Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin hakkı vardır. Rusya Federasyonu konut kompleksindeki bir apartmanın ortak mülkiyetine neler dahildir? Bir apartmanda bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin yasal düzenlemesi

1. Binanın sahipleri apartman binası Bir apartman binasındaki ortak mülkiyet, ortak mülkiyet hakkına aittir:

1) bu evdeki, dairelerin parçası olmayan ve apartmanlar arası inişler, merdivenler, asansörler, asansör ve diğer boşluklar, koridorlar, teknik katlar, çatı katları, bodrum katları dahil olmak üzere bu evde birden fazla odaya hizmet vermesi amaçlanan binalar belirli bir evde birden fazla odaya hizmet veren mühendislik iletişimi ve diğer ekipmanlar (teknik bodrumlar) vardır;

2) bu evdeki bireysel sahiplere ait olmayan ve boş zamanlarını, kültürel gelişimini, çocukların yaratıcılığını ve aktivitelerini organize etmeye yönelik binalar da dahil olmak üzere bu evdeki bina sahiplerinin sosyal ve günlük ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlayan diğer binalar fiziksel Kültür spor ve benzeri etkinlikler;

3) belirli bir evin yük taşıyan ve taşımayan yapılarını, belirli bir evde binanın dışında veya içinde bulunan ve birden fazla odaya hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanları kapsayan çatılar;

4) bu evin bulunduğu arsa, çevre düzenlemesi ve iyileştirme unsurları ile bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik diğer nesneler ve belirtilen arsa üzerinde yer almaktadır. Apartman binasının bulunduğu arsanın sınırları ve büyüklüğü, arazi mevzuatı ve şehir planlama mevzuatı gereklerine uygun olarak belirlenir.

2. Bir apartman binasındaki binaların sahipleri, bu Kanuna uygun olarak mülk sahibidir, kullanır ve; sivil yasa sınırlar, bir apartmandaki ortak mülkleri elden çıkarın.

3. Bir apartmandaki ortak mülkün boyutunun azaltılması, ancak bu binadaki tüm mülk sahiplerinin yeniden inşası yoluyla rızasıyla mümkündür.

4. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin, bu tür sahiplerin genel kurul toplantısında kabul edilen kararı ile, bir apartman binasındaki ortak mülk, vatandaşların haklarını ve meşru çıkarlarını ihlal etmemesi durumunda, başka kişilere kullanılmak üzere devredilebilir ve tüzel kişiler.

5. Apartman binasının bulunduğu arsa, başka kişiler tarafından sınırlı kullanım hakkı ile ipotek altına alınabilir. Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce mevcut olan nesnelere başkalarının erişiminin sağlanması gerekiyorsa, arsa üzerinde takyidat kurulmasının yasaklanmasına izin verilmez. Sınırlı kullanım hakkına sahip yeni bir arsa takyidi, arsanın böyle bir takyidatını talep eden kişi ile bir apartman binasındaki mülk sahipleri arasındaki anlaşma ile belirlenir. Sınırlı kullanım hakkına sahip bir arsa üzerinde takyidat kurulması veya bu takyidin şartlarına ilişkin uyuşmazlıklar mahkemede çözümlenir.

6. Kaza sonucu ölüm de dahil olmak üzere yıkım durumunda yıkım apartman binası bir apartman binasındaki mülk sahipleri, evin bulunduğu arsanın, çevre düzenlemesi ve iyileştirme unsurları ile ve bunun bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik diğer nesnelerle birlikte ortak mülkiyet hakkına sahip olma hakkına sahiptir. belirtilen arsa üzerinde bulunan ev, kazara ölüm de dahil olmak üzere, böyle bir evin yıkılması da dahil olmak üzere, yıkım sırasında bir apartmanda ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkındaki paylara uygun olarak. Bu mal sahipleri, bu bölümde öngörülen mülkün medeni mevzuata uygun olarak sahibidir, kullanır ve elden çıkarır.

Mülkiyet kurumunun gelişmesiyle birlikte vatandaşlar, bir apartmanda ortak mülkiyet hakkının devlet tescili konusunda sorunlar yaşamaktadır. Konut mevzuatı, apartmanlarda bulunan konut binalarını kullanırken ortaya çıkan belirli ilişkilerin özel olarak düzenlenmesini öngörmektedir.

