Determinazione dell'usura di un immobile

Il costo totale della riproduzione o sostituzione è la somma dei costi di riproduzione (sostituzione) di un nuovo edificio ai prezzi validi alla data della valutazione. Pertanto, è necessario tenere conto delle differenze tra le caratteristiche del nuovo immobile e dell'immobile oggetto di valutazione.

Indossare nella valutazione significa perdita di utilità, e quindi di valore, dell'oggetto di valutazione per qualsiasi motivo. Il deprezzamento (come perdita di valore) può essere espresso in unità assolute e relative. Se il deprezzamento è espresso in unità assolute (unità monetarie), viene detratto dal costo totale di riproduzione.

V riprodurre = Vp riprodurre - E oppure V sostituire = Vp sostituire - E, (6.5)

dove SV è il costo di riproduzione dell'oggetto;

Sostituzione V: il costo di sostituzione dei miglioramenti all'oggetto;

Riproduzione Vр: il costo totale della riproduzione dell'oggetto;

Sostituzione Vп: il costo totale della sostituzione dell'oggetto;

I è il deprezzamento dell'oggetto di valutazione, espresso in unità monetarie.

Se l'usura è espressa in unità relative (percentuale), viene applicata la seguente formula:

Riproduzione Vp = Riproduzione V (1 - I), (6.6)

dove I è l'usura dell'oggetto valutato, espressa in unità relative.

Esistono due modi per determinare l'usura:

• · metodo della durata di vita;
• · modalità di suddivisione in tipologie di usura.

Il deprezzamento, in quanto perdita di valore, può essere espresso sia in termini relativi (in relazione all'intero costo di riproduzione o all'intero costo di sostituzione) che in termini assoluti.

Calcolo dell'usura utilizzando il metodo della durata di vita

L'usura è funzione del tempo di un oggetto.

La determinazione dell'ammortamento degli edifici utilizzando il metodo della durata di vita si basa sull'esame delle strutture dell'oggetto da valutare e sul presupposto che l'età effettiva dell'oggetto è correlata alla vita economica tipica così come l'ammortamento accumulato sta al costo di riproduzione (sostituzione) dell'edificio.

Quando si calcola l'usura utilizzando il metodo del ciclo di vita, vengono utilizzati i seguenti concetti:

La vita fisica di un edificio (T n) è il periodo di funzionamento dell'edificio durante il quale lo stato degli elementi strutturali portanti dell'edificio soddisfa determinati criteri (affidabilità strutturale, durabilità fisica, ecc.). La vita fisica di un oggetto viene stabilita durante la costruzione e dipende dal gruppo patrimoniale dell'edificio. La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito.

L'età cronologica (T fact) è il periodo di tempo trascorso dalla messa in servizio dell'oggetto alla data della valutazione.

L'età effettiva (T eff) viene calcolata sulla base dell'età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici prevalenti alla data della valutazione che influiscono sul valore dell'oggetto valutato. A seconda delle caratteristiche operative dell'edificio, l'età effettiva può differire dall'età cronologica in alto o in basso. Nel caso di uso normale (tipico) di un edificio, l’età effettiva è la seguente:

Riso. 6.1. Periodi di vita di un edificio e indicatori di valutazione che li caratterizzano

Gli indicatori dell'usura fisica, dell'età effettiva e della durata della vita economica si trovano in un certo rapporto, che può essere espresso dalla formula

I = (Teff/Tn) 100%, (6,7)

dove sono usura,%;

Tef - età effettiva, determinata da un esperto in base alle condizioni tecniche degli elementi o dell'edificio nel suo complesso;

Tn - periodo tipico della vita fisica.

I = (T fatto / T n) 100%, (6,8)

dove Tfact è l'età cronologica.

L'uso della formula (6.8) è rilevante quando si calcolano le rettifiche percentuali per usura negli oggetti confrontati (metodo delle vendite comparative), quando non è possibile per il perito ispezionare analoghi selezionati per determinare gli indicatori utilizzati nella formula (6.7).

Esempio. Determinare il valore dell'immobile da valutare. Si valuta un terreno con fabbricato edificato nel 1980. La vita utile standard dell'edificio è di 150 anni. Il valore di mercato del terreno è stato determinato confrontando le vendite ed è pari a 4,5 milioni di rubli. Il costo totale della sostituzione della struttura è stato determinato con il metodo unitario comparativo a livello di 11,4 milioni di rubli. La data di valutazione è il 30 gennaio 2010.

L'età cronologica dell'edificio è di 30 anni. Per calcolare l'usura di una struttura utilizziamo la formula (6.8), poiché non è fornita l'età effettiva.

I = (T fatto / T n) 100% =30/150*100% = 30%.

Per calcolare il valore dell'oggetto da valutare, applichiamo la formula 6.2.

V= 4.500.000 + (11.400.000 - 0,3*11.400.000) = 12.480.000 rubli.

Pertanto, il costo dell'oggetto valutato, calcolato secondo l'approccio dei costi, ammontava a 12.480.000 rubli.

Calcolo dell'usura utilizzando il metodo di suddivisione in tipi di usura

Il metodo più comune per calcolare l'usura è metodo di suddivisione in tipi di usura.

A seconda dei fattori che riducono il valore degli immobili, l'usura si divide in fisica, funzionale ed esterna (economica). L'usura fisica e funzionale può essere rimovibile o irreparabile. L'usura esterna è solitamente irreparabile.

Riso. 6.2. Classificazione dell'ammortamento degli oggetti immobiliari

La somma di tutti i possibili tipi di ammortamento costituisce il fondo ammortamento dell'immobile.

Deterioramento fisico riflette i cambiamenti nelle proprietà fisiche di una proprietà nel tempo (ad esempio, difetti negli elementi strutturali). L'usura fisica può verificarsi sotto l'influenza di fattori operativi o sotto l'influenza di fattori naturali e naturali.

Abbigliamento funzionale si riferisce a una diminuzione del valore di una proprietà associata a una discrepanza tra soluzioni di progettazione e pianificazione, standard di costruzione, qualità del design e materiali di produzione con i requisiti moderni per questi articoli.

Usura esterna- si tratta di una diminuzione del valore di un immobile dovuta all'influenza negativa dell'ambiente esterno rispetto all'oggetto di valutazione: ubicazione, situazione del mercato, servitù imposte su un certo utilizzo dell'immobile, cambiamenti nelle infrastrutture circostanti e decisioni legislative in materia fiscale, ecc.

L'usura è considerata rimovibile se la sua eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente fattibile.

L'usura fisica rimovibile è determinata dal metodo del costo, calcolando il costo dei lavori necessari per sostituire e migliorare i singoli elementi strutturali dell'edificio.

Metodo del costo consiste nel determinare i costi di ripristino di elementi di edifici e strutture. Il metodo del costo viene utilizzato per determinare l'usura fisica rimovibile.

Un esempio di calcolo dell'usura fisica utilizzando il metodo del costo è riportato nella Tabella 6.5.

Tabella 6.5.

Un esempio di calcolo dell'usura fisica rimovibile

L'usura fisica rimovibile secondo la Tabella 6.5 è pari a 333.500 rubli.

Per calcolare l'usura fisica irreparabile, viene solitamente utilizzato il metodo esperto o life-time.

Il metodo più accurato e che richiede più tempo è esperto. Si tratta di creare un elenco dei difetti e di determinare la percentuale di usura di tutti gli elementi strutturali di un edificio o di una struttura.

Il calcolo dell'usura fisica dell'edificio nel suo complesso verrà effettuato secondo la formula:

E fisico = ? [ E fisico i I i ] (6.9)

Ifiz i - usura fisica del singolo elemento strutturale i-esimo (%);

io i - peso specifico dell'i-esimo elemento strutturale;

n è il numero di elementi strutturali dell'edificio oggetto di valutazione.

Il calcolo del degrado fisico dell'edificio è riportato nella Tabella 6.6.

Tabella 6.6. Calcolo dell'usura fisica

Elementi strutturali dell'edificio	Partecipazione al costo totale, %	Fisico reale elemento,%	Quota di usura fisica di un elemento rispetto all'usura fisica totale dell'edificio, % (Peso specifico elettrico * *Ifiz el-ta)/100
Fondazione
Muri e partizioni
Sovrapposizione
Tetto e coperture
Impianti idraulici ed elettrici
Altri lavori
Degrado fisico dell'edificio

Metodo a vita utilizzato per calcolare l'usura fisica e fisica irreparabile, questo metodo è discusso in dettaglio sopra.

Metodo normativo.

Il metodo standard viene utilizzato per calcolare l'usura fisica o l'usura fisica irreparabile. Se viene calcolata l'usura fisica riparabile, non è necessario tenere conto dei fattori presi in considerazione nel calcolo dell'usura fisica riparabile.

Il degrado fisico viene determinato mediante la scomposizione dell'edificio in componenti. L'entità dell'usura fisica dell'oggetto valutato è stata determinata sulla base delle "Regole per la valutazione dell'usura fisica" VSN 53-86(r). L'usura fisica totale è determinata dalla formula (6.9), quando vengono determinati i pesi degli elementi strutturali e i valori di usura fisica di questi elementi strutturali.

Abbigliamento funzionale Chiamano una diminuzione del valore della proprietà associata all'incoerenza delle soluzioni di progettazione e pianificazione, degli standard di costruzione, della qualità del design e dei materiali di produzione con i requisiti moderni per questi articoli.

Cause dell'usura funzionale:

• · carenze che richiedono l'aggiunta di elementi;
• · carenze che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi;
• · super miglioramenti.

L'usura funzionale può essere rimovibile o irreparabile. L'usura funzionale rimovibile viene spesso calcolata utilizzando il metodo del costo.

A seconda dell'usura funzionale può essere determinata nei seguenti modi:

• · sulla base dei costi operativi in ​​eccesso;
• · basato sulle vendite abbinate.

Per determinare gli indicatori di calcolo necessari (tariffe di affitto, tassi di capitalizzazione, ecc.), vengono utilizzati i dati di mercato.

In questo caso, gli analoghi selezionati non dovrebbero presentare segni di usura funzionale identificati nell'oggetto da valutare. Di seguito è riportato un esempio di calcolo dell'usura funzionale (Tabella 6.7).

Tabella 6.7. Calcolo dell'usura funzionale in base alle perdite locative

Indicatori stimati	Media indicatori per analoghi	Indicatori di valutato
Superficie locabile (S), m2
Coefficiente di perdita per sottocarico (Kp), % di PVD
Reddito lordo potenziale, strofinare. nell'anno PVD=Sar _ S
Reddito lordo effettivo, strofinare. nell'anno DVD = PVD _ (1 - Kp)
Risultato operativo netto, strofinare. nell'anno CHOD = DVD-OR
Costo della proprietà, strofinare.
Costo dell'edificio, strofina. Vzd = V _ (1 - dzu) (in questi calcoli la quota del terreno è considerata come stima di un esperto pari al 25%)
Usura funzionale, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 o 13%

Il calcolo dell'usura funzionale può essere effettuato sulla base dei costi operativi in ​​eccesso per mantenere l'edificio a causa dell'usura funzionale. Consideriamo un esempio di calcolo dell'usura funzionale basato sui costi operativi in ​​eccesso nella Tabella 6.8.

