物理的な特性の劣化が見られる場合があります。土地区画を評価する方法。外部摩耗の計算方法

資産の損耗の判断

減価償却とは、さまざまな理由により資産の価値が減少することです。評価活動で使用される「損耗」の概念は、会計で使用される「減価償却」の概念とは区別する必要があります。会計における減価償却は、現在の価値を決定せずに、オブジェクトの取得に関連する初期費用をその耐用年数全体にわたって配分するプロセスです。評価活動では、元の原価に関係なく、減価償却費が現在価値を決定する主な要素として考慮されます。

原価アプローチでは、減価償却は、新しい資産と評価対象の特定の資産の違いと特性を説明するために使用されます。オブジェクトの減価償却の会計処理は、価値のあるオブジェクトの現在の価値を決定するために、新しく再生された建物の価値 (コスト手法を使用して決定される) を調整する一種です。

磨耗には、物理的磨耗、機能的磨耗、外部 (または経済的) 磨耗の 3 つのタイプがあります。

物理的劣化は、時間の経過に伴う不動産の物理的特性の変化 (構造コンポーネントの欠陥など) を反映します。物理的な摩耗には2つのタイプがあります。1つ目は運用上の要因の影響下で発生し、2つ目は自然および自然要因の影響下で発生します。物理的な磨耗は減価償却率に考慮されます。

建物の物理的減価償却を計算するには、専門家による方法、コストによる方法、規制 (または会計) による方法、および建物の耐用年数を計算する方法の 4 つの主な方法があります。専門家による方法によって評価される、たとえば住宅用不動産の物理的損耗の割合は、「住宅用建物の物理的損耗を評価するための規則 VSN-53-86「Gosgrazhdanstroy」」に基づいて決定されます。

建物全体の耐用年数は、その部品の耐久性によって決まります。

建築要素の物理的磨耗 (ファイク) は、次の式を使用して計算されます。

ここで、UVke は構造要素の比重です。

PIke は、構造要素の摩耗の割合です。

評価活動の実践においては、除去可能な物理的損耗と除去不可能な物理的損耗とが区別されることに留意すべきである。

除去可能な物理的劣化は、継続的な修理のコストがオブジェクトの付加価値よりも低いことを前提としています。

物理的劣化は、欠陥を修正するコストが資産に追加される価値を超える場合、修復不可能とみなされます。物体の欠陥は原則として修正できますが、修正コストが期待される利益を超えてはなりません。

修復不可能な物理的損耗を判断するために、建築要素は長期と磨耗の 2 つのカテゴリに分類されます。

基礎、壁、床などの長期要素の摩耗は、実際の条件下での有効耐用年数と残りの物理的寿命を計算することにより、グループとして計算できます。

長期要素の物理的な損耗を計算するには、建築要素の再生産コストを決定する方法 (またはコスト法) を使用することもできます。

物理的減価償却を計算するより正確な調整原価法では、建物要素の劣化の割合が加重値として決定されます。

建物の急速に摩耗する要素のカテゴリには、耐用年数が建物の推定経済寿命よりも短い要素が含まれます。これは、屋根葺き、装飾仕上げ、塗装など、つまり日常の修理で修理（修復）できる要素です。

建物の物理的劣化を決定するための規範的（または会計）方法には、ロシア連邦閣僚理事会の決議によって承認された、現在有効な「ロシア連邦における固定資産の完全な修復のための減価償却費の統一基準」の使用が含まれます。 1990 年 10 月 22 日のソ連第 1072 号。

機能的陳腐化 (またはオブジェクトの機能的損耗) とは、そのオブジェクトがその機能的有用性の点で現代の基準を満たさなくなった場合です。この種の損耗（たとえば、時代遅れの建築、計画、建築工学などに現れることがある）は、主に建築および建設分野における科学技術の進歩の影響によるものです。家庭内での機能的な損耗は陳腐化と呼ばれ、物理的な損耗と同様に、境界線に達し、修復不可能な場合があります。

取外し可能な機能損耗には、内蔵キャビネット、水道・ガスメーター、技術機器、床材などの修復が含まれます。取外し可能性の観点からの損耗の基準は、修理量の比較となります。受け取った追加費用の金額を費用に加算します。受け取った付加価値が修復コストを上回る場合は、機能的磨耗は除去可能です。除去可能な機能損耗の量は、更新された要素を含む評価時の建物の潜在的価値と、更新された要素が存在しない同日の建物の価値との差として決定されます。

修復不可能な機能損耗とは、建物の品質特性の過不足に関連する要因により建物の価値が低下することを指します。たとえば、住宅賃貸市場では、ワンルームアパートメントに比べて、2 ルームアパートメントの需要が高くなります。修復不可能な機能損耗の金額は、これらのアパートを賃貸する際の家賃による損失額に、このタイプのアパートの特徴である家賃乗数（不動産の売却価格とその潜在的な家賃の比率）を乗じて計算されます。アパート。したがって、修復不可能な機能損耗の額は、レンタル損失を資産化することによって決定されます。

外部損耗または外部損耗とは、経済的、政治的またはその他の要因によって引き起こされる外部環境のマイナスの変化によって建物の価値が低下することです。外部磨耗の理由は次のとおりです。物体が位置する領域の一般的な劣化。税金、保険の分野における政府または地方行政の行為。雇用、レジャー、教育などの市場におけるその他の変化。

外部磨耗の量に影響を与える重要な要因は、物体の位置の環境要素です。つまり、沼地、下水処理場、ガソリンスタンド、鉄道駅、工業企業など、「魅力的ではない」自然または人工物体に近接していることです。

物理的およびある程度の機能的な損耗は、建物を再構築または近代化することによって排除できますが、外部の影響による損耗はほとんどの場合排除できません。

外部損耗を測定する方法は、ペアの販売を分析することです (不動産市場で 2 つの比較可能な物件が販売され、一方には外部損耗の兆候があり、もう一方にはそれがありません)。価格の違いにより、評価対象のオブジェクトの外部影響による磨耗の量についての結論を導き出すことができます。

外部減価償却を測定するもう 1 つの方法は、評価対象物件と同様の 2 つの物件の賃貸料収入を比較することです (そのうちの 1 つはマイナスの影響を受けています)。これら 2 つのオブジェクトの比較による収入損失の資本化は、外部の影響による損耗の量を特徴づけます。

