Determinazione dell'usura di un immobile

L'ammortamento è una diminuzione del valore di un immobile dovuta a vari motivi. Il concetto di “usura” utilizzato nelle attività di valutazione deve essere distinto dal concetto di “deprezzamento” utilizzato in contabilità. L'ammortamento in contabilità è il processo di distribuzione dei costi iniziali associati all'acquisizione di un oggetto lungo tutta la sua vita utile, senza determinare il valore attuale. Nelle attività di valutazione, l'ammortamento è considerato il fattore principale per la determinazione del valore attuale, indipendentemente dal suo costo originario.

Nell'approccio del costo, l'ammortamento viene utilizzato per tenere conto delle differenze e delle caratteristiche del nuovo immobile e dello specifico immobile da valutare. La contabilizzazione dell'ammortamento di un oggetto è una sorta di adeguamento del valore di un edificio appena riprodotto (determinato utilizzando l'approccio del costo) per determinare il valore corrente dell'oggetto valutato,

Esistono tre tipi di usura: fisica, funzionale ed esterna (o economica).

Il deterioramento fisico riflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche di una proprietà nel tempo (ad esempio, difetti nei componenti strutturali). L'usura fisica è di due tipi: la prima si verifica sotto l'influenza di fattori operativi, la seconda sotto l'influenza di fattori naturali e ambientali. L'usura fisica viene presa in considerazione nei tassi di ammortamento.

Esistono quattro metodi principali per calcolare l'ammortamento fisico degli edifici: esperto, costo, regolamentare (o contabile) e il metodo di calcolo della vita dell'edificio. La percentuale di usura fisica, ad esempio, di una proprietà residenziale, valutata con un metodo esperto, è determinata sulla base delle “Regole per la valutazione dell'usura fisica degli edifici residenziali VSN-53-86 “Gosgrazhdanstroy”.

La vita utile degli edifici nel loro complesso dipende dalla durabilità dei suoi componenti.

L'usura fisica degli elementi costruttivi (Fike) viene calcolata utilizzando la formula:

dove UVke è il peso specifico dell'elemento strutturale;

PIke è la percentuale di usura di un elemento strutturale.

È opportuno precisare che nella pratica dell'attività valutativa viene fatta una distinzione tra usura fisica rimovibile e inamovibile.

Il deterioramento fisico rimovibile presuppone che il costo delle riparazioni in corso sia inferiore al valore aggiunto dell'oggetto.

Il deterioramento fisico è considerato irreparabile quando il costo per correggere il difetto supera il valore che aggiungerebbe alla proprietà. Qualsiasi difetto di un oggetto può, in linea di principio, essere corretto, ma i costi della correzione non dovrebbero superare il beneficio atteso.

Per determinare un'usura fisica irreparabile, gli elementi costruttivi vengono divisi in due categorie: a lungo termine e ad usura.

L'usura degli elementi a lungo termine, come fondazioni, pareti, pavimenti, ecc., può essere calcolata in gruppi calcolando la loro durata effettiva e la vita fisica rimanente in condizioni reali.

Per calcolare l'usura fisica degli elementi a lungo termine, è anche possibile utilizzare il metodo per determinare i costi di riproduzione degli elementi edilizi (o il metodo dei costi).

Nel metodo più accurato del costo rettificato per il calcolo dell'ammortamento fisico, la percentuale di deterioramento degli elementi edilizi è determinata come valore ponderato.

Le categorie degli elementi di un edificio a rapida usura comprendono elementi la cui vita utile è inferiore alla vita economica stimata dell'edificio. Si tratta di coperture, finiture decorative, tinteggiature, ecc., cioè di elementi che possono essere riparati (ripristinati) attraverso riparazioni ordinarie.

Il metodo normativo (o contabile) per determinare il deterioramento fisico degli edifici prevede l'uso delle “Norme unificate sugli ammortamenti per il completo ripristino delle immobilizzazioni nella Federazione Russa” attualmente in vigore, approvate con Risoluzione del Consiglio dei Ministri della URSS del 22 ottobre 1990 n. 1072.

L'obsolescenza funzionale (o usura funzionale di un oggetto) si verifica quando l'oggetto non soddisfa più gli standard moderni in termini di utilità funzionale. Questo tipo di usura (che, ad esempio, può manifestarsi in un'architettura, una pianificazione, un'ingegneria edilizia, ecc. obsolete) è dovuta principalmente all'influenza del progresso scientifico e tecnologico nel campo dell'architettura e dell'edilizia. L’usura funzionale nella pratica domestica si chiama obsolescenza e, proprio come l’usura fisica, può essere borderline e irreparabile.

L'usura funzionale rimovibile comprende il ripristino di armadi a muro, contatori dell'acqua e del gas, apparecchiature tecniche, rivestimenti per pavimenti, ecc. Il criterio per l'usura, dal punto di vista della rimovibilità, è un confronto tra l'entità della riparazione costi con l'importo del costo aggiuntivo ricevuto. Se il valore aggiuntivo ricevuto supera il costo del restauro, l'usura funzionale è rimovibile. L'entità del logorio funzionale rimovibile è determinata come differenza tra il valore potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con elementi aggiornati e il suo valore alla stessa data senza elementi aggiornati.

L'usura funzionale immobile si riferisce alla diminuzione del valore di un edificio a causa di fattori associati sia all'eccesso che alla carenza delle caratteristiche di qualità dell'edificio. Ad esempio, nel mercato degli affitti residenziali, gli appartamenti bilocali sono più richiesti rispetto ai monolocali. L'importo dell'usura funzionale irreparabile è calcolato come l'importo delle perdite derivanti dall'affitto durante l'affitto di questi appartamenti, moltiplicato per il moltiplicatore dell'affitto (il rapporto tra il prezzo di vendita dell'immobile e il potenziale affitto per esso) caratteristico di questo tipo di appartamento. Pertanto, l'entità dell'usura funzionale irreparabile viene determinata capitalizzando le perdite locative.

L'usura esterna, o usura esterna, è una diminuzione del valore di un edificio a causa di un cambiamento negativo nel suo ambiente esterno causato da fattori economici, politici o di altro tipo. Le ragioni dell'usura esterna sono: il generale degrado della zona in cui si trova l'oggetto; azioni del governo o dell'amministrazione locale in materia fiscale, assicurativa; altri cambiamenti nei mercati dell’occupazione, del tempo libero, dell’istruzione, ecc.

Un fattore significativo che influenza la quantità di usura esterna è la componente ambientale della posizione dell'oggetto: stretta vicinanza a oggetti naturali o artificiali "poco attraenti" - paludi, impianti di trattamento delle acque reflue, stazioni di servizio, stazioni ferroviarie, imprese industriali, ecc.

Se mediante la ristrutturazione o l'ammodernamento di un edificio è possibile eliminare l'usura fisica e in una certa misura funzionale, nella maggior parte dei casi l'usura dovuta a fattori esterni non può essere eliminata.

Un modo per misurare l'usura esterna è analizzare le vendite abbinate (quando sul mercato immobiliare vengono venduti due oggetti comparabili, uno dei quali presenta segni di usura esterna, l'altro no). La differenza di prezzo ci consente di trarre una conclusione sull'entità dell'usura derivante dall'influenza esterna dell'oggetto valutato.

Un altro modo per misurare l’ammortamento esterno è confrontare il reddito da locazione di due immobili simili a quello da valutare, uno dei quali ha un impatto negativo. La capitalizzazione delle perdite di reddito derivanti dal confronto di questi due oggetti caratterizzerà la quantità di usura dovuta a influenze esterne.

Determinazione del valore complessivo dell'immobile e del terreno

Nell'ultima fase dell'approccio dei costi, il costo totale richiesto viene determinato sommando il costo della proprietà senza usura, ottenuto nella fase precedente e il costo del terreno, ottenuto nella prima fase, implementando l'approccio dei costi .