Tabella 6.8. Esempio di calcolo dell'usura funzionale in base ai costi operativi in ​​eccesso

Indicatori stimati	Medie per analoghi	Indicatori di valutato
Affitto annuo (auto), rub./m2
Area affittata in affitto (S), m2
Coefficiente di perdita per sottocarico, determinato sulla base dei dati medi di mercato (Kp), % di PVD
Spese operative (OR), rub./m2
Tasso di capitalizzazione calcolato con il metodo di estrazione del mercato (R), %
Quota di terreno nel valore della proprietà (dзу), %
Reddito lordo potenziale, strofinare. all'anno PVD = Sar _ S
Reddito lordo effettivo, strofinare. all'annoDVD = PVD _ (1-Kp)
Risultato operativo netto, strofinare. all'annoCHOD = DVD - OR
Costo della proprietà, rub.V=CHOD/R
Costo dell'edificio, strofina. Vzd = V _ (1 - dzu)
Usura funzionale, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 o 10%

Usura esterna- deprezzamento di un oggetto a causa dell'influenza negativa dell'ambiente esterno in relazione all'oggetto di valutazione: ubicazione, situazione del mercato, servitù imposte su un determinato utilizzo dei beni immobili, cambiamenti nelle infrastrutture circostanti e decisioni legislative in materia fiscale , eccetera. Sebbene l’usura esterna sia spesso irreparabile, a volte può “correggersi da sola” a causa di un cambiamento positivo nell’ambiente di mercato circostante.

Per valutare l'usura esterna è possibile utilizzare i seguenti metodi:

• · in base alle perdite di affitto;
• sulla base delle spese operative in eccesso;
• · basato sulle vendite abbinate;

Consideriamo un esempio di determinazione dell'usura esterna in base alle informazioni sui prezzi per oggetti simili venduti di recente (vendite abbinate). Gli oggetti di vendita abbinata differiscono tra loro solo per l'usura esterna individuata e correlata all'oggetto di valutazione.

Esempio.È necessario valutare l'usura esterna causata dalla diminuzione dell'attrattiva degli investimenti dell'edificio per uffici a causa del trasferimento di un impianto chimico nelle sue immediate vicinanze nell'ambito del programma per l'allontanamento delle imprese manifatturiere dal centro di Mosca. Nel mercato immobiliare sono state identificate vendite abbinate di oggetti A e B con scopo simile. Il costo del terreno in questa zona è circa il 25% del costo totale di una proprietà tipica. Calcolo dell'usura esterna utilizzando il metodo delle vendite abbinate nella Tabella 6.9.

Tabella 6.9. Esempio di calcolo dell'usura esterna in base alle vendite abbinate

Indicatori	Grandezza
	Prezzo di vendita dell'immobile A, situato lontano dalle grandi imprese industriali, in rubli
	Prezzo di vendita dell'oggetto B, situato vicino a grandi imprese industriali, rubli
	Prezzo di vendita dell'edificio dell'oggetto A, rubli (quota del terreno - 25%, quota dell'edificio 75%).	7500000*0,75=5625000
	Prezzo di vendita dell'oggetto edilizio B, rubli	6900000*0,75=5175000
	Differenza tra cui:
	* nel costo dovuto alle differenze fisiche tra gli oggetti A e B, rubli
	* in costi causati dalla vicinanza del mercato dell'abbigliamento, rubli
	Perdita di valore legata alla presenza di segni di usura esterni, rubli
	Usura esterna,%.	450.000/7500000=0,06 o 6%

L'ammortamento può essere calcolato in termini percentuali e in termini di valore, a seconda del metodo scelto.

Se tutti i tipi di usura vengono calcolati in termini monetari, allora dovrebbe essere utilizzata la formula base dell’approccio dei costi (6.2).

Se sono stati calcolati vari tipi di usura in termini di valore e percentuale, il costo di riproduzione (costo di sostituzione) viene calcolato utilizzando la formula:

Riproduzione V = (Riproduzione Vp - E dispositivo fisico - E dispositivo funzionante) _ (1-E fisico) _ (1-I fun.nu) _ (1 - E locanda), (6.10)

E dispositivi divertenti: indumenti funzionali rimovibili, unità monetarie;

E benessere fisico: usura fisica irreparabile, %;

E benessere fisico: usura funzionale irreparabile, %;

Ed ext - usura esterna,%.

Nel determinare l'ammortamento, la cosa più importante è identificare i segni che riducono il valore dell'edificio. L’usura fisica è presente nella maggior parte degli edifici, ma per gli edifici moderni nelle grandi città russe spesso non c’è usura esterna e funzionale. In questo caso la formula si semplifica nella seguente forma:

V play = (V play - E funz.dispositivo) _ (1-I fisico), (6.11)

Dove V vopro - costo di riproduzione;

Riproduzione Vp: costo totale della riproduzione;

E dispositivi fisici: usura fisica rimovibile, unità monetarie;

E benessere fisico: usura fisica irreparabile, %.

Dopo aver calcolato l'intero costo di riproduzione (costo di sostituzione completo), nonché l'ammortamento accumulato, viene determinato il valore del terreno e della proprietà valutata nel suo complesso.

Per determinare il valore di mercato di un immobile calcolato con l'approccio del costo, è necessario utilizzare la formula (6.1).

Metodi per la valutazione dei terreni

METODI DI VALUTAZIONE DEL VALORE DEI TERRENI

Riso. 6.3 Metodi di valutazione dei terreni

La valutazione del valore dei terreni viene effettuata sulla base delle Raccomandazioni metodologiche per la determinazione del valore di mercato dei terreni, approvate con ordinanza del Ministero della Proprietà della Russia del 03/06/2002 n. 568-r o sul base di altri metodi presentati nella letteratura educativa, poiché le raccomandazioni metodologiche non sono vincolanti.

Tra gli altri metodi nella letteratura educativa, per calcolare il costo dei terreni vengono utilizzati il ​​metodo di rimborso dei costi infrastrutturali e il metodo dei contratti di investimento standard.

A seconda dello scopo della valutazione e, di conseguenza, della correttezza delle procedure di calcolo, esistono diversi modi per determinare il costo di sostituzione:

Metodo delle unità comparative.

Metodo di scomposizione dei componenti.

Metodo di indagine quantitativa.

Metodo delle unità comparative . Il valore della proprietà stimata è determinato moltiplicando il numero di unità di misura selezionate (le unità di misura possono essere 1 m3, 1 m2, 1 km, 1 pz., ecc.) dell'oggetto valutato per il costo di un'unità di misurazione alla data di valutazione. I costi delle unità di misura degli oggetti standard sono noti e sono contenuti in apposite raccolte informative e analitiche (Bollettino “KO - INVEST” e Raccolte indicatori integrati del costo di sostituzione - UPVS).

Un passo importante quando si utilizza questo metodo è la selezione di un oggetto tipico (analogico). Quando si seleziona un analogo, è necessario tenere conto di un unico scopo funzionale, della somiglianza delle caratteristiche fisiche (classe dei sistemi strutturali), dell'età cronologica comparabile degli oggetti confrontati e di altre caratteristiche. Poiché nella maggior parte dei casi la base per il confronto è il costo di un'unità comparativa non di un oggetto identico, ma di un analogo vicino, il costo dell'oggetto calcolato utilizzando il metodo dell'unità comparativa sarà considerato costo di sostituzione.

Metodo di scomposizione dei componenti . La differenza tra questo metodo e il precedente è che il costo dell'intero edificio viene calcolato come la somma dei costi dei suoi singoli componenti edilizi: fondazioni, muri, soffitti, ecc. Il costo di ciascun componente si ottiene in base alla somma dei costi diretti e indiretti necessari per costruire un'unità di volume. Il costo dell’intero edificio si calcola utilizzando la formula:

Szd =

dove Сзд è il costo di costruzione dell'edificio nel suo insieme;

Vj è il volume della componente j-ro;

Cj - costo per unità di volume;

n è il numero di componenti edilizi assegnati;

Kn - coefficiente che tiene conto delle differenze esistenti tra l'oggetto valutato e la struttura tipica selezionata (per un oggetto identico Kn-1);

Metodo di indagine quantitativa . Questo metodo si basa su un calcolo quantitativo e di costo dettagliato dei costi di installazione dei singoli componenti, attrezzature e costruzione dell'edificio nel suo insieme. Oltre a calcolare i costi diretti, è necessario tenere conto delle spese generali e di altri costi. In altre parole viene redatto un preventivo completo per la ricostruzione dell'oggetto valutato.

Il metodo dell'indagine quantitativa costituisce la base per l'applicazione dei metodi di cui sopra per il calcolo dei costi di sostituzione e mostra i risultati più accurati rispetto ad essi, tuttavia, è il più laborioso e richiede che il perito abbia una formazione teorica approfondita e una pratica pratica significativa esperienza.

Determinazione dell'usura di un immobile

L'ammortamento è caratterizzato da una diminuzione dell'utilità di un immobile, della sua attrattiva per il consumatore dal punto di vista di un potenziale investitore e si esprime in una diminuzione del valore (ammortamento) sotto l'influenza di vari fattori nel tempo.

Con l'utilizzo dell'impianto, i parametri che caratterizzano l'affidabilità strutturale degli edifici e delle strutture, nonché la loro rispondenza funzionale all'uso attuale e, soprattutto, futuro legato alla vita umana, si deteriorano progressivamente. Inoltre, il valore degli immobili non è meno influenzato da fattori esterni causati dai cambiamenti nel contesto di mercato, dall’imposizione di restrizioni su determinati usi degli edifici, ecc.

L'ammortamento (I) viene solitamente misurato in percentuale e l'espressione monetaria dell'ammortamento è l'ammortamento (O).

A seconda delle cause che determinano il deprezzamento di un immobile si distinguono le seguenti tipologie di usura: fisica, funzionale ed esterna.

Classificazione dell'ammortamento degli oggetti immobiliari:

Ogni tipo di abbigliamento è caratterizzato dalla sua divisione: rimovibile e inamovibile.

Usura rimovibile- usura, la cui eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente fattibile. Allo stesso tempo, la fattibilità economica sta nel fatto che i costi sostenuti per eliminare l'uno o l'altro tipo di usura dovrebbero contribuire ad aumentare il valore dell'oggetto nel suo insieme.

