評価対象物の物理的な損耗の判定。 資産の減価償却の決定 - 要約。 卵養鶏場の外部摩耗の計算例
分解方法あらゆるタイプの摩耗を詳細に考慮し、説明することで構成されています。これには次のものが含まれます (図 2)。
- 取り外し可能かつ修復不可能な物理的損耗。
- 取り外し可能で修復不可能な機能的な摩耗。
- 外装の摩耗。
除去できない（修復不可能な）摩耗とは、除去することが物理的に不可能であるか、経済的に非現実的である摩耗です。 何らかの種類の磨耗を除去するために発生したコストは、物体全体の価値の向上には寄与しません。
米。 4 不動産の減価償却の分類
累積損耗を算出する際に内訳法を適用するには、計算根拠となる新築工事費を構造要素別に把握する必要があります。
物理的な劣化– 自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で、建設中に最初に設置されたオブジェクトの技術的および運用上の品質が徐々に失われること。 物理的劣化は、時間の経過に伴う不動産の物理的特性の変化 (構造要素の欠陥など) を反映します。
物理的減価償却を計算するには、主に次の 4 つの方法があります。
- 専門家（規範的）。
- 料金;
- 建物の寿命を計算する方法。
この方法には、部門間または部門レベルでのさまざまな規制指示の使用が含まれます。 一例として、技術インベントリ局が所属部門に関係なく、技術インベントリや住宅ストックの大規模修繕計画の際に住宅建物の物理的劣化を評価するために使用される VSN 53-86 があります。 これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。
建物の物理的な損耗は次のように決定されます。
F f – 建物の物理的な損耗 (%);
F i – i 番目の構造要素の物理的摩耗 (%);
Li – 建物の総コストに占める i 番目の構造要素（セクション）の交換コストの割合に対応する係数。
n – 建物内の構造要素の数
建物の総交換費用に占める個々の構造、要素およびシステムの交換費用の割合は、所定の方法で承認された住宅用建物の交換費用の集計指標に従って計算される必要があります。また、構造、要素およびシステムについては、所定の方法で承認されます。推定コストによると、承認された指標がありません。
例30。検査によりすべての構造要素の物理的損耗が明らかになったことがわかっている場合は、住宅建物の物理的損耗を判定します。
- 基礎 – 10%;
- 壁 – 15%;
- 重複 – 20%;
- 屋根 – 10%;
- 床 – 35%;
- 窓 – 40%;
- 仕上げコーティング – 30%;
- 内部配管および電気設備 - 50%。
- その他 - 25%。
1. Sat に従って構造要素の比重を決定しましょう。 No.28 UPVS.
2. 要素およびシステムの物理的な磨耗を評価し、交換コストの観点からそれらの割合を決定した結果:
建物要素の名前 | 構造要素の比重、% | 比重×摩耗率 |
|
| 基礎 | |||
| 壁 | |||
| 床 | |||
| 屋根 | |||
| 床 | |||
| 窓 | |||
| 仕上げコーティング | |||
| 屋内の配管および電気設備 | |||
| 他の | |||
| - |
したがって、建物の物理的な損耗は 23.25% となります。
物理的損耗を計算する原価法評価時の物理的劣化は、構造物、要素または建物全体の損傷を除去するために客観的に必要な修繕措置の費用と、それらの交換費用の比率で表されるという仮定に基づいています。
例31。構造要素の交換コストとその修理に客観的に必要なコストがそれぞれ次のとおりであることがわかっている場合、住宅建物の物理的な損耗を決定します。 基礎 - 3,200千ルーブル、64万ルーブル。 壁 - 4,000,000ルーブル、1,200,000ルーブル。 天井 - 80万ルーブル、16万ルーブル。 その他 – 800万ルーブル、280万ルーブル。
物理的な消耗の量を判断しましょう。 要素の物理的磨耗を評価し、交換コストでの比重を決定した結果は次のとおりです。
建物要素の名前 | エレメントの交換費用、千ルーブル。 | 客観的に必要な修理費、千ルーブル。 | |
| 基礎 | |||
| 壁 | |||
| 床 | |||
| 他の | |||
したがって、建物の物理的な損耗は 30% になります。
この方法を使用すると、要素と建物全体の損耗をコストの観点から即座に計算できます。 減損計算は、使い古された品目を「ほぼ新しい状態」にするための合理的な実際のコストに基づいているため、このアプローチの結果はかなり正確であると考えられます。 この方法の欠点は、摩耗した建築要素の修理コストを計算する際に詳細と正確さが必要なことです。
建物の寿命の計算方法は、物理的減価償却費 (PH) と交換コスト (RC) の関係が、有効耐用年数 (EA) と標準経済寿命 (EF) の比率によって決まるという仮定に基づいています。
例32。住宅建物の交換コスト、実際の築年数、構造要素の総物理的耐用年数がそれぞれ次のとおりであることがわかっている場合、住宅建物の物理的磨耗を決定します。基礎 - 1,200,000 ルーブル、10 年、15 年。 壁 - 40万ルーブル、5年、10年。 天井 - 30万ルーブル、6年、15年。 その他 - 90万ルーブル、1年、10年。
物理的な消耗の量を判断しましょう。 要素の物理的摩耗を評価した結果:
建物要素の名前 | 実年齢、年数 | 一般的な肉体的寿命、年数 | 減価償却費、千ルーブル |
||
| 屋根 | |||||
| 床 | |||||
| 窓 | |||||
| 仕上げコーティング | |||||
| - | - |
物理的な摩耗量の決定は、いくつかの連続した手順で構成されます。
- 修正可能な物理的磨耗の量の決定。
- 寿命の短い要素における修復不可能な物理的磨耗の量の決定。
- 長寿命の要素における修復不可能な物理的摩耗の量の決定。