Il costo totale della riproduzione o sostituzione è la somma dei costi di riproduzione (sostituzione) di un nuovo edificio ai prezzi validi alla data della valutazione. Pertanto, è necessario tenere conto delle differenze tra le caratteristiche del nuovo immobile e dell'immobile oggetto di valutazione.

Indossare nella valutazione significa perdita di utilità, e quindi di valore, dell'oggetto di valutazione per qualsiasi motivo. Il deprezzamento (come perdita di valore) può essere espresso in unità assolute e relative. Se il deprezzamento è espresso in unità assolute (unità monetarie), viene detratto dal costo totale di riproduzione.

Vrep = Vprep – E oppure Vrep = Vprep – E, (6.5)

dove SV è il costo di riproduzione dell'oggetto;

Sostituzione V – il costo di sostituzione dei miglioramenti all’oggetto;

Vр riproduzione – il costo totale della riproduzione dell'oggetto;

Sostituzione Vп – il costo totale della sostituzione dell’oggetto;

E – deprezzamento dell'oggetto di valutazione, espresso in unità monetarie.

Se l'usura è espressa in unità relative (percentuale), viene applicata la seguente formula:

Vп riprodotto = V riprodotto ∙(1 – È), (6.6)

dove I è l'usura dell'oggetto valutato, espressa in unità relative.

Esistono due modi per determinare l'usura:

metodo a vita;

metodo di suddivisione in tipi di usura.

Il deprezzamento, in quanto perdita di valore, può essere espresso sia in termini relativi (in relazione all'intero costo di riproduzione o all'intero costo di sostituzione) che in termini assoluti.

Calcolo dell'usura utilizzando il metodo della durata di vita

L'usura è funzione del tempo di un oggetto.

La determinazione dell'ammortamento degli edifici utilizzando il metodo della durata di vita si basa sull'esame delle strutture dell'oggetto da valutare e sul presupposto che l'età effettiva dell'oggetto è correlata alla vita economica tipica così come l'ammortamento accumulato sta al costo di riproduzione (sostituzione) dell'edificio.

Quando si calcola l'usura utilizzando il metodo del ciclo di vita, vengono utilizzati i seguenti concetti:

La vita fisica di un edificio (T n) è il periodo di funzionamento dell'edificio durante il quale lo stato degli elementi strutturali portanti dell'edificio soddisfa determinati criteri (affidabilità strutturale, durabilità fisica, ecc.). La vita fisica di un oggetto viene stabilita durante la costruzione e dipende dal gruppo patrimoniale dell'edificio. La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito.

L'età cronologica (T fact) è il periodo di tempo trascorso dalla messa in servizio dell'oggetto alla data della valutazione.

L'età effettiva (T eff) viene calcolata sulla base dell'età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici prevalenti alla data della valutazione che influiscono sul valore dell'oggetto valutato. A seconda delle caratteristiche operative dell'edificio, l'età effettiva può differire dall'età cronologica in alto o in basso. Nel caso del normale (tipico) funzionamento di un edificio, l'età effettiva è solitamente pari all'età cronologica.

Riso. 6.1. Periodi di vita di un edificio e loro caratterizzanti

indicatori di valutazione

Gli indicatori dell'usura fisica, dell'età effettiva e della durata della vita economica si trovano in un certo rapporto, che può essere espresso dalla formula

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6,7)

dove E – usura, %.;

Tef – età effettiva, determinata da un esperto in base alle condizioni tecniche degli elementi o dell'edificio nel suo insieme;

Tn – periodo tipico della vita fisica.

I = (T fatto / T n) ∙ 100%, (6.8)

dove T fatto è l'età cronologica.

L'uso della formula (6.8) è rilevante quando si calcolano le rettifiche percentuali per l'usura negli oggetti confrontati (metodo delle vendite comparative), quando non è possibile per il perito ispezionare analoghi selezionati per determinare gli indicatori utilizzati nella formula (6.7).

Esempio. Determinare il valore dell'immobile da valutare. Si valuta un terreno con fabbricato edificato nel 1980. La vita utile standard dell'edificio è di 150 anni. Il valore di mercato del terreno è stato determinato confrontando le vendite ed è pari a 4,5 milioni di rubli. Il costo totale della sostituzione della struttura è stato determinato con il metodo unitario comparativo a livello di 11,4 milioni di rubli. Data di valutazione: 30 gennaio 2010.

Soluzione.

L'età cronologica dell'edificio è di 30 anni. Per calcolare l'usura di una struttura utilizziamo la formula (6.8), poiché non è fornita l'età effettiva.

I = (T fatto / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Per calcolare il valore dell'oggetto da valutare, applichiamo la formula 6.2.

V= 4.500.000 + (11.400.000 – 0,3*11.400.000) = 12.480.000 rubli.

Pertanto, il costo dell'oggetto valutato, calcolato secondo l'approccio dei costi, ammontava a 12.480.000 rubli.

Metodo di ripartizione consiste in una considerazione e contabilizzazione dettagliata di tutti i tipi di usura, che includono (Fig. 2):

• usura fisica rimovibile e irreparabile;
• usura funzionale rimovibile e irreparabile;
• usura esterna.

L'usura rimovibile (correggibile) è l'usura la cui eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente fattibile, vale a dire i costi sostenuti per eliminare l'uno o l'altro tipo di usura concorrono ad aumentare il valore dell'oggetto nel suo complesso.

L'usura irremovibile (irreparabile) è l'usura la cui eliminazione è fisicamente impossibile o economicamente impraticabile, ad es. i costi sostenuti per eliminare l'uno o l'altro tipo di usura non contribuiscono ad aumentare il valore dell'oggetto nel suo insieme.

Riso. 4 Classificazione degli ammortamenti degli immobili

Per applicare il metodo della ripartizione nella determinazione dell'usura cumulata, è necessario disporre come base di calcolo dei dati relativi al costo di nuova costruzione, suddiviso per elementi strutturali.

Deterioramento fisico– perdita graduale delle qualità tecniche e operative dell’oggetto originariamente previsto durante la costruzione sotto l’influenza di fattori naturali e climatici, nonché dell’attività umana. Il deterioramento fisico riflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche di una proprietà nel tempo (ad esempio, difetti negli elementi strutturali).

Esistono quattro metodi principali per calcolare l'ammortamento fisico:

• esperto (normativo);
• costo;
• metodo per calcolare la vita di un edificio.

Metodo esperto per il calcolo dell'usura fisica si basa sulla creazione di un elenco dei difetti e sulla determinazione della percentuale di usura di tutti gli elementi strutturali di un edificio o struttura. Il metodo esperto è il più accurato, ma anche il più laborioso.

Questo metodo prevede l'uso di varie istruzioni normative a livello intersettoriale o dipartimentale. Un esempio è VSN 53-86, utilizzato dall'ufficio di inventario tecnico per valutare il deterioramento fisico degli edifici residenziali durante l'inventario tecnico e pianificare importanti riparazioni del patrimonio immobiliare, indipendentemente dalla sua affiliazione dipartimentale. Queste regole descrivono l'usura fisica dei vari elementi strutturali degli edifici e la loro valutazione.

L’usura fisica di un edificio è determinata come segue:

F f – usura fisica dell'edificio, (%);

F i – usura fisica dell'i-esimo elemento strutturale (%);

L i – coefficiente corrispondente alla quota del costo di sostituzione dell'i-esimo elemento strutturale (sezione) nel costo totale dell'edificio;

n – numero di elementi strutturali nell'edificio

Le quote del costo di sostituzione delle singole strutture, elementi e sistemi nel costo di sostituzione totale dell'edificio dovrebbero essere prese in base agli indicatori aggregati del costo di sostituzione degli edifici residenziali, approvati secondo le modalità prescritte, e per strutture, elementi e sistemi che non dispongono di indicatori approvati, in base al costo stimato.

