Skupna gradnja: kako bodo razvijalci delali v prehodnem obdobju. Denar delničarjev bodo dali v hrambo bankam Zakon o financiranju stanovanjske gradnje
Nakup stanovanj po delni pogodbi je bil dolgo časa skoraj nemogoč. edina pot prihranite in kupite stanovanje po dostopni ceni. Zahvaljujoč shemi soudeležbe pri gradnji so razvijalci lahko nasičili trg s stanovanji, veliko ljudi pa je svoj stanovanjski problem rešilo s pomočjo predšolskih stanovanj. Poleg tega državna registracija DDU je izključil možnost ponovne prodaje stanovanj. Zakaj se je torej Rusija odločila spremeniti pravila za gradnjo in prodajo stanovanj? Oblasti pojasnjujejo: rezultat delniške sheme niso bila le nova stanovanja, ampak tudi nedokončani stanovanjski kompleksi in podjetja v stečaju.
Če kupite dom v začetni fazi gradnje, nihče ne more zagotoviti, da bo hiša dobavljena v navedenem roku; možno je, da bo vaš denar porabljen za dokončanje prejšnjega projekta gradbenega podjetja. Skupna gradnja je ustvarila pogoje za oblikovanje finančnih piramid na trgu, kar je vodilo v stečaj nekaterih gradbenikov in pojav ogoljufanih delničarjev.
Reforma delene gradnje se je namreč že začela. Pred kratkim je ruski predsednik Vladimir Putin med neposredno linijo s televizijskimi gledalci sporočil, da od julija 2019 s kupci stanovanj ne bodo več sklepali novih DDU. V 214-FZ so bile vnesene spremembe, nekatere spremembe veljajo od 1. januarja 2018: na primer, uvedena so bila nova pravila za stečaj razvijalca, od gradbenega podjetja se zahteva preglednost informacij, vsi podatki o razvijalec mora biti vpisan v Enotni sistem stanovanjska gradnja. Toda glavne spremembe zakona o deljeni gradnji v letu 2018 bodo začele veljati 1. julija. Kaj se bo torej spremenilo za kupce stanovanj? Ali je mogoče razveljaviti zakon o soudeležbi pri gradnji? Vse vam bomo podrobno povedali.
Nove spremembe zakona o deljeni gradnji, ki se začnejo uporabljati 1. julija 2018. Delena gradnja od 1. julija 2018
Spremembe zakonodaje so namenjene zaščiti pravic delničarjev, zato so zahteve za razvijalce postale veliko strožje. Navajamo glavne spremembe 214-FZ, ki začnejo veljati 1. julija 2018:
1. Garancije za kupce stanovanj v gradnji bo zagotovil Sklad za zaščito imetnikov. Razvijalec mora v sklad nakazati 1,2 % stroškov vsakega stanovanja, kupljenega po DDU. Če razvijalec ne nakaže denarja, pogodba ne bo registrirana.
2. Pred začetkom gradnje hiše mora gradbeno podjetje potrditi svojo finančno plačilno sposobnost. Da bi to dosegli, novi zakon določa, da mora imeti nosilec projekta poleg posojil tudi lastna sredstva za gradnjo. Po novih pravilih skupne gradnje znašajo lastna sredstva podjetja najmanj 10 % celotnih stroškov gradnje. Gradbeno podjetje ne bi smelo imeti dolgov iz posojil in posojil.
3. V skladu s spremembami zveznega zakona o skupni gradnji mora imeti razvijalec lastninsko pravico ali pravico do najema zemljišča, kjer je načrtovana gradnja stanovanjskega kompleksa.
4. Novi zakon zahteva gradbeno dovoljenje za nosilca vsakega projekta posebej (po načelu: en nosilec - eno gradbeno dovoljenje). Poleg tega je razvijalcu prepovedano opravljati kakršne koli druge dejavnosti (razen gradnje).
5. Zahteve za strokovnost razvijalca postajajo strožje: gradbeno podjetje mora imeti izkušnje z uspešnimi projekti (vsaj 10.000 kvadratnih metrov).
6. Razvijalci ne bodo mogli uporabiti več kot 30% stroškov stanovanja za predplačila.
7. Spremembe predvidevajo projektno financiranje gradnje. To pomeni, da morajo gradbena podjetja v svoje projekte vključiti pooblaščene banke. To pomeni, da bodo pri delniškem financiranju poleg razvijalca in kupca stanovanja sodelovale banke z akreditacijo države. Prvič, razvijalec bo lahko pri banki vzel ciljno posojilo. Drugič, denar, prejet za stanovanje od kupca, bo shranjen na posebnem računu v banki (escrow račun). Te vloge bodo zamrznjene, razvijalec pa jih bo lahko prejel šele po zaključku stanovanjske gradnje.
Bo delna gradnja v letu 2018 odpovedana?
Če ste nameravali kupiti stanovanje v novogradnji, potem vas verjetno skrbi vprašanje: ali bo letos DDU preklican? Hitimo vas pomiriti - pogodbe o lastniški udeležbi ne bodo takoj izginile z delniškega trga."O popolni prepovedi vseh predšolskih izobraževalnih ustanov ni govora," pojasnjuje Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica Metriuma, člana partnerske mreže CBRE. Projekti, za katere je bil prvi dogovor sklenjen pred 1. 7. 2018, se bodo še naprej izvajali po starih pravilih.
Načrtovana ukinitev soudeležbe pri gradnji v letu 2018 je privedla do tega, da so gradbeniki že od začetka leta aktivno pridobivali gradbena dovoljenja. "Zaloga projektov, ki se bodo izvajali po starih pravilih, bo dovolj za nekaj časa, da bo prehod na nova pravila razmeroma gladek," pravi Kirill Ignakhin, direktor Level Group (razvijalec stanovanjskega kompleksa Level Amurskaya). Po uradnih podatkih je bilo v Moskvi v prvem četrtletju 2018 izdanih 560 gradbenih dovoljenj za skupno površino skoraj 3,8 milijona kvadratnih metrov.
Kako bo potekal prehod iz skupne gradnje v projektno financiranje?
Alternativa skupni gradnji že obstaja. Po ukinitvi delniške gradnje, ki naj bi se po besedah predsednika Ruske federacije zgodila s 1. julijem 2019, bo nepremičninski trg prešel na projektno financiranje. Predvidoma se bo v prihodnje za prodajo stanovanj v gradnji uporabljal depozitni račun. Izogibanje dopolnjevanju se bo začelo v bližnji prihodnosti. Razvijalci do 30. junija 2018 delajo po starih pravilih. Toda od 1. julija 2018 lahko začnejo uporabljati shemo depozitnega računa. Roman Lyabikhov, generalni direktor skupine podjetij Atlant, pravi, da v tem primeru kupci svojih sredstev ne bodo nakazali neposredno razvijalcu, temveč banki, ki financira gradnjo stanovanjskega kompleksa. Med gradnjo so ta sredstva rezervirana na bančnem računu in nakazana investitorju, potem ko ta izroči ključe delničarjem. V primeru stečaja razvijalca delničarji prejmejo vrnjen denar.
