Naselja s pojedincima za iznajmljivanje. Ugovor o najmu nestambenog prostora s fizičkom osobom. Kako izračunati iznos

Sklapanje ugovora o najmu nestambenog prostora sa prirodna osoba provodi se po istim osnovama koje su predviđene za pravne osobe i koje su regulirane. Jedina posebnost su uvjeti za potpisivanje pismene transakcije.

Značajke sastavljanja ugovora

Koji dokumenti su potrebni

3.3. Najmodavac ima pravo:

3.3.1. provjeravati stanje Prostora i komunalnih infrastrukturnih sustava koji se u njemu nalaze najviše jednom mjesečno za vrijeme radnog vremena Najmoprimca, kao iu slučaju hitne potrebe;

3.3.2. kontrolirati namjenu korištenja zakupljenog prostora od strane Zakupca;

3.3.3. zahtijevati raskid ugovora i naknadu za gubitke ako Zakupnik koristi prostore ne u skladu s njegovom namjenom i uvjetima ovog ugovora;

3.4.2. suzdržati se od bilo kakvih radnji koje stvaraju prepreke Zakupcu u korištenju prostora;

3.4.3. svake _________ godine (godina), kao iu izvanrednim situacijama, izvršiti veće popravke zakupljenog prostora o svom trošku;

3.4.4. nakon raskida ovog Ugovora, nadoknaditi Najmoprimcu troškove neodvojivih poboljšanja unajmljenog prostora učinjenih uz njegov pristanak;

3.4.5. prihvatiti od Najmoprimca za prostor u _________-dnevnom roku nakon isteka roka zakupa ili nakon raskida ovog ugovora iz drugih razloga.

4. Rok zakupa

4.1. Rok zakupa Prostora prema ovom ugovoru je __________ godina (godina) od datuma njegovog prihvaćanja od strane Najmoprimca.

4.2. Ako Zakupnik namjerava sklopiti ugovor za novi termin, tada je dužan o tome obavijestiti Najmodavca najmanje ___________ mjesec(a) prije isteka ugovora.

4.3. Prilikom sklapanja ugovora o najmu na novi rok uvjeti Ugovora mogu se promijeniti sporazumom Strana.

4.4. Ako niti jedna od stranaka nakon isteka Ugovora ne izjavi njegov raskid, smatra se da je Ugovor obnovljen pod istim uvjetima na neodređeno vrijeme.

5. Izmjena i raskid ugovora

5.1. Dogovorom stranaka ovaj Ugovor može biti izmijenjen ili raskinut.

5.2. Na zahtjev Najmodavca, ovaj Ugovor može biti raskinut prije roka sudskim putem, u slučajevima kada Najmoprimac:

5.2.1. grubo ili više puta krši odredbe ovog ugovora ili koristi iznajmljeni prostor u druge svrhe;

5.2.2. značajno pogoršava stanje unajmljenih prostora.

5.3. Na zahtjev Najmoprimca, ovaj Ugovor o zakupu može se sudskim putem raskinuti prije roka ako:

5.3.1. najmodavac ne daje nekretninu na korištenje najmoprimcu ili stvara prepreke za korištenje nekretnine u skladu s uvjetima ugovora ili namjenom nekretnine;

5.3.2. imovina koja je prenesena na Najmoprimca ima nedostatke koji onemogućuju korištenje iste, a koje Zakupodavac nije naveo prilikom sklapanja ugovora, nisu bili unaprijed poznati Najmoprimcu i nije ih trebao otkriti Zakupnik tijekom pregleda nekretnine ili provjeru njegove ispravnosti prilikom sklapanja ugovora;

5.3.3. Najmodavac ne izvodi veće popravke Prostora u uvjetima utvrđenim ovim Ugovorom;

5.3.4. imovina će, zbog okolnosti na koje Najmoprimac ne može utjecati, biti u stanju neprikladnom za korištenje.

6. Odgovornost ugovornih strana

6.1. U slučaju neispunjavanja ili nepravilnog ispunjavanja obveza iz ovog Ugovora, Stranke će biti odgovorne u skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

6.2. Najmodavac je dužan nadoknaditi Najmoprimcu gubitke (stvarnu štetu) uzrokovane kašnjenjem u povratu iznajmljenog Prostora.

6.3. Sukladno Najmodavcu odgovara Najmoprimcu za nedostatke zakupljene nekretnine, koji u cijelosti ili djelomično onemogućuju korištenje iste, čak i ako u trenutku sklapanja ovog Ugovora nije znao za te nedostatke.

6.4. U slučaju kašnjenja u plaćanju zakupnine, Najmoprimac plaća Najmodavcu kaznu u iznosu od ______% dugovanog iznosa za svaki dan kašnjenja.

6.5. Ako se prostor ne koristi u skladu s uvjetima ovog Ugovora ili predviđenom namjenom, Najmoprimac će platiti Najmodavcu novčanu kaznu u iznosu __________ puta mjesečne najamnine i nadoknaditi sve gubitke uzrokovane time (stvarnu štetu).

7. Rješavanje sporova

7.1. Sporove koji mogu nastati tijekom izvršavanja uvjeta ovog Ugovora, Stranke će nastojati riješiti pregovorima.

7.2. Sporovi stranaka koji nisu riješeni pregovorima upućuju se na rješavanje arbitražnom sudu ____________________.

8. Ostali uvjeti

8.1. U trenutku sklapanja ovog Ugovora Najmodavac jamči da Prostor koji se daje u zakup neće biti pod hipotekom, uhićenjem, neopterećenim pravima i nije predmet potraživanja trećih osoba.

8.2. Sve izmjene i dopune ovog Ugovora moraju biti izrađene u pisanom obliku i potpisane od strane obje strane.

8.3. Ovaj Ugovor je sastavljen i potpisan u tri primjerka, od kojih se jedan čuva u spisima istaknuti, a ostatak se izdaje kopijom Najmodavcu i Najmoprimcu.

