Menjual kamar di apartemen komunal bersama adalah salah satu transaksi hukum paling rumit dengan real estat.

Pertama, pemilik kamar haruslah pemilik properti yang diasingkan, karena kamar tersebut hanya dapat dijual di apartemen komunal yang diprivatisasi. Perumahan yang tidak diprivatisasi adalah milik pemerintah kota, dan tidak dapat dijual, karena transaksi komersial dengan real estat perumahan yang tidak diprivatisasi, termasuk kamar di apartemen komunal, dilarang oleh hukum.

Kedua, tetangga pemilik kamar harus memperhitungkan bahwa tetangga lain dari apartemen komunal, menurut hukum, memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli kamar yang diasingkan. Untuk memastikan penerapan persyaratan hukum ini dan menghindari kemungkinan konsekuensi buruk di masa depan, penjual harus secara ketat mengikuti prosedur khusus untuk mendapatkan persetujuan tetangga untuk menjual kamarnya.

Ketiga, penjualan saham di apartemen komunal memiliki banyak nuansa hukum dan kesulitan hukum, sehingga Anda perlu mempelajari dengan cermat seluruh prosedur penjualan properti tersebut, dan, jika mungkin, menggunakan bantuan spesialis berkualifikasi yang telah melakukan hal serupa. transaksi dengan kamar di apartemen komunal bersama.

Tahapan penjualan kamar di apartemen komunal

Untuk menjual ruangan yang merupakan bagian dari apartemen komunal, pemilik membutuhkan:

1. Menentukan syarat penjualan, termasuk harga;
2. Membuat (sebaiknya diaktakan) pemberitahuan tentang syarat penjualan, yang menunjukkan harga yang ditetapkan, dan mengirimkannya ke semua pemilik kamar di apartemen komunal bersama;
3. Kumpulkan paket dokumen yang diperlukan untuk penjualan real estat perumahan;
4. Jika ruangan itu milik beberapa pemilik, Anda perlu mendapatkan izin dari mereka untuk menjual ruang bersama, yang disahkan oleh notaris;
5. Keluarkan semua penghuni dari kamar dan dapatkan sertifikat keluar yang sesuai dari kantor paspor;
6. Hiasi kamar dan buat kesepakatan.

Cara mendapatkan persetujuan tetangga

Dalam kebanyakan kasus, permasalahan dalam menjual salah satu kamar di apartemen komunal bersama justru untuk menjamin hak memesan efek terlebih dahulu kepada tetangga untuk menjual rumahnya, karena banyak tetangga yang sengaja menunda proses penjualan.

Perlu segera dicatat bahwa persetujuan tetangga di apartemen komunal untuk menjual salah satu kamar sama sekali tidak diperlukan. Penjual hanya perlu memiliki bukti bahwa ia telah mematuhi hukum dan pertama-tama menawarkan tetangganya untuk membeli kamarnya. Untuk melakukan ini, penjual harus memberitahukan secara tertulis tentang niat menjual kamar:

• tetangga yang merupakan pemilik kamar privatisasi lainnya di apartemen komunal bersama;
• administrasi distrik atau Komite Perumahan yang berwenang - jika salah satu pemilik tetangga tinggal di apartemen komunal berdasarkan perjanjian sewa sosial (dalam hal ini, pemilik dari sudut pandang hukum dianggap sebagai kotamadya);
• departemen perwalian dan perwalian distrik - jika pemilik satu atau lebih kamar di apartemen komunal umum adalah orang cacat atau warga negara di bawah umur.

Memberi tahu tetangga tentang niat menjual kamar, dengan menunjukkan harga yang ditetapkan dan syarat penjualan, dapat dilakukan dengan dua cara:

• secara mandiri membuat pemberitahuan tertulis dan mengirimkannya ke tetangga Anda di apartemen komunal melalui surat tercatat dengan pemberitahuan;
• menggunakan bantuan notaris untuk membuat pemberitahuan yang bersangkutan.

Penjual dapat, dalam pemberitahuannya, menghubungi pemilik tetangga dari apartemen komunal dengan permintaan tertulis untuk menolak membeli kamar yang bersangkutan. Jika penolakan tersebut diterima, maka harus diformalkan oleh otoritas pendaftaran atau disertifikasi oleh notaris. Dalam hal ini, penjual tidak boleh lagi mematuhi jangka waktu satu bulan yang ditetapkan undang-undang bagi tetangga untuk menyatakan keinginannya membeli kamar yang ditawarkan kepadanya.

Jika tetangga tidak menjawab dalam waktu 30 hari, yaitu jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang, sejak tanggal diterimanya pemberitahuan, ini sama dengan penolakan. Mulai saat ini, pemilik kamar dapat menjual propertinya tanpa persetujuan tetangganya.

Jika salah satu tetangga telah menyatakan keinginannya untuk membeli kamar, maka penjual tidak berhak menjual rumahnya di rumah susun komunal kepada pihak luar. Dalam hal ini perlu dibuat perjanjian jual beli dengan tetangga.

Ada kemungkinan bahwa beberapa tetangga yang memiliki kamar di apartemen komunal bersama memberikan persetujuan mereka untuk membeli kamar yang diasingkan. Dalam hal ini pertanyaan kepada siapa akan menjual kamar itu harus diputuskan atas permintaan penjual, karena hak penolakan pertama hanya berlaku jika ada niat untuk menjual kamar yang merupakan bagian dari rumah susun komunal itu kepada orang luar.

Pemilik tetangga hanya memiliki hak memesan terlebih dahulu untuk membeli apartemen, mereka tidak memiliki hak prerogatif lain (mengenai harga atau ketentuan pembelian). Artinya tetangga dapat membeli kamar yang merupakan bagian dari apartemen komunal hanya dengan harga yang ditentukan oleh penjual.

Namun, pemilik kamar yang diasingkan perlu mempertimbangkan nuansa hukum yang penting: ia dapat menjual bagiannya (kamar) kepada pihak luar hanya dengan harga yang tertera dalam pemberitahuan, atau dengan harga yang lebih tinggi. Jika apartemen dijual dengan harga lebih rendah, tetangga mungkin akan mempertanyakan keabsahan transaksi tersebut.

Dalam hal ini, pembeli kamar terkait juga perlu berhati-hati. Kontrak harus menunjukkan harga transaksi sebenarnya. Banyak penjual, yang ingin menghindari pajak, menawarkan untuk menunjukkan potongan harga properti dalam kontrak. Dengan menyetujui syarat-syarat tersebut, pembeli kamar menghadapkan dirinya pada risiko yang signifikan, karena transaksi tersebut dapat ditentang atas permintaan tetangga (jika harga dalam perjanjian jual beli lebih rendah dari pada pemberitahuan).

Dokumen penjualan kamar yang merupakan bagian dari apartemen komunal

Untuk mendaftarkan penjualan kamar, pemilik perlu mengumpulkan dokumen-dokumen berikut:

• paspor semua warga negara yang ikut serta dalam transaksi jual beli yang bersangkutan;
• sertifikat keluarnya penghuni dari kamar di rumah susun komunal;
• pemberitahuan niat untuk menjual kamar dengan syarat-syarat penjualan dan harga kamar yang tertera di dalamnya, dikirimkan melalui pos tercatat kepada pemilik kamar lain dalam apartemen komunal bersama (hal ini diperlukan jika pembelinya adalah orang luar dan bukan salah satu dari para tetangga);
• kontrak penjualan;
• kutipan dari BTI beserta penjelasannya;
• rencana kadaster dari tempat tinggal yang diasingkan;
• tindakan penerimaan - pemindahan kamar;
• dokumentasi judul ruangan;
• izin notaris untuk melakukan penjualan dari pemilik tempat lainnya;
• izin dari penguasa perwalian apabila salah satu pemilik kamar yang dijual masih di bawah umur.

Jika tetangga menghalangi penjualan kamar

Situasi menjadi lebih rumit jika tetangga dengan sengaja mencegah penjualan kamar atau ada alasan obyektif lainnya ketika pengiriman pemberitahuan bermasalah (misalnya, tetangga tidak tinggal di apartemen komunal ini dan tidak mungkin menemukannya).

Pemilik tetangga yang karena alasan tertentu tidak ingin salah satu kamarnya dijual kepada pihak luar mungkin dengan sengaja menghindari pemberitahuan tertulis tentang penjualan kamar tersebut. Oleh karena itu, jika tidak ada tanda pada penerimaan dokumen ini, penjual tidak dapat menggunakan haknya untuk menjual real estat.

