Zajednička izgradnja: kako će programeri raditi tijekom prijelaznog razdoblja. Novac dioničara dat će se bankama na čuvanje Zakon o financiranju stanogradnje

Kupnja stanova temeljem ugovora o zajedničkom udjelu dugo je bila gotovo nemoguća. jedini način uštedite i kupite stan po pristupačnoj cijeni. Zahvaljujući shemi zajedničkog sudjelovanja u izgradnji, programeri su uspjeli zasititi tržište stanovanjem, a mnogi su riješili svoje stambeno pitanje uz pomoć predškolskog stanovanja. Osim, državna registracija DDU je isključio mogućnost ponovne prodaje stanova. Pa zašto je Rusija odlučila promijeniti pravila za izgradnju i prodaju stanova? Vlasti objašnjavaju: rezultat sheme dijeljenja dionica nisu bili samo novi stanovi, već i nedovršeni stambeni kompleksi i tvrtke u stečaju.

Ako kupite kuću u početnoj fazi izgradnje, nitko ne može jamčiti da će kuća biti isporučena u navedenom roku; moguće je da će vaš novac biti iskorišten za dovršetak prethodnog projekta građevinske tvrtke. Zajednička izgradnja stvorila je uvjete za formiranje financijskih piramida na tržištu, što je dovelo do bankrota nekih developera i pojave prevarenih dioničara.

Reforma dioničke gradnje, naime, već je započela. Nedavno je ruski predsjednik Vladimir Putin tijekom izravne linije s televizijskim gledateljima najavio da se od srpnja 2019. s kupcima nekretnina neće sklapati novi DDU-ovi. Unesene su izmjene i dopune 214-FZ, neke od izmjena su na snazi ​​od 1. siječnja 2018.: na primjer, uvedena su nova pravila za stečaj developera, od građevinske tvrtke zahtijeva se transparentnost informacija, svi podaci o developer mora biti upisan u Jedinstveni sustav stambena izgradnja. Ali glavne izmjene i dopune zakona o dioničkoj izgradnji u 2018. stupit će na snagu 1. srpnja. Dakle, što će se promijeniti za kupce nekretnina? Je li moguće ukinuti zakon o sudjelovanju u izgradnji? Reći ćemo vam sve u detalje.

Nove izmjene zakona o zajedničkoj gradnji koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. Zajednička gradnja od 1. srpnja 2018.

Promjene u zakonodavstvu usmjerene su na zaštitu prava dioničara, pa su zahtjevi za programere postali mnogo stroži. Navodimo glavne izmjene i dopune 214-FZ, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018.:

1. Jamstva za kupce stanova u izgradnji osigurat će Fond za zaštitu dioničara. Investitor mora u fond prenijeti 1,2% cijene svakog stana kupljenog prema DDU. Ako programer ne prenese novac, ugovor se neće registrirati.

2. Prije početka gradnje kuće, građevinska tvrtka mora potvrditi svoju financijsku sposobnost. Kako bi se to postiglo, novi zakon propisuje da investitor mora imati, osim kredita, i vlastita sredstva za izgradnju. Prema novim pravilima zajedničke gradnje, vlastita sredstva poduzeća iznose najmanje 10% ukupnih troškova izgradnje. Građevinska tvrtka ne bi trebala imati dugove po kreditima i pozajmicama.

3. Prema promjenama u Saveznom zakonu o zajedničkoj izgradnji, investitor mora imati pravo vlasništva ili pravo zakupa zemljišne čestice na kojoj se planira izgradnja stambenog kompleksa.

4. Novi zakon zahtijeva posebnu građevinsku dozvolu za nositelja zahvata za svaki projekt (prema principu: jedan nositelj - jedna građevinska dozvola). Osim toga, nositelju projekta zabranjeno je baviti se bilo kojom drugom djelatnošću (osim građevinske).

5. Zahtjevi za profesionalnošću programera postaju stroži: građevinska tvrtka mora imati iskustvo uspješnih projekata (najmanje 10.000 četvornih metara).

6. Programeri neće moći koristiti više od 30% troškova stanovanja za avansna plaćanja.

7. Izmjenama i dopunama predviđeno je projektno financiranje izgradnje. To znači da građevinske tvrtke moraju uključiti ovlaštene banke u svoje projekte. Odnosno, osim investitora i kupca stana, u financiranju udjela sudjelovat će banke s akreditacijom države. Prvo, programer će moći uzeti ciljani kredit od banke. Drugo, novac primljen od kupca za stan čuvat će se na posebnom računu u banci (escrow račun). Ovi depoziti će biti zamrznuti, a programer će ih moći primiti tek nakon završetka stambene izgradnje.

Hoće li se u 2018. ukinuti zajednička gradnja?

Ako ste planirali kupiti stan u novogradnji, onda vas vjerojatno brine pitanje hoće li DDU biti ukinut ove godine? Požurujemo vas uvjeriti - ugovori o udjelu u kapitalu neće odmah nestati s tržišta kapitala.

"Nema govora o potpunoj zabrani svih predškolskih odgojno-obrazovnih ustanova", objašnjava Maria Litinetskaya, direktorica Metriuma, člana partnerske mreže CBRE. “Projekti za koje je prvi ugovor sklopljen prije 1. srpnja 2018. nastavit će se provoditi po starim pravilima.”

Planirano ukidanje zajedničkog sudjelovanja u izgradnji u 2018. dovelo je do činjenice da su od početka godine programeri aktivno dobivali građevinske dozvole. "Zaliha projekata koji će se provoditi prema starim pravilima bit će dovoljna neko vrijeme tako da će prijelaz na nova pravila biti relativno gladak", kaže Kirill Ignakhin, direktor tvrtke Level Group (programer stambenog kompleksa Level Amurskaya). Prema službenim podacima, u Moskvi je u prvom kvartalu 2018. godine izdano 560 građevinskih dozvola ukupne površine od gotovo 3,8 milijuna četvornih metara.

Kako će se odvijati prijelaz s zajedničke gradnje na projektno financiranje?

Alternativa zajedničkoj gradnji već postoji. Nakon otkazivanja dioničke gradnje, koja bi se, prema riječima predsjednika Ruske Federacije, trebala dogoditi od 1. srpnja 2019., tržište nekretnina će prijeći na projektno financiranje. Očekuje se da će se u budućnosti escrow računi koristiti za prodaju stanova u izgradnji. Izbjegavanje nadopunjavanja počet će u bliskoj budućnosti. Programeri rade po starim pravilima do 30. lipnja 2018. Ali od 1. srpnja 2018. mogu početi koristiti shemu escrow računa. Roman Lyabikhov, generalni direktor Atlant Group of Companies, kaže da će u ovom slučaju kupci svoja sredstva prenijeti ne izravno investitoru, već banci koja financira izgradnju stambenog kompleksa. Tijekom izgradnje ta su sredstva rezervirana na bankovnom računu i prebačena investitoru nakon što on preda ključeve dioničarima. U slučaju bankrota developera, dioničari dobivaju vraćeni novac.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Hoće li nakon 1. srpnja 2018. prestati sklapati DDU ugovore?