不動産と土地の合計価格の決定

コストアプローチの最終段階では、前段階で求めた損耗のない物件の価格と、最初の段階で求めた土地の価格を合計して必要な総コストを決定し、コストアプローチを実施します。。

再生産または交換の総費用は、評価日時点で有効な価格での新しい建物の再生産 (交換) 費用の合計です。したがって、新築物件と査定対象物件の特性の違いを考慮する必要があります。

着る評価における「評価」とは、何らかの理由で評価対象の有用性、つまり価値が失われることを意味します。減価償却（価値の損失として）は、絶対単位と相対単位で表すことができます。減価償却費が絶対単位（貨幣単位）で表される場合、それは再生産の総コストから差し引かれます。

Vrep = Vprep – および、または Vrep = Vprep – および、(6.5)

ここで、SV はオブジェクトの複製コストです。

V 交換 – オブジェクトの改良を交換するコスト。

Vр 複製 – オブジェクトの複製にかかる総コスト。

Vп 交換 – オブジェクトの交換にかかる総コスト。

そして – 通貨単位で表される評価対象の減価償却。

摩耗が相対単位 (パーセンテージ) で表される場合、次の式が適用されます。

再現された Vп = 再現された V ∙(1 – И), (6.6)

ここで、I は評価対象の磨耗であり、相対単位で表されます。

摩耗を判断するには 2 つの方法があります。

ライフタイムメソッド。

ウェアの種類に分ける方法です。

価値の損失としての減価償却は、相対的な観点（再生産の全コストまたは交換の全コストとの関係で）と絶対的な観点の両方で表すことができます。

寿命法による摩耗量の計算

磨耗は、物体の時間の経過に応じて変化します。

耐用年数法を使用した建物の減価償却費の決定は、評価対象の構造の調査と、減価償却累計額が建物の費用に依存するのと同様に、対象物の有効年数が通常の経済的耐用年数に関連しているという仮定に基づいています。建物の再生（置き換え）。

ライフサイクル法を使用して摩耗を計算する場合、次の概念が使用されます。

建物の物理的耐用年数（T n ）とは、建物の耐荷重構造要素の状態が一定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たしている建物の運用期間です。オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって異なります。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。

暦年数 (T 事実) は、オブジェクトの試運転から評価日までに経過した期間です。

有効築年数 (T eff) は、建物の技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日時点の経済的要因を考慮して、建物の暦年数に基づいて計算されます。建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。建物の通常の（典型的な）運用の場合、有効築年数は通常、暦年数と同じになります。

米。 6.1. 建物の耐用年数とその特徴

評価指標

物理的な損耗、有効年齢、経済的寿命の指標は一定の比率にあり、次の式で表すことができます。

I = (Teff / Tn) ∙ 100%、(6.7)

ここで、And – 摩耗、%.;

Tef – 有効築年数。要素または建物全体の技術的状態に基づいて専門家によって決定されます。

Tn – 肉体的な生活の典型的な期間。

I = (T 事実 / T n) ∙ 100%、(6.8)

ここで、T 事実は暦年齢です。

式（6.8）の使用は、評価者が式（6.7）で使用される指標を決定するために選択された類似体を検査することができない場合に、比較対象の磨耗に対する調整率を計算する場合（比較販売法）に関連します。

例。査定対象の不動産の価値を決定します。 1980年築の建物付き土地を査定中です。建物の標準耐用年数は150年です。土地区画の市場価格は販売を比較することによって決定され、450万ルーブルに相当します。構造の交換にかかる総費用は、比較単位法によって1,140万ルーブルのレベルで決定されました。評価日: 2010 年 1 月 30 日。

解決。

建物の築年数は30年です。構造物の損耗を計算するには、有効年齢が与えられていないため、式 (6.8) を使用します。

I = (T 事実 / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%。

評価されるオブジェクトの価値を計算するには、式 6.2 を適用します。

V= 4,500,000 + (11,400,000 – 0.3*11,400,000) = 12,480,000 ルーブル。

したがって、コストアプローチ内で計算された評価対象のコストは、12,480,000ルーブルに達しました。

分解方法あらゆるタイプの摩耗を詳細に考慮し、説明することで構成されています。これには次のものが含まれます (図 2)。

取り外し可能かつ修復不可能な物理的損耗。
取り外し可能で修復不可能な機能的な摩耗。
外装の摩耗。

除去可能な（修正可能な）摩耗とは、物理的に除去することが可能で経済的に実現可能な摩耗です。何らかの種類の摩耗を除去するために発生するコストは、オブジェクト全体の価値の向上に貢献します。

除去できない（修復不可能な）摩耗とは、除去することが物理的に不可能であるか、経済的に非現実的である摩耗です。何らかの種類の磨耗を除去するために発生したコストは、物体全体の価値の向上には寄与しません。

米。 4 不動産の減価償却の分類

累積損耗を算出する際に内訳法を適用するには、計算根拠となる新築工事費を構造要素別に把握する必要があります。

物理的な劣化– 自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で、建設中に最初に設置されたオブジェクトの技術的および運用上の品質が徐々に失われること。物理的劣化は、時間の経過に伴う不動産の物理的特性の変化 (構造要素の欠陥など) を反映します。

物理的減価償却を計算するには、主に次の 4 つの方法があります。

専門家（規範的）。
料金;
建物の寿命を計算する方法。

物理的な損耗を計算するための専門的な方法これは、欠陥リストを作成し、建物または構造物のすべての構造要素の摩耗の割合を決定することに基づいています。エキスパートによる方法は最も正確ですが、最も労力がかかります。

この方法には、部門間または部門レベルでのさまざまな規制指示の使用が含まれます。一例として、技術インベントリ局が所属部門に関係なく、技術インベントリや住宅ストックの大規模修繕計画の際に住宅建物の物理的劣化を評価するために使用される VSN 53-86 があります。これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。

建物の物理的な損耗は次のように決定されます。

F f – 建物の物理的な損耗 (%);

F i – i 番目の構造要素の物理的摩耗 (%);

Li – 建物の総コストに占める i 番目の構造要素（セクション）の交換コストの割合に対応する係数。

n – 建物内の構造要素の数

建物の総交換費用に占める個々の構造、要素およびシステムの交換費用の割合は、所定の方法で承認された住宅用建物の交換費用の集計指標に従って計算される必要があります。また、構造、要素およびシステムについては、所定の方法で承認されます。推定コストによると、承認された指標がありません。

