Insediamenti con privati in affitto. Contratto di locazione per locali non residenziali con un privato. Come calcolare l'importo
La conclusione di un contratto di locazione di locali non residenziali con una persona fisica viene effettuata per gli stessi motivi previsti per le persone giuridiche ed è regolamentata. L'unica particolarità sono i requisiti per la firma di una transazione conclusa per iscritto.
Caratteristiche della redazione di un contratto
Quali documenti sono richiesti
3.3. Il locatore ha diritto:
3.3.1. verificare lo stato dei Locali e dei sistemi infrastrutturali comunali in esso presenti non più di una volta al mese durante l'orario di lavoro del Conduttore, nonché in caso di urgenza;
3.3.2. controllare l'uso previsto dei Locali in locazione da parte del Locatario;
3.3.3. richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento delle perdite se il Locatario utilizza i Locali non in conformità con lo scopo previsto e i termini del presente contratto;
3.4.2. astenersi da qualsiasi azione che crei ostacoli al Conduttore nell'utilizzo dei locali;
3.4.3. ogni _________ anno (anni), nonché in situazioni di emergenza, effettuare a proprie spese importanti riparazioni dei Locali locati;
3.4.4. dopo la risoluzione del presente Contratto, rimborsare al Locatario il costo dei miglioramenti inseparabili ai Locali affittati effettuati con il suo consenso;
3.4.5. accettare dal Locatario per i Locali nel periodo di _________ giorni successivi alla scadenza del termine di locazione o alla risoluzione del presente contratto per altri motivi.
4. Durata del contratto di locazione
4.1. La durata della locazione dei Locali ai sensi del presente contratto è di __________ anni (anni) dalla data della sua accettazione da parte del Locatario.
4.2. Qualora il Locatario intenda concludere un contratto per una nuova durata, dovrà comunicarlo al Locatore almeno ___________ mese/i prima della scadenza del contratto.
4.3. Quando si conclude un contratto di locazione per un nuovo termine, i termini del Contratto possono essere modificati previo accordo delle Parti.
4.4. Qualora nessuna delle Parti dopo la scadenza del Contratto non ne dichiari la risoluzione, il Contratto si intende rinnovato alle stesse condizioni per un periodo indeterminato.
5. Modifica e risoluzione del contratto
5.1. Previo accordo delle Parti, il presente Accordo può essere modificato o risolto.
5.2. Su richiesta del Locatore, il presente Contratto può essere risolto anticipatamente in tribunale, nei casi in cui il Locatario:
5.2.1. violi gravemente o ripetutamente i termini del presente contratto o utilizzi i Locali affittati per altri scopi;
5.2.2. peggiora notevolmente le condizioni dei locali affittati.
5.3. Su richiesta del Locatario, il presente Contratto di Leasing può essere risolto anticipatamente in tribunale se:
5.3.1. il locatore non mette a disposizione il bene in uso da parte del locatario o crea ostacoli all'uso del bene secondo i termini del contratto o lo scopo del bene;
5.3.2. il bene ceduto al locatario presenta vizi che ne impediscono l'uso, che non sono stati specificati dal locatore al momento della conclusione del contratto, non erano noti al locatario in anticipo e non avrebbero dovuto essere scoperti dal locatario durante l'ispezione dell'immobile o verificarne la funzionalità al momento della conclusione del contratto;
5.3.3. Il Locatore non effettua riparazioni importanti dei Locali entro i termini stabiliti dal presente Contratto;
5.3.4. l'immobile, per circostanze indipendenti dalla volontà del Conduttore, si troverà in condizioni non idonee all'uso.
6. Responsabilità delle parti del contratto
6.1. In caso di inadempimento o indebito adempimento degli obblighi previsti dal presente Contratto, le Parti saranno responsabili ai sensi della legislazione vigente della Federazione Russa.
6.2. Il Locatore è obbligato a risarcire il Locatario per le perdite (danni reali) causati dal ritardo nella restituzione dei Locali locati.
6.3. In accordo con il Locatore è responsabile nei confronti del Locatario per i vizi del bene locato, che ne impediscano in tutto o in parte l'uso, anche se al momento della conclusione del presente Contratto non era a conoscenza di tali mancanze.
6.4. In caso di ritardo nel pagamento dei canoni di locazione, la Conduttrice corrisponde al Locatore una penale pari al ______% dell'importo dovuto per ogni giorno di ritardo.
6.5. Se i Locali vengono utilizzati in modo non conforme ai termini del presente Contratto o allo scopo previsto, il Locatario dovrà pagare al Locatore una multa di __________ volte l'affitto mensile e rimborsare tutte le perdite causate da questo (danno reale).
7. Risoluzione delle controversie
7.1. Le controversie che dovessero insorgere durante l'esecuzione dei termini del presente Contratto, le Parti cercheranno di risolverle mediante trattative.
7.2. Le controversie tra le Parti non risolte in via negoziale sono deferite per la risoluzione al tribunale arbitrale ____________________.
8. Altre condizioni
8.1. Al momento della conclusione del presente Contratto, il Locatore garantisce che i Locali oggetto di locazione non sono ipotecati, sequestrati, non gravati di diritti e non sono oggetto di pretese di terzi.
8.2. Eventuali modifiche e integrazioni al presente Contratto devono essere effettuate per iscritto e firmate da entrambe le Parti.
8.3. Il presente Accordo è redatto e firmato in tre copie, di cui una conservata agli atti indicare, e il resto viene rilasciato in copia al Locatore e al Locatario.
8.4. Questo accordo entra in vigore dalla data della sua registrazione statale in nome dell'autorità di registrazione.
8.5. Per tutti gli altri aspetti non previsti dal presente Accordo, le Parti sono guidate dall'attuale diritto civile rf.
