Utvrđivanje istrošenosti nekretnine

Amortizacija je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog raznih razloga. Koncept “trošenja” koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta “amortizacije” koji se koristi u računovodstvu. Amortizacija je u računovodstvu proces raspodjele početnih troškova povezanih sa stjecanjem predmeta tijekom cijelog vijeka trajanja, bez utvrđivanja sadašnje vrijednosti. U poslovima vrednovanja, amortizacija se smatra glavnim čimbenikom za određivanje sadašnje vrijednosti, bez obzira na njezin izvorni trošak.

U troškovnom pristupu, amortizacija se koristi za obračun razlika i karakteristika nove nekretnine i specifične nekretnine koja se procjenjuje. Računovodstveno obračunavanje amortizacije objekta je neka vrsta usklađivanja vrijednosti novoreproduciranog objekta (određenog primjenom troškovnog pristupa) kako bi se utvrdila sadašnja vrijednost procijenjenog objekta,

Postoje tri vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko (ili ekonomsko).

Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim komponentama). Fizičko trošenje je dvije vrste: prva se javlja pod utjecajem operativnih čimbenika, druga - pod utjecajem prirodnih i okolišnih čimbenika. Fizička istrošenost se uzima u obzir u stopama amortizacije.

Postoje četiri glavne metode za izračun fizičke amortizacije zgrada: stručna, troškovna, regulatorna (ili računovodstvena) i metoda izračuna životnog vijeka zgrade. Postotak fizičke istrošenosti, na primjer, stambene nekretnine, procijenjen stručnom metodom, određuje se na temelju „Pravila za procjenu fizičke istrošenosti stambenih zgrada VSN-53-86 „Gosgrazhdanstroy“.

Vijek trajanja zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njezinih dijelova.

Fizičko trošenje građevinskih elemenata (Fike) izračunava se po formuli:

gdje je UVke specifična težina konstrukcijskog elementa;

PIke je postotak istrošenosti konstrukcijskog elementa.

Treba napomenuti da se u praksi procjeniteljskih aktivnosti razlikuje uklonjivo i neuklonjivo fizičko trošenje.

Uklonjivo fizičko oštećenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravaka manji od dodane vrijednosti objekta.

Fizičko propadanje smatra se nepopravljivim kada trošak ispravljanja nedostatka premašuje vrijednost koju bi on dodao nekretnini. Svaki nedostatak na objektu se u načelu može popraviti, ali troškovi ispravljanja ne smiju biti veći od očekivane koristi.

Da bi se utvrdilo nepopravljivo fizičko trošenje, građevinski elementi se dijele u dvije kategorije: dugotrajni i istrošeni.

Trošenje dugotrajnih elemenata, kao što su temelji, zidovi, podovi itd., može se izračunati u skupinama izračunavanjem njihovog efektivnog vijeka trajanja i preostalog fizičkog vijeka u stvarnim uvjetima.

Za izračun fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata može se koristiti i metoda utvrđivanja troškova reprodukcije građevinskih elemenata (ili troškovna metoda).

U točnijoj metodi prilagođenog troška izračuna fizičke amortizacije, postotak dotrajalosti građevinskih elemenata utvrđuje se kao ponderirana vrijednost.

U kategoriju brzohabajućih elemenata građevine spadaju elementi čiji je vijek trajanja kraći od procijenjenog ekonomskog vijeka građevine. To je krovište, dekorativna obrada, bojanje itd., odnosno elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) rutinskim popravcima.

Normativna (ili računovodstvena) metoda za određivanje fizičkog propadanja zgrada uključuje korištenje trenutno važećih „Jedinstvenih normi naknada za amortizaciju za potpunu obnovu osnovnih sredstava u Ruskoj Federaciji”, odobrenih Rezolucijom Vijeća ministara Ruske Federacije. SSSR od 22. listopada 1990. br. 1072.

Funkcionalna zastarjelost (ili funkcionalna istrošenost predmeta) je kada predmet više ne zadovoljava suvremene standarde u pogledu svoje funkcionalne uporabljivosti. Ova vrsta trošenja (koja se npr. može manifestirati u zastarjeloj arhitekturi, planiranju, visokogradnji itd.) uglavnom je posljedica utjecaja znanstvenog i tehnološkog napretka u području arhitekture i graditeljstva. Funkcionalno trošenje u domaćoj praksi naziva se zastara i, kao i fizičko, može biti granično i nepopravljivo.

Uklonjiva funkcionalna istrošenost uključuje restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, tehničke opreme, podnih obloga itd. Kriterij dotrajalosti, sa stajališta uklonjivosti, je usporedba količine popravka troškove s iznosom primljenog dodatnog troška. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove, tada se funkcionalno trošenje može ukloniti. Iznos otklonjivog funkcionalnog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i vrijednosti na isti datum bez ažuriranih elemenata.

Neotklonjivo funkcionalno trošenje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog čimbenika povezanih s viškom i nedostatkom karakteristika kvalitete zgrade. Primjerice, na tržištu najma stambenih objekata veća je potražnja za dvosobnim stanovima nego za jednosobnim stanovima. Iznos nenadoknadivog funkcionalnog trošenja izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine kod iznajmljivanja tih stanova, pomnožen s multiplikatorom najamnine (omjer prodajne cijene nekretnine i potencijalne najamnine za nju) karakterističnim za ovu vrstu stanova. apartman. Stoga se iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja određuje kapitaliziranjem gubitaka od najma.

Vanjsko trošenje ili vanjsko trošenje je smanjenje vrijednosti građevine zbog negativne promjene u njezinoj vanjskoj okolini izazvane ekonomskim, političkim ili drugim čimbenicima. Razlozi vanjskog trošenja su: opće propadanje prostora u kojem se objekt nalazi; radnje vlade ili lokalne uprave u području oporezivanja, osiguranja; druge promjene na tržištima zapošljavanja, slobodnog vremena, obrazovanja itd.

Značajan čimbenik koji utječe na količinu vanjskog trošenja je ekološka komponenta lokacije objekta: neposredna blizina "neatraktivnih" prirodnih ili umjetnih objekata - močvara, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, benzinskih postaja, željezničkih postaja, industrijskih poduzeća itd.

Ako se fizičko i donekle funkcionalno trošenje može eliminirati rekonstrukcijom ili modernizacijom građevine, onda se trošenje od vanjskih utjecaja u većini slučajeva ne može eliminirati.

Način mjerenja vanjske istrošenosti je analiza uparenih prodaja (kada se na tržištu nekretnina prodaju dva usporediva objekta od kojih jedan ima znakove vanjske istrošenosti, a drugi ne). Razlika u cijenama omogućuje nam da izvučemo zaključak o količini istrošenosti od vanjskog utjecaja predmeta koji se ocjenjuje.

Drugi način mjerenja vanjske amortizacije je usporedba prihoda od najma dviju nekretnina sličnih onoj koja se procjenjuje, od kojih je jedna pod negativnim utjecajem. Kapitalizacija gubitaka prihoda od usporedbe ova dva objekta karakterizirat će količinu istrošenosti od vanjskih utjecaja.