例30。検査によりすべての構造要素の物理的損耗が明らかになったことがわかっている場合は、住宅建物の物理的損耗を判定します。

基礎 – 10%;
壁 – 15%;
重複 – 20%;
屋根 – 10%;
床 – 35%;
窓 – 40%;
仕上げコーティング – 30%;
内部配管および電気設備 - 50%。
その他 - 25%。

解決：

1. Sat に従って構造要素の比重を決定しましょう。 No.28 UPVS.

2. 要素およびシステムの物理的な磨耗を評価し、交換コストの観点からそれらの割合を決定した結果:

建物要素の名前	構造要素の比重、%		比重×摩耗率
基礎
壁
床
屋根
床
窓
仕上げコーティング
屋内の配管および電気設備
他の
		-

したがって、建物の物理的な損耗は 23.25% となります。

物理的損耗を計算する原価法評価時の物理的劣化は、構造物、要素または建物全体の損傷を除去するために客観的に必要な修繕措置の費用と、それらの交換費用の比率で表されるという仮定に基づいています。

例31。構造要素の交換コストとその修理に客観的に必要なコストがそれぞれ次のとおりであることがわかっている場合、住宅建物の物理的な損耗を決定します。基礎 - 3,200千ルーブル、64万ルーブル。壁 - 4,000,000ルーブル、1,200,000ルーブル。天井 - 80万ルーブル、16万ルーブル。その他 – 800万ルーブル、280万ルーブル。

物理的な消耗の量を判断しましょう。要素の物理的磨耗を評価し、交換コストでの比重を決定した結果は次のとおりです。

建物要素の名前	エレメントの交換費用、千ルーブル。	客観的に必要な修理費、千ルーブル。
基礎
壁
床
他の

したがって、建物の物理的な損耗は 30% になります。

この方法を使用すると、要素と建物全体の損耗をコストの観点から即座に計算できます。減損計算は、使い古された品目を「ほぼ新しい状態」にするための合理的な実際のコストに基づいているため、このアプローチの結果はかなり正確であると考えられます。この方法の欠点は、摩耗した建築要素の修理コストを計算する際に詳細と正確さが必要なことです。

建物の寿命の計算方法は、物理的減価償却費 (PH) と交換コスト (RC) の関係が、有効耐用年数 (EA) と標準経済寿命 (EF) の比率によって決まるという仮定に基づいています。

例32。住宅建物の交換コスト、実際の築年数、構造要素の総物理的耐用年数がそれぞれ次のとおりであることがわかっている場合、住宅建物の物理的磨耗を決定します。基礎 - 1,200,000 ルーブル、10 年、15 年。壁 - 40万ルーブル、5年、10年。天井 - 30万ルーブル、6年、15年。その他 - 90万ルーブル、1年、10年。

物理的な消耗の量を判断しましょう。要素の物理的摩耗を評価した結果:

建物要素の名前	実年齢、年数	一般的な肉体的寿命、年数		減価償却費、千ルーブル
屋根
床
窓
仕上げコーティング
		-	-

したがって、建物の物理的な損耗は 1210 ルーブルになります。または43.2%。

物理的な摩耗量の決定は、いくつかの連続した手順で構成されます。

修正可能な物理的磨耗の量の決定。
寿命の短い要素における修復不可能な物理的磨耗の量の決定。
長寿命の要素における修復不可能な物理的摩耗の量の決定。

修正可能な物理的磨耗の量を決定する（典型的な購入者は、構造物の通常の動作特性を回復するために即座に修理を行うと想定されているため、据え置き修理とも呼ばれます。化粧品の修理、屋根の雨漏り部分の修復、エンジニアリングの修理など）。機器など）は、物理的な損耗を計算するコストまたは専門的な方法を使用して実行されます。

修復不可能な物理的磨耗は、現在修理が事実上不可能または経済的に非現実的な品目に相当します。このタイプの損耗の量は、総交換 (または交換) コストと除去可能な物理的な損耗の量との差に基づいて決定されます。

摩耗を計算する目的で、修復不可能な物理的摩耗がある構造の要素は、寿命が長いものと寿命が短いものに分類されます。

長寿命の要素の場合、予想残存耐用年数は構造全体の経済的残存耐用年数と一致します。寿命の短い要素は、構造全体よりも残存経済寿命が短くなります。

寿命の短い要素における修復不可能な物理的損耗を評価するには、建物の寿命を計算する方法が使用されます。つまり、要素の総交換 (または交換) コストと要素の修正可能な摩耗量の差を乗算します。要素の総物理的寿命に対する実際の年齢の比率によって決まります。

この場合、要素の全体的な物理的寿命は、定期的な修理と通常の動作特性の維持を考慮して、参照データから決定されます。

長寿命要素の修復不可能な物理的損耗を評価するために、建物の寿命を計算する方法も使用されます。修正可能な物理的損耗の量と、修復不可能な物理的損耗を伴う短寿命要素の交換コストの合計です。総交換 (または交換) コストから差し引かれ、その結果に残りの交換 (または交換) コスト (長寿命要素)、および実際の築年数と建物全体の物理的耐用年数の関係が掛けられます。

建物の全体的な物理的寿命は、耐久性に応じたさまざまなカテゴリーの建物の主要構造要素の種類に応じて決定されます。耐久性による住宅および公共の建物の分類は、規制文献に記載されています。

例33。住宅の建物の物理的な劣化を判断します。計算が進むにつれて初期データを提示します。

1. 見積書類に基づいて、蓄積された磨耗を評価するために新しい建設のコストを決定します。

建物要素の名前	交換費用、千ルーブル。
直接費（材料と設備、人件費、諸経費、請負業者の利益）、
基礎の設置
外壁工事
間取り
屋根ふき
パーティションの設置
吊り天井の設置
床材
内外装の装飾
下水道システム
電源システム
暖房システム
換気と空調
間接費
起業家の利益
総交換費用

2. 修正可能な物理的摩耗の量を決定します。

したがって、修正可能な磨耗の費用は3,000千ルーブルです。

2. 寿命の短い要素における修復不可能な物理的磨耗の量を決定してみましょう。

建物要素の名前	エレメントの交換費用、千ルーブル。	実年齢、年数	一般的な肉体的寿命、年数	減価償却費、千ルーブル
屋根
床
仕上げ
下水
電源システム
暖房システム
換気と空調
合計：		-	-