Yani Konut Kanunu'nun 36. maddesi uyarınca Rusya Federasyonu(bundan böyle Rusya Federasyonu Konut Kanunu olarak anılacaktır) bir apartman binasındaki mülk sahipleri, ortak mülkiyet hakkı ile apartman binasındaki ortak mülke sahiptir:

2) bu evdeki bireysel sahiplere ait olmayan ve boş zamanlarını, kültürel gelişimini, çocukların yaratıcılığını, beden eğitimini organize etmeye yönelik binalar da dahil olmak üzere bu evdeki bina sahiplerinin sosyal ve günlük ihtiyaçlarını karşılamayı amaçlayan diğer binalar spor ve benzeri etkinlikler;

3) belirli bir evin taşıyıcı ve taşıyıcı olmayan yapılarını çevreleyen çatılar; Belirli bir evde, binanın dışında veya içinde bulunan ve birden fazla odaya hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanlar;

Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, konut ve medeni mevzuatla belirlenen sınırlar dahilinde apartman binasındaki ortak mülke sahiptir, kullanır ve elden çıkarır; apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyet hakkındaki pay ise Bu binadaki mülk sahibinin kaderi, belirtilen mülkün mülkiyetinin kaderini takip eder. Bir apartman binasındaki mülkün mülkiyeti devredildiğinde, bu tür binaların yeni sahibinin bu binadaki ortak mülkiyet hakkının payı, söz konusu binanın belirtilen ortak mülkünün ortak mülkiyet hakkı payına eşittir. bu tür tesislerin önceki sahibi.

Ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı, Birleşik Devlet Haklar Kaydı'ndaki kaydına bakılmaksızın, yasa gereği bir binadaki (evdeki) mülk sahiplerine aittir.

Sanat uyarınca. 16 29 Aralık 2004 tarihli ve 189-FZ sayılı Federal Kanun “Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesine ilişkin” (bundan sonra Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesine ilişkin Kanun olarak anılacaktır) a Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşturulan ve devlet kadastro kaydının yapıldığı böyle bir evin içinde yer alan bir apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa ücretsiz olarak geçer bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine tabidir.

Böyle bir binaya dahil olan apartman binasının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce oluşturulmamışsa, genel kurul kararıyla yetkilendirilen herhangi bir kişi, apartman binasındaki mülk sahipleri, apartman binasının bulunduğu arsanın oluşumu için başvuruda bulunmak üzere hükümet yetkilileri veya yerel yönetim yetkilileriyle iletişime geçme hakkına sahiptir.

Apartman binasının bulunduğu arsanın oluşumu devlet yetkilileri veya yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilir.

Arsanın oluşturulduğu ve devlet kadastro tescilinin yapıldığı andan itibaren, apartman binasının ve böyle bir binaya dahil olan diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, ücretsiz olarak sahiplerinin ortak mülkiyetine devredilir. apartman binasındaki binaların.

21 Temmuz 1997 tarihli ve 122-FZ sayılı Federal Kanunun 23. maddesinin 2. paragrafına göre “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” (bundan sonra Tescil Kanunu olarak anılacaktır), ortaya çıkışın devlet tescili Apartman binalarında konut mülkiyeti veya konut dışı mülk hakkının geçişi, kısıtlanması (ipotek) veya sona erdirilmesi aynı zamanda onunla ayrılmaz bir şekilde bağlantılı ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkının devlet tescilidir.

Tescil Kanununun 23. Maddesi ve Rusya Federasyonu Konut Kanununun Uygulanmasına İlişkin Kanunun 16. Maddesi hükümleri dikkate alınarak, ortak mülkiyet olan bir arsanın ortak ortak mülkiyet hakkının devlet tescili Bir apartman binası hukuki niteliktedir.

Böylece, apartman binalarındaki mülk sahipleri, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesine ilişkin Kanunun 16. maddesi uyarınca, bu tür evlerin bulunduğu arsa üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahiptir. arsanın oluşturulduğu ve devlet kadastro tescilinin yapıldığı andan itibaren. Aynı zamanda, en az bir konut veya mülk sahibinin haklarının devlet tescili konut dışı binalar bir apartman binasında (ve bir arsa da dahil olmak üzere bir apartman binasında ortak mülkiyetin ayrılmaz bir şekilde bağlantılı ortak mülkiyet hakkının eşzamanlı devlet tescili), haklarının ortaya çıkışının devlet tarafından tanınması ve onaylanması için yasal bir işlemdir. Bir apartmandaki mülk sahipleri, arsa başına sayı da dahil olmak üzere, belirtilen mülke aittir.

Bir apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyete devredilmesine ilişkin herhangi bir ek anlaşmanın yapılması mevcut mevzuat tarafından öngörülmemektedir; Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin Kanun da devlet tarafından verilmesini gerektirmemektedir. apartman evlerinde mülk sahiplerine arsaların sağlanmasına ilişkin makamlar veya yerel yönetim organları kararları.

Taşınmazın ortak mülkiyet hakkının devlet tesciline ilişkin belgelerin sağlanması, Tescil Kanununa (Kayıt Kanununun 16, 17 ve 18. maddeleri dahil) uygun olarak yürütülür.

