資産の減価償却累計額の決定。産業企業の複合資産の外部（経済的）損耗。計算方法（２）。不動産と土地の合計価格の決定

資産の損耗の判断

再生産または交換の総費用は、査定日時点で有効な価格での新しい建物の再生産（交換）費用の合計です。したがって、新築物件と査定対象物件の特性の違いを考慮する必要があります。

着る評価における「評価」とは、何らかの理由で評価対象の有用性、つまり価値が失われることを意味します。減価償却（価値の損失として）は、絶対単位と相対単位で表すことができます。減価償却費が絶対単位（貨幣単位）で表される場合、それは再生産の総コストから差し引かれます。

V 再生 = Vp 再生 - そして、または V 置換 = Vp 置換 - そして、(6.5)

ここで、SV はオブジェクトの複製コストです。

V 置換 - オブジェクトの改良を置き換えるコスト。

Vр 複製 - オブジェクトの複製にかかる総コスト。

Vп 交換 - オブジェクトの交換にかかる総コスト。

I は評価対象の減価償却費であり、通貨単位で表されます。

摩耗が相対単位 (パーセンテージ) で表される場合、次の式が適用されます。

Vp 再生 = V 再生 (1 - I)、(6.6)

ここで、I は評価対象の磨耗であり、相対単位で表されます。

摩耗を判断するには 2 つの方法があります。

· ライフタイムメソッド。
・ウェアの種類に分ける方法。

価値の損失としての減価償却は、相対的な観点（再生産の全コストまたは交換の全コストとの関係で）と絶対的な観点の両方で表すことができます。

寿命法による摩耗量の計算

磨耗は物体の時間の経過に応じて変化します。

耐用年数法を使用した建物の減価償却費の決定は、評価対象の構造の調査と、減価償却累計額が建物の費用に依存するのと同様に、対象物の有効年数が通常の経済的耐用年数に関連しているという仮定に基づいています。建物の再生（置き換え）。

ライフサイクル法を使用して摩耗を計算する場合、次の概念が使用されます。

建物の物理的耐用年数（T n ）とは、建物の耐荷重構造要素の状態が一定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たしている建物の運用期間です。オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって異なります。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。

暦年数 (T 事実) は、オブジェクトの試運転から評価日までに経過した期間です。

有効築年数 (T eff) は、建物の技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日時点の経済的要因を考慮して、建物の暦年数に基づいて計算されます。建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。建物が通常（通常）に運用されている場合、有効年数は次のとおりです。

米。 6.1. 建物の耐用年数とそれを特徴付ける評価指標

物理的な損耗、有効年齢、経済的寿命の指標は一定の比率にあり、次の式で表すことができます。

I = (Teff / Tn) 100%、(6.7)

ここで、I は摩耗、% です。

Tef - 要素または建物全体の技術的状態に基づいて専門家によって決定される有効年齢。

Tn - 肉体的な生活の典型的な期間。

I = (T 事実 / T n) 100%、(6.8)

ここで、Tfact は暦年齢です。

式 (6.8) の使用は、評価者が選択した類似体を検査して式 (6.7) で使用される指標を決定することができない場合に、比較対象の摩耗に対する調整率を計算する場合 (比較販売法) に関連します。

例。査定対象の不動産の価値を決定します。 1980年築の建物付き土地を査定中です。建物の標準耐用年数は150年です。土地区画の市場価格は販売を比較することによって決定され、450万ルーブルに相当します。構造物の交換にかかる総費用は、比較単位法によって1,140万ルーブルのレベルで決定されました。評価日は 2010 年 1 月 30 日です。

建物の築年数は30年です。構造物の損耗を計算するには、有効年齢が与えられていないため、式 (6.8) を使用します。

I = (T 事実 / T n) 100% =30/150*100% = 30%。

評価されるオブジェクトの価値を計算するには、式 6.2 を適用します。

V= 4,500,000 + (11,400,000 - 0.3*11,400,000) = 12,480,000 ルーブル。

したがって、コストアプローチで計算された評価対象のコストは、12,480,000ルーブルに達しました。

摩耗の種類に分ける方法による摩耗の計算

摩耗を計算する最も一般的な方法は次のとおりです。 摩耗の種類に分ける方法.

不動産の価値を低下させる要因に応じて、損耗は物理的、機能的、外部（経済的）に分けられます。物理的および機能的な損耗は、除去できる場合もあれば、修復不可能な場合もあります。外部の摩耗は通常修復不可能です。

米。 6.2. 不動産の減価償却の分類

考えられるすべての種類の減価償却の合計が、資産の減価償却累計額となります。

物理的な劣化時間の経過に伴う不動産の物理的特性の変化 (構造要素の欠陥など) を反映します。物理的な磨耗は、運用上の要因の影響下、または自然および自然の要因の影響下で発生する可能性があります。

機能性ウェア設計および計画のソリューション、建設基準、設計品質、およびこれらの項目に対する現代の要件との製造材料の不一致に関連する不動産の価値の低下を指します。

外部摩耗- 評価対象に関連する外部環境のマイナスの影響による不動産の価値の減少です。立地、市場状況、不動産の特定の用途に課せられる地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化などです。税制等の法律上の決定

摩耗の除去が物理的に可能で経済的に実現可能な場合、摩耗は除去可能であるとみなされます。

物理的に除去可能な損耗は、建物の個々の構造要素を交換および改善するために必要な作業のコストを計算する原価法によって決定されます。

原価法建物や構造物の要素を修復するコストを決定することにあります。除去可能な物理的損耗を判断するには、原価法が使用されます。

原価法を使用した物理的減価償却の計算例を表 6.5 に示します。

表6.5。

除去可能な物理的損耗の計算例

表 6.5 によると、除去可能な物理的損耗は 333,500 ルーブルに相当します。

物理的な修復不可能な損耗を計算するには、通常、エキスパート法またはライフタイム法が使用されます。

最も正確で最も時間のかかる方法は、 専門家。これには、欠陥リストを作成し、建物または構造物のすべての構造要素の摩耗の割合を決定することが含まれます。

建物全体の物理的劣化の計算は、次の式に従って実行されます。

そして物理的 = ? [ そして物理的な i I i ] (6.9)

Ifiz i - 個々の i 番目の構造要素の物理的磨耗 (%);

I i - i 番目の構造要素の比重。

n は評価対象の建物の構造要素の数です。

建物の物理的劣化の計算を表 6.6 に示します。

表6.6. 物理的磨耗の計算

建物の構造要素	総コストに占める割合、%	実際の物理的要素、％	建物の物理的損耗の合計に占める要素の物理的損耗の割合、% (電気比重 * *イフィズエルタ)/100
財団
壁と間仕切り
オーバーラップ
屋根と屋根材



配管および電気設備
その他の作品
建物の物理的劣化

ライフタイム法物理的および物理的な修復不可能な摩耗を計算するために使用されるこの方法については、上で詳しく説明しています。

規範的な方法。

標準的な方法は、物理的損耗または物理的修復不可能な損耗を計算するために使用されます。物理的回復可能損耗を計算する場合、物理的回復可能損耗を計算するときに考慮された要素を考慮する必要はありません。

物理的な劣化は、建物を構成要素に分解して判断します。評価対象物の物理的磨耗の量は、「物理的磨耗の評価規則」VSN 53-86(r) に基づいて決定されました。構造要素の重量とこれらの構造要素の物理的摩耗の値が決まると、総物理的摩耗は式(6.9)によって求められます。

機能性ウェア彼らは、設計および計画ソリューション、建設基準、設計品質、およびこれらの品目の現代の要件と製造材料の不一致に関連した資産価値の低下を呼んでいます。

機能的摩耗の原因:

· 要素を追加する必要がある欠点。
· 要素の交換または最新化が必要な欠陥。
· 超改善。

機能的摩耗は、除去できる場合もあれば、修復不可能な場合もあります。取り外し可能な機能性ウェアは、コスト法を使用して計算されることがほとんどです。

機能的な摩耗に応じて、次の方法で判断できます。

· 超過運営コストに基づく。
· ペア販売に基づいています。

必要な計算指標（賃貸料率、資本化率など）を決定するために、市場データが使用されます。

この場合、選択された類似体には、評価対象の物体で特定された機能磨耗の兆候があってはなりません。以下に機能摩耗の計算例を示します (表 6.7)。

表6.7。レンタル損失に基づく機能損耗の計算

推定指標	平均指標類似体による	*指標別* *評価された*

賃貸可能面積(S)、m2
過小荷重による損失係数 (Kp)、PVD の %



潜在的な総収入、こすります。年に PVD = サール _ S
実際の総収入、こすります。年に DVD = PVD _ (1 - Kp)
純営業利益、こすれ。年に CHOD = DVD - または
財産のコスト、こする。
建物のコスト、こすります。 Vzd = V _ (1-づ) (これらの計算では、土地区画の割合は専門家の推定値である 25% として採用されています)
機能的摩耗、%	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0.13 または 13%

機能損耗の計算は、機能損耗による建物の維持にかかる超過運営コストに基づいて行うことができます。表 6.8 の超過運用コストに基づいて機能損耗を計算する例を見てみましょう。

