Селища с физически лица под наем. Договор за наем на нежилищни помещения с физическо лице. Как да изчислим сумата
Сключване на договор за наем на нежилищни помещения с естествен човексе извършва на същите основания, които са предвидени за юридическите лица и са регламентирани. Единствената особеност са изискванията за подписване на сделка, сключена в писмена форма.
Характеристики на съставянето на договор
Какви документи се изискват
3.3. Наемодателят има право:
3.3.1. проверява състоянието на Помещенията и разположените в него комунални инфраструктурни системи не повече от веднъж месечно в работно време на Наемателя, както и при спешна нужда;
3.3.2. контролира предназначението на наетите помещения от Наемателя;
3.3.3. да поиска прекратяване на договора и обезщетение за загуби, ако Наемателят използва Помещенията не в съответствие с предназначението му и условията на този договор;
3.4.2. да се въздържат от всякакви действия, които създават пречки за Наемателя при използването на помещението;
3.4.3. на всеки _________ година (години), както и при извънредни ситуации, да извършват основен ремонт на наетите помещения за своя сметка;
3.4.4. след прекратяване на този Договор да възстанови на Наемателя разходите за неразделни подобрения на наетите Помещения, направени с негово съгласие;
3.4.5. приема от Наемателя за Помещенията в _________-дневен срок след изтичане на срока на наемния договор или при прекратяване на този договор по други причини.
4. Срок на наем
4.1. Срокът за наем на Помещенията по този договор е __________ година (години) от датата на приемането му от Наемателя.
4.2. Ако Лизингополучателят възнамерява да сключи договор за нов срок, то той е длъжен да уведоми Лизингодателя за това най-малко ___________ месец(и) преди края на договора.
4.3. При сключване на договор за наем за нов срок, условията на Договора могат да бъдат променени по споразумение на Страните.
4.4. Ако никоя от Страните след изтичане на Договора не декларира прекратяването му, Договорът се счита за подновен при същите условия за неопределен срок.
5. Изменение и прекратяване на договора
5.1. По споразумение на страните това споразумение може да бъде изменено или прекратено.
5.2. По искане на Наемодателя този Договор може да бъде прекратен предсрочно по съдебен път, в случаите, когато Наемателят:
5.2.1. грубо или многократно нарушава условията на този договор или използва наетите Помещения за други цели;
5.2.2. значително влошава състоянието на наетите помещения.
5.3. По искане на Лизингополучателя този договор за лизинг може да бъде прекратен предсрочно по съдебен път, ако:
5.3.1. наемодателят не предоставя имота за ползване от наемателя или създава пречки за ползването на имота в съответствие с условията на договора или предназначението на имота;
5.3.2. прехвърленият на Наемателя имот има дефекти, които възпрепятстват използването му, които не са посочени от Наемодателя при сключване на договора, не са били предварително известни на Наемателя и не е трябвало да бъдат открити от Наемателя при огледа на имота. или проверка на изправността му при сключване на договора;
5.3.3. Наемодателят не извършва основен ремонт на Помещенията в сроковете, установени с този Договор;
5.3.4. имотът, поради обстоятелства извън контрола на Наемателя, ще бъде в състояние, негодно за ползване.
6. Отговорност на страните по договора
6.1. В случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по настоящото споразумение, страните носят отговорност в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.
6.2. Наемодателят се задължава да обезщети на Наемателя загуби (реални щети), причинени от забавянето на връщането на наетите Помещения.
6.3. Съгласно Наемодателя отговаря пред Лизингополучателя за недостатъците на наетия имот, които възпрепятстват изцяло или частично използването му, дори ако към момента на сключване на този Договор той не е знаел за тези недостатъци.
6.4. При забава в плащането на наемните плащания, Наемателят заплаща на Наемодателя неустойка в размер на ______% от дължимата сума за всеки ден забава.
6.5. Ако Помещенията се използват не в съответствие с условията на този Договор или предвидената цел, Наемателят заплаща на Наемодателя глоба в размер на __________ пъти месечния наем и възстановява всички загуби, причинени от това (реални щети).
7. Разрешаване на спорове
7.1. Спорове, които могат да възникнат по време на изпълнението на условията на настоящото споразумение, страните ще се стремят да разрешат чрез преговори.
7.2. Споровете на страните, неуредени чрез преговори, се отнасят за разрешаване до арбитражния съд ____________________.
8. Други условия
8.1. Към момента на сключване на този Договор Наемодателят гарантира, че отдаваните под наем Помещения не са ипотекирани, запорирани, не обременени с права и не са обект на искове на трети лица.
8.2. Всички промени и допълнения към това споразумение трябва да бъдат направени в писмена форма и подписани от двете страни.
8.3. Това споразумение е съставено и подписано в три екземпляра, единият от които се съхранява в досиетата изтъквам, а останалите се издават по копие на Лизингодателя и Лизингополучателя.
8.4. Това споразумение влиза в сила от датата на държавната му регистрация в име на регистриращия орган.
8.5. Във всички други отношения, които не са предвидени в настоящото споразумение, страните се ръководят от настоящото гражданско право RF.
