Pravo imaju vlasnici prostora u stambenoj zgradi. Što je uključeno u zajedničku imovinu stambene zgrade u stambenom kompleksu Ruske Federacije. Pravno uređenje zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenoj zgradi

1. Vlasnici lokala u stambena zgrada Zajednička imovina u stambenoj zgradi pripada po pravu zajedničkog vlasništva, i to:

1) prostorije u ovoj kući koje nisu dijelovi stanova, a namijenjene su za opsluživanje više od jedne prostorije u ovoj kući, uključujući međustambene podeste, stepeništa, dizala, dizala i druga okna, hodnike, tehničke etaže, tavane, podrume u kojima se postoje inženjerske komunikacije, druga oprema koja služi više od jedne sobe u određenoj kući (tehnički podrumi);

2) druge prostorije u ovoj kući koje ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjene su zadovoljavanju društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika prostorija u ovoj kući, uključujući i prostorije namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnog razvoja, dječjeg stvaralaštva i aktivnosti. fizička kultura te sportske i slične priredbe;

3) krovovi koji ograđuju nosive i nenosive konstrukcije pojedine kuće, strojarska, električna, sanitarna i druga oprema koja se nalazi u pojedinoj kući izvan ili unutar prostora i služi za više od jedne prostorije;

4) zemljišnu česticu na kojoj se nalazi ova kuća, s elementima uređenja i oplemenjivanja, druge objekte namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, a nalaze se na navedenoj zemljišnoj čestici. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada utvrđuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u skladu s ovim Zakonom, građansko pravo ograničenja, raspolagati zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz suglasnost svih vlasnika prostora u ovoj zgradi putem njezine rekonstrukcije.

4. Odlukom vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, usvojenom na općoj skupštini takvih vlasnika, zajednička imovina u stambenoj zgradi može se prenijeti na korištenje drugim osobama ako se time ne krše prava i legitimni interesi građana i pravne osobe.

5. Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada može biti opterećena pravom ograničenog korištenja od strane drugih osoba. Nije dopušteno zabraniti uspostavljanje tereta na zemljišnoj čestici ako je potrebno osigurati pristup drugim osobama objektima koji su postojali prije dana stupanja na snagu ovog zakona. Novi teret zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja uspostavlja se sporazumom između osobe koja zahtijeva takvo opterećenje zemljišne čestice i vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Sporovi u vezi s utvrđivanjem tereta zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja ili uvjeti takvog tereta rješavaju se na sudu.

6. U slučaju uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje stambena zgrada vlasnici prostora u stambenoj zgradi zadržavaju udio u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj čestici na kojoj se nalazi kuća, s elementima uređenja i poboljšanja, te na drugim objektima namijenjenim za održavanje, rad i unaprjeđenje ove kuća, koja se nalazi na navedenoj zemljišnoj čestici, u skladu s udjelima u pravu zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi u vrijeme uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje takve kuće. Ti vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom iz ovog dijela u skladu s građanskim zakonodavstvom.

S razvojem institucije vlasništva, građani imaju problema s državnom registracijom prava zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Stambeno zakonodavstvo posebno regulira određene odnose koji nastaju korištenjem stambenih prostorija u stambenim zgradama.

Dakle, u skladu s člankom 36. stambenog zakona Ruska Federacija(u daljnjem tekstu: Stambeni zakonik Ruske Federacije) vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, po pravu zajedničkog vlasništva, zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, i to:

2) druge prostorije u ovoj kući koje ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjene su zadovoljavanju društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika prostorija u ovoj kući, uključujući prostorije namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, tjelesnom odgoju. te sportske i slične priredbe;

3) krovovi koji ograđuju nosive i nenosive konstrukcije pojedine kuće; mehanička, električna, sanitarna i druga oprema koja se nalazi u određenoj kući izvan ili unutar prostora i služi za više od jedne prostorije;

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim stambenim i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, a udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi vlasnika prostora u ovoj zgradi slijedi sudbina vlasništva navedenog prostora. Pri prijenosu vlasništva prostora u stambenoj zgradi, udio u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u toj zgradi novog vlasnika tog prostora jednak je udjelu u pravu zajedničkog vlasništva na navedenoj zajedničkoj stvari prethodni vlasnik takvih prostorija.

Pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke imovine pripada vlasnicima prostorija u zgradi (kući) po sili zakona, bez obzira na njegovu registraciju u Jedinstvenom državnom registru prava.