修復不可能な物理的磨耗は、現在修理が事実上不可能または経済的に非現実的な品目に相当します。 このタイプの損耗の量は、総交換 (または交換) コストと除去可能な物理的な損耗の量との差に基づいて決定されます。
摩耗を計算する目的で、修復不可能な物理的摩耗がある構造の要素は、寿命が長いものと寿命が短いものに分類されます。
長寿命の要素の場合、予想残存耐用年数は構造全体の経済的残存耐用年数と一致します。 寿命の短い要素は、構造全体よりも残存経済寿命が短くなります。
寿命の短い要素における修復不可能な物理的損耗を評価するには、建物の寿命を計算する方法が使用されます。つまり、要素の総交換 (または交換) コストと要素の修正可能な摩耗量の差を乗算します。要素の総物理的寿命に対する実際の年齢の比率によって決まります。
この場合、要素の全体的な物理的寿命は、定期的な修理と通常の動作特性の維持を考慮して、参照データから決定されます。
長寿命要素の修復不可能な物理的損耗を評価するために、建物の寿命を計算する方法も使用されます。修正可能な物理的損耗の量と、修復不可能な物理的損耗を伴う短寿命要素の交換コストの合計です。総交換 (または交換) コストから差し引かれ、その結果に残りの交換 (または交換) コスト (長寿命要素)、および実際の築年数と建物全体の物理的耐用年数の関係が掛けられます。
建物の全体的な物理的寿命は、耐久性に応じたさまざまなカテゴリーの建物の主要構造要素の種類に応じて決定されます。 耐久性による住宅および公共の建物の分類は、規制文献に記載されています。
例33。住宅の建物の物理的な劣化を判断します。 計算が進むにつれて初期データを提示します。
1. 見積書類に基づいて、蓄積された磨耗を評価するために新しい建設のコストを決定します。
建物要素の名前 | 交換費用、千ルーブル。 |
| 直接費（材料と設備、人件費、諸経費、請負業者の利益）、 | |
| 基礎の設置 | |
| 外壁工事 | |
| 間取り | |
| 屋根ふき | |
| パーティションの設置 | |
| 吊り天井の設置 | |
| 床材 | |
| 内外装の装飾 | |
| 下水道システム | |
| 電源システム | |
| 暖房システム | |
| 換気と空調 | |
| 間接費 | |
| 起業家の利益 | |
| 総交換費用 |
2. 修正可能な物理的摩耗の量を決定します。
したがって、修正可能な磨耗の費用は3,000千ルーブルです。
2. 寿命の短い要素における修復不可能な物理的磨耗の量を決定してみましょう。
建物要素の名前 | エレメントの交換費用、千ルーブル。 | 実年齢、年数 | 一般的な肉体的寿命、年数 | 減価償却費、千ルーブル |
|
| 屋根 | |||||
| 床 | |||||
| 仕上げ | |||||
| 下水 | |||||
| 電源システム | |||||
| 暖房システム | |||||
| 換気と空調 | |||||
| 合計： | - | - |
したがって、短寿命要素の修復不可能な物理的摩耗のコストは22,967千ルーブルであり、修復不可能な物理的摩耗を伴う短寿命要素の交換コストは33,000千ルーブルです。
減価償却は、不動産の有用性、潜在的な投資家の観点から見た消費者にとっての魅力の低下によって特徴付けられ、時間の経過に伴うさまざまな要因の影響下での価値の減少（減価償却）として表されます。
施設が使用されるにつれて、建物や構造物の構造的信頼性を特徴付けるパラメーター、および現在および特に人間の生活に関連する将来の使用に対する機能の適合性が徐々に劣化します。 また、不動産の価値は、市場環境の変化や建物の用途制限等の外的要因にも少なからず影響を受けます。
減価償却 (I) は通常、パーセンテージとして測定され、減価償却の金額表現は減価償却 (O) です。
資産の減価償却を引き起こす理由に応じて、次の種類の損耗が区別されます：物理的損耗、機能的損耗、外部損耗。
不動産の減価償却の分類:
それぞれのタイプのウェアは、取り外し可能と取り外し不可能という区分によって特徴付けられます。
取り外し可能なウェア- 摩耗。その除去は物理的に可能であり、経済的にも実現可能です。 同時に、経済的な実現可能性は、何らかの種類の磨耗を除去するために発生するコストが、全体としての物体の価値を高めるのに役立つはずであるという事実にあります。
致命的な摩耗– 物理的に不可能、または経済的に非現実的な磨耗。
指定されたすべての種類の摩耗が特定されると、それらは資産の累積摩耗の合計を表します。 金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、価値のある物の交換コストと市場価格との差額です。
これらの定義の本質に基づいて、蓄積された磨耗の合計は、まず第一に、物体の寿命の関数であると主張できます。 この状況を考慮して、この指標を特徴付ける主な評価概念の本質を考えてみましょう。
物理的な寿命 建物 （ VF ） - 建物の耐荷重構造要素の状態が特定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たす建物の運用期間によって決定されます。 オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって決まります。 物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。
暦年齢(HV)- これは、施設が稼働した日から評価日までの経過期間です。
経済的寿命 (EJ) - オブジェクトが収入を生み出す稼働時間によって決定されます。 この期間中に行われた改善は、不動産の価値に貢献します。 不動産市場のこのセグメントにおける同等の物件の対応するレートで示される収益を、その物件の運用によって生み出すことができなくなった場合、その物件の経済的寿命は終了します。 この場合、行われた改善は、全体的な磨耗のため、オブジェクトの価値に寄与しなくなります。
