Usvojene su velike izmjene i dopune zakona o zajedničkoj stambenoj izgradnji. Zabrana sudjelovanja u građenju Kada će biti zabranjeno sudjelovanje u građenju?

Odbijanje zajednička gradnja može dogoditi ove godine umjesto 1. srpnja 2019. godine, a prodaja stanova u zgradama u izgradnji bit će potpuno zabranjena 2020. godine.

Takvi se zaključci mogu izvući na temelju informacija koje su završile u rukama poslovnog tiska nakon sastanka predsjednika Vladimira Putina s vladinim dužnosnicima i developerima.

Pooštravanje položaja vlasti ima za cilj zaštitu građana od beskrupuloznih developera. Međutim, sami profesionalni tržišni sudionici kažu da bi mjera mogla dovesti do rasta cijena nekretnina i oligopolizacije građevinskog tržišta.

Velika većina novih zgrada u Rusiji (oko 80%) prodaje se putem ugovora o zajedničkoj izgradnji (DDU), prema kojima se nekretnine grade sredstvima investitora (dioničara). Budući da ovakva shema nosi rizik za građane da izgube novac i ostanu bez stambenog prostora, svrstavajući se u red “prevarenih dioničara”, vlasti su odlučile promijeniti pravila igre i isključiti velik broj investitora iz projekta izgradnje. Prema različitim procjenama, broj kupaca čiji uvjeti ugovora o kapitalu nisu ispunjeni premašio je 100 tisuća ljudi diljem zemlje, što nije moglo ne upozoriti i savezne i regionalne vlasti.

Odluka o odustajanju od dioničke gradnje donesena je još 2017., no kako bi se rizici od kolapsa tržišta sveli na minimum, proces prelaska na projektno financiranje sektora produljen je na tri godine. Tijekom tog vremena programeri su morali naučiti funkcionirati u novim realnostima projektnog financiranja, savladati sve nijanse interakcije s bankama i potpuno se "povući" iz sredstava građana i steći vlastiti kapital.

Prema usvojenim izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji N 214-FZ, od 1. srpnja 2019. programeri će dobiti sredstva za prodane stanove tek nakon što se kućište isporuči kupcima. Sve do ovog trenutka, novac klijenata će biti na posebnim bankovnim računima koji su nedostupni ni "graditelju" ni budućim vlasnicima kuća. Istodobno, osigurani iznos, nadoknađen iz Fonda za osiguranje depozita u slučaju problema, ograničen je na 10 milijuna rubalja.

Prema pisanju tiska, na sastanku s šefom države, programeri su pokušali postići olakšanje, ali sve je ispalo upravo suprotno: morat će požuriti s napuštanjem zajedničke gradnje, jer situacija na tržištu postaje kritična .

Naftna velesila: Cijene benzina skočit će još 10%

“Ulje na vatru” dodala je posrnula tvrtka Urban Group, u slučaju čijeg će se stečaja lista oštećenih dioničara povećati za 16 tisuća ljudi. U ovom trenutku tvrtka, koja ima obveze od 80 milijardi rubalja, najavila je prestanak prodaje nekretnina. Programer je bio na rubu bankrota zbog grubih pogrešaka i kršenja u sustavu upravljanja tvrtkom. Prema medijskim izvješćima, riječ je o povlačenju Novac prema shemama sjene.

“Na tržištu koje se smanjuje, gdje je solventnost kupaca sve manja, mnoge se odluke moraju donositi brže”, objasnila je u intervjuu za Tsargrad. Direktor istraživanja u Market Information LLC Svetlana Podchalina. “Općenito, možemo reći da se na građevinskom tržištu nalazi situacija slična onoj koja se dogodila u bankarskom sektoru.”

Ali problem prevarenih dioničara oduvijek je bio prioritet, au predizbornom razdoblju pozornost vlade prema njemu još se više povećala, navode analitičari VTB Capitala u svom komentaru. Istodobno, tvrtka je napomenula da uvedena pravila, posebice zabrana primanja plaćanja za stanove prije završetka izgradnje i pooštravanje zahtjeva za građevinsku tvrtku, značajno mijenjaju "ekonomsku osnovu poslovanja sektora".

Trenutno će samo dvije sheme financiranja biti dostupne programerima: vlastita sredstva i kredit. Prema gđa Podchalina, potrebno je uzeti u obzir da je malo programeri graditi vlastitim sredstvima.