Projekti koji su dobili građevinsku dozvolu prije stupanja na snagu izmjena Saveznog zakona 214 ne podliježu novim pravilima. Dakle, ako namjeravate kupiti stan prema ugovoru o zajedničkom sudjelovanju u stambenom kompleksu, čiju je izgradnju programer uspio odobriti prema staroj shemi, tada će se dogoditi kupnja prema DDU. U takvim će projektima biti moguće sklopiti DDU ne samo nakon 01.07.2018., nego i dalje, uključujući i 2019. godinu. Promjene u odnosu na DDU zahvatit će samo nove stambene komplekse. Ako su se u stambenom kompleksu stanovi pod DDU počeli prodavati prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti provoditi prema ovoj shemi.

„Mapa puta, koju je vlada usvojila nekoliko mjeseci prije predsjednikove izjave, propisala je zabranu sklapanja novih sporazuma nakon 1. srpnja 2019.“, objašnjava Maria Litinetskaya. Prema riječima stručnjaka, programeri još uvijek imaju oko 3-4 godine. Prvo, tijekom sljedeće godine programeri mogu pokrenuti nove projekte na prodaju koji neće podlijegati zabrani prodaje prema DDU. Drugo, sljedećih nekoliko godina moći će pratiti kako ide prodaja novih projekata, kao i pokrenuti vlastite, “probne” male projekte. Dakle, prijelaz s gradnje uz dioničko financiranje na projektno financiranje ipak će biti lagan, a ne nagao, a do ukidanja DDU-a doći će postupno.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Što će biti umjesto predškolskog odgoja?

Koji se ugovori pripremaju da zamijene ugovore o udjelu u kapitalu? Olga Barabanova, komercijalna direktorica Sezar Grupe, napominje: „U prvoj fazi nema govora o potpunom napuštanju prakse DDU; proces stjecanja nekretnine sa stajališta kupca neće se promijeniti 1. srpnja 2018. . Što se tiče dugoročnije perspektive udaljavanja od prakse zajedničke gradnje, zasad sudionici u industriji imaju više kontradiktornosti i pitanja nego rješenja. Danas je objavljena “mapa puta” kako će se točno reforma provoditi na razini konkretnih mehanizama – to je zadatak koji tek treba riješiti.”

Najvjerojatnije će se promijeniti oblik ugovora koji se koristi za prodaju stambenog prostora, jer će osim investitora i kupca stana u transakciji sudjelovati i banka. Sporazum će, barem, postati tripartitan i možda se više neće zvati DDU, nego nekako drugačije.

Što će značiti zabrana zajedničke gradnje?

Naravno, potrošače najviše zaokuplja pitanje što prijeti ukidanjem suvlasništva, kakve će biti posljedice prijelaza s dioničke gradnje na projektno financiranje i, najvažnije, hoće li nakon ukidanja stanovi poskupjeti. zajedničke gradnje? Roman Sychev, izvršni direktor Tekta grupe (programer stambenog kompleksa Mayakovsky), vjeruje da bi povećanje cijene moglo biti vrlo značajno - oko 20%. "Unutar novi sustav Regulacija primarnog stambenog tržišta je lanac sljedećih sudionika: dioničari, banka, developer, regulatori. Ako se izgradnja financira privlačenjem kredita, tada će troškovi projekta sigurno porasti. Prije svega, to će biti uzrokovano dodatnim troškovima povezanim sa sudjelovanjem banaka u projektu. Takvi rashodi uključuju kamate na ciljni kredit i troškove njegova servisiranja, troškove nadzora banaka i kontrole građevinskih projekata. Moguće je da će u trošak kreditiranja biti uključeni i troškovi servisiranja escrow računa, kako se oni ne bi prebacivali na kupca koji je dužan uplatiti novac na takav račun. Uzeti zajedno, svi ti čimbenici utjecat će na cijenu konačnog proizvoda”, objašnjava stručnjak.

Dakle, posljedica zabrane zajedničke gradnje bit će povećanje cijena novih stanova. Kupci se trebaju pripremiti na činjenicu da će stanovi u novim zgradama poskupjeti.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018. Zaključak

Zajednička gradnja neće biti zabranjena odmah ili preko noći, prijelaz na projektno financiranje bit će lagan.

Stanovi pod DDU će se i dalje prodavati u onim stambenim kompleksima za koje su građevinske dozvole dobili prije stupanja na snagu izmjena Saveznog zakona-214.

Ako su se stanovi u stambenom kompleksu počeli prodavati prema DDU prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti provoditi prema ovoj shemi.

Nakon ukidanja dioničke gradnje stanovi će najvjerojatnije poskupjeti, a stručnjaci predviđaju rast cijena u novogradnji i do 20 posto

materijalNovi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji od 2018

Odustajanje od dioničke gradnje umjesto 1. srpnja 2019. moglo bi nastupiti ove godine, a 2020. potpuno će se zabraniti prodaja stanova u zgradama u izgradnji.

Takvi se zaključci mogu izvući na temelju informacija koje su završile u rukama poslovnog tiska nakon sastanka predsjednika Vladimira Putina s vladinim dužnosnicima i developerima.

Pooštravanje položaja vlasti ima za cilj zaštitu građana od beskrupuloznih developera. Međutim, sami profesionalni tržišni sudionici kažu da bi mjera mogla dovesti do rasta cijena nekretnina i oligopolizacije građevinskog tržišta.

Velika većina novih zgrada u Rusiji (oko 80%) prodaje se putem ugovora o zajedničkoj izgradnji (DDU), prema kojima se nekretnine grade sredstvima investitora (dioničara). Budući da ovakva shema nosi rizik za građane da izgube novac i ostanu bez stambenog prostora, svrstavajući se u red “prevarenih dioničara”, vlasti su odlučile promijeniti pravila igre i isključiti velik broj investitora iz projekta izgradnje. Prema različitim procjenama, broj kupaca čiji uvjeti ugovora o kapitalu nisu ispunjeni premašio je 100 tisuća ljudi diljem zemlje, što nije moglo ne upozoriti i savezne i regionalne vlasti.

Odluka o odustajanju od dioničke gradnje donesena je još 2017., no kako bi se rizici od kolapsa tržišta sveli na minimum, proces prelaska na projektno financiranje sektora produljen je na tri godine. Tijekom tog vremena programeri su morali naučiti funkcionirati u novim realnostima projektnog financiranja, savladati sve nijanse interakcije s bankama i potpuno se "povući" iz sredstava građana i steći vlastiti kapital.