有効年齢 (EV)) - 建物の築年数に基づいて、その技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日の経済的要因を考慮して決定されます。 建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。 建物の通常の（典型的な）運用の場合、有効築年数は通常、暦年数と同じになります。
経済的残存耐用年数 (REL)) 建物の耐用年数は、評価日からその経済的耐用年数が終了するまでの期間です。
摩耗の計算方法:
1. 物理的な劣化 - 建設中に最初に設置された物の技術的および運用上の品質が、自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で徐々に失われることを表します。
建物の物理的劣化を計算するための次の方法が区別されます。
標準（住宅用）。
料金;
生涯メソッド。
物理的損耗を計算するための標準的な方法
物理的損耗を計算するための規範的な方法には、業界間または部門レベルでのさまざまな規範的な指示の使用が含まれます。 このような指示の例としては、ゴスグラズダンストロイ（ソ連の GOSSTROE に基づく土木建築建築国家委員会、モスクワ、1990 年）の「住宅用建物の物理的劣化を評価するための規則」VSN 53-86 があり、これは技術目録局によって使用されています。技術インベントリ中に住宅建物の物理的劣化を評価し、所属部門に関係なく住宅ストックの大規模修繕を計画する目的。
これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。
建物の物理的な損耗は、次の式を使用して決定する必要があります。
Fф = 
ここで、Ff は建物の物理的な損耗 (%) です。
Fi - 構造要素の物理的摩耗 i-ro (%);
Li は、建物の総交換費用に占める i-ro 構造要素の交換費用の割合に相当する係数です。
n は建物の構造要素の数です。
建物の総交換費用に占める個々の構造、要素、およびシステムの交換費用の割合（%）は、通常、所定の方法で承認された住宅用建物の交換費用の集計指標に従って計算されます。承認された指標を持たない要素およびシステム - 推定コストに応じて。
物理的損耗を判断するためのコスト法
評価時の物理的損耗は、構造物、要素、システム、または建物全体の損傷を除去するために客観的に必要な修復措置の費用と、それらの交換費用の比率で表されます。
物理的な減価償却を決定する原価法の本質は、建物要素を再作成するコストを決定することです。
説明されている方法論を使用すると、要素と建物全体の損耗をコストの観点から即座に計算できます。これは、物理的な損耗を計算する他の方法よりも優れています。 さらに、減損計算は使い古された品目を「ほぼ新しい状態」にするための合理的な実際のコストに基づいているため、このアプローチの結果はかなり正確であると考えられます。 この方法に固有の欠点の中で、建物の摩耗した要素の修理コストの計算の必須の詳細と正確さに注意する必要があります。
耐用年数法による建物の物理的劣化の判定
運用時間の観点から建物の累積損耗の合計を特徴付ける前述の基本的な評価概念の本質に基づいて、物理的な損耗、有効年数、および経済的寿命は一定であると主張できます。比率。 この関係は次の式(1)で表すことができます。
ここで: I(%) - パーセンテージとしての摩耗。
EV - 要素または建物全体の技術的状態に基づいて専門家によって決定される有効年数。
VF - 肉体的な生活の典型的な期間。
RSFZ - 物理的な寿命の残りの期間。
または、式 (2) によれば、次のようになります。
ここで: And (%) - パーセンテージとしての摩耗。
VF は、肉体的な生活の典型的な期間です。
この方法で計算された要素または建物全体の減価償却の割合は、金額換算 (減価償却) できます。
O= BC *(I/100);
ここで: そして - パーセンテージとしての摩耗。 BC - 交換コスト。
2。 機能性ウェア
評価対象の建物の機能的磨耗の兆候は、原則として、その空間計画および/または設計ソリューションが現代の基準に準拠していないことです。これには、建築基準に従って構造を正常に運用するために必要なさまざまな設備が含まれます。現在の用途または意図された用途。
機能摩耗を引き起こした原因を除去する物理的可能性と経済的実現可能性に応じて、除去可能なものと修復不可能なものに分けられます。 機能的摩耗のコスト表現は、再生産のコストと交換のコストの差です。後者の計算では、その定義に基づいて、明らかに機能的摩耗が考慮から除外されます。
· 取り外し可能な機能性ウェア
除去可能な機能損耗は、通常、不動産のより効率的な運用を促進するために必要な再構築のコストによって決まります。
可逆的な機能的摩耗は、次の原因によって引き起こされると考えられています。
要素を追加する必要があるデメリット、
要素の交換または最新化が必要な欠点、
超改良。
追加する必要があるデメリット、既存の環境には存在せず、これらがなければ現代の運用基準を満たすことができない建物や設備の要素を指します。 これらの項目による減価償却費は、設置を含むこれらの項目の追加コストによって測定されます。
要素の交換または最新化が必要なデメリット、機能は果たしているものの、現代の基準（水道メーターやガスメーターなど）を満たさなくなった位置も含まれます。 これらの品目の減価償却費は、物理的な磨耗を考慮した既存の要素のコストから、材料の返却コスト、既存要素の解体コスト、および新しい要素の設置コストを加えたものとして測定されます。 この場合の返却費用は、他の施設で使用する際に解体した資機材の費用（修正残価）となります。
超改善に向けて構造の位置や要素が含まれますが、それらの利用可能性は現在、市場標準の最新の要件を満たしていません。 この場合の取り外し可能な機能的損耗は、「過剰改善」アイテムの現在の交換コストから物理的損耗を差し引き、解体費用を加え、解体された要素の残存価額を差し引いたものとして測定されます。