表6.8。超過運用コストに基づいた機能損耗の計算例

推定指標	*平均値* 類似体による	*指標別* *評価された*
年間家賃（車）、摩擦/m2
賃貸エリア賃貸（S）、m2
過小負荷による損失係数、平均市場データ (Kp)、PVD の % に基づいて決定
運営費 (OR)、摩擦/m2
市場抽出法（R）により算出した還元率、%
不動産価値に占める土地の割合 (dзу)、%
潜在的な総収入、こすります。年間 PVD = Sar _ S
実際の総収入、こすります。年間DVD = PVD _ (1-Kp)
純営業利益、こすれ。年間CHOD = DVD - OR
資産のコスト、rub.V=CHOD/R
建物のコスト、こすります。 Vzd = V _ (1-づ)
機能的摩耗、%	(182813-164062.5)/182813=0.10 または 10%

外部摩耗- 評価対象に関連した外部環境の悪影響による対象物の減価償却: 場所、市場状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、税務分野における法的決定、など。外部の損耗は多くの場合修復不可能ですが、周囲の市場環境の前向きな変化によって「自然に修復」される場合もあります。

外部摩耗を評価するには、次の方法を使用できます。

· 家賃の損失に基づく。
超過営業経費に基づく。
· ペア販売に基づく。

最近販売された同様のオブジェクトの価格情報 (ペア販売) に基づいて外観の損耗を判断する例を考えてみましょう。ペア販売の対象は、識別され、評価対象に関連する外装の摩耗のみが互いに異なります。

例。モスクワ中心部から製造業を移転する計画の一環として、オフィスビルのすぐ近くにある化学プラントの移転に伴うオフィスビルの投資魅力の低下によって引き起こされる外部損耗を評価する必要がある。不動産市場では、同様の目的の物件 A と B のペア販売が確認されています。この地域の土地の価格は、一般的な不動産の総コストの約 25% です。表 6.9 の対販売法を使用した外部損耗の計算。

表6.9。 ペア売上に基づく外部損耗の計算例

指標	マグニチュード
	大企業から遠く離れた不動産 A の販売価格、ルーブル
	大企業の近くにあるオブジェクト B の販売価格、ルーブル
	オブジェクトAの建物の販売価格、ルーブル（土地区画のシェア - 25％、建物のシェア75％）。	7500000*0,75=5625000
	建物オブジェクトBの販売価格、ルーブル	6900000*0,75=5175000
	以下のような違いがあります:
	* 物体 A と B の物理的な違いによるコスト、ルーブル
	*衣料品市場に近いことによるコスト、ルーブル
	外部磨耗の存在に伴う価値の損失、ルーブル
	外部摩耗、%。	450,000/7500000=0.06 または 6%

減価償却費は、選択した方法に応じて、パーセンテージまたは金額で計算できます。

あらゆる種類の損耗が金額で計算される場合は、コストアプローチの基本式 (6.2) を使用する必要があります。

さまざまな種類の磨耗が金額とパーセンテージで計算された場合、再生産コスト (交換コスト) は次の式を使用して計算されます。

V 再生 = (Vp 再生 - および物理デバイス - および機能デバイス) _ (1-そして物理的) _ (1-I fun.nu) _ (1 - および vn)、(6.10)

そして楽しいデバイス - 機能的な取り外し可能なウェア、通貨単位。

そして身体的健康 - 回復不可能な身体的磨耗、%;

そして身体的健康 - 修復不可能な機能的磨耗、%;

そして外部 - 外部摩耗、%。

減価償却費を決定する際に最も重要なことは、建物の価値を下げる兆候を特定することです。物理的な磨耗はほとんどの建物に存在しますが、ロシアの大都市にある近代的な建物の場合は、外部の機能的な磨耗が存在しないことがよくあります。この場合、式は次の形式に簡略化されます。

V 再生 = (Vп 再生 - そして func.device) _ (1-I 物理)、(6.11)

ここで、V vopro - 複製のコスト。

Vp 再生産 - 再生産の総コスト。

そして物理的なデバイス - 取り外し可能な物理的な損耗、通貨単位。

そして身体的健康 - 回復不可能な身体的磨耗、%。

再生産にかかる全額（全額再調達コスト）と減価償却累計額を計算した後、土地区画と価値のある資産全体の価値が決定されます。

コストアプローチ内で計算された不動産の市場価値を決定するには、式 (6.1) を使用する必要があります。

土地区画の評価方法

土地の価値を評価する方法

米。 6.3 土地区画の評価方法

土地区画の価値の評価は、2002 年 3 月 6 日付けのロシア財産省命令 No. 568-r によって承認された、土地区画の市場価格を決定するための方法論的推奨事項に基づいて実行されます。方法論的な推奨事項には拘束力がないため、教育文献で提示されている他の方法の基礎となります。

教育文献における他の方法の中でも、土地区画のコストを計算するために、インフラストラクチャ費用の償還方法と標準的な投資契約の方法が使用されます。

評価の目的と、その結果としての計算手順の基礎となる精度に応じて、交換コストを決定する方法がいくつかあります。

比較単位法。

コンポーネントの分解方法。

定量的な調査方法。

比較単位法 。不動産の評価額は、評価対象物の選択した測定単位の数（測定単位は 1 m3、1 m2、1 km、1 個など）と 1 単位の価格を乗じて決定されます。評価日の測定。標準オブジェクトの測定単位のコストは既知であり、特別な情報および分析コレクション (会報「KO - INVEST」および交換コストの統合指標コレクション - UPVS) に含まれています。

この方法を使用する際の重要なステップは、典型的なオブジェクト (アナログ) を選択することです。類似体を選択するときは、単一の機能目的、物理的特性の類似性（構造システムのクラス）、比較対象のオブジェクトの比較可能な暦年およびその他の特性を考慮する必要があります。ほとんどの場合、比較の基準は同一のオブジェクトではなく、類似した比較ユニットのコストであるため、比較ユニット法を使用して計算されたオブジェクトのコストは交換コストと見なされます。

成分分解方法 。この方法と前の方法の違いは、建物全体のコストが基礎、壁、床などの個々の建物コンポーネントのコストの合計として計算されることです。各コンポーネントのコストは、単位体積を構築するために必要な直接コストと間接コストの合計に基づいて取得されます。建物全体のコストは次の式を使用して計算されます。

ズド =

ここで、Сзд は建物全体の建設コストです。

Vj は j-ro コンポーネントのボリュームです。

Cj - 単位体積あたりのコスト。

n は割り当てられた建築コンポーネントの数です。

Kn - 評価対象と選択された典型的な構造間の既存の差異を考慮した係数（同一の対象物 Kn-1 の場合）。

定量調査方法 。この方法は、建物全体の個々のコンポーネント、設備、および建設のコストの詳細な定量的およびコスト計算に基づいています。直接コストの計算に加えて、諸経費やその他のコストも考慮する必要があります。言い換えれば、評価されたオブジェクトの再構成に関する完全な見積もりが作成されます。

定量的調査方法は、再調達価格を計算するための上記の方法を適用するための基礎であり、これらの方法と比較して最も正確な結果を示しますが、最も労働集約的であり、鑑定士は深い理論的訓練とかなりの実践的訓練を必要とします。経験。

資産の損耗の判断

減価償却は、不動産の有用性、潜在的な投資家の観点から見た消費者にとっての魅力の低下によって特徴付けられ、時間の経過に伴うさまざまな要因の影響下での価値の減少（減価償却）として表されます。

施設が使用されるにつれて、建物や構造物の構造的信頼性を特徴付けるパラメーター、および現在および特に人間の生活に関連する将来の使用に対する機能の適合性が徐々に劣化します。また、不動産の価値は、市場環境の変化や建物の用途制限等の外的要因にも少なからず影響を受けます。

減価償却 (I) は通常、パーセンテージとして測定され、減価償却の金額表現は減価償却 (O) です。

資産の減価償却を引き起こす理由に応じて、次のタイプの損耗が区別されます：物理的損耗、機能的損耗、外部損耗。

不動産の減価償却の分類:

それぞれのタイプのウェアは、取り外し可能と取り外し不可能という区分によって特徴付けられます。

取り外し可能なウェア- 摩耗。その除去は物理的に可能であり、経済的にも実現可能です。同時に、経済的な実現可能性は、何らかの種類の磨耗を除去するために発生するコストが、全体としての物体の価値を高めるのに役立つはずであるという事実にあります。

致命的な摩耗– 物理的に不可能、または経済的に非現実的な磨耗。

指定されたすべての種類の摩耗が特定されると、それらは資産の累積摩耗の合計を表します。金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、価値のある物の交換コストと市場価格との差額です。これらの定義の本質に基づいて、蓄積された磨耗の合計は、まず第一に、物体の寿命の関数であると主張できます。この状況を考慮して、この指標を特徴付ける主な評価概念の本質を考えてみましょう。

物理的な生活 建物（ VF ） - 建物の耐荷重構造要素の状態が特定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たす建物の運用期間によって決定されます。オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって異なります。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。

暦年齢 (HV)- これは、施設が稼働した日から評価日までの経過期間です。

経済的寿命 (EJ) - オブジェクトが収入を生み出す稼働時間によって決定されます。この期間中に行われた改善は、不動産の価値に貢献します。不動産市場のこのセグメントにおいて、物件の運用により、同等の物件の対応するレートで示される収益が得られなくなった場合、物件の経済的寿命は終了します。この場合、行われた改善は、全体的な磨耗のため、オブジェクトの価値に寄与しなくなります。

有効年齢 (EV) ) - 建物の築年数に基づいて、その技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日時点の経済的要因を考慮して決定されます。建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。建物の通常の（典型的な）運用の場合、有効築年数は通常、暦年数と同じになります。

