Mulkning jismoniy buzilishi ko'rsatilishi mumkin. Er uchastkalarini baholash usullari. Tashqi eskirishni hisoblash usullari

Mulkning eskirishini aniqlash

Amortizatsiya - bu turli sabablarga ko'ra mulk qiymatining pasayishi. Baholash faoliyatida qo'llaniladigan "eskirish" tushunchasini buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan "amortizatsiya" tushunchasidan farqlash kerak. Buxgalteriya hisobidagi amortizatsiya - ob'ektni sotib olish bilan bog'liq dastlabki xarajatlarni joriy qiymatini aniqlamasdan, uning butun xizmat muddatiga taqsimlash jarayoni. Baholash faoliyatida amortizatsiya uning dastlabki qiymatidan qat'i nazar, joriy qiymatni aniqlashning asosiy omili sifatida qaraladi.

Xarajat yondashuvida amortizatsiya yangi mulk va aniq baholanayotgan mulkning farqlari va xususiyatlarini hisobga olish uchun ishlatiladi. Ob'ektning amortizatsiyasini hisobga olish - bu baholangan ob'ektning joriy qiymatini aniqlash uchun yangi qayta ishlab chiqarilgan binoning qiymatiga tuzatishning bir turi (xarajat yondashuvidan foydalangan holda aniqlanadi),

Eskirishning uch turi mavjud: jismoniy, funktsional va tashqi (yoki iqtisodiy).

Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, tarkibiy qismlarning nuqsonlari). Jismoniy eskirish ikki xil: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va atrof-muhit omillari ta'sirida sodir bo'ladi. Amortizatsiya stavkalarida jismoniy eskirish hisobga olinadi.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud: ekspert, xarajat, normativ (yoki buxgalteriya) va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli. Ekspert usulida baholangan, masalan, turar-joy ob'ektining jismoniy eskirish foizi "VSN-53-86 "Gosgrazhdanstroy" turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari" asosida aniqlanadi.

Umuman olganda, binolarning xizmat qilish muddati uning tarkibiy qismlarining mustahkamligiga bog'liq.

Qurilish elementlarining fizik eskirishi (Fike) quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

bu erda UVke - strukturaviy elementning solishtirma og'irligi;

PIke - strukturaviy elementning eskirish foizi.

Shuni ta'kidlash kerakki, baholash faoliyati amaliyotida olinadigan va o'chirilmaydigan jismoniy eskirishlar farqlanadi.

Olib tashlash mumkin bo'lgan jismoniy buzilish davom etayotgan ta'mirlash xarajatlari ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kam bo'lishini nazarda tutadi.

Agar nuqsonni tuzatish xarajatlari mulkka qo'shadigan qiymatdan oshsa, jismoniy buzilish tuzatib bo'lmaydigan hisoblanadi. Ob'ektdagi har qanday nuqson, qoida tariqasida, tuzatilishi mumkin, ammo tuzatish xarajatlari kutilgan foydadan oshmasligi kerak.

Tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishni aniqlash uchun qurilish elementlari ikki toifaga bo'linadi: uzoq muddatli va eskirish.

Poydevorlar, devorlar, pollar va boshqalar kabi uzoq muddatli elementlarning aşınması, ularning samarali xizmat qilish muddatini va real sharoitlarda qolgan jismoniy umrini hisoblash yo'li bilan guruhlarda hisoblanishi mumkin.

Uzoq muddatli elementlarning jismoniy eskirishini hisoblash uchun siz qurilish elementlarini qayta ishlab chiqarish xarajatlarini aniqlash usulidan (yoki xarajat usuli) ham foydalanishingiz mumkin.

Jismoniy eskirishni hisoblashning aniqroq to'g'rilangan tannarx usulida qurilish elementlarining eskirish foizi vaznli qiymat sifatida aniqlanadi.

Binoning tez eskiradigan elementlari toifalariga xizmat muddati binoning taxminiy iqtisodiy muddatidan qisqaroq bo'lgan elementlar kiradi. Bu tom yopish, dekorativ tugatish, bo'yash va boshqalar, ya'ni muntazam ta'mirlash orqali ta'mirlanishi (tiklanishi) mumkin bo'lgan elementlar.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlashning me'yoriy (yoki buxgalteriya hisobi) usuli Rossiya Federatsiyasi Vazirlar Kengashining qarori bilan tasdiqlangan "Rossiya Federatsiyasida asosiy vositalarni to'liq tiklash uchun amortizatsiya to'lovlarining yagona normalari" dan foydalanishni o'z ichiga oladi. SSSR 1990 yil 22 oktyabrdagi 1072-son.

Funktsional eskirish (yoki ob'ektning funktsional eskirishi) - bu ob'ektning funktsional foydaliligi bo'yicha zamonaviy standartlarga javob bermasligi. Ushbu turdagi eskirish (masalan, eskirgan arxitektura, rejalashtirish, qurilish muhandisligi va boshqalarda o'zini namoyon qilishi mumkin) asosan arxitektura va qurilish sohasidagi ilmiy-texnika taraqqiyotining ta'siri bilan bog'liq. Mahalliy amaliyotda funktsional eskirish eskirish deb ataladi va xuddi jismoniy eskirish kabi, chegara va tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin.

Chiqariladigan funktsional eskirish o'rnatilgan shkaflarni, suv va gaz hisoblagichlarini, texnik jihozlarni, pol qoplamalarini va boshqalarni tiklashni o'z ichiga oladi. Eskirish mezoni, olinadiganlik nuqtai nazaridan, ta'mirlash miqdorini taqqoslashdir. olingan qo'shimcha xarajatlar miqdori bilan xarajatlar. Agar olingan qo'shimcha qiymat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi. Olib tashlanadigan funktsional eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz bir xil sanadagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.

Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish - bu binoning sifat ko'rsatkichlarining ortiqcha va etishmasligi bilan bog'liq omillar tufayli bino qiymatining pasayishi. Masalan, uy-joy ijarasi bozorida ikki xonali kvartiralar bir xonali kvartiralarga nisbatan ko'proq talabga ega. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdori ushbu turdagi kvartiralarga xos bo'lgan ijara multiplikatoriga (mulkni sotish narxining uning uchun potentsial ijaraga nisbati) ko'paytirilib, ushbu kvartiralarni ijaraga berishda ijaradan yo'qotishlar miqdori sifatida hisoblanadi. kvartira. Shunday qilib, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdori ijara yo'qotishlarini kapitallashtirish orqali aniqlanadi.

Tashqi eskirish yoki tashqi eskirish - iqtisodiy, siyosiy yoki boshqa omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi natijasida bino qiymatining pasayishi. Tashqi eskirishning sabablari quyidagilardir: ob'ekt joylashgan hududning umumiy pasayishi; hukumat yoki mahalliy boshqaruv organlarining soliq, sug'urta sohasidagi harakatlari; bandlik, dam olish, ta'lim va hokazo bozorlardagi boshqa o'zgarishlar.

Tashqi eskirish va eskirish miqdoriga ta'sir qiluvchi muhim omil ob'ekt joylashgan joyning ekologik tarkibiy qismidir: "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarga - botqoqlarga, oqava suvlarni tozalash inshootlariga, yoqilg'i quyish shoxobchalariga, temir yo'l stantsiyalariga, sanoat korxonalariga va boshqalarga yaqinlik.

Agar binoni rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish yo'li bilan jismoniy va ma'lum darajada funktsional eskirish va eskirishni bartaraf etish mumkin bo'lsa, ko'p hollarda tashqi ta'sirlardan eskirish va eskirishni bartaraf etish mumkin emas.

Tashqi eskirish va eskirishni o'lchash usuli - juftlashtirilgan savdolarni tahlil qilish (ko'chmas mulk bozorida ikkita taqqoslanadigan ob'ekt sotilganda, ulardan birida tashqi eskirish belgilari mavjud, ikkinchisida esa yo'q). Narxlarning farqi baholanayotgan ob'ektning tashqi ta'siridan eskirish miqdori haqida xulosa chiqarishga imkon beradi.

Tashqi amortizatsiyani o'lchashning yana bir usuli - baholanayotganga o'xshash ikkita mulkning ijara daromadini solishtirish, ulardan biriga salbiy ta'sir ko'rsatadi. Ushbu ikki ob'ektni taqqoslashdan olingan daromad yo'qotishlarini kapitallashtirish tashqi ta'sirlardan eskirish va eskirish miqdorini tavsiflaydi.