Bu nedenle, bir apartman binasında ortak mülkiyet olan gayrimenkul nesnelerinin ortak mülkiyet hakkının devlet tescili için aşağıdakiler sağlanmıştır:

1. Bir apartmanda ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkının devlet tescili için başvuru;

2. Başvuru sahibinin veya noter tasdikli vekaletnamesi varsa onun tarafından yetkilendirilen kişinin kimliğini belgeleyen bir belge veya mülk sahipleri genel kurulunun, tüm mülk sahiplerinin haklarının devlet tescili için bir temsilciyi yetkilendirme kararı bir apartmanda ortak mülkiyet;

3. Devlet vergisinin ödendiğini teyit eden belgeler;

4. Arsa Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra oluşturulmuşsa (01.03.2005) apartmanın bulunduğu arsanın bir devlet otoritesi veya yerel yönetim organı tarafından oluşumuna ilişkin belgeler ;

5. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının, apartmanın bulunduğu arsanın oluşumuna ilişkin kararı (apartman binasının ve böyle bir binaya dahil olan diğer gayrimenkullerin bulunduğu arsa ise) konut kompleksi RF'nin uygulanmasından önce oluşturulmamıştı - 03/01/2005);

6 Bir apartmanda ortak mülkiyet hakkı içindeki payların belirlenmesine ilişkin mülk sahipleri genel kurul kararı (tutanağı) (eğer mülk sahipleri genel kurul toplantısı kararı, mülk sahipleri için farklı bir prosedür belirlemediyse) bir apartmanda ortak mülkiyet hakkına ilişkin hisselerin dağıtımı);

7. Apartman binasındaki ortak mülkün bileşimi hakkında bilgi içeren bir apartman binası için teknik muhasebe belgesi;

8. Devlet tescili için belgelerin sunulması sırasında, Tescil Kanununun yürürlüğe girmesinden önce (30 Ocak 1998'den önce) ortaya çıkan bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin haklarının varlığını doğrulayan tapu belgeleri Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydında ve onunla yapılan işlemlerde (bundan sonra Birleşik Devlet Emlak Sicili olarak anılacaktır) nesnelerin ortak mülkiyet hakkı vardır, varlığına ilişkin devlet tescili kaydı yoktur bir apartmanda mülk sahiplerinin hakları;

9. Kanunla belirlenen durumlarda devlet haklarının tescili için gerekli diğer belgeler.

Ortak mülkiyet haklarının tescili, ancak sahibinin kendi mülküne ilişkin haklarının tescil edilmesinden sonra mümkündür.

Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesinin 1. paragrafının 23. bendi uyarınca, bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkındaki bir hissenin devlet tescili için 200 ruble devlet ücreti alınır.

Bir apartman binasındaki mülk sahibine, gayrimenkul nesnelerinin ortak paylaşımlı mülkiyet hakkının devlet tescili ile bağlantılı olarak devlet haklarının tescili belgesi verilmemektedir.

Gayrimenkul nesnelerinin ortak mülkiyet hakkının devlet tesciline ilişkin bilgi, bir apartman binasındaki mülklerin (konut veya konut dışı) mülkiyet hakkının devlet tescil belgesine, mülkün bir açıklaması girilerek dahil edilir. gayrimenkul nesneleri ve ortak mülkiyet hakkı içindeki payın büyüklüğünü gösteren.

Mülkün hak sahibine (bir apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyetine katılan), daha önce mülkün mülkiyetinin devlet tescilinden sonra (konut veya konut dışı), hakkın devlet tescili sertifikası verilmiş olan kişi Bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkı paylarının “Hak türü” sütununda büyüklüğü belirtilmeyen, ilgili bilgilerin Birleşik Devlet Siciline girilmesinden sonra, hakkın devlet tescil belgesi yeniden alınabilir. -Veriliş.

Bir apartman binasının altındaki bir arsaya ilişkin hakların tamamlanmış devlet tescili, özellikle Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı ile onaylanmıştır.

Bir apartman binasında ortak mülkiyetin ortak mülkiyetinin belirli bir özelliği, mülkiyet hakkı payının mülk hakkı ile bağlantısıdır. Yani, ortak mülkiyet hakkı, mülk sahipliğinin kaderini takip eder. Ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir pay satılamaz, bağışlanamaz, ipotek edilemez, ayni olarak tahsis edilemez - evin normal işleyişini sağlamaktan başka bir amacı yoktur, bu nedenle mülkiyet hakkı, mülkiyet hakkıyla birlikte doğar ve sona erer. mekanın mülkiyeti.

Bir apartman binasında ortak mülkiyetin ortak mülkiyeti rejiminin bir takım başka özellikleri de vardır: Mülkiyet hakkındaki bir pay, büyüklüğüne bakılmaksızın, tüm ortak mülklerin engelsiz mülkiyeti ve kullanım hakkını verir, yani:

1. Ek garantiler:

Daire sahiplerinin izni olmadan, daire sahiplerinin sahip olduğu topraklarda yeni yol döşemek, inşaat yapmak, ticari ve diğer işletmeleri (araba yıkama, otoparklar, garajlar vb.) düzenlemek gibi arazileri kullanmak imkansızdır. bina;

Sahibinin rızası olmadan, arsanın bir kısmının yabancılaştırılması mümkün değildir, tıpkı herhangi bir binanın yıkılmasının (inşaatının) imkansız olması gibi;

Belediye (devlet) ihtiyaçları için ücretsiz olarak arsa ele geçirmek imkansızdır.