Prema usvojenim izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj izgradnji N 214-FZ, od 1. srpnja 2019. programeri će dobiti sredstva za prodane stanove tek nakon što se kućište isporuči kupcima. Sve do ovog trenutka, novac klijenata će biti na posebnim bankovnim računima koji su nedostupni ni "graditelju" ni budućim vlasnicima kuća. Istodobno, osigurani iznos, nadoknađen iz Fonda za osiguranje depozita u slučaju problema, ograničen je na 10 milijuna rubalja.

Prema pisanju tiska, na sastanku s šefom države, programeri su pokušali postići olakšanje, ali sve je ispalo upravo suprotno: morat će požuriti s napuštanjem zajedničke gradnje, jer situacija na tržištu postaje kritična .

Naftna velesila: Cijene benzina skočit će još 10%

“Ulje na vatru” dodala je posrnula tvrtka Urban Group, u slučaju čijeg će se stečaja lista oštećenih dioničara povećati za 16 tisuća ljudi. U ovom trenutku tvrtka, koja ima obveze od 80 milijardi rubalja, najavila je prestanak prodaje nekretnina. Programer je bio na rubu bankrota zbog grubih pogrešaka i kršenja u sustavu upravljanja tvrtkom. Prema medijskim izvješćima, riječ je o izvlačenju sredstava kroz sheme u sjeni.

“Na tržištu koje se smanjuje, gdje je solventnost kupaca sve manja, mnoge se odluke moraju donositi brže”, objasnila je u intervjuu za Tsargrad. Direktor istraživanja u Market Information LLC Svetlana Podchalina. “Općenito, možemo reći da se na građevinskom tržištu nalazi situacija slična onoj koja se dogodila u bankarskom sektoru.”

Ali problem prevarenih dioničara oduvijek je bio prioritet, au predizbornom razdoblju pozornost vlade prema njemu još se više povećala, navode analitičari VTB Capitala u svom komentaru. Istodobno, tvrtka je napomenula da uvedena pravila, posebice zabrana primanja plaćanja za stanove prije završetka izgradnje i pooštravanje zahtjeva za građevinsku tvrtku, značajno mijenjaju "ekonomsku osnovu poslovanja sektora".

Trenutno će programerima biti dostupne samo dvije sheme financiranja: vlastite unovčiti i kredit. Prema gđa Podchalina, potrebno je uzeti u obzir da je malo programeri graditi vlastitim sredstvima.

"Kad bi developeri morali financirati izgradnju samo vlastitim ili posuđenim sredstvima, njezina bi cijena porasla za oko 20 posto", ističu pak. analitičari "VTB kapital" . Prema njihovom mišljenju, nova pravila igre daju konkurentsku prednost velikim developerima "koji su uspostavili veze s bankama i stvaraju preduvjete za veliku konsolidaciju sektora".

Stručnjaci su uvjereni da će odluka vlasti izazvati ozbiljne probleme za programere, pa čak i bankrot na tržištu. Prije svega, govorimo o malim tvrtkama. Daljnja oligopolizacija tržišta utjecat će ne samo na cijenu novogradnje, već i na kvalitetu stambenog prostora koji se gradi. Oligopol isključuje konkurenciju, objašnjavaju analitičari.

Mali poduzetnici najvjerojatnije će otići s tržišta jer neće moći igrati po novim pravilima, prvenstveno zbog nedostatka sredstava za izgradnju, kaže S. Podchalina . "Istovremeno, banke u načelu vrlo nevoljko daju zajmove čak i velikim developerima s dugom i uspješnom poviješću postojanja, a još više malim developerima."

Porast cijena novih stanova u suprotnosti je s ciljevima koje je ruski predsjednik postavio u novom ukazu iz svibnja, istaknuo je u intervjuu za BFM Član Odbora za podršku Rusije Dmitrij Kotrovski . Jedna od zadaća u poboljšanju života građana je stvaranje 40 milijuna četvornih metara pristupačnog stambenog prostora, kako bi 5 milijuna građana moglo poboljšati svoje životne uvjete. “To jedno s drugim uopće nije u korelaciji”, tvrdi, “PIK” je zauzeo više od 30 posto tržišta, ali još nije u stanju baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike po svom ukusu. ”

Prema riječima stručnjaka, samo će glavni igrač moći odrediti maržu koja će u konačnici omogućiti formiranje konačnog troška proizvoda. "Ne vjerujem da je moguće da drugi sudionici na tržištu, posebno oni koji rade u regijama, održe korak s ovom prilikom", zaključio je gospodine Kotrovskog .

Istina, potrošač neće odmah osjetiti sve te negativne pojave, već će neko vrijeme tržište postojati po inerciji.

"U 2018.-2020. najvjerojatnije će doći do preopterećenja tržišta jer su mnogi programeri pokušali započeti izgradnju projekata u razvoju prema staroj shemi", predviđa S. Podchalina. “Istodobno, ne poštuje se potreban obujam potražnje kupaca. Prije svega, takvo prekomjerno zalihe pogodit će Moskvu i Moskovsku regiju."

Prema njezinim riječima, zbog toga cijene stanova neće rasti u sljedećih godinu i pol.

“U sadašnjoj situaciji jako je teško planirati čak i dvije godine, jer će se mijenjati tržište, mijenjat će se njegov reljef i krajolik”, smatra stručnjak, “Što ćemo dobiti u budućnosti ovisit će o tome kako se bude mijenjalo i koliko je stabilno. ostaje.” .

Zasad nema preduvjeta za rast cijena, prije svega zato što nema preduvjeta za povećanje domaće efektivne potražnje. Kako je Tsargrad već izvijestio, dok problematična Urban grupa prolazi vanjsku reviziju, stručnjaci se pitaju tko će i developeri preuzeti projekte "siročiće". Među onima kojima se investitor obratio za pomoć su Ingrad, PIK i Granel.

No, stručna javnost sumnja u zainteresiranost developera za spas Urbane grupe. U nedostatku potražnje tržišne pozicije su klimave, a ljudi spremnih na nove rizike u uvjetima nestabilnosti minimalni su.

Andrey Komissarov, šef Komissarova i partneri":

Sada će programerima biti zabranjeno izravno prikupljati sredstva od vlasnika kapitala, a banke će financirati projekte u izgradnji. Dana 21. prosinca 2017. premijer Dmitrij Medvedev odobrio je plan za prijelaz sa zajedničke stambene izgradnje na projektno financiranje, koji su zajednički izradili Ministarstvo graditeljstva, Ministarstvo financija, AHML i Banka Rusije u ime šefa države Vladimira Putin. Program događanja planiran je za realizaciju do 2021. godine.

Vladini dužnosnici objašnjavaju inovaciju potrebom da se konačno riješi problem prevarenih dioničara: unatoč pooštravanju zahtjeva za programere prema Saveznom zakonu 214, projekti u izgradnji i dalje su "zamrznuti", a sredstva investitora koriste se u druge svrhe. Statistički podaci Ureda glavnog tužitelja o prekršajima u području zajedničke gradnje su razočaravajući: broj registriranih zločina od 2016. do 2017. porastao je za 20%: s 511 na 634 presedana.