Nov zakon o skupni gradnji v Rusiji od leta 2018. Bodo po 1.7.2018 prenehali sklepati DDU pogodbe?
Za projekte, ki so prejeli gradbeno dovoljenje pred začetkom veljavnosti sprememb zveznega zakona 214, nova pravila ne veljajo. Torej, če nameravate kupiti stanovanje po pogodbi o deljeni udeležbi v stanovanjskem kompleksu, katerega gradnjo je razvijalec uspel odobriti po stari shemi, potem bo nakup potekal po DDU. V takšnih projektih bo DDU mogoče skleniti ne le po 01.07.2018, ampak tudi naprej, tudi v letu 2019. Spremembe v zvezi z DDU bodo vplivale samo na nove stanovanjske komplekse. Če so se v stanovanjskem kompleksu stanovanja pod DDU začela prodajati pred 1. julijem 2018, potem se bo v takem projektu prodaja še naprej izvajala po tej shemi.
"Načrt, ki ga je vlada sprejela nekaj mesecev pred predsednikovo izjavo, je predpisal prepoved sklepanja novih pogodb po 1. juliju 2019," pojasnjuje Maria Litinetskaya. Po mnenju strokovnjaka imajo razvijalci še približno 3-4 leta. Prvič, v naslednjem letu lahko razvijalci lansirajo nove projekte v prodajo, za katere ne bo veljala prepoved prodaje po DDU. Drugič, v naslednjih nekaj letih bodo lahko opazovali, kako poteka prodaja novih projektov, pa tudi lansirali lastne, »poskusne« majhne projekte. Zato bo prehod iz gradnje z deljeno udeležbo na projektno financiranje še vedno gladek in ne nenaden, odprava DDU pa bo potekala postopoma.
Nov zakon o skupni gradnji v Rusiji od leta 2018. Kaj bo namesto predšolske vzgoje?
Kakšne pogodbe se pripravljajo za nadomestitev pogodb o kapitalski udeležbi? Olga Barabanova, komercialna direktorica Sezar Group, ugotavlja: »Na prvi stopnji ni govora o popolni opustitvi prakse DDU, postopek pridobivanja nepremičnine z vidika kupca se s 1. julijem 2018 ne bo spremenil. . Kar zadeva dolgoročnejšo perspektivo odmika od prakse skupne gradnje, imajo zaenkrat udeleženci v industriji več nasprotij in vprašanj kot rešitev. Danes je bil objavljen "načrt" o tem, kako natančno se bo reforma izvajala na ravni posebnih mehanizmov - to je naloga, ki jo je treba še rešiti."
Najverjetneje se bo spremenila oblika pogodbe, ki se uporablja za prodajo stanovanja, saj bo poleg projektanta in kupca stanovanja pri transakciji sodelovala še banka. Sporazum bo postal najmanj tripartiten in se morda ne bo več imenoval DDU, ampak kako drugače.
Kaj bo prinesla prepoved skupne gradnje?
Seveda se potrošniki najbolj ukvarjajo z vprašanjem, kaj grozi z ukinitvijo deljenega lastništva, kakšne bodo posledice prehoda z delne gradnje na projektno financiranje in predvsem, ali se bodo stanovanja po ukinitvi podražila. skupne gradnje? Roman Sychev, izvršni direktor skupine Tekta (razvijalec stanovanjskega kompleksa Mayakovsky), meni, da bi lahko bilo povišanje cen zelo pomembno - približno 20%. "Znotraj nov sistem Regulacija primarnega stanovanjskega trga je veriga naslednjih udeležencev: lastniki kapitala, banka, razvijalec, regulatorji. Če se gradnja financira s pridobivanjem posojila, se bodo stroški projekta zagotovo povečali. Prvič, to bodo povzročili dodatni stroški, povezani s sodelovanjem bank v projektu. Med tovrstne odhodke sodijo obresti na ciljno posojilo in stroški njegovega servisiranja, stroški bančnega nadzora in nadzora nad gradbenimi projekti. Možno je, da bodo v strošek kreditiranja vključeni tudi stroški servisiranja escrow računov, da jih ne prevalimo na kupca, ki je dolžan položiti denar na tak račun. Vsi ti dejavniki skupaj bodo vplivali na ceno končnega izdelka,« pojasnjuje strokovnjak.
Posledica prepovedi skupne gradnje bo torej zvišanje cen novih stanovanj. Kupci se morajo pripraviti na dejstvo, da bodo stanovanja v novih stavbah postala dražja.
Nov zakon o skupni gradnji v Rusiji od leta 2018. Zaključek
Skupna gradnja ne bo prepovedana takoj ali čez noč, prehod na projektno financiranje bo gladek.
Stanovanja po DDU se bodo še naprej prodajala v tistih stanovanjskih kompleksih, za katere so prejeli gradbena dovoljenja pred uveljavitvijo sprememb zveznega zakona-214.
Če so se stanovanja v stanovanjskem kompleksu začela prodajati po DDU pred 1. julijem 2018, potem se bo v takem projektu prodaja še naprej izvajala po tej shemi.
Po ukinitvi delniške gradnje se bodo stanovanja najverjetneje podražila, v novogradnjah bodo po napovedih poznavalcev do 20 odstotkov.
materialNov zakon o skupni gradnji v Rusiji od leta 2018
Opustitev delniške gradnje bo morda namesto s 1. julijem 2019 nastopila letos, v letu 2020 pa bo popolnoma prepovedana prodaja stanovanj v objektih v gradnji.
Takšne zaključke je mogoče narediti na podlagi informacij, ki so prišle v roke poslovnemu tisku po srečanju predsednika Vladimirja Putina z vladnimi uradniki in razvijalci.
Zaostritev položaja oblasti je namenjena zaščiti državljanov pred brezvestnimi razvijalci. Strokovni udeleženci na trgu pa sami pravijo, da bi ukrep lahko povzročil dvig cen nepremičnin in oligopolizacijo gradbenega trga.
Velika večina novogradenj v Rusiji (približno 80%) se prodaja v okviru sporazumov o deljeni gradnji (DDU), v skladu s katerimi so nepremičnine zgrajene s sredstvi investitorjev (delničarjev). Ker takšna shema državljanom prinaša tveganje izgube denarja in ostanejo brez stanovanja ter se pridružijo vrstam »prevaranih delničarjev«, so se oblasti odločile spremeniti pravila igre in iz gradbenega projekta izključiti veliko število investitorjev. Po različnih ocenah je število kupcev, katerih pogoji lastniških pogodb niso bili izpolnjeni, preseglo 100 tisoč ljudi po vsej državi, kar ni moglo, ampak opozorilo tako zvezne kot regionalne oblasti.
Odločitev o opustitvi delniške gradnje je bila sprejeta že leta 2017, a so zaradi čim manjšega tveganja zloma trga postopek prehoda na projektno financiranje sektorja podaljšali na tri leta. V tem času so se razvijalci morali naučiti delovati v novih realnostih projektnega financiranja, obvladati vse nianse interakcije z bankami in se popolnoma "umakniti" iz sredstev državljanov ter pridobiti lasten kapital.
