktur.

bina gereksinimleri

Ana yeniliklerden biri, geliştiricinin aynı anda birkaç inşaat ruhsatı altında apartman binaları inşa etme hakkına sahip olmadığı ve sadece bir ruhsatta belirtilen apartman binalarının inşası için hissedarlardan para çekme hakkına sahip olduğu kuraldı.

Şimdi prensip çalışıyor: "1 müteahhit = 1 inşaat ruhsatı".

Bu yenilik, geliştirici bir tanesinin yapımını tamamladığında uygulamayı engellemeyi amaçlamaktadır. apartman başka bir konut binasının inşası için toplanan fonlar pahasına. Bu "kısır" zincirdeki son konut binası, sorunlu bir nesne olma riskini artırdı.

214-FZ'nin yeni versiyonuna göre, geliştiricinin vatandaşlardan yalnızca bir inşaat ruhsatı kapsamında fon çekme hakkı vardır.

organizasyon açısından muhasebe geliştirici, ortak inşaatta katılımcılar tarafından ödenen fonların kayıtlarının her apartman için ayrı tutulmasını sağlamakla yükümlü olacaktır.

Geliştirici, hissedarlardan fon çekilmesi ve ilgili tesisin inşası ile ilgili olmayan faaliyetleri yürütemeyecektir. Kanun koyucuya göre, geliştiricinin inşaat sürecindeki çabalarının bu şekilde yoğunlaşması, hızlı ve kaliteli inşaatın yanı sıra geliştiricinin diğer iş alanlarındaki mali sorumluluğuyla ilişkili riskleri en aza indirmeye katkıda bulunacaktır. kalkınmanın finansmanını olumsuz etkiler.

Bununla birlikte, gerçekte, daha önce bile, geliştiricilerin çoğu, yalnızca inşaatla ilgili faaliyet türlerinde (okul öncesi kurumların kaydı, mülkiyet hakları, tamamlanmış dairelerin anahtar teslimi yenilenmesi vb.)

İnşaatın teknik parametrelerinin düzenlenmesinde önemli bir adım, alçak inşaatlarda bile her durumda proje belgelerinin incelenmesinin zorunlu olarak bulunmasıdır.

Bu alandaki (esas olarak banliyö inşaatı alanında) uzmanlık eksikliği, genellikle bina kanunları ve düzenlemelerinin önemli ölçüde ihlal edilmesine yol açtı.

Tazminat fonu

Geliştiricinin, her bir çocuk bakım tesisinin maliyetinin %1,2'si oranında özel bir tazminat fonuna katkı yapması istenecektir.

Rusya Federasyonu Hükümeti'nin 07 Aralık 2016 tarih ve 1310 sayılı Kararnamesi ile kurulan "Vatandaşların Haklarının Korunması Vakfı - Ortak İnşaata Katılanlar", şimdi bir kamu şirketine dönüştürülüyor.

Fonun fonları, sorunlu nesnelerin tamamlanması veya hisse sahiplerine parasal tazminat ödenmesi için tasarlanmıştır. Tazminat fonuna zorunlu katkılar, geliştiricinin yükümlülüklerini zorunlu bir banka teminatı veya zorunlu hukuki sorumluluk sigortası şeklinde güvence altına almak için önceden var olan yöntemlerin yerini almıştır.

Aynı zamanda geliştirici bunları gönüllü olarak kullanabilir.

Geliştiricinin sorumluluğunun daha önce uygulanan zorunlu sigorta sisteminin uygulamada kendini haklı çıkarmadığına dikkat edilmelidir. İstatistiklere göre, sigortacıların parasıyla sorunlu bir ev veya konut kompleksi tamamlandığında tek bir vaka olmadı.

Bu bağlamda, yasa koyucunun geliştiricinin yükümlülüklerini güvence altına almak için belirtilen yöntemi iptal etme kararı doğru görünmektedir.

Aynı zamanda, DDU'nun fiyatının %1,2'lik tutarı, geliştiricilerin sigorta şirketlerine ödediği tutarlarla oldukça tutarlıdır.

Zaten 20 Ekim 2017'de, kamu hukuku şirketi "Vatandaşların Haklarının Korunması Vakfı - Ortak İnşaat Katılımcıları" çalışmalarına başladı.

Yeni mekanizmanın gerçekten de pay sahiplerine ek garantiler vereceğine katılmamak mümkün değil, böyle bir sistem mevcut sistemden daha güvenilir. Halihazırda fonda oluşan fonların kullanımı, varsayımsal sigorta tazminatı veya banka ödemelerinden çok daha kolaydır.