Utvrđivanje ukupne vrijednosti nekretnine i zemljišne čestice

U posljednjoj fazi troškovnog pristupa, traženi ukupni trošak određuje se zbrajanjem troška nekretnine bez istrošenosti, dobivenog u prethodnoj fazi i troška zemljišne parcele, dobivenog u prvoj fazi, primjenom troškovnog pristupa .

Ukupni trošak reprodukcije ili zamjene zbroj je troškova reprodukcije (zamjene) nove građevine u cijenama važećim na dan procjene. Stoga je potrebno voditi računa o razlikama u karakteristikama nove nekretnine i nekretnine koja se procjenjuje.

Nositi u vrednovanju znači gubitak korisnosti, a time i vrijednosti, predmeta vrednovanja iz bilo kojeg razloga. Amortizacija (kao gubitak vrijednosti) može se izraziti u apsolutnim i relativnim jedinicama. Ako je amortizacija izražena u apsolutnim jedinicama (novčanim jedinicama), tada se ona oduzima od ukupnog troška reprodukcije.

Vrep = Vprep – And ili Vrep = Vprep – And, (6.5)

gdje je SV trošak reprodukcije predmeta;

V zamjena – trošak zamjene poboljšanja na objektu;

Vr reprodukcija – ukupni trošak reprodukcije predmeta;

Vp zamjena – ukupna cijena zamjene objekta;

I – amortizacija predmeta vrednovanja, izražena u novčanim jedinicama.

Ako se trošenje izražava u relativnim jedinicama (postotcima), tada se primjenjuje sljedeća formula:

Vp reproducirano = V reproducirano ∙(1 – I), (6.6)

gdje je I istrošenost ocjenjivanog predmeta, izražena u relativnim jedinicama.

Postoje dva načina za određivanje istrošenosti:

doživotna metoda;

metoda podjele na vrste trošenja.

Amortizacija, kao gubitak vrijednosti, može se izraziti i relativno (u odnosu na puni trošak reprodukcije ili puni trošak zamjene) i apsolutno.

Proračun istrošenosti metodom vijeka trajanja

Istrošenost je funkcija vremena predmeta.

Određivanje amortizacije zgrada metodom životnog vijeka temelji se na ispitivanju konstrukcija objekta koji se procjenjuje i pretpostavci da je efektivna starost objekta povezana s tipičnim ekonomskim životnim vijekom kao što je akumulirana amortizacija s troškom reprodukcija (zamjena) građevine.

Pri izračunavanju trošenja metodom životnog ciklusa koriste se sljedeći koncepti:

Fizički vijek građevine (T n) je razdoblje eksploatacije građevine tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata građevine zadovoljava određene kriterije (pouzdanost konstrukcije, fizička trajnost i dr.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o grupi kapitala zgrade. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka starost (T činjenica) je vremenski period koji je protekao od puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Efektivna starost (T eff) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.

Riža. 6.1. Razdoblja života građevine i njihova karakterizacija

pokazatelji procjene

Pokazatelji fizičkog trošenja, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru koji se može izraziti formulom

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6.7)

gdje je And – trošenje, %;

Tef – efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;

Tn – tipično razdoblje fizičkog života.

I = (T činjenica / T n) ∙ 100%, (6.8)

gdje je T činjenica kronološka dob.

Korištenje formule (6.8) relevantno je pri izračunu postotnih usklađenja za istrošenost u usporednim objektima (metoda usporedne prodaje), kada nije moguće da procjenitelj pregleda odabrane analoge kako bi odredio pokazatelje korištene u formuli (6.7).

Primjer. Odredite vrijednost imovine koja se procjenjuje. Procjenjuje se zemljište sa zgradom izgrađenom 1980. godine. Standardni radni vijek zgrade je 150 godina. Tržišna vrijednost zemljišne parcele određena je usporedbom prodaje i iznosi 4,5 milijuna rubalja. Ukupni trošak zamjene strukture utvrđen je metodom usporedne jedinice na razini od 11,4 milijuna rubalja. Datum vrednovanja: 30.01.2010.

Riješenje.

Kronološka starost građevine je 30 godina. Za izračun istrošenosti konstrukcije koristimo formulu (6.8), budući da efektivna starost nije navedena.

I = (T činjenica / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Za izračun vrijednosti predmeta vrednovanja primjenjujemo formulu 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rubalja.

Dakle, trošak procijenjenog objekta, izračunat u okviru troškovnog pristupa, iznosio je 12.480.000 rubalja.

Metoda rastavljanja sastoji se u detaljnom razmatranju i obračunu svih vrsta trošenja, što uključuje (slika 2):

• uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje;
• uklonjivo i nepopravljivo funkcionalno trošenje;
• vanjsko trošenje.

Uklonjivo (korektivno) trošenje je trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo, tj. troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja pridonose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Neotklonjivo (nepopravljivo) trošenje je trošenje čije je uklanjanje ili fizički nemoguće ili ekonomski neizvedivo, tj. troškovi nastali radi uklanjanja jedne ili druge vrste istrošenosti ne doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Riža. 4 Klasifikacija amortizacije nekretnina

Za primjenu metode raščlambe kod utvrđivanja akumuliranog trošenja potrebno je kao osnovicu za izračun imati podatke o cijeni novogradnje raščlanjene po elementima konstrukcije.

Tjelesno pogoršanje– postupni gubitak tehničko-uporabnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja. Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima).

Postoje četiri glavne metode za izračun fizičke amortizacije:

• stručni (normativni);
• trošak;
• metoda za proračun životnog vijeka zgrade.

Ekspertna metoda za izračun fizičke istrošenosti temelji se na izradi popisa kvarova i utvrđivanju postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili građevine. Ekspertna metoda je najtočnija, ali i najzahtjevnija.

Ova metoda uključuje korištenje različitih regulatornih uputa na međusektorskoj ili odjelskoj razini. Primjer je VSN 53-86, koji koristi Zavod za tehnički inventar za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničkog popisa i planiranja velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na pripadnost odjelu. Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizička istrošenost zgrade određuje se na sljedeći način:

F f – fizičko trošenje zgrade, (%);

F i – fizičko trošenje i-tog elementa konstrukcije (%);

L i – koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-tog konstruktivnog elementa (presjeka) u ukupnom trošku zgrade;

n – broj konstruktivnih elemenata u zgradi

Udjele zamjenske vrijednosti pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni zgrade treba uzeti prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada, odobrenim na propisan način, a za konstrukcije, elemente i sustave koji nemaju odobrene pokazatelje – prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Primjer 30. Utvrditi fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da je njezinim pregledom utvrđena fizička istrošenost svih konstruktivnih elemenata:

• temeljci – 10%;
• zidovi – 15%;
• preklapanja – 20%;
• krovište – 10%;
• podovi – 35%;
• prozori – 40%;
• završni premazi – 30%;
• unutarnje vodovodne i elektro instalacije – 50%;
• ostali – 25%.