V skladu s sprejetimi spremembami zakona o skupni gradnji N 214-FZ bodo razvijalci od 1. julija 2019 prejeli sredstva za prodana stanovanja šele potem, ko bodo stanovanja predana kupcem. Do tega trenutka bo denar strank na posebnih bančnih računih, ki so nedostopni ne "graditelju" ne bodočim lastnikom stanovanj. Hkrati je zavarovani znesek, ki se v primeru težav nadomesti iz Sklada za zavarovanje depozitov, omejen na 10 milijonov rubljev.
Po poročanju tiska so razvijalci na srečanju z vodjo države poskušali doseči olajšanje, vendar se je vse izkazalo ravno nasprotno: morali bodo pohiteti z opustitvijo skupne gradnje, saj postajajo razmere na trgu kritične. .
Naftna velesila: Cene bencina bodo narasle še za 10 %
"Olje na ogenj" je prililo podjetje v težavah Urban Group, v primeru stečaja katerega se bo seznam prizadetih delničarjev povečal za 16 tisoč ljudi. Trenutno je družba, ki ima obveznosti v višini 80 milijard rubljev, napovedala ustavitev prodaje nepremičnin. Razvijalec je bil na robu stečaja zaradi hudih napak in kršitev v sistemu upravljanja podjetja. Po poročanju medijev gre za črpanje sredstev prek senčnih shem.
»Na krčečem se trgu, kjer se plačilna sposobnost kupcev zmanjšuje, je treba številne odločitve sprejemati hitreje,« je pojasnila v intervjuju za Tsargrad. Direktor raziskav pri Market Information LLC Svetlana Podchalina. "Na splošno lahko rečemo, da gradbeni trg doživlja podobno situacijo, kot se je zgodila v bančnem sektorju."
Toda problem ogoljufanih delničarjev je bil vedno prioriteta, v predvolilnem času pa se je pozornost vlade temu še povečala, v komentarju ugotavljajo analitiki VTB Capital. Ob tem so v družbi opozorili, da uvedena pravila, zlasti prepoved prejemanja plačila za stanovanja pred dokončanjem gradnje in zaostrovanje zahtev za gradbeno podjetje, bistveno spreminjajo "ekonomsko osnovo poslovanja sektorja".
Trenutno bosta razvijalcem na voljo samo dve shemi financiranja: njihova lastna gotovina in kredit. Po mnenju gospe Podchalina je treba upoštevati, da malo razvijalcev gradi z lastnimi sredstvi.
»Če bi morali gradbeniki financirati gradnjo samo z lastnimi ali izposojenimi sredstvi, bi se njeni stroški povečali za približno 20 %,« poudarjajo po drugi strani. analitiki "VTB kapital" . Po njihovem mnenju nova pravila igre zagotavljajo konkurenčno prednost velikim razvijalcem, »ki so vzpostavili vezi z bankami, in ustvarjajo predpogoje za obsežno konsolidacijo sektorja«.
Strokovnjaki so prepričani, da bo odločitev oblasti povzročila resne težave razvijalcem in celo bankrot na trgu. Najprej govorimo o majhnih podjetjih. Nadaljnja oligopolizacija trga bo vplivala ne le na stroške novogradenj, ampak tudi na kakovost zgrajenih stanovanj. Oligopol izključuje konkurenco, pojasnjujejo analitiki.
"Mali gradbeniki bodo najverjetneje zapustili trg, ker ne bodo mogli igrati po novih pravilih, predvsem zaradi pomanjkanja sredstev za gradnjo," pravi S. Podchalina . "Hkrati pa banke načeloma zelo nerade posojajo celo velikim razvijalcem z dolgo in uspešno zgodovino obstoja, še bolj pa malim razvijalcem."
Rast cen novih stanovanj je v nasprotju s cilji, ki si jih je ruski predsednik zastavil v novem majskem odloku, je opozoril v intervjuju za BFM Član odbora za podporo Rusije Dmitrij Kotrovski . Ena od nalog pri izboljšanju življenja državljanov je ustvarjanje 40 milijonov kvadratnih metrov cenovno dostopnih stanovanj, da bi lahko 5 milijonov državljanov izboljšalo svoje življenjske pogoje. "To med seboj sploh ni v korelaciji," trdi. "PIK" je zasedel več kot 30% trga, vendar še ne more zasenčiti celotnega trga in popolnoma vseh udeležencev prilagoditi svojim željam. ”
Po mnenju strokovnjaka bo le pomemben igralec lahko določil maržo, ki bo na koncu omogočila oblikovanje končne cene izdelka. "Ne predstavljam si, da bi drugi udeleženci na trgu, zlasti tisti, ki delajo v regijah, lahko sledili tej priložnosti," je zaključil gospod Kotrovskega .
Res je, da potrošnik vseh teh negativnih pojavov ne bo občutil takoj, nekaj časa bo trg obstajal po inerciji.
"V letih 2018-2020 bo najverjetneje prišlo do prevelike zaloge na trgu, saj so številni razvijalci poskušali začeti graditi projekte v razvoju po stari shemi," napoveduje S. Podchalina. »Hkrati zahtevanega obsega povpraševanja kupcev ni opaziti. Najprej bo takšno prekomerno zalaganje vplivalo na Moskvo in moskovsko regijo."
Po njenih besedah se zaradi tega cene stanovanj v prihodnjem letu in pol ne bodo dvignile.
»V sedanjih razmerah je zelo težko načrtovati celo dve leti, saj se bo trg spreminjal, spreminjal se bosta njegov relief in pokrajina,« meni strokovnjak. »Kaj bomo dobili v prihodnosti, bo odvisno od tega, kako se bo spreminjal in kako stabilen. ostaja." .
Zaenkrat ni predpogojev za dvig cen, predvsem zato, ker ni predpogojev za povečanje domačega efektivnega povpraševanja. Kot je že poročal Tsargrad, medtem ko v težavnem Urban Group poteka zunanja revizija, se strokovnjaki sprašujejo, kdo in razvijalci bodo prevzeli "osirotele" projekte. Med tistimi, na katere se je gradbenik obrnil po pomoč, so Ingrad, PIK in Granel.
Strokovna javnost pa je dvomila o interesu gradbenikov za reševanje Urban Group. V odsotnosti povpraševanja so položaji na trgu majavi, ljudi, ki so v nestabilnih razmerah pripravljeni prevzeti nova tveganja, pa je minimalno.
Andrej Komissarov, vodja Komissarov in partnerji":
Po novem bo razvijalcem prepovedano neposredno zbiranje sredstev od lastnikov kapitala, banke pa bodo financirale projekte v gradnji. 21. decembra 2017 je predsednik vlade Dmitrij Medvedjev odobril časovni načrt za prehod od skupne stanovanjske gradnje k financiranju projektov, ki so ga skupaj razvili ministrstvo za gradbeništvo, ministrstvo za finance, AHML in Banka Rusije v imenu vodje države Vladimirja Putin. Program dogodkov je predviden za izvedbo do leta 2021.