Esempio 30. Determinare l'usura fisica di un edificio residenziale se è noto che la sua ispezione ha rivelato l'usura fisica di tutti gli elementi strutturali:

• fondazioni – 10%;
• muri – 15%;
• sovrapposizioni – 20%;
• copertura – 10%;
• pavimenti – 35%;
• finestre – 40%;
• rivestimenti di finitura – 30%;
• impianti idraulici ed elettrici interni – 50%;
• altri – 25%.

Soluzione:

1. Determiniamo il peso specifico degli elementi strutturali secondo Sat. N. 28 UPVS.

2. Risultati della valutazione dell'usura fisica di elementi e sistemi, nonché della determinazione della loro quota in termini di costi di sostituzione:

Nome degli elementi costruttivi	Peso specifico degli elementi strutturali, %		Peso specifico x percentuale di usura
fondazioni
muri
piani
tetto
piani
finestra
rivestimenti di finitura
impianti idraulici ed elettrici interni
altro
		-

Pertanto, l’usura fisica dell’edificio è del 23,25%

Metodo dei costi per il calcolo dell'usura fisica si basa sul presupposto che il deterioramento fisico al momento della valutazione è espresso dal rapporto tra il costo delle misure di riparazione oggettivamente necessarie per eliminare il danno alla struttura, all'elemento o all'edificio nel suo insieme e il costo della loro sostituzione.

Esempio 31. Determinare l'usura fisica di un edificio residenziale se è noto che il costo di sostituzione degli elementi strutturali e i costi oggettivamente necessari per la loro riparazione sono rispettivamente: fondazioni - 3.200 mila rubli, 640 mila rubli; muri – 4.000 mila rubli, 1.200 mila rubli; soffitti: 800 mila rubli, 160 mila rubli; altro – 8.000 mila rubli, 2.800 mila rubli.

Determiniamo la quantità di usura fisica. I risultati della valutazione dell'usura fisica degli elementi, nonché della determinazione del loro peso specifico al costo di sostituzione:

Nome degli elementi costruttivi	Costo di sostituzione dell'elemento, migliaia di rubli.	Costi di riparazione oggettivamente necessari, migliaia di rubli.
fondazioni
muri
piani
altro

Pertanto, l’usura fisica dell’edificio è del 30%

Questo metodo consente di calcolare immediatamente l'usura degli elementi e dell'edificio nel suo insieme in termini di costi. Poiché il calcolo della riduzione di valore si basa sui costi effettivi ragionevoli sostenuti per riportare gli articoli usurati a “condizioni sostanzialmente nuove”, il risultato di questo approccio può essere considerato abbastanza accurato. Gli svantaggi del metodo sono la precisione e la precisione richieste nel calcolo dei costi di riparazione degli elementi costruttivi usurati.

Metodo per il calcolo della vita di un edificio si basa sul presupposto che il rapporto tra ammortamento fisico (PH) e costo di sostituzione (RC) sia determinato dal rapporto tra età effettiva (EA) e vita economica tipica (EF):

Esempio 32. Determinare l'usura fisica di un edificio residenziale se è noto che il costo di sostituzione, l'età effettiva e la vita fisica totale dei suoi elementi strutturali sono rispettivamente: fondazioni - 1.200 mila rubli, 10 anni, 15 anni; muri – 400 mila rubli, 5 anni, 10 anni; massimali – 300 mila rubli, 6 anni, 15 anni; altri – 900 mila rubli, 1 anno, 10 anni.

Determiniamo la quantità di usura fisica. Risultati della valutazione dell'usura fisica degli elementi:

Nome degli elementi costruttivi		Età effettiva, anni	Vita fisica generale, anni		Ammortamento, migliaia di rubli
tetto
piani
finestra
rivestimenti di finitura
			-	-

Pertanto, l'usura fisica dell'edificio è di 1210 rubli. o 43,2%.

La determinazione della quantità di usura fisica consiste in diversi passaggi successivi:

• determinazione della quantità di usura fisica correggibile;
• determinazione della quantità di usura fisica irreparabile in elementi di breve durata;
• determinazione dell'entità dell'usura fisica irreparabile negli elementi longevi.

Determinazione dell'entità dell'usura fisica correggibile (è chiamata anche riparazione differita, poiché si presume che l'acquirente tipico effettuerà riparazioni immediate per ripristinare le normali caratteristiche operative della struttura: riparazioni estetiche, ripristino di aree di copertura che perdono, riparazione di ingegneria attrezzature, ecc.) viene effettuato utilizzando il costo o un metodo esperto per calcolare l'usura fisica.

L'usura fisica irreparabile corrisponde ad articoli per i quali la riparazione è attualmente praticamente impossibile o economicamente impraticabile. L'importo di questo tipo di usura viene determinato in base alla differenza tra il costo totale della sostituzione (o sostituzione) e l'entità dell'usura fisica rimovibile.

Ai fini del calcolo dell'usura, gli elementi di una struttura che presentano un'usura fisica irreparabile si dividono in di lunga durata e di breve durata.

Per gli elementi longevi la vita residua attesa coincide con la vita economica residua dell'intera struttura. Gli elementi di breve durata hanno una vita economica residua inferiore all'intera struttura.

Per valutare l'usura fisica irreparabile di elementi di breve durata si utilizza il metodo del calcolo della vita di un edificio: si moltiplica la differenza tra il costo totale di sostituzione (o sostituzione) dell'elemento e l'entità dell'usura correggibile dell'elemento dal rapporto tra l'età effettiva e la vita fisica totale dell'elemento.

In questo caso, la vita fisica complessiva dell'elemento è determinata dai dati di riferimento, tenendo conto delle riparazioni periodiche e del mantenimento delle normali caratteristiche operative.

Per valutare l'usura fisica irreparabile degli elementi di lunga durata, viene utilizzato anche il metodo di calcolo della durata di vita di un edificio: l'entità dell'usura fisica correggibile e la somma del costo di sostituzione degli elementi di breve durata con usura fisica irreparabile vengono sottratti dal costo totale di sostituzione (o sostituzione) e il risultato viene moltiplicato per il costo residuo di sostituzione (o sostituzione) degli elementi di lunga durata, nonché per il rapporto tra l'età effettiva e la vita fisica complessiva dell'edificio.

La vita fisica complessiva di un edificio è determinata in base alla tipologia dei principali elementi strutturali per le diverse categorie di edifici in base alla durabilità. La classificazione degli edifici residenziali e pubblici in base alla durabilità è fornita nella letteratura normativa.

Esempio 33. Determinare il degrado fisico di un edificio residenziale. Presenteremo i dati iniziali man mano che il calcolo procede.

1. Sulla base della documentazione del preventivo, determineremo il costo della nuova costruzione per valutare l'usura accumulata:

Nome degli elementi costruttivi	Costo di sostituzione, migliaia di rubli.
Costi diretti (materiali e attrezzature, manodopera, spese generali e profitto dell'appaltatore),
installazione della fondazione
costruzione di muri esterni
disposizione del pavimento
copertura
installazione di partizioni
installazione di controsoffitti
pavimentazione
decorazione interna ed esterna
fognatura
sistema di alimentazione
sistema di riscaldamento
Ventilazione e aria condizionata
Costi indiretti
Il profitto dell'imprenditore
Costo totale della sostituzione

2. Determinare la quantità di usura fisica correggibile:

Pertanto, il costo dell'usura riparabile è di 3.000 mila rubli.

2. Determiniamo la quantità di usura fisica irreparabile negli elementi di breve durata:

Nome degli elementi costruttivi	Costo di sostituzione dell'elemento, migliaia di rubli.	Età effettiva, anni	Vita fisica generale, anni		Ammortamento, migliaia di rubli
tetto
piani
finitura
fognatura
sistema di alimentazione
sistema di riscaldamento
Ventilazione e aria condizionata
Totale:		-	-

Pertanto, il costo dell'usura fisica irreparabile degli elementi di breve durata è di 22.967 mila rubli, il costo di sostituzione degli elementi di breve durata con usura fisica irreparabile è di 33.000 mila rubli.

