Kerusakan fisik properti dapat diindikasikan. Metode penilaian bidang tanah. Metode untuk menghitung keausan luar

Menentukan keausan suatu properti

Penyusutan adalah penurunan nilai suatu properti karena berbagai sebab. Konsep “keausan” yang digunakan dalam kegiatan penilaian harus dibedakan dengan konsep “penyusutan” yang digunakan dalam akuntansi. Penyusutan dalam akuntansi adalah proses mendistribusikan biaya awal yang terkait dengan perolehan suatu objek sepanjang umur layanannya, tanpa menentukan nilai saat ini. Dalam aktivitas penilaian, penyusutan dianggap sebagai faktor utama dalam menentukan nilai kini, berapapun biaya awalnya.

Dalam pendekatan biaya, penyusutan digunakan untuk memperhitungkan perbedaan dan karakteristik properti baru dan properti spesifik yang dinilai. Akuntansi penyusutan suatu benda adalah semacam penyesuaian terhadap nilai suatu bangunan yang baru diperbanyak (ditentukan dengan menggunakan pendekatan biaya) untuk menentukan nilai sekarang dari benda yang dinilai,

Ada tiga jenis keausan: fisik, fungsional dan eksternal (atau ekonomi).

Kerusakan fisik mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti seiring berjalannya waktu (misalnya cacat pada komponen struktural). Keausan fisik ada dua jenis: yang pertama terjadi karena pengaruh faktor operasional, yang kedua karena pengaruh faktor alam dan lingkungan. Keausan fisik diperhitungkan dalam tarif penyusutan.

Ada empat metode utama untuk menghitung penyusutan fisik bangunan: ahli, biaya, peraturan (atau akuntansi) dan metode penghitungan umur bangunan. Persentase kerusakan fisik, misalnya, suatu properti tempat tinggal, yang dinilai dengan metode ahli, ditentukan berdasarkan “Aturan untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal VSN-53-86 “Gosgrazhdanstroy”.

Masa pakai bangunan secara keseluruhan bergantung pada ketahanan komponen-komponennya.

Keausan fisik elemen bangunan (Fike) dihitung dengan rumus:

dimana UVke adalah berat jenis elemen struktur;

PIke adalah persentase keausan suatu elemen struktur.

Perlu diperhatikan bahwa dalam praktik kegiatan penilaian, dibedakan antara kerusakan fisik yang dapat dilepas dan kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki.

Kerusakan fisik yang dapat dihilangkan mengasumsikan bahwa biaya perbaikan yang sedang berlangsung lebih kecil dari nilai tambah objek tersebut.

Kerusakan fisik dianggap tidak dapat diperbaiki jika biaya perbaikan cacat melebihi nilai yang akan ditambahkan pada properti. Setiap cacat pada suatu objek pada prinsipnya dapat diperbaiki, namun biaya koreksi tidak boleh melebihi manfaat yang diharapkan.

Untuk menentukan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, elemen bangunan dibagi menjadi dua kategori: jangka panjang dan keausan.

Keausan elemen jangka panjang, seperti pondasi, dinding, lantai, dll., dapat dihitung secara berkelompok dengan menghitung masa pakai efektif dan sisa umur fisik dalam kondisi nyata.

Untuk menghitung keausan fisik elemen jangka panjang, Anda juga dapat menggunakan metode penentuan biaya reproduksi elemen bangunan (atau metode biaya).

Dalam metode biaya disesuaikan yang lebih akurat dalam menghitung penyusutan fisik, persentase kerusakan elemen bangunan ditentukan sebagai nilai tertimbang.

Yang termasuk dalam kategori elemen bangunan cepat aus adalah elemen yang masa pakainya lebih pendek dari perkiraan umur ekonomis bangunan tersebut. Ini adalah atap, finishing dekoratif, pengecatan, dll, yaitu elemen yang dapat diperbaiki (dipulihkan) melalui perbaikan rutin.

Metode normatif (atau akuntansi) untuk menentukan kerusakan fisik bangunan melibatkan penggunaan “Norma terpadu penyusutan untuk pemulihan lengkap aset tetap di Federasi Rusia” yang berlaku saat ini, yang disetujui oleh Resolusi Dewan Menteri Federasi Rusia. Uni Soviet tanggal 22 Oktober 1990 No.1072.

Keusangan fungsional (atau keausan fungsional suatu benda) adalah ketika benda tersebut tidak lagi memenuhi standar modern dalam hal kegunaan fungsionalnya. Jenis keausan ini (yang, misalnya, dapat terwujud dalam arsitektur, perencanaan, teknik bangunan, dll.) yang ketinggalan jaman, terutama disebabkan oleh pengaruh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi di bidang arsitektur dan konstruksi. Keusangan fungsional dalam praktik rumah tangga disebut keusangan dan, seperti halnya kerusakan fisik, hal ini dapat bersifat batas dan tidak dapat diperbaiki.

Keausan fungsional yang dapat dilepas mencakup pemulihan lemari built-in, meteran air dan gas, peralatan teknis, penutup lantai, dll. Kriteria keausan, dari sudut pandang dapat dilepas, adalah perbandingan jumlah perbaikan biaya dengan jumlah biaya tambahan yang diterima. Jika nilai tambahan yang diterima melebihi biaya restorasi, maka keausan fungsional dapat dihilangkan. Besarnya keausan fungsional yang dapat dilepas ditentukan sebagai selisih antara nilai potensial bangunan pada saat penilaian dengan elemen yang diperbarui dan nilainya pada tanggal yang sama tanpa elemen yang diperbarui.

Keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki mengacu pada penurunan nilai suatu bangunan karena faktor-faktor yang berhubungan dengan kelebihan dan kekurangan karakteristik kualitas bangunan. Misalnya, di pasar sewa tempat tinggal, permintaan apartemen dua kamar lebih besar dibandingkan apartemen satu kamar. Jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dihitung sebagai jumlah kerugian sewa ketika apartemen ini disewakan, dikalikan dengan pengganda sewa (rasio harga jual properti dengan potensi sewanya) yang merupakan karakteristik dari jenis ini. Apartemen. Dengan demikian, jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki ditentukan dengan memanfaatkan kerugian sewa.

Keausan eksternal, atau keausan eksternal, adalah penurunan nilai suatu bangunan akibat perubahan negatif lingkungan luar yang disebabkan oleh faktor ekonomi, politik, atau lainnya. Alasan keausan eksternal adalah: penurunan umum area di mana objek tersebut berada; tindakan pemerintah atau pemerintah daerah di bidang perpajakan, asuransi; perubahan lain dalam pasar lapangan kerja, waktu luang, pendidikan, dll.

Faktor penting yang mempengaruhi jumlah keausan eksternal adalah komponen lingkungan dari lokasi objek: kedekatan dengan objek alami atau buatan yang “tidak menarik” - rawa, instalasi pengolahan air limbah, pompa bensin, stasiun kereta api, perusahaan industri, dll.

Jika kerusakan fisik dan, sampai batas tertentu, kerusakan fungsional dapat dihilangkan dengan merekonstruksi atau memodernisasi sebuah bangunan, maka kerusakan akibat pengaruh eksternal dalam banyak kasus tidak dapat dihilangkan.

Salah satu cara untuk mengukur keausan eksternal adalah dengan menganalisis penjualan berpasangan (ketika dua objek yang sebanding dijual di pasar real estat, salah satunya memiliki tanda-tanda keausan eksternal, yang lain tidak). Perbedaan harga memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan tentang jumlah keausan akibat pengaruh eksternal dari objek yang dievaluasi.

Cara lain untuk mengukur depresiasi eksternal adalah dengan membandingkan pendapatan sewa dari dua properti serupa dengan properti yang sedang dinilai, salah satunya terkena dampak negatif. Kapitalisasi kerugian pendapatan dari perbandingan kedua objek ini akan mencirikan besarnya penyusutan akibat pengaruh eksternal.