Usura fatale– usura fisicamente impossibile o economicamente impraticabile.

Quando vengono identificati tutti i tipi di usura designati, si parla dell'usura totale accumulata della proprietà. In termini monetari, il deprezzamento totale è la differenza tra il costo di sostituzione e il prezzo di mercato dell'oggetto valutato. Sulla base dell'essenza di queste definizioni, si può sostenere che l'usura totale accumulata è, prima di tutto, una funzione della durata di vita dell'oggetto. Tenendo conto di questa circostanza, consideriamo l'essenza dei principali concetti valutativi che caratterizzano questo indicatore:

Vita fisica edificio ( VF ) - determinato dal periodo di funzionamento dell'edificio, durante il quale lo stato degli elementi strutturali portanti dell'edificio soddisfa determinati criteri (affidabilità strutturale, durabilità fisica, ecc.). La vita fisica di un oggetto viene stabilita durante la costruzione e dipende dal gruppo patrimoniale degli edifici. La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito.

Età cronologica (alta tensione)- è il periodo di tempo trascorso dalla data di messa in esercizio dell'impianto fino alla data della valutazione.

Vita Economica (EJ) - determinato dal tempo di funzionamento durante il quale l'oggetto genera reddito. Durante questo periodo le migliorie apportate contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile. La vita economica di un oggetto termina quando il funzionamento dell'oggetto non può generare il reddito indicato dal tasso corrispondente per oggetti comparabili in questo segmento del mercato immobiliare. In questo caso le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'oggetto a causa della sua generale usura.

Età effettiva (EV) ) - determinato sulla base dell'età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici prevalenti alla data di valutazione che influenzano il valore dell'oggetto valutato. A seconda delle caratteristiche operative dell'edificio, l'età effettiva può differire dall'età cronologica in alto o in basso. Nel caso del normale (tipico) funzionamento di un edificio, l'età effettiva è solitamente pari all'età cronologica.

Vita economica residua (REL) ) di un edificio è il periodo di tempo che intercorre dalla data della valutazione fino alla fine della sua vita economica.

Metodi di calcolo dell'usura:

1. Deterioramento fisico - rappresenta una perdita graduale delle qualità tecniche e operative di un oggetto inizialmente previsto durante la costruzione sotto l'influenza di fattori naturali e climatici, nonché dell'attività umana.

Si distinguono i seguenti metodi per il calcolo del degrado fisico degli edifici:

Standard (per edifici residenziali);

Costo;

Metodo a vita.

Metodo standard per il calcolo dell'usura fisica

Il metodo normativo per il calcolo dell'usura fisica prevede l'uso di varie istruzioni normative a livello intersettoriale o dipartimentale. Un esempio di tali istruzioni sono le “Regole per la valutazione del deterioramento fisico degli edifici residenziali” VSN 53-86 di Gosgrazhdanstroy (Comitato statale per l'edilizia civile e l'architettura sotto GOSSTROE dell'URSS. Mosca 1990), utilizzate dall'Ufficio per l'inventario tecnico per lo scopo di valutare il deterioramento fisico degli edifici residenziali durante l'inventario tecnico, pianificando importanti riparazioni del patrimonio abitativo, indipendentemente dalla sua appartenenza dipartimentale.

Queste regole descrivono l'usura fisica dei vari elementi strutturali degli edifici e la loro valutazione.

L’usura fisica di un edificio dovrebbe essere determinata utilizzando la formula:

Fф =

dove Ff è l'usura fisica dell'edificio, (%);

Fi - usura fisica i-ro dell'elemento strutturale (%);

Li è il coefficiente corrispondente alla quota del costo di sostituzione dell'elemento strutturale i-ro sul costo totale di sostituzione dell'edificio; n è il numero di elementi strutturali nell'edificio.

Le quote del costo di sostituzione delle singole strutture, elementi e sistemi nel costo di sostituzione totale dell'edificio (in%) sono solitamente prese in base agli indicatori aggregati del costo di sostituzione degli edifici residenziali approvati secondo le modalità prescritte, e per le strutture, elementi e sistemi che non dispongono di indicatori approvati - in base al costo stimato.

Metodo dei costi per determinare l'usura fisica

L'usura fisica al momento della sua valutazione è espressa dal rapporto tra il costo delle misure di riparazione oggettivamente necessarie per eliminare i danni alle strutture, a un elemento, a un sistema o all'edificio nel suo complesso, e il loro costo di sostituzione.

L'essenza del metodo dei costi per determinare l'ammortamento fisico è determinare i costi di ricostruzione degli elementi dell'edificio.

La metodologia descritta consente di calcolare immediatamente l'usura degli elementi e dell'edificio nel suo insieme in termini di costi, il che è più preferibile rispetto ad altri metodi per il calcolo dell'usura fisica. Inoltre, poiché il calcolo della riduzione di valore si basa sul costo effettivo ragionevole necessario per riportare gli articoli usurati a “condizioni sostanzialmente nuove”, il risultato di questo approccio può essere considerato abbastanza accurato. Tra gli svantaggi inerenti a questo metodo, è necessario notare il dettaglio obbligatorio e l'accuratezza del calcolo dei costi di riparazione degli elementi usurati dell'edificio.

Determinazione del degrado fisico degli edifici mediante il metodo della durata di vita

Sulla base dell'essenza dei concetti valutativi di base precedentemente discussi che caratterizzano l'usura totale accumulata di un edificio dal punto di vista del suo tempo di funzionamento, si può sostenere che l'usura fisica, l'età effettiva e la vita economica sono in un certo senso rapporto. Questa relazione può essere espressa dalla seguente formula (1):

dove: I(%) - usura in percentuale;

EV - età effettiva, determinata da un esperto in base alle condizioni tecniche degli elementi o dell'edificio nel suo insieme;

VF - periodo tipico della vita fisica;

RSFZ - il periodo rimanente della vita fisica.

Oppure secondo la formula (2):

dove: E (%) - usura in percentuale;

La VF è un periodo tipico della vita fisica.

La percentuale di ammortamento degli elementi o dell'edificio nel suo complesso così calcolata può essere tradotta in termini monetari (ammortamento):

O= BC *(I/100);

dove: E - usura in percentuale; BC - costo di sostituzione.

2 . Abbigliamento funzionale

Segni di usura funzionale nell'edificio valutato sono, di norma, la non conformità delle sue soluzioni di pianificazione dello spazio e/o di progettazione con gli standard moderni, comprese le varie attrezzature necessarie per il normale funzionamento della struttura in conformità con i suoi uso attuale o previsto.

A seconda della possibilità fisica e della fattibilità economica di eliminare le cause che hanno causato l'usura funzionale, si distingue in rimovibile e irreparabile. L'espressione del costo dell'usura funzionale è la differenza tra il costo di riproduzione e il costo di sostituzione, poiché il calcolo di quest'ultimo, in base alla sua definizione, esclude ovviamente dalla considerazione l'usura funzionale.

Abbigliamento funzionale rimovibile

L'usura funzionale rimovibile è solitamente determinata dal costo della ricostruzione necessaria per facilitare un funzionamento più efficiente della proprietà.

Si ritiene che l’usura funzionale reversibile sia causata da:

Svantaggi che richiedono l'aggiunta di elementi,

Svantaggi che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi,

Miglioramenti eccellenti.

Svantaggi che devono essere aggiunti, si riferiscono ad elementi di un edificio e ad attrezzature che non sono presenti nell'ambiente esistente e senza i quali esso non può soddisfare i moderni standard operativi. L'ammortamento dovuto a questi elementi è misurato dal costo di aggiunta di questi elementi, inclusa la loro installazione.

Svantaggi che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi, includono posizioni che svolgono ancora le loro funzioni, ma non soddisfano più gli standard moderni (contatori dell'acqua e del gas, ecc.). L'ammortamento di questi elementi è misurato come il costo degli elementi esistenti, tenendo conto della loro usura fisica, meno il costo di restituzione dei materiali, più il costo di smantellamento di quelli esistenti e più il costo di installazione di nuovi elementi. In questo caso il costo di restituzione dei materiali è definito come il costo dei materiali e delle attrezzature smantellate se utilizzate presso altre strutture (valore residuo rivedibile).

Verso super miglioramenti includere posizioni ed elementi della struttura, la cui disponibilità è attualmente inadeguata alle moderne esigenze degli standard di mercato. L'usura funzionale rimovibile in questo caso viene misurata come il costo corrente di sostituzione degli elementi “supermigliorati” meno l'usura fisica, più il costo di smantellamento e meno il valore di recupero degli elementi smantellati.

Un esempio di miglioramento eccessivo sarebbe una situazione in cui il proprietario di una casa, adattandola per sé, ha apportato alcune modifiche per la propria comodità (valore dell'investimento) che non erano adeguate dal punto di vista di un utente tipico. Questi includono, ad esempio, la riqualificazione dell'area utilizzabile dei locali per un uso specifico, determinato dagli hobby del proprietario o dalla sua occupazione. L'usura funzionale rimovibile in una situazione del genere è determinata dal costo attuale per riportare gli elementi modificati al loro stato originale. Inoltre, il concetto di miglioramento eccessivo è strettamente correlato al segmento del mercato immobiliare, dove gli stessi miglioramenti possono essere considerati sia appropriati per un segmento specifico, sia eccessivi dal punto di vista dell'utente tipo.

Usura funzionale irrecuperabile

L'usura funzionale inamovibile è solitamente causata da una pianificazione spaziale e/o da caratteristiche strutturali obsolete degli edifici da valutare rispetto ai moderni standard di costruzione. Innanzitutto l'inopportunità economica della spesa per l'eliminazione di queste carenze ci consente di giudicare il segno di un'usura funzionale irreparabile. Inoltre, è necessario tenere conto delle condizioni di mercato prevalenti alla data della valutazione affinché l'edificio corrisponda adeguatamente al suo scopo architettonico.

3. Usura esterna (economica).

L'ammortamento esterno è il deprezzamento di un oggetto dovuto all'influenza negativa dell'ambiente esterno rispetto all'oggetto di valutazione: la situazione del mercato, le servitù imposte su un certo utilizzo degli immobili, i cambiamenti nelle infrastrutture circostanti, le decisioni legislative in materia della tassazione, ecc. L'usura esterna degli immobili, a seconda delle ragioni che l'hanno causata, nella maggior parte dei casi è irreparabile a causa della posizione immutata, ma in alcuni casi può “rimuoversi” a causa di un cambiamento positivo nell'ambiente di mercato circostante.