過剰な改善の例としては、家の所有者が自分に合わせて、一般的なユーザーの観点からは不十分な、自分の都合（投資価値）のために変更を加えた状況が挙げられます。 これらには、たとえば、所有者の趣味や職業によって決定される、特定の用途のための敷地の使用可能なエリアの再開発が含まれます。 このような状況で取り外し可能な機能性ウェアは、変更された要素を元の状態に戻す現在のコストによって決まります。 さらに、過剰改善の概念は不動産市場のセグメントと密接に関連しており、同じ改善が特定のセグメントには適切であるとも、一般的なユーザーの観点からは過剰であるとも考えられます。
· 回復不能な機能的摩耗
修復不可能な機能損耗は、通常、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。 まず第一に、これらの欠点を解消するための支出が経済的に不便であることから、修復不可能な機能的磨耗の兆候を判断することができます。 さらに、建物がその建築上の目的とその目的を適切に一致させるためには、評価日の市場状況を考慮する必要があります。
3. 外部（経済的）損耗
外部減価償却とは、市場の状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、分野での法的決定など、評価の対象に関連する外部環境の悪影響による対象物の減価償却です。税金などの 不動産の外部損耗は、その原因にもよりますが、立地が変わらないため修復不可能な場合がほとんどですが、周囲の市場環境の好変化により「自然消滅」する場合もあります。
減価償却は、不動産の有用性、潜在的な投資家の観点から見た消費者にとっての魅力の低下によって特徴付けられ、さまざまな要因の影響による時間の経過による価値の減少（減価償却）として表されます。 減価償却 (I) は通常、パーセンテージとして測定され、減価償却の金額表現は減価償却 (O) です。
資産の減価償却を引き起こす理由に応じて、次の種類の損耗が区別されます：物理的損耗、機能的損耗、外部損耗。
物理的および機能的な損耗は、除去可能なものと修復不可能なものに分けられます。
除去可能な摩耗とは、物理的に除去することが可能で経済的に実現可能な摩耗です。 何らかの種類の摩耗を除去するために発生するコストは、オブジェクト全体の価値の向上に貢献します。
考えられるすべての種類の磨耗を特定することは、資産の累積的な磨耗です。 金銭的な観点から言えば、減価償却総額は、価値のある物の交換コストと市場価格との差額です。
累積累積磨耗は、物体の寿命の関数です。 この指標を特徴づける基本的な評価概念を考えてみましょう。 不動産費収入減価償却費
建物の物理的耐用年数（PL）とは、建物の耐力構造要素の状態が一定の基準（構造的信頼性、物理的耐久性など）を満たしている建物の運用期間を指します。 オブジェクトの物理的な耐用年数は建設中に決まり、建物の資本グループによって決まります。 物体が破壊されると、物理的な寿命は終わります。
暦年数 (CA) は、オブジェクトが運用開始された日から評価日までの経過期間です。
経済寿命 (EL) は、物体が収入を生み出す稼働時間によって決まります。 この期間中に行われた改善は、不動産の価値に貢献します。 オブジェクトの経済的寿命は、そのオブジェクトの運用によって、不動産市場の特定のセグメントにおける同等のオブジェクトの対応するレートで示される収益を生み出すことができなくなったときに終了します。 同時に、実施された改良は、一般的な磨耗のため、オブジェクトの価値に寄与しなくなります。
有効築年数 (EA) は、建物の技術的状態と、評価対象の価値に影響を与える評価日時点の経済的要因を考慮して、建物の暦年数に基づいて計算されます。 建物の運用特性に応じて、有効築年数は暦年数と上下に異なる場合があります。 建物の通常の（典型的な）運用の場合、有効築年数は通常、暦年数と同じになります。
建物の経済的残存耐用年数 (REL) は、評価日から経済的耐用年数が終了するまでの期間です。
物理的損耗とは、自然要因、気候要因、および人間の活動の影響下で、建設中に設置された物体の技術的および運用上の品質が徐々に失われることです。
建物の物理的劣化の計算方法は次のとおりです。:
- - 規範的（住宅用）。
- - 料金;
- - ライフタイムメソッド。
物理的損耗を計算するための規範的な方法には、業界間または部門レベルでのさまざまな規範的な指示の使用が含まれます。 これらの規則は、建物のさまざまな構造要素の物理的な磨耗とその評価について説明します。
耐用年数法による建物の物理的劣化の判定
実際には、除去可能または修復不可能な物理的摩耗がある構造の要素は、「長寿命」と「短寿命」に分類されます。
「短寿命要素」とは、建物全体（屋根、給排水設備など）よりも寿命が短い要素のことです。
「長寿命要素」とは、期待寿命が建物の寿命と同等である要素（基礎、耐力壁など）です。
「短命要素」の除去可能な物理的磨耗は、時間の経過に伴う建築要素の自然な磨耗や不注意な操作によって発生します。 この場合、建物の売却価格は、対応する減損分だけ減額されます。なぜなら、将来の所有者は、構造物の通常の運用特性（内部の定期的な修理、建物の修復）を回復するために「以前に延期された修理」を行う必要があるからです。屋根の雨漏り箇所など）。 これは、アイテムが「ほぼ新しい」状態に復元されることを前提としています。 金銭的な観点での除去可能な物理的損耗は、「繰延修理のコスト」として定義されます。 オブジェクトを元の状態と「同等の」状態にするためのコスト。
寿命が短いコンポーネントの除去できない物理的摩耗は、摩耗が早いコンポーネントを修復するためのコストであり、交換コストと除去可能な摩耗の量の差に、これらの要素の実年齢と物理的寿命の比率を乗じて決定されます。 。
寿命の長い要素の除去可能な物理的摩耗は、寿命の短い要素の除去可能な物理的摩耗と同様に、除去にかかる合理的なコストによって決まります。
長寿命要素の修復不可能な物理的劣化は、建物全体の交換コストと、除去可能な劣化と修復不可能な劣化の合計との差に、建物の暦年数と物理的寿命の比率を乗じて計算されます。