Sukladno čl. 16 Savezni zakon od 29. prosinca 2004. br. 189-FZ "O stupanju na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije" (u daljnjem tekstu Zakon o stupanju na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije) a zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina uključeni u takvu kuću, koja je formirana prije stupanja na snagu Stambenog zakonika Ruske Federacije iu odnosu na koju je izvršen državni katastarski upis, prolazi besplatno naknade u zajedničko vlasništvo vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Ako zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina uključeni u takvu zgradu nisu formirani prije stupanja na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije, tada svaka osoba ovlaštena odlukom opće skupštine vlasnici prostora u stambenoj zgradi imaju pravo obratiti se državnim tijelima ili tijelima lokalne samouprave sa zahtjevom za formiranje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada.

Oblikovanje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada provode tijela državne vlasti ili jedinice lokalne samouprave.

Od trenutka formiranja zemljišne čestice i provedbe njezina državnog katastarskog upisa, zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada i druge nekretnine uključene u takvu zgradu bez naknade se prenose u zajedničko vlasništvo vlasnika. prostora u stambenoj zgradi.

Prema stavku 2. članka 23. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima” (u daljnjem tekstu: Zakon o registraciji), državna registracija nastanka , prijelaz, ograničenje (opterećenje) ili prestanak prava na stambenu imovinu ili nestambene prostore u stambenim zgradama istovremeno su državna registracija prava zajedničkog vlasništva zajedničke imovine koja je s njim neraskidivo povezana.

Uzimajući u obzir odredbe članka 23. Zakona o registraciji i članka 16. Zakona o provedbi Stambenog zakona Ruske Federacije, državna registracija prava zajedničkog vlasništva nad zemljišnom parcelom, koja je zajednička imovina u stambena zgrada, pravne je prirode.

Dakle, vlasnici prostora u stambenim zgradama imaju pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zemljištem na kojem se nalaze takve kuće, u skladu s člankom 16. Zakona o stupanju na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije, nastaje od trenutka formiranja zemljišne čestice i njezinog državnog katastarskog upisa. Istodobno, državna registracija prava barem jednog vlasnika stambenog ili nestambeni prostori u stambenoj zgradi (i istodobna državna registracija neraskidivo povezanog prava zajedničkog zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, uključujući zemljišnu česticu) pravni je čin priznanja i potvrde države o nastanku prava vlasnici prostora u stambenoj zgradi do navedene nekretnine, uključujući broj po zemljišnoj čestici.

Sklapanje bilo kakvih dodatnih sporazuma za prijenos zajedničke imovine u stambenoj zgradi u zajedničko zajedničko vlasništvo nije predviđeno važećim zakonodavstvom; Zakon o provedbi Stambenog zakona Ruske Federacije također ne zahtijeva izdavanje od strane države vlasti ili tijela lokalne samouprave odluka o davanju zemljišnih čestica vlasnicima prostorija u stambenim zgradama kućama.

Pružanje dokumenata za državni upis prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama provodi se u skladu sa Zakonom o uknjižbama (uključujući članke 16., 17. i 18. Zakona o uknjižbama).

Dakle, za državnu registraciju prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama koje su zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, predviđeno je sljedeće:

1. Zahtjev za državnu registraciju prava zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

2. Dokument kojim se potvrđuje identitet podnositelja zahtjeva ili osobe koju on ovlasti ako ima ovjerenu punomoć, ili odluka opće skupštine vlasnika prostora za ovlasti predstavnika za državnu registraciju prava svih vlasnika prostora na zajednička imovina u stambenoj zgradi;

3. Dokumenti koji potvrđuju plaćanje državne pristojbe;

4. Dokumenti o formiranju zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada od strane državnog tijela ili tijela lokalne samouprave, ako je zemljišna čestica formirana nakon stupanja na snagu Stambenog zakona Ruske Federacije (01.03.2005.) ;

5. Odluka skupštine vlasnika prostora u višestambenoj zgradi o formiranju zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada (ako je zemljišna čestica na kojoj je stambena zgrada i druge nekretnine uključene u takvu zgradu) nalazi nije formirana prije provedbe stambenog kompleksa RF - 01.03.2005);

6. Odluka (zapisnik) skupštine vlasnika prostora o utvrđivanju udjela u pravu zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi (ako odlukom skupštine vlasnika prostora nije određen drugačiji postupak za raspodjela udjela u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi);