2. Olası ek kar:

Sahipler, arsanın bir kısmını kiralama veya başka bir ücretli kullanım için sağlama hakkına sahiptir. Ek olarak, arazi mülkiyetinin varlığı, konut veya konut dışı binaların metrekare başına maliyetini önemli ölçüde artırır.

3. Kullanım kolaylığı:

Sahipler, apartman binasının normal işleyişini sağlamak için gerekli olan iyileştirme, ek yapıların, oyun alanlarının ve diğer binaların inşasını amaçlayanlar da dahil olmak üzere arsa ile çeşitli eylemlerde bulunma hakkına sahiptir.

V.N. Iguminova,

baş uzman

Omsk bölgesi belediye departmanı

Rosreestr Ofisi

Omsk bölgesinde,

devlet kayıt memuru.

. Bir apartman binasında mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine ilişkin mülkiyet hakları

RF Konut Kanunu'nun 36. Maddesine ilişkin yorum:

1. Bölüm 1 yorumu. Sanat. Sanatın 1. paragrafının normunu geliştiren bir kural içerir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 290'ı, bir apartman binasındaki ortak mülkün, içindeki mülk sahipleri tarafından potansiyel olarak sahiplenildiğini gösterir. Bu kural, ortak özelliğin element element bileşimini daha ayrıntılı olarak listeler. Aynı zamanda, Sanatın 1. paragrafında yer alan listenin aksine, ortak mülkiyeti oluşturan unsurların listesi. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 290'ı kapsamlı değildir.

Yeni baskı bölüm 1 yorumu. Sanat. Önceki versiyonuna kıyasla daha fazla ayrıntıyla, bir apartmandaki ortak mülkiyet unsurlarını gruplandırıyor.

Belirli bir unsurun ortak mülkiyet olarak sınıflandırılıp sınıflandırılmayacağına karar verirken, bu unsurların amacına ilişkin işaretler yönlendirilmelidir. Böyle iki işaret var.

İlk işaret, elemanın birden fazla odaya hizmet vermesinin amaçlandığıdır. İkinci işaret, elemanın tüm apartman binasına hizmet etmesi amaçlanıyor.

Ortak mülkiyet, gerekli yasal dayanakların mevcut olması halinde, bir apartmanda ortak mülkiyet hakkına sahip binaların sahiplerine aittir.

Ortak mülkiyetin bileşimi Bölüme göre belirlenir. 13 Ağustos 2006 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi N 491 (SZ RF. 2006. N 34. Sanat. 3680) tarafından onaylanan bir apartman binasında ortak mülkiyetin bakımına ilişkin Kuralların 1'i. Bu Kurallara uygun olarak ortak mülkiyet şunları içerir:

Apartmanların bir parçası olmayan ve apartmanlar arası sahanlıklar, merdivenler, asansörler, asansörler ve diğer boşluklar, koridorlar dahil olmak üzere bu apartman binasında birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet vermesi amaçlanan binalar, bebek arabaları, çatı katları, teknik zeminler (yerleşik garajlar ve motorlu taşıtlar için alanlar, atölyeler, masrafları bina sahipleri tarafından inşa edilen teknik çatı katları dahil) ve mühendislik iletişimlerinin bulunduğu teknik bodrumlar, birden fazla konuta hizmet veren diğer ekipmanlar ve (veya) bir apartman binasındaki konut dışı binalar (kazan daireleri, kazan daireleri, asansör üniteleri ve diğer mühendislik ekipmanları dahil);

Bir apartman binasının taşıyıcı yapılarının kapatılması (temeller, taşıyıcı duvarlar, döşeme levhaları, balkon ve diğer levhalar, taşıyıcı sütunlar ve diğer kapalı taşıyıcı yapılar dahil);

Birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya hizmet veren bir apartman binasının yük taşımayan yapılarının kapatılması (ortak alanların pencereleri ve kapıları, korkuluklar, korkuluklar ve diğer kapalı yük taşımayan yapılar dahil);

Binanın dışında veya içinde bir apartman binasında bulunan ve birden fazla konut ve (veya) konut dışı binaya (apartman dairesi) hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanlar;

Üzerinde bir apartmanın bulunduğu ve sınırları devlet kadastro kayıt verilerine göre, çevre düzenlemesi ve çevre düzenlemesi unsurları içeren bir arsa;

Dairenin bulunduğu arsa sınırları içerisinde yer alan trafo merkezleri, bir apartmana hizmet verecek ısıtma noktaları, toplu otoparklar, garajlar, çocuk ve spor alanları da dahil olmak üzere bir apartman binasının bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik diğer tesisler bina yer alıyor.