8.4. Ovaj ugovor stupa na snagu od dana njegove državne registracije u naziv tijela za registraciju.

8.5. U svim ostalim aspektima koji nisu predviđeni ovim Ugovorom, strane se rukovode važećim građansko pravo RF.

9. Podaci i potpisi stranaka

Najmodavac: Puno ime

putovnica: serija ________, br. ___________,

izdano od ____________________________________________,

šifra odjela _____________

registriran na ________________________________________

Tekući račun br. ______________

Dopisni račun br. ________________

BIK _____________

TIN / KPP _____________

Naziv kreditne institucije

Osobni račun ___________________

Stanar: puno ime

Mjesto: _______________________

TIN / KPP: _____________________

Tekući račun broj ______________ kod banke __________________

Korespondentni račun br._____________

BIK _______________

Dodatak br.1
na Ugovor o zakupu nestambenog prostora
iz dan mjesec godina

Djeluj
prihvat i prijenos nestambenih prostora u najam

Djelujući na temelju

1. Najmodavac prenosi, a Najmoprimac prihvaća na privremeno korištenje, oslobođene imovinskih prava i potraživanja trećih osoba, nestambeni prostor koji se nalazi na adresi: ________________________________________________________________________________.

2. Prostorije se nalaze u cigla, ploča itd. kuća, na _______ katu _____________- etažne zgrade, a sastoji se od _______ prostorija, ukupne površine __________.

1. soba _________, 2. soba _________, 3. soba _________ itd.

Prostor je opremljen komunalnim infrastrukturnim sustavima (opskrba hladnom i toplom vodom, kanalizacija, opskrba električnom energijom i toplinom), telefonskim komunikacijama.

3. U trenutku sastavljanja ovog zakona, prostor je u sljedećem tehničkom stanju: i ispunjava uvjete za svoj rad;

4. Stranke su utvrdile da vidljivi nedostaci ustupljenog Prostora nisu razlog za raskid Ugovora o zakupu.

5. Ovaj Zakon svjedoči o činjenici prijenosa navedenih Prostora sa Najmodavca na Najmoprimca. Najmodavac također prenosi Najmoprimcu tehničku putovnicu i ostalu dokumentaciju u vezi s Prostorom.

6. Nakon potpisivanja ovog Zakona, Najmodavac ne prihvaća zahtjeve Najmoprimca u pogledu tehničkog stanja Prostora, s izuzetkom otkrivenih skrivenih nedostataka.

7. Ovaj Zakon sastavni je dio Ugovora o zakupu nestambenog prostora iz dan mjesec godina.

8. Ovaj akt stupa na snagu danom potpisivanja i podliježe podnošenju naziv tijela za registraciju.

Dodatak:

1. Tehnička putovnica;

2. Eksplikacija nestambenih prostorija na _______] katu;

3. __________________________.

Potpisi stranaka:

Posjednik: Puno ime, potpis

Stanar: Naziv radnog mjesta potpis / F. I O. /

Dodatak br.2
za iznajmljivanje nestambenih prostora
iz dan mjesec godina

Djeluj
prihvat i povrat iznajmljenih nestambenih prostora

Državljanin Ruske Federacije, puno ime, ime (imena) u daljnjem tekstu "Najmodavac", s jedne strane, i puni naziv pravne osobe, u daljnjem tekstu "Zakupnik", kojeg zastupa položaj, prezime, ime, patronim, djelujući na temelju Povelje, Pravilnika, Punomoći, s druge strane, i zajednički nazvani "Stranke", potpisale su ovaj Zakon kako slijedi:

1. U vezi s raskidom / raskidom Ugovora o zakupu nestambenog prostora od god. dan mjesec godina Najmoprimac se vraća, a najmodavac prihvaća nestambeni prostor koji se nalazi na adresi: ________________________________________________________________.

2. Prostori se vraćaju Najmodavcu u istom stanju kakvo je od njega primio Zakupac na dan, mjesec, godinu, uzimajući u obzir normalno trošenje.

3. U trenutku sastavljanja ovoga Zakona, prostore karakterizira sljedeće tehničko stanje: naznačiti stanje, materijal i završnu obradu zidova, podova, stropova, prozora, vrata i sl., potrebu za tekućim ili većim popravcima i sl. te je pogodan za daljnju eksploataciju.

4. Stranke su utvrdile da Najmodavac nema potraživanja prema Najmoprimcu u pogledu stanja vraćenog prostora.

5. Stranke nemaju međusobna potraživanja za međusobne nagodbe (najamnina, računi za režije, nadoknada troškova neodvojivih poboljšanja).

6. Ovim Zakonom potvrđuje se činjenica povrata navedenih Prostora od Najmoprimca Najmodavcu. Najmoprimac će također vratiti tehničku putovnicu i ostalu dokumentaciju u vezi s Prostorom Zakupodavcu.

7. Nakon potpisivanja ovog Zakona Najmoprimac ne prihvaća zahtjeve Najmodavca u pogledu tehničkog stanja Prostora.

8. Ovaj Zakon sastavni je dio Ugovora o zakupu nestambenog prostora iz dan mjesec godina.

9. Ovaj Zakon stupa na snagu danom potpisivanja od strane stranaka.

Dodatak:

1. Tehnička putovnica;

2. Eksplikacija nestambenih prostorija __________ katova;

3. ___________________________.

Potpisi stranaka:

Posjednik: Puno ime, potpis

Stanar: potpis u nazivu radnog mjesta/ F. I O. /

Kupnja prostora za poslovanje na početno stanje stvaranje može biti problematično. Stoga poduzetnici radije iznajmljuju nekretnine. To vam omogućuje smanjenje jednokratnih troškova. ali iznajmljivanje nestambenih prostora povezana s nizom značajki koje razlikuju proces od klasičnog. To dovodi do pojave cijelog popisa problema, nemogućnost brzog rješavanja koji postaje razlogom kašnjenja u početku provedbe aktivnosti.

Ukoliko ih pravna ili fizička osoba želi izbjeći i maksimalno ubrzati postupak davanja u najam nestambenih nekretnina, postupak treba krenuti analizom relevantnih informacija o temi. Dalje ćemo govoriti o postupku provođenja radnji, o značajkama koje se nameću postupku ovisno o statusu najmoprimca i najmodavca, kao i o specifičnostima oporezivanja.

Trebaju li se pojedinci registrirati kao samostalni poduzetnici za iznajmljivanje nestambenih prostora?