Vladni uradniki pojasnjujejo novost s potrebo po končni rešitvi problema ogoljufanih delničarjev: kljub zaostritvi zahtev za razvijalce v skladu z zveznim zakonom 214 so projekti v gradnji še naprej "zamrznjeni", sredstva vlagateljev pa se uporabljajo za druge namene. Statistični podatki urada generalnega državnega tožilca o kršitvah na področju skupne gradnje so razočarani: število registriranih kaznivih dejanj se je od leta 2016 do 2017 povečalo za 20%: s 511 na 634 precedensov.
Kaj je bistvo sprememb?
Za razliko od skupne gradnje, pri kateri razvijalec pritegne "brezplačna" sredstva državljanov, financiranje projekta vključuje zagotavljanje bančnih posojil. V shemi "razvijalec-kupec" se bo pojavila vmesna povezava - banka, ki bo kopičila vloženi denar na računih, upravljala finančne tokove in spremljala dejavnosti razvijalca do zaključka gradnje objekta.
Tveganja kupca se prenesejo na finančno institucijo. V primeru zamude pri gradbenih rokih ali stečaju investitorja se vloženi denar vrne investitorju, nepremičnina pa se lahko prenese na bolj zanesljivega investitorja.
Sama priložnost za polaganje denarja delničarjev na depozitne račune je bila zagotovljena razvijalcem od 1. julija 2017 (členi 15.4–15.5 št. 214-FZ). V 3 letih bo imel razvijalec izbiro - uporabiti nov način financiranja ali skleniti pogodbe o lastniški udeležbi. Predvidoma po letu 2021 bo pogoj postal obvezen - delničarji ne bodo plačevali neposredno razvijalcu, sredstva bodo deponirana pri bankah do predaje projekta v obratovanje, gradnja pa bo potekala na račun osebnih sredstev gradnje podjetja in denar, prejet od bank, tudi za namenska sredstva.posojila.
Načrt ministrstva za gradbeništvo bodo uresničevali postopoma – v več fazah. V letu 2018 je načrtovana priprava zakonov in predpisov, namenjenih urejanju uvedbe mehanizmov projektnega financiranja. Spremenjena bosta zakon o evidentiranju nepremičnin in zavarovanju depozitov posamezniki, zakon o stečaju in davčni zakonik, predpisi centralne banke. Najprej bodo novost »testirali« na prostovoljnih udeležencih programa, »točka brez vrnitve« za reformo delniške gradnje oziroma njeno dejansko zamenjavo s projektnim financiranjem pa bo po načrtu 1. julij 2019.
Kako bodo spremembe vplivale na udeležence na trgu?
Prihajajoča reforma na področju skupne gradnje je vznemirila udeležence na trgu. Do novosti niso skeptični le razvijalci, opečeni vlagatelji se bojijo, da bodo tudi tu pasti. Na spletni strani RIA Real Estate je bila izvedena anonimna anketa, da bi ugotovili javno mnenje. Le petina volivcev v celoti podpira prepoved delniške gradnje, kategoričnih je 50 % sogovornikov, še 24 % jih skrbi morebiten skok cen stanovanj.
Razvijalci morda ne razumejo pomena radikalne inovacije v ozadju vrste že uvedenih zaostritvenih sprememb zakona o predšolski vzgoji V zadnjih letih. Dejansko so od 1. julija 2017 zahteve za razvijalce postale strožje: v številnih primerih razvijalec že ne more sprejeti denarja od imetnikov kapitala. Še posebej, če je vpisan v register brezvestnih gradbenikov, je v postopku likvidacije ali stečaja ter ima dolgove za davke in pristojbine, ki presegajo 25 % knjigovodske vrednosti sredstev. Velikost odobrenega kapitala se je znatno povečala z 10.000 rubljev na desetine milijonov, odvisno od obsega gradnje. pojavil Enotni register razvijalci in poseben sklad za varstvo pravic udeležencev skupne gradnje. Če bodo v sedanjih razmerah razvijalci prikrajšani za brezobrestne naložbe delničarjev, bodo na trgu ostale le velike finančno stabilne gradbene organizacije, ki so prej zvesto izpolnjevale svoje obveznosti do delničarjev. Centralna banka lahko malim in srednje velikim podjetjem omogoči, da ostanejo na trgu, če ponudi sprejemljive obrestne mere za dolgoročna posojila, na primer okoli 5-6%.
Kupce predvsem skrbi rast cen stanovanj v novogradnjah. Posledica prepovedi skupne gradnje nepremičnin bo izguba prednosti prednakupa, ko je v fazi izkopa možno stanovanje kupiti 20–30 % ceneje od končne tržne vrednosti. Poleg tega bodo razvijalci prisiljeni prenesti stroške, povezane z novim postopkom financiranja, na ramena kupca, vključno s stroški v stroških stanovanja. Po drugi strani vsa tveganja nosijo banke, kupec pa nič.
Kreditne institucije imajo le koristi od novih pravil - zaradi povečanja obsega posojil.
Morda bo zakonodajalec za preprečitev množičnih stečajev gradbenih organizacij in rasti cen stanovanj pozoren na Tuje izkušnje in bo predvideval možnost, da gradbeniki prejmejo denar po delih z depozitnih računov po zaključku gradbenih del, obresti na posojila pa bodo plačane po predaji objekta v obratovanje.
Kupec, ki želi investirati v skupno gradnjo, naj pohiti in to stori pred reformo. Na tiste, ki so že podpisali pogodbo o delniški udeležbi, spremembe ne bodo vplivale, saj zakon ne velja za nazaj.
Izberite delček z besedilom napake in pritisnite Ctrl+Enter
Denis Artemov, višji odvetnik v odvetniški družbi Via lege, za portal Novostroy-M pripoveduje o glavnih spremembah zveznega zakona "O udeležbi pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin ..." z dne 30. decembra 2004 št. 214- FZ, uveden z zveznim zakonom z dne 29. julija 2017 št. 218-FZ.
Uvod
30. novembra 2017 je predsednik vlade Ruske federacije Dmitrij Medvedjev med intervjujem za ruske televizijske kanale pozval k opustitvi skupne gradnje v korist hipotek, saj je takšne pogodbe obravnaval kot dediščino nerazvitega stanovanjskega trga, »rudimente prejšnja doba."
Že 25. decembra 2017 je bil na uradni spletni strani vlade Ruske federacije objavljen »načrt« za postopen prehod z lastniškega financiranja gradnje na uporabo depozitnih računov in kreditiranje razvijalcev.
Izvajanje akcijskega načrta vključuje tri glavne faze:
- pripravljalni (do 30.6.2018), ki obsega oblikovanje regulativnega okvira za prehod na ciljni model financiranja;
- prehodno (od 1. 7. 2018 do 30. 7. 2019) - sklepanje pogodb o soudeležbi v soudeležbi tako z uporabo mehanizma depozitnih računov in/ali posebnih računov kot tudi z zbiranjem sredstev po pogodbah o udeležbi v souporabi neposredno z investitorjem z uporabo obstoječi mehanizmi za zaščito pravic delničarjev;
- dokončno (od 1. 7. 2019 do 31. 12. 2020) - prehod na sklepanje vseh pogodb o udeležbi pri deljeni gradnji z uporabo mehanizma depozitnih računov in/ali posebnih računov.
Ti dogodki so postali predmet živahnih razprav o nadaljnji usodi institucije skupne gradnje.
