Poravnava s fizičnimi osebami za najem. Najemna pogodba za nestanovanjske prostore s posameznikom. Kako izračunati znesek

Sklenitev najemne pogodbe za nestanovanjske prostore s posameznikom se izvaja na enakih podlagah kot za pravne osebe in je urejena. Edina posebnost so zahteve za podpis pisno sklenjenega posla.

Značilnosti sestave pogodbe

Kateri dokumenti so potrebni

3.3. Najemodajalec ima pravico:

3.3.1. preverjati stanje prostorov in sistemov komunalne infrastrukture, ki se nahajajo v njem, največ enkrat mesečno v delovnem času najemnika, pa tudi v primeru nujne potrebe;

3.3.2. nadzorovati nameravano uporabo zakupljenih prostorov s strani najemnika;

3.3.3. zahtevati odpoved pogodbe in povračilo škode, če najemnik uporablja prostore v nasprotju z namenom in pogoji te pogodbe;

3.4.2. vzdržati se kakršnih koli dejanj, ki ustvarjajo ovire za najemnika pri uporabi prostorov;

3.4.3. vsako _________ leto (leta), pa tudi v izrednih razmerah, na lastne stroške opraviti večja popravila najetih prostorov;

3.4.4. po prenehanju te pogodbe najemniku povrniti stroške neločljivih izboljšav najetih prostorov, opravljenih z njegovim soglasjem;

3.4.5. sprejme od Najemnika za prostore v _________-dnevnem obdobju po izteku najema ali ob prenehanju te pogodbe iz drugih razlogov.

4. Trajanje najema

4.1. Obdobje najema prostorov po tej pogodbi je __________ let (let) od dneva, ko ga je najemnik sprejel.

4.2. Če namerava najemnik skleniti pogodbo za nov rok, mora o tem obvestiti najemodajalca najmanj ___________ mesec(a) pred iztekom pogodbe.

4.3. Pri sklenitvi najemne pogodbe za novo obdobje se lahko pogodbeni pogoji sporazumno spremenijo.

4.4. Če nobena od pogodbenih strank po izteku pogodbe ne izjavi njene odpovedi, se šteje, da je pogodba podaljšana pod enakimi pogoji za nedoločen čas.

5. Sprememba in odpoved pogodbe

5.1. Po dogovoru pogodbenic se ta pogodba lahko spremeni ali odpove.

5.2. Na zahtevo najemodajalca se ta pogodba lahko predčasno odpove sodno, v primerih, ko najemnik:

5.2.1. grobo ali večkrat krši pogoje te pogodbe ali uporablja najete prostore za druge namene;

5.2.2. bistveno poslabša stanje najetih prostorov.

5.3. Na zahtevo najemnika se ta najemna pogodba lahko predčasno odpove sodno, če:

5.3.1. najemodajalec nepremičnine ne da v uporabo najemniku ali ustvarja ovire za uporabo nepremičnine v skladu s pogoji pogodbe ali namenom nepremičnine;

5.3.2. premoženje, ki je bilo preneseno na najemnika, ima pomanjkljivosti, ki onemogočajo njegovo uporabo, ki jih najemodajalec ni določil ob sklenitvi pogodbe, najemniku niso bile vnaprej znane in jih najemnik ne bi smel odkriti med pregledom nepremičnine. ali preverjanje njegove uporabnosti ob sklenitvi pogodbe;

5.3.3. Najemodajalec ne izvaja večjih popravil v prostorih v rokih, določenih s to pogodbo;

5.3.4. nepremičnina bo zaradi okoliščin, na katere najemnik ne more vplivati, v stanju, neprimernem za uporabo.

6. Odgovornost pogodbenih strank

6.1. V primeru neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja obveznosti po tej pogodbi sta pogodbenici odgovorni v skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije.

6.2. Najemodajalec je dolžan najemniku povrniti škodo (resnično škodo), ki je nastala zaradi zamude pri vračilu najetega Prostora.

6.3. V skladu z najemodajalcem odgovarja najemniku za pomanjkljivosti najetega premoženja, ki v celoti ali delno ovirajo njegovo uporabo, tudi če v času sklenitve te pogodbe za te pomanjkljivosti ni vedel.

6.4. V primeru zamude pri plačilu najemnine najemnik plača najemodajalcu kazen v višini ______ % dolgovanega zneska za vsak dan zamude.

6.5. Če se prostori uporabljajo v nasprotju s pogoji te pogodbe ali predvidenim namenom, najemnik plača najemodajalcu globo v višini __________-kratnika mesečne najemnine in povrne vso s tem povzročeno škodo (realno škodo).

7. Reševanje sporov

7.1. Spore, ki lahko nastanejo med izvajanjem pogojev te pogodbe, bosta pogodbenici skušali rešiti s pogajanji.

7.2. Spori strank, ki niso rešeni s pogajanji, se predložijo v reševanje arbitražnemu sodišču ____________________.

8. Drugi pogoji

8.1. Najemodajalec ob sklenitvi te pogodbe jamči, da najemni prostori niso pod hipoteko, aretirani, niso obremenjeni s pravicami in niso predmet terjatev tretjih oseb.

8.2. Vse spremembe in dopolnitve te pogodbe morajo biti pisne in podpisane s strani obeh pogodbenic.

8.3. Ta pogodba je sestavljena in podpisana v treh izvodih, od katerih se eden hrani v spisih izpostaviti, ostalo pa se izda po kopiji najemodajalcu in najemniku.

8.4. Ta sporazum začne veljati z dnem njegove državne registracije v ime organa za registracijo.

8.5. V vseh drugih pogledih, ki niso predvideni v tem sporazumu, se pogodbenici ravnata po veljavnem civilno pravo RF.

9. Podrobnosti in podpisi strank

Najemodajalec: Polno ime

potni list: serija ________, št. ___________,

izdal _______________________________________________,

šifra oddelka _____________

registriran na ________________________________________

Tekoči račun št. ______________

Št. korespondenčnega računa ________________

BIK _____________

TIN / KPP _____________

Ime kreditne institucije

Osebni račun ___________________

najemnik: polno ime

Lokacija: _______________________

TIN/KPP: _____________________

Tekoči račun št. ______________ pri banki __________________

Korespondenčni račun št. _____________

BIK _______________


Dodatek št. 1
k najemni pogodbi za nestanovanjski prostor
od dan mesec Leto

Zakon
prevzem in prenos nestanovanjskih prostorov v najem

Delovanje na podlagi

1. Najemodajalec prenese, najemnik pa sprejme v začasno uporabo, brez lastninskih pravic in terjatev tretjih oseb, nestanovanjski prostor na naslovu: ________________________________________________________________________________.