Cara terbaik untuk mengatasi masalah tersebut adalah dengan mencoba (melalui notaris, jasa kurir atau cara lain) untuk menyampaikan pemberitahuan tertulis. Jika hal ini tidak memungkinkan, Anda dapat membuat perjanjian donasi sebagai ganti perjanjian jual beli.

Dalam skema ini, penjual kamar dapat melakukan hal berikut:

• menerima uang dari pembeli, tetapi tidak membuat perjanjian jual beli, melainkan perjanjian hibah;
• buatlah perjanjian hadiah hanya untuk sebagian kecil dari saham Anda atas nama calon pembeli, dan kemudian tawarkan dia, sebagai tetangga Anda di apartemen komunal, yang telah menjadi pemilik penuh saham tersebut, untuk membeli seluruh ruangan.

Dengan menggunakan skema ini, perlu dipertimbangkan bahwa transaksi semacam itu atas permintaan tetangga dapat dianggap batal, meskipun dalam kasus ini akan sangat sulit bagi tetangga untuk membuktikan kepalsuan transaksi tersebut. Namun, jika memungkinkan, cobalah menggunakan mekanisme hukum untuk menjual kamar di apartemen komunal bersama.

Komentar (157)

Elena | 2018/01/10

Halo, saya diberitahu bahwa Anda dapat menjual kamar di apartemen tiga kamar seperti ini: perjanjian sumbangan dibuat untuk 1/100 bagian, dan kemudian perjanjian jual beli untuk sisa saham dibuat. harus dilegalisir oleh notaris dan apakah menguntungkan, sahkah kamar saya dan suami dalam milik bersama?

admin | 2018/01/17

Halo Elena! Karena apartemen adalah milik bersama Anda dan perkawinan Anda belum bubar, untuk menjual saham tersebut Anda memerlukan persetujuan notaris dari pasangan Anda untuk menjual saham tersebut. Metode yang Anda tunjukkan untuk menjual saham di apartemen tidak sepenuhnya mematuhi undang-undang saat ini. Sesuai dengan perubahan terbaru dalam undang-undang “Tentang pendaftaran hak atas real estat dan transaksi dengannya”, semua transaksi penjualan saham di apartemen tunduk pada notaris wajib.

Tatyana | 2018/05/16

Halo, tolong beri tahu saya bagaimana saya bisa mengetahui bahwa penyewa telah memutuskan untuk menjual apartemen dengan harga lebih rendah dari yang tertera dalam pemberitahuan?

admin | 2018/05/24

Halo Tatyana! Anda dapat mengajukan permohonan terkait ke Rosreestr sebagai pihak yang berkepentingan yang memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli, karena kepada Rosreestrlah perjanjian jual beli diserahkan dengan menunjukkan harga kontrak.

Svetlana | 24/07/2018

Selamat siang Katakan padaku, undang-undang manakah yang menyatakan bahwa tetangga lain dari apartemen komunal, menurut hukum, memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli kamar yang diasingkan?

admin | 2018/08/01

Halo Svetlana! Aturan tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli tercantum dalam KUH Perdata Federasi Rusia, yaitu dalam Pasal 250: “Ketika menjual suatu saham dalam hak milik bersama kepada pihak luar, sisa peserta dalam kepemilikan bersama mempunyai hak terlebih dahulu. -hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual itu pada harga penjualannya, dan dengan syarat-syarat lain yang dipersamakan, kecuali dalam hal penjualan melalui pelelangan umum, serta dalam hal penjualan suatu saham dalam hak milik bersama suatu sebidang tanah oleh pemilik suatu bagian dari suatu bangunan atau bangunan yang terletak di atas sebidang tanah itu atau oleh pemilik tempat pada bangunan atau bangunan itu. Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada para peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar, dengan menunjukkan harga dan syarat-syarat lain di mana ia menjualnya.”

Eugene | 2018/09/06

Halo! Apakah saya memahami dengan benar bahwa penjual kamar harus memiliki bukti resmi (“kertas”) yang memberitahukan tetangga tentang penjualan tersebut, serta penolakan resmi dari tetangga (jika hubungan dengan tetangga normal)? Atau apakah penolakan yang disahkan oleh notaris saja sudah cukup?

admin | 2018/09/21

Halo Eugene! Ketentuan KUHPerdata tentang pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham tidak memuat syarat tentang keharusan adanya penolakan, melainkan hanya adanya penegasan pemberitahuan pemilik lain tentang penjualan itu. Jadi, untuk mendaftarkan transaksi jual beli di Rosreestr, Anda harus memiliki pemberitahuan penjualan yang diaktakan, yaitu bukti pemberitahuan pemilik tentang penjualan di atas kertas.

admin | 2018/10/01

Halo Galina! Ya, undang-undang Federasi Rusia dalam hal ini tidak membatasi hak pemilik dengan cara apa pun. Selain itu, sumbangan tersebut merupakan transaksi cuma-cuma dan tidak memerlukan persetujuan peserta lain dalam kepemilikan bersama.

Margarita | 30/11/2018

Halo, saya ingin membeli kamar di apartemen komunal secara tunai. Saya membeli melalui agen. Setelah beberapa waktu, makelar barang tak bergerak menelepon dan mengatakan bahwa saya harus membayar surat-surat yang dikirimkan kepada pemiliknya. Haruskah saya membayar untuk ini? Dan mereka menawari saya perjanjian terlebih dahulu, apa itu?

admin | 2018/12/09

Halo Margarita! Ya, menurut amandemen undang-undang, yaitu Pasal 24 dan 30 Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 No. 122-FZ “Tentang pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya”, semua transaksi untuk pembelian dan penjualan kepemilikan bersama tunduk pada sertifikasi wajib yang diaktakan. Dalam kasus Anda, Anda, sebagai pembeli, ditawari untuk menanggung biaya penjual untuk menyiapkan pemberitahuan notaris tentang penjualan apartemen (saham) oleh penjual. Tanggungan biaya-biaya ini oleh salah satu pihak ditetapkan dengan kesepakatan. Anda berhak menolak menanggung biaya tersebut, serta menolak melakukan pembayaran di muka berdasarkan perjanjian jual beli, dan menghubungi agen lain mana pun untuk mendukung transaksi real estat.

Albina | 2018/12/08

Halo! Tetangga saya mengirimi saya pemberitahuan niat mereka untuk menjual kamar mereka dengan harga tertentu. Saya setuju. Sekarang mereka bilang mereka salah menentukan harga. Bahwa masih ada hutang utilitas, dan mereka juga harus dibayar. Jika tidak menginginkannya, maka pembeli pihak ketiga siap membeli. Atau membayar lebih. Kami akan mengirimkan Anda pemberitahuan baru. Apakah mereka benar? Apa yang harus dilakukan dalam kasus ini?

admin | 2018/12/20

Halo Albina! Ya, sayangnya, tetangga Anda berhak mengirimi Anda pemberitahuan baru yang menetapkan harga jual baru untuk bagian kepemilikan tempat tinggal, karena tindakan mereka tidak melanggar ketentuan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang kepatuhan terhadap hak memesan efek terlebih dahulu Anda.

tidak | 2018/12/18

Selamat siang, jika saya mengerti dengan benar, saya perlu mengirimkan pemberitahuan ke teman satu apartemen saya melalui surat. Jika mereka tidak menerimanya dan tidak menjawab, kemudian setelah menerima pemberitahuan melalui pos, dapatkah saya menunjukkannya pada saat transaksi sebagai konfirmasi penolakan mereka?

admin | 28/12/2018

Halo Inga! Jika apartemen Anda dimiliki bersama, maka dengan mempertimbangkan perubahan undang-undang tanggal 2 Juli 2016 (yaitu, amandemen Pasal 24 dan 30 Undang-Undang Federal tanggal 21 Juli 1997 No. 122-FZ “Tentang Pendaftaran Hak Negara untuk real estat dan transaksi dengannya") Anda perlu mengirimkan pemberitahuan kepada tetangga Anda tentang penjualan saham melalui notaris, karena saat ini semua transaksi dengan pemindahtanganan kepemilikan saham tunduk pada notaris wajib (termasuk pemberitahuan orang mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu (preemptive right) untuk membeli).