Pravo posjedovanja stambene imovine pojedincima je dodijeljeno člancima 131. i 213. Građanskog zakona Ruske Federacije. Osoba koja je priznata kao vlasnik nekretnine ima pravo raspolagati i koristiti je po vlastitom nahođenju. Takva je mogućnost utvrđena člankom 209. Građanskog zakona Ruske Federacije. Štoviše, svaki građanin ima priliku iznajmiti nestambene prostore. Pravilo je sadržano u članku 608. Građanskog zakona Ruske Federacije. Pojedinac može ostvariti svoje pravo zakupa nestambenih nekretnina. Istodobno, članci zakona ne obvezuju se registrirati kao samostalni poduzetnik. Međutim, ako se osoba bavi poduzetničkom djelatnošću uz pomoć isporuke nekretnina, bit će potrebno otvoriti individualnog poduzetnika.

Kada je nemoguće izbjeći otvaranje IP-a?

Pojedinci mogu započeti obavljati poduzetničku djelatnost tek nakon što prođu odgovarajuću registraciju i steknu status individualnog poduzetnika. Međutim, zakon ne obvezuje građanina da postane pravna osoba. Slično pravilo odražava se u članku 23. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Poslovna aktivnost se razlikuje od ostalih manipulacija po nizu značajki.

koji uključuju:

postoje stabilne veze sa najmoprimcem;
u određenom razdoblju transakcije se obavljaju redovito;
osoba vodi evidenciju o zaključenim poslovima i poslovima;
nekretnina je kupljena posebno za transakcije;
osoba ima redovita primanja kao rezultat korištenja nekretnine.

Kako bi se postupak davanja u najam nekretnina prepoznao kao poduzetnička djelatnost i doveo do potrebe za registracijom kao samostalni poduzetnik, potrebno je dokazati da su svi poslovi sklapani s ciljem ostvarivanja trajnog prihoda.

Na primjer, potpisivanje ugovora o zakupu na godinu dana ili više, kao i sklapanje transakcija s istim organizacijama, može poslužiti kao potvrda. U ovoj situaciji bit će potrebna registracija kao samostalni poduzetnik.

Što će se dogoditi ako se ne registrirate kao samostalni poduzetnik?

Ako osoba prekrši članke zakona i počne obavljati poduzetničku djelatnost bez registracije, protiv nje će se pokrenuti sudski postupak. Građanin može biti priveden administrativnoj ili kaznenoj odgovornosti.

Na njega se može primijeniti jedna od sljedećih kazni:

novčani povrat od 500-2000 rubalja (članak 14.1 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije);
novčani povrat do 300.000 rubalja (članak 171. Kaznenog zakona Ruske Federacije);
uključenost u obvezni rad u trajanju od 480 sati (članak 171. Kaznenog zakona Ruske Federacije);
uhićenje do šest mjeseci (članak 171. Kaznenog zakona Ruske Federacije);
novčana kazna u iznosu dohotka za 2 godine (članak 171. Kaznenog zakona Ruske Federacije).

Kako se sklapa ugovor s pravnim i fizičkim osobama?

U ruskom zakonu odsutno je pravilo koje regulira zakup nestambenih prostora od pojedinca. Prilikom sastavljanja sporazuma potrebno je osloniti se na odredbe poglavlja 34. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Normativno pravni akt sadrži opće informacije o davanju nekretnina u najam.

Članak 606. Građanskog zakona Ruske Federacije propisuje da je najmodavac, koji nije pravna osoba, dužan prenijeti nestambenu nekretninu najmoprimcu na privremeno korištenje i posjed nakon plaćanja određene naknade.

Ugovor o zakupu sastavljen je u skladu s pravilima sadržanim u člancima 434. i 609. Građanskog zakona Ruske Federacije. Ugovorne strane dužne su sastaviti pismeni dokument. Gotov rad potpisuje svaka od strana.

Ugovor mora sadržavati obvezne podatke, čiji popis uključuje:

pojedinosti o pravnim i fizičkim osobama;
informacije o objektu;
uvjeti korištenja nekretnine;
iznos zakupnine.

Strane imaju pravo jasno naznačiti koliko dugo je ugovor sklopljen. Ako takvi podaci nisu dostupni, smatra se da je nekretnina dana u zakup na neodređeno vrijeme.

Slično pravilo utvrđeno je člankom 610 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U tekstu ugovora morate navesti OKVED kod. Ako se prostor iznajmljuje, koristi se šifra 70.20.2. Pravilo je relevantno samo ako govorimo o nestambenim prostorijama. Prilikom ispunjavanja karakteristika objekta u ugovoru morate biti oprezni.

Dokument će odražavati sljedeće informacije:

inventarni broj prostora;
točnu adresu s naznakom kata i mjesta na njemu;
namjena (npr. ured, skladište, itd.);
Naziv sobe;
područje nekretnina.

U skladu s člankom 609. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor se smatra službeno sklopljenim tek nakon što je registriran u Saveznom registru. Ako se transakcija sklapa na razdoblje kraće od 1 godine, registracija nije potrebna. Ugovor se može sastaviti u bilo kojem obliku. Slično pravilo vrijedi i za produljenje ugovora na isto razdoblje.

Da biste prošli državnu registraciju, morat ćete pripremiti paket dokumenata. Mora uključivati:

izjavu koju možete dobiti od javnog bilježnika ili drugog stručnjaka koji prihvaća potrebne dokumente;
ugovor i svi njegovi aneksi;
putovnice fizičkih osoba transakcije;
ček za plaćanje državne pristojbe
ostalu dokumentaciju, ako postoji potreba za njenim pružanjem.

Kako se provodi oporezivanje?

Ako imovina ostvaruje prihod, oporezuje se. Vrijeme polaganja sredstava i postupak namirenja izravno ovisi o statusu poreznog obveznika. Ako se obračun provodi po pojednostavljenom poreznom sustavu s dodatnim premijama osiguranja, iznos odbitka u korist države iznosit će 6% najamnine. Slično pravilo vrijedi i za pojedinačne poduzetnike. Kada se utvrdi može li pojedinac iznajmiti prostor, moći će se ustanoviti da postoji takva prilika. No, građanin će uz jednokratnu uplatu morati platiti 13% poreza na dohodak. Pravila su sadržana u članku 208. Poreznog zakona Ruske Federacije. Ukoliko građanin izbjegne porez, bit će procesuiran ili izrečena administrativna novčana kazna.