Penentuan nilai total properti dan sebidang tanah

Pada tahap terakhir pendekatan biaya, total biaya yang diperlukan ditentukan dengan menjumlahkan harga perolehan properti tanpa keausan yang diperoleh pada tahap sebelumnya dan harga sebidang tanah yang diperoleh pada tahap pertama, dengan menerapkan pendekatan biaya. .

Total biaya reproduksi atau penggantian adalah penjumlahan biaya reproduksi (penggantian) suatu bangunan baru dengan harga yang berlaku pada tanggal penilaian. Oleh karena itu, perlu diperhatikan perbedaan karakteristik properti baru dan properti yang dinilai.

Memakai dalam penilaian berarti hilangnya kegunaan, dan oleh karena itu nilai, dari objek penilaian karena alasan apapun. Penyusutan (sebagai hilangnya nilai) dapat dinyatakan dalam satuan absolut dan relatif. Jika penyusutan dinyatakan dalam satuan absolut (satuan moneter), maka penyusutan tersebut dikurangkan dari total biaya reproduksi.

Vrep = Vprep – Dan atau Vrep = Vprep – Dan, (6.5)

dimana SV adalah biaya reproduksi objek;

Penggantian V – biaya penggantian perbaikan objek;

Vр reproduksi – total biaya reproduksi objek;

Penggantian Vп – ​​total biaya penggantian objek;

Dan – penyusutan objek penilaian, dinyatakan dalam satuan moneter.

Jika keausan dinyatakan dalam satuan relatif (persentase), maka berlaku rumus sebagai berikut:

Vп direproduksi = V direproduksi ∙(1 – И), (6.6)

dimana I adalah keausan objek yang dinilai, dinyatakan dalam satuan relatif.

Ada dua cara untuk menentukan keausan:

    metode seumur hidup;

    metode membagi menjadi jenis keausan.

Penyusutan, sebagai hilangnya nilai, dapat dinyatakan baik secara relatif (dalam kaitannya dengan seluruh biaya reproduksi atau seluruh biaya penggantian) dan secara absolut.

Perhitungan keausan menggunakan metode seumur hidup

Keausan merupakan fungsi dari waktu suatu benda.

Penentuan penyusutan bangunan dengan metode umur didasarkan pada pemeriksaan terhadap struktur benda yang dinilai dan asumsi bahwa umur efektif benda tersebut berkaitan dengan umur ekonomis tipikal karena akumulasi penyusutan berhubungan dengan biaya bangunan. reproduksi (penggantian) bangunan.

Saat menghitung keausan menggunakan metode siklus hidup, konsep berikut digunakan:

Umur fisik suatu bangunan (T n) adalah masa pengoperasian bangunan dimana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dan lain-lain). Kehidupan fisik suatu benda ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.

Usia kronologis (T fakta) adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak pengoperasian fasilitas hingga tanggal penilaian.

Umur efektif (T eff) dihitung berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai benda yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu bangunan secara normal (tipikal), umur efektif biasanya sama dengan umur kronologis.

Beras. 6.1. Periode kehidupan suatu bangunan dan ciri-cirinya

indikator penilaian

Indikator keausan fisik, umur efektif dan umur ekonomis berada pada perbandingan tertentu yang dapat dinyatakan dengan rumus

I = (Teff/Tn) ∙ 100%, (6.7)

dimana Dan – pakai, %.;

Tef – umur efektif, ditentukan oleh ahli berdasarkan kondisi teknis elemen atau bangunan secara keseluruhan;

Tn – periode khas kehidupan fisik.

I = (T fakta / T n) ∙ 100%, (6.8)

dimana T fakta adalah usia kronologis.

Penggunaan rumus (6.8) relevan ketika menghitung persentase penyesuaian keausan pada objek yang dibandingkan (metode penjualan komparatif), bila penilai tidak dapat memeriksa analog yang dipilih untuk menentukan indikator yang digunakan dalam rumus (6.7).

Contoh. Tentukan nilai properti yang dinilai. Sebidang tanah dengan bangunan yang dibangun pada tahun 1980 sedang dinilai. Umur layanan standar bangunan adalah 150 tahun. Nilai pasar sebidang tanah ditentukan dengan membandingkan penjualan dan setara dengan 4,5 juta rubel. Total biaya penggantian struktur ditentukan dengan metode unit komparatif pada level 11,4 juta rubel. Tanggal penilaian: 30 Januari 2010.

Larutan.

Usia kronologis bangunan adalah 30 tahun. Untuk menghitung keausan suatu struktur, kami menggunakan rumus (6.8), karena umur efektif tidak diberikan.

I = (T fakta / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Untuk menghitung nilai suatu benda yang dinilai, kita menerapkan rumus 6.2.

V= 4.500.000 + (11.400.000 – 0,3*11.400.000) = 12.480.000 rubel.

Dengan demikian, biaya objek yang dinilai, dihitung dalam pendekatan biaya, berjumlah 12.480.000 rubel.


Metode penguraian terdiri dari pertimbangan rinci dan penghitungan semua jenis keausan, yang meliputi (Gbr. 2):

  • kerusakan fisik yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki;
  • keausan fungsional yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki;
  • keausan eksternal.
Keausan yang dapat dilepas (dapat diperbaiki) adalah keausan, yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi, yaitu. biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan berkontribusi pada peningkatan nilai suatu objek secara keseluruhan.

Keausan yang tidak dapat dihilangkan (tidak dapat diperbaiki) adalah keausan yang penghapusannya tidak mungkin secara fisik atau tidak praktis secara ekonomi, yaitu. biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan tidak berkontribusi terhadap peningkatan nilai objek secara keseluruhan.

Beras. 4 Klasifikasi penyusutan objek real estate


Untuk menerapkan metode perincian dalam menentukan akumulasi keausan, diperlukan data biaya konstruksi baru, yang dipecah berdasarkan elemen struktur, sebagai dasar perhitungan.

Kemunduran fisik– hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari objek yang awalnya ditetapkan selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia. Kerusakan fisik mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti dari waktu ke waktu (misalnya cacat pada elemen struktur).

Ada empat metode utama untuk menghitung penyusutan fisik:

  • ahli (normatif);
  • biaya;
  • metode untuk menghitung umur suatu bangunan.
Metode ahli untuk menghitung keausan fisik didasarkan pada pembuatan daftar cacat dan menentukan persentase keausan semua elemen struktur suatu bangunan atau struktur. Metode ahli adalah yang paling akurat, tetapi juga paling memakan waktu.

Metode ini melibatkan penggunaan berbagai instruksi peraturan di tingkat lintas sektoral atau departemen. Contohnya adalah VSN 53-86, yang digunakan oleh biro inventaris teknis untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal selama inventarisasi teknis dan merencanakan perbaikan besar persediaan perumahan, terlepas dari afiliasi departemennya. Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.

Keausan fisik suatu bangunan ditentukan sebagai berikut:


F f – keausan fisik bangunan, (%);

F i – keausan fisik elemen struktur ke-i (%);

L i – koefisien yang sesuai dengan bagian biaya penggantian elemen struktur (bagian) ke-i dalam total biaya bangunan;

n – jumlah elemen struktur pada bangunan

Bagian dari biaya penggantian masing-masing struktur, elemen dan sistem dalam total biaya penggantian bangunan harus diambil sesuai dengan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan tempat tinggal, disetujui dengan cara yang ditentukan, dan untuk struktur, elemen dan sistem yang tidak memiliki indikator yang disetujui - sesuai dengan perkiraan biayanya.