2. Prostori se nahajajo v opeke, plošče itd. hiša, v _______ nadstropju _____________-nadstropne stavbe in je sestavljena iz _______ sob, skupne površine __________.

1. soba _________, 2. soba _________, 3. soba _________ itd.

Prostor je opremljen s komunalnimi infrastrukturnimi sistemi (oskrba s hladno in toplo vodo, kanalizacijo, oskrbo z elektriko in toploto), s telefonskimi komunikacijami.

3. V času izdelave tega zakona so prostori v naslednjem tehničnem stanju: in izpolnjujejo pogoje za delovanje;

4. Stranki sta ugotovili, da vidne pomanjkljivosti prenesenih prostorov niso razlog za odpoved najemne pogodbe.

5. Ta zakon priča o dejstvu prenosa navedenih prostorov z najemodajalca na najemnika. Najemodajalec najemniku prenese tudi tehnični potni list in drugo dokumentacijo v zvezi s prostorom.

6. Najemodajalec po podpisu tega zakona ne sprejema najemnikovih zahtevkov glede tehničnega stanja prostorov, z izjemo odkritih skritih napak.

7. Ta zakon je sestavni del najemne pogodbe nestanovanjskih prostorov od dan mesec Leto.

8. Ta akt začne veljati z dnem podpisa in ga je treba predložiti ime organa za registracijo.

Aplikacija:

1. tehnični potni list;

2. Eksplikacija nestanovanjskih prostorov v _______] nadstropju;

3. __________________________.

Podpisi strank:

najemodajalec: Polno ime, podpis

najemnik: Naziv delovnega mesta podpis / F. IN O. /


Dodatek št. 2
za najem nestanovanjskih prostorov
od dan mesec Leto

Zakon
prevzem in vračilo najetih nestanovanjskih prostorov

Državljan Ruske federacije, polno ime, ime (imena), v nadaljnjem besedilu "najemodajalec", na eni strani, in polno ime pravne osebe, v nadaljnjem besedilu "najemnik", ki ga zastopa položaj, priimek, ime, patronim, ki deluje na podlagi Listine, pravilnika, pooblastila, po drugi strani in skupaj imenovani "Stranke", so ta zakon podpisali, kot sledi:

1. V zvezi s prenehanjem/odpovedjo najemne pogodbe za nestanovanjske prostore od dan mesec Leto Najemnik se vrne, najemodajalec pa sprejme nestanovanjske prostore na naslovu: ________________________________________________________________.

2. Prostori se vrnejo najemodajalcu v enakem stanju, kot ga je od njega prejel najemnik na dan, mesec, leto, ob upoštevanju normalne obrabe.

3. V času priprave tega zakona je za prostore značilno naslednje tehnično stanje: navedite stanje, material in obdelavo sten, tal, stropov, oken, vrat itd., potrebo po tekočih ali večjih popravilih itd. in je primeren za nadaljnjo uporabo.

4. Stranki sta ugotovili, da najemodajalec nima nobenih zahtevkov do najemnika glede stanja vrnjenih prostorov.

5. Stranki nimata druga do druge terjatev za medsebojne poravnave (najemnina, računi za komunalne storitve, povračilo stroškov neločljivih izboljšav).

6. Ta zakon potrjuje dejstvo vrnitve navedenih prostorov od najemnika najemodajalcu. Najemnik mora najemodajalcu vrniti tudi tehnični potni list in drugo dokumentacijo v zvezi s prostorom.

7. Najemnik po podpisu tega zakona ne sprejema najemodajalčevih zahtevkov glede tehničnega stanja Prostora.

8. Ta zakon je sestavni del najemne pogodbe nestanovanjskih prostorov od dan mesec Leto.

9. Ta zakon začne veljati od trenutka, ko ga podpišeta pogodbenici.

Aplikacija:

1. tehnični potni list;

2. Eksplikacija nestanovanjskih prostorov __________ nadstropij;

3. ___________________________.

Podpisi strank:

najemodajalec: Polno ime, podpis

najemnik: podpis v nazivu delovnega mesta/ F. IN O. /

Nakup prostorov za poslovanje na začetna faza ustvarjanje je lahko problematično. Zato podjetniki raje najemajo nepremičnine. To vam omogoča, da zmanjšate enkratne stroške. ampak najem nestanovanjskih prostorov povezana s številnimi značilnostmi, ki razlikujejo postopek od klasičnega. To vodi v nastanek celega seznama vprašanj, nezmožnost hitrega reševanja katerih postane razlog za zamudo pri začetku izvajanja dejavnosti.

Če se jim želi pravna ali fizična oseba izogniti in čim bolj pospešiti postopek oddajanja nestanovanjskih nepremičnin v najem, morate postopek začeti z analizo relevantnih informacij o temi. Nadalje bomo govorili o postopku izvajanja dejanj, o značilnostih, ki so naložene postopku glede na status najemnika in najemodajalca, pa tudi o posebnostih obdavčitve.

Ali se morajo posamezniki registrirati kot samostojni podjetniki za najem nestanovanjskih prostorov?

Pravica do lastništva stanovanjske nepremičnine je posameznikom dodeljena s členoma 131 in 213 Civilnega zakonika Ruske federacije. Oseba, ki je priznana kot lastnik nepremičnine, ima pravico razpolagati z njo in jo uporabljati po lastni presoji. Takšna možnost je določena v členu 209 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poleg tega ima vsak državljan možnost najema nestanovanjskih prostorov. Pravilo se odraža v členu 608 Civilnega zakonika Ruske federacije. Posameznik lahko uveljavlja svojo pravico do najema nestanovanjskih nepremičnin. Hkrati členi zakona ne zavezujejo k registraciji kot samostojni podjetnik posameznik. Če pa se oseba ukvarja s podjetniško dejavnostjo s pomočjo dostave nepremičnin, bo treba odpreti samostojnega podjetnika.