7. Tehničko-knjižna isprava za stambenu zgradu koja sadrži podatke o sastavu zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

8. Vlasnički dokumenti koji potvrđuju postojanje prava vlasnika prostorija u stambenoj zgradi koja su nastala prije stupanja na snagu Zakona o uknjižbi (prije 30. siječnja 1998.) na prostorije, ako su u trenutku podnošenja dokumenata za državnu registraciju postoji pravo zajedničkog zajedničkog vlasništva nad objektima nekretnina u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i prometu s njima (u daljnjem tekstu: Jedinstveni državni registar nekretnina) ne postoje evidencije o državnom upisu o postojanju prava vlasnika prostora u stambenoj zgradi;

9. Ostali dokumenti potrebni za državnu registraciju prava u slučajevima utvrđenim zakonom.

Upis prava na zajedničkoj imovini moguć je tek nakon uknjižbe prava vlasnika na njegovim pojedinačnim prostorijama.

U skladu s podstavkom 23. stavka 1. članka 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije, za državnu registraciju udjela u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi naplaćuje se državna pristojba od 200 rubalja.

Potvrda o državnoj registraciji prava u vezi s državnom registracijom prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama ne izdaje se vlasniku prostora u stambenoj zgradi.

Podaci o državnoj registraciji prava zajedničkog vlasništva nad nekretninama uključeni su u potvrdu o državnoj registraciji prava vlasništva prostora (stambenog ili nestambenog) u stambenoj zgradi unošenjem u njega opisa nekretnine i naznaku veličine udjela u pravu zajedničkog vlasništva na njoj.

Nositelj prava na prostor (sudionik zajedničkog zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi), koji je ranije, nakon državne registracije vlasništva prostora (stambenog ili nestambenog), izdao potvrdu o državnoj registraciji prava , u kojem veličina nije navedena u stupcu "Vrsta prava" udjeli u pravu na zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, nakon unosa relevantnih podataka u Jedinstveni državni registar, potvrda o državnoj registraciji prava može se ponovno -izdano.

Završena državna registracija prava na zemljišnu česticu pod stambenom zgradom ovjerava se posebno izvatkom iz Jedinstvenog državnog registra.

Posebnost zajedničkog vlasništva zajedničke stvari u stambenoj zgradi je povezanost udjela u pravu vlasništva s pravom na prostoru. To jest, pravo na zajedničko vlasništvo prati sudbinu vlasništva nad prostorom. Udio u pravu na zajedničkoj stvari ne može se prodati, darovati, staviti pod hipoteku, dodjeljivati u naravi - on nema drugu svrhu nego osigurati normalan rad kuće, stoga pravo vlasništva na njemu nastaje i prestaje zajedno s pravom vlasništvo nad prostorom.

Postoji niz drugih obilježja režima zajedničkog vlasništva na zajedničkoj stvari u stambenoj zgradi: udio u pravu vlasništva, bez obzira na njegovu veličinu, daje pravo na nesmetan posjed i korištenje cjelokupne zajedničke imovine, i to:

1. Dodatna jamstva:

Bez suglasnosti vlasnika nemoguće je koristiti zemljište, kao što je polaganje novih cesta, gradnja, organiziranje trgovačkih i drugih poduzeća (autopraonice, parkirališta, garaže itd.) Na području u vlasništvu vlasnika stana zgrada;

Bez suglasnosti vlasnika nemoguće je bilo kakvo otuđenje dijela zemljišne čestice, kao što je nemoguće rušenje (izgradnja) bilo kakvih zgrada;

Nemoguće je besplatno oduzeti zemljišnu česticu za općinske (državne) potrebe.

2. Dodatni mogući profit:

Vlasnici imaju pravo iznajmiti dio zemljišne čestice ili ga dati na drugu plaćenu upotrebu. Osim toga, prisutnost vlasništva nad zemljištem značajno povećava cijenu po kvadratnom metru stambenih ili nestambenih prostora.

3. Jednostavnost korištenja:

Vlasnici imaju pravo poduzeti razne radnje sa zemljišnom parcelom, uključujući one usmjerene na njegovo poboljšanje, izgradnju dodatnih građevina, igrališta i drugih građevina potrebnih za osiguranje normalnog funkcioniranja stambene zgrade.