Riješenje:

1. Odredimo specifičnu težinu strukturnih elemenata u skladu sa Sat. br. 28 UPVS.

2. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata i sustava, kao i određivanje njihovog udjela u trošku zamjene:

Naziv građevinskih elemenata	Specifična težina konstrukcijskih elemenata, %		Specifična težina x postotak trošenja
temelji
zidova
podovi
krov
podovi
prozor
završni premazi
unutarnje vodovodne i elektro instalacije
drugo
		-

Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 23,25%

Troškovna metoda za izračun fizičkog trošenja temelji se na pretpostavci da se fizička dotrajalost u trenutku procjene izražava omjerom troška objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.

Primjer 31. Odredite fizičko trošenje stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene strukturnih elemenata i objektivno potrebni troškovi za njihov popravak redom: temelji - 3.200 tisuća rubalja, 640 tisuća rubalja; zidovi – 4.000 tisuća rubalja, 1.200 tisuća rubalja; stropovi - 800 tisuća rubalja, 160 tisuća rubalja; ostalo – 8.000 tisuća rubalja, 2.800 tisuća rubalja.

Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata, kao i određivanje njihove specifične težine po cijeni zamjene:

Naziv građevinskih elemenata	Trošak zamjene elementa, tisuća rubalja.	Objektivno potrebni troškovi popravka, tisuća rubalja.
temelji
zidova
podovi
drugo

Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 30%

Ova metoda vam omogućuje da odmah izračunate troškovno trošenje elemenata i zgrade u cjelini. Budući da se izračun umanjenja temelji na razumnim stvarnim troškovima dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i točnost u proračunu troškova sanacije dotrajalih građevinskih elemenata.

Metoda za proračun životnog vijeka zgrade temelji se na pretpostavci da je odnos između fizičke amortizacije (PH) i troška zamjene (RC) određen omjerom između efektivne starosti (EA) i tipičnog ekonomskog vijeka (EF):

Primjer 32. Odredite fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene, stvarna starost i ukupni fizički vijek njenih strukturnih elemenata redom: temelji - 1.200 tisuća rubalja, 10 godina, 15 godina; zidovi – 400 tisuća rubalja, 5 godina, 10 godina; stropovi – 300 tisuća rubalja, 6 godina, 15 godina; ostali – 900 tisuća rubalja, 1 godina, 10 godina.

Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata:

Naziv građevinskih elemenata		Stvarna dob, godine	Opći fizički život, godine		Amortizacija, tisuća rubalja
krov
podovi
prozor
završni premazi
			-	-

Dakle, fizičko trošenje zgrade iznosi 1210 rubalja. odnosno 43,2 posto.

Određivanje količine fizičkog trošenja sastoji se od nekoliko uzastopnih koraka:

• određivanje količine fizičkog trošenja koje se može popraviti;
• određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima;
• određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u dugovječnim elementima.

Određivanje količine fizičkog trošenja koje se može ispraviti (također se naziva odgođeni popravak, budući da se pretpostavlja da će tipični kupac izvršiti trenutne popravke kako bi vratio normalne radne karakteristike strukture: kozmetički popravci, obnavljanje područja curenja krovišta, popravak inženjeringa opreme itd.) provodi se troškovno ili ekspertnom metodom obračuna fizičkog trošenja.

Nepopravljivo fizičko trošenje odgovara predmetima za koje je popravak trenutno praktički nemoguć ili ekonomski nepraktičan. Iznos ove vrste istrošenosti određuje se na temelju razlike između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) i iznosa uklonjivog fizičkog istrošenosti.

Za potrebe proračuna istrošenosti elementi konstrukcije koji imaju nenadoknadivo fizičko trošenje dijele se na dugovječne i kratkovječne.

Za dugotrajne elemente, očekivani preostali životni vijek podudara se s preostalim ekonomskim vijekom cijele konstrukcije. Kratkotrajni elementi imaju kraći preostali ekonomski vijek nego cijela konstrukcija.

Za procjenu nepopravljivog fizičkog trošenja i habanja kratkotrajnih elemenata koristi se metoda izračuna životnog vijeka zgrade: razlika između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) elementa i iznosa trošenja elementa koji se može popraviti množi se s omjerom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku elementa.

U ovom slučaju, ukupni fizički život elementa određuje se iz referentnih podataka, uzimajući u obzir periodične popravke i održavanje normalnih radnih karakteristika.

Za procjenu nepopravljive fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata koristi se i metoda izračuna životnog vijeka zgrade: iznos ispravljive fizičke istrošenosti i zbroj troškova zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivom fizičkom istrošenošću oduzimaju se od ukupnog troška zamjene (ili zamjene), a rezultat se množi s preostalim troškom zamjene (ili zamjene) dugotrajnih elemenata, kao i odnosom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku zgrade.

Ukupni fizički vijek zgrade određuje se ovisno o vrsti glavnih konstruktivnih elemenata za različite kategorije zgrada prema trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti navedena je u regulatornoj literaturi.

Primjer 33. Odrediti fizičku dotrajalost stambene zgrade. Početne podatke ćemo prezentirati kako izračun bude napredovao.

1. Na temelju predračunske dokumentacije odredit ćemo trošak novogradnje kako bismo procijenili akumulirano trošenje:

Naziv građevinskih elemenata	Trošak zamjene, tisuća rubalja.
Izravni troškovi (materijal i oprema, rad, režije i dobit izvođača),
postavljanje temelja
izgradnja vanjskih zidova
podni raspored
krovište
ugradnja pregrada
ugradnja spuštenih stropova
podnice
unutarnje i vanjsko uređenje
kanalizacijski sustav
sustav napajanja
sistem grijanja
Ventilacija i klimatizacija
Neizravni troškovi
Dobit poduzetnika
Ukupni trošak zamjene

2. Odredite količinu fizičkog trošenja koje se može ispraviti:

Dakle, trošak ispravnog trošenja iznosi 3.000 tisuća rubalja.

2. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima:

Naziv građevinskih elemenata	Trošak zamjene elementa, tisuća rubalja.	Stvarna dob, godine	Opći fizički život, godine		Amortizacija, tisuća rubalja
krov
podovi
dorada
kanalizacija
sustav napajanja
sistem grijanja
Ventilacija i klimatizacija
Ukupno:		-	-

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima iznosi 22 967 tisuća rubalja, trošak zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim trošenjem iznosi 33 000 tisuća rubalja.

Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke privlačnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenju vrijednosti tijekom vremena (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika. Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ne manje utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja u određenim namjenama zgrada i sl.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko (sl.).

Fizičko i funkcionalno trošenje dijelimo na otklonjivo i nepopravljivo.

Uklonjivo trošenje je trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo, odnosno troškovi koji nastaju za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja pridonose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Identifikacija svih mogućih vrsta istrošenosti je akumulirana istrošenost imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija vijeka trajanja objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakteriziraju ovaj pokazatelj.