"Kad bi developeri morali financirati izgradnju samo vlastitim ili posuđenim sredstvima, njezina bi cijena porasla za oko 20 posto", ističu pak. analitičari "VTB kapital" . Prema njihovom mišljenju, nova pravila igre daju konkurentsku prednost velikim developerima "koji su uspostavili veze s bankama i stvaraju preduvjete za veliku konsolidaciju sektora".

Stručnjaci su uvjereni da će odluka vlasti izazvati ozbiljne probleme za programere, pa čak i bankrot na tržištu. Prije svega, govorimo o malim tvrtkama. Daljnja oligopolizacija tržišta utjecat će ne samo na cijenu novogradnje, već i na kvalitetu stambenog prostora koji se gradi. Oligopol isključuje konkurenciju, objašnjavaju analitičari.

Mali poduzetnici najvjerojatnije će otići s tržišta jer neće moći igrati po novim pravilima, prvenstveno zbog nedostatka sredstava za izgradnju, kaže S. Podchalina . - Pritom banke u principu vrlo nerado kreditiraju čak i velike i one s dugom i uspješna priča postojanje developera, malih developera - čak i više."

Porast cijena novih stanova u suprotnosti je s ciljevima koje je ruski predsjednik postavio u novom ukazu iz svibnja, istaknuo je u intervjuu za BFM Član Odbora za podršku Rusije Dmitrij Kotrovski . Jedna od zadaća u poboljšanju života građana je stvaranje 40 milijuna četvornih metara pristupačnog stambenog prostora, kako bi 5 milijuna građana moglo poboljšati svoje životne uvjete. “To jedno s drugim uopće nije u korelaciji”, tvrdi, “PIK” je zauzeo više od 30 posto tržišta, ali još nije u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike po svom ukusu. ”

Prema riječima stručnjaka, samo će glavni igrač moći odrediti maržu koja će u konačnici omogućiti formiranje konačnog troška proizvoda. "Ne vjerujem da je moguće da drugi sudionici na tržištu, posebno oni koji rade u regijama, održe korak s ovom prilikom", zaključio je gospodine Kotrovskog .

Istina, potrošač neće odmah osjetiti sve te negativne pojave, već će neko vrijeme tržište postojati po inerciji.

"U 2018.-2020. najvjerojatnije će doći do preopterećenja tržišta jer su mnogi programeri pokušali započeti izgradnju projekata u razvoju prema staroj shemi", predviđa S. Podchalina. “Istodobno, ne poštuje se potreban obujam potražnje kupaca. Prije svega, takvo prekomjerno zalihe pogodit će Moskvu i Moskovsku regiju."

Prema njezinim riječima, zbog toga cijene stanova neće rasti u sljedećih godinu i pol.

“U sadašnjoj situaciji jako je teško planirati čak i dvije godine, jer će se mijenjati tržište, mijenjat će se njegov reljef i krajolik”, smatra stručnjak, “Što ćemo dobiti u budućnosti ovisit će o tome kako se bude mijenjalo i koliko je stabilno. ostaje.” .

Zasad nema preduvjeta za rast cijena, prije svega zato što nema preduvjeta za povećanje domaće efektivne potražnje. Kako je Tsargrad već izvijestio, dok problematična Urban grupa prolazi vanjsku reviziju, stručnjaci se pitaju tko će i developeri preuzeti projekte "siročiće". Među onima kojima se investitor obratio za pomoć su Ingrad, PIK i Granel.

No, stručna javnost sumnja u zainteresiranost developera za spas Urbane grupe. U nedostatku potražnje tržišne pozicije su klimave, a ljudi spremnih na nove rizike u uvjetima nestabilnosti minimalni su.

Kupnja vlastitog doma problem je za mnoge građane. Neki mladi ljudi odlučuju se na tako očajnički korak kao što je kupnja stana u zgradi u izgradnji samo kako bi započeli samostalan život, odvajajući se od roditelja. Nažalost, takav rizik nije uvijek opravdan, pogotovo kada postoji relativno malo podataka o programeru.

Danas se usvaja zakon o zabrani udjela u izgradnji. Ruski predsjednik Vladimir Putin najavio je da će zakon o zabrani DDU uskoro stupiti na snagu. Ova inovacija je zbog potrebe zaštite dioničara od mogućih prijevara. Neće više biti situacija da DDU tjera ljude da uplate zadnji novac za stanove koji u trenutku prodaje još nisu dovršeni. Ipak, to je veliki rizik, a povezan je prije svega s činjenicom da novac dioničara možda nije opravdan.