V.N. Iguminova,

glavni stručnjak

općinski odjel za regiju Omsk

Ured Rosreestra

u regiji Omsk,

državni matičar.

. Pravo vlasništva na zajedničkoj imovini vlasnika prostora u stambenoj zgradi

Komentar članka 36. Stambenog zakona RF:

1. Komentar 1. dijela. Umjetnost. sadrži pravilo koje razvija normu stavka 1. čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji ukazuje na potencijalno vlasništvo nad zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi od strane vlasnika prostorija u njoj. Ovo pravilo detaljnije navodi sastav zajedničke imovine po elementima. Istodobno, popis elemenata koji čine zajedničku imovinu, za razliku od popisa sadržanog u stavku 1. čl. 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nije iscrpan.

Komentar 1. dijela novog izdanja. Umjetnost. s većim stupnjem detalja u odnosu na prethodnu verziju, grupira elemente zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Pri odlučivanju treba li određeni element klasificirati kao zajedničko vlasništvo, treba se voditi znakovima namjene tih elemenata. Postoje dva takva znaka.

Prvi znak je da je element namijenjen posluživanju više od jedne sobe. Drugi znak je da je element namijenjen za opsluživanje cijele stambene zgrade.

Zajednička imovina, ako za to postoje potrebne pravne osnove, pripada vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi na pravu zajedničkog vlasništva.

Sastav zajedničke imovine utvrđuje se prema čl. 1 Pravila za održavanje zajedničke imovine u stambenoj zgradi, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13. kolovoza 2006. N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Čl. 3680). Sukladno ovim Pravilima, zajednička imovina uključuje:

Prostorije u stambenoj zgradi koje nisu dijelovi stanova i namijenjene su za opsluživanje više stambenih i (ili) nestambenih prostorija u ovoj stambenoj zgradi, uključujući međustambena podesta, stubišta, dizala, dizala i druga okna, hodnike, kolica, tavani, tehnički podovi (uključujući ugrađene garaže i prostore za motorni prijevoz, radionice, tehnička potkrovlja izgrađena na račun vlasnika prostora) i tehnički podrumi u kojima se nalaze inženjerske komunikacije, druga oprema koja služi više od jednog stambenog prostora i (ili) nestambene prostorije u stambenoj zgradi (uključujući kotlovnice, kotlovnice, jedinice dizala i drugu inženjersku opremu);

Ogradne nosive konstrukcije stambene zgrade (uključujući temelje, nosive zidove, međuspratne ploče, balkonske i druge ploče, nosive stupove i druge zaštitne nosive konstrukcije);

Ogradne nenosive konstrukcije stambene zgrade koje opslužuju više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora (uključujući prozore i vrata zajedničkih prostorija, ograde, parapete i druge zatvorene nenosive konstrukcije);

Mehanička, električna, sanitarna i druga oprema koja se nalazi u stambenoj zgradi izvan ili unutar prostora i služi više od jednog stambenog i (ili) nestambenog prostora (stana);

Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada čije su granice utvrđene na temelju podataka državnog katastra, s elementima krajobraznog uređenja i krajobraznog uređenja;

Ostali objekti namijenjeni za održavanje, rad i unaprjeđenje stambene zgrade, uključujući trafostanice, toplinske točke namijenjene za opsluživanje jedne stambene zgrade, zajednička parkirališta, garaže, dječja i sportska igrališta koja se nalaze unutar granica zemljišne čestice na kojoj je stan zgrada se nalazi.

Prilikom utvrđivanja sastava zajedničke imovine uzimaju se u obzir podaci sadržani u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i prometu s njima o pravima na nekretninama koje su zajednička imovina, kao i podaci sadržani u državnom zemljišnom katastru (vidi Odredbu Ministarstvo pravosuđa Ruske Federacije od 14. veljače 2007. N 29 "O odobrenju Upute o posebnostima unosa u Jedinstveni državni registar prava na nekretnine i transakcija s njima tijekom državne registracije prava na nekretnine koje su u zajedničkom vlasništvu u stambenoj zgradi, s podacima o uknjiženim pravima zajedničkog vlasništva na takvim objektima nekretnina" // RG. 2007. 22. ožujka).

Sastav zajedničke imovine utvrđuje se:

Vlasnici prostora u stambenoj zgradi radi ispunjavanja odgovornosti za održavanje zajedničke imovine;

Državna tijela radi nadzora nad održavanjem zajedničke imovine;

Tijela lokalne samouprave u svrhu pripreme i provedbe javnog natječaja za izbor upravljačke organizacije.