Fizički vijek građevine (PL) je razdoblje eksploatacije građevine tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (pouzdanost konstrukcije, fizička trajnost i sl.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka starost (KV) je vremenski period koji je protekao od datuma puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Efektivna starost (Efektivna starost) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta.

Ekonomski vijek (EL) određen je vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta završava kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u određenom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti objekta zbog njegove opće dotrajalosti.

Preostali ekonomski vijek (REL) zgrade je vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka (Sl.).

Fizičko trošenje je postupni gubitak tehničko-uporabnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.

Metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada su sljedeće:

· metoda tehničkog vještačenja;

· trošak;

· doživotna metoda.

Metoda tehničke ekspertize za proračun fizičke istrošenosti uključuje korištenje različitih regulatornih uputa na međusektorskoj ili resornoj razini. Kao primjer možemo navesti Pravila za ocjenu fizičke istrošenosti stambenih zgrada (VSN 53-86) Državnog odbora za građevinarstvo i arhitekturu pri Državnom odboru za izgradnju SSSR-a. – M., 1990., koristi ga BTI u svrhu procjene fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničke inventure, planiranja velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na njegovu pripadnost odjelu.

Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

,

gdje je F f – fizičko trošenje zgrade, %;

F i – fizičko trošenje i-tog konstrukcijskog elementa, %;

L i – koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-tog konstrukcijskog elementa u ukupnom trošku zamjene građevine;

n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli zamjenskih troškova pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnim zamjenskim troškovima građevine (u postocima) u pravilu se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenskih troškova stambenih zgrada odobrenih na propisan način, a za konstrukcije, elemente a sustavi koji nemaju odobrene pokazatelje - prema njihovoj procjeni troškova.

Redoslijed implementacije metode:

1. Provodi se vizualni pregled i instrumentalno ispitivanje u punoj mjeri strukturalnih elemenata i inženjerskih sustava zgrade koja se ocjenjuje.

2. Tijekom pregleda utvrđuju se znakovi fizičkog trošenja i utvrđuju njihove kvantitativne karakteristike:

Broj oštećenih područja

Utvrđivanje veličine oštećenja - površine, duljine ili dubine.

3. Usporedba otkrivenih pokazatelja oštećenih područja s njihovim kvantitativnim vrijednostima danim u odgovarajućim standardnim tablicama. (VSN 53-86)

4. Ispunjavanje odgovarajućih tablica za izračun fizičke istrošenosti.

Opisana tehnika koristi se isključivo u domaćoj praksi. Unatoč svoj jasnoći i uvjerljivosti, ima sljedeće nedostatke:

· zbog svoje „normativnosti“ u početku ne može uzeti u obzir netipične uvjete rada objekta;

· radno intenzivna primjena zbog potrebnog detaljiziranja konstruktivnih elemenata zgrade;

· nemogućnost mjerenja funkcionalnog i vanjskog trošenja;

· subjektivnost specifičnog odmjeravanja konstruktivnih elemenata.

U srži troškovna metoda za određivanje fizičkog trošenja leži fizičko trošenje, izraženo u trenutku procjene omjerom troškova objektivno potrebnih mjera popravka za otklanjanje štete na konstrukcijama, elementima, sustavima ili zgradi u cjelini i troška njihove zamjene.

Bit troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je određivanje troškova rekreacije građevinskih elemenata.

Ova metoda vam omogućuje da odmah izračunate troškovno trošenje elemenata i zgrade u cjelini. Budući da se izračun umanjenja temelji na razumnom stvarnom trošku dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može biti prilično točan. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i točnost u proračunu troškova sanacije dotrajalih građevinskih elemenata.

Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada doživotna metoda. Pokazatelji fizičkog trošenja, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru koji se može izraziti formulom

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

gdje je I trošenje, %;

EV – efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;

VF – tipično razdoblje fizičkog života;

RSF – preostali period fizičkog života.

I = (HV: VF) * 100,

gdje je I trošenje, %;

CH – kronološka dob.

Postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini izračunat na ovaj način može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

O = BC * (I: 100),

gdje je I trošenje, %;

BC – trošak zamjene.

Funkcionalno trošenje. Znakovi funkcionalne dotrajalosti ocjenjivane građevine su neusklađenost prostorno-planerskih i/ili projektantskih rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s njezinom sadašnjom ili namjenom.

Funkcionalno trošenje također se dijeli na uklonjivo i nepopravljivo.

Otklonjiva funkcionalna istrošenost određena je troškovima potrebne rekonstrukcije, što doprinosi učinkovitijem poslovanju nekretnine.

Neotklonjivo funkcionalno trošenje uzrokovano je zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene standarde gradnje. Znak nepopravljivog funkcionalnog trošenja je ekonomska nesvrsishodnost utroška na otklanjanje tih nedostataka.

Funkcionalno trošenje koje se može popraviti mjeri se troškom njegove korekcije i uzrokovano je:

• nedostatke koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
• nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
• "super-poboljšanja".

• Metoda kapitalizacije gubitka rente
• Metoda kapitalizacije viška operativnih troškova

Vanjsko (ekonomsko) trošenje– amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjske okoline u odnosu na predmet procjene: tržišne situacije, služnosti nametnute na određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u području poreza, itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Metode za određivanje funkcionalnog trošenja:

• metoda kapitaliziranja gubitka prihoda koji se može pripisati vanjskim utjecajima;
• metoda za usporedbu prodaje sličnih objekata sa i bez vanjskih utjecaja.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.

2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.

3. Nesrazmjer između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova novogradnje potpuno iste nekretnine, jer Tijekom postupka procjene, akumulirana amortizacija se oduzima od troška izgradnje.

4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.

6. Ne odražava dobit investitora.

dr.sc. Yaskevich E. E.

Amortizacija je povezana s ukupnim gubitkom vrijednosti nekretnine pod utjecajem različitih čimbenika. Računovodstvo amortizacije provodi se uglavnom u troškovnom i komparativnom pristupu, au prihodovnom pristupu uzimaju se u obzir određeni troškovi za popravke i restauratorske radove.

U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne vrijednosti procijenjenog predmeta /1/.

Metodologija troškovnog pristupa sastoji se u utvrđivanju svih troškova nastalih preuzimanjem u vlasništvo (zakup, korištenje) zemljišne čestice (u daljnjem tekstu: zemljišna čestica), utvrđivanju troška nove izgradnje objekata s uvođenjem habanja. Uobičajeno je izračunati troškovni pristup (na primjer, zgrada sa zemljištem) na temelju sljedećih izraza:

1). U monetarnom smislu istrošenosti i odsutnosti njihovog međusobnog utjecaja:

Trošak izgradnje * PP - Fizičko trošenje - Funkcionalno trošenje - Vanjsko trošenje + Trošak prava na zemljište (formula 1)

2). S relativnim vrijednostima trošenja, uzimajući u obzir njihov međusobni utjecaj:

Trošak izgradnje * PP * (1 - Fizičko trošenje) x (1 - Funkcionalno trošenje) x (1 - Vanjsko trošenje) + Trošak prava na zemljište (formula 2)

PP je dobit poduzetnika.