Mulk va yer uchastkasining umumiy qiymatini aniqlash

Xarajat yondashuvining so'nggi bosqichida zarur bo'lgan umumiy xarajat oldingi bosqichda olingan mulkning eskirishsiz tannarxini va birinchi bosqichda olingan er uchastkasining qiymatini, xarajatlar yondashuvini amalga oshirish orqali aniqlanadi. .

Qayta ishlab chiqarish yoki almashtirishning umumiy qiymati yangi binoni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlarining baholash sanasida amaldagi narxlarda yig'indisidir. Shu sababli, yangi mulk va baholanayotgan mulkning xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish kerak.

Kiyish baholashda har qanday sababga ko'ra baholash ob'ektining foydaliligini va shuning uchun qiymatini yo'qotish tushuniladi. Amortizatsiya (qiymatni yo'qotish sifatida) mutlaq va nisbiy birliklarda ifodalanishi mumkin. Agar amortizatsiya mutlaq birliklarda (pul birliklarida) ifodalansa, u takror ishlab chiqarishning umumiy qiymatidan chegirib tashlanadi.

Vrep = Vprep - Va yoki Vrep = Vprep - Va, (6.5)

bu erda SV - ob'ektni takror ishlab chiqarish xarajatlari;

V almashtirish - ob'ektni yaxshilashni almashtirish qiymati;

VR reproduktsiya - ob'ektni takror ishlab chiqarishning umumiy qiymati;

Vp almashtirish - ob'ektni almashtirishning umumiy qiymati;

Va - pul birliklarida ifodalangan baholash ob'ektining amortizatsiyasi.

Agar eskirish nisbiy birliklarda (foizda) ifodalangan bo'lsa, unda quyidagi formula qo'llaniladi:

Vp qayta ishlab chiqarilgan = V qayta ishlab chiqarilgan ∙(1 – I), (6.6)

bu yerda I - baholanayotgan ob'ektning nisbiy birliklarda ifodalangan eskirishi.

Kiyinishni aniqlashning ikki yo'li mavjud:

    umrbod usul;

    kiyish turlariga bo'linish usuli.

Amortizatsiya qiymatni yo'qotish sifatida ham nisbiy ko'rinishda (ko'paytirishning to'liq qiymatiga yoki to'liq almashtirish qiymatiga nisbatan) va mutlaq qiymatlarda ifodalanishi mumkin.

Yashash muddati usuli yordamida eskirishni hisoblash

Eskirish - bu ob'ektning vaqtining funktsiyasi.

Binolarning yaroqlilik muddati usulidan foydalangan holda amortizatsiyani aniqlash baholanayotgan ob'ektning konstruksiyalarini tekshirish va ob'ektning samarali yoshi odatdagi iqtisodiy xizmat muddati bilan bog'liq degan taxminga asoslanadi, chunki to'plangan amortizatsiya xarajatlari bilan bog'liq. binoni ko'paytirish (almashtirish).

Yashash davri usuli yordamida eskirishni hisoblashda quyidagi tushunchalar qo'llaniladi:

Binoning jismoniy hayoti (T n) - binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning foydalanish davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binoning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.

Xronologik yosh (T fakt) - ob'ektni foydalanishga topshirishdan to baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.

Samarali yosh (T eff) binoning xronologik yoshi asosida, uning texnik holati va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida hukmron bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.

Guruch. 6.1. Binoning yashash davrlari va ularni tavsiflash

baholash ko'rsatkichlari

Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni formula bilan ifodalash mumkin.

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6.7)

qayerda Va – kiyish, %.;

Tef - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;

Tn - jismoniy hayotning odatiy davri.

I = (T fakt / T n) ∙ 100%, (6,8)

Bu erda T fakt - xronologik yosh.

(6.8) formuladan foydalanish taqqoslanadigan ob'ektlarning eskirishi va eskirishi uchun foizli tuzatishlarni hisoblashda (qiyosiy sotish usuli), agar baholovchi (6.7) formulada qo'llaniladigan ko'rsatkichlarni aniqlash uchun tanlangan analoglarni tekshirish imkoni bo'lmasa, dolzarbdir.

Misol. Baholanayotgan mulkning qiymatini aniqlang. 1980-yilda qurilgan binoga ega yer uchastkasi baholanmoqda. Binoning standart xizmat muddati 150 yil. Er uchastkasining bozor qiymati sotishni taqqoslash yo'li bilan aniqlangan va 4,5 million rublga teng. Tuzilmani almashtirishning umumiy qiymati qiyosiy birlik usuli bilan 11,4 million rubl darajasida aniqlandi. Baholash sanasi: 2010 yil 30 yanvar.

Yechim.

Binoning xronologik yoshi 30 yil. Strukturaning eskirishini hisoblash uchun biz (6.8) formuladan foydalanamiz, chunki samarali yosh ko'rsatilmagan.

I = (T fakt / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Baholanayotgan ob'ektning qiymatini hisoblash uchun biz 6.2 formulasini qo'llaymiz.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3 * 11 400 000) = 12 480 000 rubl.

Shunday qilib, xarajat yondashuvi doirasida hisoblangan baholangan ob'ektning qiymati 12 480 000 rublni tashkil etdi.


Buzilish usuli kiyishning barcha turlarini batafsil ko'rib chiqish va hisobga olishdan iborat bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi (2-rasm):

  • olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish;
  • olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish;
  • tashqi kiyim.
Olib tashlash mumkin bo'lgan (tuzatiladigan) eskirish, uni yo'q qilish jismonan mumkin va iqtisodiy jihatdan mumkin, ya'ni. bir yoki boshqa turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ekt qiymatining oshishiga yordam beradi.

Qayta tiklab bo'lmaydigan (tuzatib bo'lmaydigan) eskirish - bu eskirish, uni yo'q qilish jismoniy jihatdan imkonsiz yoki iqtisodiy jihatdan amaliy bo'lmagan, ya'ni. u yoki bu turdagi eskirish va eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar ob'ektning umumiy qiymatini oshirishga yordam bermaydi.

Guruch. 4 Ko'chmas mulk ob'ektlarining amortizatsiyasini tasniflash


Yig'ilgan eskirish va eskirishni aniqlashda buzilish usulini qo'llash uchun hisob-kitob bazasi sifatida strukturaviy elementlar bo'yicha bo'lingan yangi qurilish qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak.

Jismoniy buzilish- tabiiy-iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish. Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlarning nuqsonlari).

Jismoniy amortizatsiyani hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud:

  • ekspert (normativ);
  • xarajat;
  • Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun ekspert usuli nuqsonli ro'yxatni tuzish va bino yoki inshootning barcha konstruktiv elementlarining eskirish foizini aniqlashga asoslanadi. Ekspert usuli eng aniq, ammo ayni paytda eng ko'p mehnat talab qiladi.

Ushbu usul tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil tartibga soluvchi ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Masalan, texnik inventarizatsiya byurosi tomonidan texnik inventarizatsiya paytida turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash va idoraviy mansubligidan qat'i nazar, uy-joy fondini kapital ta'mirlashni rejalashtirish uchun ishlatiladigan VSN 53-86. Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.

Binoning jismoniy eskirishi quyidagicha aniqlanadi:


F f – binoning jismoniy eskirishi, (%);

F i – i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi (%);

L i – binoning umumiy qiymatidagi i-chi konstruktiv element (qism)ni almashtirish qiymatining ulushiga mos keladigan koeffitsient;

n - binodagi konstruktiv elementlarning soni

Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi belgilangan tartibda tasdiqlangan turar-joy binolarini almashtirish qiymatining yig'ilgan ko'rsatkichlari bo'yicha va tuzilmalar, elementlar va tizimlar uchun qabul qilinishi kerak. tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega emas - ularning taxminiy qiymati bo'yicha.

30-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar uni tekshirishda barcha strukturaviy elementlarning jismoniy eskirishi aniqlanganligi ma'lum bo'lsa:

  • asoslar - 10%;
  • devorlar - 15%;
  • bir-birining ustiga chiqishi - 20%;
  • tom yopish - 10%;
  • qavatlar - 35%;
  • derazalar - 40%;
  • pardozlash qoplamalari - 30%;
  • ichki sanitariya-tesisat va elektr inshootlari - 50%;
  • boshqalar - 25%.
Yechim:

1. Sat ga muvofiq strukturaviy elementlarning solishtirma og'irligini aniqlaylik. № 28 UPVS.

2. Elementlar va tizimlarning jismoniy eskirishini baholash, shuningdek, almashtirish qiymati bo‘yicha ularning ulushini aniqlash natijalari:

Qurilish elementlarining nomi

Strukturaviy elementlarning solishtirma og'irligi, %

O'ziga xos tortishish x eskirish foizi
asoslar
devorlar
qavatlar
tom
qavatlar
oyna
tugatish qoplamalari
ichki sanitariya-tesisat va elektr inshootlari
boshqa
-

Shunday qilib, binoning jismoniy eskirishi 23,25% ni tashkil qiladi.

Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun xarajat usuli baholash vaqtida jismoniy buzilish konstruksiyaga, elementga yoki umuman binoga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash chora-tadbirlari qiymati va ularni almashtirish qiymati nisbati bilan ifodalanadi, degan taxminga asoslanadi.

31-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar strukturaviy elementlarni almashtirish qiymati va ularni ta'mirlash uchun ob'ektiv zarur xarajatlar mos ravishda ma'lum bo'lsa: poydevorlar - 3200 ming rubl, 640 ming rubl; devorlar - 4000 ming rubl, 1200 ming rubl; shiftlar - 800 ming rubl, 160 ming rubl; boshqa - 8 000 ming rubl, 2 800 ming rubl.

Keling, jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz. Elementlarning jismoniy eskirishini baholash natijalari, shuningdek almashtirish qiymati bo'yicha ularning solishtirma og'irligini aniqlash:

Qurilish elementlarining nomi

Elementni almashtirish qiymati, ming rubl.

Ob'ektiv zarur ta'mirlash xarajatlari, ming rubl.
asoslar
devorlar
qavatlar
boshqa

Shunday qilib, binoning jismoniy eskirishi 30% ni tashkil qiladi.

Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiymatsizlanishni hisoblash eskirgan narsalarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.

Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli jismoniy eskirish (PH) va tiklash qiymati (RC) o'rtasidagi bog'liqlik samarali yosh (EA) va odatdagi iqtisodiy hayot (EF) o'rtasidagi nisbat bilan belgilanadi degan taxminga asoslanadi:


32-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar uning konstruktiv elementlarini almashtirish qiymati, haqiqiy yoshi va umumiy jismoniy muddati mos ravishda ma'lum bo'lsa: poydevorlar - 1200 ming rubl, 10 yil, 15 yil; devorlar - 400 ming rubl, 5 yil, 10 yil; shiftlar - 300 ming rubl, 6 yil, 15 yil; boshqalar - 900 ming rubl, 1 yil, 10 yil.

Keling, jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz. Elementlarning jismoniy eskirishini baholash natijalari:

Qurilish elementlarining nomi

Haqiqiy yosh, yillar

Umumiy jismoniy hayot, yillar

Amortizatsiya, ming rubl
tom
qavatlar
oyna
tugatish qoplamalari
- -
Shunday qilib, binoning jismoniy eskirishi 1210 rublni tashkil qiladi. yoki 43,2%.

Jismoniy eskirish miqdorini aniqlash bir necha ketma-ket bosqichlardan iborat:

  • tuzatiladigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash;
  • qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash;
  • uzoq muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash.
Tuzatish mumkin bo'lgan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash (u kechiktirilgan ta'mirlash deb ham ataladi, chunki odatdagi xaridor strukturaning normal ishlash xususiyatlarini tiklash uchun darhol ta'mirlashni amalga oshiradi: kosmetik ta'mirlash, tom yopish joylarini tiklash, muhandislik inshootlarini ta'mirlash. uskunalar va boshqalar) xarajat yoki jismoniy eskirishni hisoblashning ekspert usuli yordamida amalga oshiriladi.

Tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish hozirgi vaqtda ta'mirlash deyarli mumkin bo'lmagan yoki iqtisodiy jihatdan amaliy bo'lmagan narsalarga to'g'ri keladi. Ushbu turdagi eskirish va eskirish miqdori umumiy almashtirish (yoki almashtirish) qiymati va olinadigan jismoniy eskirish miqdori o'rtasidagi farq asosida aniqlanadi.

Eskirishni hisoblash uchun tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishga ega bo'lgan strukturaning elementlari uzoq muddatli va qisqa muddatli bo'linadi.

Uzoq muddatli elementlar uchun kutilgan qoldiq muddati butun strukturaning qoldiq iqtisodiy muddatiga to'g'ri keladi. Qisqa muddatli elementlar butun tuzilishga qaraganda kamroq qoldiq iqtisodiy hayotga ega.

Qisqa muddatli elementlarning tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishini baholash uchun binoning ishlash muddatini hisoblash usuli qo'llaniladi: elementning umumiy almashtirish (yoki almashtirish) qiymati va elementning tuzatiladigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq ko'paytiriladi. haqiqiy yoshning elementning umumiy jismoniy hayotiga nisbati bilan.

Bunday holda, elementning umumiy jismoniy muddati ma'lumotnoma ma'lumotlari bo'yicha, davriy ta'mirlashni hisobga olgan holda va normal operatsion xususiyatlarni saqlab qolgan holda aniqlanadi.

Uzoq muddatli elementlarning tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishini baholash uchun binoning ishlash muddatini hisoblash usuli ham qo'llaniladi: tuzatiladigan jismoniy eskirish miqdori va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish bilan qisqa muddatli elementlarni almashtirish qiymati yig'indisi. jami almashtirish (yoki almashtirish) qiymatidan ayiriladi va natija ko'paytiriladi qoldiq almashtirish (yoki almashtirish) qiymati ) uzoq muddatli elementlar, shuningdek, haqiqiy yoshning binoning umumiy jismoniy hayoti bilan bog'liqligi.

Binoning umumiy jismoniy hayoti chidamliligiga ko'ra turli toifadagi binolar uchun asosiy konstruktiv elementlarning turiga qarab belgilanadi. Turar-joy va jamoat binolarini chidamlilik bo'yicha tasniflash me'yoriy adabiyotlarda keltirilgan.

33-misol. Turar-joy binosining jismoniy buzilishini aniqlang. Hisoblash jarayonida biz dastlabki ma'lumotlarni taqdim etamiz.

1. Yig'ilgan eskirishni baholash uchun smeta hujjatlariga asoslanib, biz yangi qurilish qiymatini aniqlaymiz:

Qurilish elementlarining nomi

O'zgartirish qiymati, ming rubl.
To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar (materiallar va jihozlar, mehnat, qo'shimcha xarajatlar va pudratchi foydasi),
poydevor o'rnatish
tashqi devorlarni qurish
qavatni tartibga solish
tom yopish
bo'limlarni o'rnatish
to'xtatilgan shiftlarni o'rnatish
pol qoplamasi
ichki va tashqi bezatish
kanalizatsiya tizimi
elektr ta'minoti tizimi
isitish tizimi
Ventilyatsiya va konditsioner
Bilvosita xarajatlar
Tadbirkorning foydasi
Jami almashtirish qiymati

2. Tuzatish mumkin bo'lgan jismoniy eskirish miqdorini aniqlang:

Shunday qilib, tuzatiladigan eskirish narxi 3000 ming rublni tashkil qiladi.

2. Qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz:

Qurilish elementlarining nomi

Elementni almashtirish qiymati, ming rubl.

Haqiqiy yosh, yillar

Umumiy jismoniy hayot, yillar

Amortizatsiya, ming rubl
tom
qavatlar
tugatish
kanalizatsiya
elektr ta'minoti tizimi
isitish tizimi
Ventilyatsiya va konditsioner
Jami: - -

Shunday qilib, qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish qiymati 22 967 ming rublni tashkil etadi, qisqa muddatli elementlarni tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish bilan almashtirish qiymati 33 000 ming rublni tashkil qiladi.

Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi. Ob'ektdan foydalanilganda, binolar va inshootlarning konstruktiv ishonchliligini, shuningdek, ularning hozirgi va ayniqsa, inson hayoti bilan bog'liq kelajakda foydalanishga funktsional muvofiqligini tavsiflovchi parametrlar asta-sekin yomonlashadi. Bundan tashqari, ko'chmas mulk qiymatiga bozor muhitidagi o'zgarishlar, binolardan muayyan foydalanishga cheklovlar qo'yish va hokazolar natijasida yuzaga keladigan tashqi omillar ta'sir qiladi.

Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.

Mulkning eskirishiga sabab bo'lgan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi (rasm).

Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.

Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish - bu jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan va iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lgan eskirish, ya'ni u yoki bu turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ektning qiymatini oshirishga yordam beradi.