Contoh 30. Tentukan keausan fisik suatu bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa pemeriksaannya menunjukkan keausan fisik seluruh elemen struktur:

  • yayasan – 10%;
  • dinding – 15%;
  • tumpang tindih – 20%;
  • atap – 10%;
  • lantai – 35%;
  • jendela – 40%;
  • pelapis akhir – 30%;
  • instalasi pipa dan listrik internal – 50%;
  • lainnya – 25%.
Larutan:

1. Mari kita tentukan berat jenis elemen struktur sesuai dengan Sat. No.28 UPVS.

2. Hasil penilaian keausan fisik elemen dan sistem, serta menentukan bagiannya dalam hal biaya penggantian:

Nama elemen bangunan

Berat jenis elemen struktur, %

Berat jenis x persentase keausan
yayasan
dinding
lantai
atap
lantai
jendela
pelapis akhir
pipa interior dan instalasi listrik
lainnya
-

Dengan demikian, keausan fisik bangunan sebesar 23,25%.

Metode biaya untuk menghitung keausan fisik didasarkan pada asumsi bahwa kerusakan fisik pada saat penilaian dinyatakan dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.

Contoh 31. Tentukan keausan fisik bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa biaya penggantian elemen struktur dan biaya perbaikan yang diperlukan secara obyektif masing-masing adalah: fondasi - 3.200 ribu rubel, 640 ribu rubel; dinding – 4.000 ribu rubel, 1.200 ribu rubel; langit-langit - 800 ribu rubel, 160 ribu rubel; lainnya – 8.000 ribu rubel, 2.800 ribu rubel.

Mari kita tentukan jumlah kerusakan fisik. Hasil penilaian keausan fisik elemen, serta penentuan berat jenisnya dan biaya penggantian:

Nama elemen bangunan

Biaya penggantian elemen, ribuan rubel.

Biaya perbaikan yang diperlukan secara obyektif, ribuan rubel.
yayasan
dinding
lantai
lainnya

Jadi, keausan fisik bangunan adalah 30%

Metode ini memungkinkan Anda untuk segera menghitung keausan elemen dan bangunan secara keseluruhan dari segi biaya. Karena penghitungan penurunan nilai didasarkan pada biaya aktual yang wajar untuk membawa barang-barang usang ke “kondisi yang secara substansial baru”, hasil dari pendekatan ini dapat dianggap cukup akurat. Kekurangan dari metode ini adalah diperlukannya ketelitian dan ketelitian dalam menghitung biaya perbaikan elemen bangunan yang sudah aus.

Metode untuk menghitung umur suatu bangunan didasarkan pada asumsi bahwa hubungan antara penyusutan fisik (PH) dan biaya penggantian (RC) ditentukan oleh rasio antara umur efektif (EA) dan umur ekonomis tipikal (EF):


Contoh 32. Tentukan keausan fisik suatu bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa biaya penggantian, umur sebenarnya dan total umur fisik elemen strukturnya masing-masing adalah: pondasi - 1.200 ribu rubel, 10 tahun, 15 tahun; dinding – 400 ribu rubel, 5 tahun, 10 tahun; langit-langit – 300 ribu rubel, 6 tahun, 15 tahun; lainnya – 900 ribu rubel, 1 tahun, 10 tahun.

Mari kita tentukan jumlah kerusakan fisik. Hasil penilaian keausan fisik elemen:

Nama elemen bangunan

Usia sebenarnya, tahun

Kehidupan fisik secara umum, bertahun-tahun

Depresiasi, ribuan rubel
atap
lantai
jendela
pelapis akhir
- -
Jadi, keausan fisik bangunan adalah 1.210 rubel. atau 43,2%.

Penentuan jumlah keausan fisik terdiri dari beberapa langkah berturut-turut:

  • penentuan jumlah kerusakan fisik yang dapat diperbaiki;
  • penentuan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek;
  • penentuan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur panjang.
Penentuan jumlah keausan fisik yang dapat diperbaiki (disebut juga perbaikan yang ditangguhkan, karena diasumsikan bahwa pembeli pada umumnya akan segera melakukan perbaikan untuk mengembalikan karakteristik operasional normal struktur: perbaikan kosmetik, pemulihan area atap bocor, perbaikan teknik peralatan, dll.) dilakukan dengan menggunakan metode biaya atau ahli dalam menghitung keausan fisik.

Keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki berkaitan dengan barang-barang yang perbaikannya saat ini praktis tidak mungkin dilakukan atau tidak praktis secara ekonomi. Jumlah kerusakan jenis ini ditentukan berdasarkan selisih antara total biaya penggantian (atau penggantian) dan jumlah kerusakan fisik yang dapat dilepas.

Untuk menghitung keausan, elemen struktur yang mempunyai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki dibagi menjadi berumur panjang dan berumur pendek.

Untuk elemen berumur panjang, umur sisa yang diharapkan bertepatan dengan umur ekonomis sisa seluruh struktur. Elemen yang berumur pendek mempunyai sisa umur ekonomis yang lebih kecil dibandingkan keseluruhan struktur.

Untuk menilai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek, digunakan metode penghitungan umur bangunan: selisih antara total biaya penggantian (atau penggantian) elemen dan jumlah keausan elemen yang dapat diperbaiki dikalikan. dengan rasio umur aktual terhadap umur fisik total unsur tersebut.

Dalam hal ini, umur fisik keseluruhan elemen ditentukan dari data referensi, dengan mempertimbangkan perbaikan berkala dan mempertahankan karakteristik operasional normal.

Untuk menilai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur panjang, digunakan juga metode penghitungan umur suatu bangunan: jumlah keausan fisik yang dapat diperbaiki dan jumlah biaya penggantian elemen berumur pendek dengan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki. dikurangkan dari total biaya penggantian (atau penggantian) dan hasilnya dikalikan dengan sisa biaya penggantian (atau penggantian) ) elemen berumur panjang, serta hubungan umur sebenarnya dengan umur fisik bangunan secara keseluruhan.

Umur fisik keseluruhan suatu bangunan ditentukan tergantung pada jenis elemen struktur utama untuk berbagai kategori bangunan menurut ketahanannya. Klasifikasi bangunan tempat tinggal dan umum berdasarkan daya tahan diberikan dalam literatur peraturan.

Contoh 33. Menentukan kerusakan fisik suatu bangunan tempat tinggal. Kami akan menyajikan data awal seiring berjalannya perhitungan.

1. Berdasarkan dokumentasi perkiraan, kami akan menentukan biaya konstruksi baru untuk menilai akumulasi keausan:

Nama elemen bangunan

Biaya penggantian, ribuan rubel.
Biaya langsung (bahan dan peralatan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan kontraktor),
pemasangan pondasi
konstruksi dinding luar
penataan lantai
atap
pemasangan partisi
pemasangan plafon gantung
lantai
dekorasi interior dan eksterior
sistem saluran pembuangan
sistem pasokan listrik
sistem pemanas
Ventilasi dan AC
Biaya tidak langsung
keuntungan pengusaha
Total biaya penggantian

2. Tentukan jumlah kerusakan fisik yang dapat diperbaiki:

Jadi, biaya keausan yang dapat diperbaiki adalah 3.000 ribu rubel.

2. Mari kita tentukan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek:

Nama elemen bangunan

Biaya penggantian elemen, ribuan rubel.

Usia sebenarnya, tahun

Kehidupan fisik secara umum, bertahun-tahun

Depresiasi, ribuan rubel
atap
lantai
penyelesaian
saluran pembuangan
sistem pasokan listrik
sistem pemanas
Ventilasi dan AC
Total: - -

Dengan demikian, biaya keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek adalah 22.967 ribu rubel, biaya penggantian elemen berumur pendek dengan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki adalah 33.000 ribu rubel.