Approccio comparativo alla valutazione immobiliare

L'approccio comparativo alla valutazione immobiliare si basa sulle informazioni sulle recenti transazioni con immobili simili sul mercato e sul confronto dell'immobile da valutare con analoghi. Successivamente, vengono apportate modifiche per tenere conto delle differenze tra l'oggetto valutato e i suoi analoghi. Ciò consente di determinare il prezzo di vendita di ciascun analogo come se avesse le stesse caratteristiche di base dell'immobile da valutare.

Considerando che questo approccio alla valutazione immobiliare si basa sul confronto delle vendite, si parla di comparativo. Poiché l'approccio in esame utilizza i dati sulle transazioni sul mercato, è anche chiamato basato sul mercato.

Il principio fondamentale dell’approccio comparativo alla valutazione immobiliare è il principio di sostituzione.

Si possono individuare i seguenti principali fasi di valutazione immobiliare utilizzando un approccio comparativo:

1. Nella prima fase si studia lo stato e le tendenze di sviluppo del mercato immobiliare e soprattutto il segmento a cui appartiene l'immobile. Vengono individuati gli immobili maggiormente assimilabili a quello oggetto di valutazione e che sono stati recentemente venduti.

2. Nella seconda fase vengono raccolte e controllate le informazioni sugli oggetti analoghi; le informazioni raccolte vengono analizzate e ogni oggetto analogo viene confrontato con quello oggetto di valutazione.

3. Nella terza fase vengono apportate modifiche ai prezzi di vendita di oggetti comparabili.

4. Nella quarta fase si concordano i prezzi adeguati di oggetti analoghi e si ricava il valore finale del valore di mercato della proprietà sulla base di un approccio comparativo.

Nella prima fase della valutazione immobiliare, viene utilizzato un approccio comparativo per studiare lo stato del mercato immobiliare e le sue tendenze di sviluppo, segmentarlo e determinare a quale segmento di mercato appartiene l'immobile da valutare. Inoltre, in questo segmento, secondo determinati criteri, vengono identificati gli oggetti più paragonabili a quello in studio (oggetti analogici).

Segmentazione del mercatoè il processo di divisione del mercato in settori (segmenti). La divisione avviene in settori che hanno oggetti e soggetti simili.

Gli oggetti devono essere simili per scopo d'uso, qualità, diritti trasferiti e ubicazione.

I soggetti devono essere simili in termini di solvibilità, capacità di finanziamento e motivazione agli investimenti.

Gli immobili comparabili devono appartenere allo stesso segmento del mercato immobiliare di quello oggetto di valutazione; le transazioni con essi devono essere effettuate alle condizioni tipiche di questo segmento.

Periodo di esposizione- questo è il momento in cui un oggetto deve essere sul mercato per poter essere venduto. Il periodo di esposizione differisce per i diversi segmenti di mercato.

Quindi, a Mosca per gli appartamenti residenziali è di circa un mese, per gli edifici adibiti ad uffici - da un mese e mezzo a tre mesi. Se l'oggetto è stato venduto per un periodo di tempo molto inferiore a quello standard dell'esposizione, molto probabilmente ciò indica che il prezzo è stato sottostimato. Al contrario, se un articolo è rimasto sul mercato per un periodo significativamente più lungo rispetto al periodo di esposizione standard, è probabile che il prezzo sia troppo caro. In entrambi i casi l'operazione non è tipica del segmento di mercato e non deve essere considerata comparabile.

I criteri principali nella scelta di oggetti comparabili (analoghi) sono:

1) Diritti di proprietà sugli immobili.

2) Condizioni di finanziamento.

3) Condizioni e tempi di vendita.

4) Posizione.

5) Caratteristiche fisiche.

1. Diritti di proprietà

Fondamentalmente, le transazioni immobiliari comportano l'acquisto di diritti trasferibili di possedere e disporre di proprietà. La piena proprietà è determinata dal canone di mercato e dai finanziamenti attualmente disponibili. L'adeguamento del titolo non è altro che la differenza tra il canone di mercato e il canone contrattuale.

2. Condizioni di finanziamento dell'operazione

Se le condizioni per il finanziamento di un'operazione di compravendita di un immobile sono atipiche (ad esempio, nel caso del finanziamento completo di un'operazione di compravendita), in questo caso è necessaria un'analisi approfondita, a seguito della quale viene apportata un'adeguata modifica al prezzo di questa operazione.

3. Condizioni di vendita e tempi di vendita

Lo stesso si può dire in relazione alle condizioni di vendita stesse. Poiché è difficile calcolare gli adeguamenti per le condizioni finanziarie e fiscali, nonché per i diritti e le restrizioni legali trasferiti, le condizioni di vendita, è meglio, se possibile, non considerare transazioni simili per l'analisi e il confronto. In caso contrario, verranno apportate prima le modifiche per queste caratteristiche.

Il momento della vendita è uno degli elementi principali del confronto delle vendite comparabili. Per adeguare questa caratteristica al prezzo di vendita di un analogo, è necessario conoscere l'andamento delle variazioni dei prezzi nel mercato immobiliare nel tempo.

4. Posizione

Anche la posizione è un elemento molto significativo nei confronti delle vendite comparabili. Apportare modifiche alla posizione ha un effetto abbastanza significativo sul valore della proprietà da valutare.

Caratteristiche fisiche

Per caratteristiche fisiche dell'immobile si intendono le dimensioni, la tipologia e la qualità dei materiali, lo stato e il grado di deterioramento dell'immobile e altre caratteristiche, che vengono anch'esse adeguate.

Unità di confronto

Poiché le proprietà spesso variano in termini di dimensioni e numero di unità, può essere difficile confrontare le proprietà vendute con la proprietà da valutare; pertanto, i dati disponibili devono essere ridotti a un denominatore comune. Questo denominatore comune può essere sia un'unità fisica (prezzo al mq) che economica.

Diverse unità di confronto vengono utilizzate da diversi segmenti del mercato immobiliare.

Unità di confronto dei terreni:

Prezzo per 1 ettaro;

Prezzo per cento metri quadrati;

Prezzo per 1 metro frontale:

Prezzo per 1 mq. M.

Unità per il confronto delle aree edificate:

Prezzo al mq. M. superficie totale;

Prezzo per 1 mq. M. superficie netta da locare;

Prezzo per 1 metro cubo M.

Il moltiplicatore dell'affitto lordo o il rapporto di capitalizzazione complessiva possono essere utilizzati come unità economica di confronto quando si valutano progetti basati sul rapporto tra reddito e prezzo di vendita.

Classificazione e sostanza degli emendamenti

A seconda del metodo di calcolo e apportando aggiustamenti per le differenze tra l'oggetto da valutare e un analogo comparabile, le modifiche sono suddivise in:

1. Interesse

2. Costo

Aggiustamenti percentuali , di regola, vengono inseriti moltiplicando il prezzo di vendita di un oggetto analogo o la sua unità di confronto per un coefficiente che riflette il grado di differenze nelle caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto da valutare. Il ragionamento qui si riduce a quanto segue: se l'oggetto apprezzato è migliore di un analogo comparabile, al prezzo di quest'ultimo viene aggiunto un fattore crescente. In caso contrario, al prezzo di un prodotto analogo comparabile viene applicato un fattore di riduzione.

Gli aggiustamenti percentuali includono, ad esempio, aggiustamenti per posizione, usura e tempo di vendita.

Adeguamenti dei costi

UN) Gli aggiustamenti monetari apportati all'unità di confronto (1 ettaro, unità di densità, 1 centinaio di metri quadrati) modificano il prezzo dell'oggetto analogo venduto di un certo importo, che è stimato in base alla differenza tra le caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto apprezzato. Viene effettuato un aggiustamento positivo se l'oggetto apprezzato è migliore di un analogo comparabile. In caso contrario, al prezzo del prodotto comparabile verrà applicato un adeguamento negativo.

Gli aggiustamenti monetari apportati all'unità di confronto includono aggiustamenti per le condizioni fisiche, nonché aggiustamenti calcolati con metodi statistici.

B) Gli aggiustamenti monetari apportati al prezzo dell'oggetto analogo venduto nel suo insieme lo modificano di un certo importo, che è stimato in base alla differenza tra le caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto da valutare. Il ragionamento per utilizzare correzioni positive o negative è simile al ragionamento del punto "a".

Gli aggiustamenti monetari apportati al prezzo dell'oggetto analogo venduto nel suo insieme dovrebbero includere aggiustamenti per la presenza o l'assenza di ulteriori miglioramenti (ampliamenti del magazzino, parcheggi, ecc.).

Calcolo e modifiche

Per calcolare e apportare correzioni vengono utilizzati molti metodi diversi, tra cui i seguenti:

Metodi basati sull'analisi delle vendite abbinate;

Metodi esperti di calcolo e modifiche;

Metodi statistici.

Metodo di vendita abbinato

Per vendita abbinata si intende la vendita di due oggetti, idealmente una copia esatta l'uno dell'altro, ad eccezione di un parametro (ad esempio la posizione), la cui presenza spiega la differenza di prezzo di questi oggetti. Questo metodo consente di calcolare l'aggiustamento per la caratteristica sopra menzionata e di applicarlo per adeguare il prezzo di vendita di un oggetto analogo paragonabile all'oggetto di valutazione per questo parametro.

L'uso limitato di questo metodo è spiegato dalla complessità della selezione degli oggetti per le vendite abbinate, della ricerca e dell'elaborazione di una grande quantità di informazioni.

Metodi esperti di calcolo e modifiche

La base dei metodi esperti per calcolare e apportare aggiustamenti, solitamente percentuali, è l'opinione soggettiva di un perito esperto su quanto l'oggetto valutato sia peggiore o migliore rispetto a un analogo comparabile.

Indichiamo il valore dell'oggetto di valutazione con X e prendiamo il prezzo di vendita di un analogo comparabile pari a 1,0.

In questo caso, il ragionamento si riduce a quanto segue: 1. L'oggetto è migliore del 15% rispetto all'analogo, quindi il prezzo dell'analogo dovrebbe aumentare dello stesso 15%:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. L'oggetto valutato è peggiore del 15% rispetto al suo analogo, il prezzo dell'analogo diminuirà:

X = 1,0 - 15% x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. L'analogo è migliore del 15% rispetto all'oggetto valutato. Il prezzo dell'analogo dovrebbe diminuire:

1,0 = X + 15% x X = X(1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. L'analogo è peggiore del 15% rispetto all'oggetto da valutare. Il prezzo dell'analogo dovrebbe aumentare:

1,0 = X - 15% x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

I metodi di calcolo e aggiustamento esperti vengono solitamente utilizzati quando non è possibile calcolare aggiustamenti del dollaro sufficientemente accurati, ma sono disponibili informazioni di mercato sulle differenze percentuali.