9. Dati e firme delle parti
Locatore: nome completo
passaporto: serie ________, n. ___________,
rilasciato da ____________________________________________,
codice reparto _____________
registrato a ________________________________________
Conto Corrente n° ______________
Conto di corrispondenza n. ________________
BIK _____________
TIN / KPP _____________
Nome dell'istituto di credito
Account personale ___________________
Inquilino: nome e cognome
Posizione: _______________________
CIF / KPP: _____________________
Conto Corrente n° ______________ presso la banca __________________
Conto di corrispondenza n. _____________
BIK _______________
Appendice n. 1
al contratto di locazione per locali non residenziali
a partire dal giorno mese Anno
atto
accettazione e trasferimento di locali non residenziali in affitto
Agire sulla base
1. Il Locatore cede, e la Conduttrice accetta in uso temporaneo, libero da diritti di proprietà e pretese di terzi, Locali non residenziali ubicati all'indirizzo: _________________________________________________________________________________.
2. I locali si trovano in mattone, pannello, ecc. casa, al _______ piano di un fabbricato di _____________- piani, ed è composta da _______ locali, per una superficie complessiva di __________.
1a stanza _________, 2a stanza _________, 3a stanza _________, ecc.
La camera è dotata di impianti infrastrutturali comuni (approvvigionamento di acqua calda e fredda, fognatura, fornitura di energia elettrica e calore), dotati di comunicazioni telefoniche.
3. Al momento della redazione del presente Atto, i Locali si trovano nelle seguenti condizioni tecniche: e soddisfano i requisiti per il suo funzionamento;
4. Le parti hanno accertato che i vizi visibili dei Locali ceduti non costituiscono motivo di risoluzione del Contratto di Locazione.
5. La presente legge attesta il fatto del trasferimento dei suddetti Locali dal Locatore al Locatario. Il Locatore inoltre trasferisce al Locatario un passaporto tecnico e altra documentazione relativa ai Locali.
6. Dopo la sottoscrizione del presente atto, il Locatore non accetta le pretese del Locatario circa lo stato tecnico dei Locali, ad eccezione dei vizi occulti scoperti.
7. La presente legge costituisce parte integrante del Contratto di locazione per locali non residenziali da giorno mese Anno.
8. Il presente atto entra in vigore dal momento della sua sottoscrizione ed è soggetto alla sottomissione a nome dell'autorità di registrazione.
Applicazione:
1. Passaporto tecnico;
2. Spiegazione dei locali non residenziali al piano _______];
3. __________________________.
Firme delle parti:
Proprietario: Nome completo, firma
Inquilino: Titolo di lavoro firma / F. E A PROPOSITO DI. /
Appendice n. 2
per l'affitto di locali non residenziali
a partire dal giorno mese Anno
atto
accettazione e restituzione di locali non residenziali affittati
Cittadino della Federazione Russa, nome completo, nome (i) di seguito denominato "Locatore", da un lato, e nome completo della persona giuridica, di seguito denominato "Conduttore", rappresentato da carica, cognome, nome, patronimico, agendo sulla base Della Carta, Regolamento, Procura, d'altra parte, e collettivamente denominate le "Parti", hanno sottoscritto il presente atto come segue:
1. In relazione alla risoluzione / risoluzione del contratto di locazione per locali non residenziali da giorno mese Anno Il Conduttore ritorna e il Locatore accetta i Locali non residenziali situati a: _______________________________________________________.
2. I locali vengono restituiti al Locatore nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto da lui dal Conduttore alla data, mese, anno, tenuto conto della normale usura.
3. Al momento della redazione del presente atto, i Locali sono caratterizzati dalla seguente condizione tecnica: indicare lo stato, il materiale e la finitura di pareti, pavimenti, soffitti, finestre, porte, ecc., la necessità di riparazioni attuali o importanti, ecc. ed è adatto per un ulteriore sfruttamento.
4. Le Parti hanno stabilito che il Locatore non ha pretese nei confronti del Locatario in merito allo stato dei Locali restituiti.
5. Le parti non hanno pretese reciproche di reciproche transazioni (affitto, utenze, rimborso spese di migliorie inseparabili).
6. La presente legge conferma il fatto della restituzione dei suddetti Locali dal Locatario al Locatore. Il Locatario dovrà inoltre restituire al Locatore il passaporto tecnico e altra documentazione relativa ai Locali.
7. Dopo la sottoscrizione del presente Atto, il Locatario non accetta le pretese del Locatore circa le condizioni tecniche dei Locali.
8. La presente legge costituisce parte integrante del Contratto di locazione di locali non residenziali da giorno mese Anno.
9. La presente legge entra in vigore dal momento della sua sottoscrizione da parte delle Parti.
Applicazione:
1. Passaporto tecnico;
2. Spiegazione dei locali non residenziali __________ piani;
3. ___________________________.
Firme delle parti:
Proprietario: Nome completo, firma
Inquilino: firma del titolo di lavoro/ F. E A PROPOSITO DI. /
Acquisto locali per attività commerciali su stato iniziale crearlo può essere problematico. Pertanto, gli imprenditori preferiscono affittare immobili. Ciò consente di ridurre le spese una tantum. ma locazione di locali non residenziali associato ad una serie di caratteristiche che distinguono il processo da quello classico. Ciò porta all'emergere di un intero elenco di problemi, l'incapacità di risolvere rapidamente che diventa la ragione del ritardo nell'inizio dell'attuazione delle attività.
Se una persona giuridica o persona fisica vuole evitarli e accelerare il più possibile il processo di locazione di immobili non residenziali, la procedura dovrebbe essere avviata analizzando le informazioni pertinenti sull'argomento. Parleremo ulteriormente della procedura per l'esecuzione delle azioni, delle caratteristiche che sono imposte alla procedura a seconda dello stato del locatario e del locatore, nonché delle specificità della tassazione.
Le persone fisiche devono registrarsi come imprenditori individuali per l'affitto di locali non residenziali?
Il diritto di proprietà abitativa è attribuito alle persone fisiche dagli articoli 131 e 213 del codice civile della Federazione Russa. Una persona che è riconosciuta come proprietaria di un immobile ha il diritto di disporne e utilizzarlo a sua discrezione. Tale possibilità è fissata dall'articolo 209 del codice civile della Federazione Russa. Inoltre, ogni cittadino ha la possibilità di affittare locali non residenziali. La regola si riflette nell'articolo 608 del codice civile della Federazione Russa. Un individuo può esercitare il suo diritto di locazione di beni immobili non residenziali. Allo stesso tempo, gli articoli della legge non obbligano a registrarsi come imprenditore individuale. Tuttavia, una persona è impegnata in un'attività imprenditoriale con l'aiuto della consegna di beni immobili, sarà necessario aprire un singolo imprenditore.
