Određivanje fizičke istrošenosti ocjenjivanog predmeta. Utvrđivanje amortizacije nekretnine – sažetak. Primjer izračuna vanjskog trošenja za farmu peradi s jajima
Metoda rastavljanja sastoji se u detaljnom razmatranju i obračunu svih vrsta trošenja, što uključuje (slika 2):
- uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje;
- uklonjivo i nepopravljivo funkcionalno trošenje;
- vanjsko trošenje.
Neotklonjivo (nepopravljivo) trošenje je trošenje čije je uklanjanje ili fizički nemoguće ili ekonomski neizvedivo, tj. troškovi nastali radi uklanjanja jedne ili druge vrste istrošenosti ne doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.
Riža. 4 Klasifikacija amortizacije nekretnina
Za primjenu metode raščlambe kod utvrđivanja akumuliranog trošenja potrebno je kao osnovicu za izračun imati podatke o cijeni novogradnje raščlanjene po elementima konstrukcije.
Tjelesno pogoršanje– postupni gubitak tehničko-uporabnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja. Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima).
Postoje četiri glavne metode za izračun fizičke amortizacije:
- stručni (normativni);
- trošak;
- metoda za proračun životnog vijeka zgrade.
Ova metoda uključuje korištenje različitih regulatornih uputa na međusektorskoj ili odjelskoj razini. Primjer je VSN 53-86, koji koristi Zavod za tehnički inventar za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničkog popisa i planiranja velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na pripadnost odjelu. Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.
Fizička istrošenost zgrade određuje se na sljedeći način:
F f – fizičko trošenje zgrade, (%);
F i – fizičko trošenje i-tog elementa konstrukcije (%);
L i – koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-tog konstruktivnog elementa (presjeka) u ukupnom trošku zgrade;
n – broj konstruktivnih elemenata u zgradi
Udjele zamjenske vrijednosti pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni zgrade treba uzeti prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada, odobrenim na propisan način, a za konstrukcije, elemente i sustave koji nemaju odobrene pokazatelje – prema njihovoj procijenjenoj cijeni.
Primjer 30. Utvrditi fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da je njezinim pregledom utvrđena fizička istrošenost svih konstruktivnih elemenata:
- temeljci – 10%;
- zidovi – 15%;
- preklapanja – 20%;
- krovište – 10%;
- podovi – 35%;
- prozori – 40%;
- završni premazi – 30%;
- unutarnje vodovodne i elektro instalacije – 50%;
- ostali – 25%.
1. Odredimo specifičnu težinu strukturnih elemenata u skladu sa Sat. br. 28 UPVS.
2. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata i sustava, kao i određivanje njihovog udjela u trošku zamjene:
Naziv građevinskih elemenata | Specifična težina konstrukcijskih elemenata, % | Specifična težina x postotak trošenja |
|
| temelji | |||
| zidova | |||
| podovi | |||
| krov | |||
| podovi | |||
| prozor | |||
| završni premazi | |||
| unutarnje vodovodne i elektro instalacije | |||
| drugo | |||
| - |
Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 23,25%
Troškovna metoda za izračun fizičkog trošenja temelji se na pretpostavci da se fizička dotrajalost u trenutku procjene izražava omjerom troška objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.
Primjer 31. Odredite fizičko trošenje stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene strukturnih elemenata i objektivno potrebni troškovi za njihov popravak redom: temelji - 3.200 tisuća rubalja, 640 tisuća rubalja; zidovi – 4.000 tisuća rubalja, 1.200 tisuća rubalja; stropovi - 800 tisuća rubalja, 160 tisuća rubalja; ostalo – 8.000 tisuća rubalja, 2.800 tisuća rubalja.
Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata, kao i određivanje njihove specifične težine po cijeni zamjene:
Naziv građevinskih elemenata | Trošak zamjene elementa, tisuća rubalja. | Objektivno potrebni troškovi popravka, tisuća rubalja. | |
| temelji | |||
| zidova | |||
| podovi | |||
| drugo | |||
Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 30%
Ova metoda vam omogućuje da odmah izračunate troškovno trošenje elemenata i zgrade u cjelini. Budući da se izračun umanjenja temelji na razumnim stvarnim troškovima dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i točnost u proračunu troškova sanacije dotrajalih građevinskih elemenata.
Metoda za proračun životnog vijeka zgrade temelji se na pretpostavci da je odnos između fizičke amortizacije (PH) i troška zamjene (RC) određen omjerom između efektivne starosti (EA) i tipičnog ekonomskog vijeka (EF):
Primjer 32. Odredite fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene, stvarna starost i ukupni fizički vijek njenih strukturnih elemenata redom: temelji - 1.200 tisuća rubalja, 10 godina, 15 godina; zidovi – 400 tisuća rubalja, 5 godina, 10 godina; stropovi – 300 tisuća rubalja, 6 godina, 15 godina; ostali – 900 tisuća rubalja, 1 godina, 10 godina.
Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata:
Naziv građevinskih elemenata | Stvarna dob, godine | Opći fizički život, godine | Amortizacija, tisuća rubalja |
||
| krov | |||||
| podovi | |||||
| prozor | |||||
| završni premazi | |||||
| - | - |
Određivanje količine fizičkog trošenja sastoji se od nekoliko uzastopnih koraka:
- određivanje količine fizičkog trošenja koje se može popraviti;
- određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima;
- određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u dugovječnim elementima.