経済的残存耐用年数 (REL) ) 建物の耐用年数とは、評価日から経済的耐用年数が終了するまでの期間です。

摩耗の計算方法:

1. 物理的な劣化 - 自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で、建設中に最初に設置されたオブジェクトの技術的および運用上の品質が徐々に失われることを表します。

建物の物理的劣化を計算するための次の方法が区別されます。

標準（住宅用）;

料金;

生涯メソッド。

物理的損耗を計算するための標準的な方法

物理的損耗を計算するための規範的な方法には、業界間または部門レベルでのさまざまな規範的な指示の使用が含まれます。このような指示の例としては、ゴスグラズダンストロイ（ソ連の GOSSTROE に基づく土木建築建築国家委員会、モスクワ、1990 年）の「住宅用建物の物理的劣化を評価するための規則」VSN 53-86 があり、これは技術目録局によって使用されています。技術インベントリ中に住宅建物の物理的劣化を評価し、所属部門に関係なく住宅ストックの大規模修繕を計画する目的。

これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。

建物の物理的な損耗は、次の式を使用して決定する必要があります。

Fф =

ここで、Ff は建物の物理的な損耗 (%) です。

Fi - 構造要素の物理的摩耗 i-ro (%)。

Li は、建物の総交換費用に占める i-ro 構造要素の交換費用の割合に相当する係数です。 n は建物の構造要素の数です。

建物の総交換費用に占める個々の構造、要素、およびシステムの交換費用の割合（%）は、通常、所定の方法で承認された住宅用建物の交換費用の集計指標に従って取得されます。承認された指標を持たない要素およびシステム - 推定コストに応じて。

物理的損耗を判断するためのコスト法

評価時の物理的損耗は、構造物、要素、システム、または建物全体の損傷を除去するために客観的に必要な修復措置の費用と、それらの交換費用の比率で表されます。

物理的な減価償却を決定する原価法の本質は、建物要素を再作成するコストを決定することです。

説明されている方法論を使用すると、要素と建物全体の損耗をコストの観点から即座に計算できます。これは、物理的な損耗を計算する他の方法よりも優れています。さらに、減損計算は使い古された品目を「ほぼ新しい状態」にするための合理的な実際のコストに基づいているため、このアプローチの結果はかなり正確であると考えられます。この技術に固有の欠点の中で、摩耗した建築要素の修理コストの計算の必須の詳細と正確さに注意する必要があります。

耐用年数法による建物の物理的劣化の判定

運用時間の観点から建物の累積損耗の合計を特徴付ける前述の基本的な評価概念の本質に基づいて、物理的な損耗、有効年数、および経済的寿命は一定であると主張できます。比率。この関係は次の式(1)で表すことができます。

ここで: I(%) - パーセンテージとしての摩耗。

EV - 有効築年数。要素または建物全体の技術的状態に基づいて専門家によって決定されます。

VF - 肉体的な生活の典型的な期間。

RSFZ - 物理的な寿命の残りの期間。

または、式 (2) によれば、次のようになります。

ここで: And (%) - パーセンテージとしての摩耗。

VF は、肉体的な生活の典型的な期間です。

この方法で計算された要素または建物全体の減価償却の割合は、金額換算 (減価償却) できます。

O= BC *(I/100);

ここで: そして - パーセンテージとしての摩耗。 BC - 交換コスト。

2 。機能性ウェア

評価対象の建物の機能的磨耗の兆候は、原則として、その空間計画および/または設計ソリューションが現代の基準に準拠していないことです。これには、建築基準法に準拠した構造の通常の運用に必要なさまざまな設備が含まれます。現在の用途または意図された用途。

機能摩耗を引き起こした原因を除去する物理的可能性と経済的実現可能性に応じて、除去可能なものと修復不可能なものに分けられます。機能的摩耗のコスト表現は、再生産のコストと交換のコストの差です。後者の計算では、その定義に基づいて、明らかに機能的摩耗が考慮から除外されます。

取り外し可能な機能性ウェア

除去可能な機能損耗は、通常、不動産のより効率的な運用を促進するために必要な再構築のコストによって決まります。

可逆的な機能性摩耗は、次の原因によって引き起こされると考えられています。

要素を追加する必要があるデメリット、

要素の交換または最新化が必要な欠点、

超改良。

追加する必要があるデメリット、既存の環境には存在せず、これらがなければ現代の運用基準を満たすことができない建物や設備の要素を指します。これらの項目による減価償却費は、設置を含むこれらの項目の追加コストによって測定されます。

要素の交換または最新化が必要なデメリット、機能はまだ果たしているものの、現代の基準（水道メーターやガスメーターなど）を満たさなくなった位置が含まれます。これらの品目の減価償却費は、物理的な磨耗を考慮した既存の要素のコストから、材料の返却コスト、既存要素の解体コスト、および新しい要素の設置コストを加えたものとして測定されます。この場合の返却費用は、他の施設で使用する際に解体した資機材の費用（修正残価）となります。

超改善に向けて構造の位置や要素が含まれますが、それらの利用可能性は現在、市場標準の最新の要件を満たしていません。この場合の取り外し可能な機能的損耗は、「過剰改善」アイテムの現在の交換コストから物理的損耗を差し引き、解体費用を加え、解体された要素の残存価額を差し引いたものとして測定されます。

過剰な改善の例としては、家の所有者が自分に合わせて、一般的なユーザーの観点からは不十分な、自分の都合（投資価値）のために変更を加えた状況が挙げられます。これらには、たとえば、所有者の趣味や職業によって決定される、特定の用途のための敷地の使用可能なエリアの再開発が含まれます。このような状況で取り外し可能な機能性ウェアは、変更された要素を元の状態に戻す現在のコストによって決まります。さらに、過剰改善の概念は不動産市場のセグメントと密接に関連しており、同じ改善が特定のセグメントには適切であるとも、一般的なユーザーの観点からは過剰であるとも考えられます。

回復不能な機能的摩耗

修復不可能な機能損耗は、通常、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。まず第一に、これらの欠点を解消するための支出が経済的に不便であることから、修復不可能な機能的磨耗の兆候を判断することができます。さらに、建物がその目的に適した建築性を有するためには、評価日の市場状況を考慮する必要があります。

3. 外部（経済的）損耗

外部減価償却とは、市場の状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、分野での法的決定など、評価対象に関連する外部環境の悪影響による対象物の減価償却です。税金などの不動産の外部損耗は、その原因にもよりますが、立地が変わらないため修復不可能な場合がほとんどですが、周囲の市場環境の好変化により「自然消滅」する場合もあります。

不動産評価の比較アプローチ

不動産評価の比較アプローチは、市場での同様の不動産との最近の取引に関する情報と、評価対象の不動産と類似物件の比較に基づいています。次に、評価対象とその類似物との違いを考慮して修正が行われます。これにより、評価対象の不動産と同じ基本特性があるかのように、各類似体の販売価格を決定することができます。

不動産評価のこのアプローチは販売額の比較に基づいているため、比較と呼ばれます。検討中のアプローチは市場の取引データを利用するため、マーケットベースとも呼ばれます。

不動産評価における比較アプローチの基本原則は代替原則です。

主なものは次のとおりです。 評価段階 比較アプローチを使用した不動産:

1. 第一段階では、不動産市場の現状と発展傾向、特に不動産が属するセグメントを調査します。評価対象の不動産と最も類似しており、最近販売された不動産が特定されます。

2. 第 2 段階では、アナログオブジェクトに関する情報が収集および検証されます。収集された情報が分析され、各アナログオブジェクトが評価対象のオブジェクトと比較されます。

3. 第 3 段階では、比較対象の販売価格の修正が行われます。

4. 第 4 段階では、類似物件の調整価格が合意され、比較アプローチに基づいて不動産の市場価格の最終価格が導出されます。

不動産評価の最初の段階では、比較アプローチを使用して不動産市場の状況とその開発傾向を調査し、セグメント化して、評価対象の不動産がどの市場セグメントに属するかを決定します。さらに、このセグメントでは、特定の基準に従って、調査対象のオブジェクトに最も類似したオブジェクトが識別されます (類似オブジェクト)。

市場セグメンテーション市場をセクター（セグメント）に分割するプロセスです。同様のオブジェクトや主題を持つセクターに分割されます。

オブジェクトは、使用目的、品質、譲渡された権利、場所が類似している必要があります。

対象者は支払能力、資金調達能力、投資動機が類似している必要があります。

比較可能な不動産は、評価対象と同じ不動産市場セグメントに属している必要があります。彼らとの取引は、このセグメントに典型的な条件で実行する必要があります。

露光期間- これは、オブジェクトが販売されるために市場に出さなければならない時間です。エクスポージャ期間は市場セグメントによって異なります。

したがって、モスクワでは住宅用アパートの場合は約1か月、オフィスビルの場合は1か月半から3か月です。オブジェクトが標準の展示期間よりも大幅に短い期間で販売された場合、これは価格が過小評価されていた可能性が高いことを示しています。逆に、商品が標準公開期間よりも大幅に長く市場に出回っている場合は、価格が高すぎる可能性があります。どちらの場合も、この取引はこの市場セグメントでは典型的なものではないため、比較対象として考慮すべきではありません。