機能的なウェア。 評価対象の建物の機能的磨耗の兆候は、現在の用途または意図された用途に応じた構造の通常の動作に必要なさまざまな設備を含む、空間計画および/または設計ソリューションが最新の基準に準拠していないことです。
機能性摩耗は、取り外し可能なものと修復不可能なものに分けられます。
機能的摩耗のコスト表現は、再生産のコストと交換のコストの差であり、機能的摩耗は考慮から除外されます。
除去可能な機能損耗は、必要な再構築のコストによって決まり、これは不動産のより効率的な運用に貢献します。
機能的摩耗の原因:
- - 要素を追加する必要がある欠点。
- - 要素の交換または最新化が必要な欠陥。
- - 超改善。
追加が必要な欠陥 - 既存の環境に存在せず、これらがなければ現代の性能基準を満たすことができない建物や設備の要素。 これらの項目による減価償却費は、設置を含むこれらの項目の追加コストによって測定されます。
要素の交換または近代化が必要な欠点 - 機能はまだ果たすものの、現代の基準を満たさなくなったアイテム（水道メーター、ガスメーター、消火設備）。 これらの品目の減価償却費は、物理的な劣化を考慮した既存の要素のコストから、材料の返却コスト、既存要素の解体コスト、および新しい要素の設置コストを加えたものとして測定されます。 資材返却費用は、他施設で使用する際に解体した資材・設備の費用（修正残価）として計算します。
超改善は構造の位置および要素であり、その可用性は現在、市場標準の現代の要件に不十分です。 この場合の取り外し可能な機能的損耗は、「過剰改善」アイテムの現在の交換コストから物理的損耗を差し引き、解体費用を加え、解体された要素の残存価額を差し引いたものとして測定されます。
取り返しのつかない機能的な損耗は、時代遅れの空間計画や、現代の建築基準と比較して評価される建物の構造特性によって引き起こされます。 修復不可能な機能の損耗の兆候は、これらの欠陥を解消するための支出が経済的に不合理であることです。 さらに、建物がその建築上の目的とその目的を適切に一致させるためには、評価日の市場状況を考慮する必要があります。
特定の状況に応じて、修復不可能な機能損耗のコストは次の 2 つの方法で決定できます。
- 1) 家賃の損失を資産化する。
- 2) 建物を適切な状態に維持するために必要な超過運営費の資産化。
建物を良好な状態に維持するために必要な超過運営コストを活用して、修復不可能な機能損耗を計算することも、同様の方法で行うことができます。 このアプローチは、非標準的な建築ソリューションによって区別される建物の修復不可能な機能損耗を評価する場合に適しており、それにもかかわらず、賃貸料の額は、稼働中の設備の額とは対照的に、現代のアナログ施設の賃貸料に匹敵します。費用がかかります。
外部（経済的）減価償却とは、市場の状況、不動産の特定の用途に課せられた地役権、周囲のインフラストラクチャーの変化、法律上の決定など、評価対象に関連する外部環境の悪影響による対象物の減価償却です。税務分野などで 不動産の外部損耗は、その原因にもよりますが、立地が変わらないため修復不可能な場合がほとんどですが、周囲の市場環境の好変化により「自然消滅」する場合もあります。 - 建物全体よりも寿命が短い要素（屋根、配管設備など）。
ステージ3。
減価償却とは、さまざまな理由により資産の価値が減少することです。
評価活動で使用される「損耗」の概念は、会計で使用される「減価償却」の概念とは区別する必要があります。 会計における「減価償却」とは、物品の取得に伴う初期費用を、その現在の価値を決定することなく耐用年数全体にわたって配分するプロセスであり、評価活動では、「損耗」が価値を決定する主な要因として考慮されます。元の実際のコストに関係なく、現在の価値。
この区別に加えて、不動産評価のコストアプローチで使用される「減価償却」という用語と、エルウッドが住宅ローン投資の資産化で使用する「資産価値の低下」という用語を区別する必要もあります。
原価アプローチでは、減価償却費は、オブジェクトの現在の複製コストと比較し、エルウッドの場合はその後の再販と比較して、現在の為替レートでドル単位で決定されます。 エルウッドはまた、物体の価値の下落量をその個々の構成要素に分配しようとはしていません。
原価アプローチでは、新しい不動産と評価対象の実際の不動産の特性の差異を考慮するために減価償却が使用されます。 オブジェクトの減価償却の会計処理は、評価されたオブジェクトの価値を決定するために、新しく複製された建物 (コスト手法を使用して複製された) のコストを調整する一種です。
損耗には、物理的、機能的 (または道徳的)、および外部的 (または経済的) の 3 つのタイプがあります。
物理的劣化は、時間の経過に伴う物品の物理的特性の変化を反映します。 たとえば、構造要素の欠陥などです。
物理的な摩耗には2つのタイプがあります。1つ目は運用上の要因の影響下で発生し、2つ目のタイプは自然および自然要因の影響下で発生します。
物理的な磨耗は減価償却率に考慮されます。 施設の通常の動作条件（地震、洪水など）からの逸脱の場合、専門家によって決定された補正係数が使用されます。
建物の物理的減価償却を計算するには、専門家による方法、コストによる方法、規制 (または会計) による方法、および建物の耐用年数を計算する方法の 4 つの方法があります。
専門家による方法で評価された住宅用不動産などの物理的損耗の割合は、「住宅用建物の物理的損耗を評価するための規則 VSN - 53-86 Gosgrazhdan-Stroy」に基づいて決定されます。 。
建物全体の耐用年数は、その部品の耐久性によって決まります。 建築要素の物理的な損耗は、次の式を使用して計算されます。
構造要素iの比重 バツ％ 要素の摩耗 私
建物全体の物理的な損耗は、建物のすべての要素の加重平均として決定されます (表 3 を参照)。
表3
建物の物理的劣化の計算
建物の築年数とその状態に基づくと、建物の物理的劣化は交換費用の A% に達しました。
建物の物理的劣化を判断するこの方法は「専門家」と呼ぶことができます。 通常、不動産の棚卸をするときに使用されます。