Nepopravljivo fizičko trošenje odgovara predmetima za koje je popravak trenutno praktički nemoguć ili ekonomski nepraktičan. Iznos ove vrste istrošenosti određuje se na temelju razlike između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) i iznosa uklonjivog fizičkog istrošenosti.
Za potrebe proračuna istrošenosti elementi konstrukcije koji imaju nenadoknadivo fizičko trošenje dijele se na dugovječne i kratkovječne.
Za dugotrajne elemente, očekivani preostali životni vijek podudara se s preostalim ekonomskim vijekom cijele konstrukcije. Kratkotrajni elementi imaju kraći preostali ekonomski vijek nego cijela konstrukcija.
Za procjenu nepopravljivog fizičkog trošenja i habanja kratkotrajnih elemenata koristi se metoda izračuna životnog vijeka zgrade: razlika između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) elementa i iznosa trošenja elementa koji se može popraviti množi se s omjerom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku elementa.
U ovom slučaju, ukupni fizički život elementa određuje se iz referentnih podataka, uzimajući u obzir periodične popravke i održavanje normalnih radnih karakteristika.
Za procjenu nepopravljive fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata koristi se i metoda izračuna životnog vijeka zgrade: iznos ispravljive fizičke istrošenosti i zbroj troškova zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivom fizičkom istrošenošću oduzimaju se od ukupnog troška zamjene (ili zamjene), a rezultat se množi s preostalim troškom zamjene (ili zamjene) dugotrajnih elemenata, kao i odnosom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku zgrade.
Ukupni fizički vijek zgrade određuje se ovisno o vrsti glavnih konstruktivnih elemenata za različite kategorije zgrada prema trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti navedena je u regulatornoj literaturi.
Primjer 33. Odrediti fizičku dotrajalost stambene zgrade. Početne podatke ćemo prezentirati kako izračun bude napredovao.
1. Na temelju predračunske dokumentacije odredit ćemo trošak novogradnje kako bismo procijenili akumulirano trošenje:
Naziv građevinskih elemenata | Trošak zamjene, tisuća rubalja. |
| Izravni troškovi (materijal i oprema, rad, režije i dobit izvođača), | |
| postavljanje temelja | |
| izgradnja vanjskih zidova | |
| podni raspored | |
| krovište | |
| ugradnja pregrada | |
| ugradnja spuštenih stropova | |
| podnice | |
| unutarnje i vanjsko uređenje | |
| kanalizacijski sustav | |
| sustav napajanja | |
| sistem grijanja | |
| Ventilacija i klimatizacija | |
| Neizravni troškovi | |
| Dobit poduzetnika | |
| Ukupni trošak zamjene |
2. Odredite količinu fizičkog trošenja koje se može ispraviti:
Dakle, trošak ispravnog trošenja iznosi 3.000 tisuća rubalja.
2. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima:
Naziv građevinskih elemenata | Trošak zamjene elementa, tisuća rubalja. | Stvarna dob, godine | Opći fizički život, godine | Amortizacija, tisuća rubalja |
|
| krov | |||||
| podovi | |||||
| dorada | |||||
| kanalizacija | |||||
| sustav napajanja | |||||
| sistem grijanja | |||||
| Ventilacija i klimatizacija | |||||
| Ukupno: | - | - |
Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima iznosi 22 967 tisuća rubalja, trošak zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim trošenjem iznosi 33 000 tisuća rubalja.
Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se smanjenjem vrijednosti (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika tijekom vremena.
Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.
Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).
Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.
Klasifikacija amortizacije nekretnina:
Za svaku vrstu odjeće karakteristična je podjela na: uklonjivu i neuklonjivu.
Nošenje koje se može ukloniti- trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo. Istodobno, ekonomska izvedivost leži u činjenici da bi troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja trebali pomoći u povećanju vrijednosti objekta u cjelini.
Kobno trošenje– trošenje koje je ili fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično.
Kada se identificiraju sve naznačene vrste istrošenosti, one govore o ukupnom akumuliranom istrošenosti nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.
Na temelju suštine ovih definicija, može se tvrditi da je ukupno akumulirano trošenje, prije svega, funkcija vijeka trajanja objekta. Uzimajući u obzir ovu okolnost, razmotrimo suštinu glavnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ovaj pokazatelj:
Fizički život zgrada ( VF ) - određuje se razdobljem rada zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstrukcijskih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (strukturalna pouzdanost, fizička izdržljivost itd.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.
Kronološka dob(HV)- to je vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.
Ekonomski život (EJ) - određeno vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta prestaje kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. U tom slučaju učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti predmeta zbog njegove opće dotrajalosti.
Efektivna dob (EV)) - utvrđuje se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.
Preostali ekonomski vijek (REL)) građevine je vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.
Metode proračuna trošenja:
1. Tjelesno pogoršanje - predstavlja postupni gubitak tehničkih i eksploatacijskih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.
Razlikuju se sljedeće metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada:
Standard (za stambene zgrade);
trošak;
Doživotna metoda.
Standardna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja
Normativna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja uključuje korištenje različitih normativnih uputa na međuindustrijskoj razini ili razini odjela. Primjer takvih uputa su “Pravila za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroya (Državni odbor za građevinarstvo i arhitekturu pod GOSSTROE SSSR-a. Moskva 1990.), koje koristi Zavod za tehnički inventar za svrha procjene fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničke inventure , planiranje velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na njegovu odjelnu pripadnost.
Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.
Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:
Ff = 
gdje je Ff fizičko trošenje zgrade, (%);
Fi - fizičko trošenje i-ro konstrukcijskog elementa (%);
Li je koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-ro konstruktivnog elementa u ukupnom trošku zamjene građevine;
n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.