9. Данни и подписи на страните
Наемодател: Пълно име
паспорт: серия ________, № ___________,
издаден от ____________________________________________,
код на отдел _____________
регистриран на ________________________________________
Разплащателна сметка № ______________
Кореспондентска сметка № ________________
BIK _____________
TIN / KPP _____________
Име на кредитна институция
Лична сметка ___________________
наемател: пълно име
Местоположение: _______________________
TIN / KPP: _____________________
Разплащателна сметка № ______________ в банката __________________
Кореспондентска сметка № _____________
BIK _______________
Приложение No1
към Договора за наем на нежилищно помещение
от ден месец Година
действай
приемане и предаване на нежилищни помещения под наем
Действайки на осн
1. Наемодателят прехвърля, а Наемателят приема за временно ползване, освободени от права на собственост и претенции на трети лица, нежилищни Помещения, намиращи се на адрес: ________________________________________________________________________________.
2. Помещенията се намират в тухла, панел и др.къща, на _______ етаж от _____________- етажна сграда, и се състои от _______ стаи, с обща площ __________.
1-ва стая _________, 2-ра стая _________, 3-та стая _________ и др.
Помещението е оборудвано с комунални инфраструктурни системи (студена и топла вода, канализация, ел. и топлоснабдяване), снабдена с телефонни комуникации.
3. Към момента на съставяне на този акт помещението е в следното техническо състояние: и отговаря на изискванията за експлоатацията му;
4. Страните са установили, че видимите дефекти на прехвърленото Помещение не са основание за прекратяване на Договора за наем.
5. Този акт свидетелства за факта на прехвърляне на горепосочените Помещения от Наемодателя на Наемателя. Наемодателят също така предава на Наемателя технически паспорт и друга документация, свързана с Помещението.
6. След подписване на този акт Наемодателят не приема претенциите на Наемателя относно техническото състояние на Помещението, с изключение на открити скрити дефекти.
7. Този закон е неразделна част от Договора за наем на нежилищни помещения от ден месец Година.
8. Този акт влиза в сила от момента на подписването му и подлежи на внасяне в име на регистриращия орган.
Приложение:
1. Технически паспорт;
2. Експликация на нежилищни помещения на _______] етаж;
3. __________________________.
Подписи на страните:
Наемодател: Пълно име, подпис
наемател: Позиция на заеманата длъжностподпис / Ф. И ЗА. /
Приложение No2
за отдаване под наем на нежилищни помещения
от ден месец Година
действай
приемане и връщане на наети нежилищни помещения
Гражданин на Руската федерация, пълно име, име (и), наричани по-долу "Наемодател", от една страна, и пълно наименование на юридическото лице, наричан по-долу „Наемател”, представляван от длъжност, фамилия, име, отчество, действащ на осн На Устава, Правилника, Пълномощното, от друга страна, и общо наричани "Страните", са подписали този закон, както следва:
1. Във връзка с прекратяване/прекратяване на Договора за наем на нежилищни помещения от ден месец ГодинаНаемателят се връща, а Наемодателят приема нежилищните помещения, намиращи се на адрес: _________________________________________________.
2. Помещението се връща на Наемодателя в същото състояние, както е получено от него от Наемателя на датата, месеца, годината, като се вземе предвид нормалното износване.
3. Към момента на съставяне на този акт Помещенията се характеризират със следното техническо състояние: посочват състоянието, материала и покритието на стени, подове, тавани, прозорци, врати и др., необходимостта от текущ или основен ремонт и др.и е подходящ за по-нататъшна експлоатация.
4. Страните са установили, че Наемодателят няма претенции към Наемателя относно състоянието на върнатите Помещения.
5. Страните нямат претенции една към друга за взаимни разплащания (наем, битови сметки, възстановяване на разходите за неразделни подобрения).
6. Този закон потвърждава факта на връщането на горепосочените Помещения от Наемателя на Наемодателя. Наемателят също така връща на Наемодателя техническия паспорт и друга документация, свързана с Помещението.
7. След подписване на този Акт Наемателят не приема претенциите на Наемодателя относно техническото състояние на Помещението.
8. Този закон е неразделна част от Договора за наем на нежилищни помещения от ден месец Година.
9. Този закон влиза в сила от момента на подписването му от страните.
Приложение:
1. Технически паспорт;
2. Експликация на нежилищни помещения __________ етажи;
3. ___________________________.
Подписи на страните:
Наемодател: Пълно име, подпис
наемател: подпис на длъжността/ Ф. И ЗА. /
Закупуване на помещения за бизнес на начална фазасъздаването му може да бъде проблематично. Ето защо предприемачите предпочитат да наемат недвижими имоти. Това ви позволява да намалите еднократните разходи. но отдаване под наем на нежилищни помещениясвързано с редица особености, които отличават процеса от класическия. Това води до появата на цял списък от проблеми, невъзможността за бързо разрешаване на които става причина за забавянето на началото на изпълнението на дейностите.
Ако юридическо или физическо лице иска да ги избегне и да ускори максимално процеса на отдаване под наем на нежилищни имоти, процедурата трябва да започне с анализ на релевантна информация по темата. Ще говорим по-нататък за процедурата за извършване на действия, за характеристиките, които се налагат на процедурата в зависимост от статута на лизингополучателя и лизингодателя, както и за спецификата на данъчното облагане.
Трябва ли физическите лица да се регистрират като индивидуални предприемачи за отдаване под наем на нежилищни помещения?