Ovo je ozbiljan problem koji već duže vrijeme brine mnoge ljude koji su se odlučili na kupnju nedovršenog stana. Uostalom, bilo je potrebno sklopiti ugovor s programerom, platiti svoj teško zarađeni novac, a zatim dugo čekati kako biste konačno dobili priliku smjestiti se u dugo očekivani dom.

Jamstva i odgovornost

Predsjednički dekret o zabrani udjela u kapitalu daje određena jamstva onim građanima koji odluče kupiti stan. Sada, kada kupujete stan u novoj zgradi, možete ostati čvrsto uvjereni da će građanin u svakom slučaju dobiti stan. Svaki rizik je eliminiran.

Ako iz nekog razloga programer ne ispuni svoje obveze, mora platiti kaznu. Građanin koji svoja sredstva uloži u kupnju stana ni na koji način ne trpi moguće promjene.

Obavezni dokumenti

Prema zakonu, u nekim slučajevima nitko ne može primiti novac od privatnih investitora dok se ne pribave relevantni dokumenti. Samo vlasnici programeri mogu koristiti javni novac. Međutim, postoji određeni paket dokumenata koji se moraju prikupiti. Ako nedostaje barem jedan važan dokument, bit će nemoguće sklopiti tako važan posao. Dakle, na što trebate obratiti pozornost?

Građevinska dozvola

Osnovni dokument koji daje pravo na kupnju stana. Mora postojati građevinska dozvola. Bez toga je nemoguće govoriti o zaštiti prava dioničara. Prije sklapanja samog DDU ugovora u 2018. godini potrebno je obratiti pažnju na izmijenjeni zakon i postupati u skladu s izmijenjenim pravilima.

Dokument o zemljištu

Zabrana zajedničkog sudjelovanja u izgradnji sada daje priliku da temeljito proučite svoja prava i iskoristite ih na najbolji mogući način. Sam dokument mora nužno sadržavati upis vlasništva.

Projektna deklaracija

Ova vrsta dokumenta mora biti objavljena. Najbolje je unaprijed pročitati novine kako biste imali predodžbu o tome što partner nudi. Projektna deklaracija daje određena jamstva.

Važno je napomenuti da su svi gore navedeni dokumenti od velike važnosti. Jedno se ne može zanemariti u korist drugog. U zajedničkoj gradnji ne možete posuditi sredstva prije početka radova. U suprotnom, to će se smatrati grubim prekršajem. Prije nego što poduzmete bilo kakve odlučne korake, trebali biste pažljivo proučiti partnerove dokumente, analizirati situaciju i tek onda donijeti odluku. U svakom slučaju, treba biti smislen i ozbiljan, a ne uzeti ga na brzinu.

Registracija

Na tržištu nekretnina postoji zakon prema kojem ugovor o udjelu u kapitalu podliježe obveznoj registraciji. Inače će se smatrati nevažećim. Registracija eliminira mogućnost bilo kakve prijevare od strane programera. Tako će biti nemoguće dvaput prodati dom i dobiti novac na nepošten način. Zakon o zabrani sudjelovanja u kapitalu, koji zabranjuje nesavjesno korištenje sredstava dioničara, pomaže građanima da ostanu sigurni u budućnost. Određeni stan bit će upisan u jedinstveni državni registar. Dakle, eliminira se vjerojatnost susreta s prijevarom i teškim razočaranjem u životu.

Ostale obveze

Strane se obvezuju da će međusobno ispunjavati postavljene zadatke. Građanin koji je platio traženi iznos ima svako pravo uzeti gotovu imovinu na svoje potpuno raspolaganje. Investitor potpisuje uvjet da će kuća sigurno biti izgrađena. Ako se iz nekog razloga na neki način prekrše uvjeti ugovora, krivac će morati platiti kaznu koja iznosi značajan iznos. Sam ugovor sklapa se prema zakonima građevinskog tržišta, isključivo u pisanom obliku, kako bi se izbjegli razni nesporazumi. Vlada Ruske Federacije utvrdila je posebne zahtjeve za sam dokument. Mora sadržavati određene podatke.

Opis objekta

Nekretnina (kuća ili stan) mora biti jasno evidentirana u dokumentima. Detaljno je opisan ukupan broj kvadrata, broj soba, balkona, lođa i sl. Ovo je neophodno kako bi se isključilo moguće greške, spriječiti razvoj prijevare od strane programera. Fond za zaštitu prava sudionika u zajedničkoj izgradnji ima za cilj maksimalnu sigurnost svake osobe koja će kupiti stan.