Kdaj se je nemogoče izogniti odpiranju IP-ja?

Posamezniki lahko začnejo opravljati podjetniško dejavnost šele, ko opravijo ustrezno registracijo in pridobijo status samostojnega podjetnika. Vendar zakon državljana ne zavezuje, da postane pravna oseba. Podobno pravilo se odraža v členu 23 Civilnega zakonika Ruske federacije. Poslovna dejavnost se od drugih manipulacij razlikuje po številnih značilnostih.

ki vključujejo:

  • obstajajo stabilne vezi z najemnikom;
  • v določenem obdobju se transakcije izvajajo redno;
  • oseba vodi evidenco sklenjenih poslov in poslov;
  • nepremičnina je bila kupljena posebej za transakcije;
  • ima oseba redne prihodke zaradi uporabe nepremičnine.

Da bi bil postopek oddajanja nepremičnin v najem priznan kot podjetniška dejavnost in privedel do potrebe po registraciji kot samostojni podjetnik posameznik, je treba dokazati, da so bili vsi posli sklenjeni z namenom pridobivanja trajnega dohodka.

Kot potrditev lahko na primer deluje podpis najemne pogodbe za eno leto ali več, pa tudi sklenitev poslov z istimi organizacijami. V tem primeru bo potrebna registracija kot samostojni podjetnik posameznik.

Kaj se bo zgodilo, če se ne registrirate kot samostojni podjetnik posameznik?

Če oseba krši člene zakona in začne opravljati podjetniško dejavnost brez registracije, se proti njej začne sodni postopek. Državljan je lahko priveden do upravne ali kazenske odgovornosti.

Zanj se lahko uporabi ena od naslednjih kazni:

  • denarna izterjava v višini 500-2000 rubljev (člen 14.1 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije);
  • denarna izterjava do 300.000 rubljev (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije);
  • vključenost v obvezno delo, ki traja 480 ur (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije);
  • pripor do šest mesecev (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije);
  • globa v višini dohodka za 2 leti (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije).

Kako se sklene pogodba s pravnimi in fizičnimi osebami?

Pravilo, ki ureja najem nestanovanjskih prostorov od posameznika, v ruskem pravu ni. Pri sestavljanju sporazuma se je treba zanašati na določbe poglavja 34 Civilnega zakonika Ruske federacije. Normativni pravni akt vsebuje splošne informacije o oddaji nepremičnine v najem.

Člen 606 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da je najemodajalec, ki ni pravna oseba, dolžan prenesti nestanovanjske nepremičnine najemniku v začasno uporabo in posest po plačilu določene pristojbine.

Najemna pogodba je sestavljena v skladu s pravili iz členov 434 in 609 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pogodbeni stranki morata sestaviti dokument v pisni obliki. Končni papir podpiše vsaka od strank.

Pogodba mora vsebovati obvezne podatke, katerih seznam vključuje:

  • podrobnosti o pravnih in fizičnih osebah;
  • informacije o predmetu;
  • pogoji uporabe nepremičnine;
  • znesek najemnine.

Stranki imata pravico jasno navesti, za koliko časa je pogodba sklenjena. Če ti podatki niso na voljo, se šteje, da je nepremičnina oddana v najem za nedoločen čas.

Podobno pravilo je določeno v členu 610 Civilnega zakonika Ruske federacije. V besedilu sporazuma morate navesti kodo OKVED. Če se prostor oddaja, se uporablja šifra 70.20.2. Pravilo je pomembno le, če govorimo o nestanovanjskih prostorih. Pri izpolnjevanju značilnosti predmeta v pogodbi morate biti previdni.

Dokument bo odražal naslednje informacije:

  • inventarna številka prostorov;
  • natančen naslov, ki navaja nadstropje in lokacijo prostorov v njem;
  • namen (npr. pisarna, skladišče itd.);
  • Ime sobe;
  • nepremičninsko območje.

V skladu s členom 609 Civilnega zakonika Ruske federacije se pogodba šteje za uradno sklenjeno šele po vpisu v zvezni register. Če je posel sklenjen za obdobje, krajše od 1 leta, registracija ni potrebna. Pogodba je lahko sestavljena v kateri koli obliki. Podobno pravilo velja za podaljšanje pogodbe za isto obdobje.

Če želite iti skozi državno registracijo, boste morali pripraviti paket dokumentov. Vsebovati mora:

  • izjavo, ki jo je mogoče dobiti pri notarju ali drugem strokovnjaku, ki sprejema potrebne dokumente;
  • pogodbo in vse njene priloge;
  • potni listi fizičnih oseb transakcije;
  • ček za plačilo državne dajatve
  • druga dokumentacija, če obstaja potreba po njeni predložitvi.

Kako se izvaja obdavčitev?

Če nepremičnina ustvarja dohodek, je obdavčena. Čas deponiranja sredstev in postopek poravnave sta neposredno odvisna od statusa davčnega zavezanca. Če se obračun izvede po poenostavljenem davčnem sistemu z dodatnimi zavarovalnimi premijami, bo znesek odbitka v korist države 6 % najemnine. Podobno pravilo velja za samostojne podjetnike. Ko bomo ugotavljali, ali lahko posameznik oddaja prostore v najem, bo mogoče ugotoviti, da je takšna priložnost prisotna. Državljan pa bo moral z enkratnim plačilom plačati 13 % dohodnine. Pravila so navedena v členu 208 Davčnega zakonika Ruske federacije. Če državljan utaji davke, ga bodo preganjali ali mu izrekli upravno globo.

Če je najemodajalec organizacija

Pravna oseba lahko oddaja nepremičnino tudi v najem. V skladu s členi 209, 213 in 608 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo organizacije enako pravico do lastništva, uporabe in razpolaganja s svojim lastnim premoženjem kot posamezniki. Hkrati zakon ne nalaga omejitev glede števila struktur v lasti pravne osebe. Podobno pravilo je navedeno v členu 213 Civilnega zakonika Ruske federacije. Če najem prostorov izvaja pravna oseba, se pogodba sklene v skladu s členoma 606 in 670 Civilnega zakonika Ruske federacije. V tem primeru mora dokument vsebovati kodo OKVED 70.20.2.