Правото на собственост върху жилищна собственост се предоставя на физически лица съгласно членове 131 и 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Лице, което е признато за собственик на недвижим имот, има право да се разпорежда и използва по свое усмотрение. Такава възможност е фиксирана в член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Освен това всеки гражданин има възможност да отдава под наем нежилищни помещения. Правилото е отразено в член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Физическо лице може да упражни правото си на наем на нежилищен имот. В същото време членовете на закона не задължават да се регистрирате като индивидуален предприемач. Въпреки това, човек се занимава с предприемаческа дейност с помощта на доставка на недвижими имоти, ще е необходимо да се отвори индивидуален предприемач.
Кога е невъзможно да се избегне отварянето на IP?
Физическите лица могат да започнат да извършват предприемаческа дейност само след като преминат съответната регистрация и получат статут на индивидуален предприемач. Законът обаче не задължава гражданина да стане юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Бизнес дейността се отличава от другите манипулации с редица характеристики.
Които включват:
- има стабилни връзки с наемателя;
- през определен период транзакциите се извършват редовно;
- лице води отчет за сключените сделки и операции;
- имотът е закупен специално за сделки;
- лице има редовни доходи в резултат на ползване на недвижим имот.
За да може процесът на отдаване на недвижим имот под наем да бъде признат за предприемаческа дейност и да доведе до необходимост от регистрация като индивидуален предприемач, трябва да се докаже, че всички сделки са сключени с цел получаване на постоянен доход.
Например, подписването на договор за лизинг за една година или повече, както и сключването на сделки със същите организации, може да действа като потвърждение. В тази ситуация ще се изисква регистрация като индивидуален предприемач.
Какво ще се случи, ако не се регистрирате като индивидуален предприемач?
Ако едно лице наруши членовете на закона и започне да извършва предприемаческа дейност без регистрация, срещу него ще бъде образувано съдебно производство. Гражданинът може да бъде подведен под административна или наказателна отговорност.
Към него може да бъде приложено едно от следните наказания:
- парично възстановяване от 500-2000 рубли (член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация);
- парично възстановяване до 300 000 рубли (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
- участие в задължителна работа с продължителност 480 часа (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
- арест до шест месеца (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация);
- глоба в размер на дохода за 2 години (член 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация).
Как се сключва договор с юридически и физически лица?
Правилото, уреждащо отдаването под наем на нежилищни помещения от физическо лице, отсъства в руското законодателство. При съставянето на споразумение е необходимо да се разчита на разпоредбите на глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Нормативният правен акт съдържа Главна информацияотносно предоставяне на имот под наем.
Член 606 от Гражданския кодекс на Руската федерация отразява, че наемодателят, който не е юридическо лице, е длъжен да прехвърли нежилищни недвижими имоти на наемателя за временно ползване и владение след заплащане на определена такса.
Договорът за наем е съставен в съответствие с правилата, съдържащи се в членове 434 и 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Страните по споразумението са длъжни да изготвят писмен документ. Готовата хартия се подписва от всяка от страните.
Договорът трябва да съдържа задължителна информация, чийто списък включва:
- данни за юридически и физически лица;
- информация за обекта;
- условия за ползване на недвижими имоти;
- размера на наема.
Страните имат право категорично да посочат за колко време е сключен договорът. Ако такава информация не е налична, се счита, че имотът е отдаден под наем за неопределен срок.
Подобно правило е фиксирано в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В текста на договора трябва да посочите кода на OKVED. При отдаване на помещения под наем се използва код 70.20.2. Правилото е приложимо само ако говорим за нежилищни помещения. Когато попълвате характеристиките на обекта в договора, трябва да внимавате.
Документът ще отразява следната информация:
- инвентарен номер на помещението;
- точния адрес, посочващ етажа и местоположението на помещенията върху него;
- предназначение (например офис, склад и др.);
- Име на стая;
- площ за недвижими имоти.
В съответствие с член 609 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът се счита за официално сключен само след като бъде регистриран във Федералния регистър. Ако сделката е сключена за период по-малък от 1 година, регистрация не е необходима. Споразумението може да бъде съставено във всякаква форма. Подобно правило важи и за удължаването на договора за същия период.
За да преминете през държавна регистрация, ще трябва да подготвите пакет от документи. Тя трябва да включва:
- изявление, което може да се получи от нотариус или друг специалист, който приема необходимите документи;
- договора и всички негови анекси;
- паспорти на физически лица по сделката;
- чек за плащане на държавно мито
- друга документация, ако има нужда от предоставянето й.
Как се извършва данъчното облагане?
Ако имотът генерира доход, той се облага с данък. Времето за депозиране на средства и процедурата за извършване на сетълменти директно зависят от статута на данъкоплатеца. Ако изчисляването се извършва по опростената данъчна система с допълнителни застрахователни премии, размерът на приспадането в полза на държавата ще бъде 6% от наема. Подобно правило важи и за индивидуалните предприемачи. Когато се разбере дали дадено лице може да отдаде помещението под наем, ще бъде възможно да се установи, че има такава възможност. Гражданинът обаче ще трябва да плати 13% от данъка върху доходите на физическите лица с еднократно плащане. Правилата са отразени в член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Ако гражданин укрива данъци, той ще бъде преследван или наложена административна глоба.
Ако наемодателят е организация
Юридически лице може да отдава под наем недвижим имот. В съответствие с членове 209, 213 и 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация организациите имат същото право да притежават, използват и да се разпореждат със собственото си имущество като физически лица. В същото време законът не налага ограничения за броя на структурите, собственост на юридическо лице. Подобно правило е отразено в член 213 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Ако наемът на помещения се извършва от юридическо лице, договорът се сключва в съответствие с членове 606 и 670 от Гражданския кодекс на Руската федерация. В този случай документът трябва да посочва кода на OKVED 70.20.2.