Quando è impossibile evitare di aprire un IP?
Gli individui possono iniziare a svolgere attività imprenditoriali solo dopo aver superato l'apposita registrazione e aver ricevuto lo status di imprenditore individuale. Tuttavia, la legge non obbliga il cittadino a diventare una persona giuridica. Una regola simile si riflette nell'articolo 23 del codice civile della Federazione Russa. L'attività commerciale si distingue dalle altre manipolazioni per una serie di caratteristiche.
Che include:
- ci sono legami stabili con l'inquilino;
- durante un certo periodo, le operazioni vengono eseguite regolarmente;
- una persona tiene un registro degli affari e delle operazioni concluse;
- l'immobile è stato acquistato appositamente per le transazioni;
- una persona ha un reddito regolare a seguito dell'uso di beni immobili.
Affinché il processo di locazione di beni immobili sia riconosciuto come attività imprenditoriale e comporti la necessità di registrarsi come imprenditore individuale, deve essere dimostrato che tutte le operazioni sono state concluse con l'obiettivo di ottenere un reddito permanente.
Ad esempio, può fungere da conferma la sottoscrizione di un contratto di locazione per un anno o più, nonché la conclusione di transazioni con le stesse organizzazioni. In questa situazione, sarà richiesta la registrazione come imprenditore individuale.
Cosa succede se non ti registri come imprenditore individuale?
Se una persona viola gli articoli della legge e inizia a svolgere attività imprenditoriali senza registrazione, verrà avviato un procedimento giudiziario contro di lui. Un cittadino può essere portato a responsabilità amministrativa o penale.
Gli può essere applicata una delle seguenti pene:
- recupero monetario di 500-2000 rubli (articolo 14.1 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa);
- recupero monetario fino a 300.000 rubli (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);
- coinvolgimento in un lavoro obbligatorio della durata di 480 ore (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);
- arresto fino a sei mesi (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa);
- una multa per l'importo del reddito per 2 anni (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa).
Come si conclude un accordo con persone giuridiche e persone fisiche?
La regola che disciplina l'affitto di locali non residenziali da un individuo è assente nella legge russa. Quando si redige un accordo, è necessario fare affidamento sulle disposizioni del capitolo 34 del codice civile della Federazione Russa. L'atto normativo contiene Informazione Generale sulla fornitura di immobili in affitto.
L'articolo 606 del codice civile della Federazione Russa riflette che un proprietario, che non è una persona giuridica, è obbligato a trasferire beni immobili non residenziali all'inquilino per l'uso e il possesso temporanei dopo che è stata pagata una certa tassa.
Il contratto di locazione è redatto secondo le regole contenute negli articoli 434 e 609 del codice civile della Federazione Russa. Le parti dell'accordo sono tenute a redigere un documento per iscritto. Il documento finito è firmato da ciascuna delle parti.
Il contratto deve contenere informazioni obbligatorie, il cui elenco comprende:
- dettagli di persone giuridiche e persone fisiche;
- informazioni sull'oggetto;
- condizioni d'uso degli immobili;
- l'importo dell'affitto.
Le parti hanno il diritto di indicare con forza per quanto tempo il contratto è concluso. Se tali informazioni non sono disponibili, si considera che l'immobile sia stato locato a tempo indeterminato.
Una regola simile è fissata nell'articolo 610 del codice civile della Federazione Russa. Nel testo del contratto è necessario indicare il codice OKVED. In caso di locazione si utilizza il codice 70.20.2. La norma è rilevante solo se si tratta di locali non residenziali. Quando si compilano le caratteristiche dell'oggetto nel contratto, è necessario prestare attenzione.
Il documento rifletterà le seguenti informazioni:
- numero di inventario dei locali;
- l'indirizzo esatto indicante il piano e l'ubicazione dei locali su di esso;
- scopo (es. ufficio, magazzino, ecc.);
- Il nome di una stanza;
- zona immobiliare.
Ai sensi dell'articolo 609 del codice civile della Federazione Russa, il contratto si considera ufficialmente concluso solo dopo l'iscrizione nel registro federale. Se la transazione è conclusa per un periodo inferiore a 1 anno, non è richiesta la registrazione. Il contratto può essere stipulato in qualsiasi forma. Analoga norma si applica alla proroga del contratto per lo stesso periodo.
Per passare attraverso la registrazione statale, dovrai preparare un pacchetto di documenti. Deve includere:
- una dichiarazione che può essere ottenuta da un notaio o altro specialista che accetta i documenti necessari;
- il contratto e tutti i suoi allegati;
- passaporti delle persone fisiche della transazione;
- assegno per il pagamento del dovere statale
- altra documentazione, se è necessaria la sua fornitura.
Come si effettua la tassazione?
Se la proprietà genera reddito, è tassata. I tempi di deposito dei fondi e la procedura per effettuare le transazioni dipendono direttamente dallo status del contribuente. Se il calcolo viene effettuato secondo il regime fiscale semplificato con premi assicurativi aggiuntivi, l'importo della detrazione a favore dello Stato sarà del 6% del canone di locazione. Una regola simile si applica ai singoli imprenditori. Quando si capisce se un individuo può affittare i locali, sarà possibile scoprire che tale opportunità è presente. Tuttavia, un cittadino dovrà pagare il 13% dell'imposta sul reddito delle persone fisiche con il pagamento una volta. Le regole si riflettono nell'articolo 208 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Se un cittadino evade le tasse, sarà perseguito o comminato una sanzione amministrativa.