Istodobno, tijela lokalne samouprave (u federalnim gradovima, tijela vlasti ovih sastavnih subjekata Ruske Federacije) prema pismu Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 4. travnja 2007. N 6037-RM/07 ( Zakonodavni i regulatorni dokumenti u stambenim i komunalnim uslugama. 2007. N 6) kako bi Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi nisu ovlašteni odobriti ili dogovoriti sastav (popis) zajedničke imovine u stambenoj zgradi kako bi ispunili obvezu da održavati zajedničku imovinu, kao i u druge svrhe, osim za pripremu i provođenje javnog natječaja za izbor upravljačke organizacije.

2. Norma sadržana u drugoj rečenici stavka 4., dio 1. komentara. čl., za razliku od ranije važeće norme čl. 10 Savezni zakon "O udrugama vlasnika stanova" (SZ RF. 1996. N 25. Čl. 2963; RG. 2001. 31. prosinca; 2002. 26. ožujka) ne sadrži posebne upute o postupku utvrđivanja granica i dimenzija zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada, ali uključuje formulacije referentne prirode, orijentirajući sudionike u relevantnim odnosima na zemljišno zakonodavstvo i zakonodavstvo o aktivnostima urbanističkog planiranja. Zahtjevi zemljišnog zakonodavstva u pogledu granica i veličina zemljišnih čestica definirani su općenito u čl. Umjetnost. 33, 36 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, Savezni zakon “O upravljanju zemljištem” (RG. 2001. 23. lipnja), Savezni zakon “O državnom zemljišnom katastru” (RG. 2000. 10. siječnja), Dekret Vlada Ruske Federacije od 7. kolovoza 2002. N 576 “O postupku raspolaganja zemljišnim česticama u državnom vlasništvu prije razgraničenja državnog vlasništva nad zemljištem” (RG. 2002. 10. kolovoza; 2003. 27. studenoga).

Zahtjevi zemljišnog zakonodavstva u pogledu granica i veličina zemljišnih čestica definirani su općenito u čl. Umjetnost. 33, 36 Zemljišnog zakonika Ruske Federacije, Saveznog zakona „O državni katastar nekretnine" (RG. 2007. 1. kolovoza), Poglavlje 4 Saveznog zakona "O pomoći razvoju stambena izgradnja"(RG. 2008. 30. srpnja), Savezni zakon "O izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije u pogledu poboljšanja zemljišnih odnosa" (RG. 2008. 25. srpnja). Odgovarajući zahtjevi zakonodavstva o aktivnostima urbanističkog planiranja su sadržan u Zakonu o urbanističkom planiranju Ruske Federacije ( SZ RF. 2005. N 1. Članak 16., s izmjenama i dopunama) i podzakonskim aktima koji ga razvijaju.

U sastavnim entitetima Ruske Federacije u pravilu se donose propisi koji detaljno uređuju odnose koji nastaju u vezi s utvrđivanjem granica i veličina zemljišnih čestica smještenih pod stambenim zgradama. Tako u Sankt Peterburgu na ovom području postoji naredba Vlade Sankt Peterburga od 29. ožujka 2005. N 25-rp „O postupku interakcije između javnih tijela Sankt Peterburga i organizacija u formiranju zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada” (Vestnik uprave Sankt Peterburga. 2005. N 4).

3. Komentari 2. dijela. Umjetnost. utvrđuje pravnu sposobnost vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u odnosu na zajedničku imovinu. Budući da je režim zajedničke imovine definiran kao zajedničko vlasništvo, vlasništvo, korištenje i raspolaganje njome provode se sporazumom svih sudionika u zajedničkom vlasništvu (vidi članke 246, 247 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Potreba za postizanjem sporazuma između sudionika u zajedničkom vlasništvu u pogledu vlasništva i korištenja zajedničke stvari proizlazi iz činjenice da su, neovisno o veličini udjela u pravu vlasništva, ovlaštenja vlasnika jednaka po opsegu. Sudionik zajedničkog vlasništva, ako je to stvarno moguće, ima pravo zahtijevati da mu se na posjed i korištenje stavi dio zajedničke stvari koji se može odvojiti od ostalih njezinih dijelova.