したがって、短寿命要素の修復不可能な物理的摩耗のコストは22,967千ルーブルであり、修復不可能な物理的摩耗を伴う短寿命要素の交換コストは33,000千ルーブルです。

減価償却は、不動産の有用性、潜在的な投資家の観点から見た消費者にとっての魅力の低下によって特徴付けられ、さまざまな要因の影響による時間の経過による価値の減少（減価償却）として表されます。施設が使用されるにつれて、建物や構造物の構造的信頼性を特徴付けるパラメーター、および現在および特に人間の生活に関連する将来の使用に対する機能の適合性が徐々に劣化します。また、不動産の価値は、市場環境の変化や建物の用途制限などの外的要因にも少なからず影響を受けます。

減価償却 (I) は通常、パーセンテージとして測定され、減価償却の金額表現は減価償却 (O) です。

資産の減価償却を引き起こす理由に応じて、次のタイプの損耗が区別されます：物理的損耗、機能的損耗、外部損耗（図）。

物理的および機能的な損耗は、除去可能なものと修復不可能なものに分けられます。

除去可能な摩耗とは、その除去が物理的に可能で経済的に実現可能な摩耗です。つまり、いずれかのタイプの摩耗を除去するために発生するコストが、物体全体の価値の向上に貢献します。

考えられるすべての種類の磨耗を特定すると、資産の累積的な磨耗がわかります。金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、価値のある物の交換コストと市場価格との差額です。

累積累積磨耗は、物体の寿命の関数です。この指標を特徴づける基本的な評価概念を考えてみましょう。

建物の物理的耐用年数（PL）とは、建物の耐力構造要素の状態が一定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たしている建物の運用期間を指します。オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって決まります。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。

暦年数 (CA) は、オブジェクトの試運転日から評価日までの経過期間です。

有効築年数 (EA) は、建物の技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日時点の経済的要因を考慮して、建物の暦年数に基づいて計算されます。

経済寿命 (EL) は、物体が収入を生み出す稼働時間によって決まります。この期間中に行われた改善は、不動産の価値に貢献します。オブジェクトの経済的寿命は、そのオブジェクトの運用によって、不動産市場の特定のセグメントにおける同等のオブジェクトの対応するレートで示される収益を生み出すことができなくなったときに終了します。同時に、実施された改良は、一般的な磨耗のため、オブジェクトのコストに寄与しなくなりました。

建物の経済的残存耐用年数（REL）は、評価日から経済的耐用年数が終了するまでの期間です（図）。

物理的損耗とは、自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で、建設中に設置された物体の技術的および運用上の品質が徐々に失われることです。

建物の物理的劣化の計算方法は次のとおりです。

· 技術的専門知識の方法。

・料金;

· 生涯メソッド。

物理的損耗を計算するための技術的専門知識の方法これには、部門間または部門レベルでのさまざまな規制指示の使用が含まれます。例として、ソ連国家建設委員会傘下の国家土木建築委員会の住宅建物の物理的磨耗を評価するための規則 (VSN 53-86) を挙げることができます。 – M.、1990年、部門の所属に関係なく、技術インベントリ中に住宅の建物の物理的劣化を評価し、住宅ストックの大規模修繕を計画する目的でBTIによって使用されました。

これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。

建物の物理的な損耗は、次の式を使用して決定する必要があります。

ここで、F f – 建物の物理的な損耗、%。

F i – i 番目の構造要素の物理的摩耗、%。

Li – 建物の総交換費用に占める i 番目の構造要素の交換費用の割合に対応する係数。

n は建物の構造要素の数です。

建物の総交換費用に占める個々の構造、要素、およびシステムの交換費用の割合（パーセント）は、通常、所定の方法で承認された住宅用建物の交換費用の集計指標に従って計算されます。構造、要素については、および承認されたインジケーターを持たないシステム - 見積もりコストに応じて。

メソッドの実装シーケンス:

1. 評価対象の建物の構造要素と工学システムの目視検査と機器による実物大検査が実行されます。

2. 検査中に、物理的摩耗の兆候が特定され、その定量的特性が確立されます。

被害箇所数

損傷のサイズ（面積、長さ、深さ）を決定します。

3. 検出された損傷領域の指標と、対応する標準表に示されている定量値との比較。 (VSN 53-86)

4. 物理的損耗を計算するための適切な表に記入します。

説明されている技術は国内でのみ使用されます。非常に明快で説得力があるにもかかわらず、次のような欠点があります。

· その「規範性」により、最初はオブジェクトの非典型的な動作条件を考慮に入れることができません。

· 建物の構造要素の詳細な調整が必要なため、労働集約的なアプリケーション。

· 機能的磨耗および外部磨耗を測定することが不可能。

· 構造要素の具体的な重量の主観。

中心部で 物理的な損耗を判断するための原価法物理的損耗は、評価時に、構造、要素、システム、または建物全体への損傷を除去するために客観的に必要な修復措置の費用と、それらの交換費用の比率によって表されます。

物理的な減価償却を決定する原価法の本質は、建物要素を再作成するコストを決定することです。

この方法を使用すると、要素と建物全体の損耗をコストの観点から即座に計算できます。減損の計算は、使い古された品目を「ほぼ新しい状態」にするための合理的な実際のコストに基づいているため、このアプローチの結果はかなり正確になる可能性があります。この方法の欠点は、摩耗した建築要素の修理コストを計算する際に詳細と正確さが必要なことです。

建物の物理的劣化の判定 ライフタイムメソッド。物理的な損耗、有効年齢、経済的寿命の指標は一定の比率にあり、次の式で表すことができます。

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100、

ここで、I は摩耗、% です。

EV – 有効築年数。要素または建物全体の技術的状態に基づいて専門家によって決定されます。

VF – 肉体的な生活の典型的な期間。

RSF – 肉体的な寿命の残りの期間。

I = (HV: VF) * 100、

ここで、I は摩耗、% です。

CH – 実年齢。

この方法で計算された要素または建物全体の減価償却の割合は、金額換算 (減価償却) できます。

O = BC * (I: 100)、

ここで、I は摩耗、% です。

BC – 交換コスト。

機能的なウェア。評価対象の建物に機能的な磨耗の兆候がある場合は、現在の用途または使用目的に応じた構造の通常の動作に必要なさまざまな設備を含む、空間計画および/または設計ソリューションが最新の基準に準拠していないことを示します。