L'ammortamento è caratterizzato da una diminuzione dell'utilità di un immobile, della sua attrattiva per il consumatore dal punto di vista di un potenziale investitore e si esprime in una diminuzione del valore nel tempo (ammortamento) sotto l'influenza di vari fattori. Con l'utilizzo dell'impianto, i parametri che caratterizzano l'affidabilità strutturale degli edifici e delle strutture, nonché la loro rispondenza funzionale all'uso attuale e, soprattutto, futuro legato alla vita umana, si deteriorano progressivamente. Inoltre, il valore degli immobili non è meno influenzato da fattori esterni causati dai cambiamenti nel contesto di mercato, dall'imposizione di restrizioni su determinati usi degli edifici e così via.

L'ammortamento (I) viene solitamente misurato in percentuale e l'espressione monetaria dell'ammortamento è l'ammortamento (O).

A seconda delle cause che determinano il deprezzamento di un immobile si distinguono le seguenti tipologie di usura: fisica, funzionale ed esterna (Fig.).

L'usura fisica e funzionale si divide in rimovibile e irreparabile.

L'usura rimovibile è un'usura la cui eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente fattibile, ovvero i costi sostenuti per eliminare l'uno o l'altro tipo di usura contribuiscono ad aumentare il valore dell'oggetto nel suo complesso.

L'identificazione di tutti i possibili tipi di usura è l'usura accumulata di una proprietà. In termini monetari, il deprezzamento totale è la differenza tra il costo di sostituzione e il prezzo di mercato dell'oggetto valutato.

L'usura cumulativa accumulata è una funzione della durata dell'oggetto. Consideriamo i concetti valutativi di base che caratterizzano questo indicatore.

La vita fisica di un edificio (PL) è il periodo di funzionamento di un edificio durante il quale le condizioni degli elementi strutturali portanti dell'edificio soddisfano determinati criteri (affidabilità strutturale, durabilità fisica, ecc.). La vita fisica di un oggetto viene stabilita durante la costruzione e dipende dal gruppo patrimoniale degli edifici. La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito.

L'età cronologica (CA) è il periodo di tempo trascorso dalla data di messa in servizio dell'oggetto alla data di valutazione.

L'età effettiva (EA) viene calcolata in base all'età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici prevalenti alla data di valutazione che influiscono sul valore dell'oggetto valutato.

La vita economica (EL) è determinata dal tempo di funzionamento durante il quale l'oggetto genera reddito. Durante questo periodo le migliorie apportate contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile. La vita economica di un oggetto termina quando la sua gestione non può generare il reddito indicato dal tasso corrispondente per oggetti comparabili in un dato segmento del mercato immobiliare. Allo stesso tempo le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'oggetto a causa della sua generale usura.

La vita economica residua (REL) di un edificio è il periodo di tempo che intercorre tra la data di valutazione e la fine della sua vita economica (Fig.).

L'usura fisica è la perdita graduale delle qualità tecniche e operative di un oggetto originariamente previsto durante la costruzione sotto l'influenza di fattori naturali e climatici, nonché dell'attività umana.

Le modalità di calcolo del degrado fisico degli edifici sono le seguenti:

· metodo di perizia tecnica;

· costo;

· metodo a vita.

Metodo della perizia tecnica per il calcolo dell'usura fisica comporta l'uso di varie istruzioni normative a livello intersettoriale o dipartimentale. Ad esempio, possiamo citare le Regole per la valutazione dell'usura fisica degli edifici residenziali (VSN 53-86) del Comitato statale per l'ingegneria civile e l'architettura sotto il Comitato statale per l'edilizia dell'URSS. – M., 1990, utilizzato da ITV allo scopo di valutare il degrado fisico degli edifici residenziali durante l'inventario tecnico, pianificando importanti riparazioni del patrimonio immobiliare, indipendentemente dalla sua appartenenza dipartimentale.

Queste regole descrivono l'usura fisica dei vari elementi strutturali degli edifici e la loro valutazione.

L’usura fisica di un edificio dovrebbe essere determinata utilizzando la formula:

,

dove F f – usura fisica dell'edificio, %;

F i – usura fisica dell'i-esimo elemento strutturale, %;

L i – coefficiente corrispondente alla quota del costo di sostituzione dell'i-esimo elemento strutturale nel costo totale di sostituzione dell'edificio;

n è il numero di elementi strutturali nell'edificio.

Le quote del costo di sostituzione delle singole strutture, elementi e sistemi nel costo di sostituzione totale dell'edificio (in percentuale) sono generalmente prese in base agli indicatori aggregati del costo di sostituzione degli edifici residenziali approvati secondo le modalità prescritte, e per le strutture, gli elementi e sistemi che non dispongono di indicatori approvati, in base al costo stimato.

Sequenza di implementazione del metodo:

1. Viene effettuato un controllo visivo ed un esame strumentale a grandezza naturale degli elementi strutturali e degli impianti ingegneristici dell'edificio oggetto di valutazione.

2. Durante l'ispezione vengono identificati i segni di usura fisica e vengono stabilite le loro caratteristiche quantitative:

Numero di aree danneggiate

Determinazione dell'entità del danno: area, lunghezza o profondità.

3. Confronto degli indicatori rilevati delle aree danneggiate con i loro valori quantitativi forniti nelle corrispondenti tabelle standard. (VSN 53-86)

4. Compilazione delle apposite tabelle per il calcolo dell'usura fisica.

La tecnica descritta è utilizzata esclusivamente nella pratica domestica. Nonostante tutta la chiarezza e la persuasività, presenta i seguenti svantaggi:

· per la sua “normatività”, inizialmente non può tenere conto delle condizioni operative atipiche dell'oggetto;

· applicazione ad alta intensità di manodopera a causa del necessario dettaglio degli elementi strutturali dell'edificio;

· impossibilità di misurare l'usura funzionale ed esterna;

· soggettività della pesatura specifica degli elementi strutturali.

Al centro metodo dei costi per determinare l’usura fisica risiede nell'usura fisica, espressa al momento della sua valutazione dal rapporto tra il costo delle misure di riparazione oggettivamente necessarie per eliminare i danni alle strutture, agli elementi, ai sistemi o all'edificio nel suo complesso, e il costo della loro sostituzione.

L'essenza del metodo dei costi per determinare l'ammortamento fisico è determinare i costi di ricostruzione degli elementi dell'edificio.

Questo metodo consente di calcolare immediatamente l'usura degli elementi e dell'edificio nel suo insieme in termini di costi. Poiché il calcolo della riduzione di valore si basa sul costo effettivo ragionevole necessario per riportare gli articoli usurati a “condizioni sostanzialmente nuove”, il risultato di questo approccio può essere abbastanza accurato. Gli svantaggi del metodo sono la precisione e la precisione richieste nel calcolo dei costi di riparazione degli elementi costruttivi usurati.

Determinazione del degrado fisico degli edifici metodo a vita. Gli indicatori dell'usura fisica, dell'età effettiva e della durata della vita economica si trovano in un certo rapporto, che può essere espresso dalla formula

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

dove sono usura,%;

EV – età effettiva, determinata da un esperto in base alle condizioni tecniche degli elementi o dell'edificio nel suo insieme;

VF – periodo tipico della vita fisica;

RSF – periodo rimanente della vita fisica.

io = (AV: VF) * 100,

dove sono usura,%;

CH – età cronologica.

La percentuale di ammortamento degli elementi o dell'edificio nel suo complesso così calcolata può essere tradotta in termini monetari (ammortamento):

O = BC * (I: 100),

dove sono usura,%;

BC – costo di sostituzione.

