Penentuan keausan fisik objek yang dinilai. Menentukan penyusutan suatu properti - abstrak. Contoh penghitungan keausan luar untuk peternakan unggas telur
Metode penguraian terdiri dari pertimbangan rinci dan penghitungan semua jenis keausan, yang meliputi (Gbr. 2):
- kerusakan fisik yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki;
- keausan fungsional yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki;
- keausan eksternal.
Keausan yang tidak dapat dihilangkan (tidak dapat diperbaiki) adalah keausan yang penghapusannya tidak mungkin secara fisik atau tidak praktis secara ekonomi, yaitu. biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan tidak berkontribusi terhadap peningkatan nilai objek secara keseluruhan.
Beras. 4 Klasifikasi penyusutan objek real estate
Untuk menerapkan metode perincian dalam menentukan akumulasi keausan, diperlukan data biaya konstruksi baru, yang dipecah berdasarkan elemen struktur, sebagai dasar perhitungan.
Kemunduran fisik– hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari objek yang semula ditetapkan selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia. Kerusakan fisik mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti dari waktu ke waktu (misalnya cacat pada elemen struktur).
Ada empat metode utama untuk menghitung penyusutan fisik:
- ahli (normatif);
- biaya;
- metode untuk menghitung umur suatu bangunan.
Metode ini melibatkan penggunaan berbagai instruksi peraturan di tingkat lintas sektoral atau departemen. Contohnya adalah VSN 53-86, yang digunakan oleh biro inventaris teknis untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal selama inventarisasi teknis dan merencanakan perbaikan besar persediaan perumahan, terlepas dari afiliasi departemennya. Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.
Keausan fisik suatu bangunan ditentukan sebagai berikut:
F f – keausan fisik bangunan, (%);
F i – keausan fisik elemen struktur ke-i (%);
L i – koefisien yang sesuai dengan bagian biaya penggantian elemen struktur (bagian) ke-i dalam total biaya bangunan;
n – jumlah elemen struktur pada bangunan
Bagian dari biaya penggantian masing-masing struktur, elemen dan sistem dalam total biaya penggantian bangunan harus diambil sesuai dengan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan tempat tinggal, disetujui dengan cara yang ditentukan, dan untuk struktur, elemen dan sistem yang tidak memiliki indikator yang disetujui - sesuai dengan perkiraan biayanya.
Contoh 30. Tentukan keausan fisik suatu bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa pemeriksaannya menunjukkan keausan fisik seluruh elemen struktur:
- yayasan – 10%;
- dinding – 15%;
- tumpang tindih – 20%;
- atap – 10%;
- lantai – 35%;
- jendela – 40%;
- pelapis akhir – 30%;
- instalasi pipa dan listrik internal – 50%;
- lainnya – 25%.
1. Mari kita tentukan berat jenis elemen struktur sesuai dengan Sat. No.28 UPVS.
2. Hasil penilaian keausan fisik elemen dan sistem, serta menentukan bagiannya dalam hal biaya penggantian:
Nama elemen bangunan | Berat jenis elemen struktur, % | Berat jenis x persentase keausan |
|
| yayasan | |||
| dinding | |||
| lantai | |||
| atap | |||
| lantai | |||
| jendela | |||
| pelapis akhir | |||
| pipa interior dan instalasi listrik | |||
| lainnya | |||
| - |
Dengan demikian, keausan fisik bangunan sebesar 23,25%.
Metode biaya untuk menghitung keausan fisik didasarkan pada asumsi bahwa kerusakan fisik pada saat penilaian dinyatakan dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.
Contoh 31. Tentukan keausan fisik bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa biaya penggantian elemen struktur dan biaya perbaikan yang diperlukan secara obyektif masing-masing adalah: fondasi - 3.200 ribu rubel, 640 ribu rubel; dinding – 4.000 ribu rubel, 1.200 ribu rubel; langit-langit - 800 ribu rubel, 160 ribu rubel; lainnya – 8.000 ribu rubel, 2.800 ribu rubel.
Mari kita tentukan jumlah kerusakan fisik. Hasil penilaian keausan fisik elemen, serta penentuan berat jenisnya dan biaya penggantian:
Nama elemen bangunan | Biaya penggantian elemen, ribuan rubel. | Biaya perbaikan yang diperlukan secara obyektif, ribuan rubel. | |
| yayasan | |||
| dinding | |||
| lantai | |||
| lainnya | |||
Jadi, keausan fisik bangunan adalah 30%
Metode ini memungkinkan Anda untuk segera menghitung keausan elemen dan bangunan secara keseluruhan dari segi biaya. Karena penghitungan penurunan nilai didasarkan pada biaya aktual yang wajar untuk membawa barang-barang usang ke “kondisi yang secara substansial baru”, hasil dari pendekatan ini dapat dianggap cukup akurat. Kekurangan dari metode ini adalah diperlukannya ketelitian dan ketelitian dalam menghitung biaya perbaikan elemen bangunan yang sudah aus.
Metode untuk menghitung umur suatu bangunan didasarkan pada asumsi bahwa hubungan antara penyusutan fisik (PH) dan biaya penggantian (RC) ditentukan oleh rasio antara umur efektif (EA) dan umur ekonomis tipikal (EF):
Contoh 32. Tentukan keausan fisik suatu bangunan tempat tinggal jika diketahui bahwa biaya penggantian, umur sebenarnya dan total umur fisik elemen strukturnya masing-masing adalah: pondasi - 1.200 ribu rubel, 10 tahun, 15 tahun; dinding – 400 ribu rubel, 5 tahun, 10 tahun; langit-langit – 300 ribu rubel, 6 tahun, 15 tahun; lainnya – 900 ribu rubel, 1 tahun, 10 tahun.
Mari kita tentukan jumlah kerusakan fisik. Hasil penilaian keausan fisik elemen:
Nama elemen bangunan | Usia sebenarnya, tahun | Kehidupan fisik secara umum, bertahun-tahun | Depresiasi, ribuan rubel |
||
| atap | |||||
| lantai | |||||
| jendela | |||||
| pelapis akhir | |||||
| - | - |
Penentuan jumlah keausan fisik terdiri dari beberapa langkah berturut-turut:
- penentuan jumlah kerusakan fisik yang dapat diperbaiki;
- penentuan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek;
- penentuan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur panjang.
Keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki berkaitan dengan barang-barang yang perbaikannya saat ini praktis tidak mungkin dilakukan atau tidak praktis secara ekonomi. Jumlah kerusakan jenis ini ditentukan berdasarkan selisih antara total biaya penggantian (atau penggantian) dan jumlah kerusakan fisik yang dapat dilepas.