Pogodba s pravno osebo mora biti sestavljena v pisni obliki. Ni pomembno, za kakšno obdobje je nepremičnina zagotovljena.

Pogodba mora vsebovati tudi obvezne podatke, ki vključujejo:

  • značilnosti sobe;
  • informacije o pravnih in fizičnih osebah, vključenih v pogodbo;
  • najemnina;
  • posebnosti uporabe prostorov in izvajanja popravil;
  • podpisi strank posla.

Če v pogodbi ni določen rok najema, se šteje, da je sklenjen za nedoločen čas. To pravilo je zapisano v členu 610 Civilnega zakonika Ruske federacije. Pogodba in vsi njeni aneksi morajo biti vpisani tudi v Zvezni register, če se nestanovanjske nepremičnine oddajajo v najem za obdobje, daljše od 1 koledarskega leta.

Da se pooblaščeni organ strinja z registracijo, mora zastopnik pravne osebe pripraviti naslednje dokumente:

  • prijava, izpolnjena v skladu s pravili;
  • podpisana in podpisana pogodba ter aneks k njej;
  • katastrski potni list nepremičnin;
  • dokumenti, ki potrjujejo pravni status organizacije;
  • dokumenti, ki potrjujejo dejstvo plačila državne dajatve;
  • dodatni papirji, če je potrebno.

Če je najemodajalec fizična oseba

Če je vloga najemodajalca posameznik, se spremeni postopek sestave pogodbe in posebnosti obdelave posla. Torej, v dokumentu je treba navesti naslov in značilnosti prostorov. Hkrati ciljna plačila ne bodo predmet DDV. Vključuje tudi račune za komunalne storitve.

Oseba, ki najame poslovni prostor, lahko zaračuna provizijo na bančni račun posameznika ali jo zagotovi v gotovini.

Sprememba najemnine mora biti izvedena v skladu z veljavno zakonodajo. Člen 614 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se prilagoditev zneska plačila ne sme izvajati več kot enkrat letno. Če je pogodba sklenjena za več kot eno leto, je treba dokument registrirati pri teritorialnem oddelku Rosreestr.

Organizacija namerava najeti prostore pri posamezniku, ki ni samostojni podjetnik posameznik. Prostor ima status nestanovanjskega sklada in se bo uporabljal kot trgovina.
Ali ima organizacija pravico skleniti ta najem? V kakšnem vrstnem redu morate plačati s posameznikom po najemni pogodbi? Ali ima organizacija v tej situaciji odgovornost? davčni zastopnik za dohodnino?

Po preučitvi vprašanja smo prišli do naslednjega zaključka:
Organizacija ima pravico najeti prostore od posameznika, ki ni samostojni podjetnik posameznik.
Organizacija posamezniku nakaže znesek, določen z najemno pogodbo (brez dohodnine) na njegov bančni račun ali ga izkaže v gotovini na blagajni.
Davke, ki jih določa zakonodaja, in sicer dohodnino, najemodajalec kot davčni zastopnik zadrži posamezniku in nakaže v proračun.