Amortizacija se obično pripisuje samo trošku izgradnje objekata.

Pritom je općeprihvaćena podjela fizičkog i funkcionalnog trošenja na otklonjivo i nepopravljivo prema utjecaju na vrijednost nekretnine (je li preporučljivo ili neprimjereno snositi troškove popravka sa stajališta povećanja vrijednost predmeta.).

Fizička odjeća = uklonjiva fizička oprema. Istrošenost + Fatal Phys. Nositi.

Sličan izraz vrijedi i za funkcionalno trošenje.

Metodologija komparativnog pristupa pri usklađivanju troškova analoga predlaže korištenje metoda koje se temelje na analizi uparenih prodaja, ekspertnih metoda i statističkih metoda. Najslabije su razvijene statističke metode.

Metodologija dohodovnog pristupa pri obračunu troškova održavanja zgrada i građevina predlaže korištenje novčanih izraza koji uzimaju u obzir troškove raznih vrsta popravaka.

Brojni radovi raspravljali su o ispravnosti korištenja izraza za troškovni pristup (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) i mjesto u njima " Vrijednost zemljišnih prava"(V.G. Mosinets), međutim, sve što se teorijski predlaže uvijek mora biti potkrijepljeno praktičnim podacima, što se u posljednje vrijeme, nažalost, rijetko viđa.

Pokušat ćemo provesti opću analizu izraza temeljenu na metodi izdvajanja tržišta (analizirat ćemo podatke s tržišta kupnje i prodaje nekretnina).

Svrha istraživanja bila je proučiti prirodu ovisnosti vrijednosti različitih nekretnina o istrošenosti (provjera pouzdanosti navedenih formula).

Najrazvijenije tržište nekretnina je tržište Moskve i Moskovske regije. Na ovom tržištu možete pronaći uzorke podataka o usporednim vrijednostima nekretnina s razumnim razmatranjem samo određenih vrsta istrošenosti (primjerice fizičke, apstrahirajući funkcionalnu i vanjsku istrošenost). Na temelju analize uzoraka podataka na ovom tržištu konstruirani su odnosi između amortizacije objekata i njihove vrijednosti, definirani u nastavku. Analiza tržišta provedena je na temelju cijene ponuda, na temelju količine podataka predstavljenih na web stranicama: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ za ožujak - lipanj 2003. .

Analiza je provedena korištenjem uzorka podataka za "prosječni" smjer Moskve - južni administrativni okrug (SAD) i, djelomično (za stanove) u jugozapadnom (SWAD). Računovodstvo troškova zemljišnih parcela provedeno je na diferenciran način; odabrani su objekti koji se nalaze na zemljišnim parcelama, čija je cijena dugoročnog najma (49 godina) u rasponu od 450 000 do 600 000 dolara / ha. Kako bi se smanjio utjecaj zemljišnih čestica na cijenu objekata (osim seoskih imanja), odabrani su objekti u višekatnicama (više od 5 katova). Prigradska imanja analizirana su s cijenom zemljišnih čestica "pod zgradama" metodom "uparene prodaje".

Ovaj cilj podrazumijevao je rješenje sljedećeg zadaci:

određivanje smjerova istraživanja;

izbor podataka o troškovima za stanove, uredske prostore, industrijske prostore, maloprodajne prostore koji se nalaze u Jugozapadnom administrativnom okrugu, Južnom administrativnom okrugu Moskve i prigradskim nekretninama koje se nalaze na udaljenosti od 25...40 km. od Moskovske kružne ceste u južnom smjeru;

statistička obrada i komparativna analiza podataka uzimajući u obzir slučajne pogreške mjerenja;

konstruiranje grafičkih ovisnosti cijene prostora o njihovoj istrošenosti i izbor aproksimativnih formula korištenjem metoda korelacijske i regresijske analize;

analiza dobivenih ovisnosti i opći zaključci.

Određivanje pravaca istraživanja:

Krajnji cilj pri primjeni troškovnog, komparativnog i dohodovnog pristupa je postizanje tržišne vrijednosti nekretnine. Amortizacija je povezana s gubitkom tržišne vrijednosti, pa se njezin doprinos vrijednosti predmeta može provjeriti pomoću usporedivih uzoraka podataka metodom tržišne ekstrakcije.

Smjer br. 1. Utjecaj fizičkog trošenja na cijenu predmeta.

1.1. Definicija doprinosa "Uklonjivo fizičko trošenje" u ukupnu tržišnu vrijednost nekretnine.

1.2. Određivanje doprinosa zbroju "Fizičko trošenje" u tržišnu vrijednost nekretnine.

Smjer br. 2. Utjecaj funkcionalnog trošenja na vrijednost nekretnine.

Smjer br. 3. Kumulativni utjecaj istrošenosti na vrijednost nekretnine. Uzajamni utjecaj trošenja.

1. Utvrđivanje doprinosa "uklonjive fizičke amortizacije" ukupnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina

Doprinos je okvirno određen razlikom u tržišnoj vrijednosti prostora prema prijedlozima “prostor zahtijeva kozmetičke popravke” i “renovirani prostor”; za stanove - prema razlici u cijenama na primarnom ("bez završne obrade") i sekundarnom ("sa završnom obradom") tržištu. Kako bi se eliminirao utjecaj funkcionalnog i vanjskog trošenja, korištena je tržišna ekstrakcija za Južni administrativni okrug Moskve /6/.

Apartmani.

Za provođenje analize koristili smo podatke o jednosobnim stanovima u pločastim kućama (17...22 kata serije P-44...P-3), udaljenim preko 8 km. iz Centra, s reprezentativnošću uspoređivanih uzoraka – preko 25 uzoraka.

Administrativni i uredski prostori

Za provođenje analize koristili smo podatke o administrativnim i uredskim prostorima klase „B2” i „C” u rasponu površina od 800 do 1500 m². m. Odabrali smo objekte koji se nalaze u kapitalnim zgradama kapitalnih grupa I i II (konstruktivni sustavi KS-1 i KS-4), koji se nalaze na udaljenosti većoj od 8 km od Centra s reprezentativnošću uspoređivanih uzoraka - preko 15 uzoraka.

Industrijski prostori

Za provedbu analize korišteni su podaci o proizvodnim prostorima koji se nalaze u kapitalnim zgradama I. i II. skupine kapitala (konstruktivni sustavi KS-1 i KS-4). u području od 1000 do 2500 m2. m. Odabrani su objekti koji se nalaze na udaljenosti većoj od 8 km. iz Centra s reprezentativnošću uspoređivanih uzoraka – preko 12 uzoraka.

Maloprodajni prostori

Za provedbu analize korišteni su podaci o maloprodajnim prostorima (trgovinama) smještenim u kapitalnim zgradama I. i II. skupine kapitala (konstruktivni sustavi KS-1 i KS-4). u području od 400 do 800 m2. m. Odabrani su objekti koji se nalaze na udaljenosti većoj od 8 km. iz Centra s reprezentativnošću uspoređivanih uzoraka – preko 15 uzoraka.

