വസ്തുവിന്റെ ഭൗതികമായ അപചയം സൂചിപ്പിക്കാം. ഭൂമി പ്ലോട്ടുകൾ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള രീതികൾ. ബാഹ്യ വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള രീതികൾ

ഒരു വസ്തുവിന്റെ തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കുന്നു

വിവിധ കാരണങ്ങളാൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം കുറയുന്നതാണ് മൂല്യത്തകർച്ച. മൂല്യനിർണ്ണയ പ്രവർത്തനങ്ങളിൽ ഉപയോഗിക്കുന്ന "തേയ്‌യും കണ്ണീരും" എന്ന ആശയം അക്കൗണ്ടിംഗിൽ ഉപയോഗിക്കുന്ന "മൂല്യ മൂല്യത്തകർച്ച" എന്ന ആശയത്തിൽ നിന്ന് വേർതിരിക്കേണ്ടതാണ്. നിലവിലെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കാതെ, അതിന്റെ മുഴുവൻ സേവന ജീവിതത്തിലും ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഏറ്റെടുക്കലുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രാരംഭ ചെലവുകൾ വിതരണം ചെയ്യുന്ന പ്രക്രിയയാണ് അക്കൗണ്ടിംഗിലെ മൂല്യത്തകർച്ച. മൂല്യനിർണ്ണയ പ്രവർത്തനങ്ങളിൽ, മൂല്യത്തകർച്ച അതിന്റെ യഥാർത്ഥ വില പരിഗണിക്കാതെ തന്നെ നിലവിലെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള പ്രധാന ഘടകമായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നു.

ചെലവ് സമീപനത്തിൽ, പുതിയ വസ്തുവിന്റെ വ്യത്യാസങ്ങളും സവിശേഷതകളും മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യുന്ന പ്രത്യേക വസ്തുവും കണക്കാക്കാൻ മൂല്യത്തകർച്ച ഉപയോഗിക്കുന്നു. ഒരു വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ കണക്കെടുപ്പ്, മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിന്റെ നിലവിലെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കാൻ, പുതുതായി പുനർനിർമ്മിച്ച കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യത്തിലേക്കുള്ള ഒരു തരം ക്രമീകരണമാണ് (ചെലവ് സമീപനം ഉപയോഗിച്ച് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്),

മൂന്ന് തരം തേയ്മാനങ്ങൾ ഉണ്ട്: ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവുമായ (അല്ലെങ്കിൽ സാമ്പത്തിക).

ഭൗതികമായ അപചയം കാലാകാലങ്ങളിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഭൗതിക ഗുണങ്ങളിലുള്ള മാറ്റങ്ങളെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു (ഉദാഹരണത്തിന്, ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളിലെ വൈകല്യങ്ങൾ). ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ രണ്ട് തരത്തിലാണ്: ആദ്യത്തേത് പ്രവർത്തന ഘടകങ്ങളുടെ സ്വാധീനത്തിലാണ് സംഭവിക്കുന്നത്, രണ്ടാമത്തേത് - പ്രകൃതിദത്തവും പാരിസ്ഥിതികവുമായ ഘടകങ്ങളുടെ സ്വാധീനത്തിൽ. മൂല്യത്തകർച്ച നിരക്കിൽ ശാരീരികമായ തേയ്മാനം കണക്കിലെടുക്കുന്നു.

കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള നാല് പ്രധാന രീതികളുണ്ട്: വിദഗ്ദ്ധൻ, ചെലവ്, റെഗുലേറ്ററി (അല്ലെങ്കിൽ അക്കൌണ്ടിംഗ്), കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്ന രീതി. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു റെസിഡൻഷ്യൽ പ്രോപ്പർട്ടി, ഒരു വിദഗ്ദ്ധ രീതി ഉപയോഗിച്ച് വിലയിരുത്തിയ, ഭൗതിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ ശതമാനം, "റസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങൾ VSN-53-86 "Gosgrazhdanstroy" എന്നതിന്റെ ഭൌതിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്.

കെട്ടിടങ്ങളുടെ സേവനജീവിതം മൊത്തത്തിൽ അതിന്റെ ഘടകങ്ങളുടെ ഈട് ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു.

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ (ഫൈക്ക്) ശാരീരിക തേയ്മാനം ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നു:

ഇവിടെ UVke എന്നത് ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ പ്രത്യേക ഗുരുത്വാകർഷണമാണ്;

ഒരു ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ ശതമാനമാണ് PIke.

മൂല്യനിർണ്ണയ പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ പ്രയോഗത്തിൽ, നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും മാറ്റാനാകാത്തതുമായ ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും തമ്മിൽ വേർതിരിക്കപ്പെടുന്നു എന്നത് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്.

നിലവിലുള്ള അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ ചെലവ് വസ്തുവിന്റെ അധിക മൂല്യത്തേക്കാൾ കുറവാണെന്ന് നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക തകർച്ച അനുമാനിക്കുന്നു.

തകരാർ പരിഹരിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് വസ്തുവിന് അത് കൂട്ടിച്ചേർക്കുന്ന മൂല്യത്തേക്കാൾ കൂടുതലാകുമ്പോൾ ശാരീരികമായ അപചയം പരിഹരിക്കാനാകാത്തതായി കണക്കാക്കപ്പെടുന്നു. ഒരു വസ്തുവിലെ ഏതെങ്കിലും വൈകല്യം, തത്വത്തിൽ, ശരിയാക്കാൻ കഴിയും, എന്നാൽ തിരുത്തലിനുള്ള ചെലവ് പ്രതീക്ഷിച്ച നേട്ടം കവിയാൻ പാടില്ല.

പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും നിർണ്ണയിക്കാൻ, കെട്ടിട ഘടകങ്ങൾ രണ്ട് വിഭാഗങ്ങളായി തിരിച്ചിരിക്കുന്നു: ദീർഘകാലവും ക്ഷീണവും.

ഫൗണ്ടേഷനുകൾ, മതിലുകൾ, നിലകൾ മുതലായവ പോലുള്ള ദീർഘകാല മൂലകങ്ങളുടെ വസ്ത്രങ്ങൾ, അവയുടെ ഫലപ്രദമായ സേവന ജീവിതവും യഥാർത്ഥ വ്യവസ്ഥകളിൽ ശേഷിക്കുന്ന ഭൗതിക ജീവിതവും കണക്കാക്കിക്കൊണ്ട് ഗ്രൂപ്പുകളായി കണക്കാക്കാം.

ദീർഘകാല മൂലകങ്ങളുടെ ഭൗതികമായ തേയ്മാനം കണക്കാക്കാൻ, കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ (അല്ലെങ്കിൽ ചെലവ് രീതി) പുനരുൽപ്പാദിപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കുന്ന രീതിയും നിങ്ങൾക്ക് ഉപയോഗിക്കാം.

ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള കൂടുതൽ കൃത്യമായ ക്രമീകരിച്ച ചെലവ് രീതിയിൽ, കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ അപചയത്തിന്റെ ശതമാനം വെയ്റ്റഡ് മൂല്യമായി നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ അതിവേഗം ധരിക്കുന്ന ഘടകങ്ങളുടെ വിഭാഗങ്ങളിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ കണക്കാക്കിയ സാമ്പത്തിക ജീവിതത്തേക്കാൾ സേവനജീവിതം കുറവുള്ള ഘടകങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഇത് റൂഫിംഗ്, അലങ്കാര ഫിനിഷിംഗ്, പെയിന്റിംഗ് മുതലായവയാണ്, അതായത് പതിവ് അറ്റകുറ്റപ്പണികളിലൂടെ നന്നാക്കാൻ (പുനഃസ്ഥാപിക്കാൻ) കഴിയുന്ന ഘടകങ്ങൾ.

കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതിക തകർച്ച നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള മാനദണ്ഡ (അല്ലെങ്കിൽ അക്കൌണ്ടിംഗ്) രീതി നിലവിൽ സാധുവായ "റഷ്യൻ ഫെഡറേഷനിലെ സ്ഥിര ആസ്തികൾ പൂർണ്ണമായി പുനഃസ്ഥാപിക്കുന്നതിനുള്ള മൂല്യത്തകർച്ച ചാർജുകളുടെ ഏകീകൃത മാനദണ്ഡങ്ങൾ" ഉപയോഗിക്കുന്നത് ഉൾപ്പെടുന്നു, ഇത് മന്ത്രിമാരുടെ കൗൺസിൽ പ്രമേയം അംഗീകരിച്ചു. ഒക്‌ടോബർ 22, 1990 നമ്പർ 1072-ലെ USSR.

ഫങ്ഷണൽ കാലഹരണപ്പെടൽ (അല്ലെങ്കിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനം) എന്നത് ഒബ്ജക്റ്റ് അതിന്റെ പ്രവർത്തനപരമായ ഉപയോഗത്തിന്റെ കാര്യത്തിൽ ആധുനിക മാനദണ്ഡങ്ങൾ പാലിക്കാത്തതാണ്. ഇത്തരത്തിലുള്ള തേയ്മാനം (ഉദാഹരണത്തിന്, കാലഹരണപ്പെട്ട വാസ്തുവിദ്യ, ആസൂത്രണം, ബിൽഡിംഗ് എഞ്ചിനീയറിംഗ് മുതലായവയിൽ സ്വയം പ്രത്യക്ഷപ്പെടാം) പ്രധാനമായും വാസ്തുവിദ്യയുടെയും നിർമ്മാണ മേഖലയിലെയും ശാസ്ത്രീയവും സാങ്കേതികവുമായ പുരോഗതിയുടെ സ്വാധീനം മൂലമാണ്. ഗാർഹിക പരിശീലനത്തിലെ പ്രവർത്തനപരമായ വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും കാലഹരണപ്പെടൽ എന്ന് വിളിക്കപ്പെടുന്നു, ശാരീരികമായ തേയ്മാനം പോലെ, ഇത് അതിരുകളുള്ളതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമാണ്.

ബിൽറ്റ്-ഇൻ കാബിനറ്റുകൾ, വാട്ടർ, ഗ്യാസ് മീറ്ററുകൾ, സാങ്കേതിക ഉപകരണങ്ങൾ, ഫ്ലോർ കവറുകൾ മുതലായവയുടെ പുനഃസ്ഥാപനം നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും ഉൾപ്പെടുന്നു. ലഭിച്ച അധിക ചെലവിന്റെ തുകയോടുകൂടിയ ചെലവുകൾ. ലഭിച്ച അധിക മൂല്യം പുനഃസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് കവിയുന്നുവെങ്കിൽ, പ്രവർത്തനപരമായ വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതാണ്. നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വെയർ ആൻഡ് ടിയറിൻറെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്, പുതുക്കിയ ഘടകങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ച് കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യനിർണ്ണയ സമയത്ത് അതിന്റെ മൂല്യവും പുതുക്കിയ ഘടകങ്ങളില്ലാതെ അതേ തീയതിയിൽ അതിന്റെ മൂല്യവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസമാണ്.

നീക്കംചെയ്യാനാകാത്ത ഫംഗ്ഷണൽ തേയ്മാനം എന്നത് കെട്ടിടത്തിന്റെ ഗുണനിലവാര സവിശേഷതകളിലെ അധികവും കുറവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഘടകങ്ങൾ കാരണം ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യത്തിലുണ്ടായ കുറവിനെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. ഉദാഹരണത്തിന്, റെസിഡൻഷ്യൽ റെന്റൽ മാർക്കറ്റിൽ, ഒറ്റമുറി അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളെ അപേക്ഷിച്ച് രണ്ട് മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾക്ക് വലിയ ഡിമാൻഡാണ്. ഈ അപ്പാർട്ട്‌മെന്റുകൾ വാടകയ്‌ക്കെടുക്കുമ്പോൾ വാടകയിൽ നിന്നുള്ള നഷ്ടത്തിന്റെ അളവാണ് പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ഫങ്ഷണൽ തേയ്‌ച്ചിന്റെ അളവ് കണക്കാക്കുന്നത്, വാടക ഗുണിതത്താൽ ഗുണിച്ചാൽ (വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയും അതിനുള്ള സാധ്യതയുള്ള വാടകയും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം) ഇത്തരത്തിലുള്ള സ്വഭാവമാണ്. അപ്പാർട്ട്മെന്റ്. അങ്ങനെ, വാടക നഷ്ടം മൂലധനമാക്കിക്കൊണ്ടാണ് പരിഹരിക്കാനാകാത്ത പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്.

സാമ്പത്തികമോ രാഷ്ട്രീയമോ മറ്റ് ഘടകങ്ങളോ മൂലമുണ്ടാകുന്ന ബാഹ്യ പരിതസ്ഥിതിയിലെ പ്രതികൂലമായ മാറ്റം കാരണം ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യത്തിലുണ്ടായ കുറവാണ് ബാഹ്യ തേയ്മാനം, അല്ലെങ്കിൽ ബാഹ്യ തേയ്മാനം. ബാഹ്യമായ തേയ്മാനത്തിനുള്ള കാരണങ്ങൾ ഇവയാണ്: ഒബ്ജക്റ്റ് സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന പ്രദേശത്തിന്റെ പൊതുവായ തകർച്ച; നികുതി, ഇൻഷുറൻസ് മേഖലയിലെ സർക്കാരിന്റെയോ പ്രാദേശിക ഭരണകൂടത്തിന്റെയോ പ്രവർത്തനങ്ങൾ; തൊഴിൽ, വിനോദം, വിദ്യാഭ്യാസം തുടങ്ങിയ വിപണികളിലെ മറ്റ് മാറ്റങ്ങൾ.

ബാഹ്യമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവിനെ സ്വാധീനിക്കുന്ന ഒരു പ്രധാന ഘടകം വസ്തുവിന്റെ സ്ഥാനത്തിന്റെ പാരിസ്ഥിതിക ഘടകമാണ്: "ആകർഷകമല്ലാത്ത" പ്രകൃതിദത്തമോ കൃത്രിമമോ ആയ വസ്തുക്കളുടെ സാമീപ്യം - ചതുപ്പുകൾ, മലിനജല ശുദ്ധീകരണ പ്ലാന്റുകൾ, ഗ്യാസ് സ്റ്റേഷനുകൾ, റെയിൽവേ സ്റ്റേഷനുകൾ, വ്യാവസായിക സംരംഭങ്ങൾ മുതലായവ.

ഒരു കെട്ടിടം പുനർനിർമ്മിക്കുകയോ നവീകരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നതിലൂടെ ശാരീരികവും, ഒരു പരിധിവരെ, പ്രവർത്തനപരമായ വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും ഇല്ലാതാക്കാൻ കഴിയുമെങ്കിൽ, മിക്ക കേസുകളിലും ബാഹ്യ സ്വാധീനങ്ങളിൽ നിന്നുള്ള തേയ്മാനവും കണ്ണീരും ഇല്ലാതാക്കാൻ കഴിയില്ല.

ബാഹ്യ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും അളക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു മാർഗം ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന വിശകലനം ചെയ്യുകയാണ് (റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയിൽ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന രണ്ട് വസ്തുക്കൾ വിൽക്കുമ്പോൾ, അവയിലൊന്നിന് ബാഹ്യമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അടയാളങ്ങളുണ്ട്, മറ്റൊന്ന് അങ്ങനെയല്ല). വിലകളിലെ വ്യത്യാസം, മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യുന്ന വസ്തുവിന്റെ ബാഹ്യ സ്വാധീനത്തിൽ നിന്ന് തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവിനെക്കുറിച്ച് ഒരു നിഗമനത്തിലെത്താൻ ഞങ്ങളെ അനുവദിക്കുന്നു.

ബാഹ്യ മൂല്യത്തകർച്ച അളക്കുന്നതിനുള്ള മറ്റൊരു മാർഗം, വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന ഒന്നിന് സമാനമായ രണ്ട് വസ്തുവകകളുടെ വാടക വരുമാനം താരതമ്യം ചെയ്യുക എന്നതാണ്, അതിലൊന്ന് പ്രതികൂലമായി ബാധിക്കുന്നു. ഈ രണ്ട് വസ്തുക്കളെയും താരതമ്യം ചെയ്യുന്നതിലൂടെ വരുമാന നഷ്ടം മൂലധനവൽക്കരിക്കുന്നത് ബാഹ്യ സ്വാധീനങ്ങളിൽ നിന്നുള്ള തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവിനെ വിശേഷിപ്പിക്കും.