Naznaka roka

Važan faktor na koji također vrijedi obratiti pozornost. Jasno bilježenje rokova za dovršetak radova omogućuje vam da shvatite kada će proces doći do kraja i kada se možete preseliti u novi dom. Obično su vam dostupne još neke informacije koje vam mogu pomoći da razumijete jamstveni rok za nekretninu.

Ako u određenom roku novopečeni vlasnik uvidi da nije zadovoljan nečim konkretno u izvedenim građevinskim radovima, moguće su izmjene nekih točaka u ugovoru. Sasvim je moguće postići čak i dobru novčanu naknadu.

Trenutak plaćanja

Troškovi pruženih usluga uvijek su jasno i jasno navedeni u ugovoru. Obje strane moraju jasno razumjeti s kojim se zadatkom suočavaju u određenom trenutku kako bi se izbjegle bilo kakve netočnosti.

Za budućeg vlasnika, ovdje je osigurana određena pomoć u financiranju. Financiranje uključuje davanje bankovnih zajmova kada je to potrebno. Postupak plaćanja također je jasno naznačen u dokumentu.

Dakle, zakon o zabrani sudjelovanja u izgradnji ima svoje opipljive prednosti. U tom slučaju će se obustaviti prodaja stanova u zgradama u izgradnji. Većina ljudi će biti zadovoljna takvim promjenama, jer će platiti samo ono što će na kraju zajamčeno dobiti. Ovaj zakon stvarno štiti osobna sredstva građana, dopuštajući im da ulažu samo u ono što je nužno i nužno.

Rekao je novinarima o uputama predsjednika da se ispita mogućnost prijelaza putem bankovne potpore sa zajedničke izgradnje na financiranje projekata. Nije govorio o konkretnim datumima.

O potrebi odustajanja od zajedničke gradnje ministar je govorio još ljetos. “Naravno, moramo nastojati da se jednog dana odmaknemo od zajedničke gradnje i prijeđemo na bankarsku potporu, ali to nije danas ili sutra, a naš zadatak je maksimalno zaštititi ljude koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji”, istaknuo je Men.

Programeri sada uglavnom koriste kredite za realizaciju svojih projekata, komentiraju sudionici na tržištu. Ali sredstva dioničara su za njih puno jeftinija.

“Ovdje se ne radi o samom mehanizmu financiranja projekta, već o stopi po kojoj banke kreditiraju programere. Bankovna sredstva za programere danas su puno skuplji resurs od novca dioničara”, napominje generalni direktor razvojne tvrtke Ingrad.

Igrači koji grade stan bez privlačenja bankovno financiranje, ima ih na tržištu, ali su u manjini, kaže financijski direktor razvojne grupe City-XXI Century. To su ili najveće tvrtke ili tvrtke povezane s bankarstvom ili vladine agencije, odnosno tvrtke koje pažljivo izračunavaju razinu kreditnog opterećenja i grade uglavnom vlastitim sredstvima.

Danas samo četvrtina developera gradi o vlastitom trošku, istaknula je Granel Grupa kompanija. Također dodaju da bi potpuni prelazak na projektno financiranje mogao dovesti do toga da bi na regionalnoj razini čak 90% developera moglo napustiti tržište.

“Cijena izgradnje u regijama je oko 25 tisuća rubalja. po sq m. Prodaja u prosjeku - 35 tisuća rubalja. po kvadratnom m. Takvi uvjeti financijski opterećuju regije i poslovanje postaje nerentabilno”, kažu u tvrtki.

Ako uzmemo u obzir izmjene zakona o zajedničkoj gradnji, tada će na tržištu ostati samo financijski stabilne tvrtke koje imaju profit ne samo od razvoja, budući da se profitabilnost ovog posla svake godine sve više smanjuje, dodaje Andrey Tsvet, razvoj direktor Granel grupe kompanija.

Riječ je o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj gradnji koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. godine. Uvode zabranu ishođenja nekoliko građevinskih dozvola odjednom, obvezuju glavnog izvođača radova, tehničkog naručitelja i developera da imaju račun u istoj banci i da međusobno plaćaju putem escrow računa.