Ilona | 2018/12/20

Selamat siang.
Notariskan penolakan pada saat menjual SAHAM!! dan jika saya menjual kamar khusus dengan akun pribadi terpisah, apakah cukup pemberitahuan tertulis dan penolakan tetangga melalui surat tercatat?

admin | 28/12/2018

Halo Ilona! Jika kamar Anda di apartemen komunal adalah tempat tinggal mandiri dan bukan merupakan objek kepemilikan bersama, dalam kasus Anda tidak perlu mengirimkan pemberitahuan notaris; untuk mematuhi hak memesan efek terlebih dahulu dari tetangga Anda sesuai dengan Pasal 42 dari Kode Perumahan Federasi Rusia, Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, penawaran pembelian tertulis dan penolakan tertulis dari tetangga atau kurangnya tanggapan dalam waktu 30 hari sejak tanggal diterimanya pemberitahuan sudah cukup.

Irina | 2019/01/02

Halo, putriku dan aku memiliki kamar di apartemen komunal dengan 1/2 bagian.
Jika tetangga kamar lain mempunyai anak di bawah umur yang juga mempunyai bagian dalam harta itu, haruskah surat pemberitahuan dikirimkan kepada setiap orang yang mempunyai bagian dalam harta itu, atau satu ke setiap kamar dalam rumah susun komunal? Dan apakah pemberitahuan itu perlu disertifikasi oleh natary? Terima kasih sebelumnya.

admin | 2019/01/18

Halo Irina! Jika pemilik kamar adalah anak di bawah umur, maka pemberitahuan penjualan dikirimkan kepada kuasa hukum anak (orang tua) yang menunjukkan pemilik properti (anak). Sehubungan dengan perubahan terbaru dalam Undang-Undang No. 122-FZ “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya”, semua pemberitahuan tentang penjualan saham di apartemen komunal dikirim secara ketat melalui notaris. Oleh karena itu, Anda perlu menghubungi notaris mana pun di wilayah tempat tinggal Anda.

Larisa | 27/01/2019

Halo! Ayah saya tinggal di apartemen dua kamar. apartemen komunal. Pemilik kamar kedua meninggal sepuluh tahun yang lalu, tidak ada seorang pun yang terdaftar di kamar tersebut, tetapi cucu dari pemilik sebelumnya masih hidup. Kami ingin menjual kamar kami. Perlukah kita meminta persetujuan tetangga kita sebelum menjualnya? Kamar-kamarnya diprivatisasi. Terima kasih.

admin | 2019/02/05

Halo Larissa! Jika, setelah kematian tetangga Anda, salah satu kerabatnya mengadakan hak waris, dan harta itu tidak diakui sebagai hak milik, Anda perlu menghubungi notaris untuk mengirimkan pemberitahuan penjualan saham Anda dalam kepemilikan real estat secara berurutan. untuk mematuhi hak pembelian terlebih dahulu tetangga sesuai dengan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia.

Tatyana | 2019/02/15

Selamat siang. Mohon diperjelas perbedaan antara bagian dalam harta bersama ketika berlakunya norma 122-FZ (pemberitahuan dikirimkan melalui notaris) dan ketika ruangan tersebut merupakan tempat tinggal mandiri, bukan menjadi objek kepemilikan bersama, bila cukup untuk mengirimkan penawaran untuk membeli. Dalam kasus manakah contoh berikut ini berlaku: dalam kepemilikan bersama, saya dan suami memiliki kamar berukuran 20 meter (dalam formulir 7/9 muncul sebagai objek terpisah - di bagian Karakteristik kamar yang ditempati), dalam dokumen dari masing-masing muncul bagian 10/35, yaitu. cuplikan masing-masing, tetapi dalam hal total ruang tamu?
Dan apakah dokumen-dokumen di atas diperlukan jika kamar (milik suami saya dan saham saya) dijual kepada salah satu pemilik saham lainnya?
Terima kasih!

admin | 26/02/2019

Halo Tatyana! Jika tempat tersebut, menurut dokumen, adalah tempat tinggal mandiri, dan Anda bukan anggota kepemilikan bersama, maka ketentuan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang pelaksanaan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli. Dalam kasus Anda, Anda dan suami adalah peserta dalam kepemilikan bersama, sehingga Anda perlu mengirimkan pemberitahuan notaris tentang penjualan kamar Anda kepada tetangga Anda melalui notaris.

Irina | 2019/03/08

Selamat siang.
Tolong beritahu saya - Saya ingin menjual kamar yang diprivatisasi dengan akomodasi bersama berdasarkan perjanjian hadiah. Berapa harga minimum kamar yang dapat saya tunjukkan agar pembeli (penerima) membayar pajak lebih sedikit? Nilai kadaster tempat itu adalah 456.000 rubel. Terima kasih sebelumnya.

admin | 2019/03/20

Halo Irina! Ketentuan Kode Pajak Federasi Rusia tentang pembebasan pajak ketika menjual apartemen senilai kurang dari 1 juta rubel tidak berlaku untuk transaksi yang diformalkan melalui kesimpulan perjanjian sumbangan real estat. Sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku saat ini, setiap penerima hibah yang bukan merupakan kerabat dekat pemberi sumbangan wajib membayar pajak sebesar 13% dari nilai harta sumbangan. Jadi, bagi penerima Anda, jumlah pajak akan dihitung dari nilai properti yang disumbangkan (dalam kasus Anda, nilai kadaster tempat tersebut).

Svetlana | 2019/03/17

Selamat siang Saya terdaftar dengan putra saya di kamar kota di apartemen komunal, menikah pada tahun 2012, dan pada tahun 2013 saya memprivatisasi kamar untuk dua orang dengan putra saya. Suaminya tidak ada sangkut pautnya dengan kamar ini, sekarang kami ingin menjual kamar tersebut, apakah perlu persetujuan suami?

admin | 2019/04/01

Halo Svetlana! Sesuai dengan Seni. 36 dari Kode Keluarga Federasi Rusia, properti milik masing-masing pasangan sebelum menikah, serta properti yang diterima oleh salah satu pasangan selama pernikahan sebagai hadiah, melalui warisan atau melalui transaksi serampangan lainnya (properti masing-masing pasangan ), adalah miliknya. Jadi, persetujuan pasangan untuk menjual kamar tidak diperlukan.

Elena | 31/03/2019

Halo. Kami ingin menjual kamar di apartemen dua kamar, tetangga kami tinggal di daerah lain dan tidak membalas surat selama bertahun-tahun. Apa solusi kami? Membuat pemberitahuan melalui notaris dan menunggu 1 bulan?

admin | 2019/04/10

Halo Elena! Sehubungan dengan amandemen Pasal 24 dan 30 Undang-Undang Federal tanggal 21 Juli 1997 No. 122-FZ “Tentang pendaftaran negara hak atas real estat dan transaksi dengannya”, untuk menjual bagian di apartemen Anda perlu kirimkan pemberitahuan penjualan saham tersebut kepada tetangga Anda melalui notaris di alamat yang Anda ketahui. Jika pemberitahuan dikembalikan setelah satu bulan, Anda dapat dengan bebas menjual saham Anda kepada pihak ketiga dan mendaftarkan transaksi tersebut ke Rosreestr, karena hak memesan efek terlebih dahulu tetangga untuk membeli saham dalam hal ini tidak akan dilanggar.

Irina | 2019/04/03

Selamat siang. Saya tidak dapat secara mandiri menentukan perbedaan antara bagian dalam harta komunal bersama. Kapan perlu memberitahukan hanya melalui notaris, dan kapan cukup melalui surat? Apartemen komunal tiga kamar, dua keluarga tinggal. Satu keluarga mempunyai 1 kamar milik bersama untuk 3 orang, masing-masing 1/3, dan salah satunya adalah anak berusia 14-15 tahun. Keluarga kedua memiliki 2 kamar, 1/2 di setiap kamar. Dilihat dari kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu, ekstrak dibuat secara terpisah untuk setiap kamar dan setiap kamar memiliki nomor kadasternya sendiri. Jika pemilik 2 kamar ingin menjual kamarnya, bagaimana cara memberitahukan tetangganya dengan benar, melalui notaris atau cukup dengan surat inventaris dan pemberitahuan? Terima kasih sebelumnya atas tanggapan Anda.

admin | 2019/04/21

Halo Irina! Ketentuan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli dan kebutuhan untuk mengirimkan pemberitahuan melalui notaris hanya berlaku ketika suatu saham dijual kepada pihak luar. Jika penjualan suatu saham dilakukan kepada salah satu peserta dalam kepemilikan bersama (tetangga), pemberitahuan tidak dikirimkan kepada pemilik lain. Apabila pemilik ingin menjual bagiannya kepada pihak luar, maka perlu disampaikan pemberitahuan melalui notaris kepada masing-masing pemilik, yaitu: pemberitahuan dikirimkan bukan kepada tempat tinggal (kamar), melainkan kepada nama pemiliknya. Jika pemiliknya masih di bawah umur, maka pemberitahuan dapat dikirimkan kepada kuasa hukumnya.