വസ്തുവിന്റെയും ഭൂമിയുടെയും ആകെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുക

ചെലവ് സമീപനത്തിന്റെ അവസാന ഘട്ടത്തിൽ, ആവശ്യമായ മൊത്തത്തിലുള്ള ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്, മുൻ ഘട്ടത്തിൽ ലഭിച്ച, വസ്‌തുക്കളുടെ വിലയും, ആദ്യ ഘട്ടത്തിൽ ലഭിച്ച ഭൂമി പ്ലോട്ടിന്റെ വിലയും, ചെലവ് സമീപനം നടപ്പിലാക്കി, തേയ്മാനം കൂടാതെയുള്ള വസ്തുവിന്റെ വില സംഗ്രഹിച്ചാണ്. .

പുനർനിർമ്മാണത്തിനോ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനോ ഉള്ള മൊത്തം ചെലവ്, മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതിയിൽ സാധുതയുള്ള ഒരു പുതിയ കെട്ടിടത്തിന്റെ പുനർനിർമ്മാണത്തിന്റെ (മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ) ചെലവുകളുടെ ആകെത്തുകയാണ്. അതിനാൽ, പുതിയ വസ്തുവിന്റെ സ്വഭാവസവിശേഷതകളുടെയും മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെയും വ്യത്യാസങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്.

ധരിക്കുകമൂല്യനിർണ്ണയത്തിൽ അർത്ഥമാക്കുന്നത് ഏതെങ്കിലും കാരണത്താൽ മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ ഉപയോഗക്ഷമത നഷ്ടപ്പെടുന്നു, അതിനാൽ മൂല്യം. മൂല്യത്തകർച്ച (മൂല്യം നഷ്ടപ്പെടുന്നത് പോലെ) കേവലവും ആപേക്ഷികവുമായ യൂണിറ്റുകളിൽ പ്രകടിപ്പിക്കാം. മൂല്യത്തകർച്ച സമ്പൂർണ്ണ യൂണിറ്റുകളിൽ (നാണയ യൂണിറ്റുകൾ) പ്രകടിപ്പിക്കുകയാണെങ്കിൽ, അത് പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവിൽ നിന്ന് കുറയ്ക്കും.

Vrep = Vprep – And or Vrep = Vprep – ഒപ്പം, (6.5)

ഇവിടെ SV എന്നത് വസ്തുവിന്റെ പുനരുൽപാദനച്ചെലവാണ്;

വി മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ - ഒബ്ജക്റ്റിന്റെ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ്;

Vр പുനരുൽപാദനം - വസ്തുവിന്റെ പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവ്;

വിപി മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ - ഒബ്ജക്റ്റ് മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതിനുള്ള മൊത്തം ചെലവ്;

കൂടാതെ - മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തകർച്ച, പണ യൂണിറ്റുകളിൽ പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു.

വസ്ത്രങ്ങൾ ആപേക്ഷിക യൂണിറ്റുകളിൽ (ശതമാനം) പ്രകടിപ്പിക്കുകയാണെങ്കിൽ, ഇനിപ്പറയുന്ന ഫോർമുല പ്രയോഗിക്കുന്നു:

Vп പുനർനിർമ്മിച്ചു = V പുനർനിർമ്മിച്ചു ∙(1 – И), (6.6)

ആപേക്ഷിക യൂണിറ്റുകളിൽ പ്രകടിപ്പിക്കുന്ന മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ തേയ്മാനമാണ് ഞാൻ.

വസ്ത്രധാരണം നിർണ്ണയിക്കാൻ രണ്ട് വഴികളുണ്ട്:

ആജീവനാന്ത രീതി;

വസ്ത്രങ്ങളുടെ തരങ്ങളായി വിഭജിക്കുന്ന രീതി.

മൂല്യത്തകർച്ച എന്ന നിലയിൽ മൂല്യത്തകർച്ച, ആപേക്ഷിക പദങ്ങളിലും (പുനർനിർമ്മാണത്തിന്റെ മുഴുവൻ ചെലവും അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള മുഴുവൻ ചെലവും സംബന്ധിച്ചും) കേവല നിബന്ധനകളിലും പ്രകടിപ്പിക്കാം.

ലൈഫ് ടൈം രീതി ഉപയോഗിച്ച് തേയ്മാനത്തിന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ

ഒരു വസ്തുവിന്റെ സമയത്തിന്റെ പ്രവർത്തനമാണ് തേയ്മാനം.

ആയുസ്സ്-സ്‌പാൻ രീതി ഉപയോഗിച്ച് കെട്ടിടങ്ങളുടെ മൂല്യത്തകർച്ച നിർണ്ണയിക്കുന്നത്, വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിന്റെ ഘടനകളുടെ പരിശോധനയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്, കൂടാതെ വസ്തുവിന്റെ ഫലപ്രദമായ പ്രായം സാധാരണ സാമ്പത്തിക ആയുസ്സുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു എന്ന അനുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്, കാരണം സഞ്ചിത മൂല്യത്തകർച്ച കെട്ടിടത്തിന്റെ പുനരുൽപാദനം (മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ).

ലൈഫ് സൈക്കിൾ രീതി ഉപയോഗിച്ച് വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കാക്കുമ്പോൾ, ഇനിപ്പറയുന്ന ആശയങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നു:

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതിക ജീവിതം (T n) കെട്ടിടത്തിന്റെ ലോഡ്-ചുമക്കുന്ന ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെ അവസ്ഥ ചില മാനദണ്ഡങ്ങൾ പാലിക്കുന്ന കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്രവർത്തന കാലഘട്ടമാണ് (ഘടനാപരമായ വിശ്വാസ്യത, ശാരീരിക ദൈർഘ്യം മുതലായവ). ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഭൗതികജീവിതം നിർമ്മാണ വേളയിൽ സ്ഥാപിച്ചിരിക്കുന്നു, അത് കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂലധന ഗ്രൂപ്പിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. വസ്തു പൊളിക്കുമ്പോൾ ഭൗതിക ജീവിതം അവസാനിക്കുന്നു.

ഒബ്‌ജക്‌റ്റ് കമ്മീഷൻ ചെയ്‌തത് മുതൽ മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതി വരെ കടന്നുപോയ സമയമാണ് കാലാനുസൃത പ്രായം (ടി വസ്തുത).

കെട്ടിടത്തിന്റെ സാങ്കേതിക അവസ്ഥയും വിലയിരുത്തിയ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തെ ബാധിക്കുന്ന മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതിയിൽ നിലവിലുള്ള സാമ്പത്തിക ഘടകങ്ങളും കണക്കിലെടുത്ത്, കെട്ടിടത്തിന്റെ കാലാനുസൃതമായ പ്രായത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് ഫലപ്രദമായ പ്രായം (T eff) കണക്കാക്കുന്നത്. കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്രവർത്തന സവിശേഷതകളെ ആശ്രയിച്ച്, ഫലപ്രദമായ പ്രായം കാലക്രമത്തിൽ നിന്ന് മുകളിലേക്കും താഴേക്കും വ്യത്യാസപ്പെടാം. ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ സാധാരണ (സാധാരണ) പ്രവർത്തനത്തിന്റെ കാര്യത്തിൽ, ഫലപ്രദമായ പ്രായം സാധാരണയായി കാലാനുസൃതമായ പ്രായത്തിന് തുല്യമാണ്.

അരി. 6.1 ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ജീവിത കാലയളവുകളും അവയുടെ സ്വഭാവവും

വിലയിരുത്തൽ സൂചകങ്ങൾ

ശാരീരിക ക്ഷീണം, ഫലപ്രദമായ പ്രായം, സാമ്പത്തിക ആയുസ്സ് എന്നിവയുടെ സൂചകങ്ങൾ ഒരു നിശ്ചിത അനുപാതത്തിലാണ്, അത് ഫോർമുലയിലൂടെ പ്രകടിപ്പിക്കാം.

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6.7)

എവിടെയും - ധരിക്കുക, %.;

Tef - ഫലപ്രദമായ പ്രായം, മൂലകങ്ങളുടെ അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള സാങ്കേതിക അവസ്ഥയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഒരു വിദഗ്ദ്ധൻ നിർണ്ണയിക്കുന്നു;

Tn - ശാരീരിക ജീവിതത്തിന്റെ സാധാരണ കാലഘട്ടം.

I = (T വസ്തുത / T n) ∙ 100%, (6.8)

ഇവിടെ ടി വസ്തുത കാലക്രമത്തിലുള്ള യുഗമാണ്.

ഫോർമുലയിൽ (6.7) ഉപയോഗിക്കുന്ന സൂചകങ്ങൾ നിർണ്ണയിക്കാൻ തിരഞ്ഞെടുത്ത അനലോഗുകൾ പരിശോധിക്കാൻ മൂല്യനിർണ്ണയകന് സാധ്യമല്ലാത്തപ്പോൾ, താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ ഒബ്‌ജക്റ്റുകളിൽ (താരതമ്യ വിൽപ്പന രീതി) ധരിക്കുന്നതിനും കീറുന്നതിനുമുള്ള ശതമാനം ക്രമീകരണം കണക്കാക്കുമ്പോൾ ഫോർമുല (6.8) ഉപയോഗിക്കുന്നത് പ്രസക്തമാണ്.

ഉദാഹരണം.വിലയിരുത്തുന്ന വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുക. 1980-ൽ പണിത കെട്ടിടത്തോടുകൂടിയ സ്ഥലമാണ് വിലയിരുത്തുന്നത്. കെട്ടിടത്തിന്റെ സാധാരണ സേവന ജീവിതം 150 വർഷമാണ്. ഭൂമിയുടെ പ്ലോട്ടിന്റെ വിപണി മൂല്യം വിൽപന താരതമ്യപ്പെടുത്തി നിർണ്ണയിച്ചു, ഇത് 4.5 ദശലക്ഷം റുബിളിന് തുല്യമാണ്. ഘടന മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതിനുള്ള ആകെ ചെലവ് 11.4 ദശലക്ഷം റുബിളിൽ താരതമ്യ യൂണിറ്റ് രീതിയാണ് നിശ്ചയിച്ചിരിക്കുന്നത്. മൂല്യനിർണയ തീയതി: ജനുവരി 30, 2010.

പരിഹാരം.

കെട്ടിടത്തിന്റെ കാലാനുസൃതമായ പ്രായം 30 വർഷമാണ്. ഒരു ഘടനയുടെ തേയ്മാനം കണക്കാക്കാൻ, ഞങ്ങൾ ഫോർമുല (6.8) ഉപയോഗിക്കുന്നു, കാരണം ഫലപ്രദമായ പ്രായം നൽകിയിട്ടില്ല.

I = (T വസ്തുത / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

വിലമതിക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം കണക്കാക്കാൻ, ഞങ്ങൾ ഫോർമുല 6.2 പ്രയോഗിക്കുന്നു.

V= 4,500,000 + (11,400,000 - 0.3*11,400,000) = 12,480,000 റൂബിൾസ്.

അങ്ങനെ, മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ ചെലവ്, ചെലവ് സമീപനത്തിനുള്ളിൽ കണക്കാക്കിയത്, 12,480,000 റുബിളാണ്.

ബ്രേക്ക്ഡൗൺ രീതി(ചിത്രം 2) എല്ലാത്തരം വസ്ത്രങ്ങളുടെയും വിശദമായ പരിഗണനയും അക്കൗണ്ടിംഗും ഉൾക്കൊള്ളുന്നു:

നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായ ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും;
നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായ ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ;
ബാഹ്യ വസ്ത്രം.

നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന (ശരിയാക്കാവുന്ന) വസ്ത്രങ്ങൾ ധരിക്കുന്നതാണ്, അവ ഇല്ലാതാക്കുന്നത് ശാരീരികമായും സാമ്പത്തികമായും സാധ്യമാണ്, അതായത്. ഒന്നോ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റൊരു തരത്തിലുള്ള വസ്ത്രങ്ങൾ ഇല്ലാതാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവുകൾ വസ്തുവിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള മൂല്യത്തിൽ വർദ്ധനവിന് കാരണമാകുന്നു.

മാറ്റാനാകാത്ത (തിരുത്താനാവാത്ത) വസ്ത്രങ്ങൾ ധരിക്കുന്നതാണ്, അവ ഇല്ലാതാക്കുന്നത് ശാരീരികമായി അസാധ്യമോ സാമ്പത്തികമായി അപ്രായോഗികമോ ആണ്, അതായത്. ഒന്നോ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റൊരു തരത്തിലുള്ള തേയ്മാനം ഇല്ലാതാക്കാൻ വേണ്ടി വരുന്ന ചെലവുകൾ വസ്തുവിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള മൂല്യം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് കാരണമാകില്ല.

അരി. 4 റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ വർഗ്ഗീകരണം

അടിഞ്ഞുകൂടിയ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും നിർണ്ണയിക്കുമ്പോൾ ബ്രേക്ക്ഡൌൺ രീതി പ്രയോഗിക്കുന്നതിന്, ഒരു കണക്കുകൂട്ടൽ അടിസ്ഥാനമായി ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളാൽ വിഭജിക്കപ്പെട്ട പുതിയ നിർമ്മാണത്തിന്റെ വിലയെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റ ഉണ്ടായിരിക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്.

ശാരീരികമായ അപചയം- പ്രകൃതിദത്തവും കാലാവസ്ഥാ ഘടകങ്ങളുടെയും മനുഷ്യന്റെ പ്രവർത്തനത്തിന്റെയും സ്വാധീനത്തിൽ നിർമ്മാണ സമയത്ത് യഥാർത്ഥത്തിൽ സ്ഥാപിച്ച വസ്തുവിന്റെ സാങ്കേതികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ ഗുണങ്ങൾ ക്രമേണ നഷ്ടപ്പെടുന്നു. ഭൗതികമായ അപചയം കാലാകാലങ്ങളിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഭൗതിക ഗുണങ്ങളിലുള്ള മാറ്റങ്ങളെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു (ഉദാഹരണത്തിന്, ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളിലെ വൈകല്യങ്ങൾ).

ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച കണക്കാക്കുന്നതിന് നാല് പ്രധാന രീതികളുണ്ട്:

വിദഗ്ദ്ധൻ (മാനദണ്ഡം);
ചെലവ്;
ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള രീതി.

ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള വിദഗ്ദ്ധ രീതിഒരു വികലമായ ലിസ്റ്റ് സൃഷ്ടിക്കുന്നതും ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെയോ ഘടനയുടെയോ എല്ലാ ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെയും വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ ശതമാനം നിർണ്ണയിക്കുന്നതും അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്. വിദഗ്ദ്ധ രീതി ഏറ്റവും കൃത്യമാണ്, മാത്രമല്ല ഏറ്റവും അധ്വാനവും.

ഇന്റർസെക്ടറൽ അല്ലെങ്കിൽ ഡിപ്പാർട്ട്മെന്റൽ തലത്തിൽ വിവിധ നിയന്ത്രണ നിർദ്ദേശങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നത് ഈ രീതിയിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഒരു ഉദാഹരണം VSN 53-86 ആണ്, സാങ്കേതിക ഇൻവെന്ററി സമയത്ത് റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൌതികമായ അപചയം വിലയിരുത്തുന്നതിനും ഹൗസിംഗ് സ്റ്റോക്കിന്റെ പ്രധാന അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ ആസൂത്രണം ചെയ്യുന്നതിനും അതിന്റെ ഡിപ്പാർട്ട്മെന്റൽ അഫിലിയേഷൻ പരിഗണിക്കാതെ തന്നെ സാങ്കേതിക ഇൻവെന്ററി ബ്യൂറോ ഉപയോഗിക്കുന്നു. ഈ നിയമങ്ങൾ കെട്ടിടങ്ങളുടെ വിവിധ ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ ഭൌതികമായ തേയ്മാനവും അവയുടെ വിലയിരുത്തലും വിവരിക്കുന്നു.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതികമായ തേയ്മാനം ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു:

എഫ് എഫ് - കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതിക വസ്ത്രങ്ങൾ, (%);

F i - i-th ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ (%) ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ;

L i - കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തം ചെലവിൽ i-th ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ (വിഭാഗം) മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവിന്റെ വിഹിതവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഗുണകം;

n - കെട്ടിടത്തിലെ ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ എണ്ണം

കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തം മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിൽ വ്യക്തിഗത ഘടനകൾ, ഘടകങ്ങൾ, സിസ്റ്റങ്ങൾ എന്നിവയുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിന്റെ ഓഹരികൾ റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിന്റെ സംയോജിത സൂചകങ്ങൾക്കനുസൃതമായി എടുക്കണം, നിർദ്ദിഷ്ട രീതിയിൽ അംഗീകരിച്ചു, ഘടനകൾ, ഘടകങ്ങൾ, സിസ്റ്റങ്ങൾ എന്നിവയ്ക്കായി. അംഗീകൃത സൂചകങ്ങൾ ഇല്ല - അവയുടെ കണക്കാക്കിയ ചെലവ് അനുസരിച്ച്.