Seoska imanja.

Za provođenje analize koristili smo podatke o seoskim imanjima (vikendice od opeke na dvije razine) u rasponu područja od 160...280 m². m (parcele površine 8...14 jutara), smještene na udaljenosti od 25...40 km. od Moskovske obilaznice u južnim smjerovima s reprezentativnošću uspoređenih uzoraka „uparene prodaje” - preko 12 pari.

Radi lakšeg korištenja, radit ćemo s jediničnim troškovima po jedinici površine (dolari/m2)

Tablica 1 prikazuje prosječne podatke za uzorke, kao i omjer prosječnih troškova prije i nakon popravaka, razliku u prosječnim troškovima, procijenjene troškove popravaka (završne obrade) i omjer razlike u troškovima popravaka prema procijenjeni trošak popravaka:

Stol 1.

	Vlasništvo		Prosječna cijena objekta kojem je potreban popravak, USD/m² m	Prosječna cijena nakon obnove, (nakon) USD/m² m	Korelativna odluka prije/poslije	Razlika, (prosj.) USD/m² m	Orijentacija procijenjeni trošak popravaka, (Co) dolara/m2 m	Korelativna šivanje Srijeda / Dakle
	1-sobni stanovi	Prefabricirani armirani beton
	Uredske prostorije	Brick and Sat. ojačani beton
	Industrijski prostori	Prefabricirani armirani beton
	Maloprodajni prostori
	Seosko imanje

U tablici 1 prikazani su podaci o procijenjenim troškovima popravka. Ove vrijednosti su određene na temelju sljedećih podataka:

1). Troškovi popravaka prema procjenama moskovskih osiguravajućih društava:

• Jednostavno - 75 USD/m². m.
• Superior - 200 USD/m². m.
• Renoviranje europske kvalitete - 400 USD/m². m.

Navedeni podaci su precijenjeni i ne odražavaju jasnu gradaciju u vrstama popravaka.

2). Troškovi popravaka prema moskovskim građevinskim tvrtkama (korišteni u izračunima):

• Jednostavno - 40...60 dolara/m². m.
• Superior - 80...140 dolara/m². m.
• Renoviranje europske kvalitete - 150...350 dolara/m². m.
• Visoka kvaliteta - 400...800 dolara/m². m. i više (korištenje prirodnih materijala - drvo, kamen...).

Iz gornje tablice 1 slijedi:

Najmanji doprinos tržišnoj vrijednosti prostora daje uklonjiva istrošenost za industrijske i uredske prostore (očigledno novi vlasnici uvijek nastoje opremiti uredske prostore u skladu s njihovim dizajnom, a za industrijske prostore relativni trošak dorade je nizak);

Najveći doprinos tržišnoj vrijednosti prostora daje uklonjiva istrošenost za seoska imanja, dok nova završna obrada značajno povećava tržišnu vrijednost objekata;

Sekundarno stambeno tržište (na primjeru jednosobnih stanova u standardnim panel zgradama) pokazuje višu cijenu gotovih prostora;

U granicama točnosti izračuna, doprinos uklonjive istrošenosti tržišnoj vrijednosti prostora treba uzeti u obzir proporcionalno za stambene, poslovne prostore i seoska imanja. Za uredske i industrijske prostore, doprinos uklonjivog trošenja je beznačajan (Računovodstvo " Uklonjivi Phys. Nositi" treba provesti s redukcijskim faktorima od 0,2...0,35).

2. Utvrđivanje doprinosa opće „fizičke amortizacije” tržišnoj vrijednosti nekretnine

Metode proračuna fizičkog trošenja /1/:

• regulatorni (za stambene zgrade);
• trošak;
• doživotna metoda, itd.

Normativne metode temelje se na korištenju različitih normativnih materijala. Kao primjer možemo navesti "Pravila za ocjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada" (VSN 53-86) Državnog odbora za izgradnju SSSR-a.

Treba napomenuti (točka 1.1 VSN 53-86) da se u ovom slučaju „fizičko trošenje u vrijeme procjene izražava omjerom troškova objektivno potrebnih mjera popravka za uklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sustava ili zgrade u cjelini, te njihov trošak zamjene.”

Postavlja se pitanje kako je trošak popravka, povezan s troškom zamjene, povezan s tržišnom vrijednošću objekta?

Osnova troškovnih metoda za utvrđivanje fizičkog istrošenosti također je utvrđivanje izravnih troškova izvođenja aktivnosti popravka.

Opet se postavlja pitanje veze između troška popravaka i tržišne vrijednosti nekretnine.

Metoda vijeka trajanja temelji se na odnosu između efektivnog vijeka trajanja konstruktivnih elemenata zgrade ("kratkovječni" i "dugotrajni") ili cijele zgrade s njihovim tipičnim fizičkim vijekom trajanja.

Opet se postavlja pitanje: kako su ti omjeri povezani s tržišnom vrijednošću nekretnine?

Razmotrimo "Metodologiju za određivanje stope nezgoda zgrada" MGSN 301.03-97 (tablica 3), gdje se fizičko trošenje određuje metodom životnog vijeka:

Obratimo pozornost na "dotrajalo" stanje, u kojem trošak velikih popravaka premašuje trošak zamjene: troškovni pristup u tim uvjetima će dati samo trošak skladišne ​​jedinice s pojedinačnim poboljšanjima, a komparativni pristup će pokazati mnogo veći trošak. Dobit ćemo razliku u troškovima pristupa koja je nastala zbog pogrešnog sagledavanja utjecaja istrošenosti.

Valja napomenuti da u skladu s MGSN 301.03-97 "Metodologija za određivanje stope nezgoda zgrada" klauzula 1.5 "... hitno stanje stambenih zgrada ili zasebne strukture, čije trošenje utječe na čvrstoću i stabilnost cijele zgrade, može se dogoditi s fizičkim trošenjem većim od 70% za kamene zgrade i 65% za drvene kuće...".

Poznato je da troškovni pristup i komparativni pristup daju slične vrijednosti troška za nove nekretnine, ako troškovni pristup ispravno uzme u obzir profit poduzetnika (ili vanjsko trošenje) /6/.

Vjerojatno je da bi, kako objekti rade, ispravno razmatranje utjecaja različitih vrsta istrošenosti također trebalo dovesti do sličnih rezultata u pristupu troškovima i tržištu.

Doprinos fizičkog trošenja približno je određen razlikom u tržišnoj vrijednosti između novih objekata i

predmeti s prosječnim životnim vijekom (istrošenost od oko 30% određena je metodom životnog ciklusa);

objekti s vijekom trajanja bliskim derutnom stanju zgrada (istrošenost oko 70%). Kako bi se isključio utjecaj funkcionalnog i vanjskog trošenja, korištena je tržišna ekstrakcija za odabrane objekte koji se nalaze u Jugozapadnom upravnom okrugu (stanovi) i Južnom upravnom okrugu Moskve.