Olga | 2019/04/05

Halo!
Tolong beritahu saya: kami menjual kamar di apartemen komunal. Beberapa kamar ada yang milik negara, artinya belum diprivatisasi, apakah kamar-kamar tersebut perlu dikosongkan? Dan jika ya, dari siapa mendapatkannya?
Terima kasih.

admin | 2019/04/21

Halo Olga! Dalam hal ini, Anda perlu mengirimkan satu pemberitahuan notaris kepada pemilik. Jika kamar-kamar di apartemen komunal milik kotamadya, Anda dapat menghubungi Departemen Perumahan dan Layanan Komunal dari administrasi di kota tempat tinggal Anda dan pemberitahuan juga akan ditujukan ke Departemen Perumahan dan Layanan Komunal dari administrasi tersebut.

Irina | 2019/04/16

Halo! Suatu situasi muncul di mana tetangga menjual kamar tersebut tanpa persetujuan saya. Di mana saya harus mulai membatalkan transaksi dan pembelian di pihak saya? Terima kasih sebelumnya!

admin | 29/04/2019

Halo Irina! Sesuai dengan Seni. 168 KUH Perdata Federasi Rusia, Anda dapat membatalkan transaksi ini karena pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu Anda. Pengakuan transaksi sebagai tidak sah hanya dimungkinkan di pengadilan. Oleh karena itu, Anda perlu menghubungi pengadilan negeri dengan pernyataan klaim dan dokumen yang sesuai. Kategori litigasi ini cukup kompleks, jadi Anda harus menghubungi pengacara atau pengacara untuk mendapatkan bantuan hukum yang berkualitas di pengadilan.

Olga | 23/04/2019

Terima kasih! Saya menemukan informasi bahwa di St. Petersburg sepertinya tidak perlu menerima penolakan jika ruangan itu milik negara, sepertinya ada semacam undang-undang di St. Petersburg, katakan padaku, apakah ini benar? Saya tidak dapat menemukan informasi spesifik apa pun sehubungan dengan undang-undang ini.

admin | 2019/05/08

Halo Olga! Sesuai dengan perintah Komite Manajemen Properti Kota dari Administrasi St. Petersburg tanggal 16 April 1999 N 595-r (sebagaimana diubah pada tanggal 23 Maret 2001) “Tentang pelepasan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli suatu saham dalam hak kepemilikan bersama,” Daftar objek real estat di sektor perumahan disetujui , yang berada dalam kepemilikan bersama, salah satu pesertanya adalah Federasi Rusia atau St. Petersburg, pemindahtanganan saham di mana untuk kompensasi memerlukan persetujuan dari Komite Pengelolaan Properti Kota St. Petersburg. Jadi, jika alamat tempat tinggal Anda tidak ada dalam Daftar, Anda tidak perlu memberi tahu administrasi St. Petersburg tentang penjualan saham Anda.

Lyudmila | 26/04/2019

Halo. Pada tahun 2016 saya ingin menjual kamar saya. Saya mengirimkan pemberitahuan kepada pemilik lain, notaris, dan penolakan pribadi dari notaris tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli. Saat ini kamar tidak terjual, tolong beri tahu saya apakah perlu mengumpulkan kembali penolakan dari tetangga dan mengirimkan pemberitahuan baru?

admin | 2019/05/08

Halo Lyudmila! Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli, serta peraturan lainnya, tidak menetapkan masa berlaku khusus untuk pemberitahuan penjualan. Pemberitahuan yang Anda kirimkan akan dianggap sah kecuali ketentuan transaksi yang ditentukan dalam pemberitahuan telah berubah. Jadi, jika ketentuan transaksi tidak berubah di pihak Anda, maka pemberitahuan baru tidak perlu dikirimkan.

nina | 2019/05/11

Halo, kami memiliki nomor kamar di apartemen komunal tiga kamar, dan dua kamar lainnya digunakan bersama, tolong beri tahu kami cara menjual kamar kepada kami.

admin | 23/05/2019

Halo Nina! Sesuai dengan Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli, jika terjadi penjualan saham kepemilikan kepada pihak luar, Anda perlu mengirimkan pemberitahuan penjualan kepada pemilik yang tersisa. Jika saham tersebut dijual ke salah satu tetangga Anda, tidak perlu mengirimkan pemberitahuan.

Katerina | 28/05/2019

Terima kasih banyak atas konsultasinya, Igor Viktorovich!!! Saya menerima jawaban yang lengkap dan terperinci untuk situasi saya.

Vyacheslav | 31/05/2019

Selamat siang Kami menjual kamar di apartemen komunal, kamar-kamar tersebut adalah objek real estat independen, dan bukan kepemilikan bersama. Pemberitahuan tentang penjualan kamar yang akan datang dikirimkan dalam bentuk tertulis sederhana melalui surat tercatat dengan pemberitahuan. Beberapa tetangga tidak menerima surat. Apakah kita bisa menyelesaikan transaksi jual beli dengan pembeli pihak ketiga setelah surat itu disimpan di kantor pos dan tetangga kita tidak menerimanya?

admin | 2019/06/10

Halo Vyacheslav! Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang hak memesan efek terlebih dahulu mewajibkan penjual untuk memberi tahu orang yang memiliki hak tersebut dan menjaga jangka waktu 30 hari sejak tanggal pemberitahuan kepada orang tersebut. Dengan demikian, setelah berakhirnya jangka waktu ini dan pengembalian surat-surat tersebut, Anda akan dapat dengan mudah mendaftarkan pengalihan kepemilikan di Rosreestr. Situasi ini cukup sering terjadi dalam praktiknya dan tidak menimbulkan masalah bagi penjual dan pembeli real estat.

Harapan | 2019/06/10

Jika saya ingin menjual kamar kepada pemilik yang tinggal di apartemen yang sama, apakah saya memerlukan bukti pembelian dari mereka yang disertifikasi oleh pengacara?

admin | 2019/06/19

Halo Nadezhda! Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia mewajibkan pemilik untuk memberi tahu tetangganya ketika menjual suatu saham hanya dalam hal penjualan kepada pihak luar yang tidak termasuk dalam lingkaran peserta lain dalam kepemilikan bersama. Jadi, jika Anda menjual kamar ke salah satu tetangga Anda, tidak perlu memberi tahu tetangga lain tentang penjualan tersebut.

Aigul | 2019/06/13

Seorang tetangga menjual kamar di apartemen komunal. Kamar semua orang diprivatisasi, tetangga dipanggil ke notaris untuk menandatangani. Ibu saya (pemilik) juga menandatangani. Tapi dia memiliki penglihatan dan pendengaran yang buruk. Saat saya tanda tangan, orang lain sedang duduk di ruang notaris. Dan seorang pemabuk masuk. Selama 3 bulan saya menciptakan neraka di apartemen komunal. Bisakah pemilik mencabut tanda tangannya? Lagi pula, mereka tidak melihat pemilik sebenarnya, dan tetangga tersebut tidak mengirimkan surat berisi hak penebusan kepada tetangga lainnya. Semuanya dilakukan oleh makelar yang cerdas.

admin | 28/06/2019

Halo Aigul! Jika Anda yakin bahwa hak preemption berdasarkan Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, dari salah satu tetangga, maka Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan dengan tuntutan untuk menyatakan transaksi tersebut tidak sah. Apabila pemberitahuan itu langsung ditandatangani oleh tetangga pada saat penunjukan notaris, maka dalam hal ini tidak perlu mengirimkan pemberitahuan secara tertulis, karena kewajiban memberitahukan kepada tetangga sudah terpenuhi. Sayangnya, undang-undang tidak mengatur kewajiban memberi tahu tetangga tentang identitas calon pemilik salah satu kamar di apartemen komunal. Bagaimanapun, Anda harus memeriksa legalitas transaksi tersebut.