Untuk menghitung keausan, elemen struktur yang mempunyai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki dibagi menjadi berumur panjang dan berumur pendek.
Untuk elemen berumur panjang, umur sisa yang diharapkan bertepatan dengan umur ekonomis sisa seluruh struktur. Elemen yang berumur pendek mempunyai sisa umur ekonomis yang lebih kecil dibandingkan keseluruhan struktur.
Untuk menilai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek, digunakan metode penghitungan umur bangunan: selisih antara total biaya penggantian (atau penggantian) elemen dan jumlah keausan elemen yang dapat diperbaiki dikalikan. dengan rasio umur aktual terhadap umur fisik total unsur tersebut.
Dalam hal ini, umur fisik keseluruhan elemen ditentukan dari data referensi, dengan mempertimbangkan perbaikan berkala dan mempertahankan karakteristik operasional normal.
Untuk menilai keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur panjang, digunakan juga metode penghitungan umur suatu bangunan: jumlah keausan fisik yang dapat diperbaiki dan jumlah biaya penggantian elemen berumur pendek dengan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki. dikurangkan dari total biaya penggantian (atau penggantian) dan hasilnya dikalikan dengan sisa biaya penggantian (atau penggantian) ) elemen berumur panjang, serta hubungan umur sebenarnya dengan umur fisik bangunan secara keseluruhan.
Umur fisik keseluruhan suatu bangunan ditentukan tergantung pada jenis elemen struktur utama untuk berbagai kategori bangunan menurut ketahanannya. Klasifikasi bangunan tempat tinggal dan umum berdasarkan daya tahan diberikan dalam literatur peraturan.
Contoh 33. Menentukan kerusakan fisik suatu bangunan tempat tinggal. Kami akan menyajikan data awal seiring berjalannya perhitungan.
1. Berdasarkan dokumentasi perkiraan, kami akan menentukan biaya konstruksi baru untuk menilai akumulasi keausan:
Nama elemen bangunan | Biaya penggantian, ribuan rubel. |
| Biaya langsung (bahan dan peralatan, tenaga kerja, overhead dan keuntungan kontraktor), | |
| pemasangan pondasi | |
| konstruksi dinding luar | |
| penataan lantai | |
| atap | |
| pemasangan partisi | |
| pemasangan plafon gantung | |
| lantai | |
| dekorasi interior dan eksterior | |
| sistem saluran pembuangan | |
| sistem pasokan listrik | |
| sistem pemanas | |
| Ventilasi dan AC | |
| Biaya tidak langsung | |
| keuntungan pengusaha | |
| Total biaya penggantian |
2. Tentukan jumlah kerusakan fisik yang dapat diperbaiki:
Jadi, biaya keausan yang dapat diperbaiki adalah 3.000 ribu rubel.
2. Mari kita tentukan jumlah keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek:
Nama elemen bangunan | Biaya penggantian elemen, ribuan rubel. | Usia sebenarnya, tahun | Kehidupan fisik secara umum, bertahun-tahun | Depresiasi, ribuan rubel |
|
| atap | |||||
| lantai | |||||
| penyelesaian | |||||
| saluran pembuangan | |||||
| sistem pasokan listrik | |||||
| sistem pemanas | |||||
| Ventilasi dan AC | |||||
| Total: | - | - |
Dengan demikian, biaya keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur pendek adalah 22.967 ribu rubel, biaya penggantian elemen berumur pendek dengan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki adalah 33.000 ribu rubel.
Depresiasi ditandai dengan penurunan kegunaan suatu properti, daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor dan dinyatakan dalam penurunan nilai (depresiasi) di bawah pengaruh berbagai faktor dari waktu ke waktu.
Saat fasilitas digunakan, parameter yang mencirikan keandalan struktural bangunan dan struktur, serta kesesuaian fungsionalnya dengan penggunaan saat ini dan, terutama, penggunaan di masa depan yang terkait dengan kehidupan manusia, secara bertahap memburuk. Selain itu, nilai real estate juga dipengaruhi oleh faktor eksternal yang disebabkan oleh perubahan lingkungan pasar, penerapan pembatasan penggunaan bangunan tertentu, dan lain-lain.
Depresiasi (I) biasanya diukur dalam persentase, dan ekspresi moneter dari depresiasi adalah depresiasi (O).
Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan suatu properti, jenis keausan berikut dibedakan: fisik, fungsional, dan eksternal.
Klasifikasi penyusutan objek real estat:
Setiap jenis keausan memiliki ciri tersendiri: dapat dilepas dan tidak dapat dilepas.
Keausan yang bisa dilepas- keausan, yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi. Pada saat yang sama, kelayakan ekonomi terletak pada kenyataan bahwa biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan akan membantu meningkatkan nilai objek secara keseluruhan.
Keausan yang fatal– keausan yang secara fisik tidak mungkin dilakukan atau tidak praktis secara ekonomi.
Ketika semua jenis keausan yang ditentukan diidentifikasi, mereka berbicara tentang total akumulasi keausan properti. Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan harga pasar dari objek yang dinilai.
Berdasarkan esensi dari definisi-definisi ini, dapat dikatakan bahwa total akumulasi keausan, pertama-tama, merupakan fungsi dari umur benda tersebut. Dengan mempertimbangkan keadaan ini, mari kita pertimbangkan esensi dari konsep evaluatif utama yang menjadi ciri indikator ini:
Kehidupan fisik bangunan ( VF ) - ditentukan oleh masa pengoperasian bangunan, di mana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dll.). Kehidupan fisik suatu objek ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.
Usia kronologis(HV)- ini adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal pengoperasian fasilitas sampai dengan tanggal penilaian.
Kehidupan Ekonomi (EJ) - ditentukan oleh waktu pengoperasian selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek sebanding di segmen pasar real estat ini. Dalam hal ini, perbaikan yang dilakukan tidak lagi memberikan kontribusi terhadap nilai benda tersebut karena keausan umum.
Usia efektif (EV)) - ditentukan berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai obyek yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu bangunan secara normal (tipikal), umur efektif biasanya sama dengan umur kronologis.
Sisa umur ekonomi (REL)) suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomisnya.
Metode penghitungan keausan:
1. Kemunduran fisik - mewakili hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari suatu objek yang awalnya ditetapkan selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia.
Ada metode berikut untuk menghitung kerusakan fisik bangunan:
Standar (untuk bangunan tempat tinggal);
Biaya;
Metode seumur hidup.