“Nakon primjene strogih zahtjeva za programere, možemo govoriti o drugim prilagodbama - promijenit će se struktura razvojnog tržišta, s kojeg će otići mali igrači koji se ne mogu nositi s novim pravilima igre. U isto vrijeme, iako je moguće predvidjeti promjenu strukture industrije i konsolidaciju tvrtki, preuranjeno je govoriti o smanjenju obujma ponude", podijelio je. Voditelj rada s ključnim partnerima Est-a-Tet-a.

Podsjetimo se da su prošle godine pooštreni zahtjevi za minimalni iznos temeljnog kapitala za programere koji prikupljaju sredstva od javnosti. Iznos odobrenog kapitala izračunava se pojedinačno za svakog programera ovisno o maksimalnoj površini svih zajedničkih građevinskih projekata.

Minimalna veličina je 2,5 milijuna rubalja s planovima za izgradnju 1,5 tisuća četvornih metara. Štoviše, ako programer namjerava izgraditi 500 tisuća četvornih metara sredstvima građana, tada njegov temeljni kapital mora biti najmanje 1,5 milijardi rubalja.

Osim toga, ljetos je predsjednik potpisao zakon o fondu za zaštitu prava dioničara (kompenzacijski fond), koji uspostavlja jedinstvenu stopu doprinosa za programere - 1,2% cijene svakog ugovora s dioničarom. Istodobno, iznos vlastitih sredstava developera za projekt koji je planiran za provedbu ne smije biti manji od 10% njegovih troškova tijekom cijelog razdoblja izgradnje.

Ako se nova predsjednikova inicijativa provede, tada se shema, zapravo, teško da će se promijeniti, budući da banka financira izgradnju, primijetio je Sobolev. Međutim, vrijeme korištenja bankovnog novca se mijenja.

“Banka će posuditi novac na duži rok – takozvani “dugoročni novac”. Kako bi dobili sredstva od kupaca, programeri će prvo morati izgraditi nekretninu. U biti, riječ je o prodaji stanova po istoj shemi po kojoj se sada prodaju sekundarni stanovi”, rekao je stručnjak.

Uvjeren je da možemo očekivati smanjenje broja tvrtki i daljnju monopolizaciju tržišta. U tom slučaju neizbježan je rast cijene kvadrata i rast cijena stanova zbog smanjene konkurencije.

Ostali sudionici na tržištu također su uvjereni da će troškovi stanovanja rasti. Financiranje projekta osigurava se od 13-20% godišnje, što, uzimajući u obzir trajanje projekata, daje od 20% do 60% preplate kredita. Ti će se iznosi sigurno odraziti na cijenu četvornog metra, koja će postati znatno skuplja nego sada, kaže direktor Metrium grupe.

“Da bi projektno financiranje funkcioniralo, kredit mora biti jeftin i dugoročan, ali u Rusiji danas postoji akutni nedostatak upravo takvih investicija. A s obzirom na visoku cijenu kapitala, raste potreba za ubrzanjem njegove otplate, pa se ni developerima ni bankama ne isplati upuštati u dugoročne i skupe projekte”, smatra ona.

Prema njezinim riječima, za dugoročna ulaganja izuzetno je važna makroekonomska stabilnost i predvidljivost, prvenstveno na deviznom tržištu. Danas ga također nema, a nepostojanje jamstava da se devalvacija iz 2014. neće ponoviti glavna je prepreka uvođenju projektnog financiranja.

Uz potpuno projektno financiranje nema potrebe za prodajom stanova po DDU, stoga će se na tržištu pojaviti samo novogradnje koje su stavljene u funkciju. Oni će, naravno, biti skuplji od onih koji se prodaju u fazi temeljne jame.

“U sadašnjoj fazi, prijelaz na projektno financiranje ne treba doživljavati kao perspektivu za blisku budućnost. Utjecaj na tržište će biti tek kada vidimo konkretne korake u stvaranju uvjeta za razvoj ove sheme financiranja izgradnje. Sada uspješno koegzistira s privlačenjem sredstava dioničara i, po mom mišljenju, situacija se neće promijeniti u sljedećih 5-10 godina", istaknuo je stručnjak.

Pavel Poselenov također smatra da se neće moći potpuno prijeći na projektno financiranje u kratkom vremenu, govorimo o pet ili više godina.

U međuvremenu, problem prevarenih dioničara u Rusiji je akutan. Njoj se predsjednik više puta obraćao u svojim izjavama. Danas su regije dale putokaze za rješavanje problema za gotovo 40 tisuća prevarenih građana.