4. Pravilo dio 3 komentara. Umjetnost. je novost u stambenom zakonodavstvu. Ukazuje se na jedini mogući način sa stajališta zakonodavca za smanjenje veličine zajedničke imovine – rekonstrukciju stambene zgrade, odnosno jednu od njezinih mogućnosti čijom bi provedbom trebalo doći do smanjenja ukupne stambene imovine. površine stambene zgrade. U ovom slučaju, zakonodavac ne predviđa druge načine smanjenja veličine zajedničke imovine, na primjer, promjenom granica i smanjenjem veličine zemljišne čestice na kojoj se nalazi kuća.

5. Komentari 4. dijela. Umjetnost. sadrži pravilo koje precizira pravilo st. 1. čl. 246 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji uspostavlja monopol suvlasnika na određivanje pravne sudbine zajedničke imovine. Sporazum između sudionika u zajedničkom vlasništvu o prijenosu određenih elemenata koji čine zajedničku imovinu mora biti formaliziran posebnom odlukom donesenom na općoj skupštini vlasnika prostora u stambenoj zgradi. Očito je da takva odluka u smislu st. 1. čl. 246 Građanskog zakonika Ruske Federacije mora se usvojiti dogovorom svih sudionika u zajedničkom vlasništvu, budući da nevoljkost barem jednog od suvlasnika da prenese dio imovine na druge osobe čini postupak prijenosa nelegitimnim. Međutim, u smislu 1. dijela čl. 46 komentara Prema zakonu, ova odluka se donosi većinom od najmanje 2/3 ukupnog broja glasova vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Mogućnosti prijenosa mogu biti vrlo različite, uključujući korištenje konkurentskih dražbenih postupaka, na primjer, kada se dodjeljuje pravo korištenja parkirališta ili sportskog terena koji se nalazi na zemljišnoj čestici koja je dio zajedničke imovine.

Odnosi glede korištenja pojedinih elemenata zajedničke stvari moraju se urediti ugovorom između osobe ovlaštene od strane suvlasnika i korisnika.

U literaturi je izraženo mišljenje da bi prijenos na korištenje bilo kojeg dijela zajedničke imovine trebao biti izvršen u skladu s pravilima za transakcije s pokretnom imovinom (vidi: Komentar članka po članu Stambenog zakona Ruske Federacije Federacija / Uredio P. V. Krasheninnikov. M., 2005., str. 185). Ovo se mišljenje čini pogrešnim, budući da prijenos na korištenje nije radnja koja povlači za sobom otuđenje dijela zajedničke imovine. Osim toga, važeće zakonodavstvo ne sadrži posebna pravila u vezi s korištenjem pokretnina, s izuzetkom najma vozila, najma i financijskog najma. Međutim, u potonjem slučaju, objekt zakupa mora biti izoliran.

6. U dijelu 5 komentara. Umjetnost. utvrđena je opća dozvola za opterećenje zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada pravom ograničenog korištenja ove čestice od strane trećih osoba. Ovo se pravo naziva služnost i spada u kategoriju stvarnih prava (čl. 216, 274 - 277 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Služnost se uspostavlja na nekretnini u vlasništvu i ne prestaje kada ta nekretnina prijeđe na novog vlasnika.

Po opće pravilo Služnost se osniva sporazumom između osobe koja zahtijeva osnivanje prava ograničenog korištenja i vlasnika. Služnost podliježe državnoj registraciji u skladu s pravilima čl. 27 Savezni zakon "O državnom upisu prava na nekretnine i transakcija s njima" (SZ RF. 1997. N 30. Čl. 3594; 2001. N 16. Čl. 1533; 2002. N 15. Čl. 1377; 2003. N 24 2244). Državna registracija služnosti provodi se u Jedinstvenom državnom registru prava na temelju prijave vlasnika (osobe koju oni ovlaste) ili osobe u čiju je korist ustanovljena služnost, ako potonji ima ugovor o služnosti.

7. U dijelu 6 komentara. Umjetnost. pravne posljedice uništenja, slučajne smrti, rušenja stambene zgrade određuju se u pogledu vlasništva nad udjelom u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj čestici. Kad nastupe te okolnosti, udio u vlasništvu zemljišne čestice na kojoj se nalazila uništena, slučajno uništena ili srušena stambena zgrada utvrđuje se na temelju udjela u vlasništvu zajedničke stvari u stambenoj zgradi, tj. ostaje nepromijenjen i jednaka vrijednosti koji postoje u trenutku nastupanja relevantnih okolnosti.