Aynı zamanda, yasa koyucular kendilerine ve belirli iş alanlarının özdenetimine yönelik daha önce alınan genel yola sadık kaldılar ve ortak inşaattaki katılımcıların kendilerine - geliştiriciler ve vatandaşlar - fonun çalışmalarını finanse etme yükümlülüğünü getirdiler.

Planlı finansman politikasını tutarlı bir şekilde uygulayan yasa koyucular, fon oluşturmanın getirdiği mali yüke alternatif olarak, geliştiricinin emanet hesap kullanımına geçişini sağladı.

Yasanın, paylaşılan inşaatlara katılan bir vatandaşa (ancak 120 m2'den fazla olmayan) devredilecek tüm konutların toplam alanının ürünü olarak tanımlanan azami tazminat miktarını belirlediğine dikkat etmek önemlidir. .) ve ortalama piyasa değeri 1 metrekare. değeri federal yürütme organı tarafından belirli bir dönemde belirlenen, Rusya Federasyonu'nun ilgili konusundaki metre.

Böylece görüntüleri genellikle 120 metrekareyi aşan seçkin apartman sahiplerinin tam olarak korunmadığı ortaya çıktı. M.

Ayrıca, belirli bir geliştiricinin metrekare başına piyasa değeri ile federal yürütme organı tarafından belirlenen ve gerçekte olduğundan çok daha düşük olabilen "ortalama piyasa değeri" oranı da bir soruyu gündeme getiriyor.

bankacılık kontrolü

Banka lobisinin mantıksal sonucu, geniş yetkiler verilmesiydi. ticari bankalar listesi Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından özel olarak belirlenecektir.

Geliştirici, yalnızca yetkili bir bankada hesap açmakla yükümlüdür ve inşaat için tüm ödemelerin gerçekleştirileceği yalnızca bir cari hesaba sahip olma hakkına sahiptir.

Geliştirici, teknik müşteri ve genel yüklenici gibi tüm kilit inşaat katılımcılarının tek bir yetkili bankada hesabı olmalıdır.

En tartışmalı yenilik, her geliştiricinin ödemesi için özel bir banka kontrolünün uygulanacağı kuraldı. Banka, DDU'yu, inşaatla ilgili diğer sözleşmeleri, yapılan işe ilişkin kabul belgelerini, mal kabul ve transfer belgelerini, irsaliyeleri vb. kontrol edecektir. Hayali işlemlerin ve yürürlükteki mevzuata aykırılıkların tespit edilmesi durumunda banka, denetleme makamına bildirmekle yükümlü olacaktır.

214-FZ tarafından zaten sağlanan Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yetkili yürütme organı ile birlikte ticari kuruluş olan bankalara denetim yetkileri verilmesi gerçekten beklenmedik bir karardır.

Bazı ticari yapıların (geliştiricilerin) diğer ticari yapılarla (bankalar) geniş etkileşimi, özellikle birincisi ikincisine bağımlı hale getirildiğinde, neredeyse her zaman kötüye kullanım ve yolsuzluk için geniş bir alan sağlar.

Aynı zamanda, inşaatçıların mali akışları üzerindeki bu tür çifte kontrolün, inşaattan varlıkların geri çekilmesi ve müteahhidin müteakip kasıtlı iflas riskini azalttığı kabul edilmelidir.

Son olarak, bankacılık kontrolü, bankaların hisse inşaat piyasasını kontrol etme kabiliyeti için bir tür test olarak kabul edilebilir.

Ortak inşaat kurumunu reforme etmeye yönelik yol haritasına göre, 01 Temmuz 2019'dan itibaren emanet hesapları ve / veya özel hesapların kullanımına tam geçişin beklendiğini hatırlayın. İkinci gerçek, yasal değişikliklerin doğası hakkında da birçok tartışmaya neden oluyor.

Özellikle, birincil emlak piyasasına emanet hesaplarının getirilmesinden ana faydalanıcının (lehdar) müteahhitler (işleri için giderek daha karmaşık hale gelen gereksinimler nedeniyle) ve ortak inşaat katılımcıları (her ne kadar onlar için inşaata yatırım yapma riski azalır, ancak birincil gayrimenkul fiyatlarının artması olasılığı yüksektir) ve doğrudan kendileri bankacılık yapıları.