Udjeli zamjenske cijene pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni građevine (u%) u pravilu se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenih na propisan način, a za građevine, elementi i sustavi koji nemaju odobrene pokazatelje - prema njihovoj predračunskoj cijeni.
Troškovna metoda za određivanje fizičkog trošenja
Fizička istrošenost u trenutku procjene izražava se omjerom troškova objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sustava ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.
Bit troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je određivanje troškova rekreacije građevinskih elemenata.
Opisana metodologija omogućuje troškovno troškovno izračunavanje istrošenosti elemenata i zgrade u cjelini, što je poželjnije od drugih metoda za izračun fizičke istrošenosti. Nadalje, budući da se izračun umanjenja temelji na razumnom stvarnom trošku dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Među nedostacima koji su svojstveni ovoj metodi, potrebno je napomenuti obveznu detaljnost i točnost izračuna troškova popravka istrošenih elemenata zgrade.
Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada metodom životnog vijeka
Na temelju suštine prethodno razmotrenih osnovnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ukupno akumulirano trošenje i habanje zgrade s gledišta vremena njezina rada, može se tvrditi da su fizičko trošenje, efektivna starost i ekonomski vijek u određenom razdoblju. omjer. Ovaj odnos se može izraziti sljedećom formulom (1):
gdje je: I(%) - trošenje u postotku;
EV - efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;
VF - tipično razdoblje fizičkog života;
RSFZ - preostalo razdoblje fizičkog života.
Ili prema formuli (2):
gdje je: I (%) - trošenje u postotku;
VF je tipično razdoblje fizičkog života.
Postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini izračunat na ovaj način može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):
O= prije Krista *(I/100);
gdje je: I - trošenje u postotku; BC - trošak zamjene.
2. Funkcionalno trošenje
Znakovi funkcionalne istrošenosti građevine koja se ocjenjuje u pravilu su neusklađenost njezinih prostorno-planskih i/ili projektantskih rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s trenutnu ili predviđenu upotrebu.
Ovisno o fizičkoj mogućnosti i ekonomskoj isplativosti otklanjanja uzroka koji su uzrokovali funkcionalno trošenje, dijeli se na uklonjivo i nepopravljivo. Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, budući da izračun potonjeg, na temelju njegove definicije, očito isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.
· Uklonjiva funkcionalna odjeća
Uklonjivo funkcionalno trošenje obično je određeno troškom potrebne rekonstrukcije kako bi se omogućio učinkovitiji rad imovine.
Smatra se da je reverzibilno funkcionalno trošenje uzrokovano:
Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata,
Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata,
Super poboljšanja.
Nedostaci koje treba dodati, odnose se na elemente građevine i opreme kojih nema u postojećem okruženju i bez kojih ono ne može zadovoljiti suvremene standarde rada. Amortizacija zbog ovih stavki mjeri se troškom dodavanja tih stavki, uključujući njihovu ugradnju.
Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata, uključuju pozicije koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (mjerila vode i plina i sl.). Amortizacija za ove stavke mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku istrošenost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala definiran je kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revizijska rezidualna vrijednost).
Prema super poboljšanjima uključuju pozicije i elemente strukture čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim zahtjevima tržišnih standarda. Uklonjivo funkcionalno trošenje i habanje u ovom se slučaju mjeri kao trenutni trošak zamjene stavki "prekomjernog poboljšanja" minus fizičko habanje i habanje, plus trošak rastavljanja i minus povratna vrijednost rastavljenih elemenata.
Primjer pretjeranog poboljšanja bila bi situacija u kojoj je vlasnik kuće, prilagođavajući je za sebe, napravio neke promjene za vlastitu udobnost (vrijednost ulaganja) koje nisu bile primjerene sa stajališta tipičnog korisnika. To uključuje, na primjer, preuređenje korisne površine prostora za određenu namjenu, određenu vlasnikovim hobijima ili njegovim zanimanjem. Uklonjivo funkcionalno trošenje u takvoj situaciji određeno je trenutnim troškovima dovođenja promijenjenih elemenata u prvobitno stanje. Osim toga, koncept pretjeranog poboljšanja usko je povezan sa segmentom tržišta nekretnina, gdje se ista poboljšanja mogu smatrati prikladnima za određeni segment i pretjeranim sa stajališta tipičnog korisnika.
· Nenadoknadivo funkcionalno trošenje
Nepopravljiva funkcionalna istrošenost obično je uzrokovana zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene građevinske standarde. Prije svega, ekonomska nesvrsishodnost trošenja na uklanjanje ovih nedostataka omogućuje nam procjenu znaka nepopravljivog funkcionalnog trošenja. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji su vladali na dan procjene kako bi zgrada bila arhitektonski primjerena svojoj namjeni.
3. Vanjsko (ekonomsko) trošenje
Eksterna amortizacija je amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: tržišne situacije, služnosti nametnute određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi, zakonodavne odluke u području oporezivanja itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.
Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke privlačnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenju vrijednosti tijekom vremena (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika. Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).
Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.
Fizičko i funkcionalno trošenje dijelimo na otklonjivo i nepopravljivo.
Uklonjivo trošenje je trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo, tj. troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja pridonose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.
Identificiranje svih mogućih vrsta istrošenosti je akumulirana istrošenost imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.
Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija vijeka trajanja objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakteriziraju ovaj pokazatelj. nekretnine rashod prihod amortizacija
Fizički vijek građevine (PL) je razdoblje eksploatacije građevine tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (pouzdanost konstrukcije, fizička trajnost i sl.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.