比較可能なオブジェクト (類似物) を選択する際の主な基準は次のとおりです。

1) 不動産の所有権。

2) 融資条件。

3) 販売条件と販売時期。

4) 場所。

5) 身体的特徴。

1. 財産権

基本的に、不動産取引には、不動産を所有し、処分する譲渡可能な権利の購入が含まれます。完全な所有権は、市場家賃と現在利用可能な融資によって決まります。権利調整は市場賃料と契約賃料の差額にすぎません。

2. 取引の資金調達条件

不動産の売買取引の融資条件が特殊な場合（たとえば、売買取引の全額融資の場合）、この場合には徹底的な分析が必要です。この取引の価格には適切な修正が行われます。

3. 販売条件と販売時期

販売条件そのものに関しても同様のことが言えます。資金調達や税金の条件、移転された法的権利や制限、販売条件などの調整を計算するのは難しいため、できれば分析や比較の際に同様の取引を考慮しない方がよいでしょう。それ以外の場合は、これらの特性の調整が最初に行われます。

販売のタイミングは、比較可能な売上高の比較の主要な要素の 1 つです。アナログ物件の販売価格でこの特性を調整するには、不動産市場の時間の経過に伴う価格変動の傾向を知る必要があります。

4. 所在地

所在地もまた、売上高を比較する場合には非常に重要な要素となります。立地を調整することは、不動産の査定額にかなり大きな影響を与えます。

体格的特徴

物件の物理的特性とは、材料の大きさ、種類や品質、物件の状態や劣化の度合いなどを指し、これらも調整されます。

比較の単位

不動産はサイズや戸数が異なることが多いため、売却済みの不動産と評価対象の不動産を比較するのが難しい場合があります。したがって、利用可能なデータを共通の分母に絞り込む必要があります。この共通分母は、物理的な単位 (平方メートルあたりの価格) または経済的な単位のいずれかになります。

不動産市場のセグメントごとに異なる比較単位が使用されます。

土地比較単位:

1ヘクタールあたりの価格。

100 平方メートルあたりの価格。

正面メーター 1 個の価格:

1平方あたりの価格メートル。

市街地を比較するための単位:

平方リットル当たりの価格総面積;

1平方あたりの価格 m. 賃貸の対象となる正味面積。

1立方メートルあたりの価格メートル。

総賃貸料乗数または総資本比率は、収益と販売価格の比率に基づいてプロジェクトを評価する際の比較の経済単位として使用できます。

改正の分類と要旨

評価対象と同等の類似物との差異を計算し調整する方法に応じて、修正は次のように分類されます。

1. 興味

2. コスト

割合の調整 は、原則として、類似物又はその比較単位の販売価格に、類似物と評価対象物の特性の相違の度合いを反映する係数を乗じて入力される。ここでの推論は要約すると次のようになります。価値のある物体が同等の類似物よりも優れている場合、後者の価格には増加要素が追加されます。それ以外の場合は、同等の類似品の価格に減額係数が適用されます。

割合の調整には、たとえば、場所、損耗、販売時期などの調整が含まれます。

コスト調整

A)比較単位 (1 ヘクタール、密度単位、100 平方メートル) に行われる金銭的調整により、販売されるアナログオブジェクトの価格が一定量変わります。この金額は、アナログオブジェクトと販売されているオブジェクトの特性の違いに基づいて推定されます。大切にされています。価値のあるオブジェクトが同等の類似物よりも優れている場合、プラスの調整が行われます。それ以外の場合は、同等の製品の価格にマイナスの調整が適用されます。

比較単位の金銭的調整には、統計的手法により算出される調整のほか、体調による調整も含まれます。

b)販売されたアナログオブジェクト全体の価格に金銭的な調整が行われると、アナログオブジェクトと評価対象のオブジェクトの特性の違いから推定される一定量が変化します。正または負の補正を使用する理由は、ポイント「a」の理由と同様です。

販売されたアナログオブジェクト全体の価格に対して行われる金銭的調整には、追加の改良（倉庫の拡張、駐車場など）の有無による調整が含まれる必要があります。

計算と補正

計算と補正には、次のようなさまざまな方法が使用されます。

ペア販売の分析に基づく方法。

専門的な計算方法と修正方法。

統計的手法。

ペア販売方式

ペア販売とは 2 つのオブジェクトの販売を意味し、理想的には 1 つのパラメータ (場所など) を除いて互いの正確なコピーであり、パラメータの存在によってこれらのオブジェクトの価格の差が説明されます。この方法を使用すると、上記の特性の調整を計算し、それを適用して、このパラメータの評価対象に相当するアナログオブジェクトの販売価格を調整できます。

この方法の使用が限定的であることは、ペア販売のためのオブジェクトの選択、大量の情報の検索および処理の複雑さによって説明されます。

専門的な計算方法と修正方法

計算および調整を行うための専門家の手法 (通常はパーセンテージ) の基礎は、価値のある対象物が同等の類似品と比べてどれだけ劣るか、または優れているかについての専門鑑定家の主観的な意見です。

評価対象の価値を X として表し、同等の類似品の販売価格を 1.0 とします。

この場合、推論は次のように要約されます。 1. オブジェクトは類似品より 15% 優れているため、類似品の価格も同じ 15% 上昇するはずです。

X = 1.0 + 15% x 1.0 = 1.0 x (1 + 0.15) = 1.15

2. 評価対象のオブジェクトが類似品より 15% 劣っている場合、類似品の価格は下がります。

X = 1.0 - 15% x 1.0 = 1.0 x (1.0 - 0.15) = 0.85。

3. 類似品は評価対象より 15% 優れています。アナログの価格は下がるはずです。

1.0 = X + 15% x X = X(1 + 0.15)、X = 1/0.87。

4. 類似物は、評価対象のオブジェクトより 15% 劣ります。アナログ製品の価格は上昇するはずです。

1.0 = X - 15% x X = X x (1.0 - 0.15)、X = 1/0.85 = 1.18。

十分に正確なドル調整を計算できない場合は、通常、専門家の計算および調整方法が使用されますが、パーセンテージの違いに関する市場情報があります。

補正を計算するための統計的方法

販売比較分析の手法を使用して不動産を評価する場合、評価対象とその類似物との差異を調整する過程で、予想される価格を比較的正確に計算できるとは限らないことを言わなければなりません。オブジェクト。相関回帰分析などの補正を計算する方法を使用しない場合は、比較対象のオブジェクトの特性の違いに対する調整をできるだけ少なくする必要があります。これは主に物理的な差異の補正 (特にスケール補正) に関係します。

相関回帰分析の方法の本質は、不動産オブジェクトの価格の変化とその特性の変化との間の関係を許容できる形式化することです。

最終段階不動産評価に対する比較アプローチは、評価対象の不動産の価値の最終的な価値を得るために行われる計算を分析することです。この場合、次のことが必要です。

1. 計算に使用した比較可能な売上データとその修正値を慎重に確認してください。

2. 加重平均を計算することにより、比較可能な売上高の調整値を調整します。

鑑定士によって計算された加重平均値は、鑑定対象物の予想売却価格となりますが、個別のケースごとに許容範囲内で四捨五入することができます。

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次のトピックについて

評価時の摩耗

Belova E. S. によって完成されました。

グラム 720621

L.V.を調べました。

物理数学学科の助手

トゥーラ 2014

導入

資産を評価する重要な段階の 1 つは、間違いなく、その損耗の程度を判断することです。減価償却の本質は、評価対象の有用性の喪失であり、その結果、対象の市場価値がその交換コストまたは再生産コストよりも低くなるという事実につながります。したがって、損耗を判断しない限り、物体の価値の評価は、使用中に物体に生じた物理的および機能的な変化が考慮されておらず、コストも考慮されていないため、不正確になります。これは、元の特性を復元したり、オブジェクトを現代の市場の要件に適応させたりするために必要になります。物体の磨耗を判断する手順により、実際の状態を評価し、その経済的寿命を客観的に決定し、重要なことに、比較分析を実施して資産の価値を評価するためにアナログ物体を正しく選択することができます。

上記は、私が選んだトピックの関連性を説明したものです。この研究の主な目的は、評価における摩耗の決定の問題を検討することです。この目標を達成するには、次のタスクの定式化と解決策が事前に決定されます: 摩耗の説明と計算。経済的内容、さまざまなタイプの損耗の考慮、物理的、精神的、外部の損耗を評価する方法の分析、およびそれらの長所と短所を決定します。

1 摩耗の定義とその経済的内容

磨耗の程度を判断することは、物件の真の状態を特定し、経済的寿命を客観的に判断し、比較分析やコスト評価のためにアナログオブジェクトを正しく選択するのに役立つため、物件を評価する際の重要な段階です。物体。

磨耗により、動作中および非アクティブ時の両方で、消費者の財産および価値が部分的または完全に失われます。

評価減価償却とは、評価品目の市場価値が交換費用または再生産費用よりも低くなる原因となる、評価品目の実用性の損失です。.