Ako je najmodavac organizacija

Pravna osoba može iznajmiti i nekretninu. U skladu s člancima 209., 213. i 608. Građanskog zakonika Ruske Federacije, organizacije imaju isto pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja vlastitom imovinom kao pojedinci. Istodobno, zakon ne nameće ograničenja na broj objekata u vlasništvu pravne osobe. Slično pravilo odražava se u članku 213. Građanskog zakona Ruske Federacije. Ako zakup prostora obavlja pravna osoba, ugovor se sklapa u skladu s člancima 606. i 670. Građanskog zakona Ruske Federacije. U tom slučaju dokument mora navesti OKVED kod 70.20.2.

Ugovor s pravnom osobom mora biti sastavljen u pisanom obliku. Nije bitno na koji rok se nekretnina daje.

Ugovor također mora sadržavati obvezne podatke, koji uključuju:

karakteristike sobe;
podatke o pravnim i fizičkim osobama uključenim u ugovor;
najam;
osobitosti korištenja prostora i izvođenja popravaka;
potpise strana u transakciji.

Ako ugovorom nije određen rok zakupa, smatra se da je sklopljen na neodređeno vrijeme. Ovo je pravilo sadržano u članku 610. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ugovor i svi aneksi uz njega također moraju biti upisani u Federalni registar, ako se nestambene nekretnine daju u zakup na period duži od 1 kalendarske godine.

Da bi ovlašteno tijelo dalo suglasnost za registraciju, predstavnik pravne osobe mora pripremiti sljedeće dokumente:

zahtjev ispunjen u skladu s pravilima;
sklopljen i potpisan ugovor, kao i aneks uz njega;
katastarska putovnica nekretnina;
dokumenti koji potvrđuju pravni status organizacije;
dokumenti koji potvrđuju činjenicu plaćanja državne pristojbe;
dodatni papiri, ako je potrebno.

Ako je najmodavac fizička osoba

Ako je uloga najmodavca pojedinac, mijenja se proces izrade ugovora i specifičnosti obrade transakcije. Dakle, u dokumentu je potrebno navesti adresu i karakteristike prostora. Istodobno, ciljana plaćanja neće biti predmet PDV-a. Uključuje i račune za komunalne usluge.

Osoba koja iznajmljuje poslovni prostor može naplatiti naknadu na bankovni račun pojedinca ili je dati u gotovini.

Promjena najamnine mora se izvršiti u skladu s važećim zakonskim propisima. Članak 614. Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da se prilagodba iznosa plaćanja ne smije vršiti više od jednom godišnje. Ako je ugovor sklopljen na više od godinu dana, dokument mora biti registriran u teritorijalnom odjelu Rosreestra.

Organizacija planira iznajmiti prostor od pojedinca koji nije samostalni poduzetnik. Prostor ima status nestambenog fonda i koristit će se kao trgovina.
Ima li organizacija pravo sklopiti ovaj zakup? Kojim redoslijedom plaćate pojedincu prema ugovoru o najmu? Ima li organizacija odgovornost u ovoj situaciji? porezni agent za porez na dohodak?

Nakon razmatranja problema, došli smo do sljedećeg zaključka:
Organizacija ima pravo iznajmiti prostor od pojedinca koji nije samostalni poduzetnik.
Organizacija prenosi iznos utvrđen ugovorom o zakupu (neto poreza na dohodak) pojedincu na njegov bankovni račun ili ga daje u gotovini na blagajni.
Zakonom propisane poreze, odnosno porez na dohodak, najmodavac, kao porezni agent, zadržava od pojedinca i prenosi u proračun.