ഉദാഹരണം 30.ഒരു റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ പരിശോധനയിൽ എല്ലാ ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെയും ഭൌതികമായ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും ഉണ്ടെന്ന് അറിയാമെങ്കിൽ അതിന്റെ ഭൌതിക തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കുക:

അടിസ്ഥാനങ്ങൾ - 10%;
മതിലുകൾ - 15%;
ഓവർലാപ്പുകൾ - 20%;
മേൽക്കൂര - 10%;
നിലകൾ - 35%;
വിൻഡോകൾ - 40%;
ഫിനിഷിംഗ് കോട്ടിംഗുകൾ - 30%;
ആന്തരിക പ്ലംബിംഗ്, ഇലക്ട്രിക്കൽ ഇൻസ്റ്റാളേഷനുകൾ - 50%;
മറ്റുള്ളവർ - 25%.

പരിഹാരം:

1. ശനിക്ക് അനുസൃതമായി ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ പ്രത്യേക ഗുരുത്വാകർഷണം നമുക്ക് നിർണ്ണയിക്കാം. നമ്പർ 28 യു.പി.വി.എസ്.

2. മൂലകങ്ങളുടെയും സിസ്റ്റങ്ങളുടെയും ഭൌതികമായ തേയ്മാനം വിലയിരുത്തുന്നതിന്റെ ഫലങ്ങൾ, അതുപോലെ തന്നെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ അവയുടെ പങ്ക് നിർണ്ണയിക്കുക:

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ പേര്	ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ പ്രത്യേക ഗുരുത്വാകർഷണം, %		നിർദ്ദിഷ്ട ഗുരുത്വാകർഷണം x വസ്ത്രധാരണ ശതമാനം
അടിസ്ഥാനങ്ങൾ
ചുവരുകൾ
നിലകൾ
മേൽക്കൂര
നിലകൾ
ജാലകം
ഫിനിഷിംഗ് കോട്ടിംഗുകൾ
ഇന്റീരിയർ പ്ലംബിംഗ്, ഇലക്ട്രിക്കൽ ഇൻസ്റ്റാളേഷനുകൾ
മറ്റുള്ളവ
		-

അങ്ങനെ, കെട്ടിടത്തിന്റെ ശാരീരിക തേയ്മാനം 23.25% ആണ്.

ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് രീതിഘടനയ്‌ക്കോ മൂലകത്തിനോ കെട്ടിടത്തിനോ മൊത്തത്തിലുള്ള കേടുപാടുകൾ ഇല്ലാതാക്കാൻ വസ്തുനിഷ്ഠമായി ആവശ്യമായ അറ്റകുറ്റപ്പണി നടപടികളുടെ വിലയുടെ അനുപാതവും അവയുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും വിലയിരുത്തുന്ന സമയത്ത് ശാരീരിക തകർച്ച പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു എന്ന അനുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്.

ഉദാഹരണം 31.ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും അവയുടെ അറ്റകുറ്റപ്പണിക്ക് വസ്തുനിഷ്ഠമായി ആവശ്യമായ ചെലവുകളും യഥാക്രമം ആണെന്ന് അറിയാമെങ്കിൽ ഒരു റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും നിർണ്ണയിക്കുക: അടിസ്ഥാനങ്ങൾ - 3,200 ആയിരം റൂബിൾസ്, 640 ആയിരം റൂബിൾസ്; മതിലുകൾ - 4,000 ആയിരം റൂബിൾസ്, 1,200 ആയിരം റൂബിൾസ്; മേൽത്തട്ട് - 800 ആയിരം റൂബിൾസ്, 160 ആയിരം റൂബിൾസ്; മറ്റുള്ളവ - 8,000 ആയിരം റൂബിൾസ്, 2,800 ആയിരം റൂബിൾസ്.

ശാരീരികമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ് നമുക്ക് നിർണ്ണയിക്കാം. മൂലകങ്ങളുടെ ഭൌതിക വസ്ത്രങ്ങൾ വിലയിരുത്തുന്നതിന്റെയും പകരം ചിലവിൽ അവയുടെ പ്രത്യേക ഭാരം നിർണ്ണയിക്കുന്നതിന്റെയും ഫലങ്ങൾ:

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ പേര്	മൂലകത്തിന്റെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവ്, ആയിരം റൂബിൾസ്.	വസ്തുനിഷ്ഠമായി ആവശ്യമായ അറ്റകുറ്റപ്പണി ചെലവ്, ആയിരം റൂബിൾസ്.
അടിസ്ഥാനങ്ങൾ
ചുവരുകൾ
നിലകൾ
മറ്റുള്ളവ

അതിനാൽ, കെട്ടിടത്തിന്റെ ശാരീരിക തേയ്മാനം 30% ആണ്.

മൂലകങ്ങളുടെ തേയ്മാനവും കെട്ടിടവും മൊത്തത്തിൽ ചെലവ് കണക്കിലെടുത്ത് ഉടനടി കണക്കാക്കാൻ ഈ രീതി നിങ്ങളെ അനുവദിക്കുന്നു. കേടായ വസ്തുക്കളെ "സാരമായി പുതിയ അവസ്ഥയിലേക്ക്" കൊണ്ടുവരുന്നതിനുള്ള ന്യായമായ യഥാർത്ഥ ചെലവുകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് വൈകല്യ കണക്കുകൂട്ടൽ എന്നതിനാൽ, ഈ സമീപനത്തിന്റെ ഫലം വളരെ കൃത്യമാണെന്ന് കണക്കാക്കാം. ജീർണിച്ച കെട്ടിട ഘടകങ്ങൾ നന്നാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് കണക്കാക്കുന്നതിൽ ആവശ്യമായ വിശദാംശങ്ങളും കൃത്യതയുമാണ് രീതിയുടെ പോരായ്മകൾ.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള രീതിശാരീരിക മൂല്യത്തകർച്ചയും (PH) മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും (RC) തമ്മിലുള്ള ബന്ധം നിർണ്ണയിക്കുന്നത് ഫലപ്രദമായ പ്രായവും (EA) സാധാരണ സാമ്പത്തിക ജീവിതവും (EF) തമ്മിലുള്ള അനുപാതമാണ്:

ഉദാഹരണം 32.അതിന്റെ ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്, യഥാർത്ഥ പ്രായം, മൊത്തത്തിലുള്ള ശാരീരിക ജീവിതം എന്നിവ യഥാക്രമം ആണെന്ന് അറിയാമെങ്കിൽ ഒരു റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ ശാരീരിക തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കുക: അടിസ്ഥാനങ്ങൾ - 1,200 ആയിരം റൂബിൾസ്, 10 വർഷം, 15 വർഷം; മതിലുകൾ - 400 ആയിരം റൂബിൾസ്, 5 വർഷം, 10 വർഷം; മേൽത്തട്ട് - 300 ആയിരം റൂബിൾസ്, 6 വർഷം, 15 വർഷം; മറ്റുള്ളവർ - 900 ആയിരം റൂബിൾസ്, 1 വർഷം, 10 വർഷം.

ശാരീരികമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ് നമുക്ക് നിർണ്ണയിക്കാം. മൂലകങ്ങളുടെ ഭൗതിക വസ്ത്രങ്ങൾ വിലയിരുത്തുന്നതിന്റെ ഫലങ്ങൾ:

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ പേര്	യഥാർത്ഥ പ്രായം, വർഷങ്ങൾ	പൊതു ശാരീരിക ജീവിതം, വർഷങ്ങൾ		മൂല്യത്തകർച്ച, ആയിരം റൂബിൾസ്
മേൽക്കൂര
നിലകൾ
ജാലകം
ഫിനിഷിംഗ് കോട്ടിംഗുകൾ
		-	-

അങ്ങനെ, കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതിക വസ്ത്രങ്ങൾ 1210 റൂബിൾ ആണ്. അല്ലെങ്കിൽ 43.2%.

ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത് തുടർച്ചയായ നിരവധി ഘട്ടങ്ങൾ ഉൾക്കൊള്ളുന്നു:

ശരിയാക്കാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുക;
ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങളിൽ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കൽ;
ദീർഘകാല ഘടകങ്ങളിൽ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുക.

ശരിയാക്കാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കൽ (ഇതിനെ മാറ്റിവച്ച അറ്റകുറ്റപ്പണി എന്നും വിളിക്കുന്നു, കാരണം ഘടനയുടെ സാധാരണ പ്രവർത്തന സവിശേഷതകൾ പുനഃസ്ഥാപിക്കുന്നതിന് സാധാരണ വാങ്ങുന്നയാൾ ഉടനടി അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ നടത്തുമെന്ന് അനുമാനിക്കപ്പെടുന്നു: സൗന്ദര്യവർദ്ധക അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, ചോർച്ചയുള്ള മേൽക്കൂരയുടെ പ്രദേശങ്ങൾ പുനഃസ്ഥാപിക്കൽ, എഞ്ചിനീയറിംഗ് നന്നാക്കൽ. ഉപകരണങ്ങൾ മുതലായവ) ചെലവ് അല്ലെങ്കിൽ ശാരീരികമായ തേയ്മാനം കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള വിദഗ്ദ്ധ രീതി ഉപയോഗിച്ചാണ് നടത്തുന്നത്.

അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ നിലവിൽ പ്രായോഗികമായി അസാധ്യമോ സാമ്പത്തികമായി അപ്രായോഗികമോ ആയ ഇനങ്ങൾക്ക് പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും യോജിക്കുന്നു. മൊത്തം മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ (അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ) ചെലവും നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് ഇത്തരത്തിലുള്ള തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്.

വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ഉദ്ദേശ്യത്തിനായി, പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ ഉള്ള ഒരു ഘടനയുടെ ഘടകങ്ങൾ ദീർഘകാലത്തേയും ഹ്രസ്വകാലത്തേയും തിരിച്ചിരിക്കുന്നു.

ദീർഘകാല ഘടകങ്ങൾക്ക്, പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന ശേഷിക്കുന്ന ജീവിതം മുഴുവൻ ഘടനയുടെയും ശേഷിക്കുന്ന സാമ്പത്തിക ജീവിതവുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു. ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങൾക്ക് മുഴുവൻ ഘടനയേക്കാൾ കുറഞ്ഞ സാമ്പത്തിക ജീവിതമുണ്ട്.

ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങളിലെ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും വിലയിരുത്തുന്നതിന്, ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്ന രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നു: മൂലകത്തിന്റെ മൊത്തം മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ (അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ) വിലയും മൂലകത്തിന്റെ ശരിയാക്കാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു. മൂലകത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള ഭൗതിക ജീവിതത്തിലേക്കുള്ള യഥാർത്ഥ പ്രായത്തിന്റെ അനുപാതം അനുസരിച്ച്.

ഈ സാഹചര്യത്തിൽ, മൂലകത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള ഭൗതിക ജീവിതം റഫറൻസ് ഡാറ്റയിൽ നിന്ന് നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു, ആനുകാലിക അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ കണക്കിലെടുക്കുകയും സാധാരണ പ്രവർത്തന സവിശേഷതകൾ നിലനിർത്തുകയും ചെയ്യുന്നു.

ദീർഘകാല മൂലകങ്ങളിലെ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക തേയ്മാനവും കണ്ണീരും വിലയിരുത്തുന്നതിന്, കെട്ടിടത്തിന്റെ ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്ന രീതിയും ഉപയോഗിക്കുന്നു: ശരിയാക്കാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെയും കണ്ണീരിന്റെയും അളവും പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുള്ള ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും. മൊത്തത്തിലുള്ള മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ (അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ) ചെലവിൽ നിന്ന് കുറയ്ക്കുകയും, ഫലം ശേഷിക്കുന്ന മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ (അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ) ചെലവ് ) ദീർഘകാല ഘടകങ്ങൾ, അതുപോലെ തന്നെ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള ഭൗതിക ജീവിതവുമായുള്ള യഥാർത്ഥ പ്രായത്തിന്റെ ബന്ധം എന്നിവയാൽ ഗുണിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള ഭൗതിക ജീവിതം നിർണ്ണയിക്കുന്നത് വിവിധ വിഭാഗങ്ങളിലെ കെട്ടിടങ്ങൾക്കുള്ള പ്രധാന ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളെ ആശ്രയിച്ചാണ്. റെസിഡൻഷ്യൽ, പൊതു കെട്ടിടങ്ങളുടെ ദൈർഘ്യം അനുസരിച്ച് വർഗ്ഗീകരണം റെഗുലേറ്ററി സാഹിത്യത്തിൽ നൽകിയിരിക്കുന്നു.

ഉദാഹരണം 33.ഒരു റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതികമായ അപചയം നിർണ്ണയിക്കുക. കണക്കുകൂട്ടൽ പുരോഗമിക്കുമ്പോൾ ഞങ്ങൾ പ്രാഥമിക ഡാറ്റ അവതരിപ്പിക്കും.

1. എസ്റ്റിമേറ്റ് ഡോക്യുമെന്റേഷന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, അടിഞ്ഞുകൂടിയ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും വിലയിരുത്തുന്നതിന് ഞങ്ങൾ പുതിയ നിർമ്മാണത്തിന്റെ ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കും:

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ പേര്	മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്, ആയിരം റൂബിൾസ്.
നേരിട്ടുള്ള ചെലവുകൾ (സാമഗ്രികളും ഉപകരണങ്ങളും, തൊഴിൽ, ഓവർഹെഡ്, കരാറുകാരന്റെ ലാഭം),
അടിസ്ഥാനം ഇൻസ്റ്റലേഷൻ
ബാഹ്യ മതിലുകളുടെ നിർമ്മാണം
തറ ക്രമീകരണം
മേൽക്കൂര
പാർട്ടീഷനുകളുടെ ഇൻസ്റ്റാളേഷൻ
സസ്പെൻഡ് ചെയ്ത മേൽത്തട്ട് സ്ഥാപിക്കൽ
തറ
ഇന്റീരിയർ, എക്സ്റ്റീരിയർ ഡെക്കറേഷൻ
മലിനജല സംവിധാനം
വൈദ്യുതി വിതരണ സംവിധാനം
ചൂടാക്കൽ സംവിധാനം
വെന്റിലേഷനും എയർ കണ്ടീഷനിംഗും
പരോക്ഷ ചെലവുകൾ
സംരംഭകന്റെ ലാഭം
മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ആകെ ചെലവ്

2. ശരിയാക്കാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുക:

അങ്ങനെ, ശരിയാക്കാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങളുടെ വില 3,000 ആയിരം റുബിളാണ്.

2. ഹ്രസ്വകാല ഘടകങ്ങളിൽ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അളവ് നമുക്ക് നിർണ്ണയിക്കാം:

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ പേര്	മൂലകത്തിന്റെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവ്, ആയിരം റൂബിൾസ്.	യഥാർത്ഥ പ്രായം, വർഷങ്ങൾ	പൊതു ശാരീരിക ജീവിതം, വർഷങ്ങൾ	മൂല്യത്തകർച്ച, ആയിരം റൂബിൾസ്
മേൽക്കൂര
നിലകൾ
ഫിനിഷിംഗ്
മലിനജലം
വൈദ്യുതി വിതരണ സംവിധാനം
ചൂടാക്കൽ സംവിധാനം
വെന്റിലേഷനും എയർ കണ്ടീഷനിംഗും
ആകെ:		-	-

അതിനാൽ, ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങളിലെ പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ വില 22,967 ആയിരം റുബിളാണ്, പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുള്ള ഹ്രസ്വകാല മൂലകങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് 33,000 ആയിരം റുബിളാണ്.

മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ സവിശേഷത, ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉപയോഗക്ഷമതയിലെ കുറവും, സാധ്യതയുള്ള നിക്ഷേപകന്റെ വീക്ഷണകോണിൽ നിന്ന് അതിന്റെ ഉപഭോക്തൃ ആകർഷണവും വിവിധ ഘടകങ്ങളുടെ സ്വാധീനത്തിൽ കാലക്രമേണ മൂല്യത്തിലുണ്ടായ കുറവിൽ (മൂല്യശോഷണം) പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു. ഈ സൗകര്യം ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ, കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും ഘടനാപരമായ വിശ്വാസ്യതയെ ചിത്രീകരിക്കുന്ന പാരാമീറ്ററുകൾ, അതുപോലെ തന്നെ നിലവിലുള്ളതും, പ്രത്യേകിച്ച്, മനുഷ്യജീവിതവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഭാവിയിലെ ഉപയോഗവുമായുള്ള അവയുടെ പ്രവർത്തനപരമായ അനുസരണം, ക്രമേണ വഷളാകുന്നു. കൂടാതെ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൂല്യം മാർക്കറ്റ് പരിതസ്ഥിതിയിലെ മാറ്റങ്ങൾ, കെട്ടിടങ്ങളുടെ ചില ഉപയോഗങ്ങളിൽ നിയന്ത്രണങ്ങൾ ഏർപ്പെടുത്തൽ മുതലായവ മൂലമുണ്ടാകുന്ന ബാഹ്യ ഘടകങ്ങളാൽ സ്വാധീനിക്കപ്പെടുന്നില്ല.

മൂല്യത്തകർച്ച (I) സാധാരണയായി ഒരു ശതമാനമായി കണക്കാക്കുന്നു, മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ പണ പദപ്രയോഗം മൂല്യത്തകർച്ച (O) ആണ്.

ഒരു വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തകർച്ചയ്ക്ക് കാരണമാകുന്ന കാരണങ്ങളെ ആശ്രയിച്ച്, ഇനിപ്പറയുന്ന തരത്തിലുള്ള തേയ്മാനങ്ങളും കണ്ണീരും വേർതിരിച്ചിരിക്കുന്നു: ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവും (ചിത്രം.).

ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായി തിരിച്ചിരിക്കുന്നു.

നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങൾ ധരിക്കുന്നതാണ്, അവ ഇല്ലാതാക്കുന്നത് ശാരീരികമായി സാധ്യമായതും സാമ്പത്തികമായി പ്രായോഗികവുമാണ്, അതായത്, ഒന്നോ അല്ലെങ്കിൽ മറ്റൊരു തരത്തിലുള്ള വസ്ത്രങ്ങൾ ഇല്ലാതാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവുകൾ വസ്തുവിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള മൂല്യം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് കാരണമാകുന്നു.

സാധ്യമായ എല്ലാ തരത്തിലുമുള്ള തേയ്മാനങ്ങളുടെയും ഐഡന്റിഫിക്കേഷനും ഒരു വസ്തുവിന്റെ അടിഞ്ഞുകൂടിയ തേയ്മാനമാണ്. പണമായി പറഞ്ഞാൽ, മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിന്റെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും വിപണി വിലയും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസമാണ് മൊത്തം മൂല്യത്തകർച്ച.

ക്യുമുലേറ്റീവ് അക്യുമുലേറ്റഡ് വെയർ എന്നത് വസ്തുവിന്റെ ആയുസ്സിന്റെ പ്രവർത്തനമാണ്. ഈ സൂചകത്തെ ചിത്രീകരിക്കുന്ന അടിസ്ഥാന മൂല്യനിർണ്ണയ ആശയങ്ങൾ നമുക്ക് പരിഗണിക്കാം.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതിക ജീവിതം (PL) എന്നത് ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്രവർത്തന കാലഘട്ടമാണ്, ഈ സമയത്ത് കെട്ടിടത്തിന്റെ ലോഡ്-ചുമക്കുന്ന ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെ അവസ്ഥ ചില മാനദണ്ഡങ്ങൾ പാലിക്കുന്നു (ഘടനാപരമായ വിശ്വാസ്യത, ശാരീരിക ദൈർഘ്യം മുതലായവ). ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഭൗതികജീവിതം നിർമ്മാണ വേളയിൽ സ്ഥാപിച്ചിരിക്കുന്നു, അത് കെട്ടിടങ്ങളുടെ മൂലധന ഗ്രൂപ്പിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുന്നു. വസ്തു പൊളിക്കുമ്പോൾ ഭൗതിക ജീവിതം അവസാനിക്കുന്നു.

ഒബ്‌ജക്‌റ്റ് കമ്മീഷൻ ചെയ്‌ത തീയതി മുതൽ മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതി വരെ കടന്നുപോയ സമയമാണ് കാലാനുസൃത പ്രായം (CA).

സാമ്പത്തിക ജീവിതം (EL) നിർണ്ണയിക്കുന്നത് വസ്തു വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്ന പ്രവർത്തന സമയമാണ്. ഈ കാലയളവിൽ, വരുത്തിയ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തിലേക്ക് സംഭാവന ചെയ്യുന്നു. വസ്തുവിന്റെ പ്രവർത്തനത്തിന് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മാർക്കറ്റിന്റെ ഒരു നിശ്ചിത വിഭാഗത്തിൽ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വസ്തുക്കൾക്ക് അനുബന്ധ നിരക്ക് സൂചിപ്പിക്കുന്ന വരുമാനം സൃഷ്ടിക്കാൻ കഴിയാതെ വരുമ്പോൾ ഒരു വസ്തുവിന്റെ സാമ്പത്തിക ജീവിതം അവസാനിക്കുന്നു. അതേസമയം, നടപ്പിലാക്കിയ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ വസ്തുവിന്റെ പൊതുവായ തേയ്മാനം കാരണം അതിന്റെ മൂല്യത്തിന് സംഭാവന നൽകുന്നില്ല.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ശേഷിക്കുന്ന സാമ്പത്തിക ജീവിതം (REL) മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതി മുതൽ അതിന്റെ സാമ്പത്തിക ജീവിതത്തിന്റെ അവസാനം വരെയുള്ള കാലയളവാണ് (ചിത്രം).

പ്രകൃതിദത്തവും കാലാവസ്ഥാ ഘടകങ്ങളുടെയും മനുഷ്യ പ്രവർത്തനങ്ങളുടെയും സ്വാധീനത്തിൽ നിർമ്മാണ സമയത്ത് യഥാർത്ഥത്തിൽ സ്ഥാപിച്ചിട്ടുള്ള ഒരു വസ്തുവിന്റെ സാങ്കേതികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ ഗുണങ്ങൾ ക്രമേണ നഷ്ടപ്പെടുന്നതാണ് ശാരീരിക തേയ്മാനം.

കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതികമായ അപചയം കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള രീതികൾ ഇനിപ്പറയുന്നവയാണ്:

· സാങ്കേതിക വൈദഗ്ധ്യത്തിന്റെ രീതി;

· ചെലവ്;

· ആജീവനാന്ത രീതി.

ശാരീരികമായ തേയ്മാനം കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള സാങ്കേതിക വൈദഗ്ധ്യം രീതിഇന്റർസെക്ടറൽ അല്ലെങ്കിൽ ഡിപ്പാർട്ട്മെന്റൽ തലത്തിൽ വിവിധ നിയന്ത്രണ നിർദ്ദേശങ്ങളുടെ ഉപയോഗം ഉൾപ്പെടുന്നു. ഒരു ഉദാഹരണമായി, USSR സ്റ്റേറ്റ് കൺസ്ട്രക്ഷൻ കമ്മിറ്റിക്ക് കീഴിലുള്ള സംസ്ഥാന കമ്മിറ്റി ഫോർ സിവിൽ എഞ്ചിനീയറിംഗ് ആൻഡ് ആർക്കിടെക്ചറിന്റെ റെസിഡൻഷ്യൽ ബിൽഡിംഗുകളുടെ (VSN 53-86) ഫിസിക്കൽ വെയർ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങൾ നമുക്ക് ഉദ്ധരിക്കാം. - എം., 1990, സാങ്കേതിക ഇൻവെന്ററി സമയത്ത് റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതികമായ അപചയം വിലയിരുത്തുന്നതിനും, ഡിപ്പാർട്ട്മെന്റൽ അഫിലിയേഷൻ പരിഗണിക്കാതെ തന്നെ ഭവന സ്റ്റോക്കിന്റെ പ്രധാന അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ ആസൂത്രണം ചെയ്യുന്നതിനുമായി BTI ഉപയോഗിച്ചു.

ഈ നിയമങ്ങൾ കെട്ടിടങ്ങളുടെ വിവിധ ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ ഭൌതികമായ തേയ്മാനവും അവയുടെ വിലയിരുത്തലും വിവരിക്കുന്നു.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതികമായ തേയ്മാനം ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ച് നിർണ്ണയിക്കണം:

എവിടെ എഫ് എഫ് - കെട്ടിടത്തിന്റെ ഭൗതികമായ തേയ്മാനം,%;

F i - i-th ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ,%;

L i - കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തം മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവിൽ i-th ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിന്റെ വിഹിതവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ഗുണകം;

n എന്നത് കെട്ടിടത്തിലെ ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെ എണ്ണമാണ്.

നിർദ്ദിഷ്ട രീതിയിൽ അംഗീകരിച്ച റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിന്റെ സംയോജിത സൂചകങ്ങൾക്കനുസൃതമായി, കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തം മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിലെ (ശതമാനത്തിൽ) വ്യക്തിഗത ഘടനകൾ, ഘടകങ്ങൾ, സിസ്റ്റങ്ങൾ എന്നിവയുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവിന്റെ ഓഹരികൾ സാധാരണയായി എടുക്കുന്നു. അംഗീകൃത സൂചകങ്ങൾ ഇല്ലാത്ത സംവിധാനങ്ങളും - അവയുടെ എസ്റ്റിമേറ്റ് ചെലവ് അനുസരിച്ച്.

രീതി നടപ്പിലാക്കൽ ക്രമം:

1. വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന കെട്ടിടത്തിന്റെ ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെയും എൻജിനീയറിങ് സംവിധാനങ്ങളുടെയും ഒരു വിഷ്വൽ പരിശോധനയും ഇൻസ്ട്രുമെന്റൽ-പൂർണ്ണ തോതിലുള്ള പരിശോധനയും നടത്തുന്നു.

2. പരിശോധനയ്ക്കിടെ, ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ അടയാളങ്ങൾ തിരിച്ചറിയുകയും അവയുടെ അളവ് സവിശേഷതകൾ സ്ഥാപിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു:

തകർന്ന പ്രദേശങ്ങളുടെ എണ്ണം

നാശത്തിന്റെ വലുപ്പം നിർണ്ണയിക്കുന്നു - പ്രദേശം, നീളം അല്ലെങ്കിൽ ആഴം.

3. കേടുപാടുകൾ സംഭവിച്ച പ്രദേശങ്ങളുടെ കണ്ടെത്തിയ സൂചകങ്ങളുടെ താരതമ്യവും അവയുടെ അളവ് മൂല്യങ്ങളും അനുബന്ധ സ്റ്റാൻഡേർഡ് ടേബിളുകളിൽ നൽകിയിരിക്കുന്നു. (വിഎസ്എൻ 53-86)

4. ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ഉചിതമായ പട്ടികകൾ പൂരിപ്പിക്കൽ.

വിവരിച്ച സാങ്കേതികത ആഭ്യന്തര പരിശീലനത്തിൽ മാത്രമായി ഉപയോഗിക്കുന്നു. എല്ലാ വ്യക്തതയും ബോധ്യപ്പെടുത്തലും ഉണ്ടായിരുന്നിട്ടും, ഇതിന് ഇനിപ്പറയുന്ന ദോഷങ്ങളുമുണ്ട്:

· അതിന്റെ "നോർമറ്റിവിറ്റി" കാരണം, തുടക്കത്തിൽ അത് ഒബ്ജക്റ്റിന്റെ വിഭിന്ന പ്രവർത്തന സാഹചര്യങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കാൻ കഴിയില്ല;

· കെട്ടിടത്തിന്റെ ഘടനാപരമായ ഘടകങ്ങളുടെ ആവശ്യമായ വിശദാംശം കാരണം തൊഴിൽ-തീവ്രമായ ആപ്ലിക്കേഷൻ;

· പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവുമായ വസ്ത്രങ്ങൾ അളക്കുന്നതിനുള്ള അസാധ്യത;

· ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ പ്രത്യേക തൂക്കത്തിന്റെ ആത്മനിഷ്ഠത.

കാമ്പിൽ ശാരീരികമായ തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് രീതിഘടനകൾ, ഘടകങ്ങൾ, സിസ്റ്റങ്ങൾ അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള കേടുപാടുകൾ ഇല്ലാതാക്കാൻ വസ്തുനിഷ്ഠമായി ആവശ്യമായ അറ്റകുറ്റപ്പണി നടപടികളുടെ വിലയുടെ അനുപാതം, അവയുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് എന്നിവ വിലയിരുത്തുന്ന സമയത്ത് പ്രകടിപ്പിക്കുന്ന ശാരീരിക തേയ്മാനം.

ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് രീതിയുടെ സാരാംശം കെട്ടിട ഘടകങ്ങൾ പുനർനിർമ്മിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കുക എന്നതാണ്.

മൂലകങ്ങളുടെ തേയ്മാനവും കെട്ടിടവും മൊത്തത്തിൽ ചെലവ് കണക്കിലെടുത്ത് ഉടനടി കണക്കാക്കാൻ ഈ രീതി നിങ്ങളെ അനുവദിക്കുന്നു. കേടായ വസ്തുക്കളെ "സാരമായി പുതിയ അവസ്ഥയിലേക്ക്" കൊണ്ടുവരുന്നതിനുള്ള ന്യായമായ യഥാർത്ഥ ചെലവിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് വൈകല്യ കണക്കുകൂട്ടൽ എന്നതിനാൽ, ഈ സമീപനത്തിന്റെ ഫലം വളരെ കൃത്യമാണ്. ജീർണിച്ച കെട്ടിട ഘടകങ്ങൾ നന്നാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് കണക്കാക്കുന്നതിൽ ആവശ്യമായ വിശദാംശങ്ങളും കൃത്യതയുമാണ് രീതിയുടെ പോരായ്മകൾ.

കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതിക അപചയം നിർണ്ണയിക്കൽ ആജീവനാന്ത രീതി. ശാരീരിക ക്ഷീണം, ഫലപ്രദമായ പ്രായം, സാമ്പത്തിക ആയുസ്സ് എന്നിവയുടെ സൂചകങ്ങൾ ഒരു നിശ്ചിത അനുപാതത്തിലാണ്, അത് ഫോർമുലയിലൂടെ പ്രകടിപ്പിക്കാം.

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

ഞാൻ ധരിക്കുന്നിടത്ത്,%;

EV - ഫലപ്രദമായ പ്രായം, മൂലകങ്ങളുടെ അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള സാങ്കേതിക അവസ്ഥയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഒരു വിദഗ്ദ്ധൻ നിർണ്ണയിക്കുന്നു;

VF - ശാരീരിക ജീവിതത്തിന്റെ സാധാരണ കാലഘട്ടം;

RSF - ഭൗതിക ജീവിതത്തിന്റെ ശേഷിക്കുന്ന കാലഘട്ടം.

I = (HV: VF) * 100,

ഞാൻ ധരിക്കുന്നിടത്ത്,%;

CH - കാലക്രമത്തിലുള്ള പ്രായം.

മൂലകങ്ങളുടെ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ ശതമാനം അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തത്തിൽ ഈ രീതിയിൽ കണക്കാക്കുന്നത് പണ പദങ്ങളിലേക്ക് വിവർത്തനം ചെയ്യാവുന്നതാണ് (മൂല്യ മൂല്യത്തകർച്ച):

O = BC * (I: 100),

ഞാൻ ധരിക്കുന്നിടത്ത്,%;

ബിസി - മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്.

ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ.നിലവിലെ അല്ലെങ്കിൽ ഉദ്ദേശിച്ച ഉപയോഗത്തിന് അനുസൃതമായി ഘടനയുടെ സാധാരണ പ്രവർത്തനത്തിന് ആവശ്യമായ വിവിധ ഉപകരണങ്ങൾ ഉൾപ്പെടെ, ആധുനിക മാനദണ്ഡങ്ങൾക്കനുസൃതമായി ബഹിരാകാശ-ആസൂത്രണ കൂടാതെ/അല്ലെങ്കിൽ ഡിസൈൻ സൊല്യൂഷനുകൾ പാലിക്കാത്തതാണ് വിലയിരുത്തപ്പെട്ട കെട്ടിടത്തിലെ പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അടയാളങ്ങൾ.

ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായി തിരിച്ചിരിക്കുന്നു.

നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വെയർ ആൻഡ് ടിയർ നിർണ്ണയിക്കുന്നത് ആവശ്യമായ പുനർനിർമ്മാണത്തിന്റെ ചെലവാണ്, ഇത് വസ്തുവിന്റെ കൂടുതൽ കാര്യക്ഷമമായ പ്രവർത്തനത്തിന് സംഭാവന നൽകുന്നു.

കാലഹരണപ്പെട്ട ബഹിരാകാശ-ആസൂത്രണവും കൂടാതെ/അല്ലെങ്കിൽ ആധുനിക നിർമ്മാണ നിലവാരവുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോൾ വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഘടനാപരമായ സവിശേഷതകളാണ് മാറ്റാനാകാത്ത പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനത്തിന് കാരണം. ഈ പോരായ്മകൾ ഇല്ലാതാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവുകളുടെ സാമ്പത്തിക അപചയമാണ് പരിഹരിക്കാനാകാത്ത പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ അടയാളം.

ശരിയാക്കാവുന്ന ഫംഗ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ അതിന്റെ തിരുത്തലിന്റെ വില അനുസരിച്ചാണ് അളക്കുന്നത്, ഇതിന് കാരണമാകുന്നത്:

ഘടകങ്ങൾ ചേർക്കേണ്ട കുറവുകൾ;
മൂലകങ്ങളുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ അല്ലെങ്കിൽ നവീകരണം ആവശ്യമായ പോരായ്മകൾ;
"സൂപ്പർ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ."

വാടക നഷ്ടം മൂലധനവൽക്കരണ രീതി
അധിക പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ മൂലധനമാക്കുന്നതിനുള്ള രീതി

ബാഹ്യ (സാമ്പത്തിക) തേയ്മാനം- മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് ബാഹ്യ പരിസ്ഥിതിയുടെ നെഗറ്റീവ് സ്വാധീനം കാരണം ഒരു വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തകർച്ച: വിപണി സാഹചര്യം, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഒരു നിശ്ചിത ഉപയോഗത്തിന് ഏർപ്പെടുത്തിയ ഇളവുകൾ, ചുറ്റുമുള്ള അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങളിലെ മാറ്റങ്ങൾ, നികുതി മേഖലയിലെ നിയമനിർമ്മാണ തീരുമാനങ്ങൾ, തുടങ്ങിയവ. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ബാഹ്യ തേയ്മാനം, അതിന് കാരണമായ കാരണങ്ങളെ ആശ്രയിച്ച്, മിക്ക കേസുകളിലും മാറ്റമില്ലാത്ത സ്ഥാനം കാരണം പരിഹരിക്കാനാകാത്തതാണ്, എന്നാൽ ചില സന്ദർഭങ്ങളിൽ ചുറ്റുമുള്ള മാർക്കറ്റ് പരിതസ്ഥിതിയിലെ നല്ല മാറ്റം കാരണം അത് "സ്വയം നീക്കംചെയ്യാൻ" കഴിയും.

പ്രവർത്തനപരമായ വസ്ത്രങ്ങൾ നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള രീതികൾ:

ബാഹ്യ സ്വാധീനങ്ങൾക്ക് കാരണമായ വരുമാന നഷ്ടം മൂലധനമാക്കുന്ന രീതി;
ബാഹ്യ സ്വാധീനങ്ങളോടും അല്ലാതെയും സമാനമായ വസ്തുക്കളുടെ വിൽപ്പന താരതമ്യം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള ഒരു രീതി.

ചെലവ് സമീപനത്തിന്റെ പോരായ്മകൾ:

1. ചെലവുകൾ എല്ലായ്പ്പോഴും വിപണി മൂല്യത്തിന് തുല്യമല്ല.

2. കൂടുതൽ കൃത്യമായ മൂല്യനിർണ്ണയ ഫലം നേടാനുള്ള ശ്രമങ്ങൾ തൊഴിൽ ചെലവുകളിൽ ദ്രുതഗതിയിലുള്ള വർദ്ധനവ് ഉണ്ടാകുന്നു.

3. വസ്തു വാങ്ങുന്നതിനുള്ള വിലയും അതേ വസ്തുവിന്റെ പുതിയ നിർമ്മാണ ചെലവും തമ്മിലുള്ള പൊരുത്തക്കേട്, കാരണം മൂല്യനിർണ്ണയ പ്രക്രിയയിൽ, സഞ്ചിത മൂല്യത്തകർച്ച നിർമ്മാണ ചെലവിൽ നിന്ന് കുറയ്ക്കുന്നു.

4. പഴയ കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർനിർമ്മാണ ചെലവ് കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ബുദ്ധിമുട്ട്.

5. പഴയ കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും അടിഞ്ഞുകൂടിയ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള ബുദ്ധിമുട്ട്.

6. നിക്ഷേപകന്റെ ലാഭം പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നില്ല.

പി.എച്ച്.ഡി. യാസ്കെവിച്ച് ഇ.ഇ.

വിവിധ ഘടകങ്ങളുടെ സ്വാധീനത്തിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ മൊത്തത്തിലുള്ള മൂല്യം നഷ്ടപ്പെടുന്നതുമായി മൂല്യത്തകർച്ച ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. മൂല്യത്തകർച്ചയ്ക്കുള്ള അക്കൗണ്ടിംഗ് പ്രധാനമായും ചെലവിലും താരതമ്യ സമീപനങ്ങളിലുമാണ് നടത്തുന്നത്; വരുമാന സമീപനത്തിൽ, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കും പുനരുദ്ധാരണ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്കുമുള്ള ചില ചെലവുകൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു.

പണത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, മൊത്തം മൂല്യത്തകർച്ച എന്നത് മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും മൂല്യമുള്ള ഒബ്ജക്റ്റിന്റെ മാർക്കറ്റ് മൂല്യവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസമാണ് /1/.

ഒരു ലാൻഡ് പ്ലോട്ടിന്റെ (ഇനിമുതൽ ലാൻഡ് പ്ലോട്ട് എന്ന് വിളിക്കപ്പെടുന്നു) ഉടമസ്ഥാവകാശം (പാട്ടം, ഉപയോഗം) എടുക്കുന്നതിനുള്ള എല്ലാ ചെലവുകളും നിർണ്ണയിക്കുന്നതിലാണ് ചെലവ് സമീപനത്തിന്റെ രീതിശാസ്ത്രം, വസ്ത്രങ്ങളും കീറലും അവതരിപ്പിക്കുന്ന വസ്തുക്കളുടെ പുതിയ നിർമ്മാണത്തിന്റെ വില നിർണ്ണയിക്കുന്നത്. ഇനിപ്പറയുന്ന പദപ്രയോഗങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ചെലവ് സമീപനം (ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു പ്ലോട്ടുള്ള ഒരു കെട്ടിടം) കണക്കാക്കുന്നത് സാധാരണമാണ്:

1). പണത്തിന്റെ കാര്യത്തിൽ, തേയ്മാനത്തിന്റെയും കണ്ണീരിന്റെയും പരസ്പര സ്വാധീനത്തിന്റെ അഭാവത്തിൽ:

നിർമ്മാണച്ചെലവ് * പിപി - ഫിസിക്കൽ വെയർ - ഫങ്ഷണൽ വെയർ - എക്സ്റ്റേണൽ വെയർ + ഭൂമിയുടെ അവകാശങ്ങളുടെ വില (ഫോർമുല 1)

2). വസ്ത്രങ്ങളുടെ ആപേക്ഷിക മൂല്യങ്ങൾക്കൊപ്പം, പരസ്പരം അവരുടെ സ്വാധീനം കണക്കിലെടുക്കുന്നു:

നിർമ്മാണച്ചെലവ് * പിപി * (1 - ഫിസിക്കൽ വെയർ) x (1 - ഫങ്ഷണൽ വെയർ) x (1 - ബാഹ്യ വസ്ത്രം) + ഭൂമി അവകാശങ്ങളുടെ വില (ഫോർമുല 2)

PP എന്നത് സംരംഭകന്റെ ലാഭമാണ്.

മൂല്യത്തകർച്ച സാധാരണയായി വസ്തുക്കളുടെ നിർമ്മാണച്ചെലവിന് മാത്രമേ കാരണമാകൂ.

അതേസമയം, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യത്തിൽ (വർദ്ധിക്കുന്ന വീക്ഷണകോണിൽ നിന്ന് അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ നടത്തുന്നത് ഉചിതമോ അനുചിതമോ ആകട്ടെ) ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായി വിഭജിക്കുന്നത് പൊതുവെ അംഗീകരിക്കപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു. വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യം.).

ശാരീരിക വസ്ത്രം = നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരികം. ധരിക്കുക + മാരകമായ ശാരീരികം. ധരിക്കുക.

സമാനമായ പദപ്രയോഗം ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾക്കും ബാധകമാണ്.

അനലോഗുകളുടെ വിലയിൽ മാറ്റങ്ങൾ വരുത്തുമ്പോൾ താരതമ്യ സമീപനത്തിന്റെ രീതിശാസ്ത്രം ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന, വിദഗ്ദ്ധ രീതികൾ, സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ രീതികൾ എന്നിവയുടെ വിശകലനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള രീതികൾ ഞങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുമെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. ഏറ്റവും കുറവ് വികസിപ്പിച്ചത് സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ രീതികളാണ്.

കെട്ടിടങ്ങളും ഘടനകളും പരിപാലിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവുകൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ വരുമാന സമീപനത്തിന്റെ രീതിശാസ്ത്രം വിവിധ തരത്തിലുള്ള അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ ചെലവുകൾ കണക്കിലെടുക്കുന്ന പണ പദപ്രയോഗങ്ങൾ ഞങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുമെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നു.

ചില കൃതികൾ (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) പദപ്രയോഗങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നതിന്റെ കൃത്യതയെക്കുറിച്ചും അവയിലെ സ്ഥാനത്തെക്കുറിച്ചും ചർച്ച ചെയ്തു. ഭൂമിയുടെ അവകാശത്തിന്റെ മൂല്യം"(V.G. Mosinets), എന്നിരുന്നാലും, സൈദ്ധാന്തികമായി നിർദ്ദേശിക്കപ്പെടുന്ന എല്ലാ കാര്യങ്ങളും എല്ലായ്പ്പോഴും പ്രായോഗിക ഡാറ്റ പിന്തുണയ്‌ക്കേണ്ടതാണ്, നിർഭാഗ്യവശാൽ, ഈയിടെയായി ഇത് വളരെ അപൂർവമായി മാത്രമേ കാണാനാകൂ.

മാർക്കറ്റ് എക്‌സ്‌ട്രാക്ഷൻ രീതിയുടെ ഉപയോഗത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി എക്‌സ്‌പ്രഷനുകളുടെ ഒരു പൊതു വിശകലനം നടത്താൻ ഞങ്ങൾ ശ്രമിക്കും (റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഒബ്‌ജക്റ്റുകൾക്കായി വാങ്ങൽ, വിൽപ്പന മാർക്കറ്റിൽ നിന്നുള്ള ഡാറ്റ ഞങ്ങൾ വിശകലനം ചെയ്യും).

വിവിധ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യത്തെ ആശ്രയിക്കുന്നതിന്റെ സ്വഭാവം പഠിക്കുക എന്നതായിരുന്നു ഗവേഷണത്തിന്റെ ഉദ്ദേശ്യം (മുകളിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന ഫോർമുലകളുടെ വിശ്വാസ്യത പരിശോധിക്കുന്നു).

ഏറ്റവും വികസിത റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മാർക്കറ്റ് മോസ്കോയുടെയും മോസ്കോ മേഖലയുടെയും വിപണിയാണ്. ഈ മാർക്കറ്റിൽ, ചില തരം തേയ്മാനങ്ങൾ മാത്രം ന്യായമായ പരിഗണനയോടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കളുടെ താരതമ്യ മൂല്യത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റയുടെ സാമ്പിളുകൾ നിങ്ങൾക്ക് കണ്ടെത്താനാകും (ഉദാഹരണത്തിന്, ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവുമായ വസ്ത്രങ്ങളിൽ നിന്ന് അമൂർത്തമായത്). ഈ മാർക്കറ്റിലെ സാമ്പിൾ ഡാറ്റയുടെ വിശകലനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി, താഴെ നിർവചിച്ചിരിക്കുന്ന വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യത്തകർച്ചയും അവയുടെ മൂല്യവും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം നിർമ്മിക്കപ്പെട്ടു. വെബ്‌സൈറ്റുകളിൽ അവതരിപ്പിച്ച ഡാറ്റയുടെ അളവ് അടിസ്ഥാനമാക്കി നിർദ്ദേശങ്ങളുടെ വിലയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് മാർക്കറ്റ് വിശകലനം നടത്തിയത്: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ മാർച്ച് - ജൂൺ 2003 .

മോസ്കോയുടെ "ശരാശരി" ദിശയ്ക്കായുള്ള ഡാറ്റയുടെ സാമ്പിൾ ഉപയോഗിച്ചാണ് വിശകലനം നടത്തിയത് - സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഒക്രഗ് (എസ്എഡി), ഭാഗികമായി (അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾക്ക്) തെക്ക്-പടിഞ്ഞാറ് (എസ്ഡബ്ല്യുഎഡി). ലാൻഡ് പ്ലോട്ടുകളുടെ വിലയുടെ അക്കൌണ്ടിംഗ് വ്യത്യസ്തമായ രീതിയിലാണ് നടത്തിയത്; പ്ലോട്ടുകളിൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന വസ്തുക്കൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു, ദീർഘകാല പാട്ടത്തിന്റെ (49 വർഷം) വില 450,000...600,000 ഡോളർ/ഹെക്ടർ വരെയാണ്. വസ്തുക്കളുടെ വിലയിൽ (രാജ്യ എസ്റ്റേറ്റുകൾ ഒഴികെ) ഭൂമി പ്ലോട്ടുകളുടെ സ്വാധീനം കുറയ്ക്കുന്നതിന്, ബഹുനില (5 നിലകളിൽ കൂടുതൽ) കെട്ടിടങ്ങളിൽ വസ്തുക്കൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു. "പെയർഡ് സെയിൽസ്" രീതി ഉപയോഗിച്ച് "കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് കീഴിൽ" ഭൂമി പ്ലോട്ടുകളുടെ വില ഉപയോഗിച്ച് സബർബൻ പ്രോപ്പർട്ടികൾ വിശകലനം ചെയ്തു.

ഈ ലക്ഷ്യം ഇനിപ്പറയുന്നവയുടെ പരിഹാരത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു ചുമതലകൾ:

ഗവേഷണ ദിശകളുടെ നിർണ്ണയം;

അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ, ഓഫീസ് പരിസരം, വ്യാവസായിക പരിസരം, സൗത്ത്-വെസ്റ്റേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ്, മോസ്കോയിലെ സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ്, 25 ... 40 കിലോമീറ്റർ അകലെയുള്ള സബർബൻ പ്രോപ്പർട്ടികൾ എന്നിവയ്ക്കുള്ള ചെലവ് ഡാറ്റയുടെ തിരഞ്ഞെടുപ്പ്. മോസ്കോ റിംഗ് റോഡിൽ നിന്ന് തെക്കൻ ദിശയിൽ;

ക്രമരഹിതമായ അളവെടുപ്പ് പിശകുകൾ കണക്കിലെടുത്ത് ഡാറ്റയുടെ സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ പ്രോസസ്സിംഗും താരതമ്യ വിശകലനവും;

പരിസരത്തിന്റെ വിലയുടെ ഗ്രാഫിക്കൽ ഡിപൻഡൻസികൾ അവയുടെ തേയ്മാനത്തിലും കണ്ണീരിലും നിർമ്മിക്കുകയും പരസ്പര ബന്ധത്തിന്റെയും റിഗ്രഷൻ വിശകലനത്തിന്റെയും രീതികൾ ഉപയോഗിച്ച് ഏകദേശ സൂത്രവാക്യങ്ങൾ തിരഞ്ഞെടുക്കുകയും ചെയ്യുക;

ലഭിച്ച ആശ്രിതത്വങ്ങളുടെയും പൊതു നിഗമനങ്ങളുടെയും വിശകലനം.