Što je suština promjena?

Za razliku od zajedničke gradnje, u kojoj investitor privlači "besplatna" sredstva od građana, financiranje projekta uključuje davanje bankovnih kredita. U shemi "developer-kupac" pojavit će se posredna veza - banka, koja će akumulirati uloženi novac na računima, upravljati financijskim tokovima i pratiti aktivnosti developera do završetka izgradnje objekta.

Rizici kupca prenose se na financijsku instituciju. U slučaju propuštanja rokova izgradnje ili stečaja investitora, uloženi novac se vraća investitoru, a nekretnina se može prenijeti na pouzdanijeg investitora.

Sama prilika za polaganje novca dioničara na escrow račune programerima je pružena od 1. srpnja 2017. (članci 15.4–15.5 br. 214-FZ). U roku od 3 godine, programer će imati izbor - koristiti novi način financiranja ili sklopiti ugovore o udjelu u kapitalu. Očekuje se da će nakon 2021. uvjet postati obvezan - dioničari neće plaćati investitoru izravno, sredstva će biti deponirana kod banaka do stavljanja objekta u funkciju, a gradnja će se odvijati na teret osobnih sredstava izgradnje. poduzeća i novac primljen od banaka, uključujući i za ciljana sredstva.zajmovi.

Plan Ministarstva graditeljstva provodit će se postupno – u nekoliko faza. U 2018. godini planira se izrada zakona i propisa koji će regulirati uvođenje mehanizama projektnog financiranja. Doći će do izmjena zakona o evidentiranju nekretnina i osiguranju depozita pojedinaca, Zakon o stečaju i porezni zakon, propisi Centralne banke. Prvo će se novost “testirati” na dobrovoljnim sudionicima programa, a “točka bez povratka” za reformu dioničke gradnje, odnosno njezina stvarna zamjena projektnim financiranjem, prema planu, bit će 1. srpnja 2019. godine.

Kako će promjene utjecati na sudionike na tržištu?

Nadolazeća reforma u području zajedničke gradnje uzbudila je sudionike na tržištu. Nisu samo programeri skeptični prema inovacijama; opečeni investitori strahuju da će i ovdje biti zamki. Provedena je anonimna anketa na web stranici RIA Real Estate kako bi se utvrdilo mišljenje javnosti. Samo petina birača u potpunosti podupire zabranu dioničke gradnje, kategorično je 50% ispitanika, još 24% zabrinuto je zbog mogućeg skoka cijena stanova.

Programeri možda ne razumiju značenje radikalne inovacije u pozadini niza već uvedenih pooštrenih izmjena zakona o predškolskom odgoju zadnjih godina. Doista, od 1. srpnja 2017. zahtjevi za programere postali su stroži: u nizu slučajeva programer već ne može prihvatiti novac od vlasnika kapitala. Konkretno, ako je upisan u registar nesavjesnih graditelja, u postupku je likvidacije ili stečaja te ima dugovanja za poreze i naknade koja prelaze 25% knjigovodstvene vrijednosti imovine. Veličina temeljnog kapitala značajno je porasla s 10.000 rubalja na desetke milijuna, ovisno o obujmu izgradnje. Pojavio se Jedinstveni registar developera i posebnog fonda za zaštitu prava sudionika zajedničke gradnje. Ako, u sadašnjim uvjetima, developeri budu lišeni beskamatnih ulaganja dioničara, na tržištu će ostati samo velike financijski stabilne građevinske organizacije koje su prethodno vjerno ispunjavale svoje obveze prema dioničarima. Središnja banka malim i srednjim poduzećima može dati šansu da ostanu na tržištu ako ponudi prihvatljive stope na dugoročne kredite, primjerice oko 5-6%.

Glavna briga kupaca je rast cijena stanova u novogradnji. Posljedica zabrane zajedničke gradnje nekretnina bit će gubitak prednosti kupnje unaprijed, kada je u fazi iskopa moguće kupiti stan 20-30% jeftinije od konačne tržišne vrijednosti. Osim toga, programeri će biti prisiljeni prenijeti troškove povezane s novim postupkom financiranja na pleća kupca, uključujući troškove u troškovima stanovanja. S druge strane, banke snose sve rizike, a kupac ne riskira ništa.

Kreditne institucije imaju samo koristi od novih pravila - zbog povećanja volumena kreditiranja.

Možda će zakonodavac, kako bi spriječio masovne stečajeve građevinskih organizacija i rast cijena stanova, obratiti pozornost na Strano iskustvo i omogućit će investitorima da dobivaju novac u dijelovima s escrow računa po završetku građevinskih radova, a kamate na kredite isplaćivat će se nakon stavljanja objekta u funkciju.

Kupac koji želi uložiti u zajedničku gradnju bolje je požuriti i učiniti to prije reforme. Na one koji su već potpisali ugovor o dioničkom udjelu izmjene se neće ni na koji način doticati jer zakon nema retroaktivni učinak.

Odaberite fragment s tekstom pogreške i pritisnite Ctrl+Enter

Denis Artemov, viši odvjetnik u odvjetničkom društvu Via lege, govori portalu Novostroy-M o glavnim promjenama Saveznog zakona „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina…” od 30. prosinca 2004. br. 214- FZ, uveden Saveznim zakonom od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ.

Uvod

Dana 30. studenog 2017., predsjednik Vlade Ruske Federacije Dmitrij Medvedev, tijekom intervjua za ruske televizijske kanale, pozvao je na napuštanje zajedničke gradnje u korist hipoteka, smatrajući takve sporazume nasljeđem nerazvijenog stambenog tržišta, „rudimenata prethodna era."

Već 25. prosinca 2017. na službenim stranicama Vlade Ruske Federacije objavljena je „karta puta” za postupni prijelaz s vlasničkog financiranja izgradnje na korištenje escrow računa i kreditiranja developera.

Provedba akcijskog plana uključuje tri glavne faze:

• pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoji od stvaranja regulatornog okvira za prelazak na ciljni model financiranja;
• prijelazno (od 01.07.2018. do 30.07.2019.) - sklapanje ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji kako korištenjem mehanizma escrow računa i/ili posebnih računa, tako i prikupljanjem sredstava po ugovorima o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji izravno s investitorom putem postojeći mehanizmi zaštite prava dioničara;
• konačna (od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) - prelazak na sklapanje svih ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji putem mehanizma escrow računa i/ili posebnih računa.

Ti su događaji postali predmetom živahnih rasprava o budućoj sudbini institucije zajedničke gradnje.
Možda je takvo radikalno rješenje problema zajedničke gradnje predizborna retorika - sljedeći predsjednički izbori Ruske Federacije održat će se u ožujku 2018., a stranka na vlasti mora pokazati aktivnost na najhitnijim društvenim problemima.