Ortak mülkiyetin bileşimini belirlerken, Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydı ve Onunla Yapılan İşlemlerde, ortak mülkiyet olan gayrimenkul nesnelerine ilişkin haklara ilişkin bilgilerin yanı sıra eyalet arazi kadastrosunda yer alan bilgiler (bkz. 14 Şubat 2007 tarihli Rusya Federasyonu Adalet Bakanlığı) N 29 "Devletin hakları tescili sırasında Birleşik Devlet Gayrimenkul Hakları Kaydına ve onunla yapılan işlemlere giriş yapma özelliklerine ilişkin Talimatın onaylanması üzerine bir apartman binasında ortak mülkiyet olan gayrimenkul nesnelerine, bu tür gayrimenkullerin ortak mülkiyetine ilişkin kayıtlı haklar hakkında bilgi sağlanması" // RG. 2007. 22 Mart).

Ortak mülkiyetin bileşimi belirlenir:

Ortak mülkün bakımına ilişkin sorumlulukları yerine getirmek için bir apartman binasındaki mülk sahipleri;

Ortak mülkiyetin muhafazasını kontrol etmek amacıyla devlet yetkilileri;

Bir yönetim organizasyonunun seçimi için açık bir yarışma hazırlamak ve düzenlemek amacıyla yerel yönetim organları.

Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın 4 Nisan 2007 N 6037-RM/07 tarihli mektubuna göre yerel yönetim organları (federal şehirlerde, Rusya Federasyonu'nun bu kurucu kuruluşlarının hükümet organları) ( Konut ve toplumsal hizmetlerle ilgili yasal ve düzenleyici belgeler 2007. N 6) sırayla Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, bir apartman binasındaki ortak mülkün bileşimini (listesini) yerine getirme yükümlülüğünü yerine getirme yetkisine sahip değildir. Bir yönetim organizasyonunun seçimi için açık bir rekabet hazırlamak ve düzenlemek dışında, ortak mülkiyetin yanı sıra başka amaçlarla da korumak.

2. 4. paragrafın 1. bölüm yorumunun ikinci cümlesinde yer alan norm. Art., daha önce geçerli olan Sanat normunun aksine. 10 "Ev Sahipleri Dernekleri Hakkında" Federal Yasa (SZ RF. 1996. N 25. Madde 2963; RG. 2001. 31 Aralık; 2002. 26 Mart), sınırlarını ve boyutlarını belirleme prosedürüne ilişkin özel talimatlar içermemektedir. Apartman binasının bulunduğu arsa, ancak referans niteliğindeki ifadeleri içerir, katılımcıları arazi mevzuatı ve kentsel planlama faaliyetlerine ilişkin mevzuatla ilgili ilişkilerde yönlendirir. Arazi mevzuatının arsaların sınırları ve büyüklüklerine ilişkin gereklilikleri genel hatlarıyla Sanatta tanımlanmıştır. Sanat. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 33, 36'sı, “Arazi Yönetimi” Federal Kanunu (RG. 2001. 23 Haziran), “Devlet Arazi Kadastrosu” Federal Kanunu (RG. 2000. 10 Ocak), Kararname 7 Ağustos 2002 tarihli Rusya Federasyonu Hükümeti N 576 “Devlet mülkiyetinin sınırlandırılmasından önce devlete ait arazi parsellerinin elden çıkarılması prosedürü hakkında” (RG. 2002. 10 Ağustos; 2003. 27 Kasım).

Arazi mevzuatının arsaların sınırları ve büyüklüklerine ilişkin gereklilikleri genel hatlarıyla Sanatta tanımlanmıştır. Sanat. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 33, 36'sı, "Devlet Emlak Kadastrosu Hakkında" Federal Kanunu (RG. 2007. 1 Ağustos), Böl. Federal Kanunun 4'ü "Kalkınmaya Yardım Hakkında Konut inşaası"(RG. 2008. 30 Temmuz), "Rusya Federasyonu'nun Arazi İlişkilerinin İyileştirilmesine Yönelik Bazı Mevzuat Kanunlarında Değişiklik Yapılması Hakkında Federal Kanun" (RG. 2008. 25 Temmuz). Kentsel planlama faaliyetlerine ilişkin mevzuatın ilgili gereklilikleri şunlardır: Rusya Federasyonu Kentsel Planlama Kanunu'nda yer almaktadır ( SZ RF. 2005. N 1. Madde 16, değiştirilen ve eklenen şekliyle) ve onu geliştiren ikincil yasal düzenlemeler.

Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarında, kural olarak, apartmanların altında yer alan arsaların sınırlarının ve büyüklüklerinin belirlenmesi ile bağlantılı olarak ortaya çıkan ilişkileri ayrıntılı olarak düzenleyen düzenlemeler kabul edilmektedir. Bu nedenle, St. Petersburg'da, bu alanda, St. Petersburg Hükümeti'nin 29 Mart 2005 N 25-rp tarihli “St. Petersburg kamu otoriteleri ile kuruluşların oluşumundaki kuruluşlar arasındaki etkileşim prosedürüne ilişkin bir emri vardır. üzerinde bir apartmanın bulunduğu arsa” (St. Petersburg Vestnik İdaresi. 2005. N 4).