減価償却費は、評価日における改良の再生産コストと現在の市場価値との差として定義されます。摩耗の経済的内容は、摩耗が技術的実現可能性の観点からではなく、経済的実現可能性の観点から分類されるという事実にあります。. 評価対象の寿命とそれを特徴づける評価指標を考えてみましょう（図1）

建設日はオブジェクトの解体を推定します

評価日は改善が行われなかった日です

実際にコストが増加する年齢

有効年齢残存経済寿命

対象物の経済的寿命

評価対象物の物理的寿命

図1 評価対象の存続期間

図 1 に示されているオブジェクトの寿命の期間をさらに詳しく調べてみましょう。

物体の物理的な寿命オブジェクトがその意図された目的のために実際に使用できる期間。簡略化すると、この期間は評価実務における対象の資本グループに応じて決定されます。経済生活に対する自然なリミッターとして機能します。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。
対象物の経済的寿命改善が改善コストを超えてオブジェクトの価値に寄与する期間、つまり減価償却が可能になる期間。

高品質のメンテナンス、タイムリーな近代化、修理により、期間が延長される場合があります。

国内の実務では、経済的実現可能性の手法によって建物の設計耐用年数が決まり、通常、標準プロジェクトや建設された施設のパスポートに示されています。それに基づいて、減価償却率と修理メンテナンスの頻度が設定されます。

実年齢物体の試運転から評価日までの時間は、物体のパスポートまたは登録証明書によって確立されます。
有効年齢時間。これは、物理的状態、設備、設計、経済性、その他の価値に影響を与える要因に基づいて、物体の平均寿命によって推定されます。

建物の運用特性に応じて、有効築年数は物理的な築年数と上下に異なる場合があります。オブジェクトの通常の（典型的な）動作の場合、有効寿命は、原則として実際の寿命と同じです。

残りの経済寿命物品の検査の瞬間から経済的寿命の終わりまで、鑑定士によって決定される物品の時間。

建物の劣化は、その物理的状態の悪化、不動産市場の現代概念の機能的特徴との相違、およびその価値に対するオブジェクトの運用の外部条件の影響によって引き起こされます。列挙された要素は相互に関連しているため、コストに与える影響は総合的に評価されます。

一般的な減価償却累計額により、評価者はあらゆる考えられる理由による評価対象の価値の損失を理解します。。減価償却累計額は、評価日の構造物の市場価格と、再生産コストまたは再調達コストのいずれかとして計算される完全再調達コストとの差を表します。コストアプローチでは、評価対象の建物が新しいと仮定して、その建物の完全な交換コストが考慮されます。したがって、鑑定士は建物の減価償却累計額を評価した上で、全額再取得原価指標から減価償却累計額を差し引き、その結果として建物の残存価値を求めます。

推定減価償却費は、評価日時点で同様の仮想的に新築された物件と区別する、価値のある物件の特定の特性に対する市場の反応を反映しています。。物体の磨耗は 3 つの主な理由の影響下で発生します。これらの理由は、複雑に、または単独で現れる可能性があり、それぞれの理由が磨耗の種類の基礎となっており、これについてはこの研究の第 2 章で説明します。

2種類のウェア

前述したように、物体の摩耗は 3 つの理由 (要因) の影響を受けます。これらは 3 つの異なるタイプの摩耗の基礎となっています。

物理的な劣化自然原因または不適切な操作の結果による特定の消費者資産の損失による資産価値の減少。彼はp財産の完全な破壊に至るまでの機能的能力の変化を意味します。

物理的な損耗は、除去可能なものと修復不可能なものに分けられます。基準は除去コストの実現可能性であり、専門家と評価者が計算した潜在的な利益を超えることはできません。急速に摩耗する要素の除去不可能な物理的摩耗は、工学的手法 (再生産の総コストから修復作業のコストを差し引く) によって決定されます。回復不可能な物理的損耗は、多くの要因の組み合わせによって決まります。

オブジェクトの耐久性のある要素にはさまざまな特徴があります耐用年数、それらが作られた材料と使用された技術に応じて異なります。構造物の技術的な相互接続は、施設全体のパフォーマンスに影響を与えます。計算は最も摩耗した要素に基づいて行われます。消耗が早い物は、交換を繰り返す過程で質的な変化が起こり、価値の決定に何らかの影響を与えることがあります。小規模な日常的な修理の実行は、ほとんどの場合例として役立ちます。取り外し可能な物理的摩耗. 直接コストと間接コストを決定するコスト、および個々の要素の修復作業中の事業利益を考慮するコストは、商品とサービスの市場価格に従って計算されます。

機能的または時代遅れ建築、美観、空間計画、デザインソリューション、居住性、安全性、快適性、その他の機能的特性に対する現代市場の要件に適合しないことによる資産価値の低下。この場合、消費者向け物件が不十分であるだけでなく、過剰になる可能性もあります。たとえば、物件の機能目的に対応していない過度に高価なコーティングなどです。

機能性ウェアまた、建設中の建物と稼働中の建物に空調システムなどを設置する場合のコストの違いによっても決まります。物体の価値が低下すると、特定の品質特性が不足または過剰になる可能性があります。これらには、不適切な計画、土地区画上の過剰な建物密度、不便な場所と建物へのアクセス、機能目的に関係のない冗長な要素の存在などが含まれます。

外部または経済的な損耗外部環境の変化の結果として生じる資産価値の変化、すなわち、社会の社会基準、立法および財政状況、人口動態状況、都市計画決定、環境条件およびその他の定性的パラメーター。

外側の摩耗の量は、魅力のない自然または人工の物体 (下水処理場、ダンスフロア、ガソリンスタンド、鉄道駅、産業企業) への近接性によって大きく影響されます。

経済的な損耗は、肉体的、精神的な損耗とは異なり、常に元に戻すことができません。

わかりやすくするために、図 2 の摩耗の種類を考えてみましょう。

図2 摩耗の種類とその分類

除去可能は一種の磨耗であり、除去にかかるコストは、結果として生じる資産価値の増加を超えません。損耗を除去するコストが、その後の資産価値の増加よりも大きい場合、そのような損耗は修復不可能とみなされます。

さらに、物理的な磨耗は分類されます。

摩耗の原因:

通常の使用によって蓄積された磨耗。
自然災害や事故などにより蓄積された損耗。

期間に応じて：

技術的および経済的指標の継続的 - 段階的な減少。
緊急時にすぐに着用できます。

道徳は次のように分類されます。

機能性摩耗の原因は、これに類似した製品の特性の変化であり、その生産コストを削減します。
技術的摩耗の摩耗。その原因は、オブジェクトが伝統的に含まれていた技術サイクルの変化です。

3 摩耗評価方法とそのメリット・デメリット

物理的な劣化

不動産および事業の評価に関する文献には、物理的な劣化を判断するための多くの方法が記載されていますが、最も一般的なものは次のとおりです。

有効年齢法。
比較可能な販売方法。
専門家の方法。
分解法。

有効年齢法技術的な実装が簡単で市場の状況にほとんど依存しないため、評価対象の建物の調査と、蓄積された磨耗による有効年数が典型的な経済寿命の期間に関連しているという仮説に基づいています。交換費用に関係します。この仮定に基づいて、摩耗を計算する式があります。:

そして着てください。

EF 有効年齢。

EJの経済生活。

VS交換費用。

この方法の利点:

計算全体は 1 回の算術演算で実行されます。
BCインジケーター建物の運営に関する規制文書から引用されており、特別な正当化は必要ありません。

この方法の欠点:

この方法を使用する鑑定人の仮定はすべて直感的なものとなるため、鑑定人の法的脆弱性が生じます。
この方法では、摩耗の種類やオブジェクトの個々の要素の寿命は区別されません。

この方法の長所と短所を比較すると、実際にはこの方法はほとんど使用されていないことがわかります。

売上比較方法経済的な損耗を判断するために最もよく使用されるため、その詳細な説明は、外部損耗の方法について説明するこの章の 3 番目の部分で説明します。

エキスパートメソッド. この方法は、部門の規制文書に記載されている、物理的な損耗を判断するための専門家による評価の尺度に基づいています。VSN 53-86r「住宅建物の物理的劣化を評価するための規則」。摩耗の量は、要素への外部 (目に見える) 損傷によって決まります。 BTI の労働者が建物の技術パスポートを作成するときに使用するのはこの方法です。

計算式は次のようになります:

アイフィス = × 100%

ここで、Иi 規制文書に従って決定される、建物内のその要素の物理的摩耗量 i

HC i 建物内の要素の比重。

私商品番号。

この方法の利点:

1. 計算が比較的簡単。

2. 物理的な磨耗を判断する方法は規制文書によって確立されており、その中に十分詳細に記載されています。証拠となる部分は鉄筋コンクリートです。特に、BTI従業員（建物の技術パスポートに反映されている）と鑑定士（鑑定対象物の検査報告書または欠陥明細書に反映されている）の意見が、突然奇跡的に完全に一致した場合は特にそうです。

この方法の欠点:

1. この方法自体は、±5% の計算精度を提供します。特定の要素の摩耗は、たとえば 25% または 30% で判断できます。グラデーションは 5% ごとです。しかし、これは恐ろしいことではなく、主観的要因の重大な影響です/

2. 誤差の大きさは鑑定人の経験に反比例します。さらに、単純な表面補修によって建物の主な強度要素に多くの目に見える磨耗の兆候が隠れてしまうことがよくあり、そのことが建物全体の実際の磨耗を大幅に過小評価することにつながります。

計算方法を選択する場合、その方法のメリットがデメリットを上回ることが非常に多いため、鑑定士の間ではこの方法が非常に積極的に使用されます。

分解方法これには、この磨耗を排除する物理的可能性または排除する経済的実現可能性を考慮して、個々のグループによる一般的な物理的損耗を決定することが含まれます。

修正可能な物理的磨耗 (修理の延期)。
寿命の短い要素（建物の運用中に繰り返し交換できる要素）の修復不可能な物理的損耗。
寿命の長い要素（建物の耐力フレームを形成しており、建物全体の大規模なオーバーホールまたは再構築時にのみ修復できる要素）の修復不可能な磨耗。