Obrazloženje za zaključak:
Na temelju čl. 1. čl. 213. i čl. 130 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pojedinac ima pravo posjedovati nestambene prostore.
Pravo zakupa imovine (uključujući nestambene prostore) pripada njegovom vlasniku (članak 608. Građanskog zakona Ruske Federacije). U tom slučaju građanin može obavljati djelatnost davanja u najam imovine kao fizička osoba koja nije samostalni poduzetnik (PP), budući da zakon ne utvrđuje obvezu registracije pojedinca kao individualnog poduzetnika za obavljanje takve djelatnosti.
Poduzetnik je samostalna djelatnost koja se obavlja na vlastitu odgovornost s ciljem sustavnog primanja dobiti od korištenja imovine, prodaje robe, obavljanja poslova ili pružanja usluga od strane osoba registriranih u tom svojstvu na način propisan čl. zakon (stav tri, stavka 1. članka 2. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Prema stavku 1. čl. 23 Građanskog zakonika Ruske Federacije, građanin ima pravo baviti se poduzetničkom djelatnošću bez osnivanja pravne osobe od trenutka državne registracije kao individualni poduzetnik.
Provođenje poduzetničke djelatnosti od strane pojedinca bez državne registracije, ovisno o okolnostima, može biti osnova za njegovo privođenje upravno (dio 1. članka 14.1. Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije) ili kazneno (članak 171. Kazneni zakon Ruske Federacije) odgovornost.
Prisutnost znakova poduzetničke aktivnosti u postupcima građanina može se dokazati, posebice, sljedećim činjenicama:
- proizvodnju ili stjecanje imovine u svrhu naknadne dobiti od njezine uporabe ili prodaje;
- ekonomsko računovodstvo transakcija koje se odnose na provedbu transakcija;
- međusobnu povezanost svih transakcija koje je građanin napravio u određenom vremenskom razdoblju;
- stabilni odnosi s prodavačima, kupcima i drugim suradnicima.
U slučaju postojanja ovih znakova, pojedinac je dužan registrirati se kao samostalni poduzetnik. Međutim, sama činjenica da je pojedinac izvršio transakcije na osnovi povrata nije dovoljna da se djelatnost koju obavlja prepoznaje kao poduzetnička. Slični zaključci sadržani su u pojašnjenjima Ministarstva financija Rusije (pisma Ministarstva financija Rusije od 01.06.2010. N 03-04-05 / 3-302, od 17.11.2009. N 03-04-05-01 / 808, od 14. 01. 2005. N 03-05- 01-05 / 3).
Stoga, u nedostatku gore navedenih znakova, pojedinac ima pravo iznajmiti imovinu koja mu pripada bez registracije kao individualnog poduzetnika.
Ovi zaključci uzimaju u obzir stajalište koje je izrazio Plenum Oružanih snaga RF u rezoluciji od 18. studenog 2004. N 23 „O sudskoj praksi u slučajevima nezakonitog poduzetništva i legalizacije (pranja) novca ili druge imovine stečene kriminalnim putem. " U stavku 2. ove rezolucije, Oružane snage RF navele su da u slučajevima kada je osoba koja nije registrirana kao poduzetnik stekla stambeni prostor ili drugu nepokretnu imovinu za osobne potrebe ili ju je primila nasljeđem ili na temelju ugovora o donaciji, ali zbog nepostojanje potrebe za korištenjem ove nekretnine koja je privremeno u najmu ili ju je dala u zakup te je kao rezultat takve građanskopravne transakcije primila prihod (uključujući velike ili osobito Veliki broj), ono što je učinio ne povlači kaznenu odgovornost za nezakonito poslovanje (čl. 171. Kaznenog zakona Ruske Federacije).
Ministarstvo financija Rusije, u pismu od 28. travnja 2005. N 03-01-11 / 2-81, naznačilo je da u slučaju da pojedinac iznajmi svoje prostore stečene za osobne potrebe, državna registracija kao individualni poduzetnik je nije obavezno.
Rezolucija Oružanih snaga RF od 30. lipnja 2006. N 53-AD06-2 također napominje da izolirani slučajevi prodaja robe, obavljanje poslova, pružanje usluga od strane osobe koja nije registrirana kao samostalni poduzetnik ne predstavlja upravni prekršaj iz čl. 1. čl. 14.1 Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije, ako količina robe, njezin raspon, obujam obavljenog posla, pružene usluge i druge okolnosti ne ukazuju na to da je ova aktivnost bila usmjerena na sustavnu dobit.
No, treba imati na umu da sukladno stavku 4. čl. 23 Građanskog zakona Ruske Federacije, građanin koji obavlja poduzetničku djelatnost bez osnivanja pravne osobe, bez odgovarajuće registracije, nema pravo pozivati se na transakcije koje je zaključio da nije poduzetnik. Sud može primijeniti na takve transakcije pravila Građanskog zakona Ruske Federacije o obvezama u vezi s provedbom poduzetničkih aktivnosti.
Kao što je navedeno u pismu Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 25. siječnja 2008. N 18-12 / 3/005988, ako se provode operacije zakupa imovine (zakupa) ili operacije prodaje i kupnje imovine ako postoje znakovi gospodarske i poduzetničke djelatnosti, fizička osoba je dužna registrirati se kao poduzetnik bez osnivanja pravne osobe.
Stoga treba imati na umu da ovisno o konkretnim situacijama (npr. kod davanja u zakup nestambenog prostora u vlasništvu pojedinca koji pojedincu ne može koristiti (nije namjenjen za korištenje) za osobne potrebe) sud može ocijeniti radnje pojedinca koje se provode s ciljem ostvarivanja dobiti i prepoznavanja takve djelatnosti kao poduzetničke.
Osim toga, poduzetnička aktivnost može se naznačiti, na primjer, sklapanjem ugovora na razdoblje duže od jednog poreznog razdoblja (kalendarske godine) ili njegovim produljenjem za sljedeće razdoblje, ponovnim primanjem prihoda, ponovnim sklapanjem ugovora o zakupu s ista pravna osoba itd.... (pismo Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 15.04.2005. N 18-12 / 3/26639, rezolucija Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatskog okruga od 28.04.2004. N A38-4668-5 / 85-2004 ).
U predmetnoj situaciji, pojedinac, kada daje u zakup nestambeni prostor koji nije namijenjen za osobnu upotrebu, ima porezni rizici prepoznavanje ove djelatnosti kao poduzetničke. To se posebno može dogoditi tijekom porezne revizije stanara - poduzetnika.
Kako bi se otklonile štetne posljedice povezane s mogućim priznavanjem djelatnosti pojedinca u davanju imovine u poslovni zakup, vlasnik prostora može se registrirati kao samostalni poduzetnik i plaćati porez na dohodak od leasinga imovine u skladu s važećim poreznim sustavom.
Organizacija može platiti zakupljene prostore i gotovinom i bankovnim prijenosom, budući da su u skladu s člankom 1.2 Uredbe Banke Rusije od 19. lipnja 2012. N 383-P, obveznici, primatelji sredstava pravna lica, Samostalni poduzetnici, pojedinci koji se bave zakonom utvrđenim Ruska Federacija privatna praksa, pojedinci (u daljnjem tekstu klijenti), banke.