Barcha mumkin bo'lgan eskirish va eskirish turlarini aniqlash mulkning to'plangan eskirishidir. Pul ko'rinishida jami amortizatsiya baholangan ob'ektning almashtirish qiymati va bozor narxi o'rtasidagi farqdir.

To'plangan eskirish ob'ektning ishlash muddatiga bog'liq. Keling, ushbu ko'rsatkichni tavsiflovchi asosiy baholash tushunchalarini ko'rib chiqaylik.

Binoning jismoniy hayoti (PL) - bu binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binolarning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.

Xronologik yosh (CA) - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.

Samarali yosh (EA) binoning xronologik yoshidan kelib chiqqan holda, uning texnik holatini va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida ustun bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi.

Iqtisodiy hayot (EL) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Ob'ektning iqtisodiy hayoti ob'ektning ishlashi ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tegishli stavkada ko'rsatilgan daromadni keltira olmaganida tugaydi. Shu bilan birga, amalga oshirilgan yaxshilanishlar endi ob'ektning umumiy eskirishi tufayli uning qiymatiga hissa qo'shmaydi.


Binoning qolgan iqtisodiy muddati (REL) - bu baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri (rasm).

Jismoniy eskirish - bu tabiiy va iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish.

Binolarning jismoniy eskirishini hisoblash usullari quyidagilardan iborat:

· texnik ekspertiza usuli;

· xarajat;

· umrbod usuli.

Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun texnik ekspertiza usuli tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Misol tariqasida SSSR Davlat qurilish qo'mitasi huzuridagi Davlat qurilish va arxitektura qo'mitasining turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalarini (VSN 53-86) keltirishimiz mumkin. – M., 1990 y., BTI tomonidan texnik inventarizatsiya paytida turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash, idoraviy mansubligidan qat'i nazar, uy-joy fondini kapital ta'mirlashni rejalashtirish maqsadida foydalaniladi.

Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.

Binoning jismoniy eskirishini quyidagi formula yordamida aniqlash kerak:

,

bu yerda F f – binoning jismoniy eskirishi, %;

F i – i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi, %;

L i – i-konstruktiv elementni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushiga mos keladigan koeffitsient;

n - binodagi konstruktiv elementlarning soni.

Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi (foizda) odatda turar-joy binolarini almashtirish qiymatining belgilangan tartibda tasdiqlangan jamlangan ko'rsatkichlari bo'yicha, tuzilmalar, elementlar uchun esa olinadi. va tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega bo'lmagan tizimlar - ularning smeta qiymati bo'yicha.

Usulni amalga oshirish ketma-ketligi:

1. Baholanayotgan binoning strukturaviy elementlari va muhandislik tizimlarini vizual tekshirish va instrumental-to'liq miqyosda tekshirish amalga oshiriladi.

2. Tekshiruv davomida jismoniy eskirish belgilari aniqlanadi va ularning miqdoriy tavsiflari belgilanadi:

Zarar ko'rgan joylar soni

Zarar hajmini aniqlash - maydon, uzunlik yoki chuqurlik.

3. Zararlangan hududlarning aniqlangan ko'rsatkichlarini ularning tegishli standart jadvallarda keltirilgan miqdoriy qiymatlari bilan taqqoslash. (VSN 53-86)

4. Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun tegishli jadvallarni to'ldirish.

Ta'riflangan texnika faqat mahalliy amaliyotda qo'llaniladi. Barcha ravshanlik va ishonchlilikka qaramay, u quyidagi kamchiliklarga ega:

· «normativligi» tufayli dastlab ob'ektning atipik ish sharoitlarini hisobga olmaydi;

· binoning konstruktiv elementlarini zarur detallashtirish hisobiga ko'p mehnat talab qiladigan qo'llanilishi;

· funktsional va tashqi eskirishni o'lchashning mumkin emasligi;

· konstruktiv elementlarni o'ziga xos tortishning subyektivligi.

Asosiyda jismoniy eskirish va eskirishni aniqlash uchun xarajat usuli Baholash vaqtida tuzilmalar, elementlar, tizimlar yoki umuman binoga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash tadbirlari qiymati va ularni almashtirish qiymati nisbati bilan ifodalangan jismoniy eskirish yotadi.

Jismoniy eskirishni aniqlash uchun xarajat usulining mohiyati qurilish elementlarini qayta tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat.

Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiymatsizlanishni hisoblash eskirgan buyumlarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, bunday yondashuvning natijasi juda aniq bo'lishi mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.

Binolarning jismoniy eskirishini aniqlash umrbod usul. Jismoniy eskirish ko'rsatkichlari, samarali yosh va iqtisodiy hayot davomiyligi ma'lum nisbatda bo'lib, ularni formula bilan ifodalash mumkin.

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

qayerda kiysam, %;

EV - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;

VF - jismoniy hayotning odatiy davri;

RSF - jismoniy hayotning qolgan davri.

I = (HV: VF) * 100,

qayerda kiysam, %;

CH - xronologik yosh.

Shu tarzda hisoblangan elementlarning yoki umuman binoning amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:

O = BC * (I: 100),

qayerda kiysam, %;

BC - almashtirish qiymati.

Funktsional kiyinish. Baholangan binoning funktsional eskirish belgilari - kosmik rejalashtirish va (yoki) dizayn echimlarining zamonaviy standartlarga, shu jumladan hozirgi yoki maqsadli foydalanishga muvofiq strukturaning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan turli xil jihozlarga mos kelmasligi.

Funktsional eskirish ham olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.

Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish va eskirish zaruriy rekonstruksiya qilish xarajatlari bilan belgilanadi, bu esa mulkning yanada samarali ishlashiga yordam beradi.

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligidir.

Tuzatish mumkin bo'lgan funktsional eskirish uni tuzatish xarajatlari bilan o'lchanadi va quyidagi sabablarga ko'ra yuzaga keladi:

  • elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar;
  • elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;
  • "super yaxshilanishlar".
  • Ijarani yo'qotishlarni kapitallashtirish usuli
  • Ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish usuli

Tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirish- baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri natijasida ob'ektning eskirishi: bozor kon'yunkturasi, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va soliqqa tortish sohasidagi qonun hujjatlari; va boshqalar. Ko'chmas mulkning tashqi eskirishi, uni keltirib chiqargan sabablarga ko'ra, ko'p hollarda o'zgarmagan joylashuv tufayli tuzatib bo'lmaydi, lekin ba'zi hollarda u atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli "o'zini olib tashlashi" mumkin.

Funktsional eskirishni aniqlash usullari:

  • tashqi ta'sirlar bilan bog'liq bo'lgan daromad yo'qotishlarini kapitallashtirish usuli;
  • o'xshash ob'ektlarni tashqi ta'sirlar bilan va tashqi ta'sirlarsiz sotishni taqqoslash usuli.

Xarajatli yondashuvning kamchiliklari:

1. Xarajatlar har doim ham bozor qiymatiga teng bo'lavermaydi.

2. Aniqroq baholash natijasiga erishishga urinishlar mehnat xarajatlarining tez o'sishi bilan birga keladi.

3. Baholanayotgan mulkni sotib olish xarajatlari bilan aynan bir xil mulkni yangi qurish xarajatlari o‘rtasidagi nomuvofiqlik, chunki Baholash jarayonida yig'ilgan amortizatsiya qurilish qiymatidan chegirib tashlanadi.

4. Eski binolarni takror ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblashning qiyinligi.

5. Eski bino va inshootlarning to'plangan eskirish miqdorini aniqlashning qiyinligi.

6. Investorning foydasini aks ettirmaydi.

Ph.D. Yaskevich E. E.

Amortizatsiya turli omillar ta'sirida mulkning umumiy qiymatini yo'qotish bilan bog'liq. Amortizatsiyani hisobga olish asosan tannarx va qiyosiy yondashuvlarda amalga oshiriladi, daromadli yondashuvda ta'mirlash va tiklash ishlari uchun ma'lum xarajatlar hisobga olinadi.

Pul ko'rinishida jami amortizatsiya - bu o'rnini bosish qiymati va baholanadigan ob'ektning bozor qiymati o'rtasidagi farq /1/.