Depresiasi ditandai dengan penurunan kegunaan suatu properti, daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor dan dinyatakan dalam penurunan nilai dari waktu ke waktu (depresiasi) di bawah pengaruh berbagai faktor. Saat fasilitas digunakan, parameter yang mencirikan keandalan struktural bangunan dan struktur, serta kesesuaian fungsionalnya dengan penggunaan saat ini dan, terutama, penggunaan di masa depan yang terkait dengan kehidupan manusia, secara bertahap memburuk. Selain itu, nilai real estat juga tidak kalah dipengaruhi oleh faktor eksternal yang disebabkan oleh perubahan lingkungan pasar, penerapan pembatasan penggunaan bangunan tertentu, dan sebagainya.

Depresiasi (I) biasanya diukur dalam persentase, dan ekspresi moneter dari depresiasi adalah depresiasi (O).

Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan suatu properti, jenis keausan berikut dibedakan: fisik, fungsional, dan eksternal (Gbr.).

Keausan fisik dan fungsional dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki.

Keausan yang dapat dilepas adalah keausan yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi, yaitu biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan berkontribusi pada peningkatan nilai suatu objek secara keseluruhan.

Identifikasi semua kemungkinan jenis keausan adalah akumulasi keausan suatu properti. Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan harga pasar dari objek yang dinilai.

Akumulasi keausan kumulatif merupakan fungsi dari umur benda tersebut. Mari kita perhatikan konsep evaluatif dasar yang menjadi ciri indikator ini.

Umur fisik suatu bangunan gedung (PL) adalah jangka waktu pengoperasian suatu bangunan gedung dimana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan tersebut memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dan lain-lain). Kehidupan fisik suatu objek ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.

Usia kronologis (CA) adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal pengoperasian fasilitas hingga tanggal penilaian.

Umur efektif (EA) dihitung berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai obyek yang dinilai.

Kehidupan ekonomi (EL) ditentukan oleh waktu operasi selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek yang sebanding di segmen pasar real estat tertentu. Pada saat yang sama, perbaikan yang dilakukan tidak lagi menambah biaya objek karena keausan umum.


Sisa umur ekonomis (REL) suatu bangunan adalah periode waktu dari tanggal penilaian hingga akhir umur ekonomisnya (Gbr.).

Keausan fisik adalah hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari suatu objek yang awalnya dibangun selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia.

Cara menghitung kerusakan fisik bangunan adalah sebagai berikut:

· metode keahlian teknis;

· biaya;

· metode seumur hidup.

Metode keahlian teknis untuk menghitung keausan fisik melibatkan penggunaan berbagai instruksi peraturan di tingkat lintas sektoral atau departemen. Sebagai contoh, kita dapat mengutip Aturan Penilaian Keausan Fisik Bangunan Tempat Tinggal (VSN 53-86) dari Komite Negara untuk Teknik Sipil dan Arsitektur di bawah Komite Pembangunan Negara Uni Soviet. – M., 1990, digunakan oleh BTI untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal selama inventarisasi teknis, merencanakan perbaikan besar-besaran persediaan perumahan, terlepas dari afiliasi departemennya.

Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.

Keausan fisik suatu bangunan harus ditentukan dengan menggunakan rumus:

,

dimana F f – kerusakan fisik bangunan, %;

F i – keausan fisik elemen struktur ke-i, %;

L i – koefisien yang sesuai dengan bagian biaya penggantian elemen struktur ke-i dalam total biaya penggantian bangunan;

n adalah jumlah elemen struktur pada bangunan.

Bagian dari biaya penggantian masing-masing struktur, elemen dan sistem dalam total biaya penggantian bangunan (dalam persentase) biasanya diambil sesuai dengan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan tempat tinggal yang disetujui dengan cara yang ditentukan, dan untuk struktur, elemen dan sistem yang tidak memiliki indikator yang disetujui - sesuai dengan perkiraan biayanya.

Urutan implementasi metode:

1. Inspeksi visual dan pemeriksaan instrumental skala penuh terhadap elemen struktur dan sistem rekayasa bangunan yang dinilai dilakukan.

2. Selama inspeksi, tanda-tanda kerusakan fisik diidentifikasi dan karakteristik kuantitatifnya ditetapkan:

Jumlah area yang rusak

Menentukan ukuran kerusakan - luas, panjang atau kedalaman.

3. Perbandingan indikator area kerusakan yang terdeteksi dengan nilai kuantitatifnya diberikan dalam tabel standar terkait. (VSN 53-86)

4. Mengisi tabel yang sesuai untuk menghitung keausan fisik.

Teknik yang dijelaskan digunakan secara eksklusif dalam praktik rumah tangga. Terlepas dari semua kejelasan dan persuasifnya, ia memiliki kelemahan sebagai berikut:

· karena “normativitasnya”, pada awalnya tidak dapat memperhitungkan kondisi pengoperasian objek yang tidak lazim;

· penerapan padat karya karena diperlukan perincian elemen struktur bangunan;

· ketidakmungkinan mengukur keausan fungsional dan eksternal;

· Subjektivitas penimbangan spesifik elemen struktur.

Pada intinya metode biaya untuk menentukan keausan fisik terletak keausan fisik, yang dinyatakan pada saat penilaian dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen, sistem atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.

Inti dari metode biaya untuk menentukan penyusutan fisik adalah menentukan biaya pembuatan kembali elemen bangunan.

Metode ini memungkinkan Anda untuk segera menghitung keausan elemen dan bangunan secara keseluruhan dari segi biaya. Karena perhitungan penurunan nilai didasarkan pada biaya aktual yang wajar untuk membawa barang-barang usang ke “kondisi yang secara substansial baru,” maka hasil dari pendekatan ini cukup akurat. Kekurangan dari metode ini adalah diperlukannya ketelitian dan ketelitian dalam menghitung biaya perbaikan elemen bangunan yang sudah aus.

Penentuan kerusakan fisik bangunan metode seumur hidup. Indikator keausan fisik, umur efektif dan umur ekonomis berada pada perbandingan tertentu yang dapat dinyatakan dengan rumus

Saya = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

tempat saya memakai, %;

EV – umur efektif, ditentukan oleh ahli berdasarkan kondisi teknis elemen atau bangunan secara keseluruhan;

VF – periode khas kehidupan fisik;

RSF – sisa masa hidup fisik.

saya = (HV: VF) * 100,

tempat saya memakai, %;

CH – usia kronologis.

Persentase penyusutan elemen atau bangunan secara keseluruhan yang dihitung dengan cara ini dapat diterjemahkan ke dalam istilah moneter (penyusutan):

O = SM* (I:100),

tempat saya memakai, %;

BC – biaya penggantian.

Keausan fungsional. Tanda-tanda kerusakan fungsional pada bangunan yang dinilai adalah ketidakpatuhan terhadap perencanaan ruang dan/atau solusi desain dengan standar modern, termasuk berbagai peralatan yang diperlukan untuk pengoperasian normal struktur sesuai dengan penggunaannya saat ini atau yang dimaksudkan.

Keausan fungsional juga dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki.

Keausan fungsional yang dapat dilepas ditentukan oleh biaya rekonstruksi yang diperlukan, yang berkontribusi pada pengoperasian properti yang lebih efisien.

Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern. Tanda kerusakan fungsi yang tidak dapat diperbaiki adalah tidak layaknya pengeluaran ekonomi untuk menghilangkan kekurangan ini.

Keausan fungsional yang dapat diperbaiki diukur dengan biaya koreksi dan disebabkan oleh:

  • kekurangan yang memerlukan penambahan elemen;
  • kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen;
  • "perbaikan super."
  • Metode kapitalisasi kerugian sewa
  • Metode untuk mengkapitalisasi kelebihan biaya operasional

Keausan eksternal (ekonomis).– penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: situasi pasar, kemudahan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur sekitar dan keputusan legislatif di bidang perpajakan, dll. Keausan eksternal real estat, tergantung pada alasan yang menyebabkannya, dalam banyak kasus tidak dapat diperbaiki karena lokasinya yang tidak berubah, namun dalam beberapa kasus, hal itu dapat “hilang dengan sendirinya” karena perubahan positif di lingkungan pasar sekitar.