Olga | 2019/07/11

Selamat siang Saya menjual kamar di apartemen komunal (kepemilikan bersama). Apakah saya memahami dengan benar bahwa untuk menerima penolakan berdasarkan Pasal 250, saya harus pergi ke notaris dan membuat pemberitahuan dengannya, apa yang akan dia kirimkan? atau melalui surat tercatat dengan pemberitahuan dan inventaris? Apartemennya ada 8 kamar, tapi tidak semuanya milik, ada juga yang disewa pemerintah, siapa yang harus saya beri tahu dalam hal ini? Situasi saya diperumit oleh kenyataan bahwa saya tinggal di satu kota dan menjual kamar di kota lain.

admin | 27/07/2019

Halo Olga! Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia mewajibkan, ketika menjual suatu saham kepada pihak luar, untuk tidak mendapatkan penolakan atau persetujuan dari tetangga, tetapi untuk memberi tahu mereka tentang penjualan tersebut secara tertulis dengan tawaran untuk membeli saham tersebut dengan syarat-syarat yang disebutkan. . Saat ini, sehubungan dengan perubahan Undang-Undang Nomor 122-FZ “Tentang Pendaftaran Negara Hak Atas Real Estat dan Transaksi dengannya”, pemberitahuan seluruh peserta kepemilikan bersama hanya dilakukan melalui notaris. Selain itu, Anda dapat menghubungi notaris di lokasi Anda sebenarnya, dan bukan di lokasi properti.

Olga | 2019/07/16

Halo! Kami menjual kamar di apartemen komunal yang kami warisi. Pemberitahuan niat untuk menjual dikirim ke tetangga melalui pos tercatat hampir setahun yang lalu. Beritahu saya masa berlaku pemberitahuan.

admin | 27/07/2019

Halo Olga! Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang kepatuhan terhadap hak memesan efek terlebih dahulu atas pembelian peserta dalam kepemilikan bersama menetapkan jangka waktu satu bulan bagi tetangga untuk mengambil keputusan untuk membeli atau menolak membeli suatu saham. Undang-undang tidak menetapkan masa berlaku tambahan untuk notifikasi yang dikirimkan sebelumnya, jadi jika ketentuan penjualan yang Anda nyatakan sebelumnya dalam notifikasi tidak berubah, maka Anda tidak perlu mengirimkan notifikasi baru.

Ivan | 29/07/2019

Halo! Sebuah kamar di apartemen komunal telah dijual, kamar-kamar tersebut merupakan objek real estat independen, dan bukan kepemilikan bersama. Tetangga tidak menerima pemberitahuan notaris tentang penjualan kamar yang akan datang. Setelah habis masa berlakunya bulan tersebut, dikirim kembali ke notaris. Kemudian notaris mengirimkan telegram, namun tidak diterima oleh tetangga. Telah dibuat akta notaris yang menyatakan bahwa tata cara pemberitahuan kepada tetangga telah dilaksanakan. Transaksi pendaftaran telah selesai. Setelah registrasi, tetangga mengaku tidak diberitahu tentang penjualan kamar dan ingin menggugat. Dapatkah tetangga membuktikan bahwa prosedur pemberitahuan tidak diikuti dan transaksi akan dinyatakan tidak valid?

admin | 22/08/2019

Halo Ivan! Sesuai dengan Seni. 165.1 KUH Perdata Federasi Rusia tentang pesan-pesan penting secara hukum, sebuah pesan dianggap terkirim bahkan dalam kasus di mana pesan itu diterima oleh orang yang kepadanya pesan itu dikirim (penerima), tetapi karena keadaan yang tergantung padanya, pesan itu tidak terkirim. kepadanya atau penerima tidak mengetahuinya. Dengan demikian, apabila tetangga tidak dapat membuktikan bahwa dirinya tidak menerima pemberitahuan karena keadaan di luar kendalinya (sakit berkepanjangan, pindah ke tempat tinggal lain dengan perubahan registrasi, dan lain-lain), maka transaksi jual beli tidak akan dibatalkan. oleh pengadilan.

Alena | 2019/09/18

Selamat malam! Tolong beritahu saya dalam situasi kami: kami ingin menjual kamar di apartemen komunal 3 kamar. Karena ruangan itu milik kami, pemberitahuan dikirimkan ke pemilik lain melalui notaris. Pemberitahuan dikembalikan setelah berakhirnya masa penyimpanan dan, karenanya, tidak dikirimkan ke penerima. Kami punya pembeli, tapi dia ingin membeli menggunakan program KPR. Apa langkah kita selanjutnya jika kita tidak bisa mendapatkan penolakan tertulis dari seluruh pemilik apartemen komunal? Terima kasih sebelumnya

admin | 30/09/2019

Halo Alena! Sesuai dengan pengertian Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia tentang kepatuhan terhadap hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli dari orang lain, penjual wajib mengirimkan pemberitahuan yang sesuai tentang penjualan suatu saham, namun ketentuan dari pasal tersebut tidak berarti diterimanya secara langsung penolakan tertulis. Selanjutnya, sesuai dengan Art. 165.1 KUH Perdata Federasi Rusia, pesan yang signifikan secara hukum dianggap terkirim bahkan dalam kasus di mana pesan tersebut diterima oleh orang yang menerima pesan tersebut (penerima), tetapi karena keadaan yang bergantung padanya, pesan tersebut tidak dikirimkan kepadanya. atau penerima tidak mengetahuinya. Misalnya, suatu pesan dianggap terkirim jika penerima tidak menerima surat-menyurat di kantor pos, dan dikembalikan kepada notaris setelah berakhirnya jangka waktu penyimpanan. Artinya, risiko tidak diterimanya surat-menyurat yang diterima ditanggung oleh penerima. Penjelasan serupa terdapat dalam Rekomendasi Metodologis untuk Notaris, yang disetujui oleh Kamar Notaris Federal (surat No. 1033/03-16-3). Dengan cara ini, Anda dapat dengan mudah mendaftarkan pengalihan kepemilikan tempat tinggal dan melakukan transaksi.

Eugene | 2019/10/03

Halo. Saat menyiapkan dokumen untuk apartemen komunal 6 kamar dengan pemilik baru, sejak Mei tahun ini, penolakan nasionalnya diambil lebih awal (dibeli dengan modal finansial), muncul 2 pemilik kecil lagi yang tidak terdaftar di apartemen ini. Setelah mengumpulkan dokumen dari otoritas perwalian, mereka pun menuntut pembebasan dari mantan suaminya yang telah bercerai sejak Februari. Dia entah bagaimana tinggal di kota lain dari kota lain. Entah bagaimana mereka menemukannya melalui telepon, tapi dia menolak memberikan pengabaian dan membeli kamar. Lalu bagaimana Anda bisa menjual bagian Anda?

Orang-orang terpaksa membeli rumah di asrama hanya dalam kasus-kasus ekstrim. Ada yang sangat membutuhkan tempat tinggal sendiri, tetapi tidak punya uang untuk membeli apartemen, ada yang melakukannya karena pindah ke kota lain untuk bekerja, dan ada pula yang baru saja berkeluarga dan ingin keluar dari pengasuhan orang tuanya. secepat mungkin. Mungkin ada alasan lain, tapi terlepas dari alasan tersebut, penting untuk mengetahui cara membeli kamar asrama dengan benar. Mari kita lihat masalah ini lebih terinci dan cari tahu kendala apa yang harus diperhitungkan.

Kehalusan dasar

Membeli kamar di asrama (perangkapnya bisa sangat berbeda) adalah keputusan yang sangat serius yang dapat menimbulkan banyak masalah bagi orang-orang yang tidak paham hukum. Agar aman, disarankan sebelum membuat kontrak, mintalah penjual untuk memberikan sertifikat dalam formulir 7 dan 9. Dokumen terakhir memberikan informasi tentang semua orang yang terdaftar di properti. Jika sekurang-kurangnya salah satu penduduk tidak setuju dengan penjualan itu, maka transaksi itu secara resmi tidak mungkin dilakukan sesuai dengan semua norma hukum, dan oleh karena itu dianggap tidak sah.

Saat mencari perumahan, Anda harus mempertimbangkan pilihan di bangunan yang relatif baru. Di gedung-gedung tua Khrushchev, biasanya, kondisi kehidupannya buruk, jadi Anda harus mengeluarkan uang tambahan untuk perbaikan. Oleh karena itu, sebelum membeli rumah asrama, lakukan pemeriksaan teknis terhadap properti tersebut dengan cermat dan pastikan semua dokumentasi yang diperlukan tersedia.