Uostalom, bit će vrlo teško stvoriti dostojnu alternativu zajedničkom sudjelovanju osobne štednje građana u izgradnji.

Učešće u kapitalu, koje u biti predstavlja beskamatno financiranje za programera, izvan je svake konkurencije za programere u smislu "jednostavnosti korištenja".

Ipak, zakonodavci su zauzeli kurs prema pooštravanju propisa i postupnoj reformi institucije zajedničke izgradnje, što uključuje odgovarajuće promjene u saveznom zakonodavstvu.

Savezni zakon „O javnom društvu za zaštitu prava građana - sudionika zajedničke izgradnje u slučaju nesolventnosti (stečaja) graditelja i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije” od 29. srpnja 2017. br. Usvojen je 218-FZ, koji sadrži mnoge izmjene i dopune 214-FZ.

Izmjene i dopune stupaju na snagu od 01. siječnja i 01. srpnja 2018. Mnogi od njih su temeljno nove prirode. Novostima su ozbiljno postroženi zahtjevi za građevinske tvrtke, proces izgradnje i korištenje sredstava dobivenih od građana. Štoviše, ako se provede "karta puta", ove su inovacije samo početak galaksije izmjena i dopuna 214-FZ.

Ali već sada, mnogi programeri tvrde da će temeljne promjene značajno zakomplicirati rad građevinara, smanjiti broj građevinskih tvrtki (prvenstveno malih i srednjih poduzetnika), smanjiti volumen stambene izgradnje i, kao rezultat, dovesti do do povećanja cijena stambenih nekretnina.

Ovdje ne bi bilo na odmet prisjetiti se da je od usvajanja 214-FZ promijenjen u jednom ili drugom stupnju 16 puta, a svaki novi pokušaj zakonodavca da građevinsko tržište učini transparentnijim i sigurnijim izazvao je slične oštre kritike developera, ali u području razvoja Još uvijek djeluju veliki, srednji i mali programeri.

Istina je da prethodni pokušaji reforme 214-FZ nisu mogli riješiti problem prevarenih dioničara. Koliko će inovacije doista “djelovati”, koliko će daleko zapravo ići i koliko će njihov rad biti pozitivan ili negativan?

Kada će inovacije početi djelovati?

Ono što odmah privlači pozornost je da će većina izmjena zahvatiti samo novogradnje za koje je građevinska dozvola dobivena nakon 1. srpnja 2018. godine. Odnosno, zakonodavac je, očito, temeljem ozbiljnosti novosti, dodijelio građevinske tvrtke cijela godina pripremiti se za promjenjive uvjete rada.

S druge strane, nešto slično dogodilo se već u vrijeme donošenja samog 214-FZ u prosincu 2014. godine, kada je njegovo djelovanje prošireno na objekte za koje su građevinske dozvole dobivene nakon 1. travnja 2015. godine.

Tada su mnogi programeri jednostavno dobili dopuštenje za izgradnju niza objekata prije datuma "X", nakon čega su tiho dovršili izgradnju još nekoliko godina, bez podlijeganja inovacijama.

Postoji velika vjerojatnost da će mnogi programeri sada implementirati sličan scenarij.

Važno je napomenuti da mnoge nove zgrade uopće neće biti pogođene inovacijama 214-FZ. Riječ je o onim kućama koje su izgrađene prema shemi stambenih građevinskih zadruga (HCS) ili stambenih štednih zadruga (ZhNK), kao i prema predugovorima za kupnju i prodaju stanova. Nova verzija zakona još uvijek ne zabranjuje takve sheme za prikupljanje novca za izgradnju, a ovdje pravni odnos "programer-građanin" 214-FZ uopće ne regulira.

Zanimljivo je da su noviteti lišili programere mogućnosti proizvodnje ili kupnje vrijednosni papiri, isključujući dionice. Budući da su mjenice jedna od vrsta vrijednosnih papira, novo izdanje 214-FZ konačno je ukinulo "mjeničnu shemu" za financiranje novih zgrada.

Opći zahtjevi za programera

Konsolidirajući mnoge nove zahtjeve za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani programer".

Od sada samo trgovačko društvo može biti specijalizirani nositelj razvoja - korporativne gospodarske organizacije u obliku društava s ograničenom odgovornošću ili dioničkih društava. Takvi programeri kao neprofitni, javne organizacije, sportske, glazbene, obrazovne i znanstvene institucije.

Budući da nositelj projekta mora obavljati građevinsku funkciju, a prema novim zakonskim odredbama ne može obavljati druge poslove, ovo se pravilo čini logično opravdanim.

Investitor mora imati najmanje 3 godine iskustva na tržištu izgradnje višestambenih zgrada (kao investitor, tehnički kupac ili glavni izvođač). Obvezno je imati dozvole za puštanje u rad najmanje 10 tisuća četvornih metara stambenih zgrada.

Ova inovacija značajno komplicira ulazak novih građevinskih tvrtki na tržište. Sada se organizacija prvo mora "dokazati", odnosno steći određeni radni staž i radno iskustvo, a tek onda dobiti pravo privlačenja sredstava građana za izgradnju stambenih zgrada.

Novelom će se smanjiti i broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, a “ne dostižu” zadane kriterije.

Nadglednik, Glavni računovođa i druge osobe iz upravljačkih tijela nositelja projekta ne bi trebale imati kazneni dosje za kaznena djela na terenu ekonomska aktivnost ili protiv državnog tijela, da je ranije (prije manje od 3 godine) bio supsidijarno odgovoran za obveze pravne osobe, da je bio insolventan (stečaj). Isti zahtjevi vrijede i za korisnike developera.

U deklaraciji o projektu objavljenoj za javni uvid, programer će morati navesti podatke o usklađenosti svojih upravitelja sa zahtjevima zakona.

Posebna pozornost posvećena je većoj informacijskoj otvorenosti programera. Na svojoj službenoj web stranici programer će morati objaviti cjelovita međufinancijska izvješća najkasnije do 5 kalendarski dani nakon isteka odgovarajućeg izvještajnog razdoblja, kao i godišnje računovodstvene izvještaje i revizorsko izvješće najkasnije 120 kalendarskih dana nakon završetka odgovarajuće izvještajne godine.

Investitor će iste podatke biti dužan objaviti u Jedinstvenom informacijskom sustavu stanogradnje, a takva obveza nastaje od 1. siječnja 2018. godine.

Važno je napomenuti da je takav Jedinstveni informacijski sustav već počeo s radom (https://nash.dom.rf/).

Financijska stabilnost developera

Brojne inovacije usmjerene su na povećanje financijska pouzdanost programeri.