Metode standar untuk menghitung keausan fisik
Metode normatif untuk menghitung keausan fisik melibatkan penggunaan berbagai instruksi normatif di tingkat antar industri atau departemen. Contoh dari instruksi tersebut adalah “Aturan untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal” VSN 53-86 dari Gosgrazhdanstroy (Komite Negara untuk Konstruksi Sipil dan Arsitektur di bawah GOSSTROE Uni Soviet. Moskow 1990), yang digunakan oleh Biro Inventarisasi Teknis untuk tujuan menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal selama inventarisasi teknis , merencanakan perbaikan besar-besaran persediaan perumahan, terlepas dari afiliasi departemennya.
Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.
Keausan fisik suatu bangunan harus ditentukan dengan menggunakan rumus:
Ff = 
dimana Ff adalah keausan fisik bangunan, (%);
Fi - keausan fisik i-ro elemen struktur (%);
Li adalah koefisien yang sesuai dengan bagian biaya penggantian elemen struktur i-ro dalam total biaya penggantian bangunan;
n adalah jumlah elemen struktur pada bangunan.
Bagian dari biaya penggantian masing-masing struktur, elemen dan sistem dalam total biaya penggantian bangunan (dalam%) biasanya diambil sesuai dengan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan tempat tinggal yang disetujui dengan cara yang ditentukan, dan untuk struktur, elemen dan sistem yang tidak memiliki indikator yang disetujui - sesuai dengan perkiraan biayanya.
Metode biaya untuk menentukan keausan fisik
Keausan fisik pada saat penilaiannya dinyatakan dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen, sistem atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.
Inti dari metode biaya untuk menentukan penyusutan fisik adalah menentukan biaya pembuatan kembali elemen bangunan.
Metodologi yang dijelaskan memungkinkan Anda menghitung keausan elemen dan bangunan secara keseluruhan dengan segera dalam hal biaya, yang lebih disukai daripada metode lain untuk menghitung keausan fisik. Selain itu, karena penghitungan penurunan nilai didasarkan pada biaya aktual yang wajar untuk membawa barang-barang usang ke “kondisi yang secara substansial baru”, hasil dari pendekatan ini dapat dianggap cukup akurat. Di antara kelemahan yang melekat pada metode ini, perlu diperhatikan detail wajib dan keakuratan penghitungan biaya perbaikan elemen bangunan yang aus.
Penentuan kerusakan fisik bangunan menggunakan metode umur
Berdasarkan hakikat konsep dasar evaluatif yang telah dibahas sebelumnya yang mencirikan total akumulasi keausan suatu bangunan ditinjau dari masa pengoperasiannya, dapat dikatakan bahwa keausan fisik, umur efektif, dan umur ekonomis berada pada batas tertentu. perbandingan. Hubungan tersebut dapat dinyatakan dengan rumus berikut (1):
dimana: Saya(%) - pakai sebagai persentase;
EV - umur efektif, ditentukan oleh ahli berdasarkan kondisi teknis elemen atau bangunan secara keseluruhan;
VF - periode khas kehidupan fisik;
RSFZ - sisa masa kehidupan fisik.
Atau menurut rumus (2):
dimana: Dan (%) - pakai sebagai persentase;
VF adalah periode khas kehidupan fisik.
Persentase penyusutan elemen atau bangunan secara keseluruhan yang dihitung dengan cara ini dapat diterjemahkan ke dalam istilah moneter (penyusutan):
HAI= SM *(I/100);
dimana: Dan - pakai sebagai persentase; BC - biaya penggantian.
2. Keausan fungsional
Tanda-tanda kerusakan fungsional pada bangunan yang dinilai, biasanya, adalah ketidakpatuhan terhadap perencanaan ruang dan/atau solusi desain dengan standar modern, termasuk berbagai peralatan yang diperlukan untuk pengoperasian normal struktur sesuai dengan fungsinya. penggunaan saat ini atau yang dimaksudkan.
Tergantung pada kemungkinan fisik dan kelayakan ekonomi untuk menghilangkan penyebab keausan fungsional, itu dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Ekspresi biaya keausan fungsional adalah selisih antara biaya reproduksi dan biaya penggantian, karena penghitungan biaya penggantian, berdasarkan definisinya, jelas tidak memperhitungkan keausan fungsional.
· Keausan fungsional yang dapat dilepas
Keausan fungsional yang dapat dilepas biasanya ditentukan oleh biaya rekonstruksi yang diperlukan untuk memfasilitasi pengoperasian properti yang lebih efisien.
Keausan fungsional yang dapat dibalik dianggap disebabkan oleh:
Kekurangan yang memerlukan penambahan elemen,
Kekurangan memerlukan penggantian atau modernisasi elemen,
Peningkatan luar biasa.
Kekurangan yang perlu ditambahkan, mengacu pada elemen bangunan dan peralatan yang tidak ada di lingkungan yang ada dan tanpanya tidak dapat memenuhi standar pengoperasian modern. Penyusutan atas barang-barang tersebut diukur dengan biaya penambahan barang-barang tersebut, termasuk pemasangannya.
Kekurangan memerlukan penggantian atau modernisasi elemen, termasuk posisi yang masih menjalankan fungsinya, tetapi tidak lagi memenuhi standar modern (meteran air dan gas, dll). Penyusutan barang-barang tersebut diukur sebagai harga perolehan barang-barang yang ada, dengan memperhitungkan keausan fisiknya, dikurangi biaya pengembalian bahan, ditambah biaya pembongkaran barang-barang yang sudah ada dan ditambah biaya pemasangan barang-barang baru. Dalam hal ini, biaya pengembalian material didefinisikan sebagai biaya pembongkaran material dan peralatan bila digunakan pada fasilitas lain (nilai sisa yang dapat direvisi).
Menuju peningkatan super mencakup posisi dan elemen struktur, yang ketersediaannya saat ini tidak memadai untuk memenuhi persyaratan standar pasar modern. Keausan fungsional yang dapat dilepas dalam hal ini diukur sebagai biaya penggantian saat ini dari barang-barang yang “perbaikan berlebihan” dikurangi keausan fisik, ditambah biaya pembongkaran dan dikurangi nilai sisa dari elemen yang dibongkar.
Contoh perbaikan yang berlebihan adalah situasi di mana pemilik rumah, yang mengadaptasinya untuk dirinya sendiri, membuat beberapa perubahan demi kenyamanannya sendiri (nilai investasi) yang tidak memadai dari sudut pandang pengguna pada umumnya. Ini termasuk, misalnya, pembangunan kembali area yang dapat digunakan dari suatu tempat untuk penggunaan tertentu, yang ditentukan oleh hobi atau aktivitas pemilik. Keausan fungsional yang dapat dilepas dalam situasi seperti ini ditentukan oleh biaya saat ini untuk membawa elemen yang diubah ke keadaan semula. Selain itu, konsep perbaikan berlebihan berkaitan erat dengan segmen pasar real estat, di mana perbaikan yang sama dapat dianggap sesuai untuk segmen tertentu dan berlebihan dari sudut pandang pengguna pada umumnya.