機能性摩耗も、取り外し可能なものと修復不可能なものに分けられます。

除去可能な機能損耗は、必要な再構築のコストによって決まり、これは不動産のより効率的な運用に貢献します。

取り返しのつかない機能的な損耗は、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。修復不可能な機能の損耗の兆候は、これらの欠陥を解消するための支出が経済的に不合理であることです。

修正可能な機能的磨耗は修正にかかるコストによって測定され、その原因は次のとおりです。

要素を追加する必要がある欠点。
要素の交換または最新化が必要な欠陥。
「超改善」。

家賃損失の還元方法
超過営業コストの資産化方法

外部（経済的）損耗– 評価対象に関連した外部環境のマイナスの影響による対象物の減価償却：市場の状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、税務分野における法的決定、等不動産の外部損耗は、その原因にもよりますが、立地が変わらないため修復不可能な場合がほとんどですが、周囲の市場環境の好変化により「自然消滅」する場合もあります。

機能的摩耗を判断する方法:

外部の影響による収入の損失を資産化する方法。
外部の影響がある場合とない場合で、同様のオブジェクトの売上を比較する方法。

コストアプローチの欠点:

1. コストは必ずしも市場価格と等しいとは限りません。

2. より正確な評価結果を達成しようとすると、人件費が急激に増加します。

3. 評価対象の不動産の購入費用とまったく同じ不動産の新築費用との間の差異。評価プロセスでは、減価償却累計額が建設コストから差し引かれます。

4. 古い建物の再生コストの計算の難しさ。

5. 古い建物や構造物の累積損耗量を判断することの困難さ。

6. 投資家の利益を反映するものではありません。

博士号ヤスケビッチ E.E.

減価償却は、さまざまな要因の影響による資産価値の全体的な損失に関連しています。減価償却費の会計処理は主に原価法および比較法で行われ、収益法では修繕および修復工事にかかる一定の費用が考慮されます。

金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、交換コストと価値のあるオブジェクトの市場価格の差額 /1/ です。

コストアプローチの方法論は、土地区画（以下、土地区画と呼びます）の所有権（リース、使用）を取得するために発生するすべてのコストを決定し、損耗を伴うオブジェクトの新規建設のコストを決定することにあります。次の式に基づいてコストアプローチ (土地付きの建物など) を計算するのが一般的です。

1)。損耗とそれらが相互に影響を及ぼさないことを金銭的な観点から見ると、次のようになります。

建設費 * PP - 物理的摩耗 - 機能的摩耗 - 外部摩耗 + 土地権利コスト (式 1)

2)。互いへの影響を考慮した摩耗の相対値:

建設費 * PP * (1 - 物理的磨耗) x (1 - 機能的磨耗) x (1 - 外部磨耗) + 土地権利コスト (式 2)

PPは起業家の利益です。

減価償却費は通常、オブジェクトの建設コストのみに起因します。

同時に、物理的および機能的損耗は、不動産の価値への影響（価値を高める観点から修繕費用を負担することが賢明か不適切か）に応じて、除去可能なものと修復不可能なものに分類することが一般的に受け入れられています。オブジェクトの価値。)。

物理的摩耗 = 取り外し可能な物理的。摩耗 + 致命的な物理。着る。

同様の表現が機能性ウェアにも当てはまります。

類似品のコストを調整する際の比較アプローチの方法論では、ペア販売の分析、専門家による方法、および統計的方法に基づく方法を使用することが示唆されています。最も開発が遅れているのは統計的手法です。

建物や構造物の維持費を会計処理する際の収入アプローチの方法論では、さまざまなタイプの修繕費を考慮した金額表現を使用することが示唆されています。

多くの著作では、コストアプローチに式を使用することの正しさ（Yu.S. Zaitsev、P.V. Kartsev）とその中での位置について議論されています。」 土地の権利の価値」(V.G. Mosinets) しかし、理論的に提案されるものはすべて、常に実際のデータによって裏付けられている必要がありますが、残念なことに、最近ではそのようなデータはほとんど見られません。

市場抽出手法を活用した表現全般の分析を試みます（不動産の売買市場データを分析します）。

研究の目的は、さまざまな不動産の価値が損耗に依存する性質を研究することでした (上記の式の信頼性を確認する)。

最も発展した不動産市場はモスクワおよびモスクワ地域の市場です。この市場では、特定の種類の損耗 (たとえば、物理的損耗、機能的損耗および外部損耗から抽出したもの) のみを合理的に考慮した、不動産オブジェクトの比較価値に関するデータのサンプルを見つけることができます。この市場のサンプルデータの分析に基づいて、以下に定義するオブジェクトの減価償却とその価値の関係が構築されました。市場分析は、2003 年 3 月から 6 月にかけて、Web サイト http://www.stn.ru/、http://www.izrukvruki.ru/ に掲載されたデータ量に基づいて、提案コストに基づいて実行されました。。

分析は、モスクワの「平均的な」方向、つまり南部行政管区（SAD）、および部分的に（アパートの場合）南西部（SWAD）のデータのサンプルを使用して実行されました。土地区画のコストの計算は差別化された方法で実行され、土地区画上にある物件が選択され、長期リース (49 年間) のコストは 450,000 ～ 600,000 ドル/ha の範囲でした。土地区画がオブジェクト (田舎の不動産を除く) のコストに及ぼす影響を軽減するために、オブジェクトは多階建て (5 階以上) の建物で選択されました。郊外の不動産は、「ペア販売」法を使用して「建物の下」の土地区画の価格を分析しました。

この目標には、次の解決策が含まれています。 タスク:

研究の方向性の決定。

モスクワの南西部行政区、南部行政区にあるアパート、オフィス施設、工業施設、小売施設、および 25 ～ 40 km の距離にある郊外不動産のコストデータの選択。モスクワ環状道路から南方向へ。

ランダムな測定誤差を考慮したデータの統計処理と比較分析。

施設の損耗に対する費用のグラフ依存関係を構築し、相関分析と回帰分析の方法を使用して近似式を選択します。

得られた依存関係の分析と一般的な結論。

研究方向の決定:

コスト、比較、収益のアプローチを適用する際の最終目標は、不動産の市場価値に達することです。減価償却は市場価値の損失に関連するため、オブジェクトの価値に対する減価償却の寄与は、市場抽出方法を使用した比較可能なデータサンプルを使用して検証できます。