Kamar atau apartemen: mana yang lebih baik?

Mari kita lihat ini lebih terinci. Tidak ada gunanya menghemat pembelian rumah, karena hal ini selanjutnya dapat mengakibatkan biaya yang sangat besar. Nilai real estat sangat ditentukan oleh kondisi teknis dan kenyamanan hidup. Sementara itu, harga kamar dan apartemen murah tidak jauh berbeda dengan rata-rata pasar.

Jangan pernah mempercayai penjual karena mereka tidak akan memberikan informasi yang sesuai dengan kenyataan, apalagi jika mereka sangat membutuhkan uang. Seperti yang diperlihatkan oleh praktik, membeli apartemen di asrama sering kali berakhir dengan pemukiman kembali dalam pilihan yang lebih buruk. Oleh karena itu, Anda perlu mempertimbangkan semuanya dengan cermat, mempelajari keadaan pasar sekunder saat ini, dan dengan cermat melakukan perhitungan untuk akuisisi Anda di masa mendatang.

Adapun pilihan - kamar atau apartemen - opsi pertama kurang disukai, karena secara signifikan membatasi kemungkinan. Pertama, wilayahnya akan sangat kecil, dan kedua, Anda harus tahan dengan tetangga Anda, yang tidak semuanya adalah orang-orang yang cinta damai. Dan kelayakan finansial bukanlah salah satu yang terbaik. Biaya per meter persegi sebuah kamar lebih tinggi daripada di apartemen.

Aspek hukum

Jadi apa yang perlu Anda ketahui tentang ini? Jika Anda memutuskan bahwa membeli kamar asrama adalah pilihan ideal bagi Anda, maka Anda perlu mempelajari seluruh seluk beluk proses ini. Perlu segera dicatat bahwa lebih baik membuat kesepakatan langsung dengan penjual, melewati perantara, karena dengan cara ini Anda akan dapat menghemat banyak komisi. Namun, bahkan dalam kasus ini, Anda tidak akan dapat menghindari semua masalah, yang solusinya memerlukan bantuan spesialis berkualifikasi yang berpengalaman dalam masalah yang Anda minati.

Jika properti tidak diprivatisasi, maka pemiliknya tidak memainkan peran penting dalam membuat perjanjian jual beli. Namun lain halnya jika pemiliknya adalah orang pertama yang berhak melakukan transaksi apa pun dengan tempat tinggal tersebut. Namun di sini sangat penting bahwa permohonan penolakannya dibuat dengan benar.

Peran apa yang dimainkan tetangga?

Aspek ini patut mendapat perhatian khusus. Membeli kamar di asrama (nasihat profesional akan diberikan di akhir artikel) adalah proses yang kompleks dari sisi hukum, karena berbagai masalah mungkin timbul ketika mencoba mendapatkan penolakan dari tetangga. Selain pernyataan yang relevan, Anda perlu mengambil dokumen dari otoritas perwalian jika orang di bawah usia dewasa terdaftar di rumah tersebut.

Di sinilah Undang-Undang Perlindungan Anak mulai berlaku. Orang tua tidak bisa begitu saja membeli meter persegi. Di masa depan, kesepakatan seperti itu bisa menimbulkan masalah yang sangat besar. Pertama, pembeli harus mengeluarkan uang ekstra, dan kedua, transaksi bisa dibatalkan sepenuhnya. Untuk menghindari hal ini, perlu diberitahukan terlebih dahulu kepada seluruh penghuni tentang niat menjual properti dan perkiraan biayanya. Menurut undang-undang saat ini, pemegang saham memiliki waktu 30 hari kalender untuk mengambil keputusan. Jika mereka tidak setuju atau tidak mampu membeli saham tersebut, maka pemilik sah akan dapat melakukan transaksi perumahan apapun tanpa kendala.

Opsi dokumentasi

Terkadang Anda bisa menemukan iklan penjualan dua properti yang terletak di gedung yang sama bersebelahan. Luas totalnya sebanding dengan apartemen lengkap, jadi membeli kamar asrama sangat menguntungkan. Ketika menyelesaikan suatu transaksi, dokumen-dokumen tersebut harus dipelajari dengan sangat hati-hati, karena jika diprivatisasi, perolehan dan pembagian saham secara bergantian tidak mungkin dilakukan.

Jadi, apa yang diperlukan untuk menyelesaikan transaksi:

• dokumen untuk ruangan yang mengkonfirmasi kepemilikan;
• jika tempat tinggal telah diprivatisasi, maka paspor teknis dan sertifikat privatisasi juga diperlukan;
• paspor dan kode pemilik, serta semua orang yang terdaftar di kamar;
• surat keterangan susunan keluarga pemilik;
• apabila terdapat anak yang belum berumur 18 tahun, maka untuk pemindahtanganan masih perlu mendapat izin dari penguasa perwalian dan perwalian;
• laporan ujian penilaian.

Penting untuk mengetahui bagaimana properti itu diprivatisasi: melalui transaksi penyelesaian atau melalui pengadilan. Dalam kasus terakhir, klaim ini berlaku selama 3 tahun, setelah itu pemilik properti dapat kehilangan hak propertinya. Akibatnya akad dianggap tidak sah dan pembeli bisa kehilangan uangnya.

Cari tahu di organisasi mana bangunan tempat Anda ingin membeli tempat tinggal berada. Berdasarkan hal tersebut, Anda dapat membentuk gambaran tentang kontingen yang tinggal di rumah tersebut. Kumpulkan juga informasi tentang apakah pembayaran utilitas dilakukan secara teratur. Jika tidak, kemungkinan besar air panas atau listrik akan padam. Oleh karena itu, membeli kamar asrama dengan hipotek atau uang tunai bukanlah keputusan yang paling sukses. Selain itu, jika Anda memutuskan untuk mengambil pinjaman rumah, maka Anda perlu mencari bank yang cocok.

Sebagai aturan, lembaga keuangan mengajukan persyaratan berikut:

• peminjam harus berusia minimal 20 tahun;
• pinjaman tidak diberikan kepada orang yang berusia di atas 75 tahun;
• pekerjaan resmi;
• harus ada penjamin;
• Jika Anda memiliki riwayat kredit negatif, Anda mungkin tidak bisa mendapatkan pinjaman.

Kemungkinan celah

Jika ada tetangga nakal yang tinggal di apartemen komunal yang tidak mau menjual kamarnya, bukan berarti Anda tidak bisa membeli rumah. Masalah ini dapat diselesaikan dengan menyumbangkan real estat. Namun, celah seperti itu juga mempunyai sisi negatifnya. Tidak ada jaminan warga lain akan menerima Anda secara normal dan tidak mulai merencanakan berbagai intrik.

Ada juga kendala tertentu dalam membeli kamar di bekas asrama melalui sumbangan. Di sini, para pelaku kejahatan dapat memanfaatkan Pasal 170 KUH Perdata, yang mengatur bahwa suatu transaksi bersifat palsu dan menutupi transaksi lainnya.

Oleh karena itu, pilihan terbaik adalah penyelesaian masalah secara damai ketika semua pihak mencapai kesepakatan. Ini adalah satu-satunya cara untuk menghindari berbagai masalah di kemudian hari.

Masalah apa yang dihadapi masyarakat ketika memilih perumahan komunal?

Ketidaktahuan akan masalah hukum dapat menjadi lelucon yang kejam ketika membeli real estat. Hal ini terutama berlaku dalam kasus di mana kamar atau apartemen sebelumnya diprivatisasi, tetapi kemudian, karena perubahan peraturan perundang-undangan, prosedur tersebut harus diulang. Dalam hal ini penduduk tidak dapat dimukimkan kembali, sehingga perjanjian jual beli tidak dapat dibuat. Dalam situasi ini, proses yang stagnan dapat berlangsung selama berbulan-bulan, atau bahkan bertahun-tahun, dan syarat-syarat penebusan akan menjadi kurang menguntungkan. Oleh karena itu, pilihan terbaik adalah mencapai kesepakatan dengan tetangga Anda.

Jika Anda tertarik untuk membeli kamar asrama, nasihat hukum akan membantu Anda melakukan segalanya dengan benar dan menghindari banyak jebakan. Oleh karena itu, sebelum melanjutkan transaksi, Anda perlu berkonsultasi dengan spesialis mengenai semua masalah. Para profesional merekomendasikan agar orang yang kurang informasi mempercayakan seluruh proses kepada pengacara berpengalaman atau mempelajari undang-undang saat ini secara menyeluruh sehingga setelah penandatanganan kontrak tidak ada yang perlu dikeluhkan. Ini akan memungkinkan Anda melindungi diri sendiri dan tidak membuang-buang uang.