· Keausan fungsional yang tidak dapat dipulihkan
Keausan fungsi yang tidak dapat diperbaiki biasanya disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern. Pertama-tama, ketidaksesuaian ekonomi dalam pengeluaran untuk menghilangkan kekurangan-kekurangan ini memungkinkan kita untuk menilai tanda-tanda kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki. Selain itu, perlu juga mempertimbangkan kondisi pasar yang berlaku pada tanggal penilaian agar bangunan tersebut cukup sesuai dengan tujuan arsitekturalnya.
3. Keausan eksternal (ekonomis).
Penyusutan eksternal adalah penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: situasi pasar, keringanan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur di sekitarnya, keputusan legislatif di lapangan. perpajakan, dll. Keausan eksternal real estat, tergantung pada alasan yang menyebabkannya, dalam banyak kasus tidak dapat diperbaiki karena lokasinya yang tidak berubah, namun dalam beberapa kasus, hal itu dapat “hilang dengan sendirinya” karena perubahan positif di lingkungan pasar sekitar.
Depresiasi ditandai dengan penurunan kegunaan suatu properti, daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor dan dinyatakan dalam penurunan nilai dari waktu ke waktu (depresiasi) di bawah pengaruh berbagai faktor. Depresiasi (I) biasanya diukur dalam persentase, dan ekspresi moneter dari depresiasi adalah depresiasi (O).
Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan suatu properti, jenis keausan berikut dibedakan: fisik, fungsional, dan eksternal.
Keausan fisik dan fungsional dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki.
Keausan yang dapat dilepas adalah keausan yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi, yaitu. biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan berkontribusi pada peningkatan nilai suatu objek secara keseluruhan.
Mengidentifikasi semua kemungkinan jenis keausan adalah akumulasi keausan suatu properti. Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan harga pasar dari objek yang dinilai.
Akumulasi keausan kumulatif merupakan fungsi dari umur benda tersebut. Mari kita perhatikan konsep evaluatif dasar yang menjadi ciri indikator ini. penyusutan pendapatan biaya real estat
Umur fisik suatu bangunan gedung (PL) adalah jangka waktu pengoperasian suatu bangunan gedung dimana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan tersebut memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dan lain-lain). Kehidupan fisik suatu objek ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.
Usia kronologis (CA) adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal dioperasikannya benda tersebut sampai dengan tanggal penilaian.
Kehidupan ekonomi (EL) ditentukan oleh waktu operasi selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek yang sebanding di segmen pasar real estat tertentu. Pada saat yang sama, perbaikan yang dilakukan tidak lagi berkontribusi pada nilai objek karena keausan umum.
Umur efektif (EA) dihitung berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai obyek yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu bangunan secara normal (tipikal), umur efektif biasanya sama dengan umur kronologis.
Sisa umur ekonomis (REL) suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomisnya.
Keausan fisik adalah hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari suatu objek yang awalnya dibangun selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia.
Cara menghitung kerusakan fisik bangunan adalah sebagai berikut::
- - normatif (untuk bangunan tempat tinggal);
- - biaya;
- - metode seumur hidup.
Metode normatif untuk menghitung keausan fisik melibatkan penggunaan berbagai instruksi normatif di tingkat antar industri atau departemen. Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.
Penentuan kerusakan fisik bangunan menggunakan metode umur
Dalam praktiknya, elemen struktur yang memiliki keausan fisik yang dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki dibagi menjadi “berumur panjang” dan “berumur pendek”.
“Elemen berumur pendek” adalah elemen yang mempunyai umur lebih pendek dibandingkan bangunan secara keseluruhan (atap, peralatan pipa, dll).
“Elemen berumur panjang” adalah elemen yang perkiraan umurnya sebanding dengan umur bangunan (pondasi, dinding penahan beban, dll.).
Keausan fisik yang dapat dilepas dari “elemen berumur pendek” terjadi karena keausan alami elemen bangunan seiring waktu, serta pengoperasian yang ceroboh. Dalam hal ini, harga jual bangunan dikurangi dengan penurunan nilai yang bersangkutan, karena pemilik masa depan perlu melakukan “perbaikan yang sebelumnya ditangguhkan” untuk mengembalikan karakteristik operasional normal struktur (perbaikan rutin interior, restorasi area atap bocor, dll). Hal ini mengasumsikan bahwa item tersebut dikembalikan ke kondisi “benar-benar baru”. Keausan fisik yang dapat dilepas dalam istilah moneter didefinisikan sebagai “biaya perbaikan yang ditangguhkan”, yaitu. biaya untuk membawa benda tersebut ke kondisi “setara” dengan kondisi aslinya.
Keausan fisik yang tidak dapat dihilangkan dari komponen yang umurnya pendek adalah biaya pemulihan komponen yang cepat aus, ditentukan oleh selisih antara biaya penggantian dan jumlah keausan yang dapat dilepas, dikalikan dengan perbandingan usia kronologis dan umur fisik elemen tersebut. .
Keausan fisik yang dapat dilepas dari elemen dengan umur yang panjang ditentukan oleh biaya yang wajar untuk menghilangkannya, serupa dengan keausan fisik yang dapat dilepas dari elemen dengan umur yang pendek.
Kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki pada elemen umur panjang dihitung sebagai selisih antara biaya penggantian seluruh bangunan dan jumlah kerusakan yang dapat diperbaiki dan diperbaiki, dikalikan dengan rasio usia kronologis dan umur fisik bangunan.
Keausan fungsional. Tanda-tanda kerusakan fungsional pada bangunan yang dinilai adalah ketidakpatuhan terhadap perencanaan ruang dan/atau solusi desain dengan standar modern, termasuk berbagai peralatan yang diperlukan untuk pengoperasian normal struktur sesuai dengan penggunaannya saat ini atau yang dimaksudkan.
Keausan fungsional dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki.
Ekspresi biaya keausan fungsional adalah selisih antara biaya reproduksi dan biaya penggantian, yang tidak memperhitungkan keausan fungsional.
Keausan fungsional yang dapat dilepas ditentukan oleh biaya rekonstruksi yang diperlukan, yang berkontribusi pada pengoperasian properti yang lebih efisien.