方向性 1. 物体の価格に対する物理的な損耗の影響。

1.1. 貢献の定義 「物理的な損耗は除去可能」不動産の市場価値総額に換算します。

1.2. 合計の寄与度の決定 「物理的な磨耗」不動産の市場価値に反映されます。

方向性 2. 機能の損耗が不動産の価値に与える影響。

方向性 3. 不動産の価値に対する損耗の累積的影響。摩耗による相互影響。

1. 不動産の時価総額に占める「除去可能な物的減価償却費」の寄与度の把握

寄与分は、「敷地内には化粧修理が必要」および「敷地内は改装済み」という提案に基づく、敷地の市場価値の差によってほぼ決定されました。アパートの場合 - 一次市場（「仕上げなし」）と二次市場（「仕上げあり」）の価格の差に応じて。機能的および外部の摩耗の影響を排除するために、モスクワの南部行政区では市場抽出が使用されました /6/。

アパート。

分析を実行するために、8 km 以上離れたパネルハウス (17 ～ 22 階建てシリーズ P-44 ～ P-3) のワンルームアパートメントのデータを使用しました。センターからの、比較サンプルの代表性 - 25 を超えるサンプル。

管理およびオフィスの敷地

分析を実行するために、800 ～ 1500 平方メートルの範囲のクラス「B2」および「C」の管理およびオフィス敷地のデータを使用しました。 m. センターから 8 km 以上の距離にある、首都グループ I および II の首都建物内 (構造システム KS-1 および KS-4) にあるオブジェクトを、比較サンプルの代表性 (15 を超えるサンプル) で選択しました。

工業用地

分析を実行するために、首都グループ I および II の首都ビル (構造システム KS-1 および KS-4) にある生産施設のデータを使用しました。 1000～2500平方メートルの範囲で m. 8 km 以上の距離にあるオブジェクトが選択されました。センターからの比較サンプルの代表性（12 サンプル以上）。

小売施設

分析を実行するために、首都グループ I および II (構造システム KS-1 および KS-4) の首都ビルにある小売施設 (店舗) のデータを使用しました。面積範囲400～800平方メートル m. 8 km 以上の距離にあるオブジェクトが選択されました。センターからの比較サンプルの代表性（15 を超えるサンプル）。

田舎の不動産。

分析を実行するために、160 ～ 280 平方メートルの範囲の田舎の不動産 (2 階建てのレンガ造りのコテージ) のデータを使用しました。 m（面積8...14エーカーの区画）、25...40 kmの距離にあります。モスクワ環状道路から南方向に、「ペア販売」の比較サンプルの代表性 - 12 ペア以上。

使いやすさを考慮して、単位面積あたりの単価 (ドル/平方メートル) で運用します。

表 1 にサンプルの平均データと、修理前後の平均費用の比率、平均費用の差、推定修理費用（仕上げ）、および修理費用の差と修理費用の差の比率を示します。推定修理費:

表1。

財産		修理が必要な物の平均コスト、USD/平方メートル。メートル	改修後の平均コスト、(後) USD/平方メートルメートル	相関的決定前/後	差、(平均) USD/平方メートル	オリエンテーション推定修理費、(Co) ドル/平方メートル	相関的縫い水/ソ
1ルームアパートメント	プレハブ鉄筋コンクリート
オフィスルーム	レンガと土。強化コンクリート
工業用地	プレハブ鉄筋コンクリート
小売施設
国の財産

表 1 に、推定修理費用のデータを示します。これらの値は、次のデータに基づいて決定されました。

1)。モスクワの保険会社の見積もりによる修理費用は次のとおりです。

シンプル - 1 平方あたり 75 ドルメートル。
スーペリア - $200/平方メートルメートル。
ヨーロッパ品質のリノベーション - 平方メートルあたり 400 ドルメートル。

与えられたデータは過大評価されており、修理の種類における明確な段階を反映していません。

2)。モスクワの建設会社による修理費用（計算に使用）：

シンプル - 40 ～ 60 ドル/平方メートル。
スーペリア - 80...140 ドル/平方メートルメートル。
ヨーロッパ品質のリノベーション - 1平方メートルあたり150...350ドルメートル。
高品質 - 400...800ドル/平方メートル m.以上（天然素材を使用 - 木、石など）。

上記の表 1 から次のことがわかります。

建物の市場価値への寄与が最も少ないのは、工業用施設やオフィス用施設の除去可能な損耗です (どうやら、新しい所有者は常にオフィス施設を自分たちの設計に合うように設備するよう努めており、工業用施設の場合は相対的な仕上げコストが低いようです)。

敷地の市場価値に最も大きく寄与するのは、田舎の不動産の除去可能な磨耗です。一方、新しい仕上げは物件の市場価値を大幅に高めます。

二次住宅市場（標準パネル建物の 1 ルームアパートメントの例を使用）では、完成した建物のコストが高くなります。

計算精度の範囲内で、住宅、商業施設、および田舎の不動産については、除去可能な損耗が建物の市場価値に与える影響を比例的に考慮する必要があります。オフィスや産業施設の場合、除去可能な磨耗の寄与はわずかです (会計「」 取り外し可能な物理学。着る" 0.2...0.35 の削減係数で実行する必要があります)。

2. 一般的な「物理的減価償却費」の不動産時価への寄与度の把握

物理的摩耗の計算方法 /1/:

規制（住宅用）。
料金;
生涯法など。

規範的な方法は、さまざまな規範的な資料の使用に基づいています。例として、ソ連国家建設委員会の「住宅建物の物理的劣化を評価するための規則」(VSN 53-86)を挙げることができます。

この場合、「評価時の物理的磨耗は、構造、要素、部品への損傷を除去するために客観的に必要な修理措置の費用の比率によって表される」ことに注意する必要があります (VSN 53-86 の第 1.1 項)。システムまたは建物全体とその交換コスト。」

問題は、交換費用に関連する修理費用と、対象物の市場価格との関係はどのようなものになるのかということです。

物理的な損耗を決定するための原価計算法の基礎は、修理活動を実行するための直接コストの決定でもあります。

ここでも、修繕工事の費用と不動産の市場価格との関係について疑問が生じます。

耐用年数法は、建物の構造要素の実効耐用年数 (「短寿命」と「長寿命」) または建物全体とその典型的な物理的耐用年数との関係に基づいています。

ここでも問題は、これらの比率が不動産の市場価値とどのように関係しているのかということです。

「建物の事故率を決定する方法」MGSN 301.03-97 (表 3) を考えてみましょう。物理的な損耗は耐用年数法によって決定されます。

大規模修繕の費用が交換費用を上回る「老朽化した」状態に注目してみましょう。このような条件下でのコストアプローチでは、個々の改良を加えたストレージユニットのコストのみが得られ、比較アプローチでは大幅なコストがわかります。より高いコスト。磨耗の影響を誤って考慮したために、アプローチにコスト差が生じます。