Xarajatlarni hisoblash metodologiyasi er uchastkasini (keyingi o'rinlarda er uchastkasi) egalik qilish (ijaraga olish, foydalanish) uchun sarflangan barcha xarajatlarni aniqlash, eskirish va eskirishni joriy etgan holda yangi ob'ektlarni qurish qiymatini aniqlashdan iborat. Xarajat yondashuvini (masalan, er uchastkasi bo'lgan bino) quyidagi iboralar asosida hisoblash odatiy holdir:

1). Pul jihatidan eskirish va ularning bir-biriga ta'siri yo'qligi:

Qurilish qiymati * PP - jismoniy eskirish - funktsional eskirish - tashqi eskirish + yerga bo'lgan huquqlar narxi (formula 1)

2). Kiyinishning nisbiy qiymatlari bilan, ularning bir-biriga ta'sirini hisobga olgan holda:

Qurilish narxi * PP * (1 - jismoniy eskirish) x (1 - funktsional eskirish) x (1 - tashqi eskirish) + yerga bo'lgan huquqlar narxi (formula 2)

PP - bu tadbirkorning foydasi.

Amortizatsiya odatda faqat ob'ektlarni qurish qiymatiga bog'liq.

Shu bilan birga, ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatiga ta'siri bo'yicha jismoniy va funktsional eskirishni olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'lish odatda qabul qilinadi (ta'mirlash xarajatlarini oshirish nuqtai nazaridan ko'tarilish maqsadga muvofiqmi yoki nomaqbulmi yoki yo'qmi). ob'ektlarning qiymati.).

Jismoniy eskirish = olinadigan jismoniy. Kiyinish + Fatal Phys. Kiyish.

Shunga o'xshash ibora funktsional eskirish uchun qo'llaniladi.

Analoglar narxiga tuzatishlar kiritishda qiyosiy yondashuv metodologiyasi biz juftlashgan savdolarni tahlil qilish, ekspert usullari va statistik usullarga asoslangan usullardan foydalanishni taklif qiladi. Eng kam rivojlanganlari statistik usullardir.

Bino va inshootlarni saqlash xarajatlarini hisobga olishda daromadli yondashuv metodologiyasi biz har xil turdagi ta'mirlash xarajatlarini hisobga oladigan pul ifodalaridan foydalanishni taklif qiladi.

Bir qator ishlarda xarajat yondashuvi uchun iboralarni qo'llashning to'g'riligi (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) va ulardagi o'rni muhokama qilindi. Yer huquqining qiymati"(V.G. Mosinets), ammo nazariy jihatdan taklif qilingan har bir narsa har doim amaliy ma'lumotlar bilan qo'llab-quvvatlanishi kerak, afsuski, bu so'nggi paytlarda kamdan-kam uchraydi.

Biz bozorni chiqarish usulidan foydalanishga asoslangan iboralarning umumiy tahlilini o'tkazishga harakat qilamiz (ko'chmas mulk ob'ektlari uchun sotib olish va sotish bozoridan ma'lumotlarni tahlil qilamiz).

Tadqiqotning maqsadi turli xil ko'chmas mulk ob'ektlari qiymatining eskirish va eskirishga bog'liqligi xususiyatini o'rganish (yuqoridagi formulalarning ishonchliligini tekshirish).

Eng rivojlangan ko'chmas mulk bozori Moskva va Moskva viloyati bozoridir. Ushbu bozorda siz ko'chmas mulk ob'ektlarining qiyosiy qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar namunalarini faqat ma'lum turdagi eskirish va eskirishni (masalan, jismoniy, funktsional va tashqi eskirishdan abstraktlash) oqilona hisobga olgan holda topishingiz mumkin. Ushbu bozor bo'yicha namunaviy ma'lumotlarni tahlil qilish asosida ob'ektlarning amortizatsiyasi va ularning qiymati o'rtasidagi quyida tavsiflangan munosabatlar o'rnatildi. Bozor tahlili 2003 yil mart-iyun oylari uchun http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ veb-saytlarida taqdim etilgan ma'lumotlar hajmidan kelib chiqqan holda takliflar narxi asosida amalga oshirildi. .

Tahlil Moskvaning "o'rtacha" yo'nalishi - Janubiy ma'muriy okrug (SAD) va qisman (kvartiralar uchun) janubi-g'arbiy (SWAD) uchun ma'lumotlar namunasi yordamida amalga oshirildi. Yer uchastkalari tannarxini hisobga olish tabaqalashtirilgan tartibda olib borildi, yer uchastkalarida joylashgan ob'ektlar tanlab olindi, ulardan uzoq muddatli ijara (49 yil) qiymati 450 000...600 000 dollar/ga ni tashkil etdi. Er uchastkalarining ob'ektlar narxiga ta'sirini kamaytirish uchun (dala-dashtdan tashqari) ko'p qavatli (5 qavatdan ortiq) binolarda ob'ektlar tanlandi. Shahar atrofidagi mulklar "binolar ostidagi" er uchastkalari narxi bilan "juftlashgan savdo" usuli bilan tahlil qilindi.

Ushbu maqsad quyidagi muammolarni hal qilishni nazarda tutgan vazifalar:

    tadqiqot yo‘nalishlarini belgilash;

    Moskva shahri janubi-g'arbiy ma'muriy okrugida, janubiy ma'muriy okrugida joylashgan kvartiralar, ofis binolari, ishlab chiqarish binolari, chakana savdo binolari va 25...40 km masofada joylashgan shahar atrofi ob'ektlari uchun narx ma'lumotlarini tanlash. Moskva halqa yo'lidan janubiy yo'nalishda;

    tasodifiy o'lchash xatolarini hisobga olgan holda ma'lumotlarni statistik qayta ishlash va qiyosiy tahlil qilish;

    binolar narxining ularning eskirishiga grafik bog'liqligini qurish va korrelyatsiya va regressiya tahlili usullaridan foydalangan holda taxminiy formulalarni tanlash;

    olingan bog'liqliklarni tahlil qilish va umumiy xulosalar.

Tadqiqot yo'nalishlarini aniqlash:

Xarajat, qiyosiy va daromad yondashuvlarini qo'llashda yakuniy maqsad ko'chmas mulkning bozor qiymatiga erishishdir. Amortizatsiya bozor qiymatining yo'qolishi bilan bog'liq, shuning uchun uning ob'ektlar qiymatiga qo'shgan hissasi bozorni chiqarish usulidan foydalangan holda taqqoslanadigan ma'lumotlar namunalari yordamida tekshirilishi mumkin.

Yo'nalish No 1. Jismoniy eskirishning ob'ektlarning narxiga ta'siri.

1.1. Hissa ta'rifi "Olinadigan jismoniy eskirish" ko'chmas mulkning umumiy bozor qiymatiga.

1.2. Jami hissani aniqlash "Jismoniy eskirish" ko'chmas mulkning bozor qiymatiga.

Yo'nalish No 2. Funktsional eskirishning ko'chmas mulk qiymatiga ta'siri.

Yo'nalish No 3. Ko'chmas mulk qiymatiga eskirish va eskirishning umumiy ta'siri. Kiyinishning o'zaro ta'siri.

1. Ko'chmas mulk ob'ektlarining umumiy bozor qiymatiga "O'chirish mumkin bo'lgan jismoniy eskirish" hissasini aniqlash.

Hissa taxminan "binolar kosmetik ta'mirlashni talab qiladi" va "ta'mirlangan binolar" takliflari bo'yicha binolarning bozor qiymatidagi farq bilan aniqlandi; kvartiralar uchun - birlamchi (“tugatishsiz”) va ikkilamchi (“tugatish bilan”) bozorlardagi narxlar farqiga ko‘ra. Funktsional va tashqi eskirishning ta'sirini bartaraf etish uchun Moskva janubiy ma'muriy okrugi uchun bozor ekstrakti ishlatilgan /6/.

Kvartiralar.

Tahlilni amalga oshirish uchun biz 8 km dan ortiq masofada joylashgan panelli uylardagi bir xonali kvartiralar (17 ... 22 qavatli P-44 ... P-3 seriyasi) to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalandik. Markazdan, taqqoslangan namunalar reprezentativligi bilan - 25 dan ortiq namunalar.

Ma'muriy va ofis binolari

Tahlil qilish uchun biz 800-1500 kv.m maydondagi “B2” va “S” sinfidagi maʼmuriy va ofis binolari toʻgʻrisidagi maʼlumotlardan foydalandik. m.Biz I va II kapital guruhlari kapital binolarida (KS-1 va KS-4 konstruktiv tizimlar) joylashgan ob'ektlarni tanladik, ular Markazdan 8 km dan ortiq masofada joylashgan bo'lib, taqqoslangan namunalarning vakili - 15 dan ortiq namunalar.