Se il proprietario è un'organizzazione
Una persona giuridica può anche affittare un immobile. In conformità con gli articoli 209, 213 e 608 del codice civile della Federazione Russa, le organizzazioni hanno lo stesso diritto di possedere, utilizzare e disporre dei propri beni come individui. Allo stesso tempo, la legge non impone restrizioni al numero di strutture di proprietà di una persona giuridica. Una regola simile si riflette nell'articolo 213 del codice civile della Federazione Russa. Se la locazione dei locali è effettuata da una persona giuridica, il contratto è concluso ai sensi degli articoli 606 e 670 del codice civile della Federazione Russa. In questo caso il documento deve indicare il codice OKVED 70.20.2.
Un accordo con una persona giuridica deve essere redatto per iscritto. Non importa per quale periodo viene fornita la proprietà.
Il contratto deve contenere anche informazioni obbligatorie, che includono:
- caratteristiche della stanza;
- informazioni su persone giuridiche e persone incluse nel contratto;
- affitto;
- peculiarità dell'uso dei locali e dell'esecuzione delle riparazioni;
- firme delle parti della transazione.
Se la durata del contratto di locazione non è specificata nel contratto, si considera concluso a tempo indeterminato. Questa regola è sancita dall'articolo 610 del codice civile della Federazione Russa. L'accordo e tutti i suoi allegati devono essere registrati anche presso il registro federale, se l'immobile non residenziale è locato per un periodo superiore a 1 anno solare.
Affinché l'organismo autorizzato accetti la registrazione, il rappresentante della persona giuridica dovrà preparare i seguenti documenti:
- una domanda compilata secondo le regole;
- contratto stipulato e firmato, nonché un allegato ad esso;
- passaporto catastale immobiliare;
- documenti che confermano lo status giuridico dell'organizzazione;
- documenti che confermano il fatto del pagamento del dovere statale;
- documenti aggiuntivi, se necessario.
Se il proprietario è un individuo
Se il ruolo del locatore è una persona fisica, cambiano il processo di redazione del contratto e le specifiche di elaborazione della transazione. Quindi, nel documento è necessario indicare l'indirizzo e le caratteristiche dei locali. Allo stesso tempo, i pagamenti mirati non saranno soggetti a IVA. Include anche le bollette.
Una persona che affitta uno spazio commerciale può addebitare una commissione sul conto bancario di un individuo o fornirlo in contanti.
La variazione del canone di locazione deve essere effettuata secondo la normativa vigente. L'articolo 614 del codice civile della Federazione Russa stabilisce che l'adeguamento dell'importo del pagamento non dovrebbe avvenire più di una volta all'anno. Se il contratto è concluso per più di un anno, il documento deve essere registrato presso la divisione territoriale di Rosreestr.
L'organizzazione prevede di affittare locali da un individuo che non è un imprenditore individuale. Il locale ha lo status di fondo non residenziale e sarà adibito a negozio.
L'organizzazione ha il diritto di stipulare questo contratto di locazione? In quale ordine dovresti pagare con un individuo nell'ambito di un contratto di locazione? L'organizzazione ha delle responsabilità in questa situazione? agente fiscale per l'imposta sul reddito delle persone fisiche?
Considerato il problema, siamo giunti alla seguente conclusione:
L'organizzazione ha il diritto di affittare locali da un individuo che non è un imprenditore individuale.
L'organizzazione trasferisce l'importo determinato dal contratto di locazione (al netto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche) a un individuo sul suo conto bancario o lo distribuisce in contanti alla cassa.
Le imposte previste dalla normativa, ovvero l'imposta sul reddito delle persone fisiche, il locatore, in qualità di agente fiscale, trattengono da un individuo e trasferiscono al bilancio.
Motivazione della conclusione:
In base al comma 1 dell'art. 213 e dell'art. 130 del codice civile della Federazione Russa, una persona ha il diritto di possedere locali non residenziali.
Il diritto di affittare la proprietà (compresi i locali non residenziali) appartiene al suo proprietario (articolo 608 del codice civile della Federazione Russa). In questo caso, un cittadino può svolgere l'attività di locazione di un immobile come individuo che non è un imprenditore individuale (IE), poiché la legge non stabilisce l'obbligo di registrare un individuo come imprenditore individuale per svolgere tali attività.
L'attività imprenditoriale è un'attività autonoma svolta a proprio rischio e diretta al conseguimento sistematico di un profitto dall'uso di beni, dalla vendita di beni, dall'esecuzione di lavori o dalla prestazione di servizi da parte di persone registrate in tale qualità secondo le modalità prescritte dall'art. legge (paragrafo 3, comma 1 dell'articolo 2 del codice civile della Federazione Russa).
Secondo il comma 1 dell'art. 23 del codice civile della Federazione Russa, un cittadino ha il diritto di intraprendere un'attività imprenditoriale senza formare una persona giuridica dal momento della registrazione statale come imprenditore individuale.
L'attuazione da parte di un individuo di un'attività imprenditoriale senza registrazione statale, a seconda delle circostanze, può essere la base per portarlo in amministrazione (parte 1 dell'articolo 14.1 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa) o penale (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa) responsabilità.
La presenza di segni di attività imprenditoriale nelle azioni di un cittadino può essere evidenziata, in particolare, dai seguenti fatti:
- produzione o acquisizione di beni immobili al fine di un successivo profitto dal loro uso o vendita;
- contabilizzazione economica delle operazioni connesse all'esecuzione delle operazioni;
- l'interconnessione di tutte le transazioni effettuate da un cittadino in un certo periodo di tempo;
- rapporti stabili con venditori, acquirenti e altre controparti.
In presenza di questi segni, un individuo è obbligato a registrarsi come imprenditore individuale. Tuttavia, il solo fatto che un individuo abbia effettuato transazioni su base rimborsabile non è sufficiente per riconoscere l'attività che sta svolgendo come imprenditoriale. Conclusioni simili sono contenute nei chiarimenti del Ministero delle finanze della Russia (lettere del Ministero delle finanze della Russia del 01.06.2010 N 03-04-05 / 3-302, del 17.11.2009 N 03-04-05-01 / 808, del 14.01.2005 N 03-05- 01-05 / 3).