Договорът с юридическо лице трябва да бъде съставен в писмена форма. Няма значение за какъв период е предоставен имотът.
Договорът трябва да съдържа и задължителна информация, която включва:
- характеристики на стаята;
- информация за юридически и физически лица, включени в споразумението;
- под наем;
- особености на ползване на помещения и извършване на ремонти;
- подписи на страните по сделката.
Ако срокът за наем не е посочен в договора, се счита, че е сключен за неопределен срок. Това правило е залегнало в член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Споразумението и всички приложения към него също трябва да бъдат регистрирани във Федералния регистър, ако нежилищни недвижими имоти се отдават под наем за период от повече от 1 календарна година.
За да може упълномощеният орган да се съгласи да се регистрира, представителят на юридическото лице ще трябва да подготви следните документи:
- заявление, попълнено в съответствие с правилата;
- изпълнен и подписан договор, както и анекс към него;
- кадастрален паспорт на недвижими имоти;
- документи, потвърждаващи правния статут на организацията;
- документи, потвърждаващи факта на плащане на държавното мито;
- допълнителни документи, ако е необходимо.
Ако наемодателят е физическо лице
Ако ролята на лизингодателя е физическо лице, процесът на изготвяне на договора и спецификата на обработка на сделката се променят. Така че в документа е необходимо да се посочи адресът и характеристиките на помещението. В същото време целевите плащания няма да се облагат с ДДС. Включва и сметки за комунални услуги.
Лице, което наема търговска площ, може да начисли такса по банковата сметка на физическо лице или да я предостави в брой.
Промяната на наема трябва да се извърши в съответствие с действащото законодателство. Член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че коригирането на размера на плащането трябва да се извършва не повече от веднъж годишно. Ако договорът е сключен за повече от една година, документът трябва да бъде регистриран в териториалното поделение на Rosreestr.
Организацията планира да наеме помещения от физическо лице, което не е индивидуален предприемач. Помещението е със статут на нежилищен фонд и ще се използва като магазин.
Има ли организацията право да сключва този лизинг? В какъв ред трябва да плащате с физическо лице по договор за наем? Има ли организацията отговорност в тази ситуация? данъчен агентза данък върху доходите на физическите лица?
След като разгледахме проблема, стигнахме до следното заключение:
Организацията има право да наема помещения от физическо лице, което не е индивидуален предприемач.
Организацията превежда сумата, определена от договора за лизинг (без данък върху доходите на физическите лица), на физическо лице по неговата банкова сметка или я дава в брой от касата.
Данъците, предвидени от законодателството, а именно данък върху доходите на физическите лица, наемодателят, като данъчен агент, удържа от физическо лице и превежда в бюджета.
Обосновка на заключението:
На основание клауза 1 на чл. 213 и чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация физическото лице има право да притежава нежилищни помещения.
Правото на отдаване под наем на имущество (включително нежилищни помещения) принадлежи на неговия собственик (член 608 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В същото време гражданин може да извършва дейност по отдаване на имот под наем като физическо лице, което не е индивидуален предприемач (ИП), тъй като законът не установява изискването за регистрация на физическо лице като индивидуален предприемач за извършване на такова дейности.
Предприемачът е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица, регистрирани в това качество по начина, предписан от закон (параграф трети, клауза 1 от член 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Съгласно параграф 1 на чл. 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация, гражданинът има право да се занимава с предприемаческа дейност, без да образува юридическо лице от момента на държавна регистрация като индивидуален предприемач.
Осъществяването от физическо лице на предприемаческа дейност без държавна регистрация, в зависимост от обстоятелствата, може да бъде основание за привличането му към административен (част 1 на член 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация) или наказателен (член 171 от Наказателен кодекс на Руската федерация) отговорност.
Наличието на признаци на предприемаческа дейност в действията на гражданин може да се докаже по-специално от следните факти:
- производство или придобиване на имущество с цел последваща печалба от използването или продажбата му;
- икономическо отчитане на сделки, свързани с осъществяването на сделките;
- взаимосвързаността на всички сделки, извършени от гражданин през определен период от време;
- стабилни отношения с продавачи, купувачи и други контрагенти.
При наличието на тези знаци физическото лице е длъжно да се регистрира като индивидуален предприемач. Самият факт, че дадено лице е извършило сделки на възмездна основа, не е достатъчен, за да признае дейността, която извършва, за предприемаческа. Подобни заключения се съдържат в разясненията на Министерството на финансите на Русия (писма на Министерството на финансите на Русия от 01.06.2010 N 03-04-05 / 3-302, от 17.11.2009 N 03-04-05-01 / 808, от 14.01.2005 г. N 03-05- 01-05 / 3).
Следователно, при липса на горните признаци, физическото лице има право да отдава под наем принадлежащия му имот, без да се регистрира като индивидуален предприемач.