Abbigliamento funzionale. Segni di usura funzionale nell'edificio valutato sono la non conformità delle soluzioni di pianificazione dello spazio e/o di progettazione con gli standard moderni, comprese le varie attrezzature necessarie per il normale funzionamento della struttura in conformità con il suo uso attuale o previsto.

L'usura funzionale è anche divisa in rimovibile e irreparabile.

L'usura funzionale rimovibile è determinata dai costi della necessaria ricostruzione, che contribuisce a un funzionamento più efficiente della proprietà.

L'usura funzionale inamovibile è causata da caratteristiche spaziali e/o strutturali obsolete degli edifici oggetto di valutazione rispetto ai moderni standard costruttivi. Un segno di irreparabile usura funzionale è l'inopportunità economica di spendere per eliminare queste carenze.

L’usura funzionale correggibile è misurata dal costo della sua correzione ed è causata da:

• carenze che richiedono l'aggiunta di elementi;
• carenze che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi;
• "super-miglioramenti."

• Metodo di capitalizzazione delle perdite sugli affitti
• Metodo per capitalizzare i costi operativi in ​​eccesso

Usura esterna (economica).– deprezzamento di un oggetto a causa dell’influenza negativa dell’ambiente esterno rispetto all’oggetto di valutazione: la situazione del mercato, le servitù imposte su un determinato utilizzo dei beni immobili, i cambiamenti nelle infrastrutture circostanti e le decisioni legislative in materia fiscale, eccetera. L'usura esterna degli immobili, a seconda delle ragioni che l'hanno causata, nella maggior parte dei casi è irreparabile a causa della posizione immutata, ma in alcuni casi può “rimuoversi” a causa di un cambiamento positivo nell'ambiente di mercato circostante.

Metodi per determinare l'usura funzionale:

• metodo di capitalizzazione delle perdite di reddito attribuibili a fattori esterni;
• un metodo per confrontare le vendite di oggetti simili con e senza influenze esterne.

Svantaggi dell’approccio basato sui costi:

1. I costi non sempre equivalgono al valore di mercato.

2. I tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro.

3. La discrepanza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di valutazione e i costi di nuova costruzione esattamente dello stesso immobile, perché Durante il processo di valutazione, l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione.

4. La difficoltà di calcolare il costo della riproduzione di vecchi edifici.

5. La difficoltà di determinare la quantità di usura accumulata di vecchi edifici e strutture.

6. Non riflette il profitto dell'investitore.

Dottorato di ricerca Yaskevich E.E.

L'ammortamento è associato alla perdita complessiva di valore di un immobile sotto l'influenza di vari fattori. La contabilizzazione dell'ammortamento viene effettuata principalmente nell'approccio dei costi e comparativo; nell'approccio del reddito vengono presi in considerazione alcuni costi per lavori di riparazione e restauro.

In termini monetari, l'ammortamento totale è la differenza tra il costo di sostituzione e il valore di mercato dell'oggetto valutato /1/.

La metodologia dell'approccio dei costi consiste nel determinare tutti i costi sostenuti per acquisire la proprietà (locazione, utilizzo) di un terreno (di seguito denominato terreno), determinando il costo della nuova costruzione di oggetti con l'introduzione di usura. È prassi comune calcolare l'approccio del costo (ad esempio, un edificio con un terreno) sulla base delle seguenti espressioni:

1). In termini monetari di usura e assenza della loro influenza reciproca:

Costo di costruzione * PP - Usura fisica - Usura funzionale - Usura esterna + Costo dei diritti fondiari (formula 1)

2). Con valori relativi di usura, tenendo conto della loro influenza reciproca:

Costo di costruzione * PP * (1 - Usura fisica) x (1 - Usura funzionale) x (1 - Usura esterna) + Costo dei diritti fondiari (formula 2)

PP è il profitto dell'imprenditore.

L'ammortamento è solitamente attribuito solo al costo di costruzione degli oggetti.

Allo stesso tempo, è generalmente accettato di suddividere l'usura fisica e funzionale in rimovibile e irreparabile a seconda del suo impatto sul valore degli oggetti immobiliari (se sia opportuno o meno sostenere costi di riparazione dal punto di vista dell'aumento il valore degli oggetti.).

Abbigliamento fisico = fisico rimovibile. Usura + Fisica fatale. Indossare.

Un'espressione simile si applica all'abbigliamento funzionale.

La metodologia dell'approccio comparativo quando si apportano aggiustamenti al costo degli analoghi suggerisce di utilizzare metodi basati sull'analisi delle vendite abbinate, metodi esperti e metodi statistici. I meno sviluppati sono i metodi statistici.

La metodologia dell'approccio del reddito quando si contabilizzano i costi di manutenzione di edifici e strutture suggerisce di utilizzare espressioni monetarie che tengano conto dei costi di vari tipi di riparazioni.

Numerosi lavori hanno discusso la correttezza dell'uso delle espressioni per l'approccio dei costi (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) e il posto in esse " Il valore del diritto fondiario"(V.G. Mosinets), tuttavia, tutto ciò che viene proposto teoricamente deve sempre essere supportato da dati pratici, cosa che purtroppo si vede raramente ultimamente.

Cercheremo di condurre un'analisi generale delle espressioni basata sull'utilizzo del metodo di estrazione del mercato (analizzeremo i dati del mercato di acquisto e vendita di oggetti immobiliari).

Lo scopo della ricerca era studiare la natura della dipendenza del valore di vari oggetti immobiliari dall'usura (verificando l'attendibilità delle formule di cui sopra).

Il mercato immobiliare più sviluppato è il mercato di Mosca e della regione di Mosca. In questo mercato è possibile trovare campioni di dati sul valore comparativo degli oggetti immobiliari tenendo conto ragionevolmente solo di alcuni tipi di usura (ad esempio fisica, astraendo dall'usura funzionale ed esterna). Sulla base dell'analisi dei dati campione di tale mercato, sono state costruite le relazioni tra il deprezzamento degli oggetti e il loro valore, di seguito definite. L'analisi di mercato è stata effettuata in base al costo delle proposte, in base al volume di dati presentati sui siti web: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ per marzo - giugno 2003 .

L'analisi è stata effettuata utilizzando un campione di dati per la direzione “media” di Mosca - l'Okrug amministrativo meridionale (SAD) e, parzialmente (per gli appartamenti) nella direzione sud-occidentale (SWAD). La contabilizzazione del costo dei terreni è stata effettuata in modo differenziato; sono stati selezionati gli oggetti situati su terreni, il cui costo di locazione a lungo termine (49 anni) variava da 450.000 a 600.000 dollari/ha. Per ridurre l'influenza dei terreni sul costo degli oggetti (ad eccezione delle tenute di campagna), gli oggetti sono stati selezionati in edifici a più piani (più di 5 piani). Gli immobili suburbani sono stati analizzati con il costo dei terreni “sotto fabbricati” utilizzando il metodo delle “vendite abbinate”.

Questo obiettivo implicava la soluzione di quanto segue compiti:

determinazione degli indirizzi di ricerca;

una selezione di dati sui costi per appartamenti, uffici, locali industriali, negozi situati nel distretto amministrativo sud-occidentale, nel distretto amministrativo meridionale di Mosca e proprietà suburbane situate ad una distanza di 25...40 km. dalla tangenziale di Mosca in direzione sud;

elaborazione statistica e analisi comparativa dei dati tenendo conto degli errori di misurazione casuali;

costruire dipendenze grafiche del costo dei locali dalla loro usura e selezionare formule approssimative utilizzando metodi di correlazione e analisi di regressione;

analisi delle dipendenze ottenute e conclusioni generali.

Determinazione delle direzioni di ricerca:

L’obiettivo finale quando si applicano gli approcci del costo, comparativo e del reddito è raggiungere il valore di mercato degli immobili. Il deprezzamento è associato a una perdita del valore di mercato, quindi il suo contributo al valore degli oggetti può essere verificato utilizzando campioni di dati comparabili utilizzando il metodo di estrazione del mercato.