Metode untuk menentukan keausan fungsional:

  • metode kapitalisasi hilangnya pendapatan yang disebabkan oleh pengaruh eksternal;
  • suatu metode untuk membandingkan penjualan barang serupa dengan dan tanpa pengaruh eksternal.

Kerugian dari pendekatan biaya:

1. Biaya tidak selalu setara dengan nilai pasar.

2. Upaya untuk mencapai hasil penilaian yang lebih akurat disertai dengan peningkatan pesat dalam biaya tenaga kerja.

3. Kesenjangan antara biaya pembelian barang yang dinilai dengan biaya pembangunan baru atas barang yang sama persis, karena Selama proses penilaian, akumulasi penyusutan dikurangkan dari biaya konstruksi.

4. Sulitnya menghitung biaya reproduksi bangunan tua.

5. Sulitnya menentukan besarnya akumulasi keausan bangunan dan struktur tua.

6. Tidak mencerminkan keuntungan investor.

Ph.D. Yaskevich E.E.

Penyusutan dikaitkan dengan hilangnya nilai properti secara keseluruhan di bawah pengaruh berbagai faktor. Akuntansi penyusutan dilakukan terutama dengan pendekatan biaya dan komparatif, dengan pendekatan pendapatan, biaya-biaya tertentu untuk pekerjaan perbaikan dan restorasi diperhitungkan.

Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan nilai pasar dari objek yang dinilai /1/.

Metodologi pendekatan biaya terdiri dari penentuan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk pengambilalihan kepemilikan (sewa, penggunaan) sebidang tanah (selanjutnya disebut bidang tanah), penentuan biaya pembangunan objek baru dengan pengenalan keausan. Pendekatan biaya (misalnya, sebuah bangunan dengan sebidang tanah) biasanya dihitung berdasarkan persamaan berikut:

1). Dalam istilah moneter, keausan dan tidak adanya pengaruhnya satu sama lain:

Biaya Konstruksi * PP - Keausan Fisik - Keausan Fungsional - Keausan Luar + Biaya hak atas tanah (rumus 1)

2). Dengan nilai keausan relatif, dengan mempertimbangkan pengaruhnya satu sama lain:

Biaya Konstruksi *PP* (1 - Keausan Fisik) x (1 - Keausan Fungsional) x (1 - Keausan Luar) + Biaya hak atas tanah (rumus 2)

PP adalah keuntungan pengusaha.

Penyusutan biasanya hanya dikaitkan dengan biaya konstruksi objek.

Pada saat yang sama, secara umum diterima untuk membagi keausan fisik dan fungsional menjadi yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki sesuai dengan dampaknya terhadap nilai objek real estat (apakah disarankan atau tidak pantas untuk mengeluarkan biaya perbaikan dari sudut pandang peningkatan nilai benda.).

Keausan Fisik = Fisik Yang Dapat Dilepas. Pakai + Fisika Fatal. Memakai.

Ungkapan serupa juga berlaku untuk pakaian fungsional.

Metodologi pendekatan komparatif ketika melakukan penyesuaian biaya analog menyarankan agar kami menggunakan metode berdasarkan analisis penjualan berpasangan, metode ahli dan metode statistik. Yang paling sedikit berkembang adalah metode statistik.

Metodologi pendekatan pendapatan ketika menghitung biaya pemeliharaan bangunan dan struktur menyarankan agar kita menggunakan ekspresi moneter yang memperhitungkan biaya berbagai jenis perbaikan.

Sejumlah karya membahas kebenaran penggunaan ekspresi untuk pendekatan biaya (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) dan tempatnya" Nilai hak atas tanah"(V.G. Mosinets), namun segala sesuatu yang dikemukakan secara teoritis harus selalu didukung oleh data praktis, yang sayangnya akhir-akhir ini jarang terlihat.

Kami akan mencoba melakukan analisis umum ekspresi berdasarkan penggunaan metode ekstraksi pasar (kami akan menganalisis data dari pasar pembelian dan penjualan objek real estat).

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mempelajari sifat ketergantungan nilai berbagai objek real estate terhadap keausan (memeriksa keandalan rumus di atas).

Pasar real estate yang paling berkembang adalah pasar Moskow dan wilayah Moskow. Di pasar ini, Anda dapat menemukan contoh data tentang nilai komparatif objek real estat dengan pertimbangan yang masuk akal hanya untuk jenis keausan tertentu (misalnya, fisik, abstrak dari keausan fungsional dan eksternal). Berdasarkan analisis data sampel di pasar ini, hubungan antara penyusutan suatu benda dan nilainya, yang didefinisikan di bawah, dibangun. Analisis pasar dilakukan berdasarkan biaya penawaran, berdasarkan volume data yang disajikan di situs: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ untuk bulan Maret - Juni 2003 .

Analisis dilakukan dengan menggunakan sampel data untuk arah “rata-rata” Moskow - Okrug Administratif Selatan (SAD) dan, sebagian (untuk apartemen) di Barat Daya (SWAD). Penghitungan biaya sebidang tanah dilakukan secara berbeda, objek yang terletak di atas bidang tanah dipilih, biaya sewa jangka panjang (49 tahun) berkisar antara 450.000...600.000 dolar/ha. Untuk mengurangi pengaruh sebidang tanah terhadap nilai objek (kecuali kawasan pedesaan), objek dipilih di gedung bertingkat (lebih dari 5 lantai). Properti pinggiran kota dianalisis dengan biaya sebidang tanah “di bawah bangunan” menggunakan metode “penjualan berpasangan”.

Tujuan ini menyiratkan solusi berikut ini tugas:

    penetapan arah penelitian;

    pilihan data biaya untuk apartemen, gedung perkantoran, gedung industri, gedung ritel yang terletak di Distrik Administratif Barat Daya, Distrik Administratif Selatan Moskow, dan properti pinggiran kota yang terletak pada jarak 25...40 km. dari Jalan Lingkar Moskow ke arah selatan;

    pemrosesan statistik dan analisis komparatif data dengan mempertimbangkan kesalahan pengukuran acak;

    membangun ketergantungan grafis dari biaya bangunan terhadap keausannya dan memilih rumus perkiraan menggunakan metode analisis korelasi dan regresi;

    analisis ketergantungan yang diperoleh dan kesimpulan umum.

Penentuan arah penelitian:

Tujuan akhir ketika menerapkan pendekatan biaya, komparatif dan pendapatan adalah untuk mencapai nilai pasar real estat. Penyusutan dikaitkan dengan hilangnya nilai pasar, sehingga kontribusinya terhadap nilai suatu objek dapat diverifikasi menggunakan sampel data pembanding menggunakan metode ekstraksi pasar.

Petunjuk No. 1. Pengaruh keausan fisik terhadap harga pokok barang.

1.1. Definisi kontribusi "Keausan fisik yang dapat dilepas" ke dalam total nilai pasar real estat.

1.2. Penentuan kontribusi total "Keausan fisik" ke dalam nilai pasar real estat.

Arah No. 2. Pengaruh keausan fungsional terhadap nilai real estat.

Arahan No. 3. Dampak kumulatif dari keausan terhadap nilai real estat. Saling mempengaruhi pemakaian.