Kronološka starost (KV) je vremenski period koji je protekao od datuma puštanja objekta u rad do datuma procjene.
Ekonomski vijek (EL) određen je vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta završava kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u određenom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti objekta zbog njegove opće dotrajalosti.
Efektivna starost (Efektivna starost) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.
Preostali ekonomski vijek (REL) zgrade je vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.
Fizičko trošenje je postupni gubitak tehničko-uporabnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.
Metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada su sljedeće::
- - normativni (za stambene zgrade);
- - trošak;
- - doživotna metoda.
Normativna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja uključuje korištenje različitih normativnih uputa na međuindustrijskoj razini ili razini odjela. Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.
Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada metodom životnog vijeka
U praksi se elementi konstrukcije koji imaju uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje dijele na "dugovječne" i "kratkovječne".
„Elementi kratkog vijeka“ su elementi koji imaju kraći životni vijek od građevine u cjelini (krovište, vodovodna oprema i sl.).
Dugotrajni elementi su elementi čiji je očekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja građevine (temelji, nosivi zidovi itd.).
Uklonjivo fizičko trošenje “kratkotrajnih elemenata” nastaje zbog prirodnog trošenja i habanja građevinskih elemenata tijekom vremena, kao i nepažljivog rada. U tom slučaju, prodajna cijena zgrade umanjuje se za pripadajući umanjenje vrijednosti, budući da će budući vlasnik morati izvršiti „prethodno odgođene popravke“ kako bi se vratile normalne operativne značajke građevine (rutinski popravci interijera, obnova područja krovišta koje curi itd.). Ovo pretpostavlja da su stavke vraćene u "gotovo novo" stanje. Uklonjivo fizičko trošenje i habanje u novčanom smislu definirano je kao "trošak odgođenih popravaka", tj. troškovi dovođenja predmeta u stanje "ekvivalentno" izvornom.
Neuklonjivo fizičko trošenje komponenti s kratkim životnim vijekom trošak je obnavljanja komponenti koje se brzo troše, određen razlikom između troška zamjene i količine uklonjivog trošenja, pomnožen omjerom kronološke starosti i fizičkog vijeka tih elemenata .
Uklonjivo fizičko trošenje elemenata s dugim vijekom trajanja određeno je razumnim troškovima njegovog otklanjanja, slično kao i uklonjivo fizičko trošenje elemenata s kratkim vijekom trajanja.
Neotklonjivo fizičko dotrajalost dugovječnih elemenata izračunava se kao razlika između troška zamjene cijele građevine i zbroja otklonjivog i nepopravljivog dotrajalosti, pomnoženog s omjerom kronološke starosti i fizičkog vijeka građevine.
Funkcionalno trošenje. Znakovi funkcionalne dotrajalosti građevine koja se ocjenjuje su neusklađenost prostorno-planerskih i/ili projektantskih rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s njezinom sadašnjom ili namjenom.
Funkcionalno trošenje dijelimo na uklonjivo i nepopravljivo.
Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, što isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.
Otklonjiva funkcionalna istrošenost određena je troškovima potrebne rekonstrukcije, što doprinosi učinkovitijem poslovanju nekretnine.
Uzroci funkcionalnog trošenja:
- - nedostatke koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
- - nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
- - super poboljšanja.
Nedostaci koji zahtijevaju dogradnju - elementi građevine i opreme koji ne postoje u postojećem okruženju, a bez kojih ne može zadovoljiti suvremene standarde izvedbe. Amortizacija zbog ovih stavki mjeri se troškom dodavanja tih stavki, uključujući njihovu ugradnju.
Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata - stavke koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (vodomjeri i plinomjeri te protupožarna oprema). Amortizacija ovih stavki mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. Trošak povrata materijala obračunava se kao trošak demontiranog materijala i opreme pri korištenju u drugim objektima (revizijski ostatak vrijednosti).
Superpoboljšanja su pozicije i elementi strukture čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim zahtjevima tržišnih standarda. Uklonjivo funkcionalno trošenje i habanje u ovom se slučaju mjeri kao trenutni trošak zamjene stavki "prekomjernog poboljšanja" minus fizičko habanje i habanje, plus trošak rastavljanja i minus povratna vrijednost rastavljenih elemenata.
Neotklonjivo funkcionalno trošenje uzrokovano je zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene standarde gradnje. Znak nepopravljivog funkcionalnog trošenja je ekonomska nesvrsishodnost utroška na otklanjanje tih nedostataka. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji su vladali na dan procjene kako bi zgrada bila arhitektonski primjerena svojoj namjeni.
Ovisno o konkretnoj situaciji, trošak nepopravljivog funkcionalnog trošenja može se odrediti na dva načina:
- 1) kapitalizacija gubitaka u najamnini;
- 2) kapitaliziranje viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u ispravnom stanju.
Izračun nepopravljivog funkcionalnog trošenja kapitalizacijom prekomjernih operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u dobrom stanju može se napraviti na sličan način. Ovaj je pristup poželjan za ocjenu nepopravljive funkcionalne istrošenosti zgrada koje se odlikuju nestandardnim arhitektonskim rješenjima i kod kojih je, unatoč tome, iznos najamnine usporediv s najamninom za suvremene analogne objekte, za razliku od iznosa operativnog troškovi.
Vanjska (ekonomska) amortizacija je amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: tržišna situacija, služnosti nametnute određenoj uporabi nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u oblasti poreza itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju. - elementi koji imaju kraći životni vijek od građevine u cjelini (krovište, vodoinstalaterska oprema i sl.).