Metodi statistici per il calcolo delle correzioni

Va detto che quando si valuta un immobile utilizzando il metodo dell'analisi comparativa delle vendite, nel processo di adeguamento per le differenze tra l'oggetto da valutare e il suo analogo, non è sempre possibile effettuare un calcolo relativamente accurato del probabile prezzo di l'oggetto. Se non si utilizzano metodi per il calcolo delle correzioni come l'analisi di regressione della correlazione, è necessario introdurre il minor numero possibile di aggiustamenti per le differenze nelle caratteristiche degli oggetti da confrontare. Si tratta principalmente delle correzioni per differenze fisiche (in particolare correzioni di scala).

L'essenza del metodo di analisi di correlazione-regressione è la formalizzazione ammissibile della relazione tra le variazioni dei prezzi di un oggetto immobiliare e le variazioni di una qualsiasi delle sue caratteristiche.

La fase finale L'approccio comparativo alla valutazione immobiliare è l'analisi dei calcoli effettuati al fine di ottenere il valore finale del valore dell'immobile oggetto di valutazione. In questo caso è necessario:

1. Controllare attentamente i dati di vendita comparabili utilizzati per il calcolo e i loro valori rettificati.

2. Riconciliare i valori rettificati delle vendite comparabili calcolando la media ponderata.

Il valore medio ponderato calcolato dal perito costituirà il probabile prezzo di vendita dell'oggetto stimato, che potrà essere arrotondato entro limiti accettabili in ciascun caso specifico.

Ministero dell'Istruzione e della Scienza della Federazione Russa

Educazione al bilancio dello stato federale

istituto di istruzione professionale superiore

"Università statale di Tula"

Istituto di diritto e management

Dipartimento di finanza e gestione

CORSO DI CONTROLLO LAVORO

nella disciplina "Valutazioni aziendali e immobiliari"

sul tema:

USURA IN VALUTAZIONE

Completato da Belova E. S.

gr. 720621

Ho controllato L.V. Solomykova.

Assistente presso il Dipartimento di Fisica e Matematica

Tula 2014

introduzione

Una delle fasi importanti nella valutazione di un immobile è, senza dubbio, la determinazione del suo grado di usura. Il deprezzamento, in sostanza, è la perdita di utilità di un oggetto di valutazione, che porta al fatto che il valore di mercato dell'oggetto diventa inferiore al suo costo di sostituzione o al costo di riproduzione. Di conseguenza, senza determinare l'usura, la valutazione del valore di un oggetto risulterà errata, poiché non tiene conto delle modifiche fisiche e funzionali avvenute all'oggetto durante il suo funzionamento, e non tiene conto dei costi che sarà necessario per ripristinare le caratteristiche originarie o adattare l'oggetto alle moderne esigenze del mercato. La procedura per determinare l'usura di un oggetto consente di valutare le sue condizioni reali, determinarne oggettivamente la vita economica e, soprattutto, selezionare correttamente oggetti analoghi per condurre un'analisi comparativa e valutare il valore della proprietà.

Quanto sopra descrive la rilevanza dell'argomento da me scelto. Lo scopo principale di questo lavoro è considerare il problema della determinazione dell'usura nella valutazione. Il raggiungimento di questo obiettivo predetermina la formulazione e la soluzione dei seguenti compiti: descrizione e calcolo dell'usura, sua econtenuto economico, considerazione dei vari tipi di usura, analisi dei metodi per valutare l'usura fisica, morale ed esterna, nonché determinarne i vantaggi e gli svantaggi.

1 Definizione di usura e suo contenuto economico

Determinare il grado di usura è una fase importante nella valutazione di un immobile, poiché aiuta a identificare le sue reali condizioni, a determinare oggettivamente la sua vita economica e a selezionare correttamente oggetti analoghi per l'analisi comparativa e la valutazione dei costi oggetto.

Usura e perdita parziale o totale delle proprietà e del valore del consumatore, sia durante il funzionamento che durante l'inattività.

L'ammortamento della valutazione è qualsiasi perdita di utilità di un elemento stimato che fa sì che il valore di mercato dell'elemento stimato sia inferiore al costo di sostituzione o al costo di riproduzione.

L'ammortamento è definito come la differenza tra i costi di riproduzione delle migliorie alla data di valutazione e il loro valore corrente di mercato. Il contenuto economico dell'usura sta nel fatto che l'usura viene classificata non dal punto di vista della fattibilità tecnica, ma dal punto di vista della loro fattibilità economica. Consideriamo i periodi di vita dell'oggetto di valutazione e gli indicatori di valutazione che li caratterizzano (Fig. 1)

data di costruzione stima demolizione dell'oggetto

La data di valutazione è il giorno in cui non vengono apportati miglioramenti

Età effettiva per aumentare il costo

Età effettiva residua vita economica

Vita economica dell'oggetto

vita fisica dell’oggetto di valutazione

Figura 1 Periodi di vita dell'oggetto di valutazione

Esaminiamo più in dettaglio i periodi della vita dell'oggetto presentati nella Figura 1:

• Durata della vita fisica di un oggettoil periodo di tempo durante il quale l'oggetto può effettivamente essere utilizzato per lo scopo previsto. In modo semplificato, questo periodo è determinato in base al gruppo di capitale dell'oggetto nella pratica di valutazione. Agisce come un naturale limitatore della vita economica.La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito.
• Vita economica dell'oggettoil tempo durante il quale i miglioramenti contribuiscono al valore dell'oggetto in eccesso rispetto al costo del miglioramento, cioè quando l'ammortamento è rimovibile.

Il termine può essere prorogato grazie alla manutenzione di alta qualità, alla modernizzazione tempestiva e alle riparazioni.

Nella pratica domestica, la tecnica di fattibilità economica determina la vita progettuale di un edificio, che di solito è indicata nei passaporti del progetto standard e della struttura costruita. Sulla base di esso vengono stabiliti il ​​tasso di ammortamento e la frequenza della manutenzione riparativa.

• Età effettivail tempo dalla messa in servizio dell'oggetto alla data della valutazione è stabilito dal passaporto o dal certificato di registrazione dell'oggetto.
• Età effettivatempo, che è stimato dall'aspettativa di vita di un oggetto in base alle sue condizioni fisiche, attrezzatura, design, fattori economici e altri fattori che ne influenzano il valore.

A seconda delle caratteristiche operative dell'edificio, l'età effettiva può differire dall'età fisica verso l'alto o verso il basso. In caso di funzionamento normale (tipico) di un oggetto, l'età effettiva è, di regola, uguale all'età effettiva.

• Restante vita economicatempo dell'oggetto determinato dal perito dal momento dell'ispezione dell'oggetto fino alla fine della sua vita economica.

Il deterioramento dell'edificio è dovuto al deterioramento delle sue condizioni fisiche, alla discrepanza tra le caratteristiche funzionali dei moderni concetti del mercato immobiliare e all'influenza delle condizioni esterne di funzionamento dell'oggetto sul suo valore. Poiché i fattori elencati sono correlati, il loro impatto sui costi viene valutato in modo globale.

Per ammortamento generale accumulato, i periti intendono la perdita di valore dell'oggetto stimato per tutte le possibili ragioni.. L'importo del fondo ammortamento complessivo rappresenta la differenza tra il valore di mercato della struttura alla data di valutazione e il suo costo di sostituzione integrale, calcolato come costo di riproduzione o costo di sostituzione. L'approccio basato sui costi considera l'intero costo di sostituzione degli edifici oggetto di valutazione, supponendo che siano nuovi. Pertanto, dopo aver valutato il valore dell'ammortamento totale accumulato per gli edifici, i periti lo sottraggono dall'indicatore del costo di sostituzione completo e ottengono di conseguenza il valore residuo dell'edificio.

L'ammortamento stimato riflette la reazione del mercato a determinate caratteristiche dell'oggetto valutato che lo distinguono da un oggetto simile ipoteticamente di nuova costruzione alla data di valutazione. L'usura degli oggetti avviene sotto l'influenza di tre ragioni principali, che possono manifestarsi sia in modo complesso che isolato; ciascuna delle ragioni è alla base del tipo di usura, di cui parlerò nel secondo capitolo di questo lavoro.

2 Tipi di usura

Come accennato in precedenza, l'usura di un oggetto è influenzata da tre motivi (fattori), che sono alla base di tre diverse tipologie di usura:

1. Deterioramento fisicoDiminuzione del valore della proprietà a causa della perdita di determinate proprietà di consumo per cause naturali o come risultato di un funzionamento improprio. Lui pagimplica una modifica delle capacità funzionali, fino alla completa distruzione della proprietà.

L'usura fisica si divide in rimovibile e irreparabile. Il criterio è la fattibilità dei costi di eliminazione, che non possono superare i potenziali benefici calcolati dall'esperto e dal perito. L'usura fisica inamovibile degli elementi che si usurano rapidamente è determinata dal metodo ingegneristico (sottraendo il costo del lavoro di restauro dal costo totale della riproduzione). L'usura fisica inamovibile è determinata da una combinazione di molti fattori.

Gli elementi durevoli degli oggetti sono diversivita utile, a seconda dei materiali con cui sono stati realizzati e delle tecnologie utilizzate. L'interconnessione tecnica delle strutture influisce sulle prestazioni dell'intera struttura nel suo complesso. I calcoli vengono effettuati in base all'elemento più usurato. Gli oggetti che si usurano velocemente possono subire cambiamenti qualitativi durante il processo di ripetute sostituzioni, che incidono sulla determinazione del valore. L'esecuzione di piccole riparazioni di routine molto spesso serve da esempioabbigliamento fisico rimovibile. I costi per la determinazione dei costi diretti e indiretti, nonché la presa in considerazione dei profitti aziendali durante i lavori di restauro dei singoli elementi, sono calcolati in base ai prezzi di mercato per beni e servizi.

1. Funzionale o obsoletoriduzione del valore dell'immobile a causa della sua non conformità con i moderni requisiti del mercato in termini di caratteristiche architettoniche, estetiche, di pianificazione dello spazio, di soluzioni di design, di vivibilità, di sicurezza, di comfort e di altre caratteristiche funzionali.In questo caso, le proprietà di consumo potrebbero non solo essere insufficienti, ma anche eccessive, ad esempio un rivestimento troppo costoso che non corrisponde allo scopo funzionale della proprietà.

Abbigliamento funzionaleè determinata anche dalla differenza dei costi quando si installa, ad esempio, un impianto di climatizzazione in un edificio in costruzione o in esercizio. Una diminuzione del valore di un oggetto può causare una carenza o un eccesso di alcune caratteristiche qualitative. Tra questi: scarsa pianificazione, eccessiva densità edilizia su un lotto di terreno, ubicazione e accesso scomodi all'edificio, presenza di elementi ridondanti e non coinvolti nello scopo funzionale, ecc.