Sanoat binolari

Tahlil qilish uchun biz I va II kapital guruhlari (KS-1 va KS-4 tizimli tizimlar) kapital binolarida joylashgan ishlab chiqarish binolari to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalandik. maydoni 1000...2500 kv. m 8 km dan ortiq masofada joylashgan ob'ektlar tanlangan. solishtirilgan namunalar reprezentativligi bilan Markazdan - 12 dan ortiq namunalar.

Chakana savdo binolari

Tahlil qilish uchun biz I va II kapital guruhlari (KS-1 va KS-4 tarkibiy tizimlari) kapital binolarida joylashgan chakana savdo binolari (do'konlar) to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalandik. maydoni 400...800 kv. m 8 km dan ortiq masofada joylashgan ob'ektlar tanlangan. solishtirilgan namunalar reprezentativligi bilan Markazdan - 15 dan ortiq namunalar.

Qishloq mulklari.

Tahlilni amalga oshirish uchun biz 160...280 kv.m maydondagi mamlakat mulklari (ikki darajali g'ishtli kottejlar) to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalandik. m (maydoni 8...14 akr boʻlgan yer uchastkalari), 25...40 km masofada joylashgan. Moskva halqa yo'lidan janubiy yo'nalishlarda "juftlashgan savdo" ning taqqoslangan namunalari bilan - 12 juftdan ortiq.

Foydalanish qulayligi uchun biz maydon birligi uchun xarajatlar (dollar/kv. m) bilan ishlaymiz.

1-jadvalda namunalar bo'yicha o'rtacha ma'lumotlar, shuningdek, ta'mirlashdan oldingi va keyingi o'rtacha xarajatlar nisbati, o'rtacha xarajatlardagi farq, ta'mirlash (tugatish) ning taxminiy xarajatlari va ta'mirlash xarajatlari farqining ta'mirlashga nisbati ko'rsatilgan. Ta'mirlashning taxminiy qiymati:

1-jadval.

Mulk

Ta'mirlashga muhtoj ob'ektning o'rtacha narxi, AQSH dollari/kv.m. m

Ta'mirlashdan keyingi o'rtacha xarajat, (Keyin) USD/kv.m. m

Korrelyativ
qaror oldin/keyin

Farq, (Oʻrtacha) USD/kv. m

Orientatsiya
ta'mirlashning taxminiy qiymati, (Co) dollar/kv. m

Korrelyativ
tikish
Chorshanba / Shunday

1 xonali kvartiralar

Prefabrik temir-beton

Ofis xonalari

Brick and Sat. Temir-beton

Sanoat binolari

Prefabrik temir-beton

Chakana savdo binolari

Mamlakat mulki

1-jadvalda ta'mirlashning taxminiy qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar ko'rsatilgan. Ushbu qiymatlar quyidagi ma'lumotlar asosida aniqlandi:

1). Moskva sug'urta kompaniyalarining hisob-kitoblariga ko'ra ta'mirlash narxi:

  • Oddiy - 75 dollar/kv. m.
  • Superior - 200 dollar/kv. m.
  • Yevropa sifatli ta'mirlash - 400 dollar/kv. m.

Berilgan ma'lumotlar ortiqcha baholangan va ta'mirlash turlarining aniq gradatsiyasini aks ettirmaydi.

2). Moskva qurilish kompaniyalari bo'yicha ta'mirlash xarajatlari (hisob-kitoblarda qo'llaniladi):

  • Oddiy - 40...60 dollar/kv. m.
  • Superior - 80...140 dollar/kv.m. m.
  • Yevropa sifatli ta'mirlash - 150...350 dollar/kv.m. m.
  • Yuqori sifat - 400...800 dollar/kv.m. m. va undan yuqori (tabiiy materiallardan foydalangan holda - yog'och, tosh ...).

Yuqoridagi 1-jadvaldan quyidagicha:

    Binolarning bozor qiymatiga eng kichik hissa ishlab chiqarish va ofis binolari uchun olinadigan eskirish va eskirishdir (ko'rinishidan, yangi egalar har doim ofis binolarini o'z dizayniga mos ravishda jihozlashga intilishadi va sanoat binolari uchun pardozlashning nisbiy narxi past);

    Binolarning bozor qiymatiga eng katta hissa mamlakat mulklari uchun olinadigan eskirish va eskirish orqali amalga oshiriladi, yangi pardozlash esa ob'ektlarning bozor qiymatini sezilarli darajada oshiradi;

    Ikkilamchi uy-joy bozori (standart panelli binolardagi 1 xonali kvartiralar misolida) tayyor binolarning yuqori narxini ko'rsatadi;

    Hisob-kitoblarning aniqligi doirasida, olinadigan eskirishning binolarning bozor qiymatiga qo'shgan hissasi turar-joy, tijorat binolari va qishloq mulklari uchun mutanosib ravishda hisobga olinishi kerak. Ofis va ishlab chiqarish binolari uchun olinadigan eskirishning hissasi ahamiyatsiz (Buxgalteriya hisobi " Olib olinadigan fizik. Kiyish" 0,2...0,35) kamaytirish koeffitsientlari bilan amalga oshirilishi kerak.

2. Umumiy “Jismoniy eskirish”ning ko‘chmas mulkning bozor qiymatiga qo‘shgan hissasini aniqlash.

Jismoniy eskirishni hisoblash usullari /1/:

  • tartibga soluvchi (turar-joy binolari uchun);
  • xarajat;
  • umrbod usuli va boshqalar.

Normativ usullar turli normativ materiallardan foydalanishga asoslangan. Misol tariqasida, SSSR Davlat qurilish qo'mitasining "Turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari" (VSN 53-86) ni nomlashimiz mumkin.

Shuni ta'kidlash kerakki (VSN 53-86 ning 1.1-bandi) bu holda "baholash vaqtidagi jismoniy eskirish strukturaga, elementga zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash chora-tadbirlari qiymatining nisbati bilan ifodalanadi. tizim yoki umuman bino va ularni almashtirish qiymati.

Savol tug'iladi: ta'mirlash xarajatlari, almashtirish qiymati bilan bog'liq, ob'ektning bozor qiymati bilan qanday bog'liq?

Jismoniy eskirish va eskirishni aniqlashning xarajat usullarining asosi, shuningdek, ta'mirlash faoliyatini amalga oshirish uchun to'g'ridan-to'g'ri xarajatlarni aniqlashdir.

Ta'mirlash ishlarining narxi va mulkning bozor qiymati o'rtasidagi bog'liqlik haqida yana savol tug'iladi.

Yashash muddati usuli binoning konstruktiv elementlari (“qisqa muddatli” va “uzoq muddatli”) yoki butun binoning odatdagi jismoniy xizmat qilish muddati bilan samarali ishlash muddati o‘rtasidagi munosabatga asoslanadi.

Yana savol tug'iladi: bu nisbatlar mulkning bozor qiymati bilan qanday bog'liq?

Keling, MGSN 301.03-97 (3-jadval) "Binolarning avariya darajasini aniqlash metodologiyasi" ni ko'rib chiqaylik, bu erda jismoniy eskirish va eskirishning ishlash muddati usuli bilan belgilanadi:

Keling, kapital ta'mirlash qiymati almashtirish narxidan oshib ketadigan "buzilgan" holatga e'tibor qarataylik: bunday sharoitlarda xarajat yondashuvi faqat shaxsiy yaxshilanishlar bilan saqlash birligining narxini beradi va qiyosiy yondashuv ko'p narsani ko'rsatadi. yuqori narx. Biz eskirish ta'sirini noto'g'ri ko'rib chiqish natijasida yuzaga kelgan yondashuvlarda xarajat farqini olamiz.

Shuni ta'kidlash kerakki, MGSN 301.03-97 "Binolarning avariya darajasini aniqlash metodologiyasi" ning 1.5-bandiga muvofiq "... turar-joy binolarining yoki alohida tuzilmaning avariya holati, ularning aşınması mustahkamligi va barqarorligiga ta'sir qiladi. butun bino, tosh binolar uchun 70% va yog'och uylar uchun 65% dan ortiq jismoniy eskirish bilan sodir bo'lishi mumkin ...".

Ma'lumki, xarajat yondashuvi va qiyosiy yondashuv yangi ko'chmas mulk uchun o'xshash qiymatlarni beradi, agar xarajat yondashuvi tadbirkorning foydasini (yoki tashqi eskirishni) to'g'ri hisobga olgan bo'lsa /6/.

Ehtimol, ob'ektlar ishlayotganligi sababli, har xil turdagi eskirish va eskirishning ta'sirini to'g'ri ko'rib chiqish xarajatlar va bozor yondashuvlarida ham o'xshash natijalarga olib kelishi kerak.