Pertanto, in assenza dei segni di cui sopra, un individuo ha il diritto di affittare l'immobile di sua proprietà senza registrarsi come imprenditore individuale.
Queste conclusioni tengono conto della posizione espressa dal Plenum delle Forze Armate RF nella risoluzione del 18 novembre 2004 N 23 "Sulla pratica giudiziaria nei casi di attività illecita e legalizzazione (riciclaggio) di denaro o altri beni acquisiti con mezzi criminali". " Nella clausola 2 di questa risoluzione, le Forze Armate RF hanno indicato che nei casi in cui una persona non registrata come imprenditore ha acquistato locali residenziali o altri beni immobili per esigenze personali o li ha ricevuti per eredità o in virtù di un accordo di donazione, ma a causa della assenza della necessità di utilizzare questa proprietà temporaneamente locata o affittata e come risultato di tale operazione di diritto civile ha ricevuto reddito (anche in un grande o particolarmente taglia larga), ciò che ha fatto non comporta responsabilità penale per attività illecite (articolo 171 del codice penale della Federazione Russa).
Il Ministero delle finanze della Russia, in una lettera del 28 aprile 2005 N 03-01-11 / 2-81, ha indicato che nel caso in cui un individuo affitti i suoi locali acquisiti per esigenze personali, la registrazione statale come imprenditore individuale è non richiesto.
La risoluzione delle Forze Armate RF del 30 giugno 2006 N 53-AD06-2 rileva inoltre che casi isolati la vendita di beni, l'esecuzione di lavori, la prestazione di servizi da parte di una persona non registrata come imprenditore individuale non costituisce illecito amministrativo ai sensi della parte 1 dell'art. 14.1 del Codice dei reati amministrativi della Federazione Russa, se la quantità di merci, la sua gamma, il volume di lavoro svolto, i servizi resi e altre circostanze non indicano che questa attività fosse finalizzata al profitto sistematico.
Tuttavia, va tenuto presente che, ai sensi del comma 4 dell'art. 23 del codice civile della Federazione Russa, un cittadino che svolge attività imprenditoriale senza costituire una persona giuridica, senza un'adeguata registrazione, non ha il diritto di fare riferimento alle operazioni da lui concluse che non è un imprenditore. Il tribunale può applicare a tali operazioni le norme del codice civile della Federazione Russa sugli obblighi relativi all'attuazione delle attività imprenditoriali.
Come indicato nella lettera del Servizio fiscale federale della Russia per Mosca del 25 gennaio 2008 N 18-12 / 3/005988, se vengono eseguite operazioni di locazione di proprietà (locazione) o operazioni di vendita e acquisto di proprietà in presenza di segni di attività economica e imprenditoriale, la persona fisica è obbligata a registrarsi come imprenditore senza costituire una persona giuridica.
Pertanto, va tenuto presente che, a seconda di situazioni specifiche (ad esempio, in caso di locazione di locali non residenziali di proprietà di un privato che non possono essere utilizzati (non destinati all'uso) da parte di un privato per esigenze personali), il giudice può valutare la azioni un individuo in quanto svolte con l'obiettivo di realizzare un profitto e riconoscere tale attività come imprenditoriale.
Inoltre, l'attività imprenditoriale può essere indicata, ad esempio, dalla conclusione di un contratto per un periodo superiore a un periodo d'imposta (anno solare) o dalla sua proroga per il periodo successivo, reiterata introiti, reiterata conclusione di contratti di locazione con la stessa persona giuridica, ecc... (lettera del Servizio fiscale federale della Russia per Mosca del 15.04.2005 N 18-12 / 3/26639, risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Volgo-Vyatka del 28.04.2004 N A38-4668-5/85-2004 ).
Nella fattispecie in esame, un soggetto privato, quando loca in locazione un locale non residenziale non destinato all'uso personale, ha rischi fiscali riconoscimento di questa attività come imprenditoriale. Questo, in particolare, può accadere durante una verifica fiscale di un inquilino - imprenditore individuale.
Per eliminare le conseguenze avverse associate al possibile riconoscimento dell'attività di un individuo nella locazione di beni immobili per la locazione d'impresa, il proprietario dei locali può registrarsi come imprenditore individuale e pagare le imposte sul reddito da locazione di beni in conformità con il sistema fiscale applicabile.
L'organizzazione può pagare i locali affittati sia in contanti che tramite bonifico bancario, poiché in conformità con la clausola 1.2 del Regolamento della Banca di Russia del 19 giugno 2012 N 383-P, i pagatori, i destinatari dei fondi sono persone giuridiche, Imprenditori individuali, persone fisiche impegnate nell'attività stabilita dalla legge Federazione Russa studi privati, persone fisiche (di seguito clienti), banche.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 207 del Codice Fiscale della Federazione Russa, le persone fisiche fiscalmente residenti nella Federazione Russa sono riconosciute come contribuenti dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. Per loro, l'oggetto della tassazione è il reddito ricevuto da fonti nella Federazione Russa e (o) da fonti al di fuori della Federazione Russa (clausola 1 dell'articolo 209 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
L'importo dell'affitto percepito da un individuo dalla locazione di un immobile situato nella Federazione Russa si riferisce al reddito ricevuto da fonti nella Federazione Russa (comma 4 del paragrafo 1 dell'articolo 208 del Codice Fiscale della Federazione Russa). Questi redditi sono soggetti all'imposta sul reddito delle persone fisiche con un'aliquota del 13% (clausola 1 dell'articolo 224 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
Secondo i paragrafi. 1 p.1 dell'art. 223 del Codice Fiscale della Federazione Russa al ricevimento del reddito in contanti, la data di effettiva percezione del reddito è determinata come il giorno del pagamento del reddito, compreso il trasferimento del reddito sui conti del contribuente nelle banche o per suo conto al conti di terzi.