MGSN 301.03-97「建物の事故率を決定するための方法論」第 1.5 節に従って、住宅用建物または別個の構造物の緊急状態、その摩耗が建物の強度と安定性に影響を与えることに注意する必要があります。建物全体が物理的に摩耗し、石造りの建物では 70% 以上、木造住宅では 65% 以上が発生する可能性があります...」

コストアプローチが起業家の利益（または外部損耗）を正しく考慮している場合、コストアプローチと比較アプローチは、新しい不動産のコストの同様の値を与えることはよく知られています/6/。

施設が稼働する際、さまざまなタイプの損耗の影響を正しく考慮することによって、コストと市場のアプローチにおいても同様の結果が得られると考えられます。

物理的磨耗の寄与は、新品と新品の市場価値の差によってほぼ決まります。

平均的な耐用年数を持つオブジェクト (ライフサイクル法により約 30% の摩耗が測定されます)。

建物の老朽化状態（摩耗度約70％）に近い耐用年数を有する物品。機能的および外部の損耗の影響を排除するために、モスクワの南西部行政区 (アパート) および南部行政区にある選択されたオブジェクトに対して市場抽出が使用されました。

「使用不可能な」物体の清算価値は、SN 436-72「解体中の建物の解体から得られる材料の収量に関するおおよその基準」の推奨に従って決定されました。

アパートは5階建てのパネルビルで選択されました（南西部行政区では、新しいアパートの費用はコレクション「Rway」No.97に従って取得され、「老朽化した」アパートの費用は5階建てから取得されました）立ち退きが指定された「ノヴィ・チェリョムシキ」地域の建物）。サンプルの代表性は少なくとも 20 サンプルです。

残りのタイプの不動産（工業、オフィス、小売施設）は、貢献度を決定する場合と同じ条件とサンプルの代表性で南部行政区で選択されました。」 取り外し可能な物理学。着る"、ただし、「再建用」の「老朽化した」オブジェクトは除きます（検索ベースが小さいため、サンプルの代表性は 11 ～ 14 サンプルに低下しました）。上記の条件に基づいて田舎の不動産が選択されました。選考はペアで行われました。

表 2.

財産	位置位置	損耗にかかるコスト (ドル/平方メートル) と相対コスト (p.u.):

1ルームアパートメント

オフィスルーム

工業用地

小売施設

田舎の不動産	MKADから25…40km

テーブルから 2 ということは、物体の市場価値が物理的な減価償却に依存するという非線形の性質を扱っているということになります。

例として、耐用年数法によって決定されるアパートや事務所の損耗に応じてコストを削減するグラフが示されています。

相対コストと相対摩耗の関係の性質を判断するために、いくつかの研究からのデータが分析されました。たとえば、研究 /5/ では、物体の存在開始から最大耐用年数までの経過時間の比率の 2 乗に比例してコストを割り引くことが提案されています。

依存関係を近似するために、線形および二次線形回帰式が使用されました。

オブジェクトの相対コスト (RO) と相対物理減価償却 (RP) の間の関係の存在とタイプが確立されました。

テーブル内図 3 は、依存関係と相関係数の近似を示しています。

表 3.

	線形依存性		1次-2次依存性
		係数相関- ション		係数相関- ション
アパート	OS=1.24 - 0.91*OR		OS= 1.10 - 0.92*OR 2
オフィスルーム	OS=1.14 - 1.02*OR		OS= 1.02 - 0.91*OR 2
工業用地	OS=1.09 - 0.93*OR		OS= 0.98 - 0.94*OR 2
小売施設	OS=1.10 - 0.90*OR		OS= 0.97 - 0.91*OR 2
田舎の不動産	OS=1.15 - 0.98*OR		OS= 1.05 - 0.99*OR 2

表 3 からわかるように、最も許容可能な相関係数 (0.93...0.97) は、依存関係の一次二次近似を使用して得られました。線形依存関係は相関係数が低いため (0.82...0.85)、拒否されます。

統計的に得られた一次二次依存関係「OS - OP」は、コストと比較アプローチ（類似品を調整する場合）の両方で、物体の市場価値に対する物理的損耗の影響を計算するときに使用できます。

3. 不動産の市場価値全体に対する機能損耗の寄与度の決定。

機能的摩耗のコスト表現は、再生産のコストと交換のコストの差であり、機能的摩耗は考慮事項から除外されます /1/。

除去可能な機能損耗は、必要な再構築のコストによって決まり、これは不動産のより効率的な運用に貢献します。

再建築費用は不動産の市場価値とどのように関係するのかという疑問が再び生じます。

取り返しのつかない機能的な損耗は、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。

修復不可能な機能損耗のコストは、次の 2 つの方法で決定できます。

レンタル損失の資産計上。

建物を適切な状態に維持するために必要な超過運営コストを資産化すること。

この場合、直接市場抽出の方法が使用されます。したがって、磨耗の相互影響の問題を除けば、除去できない機能的磨耗が物品の市場価値に与える影響が正比例することは疑いの余地がありません。。

回避可能な摩耗の影響は、以下の比較可能な対象物に対して選択的にテストされました。

標準的なモダンなパネルハウスの 3 ルームアパートメント (南部行政管区) (19 以上のペアサンプルの代表サンプルによる「改良型」タイプと「ヨーロッパ仕上げ」タイプの仕上げの違い。推定コストの差は約 120 ドル/平方メートル) .m. - 最大 98 ドル/平方メートルの差があります (98/120 = 0,82 ).