Penyebab keausan fungsional:
- - kekurangan yang memerlukan penambahan elemen;
- - kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen;
- - peningkatan super.
Kekurangan yang memerlukan penambahan - elemen bangunan dan peralatan yang tidak ada di lingkungan yang ada, dan tanpanya tidak dapat memenuhi standar kinerja modern. Penyusutan atas barang-barang tersebut diukur dengan biaya penambahan barang-barang tersebut, termasuk pemasangannya.
Kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen – elemen yang masih menjalankan fungsinya, tetapi tidak lagi memenuhi standar modern (meteran air dan gas serta peralatan pemadam kebakaran). Penyusutan barang-barang tersebut diukur sebagai biaya perolehan elemen yang ada, dengan memperhitungkan kerusakan fisiknya, dikurangi biaya pengembalian bahan, ditambah biaya pembongkaran elemen yang sudah ada, dan ditambah biaya pemasangan elemen baru. Biaya pengembalian material dihitung sebagai biaya pembongkaran material dan peralatan pada saat digunakan pada fasilitas lain (nilai sisa yang dapat direvisi).
Perbaikan super adalah posisi dan elemen struktur, yang ketersediaannya saat ini tidak memadai untuk memenuhi persyaratan standar pasar modern. Keausan fungsional yang dapat dilepas dalam hal ini diukur sebagai biaya penggantian saat ini dari barang-barang yang “perbaikan berlebihan” dikurangi keausan fisik, ditambah biaya pembongkaran dan dikurangi nilai sisa dari elemen yang dibongkar.
Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern. Tanda kerusakan fungsi yang tidak dapat diperbaiki adalah tidak layaknya pengeluaran ekonomi untuk menghilangkan kekurangan ini. Selain itu, perlu juga mempertimbangkan kondisi pasar yang berlaku pada tanggal penilaian agar bangunan tersebut cukup sesuai dengan tujuan arsitekturalnya.
Bergantung pada situasi spesifik, biaya kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dapat ditentukan dengan dua cara:
- 1) kapitalisasi kerugian sewa;
- 2) kapitalisasi kelebihan biaya operasional yang diperlukan untuk memelihara bangunan agar tetap rapi.
Perhitungan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dengan memanfaatkan kelebihan biaya operasional yang diperlukan untuk memelihara bangunan dalam kondisi baik dapat dilakukan dengan cara yang sama. Pendekatan ini lebih disukai untuk menilai keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki pada bangunan yang dibedakan oleh solusi arsitektur non-standar dan yang, bagaimanapun, jumlah sewanya sebanding dengan sewa fasilitas analog modern, berbeda dengan jumlah operasional. biaya.
Penyusutan eksternal (ekonomi) adalah penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: situasi pasar, kemudahan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur sekitar dan keputusan legislatif di bidang perpajakan, dll. Keausan eksternal real estat, tergantung pada alasan yang menyebabkannya, dalam banyak kasus tidak dapat diperbaiki karena lokasinya yang tidak berubah, namun dalam beberapa kasus, hal itu dapat “hilang dengan sendirinya” karena perubahan positif di lingkungan pasar sekitar. - elemen yang mempunyai umur lebih pendek dibandingkan bangunan secara keseluruhan (atap, peralatan pipa, dll).
Tahap 3.
Penyusutan adalah penurunan nilai suatu properti karena berbagai sebab.
Konsep “keausan” yang digunakan dalam kegiatan penilaian harus dibedakan dengan konsep “penyusutan” yang digunakan dalam akuntansi. “Penyusutan” dalam akuntansi adalah proses mendistribusikan biaya awal yang terkait dengan perolehan suatu objek selama seluruh umur layanannya, tanpa menentukan nilai saat ini; dalam aktivitas penilaian, “keausan” dianggap sebagai faktor utama dalam menentukan nilai saat ini, terlepas dari biaya aktual aslinya.
Selain perbedaan ini, perlu juga dibedakan antara istilah "penyusutan" yang digunakan dalam pendekatan biaya penilaian real estat dan "penurunan nilai properti" yang digunakan oleh Ellwood dalam kapitalisasi investasi hipotek.
Dengan pendekatan biaya, penyusutan ditentukan dalam dolar dengan nilai tukar saat ini dibandingkan dengan biaya reproduksi objek saat ini, dan untuk Ellwood, dengan penjualan kembali selanjutnya. Ellwood juga tidak berusaha mendistribusikan besarnya penurunan nilai suatu benda ke dalam masing-masing komponennya.
Dalam pendekatan biaya, penyusutan digunakan untuk memperhitungkan perbedaan karakteristik properti baru dan properti sebenarnya yang dinilai. Akuntansi penyusutan suatu benda merupakan semacam penyesuaian terhadap harga pokok bangunan yang baru diperbanyak (direproduksi dengan menggunakan pendekatan biaya) guna menentukan nilai benda yang dinilai.
Ada tiga jenis keausan: fisik, fungsional (atau moral) dan eksternal (atau ekonomi).
Kerusakan fisik mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti seiring waktu. Misalnya cacat pada elemen struktur.
Keausan fisik ada dua jenis: yang pertama terjadi di bawah pengaruh faktor operasional, jenis kedua - di bawah pengaruh faktor alam dan alam.
Keausan fisik diperhitungkan dalam tarif penyusutan. Jika terjadi penyimpangan dalam kondisi pengoperasian normal fasilitas (gempa bumi, banjir, dll.), digunakan faktor koreksi yang ditentukan oleh para ahli.
Ada empat metode untuk menghitung penyusutan fisik bangunan: ahli, biaya, peraturan (atau akuntansi) dan metode penghitungan umur bangunan.
Persentase kerusakan fisik, misalnya, suatu properti tempat tinggal, yang dinilai dengan metode ahli, ditentukan berdasarkan “Aturan untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal VSN - 53-86 Gosgrazhdan-Stroy” .
Masa pakai bangunan secara keseluruhan bergantung pada ketahanan komponen-komponennya. Keausan fisik elemen bangunan dihitung dengan rumus:
Berat jenis elemen struktur i X% keausan elemen Saya
Keausan fisik seluruh bangunan ditentukan sebagai rata-rata tertimbang seluruh elemen bangunan (lihat Tabel 3).
Tabel 3
Perhitungan kerusakan fisik suatu bangunan
Berdasarkan umur bangunan dan kondisinya, kerusakan fisik bangunan sebesar A% dari biaya penggantian.
Cara menentukan kerusakan fisik suatu bangunan ini bisa disebut “ahli”. Biasanya digunakan saat melakukan inventarisasi real estat.