ST 36 Stambeni kompleks Ruske Federacije.

1. Vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi pripadaju na temelju prava zajedničkog vlasništva zajedničke stvari u stambenoj zgradi, i to:

2) druge prostorije u ovoj kući koje ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjene su zadovoljavanju društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika prostorija u ovoj kući, uključujući prostorije namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, tjelesnom odgoju. te sportske i slične priredbe;

3) krovovi koji ograđuju nosive i nenosive konstrukcije određene kuće, mehaničku, električnu, sanitarnu i drugu opremu (uključujući konstrukcije i (ili) drugu opremu namijenjenu osiguravanju nesmetanog pristupa osobama s invaliditetom prostorijama u stanu zgrada) koja se nalazi u ovoj kući izvan ili u zatvorenom prostoru i služi za više od jedne sobe;

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim Zakonom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz suglasnost svih vlasnika prostora u ovoj zgradi putem njezine rekonstrukcije.

4.1. Prilagodba zajedničke imovine u stambenoj zgradi kako bi se osobama s invaliditetom osigurao nesmetan pristup prostorijama u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima navedenim u dijelu 3. članka 15. ovog Zakonika dopuštena je bez odluke opće skupštine vlasnika prostora u višestambenu zgradu samo ako se takva adaptacija provodi bez sudjelovanja Novac naznačenih vlasnika.

6. U slučaju uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje stambene zgrade, vlasnici prostorija u stambenoj zgradi zadržavaju udio u pravu zajedničkog vlasništva na zemljišnoj čestici na kojoj se kuća nalazila, s elementima uređenja i uređenja okoliša i drugoga namijenjenog održavanju i radu te poboljšanju ove kuće, objekata koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj čestici, sukladno udjelu u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u stambenoj zgradi u trenutku uništenja, uključujući slučajnu smrt, rušenje takve kuće. Ti vlasnici posjeduju, koriste i raspolažu imovinom iz ovog dijela u skladu s građanskim zakonodavstvom.

Komentar čl. 36 Stambeni zakon Ruske Federacije

1. Zajednička imovina u stambenoj zgradi - dijelovi cjeline nekretnine namijenjeni održavanju, korištenju i pristupu prostorijama; usko vezani uz namjenu prostora i prateći njihovu sudbinu: međustambeni podesti, stepeništa, dizala, dizalna i druga okna, hodnici, tehnički katovi, tavani, podrumi u kojima se nalaze komunalije, druga oprema koja služi više od jedne prostorije u određenom prostoru. kuća (tehnički podrumi), kao i krovovi koji ograđuju nosive i nenosive konstrukcije određene kuće, strojarska, električna, sanitarna i druga oprema koja se nalazi u određenoj kući, vani ili u zatvorenom prostoru i služi za više prostorija, zemljišnu česticu na kojoj se nalazi kuća s elementima uređenja i oplemenjivanja te druge objekte koji se nalaze na navedenom mjestu namijenjene održavanju, radu i poboljšanju ove kuće.

Prema članku 36. Stambenog zakona Ruske Federacije, u zajedničkoj imovini vlasnika u stambenoj zgradi, udio određenog vlasnika određuje njegovu odgovornost za troškove u ukupnom iznosu obveznih plaćanja za održavanje i popravak imenovanog vrste zajedničke imovine, tj. to su obvezna davanja vlasnika s obzirom na njegov udio u zajedničkoj imovini ili tzv. teret održavanja imovine na temelju zajedničkog vlasništva.

Propust vlasnika da koristi prostor koji mu pripada na temelju zajedničkog vlasništva ili odbijanje korištenja zajedničke imovine nije razlog za oslobađanje vlasnika, u cijelosti ili djelomično, od sudjelovanja u općim troškovima održavanja i popravka, i drugi troškovi.

Udio vlasnika u ukupnom iznosu obveznih plaćanja može poslužiti kao osnova za utvrđivanje broja glasova jedne osobe na skupštini vlasnika u stambenoj zgradi. No, treba imati na umu: svaki vlasnik, kada ostvaruje pravo zajedničkog vlasništva, bez obzira na veličinu svog udjela, u načelu ima jedan glas.

Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada utvrđuju se sukladno odredbama čl. 83, 85 Zemljišnog zakona Ruske Federacije i čl. 20 - 22 Zakonika o urbanizmu Ruske Federacije.