Örneğin, bir banka ortak inşaattaki bir katılımcıya karşılık gelen sözleşme kapsamında bir ipotek kredisi verir. Yüksek ilgi. Ardından, ortak inşaatta bir katılımcı bir daire satın aldığında, banka aynı parayı emanet hesabına iade eder. Ve sonra banka aynı parayı müteahhite bir ev inşa etmesi için ve yine faizle ödünç verir. Aynı zamanda, geliştiricinin kendisi, kredi sözleşmesi hükümlerine göre, bankanın tam kontrolü altındadır.

Böylece aslında kredi kurumu bankadan para "almadan" hem ortak inşaattaki katılımcıdan hem de geliştiriciden faiz alma fırsatı elde eder.

Çözüm

214-FZ'de yapılan değişiklikler önemli olarak nitelendirilebilir. Müteahhitlerin yaratılması ve çalışması, inşaatın finansmanı ve apartman binalarının inşası süreci için yeni gereklilikler ortaya çıkmış, müteahhidin yükümlülüklerini bir kamu hukuku şirketi "Koruma Fonu" şeklinde sağlamak için yeni bir yol yaratılmıştır. Vatandaşların Hakları - Ortak İnşaata Katılanlar".

Romanların uygulamadaki bariz sonucu, çoğu küçük ve orta ölçekli inşaat şirketlerinin piyasadan çıkışı olacak ve bunların çoğu yeni kurallar altında çalışamayacak. Bu tür şirketler ya konut inşaatı ve konut inşaat şemalarına, ön sözleşmelere geçmek zorunda kalacaklar ya da şantiyelerini serbest kalan potansiyeli kendi aralarında paylaşacak daha büyük geliştiricilere devretmek zorunda kalacaklar.

Geliştiricilerin çalışmak zorunda kalacağı bankacılık yapıları ve geliştiricilerin hesaba katması gereken oyunun kuralları ile ilgili önemli tercihler şimdiden alınıyor. Bankalar, Hükümetin yol haritasının uygulanması sırasında gelecekte daha da büyük faydalar elde edebilir.

Şu anda emanet hesaplarının kullanılması zorunlu değildir, bu da inşaatta öz sermaye iştirak kurumunun çalışmaya devam ettiği anlamına gelir.

Aynı zamanda, sermaye iştirakinin banka kredileri ve diğer finansman biçimleriyle değiştirilmesi yönünde genel bir yol izlendi.

Açıkçası, bu durumda, uygun fiyatlı bir konut piyasası yaratmak için başka bir hükümet kursunun uygulanmasında zorluklar ortaya çıkabilir. Ne de olsa, inşaat piyasasının büyük inşaat şirketlerinin tekelleşmesi, mevzuat ve bankacılık denetimindeki yenilikler nedeniyle işlerinin karmaşıklığı, birçok küçük ve orta ölçekli müteahhidin piyasadan çekilmesi nedeniyle tekliflerin azalması, Artan tüketici talebi zemininde, inşaat halindeki konut binalarında daire fiyatlarında önemli bir artışa yol açabilir.

Bununla birlikte, yalnızca mevzuatta dikkate alınan yeniliklerin hayattaki pratik uygulaması, bu ve diğer önemli sorulara net bir şekilde cevap verebilir.

yayın tarihi 11 Ocak 2018

Kabul edilmiş görkemli değişiklikler ortak konut inşaatına ilişkin mevzuata (1 Temmuz 2018 tarih ve 175-FZ "" sayılı Federal Yasa).

Halihazırda tam hızla konut inşa eden ve tamamlayan geliştiriciler için neredeyse hiçbir şey değişmeyecek, ancak hesapları üzerindeki bankacılık kontrolü daha da zorlaşacak. Ancak inşaat ruhsatı alan müteahhitler ise tam tersine büyük değişiklikler bekliyor.

İlk olarak, emanet hesapları veya sözde "proje finansmanı" yoluyla kendileri için en uygun çalışma biçimini seçmelidirler (30 Aralık 2004 tarih ve 214-FZ sayılı Federal Yasanın 15.4. maddesinin 1. kısmı " ", bundan böyle - 214-FZ sayılı Kanun). Böyle bir seçime yalnızca önümüzdeki 12 ay için izin verilir: bir yıl içinde ilk DDU'nun Rosreestr'e tescil için sunulduğu herhangi bir proje, alternatifsiz olarak yalnızca emanet hesabı planına göre inşa edilecektir.