No, prema mišljenju niza zastupnika, problem je mnogo veći, a riječ je o 150 tisuća ljudi koji su uložili novac u izgradnju kuća, a nisu stambeno zbrinuti.

Mikhail Men govori o nedostatku odgovarajuće kontrole nad izgradnjom zajedničkog kapitala u sastavnim entitetima. Također napominje da se planira uspostaviti jedinstveni postupak za provođenje kontrole u području zajedničke izgradnje u svim sastavnim entitetima zemlje i dodijeliti kontrolne ovlasti državnim tijelima za nadzor gradnje konstitutivnih entiteta Ruske Federacije.

"To će omogućiti istodobnu kontrolu vremena i kvalitete izgradnje i kontrolu namjenskog korištenja sredstava dioničara", citira se ministar u materijalima odjela.

Zajednička gradnja legalizirana je 2004. godine kako bi se investitorima racionaliziralo korištenje sredstava građana u izgradnji stambenih zgrada i kako bi se kupci nekretnina zaštitili od nesavjesnih graditelja. Tijekom svih ovih godina pojavile su se brojne promjene u zakonu o dioničkoj izgradnji, osmišljene kako bi se ojačao nadzor nad radom graditelja i ojačala zaštita prava dioničara. Zadnje promjene usvojeni su u zakonu krajem 2017. Još nekoliko njih stupit će na snagu 1. srpnja 2018. Zajednička gradnja: promjene od 2018., kako će funkcionirati zajednička gradnja od 1. srpnja, što trebate znati o njoj.

Promjene zakona o zajedničkoj gradnji od 2018

Vlasti neprestano poduzimaju mjere usmjerene na racionalizaciju građevinskog tržišta i njegovo dovođenje u sve civiliziraniji okvir. Zakonodavci vjeruju da će gladak prijelaz iz zajedničke gradnje na prodaju gotovih stanova uvelike smanjiti rizike ovog tržišta.

Vlada već dugo raspravlja o potrebi napuštanja dioničke gradnje i prelaska na metodu hipoteke. U prosincu prošle godine na stranicama Vlade objavljena je “mapa puta” koja uključuje akcijski plan prelaska na projektni način financiranja izgradnje stambenih zgrada:

do 1. srpnja 2018. godine planira se stvoriti regulatorni okvir za prelazak na novi način financiranja;
od 1. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019. omogućiti financiranje mješovite gradnje - moguće je koristiti escrow račun ili poseban i izravni novac sudionika zajedničke gradnje;
od 1. srpnja 2019. za prikupljanje novca za izgradnju stanova moći će se koristiti isključivo escrow ili posebni račun.

Zakonodavci su također razvili zakon za zaštitu prava dioničara u slučaju bankrota developera, uvodeći mnoge izmjene saveznog zakona koji će stupiti na snagu 1. siječnja i 1. srpnja 2018.

Vremenski okvir za uvođenje usvojenih promjena

Istovremeno s uvođenjem smjernice za prelazak na projektno financiranje graditeljstva, zakonodavci su unijeli određene izmjene u Zakon o zajedničkoj gradnji. Sada će se u nizu područja strože kontrolirati iznos vlastitih sredstava i rad developera.

Većina promjena stupit će na snagu 1. srpnja 2018. Posljedično, programeri imaju rezervu vremena da se pripreme za aktivnosti u promijenjenim uvjetima i dovrše započete projekte.

Valja napomenuti da novotarije neće utjecati na određene novogradnje. Tu spadaju one u čijoj se izgradnji koriste sheme stambenog zadrugarstva – stambeno-građevinske zadruge. Zakonodavci to ne zabranjuju, ali se na njih ovaj zakon ne odnosi.

Prethodno poduzete mjere za zaštitu prava dioničara u obliku osiguranja od odgovornosti za programere pokazale su se neučinkovitima. Osiguravatelji su se služili brojnim trikovima kako bi izbjegli plaćanje takvog osiguranja, niti jedna zgrada nije dovršena od plaćanja osiguranja.

Prošle godine registrirana je nova organizacija “Fond za zaštitu prava građana koji sudjeluju u zajedničkoj gradnji” za pomoć dioničarima. Graditelji su dužni u ovaj fond uplatiti 1,2% cijene stana za svaki sklopljeni ugovor o udjelu u kapitalu.

Novac iz fonda za odštetu koristit će se za dovršetak izgradnje nedovršenih objekata ili za isplatu odštete pogođenim dioničarima.