Тези заключения отчитат позицията, изразена от Пленума на въоръжените сили на Руската федерация в резолюция № 23 от 18 ноември 2004 г. „За съдебната практика в случаи на незаконно предприемачество и легализация (изпиране) на пари или друго имущество, придобито по престъпен начин. " В клауза 2 от тази резолюция Въоръжените сили на Руската федерация посочиха, че в случаите, когато лице, което не е регистрирано като предприемач, е придобило жилищно помещение или друг недвижим имот за лични нужди или го е получило по наследство или по договор за дарение, но поради липса на необходимост от ползване на този имот временно нает или отдаден под наем и в резултат на такава гражданскоправна сделка е получил доход (включително в голям или особено голям размер), извършеното от него не води до наказателна отговорност за незаконен бизнес (чл. 171 от Наказателния кодекс на Руската федерация).
Министерството на финансите на Русия в писмо от 28 април 2005 г. N 03-01-11 / 2-81 посочва, че в случай, че физическо лице отдаде под наем своите помещения, придобити за лични нужди, държавната регистрация като индивидуален предприемач е не е задължително.
Резолюцията на въоръжените сили на РФ от 30 юни 2006 г. N 53-AD06-2 също отбелязва, че изолирани случаипродажбата на стоки, извършването на работа, предоставянето на услуги от лице, което не е регистрирано като индивидуален предприемач, не представлява административно нарушение по част 1 на чл. 14.1 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация, ако количеството стоки, неговият асортимент, обемът на извършената работа, предоставените услуги и други обстоятелства не показват, че тази дейност е насочена към системна печалба.
Все пак трябва да се има предвид, че в съответствие с параграф 4 на чл. 23 от Гражданския кодекс на Руската федерация, гражданин, който извършва предприемаческа дейност, без да образува юридическо лице, без подходяща регистрация, няма право да се позовава на сключените от него сделки, че не е предприемач. Съдът може да приложи към такива сделки правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно задълженията, свързани с осъществяването на предприемаческа дейност.
Както е отбелязано в писмото на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 25 януари 2008 г. N 18-12 / 3/005988, ако се извършват операции по отдаване под наем на имущество (лизинг) или операции по покупко-продажба на имущество при наличие на признаци на стопанска и предприемаческа дейност, физическото лице е длъжно да се регистрира като предприемач, без да образува юридическо лице.
Следователно трябва да се има предвид, че в зависимост от конкретни ситуации (например при отдаване под наем на нежилищни помещения, собственост на физическо лице, които не могат да бъдат използвани (непредназначени за ползване) от физическо лице за лични нужди), съдът може да прецени действия на физическо лице, извършени с цел реализиране на печалба и признаване на такава дейност като предприемаческа.
Освен това предприемаческата дейност може да бъде посочена например чрез сключване на споразумение за период от повече от един данъчен период (календарна година) или удължаването му за следващия период, повторно получаване на доходи, повторно сключване на договори за лизинг с едно и също юридическо лице и т.н.... (писмо на Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 15.04.2005 N 18-12 / 3/26639, резолюция на Федералната антимонополна служба на Волго-Вятския окръг от 28.04.2004 N A38-4668-5 / 85-2004 ).
В разглежданата ситуация физическо лице, когато отдава под наем нежилищни помещения, които не са предназначени за лично ползване, има данъчни рисковепризнаване на тази дейност като предприемаческа. Това, по-специално, може да се случи по време на данъчна ревизия на наемател - индивидуален предприемач.
За да се премахнат неблагоприятните последици, свързани с възможното признаване на дейността на физическо лице по лизинг на имущество за бизнес лизинг, собственикът на помещението може да се регистрира като индивидуален предприемач и да плаща данъци върху доходите от лизинг на имущество в съответствие с приложимата данъчна система.
Организацията може да плати за наетите помещения както в брой, така и по банков път, тъй като в съответствие с клауза 1.2 от Наредбата на Банката на Русия от 19 юни 2012 г. N 383-P, платците, получателите на средства са юридически лица, Индивидуални предприемачи, физически лица, ангажирани в установените със закон Руска федерациячастна практика, физически лица (наричани по-долу клиенти), банки.
В съответствие с параграф 1 на чл. 207 от Данъчния кодекс на Руската федерация физическите лица, които са данъчни резиденти на Руската федерация, се признават за платци на данък върху доходите на физическите лица. За тях обект на облагане са доходи, получени от източници в Руската федерация и (или) от източници извън Руската федерация (клауза 1 от член 209 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Размерът на наема, получен от физическо лице от лизинг на имот, намиращ се в Руската федерация, се отнася до доходи, получени от източници в Руската федерация (алинея 4 на параграф 1 на член 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Тези доходи се облагат с данък върху доходите на физическите лица в размер на 13% (клауза 1 от член 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
Съгласно параграфи. 1 т. 1 от чл. 223 от Данъчния кодекс на Руската федерация при получаване на доход в брой, датата на действителното получаване на дохода се определя като ден на изплащане на дохода, включително прехвърлянето на дохода по сметките на данъкоплатеца в банки или от негово име към сметки на трети лица.
В съответствие с параграф 1 на чл. 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация руски организацииот които или в резултат на отношения, с които данъкоплатецът е получил доход (с изключение на доходи, за които изчисляването и плащането на данък се извършва в съответствие с членове 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация), са длъжни да изчислят, удържат от данъкоплатеца и да платят сумата на данъка, изчислена в съответствие с чл. 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Освен това такива организации се наричат данъчни агенти.