U skladu sa stavkom 1. čl. 207 Poreznog zakona Ruske Federacije, pojedinci koji su porezni rezidenti Ruske Federacije priznaju se kao obveznici poreza na dohodak. Za njih je predmet oporezivanja dohodak dobiven iz izvora u Ruskoj Federaciji i (ili) iz izvora izvan Ruske Federacije (članak 1. članka 209. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Iznos najamnine koju pojedinac primi od najma imovine koja se nalazi u Ruskoj Federaciji odnosi se na prihode primljene iz izvora u Ruskoj Federaciji (podstav 4. stavka 1. članka 208. Poreznog zakona Ruske Federacije). Ovi prihodi podliježu porezu na dohodak po stopi od 13% (članak 1. članka 224. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Prema paragrafima. 1. st. 1. čl. 223 Poreznog zakona Ruske Federacije po primitku dohotka u gotovini, datum stvarnog primitka prihoda utvrđuje se kao dan isplate prihoda, uključujući prijenos prihoda na račune poreznog obveznika u bankama ili u njegovo ime u račune trećih osoba.
U skladu sa stavkom 1. čl. 226 Poreznog zakona Ruske Federacije ruske organizacije iz kojih ili kao rezultat odnosa s kojima je porezni obveznik ostvario dohodak (osim dohotka za koji se obračunava i plaća porez u skladu s člancima 214.1., 214.3., 214.4., 214.5., 227., 227.1. i 228. Porezni zakon Ruske Federacije), dužni su obračunati, zadržati od poreznog obveznika i platiti iznos poreza izračunat u skladu s čl. 224 Poreznog zakona Ruske Federacije. Štoviše, takve se organizacije nazivaju poreznim agentima.
Slično je stajalište izloženo u brojnim pojašnjenjima Ministarstva financija Rusije i poreznih tijela (vidi, na primjer, pisma Ministarstva financija Ruske Federacije od 06.12.2010. N 03-04-06 / 3- 290, od 16.08.2010. N 03-04-05 / 3-462, od 20.07.2009. N 03-04-06-01 / 178 i Federalne porezne službe Rusije u Moskvi od 07.04.2008. / N 28-10 [e-mail zaštićen]). Sličan stav odražava se i u rezoluciji FAS-a Sjeverozapadni okrug od 14.05.2010 N A66-9581 / 2009.
Dakle, organizacija, kada plaća najam pojedincu, treba zadržati iznos poreza na dohodak i prenijeti ga u proračun (članak 4. članka 226. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Istodobno, za obavljanje poslova poreznog agenta organizacije nije potrebna suglasnost pojedinca - poreznog obveznika.
Za neispunjavanje ili neispravno ispunjavanje dužnosti koje su mu dodijeljene, porezni agent je odgovoran u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije (članak 24. Poreznog zakona Ruske Federacije). Dakle, prema čl. 123 Poreznog zakona Ruske Federacije, nezakonit propust u zadržavanju i (ili) neprenos (nepotpuno zadržavanje i (ili) prijenos) u razdoblju utvrđenom Poreznim zakonom Ruske Federacije iznosa poreza koji se odbijaju a prenosi porezni agent, podrazumijeva naplatu novčane kazne u iznosu od 20% iznosa koji se zadržava i (ili) prijenos.
Zbog činjenice da organizacija djeluje kao porezni agent, dužna je dostaviti podatke u obrascu 2-NDFL "Potvrda o prihodu pojedinca za 20__", odobrenom naredbom Federalne porezne službe Rusije od 17. studenoga 2010 N MMV-7-3 / [e-mail zaštićen] Podaci se dostavljaju poreznom tijelu na mjestu registracije organizacije (porezni agent) najkasnije do 1. travnja godine nakon isteka poreznog razdoblja (članak 2. članka 230. Poreznog zakona Ruske Federacije).
Istovremeno, postoji i druga točka gledišta.
U pismu Federalne porezne službe Rusije za Moskvu od 18.03.2011. N 20-14 / 4 / [e-mail zaštićen] porezni organi pojašnjavaju da porezni obveznici koji su ostvarili dohodak temeljem ugovora o najmu (najmu) moraju samostalno obračunati iznose poreza koji se plaćaju u odgovarajući proračun na način propisan čl. 225 Poreznog zakona Ruske Federacije. Sličan stav se ogleda u rezolucijama FAS-a Volškog okruga od 18.05.2009 N A12-16391 / 2008, FAS-a Zapadnosibirskog okruga od 10.09.2009 N F04-5077 / 2009 (13200- A03-46).
Neki arbitražni sudovi primjećuju da ako ugovor o zakupu koji je sklopila organizacija s pojedincima koji nisu njezini zaposlenici ne predviđaju obvezu organizacije da zadrži i plati porez na dohodak od iznosa zakupnine u proračun, tada nije dužna učiniti tako (vidi, na primjer, rezoluciju Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 04.09.2009. N KA-A40 / 8534-09).
U odluci FAS-a Moskovskog okruga od 30.11.2010. N KA-A40 / 14545-10 u predmetu N A40-10432 / 10-140-112 suci, vođeni odredbama čl. 45, str. 4. st. 1. čl. 228 Poreznog zakona Ruske Federacije, naznačeno je da porez na dohodak moraju platiti sami pojedinci - najmodavci, budući da je ugovorima o zakupu naznačeno da je plaćanje poreza na osobni dohodak izvršio pojedinac - najmodavac samostalno.
Unatoč postojanju takvih odluka u korist organizacija najmoprimaca, po našem mišljenju, ako pojedinac i organizacija sklope ugovor o zakupu nestambenih prostora, tada organizacija, kao porezni agent, mora obračunati, zadržati i isplatiti osobni dohodak porez od iznosa zakupnine. Drugačiji stav o ovom pitanju morat će se braniti na sudu.
Kako bi izbjegli eventualne nesporazume, preporučamo da se u ugovoru o najmu propiše postupak plaćanja poreza na dohodak u slučaju najma nekretnine od pojedinca.
Postupak plaćanja doprinosa za osiguranje u mirovinski fond Ruske Federacije (PFR), Fond socijalnog osiguranja Ruske Federacije (FSS), Federalni fond za obvezno zdravstveno osiguranje (FFOMS) određen je Saveznim zakonom od 24.07.2009. N 212-FZ (u daljnjem tekstu - Zakon N 212-FZ) ...
Predmet oporezivanja premija osiguranja za organizacije, individualne poduzetnike koji vrše plaćanja pojedincima, posebno su plaćanja i druge naknade obračunate u korist fizičkih osoba u okviru radnih odnosa i građanskopravnih ugovora, čiji je predmet obavljanje rad, pružanje usluga (1. dio, članak 7. Zakona br. 212-FZ).
U skladu s dijelom 3. čl. 7 Zakona br. 212-FZ ne primjenjuju se na objekte oporezivanja s isplatama premija osiguranja i drugim naknadama u okviru građanskih ugovora, čiji je predmet prijenos vlasništva ili drugih imovinskih prava na imovinu (vlasnička prava), i ugovori vezani uz prijenos na korištenje imovine (pravo vlasništva), osim ugovora o autorskoj narudžbi, ugovora o otuđenju isključivog prava na znanstvenim, književnim, umjetničkim djelima, nakladničkih licencnih ugovora, licencnih ugovora o davanju prava koristiti znanstveno, književno, umjetničko djelo.
Ugovor o najmu imovine izravno je vezan uz prijenos imovine (pravo vlasništva) na korištenje. Sukladno tome, najamnina ne podliježe premijama osiguranja u mirovinskom fondu Ruske Federacije, FSS, FFOMS (vidi također pismo Ministarstva zdravstva i socijalnog razvoja Rusije od 12. ožujka 2010. N 550-19).
Premije osiguranja za obvezno socijalno osiguranje od nesreća na radu i profesionalnih bolesti plaćaju se u skladu sa Saveznim zakonom od 24. srpnja 1998. N 125-FZ (u daljnjem tekstu - Zakon N 125-FZ).
Postupak obračuna i plaćanja doprinosa za ovu vrstu osiguranja reguliran je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 03/02/2000 N 184 "O odobravanju Pravila za obračun, računovodstvo i trošenje sredstava za obvezno socijalno osiguranje od industrijskih nezgode i profesionalne bolesti” (u daljnjem tekstu Pravila).
U skladu sa stavkom 1. čl. 20.1 Zakona N 125-FZ, kao i stavak 3 Pravila premije osiguranja obračunate, posebice, na isplate i druge naknade koje ugovaratelj osiguranja plaća u korist osiguranika prema ugovorima građanskog prava, ako je u skladu s takvim ugovorima ugovaratelj osiguranja dužan platiti premije osiguranja osiguravatelju.