修復不可能な摩耗の量は、除去可能な摩耗を考慮した要素のコストから決定されます。物理的な損耗の合計は、個々の種類の損耗を合計することによって決定されます。同時に、ブレークダウン法の実装の一環として、コスト補償法、暦年齢法、およびエキスパート法を計算のさまざまな段階で使用できます。

この方法の利点:

1. この方法では、要素の摩耗を引き起こす目に見える要因と隠れた要因の両方を考慮することができます (たとえば、突然現れて要素の即時破壊につながる材料の自然な「疲労」)。

この方法の欠点:

あなたの報告書を読んでいる人に、なぜ建物全体の推定減価償却費が建物検査報告書に示されている減価償却費（つまり、修理の繰り延べ）を上回るのかを説明するのは困難です。
他の方法と比較してかなり大量の計算が必要です。
この方法は、短寿命要素の修理のタイミングについて信頼できる情報がない状況には適用できません（たとえば、建物はごく最近購入されたもので、新しい所有者が最後に何をいつ修理したかについてのデータを持っていないだけです）査定対象の不動産）。したがって、暦年齢法を使用して短寿命要素の修復不可能な摩耗を合理的に計算することは不可能になります。

多くの欠点があるにもかかわらず、この方法は実際には非常に積極的に使用されています。

陳腐化

に機能的なウェアこれには、設計および計画ソリューション、建設基準、設計品質、およびこれらの品目に対する最新の要件との製造材料の不一致に関連する資産価値の低下が含まれます。

除去可能な損耗の量は、更新された要素を含む評価時の建物の潜在的価値と、更新された要素がない場合の評価日におけるその価値との差（建物の再生産コストの差）として決定されます。とその交換費用）。

欠点としては、要素の交換または最新化が必要であること、機能は依然として果たしているものの、最新の基準を満たしていないアイテム（水道メーター、ガスメーター、消火設備）です。これらの品目の減価償却費は、物理的な劣化を考慮した既存の要素のコストから、材料の返却コスト、既存要素の解体コスト、および新しい要素の設置コストを加えたものとして測定されます。資材返却費用は、他施設で使用する際に解体した資材・設備の費用（修正残価）として計算します。

取り除けない機能の損耗は、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。修復不可能な機能の損耗の兆候は、これらの欠陥を解消するための支出が経済的に不合理であることです。さらに、建物がその目的に建築的に適切に適合していることを確認するために、評価日の市場状況を考慮する必要があります。

特定の状況に応じて、修復不可能な機能損耗のコストは次の 2 つの方法で決定できます。

家賃の損失を資産化する。

超過営業コストの資産化。

必要な計算指標（レンタル料率、資本化率など）を決定するために、比較可能な類似体の調整済みデータが使用されます。

この場合、選択された類似体には、評価対象の物体に修復不可能な機能的磨耗の兆候が確認されていてはなりません。さらに、不動産複合体全体 (建物と土地) によって生み出され、家賃で表される総収入は、それに応じて 2 つの要素に分割する必要があります。建物に起因する収益の一部を配分するには、建物の投資残高法、または土地の価格と複合不動産の販売価格の合計の比率を分析する方法を使用できます。

時代遅れのスペース計画ソリューション (特定の面積、容積) による修復不可能な機能損耗によって生じた減損の判定は、損失を賃貸料に計上する方法によって実行されます。

建物を良好な状態に維持するために必要な超過運用コストを活用して、修復不可能な機能損耗を計算することも、同様の方法で行うことができます。このアプローチは、非標準的な建築ソリューションによって区別される建物の修復不可能な機能損耗を評価する場合に適しており、それにもかかわらず、賃貸料の額は、稼働中の設備の額とは対照的に、現代のアナログ施設の賃貸料に匹敵します。費用がかかります。

3.3 外部摩耗

外部または経済的な磨耗評価対象に関連した外部環境のマイナスの影響による対象物の減価償却: 場所、市場状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、税制分野の法的決定、等外部摩耗はほとんどの場合解消できませんが、周囲の市場環境の前向きな変化により自然に解消する場合もあります。

外部摩耗を評価するには、次の方法を使用できます。

損失を家賃に計上する方法。

超過運営コストを資産化する方法。

売上比較方法。

損失を賃料に計上する方法および超過営業損失を計上する方法による外部損耗の評価は、上記の機能損耗の計算と同様に実行されます。外部損耗評価の場合、外部損耗の兆候によって生じる家賃の損失、または外部損耗の兆候によって生じる過剰な運営コストを特定する必要があります。

売上比較方法交換コストと同等のオブジェクトの現在の販売価格を比較することにより、オブジェクトの減価償却累計額の市場評価を特定することで構成されます。.

メソッドの実装段階:

改良の性質に応じて評価対象の物件に類似した物件の最近の販売を選択し、価格を調整し、建物の交換コストを決定するための情報を生成します。
比較可能な各不動産の土地の価格を決定する。
比較可能な対象物の販売価格から土地の価格を除外することにより、減価償却を考慮して建物の価格を決定する。
比較可能な各オブジェクトの現在の交換コストの計算。
同一建物の現在の再調達価額から減価償却費を考慮した価格を差し引いて、類似建物の減価償却累計額を決定する。
評価対象に移すための比較可能な建物の平均減価償却率の決定。

この方法の利点売却額を比較することで、不動産の老朽化や環境の変化に対する市場の反応のみを明らかにすることができるため、評価結果の客観性で構成されています。

この方法の欠点識別された摩耗のタイプが非個人的であること、つまり、摩耗の種類やタイプによる区別の可能性がないため、財産管理におけるこの方法の使用が制限されます。さらに、この方法は、売上高を比較するだけでなく、土地区画の価値やすべてのオブジェクトを改善するための再調達コストを決定するための計算も必要となるため、非常に労働集約的です。

結論

磨耗の判定は、資産の評価に不可欠な部分です。これは、物体の実際の状態を適切に判断するのに役立ち、経済的寿命の残りの期間を評価するのに役立ちます。磨耗を判断する段階がなければ、オブジェクトの評価は不完全で不正確になります。

作品を書く過程で、評価における損耗が評価対象の実用性の損失であると判断したという事実を含め、意図されたタスクは解決され、評価対象の市場価値が低下するという事実につながりました。交換コストや再生産コストよりも安くなります。さらに、摩耗の経済的内容が分析されており、これは、摩耗が技術的実現可能性の観点からではなく、経済的実現可能性の観点から分類されているという事実にあります。

損耗を判断する問題を分析し、不動産の損耗の原因と、その種類（物理的、機能的または道徳的、外部的または経済的）を特定しました。

さらに、作業中に、摩耗を判定するための既存の方法を再検討し、摩耗の種類ごとに独自の特性があるため、摩耗を判定するために正しく選択された方法が物体の評価に大きな役割を果たすと確信しました。評価を決定する方法を分析し、その長所と短所を特定しました。その結果、エキスパート法とブレークダウン法を使用するのが最も合理的かつ効果的であると結論付けることができました。これは既存の実践によって確認されています。

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不動産を評価するときは、ほとんどの場合、「磨耗」という概念に対処する必要があります。

評価活動では、原価アプローチを適用する際、減価償却費が資産価値の主な要素として考慮されます。ここでは、減価償却は、新築物件と評価物件の特性の違いを考慮するために使用されます。オブジェクトの減価償却の会計処理は、評価されたオブジェクトの現在価値を決定するために、新しく再生された建物のコスト (コストアプローチを使用して決定) を調整する一種です。

着る不動産の有用性、潜在的な投資家の観点から見た消費者としての魅力の低下を特徴とし、時間の経過に伴うさまざまな要因の影響による価値の減少（減価償却）として表されます。施設が使用されるにつれて、建物や構造物の構造的信頼性を特徴付けるパラメーター、および現在および特に人間の生活に関連する将来の使用に対する機能の適合性が徐々に劣化します。また、不動産の価値は、市場環境の変化や建物の用途制限等の外的要因にも少なからず影響を受けます。

減価償却費は通常、パーセンテージで測定され、減価償却費の値は資産の減価償却費となります。

評価活動で使用される「損耗」の概念は、会計で使用される「減価償却」の概念とは区別する必要があります。 減価償却費会計では、オブジェクトの現在価値を決定することなく、その耐用年数全体にわたってオブジェクトの取得に関連する初期費用を割り当てるプロセスを指します。

資産の減価償却の原因に応じて、次の種類の減価償却が区別されます（表 2.2）。

表2.2

不動産の減価償却の分類

それぞれのタイプの摩耗は、取り外し可能なものと修復不可能なものに分けられるのが特徴です。最も一般的な場合 防止可能な摩耗摩耗と呼ばれるもので、これを除去することは物理的に可能であり、経済的にも実現可能です。同時に、経済的な実現可能性は、何らかの種類の磨耗を除去するために発生するコストが、全体としての物体の価値を高めるのに役立つはずであるという事実にあります。

指定されたすべての種類の摩耗が特定されると、それらは資産の累積摩耗の合計を表します。金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、価値のある物の交換コストと市場価格との差額です。