Подобна позиция е изложена в редица разяснения на Министерството на финансите на Русия и данъчните органи (виж например писма на Министерството на финансите на Руската федерация от 06.12.2010 N 03-04-06 / 3- 290, от 16.08.2010 г. N 03-04-05 / 3-462, от 20.07.2009 г. N 03-04-06-01 / 178 и Федералната данъчна служба на Русия в Москва от 07.04.2008 г. / N 28-10 [защитен с имейл]). Подобна позиция е отразена в резолюцията на ФАС Северозападен окръгот 14.05.2010 г. N А66-9581 / 2009г.
По този начин организацията, когато плаща наем на физическо лице, трябва да удържи сумата на данъка върху доходите на физическите лица и да го прехвърли в бюджета (клауза 4 от член 226 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
В същото време за изпълнение на задълженията на данъчен агент на организация не се изисква съгласието на физическо лице - данъкоплатец.
За неизпълнение или неправилно изпълнение на възложените му задължения данъчният агент носи отговорност в съответствие със законодателството на Руската федерация (член 24 от Данъчния кодекс на Руската федерация). И така, съгласно чл. 123 от Данъчния кодекс на Руската федерация, неправомерно неудържане и (или) непрехвърляне (непълно удържане и (или) прехвърляне) в срока, определен от Данъчния кодекс на Руската федерация, на сумите на данъка, които трябва да бъдат удържано и преведено от данъчен агент, води до събиране на глоба в размер на 20% от сумата, която се удържа и (или) прехвърля.
Поради факта, че организацията действа като данъчен агент, тя е длъжна да предостави информация във формата 2-NDFL "Сертификат за доходи на физическо лице за 20__", одобрен със заповед на Федералната данъчна служба на Русия от 17 ноември, 2010 N ММВ-7-3 / [защитен с имейл]Информацията се предоставя на данъчния орган по мястото на регистрация на организацията (данъчния агент) не по-късно от 1 април на годината, следваща изтеклия данъчен период (клауза 2 от член 230 от Данъчния кодекс на Руската федерация).
В същото време има и друга гледна точка.
В писмо от Федералната данъчна служба на Русия за Москва от 18.03.2011 N 20-14 / 4 / [защитен с имейл]данъчните органи обясняват, че данъкоплатците, които са получили доходи по договор за лизинг (лизинг), трябва самостоятелно да изчислят сумите на данъка, дължими към съответния бюджет, по начина, предвиден в чл. 225 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Подобна позиция е отразена в решенията на ФАС на Волжския окръг от 18.05.2009 г. N A12-16391 / 2008 г., на ФАС на Западносибирския окръг от 10.09.2009 г. N F04-5077 / 2009 г. (13200- A03-46).
Някои арбитражни съдилища отбелязват, че ако договорът за наем, сключен от организация с лица, които не са нейни служители, не предвижда задължението на организацията да удържа и плаща данък върху доходите на физическите лица от размера на наема в бюджета, тогава тя не е длъжна да прави така (виж, например, решението на Федералната антимонополна служба на Московска област от 04.09.2009 N КА-А40 / 8534-09).
В решението на ФАС на Московския окръг от 30.11.2010 г. N KA-A40 / 14545-10 по дело N A40-10432 / 10-140-112 съдии, ръководени от разпоредбите на чл. 45, стр. 4 т. 1 от чл. 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация, посочва, че данък върху доходите на физическите лица трябва да се плаща от самите физически лица - лизингодатели, тъй като в договорите за лизинг се посочва, че плащането на данък върху доходите на физическите лица е извършено от физическото лице - лизингодателя самостоятелно.
Въпреки наличието на такива решения в полза на организации на наематели, според нас, ако физическо лице и организация сключат договор за наем на нежилищни помещения, тогава организацията, като данъчен агент, трябва да изчислява, удържа и изплаща лични доходи данък от размера на наема. В съда ще трябва да се защитава различна позиция по този въпрос.
За да се избегнат възможни недоразумения, препоръчваме да се предпише в договора за наем процедурата за плащане на данък върху доходите на физическите лица в случай на наемане на имот от физическо лице.
Редът за плащане на осигурителни вноски в Пенсионния фонд на Руската федерация (PFR), Фонда за социално осигуряване на Руската федерация (FSS), Федералния фонд за задължително медицинско осигуряване (FFOMS) се определя от Федералния закон от 24.07.2009 г. N 212-FZ (по-нататък - Закон N 212-FZ) ...
Обект на облагане на застрахователните премии за организации, индивидуални предприемачи, извършващи плащания на физически лица, са по-специално плащания и други възнаграждения, начислени в полза на физически лица в рамките на трудови правоотношения и гражданскоправни договори, предмет на които е изпълнението на работа, предоставяне на услуги (част 1, член 7 от Закон № 212-FZ).
В съответствие с част 3 на чл. 7 от Закон № 212-FZ не се прилагат за обекти на облагане с плащания на застрахователни премии и други възнаграждения, извършени в рамките на граждански договори, предмет на които е прехвърляне на собственост или други права на собственост върху имущество (права на собственост), и договори, свързани с прехвърляне в ползване на собственост (права на собственост), с изключение на договори за авторска поръчка, споразумения за отчуждаване на изключителното право върху произведения на науката, литературата, изкуството, лицензионни договори за издаване, лицензионни договори за предоставяне на правото да ползват произведение на науката, литературата, изкуството.