鑑定人はまた、修復可能な物理的損耗と修復不可能な物理的劣化があることを認識する必要があります。
除去可能な物理的劣化は、継続的な修理のコストがオブジェクトの付加価値よりも低いことを前提としています。
回復不可能な物理的劣化は、欠陥を修正するコストが物体に追加される価値を超える場合に考慮されます。 物体の欠陥はすべて修正できますが、修正コストが得られる利益を超える場合、損耗は修復不可能とみなされます。
修復不可能な物理的損耗を判断するために、建築要素は長期と損耗の 2 つのカテゴリに分類されます。 基礎、壁、床などの長期要素の摩耗は、実際の条件下での有効耐用年数と残りの物理的寿命を計算することにより、グループとして計算できます。
長期要素の物理的損耗を計算する別の方法は、表 4 に示すように、建築要素の再生産コスト (またはコスト法) を決定することです。
表4
物理的損耗を決定するための原価法」
この場合、検査を通じて建物の各要素の磨耗の割合が決定され、それが価値に換算されます。
物理的な減価償却を計算するためのより正確な調整コスト方法は、建築要素の減価償却の割合が加重平均として決定される場合に得られます。
2 番目のカテゴリーは、建物の急速に摩耗する要素のカテゴリーで、耐用年数が建物の推定経済寿命よりも短い要素が含まれます。 これらには、屋根ふき、装飾仕上げ、塗装などが含まれます。 定期的な修理によって修復（復元）できる要素。
このカテゴリの建築要素の物理的劣化を計算する方法は、物理的磨耗を評価するために上記で使用した方法と同様です。
建物の物理的な劣化を判断するための規制（または会計）方法もあります。 これには、1990 年 10 月 29 日のソ連閣僚理事会決議第 1072 号によって承認された、ロシア連邦における固定資産の完全な修復のための統一減価償却率の使用が含まれます。
物体の機能的な損耗。
機能的陳腐化とは、オブジェクトがその機能的有用性の点で現代の基準を満たしていない場合です。 機能の陳腐化は、建物のレイアウト、容積、エンジニアリングサポートなどの利便性の時代遅れのアーキテクチャとして現れることがあります。 機能の陳腐化は、建築および建設分野における科学技術の進歩の影響によるものです。 家庭内での機能の損耗は陳腐化と呼ばれます。
機能的な磨耗は、物理的な磨耗と同様に、取り外し可能で修復不可能な場合があります。 取り外し可能な機能損耗には、内蔵キャビネット、水道・ガスメーター、配管設備、床材などの修復が含まれます。 機能損耗が取り外し可能かどうかの基準は、修理費用の額と追加費用の額の比較です。受け取った。 追加で受け取った費用が修復費用を超える場合、機能的磨耗は除去可能です。
除去可能な損耗の量は、更新された要素を含む評価時の建物の潜在的価値と、更新された要素がない場合の評価日の価値との差として決定されます。
取り除けない機能損耗とは、建物の品質特性に関連する要因により建物の価値が低下することを指します。 さらに、品質特性が過剰または不足している可能性があります。 たとえば、賃貸市場では、ワンルーム アパートメントに比べて、2 ルーム アパートメントの需要が高くなります。 このタイプの減価償却費は、これらのアパートを賃貸する際の家賃による損失額に、このタイプのアパートに一般的な総月額家賃の乗数を乗じて計算されます (表 5 を参照)。 したがって、修復不可能な機能損耗の額は、レンタル損失を資産化することによって決定されます。
表5
修復不可能な機能的摩耗の計算
この例は、品質特性が欠如していたケースを示しています。 ワンルームのアパートを借りるよりも多くの収入を得るには、1 部屋が欠けていました。
過剰な消費者特性がある場合の機能的磨耗の例としては、家の居住者が「自分たちに合わせて」自分たちの都合のためにいくつかの変更を加えたときの、いわゆる「過剰要素」の存在が考えられます。 たとえば、インターホンや空調システムの作成などです。 これらの要素の設置費用は合計 30,000 ドルでした。そして、家を評価したとき、これらの要素は家の価値に 25,000 ドルしか追加しませんでした。したがって、これらの要素の設置による損失は 5,000 ドルに達しました。この損失は、修復不可能な機能の損耗に相当します。家の過剰な消費者特性に関連しています。
オブジェクトの機能損耗を概算するために、建物の交換コストの調整係数を決定できます。
補正係数は、評価対象のオブジェクトの構造、設計、操作パラメータと、最新の類似物の同じパラメータの比率です。 類似物がない場合、補正係数はオブジェクトの寿命に基づいて決定されます。
外部（または経済的）損耗。
外部（または経済的）損耗または外部磨耗は、経済的または政治的要因によって引き起こされる外部環境のマイナスの変化による建物の価値の減少です。 外部損耗の理由としては、不動産が所在する地域の一般的な衰退、税金、保険の分野における政府または地方行政の措置、その他の雇用、レクリエーション、教育などの市場における変化が挙げられます。 。
外部磨耗の量に影響を与える重要な要因は、沼地、下水処理場、レストラン、ダンスフロア、ガソリンスタンド、駅、病院、学校、企業などの「魅力のない」自然物または人工物に近接していることです。
建物の改築や近代化によって物理的およびある程度の機能的な損耗を排除できる場合でも、外部の影響による損耗はほとんどの場合排除できません。
外部損耗を測定する方法は、不動産市場で 2 つの同等の物件が販売され、一方には外部損耗の兆候があり、もう一方には外部損耗の兆候がない場合のペア販売を分析することです。
価格の違いにより、評価対象の建物の外部影響による損耗の量について結論を導き出すことができます（表 6 を参照）。
表6
一対売上分析を使用した外部摩耗の計算
外部の損耗を測定するもう 1 つの方法は、評価対象の不動産に類似した 2 つの不動産の家賃収入を比較することです。 , そのうちの1つは悪影響を受けます。 これら 2 つのオブジェクトの比較による収入損失の資本化は、外部の影響による損耗の量を特徴づけます。 資本化は、表 5.9 で行われているように、総レンタル乗数を使用して実行されます。