Novo izdanje 214-FZ ukinuo je prethodno postojeći zahtjev za minimalnim iznosom temeljnog kapitala, ovisno o površini objekata u izgradnji (od 2,5 milijuna rubalja s ukupnom površinom do 1,5 tisuća četvornih metara, do 1 milijarde 500 milijuna rubalja s ukupnom površinom većom od 500 tisuća četvornih metara).

Međutim, sada vlastita sredstva developera moraju biti najmanje 10% planiranih troškova projekta.

Uveden je i novi uvjet za minimalno stanje sredstava na računu ovlaštene banke na dan slanja projektne prijave, koje bi trebalo biti 10% od cijene projekta izgradnje.

Obveze investitora koje se ne odnose na izgradnju stambena zgrada, ne smije prelaziti 1% projektne cijene izgradnje na dan slanja projektne deklaracije ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja projektanta ne smiju premašiti 10% troškova izgradnje projekta.

Također, ukupni iznos avansa ne smije prelaziti 30% projektne cijene izgradnje.

Prema novom izdanju 214-FZ, programer ne može sudjelovati ili stvarati komercijalne i neprofitne organizacije. Stoga se pokušalo isključiti stvaranje građevinskih holdinga koji u praksi ne doprinose toliko sposobnosti poduzetnika da opstane, koliko pojednostavljuju povlačenje sredstava od problematičnog poduzetnika izvan dosega prevarenih dioničara i organa za provedbu zakona agencije.

To posebno vrijedi za strane offshore pravne osobe povezane s developerom.

No, čini se da se ova zabrana u praksi može lako zaobići registracijom podružnica pod imenom “svojih” osoba koje formalno ni na koji način nisu povezane s razvojnom organizacijom.

Programer ne može privući zajmove i posudbe, s izuzetkom ciljanih, a sam programer ne može davati zajmove ili predujmove.

Kao što je već navedeno, od sada programer nema pravo izdavati obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, niti kupovati vrijednosne papire (uključujući mjenice).

Konstrukcijski zahtjevi

Jedna od glavnih novosti bilo je pravilo prema kojem investitor nema pravo istovremeno graditi stambene zgrade prema nekoliko građevinskih dozvola i ima pravo privući novac od dioničara samo za izgradnju stambenih zgrada navedenih u jednoj dozvoli.

Sada funkcionira princip: "1 poduzetnik = 1 građevinska dozvola."

Ova inovacija ima za cilj suzbijanje prakse kada investitor dovrši izgradnju apartmanska kuća na teret sredstava prikupljenih za izgradnju druge stambene zgrade. Posljednja stambena zgrada u ovom “opakom” lancu imala je povećan rizik da postane problematična nekretnina.

Prema novom izdanju 214-FZ, programer ima pravo privući sredstva od građana samo pod jednom građevinskom dozvolom.

U organizacijskom smislu računovodstvo nositelj zahvata bit će dužan voditi evidenciju o uplaćenim sredstvima sudionika u zajedničkoj izgradnji za svaku stambenu zgradu posebno.

Investitor neće moći obavljati aktivnosti koje nisu povezane s privlačenjem sredstava dioničara i izgradnjom odgovarajućeg objekta. Takva koncentracija napora nositelja projekta na proces izgradnje, prema mišljenju zakonodavca, pridonijet će brzoj i kvalitetnoj gradnji, kao i smanjenju rizika povezanih s financijskom odgovornošću nositelja projekta u drugim područjima poslovanja, što je u konačnici negativno utjecalo na financiranje razvoja.

Međutim, u stvarnosti, čak i prije, većina programera praktički se nije "otrgnula" od svojih glavnih aktivnosti, savladavajući samo vrste aktivnosti vezane uz gradnju (registracija predškolskih odgojno-obrazovnih ustanova, imovinska prava, obnova dovršenih stanova po principu "ključ u ruke" itd.).

Značajan korak u reguliranju tehničkih parametara gradnje je obvezna prisutnost pregleda projektne dokumentacije u svim slučajevima, čak iu niskoj gradnji.

Nedostatak stručnosti u ovom području (uglavnom području prigradske gradnje) često je dovodio do značajnih kršenja građevinskih kodova i propisa.

Fond za obeštećenje

Programer će morati uplatiti doprinose u specijalizirani kompenzacijski fond u iznosu od 1,2% troška svakog DDU.

Neprofitna organizacija "Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji", osnovana Uredbom Vlade Ruske Federacije od 7. prosinca 2016. br. 1310, sada se transformira u tvrtku javnog prava .

Sredstva fonda namijenjena su dovršetku izgradnje problematičnih objekata ili isplati novčanih naknada dioničarima. Obvezni doprinosi u kompenzacijski fond zamijenili su dotadašnje načine osiguranja obveza nositelja zahvata u obliku obvezne bankovne garancije ili obveznog osiguranja od građanske odgovornosti.

Međutim, programer ih još uvijek može dobrovoljno koristiti.

Važno je napomenuti da se dosad prakticirani sustav obveznog osiguranja od odgovornosti programera nije opravdao u praksi. Prema statistici, nije zabilježen niti jedan slučaj da je problematična kuća ili stambeni kompleks dovršen novcem osiguravatelja.

U tom smislu, čini se ispravnom odluka zakonodavca da ukine ovaj način osiguranja obveza nositelja zahvata.

Istodobno, iznos od 1,2% cijene DDU-a sasvim je u skladu s iznosima koje su programeri plaćali osiguravajućim društvima.

Već 20. listopada 2017. godine s radom je započelo javnopravno društvo “Fond za zaštitu prava građana – sudionika zajedničke izgradnje”.

Nemoguće je ne složiti se da će novi mehanizam doista pružiti dodatna jamstva dioničarima; takav je sustav pouzdaniji od postojećeg. Sredstva koja su već generirana u fondu puno su lakša za korištenje od hipotetske naknade osiguranja ili bankovnih plaćanja.

Pritom su zakonodavci ostali vjerni sebi i prethodno zauzetom općem smjeru prema samoregulaciji pojedinih područja poslovanja, stavljajući odgovornost za financiranje rada fonda na sudionike zajedničke gradnje - programere i građane.

Dosljedno uvodeći politiku planiranog financiranja, zakonodavci su, kao alternativu financijskom teretu stvaranja fonda, omogućili da se programer prebaci na korištenje escrow računa.

Važno je napomenuti da zakon definira maksimalni iznos naknade, koji je definiran kao umnožak ukupne površine svih stambenih prostora koji se prenose na građanina koji sudjeluje u zajedničkoj izgradnji (ali ne više od 120 m²). .) i prosječna tržišna vrijednost 1 m2. metar u odgovarajućem subjektu Ruske Federacije, čiju vrijednost u određenom razdoblju određuje federalno izvršno tijelo.

Tako vlasnici luksuznih stanova, čija kvadratura nerijetko premašuje 120 četvornih metara, nisu bili potpuno zaštićeni. m.