Договорът за наем на имот е пряко свързан с прехвърлянето на имущество (имуществени права) за ползване. Съответно, наемът не подлежи на застрахователни премии в Пенсионния фонд на Руската федерация, FSS, FFOMS (вижте също писмото на Министерството на здравеопазването и социалното развитие на Русия от 12 март 2010 г. N 550-19).
Застрахователните премии за задължително социално осигуряване срещу производствени злополуки и професионални заболявания се плащат в съответствие с Федералния закон от 24 юли 1998 г. N 125-FZ (по-нататък - Закон N 125-FZ).
Процедурата за изчисляване и плащане на вноски за този вид осигуряване е регламентирана с Постановление на правителството на Руската федерация от 03.02.2000 г. N 184 „За одобряване на Правилата за изчисляване, отчитане и изразходване на средства за задължително социално осигуряване срещу промишлени предприятия. злополуки и професионални заболявания“ (наричани по-долу Правилата).
В съответствие с параграф 1 на чл. 20.1 от Закон N 125-FZ, както и параграф 3 от Правилата застрахователни премииначислени по-специално върху плащания и други възнаграждения, изплатени от притежателя на полицата в полза на застрахованото лице по гражданскоправни договори, ако в съответствие с такива договори притежателят на полицата е длъжен да плаща застрахователни премии на застрахователя.
За ваша информация:
Разходите, свързани с плащането на лизингови плащания, се включват в разходите въз основа на:
- стр. 10 стр. 1 чл. 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация - като част от разходите за данък върху дохода като лизингови вноски за наето имущество (включително поземлени парцели), свързани с други разходи, свързани с производството и продажбата на стоки, работи или услуги;
- стр. 4 т. 1 от чл. 346.16 от Данъчния кодекс на Руската федерация - като част от разходите по опростената данъчна система като лизинг (включително лизинг) плащания за нает (включително нает) имущество.
От 01.01.2012 г. Данъчният кодекс на Руската федерация беше допълнен с раздел V.1. „Взаимозависими лица. Общи положенияза цените и данъците. Данъчен контрол във връзка със сделки между свързани лица. Споразумение за ценообразуване“.
Понятието взаимозависими лица за данъчни цели е разкрито в чл. 105.1 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Подготвен отговор:
Експерт на Правна консултантска услуга ГАРАНТ
Гусихин Дмитрий
Контрол на качеството на отговора:
Рецензент на Правна консултантска услуга ГАРАНТ
професионален счетоводител Сергей Родюшкин
Материалът е изготвен на базата на индивидуална писмена консултация, предоставена в рамките на услугата Правни консултации.
Всички действия на данъчен агент при изчисляване на данък върху доходите на физическите лица от доходи под формата на наем, данък при източника при изплащане на доходи на физическо лице и прехвърлянето им в бюджета са строго регламентирани от Данъчния кодекс. Помислете за характеристиките на плащането на данък върху доходите на физическите лица по договор за лизинг с физическо лице и времето за прехвърляне на данък върху доходите на физическите лица по договори за лизинг.
Задължението за данък върху доходите на физическите лица от плащания на физическо лице, което не е индивидуален предприемач за наемане на помещения, зависи от вида на наемните плащания, тоест от това как наемателят плаща за съставната част - комунални услуги. Помислете за три варианта за плащане на наем.
Вариант 1. Наемът включва само плащането за предоставената площ
Наемът включва само фиксираната част, която се определя под наем за предоставеното пространство. Комуналните услуги се таксуват отделно от наемодателя и следователно представляват променлива част от наема.
Плащанията под формата на такъв наем се признават като доход по п.п. 4 т. 1 от чл. 208 от Данъчния кодекс на Руската федерация и дружество, което изплаща доход, се признава за данъчен агент по силата на клауза 1. Клауза 2 на чл.226, чл. 228 от Данъчния кодекс на Руската федерация по отношение на това физическо лице - лизингодателя. Следователно данъкът върху доходите на физическите лица трябва да бъде удържан от този вид наем.
Вариант 2. Наемът включва разходите за комунални услуги
Разходите за комунални услуги вече са включени в наема във фиксиран размер на плащанията за месеца. Това означава, че наемодателят е предвидил размера на бъдещите комунални услуги предварително, чрез изчисление, въз основа на действителни данни за минали периоди.
Вземете 267 1C видео уроци безплатно:
В този случай доходите, включително плащането на сметки за комунални услуги, получени от физическо лице, подлежат на облагане - Писмо на Министерството на финансите на Руската федерация от 15.03.2017 г. № 03-04-05 / 15280. Следователно данъкът върху доходите на физическите лица трябва да бъде удържан от този вид наем.
Вариант 3. Възстановяване на комунални услуги
Наемодателят компенсира на наемателя за комунални услуги въз основа на приложените оправдателни документи при факта на използването им.
Ако организацията възстановява на физическо лице разходите за комунални услуги: електричество, газ, водоснабдяване, топлоснабдяване, в размер на действителното му потребление, регистрирано от измервателните уреди, тогава възстановимата сума не е доходфизически лица и следователно при такова обезщетение не е необходимо да се удържа данък върху доходите на физическите лица, по силата на Писмо на Министерството на финансите от 17.04.2013 г. No 03-04-06 / 12985.
Просто трябва да се тревожите за приличен пакет от подкрепящи документи, които наемателят плаща за собствените си разходи. Препоръчителният списък с документи е представен в материала "".