Opći kriteriji za programere

Zahtjevi za programere u zajedničkoj izgradnji u 2018. uključeni su u jedan koncept "specijalizirani programer". Među glavnim novim zahtjevima ističemo sljedeće:

“Specijalizirani poduzetnici” smatrat će se isključivo komercijalnim tvrtkama koje se bave graditeljstvom. U izgradnji neće moći sudjelovati bilo koje javne neprofitne organizacije, obrazovne, sportske i druge organizacije.
Programer ima najmanje 3 godine iskustva na građevinskom tržištu i dobio je dozvole za puštanje u rad stambenih zgrada ukupne površine 10.000 m2.
Direktor, glavni računovođa i drugi rukovoditelji nositelja projekta više neće moći biti osobe s kaznenim dosjeom ili stečajem pojedinac, ili doveden u supsidijarnu odgovornost. Programeri će morati staviti podatke o usklađenosti uprave s ovim zahtjevima u Izjavi o projektu.
Od 1. siječnja 2018. programeri su dužni staviti pune i srednje financijska izvješća u Ujedinjenom informacijski sistem stambena izgradnja i na vašoj službenoj web stranici.

Velik broj izmjena zakonodavstva ima za cilj jačanje financijska stabilnost programeri.

Dakle, minimalni iznos temeljnog kapitala je ukinut, sada će ovisiti o ukupnoj površini stambenog prostora u izgradnji. Danas je zahtjev sljedeći: graditelji moraju imati vlastita sredstva veća od 10% cijene projekta.

U trenutku podnošenja prijave projekta, na posebnom računu nositelja projekta mora biti stanje u ovlaštenoj banci u iznosu od najmanje 10% procijenjene cijene nekretnine.

U trenutku predaje projektne dokumentacije nositelj projekta ne bi smio imati financijske obveze koje se ne odnose na izgradnju veće od 1%. Troškovi održavanja također su ograničeni - ne više od 10%. Štoviše, ukupni iznos svih akontacija ne smije biti veći od 30%.

Nedavne izmjene i dopune zakona zabranjuju programerima:

Izdati ili kupiti vrijednosni papiri, osim ako se ne radi o vlastitim dionicama. Time će se zatvoriti mjenična shema financiranja izgradnje.
Privucite ili osigurajte kredite za izgradnju pored ciljanih.
Kreirajte ili sudjelujte u reklamama i neprofitne organizacije, preko koje se često izvlačio novac prevarenih ulagača.

Još jedna važna promjena u 2018. je uvođenje escrow računa na koji će se prenositi novac sudionika u zajedničkoj izgradnji. Investitori će moći koristiti novac tek nakon što se stanovi predaju kupcima prema prijenosnim aktima.

Slijedom toga, nakon stupanja na snagu izmjena zakonodavstva Gotovina teče programeri će pasti pod kontrolu ovlaštenih bankarskih organizacija.

Sve izmjene zakona o zajedničkoj gradnji imaju i prednosti i mane. Prednosti uključuju jačanje kontrole nad tržištem nekretnina i smanjenje rizika za potencijalne dioničare. Loša strana je potencijalni rast cijena stanova u novogradnji. Kako će doista biti, bit će jasno za manje od mjesec dana.

Zajednička gradnja bi u Rusiji mogla biti potpuno zabranjena, a o toj temi razgovaralo se na sastanku s predsjednikom. Prema izvoru Vedomosti, šef države sam je predložio da se odmakne od prodaje nedovršenih zgrada i da to učini gotovo 2018.

Zajednička gradnja može biti potpuno zabranjena. Prema Vedomostima, o ovoj se mogućnosti razgovaralo na sastanku s predsjednikom. Štoviše, kako je rekao jedan od izvora bliskih sudionicima sastanka, šef države je predložio da se odmakne od prodaje nedovršenih zgrada i da to učini gotovo 2018.

Tržište zajedničke gradnje već se od iduće godine suočava s globalnim promjenama koje bi prvenstveno trebale zaštiti dioničare, ali ne oduševljavaju graditelje. Stanograditelji neće moći primiti novac od kupaca dok ne predaju nekretninu. Ulozi će se čuvati na posebnim računima u bankama, a tvrtke će kuće graditi kreditnim ili vlastitim sredstvima.

Ove izmjene mnogi su kritizirali. Bilo je mišljenja: ovo bi moglo stati na kraj dioničkoj gradnji.