Osim toga, postavlja se pitanje odnosa između tržišne vrijednosti kvadratnog metra određenog poduzetnika i "prosječne tržišne vrijednosti", koju utvrđuje federalno izvršno tijelo i može biti znatno niža nego u stvarnosti.

Bankarska kontrola

Prirodni rezultat bankarskog lobija bilo je davanje širokih ovlasti poslovne banke, čiji će popis posebno odrediti Vlada Ruske Federacije.

Izvođač je dužan otvoriti račun samo kod ovlaštene banke, a ima pravo imati samo jedan tekući račun preko kojeg će se vršiti sva plaćanja za izgradnju.

Svi ključni sudionici u izgradnji, kao što su nositelj projekta, tehnički vlasnik i glavni izvođač, moraju imati račune u jednoj ovlaštenoj banci.

Najkontroverznija inovacija bilo je pravilo prema kojem će se za svaku uplatu od strane programera provoditi posebna bankarska kontrola. Banka će provjeriti DDU, druge građevinske ugovore, prijemne potvrde o izvršenim radovima, akte o prijemu i prijenosu robe, fakture itd. U slučaju otkrivanja fiktivnih transakcija i drugih povreda važećeg zakonodavstva, banka će biti dužna obavijestiti nadzorno tijelo.

Davanje nadzornih ovlasti bankama, koje su komercijalne organizacije, uz one već predviđene 214-FZ od strane ovlaštenog izvršnog tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije, doista je neočekivana odluka.

Široka interakcija između pojedinih komercijalnih struktura (developera) i drugih komercijalnih struktura (banki), osobito kada su prve ovisne o drugima, gotovo uvijek daje široko polje za zlouporabu i korupciju.

Istodobno, ne može se poreći da takva dvostruka kontrola nad financijskim tokovima graditelja smanjuje rizik od povlačenja imovine iz izgradnje i kasnijeg namjernog bankrota developera.

Konačno, bankarska kontrola može se smatrati svojevrsnim testom sposobnosti banaka da kontroliraju tržište zajedničke gradnje.

Podsjetimo, prema Planu reforme instituta zajedničke gradnje, već od 1. srpnja 2019. očekuje se potpuni prelazak na korištenje escrow računa i/ili posebnih računa. Potonja činjenica također izaziva mnogo kontroverzi o prirodi zakonskih promjena.

Posebno se ukazuje da glavni korisnik (korisnik) od uvođenja escrow računa na primarnom tržištu nekretnina nisu graditelji (zbog sve složenijih zahtjeva za njihov rad) niti sudionici zajedničke gradnje (iako je za njih rizik ulaganja u izgradnju smanjena, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena primarnih nekretnina), i to izravno bankarske strukture.

Na primjer, banka izdaje hipotekarni kredit sudioniku u zajedničkoj izgradnji za odgovarajuće visoke kamate. Zatim, kada sudionik zajedničke gradnje kupi stan, banka isti novac vraća na escrow račun. I onda banka ponovno posuđuje isti novac investitoru za izgradnju kuće, i opet uz kamatu. Istodobno, sam programer, prema uvjetima ugovora o kreditu, potpada pod punu kontrolu banke.

Dakle, bez stvarnog "vađenja" novca iz banke, kreditna institucija ima priliku primiti kamatu i od sudionika u zajedničkoj izgradnji i od developera.

Zaključak

Promjene unesene u 214-FZ mogu se okarakterizirati kao značajne. Pojavili su se novi zahtjevi za nastanak i rad nositelja projekta, financiranje izgradnje i proces izgradnje višestambenih zgrada, a stvoren je i novi način osiguranja obveza nositelja projekta u obliku javnopravnog društva „Fond za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj izgradnji”.

Očigledan rezultat novotarija u praksi bit će izlazak većine malih i srednjih građevinskih tvrtki s tržišta, od kojih mnoge neće moći raditi po novim pravilima. Takve će tvrtke ili biti prisiljene prijeći na sheme stambenog zadrugarstva i stambenog zadrugarstva, predugovore ili prenijeti svoja gradilišta na veće developere koji će dijeliti oslobođeni potencijal.

Bankovne strukture već dobivaju važne preferencije, s kojima će programeri biti prisiljeni raditi, a s čijim će pravilima igre programeri biti prisiljeni računati. Banke bi mogle dobiti još veće pogodnosti u budućnosti tijekom provedbe Vladine “mape puta”.

Korištenje escrow računa u ovom trenutku nije obvezno, što znači da sama institucija sudjelovanja u izgradnji nastavlja s radom.

Istodobno je zauzet opći smjer da se sudjelovanje u kapitalu zamijeni bankovnim kreditiranjem i drugim oblicima financiranja.

Očito, u ovom slučaju, poteškoće mogu nastati u provedbi druge vladine politike - stvaranje pristupačnog stambenog tržišta. Uostalom, monopolizacija građevinskog tržišta od strane velikih razvojnih tvrtki, kompliciranje njihovog rada zbog nove zakonske regulative i bankarske kontrole, smanjenje ponude zbog povlačenja velikog broja malih i srednjih poduzetnika s tržišta, u pozadini sve veće potražnje potrošača, može dovesti do značajnog povećanja cijena stanova u stambenim zgradama u izgradnji.

No, samo praktična primjena razmatranih zakonodavnih novosti u životu može jasno odgovoriti na ovo i druga važna pitanja.

Datum objave 11. siječnja 2018

Prihvaćeno grandiozne izmjene i dopune u zakonodavstvo o zajedničkoj stambenoj izgradnji (Savezni zakon od 1. srpnja 2018. br. 175-FZ "").

Za one programere koji već punom parom grade i dovršavaju stanogradnju gotovo se ništa neće promijeniti, ali će se pooštriti kontrola banaka nad njihovim računima. No, programere koji tek dobivaju građevinsku dozvolu, naprotiv, očekuju velike promjene.

Prvo, moraju odabrati najprikladniji format rada za njih - putem escrow računa ili putem takozvanog „financiranja projekta” (1. dio, članak 15.4 Saveznog zakona od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ "", u daljnjem tekstu - Zakon br. 214-FZ). Ovaj je izbor dopušten samo sljedećih 12 mjeseci: svaki projekt u kojem će prvi DDU biti podnesen na registraciju Rosreestru za godinu dana bit će izgrađen, bez alternative, samo prema shemi escrow računa.

Financiranje projekta je najstroža kontrola banke nad korištenjem novca s računa programera - može se potrošiti isključivo na izgradnju, dopušteno ga je prenijeti samo nakon provjere "popratnih" dokumenata (,). Istodobno, nositelj projekta, tehnički kupac i glavni izvođač moraju otvoriti račune za građevinska plaćanja u istoj banci; ako nositelj projekta ima više građevinskih dozvola, za svaku od njih otvara se poseban račun (,). Ako programer "ode" u drugu banku (to je njegovo pravo), tada su i glavni izvođač i tehnički kupac dužni otići nakon programera i prebaciti sav novac u novu banku.