Ai sensi del comma 1 dell'art. 226 del Codice Fiscale della Federazione Russa organizzazioni russe dai quali o in conseguenza dei rapporti con i quali il contribuente ha percepito redditi (ad eccezione dei redditi per i quali il calcolo e il pagamento dell'imposta sono effettuati ai sensi degli articoli 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227,1 e 228 del Codice Fiscale della Federazione Russa), sono obbligati a calcolare, trattenere al contribuente e pagare l'importo dell'imposta calcolato ai sensi dell'art. 224 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Inoltre, tali organizzazioni sono chiamate agenti fiscali.
Una posizione simile è espressa in una serie di chiarimenti del Ministero delle finanze della Russia e delle autorità fiscali (vedi, ad esempio, lettere del Ministero delle finanze della Federazione Russa del 06.12.2010 N 03-04-06 / 3- 290, del 16.08.2010 N 03-04-05 / 3-462, del 20.07.2009 N 03-04-06-01 / 178 e il Servizio fiscale federale della Russia a Mosca del 07.04.2008 N 28-10 / [e-mail protetta]). Una posizione simile si riflette nella risoluzione FAS Distretto nordoccidentale dal 14.05.2010 N А66-9581 / 2009.
Pertanto, un'organizzazione, quando paga l'affitto a un individuo, dovrebbe trattenere l'importo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e trasferirlo al bilancio (clausola 4 dell'articolo 226 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
Allo stesso tempo, per l'adempimento dei doveri di un agente fiscale di un'organizzazione, non è richiesto il consenso di un individuo - un contribuente.
Per l'inadempimento o l'adempimento improprio dei doveri a lui assegnati, l'agente fiscale è responsabile in conformità con la legislazione della Federazione Russa (Articolo 24 del Codice Fiscale della Federazione Russa). Quindi, secondo l'art. 123 del Codice Fiscale della Federazione Russa, illegittima omissione di ritenuta e (o) mancato trasferimento (ritenuta incompleta e (o) trasferimento) entro il termine stabilito dal Codice Fiscale della Federazione Russa degli importi di imposta da trattenere e trasferiti da un agente fiscale, comporta la riscossione di una sanzione pari al 20% dell'importo da trattenere e (o) il trasferimento.
A causa del fatto che l'organizzazione agisce come agente fiscale, è obbligata a presentare le informazioni nel modulo 2-NDFL "Certificato di reddito di una persona fisica per 20__", approvato con ordinanza del Servizio fiscale federale della Russia del 17 novembre, 2010 N ММВ-7-3 / [e-mail protetta] Le informazioni sono presentate all'autorità fiscale nel luogo di registrazione dell'organizzazione (agente fiscale) entro e non oltre il 1 aprile dell'anno successivo al periodo fiscale scaduto (clausola 2 dell'articolo 230 del Codice Fiscale della Federazione Russa).
Allo stesso tempo, c'è un altro punto di vista.
In una lettera del Servizio fiscale federale della Russia per Mosca del 18/03/2011 N 20-14 / 4 / [e-mail protetta] l'Agenzia delle Entrate precisa che i contribuenti che percepiscono redditi in virtù di un contratto di locazione (locazione) devono autonomamente calcolare gli importi delle imposte da versare al relativo bilancio secondo le modalità previste dall'art. 225 del Codice Fiscale della Federazione Russa. Una posizione simile si riflette nelle risoluzioni della FAS del distretto del Volga del 18/05/2009 N A12-16391 / 2008, della FAS del distretto della Siberia occidentale del 10/09/2009 N F04-5077 / 2009 (13200- A03-46).
Alcuni tribunali arbitrali osservano che se il contratto di locazione concluso da un'organizzazione con individui che non sono i suoi dipendenti non prevede l'obbligo dell'organizzazione di trattenere e pagare l'imposta sul reddito delle persone fisiche dall'importo dell'affitto al bilancio, allora non è obbligata a farlo così (vedi, ad esempio, la risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 04.09.2009 N КА-А40 / 8534-09).
Nella decisione della FAS del distretto di Mosca del 30.11.2010 N KA-A40 / 14545-10 nel caso N A40-10432 / 10-140-112 giudici, guidati dalle disposizioni dell'art. 45, pagg. 4 capoverso 1 dell'art. 228 del Codice Fiscale della Federazione Russa, indicava che l'imposta sul reddito delle persone fisiche doveva essere pagata dagli stessi individui - i locatori, poiché i contratti di locazione indicavano che il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche era effettuato dall'individuo - il locatore in modo indipendente.
Nonostante l'esistenza di tali decisioni a favore delle organizzazioni di inquilini, a nostro avviso, se un individuo e un'organizzazione stipulano un contratto di locazione per locali non residenziali, l'organizzazione, in qualità di agente fiscale, deve calcolare, trattenere e pagare il reddito personale imposta dall'importo del canone di locazione. Una posizione diversa su questo tema dovrà essere difesa in tribunale.
Al fine di evitare possibili fraintendimenti, si consiglia di prescrivere nel contratto di locazione la procedura per il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in caso di locazione di un immobile da persona fisica.
La procedura per il pagamento dei contributi assicurativi alla Cassa pensione della Federazione Russa (PFR), alla Cassa di previdenza sociale della Federazione Russa (FSS), al Fondo federale per l'assicurazione medica obbligatoria (FFOMS) è determinata dalla legge federale del 24.07.2009 N 212-FZ (di seguito - Legge N 212-FZ) ...
Oggetto della tassazione dei premi assicurativi per le organizzazioni, i singoli imprenditori che effettuano pagamenti a persone fisiche, sono, in particolare, i pagamenti e le altre remunerazioni maturate a favore di persone fisiche nell'ambito dei rapporti di lavoro e dei contratti di diritto civile, il cui oggetto è l'adempimento di lavoro, prestazione di servizi (parte 1 articolo 7 della legge n. 212-FZ).
Ai sensi della parte 3 dell'art. 7 della legge n. 212-FZ non si applicano agli oggetti di tassazione con pagamenti di premi assicurativi e altri compensi effettuati nell'ambito di contratti civili, il cui oggetto è il trasferimento di proprietà o altri diritti di proprietà sulla proprietà (diritti di proprietà), e contratti relativi alla cessione in uso di beni (diritti di proprietà), ad eccezione degli accordi di ordine d'autore, accordi di alienazione del diritto esclusivo su opere scientifiche, letterarie, artistiche, accordi di licenza editoriale, accordi di licenza sulla concessione del diritto usare un'opera di scienza, letteratura, arte.