Jismoniy eskirishning hissasi taxminan yangi ob'ektlar va o'rtasidagi bozor qiymatidagi farq bilan aniqlandi

    o'rtacha xizmat muddati bo'lgan ob'ektlar (taxminan 30% eskirish hayot aylanish usuli bilan belgilanadi);

    binolarning eskirgan holatiga yaqin xizmat muddati bo'lgan ob'ektlar (taxminan 70% eskirish). Funktsional va tashqi eskirish va eskirish ta'sirini istisno qilish uchun janubiy-g'arbiy ma'muriy okrug (kvartiralar) va Moskva janubiy ma'muriy okrugida joylashgan tanlangan ob'ektlar uchun bozor qazib olish ishlatilgan.

"Foydalanishga yaroqsiz" ob'ektlarning tugatish qiymati SN 436-72 "Ularni buzish paytida binolarni demontaj qilishdan olingan materiallarning taxminiy hosildorligi normalari" tavsiyalariga muvofiq aniqlandi.

Kvartiralar 5 qavatli panelli binolarda tanlab olindi (Janubi-g‘arbiy ma’muriy okrugda yangi xonadonlar narxi “Rway” 97-sonli yig‘ma bo‘yicha, “xarob” xonadonlar narxi 5 qavatlilardan olingan. ko'chirish uchun mo'ljallangan "Novy Cheryomushki" hududlaridagi binolar). Namunaning reprezentativligi kamida 20 ta namunadir.

Qolgan ko‘chmas mulk turlari (sanoat, ofis, chakana savdo binolari) Janubiy ma’muriy okrugida hissani aniqlash uchun bir xil shartlar va namunalarning reprezentativligi bilan tanlangan. Olib olinadigan fizik. Kiyish", rekonstruksiya qilinayotgan “xarob” obyektlar bundan mustasno (kichik qidiruv bazasi tufayli namunalarning reprezentativligi 11…14 namunaga kamaydi). Mamlakat mulklari yuqoridagi shartlar asosida tanlangan. Tanlov juftlikda o'tkazildi.

2-jadval.

Mulk

Manzil
pozitsiya

Xarajatlar (dollar/kv. m) va eskirish uchun nisbiy xarajatlar (p.u.):

1 xonali kvartira

Ofis xonalari

Sanoat binolari

Chakana savdo binolari

Qishloq mulklari

MKADdan 25…40 km

Stoldan 2 dan kelib chiqadiki, biz ob'ektlarning bozor qiymatining jismoniy eskirishga bog'liqligining nochiziqli tabiati bilan shug'ullanamiz.

Misol tariqasida, kvartiralar va ofis binolarining foydalanish muddati usuli bilan aniqlangan eskirishiga qarab narxini pasaytirish grafiklari keltirilgan.

Nisbiy xarajat va nisbiy eskirish o'rtasidagi munosabatlarning tabiatini aniqlash uchun bir nechta tadqiqotlar ma'lumotlari tahlil qilindi. Masalan, ishda /5/ ob'ektning mavjud bo'lishining boshidan maksimal xizmat muddatiga o'tgan vaqt nisbati kvadratiga mutanosib ravishda narxga chegirma qilish taklif qilindi.

Bog'liqlarni taxminiy hisoblash uchun chiziqli va kvadrat-chiziqli regressiya formulalari qo'llanilgan:

Ob'ektlarning nisbiy qiymati (RO) va nisbiy jismoniy eskirish (RP) o'rtasidagi munosabatlarning mavjudligi va turi aniqlandi.

Jadvalda 3-rasmda taxminiy bog'liqliklar va korrelyatsiya koeffitsientlari ko'rsatilgan.

3-jadval.

chiziqli bog'liqlik

chiziqli-kvadrat bog'liqlik

koeffitsienti korrelyatsiya-
lar

koeffitsienti korrelyatsiya-
lar

Kvartiralar

OS=1,24 - 0,91*OR

OS = 1.10 - 0.92 * OR 2

Ofis xonalari

OS=1,14 - 1,02*OR

OS = 1.02 - 0.91 * OR 2

Sanoat binolari

OS=1,09 - 0,93*OR

OS = 0,98 - 0,94 * OR 2

Chakana savdo binolari

OS=1,10 - 0,90*OR

OS = 0,97 - 0,91 * YOKI 2

Qishloq mulklari

OS=1,15 - 0,98*OR

OS = 1.05 - 0.99 * YOKI 2

3-jadvaldan ko'rinib turibdiki, eng maqbul korrelyatsiya koeffitsientlari (0,93...0,97) bog'liqliklarning chiziqli-kvadrat yaqinlashuvi bilan olingan. Chiziqli bog'liqliklar past korrelyatsiya koeffitsientlariga ega (0,82...0,85) va rad etiladi.

Statistik ravishda olingan chiziqli-kvadrat bog'liqliklari "OS - OP" jismoniy eskirish va eskirishning ob'ektlarning bozor qiymatiga ta'sirini hisoblashda ham tannarxda, ham qiyosiy yondashuvlarda (analoglarni sozlashda) foydalanish mumkin.

3. Ko'chmas mulkning umumiy bozor qiymatiga funktsional eskirishning hissasini aniqlash.

Funktsional eskirishning xarajat ifodasi qayta ishlab chiqarish va almashtirish xarajatlari o'rtasidagi farq bo'lib, funktsional eskirishni hisobga olmaydi /1/.

Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish va eskirish zaruriy rekonstruksiya qilish xarajatlari bilan belgilanadi, bu esa mulkning yanada samarali ishlashiga yordam beradi.

Yana savol tug'iladi: rekonstruksiya qilish xarajatlari mulkning bozor qiymati bilan qanday bog'liq?

Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi.

Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:

    ijaraga olingan zararlarni kapitallashtirish;

    binoni to'g'ri tartibda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.

Bunday holda, to'g'ridan-to'g'ri bozorni qazib olish usuli qo'llaniladi - shuning uchun eskirish va eskirishning o'zaro ta'siri masalasi bundan mustasno, ob'ektlarning bozor qiymatiga olib tashlanmaydigan funktsional eskirish hissasining to'g'ridan-to'g'ri mutanosibligi shubhasizdir. .

Oldini olish mumkin bo'lgan eskirishning ta'siri quyidagi taqqoslanadigan ob'ektlarda tanlab sinovdan o'tkazildi:

    Standart zamonaviy panelli uylardagi 3 xonali kvartiralar (Janubiy ma'muriy okrugi) ("yaxshilangan" va "evropa pardozlash" turlarining pardozlashdagi farqi, 19 dan ortiq juftlashtirilgan namunalarning vakili namunasi. Narxdagi taxminiy farq taxminan 120 dollar / kv. m. - 98 dollar/kv. m gacha farqlar mavjud (98/120 = 0,82 ).

    B2 va C sinfidagi ofis binolari (konditsioner tizimlari, qabul qilish va qo'riqlash xizmatlaridagi farq. Narxlardagi taxminiy farq taxminan 38 dollar/kv. m.ni tashkil etadi, - kichik farqlar 21 dollar/kv gacha bo'lish tendentsiyasi mavjud. m. (21/38 = 0,55 ) vakillik namunasi 15 juftdan ortiq bo'lgan juftlashtirilgan namunalarning o'rtacha qiymatlari (Janubiy ma'muriy okrug uchun) asosida, lekin narxdagi farq namunalar uchun o'lchovlarning aniqligi doirasida;

    Ishlab chiqarish binolari (oziq-ovqat va nooziq-ovqat mahsulotlari ishlab chiqarish uchun pardozlash bo'yicha farq. Narxdagi taxminiy farq taxminan 41 dollar/kv. m. - o'lchovlar aniqligidan oshib ketadigan bozor qiymatidagi sezilarli farqlar topilmadi. Juftlangan namunalarning vakilligi - 12 juftdan ortiq;

    Chakana savdo binolari (oziq-ovqat mahsulotlari va sanoat tovarlari savdosi uchun pardozlashdagi farq. Narxning taxminiy farqi taxminan 85 dollar/kv. m.ni tashkil etadi, - 62 dollar/kv. m gacha bo'lgan narx farqi mavjud (62/85). = 0,73 ) namunalarning o'rtacha qiymatlariga ko'ra (Janubiy ma'muriy okrug) vakillik namunasi 14 juftdan ortiq.

Olingan ma'lumotlarga asoslanib, jadval tuzildi. 4:

4-jadval.