Direzione n. 1. L'influenza dell'usura fisica sul costo degli oggetti.

1.1. Definizione di contributo "Usura fisica rimovibile" nel valore di mercato totale degli immobili.

1.2. Determinazione del contributo del totale "Usura fisica" nel valore di mercato degli immobili.

Direzione n. 2. L'influenza dell'usura funzionale sul valore degli immobili.

Direzione n. 3. L'impatto cumulativo dell'usura sul valore degli immobili. Influenza reciproca dell'usura.

1. Determinazione del contributo degli “Ammortamenti fisici amovibili” al valore di mercato complessivo degli immobili

Il contributo è stato determinato approssimativamente dalla differenza del valore di mercato dei locali secondo le proposte “i locali necessitano di riparazioni estetiche” e “i locali ristrutturati”; per appartamenti - in base alla differenza di prezzo nel mercato primario (“senza finiture”) e secondario (“con finiture”). Per eliminare l'influenza dell'usura funzionale ed esterna, per il distretto amministrativo meridionale di Mosca /6/ è stata utilizzata l'estrazione del mercato.

Appartamenti.

Per effettuare l'analisi, abbiamo utilizzato i dati relativi agli appartamenti monolocali in case prefabbricate (serie da 17 a 22 piani P-44...P-3), situati a oltre 8 km. dal Centro, con la rappresentatività dei campioni confrontati - oltre 25 campioni.

Locali amministrativi e uffici

Per effettuare l'analisi abbiamo utilizzato i dati relativi ai locali amministrativi e direzionali di classe “B2” e “C” compresi tra 800 e 1500 mq. m Abbiamo selezionato oggetti situati negli edifici capitali dei gruppi capitali I e II (sistemi strutturali KS-1 e KS-4), situati ad una distanza di oltre 8 km dal Centro con una rappresentatività dei campioni confrontati - oltre 15 campioni.

Locali industriali

Per effettuare l'analisi, abbiamo utilizzato i dati sui locali di produzione situati negli edifici capitali dei gruppi di capitale I e II (sistemi strutturali KS-1 e KS-4). nell'area compresa tra 1000 e 2500 mq. M. Sono stati selezionati oggetti situati a una distanza superiore a 8 km. dal Centro con la rappresentatività dei campioni confrontati - oltre 12 campioni.

Locali al dettaglio

Per effettuare l'analisi, abbiamo utilizzato i dati sui locali commerciali (negozi) situati negli edifici capitali dei gruppi di capitale I e II (sistemi strutturali KS-1 e KS-4). in un'area compresa tra 400 e 800 mq. M. Sono stati selezionati oggetti situati a una distanza superiore a 8 km. dal Centro con la rappresentatività dei campioni confrontati - oltre 15 campioni.

Tenute di campagna.

Per effettuare l'analisi, abbiamo utilizzato i dati relativi alle proprietà rurali (cottage in muratura su due livelli) con una superficie compresa tra 160 e 280 mq. m (appezzamenti con una superficie di 8...14 acri), situati ad una distanza di 25...40 km. dalla tangenziale di Mosca in direzione sud con la rappresentatività dei campioni confrontati di "vendite accoppiate" - oltre 12 paia.

Per facilità d'uso, opereremo con costi unitari per unità di superficie (dollari/mq)

La tabella 1 mostra i dati medi per i campioni, nonché il rapporto tra i costi medi prima e dopo la riparazione, la differenza nei costi medi, i costi stimati delle riparazioni (finitura) e il rapporto tra la differenza nel costo delle riparazioni e il costo costo stimato delle riparazioni:

Tabella 1.

	Proprietà		Costo medio di un oggetto da riparare, USD/mq. M	Costo medio dopo la ristrutturazione, (Dopo) USD/mq. M	Correlativo decisione prima/dopo	Differenza, (media) USD/mq. M	Orientamento costo stimato delle riparazioni, (Co) dollari/mq. M	Correlativo cucire Mer / Così
	Appartamenti monolocali	Cemento armato prefabbricato
	Sale ufficio	Mattone e sabato. cemento armato
	Locali industriali	Cemento armato prefabbricato
	Locali al dettaglio
	Proprietà di campagna

La tabella 1 mostra i dati sul costo stimato delle riparazioni. Questi valori sono stati determinati sulla base dei seguenti dati:

1). Il costo delle riparazioni secondo le stime delle compagnie assicurative di Mosca:

• Semplice: $ 75 al mq. M.
• Superiore - $ 200/mq M.
• Ristrutturazione di qualità europea - $ 400/mq. M.

I dati forniti sono sovrastimati e non riflettono una chiara gradazione nei tipi di riparazione.

2). Costi di riparazione secondo le società di costruzione di Mosca (utilizzati nei calcoli):

• Semplice - 40...60 dollari/mq. M.
• Superior - 80...140 dollari/mq. M.
• Ristrutturazione di qualità europea - 150...350 dollari/mq. M.
• Alta qualità - 400...800 dollari/mq. m. e oltre (utilizzando materiali naturali - legno, pietra...).

Dalla tabella 1 sopra riportata segue:

Il contributo più piccolo al valore di mercato dei locali è dato dall'usura rimovibile per i locali industriali e per uffici (apparentemente i nuovi proprietari si sforzano sempre di attrezzare i locali per uffici secondo il loro design, e per i locali industriali il costo relativo di finitura è basso);

Il maggior contributo al valore di mercato dei locali è dato dai segni di usura per gli immobili rurali, mentre le nuove finiture aumentano significativamente il valore di mercato degli oggetti;

Il mercato immobiliare secondario (usando l'esempio degli appartamenti monolocali in edifici a pannelli standard) mostra un costo più elevato dei locali finiti;

Nei limiti dell'esattezza del calcolo, per i locali residenziali, commerciali e le tenute di campagna si dovrebbe tener conto proporzionalmente del contributo dell'usura rimovibile al valore di mercato dei locali. Per gli uffici e i locali industriali il contributo delle usure rimovibili è insignificante (Contabilità " Fisica rimovibile. Indossare" dovrebbe essere effettuata con fattori di riduzione pari a 0,2...0,35).

2. Determinazione del contributo del generale “Ammortamento Fisico” al valore di mercato degli immobili

Metodi per il calcolo dell'usura fisica /1/:

• normativo (per edifici residenziali);
• costo;
• metodo a vita, ecc.

I metodi normativi si basano sull'uso di vari materiali normativi. Ad esempio, possiamo citare le "Regole per la valutazione del deterioramento fisico degli edifici residenziali" (VSN 53-86) del Comitato statale per l'edilizia dell'URSS.

Va notato (clausola 1.1 della VSN 53-86) che in questo caso “l'usura fisica al momento della sua valutazione è espressa dal rapporto tra il costo delle misure di riparazione oggettivamente necessarie per eliminare i danni alla struttura, all'elemento, sistema o edificio nel suo complesso e il relativo costo di sostituzione”.

La domanda sorge spontanea: in che modo il costo delle spese di riparazione, rapportato al costo di sostituzione, è correlato al valore di mercato dell'oggetto?

La base dei metodi di costo per determinare l'usura fisica è anche la determinazione dei costi diretti per lo svolgimento delle attività di riparazione.

Ancora una volta si pone la questione del rapporto tra il costo dei lavori di riparazione e il valore di mercato dell'immobile.

Il metodo della durata di vita si basa sul rapporto tra la durata di vita effettiva degli elementi strutturali di un edificio ("di breve durata" e "di lunga durata") o dell'intero edificio con la loro durata di vita fisica tipica.

Ancora una volta la domanda è: come sono correlati questi rapporti al valore di mercato della proprietà?