Morda je tako radikalna rešitev problemov skupne gradnje predvolilna retorika - naslednje predsedniške volitve v Ruski federaciji bodo marca 2018 in stranka na oblasti mora pokazati aktivnost pri najbolj perečih družbenih problemih.
Navsezadnje bo zelo težko ustvariti vredno alternativo skupni udeležbi osebnih prihrankov državljanov pri gradnji.
Lastniška udeležba, ki v bistvu predstavlja brezobrestno financiranje za razvijalca, je zunaj vsake konkurence za razvijalce v smislu "enostavne uporabe".
Kljub temu so se zakonodajalci usmerili k zaostrovanju predpisov in postopni reformi instituta skupne gradnje, kar vključuje ustrezne spremembe zvezne zakonodaje.
Zvezni zakon "O družbi javnega prava za zaščito pravic državljanov - udeležencev skupne gradnje v primeru plačilne nesposobnosti (stečaja) razvijalcev in o spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije" z dne 29. julija 2017 št. Sprejet je bil 218-FZ, ki vsebuje številne spremembe 214-FZ.
Spremembe začnejo veljati od 1. januarja in 1. julija 2018. Mnogi od njih so popolnoma nove narave. Novosti so močno zaostrile zahteve za gradbena podjetja, proces gradnje in porabo sredstev, prejetih od državljanov. Poleg tega, če se "načrt" izvaja, so te novosti le začetek galaksije sprememb 214-FZ.
Toda že zdaj mnogi razvijalci trdijo, da bodo temeljite spremembe bistveno otežile delo gradbenikov, zmanjšale število gradbenih podjetij (predvsem malih in srednje velikih razvijalcev), zmanjšale obseg stanovanjske gradnje in posledično vodile do rasti cen stanovanjskih nepremičnin.
Tukaj ne bi bilo odveč spomniti, da je bil 214-FZ od njegovega sprejetja v eni ali drugi meri spremenjen 16-krat in vsak nov poskus zakonodajalcev, da bi gradbeni trg postal preglednejši in varnejši, je povzročil podobno ostro kritiko razvijalcev, a na področju razvoja Še vedno delujejo veliki, srednji in mali razvijalci.
Resnica je, da prejšnji poskusi reforme 214-FZ niso mogli rešiti problema ogoljufanih delničarjev. Koliko bodo inovacije res »delovale«, kako daleč bodo dejansko segle in kako pozitivno ali negativno bo njihovo delovanje?
Kdaj bodo inovacije začele delovati?
Kar takoj pritegne pozornost, je, da bo večina sprememb prizadela le novogradnje, za katere je bilo gradbeno dovoljenje pridobljeno po 1. juliju 2018. Se pravi, zakonodajalec je očitno glede na resnost novosti dodelil gradbenim podjetjem celo leto pripraviti na spreminjajoče se delovne pogoje.
Po drugi strani pa se je nekaj podobnega zgodilo že ob samem sprejetju 214-FZ decembra 2014, ko se je njegova veljavnost razširila na objekte, za katere so bila gradbena dovoljenja pridobljena po 1. aprilu 2015.
Takrat so številni razvijalci preprosto prejeli dovoljenje za gradnjo številnih objektov pred datumom "X", po katerem so tiho dokončali gradnjo še nekaj let, ne da bi bili podvrženi novostim.
Obstaja velika verjetnost, da bodo številni razvijalci zdaj izvedli podoben scenarij.
Omeniti velja, da novosti 214-FZ sploh ne bodo vplivale na številne nove stavbe. Govorimo o tistih hišah, ki so zgrajene po shemi stanovanjskih gradbenih zadrug (HCS) ali stanovanjskih varčevalnih zadrug (ZhNK), pa tudi po predpogodbah za nakup in prodajo stanovanj. Nova različica zakona še vedno ne prepoveduje takšnih shem za zbiranje denarja za gradnjo in tukaj pravno razmerje "razvijalec-državljan" 214-FZ sploh ne ureja.
Zanimivo je, da so novosti razvijalcem odvzele možnost proizvodnje ali pridobivanja vrednostni papirji, razen delnic. Ker so menice ena od vrst vrednostnih papirjev, je nova izdaja 214-FZ dokončno odpravila "menično shemo" za financiranje novih stavb.
Splošne zahteve za razvijalca
Z utrditvijo številnih novih zahtev za razvijalca je zakonodajalec uvedel nov koncept - "specializirani razvijalec".
Odslej je lahko samo gospodarska družba specializirani razvijalec - gospodarske organizacije v obliki družb z omejeno odgovornostjo ali delniških družb. Takšni razvijalci, kot so neprofitni, javne organizacije, športne, glasbene, izobraževalne in znanstvene ustanove.
Ker mora izvajalec opravljati gradbeno funkcijo, po novih zakonskih zahtevah pa ne more opravljati drugih funkcij, se zdi to pravilo logično upravičeno.
Projektant mora imeti vsaj 3 leta izkušenj na trgu gradnje večstanovanjskih stavb (kot projektant, tehnični naročnik ali generalni izvajalec). Obvezno je imeti dovoljenja za začetek obratovanja najmanj 10 tisoč kvadratnih metrov stanovanjskih stavb.
Ta novost bistveno otežuje vstop novih gradbenih podjetij na trg. Zdaj se mora organizacija najprej »izkazati«, torej pridobiti določeno delovno dobo in delovne izkušnje, šele nato pridobiti pravico do privabljanja sredstev državljanov za gradnjo stanovanjskih stavb.
Z novelo se bo zmanjšalo tudi število malih gradbenih podjetij, ki že obstajajo, a »ne dosegajo« določenih kriterijev.
nadzornik, Glavni računovodja in drugi posamezniki vodstvenih organov razvijalca ne smejo imeti kazenske evidence za kazniva dejanja na tem področju gospodarska dejavnost ali proti državnemu organu, da je bila prej (pred manj kot 3 leti) subsidiarno odgovorna za obveznosti pravne osebe, da je bila insolventna (stečaj). Enake zahteve veljajo za upravičence razvijalca.
V izjavi o projektu, objavljeni za javni ogled, bo razvijalec moral navesti podatke o skladnosti svojih upravljavcev z zahtevami zakona.
Posebna pozornost je namenjena večji informacijski odprtosti razvijalca. Razvijalec bo moral na svoji uradni spletni strani objaviti vmesne računovodske izkaze v celoti najkasneje do 5 koledarskih dni po koncu ustreznega poročevalskega obdobja ter letne računovodske izkaze in revizorjevo poročilo najpozneje v 120 koledarskih dneh po koncu ustreznega poročevalskega leta.
Projektant bo moral iste podatke objaviti v Enotnem informacijskem sistemu stanovanjske gradnje, taka obveznost nastane od 1. januarja 2018.
Pomembno je omeniti, da je tak Enotni informacijski sistem že začel delovati (https://nash.dom.rf/).
Finančna stabilnost razvijalca
Številne novosti so namenjene povečanju finančna zanesljivost razvijalci.