1. Usura esterna o economicacambiamenti nel valore della proprietà a seguito di cambiamenti nell'ambiente esterno, vale a dire gli standard sociali della società, le condizioni legislative e finanziarie, la situazione demografica, le decisioni di pianificazione urbana, le condizioni ambientali e altri parametri qualitativi.

L'entità dell'usura esterna è significativamente influenzata dalla vicinanza a oggetti naturali o artificiali poco attraenti (impianti di trattamento delle acque reflue, piste da ballo, stazioni di servizio, stazioni ferroviarie, imprese industriali).

L’usura economica, a differenza dell’usura fisica e morale, sarà sempre irreversibile.

Per chiarezza, considerare i tipi di usura nella Figura 2.

Figura 2 Tipi di usura e loro classificazione

Il rimovibile è un tipo di usura, il cui costo di eliminazione non supera il conseguente aumento del valore della proprietà. Se i costi per eliminare l'usura sono superiori al successivo aumento del valore dell'immobile, tale usura è considerata irreparabile.

Inoltre, viene classificata l'usura fisica

A causa della causa dell'usura:

• Usura accumulata a seguito del normale utilizzo;
• Usura accumulata a seguito di disastri naturali, incidenti, ecc.

Secondo la durata di:

• Continuo - diminuzione graduale degli indicatori tecnici ed economici;
• Usura rapida di emergenza nel tempo.

La morale è classificata in:

• Usura da usura funzionale, la cui causa è un cambiamento nelle proprietà di prodotti simili a questo, riducendo i costi di produzione;
• Usura tecnologica usura, la cui causa è un cambiamento nel ciclo tecnologico in cui l'oggetto è tradizionalmente incluso.

3 Metodi per valutare l'usura, relativi vantaggi e svantaggi

1. Deterioramento fisico

La letteratura sulla valutazione immobiliare e aziendale descrive molti metodi per determinare il degrado fisico, ma i più comuni sono i seguenti:

• metodo dell'età effettiva;
• metodo di vendita comparabile;
• metodo esperto;
• metodo di scomposizione.

Metodo dell'età effettivasemplice nella realizzazione tecnica e poco dipendente dalla situazione del mercato, si basa sull'esame degli immobili oggetto di valutazione e sull'ipotesi che l'età effettiva sia correlata al periodo tipico della vita economica, in quanto l'usura accumulata è relativo al costo di sostituzione. Sulla base di questo presupposto, esiste una formula per calcolare l'usura:

E indossare;

Età effettiva dell'EF;

Vita economica EJ;

VS costo di sostituzione.

Vantaggi del metodo:

1. L'intero calcolo viene eseguito in un'unica operazione aritmetica;
2. Indicatore BC è tratto da documenti normativi sul funzionamento degli edifici e non richiede una giustificazione speciale.

Svantaggi del metodo:

1. Tutte le ipotesi del perito che utilizzano questo metodo saranno intuitive, il che porta alla sua vulnerabilità giuridica.
2. Il metodo non distingue tra tipologie di usura, né tra durata di vita dei singoli elementi dell'oggetto.

Un confronto tra i vantaggi e gli svantaggi del metodo porta al fatto che in pratica questo metodo non viene quasi mai utilizzato.

Metodo di confronto delle venditeviene spesso utilizzato per determinare l'usura economica, pertanto la sua descrizione dettagliata è presentata nella terza parte di questo capitolo, che descrive i metodi di usura esterna.

Metodo esperto. Il metodo si basa su una scala di valutazioni di esperti per la determinazione dell'usura fisica, riportate nel documento normativo dipartimentaleVSN 53-86r “Norme per la valutazione del degrado fisico degli edifici residenziali”. La quantità di usura è determinata da danni esterni (visibili) agli elementi. È questo metodo che i lavoratori ITV utilizzano quando redigono passaporti tecnici per gli edifici.

La formula per il calcolo è simile:

Iphys = × 100%

dove Ìi la quantità di usura fisica i di quell'elemento nell'edificio, determinata secondo il documento normativo;

HC i peso specifico di quell'elemento nell'edificio;

io codice articolo.

Vantaggi del metodo:

1. Relativa facilità di calcolo;

2. La metodologia per determinare l'usura fisica è stabilita dal documento normativo e ivi descritta in modo sufficientemente dettagliato. La parte probatoria è in cemento armato. Soprattutto quando le opinioni del dipendente ITV (riflesso nel passaporto tecnico dell'edificio) e del perito (riflesso nel rapporto di ispezione dell'oggetto valutato o nella dichiarazione difettosa) improvvisamente coincidono miracolosamente completamente.

Svantaggi del metodo:

1. La metodologia stessa prevede una precisione di calcolo del ±5%. L'usura di un elemento specifico può essere determinata, ad esempio, al 25% o al 30% - beh, la gradazione è ogni 5%. Ma questo non è nemmeno spaventoso, ma l'influenza significativa del fattore soggettivo/

2. L'entità dell'errore è inversamente proporzionale all'esperienza del perito. Inoltre, molto spesso si verifica una situazione in cui semplici riparazioni estetiche nascondono molti segni visibili di usura sui principali elementi di forza dell'edificio, il che porta ad una significativa sottostima dell'effettiva usura dell'edificio nel suo insieme.

Quando si sceglie un metodo di calcolo, molto spesso i vantaggi del metodo superano gli svantaggi e pertanto questo metodo viene utilizzato molto attivamente dai periti.

Metodo di ripartizione implica determinare l’usura fisica generale dei singoli gruppi, tenendo conto della possibilità fisica di eliminare tale usura o della fattibilità economica di eliminarla:

• Usura fisica correggibile (riparazioni differite);
• Usura fisica irreparabile degli elementi di breve durata (quelli che possono essere sostituiti ripetutamente durante il funzionamento dell'edificio);
• Usura irreparabile degli elementi longevi (quelli che costituiscono l’ossatura portante dell’edificio e possono essere ripristinati solo durante una profonda revisione o ricostruzione dell’intero edificio).

L'entità dell'usura irreparabile è determinata dal costo degli elementi, tenendo conto dell'usura rimovibile. L'usura fisica totale viene determinata sommando i singoli tipi di usura. Allo stesso tempo, nell'ambito dell'implementazione del metodo di ripartizione, il metodo della compensazione dei costi, il metodo dell'età cronologica e il metodo esperto possono essere utilizzati nelle varie fasi del calcolo.

Vantaggio del metodo:

1. Il metodo consente di tenere conto sia dei fattori visibili che di quelli nascosti che causano l'usura degli elementi (ad esempio, la naturale "stanchezza" dei materiali, che appare all'improvviso e porta alla distruzione istantanea dell'elemento).

Svantaggi del metodo:

1. È difficile spiegare a chi legge la tua relazione perché l'ammortamento stimato dell'edificio nel suo complesso supera l'ammortamento indicato nella relazione di ispezione dell'edificio (cioè riparazioni differite);
2. Una quantità piuttosto elevata di calcoli rispetto ad altri metodi;
3. Il metodo non è applicabile in condizioni in cui non esistono informazioni affidabili sui tempi di riparazione per elementi di breve durata (ad esempio, l'edificio è stato acquistato di recente e il nuovo proprietario semplicemente non dispone di dati su cosa e quando è stato riparato l'ultima volta a l'immobile oggetto di valutazione). Di conseguenza diventa impossibile calcolare ragionevolmente l'usura irreparabile degli elementi di breve durata utilizzando il metodo dell'età cronologica.

Nonostante il gran numero di carenze, questo metodo viene utilizzato abbastanza attivamente nella pratica.

1. Obsolescenza

A abbigliamento funzionaleincludono una diminuzione del valore della proprietà associata all'incoerenza delle soluzioni di progettazione e pianificazione, standard di costruzione, qualità del design e materiali di produzione con i requisiti moderni per questi articoli.

L'entità dell'usura rimovibile è determinata come la differenza tra il valore potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con elementi aggiornati e il suo valore alla data della valutazione senza elementi aggiornati (la differenza tra il costo di riproduzione dell'edificio e il relativo costo di sostituzione).

L'usura funzionale può essere rimovibile o irreparabile. L'usura funzionale rimovibile viene spesso calcolata utilizzando il metodo del costo.

Svantaggi che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento di elementi, oggetti che svolgono ancora la loro funzione, ma non soddisfano più gli standard moderni (contatori acqua e gas e attrezzature antincendio). L'ammortamento di questi elementi è misurato come il costo degli elementi esistenti, tenendo conto del loro deterioramento fisico, meno il costo di restituzione dei materiali, più il costo di smantellamento di quelli esistenti e più il costo di installazione di nuovi elementi. Il costo della restituzione dei materiali è calcolato come costo dei materiali e delle attrezzature smantellate se utilizzate presso altre strutture (valore residuo rivedibile).

L'usura funzionale inamovibile è causata da caratteristiche spaziali e/o strutturali obsolete degli edifici oggetto di valutazione rispetto ai moderni standard costruttivi. Un segno di irreparabile usura funzionale è l'inopportunità economica di spendere per eliminare queste carenze. Inoltre, è necessario tenere conto delle condizioni di mercato prevalenti alla data della valutazione per garantire che l'edificio sia adeguatamente adeguato dal punto di vista architettonico al suo scopo.

A seconda della situazione specifica, il costo dell’usura funzionale irreparabile può essere determinato in due modi:

Capitalizzazione delle perdite sugli affitti;

Capitalizzazione dei costi operativi in ​​eccesso.

Per determinare gli indicatori di calcolo necessari (tariffe di affitto, tassi di capitalizzazione, ecc.), vengono utilizzati dati corretti per analoghi comparabili.

In questo caso, gli analoghi selezionati non dovrebbero presentare segni di usura funzionale irreparabile identificati nell'oggetto da valutare. Inoltre, il reddito complessivo generato dal complesso immobiliare nel suo complesso (fabbricato e terreno) ed espresso in canone di locazione dovrà essere conseguentemente suddiviso in due componenti. Per destinare parte del reddito attribuibile al fabbricato è possibile utilizzare il metodo del saldo degli investimenti del fabbricato oppure il metodo di analisi del rapporto tra il valore del terreno e il prezzo di vendita totale del complesso immobiliare.

La determinazione del deterioramento causato da un'usura funzionale irreparabile dovuta a una soluzione di pianificazione dello spazio obsoleta (superficie specifica, cubatura) viene effettuata con il metodo della capitalizzazione delle perdite di affitto.

In modo simile è possibile calcolare l'usura funzionale irreparabile capitalizzando i costi operativi in ​​eccesso necessari per mantenere l'edificio in buone condizioni. Questo approccio è preferibile per valutare l'irreparabile deperimento funzionale di edifici che si distinguono per soluzioni architettoniche non standard e nei quali, tuttavia, l'importo del canone è paragonabile a quello di analoghi moderni impianti, a differenza dell'importo dei costi operativi costi.