3. Bölüm 2 yorumları. Sanat. bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkle ilgili yasal yeteneklerini belirler. Ortak mülkiyet rejimi ortak mülkiyet olarak tanımlandığından, mülkiyeti, mülkiyeti, kullanımı ve elden çıkarılması, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların mutabakatı ile gerçekleştirilir (bkz. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246, 247. Maddeleri). Paylı mülkiyete katılanlar arasında ortak mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımına ilişkin bir anlaşmaya varılması ihtiyacı, mülkiyet hakkı içindeki payların büyüklüğü ne olursa olsun, maliklerin yetkilerinin kapsam bakımından eşit olmasından kaynaklanmaktadır. Ortak mülkiyete katılan kişi, eğer gerçekten mümkünse, ortak mülkiyetin diğer kısımlarından ayrılabilecek bir kısmının mülkiyeti ve kullanımı için sağlanmasını talep etme hakkına sahiptir.

4. Kural 3. bölüm yorumları. Sanat. Konut mevzuatında yeni bir gelişme. Kanun koyucu açısından ortak mülkün boyutunu azaltmanın mümkün olan tek yoluna işaret ediyor - bir apartman binasının yeniden inşası veya daha doğrusu, uygulanması toplamda bir azalmaya yol açacak seçeneklerden biri. apartmanın alanı. Bu durumda yasa koyucu, örneğin sınırları değiştirerek ve evin bulunduğu arsanın boyutunu azaltarak ortak mülkün boyutunu azaltmanın başka yollarını sağlamaz.

5. Bölüm 4 yorumları. Sanat. Sanatın 1. paragrafının kuralını belirten bir kural içerir. Ortak mülkiyetin yasal kaderini belirleme konusunda ortak sahiplerin tekelini kuran Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246'sı. Ortak mülkiyeti oluşturan belirli unsurların devredilmesine ilişkin ortak mülkiyete katılanlar arasında yapılan bir anlaşma, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısında kabul edilen özel bir kararla resmileştirilmelidir. Sanatın 1. paragrafı anlamında böyle bir kararın olduğu açıktır. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 246'sı, ortak sahiplerden en az birinin mülkün bir kısmını diğer kişilere devretme konusundaki isteksizliği devir sürecini gayri meşru hale getirdiğinden, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların mutabakatı ile kabul edilmelidir. Ancak, Sanatın 1. Bölümü anlamında. 46 yorum Kanuna göre bu karar, apartmandaki mülk sahiplerinin toplam oy sayısının en az 2/3 çoğunluğuyla veriliyor.

Transfer seçenekleri çok farklı olabilir; örneğin, ortak mülkün bir parçası olan bir arsa üzerinde bulunan bir park yeri veya spor sahasını kullanma hakkının verilmesi gibi, rekabetçi açık artırma prosedürlerinin kullanılması da dahil.

Ortak mülkün bireysel unsurlarının kullanımına ilişkin ilişkiler, ortak sahipler tarafından yetkilendirilen bir kişi ile kullanıcı arasında yapılan bir anlaşma ile resmileştirilmelidir.

Literatürde, ortak mülkiyetin herhangi bir kısmının kullanım için devredilmesinin, taşınır mallarla yapılan işlemlere ilişkin kurallara göre yapılması gerektiği görüşü dile getirilmiştir (bkz: Rusya Konut Kanunu'nun madde bazında yorumu). Federasyon / Düzenleyen: P.V. Krasheninnikov.M., 2005. S. 185). Kullanım amaçlı devir, ortak mülkiyetin bir bölümünün elden çıkarılmasını gerektiren bir fiil olmadığından bu görüş hatalı görünmektedir. Ayrıca mevcut mevzuatta taşıt kiralama, kiralama ve finansal kiralama hariç olmak üzere taşınır malların kullanımına ilişkin özel kurallar yer almamaktadır. Ancak ikinci durumda kiralanan nesnenin izole edilmesi gerekir.

6. 5. bölümdeki yorumlar. Sanat. apartmanın bulunduğu arsanın üçüncü şahıslar tarafından sınırlı kullanım hakkı ile ipotek altına alınması için genel izin oluşturulmuştur. Bu hakka irtifak adı verilir ve ayni haklar kategorisine aittir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 216, 274 - 277. maddeleri). Sahip olunan mülk üzerinde irtifak hakkı kurulur ve bu mülkün yeni sahibine devredilmesiyle sona ermez.

İle Genel kuralİrtifak hakkı, sınırlı kullanım hakkı tesis edilmesini isteyen kişi ile malikler arasında yapılan anlaşma ile kurulur. İrtifak hakkı, Sanat kurallarına uygun olarak devlet tesciline tabidir. 27 Federal Kanun "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında" (SZ RF. 1997. N 30. Madde. 3594; 2001. N 16. Madde. 1533; 2002. N 15. Madde. 1377; 2003. N 24 2244). Devlet kaydı Birleşik Devlet Haklar Sicilinde irtifak hakları, sahiplerin (kendileri tarafından yetkilendirilen kişi) veya irtifak hakkı kendi lehine kurulan kişinin (eğer ikincisinin bir irtifak sözleşmesi varsa) başvurusu üzerine yapılır.