Business FM pitao je sudionike na tržištu, kupce i stručnjake što bi se dogodilo da se potpuno zabrani kupnja nedovršenih objekata. Prevareni dioničar stambenog kompleksa Terletsky Park, Nikita Zhevchenko, smatra da se država time želi osloboditi odgovornosti:

Nikita Ževčenko dioničar stambenog kompleksa Terletsky Park“Prvo, zajedničke gradnje nema nigdje u Europi. Imamo ga. Zašto imamo ovo? Zato što imamo visoki ulog na hipoteku, odnosno zato se država dosjetila ove metode. Umjesto niske hipoteke, došli su do zajedničke gradnje, tako da taj novac, koji je zapravo beskamatan, koji je bio s niskom kamatom, što banke daju u Europi, ovdje daju dioničari. Ali u ovom slučaju, ako je država na ovaj način riješila pitanje razvoja građevinskog tržišta, onda mora nekako zaštititi te investicije. Inače ispada da nekako pereš ruke i u isto vrijeme kao da je bum građevine, ali nemaš ništa s tim ako se nešto dogodi. Zbog toga su to iskoristili beskrupulozni programeri, oni koji ne grade, već povlače novac. Sukladno tome, naravno, država za to snosi izravnu odgovornost. I sad pokušavaju to nekako namjestiti da pokrpaju te rupe.”

Bit će teško poslovati bez mogućnosti zajedničke izgradnje, osobito u regijama, kaže Dmitry Kotrovsky, član odbora Support of Russia:

Dmitrij KotrovskiČlan Odbora za podršku Rusije“Prije svega, to će, naravno, dovesti do poskupljenja stanovanja, što je, čini mi se, potpuno u suprotnosti sa svibanjskim dekretima koji su naveli da treba biti plus od 40 milijuna četvornih metara pristupačnog stambenog prostora. , kako bi 5 milijuna Rusa moglo poboljšati svoje životne uvjete. Ovo apsolutno nije u korelaciji jedno s drugim. PIK je zauzeo više od 30% tržišta, ali još nije u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike svojim željama. Skalabilnost koju PIK grupacija ima omogućit će im, naravno, minimiziranje troškova. Sukladno tome, odredite maržu koja će vam u konačnici omogućiti formiranje konačnog troška proizvoda. Ne vjerujem da je moguće da drugi sudionici na tržištu, posebno oni koji rade u regijama, održe korak s ovom prilikom. Ipak, ako govorimo o činjenici da bi 5 milijuna Rusa trebalo dobiti pristupačne stanove, kako se to može učiniti u svih 85 regija, uzimajući u obzir činjenicu da će investitor prvo morati odnekud nabaviti novac i dokazati banci da projekt je izvediv i relevantan, a nakon toga u cijenu cijene uključite i teret koji je usporediv s cijenom novca, unatoč činjenici da ćete morati podizati kredite. Za mene je misterij kako se takve dvije suprotstavljene odluke mogu uzdići u rang državne zadaće. Ne znam kako se to može učiniti."

Stručnjaci vjeruju da će, ako se zabrani prodaja nekretnina u fazi izgradnje, cijene gotovih stanova značajno porasti. Ovo kaže Sergej Lobzhanidze, direktor analitičke platforme BNmap.pro:

Sergej Lobzhanidzedirektorica analitičke platforme BNmap.pro“Osim činjenice da će to automatski dovesti do povećanja cijena u fazi završne izgradnje, jer je sada prosječni rast tijekom izgradnje, na primjer, u Moskvi, od 18% do 27%, kreditno opterećenje će biti dodao ovome. Tome će se dodati i PDV koji će se morati platiti po primitku imovine, pa mislim da bi ovdje povećanje cijene moglo biti i do 50-60%, samo na temelju povećanja volumetrijskih troškova za proizvode. Ovdje se radi o cijeni. Koliko je to popularno, mogu reći kao primjer da smo krajem 2017. u granicama Moskve i Nove Moskve imali oko 54 tisuće transakcija za fizička lica, uključujući i stanove, po ugovorima o udjelu u prijenosu prava na bazi kupoprodaje. Sekundarno tržište je oko 120 tisuća [transakcija], to jest, u principu, gotovo polovica - to je vrlo velik postotak.”

Ne javlja se jesu li donesene odluke o zabrani zajedničke gradnje. Publikacija samo napominje da se kao opcija razmatrala i mogućnost prodaje samo završenih stambenih objekata od 2020.