ഗവേഷണ ദിശകളുടെ നിർണ്ണയം:

ചെലവ്, താരതമ്യ, വരുമാന സമീപനങ്ങൾ എന്നിവ പ്രയോഗിക്കുമ്പോൾ ആത്യന്തിക ലക്ഷ്യം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിലെത്തുക എന്നതാണ്. മൂല്യത്തകർച്ച വിപണി മൂല്യത്തിന്റെ നഷ്‌ടവുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു, അതിനാൽ വിപണി എക്‌സ്‌ട്രാക്ഷൻ രീതി ഉപയോഗിച്ച് താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഡാറ്റ സാമ്പിളുകൾ ഉപയോഗിച്ച് വസ്തുക്കളുടെ മൂല്യത്തിലേക്കുള്ള അതിന്റെ സംഭാവന പരിശോധിക്കാൻ കഴിയും.

ദിശ നമ്പർ 1. വസ്തുക്കളുടെ വിലയിൽ ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ സ്വാധീനം.

1.1 സംഭാവനയുടെ നിർവ്വചനം "നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും"റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൊത്തം വിപണി മൂല്യത്തിലേക്ക്.

1.2 മൊത്തം സംഭാവനയുടെ നിർണ്ണയം "ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും"റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിലേക്ക്.

ദിശ നമ്പർ 2. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൂല്യത്തിൽ ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളുടെ സ്വാധീനം.

ദിശ നമ്പർ. 3. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൂല്യത്തിൽ തേയ്മാനത്തിന്റെ ക്യുമുലേറ്റീവ് ആഘാതം. വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ പരസ്പര സ്വാധീനം.

1. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുവകകളുടെ മൊത്തം വിപണി മൂല്യത്തിലേക്ക് "നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച" യുടെ സംഭാവന നിർണ്ണയിക്കൽ

“പരിസരത്തിന് സൗന്ദര്യവർദ്ധക അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ ആവശ്യമാണ്”, “നവീകരിച്ച പരിസരം” എന്നീ നിർദ്ദേശങ്ങൾക്കനുസരിച്ച് പരിസരത്തിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിലെ വ്യത്യാസമാണ് സംഭാവന ഏകദേശം നിർണ്ണയിച്ചത്; അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾക്കായി - പ്രൈമറി ("ഫിനിഷിംഗ് ഇല്ലാതെ"), ദ്വിതീയ ("ഫിനിഷിംഗ് ഉള്ളത്") വിപണിയിലെ വിലകളിലെ വ്യത്യാസം അനുസരിച്ച്. പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവുമായ വസ്ത്രങ്ങളുടെ സ്വാധീനം ഇല്ലാതാക്കാൻ, മോസ്കോയിലെ സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിനായി മാർക്കറ്റ് എക്സ്ട്രാക്ഷൻ ഉപയോഗിച്ചു /6/.

അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ.

വിശകലനം നടത്താൻ, 8 കിലോമീറ്ററിൽ കൂടുതൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന പാനൽ ഹൗസുകളിലെ (17...22 നിലകളുള്ള സീരീസ് P-44...P-3) ഒറ്റമുറി അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ഡാറ്റ ഞങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ചു. കേന്ദ്രത്തിൽ നിന്ന്, താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യത്തോടെ - 25-ലധികം സാമ്പിളുകൾ.

അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ്, ഓഫീസ് പരിസരം

വിശകലനം നടത്താൻ, 800…1500 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വിസ്തീർണ്ണമുള്ള "B2", "C" ക്ലാസുകളുടെ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ്, ഓഫീസ് പരിസരങ്ങളിലെ ഡാറ്റ ഞങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ചു. m. ഞങ്ങൾ ക്യാപിറ്റൽ ഗ്രൂപ്പുകളുടെ I, II (ഘടനാപരമായ സംവിധാനങ്ങൾ KS-1, KS-4) മൂലധന കെട്ടിടങ്ങളിൽ സ്ഥിതിചെയ്യുന്ന ഒബ്ജക്റ്റുകൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു, താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യത്തോടെ കേന്ദ്രത്തിൽ നിന്ന് 8 കിലോമീറ്ററിലധികം അകലെ സ്ഥിതിചെയ്യുന്നു - 15-ലധികം സാമ്പിളുകൾ.

വ്യാവസായിക പരിസരം

വിശകലനം നടത്തുന്നതിന്, I, II എന്നീ മൂലധന ഗ്രൂപ്പുകളുടെ (ഘടനാപരമായ സംവിധാനങ്ങൾ KS-1, KS-4) മൂലധന കെട്ടിടങ്ങളിൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന പ്രൊഡക്ഷൻ പരിസരത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റ ഞങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ചു. 1000...2500 ചതുരശ്ര അടി വിസ്തീർണ്ണത്തിൽ. m. 8 കിലോമീറ്ററിലധികം ദൂരത്തിൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന വസ്തുക്കൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു. താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യമുള്ള കേന്ദ്രത്തിൽ നിന്ന് - 12-ലധികം സാമ്പിളുകൾ.

റീട്ടെയിൽ പരിസരം

വിശകലനം നടത്തുന്നതിന്, മൂലധന ഗ്രൂപ്പുകൾ I, II (ഘടനാപരമായ സംവിധാനങ്ങൾ KS-1, KS-4) മൂലധന കെട്ടിടങ്ങളിൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന റീട്ടെയിൽ പരിസരത്തെ (ഷോപ്പുകൾ) ഞങ്ങൾ ഡാറ്റ ഉപയോഗിച്ചു. 400...800 ച.മീ. m. 8 കിലോമീറ്ററിലധികം ദൂരത്തിൽ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന വസ്തുക്കൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു. താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യമുള്ള കേന്ദ്രത്തിൽ നിന്ന് - 15-ലധികം സാമ്പിളുകൾ.

കൺട്രി എസ്റ്റേറ്റുകൾ.

വിശകലനം നടത്തുന്നതിന്, 160... 280 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വിസ്തീർണ്ണമുള്ള രാജ്യത്തിന്റെ പ്രോപ്പർട്ടികൾ (രണ്ട്-നില ഇഷ്ടിക കോട്ടേജുകൾ) ഞങ്ങൾ ഡാറ്റ ഉപയോഗിച്ചു. മീറ്റർ (8 ... 14 ഏക്കർ വിസ്തീർണ്ണമുള്ള പ്ലോട്ടുകൾ), 25 ... 40 കിലോമീറ്റർ അകലെ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്നു. മോസ്കോ റിംഗ് റോഡിൽ നിന്ന് തെക്കൻ ദിശകളിലുള്ള "ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന" എന്ന താരതമ്യ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യം - 12 ജോഡികളിൽ കൂടുതൽ.

എളുപ്പത്തിലുള്ള ഉപയോഗത്തിനായി, യൂണിറ്റ് ഏരിയയിൽ (ഡോളർ/ച.മീ) യൂണിറ്റ് ചെലവ് ഉപയോഗിച്ച് ഞങ്ങൾ പ്രവർത്തിക്കും.

സാമ്പിളുകൾക്കായുള്ള ശരാശരി ഡാറ്റയും അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്ക് മുമ്പും ശേഷവുമുള്ള ശരാശരി ചെലവുകളുടെ അനുപാതം, ശരാശരി ചെലവുകളിലെ വ്യത്യാസം, അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ കണക്കാക്കിയ ചെലവുകൾ (ഫിനിഷിംഗ്), അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കുള്ള ചെലവിലെ വ്യത്യാസത്തിന്റെ അനുപാതം എന്നിവ പട്ടിക 1 കാണിക്കുന്നു. അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ കണക്കാക്കിയ ചെലവ്:

പട്ടിക 1.

സ്വത്ത്		റിപ്പയർ ആവശ്യമുള്ള ഒരു വസ്തുവിന്റെ ശരാശരി വില, USD/sq.m. എം	നവീകരണത്തിനു ശേഷമുള്ള ശരാശരി ചെലവ്, (ശേഷം) USD/sq.m. എം	പരസ്പരബന്ധം തീരുമാനം മുമ്പ് / ശേഷം	വ്യത്യാസം, (ശരാശരി) USD/sq. എം	ഓറിയന്റേഷൻ അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ കണക്കാക്കിയ ചെലവ്, (കോ) ഡോളർ/സ്ക്വയർ. എം	പരസ്പരബന്ധം തയ്യൽ ബുധൻ / അങ്ങനെ
1-റൂം അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ	മുൻകൂട്ടി നിർമ്മിച്ച ഉറപ്പുള്ള കോൺക്രീറ്റ്
ഓഫീസ് മുറികൾ	ഇഷ്ടികയും ശനി. ഉറപ്പിച്ച കോൺക്രീറ്റ്
വ്യാവസായിക പരിസരം	മുൻകൂട്ടി നിർമ്മിച്ച ഉറപ്പുള്ള കോൺക്രീറ്റ്
റീട്ടെയിൽ പരിസരം
രാജ്യത്തിന്റെ സ്വത്ത്

അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കായി കണക്കാക്കിയ വിലയെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റ പട്ടിക 1 കാണിക്കുന്നു. ഇനിപ്പറയുന്ന ഡാറ്റയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഈ മൂല്യങ്ങൾ നിർണ്ണയിച്ചു:

1). മോസ്കോ ഇൻഷുറൻസ് കമ്പനികളിൽ നിന്നുള്ള എസ്റ്റിമേറ്റ് അനുസരിച്ച് അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ ചെലവ്:

ലളിതം - $75/sq. എം.
സുപ്പീരിയർ - $200/sq.m. എം.
യൂറോപ്യൻ നിലവാരമുള്ള നവീകരണം - $400/sq.m. എം.

നൽകിയിരിക്കുന്ന ഡാറ്റ അമിതമായി കണക്കാക്കുകയും അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ തരങ്ങളിൽ വ്യക്തമായ ഗ്രേഡേഷൻ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുന്നില്ല.

2). മോസ്കോ നിർമ്മാണ കമ്പനികൾ അനുസരിച്ച് അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്കുള്ള ചെലവ് (കണക്കുകൂട്ടലുകളിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നു):

ലളിതം - 40...60 ഡോളർ/സ്ക്വയർ. എം.
സുപ്പീരിയർ - 80...140 ഡോളർ/ച.മീ. എം.
യൂറോപ്യൻ നിലവാരമുള്ള നവീകരണം - 150...350 ഡോളർ/ച.മീ. എം.
ഉയർന്ന നിലവാരം - 400...800 ഡോളർ/ച.മീ. മീറ്ററും അതിനുമുകളിലും (പ്രകൃതിദത്ത വസ്തുക്കൾ ഉപയോഗിച്ച് - മരം, കല്ല്...).

മുകളിലുള്ള പട്ടിക 1 ൽ നിന്ന് ഇത് ഇപ്രകാരമാണ്:

വ്യാവസായിക, ഓഫീസ് പരിസരങ്ങൾക്കുള്ള നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരുമാണ് പരിസരത്തിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിൽ ഏറ്റവും ചെറിയ സംഭാവന നൽകുന്നത് (പ്രത്യക്ഷമായും പുതിയ ഉടമകൾ അവരുടെ രൂപകൽപ്പനയ്ക്ക് അനുയോജ്യമായ രീതിയിൽ ഓഫീസ് പരിസരം സജ്ജീകരിക്കാൻ എപ്പോഴും ശ്രമിക്കുന്നു, കൂടാതെ വ്യാവസായിക പരിസരത്തിന് ഫിനിഷിംഗ് ആപേക്ഷിക ചെലവ് കുറവാണ്);

പരിസരത്തിന്റെ മാർക്കറ്റ് മൂല്യത്തിന് ഏറ്റവും വലിയ സംഭാവന നൽകുന്നത് രാജ്യത്തിന്റെ പ്രോപ്പർട്ടികൾക്കായി നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും ആണ്, അതേസമയം പുതിയ ഫിനിഷിംഗ് വസ്തുക്കളുടെ വിപണി മൂല്യം ഗണ്യമായി വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു;

ദ്വിതീയ ഭവന വിപണി (സ്റ്റാൻഡേർഡ് പാനൽ കെട്ടിടങ്ങളിലെ 1-റൂം അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളുടെ ഉദാഹരണം ഉപയോഗിച്ച്) പൂർത്തിയായ പരിസരത്തിന്റെ ഉയർന്ന വില കാണിക്കുന്നു;

കണക്കുകൂട്ടൽ കൃത്യതയുടെ പരിധിക്കുള്ളിൽ, പരിസരത്തിന്റെ മാർക്കറ്റ് മൂല്യത്തിൽ നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന തേയ്മാനത്തിന്റെ സംഭാവന, റെസിഡൻഷ്യൽ, വാണിജ്യ പരിസരം, രാജ്യ എസ്റ്റേറ്റുകൾ എന്നിവയ്ക്ക് ആനുപാതികമായി കണക്കിലെടുക്കണം. ഓഫീസ്, വ്യാവസായിക പരിസരം എന്നിവയ്ക്ക്, നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന തേയ്മാനത്തിന്റെ സംഭാവന നിസ്സാരമാണ് (അക്കൗണ്ടിംഗ് " നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫിസി. ധരിക്കുക" 0.2... 0.35) കുറയ്ക്കുന്ന ഘടകങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ച് നടത്തണം.

2. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിൽ പൊതുവായ "ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച" യുടെ സംഭാവന നിർണ്ണയിക്കൽ

ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള രീതികൾ /1/:

റെഗുലേറ്ററി (റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക്);
ചെലവ്;
ആജീവനാന്ത രീതി മുതലായവ.

വിവിധ മാനദണ്ഡ സാമഗ്രികളുടെ ഉപയോഗത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് സാധാരണ രീതികൾ. ഒരു ഉദാഹരണമായി, USSR സ്റ്റേറ്റ് കൺസ്ട്രക്ഷൻ കമ്മിറ്റിയുടെ "റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ ഭൗതികമായ അപചയം വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങൾ" (VSN 53-86) എന്ന് നമുക്ക് പേരിടാം.

ഈ സാഹചര്യത്തിൽ (വിഎസ്എൻ 53-86 ന്റെ ക്ലോസ് 1.1) ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്, "അതിന്റെ വിലയിരുത്തൽ സമയത്ത് ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും, ഘടനയ്ക്കും മൂലകത്തിനും കേടുപാടുകൾ ഇല്ലാതാക്കുന്നതിന് വസ്തുനിഷ്ഠമായി ആവശ്യമായ അറ്റകുറ്റപ്പണി നടപടികളുടെ വിലയുടെ അനുപാതം കൊണ്ടാണ് പ്രകടിപ്പിക്കുന്നത്, സിസ്റ്റം അല്ലെങ്കിൽ കെട്ടിടം മൊത്തത്തിൽ, അവയുടെ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്.

ചോദ്യം ഉയർന്നുവരുന്നു: അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ ചെലവ്, മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട, വസ്തുവിന്റെ വിപണി മൂല്യവുമായി എങ്ങനെ ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു?

ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് രീതികളുടെ അടിസ്ഥാനം, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ നടത്തുന്നതിനുള്ള നേരിട്ടുള്ള ചെലവുകൾ നിർണ്ണയിക്കുക എന്നതാണ്.

അറ്റകുറ്റപ്പണിയുടെ വിലയും വസ്തുവിന്റെ വിപണി മൂല്യവും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തെക്കുറിച്ച് വീണ്ടും ചോദ്യം ഉയർന്നുവരുന്നു.

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ("ഹ്രസ്വകാല", "ദീർഘകാല") ഘടനാപരമായ മൂലകങ്ങളുടെ ഫലപ്രദമായ ആയുസ്സ് അല്ലെങ്കിൽ അവയുടെ സാധാരണ ഭൗതിക ആയുസ്സ് ഉള്ള മുഴുവൻ കെട്ടിടവും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് ആയുസ്സ് രീതി.

വീണ്ടും ചോദ്യം ഇതാണ്: ഈ അനുപാതങ്ങൾ വസ്തുവിന്റെ വിപണി മൂല്യവുമായി എങ്ങനെ ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു?