Faza 3.
Amortizacija je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog raznih razloga.
Koncept “trošenja” koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta “amortizacije” koji se koristi u računovodstvu. „Amortizacija“ u računovodstvu je proces raspodjele početnih troškova povezanih sa stjecanjem predmeta tijekom njegovog cijelog životnog vijeka, bez utvrđivanja njegove trenutne vrijednosti; u aktivnostima vrednovanja, „istrošenost“ se smatra glavnim faktorom za određivanje trenutnu vrijednost, bez obzira na njezin izvorni stvarni trošak.
Uz ovu razliku, također je potrebno razlikovati termin "amortizacija" koji se koristi u troškovnom pristupu vrednovanju nekretnina i "pad vrijednosti nekretnine" koji koristi Ellwood u kapitalizaciji hipotekarnih ulaganja.
Kod troškovnog pristupa, amortizacija se utvrđuje u dolarima po trenutnom tečaju u usporedbi s trenutnim troškom reprodukcije predmeta, a za Ellwood, s njegovom naknadnom preprodajom. Ellwood također ne pokušava raspodijeliti količinu pada vrijednosti objekta među njegovim pojedinačnim komponentama.
U troškovnom pristupu, amortizacija se koristi za obračun razlika u karakteristikama nove nekretnine i stvarne imovine koja se procjenjuje. Računovodstveno obračunavanje amortizacije objekta svojevrsno je usklađivanje troška novoreproduciranog objekta (reproduciranog troškovnim pristupom) kako bi se odredila vrijednost procijenjenog objekta.
Postoje tri vrste trošenja: fizičko, funkcionalno (ili moralno) i vanjsko (ili ekonomsko).
Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena. Na primjer, nedostaci u strukturnim elementima.
Fizičko trošenje je dvije vrste: prva se javlja pod utjecajem operativnih čimbenika, druga vrsta - pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.
Fizička istrošenost se uzima u obzir u stopama amortizacije. U slučaju odstupanja od normalnih uvjeta rada objekta (potres, poplava i sl.) koriste se korekcijski faktori koje određuju stručnjaci.
Postoje četiri metode za obračun fizičke amortizacije zgrada: ekspertna, troškovna, regulatorna (ili računovodstvena) i metoda izračuna životnog vijeka zgrade.
Postotak fizičke istrošenosti, na primjer, stambene nekretnine, procijenjen stručnom metodom, određuje se na temelju „Pravila za procjenu fizičke istrošenosti stambenih zgrada VSN - 53-86 Gosgrazhdan-Stroy” .
Vijek trajanja zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njezinih dijelova. Fizičko trošenje građevinskih elemenata izračunava se po formuli:
Specifična težina konstrukcijskog elementa i x% trošenje elementa ja
Fizička istrošenost cijele zgrade određena je kao ponderirani prosjek svih elemenata zgrade (vidi tablicu 3).
Tablica 3
Proračun fizičkog dotrajalosti građevine
Na temelju starosti zgrade i njezinog stanja, fizičko propadanje zgrade iznosilo je A% njezine zamjenske cijene.
Ova metoda određivanja fizičkog propadanja zgrade može se nazvati "ekspertnom". Obično se koristi prilikom popisa nekretnina.
Procjenitelj također mora biti svjestan da postoji popravljivo fizičko trošenje i nepopravljivo fizičko propadanje.
Uklonjivo fizičko oštećenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravaka manji od dodane vrijednosti objekta.
Nenadoknadivo fizičko oštećenje smatra se kada trošak ispravljanja nedostatka premašuje vrijednost koja bi se dodala predmetu. Bilo koji nedostatak na predmetu može se popraviti, ali ako troškovi popravka premašuju dobivenu korist, tada se istrošenost smatra nepopravljivom.
Kako bi se utvrdilo nepopravljivo fizičko trošenje, građevni elementi se dijele u dvije kategorije: dugotrajno i habanje. Trošenje dugotrajnih elemenata, kao što su temelji, zidovi, podovi itd., može se izračunati u skupinama izračunavanjem njihovog efektivnog vijeka trajanja i preostalog fizičkog vijeka u stvarnim uvjetima.
Druga metoda za izračun fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata je određivanje troška reprodukcije građevinskih elemenata (ili troškovna metoda), prikazana u tablici 4.
Tablica 4
Troškovna metoda za određivanje fizičkog trošenja i habanja"
U tom se slučaju pregledom utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa građevine koji se potom vrijednosno prevodi.
Točnija metoda prilagođenog troška za izračun fizičke amortizacije dobiva se kada se postotak amortizacije građevinskih elemenata odredi kao ponderirani prosjek.
U drugu kategoriju, kategoriju brzohabajućih elemenata građevine, spadaju elementi čiji je vijek trajanja kraći od procijenjenog ekonomskog vijeka građevine. Tu spadaju krovište, dekorativna završna obrada, bojanje itd., tj. oni elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) kroz rutinske popravke.
Metode za izračun fizičkog propadanja za ovu kategoriju građevinskih elemenata slične su onima koje se gore koriste za procjenu fizičkog trošenja.
Postoji i regulatorna (ili računovodstvena) metoda za određivanje fizičkog propadanja zgrada. Uključuje korištenje jedinstvenih stopa amortizacije za potpunu obnovu osnovnih sredstava u Ruskoj Federaciji, odobrenih Rezolucijom Vijeća ministara SSSR-a od 29. listopada 1990. br. 1072.