Penilai juga perlu menyadari bahwa terdapat kerusakan fisik yang dapat diperbaiki dan kerusakan fisik yang tidak dapat diperbaiki.
Kerusakan fisik yang dapat dihilangkan mengasumsikan bahwa biaya perbaikan yang sedang berlangsung lebih kecil dari nilai tambah objek tersebut.
Kerusakan fisik yang tidak dapat dipulihkan dianggap bila biaya perbaikan cacat melebihi nilai yang akan ditambahkan pada objek. Setiap cacat suatu benda dapat diperbaiki, tetapi jika biaya perbaikan melebihi manfaat yang diterima, maka keausan tersebut dianggap tidak dapat diperbaiki.
Untuk menentukan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, elemen bangunan dibagi menjadi dua kategori: jangka panjang dan keausan. Keausan elemen jangka panjang, seperti pondasi, dinding, lantai, dll., dapat dihitung secara berkelompok dengan menghitung masa pakai efektif dan sisa umur fisik dalam kondisi nyata.
Metode lain untuk menghitung keausan fisik elemen jangka panjang adalah dengan menentukan biaya reproduksi elemen bangunan (atau metode biaya), yang disajikan pada Tabel 4.
Tabel 4
Metode biaya untuk menentukan keausan fisik"
Dalam hal ini melalui pemeriksaan ditentukan persentase keausan setiap elemen bangunan, yang kemudian diterjemahkan ke dalam nilai.
Metode biaya disesuaikan yang lebih akurat untuk menghitung penyusutan fisik diperoleh ketika persentase penyusutan elemen bangunan ditentukan sebagai rata-rata tertimbang.
Kategori kedua, kategori elemen bangunan yang cepat aus, mencakup elemen yang masa pakainya lebih pendek dari perkiraan umur ekonomis bangunan tersebut. Ini termasuk atap, finishing dekoratif, pengecatan, dll., mis. elemen-elemen yang dapat diperbaiki (dipulihkan) melalui perbaikan rutin.
Metode penghitungan kerusakan fisik untuk kategori elemen bangunan ini serupa dengan metode yang digunakan di atas untuk menilai keausan fisik.
Ada juga metode peraturan (atau akuntansi) untuk menentukan kerusakan fisik bangunan. Ini melibatkan penggunaan tarif penyusutan yang seragam untuk pemulihan lengkap aset tetap di Federasi Rusia, yang disetujui oleh Resolusi Dewan Menteri Uni Soviet tanggal 29 Oktober 1990 No.1072.
Keausan fungsional suatu benda.
Keusangan fungsional adalah ketika suatu benda tidak memenuhi standar modern dalam hal kegunaan fungsionalnya. Keusangan fungsional dapat memanifestasikan dirinya dalam arsitektur bangunan yang ketinggalan jaman, dalam kenyamanan tata letak, volume, dukungan teknis, dll. Keusangan fungsional disebabkan oleh pengaruh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi di bidang arsitektur dan konstruksi. Keusangan fungsional dalam praktik rumah tangga disebut keusangan.
Keausan fungsional, serta keausan fisik, dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Keausan fungsional yang dapat dilepas dapat mencakup pemulihan lemari built-in, meteran air dan gas, peralatan perpipaan, penutup lantai, dll. Kriteria apakah keausan dapat dilepas atau tidak adalah perbandingan besaran biaya perbaikan dengan besarnya biaya tambahan. diterima. Jika biaya tambahan yang diterima melebihi biaya restorasi, maka keausan fungsional dapat dihilangkan.
Besarnya keausan yang dapat dilepas ditentukan sebagai selisih antara nilai potensial bangunan pada saat penilaian dengan elemen yang diperbarui dan nilainya pada tanggal penilaian tanpa elemen yang diperbarui.
Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan mengacu pada penurunan nilai suatu bangunan karena faktor-faktor yang berkaitan dengan karakteristik kualitas bangunan tersebut. Selain itu, mungkin terdapat kelebihan atau kekurangan karakteristik kualitas. Misalnya, di pasar sewa, apartemen dua kamar lebih banyak diminati dibandingkan apartemen satu kamar. Besarnya penyusutan jenis ini dihitung sebagai besarnya kerugian sewa pada saat menyewakan apartemen tersebut, dikalikan dengan pengganda sewa bruto bulanan yang khas untuk jenis apartemen tersebut (lihat Tabel 5). Dengan demikian, jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki ditentukan dengan memanfaatkan kerugian sewa.
Tabel 5
Perhitungan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki
Contoh ini mengilustrasikan kasus dimana terdapat kekurangan dalam karakteristik kualitas, yaitu Satu kamar hilang untuk menghasilkan lebih banyak pendapatan daripada menyewakan apartemen satu kamar.
Contoh keausan fungsional, ketika terdapat kualitas konsumen yang berlebihan, adalah adanya apa yang disebut “elemen berlebih”, ketika penghuni rumah, yang menyesuaikannya “untuk diri mereka sendiri”, membuat beberapa perubahan demi kenyamanan mereka sendiri. Misalnya saja pembuatan sistem interkom atau pendingin ruangan. Biaya pemasangan elemen-elemen ini berjumlah $30.000. Dan ketika menilai rumah, elemen-elemen ini hanya menambah nilai rumah sebesar $25.000. Jadi, kerugian dari pemasangan elemen-elemen ini berjumlah $5.000. Kerugian ini akan berjumlah jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki terkait dengan kualitas konsumen rumah yang berlebihan.
Untuk menghitung kira-kira keausan fungsional suatu benda, Anda dapat menentukan faktor penyesuaian terhadap biaya penggantian bangunan.
Faktor koreksi adalah rasio parameter arsitektur, desain, dan operasional objek yang dievaluasi dengan parameter yang sama dengan analog modern. Dengan tidak adanya analog, faktor koreksi ditentukan berdasarkan umur objek.
Keausan eksternal (atau ekonomi).
Keausan eksternal (atau ekonomi) atau keausan eksternal adalah penurunan nilai suatu bangunan akibat perubahan negatif pada lingkungan luarnya, yang disebabkan oleh faktor ekonomi atau politik. Alasan kerusakan eksternal adalah penurunan umum area di mana properti tersebut berada, tindakan pemerintah atau pemerintah daerah di bidang perpajakan, asuransi dan perubahan lain di pasar lapangan kerja, rekreasi, pendidikan, dll. .
Faktor-faktor penting yang mempengaruhi jumlah keausan eksternal adalah kedekatan dengan benda-benda alam atau buatan yang “tidak menarik”: rawa, instalasi pengolahan air limbah, restoran, lantai dansa, pompa bensin, stasiun kereta api, rumah sakit, sekolah, perusahaan, dll.