クラス B2 とクラス C のオフィス敷地 (空調システム、受付、セキュリティサービスの違い。推定コストの差は約 38 ドル/平方メートル、小さな差は最大 21 ドル/平方メートルになる傾向があります) .m. ( 21/38 = 0,55 ) 15 ペアを超える代表サンプルを使用したペアサンプル (南部行政区) の平均値に基づいていますが、コストの差はサンプルの測定精度の範囲内です。

生産施設（食品生産と非食品生産の仕上げの違い。推定コスト差は約 41 ドル/平方メートルです。測定の精度を超える市場価値の大きな差は見つかりませんでした。ペアサンプルの代表性） - 12 ペア以上。

小売施設（食品と工業製品の取引における仕上げの違い。推定コスト差は約 85 ドル/平方メートル、-最大 62 ドル/平方メートルのコスト差あり（62/85） = 0,73 ）14ペア以上の代表サンプルによるサンプル（南部行政区）の平均値による。

得られたデータに基づいて表を作成しました。 4:

表4.

名前	「ペア販売」件数	機能性ウェアのおおよその平均計算値、(Srfi) ドル/平方。メートル	平均コスト差 (SFI) USD/平方メートル	SF/SF の関係
3ルームアパートメント
オフィスルーム
工業用地
小売施設

変動係数

一般に、個々のサンプルデータは、除去可能な機能的摩耗の影響が、削減係数を考慮して、決定された除去コストに比例して考慮できることを示しています。最初の近似として、十分な信頼性があれば、この係数は次のように推定できます。 0,75.

4. 物理的摩耗と機能的摩耗の相互影響の決定。

摩耗の相互影響は次のように系統的に決定されました。

オプション No. 1 (取り外し可能な機能的摩耗を考慮):

新品および新品に近いものについては、簡易仕上げとヨーロピアン仕上げ（取り外し可能な機能ウェア）の違いがありました。次に、同様の物体であっても、十分な程度の物理的磨耗がある場合、単純な仕上げとヨーロッパ仕上げで違いが見つかりました。外部摩耗の影響を可能な限り排除しました。「フォーミュラ 1」に基づいて、仕上げの多様性を考慮した市場価値の差は維持されるべきです。「式 2」に基づいて、市場価値の差は減少するはずです（摩耗と損傷の相互影響を特徴づけます）。

アパート、オフィス、小売施設の販売オファーの市場が調査されました。「ペアセールス」（売り出し）という手法を採用した。

アパート: モスクワの南西部行政区でワンルームアパートの相対コストが分析されました。新しいアパートとアパートは「ニューチェリョムシキ」の地域で探索されました（ただし、「ツァールスコエセロー」からは離れています）。

オフィス敷地: 面積 112 ～ 576 平方メートルの敷地の相対コストが分析されました。 m. モスクワの南部行政区にある、クラス B2 (新品に近い) およびクラス C (かなりの損耗がある) の複数階建ての行政およびオフィスビル内。

小売施設: 面積 256 ～ 1112 平方メートルの住宅用建物の内蔵および付属施設の相対コストが分析されました。 m. モスクワ南部行政区のパネル (新品に近い) およびパネルブロック (摩耗が多い) の建物。

表５は、比較サンプルの平均結果を示す。

表5.

名前	新品、新品に近い、(Сн) ドル/平方メートルメートル	代表するサンプリング強度、個数	摩耗が多い (0.6...0.7) (Сс) ドル/平方メートル	代表するサンプリング強度、個数	コスト差の比率 (Сс/Сн)
ワンルームマンション（南西部行政区）



オフィス敷地cl. V2…S（南部行政区）
「ヨーロッパ品質の改修」後の相対コスト
簡単な修理後の相対コスト、
相対値の差
商業施設（南部行政区）
「ヨーロッパ品質の改修」後の相対コスト
簡単な修理後の相対コスト、
相対値の差

表 5 からわかるように、すべての物体について、物体の物理的な磨耗が増加するにつれて、仕上げコストの差が減少する一般的な傾向があります。摩耗には明らかな相互影響があります。

残念ながら、著者はサンプルの大きな代表性を選択することができず（提案価格の季節変動のため、類似体の検索時間はアプリオリに 2003 年の春夏シーズンでは 3 か月に制限されていました）、影響を完全に排除することはできませんでした。ペアごとの比較（特にオフィスの敷地に関して）における相対コストに関する個々の要因の影響を考慮しているため、今のところは、摩耗の相互影響の傾向、または「公式 2」を使用した場合のより高い信頼確率について話すことができます。

オプション No. 2 (修復不可能な機能的摩耗を考慮)。

次の仮定を調査しました。

新築および新築に近いビルのオフィスでは、ビルの地下（半地下）部分と1階とでは面積単価に差が生じました。次に、重大な (30 ～ 35%) 損耗があった建物のオフィス施設についても、同じ差が測定されました。

表6.

表6からわかるように、摩耗は相互に影響する傾向があります。

一般的な結論:

1)。物理的および機能的な損耗が不動産の市場価値に及ぼす影響は複雑であり、現在まで、個々の損耗が物品の市場価値に及ぼす影響や、それらの相互の影響を説明するための実際に証明された理論モデルはありません。影響。

2)。記事に記載されている摩耗と損傷の相互影響の傾向は、使用する可能性が最も高い公式 (物理的および機能的な摩耗と損傷のみを考慮する場合) は、摩耗と損傷の相互影響を考慮した公式 (公式) であることを示唆しています。 2は記事の冒頭に記載されています）。

3)。コストアプローチにおいて、物理的損耗の計算に「標準」法と「耐用年数」法を使用する場合、損耗と製品の市場価値との関係の非線形性を考慮した修正を導入することが推奨されます。オブジェクト。修正を考慮するための近似式は、数理統計手法を使用してさまざまなタイプの不動産について計算され、表 3 に示されています。

4)。比較アプローチでは、アナログを調整するときに、表 3 に示す補正を考慮するための近似式を使用できます。

5)。この記事では、物理的および機能的な損耗が不動産の市場価値に与える影響に関するデータを提供しています。これには、起業家の利益と外部の損耗の影響を考慮した詳細な調査が必要です。

6)。物理的および機能的な磨耗が不動産の価値に与える影響を正しく考慮することは、コストと比較のアプローチからより正確な結果を得るのに役立ちます。

使用した情報源のリスト:

1. 不動産評価・サブ編 A.G. グリャズノワ、MA フェドトワ。 - M.、「財務と統計」、2002 年、- 495 ページ。

5. 「故障時の割引の問題について」、ヤロスラヴリ州ゼムストヴォ統計局、1913 年、91 号 (http://www.valmaster.ru/)。

6. ヤスケビッチ E.E. 起業家の利益と不動産の外部損耗の決定、http://www.appraiser.ru/、2003 年 3 月 28 日、コレクション「RWay」第 97 号、2003 年。