Funkcionalna istrošenost predmeta.
Funkcionalna zastarjelost je kada predmet ne zadovoljava suvremene standarde u pogledu svoje funkcionalne uporabljivosti. Funkcionalna zastarjelost može se očitovati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnosti njezinog rasporeda, volumena, inženjerske podrške itd. Funkcionalna zastarjelost je posljedica utjecaja znanstvenog i tehnološkog napretka u području arhitekture i graditeljstva. Funkcionalno trošenje u domaćoj praksi naziva se zastarjelost.
Funkcionalno trošenje, kao i fizičko trošenje, može biti uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjiva funkcionalna istrošenost može uključivati restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, vodovodne opreme, podnih obloga itd. Kriterij je li istrošenost uklonjiva ili ne je usporedba iznosa troškova popravka s iznosom dodatnog troška primljeno. Ako dodatno dobiveni trošak premašuje trošak restauracije, tada je funkcionalno trošenje uklonjivo.
Iznos otklonjivog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na dan procjene bez ažuriranih elemenata.
Neotklonjivo funkcionalno trošenje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog čimbenika povezanih s karakteristikama kvalitete zgrade. Štoviše, može postojati ili višak ili nedostatak karakteristika kvalitete. Na primjer, na tržištu najma dvosobni stanovi su u velikoj potražnji u usporedbi s jednosobnim stanovima. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine kod iznajmljivanja ovih stanova, pomnožen s množiteljem bruto mjesečne najamnine tipične za ovu vrstu stana (vidi tablicu 5). Stoga se iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja određuje kapitaliziranjem gubitaka od najma.
Tablica 5
Proračun nepopravljivog funkcionalnog trošenja
Ovaj primjer ilustrira slučaj u kojem su nedostajale karakteristike kvalitete, tj. Nedostajala je jedna soba da se zaradi više nego od iznajmljivanja jednosobnog stana.
Primjer funkcionalnog trošenja, kada postoje pretjerane potrošačke kvalitete, može biti prisutnost takozvanih "višaka", kada su stanovnici kuće, prilagođavajući ga "za sebe", napravili neke promjene za vlastitu udobnost. Na primjer, stvaranje portafonskih ili klimatizacijskih sustava. Troškovi ugradnje ovih elemenata iznosili su ukupno 30 000 dolara, a pri procjeni kuće ovi elementi dodali su samo 25 000 dolara na vrijednost kuće. Dakle, gubitak od ugradnje ovih elemenata iznosio je 5 000 dolara, a taj će gubitak iznositi iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja povezana s pretjeranim potrošačkim kvalitetama kuće.
Da biste približno izračunali funkcionalno trošenje i habanje objekta, možete odrediti faktor prilagodbe za zamjenski trošak zgrade.
Faktor korekcije je omjer arhitektonskih, dizajnerskih i operativnih parametara objekta koji se ocjenjuje prema istom parametru modernog analoga. U nedostatku analoga, faktor korekcije se određuje na temelju životnog vijeka objekta.
Vanjsko (ili ekonomsko) trošenje.
Vanjsko (ili ekonomsko) trošenje ili vanjsko trošenje je smanjenje vrijednosti zgrade zbog negativne promjene u njenom vanjskom okruženju, uzrokovano bilo ekonomskim ili političkim čimbenicima. Razlozi vanjskog trošenja i habanja su opće propadanje područja u kojem se nekretnina nalazi, radnje države ili lokalne uprave u području poreza, osiguranja i druge promjene na tržištu zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja itd. .
Značajni čimbenici koji utječu na količinu vanjskog trošenja i habanja su neposredna blizina "neatraktivnih" prirodnih ili umjetnih objekata: močvare, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, restorani, plesni podiji, benzinske postaje, željezničke postaje, bolnice, škole, poduzeća itd.
Ako se fizičko i donekle funkcionalno trošenje može eliminirati rekonstrukcijom ili modernizacijom građevine, onda se habanje uzrokovano vanjskim utjecajima u većini slučajeva ne može eliminirati.
Način mjerenja vanjske istrošenosti je analiza uparenih prodaja, kada se na tržištu nekretnina prodaju dva usporediva objekta od kojih jedan ima znakove vanjske istrošenosti, a drugi ne.
Razlika u cijenama omogućit će nam da donesemo zaključak o količini istrošenosti od vanjskog utjecaja zgrade koja se procjenjuje (vidi tablicu 6.)
Tablica 6
Izračun vanjskog trošenja korištenjem analize uparenih prodaja
Drugi način mjerenja vanjskog trošenja je usporedba prihoda od najma dviju nekretnina sličnih nekretnini koja se procjenjuje , od kojih je jedan pod negativnim utjecajem. Kapitalizacija gubitaka prihoda od usporedbe ova dva objekta karakterizirat će količinu istrošenosti od vanjskih utjecaja. Kapitalizacija se provodi pomoću multiplikatora bruto najamnine kako je to učinjeno u tablici 5.9.
Utvrđivanje fizičke istrošenosti predmeta izračunavanjem životnog vijeka.
Ekonomski vijek je vremenski period tijekom kojeg se predmet može koristiti za profit. U tom razdoblju poboljšanja doprinose vrijednosti nekretnine; Ekonomski vijek nekretnine prestaje kada izvršena poboljšanja ne pridonose vrijednosti nekretnine zbog njezine opće zastarjelosti.
Fizički život objekta je vremenski period tijekom kojeg zgrada postoji iu kojoj se može živjeti ili raditi. Fizički životni vijek završava kada se objekt sruši.