Zemljišne čestice prenose se u zajedničko zajedničko vlasništvo vlasnicima u standardnim veličinama bez naknade. U ovom slučaju, standardna veličina zemljišne čestice određuje se ovisno o površini parcele koju izravno zauzima stambena zgrada i druge nekretnine, kao i susjedna područja potrebna za osiguranje njihovog funkcioniranja (održavanja), uzimajući u obzir računati o usklađenosti s normama urbanističkog kodeksa Ruske Federacije, sigurnosti od požara, sanitarnim zonama između zgrada, drugim standardima koji osiguravaju standardne životne uvjete.

2, 3, 4. Vlasnici prostora u stambenoj zgradi posjeduju i koriste zajedničku imovinu u skladu s namjenom i pravilima korištenja. Prava raspolaganja su ograničena. Odlukom vlasnika prostora, usvojenom na njihovoj skupštini, predmeti zajedničke imovine mogu se prenijeti na korištenje drugim osobama ako se takvim prijenosom ne krše prava i legitimni interesi građana i pravnih osoba.

Međustambena stubišta, hodnici, ogradne i potporne konstrukcije, dizala i druga okna, strojarska, električna, vodovodna i druga oprema koja se nalazi unutar prostorija ne podliježu otuđenju i predaji na korištenje.

Odlukom vlasnika prostora, na privremeno korištenje (na temelju sporazuma) drugim osobama mogu se prenijeti: stepenice, dizala, tehnički podovi, tavani, podrumi, zemljišna čestica, ako se, kako je navedeno, time ne krše pravila prava i legitimni interesi građana i pravnih osoba.

Takav prijenos na plaćenoj osnovi može biti uzrokovan interesima poduzetničke aktivnosti, stjecanjem imovinske koristi od postavljanja restorana, barova, kafića, trgovina u podrume; na tehničkim katovima - radionice za popravak i održavanje odašiljačke radio i televizijske opreme; na krovovima kuća - postavljanje reklamnih panoa i sl.

Dopušteno je ili smanjiti ili povećati zajedničku imovinu u stambenoj zgradi uz suglasnost svih vlasnika na temelju službeno odobrene rekonstrukcije od strane nadležnih tijela (ugradnja poboljšanih dizala, nove inženjerske opreme u tehničkim podrumima itd.).

5. Zemljišna čestica na kojoj se nalazi stambena zgrada može biti opterećena pravom ograničenog korištenja od strane drugih osoba (). Odbijanje korištenja zemljišne čestice nije dopušteno kada je potreban pristup objektima koji su postojali prije dana stupanja na snagu ovog zakona (prije 1. ožujka 2005.). Ne postoje stroga ograničenja u pogledu novog opterećenja zemljišne čestice s pravom ograničenog korištenja. Takvo korištenje utvrđuje se sporazumom između vlasnika prostora i zainteresiranih strana. Sporove o služnosti i njezinim uvjetima rješava sud.

1. Vlasnicima prostorija u stambenoj zgradi pripadaju na temelju prava zajedničkog vlasništva zajedničke stvari u stambenoj zgradi, i to:

2) druge prostorije u ovoj kući koje ne pripadaju pojedinačnim vlasnicima, a namijenjene su zadovoljavanju društvenih i svakodnevnih potreba vlasnika prostorija u ovoj kući, uključujući prostorije namijenjene organiziranju njihovog slobodnog vremena, kulturnom razvoju, dječjem stvaralaštvu, tjelesnom odgoju. te sportske i slične priredbe;

(vidi tekst u prošlom izdanju)

2. Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi posjeduju, koriste i, u granicama utvrđenim ovim Zakonom i građanskim zakonodavstvom, raspolažu zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

3. Smanjenje veličine zajedničke imovine u stambenoj zgradi moguće je samo uz suglasnost svih vlasnika prostora u ovoj zgradi putem njezine rekonstrukcije.

4.1. Prilagodba zajedničke imovine u stambenoj zgradi kako bi se osobama s invaliditetom osigurao nesmetan pristup prostorijama u stambenoj zgradi u skladu sa zahtjevima navedenim u dijelu 3. članka 15. ovog Kodeksa dopuštena je bez odluke opće skupštine vlasnika prostora. u stambenoj zgradi samo ako se takva adaptacija provodi bez privlačenja sredstava navedenih vlasnika.

(vidi tekst u prošlom izdanju)