Nova izdaja 214-FZ je odpravila prej obstoječo zahtevo za minimalni znesek odobrenega kapitala, odvisno od površine objektov v gradnji (od 2,5 milijona rubljev s skupno površino do 1,5 tisoč kvadratnih metrov, do 1 milijarde 500 milijonov rubljev s skupno površino več kot 500 tisoč kvadratnih metrov).
Vendar pa morajo zdaj lastna sredstva razvijalca znašati vsaj 10% načrtovanih stroškov projekta.
Uvedena je nova zahteva glede minimalnega stanja sredstev na računu pri pooblaščeni banki na dan oddaje projektne prijave, ki naj znaša 10 % vrednosti projekta gradnje.
Obveznosti razvijalca, ki niso povezane z gradnjo večstanovanjska stavba, ne sme presegati 1 % stroškov projekta gradnje na dan pošiljanja projektne izjave pristojnemu organu. Stroški vzdrževanja razvijalca ne smejo presegati 10 % stroškov gradnje projekta.
Prav tako skupni znesek predplačil ne sme presegati 30% stroškov projekta gradnje.
V skladu z novo izdajo 214-FZ razvijalec ne more sodelovati ali ustvarjati reklamnih in neprofitne organizacije. Tako se je poskušalo izključiti nastajanje gradbenih holdingov, ki v praksi ne prispevajo toliko k obstanku gradbenika, temveč poenostavijo črpanje sredstev s problematičnega gradbenika izven dosega ogoljufanih delničarjev in organov pregona. agencije.
To še posebej velja za tuje offshore pravne osebe, povezane z razvijalcem.
Vendar se zdi, da se tej prepovedi v praksi zlahka izognemo z registracijo hčerinskih podjetij pod imenom »svojih« posameznikov, ki formalno niso na noben način povezani z organizacijo razvijalcev.
Razvijalec ne more pridobiti posojil in posojil, razen ciljnih, in razvijalec sam ne more zagotoviti posojil ali predujmov.
Kot smo že omenili, razvijalec od zdaj naprej nima pravice izdajati obveznic in drugih vrednostnih papirjev, razen delnic, ali kupovati vrednostnih papirjev (vključno z menicami).
Konstrukcijske zahteve
Ena glavnih novosti je bilo pravilo, po katerem investitor nima pravice hkrati graditi večstanovanjskih stavb na podlagi več gradbenih dovoljenj in ima pravico pridobiti denar delničarjev samo za gradnjo stanovanjskih stavb, navedenih v enem dovoljenju.
Zdaj deluje načelo: "1 gradbenik = 1 gradbeno dovoljenje."
Ta novost je namenjena zatiranju prakse, ko je razvijalec dokončal gradnjo enega stanovanjska hiša na račun zbranih sredstev za gradnjo drugega stanovanjskega objekta. Zadnja stanovanjska stavba v tej »začarani« verigi je imela povečano tveganje, da postane problematična nepremičnina.
V skladu z novo izdajo 214-FZ ima razvijalec pravico pritegniti sredstva državljanov samo na podlagi enega gradbenega dovoljenja.
V organizacijskem smislu računovodstvo projektant bo dolžan zagotoviti vodenje evidence o vplačanih sredstvih udeležencev skupne gradnje za vsako stanovanjsko stavbo posebej.
Razvijalec ne bo mogel izvajati dejavnosti, ki niso povezane s privabljanjem sredstev delničarjev in gradnjo ustreznega objekta. Takšna koncentracija prizadevanj razvijalca na proces gradnje bo po mnenju zakonodajalca prispevala k hitri in kakovostni gradnji ter zmanjšala tveganja, povezana s finančno odgovornostjo razvijalca na drugih področjih poslovanja, kar je na koncu negativno vplivalo na financiranje razvoja.
Vendar pa se v resnici tudi prej večina razvijalcev praktično ni "odtrgala" od svojih glavnih dejavnosti, obvladovala je le vrste dejavnosti, povezanih z gradnjo (registracija predšolskih izobraževalnih ustanov, lastninske pravice, prenova dokončanih stanovanj na ključ itd. ).
Pomemben korak pri urejanju tehničnih parametrov gradnje je obvezna prisotnost pregleda projektne dokumentacije v vseh primerih, tudi pri nizki gradnji.
Pomanjkanje strokovnega znanja na tem področju (predvsem na področju primestne gradnje) je pogosto vodilo do pomembnih kršitev gradbenih predpisov in predpisov.
Odškodninski sklad
Razvijalec bo moral plačati prispevke v specializirani kompenzacijski sklad v višini 1,2% stroškov vsakega DDU.
Neprofitna organizacija »Sklad za varstvo pravic državljanov - udeležencev skupne gradnje«, ustanovljena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 7. decembra 2016 št. 1310, se zdaj preoblikuje v družbo javnega prava. .
Sredstva sklada so namenjena dokončanju gradnje problematičnih objektov ali izplačilu denarnih odškodnin delničarjem. Obvezni prispevki v odškodninski sklad so nadomestili prej obstoječe načine zavarovanja obveznosti nosilcev projekta v obliki obvezne bančne garancije ali obveznega zavarovanja civilne odgovornosti.
Vendar jih lahko razvijalec še vedno uporablja prostovoljno.
Treba je omeniti, da se doslej izvajani sistem obveznega zavarovanja odgovornosti razvijalcev v praksi ni upravičil. Po statističnih podatkih ni bilo niti enega primera, ko bi bila problematična hiša ali stanovanjski kompleks dokončan z denarjem zavarovalnic.
V zvezi s tem se zdi odločitev zakonodajalca, da odpravi ta način zavarovanja obveznosti nosilcev projekta, pravilna.
Hkrati je znesek 1,2% cene DDU povsem skladen z zneski, ki so jih razvijalci plačali zavarovalnicam.
Že 20. oktobra 2017 je z delom začela javnopravna družba "Sklad za varstvo pravic državljanov - udeležencev skupne gradnje".
Nemogoče se je ne strinjati, da bo novi mehanizem delničarjem dejansko zagotovil dodatna jamstva, saj je tak sistem bolj zanesljiv od sedanjega. Že ustvarjena sredstva v skladu so veliko lažja za uporabo kot hipotetično zavarovalnino ali bančna plačila.
Hkrati so zakonodajalci ostali zvesti sebi in prej sprejeti splošni usmeritvi k samoregulaciji nekaterih področij poslovanja, pri čemer so odgovornost za financiranje dela sklada naložili udeležencem skupne gradnje - razvijalcem in državljanom.
Z doslednim uvajanjem politike načrtovanega financiranja je zakonodajalec kot alternativo finančnemu bremenu ustvarjanja sklada predvidel, da razvijalec preide na uporabo depozitnih računov.
Pomembno je omeniti, da zakon določa najvišji znesek odškodnine, ki je opredeljen kot zmnožek skupne površine vseh stanovanjskih prostorov, ki se prenesejo na državljana, ki sodeluje pri skupni gradnji (vendar ne več kot 120 kvadratnih metrov). .) in povprečna tržna vrednost 1 m2. meter v ustreznem subjektu Ruske federacije, katerega vrednost v določenem obdobju določi zvezni izvršilni organ.
Tako lastniki luksuznih stanovanj, katerih kvadratura pogosto presega 120 kvadratnih metrov, niso bili popolnoma zaščiteni. m.