Jika kerusakan fisik dan, sampai batas tertentu, kerusakan fungsional dapat dihilangkan dengan merekonstruksi atau memodernisasi sebuah bangunan, maka kerusakan yang disebabkan oleh pengaruh eksternal dalam banyak kasus tidak dapat dihilangkan.
Salah satu cara untuk mengukur keausan eksternal adalah dengan menganalisis penjualan berpasangan, ketika dua objek yang sebanding dijual di pasar real estat, salah satunya memiliki tanda-tanda keausan eksternal, dan yang lainnya tidak.
Perbedaan harga akan memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan tentang jumlah keausan akibat pengaruh eksternal bangunan yang dievaluasi (lihat Tabel 6)
Tabel 6
Menghitung Keausan Eksternal Menggunakan Analisis Penjualan Berpasangan
Cara lain untuk mengukur keausan eksternal adalah dengan membandingkan pendapatan sewa dari dua properti yang serupa dengan properti yang dinilai , salah satunya terkena dampak negatif. Kapitalisasi kerugian pendapatan dari perbandingan kedua objek ini akan mencirikan besarnya penyusutan akibat pengaruh eksternal. Kapitalisasi dilakukan dengan menggunakan pengganda sewa bruto seperti yang dilakukan pada tabel 5.9.
Menentukan keausan fisik suatu benda dengan menghitung umurnya.
Kehidupan ekonomi adalah jangka waktu di mana suatu benda dapat dimanfaatkan untuk memperoleh keuntungan. Selama periode ini, perbaikan berkontribusi terhadap nilai properti; Umur ekonomis suatu properti berakhir ketika perbaikan yang dilakukan tidak memberikan kontribusi terhadap nilai properti karena keusangannya secara umum.
Kehidupan fisik suatu benda adalah jangka waktu selama bangunan itu ada dan seseorang dapat tinggal atau bekerja di dalamnya. Masa hidup fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.
Usia efektif didasarkan pada penilaian terhadap penampilan, kondisi teknis, dan faktor ekonomi yang mempengaruhi nilai suatu benda. Usia efektif adalah usia yang sesuai dengan kondisi fisik properti dan memperhitungkan kemungkinan penjualannya. Jika setelah direnovasi besar-besaran, sebuah rumah bata yang berumur 80 tahun tampak seperti berumur 15 tahun, maka umur efektif rumah tersebut adalah 15 tahun.
Usia kronologis adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal dioperasikannya benda tersebut.
Sisa umur ekonomis suatu bangunan adalah jangka waktu sejak penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomis suatu properti. Periode ini biasanya digunakan oleh penilai untuk penilaian. Merenovasi dan meningkatkan properti akan meningkatkan sisa umur ekonomisnya. Perubahan standar hidup dapat mengurangi umur ekonomi suatu properti secara signifikan. Fenomena ini sebagian dapat diamati pada bangunan lima lantai “Khrushchev”.
Umur pelayanan standar (atau umur fisik tipikal) adalah umur pelayanan bangunan dan struktur yang ditentukan oleh peraturan.
Hubungan antara penyusutan, biaya penggantian, umur efektif dan umur ekonomis tipikal dinyatakan dalam hubungan berikut:
ADALAH- EV/TS E.Zh,
Di mana DAN-memakai;
Matahari- biaya penggantian;
EV- usia efektif;
Tz Zh - rentang hidup ekonomi yang khas.
Rumus ini dapat ditulis sebagai berikut:
persentase penyusutan dari biaya penggantian = EV/TC EZh.
Kadang-kadang, untuk perkiraan perhitungan penyusutan, penilai dapat menggunakan rasio usia kronologis terhadap umur layanan standar bangunan, yang dinyatakan dalam persentase.
Keausan total (kumulatif) suatu benda ditentukan dengan menjumlahkan ketiga jenis keausan: keausan fisik, fungsional, dan eksternal.
Beranda > DokumenKeausan eksternal (ekonomi) dari kompleks properti perusahaan industri. Metode perhitungan.
Kartsev P.V.
Penyusutan sebagai hilangnya nilai properti
Ada beberapa metode untuk menghitung keausan sebagai total hilangnya nilai suatu benda di bawah pengaruh berbagai faktor. Ada dua metode utama: metode rincian dan metode sisa umur ekonomis. Metode pemisahan melibatkan penguraian keausan menjadi 3 komponen: keausan fisik, keausan fungsional (moral), dan keausan eksternal (ekonomis). Total (akumulasi) keausan dihitung sesuai dengan rumus berikut: Fisik Keausan disebabkan oleh penuaan fisik pada properti, yang tanda-tandanya adalah hilangnya kekuatan, keakuratan, dan penurunan produktivitas. Di sini, kondisi properti yang sebenarnya dibandingkan dengan kondisi properti baru yang sama. Fungsional(keusangan) dapat disebabkan oleh adanya sejumlah faktor: analogi properti yang lebih modern yang memberikan produktivitas lebih besar; peningkatan konsumsi sumber daya dalam proses produksi objek yang dinilai dibandingkan dengan analog modern; biaya pembuatan objek itu sendiri lebih tinggi dibandingkan dengan analog; untuk bangunan - ketidakpatuhan terhadap solusi perencanaan dengan persyaratan modern dan banyak lainnya. Luar(ekonomis) keausan adalah hilangnya nilai yang disebabkan oleh pengaruh faktor eksternal. Hal ini dapat disebabkan oleh sejumlah alasan, seperti perubahan ekonomi atau perubahan intra-industri secara umum, termasuk berkurangnya permintaan terhadap jenis produk tertentu dan berkurangnya pasokan atau penurunan kualitas bahan baku, tenaga kerja, sistem pendukung, fasilitas dan komunikasi; dan perubahan hukum terkait peraturan perundang-undangan, peraturan kota, peraturan zonasi dan administrasi. Metode kehidupan ekonomi yang tersisa melibatkan memperhitungkan semua faktor penyusutan dalam satu indikator - sisa umur ekonomis. Keausan di sini dihitung menggunakan rumus:
Metode untuk menghitung keausan luar