1. Penentuan kontribusi “Penyusutan Fisik Yang Dapat Dilepas” terhadap total nilai pasar properti real estat

Kontribusi tersebut kira-kira ditentukan oleh perbedaan nilai pasar dari tempat tersebut menurut usulan “tempat tersebut memerlukan perbaikan kosmetik” dan “tempat yang direnovasi”; untuk apartemen - berdasarkan perbedaan harga di pasar primer (“tanpa finishing”) dan pasar sekunder (“dengan finishing”). Untuk menghilangkan pengaruh keausan fungsional dan eksternal, ekstraksi pasar digunakan untuk Distrik Administratif Selatan Moskow /6/.

Apartemen.

Untuk melakukan analisis, kami menggunakan data apartemen satu kamar di rumah panel (17...22 lantai seri P-44...P-3), yang terletak lebih dari 8 km. dari Pusat, dengan keterwakilan sampel yang dibandingkan - lebih dari 25 sampel.

Tempat administrasi dan kantor

Untuk melakukan analisis, kami menggunakan data gedung administrasi dan kantor kelas “B2” dan “C” dengan luas area 800…1500 m2. m Kami memilih objek yang terletak di bangunan ibu kota kelompok ibu kota I dan II (sistem struktural KS-1 dan KS-4), terletak pada jarak lebih dari 8 km dari Pusat dengan keterwakilan sampel yang dibandingkan - lebih dari 15 sampel.

Tempat industri

Untuk melakukan analisis, kami menggunakan data tempat produksi yang terletak pada bangunan modal kelompok modal I dan II (sistem struktur KS-1 dan KS-4). di kisaran luas 1000...2500 m2. m Objek yang terletak pada jarak lebih dari 8 km dipilih. dari Pusat dengan keterwakilan sampel yang dibandingkan - lebih dari 12 sampel.

Tempat ritel

Untuk melakukan analisis, kami menggunakan data tempat ritel (toko) yang terletak pada bangunan modal kelompok modal I dan II (sistem struktur KS-1 dan KS-4). di kisaran luas 400...800 m2. m Objek yang terletak pada jarak lebih dari 8 km dipilih. dari Pusat dengan keterwakilan sampel yang dibandingkan - lebih dari 15 sampel.

Perkebunan pedesaan.

Untuk melakukan analisis, kami menggunakan data properti pedesaan (pondok bata dua tingkat) di kisaran luas 160...280 meter persegi. m (kavling seluas 8...14 hektar), terletak pada jarak 25...40 km. dari Jalan Lingkar Moskow ke arah selatan dengan keterwakilan sampel “penjualan berpasangan” yang dibandingkan - lebih dari 12 pasang.

Untuk kemudahan penggunaan, kami akan beroperasi dengan biaya satuan per satuan luas (dolar/m persegi)

Tabel 1 menunjukkan data rata-rata sampel, serta rasio rata-rata biaya sebelum dan sesudah perbaikan, selisih rata-rata biaya, perkiraan biaya perbaikan (finishing) dan rasio selisih biaya perbaikan terhadap biaya perbaikan. perkiraan biaya perbaikan:

Tabel 1.

Properti

Biaya rata-rata suatu objek yang memerlukan perbaikan, USD/sq.m. M

Biaya rata-rata setelah renovasi, (Setelah) USD/sq.m. M

Korelatif
keputusan Sebelum/Sesudah

Selisih, (Rata-rata) USD/sq. M

Orientasi
perkiraan biaya perbaikan, (Co) dolar/sq. M

Korelatif
jahit
Rabu / Jadi

apartemen 1 kamar

Beton bertulang prefabrikasi

Ruang kantor

Bata dan Sat. beton bertulang

Tempat industri

Beton bertulang prefabrikasi

Tempat ritel

Properti negara

Tabel 1 menunjukkan data perkiraan biaya perbaikan. Nilai-nilai ini ditentukan berdasarkan data berikut:

1). Biaya perbaikan menurut perkiraan dari perusahaan asuransi Moskow:

  • Sederhana - $75/sq. M.
  • Unggul - $200/sq.m. M.
  • Renovasi berkualitas Eropa - $400/sq.m. M.

Data yang diberikan terlalu tinggi dan tidak mencerminkan gradasi yang jelas dalam jenis perbaikan.

2). Biaya perbaikan menurut perusahaan konstruksi Moskow (digunakan dalam perhitungan):

  • Sederhana - 40...60 dolar/sq. M.
  • Unggul - 80...140 dolar/sq.m. M.
  • Renovasi berkualitas Eropa - 150...350 dolar/sq.m. M.
  • Kualitas tinggi - 400...800 dolar/sq.m. m.dan di atasnya (menggunakan bahan alami - kayu, batu...).

Dari tabel 1 di atas sebagai berikut:

    Kontribusi terkecil terhadap nilai pasar suatu tempat dibuat oleh keausan yang dapat dilepas untuk tempat industri dan kantor (tampaknya pemilik baru selalu berusaha untuk melengkapi gedung kantor agar sesuai dengan desainnya, dan untuk tempat industri biaya penyelesaiannya relatif rendah);

    Kontribusi terbesar terhadap nilai pasar bangunan dibuat oleh keausan yang dapat dilepas pada properti pedesaan, sementara penyelesaian baru secara signifikan meningkatkan nilai pasar objek;

    Pasar perumahan sekunder (menggunakan contoh apartemen 1 kamar di bangunan panel standar) menunjukkan biaya bangunan jadi yang lebih tinggi;

    Dalam batas keakuratan penghitungan, kontribusi keausan yang dapat dilepas terhadap nilai pasar suatu bangunan harus diperhitungkan secara proporsional untuk tempat tinggal, tempat komersial, dan kawasan pedesaan. Untuk perkantoran dan tempat industri, kontribusi keausan yang dapat dilepas tidak signifikan (Akuntansi " Fisika yang dapat dilepas. Memakai" harus dilakukan dengan faktor reduksi 0,2...0,35).

2. Penentuan kontribusi “Penyusutan Fisik” umum terhadap nilai pasar real estat

Metode untuk menghitung keausan fisik /1/:

  • peraturan (untuk bangunan tempat tinggal);
  • biaya;
  • metode seumur hidup, dll.

Metode normatif didasarkan pada penggunaan berbagai bahan normatif. Sebagai contoh, kita dapat menyebutkan “Aturan untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal” (VSN 53-86) dari Komite Pembangunan Negara Uni Soviet.

Perlu dicatat (klausul 1.1 VSN 53-86) bahwa dalam hal ini “keausan fisik pada saat penilaian dinyatakan dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen, sistem atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.”

Timbul pertanyaan: bagaimana hubungan biaya perbaikan, kaitannya dengan biaya penggantian, dengan nilai pasar benda tersebut?

Dasar metode biaya untuk menentukan keausan fisik juga merupakan penentuan biaya langsung untuk melaksanakan kegiatan perbaikan.

Sekali lagi muncul pertanyaan tentang hubungan antara biaya pekerjaan perbaikan dan nilai pasar properti.

Metode umur didasarkan pada hubungan antara umur efektif elemen struktur suatu bangunan (“berumur pendek” dan “berumur panjang”) atau seluruh bangunan dengan umur fisik tipikalnya.

Sekali lagi pertanyaannya adalah: bagaimana rasio-rasio ini berhubungan dengan nilai pasar properti?

Mari kita perhatikan “Metodologi penentuan tingkat kecelakaan bangunan” MGSN 301.03-97 (Tabel 3), dimana keausan fisik ditentukan dengan metode umur:

Mari kita perhatikan kondisi “bobrok”, di mana biaya perbaikan besar melebihi biaya penggantian: pendekatan biaya dalam kondisi ini hanya akan memberikan biaya unit penyimpanan dengan perbaikan individual, dan pendekatan komparatif akan menunjukkan banyak hal. biaya lebih tinggi. Kita akan mendapatkan selisih biaya pada pendekatan-pendekatan yang muncul akibat salah mempertimbangkan dampak keausan.