Poleg tega se postavlja vprašanje razmerja med tržno vrednostjo na kvadratni meter določenega razvijalca in "povprečno tržno vrednostjo", ki jo določi zvezni izvršilni organ in je lahko bistveno nižja kot v resnici.
Bančni nadzor
Naravni rezultat bančnega lobija je bila podelitev širokih pooblastil poslovne banke, katerega seznam bo posebej določila vlada Ruske federacije.
Investitor je dolžan odpreti račun samo pri pooblaščeni banki in ima pravico imeti samo en tekoči račun, prek katerega bodo izvedena vsa plačila za gradnjo.
Vsi ključni udeleženci gradnje, kot so projektant, tehnični lastnik in generalni izvajalec, morajo imeti odprte račune pri eni pooblaščeni banki.
Najbolj sporna novost je bilo pravilo, po katerem bo za vsako plačilo s strani razvijalca izveden poseben bančni nadzor. Banka bo preverila DDU, druge pogodbe v zvezi z gradnjo, potrdila o prevzemu opravljenih del, akte o prevzemu in prenosu blaga, račune itd. V primeru odkritja navideznih poslov in drugih kršitev veljavne zakonodaje bo banka dolžna obvestiti nadzorni organ.
Podelitev nadzornih pooblastil bankam, ki so komercialne organizacije, poleg tistih, ki jih že določa 214-FZ, s strani pooblaščenega izvršnega organa sestavnih subjektov Ruske federacije je res nepričakovana odločitev.
Široka interakcija med nekaterimi komercialnimi strukturami (razvijalci) in drugimi komercialnimi strukturami (bankami), zlasti kadar so prve odvisne od drugih, skoraj vedno zagotavlja široko polje za zlorabe in korupcijo.
Hkrati ni mogoče zanikati, da tak dvojni nadzor nad finančnimi tokovi graditeljev zmanjšuje tveganje umika sredstev iz gradnje in posledično namernega stečaja razvijalca.
Končno lahko bančni nadzor obravnavamo kot nekakšen test sposobnosti bank za nadzor nad trgom skupne gradnje.
Spomnimo, da je po načrtu prenove instituta skupne gradnje že 1. julija 2019 predviden popoln prehod na uporabo depozitnih računov in/ali posebnih računov. Slednje dejstvo povzroča tudi veliko polemik o naravi zakonodajnih sprememb.
Zlasti je navedeno, da glavni upravičenec (upravičenec) od uvedbe depozitnih računov na primarnem nepremičninskem trgu niso razvijalci (zaradi vse bolj zapletenih zahtev za njihovo delo) in ne udeleženci skupne gradnje (čeprav je zanje tveganje investicij v gradnjo zmanjša, obstaja pa velika verjetnost rasti cen primarnih nepremičnin) in neposredno bančne strukture.
Na primer, banka izda hipotekarno posojilo udeležencu skupne gradnje za ustrezno visoke obrestne mere. Nato, ko udeleženec skupne gradnje kupi stanovanje, banka isti denar vrne na depozitni račun. In potem banka spet posodi isti denar razvijalcu za gradnjo hiše in spet z obrestmi. Hkrati je sam razvijalec v skladu s pogoji posojilne pogodbe pod popolnim nadzorom banke.
Tako ima kreditna institucija, ne da bi dejansko "vzela" denar iz banke, možnost prejemanja obresti tako od udeleženca skupne gradnje kot od razvijalca.
Zaključek
Spremembe 214-FZ lahko označimo kot pomembne. Pojavile so se nove zahteve za ustanovitev in delo projektantov, financiranje gradnje in proces gradnje večstanovanjskih stavb, ustvarjen je bil nov način zagotavljanja obveznosti investitorja v obliki družbe javnega prava »Sklad za varstvo pravic občanov – udeležencev skupne gradnje«.
Očiten rezultat novosti v praksi bo izstop večine malih in srednje velikih gradbenih podjetij s trga, od katerih jih veliko ne bo moglo delati po novih pravilih. Takšna podjetja bodo bodisi prisiljena preiti na sheme stanovanjskega zadružništva in stanovanjskega zadružništva, predpogodbe ali pa svoja gradbišča prenesti na večje gradbenike, ki bodo delili sproščeni potencial.
Bančne strukture že prejemajo pomembne preference, s katerimi bodo razvijalci prisiljeni delati in s katerimi pravili igre bodo razvijalci prisiljeni računati. Banke bodo morda v prihodnje deležne še večjih ugodnosti ob izvajanju vladnega »načrta«.
Uporaba depozitnih računov v tem trenutku ni obvezna, kar pomeni, da sam institut soudeležbe pri gradnji še naprej deluje.
Hkrati je bila sprejeta splošna usmeritev k zamenjavi lastniške udeležbe z bančnim kreditiranjem in drugimi oblikami financiranja.
Očitno se lahko v tem primeru pojavijo težave pri izvajanju druge vladne politike - ustvarjanju cenovno dostopnega stanovanjskega trga. Navsezadnje monopolizacija gradbenega trga s strani velikih razvojnih podjetij, zaplet njihovega dela zaradi nove zakonodaje in bančnega nadzora, zmanjšanje ponudbe zaradi umika številnih malih in srednje velikih gradbenikov s trga, v ozadju povečanega povpraševanja potrošnikov, lahko privede do občutnega dviga cen stanovanj v stanovanjskih objektih v gradnji.
Vendar pa lahko le praktična uporaba obravnavanih zakonodajnih novosti v življenju jasno odgovori na to in druga pomembna vprašanja.
Datum objave 11. januar 2018Sprejeto grandiozne spremembe v zakonodajo o lastniški stanovanjski gradnji (zvezni zakon z dne 1. julija 2018 št. 175-FZ "").
Za tiste gradbenike, ki že s polno paro gradijo in dokončujejo stanovanja, se ne bo spremenilo skoraj nič, bo pa bančni nadzor nad njihovimi računi poostren. Gradbenike, ki šele dobivajo gradbeno dovoljenje, nasprotno, čakajo velike spremembe.
Najprej morajo izbrati najprimernejšo obliko dela za njih - prek depozitnih računov ali prek tako imenovanega "projektnega financiranja" (1. del, člen 15.4 Zveznega zakona z dne 30. decembra 2004 št. 214-FZ "", v nadaljevanju - zakon št. 214-FZ). Ta izbira je dovoljena samo za naslednjih 12 mesecev: vsak projekt, v katerem bo prvi DDU predložen v registracijo Rosreestru v enem letu, bo zgrajen brez možnosti samo v skladu s shemo depozitnega računa.
Projektno financiranje je najstrožji nadzor banke nad porabo denarja z računa razvijalca - lahko se porabi izključno za gradnjo, prenos pa je dovoljen šele po preverjanju "dokazil" (,). Hkrati morajo razvijalec, tehnični naročnik in generalni izvajalec odpreti račune za plačila gradnje v isti banki; če ima projektant več gradbenih dovoljenj, se za vsako od njih odpre ločen račun (,). Če razvijalec "gre" v drugo banko (to je njegova pravica), sta tako generalni izvajalec kot tehnični naročnik dolžna oditi za razvijalcem in nakazati ves denar novi banki.