寿命を計算して、物体の物理的な磨耗を判断します。
経済的耐用年数は、物体を利益のために使用できる期間です。 この期間中の改善は不動産の価値に貢献します。 資産の経済的耐用年数は、一般的に老朽化が進み、行われた改善が資産の価値に寄与しなくなったときに終了します。
物体の物理的寿命とは、その建物が存在し、その中で人が住んだり働いたりできる期間のことです。 物理的な寿命は、物体が破壊されると終了します。
有効年齢は、外観、技術的状態、およびオブジェクトの価値に影響を与える経済的要因の評価に基づいています。 有効築年数とは、物件の物理的状態に応じて売却の可能性を考慮した築年数のことです。 大規模な改修を行った後、築80年のレンガ造りの家が築15年のように見える場合、その家の有効耐用年数は15年になります。
暦年数は、オブジェクトが運用開始された日から経過した期間です。
建物の経済的残存年数とは、不動産の評価時から経済的耐用年数が終了するまでの期間を指します。 通常、この期間は鑑定士が評価に使用します。 不動産を改修およびアップグレードすると、残りの経済寿命が長くなります。 生活水準の変化により、不動産の経済的寿命が大幅に短縮される可能性があります。 この現象は、「フルシチョフ」の 5 階建ての建物で部分的に観察できます。
標準耐用年数（または標準的な物理的耐用年数）は、法規で定められた建物や構築物の耐用年数です。
減価償却費、交換コスト、有効年数、および標準的な経済寿命の関係は、次の関係で表されます。
は- EV/TS E.Zh、
どこ そして-着る;
太陽- 交換費用;
EV- 有効年齢;
ツズ -典型的な経済的寿命。
この式は次のように書くことができます。
交換コストからの減価償却費の割合 = EV/TC EZh。
場合によっては、減価償却費の概算を計算するために、鑑定士は、パーセンテージで表される、建物の標準耐用年数に対する暦年数の比率を使用することがあります。
物体の合計（累積）磨耗は、物理的磨耗、機能的磨耗、外部磨耗の 3 つのタイプの磨耗をすべて合計することによって決定されます。
ホーム > ドキュメント工業企業の複合資産の外部（経済的）損耗。 計算方法。
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資産価値の損失としての減価償却
さまざまな要因の影響による物体の価値の総損失として損耗を計算する方法はいくつかあります。 大きく分けて内訳法と経済残存寿命法の2つがあります。 分割方法これには、損耗を 3 つの要素、つまり物理的損耗、機能的 (道徳的) 損耗、外部 (経済的) 損耗に分類することが含まれます。 合計 (累積) 摩耗は次の式に従って計算されます。 物理的な磨耗は物理的な経年劣化によって引き起こされ、強度や精度の低下、生産性の低下などの兆候が見られます。 ここでは、物件の実際の状態を、同じ新築物件の状態と比較します。 機能的（陳腐化）は、多くの要因の存在によって引き起こされる可能性があります。より高い生産性をもたらす、より現代的な財産の類似物。 現代の類似品と比較して、評価対象の生産プロセスにおけるリソースの消費量が増加します。 類似物と比較して、オブジェクト自体の作成コストが高くなります。 建物の場合 - 計画ソリューションが現代の要件やその他多くの要件に準拠していない。 外部の（経済的）損耗は、外部要因の影響によって引き起こされる価値の損失です。 これは、特定の種類の製品に対する需要の減少、供給の減少、または原材料、労働力、サポートシステム、設備、通信の品質の低下など、一般的な経済または業界内の変化など、さまざまな理由によって引き起こされる可能性があります。 法律、地方自治体の条例、用途地域および行政規制に関連する法的変更。 経済的余命法これには、残りの経済寿命という 1 つの指標ですべての減価償却要素が考慮されます。 ここでの摩耗は次の式を使用して計算されます。
外部摩耗の計算方法
評価の実践では、摩耗を計算する最初の方法が使用されることがよくあります。 ソビエト時代には、建設および機械工学、減価償却基準、および物体の物理的状態を評価するために使用できるその他の指標に関するかなり大規模な規制枠組みが開発されたため、物理的な損耗の決定に多くの問題がない場合は、残りの 2 つのコンポーネントの困難を決定することには、はるかに多くの問題があります。 同時に、私たちの時代には、ソビエト時代に建てられた資産価値の減少は経済的要因の影響下でより多く発生したため、外部（経済的）損耗の正しい評価に特別な注意を払う必要があります。 現在、わが国には、評価コミュニティ全体に無条件に受け入れられる、外装摩耗を判断する方法は事実上ありません。 同時に、最も注目に値する方法がいくつかあります。 オプション 1. ミクロ経済要素とマクロ経済要素に分割する。不動産複合体の外部損耗は、マクロ要因とミクロ要因の影響によって発生することに多くの人が同意しています。 マクロ要因とは、業界の一般的な状況であり、その理由として、製品の需要の減少、政府の補助金の減少、およびこの業界の収益性の低下につながるその他の要因が挙げられます。 地域の経済状況についても同様のことが言えます。 業界全体の状況はかなり良いかもしれませんが、地場産業、農業、食品加工、衣料品などの分野では。 （中小企業に関して）特定の地域では危機が起きる可能性がある。 企業は地元市場にサービスを提供します。 特定の地域における有効需要の減少は、これらの企業の収益性に影響を与え、それに応じて企業の価値にも影響を与えます。 ミクロ要因は、特定の企業における設備稼働率と収益性の業界指標と地域指標の間の差異と考えることができます。 比較および収入のアプローチでは、これは、関連する業界係数を通じて、または特定の企業の収入源を通じて直接考慮されます。 コストのアプローチでは、これを外部摩耗を通じて考慮する必要があります。 マクロ経済的要因は、全国平均と比較した特定の地域の人口の所得レベルの違いを通じて考慮に入れることができます。 業界別の収益性は通常、これらの業界の平均賃金とよく相関するため、この指標を通じて業界の構成要素も考慮することができます。