Perlu dicatat bahwa sesuai dengan MGSN 301.03-97 "Metodologi untuk menentukan tingkat kecelakaan bangunan" ayat 1.5 "... kondisi darurat bangunan tempat tinggal atau struktur terpisah, yang keausannya mempengaruhi kekuatan dan stabilitas bangunan seluruh bangunan, dapat terjadi dengan keausan fisik lebih dari 70% untuk bangunan batu dan 65% untuk rumah kayu...".

Diketahui bahwa pendekatan biaya dan pendekatan komparatif memberikan nilai biaya yang serupa untuk real estat baru, jika pendekatan biaya memperhitungkan keuntungan pengusaha (atau keausan eksternal) dengan benar /6/.

Kemungkinan besar, ketika fasilitas beroperasi, pertimbangan yang tepat mengenai dampak berbagai jenis keausan juga akan menghasilkan hasil yang serupa dalam pendekatan biaya dan pasar.

Kontribusi kerusakan fisik kira-kira ditentukan oleh perbedaan nilai pasar antara objek baru dan

    objek dengan masa pakai rata-rata (keausan sekitar 30% ditentukan oleh metode siklus hidup);

    benda-benda dengan masa pakai mendekati kondisi bangunan bobrok (keausan sekitar 70%). Untuk mengecualikan pengaruh keausan fungsional dan eksternal, ekstraksi pasar digunakan untuk objek tertentu yang terletak di Distrik Administratif Barat Daya (apartemen) dan Distrik Administratif Selatan Moskow.

Nilai likuidasi benda-benda yang “tidak dapat digunakan” ditentukan sesuai dengan rekomendasi SN 436-72 “Perkiraan norma hasil bahan yang diperoleh dari pembongkaran bangunan selama pembongkarannya.”

Apartemen dipilih di bangunan panel 5 lantai (di Distrik Administratif Barat Daya, biaya apartemen baru diambil sesuai dengan koleksi "Rway" No. 97, biaya apartemen "bobrok" ​​diambil dari 5 lantai bangunan di area "Novy Cheryomushki" yang ditujukan untuk penggusuran). Keterwakilan sampel minimal 20 sampel.

Jenis real estate yang tersisa (industri, perkantoran, tempat ritel) dipilih di Distrik Administratif Selatan dengan kondisi dan keterwakilan sampel yang sama untuk menentukan kontribusi " Fisika yang dapat dilepas. Memakai", dengan pengecualian objek “bobrok” “sedang direkonstruksi” (keterwakilan sampel turun menjadi 11…14 sampel karena basis pencarian yang kecil). Perkebunan pedesaan dipilih berdasarkan kondisi di atas. Seleksinya dilakukan secara berpasangan.

Meja 2.

Properti

Lokasi
posisi

Biaya (dolar/m persegi) dan biaya relatif (p.u.) untuk keausan:

apartemen 1 kamar

Ruang kantor

Tempat industri

Tempat ritel

Perkebunan pedesaan

25…40 km dari MKAD

Dari meja 2 maka kita berhadapan dengan sifat nonlinier dari ketergantungan nilai pasar suatu benda pada penyusutan fisik.

Sebagai contoh, grafik diberikan untuk mengurangi biaya apartemen dan gedung kantor tergantung pada keausannya, yang ditentukan dengan metode umur.

Untuk menentukan sifat hubungan antara biaya relatif dan keausan relatif, data dari beberapa penelitian dianalisis. Misalnya, dalam pekerjaan /5/ diusulkan untuk memberikan diskon terhadap biaya sebanding dengan kuadrat rasio waktu yang telah berlalu dari awal keberadaan objek hingga masa pakai maksimum.

Untuk memperkirakan ketergantungan, digunakan rumus regresi linier dan kuadrat-linier:

Keberadaan dan jenis hubungan antara nilai relatif suatu objek (RO) dan penyusutan fisik relatif (RP) telah ditetapkan.

Di meja Gambar 3 menunjukkan perkiraan ketergantungan dan koefisien korelasi.

Tabel 3.

ketergantungan linier

ketergantungan linier-kuadrat

koefisien korelasi-
tions

koefisien korelasi-
tions

Apartemen

OS=1,24 - 0,91*ATAU

OS= 1,10 - 0,92*ATAU 2

Ruang kantor

OS=1,14 - 1,02*ATAU

OS= 1,02 - 0,91*ATAU 2

Tempat industri

OS=1,09 - 0,93*ATAU

OS= 0,98 - 0,94*ATAU 2

Tempat ritel

OS=1,10 - 0,90*ATAU

OS= 0,97 - 0,91*ATAU 2

Perkebunan pedesaan

OS=1,15 - 0,98*ATAU

OS= 1,05 - 0,99*ATAU 2

Seperti dapat dilihat dari Tabel 3, koefisien korelasi yang paling dapat diterima (0,93...0,97) diperoleh dengan pendekatan ketergantungan linier-kuadrat. Ketergantungan linier memiliki koefisien korelasi yang rendah (0,82...0,85) dan ditolak.

Ketergantungan linier-kuadrat "OS - OP" yang diperoleh secara statistik dapat digunakan saat menghitung dampak keausan fisik terhadap nilai pasar suatu objek, baik dalam pendekatan biaya maupun komparatif (saat menyesuaikan analog).

3. Penentuan kontribusi penyusutan fungsional terhadap total nilai pasar real estat.

Ekspresi biaya keausan fungsional adalah selisih antara biaya reproduksi dan biaya penggantian, yang tidak memperhitungkan keausan fungsional /1/.

Keausan fungsional yang dapat dilepas ditentukan oleh biaya rekonstruksi yang diperlukan, yang berkontribusi pada pengoperasian properti yang lebih efisien.

Pertanyaan yang muncul lagi: bagaimana hubungan biaya rekonstruksi dengan nilai pasar properti?

Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern.

Biaya kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dapat ditentukan dengan dua cara:

    kapitalisasi kerugian sewa;

    kapitalisasi kelebihan biaya operasional yang diperlukan untuk memelihara bangunan agar tetap rapi.

Dalam hal ini, metode ekstraksi pasar langsung digunakan - oleh karena itu, proporsionalitas langsung dari kontribusi keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan terhadap nilai pasar suatu objek tidak diragukan lagi, dengan pengecualian masalah pengaruh timbal balik dari keausan. .

Efek dari keausan yang dapat dihindari diuji secara selektif pada objek yang sebanding berikut ini:

    Apartemen 3 kamar (Okrug Administratif Selatan) di rumah panel modern standar (perbedaan dalam penyelesaian jenis "ditingkatkan" dan "penyelesaian Eropa" dengan sampel representatif lebih dari 19 sampel berpasangan. Perkiraan perbedaan biaya adalah sekitar 120 dolar / persegi .m. - terdapat perbedaan hingga 98 dolar/m persegi (98/120 = 0,82 ).

    Gedung kantor kelas B2 dan C (perbedaan sistem pendingin udara, layanan resepsionis dan keamanan. Perkiraan perbedaan biaya sekitar 38 dolar / m persegi, - ada kecenderungan perbedaan kecil hingga 21 dolar / persegi .m.( 21/38 = 0,55 ) berdasarkan nilai rata-rata sampel berpasangan (untuk Distrik Administratif Selatan) dengan sampel representatif lebih dari 15 pasang, namun selisih biayanya berada dalam keakuratan pengukuran sampel;

    Tempat produksi (perbedaan penyelesaian untuk produksi makanan dan produksi non-makanan. Perkiraan perbedaan biaya sekitar 41 dolar/m persegi - perbedaan signifikan dalam nilai pasar yang melebihi keakuratan pengukuran tidak dapat ditemukan. Keterwakilan sampel berpasangan - lebih dari 12 pasang;

    Tempat ritel (perbedaan penyelesaian untuk perdagangan produk makanan dan barang industri. Perkiraan perbedaan biaya sekitar 85 dolar/m persegi, - ada perbedaan biaya hingga 62 dolar/m persegi. (62/85 = 0,73 ) sesuai dengan nilai rata-rata sampel (Kabupaten Administratif Selatan) dengan sampel representatif lebih dari 14 pasang.