Efektivna starost se temelji na procjeni izgleda, tehničkog stanja i ekonomskih čimbenika koji utječu na vrijednost predmeta. Efektivna starost je starost koja odgovara fizičkom stanju nekretnine i uzima u obzir mogućnost njezine prodaje. Ako nakon opsežne obnove kuća od cigle stara 80 godina izgleda kao da je stara 15 godina, tada će efektivna starost te kuće biti 15 godina.
Kronološka starost je razdoblje koje je prošlo od datuma puštanja objekta u rad.
Preostali ekonomski vijek građevine je razdoblje od procjene do kraja ekonomskog vijeka nekretnine. Ovo razdoblje procjenitelj obično koristi za procjenu. Renoviranje i nadogradnja nekretnine produljuje njen preostali ekonomski vijek. Promjene u životnom standardu mogu značajno smanjiti ekonomski život nekretnine. Taj se fenomen može djelomično uočiti kod “Hruščovljevih” peterokatnica.
Standardni životni vijek (ili tipični fizički vijek) je vijek trajanja zgrada i građevina utvrđen propisima.
Odnos između amortizacije, zamjenskog troška, efektivne starosti i tipičnog ekonomskog vijeka izražava se sljedećim odnosom:
JE- EV/TS E. Zh,
Gdje I-nositi;
Sunce- trošak zamjene;
EV- efektivna dob;
Tz Zh - tipičan ekonomski životni vijek.
Ova se formula može napisati na sljedeći način:
postotak amortizacije od zamjenskog troška = EV/TC EZh.
Ponekad, za približne izračune istrošenosti, procjenitelji mogu koristiti omjer kronološke starosti i standardnog vijeka trajanja zgrade, izražen u postocima.
Ukupna (kumulativna) istrošenost predmeta utvrđuje se zbrajanjem sve tri vrste istrošenosti: fizičke, funkcionalne i vanjske istrošenosti.
Početna > DokumentVanjsko (ekonomsko) trošenje imovinskih kompleksa industrijskih poduzeća. Metode proračuna.
Kartsev P.V.
Amortizacija kao gubitak vrijednosti imovine
Postoji nekoliko metoda za izračunavanje istrošenosti kao ukupnog gubitka vrijednosti objekta pod utjecajem različitih čimbenika. Postoje dvije glavne metode: metoda raščlambe i metoda preostalog ekonomskog vijeka trajanja. Metoda cijepanja uključuje rastavljanje trošenja na 3 komponente: fizičko trošenje, funkcionalno (moralno) trošenje i vanjsko (ekonomsko) trošenje. Ukupno (akumulirano) trošenje izračunava se prema sljedećoj formuli: Fizički habanje je uzrokovano fizičkim starenjem imovine, čiji su znakovi gubitak čvrstoće, točnosti i smanjena produktivnost. Ovdje se stvarno stanje nekretnine uspoređuje sa stanjem iste nove nekretnine. Funkcionalan(zastarjelost) može biti uzrokovano prisutnošću niza čimbenika: moderniji analozi imovine koji pružaju veću produktivnost; povećana potrošnja resursa u proizvodnom procesu ocjenjivanog objekta u usporedbi s modernim analozima; veći trošak stvaranja samog objekta u usporedbi s analogama; za zgrade - neusklađenost planskih rješenja sa suvremenim zahtjevima i mnogi drugi. Vanjski(ekonomsko) trošenje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih čimbenika. Može biti uzrokovan nizom razloga, kao što su opće ekonomske ili unutarindustrijske promjene, uključujući smanjenu potražnju za određenom vrstom proizvoda i smanjenu ponudu ili pogoršanje kvalitete sirovina, rada, sustava podrške, objekata i komunikacija; i pravne promjene koje se odnose na zakonodavstvo, općinske uredbe, prostorno planiranje i administrativne propise. Metoda preostalog ekonomskog vijeka uključuje uzimanje u obzir svih faktora amortizacije u jednom pokazatelju – preostalom ekonomskom vijeku. Trošenje se ovdje izračunava pomoću formule:
Metode proračuna vanjskog trošenja
Vrlo često se u procjeničkoj praksi koristi prva metoda izračuna istrošenosti. Ako nema mnogo problema s određivanjem fizičkog trošenja, budući da je u sovjetsko doba razvijen prilično širok regulatorni okvir za građevinarstvo i strojarstvo, standarde amortizacije i druge pokazatelje koji se mogu koristiti za procjenu fizičkog stanja objekta, onda postoji su puno više problema s određivanjem preostale dvije komponente poteškoća. Istodobno, u naše vrijeme smanjenje vrijednosti nekretnina izgrađenih u sovjetsko vrijeme dogodilo se više pod utjecajem ekonomskih čimbenika, pa posebnu pozornost treba posvetiti pravilnoj procjeni vanjskog (ekonomskog) trošenja. Trenutno u našoj zemlji praktički ne postoje metode za određivanje vanjskog trošenja koje bi bezuvjetno prihvatila cjelokupna ocjenjivačka zajednica. Istovremeno, postoji nekoliko metoda koje zaslužuju najveću pozornost. Opcija 1. Raščlamba na mikro i makroekonomske komponente. Mnogi se slažu da do vanjskog trošenja imovinskih kompleksa dolazi zbog utjecaja makro i mikro čimbenika. Makro čimbenici su opće stanje u industriji, čiji su razlozi smanjenje potražnje za proizvodima, smanjenje državnih subvencija i drugi čimbenici koji dovode do smanjenja profitabilnosti u ovoj industriji. Isto se može reći i za gospodarsku situaciju u regiji. Situacija u industriji u cjelini može biti prilično dobra, ali u lokalnoj industriji, u sektorima kao što su poljoprivreda, prerada hrane, odjeća itd. (u odnosu na mala i srednja poduzeća) može doći do krize u pojedinim regijama. Poduzeća opslužuju lokalna tržišta. Smanjenje efektivne potražnje u određenoj regiji utječe na profitabilnost tih poduzeća, a time i na njihovu vrijednost. Mikro čimbenici se mogu smatrati neusklađenošću između industrijskih i regionalnih pokazatelja iskorištenosti kapaciteta i profitabilnosti u određenom poduzeću. U komparativnom i dohodovnom pristupu to se uzima u obzir kroz relevantne industrijske koeficijente ili izravno kroz tok dohotka određenog poduzeća. U troškovnom pristupu to treba uzeti u obzir kroz vanjsko trošenje. Makroekonomski čimbenici mogu se uzeti u obzir kroz razliku u visini prihoda stanovništva pojedine regije u odnosu na nacionalni prosjek. Profitabilnost po djelatnostima obično dobro korelira s prosječnim plaćama u tim djelatnostima, pa se kroz ovaj pokazatelj može uzeti u obzir i industrijska komponenta.