Utemeljitev sklepa:
Na podlagi 1. čl. 213 in čl. 130 Civilnega zakonika Ruske federacije ima posameznik pravico do lastništva nestanovanjskih prostorov.
Pravica do najema nepremičnine (vključno z nestanovanjskimi prostori) pripada njenemu lastniku (člen 608 Civilnega zakonika Ruske federacije). Hkrati lahko državljan opravlja dejavnost oddajanja premoženja v najem kot posameznik, ki ni samostojni podjetnik posameznik (IP), saj zakon ne določa zahteve za registracijo posameznika kot samostojnega podjetnika za opravljanje takšne dejavnosti. dejavnosti.
Podjetnik je samostojna dejavnost, ki se izvaja na lastno odgovornost in je namenjena sistematičnemu prejemanju dobička od uporabe premoženja, prodaje blaga, opravljanja del ali opravljanja storitev s strani oseb, ki so registrirane v tej funkciji na način, določen z zakon (tretji odstavek 1. člena 2. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
V skladu z odstavkom 1 čl. 23 Civilnega zakonika Ruske federacije ima državljan pravico opravljati podjetniško dejavnost brez ustanovitve pravne osebe od trenutka državne registracije kot samostojnega podjetnika.
Izvajanje podjetniške dejavnosti s strani posameznika brez državne registracije, odvisno od okoliščin, je lahko podlaga za njegovo privedbo v upravno (14.1. del Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije) ali kazensko Kazenski zakonik Ruske federacije) odgovornost.
Prisotnost znakov podjetniške dejavnosti v dejanjih državljana lahko dokazujejo zlasti naslednja dejstva:
- izdelava ali pridobitev premoženja z namenom kasnejšega dobička z njegovo uporabo ali prodajo;
- ekonomsko računovodstvo poslov v zvezi z izvajanjem poslov;
- medsebojna povezanost vseh poslov, ki jih državljan opravi v določenem časovnem obdobju;
- stabilne odnose s prodajalci, kupci in drugimi nasprotnimi strankami.
Ob prisotnosti teh znakov se je posameznik dolžan registrirati kot samostojni podjetnik posameznik. Vendar že samo dejstvo, da je posameznik opravil transakcije na povračilni podlagi, ne zadošča, da bi dejavnost, ki jo opravlja, prepoznala kot podjetniško. Podobne ugotovitve vsebujejo pojasnila Ministrstva za finance Rusije (pisma Ministrstva za finance Rusije z dne 01.06.2010 N 03-04-05 / 3-302, z dne 17.11.2009 N 03-04-05-01 / 808, z dne 14. 01. 2005 N 03-05- 01-05 / 3).
Zato ima posameznik v odsotnosti zgornjih znakov pravico oddati lastnino, ki mu pripada, ne da bi se registriral kot samostojni podjetnik posameznik.
Ti sklepi upoštevajo stališče, ki ga je izrazil plenum oboroženih sil Ruske federacije v resoluciji z dne 18. novembra 2004 N 23 "O sodni praksi v primerih nezakonitega podjetništva in legalizacije (pranja) denarja ali drugega premoženja, pridobljenega s kriminalnimi sredstvi. " V odstavku 2 te resolucije je oborožene sile Ruske federacije navedle, da je v primerih, ko je oseba, ki ni registrirana kot podjetnik, pridobila stanovanjske prostore ali drugo nepremičnino za osebne potrebe ali jo prejela po dedovanju ali na podlagi pogodbe o donaciji, vendar zaradi odsotnost potrebe po uporabi tega premoženja, ki ga je začasno dal v najem ali zakup in kot rezultat takega civilnopravnega posla prejel dohodek (vključno z velikim ali posebej velika velikost), to, kar je storil, ne pomeni kazenske odgovornosti za nezakonito poslovanje (člen 171 Kazenskega zakonika Ruske federacije).
Ministrstvo za finance Rusije je v dopisu z dne 28. aprila 2005 N 03-01-11 / 2-81 navedlo, da je v primeru, da posameznik odda svoje prostore, pridobljene za osebne potrebe, državna registracija kot samostojni podjetnik posameznik. ni zahtevano.
Resolucija oboroženih sil Ruske federacije z dne 30. junija 2006 N 53-AD06-2 prav tako ugotavlja, da osamljeni primeri prodaja blaga, opravljanje dela, opravljanje storitev s strani osebe, ki ni registrirana kot samostojni podjetnik posameznik, ne predstavlja upravnega prekrška iz 1. 14.1 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije, če količina blaga, njegov obseg, obseg opravljenega dela, opravljene storitve in druge okoliščine ne kažejo, da je bila ta dejavnost usmerjena v sistematičen dobiček.
Vendar je treba upoštevati, da v skladu s 4. odstavkom čl. 23 Civilnega zakonika Ruske federacije se državljan, ki opravlja podjetniško dejavnost brez ustanovitve pravne osebe, brez ustrezne registracije, nima pravice sklicevati na transakcije, ki jih je sklenil, da ni podjetnik. Sodišče lahko za takšne transakcije uporabi pravila Civilnega zakonika Ruske federacije o obveznostih, povezanih z izvajanjem podjetniške dejavnosti.
Kot je navedeno v pismu Zvezne davčne službe Rusije za Moskvo z dne 25. januarja 2008 N 18-12 / 3/005988, če se izvajajo operacije zakupa nepremičnin (najem) ali operacije prodaje in nakupa nepremičnine ob prisotnosti znakov gospodarske in podjetniške dejavnosti se je fizična oseba dolžna registrirati kot podjetnik brez ustanovitve pravne osebe.
Pri tem je treba upoštevati, da lahko sodišče glede na konkretne situacije (na primer pri oddaji v najem nestanovanjskih prostorov v lasti posameznika, ki jih posameznik ne more uporabljati (ni namenjen uporabi) za osebne potrebe) oceni dejanja posameznika, ki se izvajajo z namenom pridobivanja dobička in takšno dejavnost prepoznajo kot podjetniško.
Poleg tega se podjetniška dejavnost lahko kaže na primer s sklenitvijo pogodbe za obdobje, daljše od enega davčnega obdobja (koledarsko leto) ali s podaljšanjem za naslednje obdobje, ponovnim prejemanjem dohodka, večkratnim sklenitvijo najemnih pogodb z ista pravna oseba itd.... (pismo Zvezne davčne službe Rusije za Moskvo z dne 15. 4. 2005 N 18-12 / 3/26639, resolucija Zvezne protimonopolne službe okrožja Volgo-Vyatka z dne 28. 4. 2004 N A38-4668-5 / 85-2004 ).
V obravnavani situaciji ima posameznik, ko oddaja v najem nestanovanjski prostor, ki ni namenjen osebni rabi, davčna tveganja priznanje te dejavnosti kot podjetniške. To se lahko zgodi zlasti med davčno revizijo najemnika - samostojnega podjetnika.
Za odpravo škodljivih posledic, povezanih z morebitnim priznanjem posameznikove dejavnosti pri oddaji nepremičnine v poslovni najem, se lahko lastnik prostora registrira kot samostojni podjetnik posameznik in plača davke od dohodka iz oddajanja premoženja v najem v skladu z veljavnim davčnim sistemom.
Organizacija lahko plača najete prostore tako v gotovini kot z bančnim nakazilom, saj so v skladu z klavzulo 1.2 Uredbe Banke Rusije z dne 19. junija 2012 N 383-P plačniki, prejemniki sredstev pravne osebe, Samostojni podjetniki, posamezniki, ki se ukvarjajo z zakonom Ruska federacija zasebna praksa, fizične osebe (v nadaljnjem besedilu stranke), banke.