Berdasarkan data yang diperoleh, dibuatlah tabel. 4:

Tabel 4.

Nama

Jumlah "penjualan berpasangan"

Perkiraan nilai rata-rata yang dihitung dari keausan fungsional, (Srfi) dolar/sq. M

Perbedaan biaya rata-rata (SFI) USD/sq. M

Hubungan Sfi/Srfi

apartemen 3 kamar

Ruang kantor

Tempat industri

Tempat ritel

Koefisien variasi

Secara umum, data sampel individual menunjukkan bahwa dampak keausan fungsional yang dapat dihilangkan dapat diperhitungkan secara proporsional dengan biaya yang ditentukan untuk menghilangkannya, dengan mempertimbangkan faktor reduksi. Sebagai perkiraan pertama, dengan tingkat reliabilitas yang memadai, koefisien ini dapat dianggap mendekati 0,75.

4. Penentuan pengaruh timbal balik antara keausan fisik dan fungsional.

Pengaruh timbal balik dari keausan ditentukan secara metodis sebagai berikut:

Opsi No. 1 (dengan mempertimbangkan keausan fungsional yang dapat dilepas):

Untuk objek konstruksi baru dan dekat dengan konstruksi baru, terdapat perbedaan pada finishing sederhana dan finishing Eropa (keausan fungsional yang dapat dilepas). Kemudian, untuk benda serupa, namun dengan tingkat keausan fisik yang cukup, perbedaannya terdapat pada finishing sederhana dan finishing Eropa. Pengaruh keausan eksternal dihilangkan bila memungkinkan. Berdasarkan “Formula 1”, perbedaan nilai pasar, dengan mempertimbangkan variasi hasil akhir, harus dipertahankan. Berdasarkan “rumus 2”, perbedaan nilai pasar harus berkurang (yang mencirikan saling pengaruh keausan).

Pasar penawaran penjualan apartemen, kantor dan tempat ritel dipelajari. Metode “penjualan berpasangan” (penawaran untuk dijual) digunakan.

Apartemen: biaya relatif apartemen satu kamar di Distrik Administratif Barat Daya Moskow dianalisis. Apartemen dan apartemen baru dieksplorasi di area "Cheryomushki Baru" (tetapi agak jauh dari "Tsarskoe Selo").

Gedung kantor: Biaya relatif bangunan dengan luas 112...576 meter persegi dianalisis. m.di Distrik Administratif Selatan Moskow di gedung administrasi dan perkantoran bertingkat kelas B2 (hampir baru) dan kelas C (memiliki banyak keausan).

Tempat ritel: Biaya relatif dari bangunan terpasang dan terpasang di bangunan tempat tinggal dengan luas 256...1112 meter persegi dianalisis. m.di Distrik Administratif Selatan Moskow untuk bangunan panel (hampir baru) dan blok panel (memiliki banyak keausan).

Tabel 5 menunjukkan hasil rata-rata untuk sampel pembanding.

Tabel 5.

Nama

Baru, hampir baru, (Сн) dolar/sq.m. M

Mewakili
kekuatan pengambilan sampel, pcs.

Memiliki keausan tinggi (0,6...0,7) (Сс) dolar/sq. M

Mewakili
kekuatan pengambilan sampel, pcs.

Rasio perbedaan biaya (Сс/Сн)

Apartemen 1 kamar (Distrik Administratif Barat Daya)

Gedung kantor sel. V2…S (Distrik Administratif Selatan)

Biaya relatif setelah "renovasi berkualitas Eropa"

Biaya relatif setelah perbaikan sederhana,

Perbedaan Nilai Relatif

Tempat ritel (Distrik Administratif Selatan)

Biaya relatif setelah "renovasi berkualitas Eropa"

Biaya relatif setelah perbaikan sederhana,

Perbedaan Nilai Relatif

Seperti dapat dilihat dari Tabel 5, untuk semua objek terdapat kecenderungan umum bahwa perbedaan biaya penyelesaian akhir menurun seiring dengan meningkatnya keausan fisik objek. Ada pengaruh timbal balik yang jelas antara pemakaian.

Sayangnya, penulis tidak dapat memilih keterwakilan sampel yang besar (waktu pencarian analog secara apriori dibatasi hingga 3 bulan pada musim semi-musim panas tahun 2003 karena fluktuasi musiman harga penawaran) dan sepenuhnya menghilangkan pengaruhnya. faktor individu pada biaya relatif selama perbandingan berpasangan (terutama dalam hal gedung kantor), jadi untuk saat ini kita dapat berbicara tentang kecenderungan pengaruh timbal balik dari keausan, atau tentang probabilitas kepercayaan yang lebih tinggi ketika menggunakan “rumus 2”.

Opsi No. 2 (dengan mempertimbangkan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki).

Asumsi berikut diselidiki:

Untuk perkantoran pada gedung baru dan dekat konstruksi baru, terdapat perbedaan biaya satuan ruang pada lokasi gedung bagian basement (semi basement) dan pada lantai satu. Kemudian perbedaan yang sama ditentukan untuk gedung kantor di gedung yang mengalami keausan signifikan (30...35%).

Tabel 6.

Terlihat dari Tabel 6, terdapat kecenderungan saling pengaruh keausan.

KESIMPULAN UMUM:

1). Pengaruh keausan fisik dan fungsional terhadap nilai pasar real estat sangatlah kompleks, dan hingga saat ini belum ada model teoretis yang terbukti secara praktis untuk menggambarkan pengaruh keausan individu terhadap nilai pasar suatu objek, serta nilai timbal baliknya. pengaruh.

2). Kecenderungan terhadap pengaruh timbal balik dari keausan yang disebutkan dalam artikel tersebut menunjukkan bahwa formula yang paling mungkin digunakan (jika hanya memperhitungkan keausan fisik dan fungsional) adalah formula yang memperhitungkan pengaruh timbal balik dari keausan (rumus 2 diberikan di awal artikel).

3). Dalam pendekatan biaya, ketika menggunakan metode “normatif” dan metode “seumur hidup” untuk menghitung keausan fisik, disarankan untuk memperkenalkan amandemen yang mempertimbangkan sifat nonlinier dari hubungan antara keausan dan nilai pasar. objek. Perkiraan rumus untuk memperhitungkan perubahan dihitung untuk berbagai jenis real estat menggunakan metode statistik matematika dan diberikan pada Tabel 3.

4). Dalam pendekatan komparatif, ketika menyesuaikan analog, rumus perkiraan untuk memperhitungkan amandemen yang diberikan pada Tabel 3 dapat digunakan.

5). Artikel ini memberikan data tentang dampak kerusakan fisik dan fungsional terhadap nilai pasar real estat, yang memerlukan studi mendalam dengan mempertimbangkan pengaruh keuntungan pengusaha dan kerusakan eksternal.

6). Mempertimbangkan dengan benar dampak keausan fisik dan fungsional terhadap nilai real estat akan membantu memperoleh hasil yang lebih dekat dari pendekatan biaya dan komparatif.

DAFTAR SUMBER INFORMASI YANG DIGUNAKAN:

1. Penilaian real estat./Sub. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M., "Keuangan dan Statistik", 2002, - 495 hal.

5. “Tentang masalah diskon untuk kerusakan”, Departemen Statistik Zemstvo Provinsi Yaroslavl, 1913, edisi 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Penentuan keuntungan pengusaha dan keausan eksternal untuk real estat, http://www.appraiser.ru/, 28/03/2003, koleksi "RWay" No. 97, 2003.



Kami merekomendasikan membaca