3.3 Usura esterna

Usura esterna o economicadeprezzamento di un oggetto a causa dell'influenza negativa dell'ambiente esterno in relazione all'oggetto di valutazione: ubicazione, situazione del mercato, servitù imposte su un determinato utilizzo dei beni immobili, cambiamenti nell'infrastruttura circostante e decisioni legislative in materia fiscale, eccetera. Sebbene nella maggior parte dei casi l’usura esterna non possa essere eliminata, a volte può risolversi da sola grazie a un cambiamento positivo nel contesto di mercato circostante.

Per valutare l'usura esterna è possibile utilizzare i seguenti metodi:

Metodo di capitalizzazione delle perdite sull'affitto;

Metodo per capitalizzare i costi operativi in ​​eccesso;

Metodo di confronto delle vendite.

La valutazione dell'usura esterna mediante il metodo di capitalizzazione delle perdite in affitto e il metodo di capitalizzazione delle perdite operative in eccesso viene effettuata in modo simile al calcolo con questi metodi di usura funzionale discussi sopra. Nel caso di una valutazione dell'usura esterna è necessario identificare le perdite di affitto causate da segni di usura esterna o costi operativi eccessivi causati da segni di usura esterna.

Metodo di confronto delle venditeconsiste nell'individuare una valutazione di mercato del fondo ammortamento di un oggetto confrontando il suo costo di sostituzione con gli attuali prezzi di vendita di oggetti comparabili.

Fasi di implementazione del metodo:

1. Selezione delle vendite recenti di oggetti simili all'immobile da valutare in base alla natura dei miglioramenti, adeguamento dei loro prezzi e generazione di informazioni per determinare il costo di sostituzione dell'edificio;
2. Determinazione del valore di un appezzamento di terreno per ciascuna proprietà comparabile;
3. Determinazione dei prezzi degli edifici tenendo conto dell'ammortamento escludendo il costo dei terreni dai prezzi di vendita di oggetti comparabili;
4. Calcolo del costo di sostituzione attuale di ciascun oggetto comparabile;
5. Determinare l'importo dell'ammortamento accumulato di edifici comparabili sottraendo i loro prezzi tenendo conto dell'ammortamento dall'attuale costo di sostituzione degli stessi edifici;
6. Determinazione della percentuale media di ammortamento di edifici comparabili per il suo trasferimento all'oggetto di valutazione.

Vantaggi del metodoconsiste nell'oggettività dei suoi risultati, poiché confrontando le vendite il perito rivela solo la reazione del mercato all'invecchiamento dell'immobile e ai cambiamenti ambientali.

Svantaggio del metodoè l'impersonalità della tipologia di usura individuata, cioè nell'assenza della possibilità di differenziazione per tipologie e tipi di usura, che limita l'utilizzo di tale metodo nella gestione immobiliare. Inoltre, il metodo è piuttosto laborioso, poiché richiede calcoli non solo per confrontare le vendite, ma anche per determinare il valore dei terreni e il costo di sostituzione per migliorare tutti gli oggetti.

Conclusione

Determinare l'usura è parte integrante della valutazione di una proprietà. Concorre ad un'adeguata determinazione del reale stato dell'oggetto e aiuta a valutare il restante periodo della sua vita economica. Senza la fase di accertamento dell'usura la valutazione dell'oggetto risulterà incompleta ed errata.

Nel corso della stesura del lavoro, i compiti previsti sono stati risolti, compreso il fatto che ho stabilito che l'usura nella valutazione è qualsiasi perdita di utilità dell'oggetto di valutazione, che porta al fatto che il valore di mercato dell'oggetto di valutazione diventa inferiore al costo di sostituzione o al costo di riproduzione. Inoltre è stato analizzato il contenuto economico dell'usura, che consiste nel fatto che l'usura viene classificata non dal punto di vista della fattibilità tecnica, ma dal punto di vista della sua fattibilità economica.

Analizzando il problema della determinazione dell'usura, ho individuato le cause dell'usura degli immobili, nonché le loro tipologie: fisiche, funzionali o morali, esterne o economiche.

Inoltre, durante il lavoro, ho esaminato i metodi esistenti per determinare l'usura e mi sono convinto che un metodo selezionato correttamente per determinare l'usura gioca un ruolo importante nella valutazione di un oggetto, poiché ogni tipo di usura ha le sue specifiche. Dopo aver analizzato i metodi per determinare la valutazione, ne ho identificati i vantaggi e gli svantaggi, che mi hanno permesso di concludere che l'uso più razionale ed efficace del metodo esperto e del metodo di ripartizione, che è confermato dalla pratica esistente.

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Quasi sempre, quando si valuta un immobile, bisogna fare i conti con il concetto di “usura”.

Nelle attività di valutazione, l'ammortamento è considerato il fattore principale nel valore di un immobile quando si applica l'approccio del costo. In questo caso, l'ammortamento viene utilizzato per tenere conto delle differenze nelle caratteristiche delle proprietà nuove e stimate. La contabilizzazione dell'ammortamento di un oggetto è una sorta di adeguamento del costo di un edificio appena riprodotto (determinato utilizzando l'approccio dei costi) per determinare il valore attuale dell'oggetto valutato.

Indossare caratterizzato da una diminuzione dell'utilità di un immobile, della sua attrattiva per il consumatore dal punto di vista di un potenziale investitore e si esprime in una diminuzione del valore (deprezzamento) sotto l'influenza di vari fattori nel tempo. Con l'utilizzo dell'impianto, i parametri che caratterizzano l'affidabilità strutturale degli edifici e delle strutture, nonché la loro rispondenza funzionale all'uso attuale e, soprattutto, futuro legato alla vita umana, si deteriorano progressivamente. Inoltre, il valore degli immobili non è meno influenzato da fattori esterni causati dai cambiamenti nel contesto di mercato, dall’imposizione di restrizioni su determinati usi degli edifici, ecc.

L'ammortamento viene solitamente misurato in percentuale e il valore dell'ammortamento è il deprezzamento della proprietà.

Il concetto di “usura” utilizzato nelle attività di valutazione deve essere distinto dal concetto di “deprezzamento” utilizzato in contabilità. Ammortamento in contabilità, è il processo di allocazione dei costi iniziali associati all'acquisizione di un oggetto lungo tutta la sua vita utile, senza determinarne il valore attuale.

A seconda delle ragioni che determinano l'ammortamento dell'immobile, si distinguono le seguenti tipologie di ammortamento (Tabella 2.2).

Tabella 2.2

Classificazione dell'ammortamento degli oggetti immobiliari

Ogni tipo di usura è caratterizzata dalla sua divisione in rimovibile e irreparabile. Nel caso più generale usura prevenibile chiamata usura, la cui eliminazione è fisicamente possibile ed economicamente fattibile. Allo stesso tempo, la fattibilità economica sta nel fatto che i costi sostenuti per eliminare l'uno o l'altro tipo di usura dovrebbero contribuire ad aumentare il valore dell'oggetto nel suo insieme.

Quando vengono identificati tutti i tipi di usura designati, si parla dell'usura totale accumulata della proprietà. In termini monetari, il deprezzamento totale è la differenza tra il costo di sostituzione e il prezzo di mercato dell'oggetto valutato.

Deterioramento fisico riflette un calo delle prestazioni di un immobile a causa sia del naturale invecchiamento fisico che dell'influenza di fattori naturali esterni sfavorevoli. L'usura fisica viene presa in considerazione nei tassi di ammortamento.

In pratica, per calcolare il degrado fisico degli edifici vengono utilizzati quattro metodi principali: peritale, di costo, normativo (o contabile) e il metodo di calcolo della vita dell'edificio.

A metodo esperto la valutazione dell'ammortamento di un immobile viene effettuata sulla base della perizia di un esperto o di un gruppo di esperti che agiscono sulla base delle normative e della propria esperienza. Lo svantaggio principale di questo metodo è la soggettività.

Come è noto, la vita utile di un edificio nel suo insieme dipende dalla durabilità dei suoi componenti. Pertanto, l'usura fisica (I) può essere calcolata come la quantità media ponderata di usura di tutti gli elementi strutturali di un edificio utilizzando la formula

dove KE, è un elemento strutturale io.

Questo metodo per determinare l'usura fisica può essere classificato come un gruppo di metodi esperti. Di solito viene utilizzato quando si fa l'inventario degli immobili.

Come accennato in precedenza, l'usura fisica può essere rimovibile e irreparabile. Il deterioramento fisico rimovibile presuppone che il costo delle riparazioni in corso sia inferiore al valore aggiunto dell'oggetto. Viene considerata l'usura fisica irreparabile, quando il costo per correggere un difetto supera il valore che verrà aggiunto all'oggetto. Qualsiasi difetto di un oggetto può, in linea di principio, essere corretto, ma il costo della correzione non dovrebbe superare il beneficio atteso.

Per determinare un'usura fisica irreparabile, gli elementi costruttivi vengono divisi in due categorie: a lungo termine e ad usura. L'usura degli elementi a lungo termine, come fondazioni, pareti, pavimenti, ecc., può essere calcolata in gruppi determinando la loro durata effettiva e la vita fisica rimanente in condizioni reali.

Per calcolare l'usura fisica degli elementi a lungo termine, è anche possibile utilizzare il metodo di determinazione dei costi di riproduzione degli elementi costruttivi (o metodo del costo). In questo caso viene determinata anche la percentuale di usura di ciascun elemento dell'edificio, che viene poi tradotta in termini di costo. Il deprezzamento totale è definito come il rapporto tra l'importo del deprezzamento di un oggetto - l'importo del deprezzamento di ciascun elemento - e il costo di sostituzione dell'oggetto - la somma del costo di sostituzione di tutti gli elementi dell'oggetto:

Nel metodo più accurato del costo rettificato per il calcolo dell'ammortamento fisico, la percentuale di deterioramento degli elementi edilizi è determinata come valore ponderato.

Le categorie degli elementi edilizi ad usura rapida comprendono elementi la cui vita utile è inferiore alla vita economica stimata dell'edificio. Si tratta di coperture, finiture decorative, pittura, ad es. elementi che possono essere riparati (ripristinati) attraverso la manutenzione ordinaria.

Normativo (contabilità) metodo la determinazione del degrado fisico degli immobili comporta l'utilizzo delle aliquote di ammortamento attualmente in vigore 1 . È possibile determinare il degrado fisico di un immobile metodo di calcolo della durata della vita. Questo approccio è giustificato dal fatto che l'usura totale accumulata è, innanzitutto, funzione della durata di vita dell'oggetto. La durata di vita di un edificio o di una struttura è mostrata in Fig. 2.1.

Riso. 2.1.