Когато изчислявате данъка върху доходите на физическите лица, трябва да се ръководите от:
- нормите на глава 23 "Данък върху доходите на физическите лица";
- обяснителни писма на контролните органи на Министерството на финансите на Руската федерация, Федералната данъчна служба на РФ;
- одобрен Счетоводна политикас цел облагане с данък върху доходите на физическите лица.
В данъчната политика за целите на данъка върху доходите на физическите лица се утвърждава система за данъчно счетоводство за този конкретен данък под формата на списък с първични счетоводни документи, форми на данъчни счетоводни регистри и процедурата за отразяване на аналитични данни за данъчното счетоводство в тях върху доходите, данъчната основа, сумите, изчислени, удържани, преведени с данък върху доходите на физическите лица за всяко отделно лице.
За плащания по договори за наем на помещения, договори за GPC, трябва да знаете времевата рамка за признаване на доходи, удържане и плащане на данък върху доходите на физическите лица.
По-долу са изискванията на законодателството относно времето на транзакциите, извършвани от данъчен агент, и за контрола върху редовете на формуляра 6-NDFL във връзка с договор за наем с физическо лице:
Кой плаща данък върху доходите на физическите лица по договор за наем с физическо лице
Фирма, която действа като данъчен агент за наемни плащания, трябва да удържа данък върху доходите на физическите лица от доходите, получени по договора за лизинг, и да го внесе в бюджета. Прехвърлянето на данък върху доходите на физическите лица е невъзможно да се прехвърли към лизингодателя - физическо лице.
Важно е да запомните, че данък върху доходите на физическите лица във всеки случай трябва да бъде платен от наемателя - организацията, като предварително е удържала изчисления данък директно от сумата, платена от физическото лице.
Размерът на данъка се определя въз основа на размера на възнаграждението, получено от физическо лице под формата на наем, като се използва ставка от 13% в съответствие с параграф 1 на чл. 224 от Данъчния кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид декларираните данъчни приспадания в съответствие с параграф 1 на чл. 210 от Данъчния кодекс на Руската федерация.
Таблицата на разрешените удръжки по договори за лизинг е дадена в материала "".
Почти всяка компания се нуждае от помещение за работа. Естествено, не всяка фирма може да притежава офис или производствена площ. В този случай на помощ идва договорът за наем. Освен това помещението може да се наеме както от друга фирма, така и от обикновен човек. Но при съставянето на такъв договор с физическо лице компанията често среща трудности. Нека разгледаме основните.Договор за наем: сключване...
Като начало, нека да отбележим основните изисквания, които законодателството налага към договора за наем на нежилищни помещения.
Първо, той трябва да бъде изготвен в писмена форма (клауза 1 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Второ, ако такова споразумение е сключено за период от най-малко една година, то подлежи на държавна регистрация. Освен това това правило важи и за случаите, когато една от страните по сделката е физическо лице. Как да избегнем регистрирането на лизинг? Просто трябва да сключите договор за период по-малко от година. И след това можете да го удължите за същия период (до една година). В този случай няма да се изисква държавна регистрация, тъй като след края на първоначалния срок за наем отношенията между страните ще бъдат регламентирани с ново споразумение. Ако срокът не е посочен в договора, той се счита за сключен за неопределен срок. Такива споразумения също не подлежат на държавна регистрация. Това се посочва в клаузи 10 и 11 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 16 февруари 2001 г. № 59.
Трето, договорът за наем има съществени условия. Това е указание в него за действителния адрес на помещението, неговата площ, размера на наема. Без такива данни договорът се счита за несключен (клауза 3 от член 607, клауза 1 от член 654 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
При сключване на договор за наем е полезно да се проверят правата на наемодателя върху помещението, което ще се отдава под наем. За да направите това, можете да поискате удостоверение за собственост от физическо лице. Въз основа на сертификата фирмата може да поръча сертификат за получаване на информация от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него. От регистъра може да разберете дали наетият имот не е продаден или заложен.
... и данъчни последици
И така, договорът за наем е сключен. Помислете какви „данъчни“ характеристики трябва да бъдат взети предвид от компания, която е сключила договор с физическо лице. Специално вниманиетук са необходими два въпроса:
- кой и в какъв случай ще плаща данък върху доходите;
- може ли да се включи в данъчни разходиразмера на наема.
Разходите за лизинг, в съответствие с алинея 10 на параграф 1 на член 264 от Данъчния кодекс, могат да бъдат отнесени към други разходи на дружеството, свързани с производството и продажбата. Разбира се, ако са изпълнени две условия: те са икономически обосновани и документирани.
По този начин, при наемане на помещения от физическо лице, което не е регистрирано като предприемач, тези разходи могат да бъдат включени в данъчната себестойност, ако:
- е съставен договор за наем;
- съставен е акт за предаване и приемане на извършени услуги;
- има документи, потвърждаващи плащането на разходите за наем. Освен това такъв документ трябва да съдържа всички подробности за основния документ.
Забележка:ако фирмата разположи офиса си в апартамента, тогава разходите за наем не могат да бъдат включени в данъчната себестойност. Факт е, че поставянето на организации в жилищни помещения не е разрешено. Документите, потвърждаващи лизинга, са издадени или не, няма значение. Възможно е да се отпишат разходите за намаляване на облагаемата печалба само след пререгистрация на това помещение като нежилищно (писмо на Министерството на финансите на Русия от 27 октомври 2005 г. № 03-03-04 / 1/310) .Вещо лице “НА” Е.Н. Тарасова