"കെട്ടിടങ്ങളുടെ അപകട നിരക്ക് നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള രീതി" നമുക്ക് പരിഗണിക്കാം MGSN 301.03-97 (പട്ടിക 3), ഇവിടെ ശാരീരികമായ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും ആയുസ്സ് രീതിയാൽ നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു:

പ്രധാന അറ്റകുറ്റപ്പണികളുടെ ചെലവ് മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് കവിയുന്ന "ജീർണ്ണിച്ച" അവസ്ഥയിലേക്ക് നമുക്ക് ശ്രദ്ധ നൽകാം: ഈ വ്യവസ്ഥകളിലെ ചെലവ് സമീപനം വ്യക്തിഗത മെച്ചപ്പെടുത്തലുകളോടെ മാത്രമേ സ്റ്റോറേജ് യൂണിറ്റിന്റെ വില നൽകൂ, താരതമ്യ സമീപനം വളരെയധികം കാണിക്കും. ഉയർന്ന ചിലവ്. തേയ്മാനത്തിന്റെയും കീറലിന്റെയും ആഘാതത്തിന്റെ തെറ്റായ പരിഗണന കാരണം ഉയർന്നുവന്ന സമീപനങ്ങളിൽ ഞങ്ങൾക്ക് ചിലവ് വ്യത്യാസം ലഭിക്കും.

MGSN 301.03-97 അനുസരിച്ച് "കെട്ടിടങ്ങളുടെ അപകട നിരക്ക് നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള രീതിശാസ്ത്രം" ക്ലോസ് 1.5 "... റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളുടെ അല്ലെങ്കിൽ ഒരു പ്രത്യേക ഘടനയുടെ അടിയന്തിര അവസ്ഥ, അതിന്റെ വസ്ത്രധാരണം അതിന്റെ ശക്തിയെയും സ്ഥിരതയെയും ബാധിക്കുന്നു എന്നത് ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടതാണ്. മുഴുവൻ കെട്ടിടവും, ശിലാ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് 70% ത്തിലധികം ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും തടിയിലുള്ള വീടുകൾക്ക് 65% ഉം ഉണ്ടാകാം.

ചെലവ് സമീപനവും താരതമ്യ സമീപനവും പുതിയ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനുള്ള ചെലവിന്റെ സമാന മൂല്യങ്ങൾ നൽകുന്നുവെന്ന് എല്ലാവർക്കും അറിയാം, ചെലവ് സമീപനം സംരംഭകന്റെ ലാഭം (അല്ലെങ്കിൽ ബാഹ്യമായ തേയ്മാനം) /6/ കണക്കിലെടുക്കുന്നു.

സൗകര്യങ്ങൾ പ്രവർത്തിക്കുമ്പോൾ, വിവിധ തരം തേയ്മാനങ്ങളുടെ ആഘാതത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ശരിയായ പരിഗണനയും വിലയിലും വിപണി സമീപനത്തിലും സമാനമായ ഫലങ്ങളിലേക്ക് നയിച്ചേക്കാം.

പുതിയ വസ്‌തുക്കൾ തമ്മിലുള്ള വിപണി മൂല്യത്തിലെ വ്യത്യാസമാണ് ശാരീരിക തേയ്‌മാനത്തിന്റെയും കണ്ണീരിന്റെയും സംഭാവന ഏകദേശം നിർണ്ണയിക്കുന്നത്

ശരാശരി സേവന ജീവിതമുള്ള വസ്തുക്കൾ (ഏകദേശം 30% ധരിക്കുന്നത് ജീവിത ചക്രം രീതിയാണ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്);

കെട്ടിടങ്ങളുടെ ജീർണാവസ്ഥയ്ക്ക് സമീപമുള്ള സേവന ജീവിതമുള്ള വസ്തുക്കൾ (ഏകദേശം 70% തേയ്മാനം). പ്രവർത്തനപരവും ബാഹ്യവുമായ വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ സ്വാധീനം ഒഴിവാക്കാൻ, തെക്ക്-പടിഞ്ഞാറൻ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിലും (അപ്പാർട്ട്മെന്റുകൾ) മോസ്കോയിലെ സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിലും സ്ഥിതിചെയ്യുന്ന തിരഞ്ഞെടുത്ത വസ്തുക്കൾക്കായി മാർക്കറ്റ് എക്സ്ട്രാക്ഷൻ ഉപയോഗിച്ചു.

"ഉപയോഗിക്കാനാവാത്ത" വസ്തുക്കളുടെ ലിക്വിഡേഷൻ മൂല്യം SN 436-72 "കെട്ടിടങ്ങൾ പൊളിച്ചുമാറ്റുമ്പോൾ ലഭിക്കുന്ന വസ്തുക്കളുടെ ഏകദേശ മാനദണ്ഡങ്ങൾ" എന്നതിന്റെ ശുപാർശകൾക്കനുസൃതമായി നിർണ്ണയിക്കപ്പെട്ടു.

5 നിലകളുള്ള പാനൽ കെട്ടിടങ്ങളിലാണ് അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ തിരഞ്ഞെടുത്തത് (തെക്ക്-പടിഞ്ഞാറൻ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിൽ, പുതിയ അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ വില ശേഖരം "Rway" നമ്പർ 97 അനുസരിച്ച് എടുത്തിട്ടുണ്ട്, "ജീർണ്ണിച്ച" അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളുടെ വില 5 നിലകളിൽ നിന്ന് എടുത്തതാണ്. കുടിയൊഴിപ്പിക്കലിനായി നിയുക്തമാക്കിയ "നോവി ചെറിയോമുഷ്കി" പ്രദേശങ്ങളിലെ കെട്ടിടങ്ങൾ). സാമ്പിളിന്റെ പ്രാതിനിധ്യം കുറഞ്ഞത് 20 സാമ്പിളുകളാണ്.

സംഭാവന നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള അതേ വ്യവസ്ഥകളും സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യവും സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ജില്ലയിൽ ശേഷിക്കുന്ന തരം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് (വ്യാവസായിക, ഓഫീസ്, റീട്ടെയിൽ പരിസരം) തിരഞ്ഞെടുത്തു. നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫിസി. ധരിക്കുക","പുനർനിർമ്മാണത്തിനുള്ള" "ജീർണ്ണിച്ച" വസ്തുക്കൾ ഒഴികെ (ചെറിയ തിരയൽ അടിസ്ഥാനം കാരണം സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യം 11…14 സാമ്പിളുകളായി കുറഞ്ഞു). മേൽപ്പറഞ്ഞ വ്യവസ്ഥകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് കൺട്രി എസ്റ്റേറ്റുകൾ തിരഞ്ഞെടുത്തത്. ജോഡികളായി തിരഞ്ഞെടുക്കൽ നടത്തി.

പട്ടിക 2.

സ്വത്ത്	സ്ഥാനം സ്ഥാനം	തേയ്മാനത്തിനും കീറിനുമുള്ള ചെലവുകളും (ഡോളറുകൾ/ച.മീ) ആപേക്ഷിക ചെലവുകളും (p.u.):

1-റൂം അപ്പാർട്ട്മെന്റ്

ഓഫീസ് മുറികൾ

വ്യാവസായിക പരിസരം

റീട്ടെയിൽ പരിസരം

കൺട്രി എസ്റ്റേറ്റുകൾ	എംകെഎഡിയിൽ നിന്ന് 25…40 കി.മീ

മേശയിൽ നിന്ന് 2 ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ചയിൽ വസ്തുക്കളുടെ വിപണി മൂല്യത്തെ ആശ്രയിക്കുന്നതിന്റെ രേഖീയമല്ലാത്ത സ്വഭാവമാണ് ഞങ്ങൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നത്.

ഉദാഹരണമായി, അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളുടെയും ഓഫീസ് പരിസരങ്ങളുടെയും വില കുറയ്ക്കുന്നതിന് ഗ്രാഫുകൾ നൽകിയിരിക്കുന്നു, അവ അവയുടെ തേയ്മാനത്തെയും കണ്ണീരിനെയും ആശ്രയിച്ച്, ആയുസ്സ് രീതി നിർണ്ണയിക്കുന്നു.

ആപേക്ഷിക വിലയും ആപേക്ഷിക വസ്ത്രവും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തിന്റെ സ്വഭാവം നിർണ്ണയിക്കാൻ, നിരവധി പഠനങ്ങളിൽ നിന്നുള്ള ഡാറ്റ വിശകലനം ചെയ്തു. ഉദാഹരണത്തിന്, ജോലിയിൽ /5/ വസ്തുവിന്റെ അസ്തിത്വത്തിന്റെ ആരംഭം മുതൽ പരമാവധി സേവനജീവിതം വരെയുള്ള സമയത്തിന്റെ അനുപാതത്തിന്റെ ചതുരത്തിന് ആനുപാതികമായി ചെലവിന് കിഴിവ് നൽകാൻ നിർദ്ദേശിച്ചു.

ഡിപൻഡൻസികളുടെ ഏകദേശ കണക്കിന്, ലീനിയർ, ക്വാഡ്രാറ്റിക്-ലീനിയർ റിഗ്രഷൻ ഫോർമുലകൾ ഉപയോഗിച്ചു:

വസ്തുക്കളുടെ ആപേക്ഷിക വിലയും (RO) ആപേക്ഷിക ഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ചയും (RP) തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തിന്റെ സാന്നിധ്യവും തരവും സ്ഥാപിക്കപ്പെട്ടു.

പട്ടികയിൽ ചിത്രം 3, ഏകദേശ ആശ്രിതത്വങ്ങളും പരസ്പര ബന്ധ ഗുണകങ്ങളും കാണിക്കുന്നു.

പട്ടിക 3.

	രേഖീയ ആശ്രിതത്വം		ലീനിയർ-ക്വാഡ്രാറ്റിക് ആശ്രിതത്വം
		ഗുണകം പരസ്പരബന്ധം- tions		ഗുണകം പരസ്പരബന്ധം- tions
അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ	OS=1.24 - 0.91*OR		OS= 1.10 - 0.92*അല്ലെങ്കിൽ 2
ഓഫീസ് മുറികൾ	OS=1.14 - 1.02*OR		OS= 1.02 - 0.91*OR 2
വ്യാവസായിക പരിസരം	OS=1.09 - 0.93*OR		OS= 0.98 - 0.94*OR 2
റീട്ടെയിൽ പരിസരം	OS=1.10 - 0.90*OR		OS= 0.97 - 0.91*OR 2
കൺട്രി എസ്റ്റേറ്റുകൾ	OS=1.15 - 0.98*OR		OS= 1.05 - 0.99*അല്ലെങ്കിൽ 2

പട്ടിക 3-ൽ നിന്ന് കാണാൻ കഴിയുന്നതുപോലെ, ഡിപൻഡൻസികളുടെ രേഖീയ-ചതുരാകൃതിയിലുള്ള ഏകദേശ കണക്ക് ഉപയോഗിച്ച് ഏറ്റവും സ്വീകാര്യമായ പരസ്പര ബന്ധ ഗുണകങ്ങൾ (0.93...0.97) ലഭിച്ചു. ലീനിയർ ഡിപൻഡൻസികൾക്ക് കുറഞ്ഞ കോറിലേഷൻ ഗുണകങ്ങൾ (0.82...0.85) ഉണ്ട്, അവ നിരസിക്കപ്പെട്ടവയാണ്.

വിലയിലും താരതമ്യ സമീപനങ്ങളിലും (അനലോഗുകൾ ക്രമീകരിക്കുമ്പോൾ) വസ്തുക്കളുടെ വിപണി മൂല്യത്തിൽ ശാരീരികമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ സ്വാധീനം കണക്കാക്കുമ്പോൾ സ്ഥിതിവിവരക്കണക്ക് ലഭിച്ച ലീനിയർ-ക്വാഡ്രാറ്റിക് ആശ്രിതത്വം "OS - OP" ഉപയോഗിക്കാം.

3. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൊത്തം വിപണി മൂല്യത്തിൽ ഫങ്ഷണൽ വെയർ ആൻഡ് ടിയറിൻറെ സംഭാവനയുടെ നിർണ്ണയം.

ഫങ്ഷണൽ വെയറിന്റെ ചിലവ് എക്‌സ്‌പ്രഷൻ എന്നത് പുനരുൽപ്പാദനച്ചെലവും മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസമാണ്, ഇത് ഫങ്ഷണൽ വെയർ പരിഗണിക്കുന്നതിൽ നിന്ന് ഒഴിവാക്കുന്നു /1/.

ചോദ്യം വീണ്ടും ഉയർന്നുവരുന്നു: പുനർനിർമ്മാണ ചെലവുകൾ വസ്തുവിന്റെ വിപണി മൂല്യവുമായി എങ്ങനെ ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു?

പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളുടെ വില രണ്ട് തരത്തിൽ നിർണ്ണയിക്കാവുന്നതാണ്:

വാടക നഷ്ടങ്ങളുടെ മൂലധനവൽക്കരണം;

കെട്ടിടം ശരിയായ ക്രമത്തിൽ പരിപാലിക്കുന്നതിന് ആവശ്യമായ അധിക പ്രവർത്തന ചെലവുകളുടെ മൂലധനവൽക്കരണം.

ഈ സാഹചര്യത്തിൽ, നേരിട്ടുള്ള മാർക്കറ്റ് എക്‌സ്‌ട്രാക്ഷൻ രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നു - അതിനാൽ, വസ്തുക്കളുടെ വിപണി മൂല്യത്തിലേക്ക് മാറ്റാനാകാത്ത ഫംഗ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളുടെ സംഭാവനയുടെ നേരിട്ടുള്ള ആനുപാതികത സംശയത്തിന് അതീതമാണ്, തേയ്മാനത്തിന്റെയും കണ്ണീരിന്റെയും പരസ്പര സ്വാധീനത്തിന്റെ പ്രശ്നം ഒഴികെ. .

ഒഴിവാക്കാവുന്ന വസ്ത്രങ്ങളുടെ പ്രഭാവം ഇനിപ്പറയുന്ന താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വസ്തുക്കളിൽ തിരഞ്ഞെടുത്ത് പരീക്ഷിച്ചു:

സ്റ്റാൻഡേർഡ് മോഡേൺ പാനൽ ഹൗസുകളിലെ 3-റൂം അപ്പാർട്ട്‌മെന്റുകൾ (സതേൺ അഡ്‌മിനിസ്‌ട്രേറ്റീവ് ഒക്രഗ്) (19-ലധികം ജോടിയാക്കിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രതിനിധി സാമ്പിൾ ഉള്ള "മെച്ചപ്പെടുത്തിയ", "യൂറോപ്യൻ ഫിനിഷിംഗ്" തരങ്ങളുടെ ഫിനിഷിംഗിലെ വ്യത്യാസം. വിലയിൽ കണക്കാക്കിയ വ്യത്യാസം ഏകദേശം 120 ഡോളർ / ചതുരശ്ര ആണ് m. - 98 ഡോളർ/ച.മീ വരെ വ്യത്യാസങ്ങളുണ്ട് (98/120 = 0,82 ).