物理的な劣化 自然の物理的老化と外部の自然の不利な要因の影響の両方の結果として生じる不動産の性能の低下を反映します。物理的な磨耗は減価償却率に考慮されます。

実際には、建物の物理的劣化を計算するために、専門家法、原価法、規範（または会計）法、および建物の耐用年数を計算する方法の 4 つの主な方法が使用されます。

で エキスパートメソッド資産の減価償却の評価は、規制と自身の経験に基づいて行動する専門家または専門家グループの専門的意見に基づいて行われます。この方法の主な欠点は主観性であることです。

知られているように、建物全体の耐用年数は、そのコンポーネントの耐久性に依存します。したがって、物理的損耗 (I) は、次の式を使用して、建物のすべての構造要素の加重平均損耗量として計算できます。

ここで、KE は構造要素です私。

物理的摩耗を判断するためのこの方法は、エキスパート手法のグループとして分類できます。通常、不動産の棚卸をするときに使用されます。

上で述べたように、物理的な損耗は除去できない場合と修復不可能な場合があります。除去可能な物理的劣化は、継続的な修理のコストがオブジェクトの付加価値よりも低いことを前提としています。物理的な磨耗が考慮されます 取り返しのつかない、欠陥を修正するコストがオブジェクトに追加される価値を超える場合。物体の欠陥は原則として修正できますが、修正コストが期待される利益を超えてはなりません。

修復不可能な物理的損耗を判断するために、建築要素は長期と磨耗の 2 つのカテゴリに分類されます。基礎、壁、床などの長期要素の摩耗は、実際の条件での有効耐用年数と残りの物理的寿命を決定することにより、グループとして計算できます。

長期的な要素の物理的な損耗を計算するには、建築要素の再生産コストを決定する方法 (または 原価法）。この場合、建物の各要素の磨耗の割合も決定され、それがコスト条件に換算されます。減価償却総額は、オブジェクトの減価償却額 (各要素の減価償却額) とオブジェクトの交換コスト (オブジェクトのすべての要素の交換コストの合計) の比率として定義されます。

物理的減価償却を計算するより正確な調整原価法では、建物要素の劣化の割合が加重値として決定されます。

急速に摩耗する建築要素のカテゴリには、耐用年数が建物の推定経済寿命よりも短い要素が含まれます。これは屋根葺き、装飾仕上げ、塗装です。定期的なメンテナンスによって修理（復元）できる要素。

規範的 (会計) 方法建物の物理的な減価償却を決定するには、現在有効な減価償却率を使用する必要があります 1。物件の物理的な劣化を判断できる 寿命の計算方法。このアプローチは、蓄積された磨耗の合計が、まず、物体の寿命の関数であるという事実によって正当化されます。建物や構造物の寿命は図のようになります。 2.1.

米。 2.1.

この指標を特徴付ける基本概念の本質を考えてみましょう。不動産オブジェクトの機能的使用の観点から、不動産オブジェクトの寿命は次のように区別されます。

建物の典型的な物理的寿命（標準耐用年数）は、建物の耐力構造要素の状態が一定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たす期間の建物の使用期間によって決まります。。物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。
ライフタイム - オブジェクトが存在する期間、つまりそこで住んだり働いたりすることができます。
暦年数は、オブジェクトが運用開始された日から評価日までに経過した期間です。
経済的寿命 - 物体が収入を生み出す稼働時間によって決まります。この期間中に行われた改善は、不動産の価値に貢献します。不動産市場のこのセグメントにおいて、物件の運用により、同等の物件の対応するレートで示される収益が得られなくなった場合、物件の経済的寿命は終了します。同時に、行われた改良は、一般的な磨耗のため、もはやオブジェクトの価値には寄与しません。
有効築年数 - 建物の技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日の経済的要因を考慮して、建物の暦年数に基づいて決定されます。建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。建物の通常の（典型的な）運用の場合、有効築年数は通常暦年数と同じです。
建物の経済的残存耐用年数は、評価日から経済的耐用年数が終了するまでの期間です。

磨耗、交換コスト、有効年数、および標準的な物理的寿命の関係は、次の式で説明できます。

この式の欠点は、実年齢が標準年齢よりも大きい状況がよくあるため、常に適用できるわけではないことです。したがって、このような評価は、最初の特急評価、またはオブジェクトの状態に関する情報が不十分な場合にのみ使用できます。より正確な計算式は、暦年齢ではなく実効年齢を使用することです。

言い換えれば、交換コストからの減価償却費の割合は、不動産の有効年数とその標準的な経済的耐用年数の比率によって決まります。

機能性ウェアオブジェクトの（機能的陳腐化）とは、そのオブジェクトが機能的有用性の点で現代の基準を満たしていないことです。この種の損耗は、建物の時代遅れの構造、レイアウト、容積、エンジニアリングサポートなどの利便性として現れる可能性があり、建築および建設分野における科学技術の進歩の影響によるものです。。国内では機能性ウェアと呼ばれています。 陳腐化そして、物理的な損耗と同じように、除去できる場合と除去できない場合があります。

取外し可能な機能損耗には、内蔵キャビネット、水道・ガスメーター、給排水設備、床材などの修復が含まれます。取外し可能性の観点からの損耗の基準は、修理金額の比較となります。追加で受け取った価値の額にかかる費用。受け取った付加価値が修復コストを超える場合、機能の磨耗が発生します。 取り外し可能。除去可能な機能損耗の量は、更新された要素による評価時の建物の潜在的価値と、更新された要素なしの同じ評価日における建物の価値との差として決定されます。

に 取り返しのつかない機能損耗とは、建物の品質特性の過不足に関連する要因によって建物の価値が低下することを指します。たとえば、賃貸市場では、ワンルームアパートメントよりも 2 ルームアパートメントの需要が高くなります。このタイプの減価償却費は、アパートを賃貸した際の家賃による損失額に、このタイプのアパートの特徴である家賃乗数（物件の売却価格と潜在家賃の比率）を乗じて計算されます。。したがって、修復不可能な機能損耗の額は、レンタル損失を資産化することによって決定されます。

機能的（道徳的）損耗は 2 つの形で現れることがあります。 第一種の陳腐化オブジェクトの複製コストの削減に関連し、 2番目のタイプの陳腐化新しい、より経済的な施設の創設に関連しています。

ここで、CB は不動産の簿価です。 C in - 不動産の交換費用。

2 番目のタイプの老朽化は、既存の新しい施設と古い施設の収益性の比較に基づいて判断できます (I M2)。

ここで、Dc は新しい不動産の収益性です。 D s - 古い不動産の収益性。

外部摩耗（経済的または外部の損耗）とは、経済的、政治的、またはその他の要因によって引き起こされる外部環境のマイナスの変化による資産価値の減少です。外部の損耗の理由は、物品が位置する地域の一般的な衰退と、税金や保険の分野における政府または地方行政の活動の両方である可能性があります。雇用、レクリエーション、教育などの市場におけるその他の変化。

外側の摩耗の量に影響を与える重要な要因は、沼地、下水処理場、レストラン、ダンスフロア、ガソリンスタンド、鉄道駅、病院、学校、工業企業など、魅力のない自然または人工の物体に近接していることです。

環境汚染に伴う価値の減少は、減価償却の決定方法と同様の方法を使用して決定されます。たとえば、有毒廃棄物の処理コストは、敷地の改修コストに関連している可能性があります。除去可能な欠陥のコスト。

物理的および道徳的損耗とは対照的に、経済的損耗は常に不可逆的であると考えられています。これは、外的要因の除去に割り当てられるコストが不釣り合いに高額であるためです。

外部摩耗を測定する方法は、不動産市場で 2 つの比較可能な物件が販売され、一方には外部摩耗の兆候があり、もう一方には外部摩耗の兆候がない場合のペア販売を分析することです。価格の違いにより、評価対象のオブジェクトの外部影響による磨耗の量についての結論を導き出すことができます。

外部減価償却を測定するもう 1 つの方法は、評価対象の不動産に類似した 2 つの不動産の賃貸料収入を比較することです (そのうちの 1 つはマイナスの影響を受けています)。これら 2 つのオブジェクトの比較による収入損失の資本化は、外部の影響による損耗の量を特徴づけます。

減価償却グループに含まれる固定資産の分類は、2002 年 1 月 1 日付けのロシア連邦政府令第 1 号「減価償却グループに含まれる固定資産の分類について」によって承認されました。ロシア連邦税法は減価償却率を決定します (第 258 条)。
Asaul A. II.、Karasev A. V. 不動産の経済学：教科書、マニュアル。 M.: ミキス、2001 年。

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産業企業の複合資産の外部（経済的）損耗。計算方法。

カルツェフPV

資産価値の損失としての減価償却

さまざまな要因の影響による物体の価値の総損失として損耗を計算する方法はいくつかあります。大きく分けて内訳法と経済残存寿命法の2つがあります。 分割方法これには、損耗を 3 つの要素、つまり物理的損耗、機能的 (道徳的) 損耗、外部 (経済的) 損耗に分類することが含まれます。合計 (累積) 摩耗は次の式に従って計算されます。 物理的な磨耗は物理的な経年劣化によって引き起こされ、強度や精度の低下、生産性の低下などの兆候が見られます。ここでは、物件の実際の状態を、同じ新築物件の状態と比較します。 機能的（陳腐化）は、多くの要因の存在によって引き起こされる可能性があります。現代の類似品と比較して、評価対象の生産プロセスにおけるリソースの消費量が増加します。類似物と比較して、オブジェクト自体の作成コストが高くなります。建物の場合 - 計画ソリューションが最新の要件やその他多くの要件に準拠していない。 外部の（経済的）損耗は、外部要因の影響によって引き起こされる価値の損失です。これは、特定の種類の製品に対する需要の減少、供給の減少、または原材料、労働力、サポートシステム、設備、通信の品質の低下など、一般的な経済または業界内の変化など、さまざまな理由によって引き起こされる可能性があります。法律、地方自治体の条例、用途地域および行政規制に関連する法的変更。 経済的余命法これには、残りの経済寿命という 1 つの指標ですべての減価償却要素が考慮されます。ここでの摩耗は次の式を使用して計算されます。