Un contratto di locazione immobiliare è direttamente correlato al trasferimento di proprietà (diritti di proprietà) per l'uso. Di conseguenza, l'affitto non è soggetto a premi assicurativi nella Cassa pensione della Federazione Russa, FSS, FFOMS (vedi anche la lettera del Ministero della salute e dello sviluppo sociale della Russia del 12 marzo 2010 N 550-19).
I premi assicurativi per l'assicurazione sociale obbligatoria contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali sono pagabili in conformità con la legge federale del 24 luglio 1998 N 125-FZ (di seguito - Legge N 125-FZ).
La procedura per il calcolo e il pagamento dei contributi per questo tipo di assicurazione è regolata dal decreto del governo della Federazione Russa del 03/02/2000 N 184 "Approvazione delle regole per il calcolo, la contabilizzazione e la spesa dei fondi per l'assicurazione sociale obbligatoria contro l'industria infortuni e malattie professionali” (di seguito Regolamento).
Ai sensi del comma 1 dell'art. 20.1 della Legge N 125-FZ, nonché del comma 3 del Regolamento premi assicurativi maturato, in particolare, sui pagamenti e sugli altri compensi corrisposti dall'assicurato a favore dell'assicurato in base a contratti di diritto civile, se, in base a tali contratti, l'assicurato è tenuto a pagare i premi assicurativi all'assicuratore.
Per tua informazione:
I costi associati al pagamento dei canoni di locazione sono inclusi nelle spese basate su:
- pagg. 10 p.1 art. 264 del Codice Fiscale della Federazione Russa - come parte delle spese per imposte sul reddito come canoni di locazione per beni in locazione (compresi terreni) relativi ad altre spese relative alla produzione e vendita di beni, lavori o servizi;
- pagg. 4 capoverso 1 dell'art. 346.16 del Codice Fiscale della Federazione Russa - come parte delle spese nell'ambito del sistema fiscale semplificato come canoni di locazione (compreso il leasing) per beni in locazione (compreso locato).
Dal 01.01.2012 il Codice Fiscale della Federazione Russa è stato integrato con la sezione V.1. "Persone correlate. Disposizioni generali in materia di prezzi e tassazione. Controllo fiscale in relazione alle operazioni tra parti correlate. Accordo sui prezzi".
La nozione di persona interdipendente ai fini fiscali è resa nota dall'art. 105.1 del Codice Fiscale della Federazione Russa.
Risposta pronta:
Esperto del Servizio di Consulenza Legale GARANT
Gusikhin Dmitry
Controllo qualità della risposta:
Revisore del Servizio di Consulenza Legale GARANT
commercialista Sergey Rodyushkin
Il materiale è stato preparato sulla base di una consulenza scritta individuale fornita nell'ambito del servizio di Consulenza legale.
Tutte le azioni di un agente fiscale nel calcolo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dal reddito sotto forma di affitto, ritenuta alla fonte quando si paga il reddito a un individuo e lo si trasferisce al bilancio sono rigorosamente regolate dal Codice Fiscale. Considera le caratteristiche del pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche nell'ambito di un contratto di locazione con un individuo e la tempistica del trasferimento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche nell'ambito dei contratti di locazione.
L'obbligo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dai pagamenti a un individuo che non è un imprenditore individuale per l'affitto di locali dipende dal tipo di canoni di locazione, cioè da come l'inquilino paga la parte componente - utenze. Considera tre opzioni per i pagamenti degli affitti.
Opzione 1. L'affitto include solo il pagamento per l'area fornita
L'affitto comprende solo la parte fissa, che viene fissata sotto forma di affitto per lo spazio messo a disposizione. Le utenze sono fatturate separatamente dal locatore e costituiscono quindi una parte variabile del canone di locazione.
I pagamenti sotto forma di tale affitto sono rilevati come proventi alle pp. 4 capoverso 1 dell'art. 208 del Codice Fiscale della Federazione Russa, e una società che paga reddito è riconosciuta come agente fiscale in virtù della clausola 1. Clausola 2 dell'articolo 226, art. 228 del Codice Fiscale della Federazione Russa in relazione a questo individuo - il locatore. Di conseguenza, l'imposta sul reddito delle persone fisiche deve essere trattenuta da questo tipo di affitto.
Opzione 2. L'affitto include il costo delle utenze
Il costo delle utenze è già compreso nel canone di locazione in un importo fisso delle rate mensili. Cioè, il locatore ha previsto in anticipo l'importo delle utenze future, mediante calcolo, sulla base dei dati effettivi per i periodi precedenti.
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In questo caso, il reddito, compreso il pagamento delle bollette, ricevuto da una persona fisica, è soggetto a tassazione - Lettera del Ministero delle finanze della Federazione Russa del 15/03/2017 n. 03-04-05 / 15280. Di conseguenza, l'imposta sul reddito delle persone fisiche deve essere trattenuta da questo tipo di affitto.
Opzione 3. Rimborso delle utenze
Il locatore risarcisce l'inquilino per le utenze sulla base dei documenti giustificativi allegati al momento del loro utilizzo.
Se l'organizzazione rimborsa a un individuo il costo delle utenze: elettricità, gas, acqua, riscaldamento, per l'importo del suo consumo effettivo, registrato dai contatori, allora il valore recuperabile non è un reddito persone fisiche e, quindi, con tale compensazione, l'imposta sul reddito delle persone fisiche non deve essere ritenuta, in virtù della Lettera del Ministero delle Finanze del 17.04.2013 n. 03-04-06 / 12985.
Devi solo preoccuparti di un pacchetto decente di documenti giustificativi che l'inquilino paga per le proprie spese. L'elenco consigliato dei documenti è presentato nel materiale "".