Apakah ada cara untuk menjual kamar tanpa memberi tahu pemiliknya?

Karena tidak selalu mungkin untuk memberi tahu pemilik bersama (misalnya, mereka tinggal jauh atau keberadaan mereka tidak diketahui), praktik penjualan kamar melalui sumbangan telah berkembang: pertama, perjanjian sumbangan untuk sebagian kamar dibuat. up, setelah itu pemilik menjual kamar secara penuh kepada warga negara yang sebelumnya diberi hadiah, setelah menerima persetujuannya dan tanpa khawatir menerima penolakan dari pemilik lain.

Metode “melanggar hukum” ini cukup berisiko - pemilik bersama yang bertetangga dapat mengajukan permohonan ke pengadilan agar transaksi donasi diakui sebagai palsu, yaitu dilakukan untuk menutupi transaksi lain - penjualan. Jika pengadilan mengakui perjanjian sumbangan sebagai fiktif, transaksi berdasarkan Pasal 166, 167 dan 170 KUH Perdata Federasi Rusia akan dianggap batal, yang dapat mengakibatkan pengakuan perjanjian jual beli sebagai tidak sah.

Materi disiapkan dengan bantuan pengacara dari biro Delovoy Farvater Marina Emelyantseva, pengacara dari Borodin dan Rekan Olesya Spiricheva, pengacara dari biro hukum Leontyev dan Rekan Tamaz Mstoyan, mitra pengelola asosiasi pengacara Starinsky, Korchago dan Rekan Vladimir Starinsky.

Dokumen apa yang diperlukan untuk menjual kamar?

Untuk menjual kamarnya, penjual perlu mengumpulkan dokumen yang mengonfirmasi kepemilikan kamar yang dijual, paspor teknis properti, sertifikat dari organisasi pengelola tentang tidak adanya hutang tagihan listrik, bukti pemberitahuan pemilik. kamar lain di apartemen komunal tentang niat untuk menjual kamar tersebut.

Apakah mungkin untuk menghubungi MFC sendiri?

Notaris memberikan kontrak bersertifikat kepada pembeli dan penjual, yang berhak menyerahkan dokumen untuk pendaftaran hak kepemilikan di MFC. Jika Anda melakukan ini melalui notaris, maka Anda harus siap membayar sekitar 5 ribu rubel, belum termasuk biayanya.

Apakah perlu ke notaris saat melakukan transaksi?

Nuansa penting lainnya, sehubungan dengan perubahan undang-undang baru yang dirancang untuk mengurangi kasus penipuan di pasar saat menjual saham, kini semua transaksi penjualan wilayah tersebut melalui notaris.

Omong-omong, pemberitahuan kepada pemilik lain bisa dikirim melalui notaris. Apabila dalam jangka waktu tertentu notaris tidak menerima tanggapan apapun dari pemilik ruangan lain, maka dibuatlah perjanjian jual beli dengan orang “luar” (bukan pemilik lain), disahkan dan diajukan untuk didaftarkan. Akta hak milik diterbitkan 3-4 hari setelah penyerahan. Di Moskow, layanan notaris, termasuk biaya negara, bisa berharga 25 ribu rubel.

Apa saja kendala atau kondisi saat menjual atau membeli kamar di apartemen komunal?

Nuansa utama di sini adalah hak pihak ketiga, pemilik kamar lain di apartemen, yang memiliki hak penolakan terlebih dahulu untuk membeli kamar tersebut. Faktanya adalah bahwa apartemen komunal selalu menjadi milik bersama. Bagian ini ditentukan, karena masing-masing diberi kamarnya sendiri. Area bersama dianggap milik bersama dari semua pemilik bersama dan tidak dapat dibagi di antara mereka.

Oleh karena itu, jika pemilik memutuskan untuk menjual kamarnya, ia harus mengirimkan pemberitahuan kepada pemilik lainnya. Ini adalah dokumen yang menunjukkan harga, karakteristik kamar, dan alamat. Rekan pemilik lainnya berhak menolak atau membeli tempat tinggal dalam waktu 30 hari setelah menerima pemberitahuan.

Jika jangka waktunya telah habis dan tidak ada salah satu pemilik yang menyetujui pembelian tersebut, maka pemilik berhak menjualnya kepada pihak ketiga mana pun.

Dalam hal membeli apartemen, pembeli sebaiknya meminta keringanan yang diaktakan dari rekan pemilik lainnya.

Poin penting lainnya yang mendasar: pemilik tidak berhak menjual kamar dengan harga kurang dari harga yang diumumkan kepada pemilik lain dalam pemberitahuan. Jika tidak, ia wajib mengirimkan pemberitahuan baru kepada rekan pemilik yang menunjukkan harga baru. Namun undang-undang tidak mengatur apa pun tentang menjual dengan harga tinggi.

Perbedaan antara asrama dan apartemen komunal adalah asrama hanya menyediakan akomodasi sementara. Privatisasi perumahan tersebut mulai tersedia pada tahun 2007, ketika diperbolehkan untuk mengambil alih kepemilikan dan membuangnya. Tata cara pembelian kamar di asrama mirip dengan pembelian rumah di apartemen komunal.

Dalam kedua kasus tersebut, penting untuk dipahami bahwa Anda hanya dapat menjual kamar yang dimiliki, yaitu kamar yang diprivatisasi. Tentu saja, tidak mungkin menjual ruang yang termasuk dalam perjanjian sewa sosial; ruang tersebut harus diprivatisasi terlebih dahulu. Pembeli perlu meminta penjual untuk memberikan konfirmasi, yang merupakan kutipan dari Daftar Negara Bersatu.

Tata cara menjual kamar di asrama tidak ada bedanya dengan tata cara menjual properti hunian lainnya, namun memiliki nuansa tersendiri yang harus diperhatikan, maka menjual kamar dengan sukses, menguntungkan dan cepat tidak akan sulit.

Di mana memulainya?

Pertama-tama, untuk kamar asrama yang akan dijual, Anda perlu mengumpulkan semua dokumen:

• sertifikat kepemilikan;
• kutipan dari daftar rumah;
• sebuah dokumen yang menegaskan fakta bahwa penjual adalah pemilik tempat;
• fotokopi rekening pribadi jika pembayaran akan dilakukan melalui transfer bank;
• sertifikat dari perusahaan pengelola yang menyatakan bahwa tidak ada hutang pada tagihan utilitas;
• izin dari otoritas perwalian jika orang cacat atau anak di bawah umur terdaftar di kamar;
• dokumen lainnya.

Pendaftaran, Kamar Kadaster atau BTI bertanggung jawab untuk menyiapkan semua dokumen yang diperlukan. Karena beberapa dokumen dapat diterbitkan dalam waktu 5 - 30 hari, lebih baik untuk mengambilnya segera setelah keputusan untuk menjual kamar dibuat.

Jika kamar asrama tidak diprivatisasi, disarankan untuk melalui prosedur ini, jika tidak, mungkin akan timbul masalah selama proses transaksi yang harus diselesaikan di pengadilan.

Mari kita mulai mencari pembeli

Yang terbaik adalah mempercayakan tugas menjual kamar asrama kepada makelar barang tak bergerak. Dia akan membantu Anda menjual tempat dengan cepat dan menguntungkan, dan juga akan menangani semua masalah organisasi, serta memberikan dukungan hukum untuk transaksi tersebut. Satu-satunya kelemahan bekerja dengan makelar barang tak bergerak adalah bahwa untuk jasanya Anda harus membayar persentase tertentu dari jumlah yang diterima untuk kamar. Anda juga dapat mencoba menjual sendiri kamar asrama Anda. Dalam hal ini, perlu membuat iklan dan memasangnya di media, serta di Internet. Ambil foto ruangan pada siang hari dari sudut yang menguntungkan. Dan Anda bisa mulai memasang iklan penjualan kamar, misalnya Anda bisa memulainya.

Mempersiapkan kamar asrama untuk pemutaran film

Sebelum menunjukkan ruangan kepada pembeli, harus dipersiapkan dengan baik:

• Disarankan untuk menghapus furnitur dari ruangan, ini akan menambah ruang secara visual;
• jika memungkinkan, yang terbaik adalah melakukan perbaikan kosmetik murah pada ruangan;
• jika ada balkon, harus dibersihkan dari puing-puing dan sampah agar pembeli dapat leluasa menikmati pemandangan dari sana;
• menata kamar mandi dan dapur umum, paling banter memperbaikinya.