7. 6. bölümdeki yorumlar. Sanat. bir apartmanın yıkılması, kazara ölüm, yıkılmasının hukuki sonuçları, bir arsanın ortak mülkiyet hakkı içindeki payın mülkiyeti açısından belirlenir. Bu durumların ortaya çıkması durumunda, yıkılan, kazara yıkılan veya yıkılan apartmanın bulunduğu arsanın mülkiyetindeki pay, apartmandaki ortak mülkün mülkiyetindeki paya göre, yani; değişmeden kalır ve ilgili koşulların meydana geldiği tarihte mevcut olan değere eşit olur.

ST 36 Rusya Federasyonu Konut Kompleksi.

1. Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, ortak mülkiyet hakkı yoluyla apartman binasındaki ortak mülke sahip olacaklardır:

3) belirli bir evin yük taşıyan ve taşımayan yapılarını, mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanları (engelli kişilerin bir apartman dairesindeki binalara engelsiz erişimini sağlamak için tasarlanmış yapılar ve (veya) diğer ekipmanlar dahil) kapsayan çatılar Bina) bu evin dışında veya içinde yer alan ve birden fazla odaya hizmet veren;

2. Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, bu Kanun ve medeni mevzuat tarafından belirlenen sınırlar dahilinde apartman binasındaki ortak mülkün sahibidir, kullanır ve elden çıkarır.

3. Bir apartmandaki ortak mülkün boyutunun azaltılması, ancak bu binadaki tüm mülk sahiplerinin yeniden inşası yoluyla rızasıyla mümkündür.

4.1. Bu Kanunun 15. Maddesinin 3. Kısmında belirtilen şartlara uygun olarak engelli kişilerin bir apartman binasındaki binalara engelsiz erişimini sağlamak için bir apartman binasındaki ortak mülkiyetin uyarlanmasına, bina sahiplerinin genel kurul kararı olmadan izin verilir. bir apartman binasında ancak bu tür bir uyarlamanın katılımı olmadan yapılması durumunda Para belirtilen sahipler.

6. Kaza sonucu ölüm, bir apartman binasının yıkılması da dahil olmak üzere yıkım durumunda, apartman binasındaki mülk sahipleri, evin bulunduğu arsanın ortak mülkiyeti hakkında pay sahibi olurlar. çevre düzenlemesi ve çevre düzenlemesi ve bu evin bakım, işletme ve iyileştirme amaçlı diğer işleri, belirtilen arsa üzerinde bulunan nesneler, yıkım sırasında bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkındaki ortak mülkiyet hakkı payına uygun olarak, kaza sonucu ölüm, böyle bir evin yıkılması dahil. Bu mal sahipleri, bu bölümde öngörülen mülkün medeni mevzuata uygun olarak sahibidir, kullanır ve elden çıkarır.

Sanatın Yorumu. 36 Rusya Federasyonu Konut Kanunu

1. Bir apartman binasındaki ortak mülk - emlak kompleksinin bakım, kullanım ve binaya erişim amaçlı kısımları; Binanın amacı ile yakından ilgili ve kaderini takip eden: apartmanlar arası sahanlıklar, merdivenler, asansörler, asansör ve diğer boşluklar, koridorlar, teknik katlar, çatı katları, içinde tesislerin bulunduğu bodrum katları, belirli bir odada birden fazla odaya hizmet veren diğer ekipmanlar evin (teknik bodrumlar) yanı sıra belirli bir evin yük taşıyan ve taşımayan yapılarını çevreleyen çatılar, belirli bir evde bulunan, dışarıda veya içeride bulunan ve birden fazla odaya hizmet veren mekanik, elektrik, sıhhi ve diğer ekipmanlar, evin bulunduğu arsa, çevre düzenlemesi ve iyileştirme unsurları ve bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesi için belirtilen alanda bulunan diğer nesnelerle birlikte.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 36. maddesine göre, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkünde, belirli bir mal sahibinin, adı geçen binanın bakım ve onarımı için toplam zorunlu ödeme tutarı içindeki maliyet sorumluluklarını belirler. ortak mülkiyet türleri, yani bunlar, ortak mülkiyetteki payı veya ortak mülkiyete dayalı mülkiyeti sürdürme yükü dikkate alınarak mal sahibi tarafından yapılan zorunlu ödemelerdir.

Malik tarafından ortak mülkiyet esasına göre kendisine ait olan mülkü kullanmamak veya ortak mülkiyeti kullanmayı reddetmek, malikin kısmen veya tamamen genel bakım ve onarım masraflarına katılmaktan muaf tutulması için gerekçe oluşturmaz, ve diğer masraflar.