Ism

"Juftlangan savdolar" soni

Funktsional eskirishning taxminiy o'rtacha hisoblangan qiymati, (Srfi) dollar/sq. m

O'rtacha xarajat farqi (SFI) USD/kv. m

Sfi/Srfi aloqasi

3 xonali kvartiralar

Ofis xonalari

Sanoat binolari

Chakana savdo binolari

O'zgaruvchanlik koeffitsienti

Umuman olganda, individual namunaviy ma'lumotlar shuni ko'rsatadiki, olinadigan funktsional eskirishning ta'siri, kamaytirish omilini hisobga olgan holda, uni yo'q qilish uchun belgilangan xarajatlarga mutanosib ravishda hisobga olinishi mumkin. Birinchi taxminiylik sifatida, etarli darajada ishonchlilik bilan, bu koeffitsientni taxminan qabul qilish mumkin 0,75.

4. Jismoniy va funktsional eskirishning o'zaro ta'sirini aniqlash.

Kiyinishning o'zaro ta'siri uslubiy jihatdan quyidagicha aniqlandi:

Variant №1 (olinadigan funktsional eskirishni hisobga olgan holda):

Yangi va yangi qurilishga yaqin ob'ektlar uchun oddiy pardozlash va Evropa pardozlash (olinadigan funktsional eskirish) farqlari mavjud edi. Keyinchalik, shunga o'xshash ob'ektlar uchun, ammo jismoniy eskirishning etarli darajasi bilan, farq oddiy pardozlash va Evropa pardozlashda topildi. Iloji bo'lsa, tashqi kiyimning ta'siri yo'q qilindi. "Formula 1" ga asoslanib, tugatishning xilma-xilligini hisobga olgan holda bozor qiymatidagi farqni saqlab qolish kerak. "Formula 2" ga asoslanib, bozor qiymatidagi farq kamayishi kerak (bu eskirishning o'zaro ta'sirini tavsiflaydi).

Kvartiralar, ofis va savdo binolarini sotish bo'yicha takliflar bozorlari o'rganildi. "Juftlashtirilgan savdo" (sotish uchun takliflar) usuli qo'llanildi.

Kvartiralar: Moskva janubi-g'arbiy ma'muriy okrugida bir xonali kvartiralarning nisbiy xarajatlari tahlil qilindi. "Yangi Cheryomushki" hududlarida (lekin "Tsarskoye Selo" dan uzoqda) yangi kvartiralar va kvartiralar o'rganildi.

Ofis binolari: 112...576 kvadrat metr maydonga ega binolarning nisbiy xarajatlari tahlil qilindi. m., Moskva janubiy ma'muriy okrugidagi ko'p qavatli ma'muriy va ma'muriy binolarda B2 (yangisiga yaqin) va C sinflari (ko'p eskirgan).

Chakana savdo binolari: Maydoni 256...1112 kvadrat metr bo'lgan turar-joy binolaridagi o'rnatilgan va o'rnatilgan binolarning nisbiy xarajatlari tahlil qilindi. m., Moskva janubiy ma'muriy okrugida panel (yangisiga yaqin) va panel-blok (ko'p eskirgan) binolar uchun.

5-jadvalda qiyosiy namunalar bo'yicha o'rtacha natijalar ko'rsatilgan.

5-jadval.

Ism

Yangi, yangiga yaqin, (Sn) dollar/kv.m. m

Vakillik qilish
namuna olish kuchi, dona.

Yuqori eskirish (0,6...0,7) (Ss) dollar/kv. m

Vakillik qilish
namuna olish kuchi, dona.

Narxlardagi farqlar nisbati (Ss/Sn)

1 xonali kvartiralar (Janubiy-G'arbiy ma'muriy okrug)

Ofis binolari cl. V2...S (Janubiy ma'muriy okrug)

"Yevropa sifatli ta'mirlash" dan keyingi nisbiy xarajat

Oddiy ta'mirlashdan keyingi nisbiy xarajat,

Nisbiy qiymat farqi

Chakana savdo binolari (Janubiy ma'muriy okrug)

"Yevropa sifatli ta'mirlash" dan keyingi nisbiy xarajat

Oddiy ta'mirlashdan keyingi nisbiy xarajat,

Nisbiy qiymat farqi

5-jadvaldan ko'rinib turibdiki, barcha ob'ektlar uchun ob'ektlarning jismoniy eskirishi ortishi bilan pardozlash narxidagi farqning kamayishiga umumiy tendentsiya mavjud. Kiyinishning aniq o'zaro ta'siri mavjud.

Afsuski, muallif namunalarning katta reprezentativligini tanlay olmadi (analoglarni qidirish vaqti 2003 yil bahor-yoz mavsumida takliflar narxlarining mavsumiy o'zgarishi sababli apriori 3 oy bilan cheklangan) va ta'sirni butunlay yo'q qila olmadi. juftlik bilan taqqoslash paytida nisbiy xarajatlarning individual omillari (ayniqsa, ofis binolari nuqtai nazaridan), shuning uchun hozircha biz eskirishning o'zaro ta'sir qilish tendentsiyasi yoki "formula 2" dan foydalanganda yuqori ishonch ehtimoli haqida gapirishimiz mumkin.

Variant No 2 (tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishni hisobga olgan holda).

Quyidagi taxmin tekshirildi:

Yangi va yangi qurilishga yaqin binolardagi ofislar uchun ular binoning podvalida (yarim podvalda) va birinchi qavatda joylashganida, maydon birligi narxida farq bor edi. Keyin bir xil farq sezilarli darajada (30...35%) eskirgan binolardagi ofis binolari uchun aniqlandi.

6-jadval.

6-jadvaldan ko'rinib turibdiki, eskirishning o'zaro ta'sir qilish tendentsiyasi mavjud.

UMUMIY XULOSALAR:

1). Jismoniy va funktsional eskirishning ko'chmas mulkning bozor qiymatiga ta'siri murakkab va hozirgi kunga qadar individual eskirish va eskirishning ob'ektlarning bozor qiymatiga ta'sirini tavsiflashning amaliy isbotlangan nazariy modeli mavjud emas, shuningdek ularning o'zaro ta'siri. ta'sir qilish.

2). Maqolada qayd etilgan eskirish va eskirishning o'zaro ta'siri tendentsiyasi shuni ko'rsatadiki, foydalanish mumkin bo'lgan formulalar (faqat jismoniy va funktsional eskirishni hisobga olgan holda) eskirish va eskirishning o'zaro ta'sirini hisobga oladigan formuladir (formula). Maqolaning boshida berilgan 2).

3). Xarajat yondashuvida, jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun "normativ" usul va "umr bo'yi" usulidan foydalanganda, eskirish va eskirish o'rtasidagi munosabatlarning chiziqli bo'lmagan xususiyatini va bozor qiymatini hisobga olgan holda tuzatishlar kiritish tavsiya etiladi. ob'ektlar. O'zgartirishlarni hisobga olishning taxminiy formulalari ko'chmas mulkning turli turlari uchun matematik statistika usullaridan foydalangan holda hisoblab chiqilgan va 3-jadvalda keltirilgan.

4). Qiyosiy yondashuvda analoglarni sozlashda 3-jadvalda keltirilgan tuzatishlarni hisobga olish uchun taxminiy formulalardan foydalanish mumkin.

5). Maqolada jismoniy va funktsional eskirishning ko'chmas mulkning bozor qiymatiga ta'siri to'g'risidagi ma'lumotlar keltirilgan, bu tadbirkorning foydasi va tashqi eskirishning ta'sirini hisobga olgan holda chuqur o'rganishni talab qiladi.

6). Jismoniy va funktsional eskirish va eskirishning ko'chmas mulk qiymatiga ta'sirini to'g'ri hisobga olish xarajatlar va qiyosiy yondashuvlardan yaqinroq natijalarga erishishga yordam beradi.

FOYDALANILGAN MA'LUMOT MANBALARI RO'YXATI:

1. Ko'chmas mulkni baholash./Sub. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M., "Moliya va statistika", 2002, - 495 b.

5. "Ta'mirlash uchun chegirmalar masalasi to'g'risida", Yaroslavl viloyati Zemstvo statistika boshqarmasi. 1913 yil, 91-son (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Ko'chmas mulk uchun tadbirkorning foydasi va tashqi eskirishini aniqlash, http://www.appraiser.ru/, 03/28/2003, "RWay" to'plami, 2003 yil 97-son.



O'qishni tavsiya qilamiz