Likvidacijska vrijednost "neupotrebljivih" objekata određena je u skladu s preporukama SN 436-72 "Približne norme izdašnosti materijala dobivenih demontažom zgrada tijekom njihovog rušenja."

Stanovi su odabrani u 5-katnim pločastim zgradama (u Jugozapadnom upravnom okrugu trošak novih stanova uzet je prema zbirci "Rway" br. 97, trošak "dotrajalih" stanova uzet je iz 5-kata zgrade u područjima "Novy Cheryomushki" određenim za iseljenje). Reprezentativnost uzorka je najmanje 20 uzoraka.

Preostale vrste nekretnina (industrijski, uredski, maloprodajni prostori) odabrane su u Južnom upravnom okrugu uz iste uvjete i reprezentativnost uzoraka kao za određivanje doprinosa " Uklonjivi Phys. Nositi", s iznimkom “dotrajalih” objekata “za rekonstrukciju” (reprezentativnost uzoraka pala je na 11…14 uzoraka zbog male baze pretraživanja). Seoska imanja odabrana su na temelju gore navedenih uvjeta. Selekcija je obavljena u parovima.

Tablica 2.

	Vlasništvo	Mjesto položaj	Troškovi (dolara/m²) i relativni troškovi (p.u.) za habanje:
	1-sobni stan
	Uredske prostorije
	Industrijski prostori
	Maloprodajni prostori
	Seoska imanja	25…40 km od MKAD-a

Sa stola 2 proizlazi da se radi o nelinearnoj prirodi ovisnosti tržišne vrijednosti predmeta o fizičkoj amortizaciji.

Kao primjer, dani su grafikoni smanjenja troškova stanova i poslovnih prostora ovisno o njihovoj dotrajalosti, određenoj metodom životnog vijeka.

Kako bi se odredila priroda odnosa između relativnog troška i relativnog trošenja, analizirani su podaci iz nekoliko studija. Na primjer, u radu /5/ predloženo je da se napravi popust na trošak proporcionalno kvadratu omjera vremena proteklog od početka postojanja objekta do maksimalnog vijeka trajanja.

Za aproksimaciju ovisnosti korištene su formule linearne i kvadratno-linearne regresije:

Utvrđena je prisutnost i vrsta odnosa između relativne cijene predmeta (RO) i relativne fizičke amortizacije (RP).

U tablici Na slici 3 prikazane su aproksimativne ovisnosti i koeficijenti korelacije.

Tablica 3.

	linearna ovisnost		linearno-kvadratna ovisnost
		koeficijent poveznica- cije		koeficijent poveznica- cije
Apartmani	OS=1,24 - 0,91*OR		OS= 1,10 - 0,92*ILI 2
Uredske prostorije	OS=1,14 - 1,02*ILI		OS= 1,02 - 0,91*ILI 2
Industrijski prostori	OS=1,09 - 0,93*OR		OS= 0,98 - 0,94*ILI 2
Maloprodajni prostori	OS=1,10 - 0,90*ILI		OS= 0,97 - 0,91*ILI 2
Seoska imanja	OS=1,15 - 0,98*OR		OS= 1,05 - 0,99*ILI 2

Kao što se može vidjeti iz tablice 3, najprihvatljiviji koeficijenti korelacije (0,93...0,97) dobiveni su linearno-kvadratnom aproksimacijom ovisnosti. Linearne ovisnosti imaju niske koeficijente korelacije (0,82...0,85) i odbijaju se.

Statistički dobivene linearno-kvadratne ovisnosti "OS - OP" mogu se koristiti pri proračunu utjecaja fizičkog trošenja na tržišnu vrijednost objekata, kako u troškovnom tako iu komparativnom pristupu (pri prilagodbi analoga).

3. Utvrđivanje doprinosa funkcionalnog trošenja ukupnoj tržišnoj vrijednosti nekretnine.

Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, čime se funkcionalno trošenje isključuje iz razmatranja /1/.

Otklonjiva funkcionalna istrošenost određena je troškovima potrebne rekonstrukcije, što doprinosi učinkovitijem poslovanju nekretnine.

Ponovno se postavlja pitanje kako su troškovi obnove povezani s tržišnom vrijednošću nekretnine?

Neotklonjivo funkcionalno trošenje uzrokovano je zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene standarde gradnje.

Trošak nepopravljivog funkcionalnog trošenja može se odrediti na dva načina:

kapitalizacija gubitaka od najma;

kapitalizacija viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u ispravnom stanju.

U ovom slučaju koristi se metoda izravne tržišne ekstrakcije - dakle, izravna proporcionalnost doprinosa neotklonjivog funkcionalnog trošenja tržišnoj vrijednosti predmeta je nedvojbena, s izuzetkom pitanja međusobnog utjecaja trošenja i trošenja. .

Učinak trošenja koji se može izbjeći ispitan je selektivno na sljedećim usporedivim objektima:

3-sobni stanovi (Južni administrativni okrug) u standardnim modernim kućama od panela (razlika u završnoj obradi tipa "poboljšane" i "europske završne obrade" s reprezentativnim uzorkom od preko 19 uparenih uzoraka. Procijenjena razlika u cijeni je oko 120 dolara / m² . m. - postoje razlike do 98 dolara/m² (98/120 = 0,82 ).

Uredski prostori klase B2 i C (razlika u klimatizacijskim sustavima, recepciji i sigurnosnim uslugama. Procijenjena razlika u cijeni je oko 38 dolara / m², - postoji tendencija da male razlike budu do 21 dolara / m² . m. ( 21/38 = 0,55 ) na temelju prosječnih vrijednosti uparenih uzoraka (za južni upravni okrug) s reprezentativnim uzorkom od više od 15 parova, ali razlika u cijeni je unutar točnosti mjerenja za uzorke;

Proizvodni prostor (razlika u završnoj obradi za proizvodnju hrane i neprehrambenu proizvodnju. Procijenjena razlika u cijeni je oko 41 dolar/m2 - značajne razlike u tržišnoj vrijednosti koje prelaze točnost mjerenja nisu se mogle naći. Reprezentativnost uparenih uzoraka - preko 12 pari;

Maloprodajni prostori (razlika u završnoj obradi za trgovinu prehrambenim proizvodima i industrijskom robom. Procijenjena razlika u cijeni je oko 85 dolara/m², - postoji razlika u cijeni do 62 dolara/m² (62/85 = 0,73 ) prema prosječnim vrijednostima uzoraka (Južni upravni okrug) s reprezentativnim uzorkom od više od 14 parova.

Na temelju dobivenih podataka izrađena je tablica. 4:

Tablica 4.