したがって、一定期間内に投資を回収したいという投資家の願望が考慮されます。この期間を過ぎると、ユーザーの観点からは、たとえ物理的にさらに使用できるとしても、このオブジェクトを操作する必要はありません。

外部摩耗の計算方法

評価の実践では、摩耗を計算する最初の方法が使用されることがよくあります。ソビエト時代には、建設および機械工学、減価償却基準、および物体の物理的状態を評価するために使用できるその他の指標に関するかなり大規模な規制枠組みが開発されたため、物理的な損耗の決定に多くの問題がない場合は、残りの 2 つのコンポーネントの困難を決定することには、はるかに多くの問題があります。同時に、私たちの時代には、ソビエト時代に建てられた資産価値の減少は経済的要因の影響下でより多く発生したため、外部（経済的）損耗の正しい評価に特別な注意を払う必要があります。現在、わが国には、評価コミュニティ全体に無条件に受け入れられる、外装摩耗を判断する方法は事実上ありません。同時に、最も注目に値する方法がいくつかあります。 オプション 1. ミクロ経済要素とマクロ経済要素に分割する。不動産複合体の外部損耗は、マクロ要因とミクロ要因の影響によって発生することに多くの人が同意しています。マクロ要因とは、業界の一般的な状況であり、その理由として、製品の需要の減少、政府の補助金の減少、およびこの業界の収益性の低下につながるその他の要因が挙げられます。この地域の経済状況についても同じことが言えます。業界全体の状況はかなり良いかもしれませんが、地場産業、農業、食品加工、衣料品などの分野では。（中小企業に関して）特定の地域では危機が起きる可能性がある。企業は地元市場にサービスを提供します。特定の地域における有効需要の減少は、これらの企業の収益性に影響を与え、それに応じて企業の価値にも影響を与えます。ミクロ要因は、特定の企業における設備稼働率と収益性の業界指標と地域指標の間の差異と考えることができます。比較および収入のアプローチでは、これは、関連する業界係数を通じて、または特定の企業の収入源を通じて直接考慮されます。コストのアプローチでは、これを外部摩耗を通じて考慮する必要があります。マクロ経済的要因は、全国平均と比較した特定の地域の人口の所得レベルの違いを通じて考慮に入れることができます。業界別の収益性は通常、これらの業界の平均賃金とよく相関するため、この指標を通じて業界の構成要素も考慮することができます。

	および Ext.Macro%
	給与の国	ロシアの平均給与、こすれ。
	ZP 地域	この地域の平均給与、こすれ。
	給与業界	業界の平均給与、こすれ。

ここで、地域または産業の賃金がロシアの平均よりも高い場合、外部の損耗はどのようなものになるのかという疑問がすぐに生じます。定義上、損耗は価値の減少であるため、損耗の値 (パーセンテージとして) がマイナスになることはありません。計算ベースと新しい施設のコストの増加につながります。対象物が市場で需要があり、評価対象の不動産複合体を使用して生産された商品の需要が高い場合、建設（創造）段階での事業利益の増加において、外部損耗のプラスの価値が考慮されます。コンプレックスの。この計算式では、地域 (または産業) の賃金とロシアの平均の比率が 1 より大きい場合、1 に等しい値を取る必要があります。この計算方法での外部減価償却のミクロ経済的要素は考慮される必要があります。特定の地域における当該業界の企業の平均収益率と比較して、特定の企業の資産収益率が低いこと。資本生産性を指標として捉えることができます。評価対象の企業（不動産複合体）の資本生産性は、対応する業界の地域平均と比較されます。これを行うには、州統計機関が発行する統計コレクションを使用できます。

	および Ext.Macro%	外部摩耗のマクロ経済構成要素、%。
	Fエンタープライズ	企業の資本生産性が評価される。
	F 中	に基づく地域の平均資本生産性業界、こする。

ここでも、平均賃金指標を使用して、企業の平均賃金と特定の業界の地域の平均賃金を比較できます。 オプション 2. 容量使用率に基づく計算外部摩耗を計算するための 2 番目のオプションは、マクロ経済指標やミクロ経済指標ではなく、生産能力の利用度に基づくオプションです。一般に、計算は次の式を使用して行われます。

この式は次のステートメントを反映しています。容量が 70% 負荷されている場合、少なくとも 30% の外部摩耗が発生します。「それ以下ではない」のは、固定費がかかるため、実質的な収益性の低下が生産量の減少よりも大きいためです。最大出力量として、設計された容量、または複合施設の立ち上げ以来（通常はソビエト時代）に達成された最大量を使用できます。前のオプションと比較して、このオプションには、実際の出力が最大値を超えることはないため、正の摩耗値が得られる可能性などの欠点はありません。

外部摩耗計算例
卵養鶏場用

生産複合体全体のコストの値だけでなく、その個々の構成要素のコストも取得する必要がある場合は、複合体に含まれる資産のグループごとに負荷の程度を個別に考慮することが可能です。複雑な。次の例は、3 つの養鶏場と鶏卵農場で構成される農産業企業を評価する際に、実際の評価実務でこれがどのように行われたかを示しています。外部損耗は、主要な生産設備（ケージ設備および保育器）、主要な生産建物（鶏舎）およびその他の生産用固定資産について個別に計算されます。このような外部損耗の計算は、これらの固定資産グループのさまざまな程度の負荷に関連付けられます。 主要生産建物（鶏舎）の外装損耗鶏舎の外部損耗は、これらの建物の使用度に基づいて計算されます。これは次の影響を受けます。

建物自体の使用状況、生産工程で使用されているか否か（全鶏舎に占める遊休鶏舎の割合）、建物に設置されている設備の負荷の程度（鶏舎数の割合）基準に対する実際に使用される養鶏スペースの数）、製品収量のレベル（基準に対する実際の卵生産量の比率）。養鶏設備の外部摩耗家禽設備（ケージ設備および保育器）の外部摩耗は、鶏舎建物の外部摩耗とは対照的に、機器の負荷のみを考慮します。コンポーネントは 2 つだけです。

建物内に設置されている設備の負荷の程度（基準に対する実際に使用されている養鶏スペースの数の割合）、生産物の収量のレベル（基準に対する実際の卵生産量の割合）。

補助固定資産の外部損耗他の本番資産は、上記に役立つように設計および構築されました。総設計能力、およびそれに応じて飼料工場、屠殺場、倉庫、補助設備などの設備への資本投資は、鳥の数に基づいて計算されました。したがって、これらの施設の外部損耗の主な要因は、家畜の観点から養鶏場生産複合施設が全体的に十分に活用されていないことである。

計算自体は以下の表に示されています。このような計算を行うために、資産の予備調査と財務、経済、技術情報の収集が行われました。テーブル。生産能力の稼働率に基づいて外部損耗を計算し、固定資産と支店のグループごとに分類した例。

№	外部摩耗の計算	合計	第1支店	第2支店	第3支店
	鶏舎用外装ウェア

	稼動鶏舎数による
1	鶏舎総数	79	29	23	27
2	どれも機能しません	31	5	11	15
3	遊休鶏舎の割合、%	39%	17%	48%	56%

	鳥のいる場所の利用について
1		57%	58%	51%	61%
2	若い動物による電力使用、%	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	外部摩耗の 3 番目の要素
	鳥の産卵による
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	基準への準拠率、%	79%	72%	74%	84%
	建物の外部損耗の合計	80%	77%	86%	77%
	機器の外部摩耗
	外部摩耗の最初の要素
	鳥のいる場所の利用について
1	成鳥の家禽スペース利用率	57%	58%	51%	61%
2	若い動物による養鶏場の使用係数	33%	24%	26%	60%
3	養鶏スペース全体の利用率	43%	38%	35%	61%
	外部摩耗の 2 番目の要素
	鳥の産卵による
1	鶏一羽あたりの年間産卵数（平均）	270	245	250	287
	卵生産率、年間の卵	340	340	340	340
2	基準への準拠率、%	79%	72%	74%	84%
	鶏舎設備の外部損耗の合計	66%	73%	74%	49%
	その他の建物や設備の外装摩耗
	用途別設計能力鳥のいる場所の数による
1	生産能力、養鶏場
-	鶏を飼う	982	350	272	360
-	若い動物	1073	360	382	331
-	親株	209	76	61	72
	合計	2264	786	715	763
2	実際の群れのサイズ、頭数
-	鶏を飼う	488	204	131	153
-	若い動物	238	77	63	98
-	親株	0	0	0	0
	合計	726	281	194	251
3	産卵鶏による電力利用率、%	50%	58%	48%	43%
4	総人口別の電力使用率、%	32%	36%	27%	33%
	建物および設備の外部損耗の合計	68%	64%	73%	67%