V skladu s 1. odstavkom čl. 207 Davčnega zakonika Ruske federacije se posamezniki, ki so davčni rezidenti Ruske federacije, priznajo kot plačniki dohodnine. Zanje je predmet obdavčitve dohodek, prejet iz virov v Ruski federaciji in (ali) iz virov zunaj Ruske federacije (člen 1 člena 209 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Znesek najemnine, ki jo posameznik prejme od najema premoženja, ki se nahaja v Ruski federaciji, se nanaša na dohodek, prejet iz virov v Ruski federaciji (odstavek 4 odstavka 1 člena 208 Davčnega zakonika Ruske federacije). Ti dohodki so predmet dohodnine po stopnji 13% (člen 1 člena 224 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Glede na odstavke. 1, 1. čl. 223 Davčnega zakonika Ruske federacije ob prejemu dohodka v gotovini se kot dan izplačila dohodka določi datum dejanskega prejema dohodka, vključno s prenosom dohodka na račune davčnega zavezanca v bankah ali v njegovem imenu na račune tretjih oseb.
V skladu s 1. odstavkom čl. 226 Davčnega zakonika Ruske federacije ruske organizacije iz katerih ali zaradi razmerij, s katerimi je zavezanec prejel dohodek (razen dohodkov, za katere se obračun in plačilo davka izvaja v skladu s 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 in 228. Davčni zakonik Ruske federacije), so dolžni davčnemu zavezancu izračunati, odtegniti in plačati znesek davka, izračunan v skladu s čl. 224 Davčnega zakonika Ruske federacije. Poleg tega se takšne organizacije imenujejo davčni zastopniki.
Podobno stališče je določeno v številnih pojasnilih Ministrstva za finance Rusije in davčnih organov (glej na primer pisma Ministrstva za finance Ruske federacije z dne 06.12.2010 N 03-04-06 / 3- 290, z dne 16.08.2010 N 03-04-05 / 3-462, z dne 20.07.2009 N 03-04-06-01 / 178 in Zvezna davčna služba Rusije v Moskvi z dne 07.04.2008 / N 28-10 [email protected]). Podobno stališče se odraža v resoluciji FAS severozahodno okrožje od 14.05.2010 N А66-9581 / 2009.
Tako bi morala organizacija pri plačevanju najemnine posamezniku zadržati znesek dohodnine in ga nakazati v proračun (4. člen 226. člena Davčnega zakonika Ruske federacije).
Hkrati za opravljanje nalog davčnega zastopnika organizacije ni potrebno soglasje posameznika - davčnega zavezanca.
Za neizpolnjevanje ali nepravilno izpolnjevanje nalog, ki so mu dodeljene, je davčni zastopnik odgovoren v skladu z zakonodajo Ruske federacije (člen 24 Davčnega zakonika Ruske federacije). Torej, v skladu s čl. 123 Davčnega zakonika Ruske federacije, nezakonito odtegnitev in (ali) neprenos (nepopolnega odtegljaja in (ali) prenosa) v obdobju, določenem z davčnim zakonikom Ruske federacije, zneskov davka, ki jih je treba odtegniti. in prenese davčni zastopnik, pomeni pobiranje globe v višini 20% zneska, ki ga je treba zadržati, in (ali) prenos.
Ker organizacija deluje kot davčni zastopnik, je dolžna predložiti podatke v obrazcu 2-NDFL "Potrdilo o dohodku posameznika za 20__", odobreno z odredbo Zvezne davčne službe Rusije z dne 17. 2010 N ММВ-7-3 / [email protected] Podatki se predložijo davčnemu organu na kraju registracije organizacije (davčni zastopnik) najpozneje do 1. aprila leta po poteku davčnega obdobja (člen 2 člena 230 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Hkrati pa obstaja še eno stališče.
V pismu Zvezne davčne službe Rusije za Moskvo z dne 18.3.2011 N 20-14 / 4 / [email protected] davčni organi pojasnjujejo, da morajo zavezanci, ki so prejeli dohodek po najemni (najemni) pogodbi, samostojno izračunati zneske davka, ki jih je treba plačati v ustrezni proračun na način, predpisan v čl. 225 Davčnega zakonika Ruske federacije. Podobno stališče se odraža v sklepih FAS okrožja Volga z dne 18. 5. 2009 N A12-16391 / 2008, FAS zahodnosibirskega okrožja z dne 10. 9. 2009 N F04-5077 / 2009 (13200- A03-46).
Nekatera arbitražna sodišča ugotavljajo, da če najemna pogodba, ki jo sklene organizacija s posamezniki, ki niso njeni zaposleni, ne predvideva obveznosti organizacije, da zadrži in plača dohodnino od zneska najemnine v proračun, potem ni dolžna storiti tako (glej na primer resolucijo Zvezne protimonopolne službe moskovskega okrožja z dne 04.09.2009 N КА-А40 / 8534-09).
V odločbi FAS moskovskega okrožja z dne 30. 11. 2010 N KA-A40 / 14545-10 v zadevi N A40-10432 / 10-140-112 sodniki, ki jih vodijo določbe čl. 45, str. 4, 1. čl. 228 Davčnega zakonika Ruske federacije je navedeno, da morajo dohodnino plačati posamezniki - najemodajalci sami, saj je v najemnih pogodbah navedeno, da je plačilo dohodnine plačal posameznik - najemodajalec samostojno.
Kljub obstoju takšnih odločitev v korist najemnih organizacij, po našem mnenju, če posameznik in organizacija skleneta najemno pogodbo za nestanovanjske prostore, mora organizacija kot davčni zastopnik izračunati, zadržati in izplačati osebni dohodek davek od zneska najemnine. Drugačno stališče do tega vprašanja bo treba zagovarjati na sodišču.
Da bi se izognili morebitnim nesporazumom, priporočamo, da se v najemni pogodbi predpiše postopek plačila dohodnine v primeru oddaje nepremičnine v najem od posameznika.
Postopek plačevanja zavarovalnih prispevkov v Pokojninski sklad Ruske federacije (PFR), Sklad za socialno zavarovanje Ruske federacije (FSS), Zvezni sklad za obvezno zdravstveno zavarovanje (FFOMS) je določen z Zveznim zakonom z dne 24.7.2009. N 212-FZ (v nadaljnjem besedilu - zakon N 212-FZ) ...
Predmet obdavčitve zavarovalnih premij za organizacije, samostojne podjetnike, ki izplačujejo posameznikom, so zlasti plačila in drugi prejemki, obračunani v korist posameznikov v okviru delovnih razmerij in pogodb civilnega prava, katerih predmet je opravljanje delo, opravljanje storitev (1. del 7. člena zakona št. 212-FZ).
V skladu s 3. delom čl. 7 zakona št. 212-FZ se ne uporabljajo za predmete obdavčitve s plačili zavarovalnih premij in drugih prejemkov v okviru civilnih pogodb, katerih predmet je prenos lastništva ali drugih lastninskih pravic na premoženje (premoženjska pravica), in pogodbe v zvezi s prenosom premoženja v uporabo (lastninske pravice), razen pogodb o avtorskem naročilu, pogodb o odtujitvi izključne pravice na znanstvenih, literaturnih, umetniških, založniških licenčnih pogodbah, licenčnih pogodbah o podelitvi pravice. uporabiti delo znanosti, literature, umetnosti.
Najemna pogodba je neposredno povezana s prenosom premoženja (lastninske pravice) v uporabo. V skladu s tem najemnina ni predmet zavarovalnih premij v Pokojninskem skladu Ruske federacije, FSS, FFOMS (glej tudi pismo Ministrstva za zdravje in socialni razvoj Rusije z dne 12. marca 2010 N 550-19).
Zavarovalne premije za obvezno socialno zavarovanje za nezgode pri delu in poklicne bolezni se plačujejo v skladu z zveznim zakonom z dne 24. julija 1998 N 125-FZ (v nadaljnjem besedilu - zakon N 125-FZ).
Postopek za izračun in plačevanje prispevkov za to vrsto zavarovanja je urejen z Uredbo Vlade Ruske federacije z dne 03/02/2000 N 184 "O odobritvi Pravil za izračun, obračunavanje in porabo sredstev za obvezno socialno zavarovanje pred industrijskim zavarovanjem". nesreče in poklicne bolezni« (v nadaljevanju Pravilnik).
V skladu s 1. odstavkom čl. 20.1 zakona N 125-FZ, pa tudi odstavek 3 pravil zavarovalne premije obračunane zlasti od plačil in drugih prejemkov, ki jih plača zavarovanec v korist zavarovanca po pogodbah civilnega prava, če je zavarovalec v skladu s temi pogodbami dolžan plačati zavarovalne premije zavarovalnici.