Ime	Broj "uparenih prodaja"	Približna prosječna izračunata vrijednost funkcionalnog trošenja, (Srfi) dolara/kv. m	Prosječna razlika u cijeni (SFI) USD/m2 m	Sfi/Srfi odnos
3-sobni stanovi
Uredske prostorije
Industrijski prostori
Maloprodajni prostori
Koeficijent varijacije

Općenito, podaci pojedinačnih uzoraka pokazuju da se utjecaj uklonjivog funkcionalnog trošenja može uzeti u obzir proporcionalno utvrđenim troškovima njegovog otklanjanja, uzimajući u obzir redukcijski faktor. Kao prva aproksimacija, s dovoljnim stupnjem pouzdanosti, ovaj koeficijent se može uzeti kao približno 0,75.

4. Određivanje međusobnog utjecaja fizičkog i funkcionalnog trošenja.

Međusobni utjecaj trošenja određen je metodički na sljedeći način:

Opcija br. 1 (uzimajući u obzir uklonjivo funkcionalno trošenje):

Za objekte nove i bliske novogradnje postojala je razlika u jednostavnoj završnoj obradi i europskoj završnoj obradi (uklonjivo funkcionalno trošenje). Zatim je za slične predmete, ali s dovoljnim stupnjem fizičke istrošenosti, utvrđena razlika u jednostavnoj doradi i europskoj doradi. Utjecaj vanjskog trošenja eliminiran je kad god je to bilo moguće. Na temelju "Formule 1", razlika u tržišnoj vrijednosti, uzimajući u obzir raznolikost završnih obrada, treba se zadržati. Na temelju “formule 2” razlika u tržišnoj vrijednosti trebala bi se smanjiti (što karakterizira međusobni utjecaj istrošenosti).

Proučavana su tržišta ponuda za prodaju stanova, uredskih i prodajnih prostora. Korištena je metoda “paired sales” (ponude za prodaju).

Stanovi: relativni troškovi jednosobnih stanova analizirani su u Jugozapadnom upravnom okrugu Moskve. Novi apartmani i apartmani istraženi su u područjima "Novi Cheryomushki" (ali na udaljenosti od "Tsarskoye Selo").

Uredski prostor: Analizirani su relativni troškovi prostora s površinom od 112...576 četvornih metara. m. u južnom upravnom okrugu Moskve u višekatnim administrativnim i uredskim zgradama klase B2 (blizu nove) i klase C (ima puno habanja).

Maloprodajni prostori: Analizirani su relativni troškovi ugrađenih i ugradbenih pridruženih prostora u stambenim zgradama površine 256...1112 četvornih metara. m. u južnom administrativnom okrugu Moskve za zgrade od panela (u blizini novih) i blokova od panela (koje su jako istrošene).

Tablica 5 prikazuje prosječne rezultate za usporedne uzorke.

Tablica 5.

	Ime	Novo, skoro novo, (Sn) dolara/m2. m	Zastupati čvrstoća uzorkovanja, kom.	Visoko trošenje (0,6...0,7) (Ss) dolara/kv. m	Zastupati čvrstoća uzorkovanja, kom.	Omjer razlika u troškovima (Ss/Sn)
	1-sobni stanovi (Jugozapadni upravni okrug)
	Uredski prostor cl. V2…S (Južni upravni okrug)
	Relativni trošak nakon "obnove europske kvalitete"
	Relativni trošak nakon jednostavnih popravaka,
	Relativna vrijednost razlike
	Maloprodajni prostori (Južni upravni okrug)
	Relativni trošak nakon "obnove europske kvalitete"
	Relativni trošak nakon jednostavnih popravaka,
	Relativna vrijednost razlike

Kao što je vidljivo iz tablice 5, za sve objekte postoji opća tendencija da se razlika u cijeni dorade smanjuje s povećanjem fizičke istrošenosti objekata. Postoji jasan međusobni utjecaj trošenja.

Nažalost, autor nije mogao odabrati veliku reprezentativnost uzoraka (vrijeme traženja analoga bilo je a priori ograničeno na 3 mjeseca u sezoni proljeće-ljeto 2003. zbog sezonskih oscilacija u cijenama prijedloga) i potpuno eliminirati utjecaj pojedinih čimbenika na relativne troškove pri parnoj usporedbi (osobito u pogledu uredskih prostora), pa se za sada može govoriti o tendenciji međusobnog utjecaja trošenja, odnosno o većoj vjerojatnosti pouzdanosti pri korištenju „formule 2“.

Opcija br. 2 (uzimajući u obzir nepopravljivo funkcionalno trošenje).

Istražena je sljedeća pretpostavka:

Za urede u zgradama novogradnje iu novogradnji postojala je razlika u jediničnoj cijeni prostora kada su smješteni u suterenskom (polusuterenskom) dijelu zgrade i na prvom katu. Zatim je ista razlika utvrđena za uredske prostore u zgradama koje su imale značajnu (30...35%) istrošenost.

Tablica 6.

Kao što je vidljivo iz tablice 6, postoji tendencija međusobnog utjecaja trošenja.

OPĆI ZAKLJUČCI:

1). Utjecaj fizičke i funkcionalne istrošenosti na tržišnu vrijednost nekretnine je složen, te do danas ne postoji praktično dokazan teorijski model za opisivanje utjecaja pojedinačne istrošenosti na tržišnu vrijednost objekata, kao ni njihovu međusobnu povezanost. utjecaj.

2). Tendencija prema međusobnom utjecaju trošenja i habanja navedena u članku sugerira da je najvjerojatnija formula za korištenje (kada se u obzir uzima samo fizičko i funkcionalno trošenje i habanje) formula koja uzima u obzir međusobni utjecaj trošenja i habanja (formula 2 dano na početku članka).

3). U troškovnom pristupu, pri korištenju „normativne” metode i metode „životnog vijeka” za obračun fizičke amortizacije, preporučljivo je uvesti izmjene koje uzimaju u obzir nelinearnu prirodu odnosa između amortizacije i tržišne vrijednosti predmeta. Približne formule za uzimanje u obzir izmjena i dopuna izračunate su za različite vrste nekretnina metodama matematičke statistike i dane su u tablici 3.

4). U komparativnom pristupu, pri prilagodbi analoga, mogu se koristiti približne formule za uzimanje u obzir izmjena danih u tablici 3.

5). U članku se iznose podaci o utjecaju fizičkog i funkcionalnog trošenja na tržišnu vrijednost nekretnine, što zahtijeva dubinsko istraživanje uzimajući u obzir utjecaj profita poduzetnika i vanjskog trošenja.

6). Ispravno uzimanje u obzir utjecaja fizičkog i funkcionalnog trošenja na vrijednost nekretnine pomoći će u dobivanju bližih rezultata troškovnih i komparativnih pristupa.

POPIS KORIŠTENIH IZVORA INFORMACIJA:

1. Procjena vrijednosti nekretnina./Pod. izd. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M., "Financije i statistika", 2002, - 495 str.

5. “O pitanju popusta za neispravnost”, Statistički odjel Jaroslavskog pokrajinskog zemstva, 1913., broj 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Određivanje profita poduzetnika i vanjskog trošenja nekretnina, http://www.appraiser.ru/, 28.03.2003., zbirka "RWay" br. 97, 2003.