Za tvoju informaciju:
Troškovi povezani s plaćanjem najma uključeni su u rashode temeljem:
- str. 10 p. 1 čl. 264 Poreznog zakona Ruske Federacije - kao dio rashoda poreza na dohodak kao plaćanja zakupa za zakupljene nekretnine (uključujući zemljišne parcele) u vezi s drugim troškovima u vezi s proizvodnjom i prodajom dobara, radova ili usluga;
- str. 4. st. 1. čl. 346.16 Poreznog zakona Ruske Federacije - kao dio troškova po pojednostavljenom poreznom sustavu kao plaćanja najma (uključujući leasing) za zakupljene (uključujući zakupljene) nekretnine.
Od 01.01.2012. Porezni zakon Ruske Federacije dopunjen je odjeljkom V.1. „Međuzavisne osobe. Opće odredbe o cijenama i oporezivanju. Porezna kontrola u vezi s transakcijama između povezanih osoba. Ugovor o cijeni".
Pojam međuovisnih osoba za porezne svrhe razotkriva čl. 105.1 Poreznog zakona Ruske Federacije.

Pripremljen odgovor:
Stručnjak Službe pravnog savjetovanja GARANT
Gusikhin Dmitrij

Kontrola kvalitete odgovora:
Recenzent Službe pravnog savjetovanja GARANT
profesionalni računovođa Sergej Rodjuškin

Materijal je pripremljen na temelju individualnih pisanih konzultacija u okviru Službe pravnog savjetovanja.

Sve radnje poreznog agenta u obračunu poreza na dohodak od dohotka u obliku najamnine, poreza po odbitku prilikom isplate dohotka pojedincu i prijenosa u proračun strogo su regulirane Poreznim zakonikom. Razmotrite značajke plaćanja poreza na dohodak prema ugovoru o najmu s pojedincem i vrijeme prijenosa poreza na dohodak prema ugovorima o najmu.

Obveza poreza na dohodak od plaćanja pojedincu koji nije samostalni poduzetnik za najam prostora ovisi o vrsti plaćanja najma, odnosno o tome kako najmoprimac plaća sastavni dio - režije. Razmotrite tri mogućnosti plaćanja najma.

Opcija 1. Najam uključuje samo plaćanje predviđene površine

Najamnina uključuje samo fiksni dio koji se utvrđuje u obliku najamnine za predviđeni prostor. Stanodavac posebno obračunava režije i stoga čine varijabilni dio najamnine.

Plaćanja u obliku takve najamnine priznaju se kao prihod pod pp. 4. st. 1. čl. 208 Poreznog zakona Ruske Federacije, a tvrtka koja isplaćuje prihod priznaje se kao porezni agent na temelju klauzule 1. Članak 2. članka 226. čl. 228 Poreznog zakona Ruske Federacije u odnosu na ovu osobu - najmodavca. Slijedom toga, porez na dohodak mora se odbiti od ove vrste najamnine.

Opcija 2. Najam uključuje troškove režija

Trošak režija je već uključen u najam u fiksnom iznosu plaćanja za mjesec. Odnosno, najmodavac je unaprijed predvidio iznos budućih režija, izračunom, na temelju stvarnih podataka za prethodna razdoblja.

Besplatno nabavite 267 1C video tutoriale:

U ovom slučaju, prihod, uključujući plaćanje komunalnih računa, koje je primio pojedinac, podliježe oporezivanju - Pismo Ministarstva financija Ruske Federacije od 15.3.2017. br. 03-04-05 / 15280. Slijedom toga, porez na dohodak mora se odbiti od ove vrste najamnine.

Opcija 3. Naknada režija

Iznajmljivač nadoknađuje najmoprimcu režije na temelju priloženih popratnih dokumenata o činjenici njihovog korištenja.

Ako organizacija nadoknađuje pojedincu troškove komunalnih usluga: električne energije, plina, vodoopskrbe, opskrbe toplinom, u iznosu stvarne potrošnje koju bilježe brojila, tada nadoknadivi iznos nije prihod fizičkih lica, te stoga uz takvu naknadu porez na dohodak nije potrebno zadržavati, dopisom Ministarstva financija od 17.04.2013. broj 03-04-06/12985.

Samo trebate brinuti o pristojnom paketu popratnih dokumenata koje stanar plaća za svoje troškove. Preporučeni popis dokumenata prikazan je u materijalu "".

Prilikom obračuna poreza na dohodak morate se voditi:

norme poglavlja 23 "Porez na dohodak";
pisma s objašnjenjima kontrolnih tijela Ministarstva financija RF, Federalne porezne službe RF;
odobreno Računovodstvena politika u svrhu oporezivanja porezom na dohodak.

U poreznoj politici, za potrebe poreza na dohodak, za taj je porez odobren sustav poreznog računovodstva u obliku popisa primarnih knjigovodstvenih isprava, obrazaca registara poreznog knjigovodstva i postupka iskazivanja analitičkih podataka o poreznom računovodstvu u njima. na dohodak, poreznu osnovicu, iznose obračunate, zadržane, prenesene porezom na dohodak za svako pojedino lice.

Za plaćanja po ugovorima o najmu prostora, GPC ugovorima potrebno je znati vremenski okvir priznavanja dohotka, odbitka i plaćanja poreza na dohodak.