Za tvoje informacije:
Stroški, povezani s plačilom najemnin, so vključeni v odhodke na podlagi:
- pp. 10 str. 1 art. 264 Davčnega zakonika Ruske federacije - kot del odhodkov za davek od dohodka kot najemnine za najete nepremičnine (vključno z zemljišči), povezane z drugimi stroški, povezanimi s proizvodnjo in prodajo blaga, gradenj ali storitev;
- pp. 4, 1. čl. 346.16 Davčnega zakonika Ruske federacije - kot del odhodkov po poenostavljenem davčnem sistemu kot najemnina (vključno z zakupom) za zakupljene (vključno z zakupom) nepremičnine.
Od 01.01.2012 je bil davčni zakonik Ruske federacije dopolnjen z razdelkom V.1. "Povezane osebe. Splošne določbe o cenah in obdavčitvi. Davčni nadzor v zvezi s posli med povezanimi osebami. Dogovor o cenah".
Pojem soodvisnih oseb za davčne namene razkriva čl. 105.1 Davčnega zakonika Ruske federacije.

Pripravljen odgovor:
Strokovnjak Službe za pravno svetovanje GARANT
Gusikhin Dmitrij

Kontrola kakovosti odgovora:
Recenzent Službe za pravno svetovanje GARANT
poklicni računovodja Sergej Rodjuškin

Gradivo je bilo pripravljeno na podlagi individualnega pisnega posvetovanja v okviru storitve Pravno svetovanje.

Vsa dejanja davčnega zastopnika pri izračunu dohodnine od dohodka v obliki najemnine, davčnega odtegljaja pri izplačilu dohodka posamezniku in prenosu v proračun so strogo urejena z davčnim zakonikom. Razmislite o značilnostih plačila dohodnine po najemni pogodbi s posameznikom in o času prenosa dohodnine po najemnih pogodbah.

Obveznost dohodnine od plačil posamezniku, ki ni samostojni podjetnik posameznik za najem prostorov, je odvisna od vrste najemnine, torej od tega, kako najemnik plača sestavni del – komunalne storitve. Razmislite o treh možnostih plačila najemnine.

Možnost 1. Najemnina vključuje samo plačilo za zagotovljeno površino

Najemnina zajema samo fiksni del, ki je določen v obliki najemnine za zagotovljeni prostor. Komunalne storitve najemodajalec zaračunava ločeno in zato predstavljajo variabilni del najemnine.

Plačila v obliki take najemnine se pripoznajo kot prihodek po tč. 4, 1. čl. 208 Davčnega zakonika Ruske federacije, podjetje, ki izplačuje dohodek, pa je priznano kot davčni zastopnik na podlagi klavzule 1. 2. člen 226. čl. 228 Davčnega zakonika Ruske federacije v zvezi s tem posameznikom - najemodajalcem. Posledično je treba od te vrste najemnine odtegniti dohodnino.

Možnost 2. Najemnina vključuje stroške komunalnih storitev

Stroški komunalnih storitev so že vključeni v najemnino v fiksnem znesku plačil za mesec. To pomeni, da je najemodajalec vnaprej predvidel znesek prihodnjih komunalnih storitev z izračunom na podlagi dejanskih podatkov za pretekla obdobja.

Brezplačno dobite 267 1C video vadnice:

V tem primeru je dohodek, vključno s plačilom komunalnih računov, ki ga prejme posameznik, predmet obdavčitve - dopis Ministrstva za finance Ruske federacije z dne 15.3.2017 št. 03-04-05 / 15280. Posledično je treba od te vrste najemnine odtegniti dohodnino.

Možnost 3. Povračilo komunalnih storitev

Najemodajalec najemniku povrne stroške komunalnih storitev na podlagi priloženih dokazil ob dejstvu njihove uporabe.

Če organizacija posamezniku povrne stroške komunalnih storitev: električna energija, plin, oskrba z vodo, oskrba s toploto v višini dejanske porabe, ki jo zabeležijo števci, potem nadomestljiva vrednost ni dohodek fizične osebe in zato pri takem nadomestilu dohodnine na podlagi dopisa Ministrstva za finance z dne 17. 04. 2013 št. 03-04-06 / 12985 ni treba zadržati.

Poskrbeti morate le za dostojen paket dokazil, ki jih najemnik plača za svoje stroške. Priporočeni seznam dokumentov je predstavljen v gradivu "".

Pri izračunu dohodnine se morate voditi:

  • norme poglavja 23 "Dohodnina";
  • obrazložitvena pisma nadzornih organov Ministrstva za finance Ruske federacije, Zvezne davčne službe RF;
  • odobreno Računovodska politika za namen obdavčitve dohodnine.

V davčni politiki je za namen dohodnine za ta davek odobren sistem davčnega računovodstva v obliki seznama primarnih računovodskih listin, obrazcev davčnih računovodskih registrov in postopka za odražanje analitičnih podatkov o davčnem računovodstvu v njih. na dohodek, davčno osnovo, zneske, izračunane, zadržane, prenesene dohodnine za vsak posamezen obraz.

Za plačila po najemnih pogodbah za prostore, pogodbah GPC morate poznati časovni okvir za pripoznavanje dohodka, odtegljaj in plačilo dohodnine.