Mal sahibinin toplam zorunlu ödeme hacmindeki payı, bir apartman dairesinde mülk sahiplerinin genel kurulunda bir kişinin oy sayısının belirlenmesinde temel teşkil edebilir. Ancak şunu unutmamak gerekir: Ortak mülkiyet hakkını kullanırken, payının büyüklüğüne bakılmaksızın her mal sahibinin prensip olarak bir oy hakkı vardır.

Apartman binasının bulunduğu arsanın sınırları ve büyüklüğü Sanat hükümlerine göre belirlenir. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 83, 85'i ve Sanat. Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu'nun 20 - 22'si.

Arsalar standart ölçülerde bedelsiz olarak ortak mülkiyete devredilir. Bu durumda, bir arsanın standart büyüklüğü, doğrudan bir apartman binası ve diğer gayrimenkuller tarafından işgal edilen arsanın alanına ve bunların işleyişini (bakımını) sağlamak için gerekli olan bitişik bölgelere bağlı olarak belirlenir. Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu normlarına uygunluğu, yangın güvenliğini, binalar arasındaki sıhhi bölgeleri, standart yaşam koşullarını sağlayan diğer standartları hesaba katın.

2, 3, 4. Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, amaçlanan amaç ve kullanım kurallarına uygun olarak ortak mülkiyete sahiptir ve kullanır. İmha hakları sınırlıdır. Toplantıda kabul edilen mülk sahiplerinin kararı ile, ortak mülkiyete ait nesneler, bu tür bir transferin vatandaşların ve tüzel kişilerin haklarını ve meşru çıkarlarını ihlal etmemesi durumunda, başka kişilere kullanılmak üzere devredilebilir.

Apartmanlar arası merdivenler, koridorlar, çevre ve destekleyici yapılar, asansör ve diğer şaftlar, bina içinde yer alan mekanik, elektrik, sıhhi tesisat ve diğer ekipmanlar kullanım amacıyla yabancılaştırmaya ve devredilmeye tabi değildir.

Bina sahiplerinin kararıyla, aşağıdakiler geçici kullanım için (bir anlaşmaya dayalı olarak) diğer kişilere devredilebilir: merdivenler, asansörler, teknik katlar, çatı katları, bodrum katları, arsalar, eğer belirtildiği gibi, bu, belirtildiği gibi, vatandaşların ve tüzel kişilerin hakları ve meşru çıkarları.

Ücretli olarak böyle bir transfer, girişimci faaliyetin çıkarlarından, bodrum katlarına restoran, bar, kafe, mağaza yerleştirilmesinden mülkiyet faydaları elde edilmesinden kaynaklanabilir; teknik katlarda - verici radyo ve televizyon ekipmanlarının onarımı ve bakımı için atölyeler; evlerin çatılarına - reklam panolarının montajı vb.

Yetkili makamlar tarafından resmi olarak onaylanmış yeniden yapılanma temelinde (geliştirilmiş asansörlerin kurulumu, teknik bodrumlarda yeni mühendislik ekipmanlarının kurulumu vb.) Tüm maliklerin rızası ile bir apartmandaki ortak mülkün azaltılmasına veya arttırılmasına izin verilir.

5. Apartman binasının bulunduğu arsa, diğer kişiler () tarafından sınırlı kullanım hakkı ile ipotek altına alınabilir. Bu Kuralların yürürlüğe girdiği günden önce (1 Mart 2005'ten önce) mevcut olan tesislere erişim gerektiğinde, bir arsanın kullanımının reddedilmesine izin verilmez. Sınırlı kullanım hakkına sahip bir arsanın yeni takyidatına ilişkin katı kısıtlamalar yoktur. Bu tür bir kullanım, mülk sahipleri ile ilgili taraflar arasındaki anlaşma ile belirlenir. İrtifak hakkı ve şartlarına ilişkin anlaşmazlıklar mahkeme tarafından çözümlenir.

1. Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, ortak mülkiyet hakkı yoluyla apartman binasındaki ortak mülke sahip olacaklardır:

(önceki baskıdaki metne bakınız)

2. Bir apartman binasındaki mülk sahipleri, bu Kanun ve medeni mevzuat tarafından belirlenen sınırlar dahilinde apartman binasındaki ortak mülkün sahibidir, kullanır ve elden çıkarır.

3. Bir apartmandaki ortak mülkün boyutunun azaltılması, ancak bu binadaki tüm mülk sahiplerinin yeniden inşası yoluyla rızasıyla mümkündür.

4.1. Bu Kanunun 15. Maddesinin 3. Kısmında belirtilen gerekliliklere uygun olarak engelli kişilerin bir apartman binasındaki binalara engelsiz erişimini sağlamak için bir apartman binasındaki ortak mülkiyetin uyarlanmasına, bina sahiplerinin genel kurul kararı olmadan izin verilir. bir apartman binasında, yalnızca bu tür bir uyarlamanın belirtilen sahiplerin fonlarını çekmeden yapılması durumunda.

(önceki baskıdaki metne bakınız)