Consideriamo la "Metodologia per determinare il tasso di incidenti degli edifici" MGSN 301.03-97 (Tabella 3), dove l'usura fisica è determinata dal metodo della durata di vita:

Prestiamo attenzione alla condizione “fatiscente”, in cui il costo delle riparazioni importanti supera il costo di sostituzione: l’approccio del costo in queste condizioni darà solo il costo dell’unità di stoccaggio con miglioramenti individuali, e l’approccio comparativo mostrerà molto costo più elevato. Otterremo una differenza di costo negli approcci derivanti da un'errata considerazione dell'impatto dell'usura.

Va notato che in conformità con MGSN 301.03-97 "Metodologia per determinare il tasso di incidenti degli edifici" clausola 1.5 "... lo stato di emergenza degli edifici residenziali o di una struttura separata, la cui usura influisce sulla resistenza e stabilità del intero edificio, può verificarsi con un'usura fisica superiore al 70% per gli edifici in pietra e al 65% per le case in legno...".

È noto che l’approccio dei costi e l’approccio comparativo danno valori di costo simili per i nuovi immobili, se l’approccio dei costi tiene correttamente conto del profitto dell’imprenditore (o dell’usura esterna) /6/.

È probabile che, man mano che le strutture operano, una corretta considerazione dell’impatto dei vari tipi di usura dovrebbe portare a risultati simili anche negli approcci ai costi e al mercato.

Il contributo dell'usura fisica è stato determinato approssimativamente dalla differenza di valore di mercato tra oggetti nuovi e

oggetti con durata media (l'usura di circa il 30% è determinata dal metodo del ciclo di vita);

oggetti con vita utile prossima allo stato fatiscente degli edifici (usura pari a circa il 70%). Per escludere l'influenza dell'usura funzionale ed esterna, è stata utilizzata l'estrazione del mercato per oggetti selezionati situati nel distretto amministrativo sud-occidentale (appartamenti) e nel distretto amministrativo meridionale di Mosca.

Il valore di liquidazione degli oggetti “inutilizzabili” è stato determinato in conformità con le raccomandazioni della SN 436-72 “Norme approssimative per la resa dei materiali ottenuti dallo smantellamento degli edifici durante la loro demolizione”.

Gli appartamenti sono stati selezionati in edifici a pannelli di 5 piani (nel distretto amministrativo sud-occidentale, il costo dei nuovi appartamenti è stato preso secondo la raccolta "Rway" n. 97, il costo degli appartamenti "fatiscenti" è stato preso da 5 piani edifici nelle aree "Novy Cheryomushki" destinate allo sfratto). La rappresentatività del campione è di almeno 20 campioni.

Le restanti tipologie di immobili (industriali, direzionali, commerciali) sono state selezionate nella Circoscrizione Sud con le stesse condizioni e rappresentatività dei campioni previste per la determinazione del contributo” Fisica rimovibile. Indossare", ad eccezione degli oggetti “fatiscenti” “in fase di ricostruzione” (la rappresentatività dei campioni è scesa a 11…14 campioni a causa della piccola base di ricerca). Le tenute di campagna sono state selezionate in base alle condizioni di cui sopra. La selezione è stata effettuata a coppie.

Tavolo 2.

	Proprietà	Posizione posizione	Costi (dollari/mq) e relativi costi (p.u.) per usura:
	Appartamento di 1 camera
	Sale ufficio
	Locali industriali
	Locali al dettaglio
	Tenute di campagna	25…40 km da MKAD

Dal tavolo 2 ne consegue che abbiamo a che fare con la natura non lineare della dipendenza del valore di mercato degli oggetti dal deprezzamento fisico.

Ad esempio, vengono forniti grafici per ridurre il costo di appartamenti e uffici in base alla loro usura, determinata con il metodo della durata di vita.

Per determinare la natura della relazione tra costo relativo e usura relativa, sono stati analizzati i dati di diversi studi. Ad esempio, nell'opera /5/ è stato proposto di effettuare uno sconto sul costo in proporzione al quadrato del rapporto tra il tempo trascorso dall'inizio dell'esistenza dell'oggetto e la durata massima di utilizzo.

Per approssimare le dipendenze, sono state utilizzate formule di regressione lineare e quadratico-lineare:

È stata stabilita la presenza e la tipologia di relazione tra il costo relativo degli oggetti (RO) e il relativo deprezzamento fisico (RP).

Nella tabella La Figura 3 mostra le dipendenze approssimative e i coefficienti di correlazione.

Tabella 3.

	dipendenza lineare		dipendenza lineare-quadratica
		coefficiente correlazione- zioni		coefficiente correlazione- zioni
Appartamenti	OS=1,24 - 0,91*OR		OS= 1,10 - 0,92*O 2
Sale ufficio	OS=1.14 - 1.02*OR		OS= 1,02 - 0,91*O 2
Locali industriali	OS=1,09 - 0,93*OR		OS= 0,98 - 0,94*O 2
Locali al dettaglio	OS=1,10 - 0,90*OR		OS= 0,97 - 0,91*O 2
Tenute di campagna	OS=1,15 - 0,98*OR		OS= 1,05 - 0,99*O 2

Come si può vedere dalla Tabella 3, i coefficienti di correlazione più accettabili (0,93...0,97) sono stati ottenuti con un'approssimazione lineare-quadratica delle dipendenze. Le dipendenze lineari hanno coefficienti di correlazione bassi (0,82...0,85) e vengono rifiutate.

Le dipendenze lineare-quadratiche ottenute statisticamente "OS - OP" possono essere utilizzate quando si calcola l'impatto dell'usura fisica sul valore di mercato degli oggetti, sia negli approcci di costo che comparativi (quando si adeguano gli analoghi).

3. Determinazione del contributo dell'usura funzionale al valore di mercato totale degli immobili.

L'espressione del costo dell'usura funzionale è la differenza tra il costo di riproduzione e il costo di sostituzione, che esclude l'usura funzionale dal compenso /1/.

L'usura funzionale rimovibile è determinata dai costi della necessaria ricostruzione, che contribuisce a un funzionamento più efficiente della proprietà.

La domanda si pone nuovamente: come si rapportano i costi di ricostruzione al valore di mercato dell'immobile?

L'usura funzionale inamovibile è causata da caratteristiche spaziali e/o strutturali obsolete degli edifici oggetto di valutazione rispetto ai moderni standard costruttivi.

Il costo dell’usura funzionale irreparabile può essere determinato in due modi:

capitalizzazione delle perdite locative;

capitalizzazione dei costi operativi in ​​eccesso necessari per mantenere l'edificio in perfetto ordine.

In questo caso, viene utilizzato il metodo dell'estrazione diretta dal mercato - pertanto, la proporzionalità diretta del contributo dell'usura funzionale inamovibile al valore di mercato degli oggetti è fuori dubbio, ad eccezione della questione dell'influenza reciproca dell'usura .

L'effetto dell'usura evitabile è stato testato selettivamente sui seguenti oggetti comparabili:

Appartamenti di 3 locali (Okrug amministrativo meridionale) in case a pannelli moderne standard (differenza nella finitura dei tipi "migliorata" e "finitura europea" con un campione rappresentativo di oltre 19 campioni accoppiati. La differenza stimata di costo è di circa 120 dollari / mq .m. - ci sono differenze fino a 98 dollari/mq (98/120 = 0,82 ).