Če plačilo, ki ga predlaga razvijalec, ni potrjeno z akti, TTN, računi in drugimi dokumenti, če presega omejitev stroškov ali akontacijo ali kako drugače krši zahteve, je banka dolžna zavrniti izvedbo transakcije na računu. (,). Mimogrede, denar lahko izplačate samo za izplačilo plač gradbenikom.
Transakcije razvijalcev, ki zaobidejo ta pravila, je mogoče izpodbijati na sodišču - na zahtevo Sklada za zaščito delničarjev in delničarjev samih ali nadzornega organa ().
Če razvijalec raje dela prek depozitnih računov, bo njegovo življenje veliko lažje: v tem primeru mu ne bo treba niti plačevati prispevkov v Sklad za zaščito delničarjev, še manj poročati banki, upoštevati standarde finančne stabilnosti, imeti gradbene izkušnje in potrebna zaloga lastnega denarja (). Dovoljeno mu je celo imeti dolgove in davčne zaostanke ter poleg tega izdajati račune in izdajati druge vrednostne papirje ().
Mehanizem delovanja depozitnih računov pri "polnjenju" je naslednji. Delničar sklene standardni DDU z razvijalcem, vendar pod pogojem depozitnega računa, ga registrira pri Rosreestru in v banko položi znesek, ki je enak ceni DDU (). Toda razvijalec od tega denarja ne prejme niti centa: v celoti je deponiran (to je nedotaknjen) do samega konca gradnje, razvijalec pa gradi izključno z lastnim denarjem ali z izposojenim denarjem (). Mimogrede, državljanu, ki ga banka sumi pranja denarja ali financiranja terorizma, ima banka pravico zavrniti sklenitev pogodbe o depozitnem računu in načeloma ne bo mogel postati lastnik kapitala ().
Če je gradnja hiše uspešno končana, potem investitor prevzame celoten sklad sredstev na depozitnih računih – vendar ne prej, preden dokončana hiša od gradbenega nadzora prejme dovoljenje za uporabo in prvi delničar uspešno vpiše lastništvo nad njegovo premoženje v Rosreestru; Mimogrede, to je dodaten bonus za delničarje, saj pogosto ne morejo prijaviti lastništva svojega stanovanja, čeprav živijo v njem - Rosreestr se nenadoma "izkaže", da razvijalec ni pripravil katastrskih dokumentov za hišo.
Če gre razvijalec v stečaj, ima delničar pravico prekiniti DDU in vzeti njegov denar. Še vedno pa bo imel možnost, da "vstopi" v stečaj razvijalca in počaka na dokončanje svoje hiše (člen 201.12-2 zveznega zakona z dne 26. oktobra 2002 št. 127-FZ "").
Če delničar prekine DDU (na primer zaradi zamude razvijalca), lahko znova dvigne svoj denar ().
In če gre banka v stečaj, se bosta delničar in razvijalec preprosto preselila k drugi: depozitni računi so zavarovani v sistemu zavarovanja depozitov do 10 milijonov rubljev.
- Nakup DDU za gotovino je prepovedan;
- upravljavci in upravičenci razvijalca so sedaj skupaj in solidarno odgovorni z razvijalcem za izgube, ki so delničarjem-državljanom povzročene po njihovi krivdi. To pomeni, da lahko za te osebe zahtevate izgube takoj in neposredno - brez čakanja na stečaj, ne da bi ugotovili nezadostnost lastnih sredstev razvijalca;
- Razvijalcem ni več treba imeti lastnih spletnih strani - vse informacije morajo razkriti, najprej v enotnem informacijskem sistemu stanovanjske gradnje (https://nash.dom.rf). Vsem priljubljene fotografije hiš v gradnji bodo tudi tam z mesečnimi posodobitvami. To je priročno za delničarje - prvič, lažje se je pritožiti, če podatki niso popolni, in drugič, ne bodo nikamor izginili, če bo razvijalec bankrotiral ali se bo odločil pobegniti na Ciper s kovčkom denarja. Res je, ta norma bo začela veljati šele oktobra;
- kot doslej bodo vodjo regionalnega "DDU-nadzora" imenovali in razreševali guvernerji, vendar mora kandidaturo za vstop in izstop odobriti zvezno ministrstvo za gradbeništvo Rusije;
- kot prej je regionalni "DDU-nadzor" dolžan opozoriti Rosreestr, da "pokvarjen" razvijalec nima pravice do prodaje DDU (v tem primeru Rosreestr blokira njihovo registracijo). Če pa se za "stare" razvijalce takšne informacije prenesejo v Rosreestr v enem dnevu po odkritju, potem se lahko za objekte z novimi, po 01.01.2018, gradbena dovoljenja - odvisno od stopnje kršitev - pošljejo najkasneje 1 dan ali v enem do enem tednu in pol;
- zasebnih stanovanjskih certifikatov ni več mogoče izdati (prej začete projekte je dovoljeno dokončati), gradnja preko stanovanjskih zadrug pa je dovoljena le v primeru stečaja in tistih stanovanjskih zadrug, ki jim je država ali občina brezplačno dala zemljišče za gradnjo. ;
- Graditi bo mogoče ne samo po enem gradbenem dovoljenju, ampak v okviru več dovoljenj hkrati. Tako načelo »en projektant – eno dovoljenje za izvedbo« dejansko ni delovalo. Res je, da ostaja prepoved sodelovanja razvijalca v več sporazumih o razvoju pozidanega območja in (ali) sporazumih o celostnem razvoju ozemlja in (ali) sporazumih o celostnem razvoju ozemlja in delo na več dovoljenjih je možno samo prek depozitnih računov in z obveznimi odtegljaji denarja v Sklad za zaščito delničarjev;
- povečala se je količina informacij, ki jih mora razvijalec objaviti na spletu (od oktobra - na svojem računu na https://nash.dom.rf). Zlasti je zdaj dolžan objaviti izračun višine lastnih sredstev in standardov finančne stabilnosti (četrtletno), pa tudi GPZU in diagram načrtovalske organizacije zemljišča z navedbo lokacije projekta kapitalske gradnje. , vhodi in prehodi vanjo, meje javnih služnosti, dediščina arheoloških najdišč;
- Obdobje "izobčenja iz poklica" se je podaljšalo - do 1. julija je bilo v "dolevko" prepovedano spuščati ljudi, ki so se v preteklih treh letih umazali s povezavami s stečajnimi gradbeniki, zdaj pa obdobje "izobčenja" se je povečalo na pet let. Triletni rok za upravičence se je ohranil, več pa bo upravičencev samega gradbenika - prej so bili pozorni le na tiste, ki so neposredno ali posredno imeli v lasti vsaj četrtino delnic ali deležev gradbenika v stečaju, zdaj pa pod drobnogled bodo vzeli tudi tiste, ki so imeli le 5 % delnic oz. Polno ime, INN in SNILS takšnih znakov mora razkriti razvijalec;
- obdobje za razkritje vmesnih informacij s strani razvijalca se je povečalo 6-krat finančne izjave(od 5 do 30 koledarskih dni).