| および Ext.Macro% | ||
| 給与の国 | ロシアの平均給与、こすれ。 |
|
| ZP 地域 | この地域の平均給与、こすれ。 |
|
| 給与業界 | 業界の平均給与、こすれ。 |
|
| および Ext.Macro% | 外部摩耗のマクロ経済構成要素、%。 |
|
| Fエンタープライズ | 企業の資本生産性が評価される。 |
|
| F 中 | に基づく地域の平均資本生産性 業界、こする。 |
|
外部摩耗計算例
卵養鶏場用
生産複合体全体のコストの値だけでなく、その個々の構成要素のコストも取得する必要がある場合は、複合体に含まれる資産のグループごとに負荷の程度を個別に考慮することが可能です。複雑な。 次の例は、3 つの養鶏場と鶏卵農場で構成される農産業企業を評価する際に、実際の評価実務でこれがどのように行われたかを示しています。 外部摩耗は、主要な生産設備（ケージ設備および保育器）、主要な生産建物（鶏舎）およびその他の生産用固定資産について個別に計算されます。 このような外部損耗の計算は、これらの固定資産グループのさまざまな程度の負荷に関連付けられます。 主要生産建物（鶏舎）の外装損耗鶏舎の外部損耗は、これらの建物の使用度に基づいて計算されます。これは次の影響を受けます。 - 建物自体の使用状況、生産工程で使用されているか否か（全鶏舎に占める遊休鶏舎の割合）、建物に設置されている設備の負荷の程度（鶏舎数の割合）基準に対する実際に使用される養鶏スペースの数）、製品収量のレベル（基準に対する実際の卵生産量の比率）。
- 建物内に設置されている設備の負荷の程度（基準に対する実際に使用されている養鶏スペースの数の割合）、生産物の収量のレベル（基準に対する実際の卵生産量の割合）。
| № | 外部摩耗の計算 | 合計 | 第1支店 | 第2支店 | 第3支店 |
| 鶏舎用外装ウェア | |||||
| 稼動鶏舎数による | |||||
| 1 | 鶏舎総数 | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | どれも機能しません | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | 休休鶏舎の割合、% | 39% | 17% | 48% | 56% |
| 鳥のいる場所の利用について | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | 若い動物による電力使用、% | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| 外部摩耗の 3 番目の要素 | |||||
| 鳥の産卵による | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | 基準への準拠率、% | 79% | 72% | 74% | 84% |
| 建物の外部損耗の合計 | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| 機器の外部摩耗 | |||||
| 外部摩耗の最初の要素 | |||||
| 鳥のいる場所の利用について | |||||
| 1 | 成鳥の家禽スペース利用率 | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | 若い動物による養鶏場の使用係数 | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 養鶏スペース全体の利用率 | 43% | 38% | 35% | 61% |
| 外部摩耗の 2 番目の要素 | |||||
| 鳥の産卵による | |||||
| 1 | 鶏一羽あたりの年間産卵数（平均） | 270 | 245 | 250 | 287 |
| 卵生産率、年間の卵 | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | 基準への準拠率、% | 79% | 72% | 74% | 84% |
| 鶏舎設備の外部損耗の合計 | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| その他の建物や設備の外装摩耗 | |||||
| 用途別 設計能力鳥のいる場所の数による | |||||
| 1 | 生産能力、養鶏場 | ||||
| - | 鶏を飼う | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | 若い動物 | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | 親株 | 209 | 76 | 61 | 72 |
| 合計 | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | 実際の群れのサイズ、頭数 | ||||
| - | 鶏を飼う | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | 若い動物 | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | 親株 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 合計 | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | 産卵鶏による電力利用率、% | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | 総人口別の電力使用率、% | 32% | 36% | 27% | 33% |
| 建物および設備の外部損耗の合計 | 68% | 64% | 73% | 67% |