| I Ext.Macro% | ||
| Zemlja plaće | prosječna plaća u Rusiji, rub.; |
|
| ZP Regija | prosječna plaća u regiji, rub.; |
|
| Industrija plaća | prosječna plaća u industriji, rub. |
|
| I Ext.Macro% | makroekonomska komponenta vanjskog trošenja, %; |
|
| F Poduzeće | produktivnost kapitala u poduzeću koje se vrednuje, rub.; |
|
| F Srednje | prosječna produktivnost kapitala u regiji prema industrija, utrljati. |
|
Primjer proračuna vanjskog trošenja
za farmu peradi jaja
Moguće je, ako je potrebno dobiti ne samo vrijednost troška cjelokupnog proizvodnog kompleksa, već i trošak njegovih pojedinačnih sastavnih elemenata, uzeti u obzir stupanj opterećenja zasebno za skupine imovine uključene u kompleks. Sljedeći primjer pokazuje kako je to učinjeno u stvarnoj praksi vrednovanja pri procjeni agroindustrijskog poduzeća koje se sastoji od tri farme peradi i jaja. Vanjsko trošenje izračunava se posebno za glavnu proizvodnu opremu (kavezna oprema i inkubatori), glavne proizvodne zgrade (peradarnici) i ostalu proizvodnu dugotrajnu imovinu. Ovakav izračun vanjskog trošenja povezan je s različitim stupnjevima opterećenja ovih skupina dugotrajne imovine. Vanjska istrošenost glavnih proizvodnih zgrada (peradarnici) Vanjska istrošenost peradarnika izračunava se na temelju stupnja korištenja ovih zgrada na što utječu: - stupanj iskorištenosti zgrada kao takvih, koriste li se ili ne koriste u proizvodnom procesu (udio neiskorištenih peradarnika u ukupnom broju), stupanj opterećenja opreme instalirane u zgradi (omjer broja stvarno iskorištenih prostora za perad prema standardu), razina prinosa proizvoda (omjer stvarne proizvodnje jaja prema standardu).
- stupanj opterećenja opreme instalirane u zgradi (omjer broja stvarno korištenih prostora za perad prema standardu), razina prinosa proizvoda (omjer stvarne proizvodnje jaja prema standardu).
| № | Proračun vanjskog trošenja | Ukupno | Ogranak br.1 | Ogranak br.2 | Ogranak br.3 |
| Vanjska odjeća za peradarnike | |||||
| Po broju radnih peradarnika | |||||
| 1 | Ukupno peradnjaka | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | nijedan od njih ne radi | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Udio neiskorištenih peradarnika, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| O korištenju mjesta za ptice | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Potrošnja energije mladih životinja, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Treća komponenta vanjskog trošenja | |||||
| Po proizvodnji jaja ptica | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Usklađenost s normom, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Ukupna vanjska istrošenost zgrada | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Vanjsko trošenje opreme | |||||
| Prva komponenta vanjskog trošenja | |||||
| O korištenju mjesta za ptice | |||||
| 1 | Stopa iskorištenosti prostora za perad za odrasle ptice | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Koeficijent korištenja mjesta za perad mladim životinjama | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Ukupna stopa iskorištenosti prostora za perad | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Druga komponenta vanjskog trošenja | |||||
| Po proizvodnji jaja ptica | |||||
| 1 | Proizvodnja jaja, jaja godišnje po kokoši (prosjek) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Stopa proizvodnje jaja, jaja godišnje | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Usklađenost s normom, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Ukupna vanjska istrošenost opreme za peradarnike | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Vanjska odjeća za ostale građevine i opremu | |||||
| Upotrebom kapacitet dizajna po broju ptičjih mjesta | |||||
| 1 | Proizvodni kapacitet, mjesto za perad | ||||
| - | Kokoši nesilice | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Mlade životinje | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Roditeljsko stado | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Ukupno | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Stvarna veličina stada, grla | ||||
| - | Kokoši nesilice | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Mlade životinje | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Roditeljsko stado | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Ukupno | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Iskorištenje snage kokoši nesilica, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Korištenje energije prema ukupnom stanovništvu, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Ukupna vanjska istrošenost zgrada i opreme | 68% | 64% | 73% | 67% |