ക്ലാസ് ബി 2, സി എന്നിവയുടെ ഓഫീസ് പരിസരം (എയർ കണ്ടീഷനിംഗ് സിസ്റ്റങ്ങൾ, റിസപ്ഷൻ, സെക്യൂരിറ്റി സേവനങ്ങൾ എന്നിവയിലെ വ്യത്യാസം. ചെലവിൽ കണക്കാക്കിയ വ്യത്യാസം ഏകദേശം 38 ഡോളർ / ചതുരശ്ര മീറ്ററാണ്., - ചെറിയ വ്യത്യാസങ്ങൾ 21 ഡോളർ / ചതുരശ്രയിലേക്കുള്ള പ്രവണതയുണ്ട് മീ. (21/38 = 0,55 ) 15 ജോഡികളിൽ കൂടുതലുള്ള ഒരു പ്രതിനിധി സാമ്പിളുള്ള (സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിന്) ജോടിയാക്കിയ സാമ്പിളുകളുടെ ശരാശരി മൂല്യങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി, എന്നാൽ വിലയിലെ വ്യത്യാസം സാമ്പിളുകളുടെ അളവുകളുടെ കൃത്യതയിലാണ്;

ഉൽ‌പാദന പരിസരം (ഭക്ഷ്യ ഉൽ‌പാദനത്തിനും ഭക്ഷ്യേതര ഉൽ‌പാദനത്തിനും ഫിനിഷിംഗിലെ വ്യത്യാസം. ചെലവിലെ കണക്കാക്കിയ വ്യത്യാസം ഏകദേശം 41 ഡോളർ/ച. മീ. - അളവുകളുടെ കൃത്യതയെ കവിയുന്ന വിപണി മൂല്യത്തിൽ കാര്യമായ വ്യത്യാസങ്ങൾ കണ്ടെത്താനായില്ല. ജോടിയാക്കിയ സാമ്പിളുകളുടെ പ്രാതിനിധ്യം - 12 ജോഡികളിൽ കൂടുതൽ;

റീട്ടെയിൽ പരിസരം (ഭക്ഷ്യ ഉൽപന്നങ്ങളുടെയും വ്യാവസായിക വസ്തുക്കളുടെയും വ്യാപാരം പൂർത്തിയാക്കുന്നതിലെ വ്യത്യാസം. ചെലവിലെ ഏകദേശ വ്യത്യാസം ഏകദേശം 85 ഡോളർ / ചതുരശ്ര മീറ്റർ ആണ്., - 62 ഡോളർ / ചതുരശ്ര മീറ്റർ വരെ വിലയിൽ വ്യത്യാസമുണ്ട്. (62/85 = 0,73 ) സാമ്പിളുകളുടെ ശരാശരി മൂല്യങ്ങൾ അനുസരിച്ച് (സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ്) 14 ജോഡികളിൽ കൂടുതലുള്ള ഒരു പ്രതിനിധി സാമ്പിൾ.

ലഭിച്ച ഡാറ്റയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി, ഒരു പട്ടിക നിർമ്മിച്ചു. 4:

പട്ടിക 4.

പേര്	"ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന" എണ്ണം	ഫങ്ഷണൽ വെയറിന്റെ ഏകദേശ ശരാശരി കണക്കാക്കിയ മൂല്യം, (Srfi) ഡോളർ/സ്ക്വയർ. എം	ശരാശരി വില വ്യത്യാസം (SFI) USD/sq. എം	Sfi/Srfi ബന്ധം
3 മുറികളുള്ള അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ
ഓഫീസ് മുറികൾ
വ്യാവസായിക പരിസരം
റീട്ടെയിൽ പരിസരം

വ്യതിയാനത്തിന്റെ ഗുണകം

സാധാരണയായി, വ്യക്തിഗത സാമ്പിൾ ഡാറ്റ കാണിക്കുന്നത്, റിഡക്ഷൻ ഘടകം കണക്കിലെടുത്ത്, നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളുടെ ആഘാതം അതിന്റെ ഉന്മൂലനത്തിന്റെ നിർണ്ണയിച്ച ചെലവുകൾക്ക് ആനുപാതികമായി കണക്കിലെടുക്കാം. ആദ്യ ഏകദേശ കണക്ക് എന്ന നിലയിൽ, മതിയായ വിശ്വാസ്യതയോടെ, ഈ ഗുണകം ഏകദേശം കണക്കാക്കാം 0,75.

4. ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രങ്ങളുടെ പരസ്പര സ്വാധീനം നിർണ്ണയിക്കുക.

വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ പരസ്പര സ്വാധീനം ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ നിർണ്ണയിച്ചു:

ഓപ്ഷൻ നമ്പർ 1 (നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു):

പുതിയതും പുതിയതുമായ നിർമ്മാണത്തിന് സമീപമുള്ള വസ്തുക്കൾക്ക്, ലളിതമായ ഫിനിഷിംഗിലും യൂറോപ്യൻ ഫിനിഷിംഗിലും (നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ) വ്യത്യാസമുണ്ടായിരുന്നു. തുടർന്ന്, സമാനമായ വസ്തുക്കൾക്ക്, എന്നാൽ മതിയായ അളവിലുള്ള ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ, ലളിതമായ ഫിനിഷിംഗിലും യൂറോപ്യൻ ഫിനിഷിംഗിലും വ്യത്യാസം കണ്ടെത്തി. സാധ്യമാകുമ്പോഴെല്ലാം ബാഹ്യ വസ്ത്രങ്ങളുടെ സ്വാധീനം ഇല്ലാതാക്കി. "ഫോർമുല 1" അടിസ്ഥാനമാക്കി, വൈവിധ്യമാർന്ന ഫിനിഷുകൾ കണക്കിലെടുത്ത് മാർക്കറ്റ് മൂല്യത്തിലെ വ്യത്യാസം നിലനിർത്തണം. "ഫോർമുല 2" അടിസ്ഥാനമാക്കി, വിപണി മൂല്യത്തിലെ വ്യത്യാസം കുറയണം (ഇത് തേയ്മാനത്തിന്റെയും കണ്ണീരിന്റെയും പരസ്പര സ്വാധീനത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു).

അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ, ഓഫീസ്, റീട്ടെയിൽ പരിസരം എന്നിവയുടെ വിൽപ്പനയ്ക്കുള്ള ഓഫറുകളുടെ വിപണികൾ പഠിച്ചു. "ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന" (വിൽപ്പനയ്ക്കുള്ള ഓഫറുകൾ) എന്ന രീതി ഉപയോഗിച്ചു.

അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ: മോസ്കോയിലെ സൗത്ത്-വെസ്റ്റേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിൽ ഒറ്റമുറി അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളുടെ ആപേക്ഷിക ചെലവ് വിശകലനം ചെയ്തു. പുതിയ അപ്പാർട്ട്മെന്റുകളും അപ്പാർട്ടുമെന്റുകളും "ന്യൂ ചെറിയോമുഷ്കി" (എന്നാൽ "സാർസ്കോ സെലോ" യിൽ നിന്ന് അകലെ) പ്രദേശങ്ങളിൽ പര്യവേക്ഷണം ചെയ്തു.

ഓഫീസ് പരിസരം: 112...576 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വിസ്തീർണ്ണമുള്ള സ്ഥലത്തിന്റെ ആപേക്ഷിക ചെലവ് വിശകലനം ചെയ്തു. m. മോസ്കോയിലെ സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റിൽ, ക്ലാസ് ബി 2 (പുതിയതിന് സമീപം), ക്ലാസ് സി (ധാരാളം തേയ്മാനം ഉള്ളത്) എന്നിവയുടെ മൾട്ടി-സ്റ്റോർ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ്, ഓഫീസ് കെട്ടിടങ്ങളിൽ.

റീട്ടെയിൽ പരിസരം: 256...1112 ചതുരശ്ര മീറ്റർ വിസ്തീർണ്ണമുള്ള റെസിഡൻഷ്യൽ കെട്ടിടങ്ങളിലെ ബിൽറ്റ്-ഇൻ, ബിൽറ്റ്-ഇൻ-അറ്റാച്ച്ഡ് പരിസരങ്ങളുടെ ആപേക്ഷിക ചെലവുകൾ വിശകലനം ചെയ്തു. എം.

താരതമ്യ സാമ്പിളുകളുടെ ശരാശരി ഫലങ്ങൾ പട്ടിക 5 കാണിക്കുന്നു.

പട്ടിക 5.

പേര്	പുതിയത്, പുതിയതിന് അടുത്ത്, (Сн) ഡോളർ/ച.മീ. എം	പ്രതിനിധീകരിക്കുക സാമ്പിൾ ശക്തി, pcs.	ഉയർന്ന വസ്ത്രങ്ങൾ ഉള്ളത് (0.6...0.7) (Сс) ഡോളർ/സ്ക്വയർ. എം	പ്രതിനിധീകരിക്കുക സാമ്പിൾ ശക്തി, pcs.	ചെലവ് വ്യത്യാസങ്ങളുടെ അനുപാതം (Сс/Сн)
1-റൂം അപ്പാർട്ടുമെന്റുകൾ (തെക്ക്-പടിഞ്ഞാറൻ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ്)



ഓഫീസ് പരിസരം cl. V2…S (സതേൺ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ഡിസ്ട്രിക്റ്റ്)
"യൂറോപ്യൻ നിലവാരമുള്ള നവീകരണത്തിന്" ശേഷമുള്ള ആപേക്ഷിക ചെലവ്
ലളിതമായ അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്ക് ശേഷമുള്ള ആപേക്ഷിക ചെലവ്,
ആപേക്ഷിക മൂല്യ വ്യത്യാസം
റീട്ടെയിൽ പരിസരം (തെക്കൻ അഡ്മിനിസ്ട്രേറ്റീവ് ജില്ല)
"യൂറോപ്യൻ നിലവാരമുള്ള നവീകരണത്തിന്" ശേഷമുള്ള ആപേക്ഷിക ചെലവ്
ലളിതമായ അറ്റകുറ്റപ്പണികൾക്ക് ശേഷമുള്ള ആപേക്ഷിക ചെലവ്,
ആപേക്ഷിക മൂല്യ വ്യത്യാസം

പട്ടിക 5-ൽ നിന്ന് കാണാൻ കഴിയുന്നത് പോലെ, എല്ലാ വസ്തുക്കൾക്കും വസ്തുക്കളുടെ ഭൗതികമായ തേയ്മാനം വർദ്ധിക്കുന്നതിനനുസരിച്ച് ഫിനിഷിംഗ് ചെലവിലെ വ്യത്യാസം കുറയുന്നതിനുള്ള ഒരു പൊതു പ്രവണതയുണ്ട്. വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ വ്യക്തമായ പരസ്പര സ്വാധീനമുണ്ട്.

നിർഭാഗ്യവശാൽ, സാമ്പിളുകളുടെ വലിയൊരു പ്രാതിനിധ്യം തിരഞ്ഞെടുക്കാൻ രചയിതാവിന് കഴിഞ്ഞില്ല (നിർദ്ദേശങ്ങളുടെ വിലകളിലെ കാലാനുസൃതമായ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകൾ കാരണം 2003 ലെ വസന്തകാല-വേനൽക്കാല സീസണിൽ അനലോഗുകൾക്കായുള്ള തിരയൽ സമയം 3 മാസത്തേക്ക് പരിമിതപ്പെടുത്തിയിരുന്നു) കൂടാതെ സ്വാധീനം പൂർണ്ണമായും ഇല്ലാതാക്കുകയും ചെയ്തു. ജോടിയായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോൾ (പ്രത്യേകിച്ച് ഓഫീസ് പരിസരത്തിന്റെ കാര്യത്തിൽ) ആപേക്ഷിക ചെലവിലെ വ്യക്തിഗത ഘടകങ്ങൾ, അതിനാൽ ഇപ്പോൾ നമുക്ക് വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ പരസ്പര സ്വാധീനത്തിന്റെ പ്രവണതയെക്കുറിച്ചോ “ഫോർമുല 2” ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ ഉയർന്ന ആത്മവിശ്വാസ സംഭാവ്യതയെക്കുറിച്ചോ സംസാരിക്കാം.

ഓപ്ഷൻ നമ്പർ 2 (പരിഹരിക്കാൻ കഴിയാത്ത ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു).

ഇനിപ്പറയുന്ന അനുമാനം പരിശോധിച്ചു:

പുതിയതും പുതിയ നിർമ്മാണത്തിന് സമീപമുള്ളതുമായ കെട്ടിടങ്ങളിലെ ഓഫീസുകൾക്ക്, കെട്ടിടത്തിന്റെ ബേസ്മെൻറ് (സെമി-ബേസ്മെൻറ്) ഭാഗത്തിലും ഒന്നാം നിലയിലും സ്ഥിതിചെയ്യുമ്പോൾ സ്ഥലത്തിന്റെ യൂണിറ്റ് ചെലവിൽ വ്യത്യാസമുണ്ടായിരുന്നു. കാര്യമായ (30...35%) തേയ്മാനം ഉള്ള കെട്ടിടങ്ങളിലെ ഓഫീസ് പരിസരത്തിനും ഇതേ വ്യത്യാസം നിർണ്ണയിച്ചു.

പട്ടിക 6.

പട്ടിക 6 ൽ നിന്ന് കാണാൻ കഴിയുന്നതുപോലെ, വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ പരസ്പര സ്വാധീനത്തിന് ഒരു പ്രവണതയുണ്ട്.

പൊതു നിഗമനങ്ങൾ:

1). റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിൽ ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ സ്വാധീനം സങ്കീർണ്ണമാണ്, കൂടാതെ വസ്തുക്കളുടെ വിപണി മൂല്യത്തിലും അവയുടെ പരസ്പരത്തിലും വ്യക്തിഗത വസ്ത്രങ്ങളുടെയും കണ്ണീരിന്റെയും സ്വാധീനം വിവരിക്കുന്നതിന് പ്രായോഗികമായി തെളിയിക്കപ്പെട്ട സൈദ്ധാന്തിക മാതൃകകളൊന്നുമില്ല. സ്വാധീനം.

2). തേയ്മാനത്തിന്റെയും കീറലിന്റെയും പരസ്പര സ്വാധീനത്തിലേക്കുള്ള പ്രവണത, ഉപയോഗിക്കാനുള്ള ഏറ്റവും സാധ്യതയുള്ള ഫോർമുല (ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രങ്ങളും കീറലും മാത്രം കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ) ധരിക്കുന്നതിന്റെയും കീറലിന്റെയും പരസ്പര സ്വാധീനം കണക്കിലെടുക്കുന്ന ഒരു സൂത്രവാക്യമാണെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. 2 ലേഖനത്തിന്റെ തുടക്കത്തിൽ നൽകിയിരിക്കുന്നു).

3). ചെലവ് സമീപനത്തിൽ, ശാരീരികമായ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള "നിയമ" രീതിയും "ആജീവനാന്ത" രീതിയും ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ, തേയ്മാനവും കണ്ണീരും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തിന്റെ രേഖീയമല്ലാത്ത സ്വഭാവവും വിപണി മൂല്യവും കണക്കിലെടുക്കുന്ന ഭേദഗതികൾ അവതരിപ്പിക്കുന്നത് ഉചിതമാണ്. വസ്തുക്കൾ. ഗണിതശാസ്ത്ര സ്ഥിതിവിവരക്കണക്ക് രീതികൾ ഉപയോഗിച്ച് വിവിധ തരം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റുകൾക്കായി ഭേദഗതികൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നതിനുള്ള ഏകദേശ സൂത്രവാക്യങ്ങൾ കണക്കാക്കുകയും പട്ടിക 3 ൽ നൽകിയിരിക്കുന്നു.

4). താരതമ്യ സമീപനത്തിൽ, അനലോഗുകൾ ക്രമീകരിക്കുമ്പോൾ, പട്ടിക 3 ൽ നൽകിയിരിക്കുന്ന ഭേദഗതികൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നതിനുള്ള ഏകദേശ സൂത്രവാക്യങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കാം.

5). റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യത്തിൽ ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ സ്വാധീനത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റ ലേഖനം നൽകുന്നു, ഇതിന് സംരംഭകന്റെ ലാഭത്തിന്റെയും ബാഹ്യ വസ്ത്രങ്ങളുടെയും കണ്ണീരിന്റെയും സ്വാധീനം കണക്കിലെടുത്ത് ആഴത്തിലുള്ള പഠനം ആവശ്യമാണ്.

6). റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ മൂല്യത്തിൽ ശാരീരികവും പ്രവർത്തനപരവുമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ ആഘാതം ശരിയായി കണക്കിലെടുക്കുന്നത് ചെലവ്, താരതമ്യ സമീപനങ്ങളിൽ നിന്ന് അടുത്ത ഫലങ്ങൾ നേടാൻ സഹായിക്കും.

ഉപയോഗിച്ച വിവര സ്രോതസ്സുകളുടെ പട്ടിക:

1. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം./ഉപ. ed. എ.ജി. ഗ്ര്യാസ്നോവ, എം.എ. ഫെഡോടോവ. - എം., "ഫിനാൻസ് ആൻഡ് സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്സ്", 2002, - 495 പേ.

5. "നശീകരണത്തിനായുള്ള കിഴിവുകളുടെ പ്രശ്നത്തിൽ", യാരോസ്ലാവ് പ്രൊവിൻഷ്യൽ സെംസ്റ്റ്വോയുടെ സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ ഡിപ്പാർട്ട്മെന്റ്. 1913, ലക്കം 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. യാസ്കെവിച്ച് ഇ.ഇ. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്, http://www.appraiser.ru/, 03/28/2003, ശേഖരം "RWay" നമ്പർ 97, 2003, സംരംഭകന്റെ ലാഭം, ബാഹ്യ വസ്ത്രങ്ങൾ എന്നിവയുടെ നിർണ്ണയം.