Sangat sering dalam praktik penilaian metode pertama untuk menghitung keausan digunakan. Jika tidak banyak masalah dalam menentukan keausan fisik, karena di masa Soviet dikembangkan kerangka peraturan yang cukup besar untuk konstruksi dan teknik mesin, standar penyusutan, dan indikator lain yang dapat digunakan untuk menilai kondisi fisik suatu objek, maka ada ada lebih banyak masalah dalam menentukan kesulitan dua komponen yang tersisa. Pada saat yang sama, di zaman kita, penurunan nilai properti yang dibangun di masa Soviet lebih banyak terjadi di bawah pengaruh faktor ekonomi, sehingga perhatian khusus harus diberikan pada penilaian yang benar terhadap keausan eksternal (ekonomi). Saat ini, praktis tidak ada metode untuk menentukan keausan eksternal di negara kita yang diterima tanpa syarat oleh seluruh komunitas penilai. Namun, ada beberapa metode yang paling patut mendapat perhatian. Opsi 1. Perincian menjadi komponen mikro dan makroekonomi. Banyak yang setuju bahwa kerusakan eksternal pada kompleks properti terjadi karena pengaruh faktor makro dan mikro. Faktor makro adalah keadaan umum industri yang penyebabnya adalah penurunan permintaan produk, penurunan subsidi pemerintah dan faktor-faktor lain yang menyebabkan penurunan profitabilitas industri ini. Hal serupa juga terjadi pada situasi perekonomian di wilayah tersebut. Situasi di industri secara keseluruhan mungkin cukup baik, namun di industri lokal, di sektor-sektor seperti pertanian, pengolahan makanan, pakaian, dan lain-lain. (terkait dengan usaha kecil dan menengah) mungkin terjadi krisis di daerah tertentu. Perusahaan melayani pasar lokal. Penurunan permintaan efektif di suatu wilayah mempengaruhi profitabilitas perusahaan-perusahaan ini, dan dengan demikian, nilainya. Faktor mikro dapat dianggap sebagai perbedaan antara indikator industri dan regional mengenai pemanfaatan kapasitas dan profitabilitas pada suatu perusahaan tertentu. Dalam pendekatan komparatif dan pendapatan, hal ini diperhitungkan melalui koefisien industri yang relevan atau secara langsung melalui aliran pendapatan suatu perusahaan tertentu. Dalam pendekatan biaya, hal ini harus diperhitungkan melalui keausan eksternal. Faktor makroekonomi dapat diperhitungkan melalui perbedaan tingkat pendapatan penduduk suatu wilayah tertentu dibandingkan rata-rata nasional. Profitabilitas menurut industri biasanya berkorelasi baik dengan upah rata-rata di industri tersebut, sehingga komponen industri juga dapat diperhitungkan melalui indikator ini.
| Dan Ext.Macro% | ||
| Negara Gaji | gaji rata-rata di Rusia, gosok.; |
|
| Wilayah ZP | gaji rata-rata di wilayah tersebut, gosok.; |
|
| Industri Gaji | gaji rata-rata di industri, gosok. |
|
| Dan Ext.Macro% | komponen makroekonomi dari keausan eksternal, %; |
|
| F Perusahaan | produktivitas modal pada perusahaan yang dinilai, gosok.; |
|
| F Sedang | produktivitas modal rata-rata di wilayah tersebut menurut industri, gosok. |
|
Contoh penghitungan keausan eksternal
untuk peternakan unggas telur
Dimungkinkan, jika perlu untuk memperoleh tidak hanya nilai biaya seluruh kompleks produksi, tetapi juga biaya masing-masing elemen penyusunnya, untuk memperhitungkan tingkat pembebanan secara terpisah untuk kelompok properti yang termasuk dalam kelompok properti. kompleks. Contoh berikut menunjukkan bagaimana hal ini dilakukan dalam praktik penilaian nyata ketika menilai suatu perusahaan agroindustri yang terdiri dari tiga peternakan unggas dan telur. Keausan luar dihitung secara terpisah untuk peralatan produksi utama (peralatan kandang dan inkubator), bangunan produksi utama (rumah unggas) dan aset tetap produksi lainnya. Perhitungan keausan eksternal ini dikaitkan dengan berbagai tingkat pembebanan kelompok aset tetap ini. Keausan luar pada bangunan produksi utama (rumah unggas) Keausan luar kandang unggas dihitung berdasarkan derajat pemanfaatan bangunan tersebut, yang dipengaruhi oleh: - tingkat kegunaan bangunan, baik digunakan atau tidak digunakan dalam proses produksi (proporsi kandang unggas yang menganggur dari jumlah total), tingkat pemuatan peralatan yang dipasang di dalam bangunan (perbandingan jumlah jumlah ruang unggas yang benar-benar digunakan sesuai standar), tingkat hasil produk (perbandingan produksi telur aktual dengan standar).
- tingkat pemuatan peralatan yang dipasang di dalam gedung (perbandingan jumlah ruang unggas yang sebenarnya digunakan dengan standar), tingkat hasil produk (perbandingan produksi telur aktual dengan standar).
| № | Perhitungan keausan luar | Total | Cabang No.1 | Cabang No.2 | Cabang No.3 |
| Pakaian luar untuk kandang unggas | |||||
| Berdasarkan jumlah kandang unggas yang bekerja | |||||
| 1 | Jumlah kandang unggas | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | tidak ada satupun yang berfungsi | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Proporsi kandang unggas yang menganggur, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| Tentang penggunaan tempat burung | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Penggunaan daya oleh hewan muda, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Komponen ketiga dari keausan luar | |||||
| Dengan produksi telur burung | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Kepatuhan dengan norma, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Total keausan eksternal pada bangunan | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Keausan eksternal untuk peralatan | |||||
| Komponen pertama dari keausan luar | |||||
| Tentang penggunaan tempat burung | |||||
| 1 | Tingkat pemanfaatan ruang unggas untuk unggas dewasa | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Koefisien pemanfaatan tempat unggas oleh hewan muda | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Tingkat pemanfaatan ruang unggas secara keseluruhan | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Komponen kedua dari keausan luar | |||||
| Dengan produksi telur burung | |||||
| 1 | Produksi telur, telur per tahun per ayam (rata-rata) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Tingkat produksi telur, telur per tahun | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Kepatuhan dengan norma, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Total keausan eksternal pada peralatan kandang unggas | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Keausan eksternal untuk bangunan dan peralatan lainnya | |||||
| Dengan menggunakan kapasitas desain berdasarkan jumlah tempat burung | |||||
| 1 | Kapasitas produksi, tempat unggas | ||||
| - | Ayam petelur | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Hewan muda | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Stok induk | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Total | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Ukuran kawanan sebenarnya, kepala | ||||
| - | Ayam petelur | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Hewan muda | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Stok induk | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Pemanfaatan tenaga oleh ayam petelur, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Pemanfaatan listrik menurut total populasi, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Total keausan eksternal pada bangunan dan peralatan | 68% | 64% | 73% | 67% |