Proje finansmanı, bankanın geliştiricinin hesabından para kullanımı üzerindeki en katı kontrolüdür - bunlar yalnızca inşaat için harcanabilir, yalnızca "destekleyici" belgeler (,) kontrol edildikten sonra transfer edilmelerine izin verilir. Aynı zamanda, geliştirici, teknik müşteri ve genel yüklenici aynı bankada inşaat hesapları için hesap açmalıdır; geliştiricinin birden fazla yapı ruhsatı varsa, her biri için ayrı bir hesap açılır (,). Geliştirici başka bir bankaya "ayrılırsa" (bu onun hakkıdır), o zaman hem genel yüklenici hem de teknik müşteri geliştiriciden sonra ayrılmak ve tüm parayı yeni bankaya aktarmakla yükümlüdür.

Geliştirici tarafından önerilen ödemenin kanunlar, TTN, faturalar ve diğer belgelerle teyit edilmemesi, harcama limitini veya avans limitini aşması veya talimatları başka bir şekilde ihlal etmesi halinde, banka hesap üzerinde işlem yapmayı reddetmekle yükümlüdür. (,). Bu arada, sadece inşaatçılara maaş ödemek için para çekebilirsiniz.

Geliştiricinin bu kuralları ihlal eden işlemlerine, Hissedarları ve Hissedarları Koruma Fonu'nun veya denetim makamının () davasında mahkemede itiraz edilebilir.

Geliştirici emanet hesapları aracılığıyla çalışmayı tercih ederse, hayat onun için çok daha kolay hale gelecektir: bu durumda Hissedarları Koruma Fonu'na katkı payı ödemesine bile gerek kalmayacak ve hatta bankaya rapor vermesi, finansal istikrara uyması gerekmeyecektir. standartlar, inşaat tecrübesi ve gerekli kendi parası stoğuna sahip (). Hatta borçları ve vergi borçları olmasına ve ayrıca fatura çıkarmasına ve diğer menkul kıymetleri çıkarmasına bile izin verilir ().

Emanet hesapların "pay" içindeki işleyiş mekanizması şu şekildedir. Hissedar, geliştirici ile standart bir DDU'ya girer, ancak bir emanet hesabı koşuluyla, bunu Rosreestr'e kaydeder ve DDU'nun () fiyatı tutarında bir tutarı bankaya yatırır. Ancak geliştirici bu paranın bir kuruşunu almaz: inşaatın sonuna kadar tamamen yatırılırlar (yani dokunulmazlar) ve geliştirici yalnızca kendi başına veya ödünç alınan parayla () inşa eder. Bu arada, bankanın kara para akladığından veya terörün finansmanından şüphelendiği bir vatandaş için bankanın emanet hesabı sözleşmesi yapmayı reddetme hakkı vardır ve prensipte hissedar olamayacak ().

Evin inşaatı başarıyla tamamlanırsa, müteahhit emanet hesaplarındaki tüm fon havuzunu kendisi için alır - ancak inşa edilen ev inşaat denetiminden bir işletmeye alma izni almadan ve ilk hissedar, evin mülkiyetini başarıyla kaydettirmeden önce değil. Rosreestr'deki nesnesi; bu arada, bu, hisse senedi sahipleri için ek bir bonus, çünkü içinde yaşamalarına rağmen genellikle dairelerinin mülkiyetini kaydettiremiyorlar - aniden Rosreestr'de geliştiricinin ev için kadastro belgeleri hazırlamadığı "ortaya çıktı" .

Geliştirici iflas ederse, menfaat sahibinin DDU'yu feshetme ve parasını alma hakkı vardır. Ancak yine de geliştiricinin iflasına "girme" ve evinin tamamlanmasını bekleme seçeneğine sahip olacaktır (26 Ekim 2002 tarih ve 127-FZ sayılı Federal Yasanın 201.12-2. Maddesi "").

Menfaat sahibi DDU'yu feshederse (örneğin, geliştiricinin gecikmesi nedeniyle), yine parasını alabilir ().

Ve bir banka iflas ederse, o zaman öz sermaye sahibi ve geliştirici basitçe diğerine geçer: mevduat sigortası sisteminde emanet hesapları 10 milyon rubleye kadar sigortalıdır.