Locali per uffici di classe B2 e C (differenza nei sistemi di climatizzazione, reception e servizi di sicurezza. La differenza di costo stimata è di circa 38 dollari / mq, - c'è una tendenza per piccole differenze fino a 21 dollari / mq .m. (21/38 = 0,55 ) sulla base dei valori medi dei campioni accoppiati (per il Distretto Amministrativo Meridionale) con un campione rappresentativo di oltre 15 coppie, ma la differenza di costo rientra nell'accuratezza delle misurazioni per i campioni;

Locali di produzione (differenza nella finitura per la produzione alimentare e non alimentare. La differenza stimata di costo è di circa 41 dollari/mq - non è stato possibile trovare differenze significative nel valore di mercato che superino l'accuratezza delle misurazioni. Rappresentatività dei campioni accoppiati - oltre 12 paia;

Locali commerciali (differenza nella finitura per il commercio di prodotti alimentari e beni industriali. La differenza di costo stimata è di circa 85 dollari/mq, - c'è una differenza di costo fino a 62 dollari/mq (62/85 = 0,73 ) secondo i valori medi dei campioni (Distretto Amministrativo Sud) con un campione rappresentativo di oltre 14 coppie.

Sulla base dei dati ottenuti è stata costruita una tabella. 4:

Tabella 4.

Nome	Numero di "vendite abbinate"	Valore medio approssimativo calcolato dell'usura funzionale, (Srfi) dollari/mq. M	Differenza di costo medio (SFI) USD/mq. M	Rapporto Sfi/Srfi
Appartamenti trilocali
Sale ufficio
Locali industriali
Locali al dettaglio
Il coefficiente di variazione

In generale, i dati dei singoli campioni mostrano che l’impatto dell’usura funzionale rimovibile può essere preso in considerazione in proporzione ai costi determinati della sua eliminazione, tenendo conto del fattore di riduzione. In prima approssimazione, con un sufficiente grado di attendibilità, tale coefficiente può essere assunto approssimativo 0,75.

4. Determinazione dell'influenza reciproca dell'usura fisica e funzionale.

L'influenza reciproca dell'usura è stata determinata metodicamente come segue:

Opzione n. 1 (tenendo conto dell'usura funzionale rimovibile):

Per gli oggetti di nuova costruzione e prossimi alla nuova costruzione, c'era una differenza nella finitura semplice e nella finitura europea (usura funzionale rimovibile). Quindi, per oggetti simili, ma con sufficienti gradi di usura fisica, la differenza è stata riscontrata nella finitura semplice e nella finitura europea. L'influenza dell'usura esterna è stata eliminata quando possibile. Sulla base della “Formula 1”, la differenza di valore di mercato, tenendo conto della varietà delle finiture, dovrebbe essere mantenuta. Secondo la “formula 2” la differenza nel valore di mercato dovrebbe diminuire (il che caratterizza l’influenza reciproca dell’usura).

Sono stati studiati i mercati delle offerte per la vendita di appartamenti, uffici e locali commerciali. È stato utilizzato il metodo delle “vendite abbinate” (offerte in vendita).

Appartamenti: sono stati analizzati i costi relativi degli appartamenti monolocali nel Distretto amministrativo sud-occidentale di Mosca. Nuovi appartamenti e appartamenti sono stati esplorati nelle aree di “Nuova Cheryomushki” (ma a distanza da “Tsarskoye Selo”).

Locali adibiti ad uffici: sono stati analizzati i costi relativi dei locali con una superficie di 112...576 metri quadrati. M. nel distretto amministrativo meridionale di Mosca in edifici amministrativi e uffici a più piani di classe B2 (quasi nuovo) e classe C (con molta usura).

Locali commerciali: sono stati analizzati i costi relativi dei locali incorporati e annessi negli edifici residenziali con una superficie di 256...1112 metri quadrati. m. nel distretto amministrativo meridionale di Mosca per edifici a pannelli (quasi nuovi) e a blocchi di pannelli (molto usurati).

La tabella 5 mostra i risultati medi per i campioni comparativi.

Tabella 5.

	Nome	Nuovo, quasi nuovo, (Сн) dollari/mq. M	Rappresentare intensità di campionamento, pz.	Avendo un'usura elevata (0,6...0,7) (Сс) dollari/mq. M	Rappresentare intensità di campionamento, pz.	Rapporto delle differenze di costo (Сс/Сн)
	Appartamenti monolocali (distretto amministrativo sud-occidentale)
	Locali uffici cl. V2…S (Distretto amministrativo meridionale)
	Costo relativo dopo la "ristrutturazione di qualità europea"
	Costo relativo dopo semplici riparazioni,
	Differenza di valore relativo
	Locali commerciali (Distretto Amministrativo Sud)
	Costo relativo dopo la "ristrutturazione di qualità europea"
	Costo relativo dopo semplici riparazioni,
	Differenza di valore relativo

Come si vede dalla Tabella 5, per tutti gli oggetti si osserva una tendenza generale a diminuire la differenza nel costo di finitura al crescere dell'usura fisica degli oggetti. Esiste una chiara influenza reciproca dell'usura.

Sfortunatamente, l'autore non è stato in grado di selezionare un'ampia rappresentatività dei campioni (il tempo di ricerca degli analoghi era a priori limitato a 3 mesi nella stagione primavera-estate del 2003 a causa delle fluttuazioni stagionali dei prezzi delle proposte) ed eliminare completamente l'influenza dei singoli fattori sui costi relativi nel confronto a coppie (soprattutto in termini di uffici), quindi per ora possiamo parlare della tendenza all’influenza reciproca dell’usura o di una maggiore probabilità di confidenza quando si utilizza la “formula 2”.

Opzione n. 2 (tenendo conto dell'usura funzionale irreparabile).

È stata analizzata la seguente ipotesi:

Per gli uffici negli edifici di nuova costruzione e prossimi alla nuova costruzione, è stata riscontrata una differenza nel costo unitario dello spazio quando erano situati nella parte seminterrato (seminterrato) dell'edificio e al primo piano. Successivamente la stessa differenza è stata determinata per gli uffici in edifici che presentavano un'usura significativa (30...35%).

Tabella 6.

Come si può vedere dalla tabella 6, esiste una tendenza all'influenza reciproca dell'usura.

CONCLUSIONI GENERALI:

1). L’influenza dell’usura fisica e funzionale sul valore di mercato degli immobili è complessa e ad oggi non esiste un modello teorico praticamente provato per descrivere l’influenza dell’usura individuale sul valore di mercato degli oggetti, nonché sulla loro reciproca influenza. influenza.

2). La tendenza all'influenza reciproca dell'usura osservata nell'articolo suggerisce che la formula più probabile da utilizzare (quando si tiene conto solo dell'usura fisica e funzionale) è una formula che tiene conto dell'influenza reciproca dell'usura (formula 2 riportato all'inizio dell'articolo).

3). Nell’approccio del costo, quando si utilizza il metodo “normativo” e il metodo “lifetime” per il calcolo dell’usura fisica, è opportuno introdurre modifiche che tengano conto della natura non lineare del rapporto tra usura e valore di mercato dei beni oggetti. Le formule approssimative per tenere conto delle modifiche sono state calcolate per vari tipi di immobili utilizzando metodi statistici matematici e sono riportate nella tabella 3.

4). Nell'approccio comparativo, quando si adeguano gli analoghi, è possibile utilizzare le formule approssimative per tenere conto delle modifiche fornite nella Tabella 3.

5). L’articolo fornisce dati sull’impatto dell’usura fisica e funzionale sul valore di mercato degli immobili, che richiede uno studio approfondito tenendo conto dell’influenza del profitto dell’imprenditore e dell’usura esterna.

6). Considerare correttamente l'impatto dell'usura fisica e funzionale sul valore degli immobili aiuterà a ottenere risultati più ravvicinati dagli approcci di costo e comparativi.

ELENCO DELLE FONTI DI INFORMAZIONE UTILIZZATE:

1. Valutazione immobiliare./Sub. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M., "Finanza e statistica", 2002, - 495 p.

5. “Sulla questione degli sconti per deterioramento”, Dipartimento di statistica dello Zemstvo provinciale di Yaroslavl, 1913, numero 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Determinazione del profitto dell'imprenditore e dell'usura esterna degli immobili, http://www.appraiser.ru/, 28/03/2003, raccolta "RWay" n. 97, 2003.