Quando si calcola l'imposta sul reddito delle persone fisiche, è necessario essere guidati da:
- le norme del capitolo 23 "Imposta sul reddito delle persone fisiche";
- lettere esplicative degli organi di controllo del Ministero delle finanze della RF, del Servizio fiscale federale della RF;
- approvato Politica contabile ai fini della tassazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Nella politica fiscale, ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, per questa particolare imposta è approvato un sistema di contabilità fiscale sotto forma di un elenco di documenti contabili primari, forme di registri contabili fiscali e la procedura per riflettere i dati analitici sulla contabilità fiscale in essi su reddito, base imponibile, importi calcolati, trattenuti, trasferiti dall'imposta sul reddito delle persone fisiche per ogni singolo volto.
Per i pagamenti nell'ambito di contratti di locazione di locali, accordi GPC, è necessario conoscere i tempi per il riconoscimento del reddito, la ritenuta e il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Di seguito sono riportati i requisiti della normativa sulla tempistica delle operazioni eseguite da un agente fiscale e sul controllo sulle righe del Form 6-NDFL in relazione a un contratto di locazione con un individuo:
Chi paga l'imposta sul reddito delle persone fisiche nell'ambito di un contratto di locazione con un individuo
Una società che agisce come agente fiscale per il pagamento dell'affitto deve trattenere l'imposta sul reddito delle persone fisiche dal reddito ricevuto nell'ambito del contratto di locazione e versarla al bilancio. È impossibile trasferire il trasferimento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche al locatore - un individuo.
È importante ricordare che l'imposta sul reddito delle persone fisiche in ogni caso deve essere pagata dall'inquilino - l'organizzazione, avendo precedentemente trattenuto l'imposta calcolata direttamente dall'importo pagato dall'individuo.
L'importo dell'imposta è determinato sulla base dell'importo della retribuzione percepita da un individuo sotto forma di canone utilizzando un'aliquota del 13% ai sensi del comma 1 dell'art. 224 del Codice Fiscale della Federazione Russa, tenendo conto delle detrazioni fiscali dichiarate ai sensi del paragrafo 1 dell'art. 210 del Codice Fiscale della Federazione Russa.
La tabella delle detrazioni consentite nei contratti di locazione è riportata nel materiale "".
Quasi tutte le aziende hanno bisogno di una stanza per lavorare. Naturalmente, non tutte le aziende possono possedere un ufficio o un'area di produzione. In questo caso, il contratto di locazione viene in soccorso. Inoltre, i locali possono essere affittati sia da un'altra società che da una persona comune. Ma quando si redige un contratto del genere con un individuo, l'azienda incontra spesso difficoltà. Consideriamo i principali.Contratto di locazione: conclusione...
Per cominciare, ricordiamo i requisiti di base che la normativa impone a un contratto di locazione per locali non residenziali.
Innanzitutto, deve essere redatto per iscritto (clausola 1 dell'articolo 651 del codice civile della Federazione Russa). In secondo luogo, se un tale accordo viene concluso per un periodo di almeno un anno, è soggetto alla registrazione statale. Inoltre, questa regola si applica anche ai casi in cui una delle parti della transazione è una persona fisica. Come evitare di registrare un contratto di locazione? Hai solo bisogno di concludere un contratto per un periodo inferiore a un anno. E poi puoi estenderlo per lo stesso periodo (fino a un anno). In questo caso, non sarà richiesta la registrazione statale, perché dopo la scadenza del periodo iniziale di locazione, i rapporti tra le parti saranno regolati da un nuovo accordo. Se il termine non è specificato nel contratto, si considera concluso a tempo indeterminato. Tali accordi non sono inoltre soggetti a registrazione statale. Ciò è affermato nelle clausole 10 e 11 della Lettera informativa del Presidium della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 16 febbraio 2001 n. 59.
In terzo luogo, il contratto di locazione ha termini essenziali. Questa è un'indicazione in essa dell'indirizzo effettivo dei locali, della sua area, dell'importo dell'affitto. Senza tali dati, il contratto si considera non concluso (clausola 3 dell'articolo 607, comma 1 dell'articolo 654 del Codice Civile della Federazione Russa).
Quando si stipula un contratto di locazione, è utile verificare i diritti del locatore sui locali che verranno affittati. Per fare ciò, puoi richiedere un certificato di proprietà da un individuo. Sulla base del certificato, la società può ordinare un certificato per ottenere informazioni dal Registro dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso dello Stato unificato. Dal registro, puoi scoprire se l'immobile locato non è stato venduto o dato in pegno.
...e implicazioni fiscali
Quindi, il contratto di locazione è concluso. Considera quali caratteristiche "fiscali" dovrebbero essere prese in considerazione da un'azienda che ha stipulato un contratto con un individuo. Attenzione speciale qui sono necessarie due domande:
- chi pagherà l'imposta sul reddito e in quale caso;
- se è possibile includere l'importo dell'affitto nelle spese fiscali.
Le spese di locazione, ai sensi del comma 10 del comma 1 dell'articolo 264 del TUIR, possono essere imputate agli altri costi dell'azienda connessi alla produzione e alla vendita. Naturalmente, se sono soddisfatte due condizioni: sono economicamente giustificate e documentate.
Pertanto, quando si affittano locali da un individuo che non è registrato come imprenditore, questi costi possono essere inclusi nel costo principale dell'imposta se:
- è stato stipulato un contratto di locazione;
- è stato redatto un atto di consegna e accettazione dei servizi resi;
- ci sono documenti che confermano il pagamento dei costi di noleggio. Inoltre, tale documento deve contenere tutti i dettagli del documento primario.
Nota: se la società localizza il proprio ufficio nell'appartamento, i costi di affitto non possono essere inclusi nel costo principale dell'imposta. Il fatto è che non è consentito il posizionamento di organizzazioni in locali residenziali. I documenti che confermano il contratto di locazione sono emessi o meno, non importa. È possibile ammortizzare i costi nella riduzione dell'utile imponibile solo dopo la nuova registrazione di questi locali come non residenziali (lettera del Ministero delle finanze della Russia del 27 ottobre 2005 n. 03-03-04 / 1/310) .Esperto “NA” E.N. Tarasova