Waktu terbaik untuk menunjukkan kamar asrama adalah saat tetangga Anda sedang bekerja. Kerumunan yang berlebihan bisa “menakut-nakuti” calon pembeli.

Mari kita mulai mendokumentasikan transaksinya

Jadi, pembeli telah ditemukan, syarat untuk meninggalkan ruangan, harga akhir dan metode pembayaran telah disepakati. Tinggal menentukan tanggal transaksi dan membuat perjanjian jual beli dengan notaris setelah uang ditransfer. Siapa pun dapat menghubungi notaris, disarankan agar Anda terlebih dahulu menyepakati semua masalah dengannya. Sampai di sini, prosedur penjualan kamar kos sudah bisa dianggap selesai.

Bagaimana cara cepat menjual kamar kos dan dokumen apa saja yang dibutuhkan?

Pengoperasian dengan kamar - kamar komunal atau asrama - tergolong kompleks. Agar berhasil melakukan pemindahtanganan tersebut, dan bahkan dengan cepat, Anda tidak boleh mengandalkan diri sendiri, melainkan mempercayakan masalah tersebut kepada agen real estat. Mereka tidak hanya akan menemukan pembeli yang menguntungkan dan meyakinkan dia untuk membeli pilihan Anda, tetapi juga akan dengan cepat menyelesaikan masalah menemukan surat-surat yang diperlukan.

Kondisi yang diperlukan

Untuk menjual kamar asrama, Anda harus memenuhi sejumlah persyaratan khusus:

1. Anda adalah pemilik tunggal. Jika tidak ada privatisasi, meter persegi secara resmi dianggap sebagai perumahan kota. Kemudian dapat ditukar atau dijual, terlebih dahulu diprivatisasi (UU RF No. 1541-1). Jika asrama termasuk dalam kategori departemen, maka rencananya tidak akan berhasil sama sekali.
2. Peserta dalam transaksi tidak memiliki batasan kewarasan.
3. Jika masalah tersebut melibatkan kepentingan pemilik bersama di bawah umur, Anda harus mendapatkan persetujuan dari dewan pengawas dan baru kemudian melanjutkan dengan pemindahtanganan.

Jika kamar dibeli pada saat pernikahan resmi, maka perlu diamankan.

Ruang hidup yang tidak diprivatisasi dapat dialihkan menjadi kepemilikan pribadi sesuai dengan prosedur umum, dengan membuat perjanjian dengan pemerintah kota, atau melalui pengadilan.

Algoritma

Keseluruhan proses penjualan, dimulai dengan privatisasi, akan terdiri dari beberapa tahap:

• klarifikasi status asrama dengan administrasi;
• privatisasi (jika diperlukan);
• menghubungi agen real estat atau memasang iklan sendiri di platform informasi;
• kumpulan dokumentasi yang diperlukan;
• seleksi calon;
• membuat perjanjian jual beli;
• pembayaran bea negara;
• pendaftaran properti di Kamar Kadaster;
• menyerahkan kuncinya.

Menjual kamar memerlukan partisipasi wajib dari notaris.

Perjanjian transaksi

Formulir kontrak standar dapat ditemukan di Internet, kantor Rosreestr atau dari agen penjual. Dokumen tersebut harus mencakup:

• tanggal dan tempat kompilasi;
• informasi paspor para pihak yang bertransaksi (nama belakang, nama depan, patronimik, tanggal lahir, seri dan nomor paspor, kapan, oleh siapa diterbitkan, alamat pendaftaran permanen);
• ciri-ciri objek transaksi (luas ruangan, alamat persisnya, letaknya, di lantai berapa gedungnya, jumlah ruang utilitas, ciri-cirinya (khusus untuk ruang publik);
• informasi tentang hak apa yang dimiliki pemilik ruangan (kapan dan oleh siapa dokumen hak milik dikeluarkan);
• harga transaksi;
• syarat transfer (tunai atau non tunai);
• klausul tentang syarat tambahan;
• tanda tangan.

Perjanjian tersebut dibuat dalam rangkap dua - satu untuk setiap peserta, setelah itu disahkan oleh notaris. Kemudian Anda dapat melanjutkan pendaftaran transaksi di Kamar Kadaster. Untuk melakukan ini, Anda perlu membayar biaya dan mengumpulkan paket kertas.

Dokumentasi

Pemiliknya akan membutuhkan:

• kartu identitas sipil umum;
• perjanjian privatisasi;
• ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu;
• rencana teknis;
• salinan rekening keuangan dan pribadi;
• ekstrak dari daftar rumah;
• surat keterangan tidak adanya utang tagihan listrik;
• tanda terima pembayaran bea negara (Pasal 333.33 KUHP).

Pembeli hanya membutuhkan dua dokumen: paspor dan persetujuan pasangan nikah untuk pembelian. Yang terakhir ini tidak wajib, tetapi sangat diinginkan agar pembelian tersebut nantinya tidak dapat ditentang oleh suami atau istri dari calon pemilik, dengan alasan mengabaikan hak-haknya (Pasal 35 KUHP). Rosreestr semakin menolak untuk mendaftarkan transaksi jika dokumen ini tidak ditunjukkan.

Perwakilan Rosreestr akan memeriksa paket kertas dan membawanya pergi, sebagai imbalannya mengeluarkan tanda terima dengan tanggal akhir pendaftaran. Masalah ini biasanya memakan waktu hingga sepuluh hari sejak diterimanya kumpulan dokumen yang benar. Pada hari yang ditentukan, pemilik baru datang untuk menerima kutipan dari Daftar Negara Bersatu atas namanya. Mulai saat ini, dia adalah pemilik mutlak dari properti tersebut dan berhak untuk menggadaikannya, menyumbangkannya, menukarnya atau menjualnya kembali.

Menjual sudut hostel dengan cepat, jika Anda tidak ahli dalam teknik penjualan dan mencari klien, hanya dapat dilakukan dengan menghubungi perusahaan real estate. Anda tidak perlu khawatir tentang pertanyaan dari penawar atau apakah penjualan Anda sah. Para profesional akan menangani semua masalah ini.

Pertanyaan Umum

Bagaimana cara cepat menjual kamar asrama yang ditandatangani berdasarkan perjanjian sewa sosial?

Tidak mungkin menjual sesuatu yang hak kepemilikannya belum didaftarkan. Tapi Anda bisa menukarnya dengan perumahan sosial yang sama persis.

Memiliki perjanjian sewa sosial, Anda memiliki hak untuk memprivatisasi sudut Anda, tetapi pertimbangkan kembali semua kemungkinannya. Lagi pula, jika Anda menukar tempat tinggal Anda, hak privatisasi gratis tidak akan hilang, dan untuk kedua kalinya dalam hidup Anda, hak itu tidak akan diberikan.

Seberapa cepat mereka membeli kamar di asrama dan di mana mencari klien untuk ini? Kami sangat membutuhkan uang, semua dokumen sudah siap.

Menjual kamar memang tidak sepopuler menjual seluruh apartemen, namun peluang menjual meter persegi dalam waktu singkat sangat tinggi. Apalagi jika Anda bersedia menawarkan harga yang wajar.

Lebih baik tidak mencari pembeli sendiri, serahkan pertanyaan itu kepada profesional dan hubungi agen real estat dengan reputasi baik. Anda tetap tidak akan bisa menyelesaikan tugas lebih cepat dari mereka, itu tugas mereka. Apalagi Anda tidak punya masalah dengan dokumen.

Agen juga akan menjaga kemurnian hukum transaksi. Anda tetap tidak dapat memeriksa sendiri klien Anda secara menyeluruh: misalnya, mengenai kewarasannya.

Mungkinkah mencoba menjual ruang pelayanan yang sudah lama ditempati keluarga dan pasti tidak akan diusir?

Tidak karena ini akan menjadi transaksi real estat ilegal. Bahkan jika Anda beruntung dan menemukan klien yang setuju untuk bertindak tidak melalui agen dan bahkan tidak meminta untuk menunjukkan dokumen hukum apa pun, kontrak tersebut tetap tidak akan diterima untuk didaftarkan di Rosreestr. Dan kesepakatan tidak mungkin terjadi tanpa ini (UU Federal No. 218-FZ).