U nastavku su navedeni zahtjevi zakona o vremenu transakcija koje obavlja porezni agent i o kontroli nad linijama obrasca 6-NDFL u vezi s ugovorom o najmu s pojedincem:

Tko plaća porez na dohodak po ugovoru o najmu s fizičkom osobom

Poduzeće koje djeluje kao porezni agent za plaćanje najamnine mora od dohotka dobivenog po ugovoru o najmu odbiti porez na dohodak i uplatiti ga u proračun. Nemoguće je prebaciti prijenos poreza na dohodak na najmodavca – pojedinca.

Važno je zapamtiti da porez na dohodak u svakom slučaju mora platiti stanar - organizacija, nakon što je prethodno odbio obračunati porez izravno od iznosa koji je platio pojedinac.

Iznos poreza utvrđuje se na temelju iznosa naknade koju pojedinac prima u obliku najamnine po stopi od 13% sukladno stavku 1. čl. 224 Poreznog zakona Ruske Federacije, uzimajući u obzir deklarirane porezne odbitke u skladu sa stavkom 1. čl. 210 Poreznog zakona Ruske Federacije.

Tablica dopuštenih odbitaka po ugovorima o zakupu dana je u materijalu "".

Gotovo svakoj tvrtki potrebna je prostorija za rad. Naravno, ne može svaka tvrtka posjedovati ured ili proizvodni prostor. U ovom slučaju, zakup dolazi u pomoć. Štoviše, prostor se može iznajmiti i od druge tvrtke i od obične osobe. Ali pri sastavljanju takvog ugovora s pojedincem, tvrtka se često suočava s poteškoćama. Razmotrimo glavne.

Ugovor o najmu: sklapanje ...

Za početak, napomenimo osnovne zahtjeve koje zakonodavstvo nameće ugovoru o zakupu nestambenih prostora.

Prvo, mora biti sastavljen u pisanom obliku (članak 1. članka 651. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Drugo, ako je takav ugovor sklopljen na razdoblje od najmanje godinu dana, podliježe državnoj registraciji. Štoviše, ovo pravilo vrijedi i za slučajeve kada je jedna od strana u transakciji fizička osoba. Kako izbjeći registraciju najma? Potrebno je samo sklopiti ugovor na razdoblje kraće od godinu dana. A onda ga možete produžiti za isto razdoblje (do godinu dana). U tom slučaju državna registracija neće biti potrebna, jer će se nakon isteka početnog roka zakupa odnosi između stranaka regulirati novim sporazumom. Ako rok nije određen ugovorom, smatra se sklopljenim na neodređeno vrijeme. Takvi ugovori također ne podliježu državnoj registraciji. To je navedeno u točkama 10. i 11. Informativnog pisma Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 16. veljače 2001. br. 59.

Treće, zakup ima bitne uvjete. To je u njemu naznaka stvarne adrese prostora, njegove površine, iznosa najamnine. Bez takvih podataka, ugovor se smatra nezaključenim (članak 3. članka 607., točka 1. članka 654. Građanskog zakona Ruske Federacije).

Prilikom sklapanja ugovora o najmu korisno je provjeriti prava najmodavca na prostor koji će se iznajmljivati. Da biste to učinili, možete zatražiti potvrdu o vlasništvu od pojedinca. Na temelju potvrde tvrtka može naručiti potvrdu za dobivanje podataka iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnini i transakcija s njom. Iz registra se može doznati nije li iznajmljena nekretnina prodana ili založena.

... i porezne implikacije

Dakle, zakup je zaključen. Razmotrite koje "porezne" značajke treba uzeti u obzir od strane tvrtke koja je sklopila ugovor s pojedincem. Posebna pažnja ovdje su potrebna dva pitanja:

tko će i u kojem slučaju plaćati porez na dohodak;
može li se uključiti u porezni troškovi iznos zakupnine.

Odgovor na prvo pitanje ovisi o tome je li pojedinac običan građanin ili samostalni poduzetnik. U prvom slučaju dohodak od davanja u najam imovine podliježe porezu na dohodak po stopi od 13 posto. Dužnost zadržavanja i uplate poreza leži na tvrtki zakupcu. Ako je osoba registrirana kao poduzetnik, tada mora sama plaćati sve poreze. Štoviše, to nije nužno porez na dohodak. Na primjer, ako poduzetnik primijeni "pojednostavljeni obrazac", tada će se prebaciti u proračun jedinstveni porez... Osnovica poreza na dohodak uključuje samo iznos plaćanja najma. Iznos troškova za komunalne usluge i usluge održavanja koje stanar nadoknađuje pojedincu ne podliježe ovom porezu (pismo Ministarstva financija Rusije od 20.06.2006. br. 03-05-01-04 / 165).

Troškovi zakupa, u skladu s podstavkom 10. stavka 1. članka 264. Poreznog zakona, mogu se pripisati ostalim troškovima tvrtke povezanim s proizvodnjom i prodajom. Naravno, ako su ispunjena dva uvjeta: oni su ekonomski opravdani i dokumentirani.

Dakle, kod iznajmljivanja prostora od fizičke osobe koja nije registrirana kao poduzetnik, ti se troškovi mogu uključiti u poreznu nabavnu cijenu ako:

sastavljen je ugovor o zakupu;
sastavljen je akt o predaji i prijemu izvršenih usluga;
postoje dokumenti koji potvrđuju plaćanje troškova najma. Štoviše, takav dokument mora sadržavati sve pojedinosti primarnog dokumenta.

Ovi zahtjevi navedeni su u pismu Ministarstva financija Rusije od 24. lipnja 2005. br. 03-05-01-04 / 205.

Bilješka: ako poduzeće smješta svoj ured u stanu, onda se troškovi najma ne mogu uključiti u trošak poreza. Činjenica je da nije dopušteno postavljanje organizacija u stambene prostore. Jesu li dokumenti koji potvrđuju zakup izdani ili ne, nije važno. Moguće je otpisati troškove smanjenja oporezive dobiti tek nakon ponovne registracije ovog prostora kao nerezidentnog (pismo Ministarstva financija Rusije od 27. listopada 2005. br. 03-03-04 / 1/310) .

Vještak “NA” E.N. Tarasova