DDU'yu nakit olarak satın almak yasaktır;
geliştiricinin yöneticileri ve lehdarları, artık özkaynak sahipleri-vatandaşların kusurlarından kaynaklanan zararlardan geliştirici ile müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu, iflası beklemeden, geliştiricinin kendi fonlarının yetersizliğini tespit etmeden, bu kişilere kayıplar için hemen ve doğrudan başvurabileceğiniz anlamına gelir;
geliştiricilerin artık kendi web sitelerine sahip olmalarına gerek yok - tüm bilgileri her şeyden önce tek bir konut inşaatı bilgi sisteminde (https://our.dom.rf) ifşa etmeleri gerekiyor. İnşa halindeki evlerin favori fotoğrafları da aylık güncelleme ile orada olacak. Hissedarlar için bu uygundur - birincisi, bilgilerin eksik olması durumunda şikayet etmek daha kolaydır ve ikincisi, geliştirici iflas ederse veya bir çanta dolusu parayla Kıbrıs'a kaçmaya karar verirse hiçbir yerde kaybolmaz. Doğru, bu norm yalnızca Ekim'den itibaren çalışacak;
daha önce olduğu gibi, bölgesel "DDU-denetim" başkanı valiler tarafından atanacak ve görevden alınacak, ancak hem giriş hem de "ayrılma" adaylığı Rusya Federal İnşaat Bakanlığında kararlaştırılmalıdır;
daha önce olduğu gibi, bölgesel "DDU denetimi" Rosreestr'i "kusurlu" geliştiricinin DDU'yu satma yetkisi olmadığı konusunda uyarmakla yükümlüdür (bu durumda, Rosreestr onların kaydını bloke eder). Ancak "eski" geliştiriciler için bu tür bilgiler keşiften sonraki bir gün içinde Rosreestr'e aktarılırsa, 01/01/2018 tarihinden sonra yeni olan nesneler için, inşaat izinleri - ihlallerin derecesine bağlı olarak - en geç 1 gün içinde gönderilebilir. veya bir ila bir buçuk hafta içinde;
artık özel konut sertifikası düzenlenemez (önceden başlamış projelerin tamamlanmasına izin verilir) ve konut kooperatifleri aracılığıyla inşaata yalnızca iflas durumlarında ve devlet veya belediye tarafından ücretsiz inşaat alanı sağlanan konut kooperatiflerinde izin verilir;
sadece bir yapı ruhsatı bazında değil, aynı anda birkaç ruhsatın sınırları dahilinde inşaat yapmak mümkün olacaktır. Bu nedenle, "bir geliştirici - uygulamada bir izin" ilkesi aslında işe yaramadı. Doğru, geliştiricinin bir yerleşim alanının geliştirilmesine ilişkin çeşitli anlaşmalara ve (veya) bölgenin entegre kalkınmasına ilişkin anlaşmalara ve (veya) bölgenin entegre kalkınmasına ilişkin anlaşmalara katılımına ilişkin bir yasak olmaya devam etmektedir. ve çeşitli izinler üzerinde çalışmak yalnızca emanet hesapları aracılığıyla ve Hissedarları Koruma Fonu'na zorunlu bir kesinti ile mümkündür;
geliştiricinin ağa (Ekim'den beri - https://our.dom.rf adresindeki hesabına) koymakla yükümlü olduğu bilgi miktarı arttı. Özellikle, şimdi özkaynak miktarının hesaplanmasını ve finansal istikrar standartlarını (üç ayda bir), GPZU'yu ve başkentin yerinin belirlenmesiyle arsa planlama organizasyon şemasını yayınlamakla yükümlüdür. inşaat nesnesi, girişleri ve geçitleri, kamu irtifaklarının faaliyet alanlarının sınırları, arkeolojik miras nesneleri;
"meslekten aforoz" süresi arttı - 1 Temmuz'a kadar, son üç yılda iflas eden geliştiricilerle bağlantı kuran kişilerin izin vermesi yasaktı ve şimdi "aforoz" süresi beşe uzatıldı yıl. Yararlanıcılar için üç yıllık bir süre tutuldu, ancak öte yandan, geliştiricinin daha fazla yararlanıcısı olacak - yalnızca doğrudan veya dolaylı olarak iflasın hisselerinin veya hisselerinin en az dörtte birine sahip olanlara dikkat etmeden önce geliştirici ve şimdi sadece% 5 hisseye veya hisseye sahip olanlara da bakacaklar. Bu tür karakterlerin tam adı, TIN ve SNILS'i geliştirici tarafından ifşa edilmelidir;
Geliştiricinin ara ürünü ifşa etmesi için 6 kat daha uzun süre finansal tablolar(5 ila 30 takvim günü arası).