Spodaj so navedene zahteve zakonodaje o časovnem razporedu transakcij, ki jih opravi davčni zastopnik, in o nadzoru nad vrsticami obrazca 6-NDFL v zvezi z najemno pogodbo s posameznikom:

Kdo plača dohodnino po najemni pogodbi s posameznikom

Podjetje, ki deluje kot davčni zastopnik za plačevanje najemnin, mora od prejetih dohodkov po najemni pogodbi odtegniti dohodnino in jo plačati v proračun. Prenos dohodnine je nemogoče prenesti na najemodajalca - posameznika.

Pomembno si je zapomniti, da mora dohodnino v vsakem primeru plačati najemnik - organizacija, ki je predhodno odtegnila izračunani davek neposredno od zneska, ki ga plača posameznik.

Znesek davka se določi na podlagi zneska prejemka, ki ga posameznik prejme v obliki najemnine po 13-odstotni stopnji v skladu s 1. odstavkom čl. 224 Davčnega zakonika Ruske federacije ob upoštevanju prijavljenih davčnih olajšav v skladu s prvim odstavkom čl. 210 Davčnega zakonika Ruske federacije.

Tabela dovoljenih odbitkov po najemnih pogodbah je podana v gradivu "".

Skoraj vsako podjetje potrebuje prostor za delo. Seveda ne more vsako podjetje imeti pisarne ali proizvodnega prostora. V tem primeru na pomoč priskoči najem. Poleg tega je mogoče prostore najeti tako pri drugem podjetju kot pri navadni osebi. Toda pri sestavi takšne pogodbe s posameznikom se podjetje pogosto sooča s težavami. Razmislimo o glavnih.
Najemna pogodba: sklenitev ...

Za začetek opozorimo na osnovne zahteve, ki jih zakonodaja nalaga za najemno pogodbo za nestanovanjske prostore.

Najprej mora biti sestavljen pisno (člen 1 člena 651 Civilnega zakonika Ruske federacije). Drugič, če je tak sporazum sklenjen za obdobje najmanj enega leta, je predmet državne registracije. Poleg tega to pravilo velja tudi za primere, ko je ena od strank posla fizična oseba. Kako se izogniti registraciji najemne pogodbe? Samo pogodbo morate skleniti za obdobje, krajše od enega leta. Nato ga lahko podaljšate za enako obdobje (do enega leta). V tem primeru državna registracija ne bo potrebna, saj bodo po izteku začetnega obdobja najema odnosi med strankama urejeni z novim sporazumom. Če v pogodbi rok ni določen, se šteje za sklenjeno za nedoločen čas. Takšni sporazumi tudi niso predmet državne registracije. To je navedeno v 10. in 11. členu Informacijskega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 16. februarja 2001 št. 59.

Tretjič, najem ima bistvene pogoje. To je v njem navedba dejanskega naslova prostorov, njegove površine, višine najemnine. Brez teh podatkov se šteje, da pogodba ni sklenjena (člen 3 člena 607, člen 1 člena 654 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pri sklenitvi najemne pogodbe je koristno preveriti najemodajalčeve pravice do prostorov, ki jih bo oddajal v najem. Če želite to narediti, lahko od posameznika zahtevate potrdilo o lastništvu. Na podlagi potrdila lahko podjetje naroči potrdilo za pridobitev informacij iz enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njim. Iz registra lahko ugotovite, ali zakupljena nepremičnina ni bila prodana ali zastavljena.

... in davčne posledice

Torej je najemna pogodba sklenjena. Razmislite, katere "davčne" značilnosti bi moralo upoštevati podjetje, ki je sklenilo pogodbo s posameznikom. Posebna pozornost tu sta potrebni dve vprašanji:

  • kdo bo plačal dohodnino in v kakšnem primeru;
  • ali je možno znesek najemnine vključiti v davčne odhodke.
Odgovor na prvo vprašanje je odvisen od tega, ali je posameznik navaden državljan ali samostojni podjetnik posameznik. V prvem primeru je dohodek iz oddajanja nepremičnine v najem obdavčen z dohodnino po stopnji 13 odstotkov. Dolžnost odtegnitve in odplačila davka je na družbi najemnik. Če je oseba registrirana kot podjetnik, mora vse davke plačati sam. Poleg tega to ni nujno davek na dohodek. Na primer, če podjetnik uporabi "poenostavljeni davek", bo v proračun nakazal en sam davek. Osnova za dohodnino vključuje le znesek najemnin. Znesek stroškov komunalnih in vzdrževalnih storitev, ki jih najemnik povrne posamezniku, ni predmet tega davka (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 20. 6. 2006 št. 03-05-01-04 / 165).

Stroški najema se v skladu z 10. pododstavkom 1. odstavka 264. člena Davčnega zakonika lahko pripišejo drugim stroškom podjetja, povezanim s proizvodnjo in prodajo. Seveda, če sta izpolnjena dva pogoja: sta ekonomsko upravičena in dokumentirana.

Tako se pri najemu prostorov od fizične osebe, ki ni registrirana kot podjetnik, ti ​​stroški lahko vključijo v davčno nabavno vrednost, če:

  • sklenjena je najemna pogodba;
  • sestavljen je bil akt o prevzemu opravljenih storitev;
  • obstajajo dokumenti, ki potrjujejo plačilo stroškov najema. Poleg tega mora tak dokument vsebovati vse podrobnosti primarnega dokumenta.
Te zahteve so navedene v pismu Ministrstva za finance Rusije z dne 24. junija 2005 št. 03-05-01-04 / 205.
Opomba:če ima podjetje svojo pisarno v stanovanju, potem stroški najema ne morejo biti vključeni v davčno nabavno vrednost. Dejstvo je, da namestitev organizacij v stanovanjske prostore ni dovoljena. Dokumenti, ki potrjujejo najem, so izdani ali ne, ni pomembno. Stroške pri zmanjšanju obdavčljivega dobička je mogoče odpisati šele po ponovni registraciji tega prostora kot nerezidenčnega (dopis Ministrstva za finance Rusije z dne 27. oktobra 2005 št. 03-03-04 / 1/310) .
Strokovnjak "NA" E.N. Tarasova

Priporočeno za branje