Ako plaćanje koje je predložio nositelj projekta nije potvrđeno aktima, TTN-om, fakturama i drugim dokumentima, ako premašuje ograničenje troškova ili akontacijsko ograničenje ili na drugi način krši zahtjeve, banka je dužna odbiti izvršiti transakciju na računu (,). Usput, novac možete unovčiti samo za isplatu plaća građevinarima.

Transakcije programera koje zaobilaze ova pravila mogu se osporiti na sudu - na zahtjev Fonda za zaštitu dioničara i samih dioničara ili nadzornog tijela ().

Ako razvojni programer radije radi preko escrow računa, tada će mu život postati puno lakši: u ovom slučaju neće morati čak ni plaćati doprinose Fondu za zaštitu dioničara, a još manje izvještavati banku, pridržavati se standarda financijske stabilnosti, imati građevinsko iskustvo i potrebna zaliha vlastitog novca (). Čak mu je dopušteno imati dugove i neplaćene poreze, štoviše, izdavati račune i izdavati druge vrijednosne papire ().

Mehanizam rada escrow računa u “dopuni” je sljedeći. Dioničar sklapa standardni DDU s programerom, ali uz uvjet escrow računa, registrira ga kod Rosreestra i u banku polaže iznos jednak cijeni DDU (). Ali programer ne dobiva ni peni od tog novca: on je u cijelosti deponiran (to jest, leži netaknut) do samog kraja izgradnje, a programer gradi isključivo vlastitim novcem ili posuđenim novcem (). Inače, građanina kojeg banka sumnjiči za pranje novca ili financiranje terorizma, banka ima pravo odbiti sklopiti ugovor o escrow računu, a on u načelu neće moći postati dioničar ().

Ako je izgradnja kuće uspješno završena, tada investitor preuzima cjelokupni fond sredstava na escrow računima - ali ne prije nego što dovršena kuća dobije dozvolu za puštanje u rad od građevinskog nadzora i prvi dioničar uspješno upiše vlasništvo nad njegova imovina u Rosreestru; Usput, ovo je dodatni bonus za dioničare, jer često ne mogu registrirati vlasništvo nad svojim stanom, iako žive u njemu - Rosreestr iznenada "ispada" da programer nije pripremio katastarske dokumente za kuću.

Ako programer bankrotira, dioničar ima pravo raskinuti DDU i uzeti njegov novac. Međutim, i dalje će imati mogućnost "ući" u stečaj investitora i čekati dovršetak svoje kuće (članak 201.12-2 Saveznog zakona od 26. listopada 2002. br. 127-FZ "").

Ako dioničar raskine DDU (na primjer, zbog kašnjenja programera), može ponovno povući svoj novac ().

A ako banka bankrotira, dioničar i programer jednostavno će se preseliti u drugu: escrow računi osigurani su u sustavu osiguranja depozita do 10 milijuna rubalja.

• Zabranjeno je kupovati DDU za gotovinu;
• upravitelji i korisnici nositelja zahvata sada odgovaraju solidarno s nositeljem zahvata za gubitke nanesene dioničarima-građanima njihovom krivnjom. To znači da možete podnijeti zahtjev za gubitke tim osobama odmah i izravno - bez čekanja na bankrot, bez utvrđivanja nedostatka vlastitih sredstava programera;
• Programeri više nisu obavezni imati svoje web stranice - oni moraju objaviti sve informacije, prije svega, u jedinstvenom informacijskom sustavu stambene izgradnje (https://nash.dom.rf). Svačije omiljene fotografije kuća u izgradnji također će biti tamo s mjesečnim ažuriranjima. To je zgodno za dioničare - prvo, lakše je žaliti se ako podaci nisu potpuni, a drugo, neće nigdje nestati ako programer bankrotira ili odluči pobjeći na Cipar s koferom novca. Istina, ova norma stupa na snagu tek u listopadu;
• kao i prije, voditelja regionalnog "DDU-nadzora" imenovat će i razrješavati guverneri, međutim, kandidaturu za ulazak i izlazak mora odobriti federalno Ministarstvo graditeljstva Rusije;
• kao i prije, regionalni "DDU-nadzor" dužan je upozoriti Rosreestr da "neispravni" programer nema pravo prodati DDU (u ovom slučaju Rosreestr blokira njihovu registraciju). Ali ako se za "stare" programere takve informacije prenose u Rosreestr u roku od jednog dana nakon otkrivanja, tada se za objekte s novim, nakon 1.1.2018., građevinske dozvole - ovisno o stupnju kršenja - mogu poslati najkasnije 1 dan ili unutar jednog do jednog i pol tjedna;
• više se ne mogu izdavati privatni stambeni certifikati (dopušteno je dovršiti prethodno započete projekte), a gradnja putem stambenih zadruga dopuštena je samo u stečajnim slučajevima i onih stambenih zadruga kojima je država ili općina besplatno ustupila zemljište za izgradnju. ;
• Moći će se graditi ne samo po jednoj građevinskoj dozvoli, već u okviru više dozvola odjednom. Dakle, princip “jedan investitor – jedna dozvola za realizaciju” zapravo nije funkcionirao. Istina, ostaje zabrana sudjelovanja nositelja zahvata u nekoliko sporazuma o razvoju izgrađenog područja, i (ili) sporazuma o integriranom razvoju teritorija, i (ili) sporazuma o integriranom razvoju teritorija, i rad na nekoliko dozvola moguć je samo putem escrow računa i uz obvezne odbitke novca u Fond za zaštitu dioničara;
• povećala se količina informacija koje je programer dužan objaviti na internetu (od listopada - na svom računu na https://nash.dom.rf). Konkretno, sada je dužan objaviti izračun iznosa vlastitih sredstava i standarde financijske stabilnosti (tromjesečno), kao i GPZU i dijagram planske organizacije zemljišne čestice s naznakom lokacije projekta kapitalne izgradnje , ulazi i prolazi u nju, granice javnih služnosti, baština arheoloških nalazišta;
• Produžilo se razdoblje “izopćenja iz profesije” - do 1. srpnja u “dolevku” je bilo zabranjeno puštati ljude koji su se u prethodne tri godine okaljali vezama s bankrotiranim poduzetnicima, a sada počinje razdoblje “izopćenja” je povećan na pet godina. Zadržan je rok od tri godine za korisnike, ali će biti više korisnika samih nositelja zahvata – prije su se obazirali samo na one koji su izravno ili neizravno posjedovali najmanje četvrtinu dionica ili udjela zahvata u stečaju, a sada pobliže će pogledati i one koji su imali samo 5% dionica ili udjela. Programer mora otkriti puno ime, INN i SNILS takvih znakova;
• razdoblje za otkrivanje međuinformacija od strane razvijača povećano je 6 puta financijska izvješća(od 5 do 30 kalendarskih dana).