Consideriamo l'essenza dei concetti di base che caratterizzano questo indicatore. Dal punto di vista dell'uso funzionale di un oggetto immobiliare, si distinguono le seguenti durate di vita di un oggetto immobiliare:

• la vita fisica tipica di un edificio (vita utile standard) è determinata dal periodo di funzionamento dell'edificio, durante il quale le condizioni degli elementi strutturali portanti dell'edificio soddisfano determinati criteri (affidabilità strutturale, durabilità fisica, ecc.) . La vita fisica termina quando l'oggetto viene demolito;
• durata - il periodo di tempo in cui esiste un oggetto, ad es. puoi viverci o lavorarci;
• l'età cronologica è il periodo di tempo trascorso dalla data di messa in funzione dell'oggetto alla data della valutazione;
• vita economica - determinata dal momento dell'operazione durante il quale l'oggetto genera reddito. Durante questo periodo le migliorie apportate contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile. La vita economica di un oggetto termina quando il funzionamento dell'oggetto non può generare il reddito indicato dal tasso corrispondente per oggetti comparabili in questo segmento del mercato immobiliare. Allo stesso tempo, le migliorie apportate non contribuiscono più al valore dell'oggetto a causa della sua generale usura;
• età effettiva - determinata sulla base dell'età cronologica dell'edificio, tenendo conto delle sue condizioni tecniche e dei fattori economici prevalenti alla data di valutazione che influenzano il valore dell'oggetto valutato. A seconda delle caratteristiche operative dell'edificio, l'età effettiva può differire dall'età cronologica in alto o in basso. Nel caso di normale (tipico) funzionamento di un edificio, l'età effettiva è solitamente pari all'età cronologica;
• La vita economica residua di un edificio è il periodo che va dalla data della valutazione alla fine della sua vita economica.

La relazione tra usura, costo di sostituzione, età effettiva e vita fisica tipica può essere descritta dalla seguente formula:

Lo svantaggio di questa formula è che non è sempre applicabile, poiché spesso ci sono situazioni in cui l'età cronologica è maggiore di quella normativa. Pertanto tale valutazione può essere utilizzata solo per una prima valutazione espressa o nei casi in cui non vi siano informazioni sufficienti sullo stato dell'oggetto. Una formula più accurata consiste nell'utilizzare l'età effettiva invece dell'età cronologica:

In altre parole, la percentuale di ammortamento del costo di sostituzione è determinata dal rapporto tra l'età effettiva dell'immobile e la sua vita economica tipica.

Abbigliamento funzionale(obsolescenza funzionale) di un oggetto è che l'oggetto non soddisfa gli standard moderni in termini di utilità funzionale. Questo tipo di usura può manifestarsi nell'architettura obsoleta dell'edificio, nella comodità della sua disposizione, volume, supporto tecnico, ecc., ed è dovuto all'influenza del progresso scientifico e tecnologico nel campo dell'architettura e dell'edilizia . Si chiama abbigliamento funzionale nella pratica domestica obsolescenza e proprio come l'usura fisica può essere rimovibile e inamovibile.

L'usura funzionale rimovibile comprende il ripristino di armadi a muro, contatori dell'acqua e del gas, apparecchiature idrauliche, rivestimenti per pavimenti, ecc. Il criterio per l'usura, dal punto di vista della rimovibilità, è il confronto dell'importo della riparazione costi con l'importo del costo aggiuntivo ricevuto. Se il valore aggiuntivo ricevuto supera il costo del restauro, allora lo è l'usura funzionale rimovibile. L'entità del logorio funzionale rimovibile è determinata come differenza tra il valore potenziale dell'edificio al momento della sua valutazione con elementi aggiornati e il suo valore alla stessa data di valutazione senza elementi aggiornati.

A irreparabile L'usura funzionale si riferisce alla diminuzione del valore di un edificio dovuta a fattori associati sia all'eccesso che alla carenza delle caratteristiche di qualità dell'edificio. Nel mercato degli affitti, ad esempio, gli appartamenti bilocali sono più richiesti rispetto ai monolocali. L'importo di questo tipo di ammortamento è calcolato come l'importo delle perdite derivanti dall'affitto durante l'affitto di questi appartamenti, moltiplicato per il moltiplicatore dell'affitto (il rapporto tra il prezzo di vendita dell'immobile e il potenziale affitto) caratteristico di questo tipo di appartamento . Pertanto, l'entità dell'usura funzionale irreparabile viene determinata capitalizzando le perdite locative.

L'usura funzionale (morale) può manifestarsi in due forme: obsolescenza del primo tipo associato alla riduzione dei costi di riproduzione degli oggetti, e obsolescenza del secondo tipo associati alla creazione di nuove strutture più economiche.

dove C B è il valore contabile dell'immobile; C in - costo di sostituzione dell'immobile.

L'obsolescenza del secondo tipo può essere determinata sulla base del confronto tra la redditività degli impianti nuovi e vecchi esistenti (I M2):

dove Dc è la redditività di un nuovo immobile; D s - redditività della vecchia proprietà.

Usura esterna(usura economica o esterna) è una diminuzione del valore di un immobile dovuta a un cambiamento negativo dell'ambiente esterno causato da fattori economici, politici o di altro tipo. Le ragioni dell'usura esterna possono essere sia il degrado generale dell'area in cui si trova l'oggetto, sia le azioni del governo o dell'amministrazione locale nel campo fiscale e assicurativo; altri cambiamenti nei mercati dell’occupazione, del tempo libero, dell’istruzione, ecc.

Un fattore significativo che influenza la quantità di usura esterna è la vicinanza a oggetti naturali o artificiali poco attraenti: paludi, impianti di trattamento delle acque reflue, ristoranti, piste da ballo, stazioni di servizio, stazioni ferroviarie, ospedali, scuole, imprese industriali, ecc.

La diminuzione di valore associata all'inquinamento ambientale è determinata utilizzando metodologie analoghe a quelle per la determinazione degli ammortamenti. Ad esempio, il costo dello smaltimento dei rifiuti tossici può essere correlato al costo di ristrutturazione del sito, ad es. il costo dei difetti rimovibili.

L'usura economica, a differenza dell'usura fisica e morale, è sempre considerata irreversibile, perché l'importo dei costi destinati all'eliminazione dei fattori esterni è sproporzionatamente elevato.

Un modo per misurare l'usura esterna è analizzare le vendite abbinate, quando sul mercato immobiliare vengono venduti due oggetti comparabili, uno dei quali presenta segni di usura esterna, l'altro no. La differenza di prezzo ci consente di trarre una conclusione sull'entità dell'usura derivante dall'influenza esterna dell'oggetto valutato.

Un altro modo per misurare l'ammortamento esterno è confrontare il reddito da locazione di due immobili simili a quello da valutare, uno dei quali ha un impatto negativo. La capitalizzazione delle perdite di reddito derivanti dal confronto di questi due oggetti caratterizzerà la quantità di usura dovuta a influenze esterne.

• La classificazione delle immobilizzazioni incluse nei gruppi di ammortamento è stata approvata con Decreto del Governo della Federazione Russa del 1 gennaio 2002 n. 1 "Sulla classificazione delle immobilizzazioni incluse nei gruppi di ammortamento"; Il codice fiscale della Federazione Russa determina le aliquote di ammortamento (articolo 258).
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Usura esterna (economica) dei complessi immobiliari delle imprese industriali. Metodi di calcolo.

Kartsev P.V.

Ammortamento come perdita di valore della proprietà

Esistono diversi metodi per calcolare l'usura come perdita totale di valore di un oggetto sotto l'influenza di vari fattori. Esistono due metodi principali: il metodo della ripartizione e il metodo della vita economica residua. Metodo di divisione comporta la scomposizione dell’usura in 3 componenti: usura fisica, usura funzionale (morale) e usura esterna (economica). L'usura totale (accumulata) viene calcolata secondo la seguente formula: Fisico l'usura è causata dall'invecchiamento fisico della proprietà, i cui segni sono perdita di resistenza, precisione e diminuzione della produttività. Qui lo stato attuale dell'immobile viene confrontato con lo stato dello stesso immobile nuovo. Funzionale(obsolescenza) può essere causata dalla presenza di una serie di fattori: analoghi di proprietà più moderni che garantiscono una maggiore produttività; aumento del consumo di risorse nel processo di produzione dell'oggetto valutato rispetto agli analoghi moderni; costo più elevato di creazione dell'oggetto stesso rispetto agli analoghi; per gli edifici - non conformità delle soluzioni progettuali con i requisiti moderni e molti altri. Esterno L'usura (economica) è una perdita di valore causata dall'influenza di fattori esterni. Può essere causato da una serie di ragioni, come cambiamenti economici generali o intra-industriali, tra cui la riduzione della domanda per un particolare tipo di prodotto e la riduzione dell’offerta o il deterioramento della qualità delle materie prime, della manodopera, dei sistemi di supporto, delle strutture e delle comunicazioni; e modifiche legislative relative alla legislazione, alle ordinanze comunali, alla zonizzazione e ai regolamenti amministrativi. Metodo della vita economica residua comporta la presa in considerazione di tutti i fattori di ammortamento in un indicatore: la vita economica rimanente. L'usura qui viene calcolata utilizzando la formula:

Pertanto, viene preso in considerazione il desiderio dell’investitore di recuperare l’investimento entro un certo periodo. Oltre questo periodo, dal punto di vista dell’utente, il funzionamento di questo oggetto non è necessario, anche se fisicamente potrà essere ulteriormente utilizzato.

Metodi per il calcolo dell'usura esterna

Molto spesso nella pratica valutativa viene utilizzato il primo metodo di calcolo dell'usura. Se non ci sono molti problemi nel determinare l'usura fisica, poiché in epoca sovietica furono sviluppati un quadro normativo abbastanza ampio per l'edilizia e l'ingegneria meccanica, standard di ammortamento e altri indicatori che possono essere utilizzati per valutare le condizioni fisiche di un oggetto, allora ci sono ci sono molti più problemi nel determinare le restanti difficoltà delle due componenti. Allo stesso tempo, ai nostri giorni, la diminuzione del valore delle proprietà costruite in epoca sovietica è avvenuta maggiormente sotto l'influenza di fattori economici, quindi particolare attenzione dovrebbe essere prestata alla corretta valutazione dell'usura esterna (economica). Attualmente nel nostro Paese non esistono praticamente metodi per determinare l'usura esterna che siano accettati incondizionatamente dall'intera comunità di valutazione. Allo stesso tempo, ci sono diversi metodi che meritano la massima attenzione. Opzione 1. Ripartizione in componenti micro e macroeconomiche. Molti concordano sul fatto che l’usura esterna dei complessi immobiliari avviene a causa dell’influenza di macro e micro fattori. I fattori macro sono lo stato generale del settore, le cui ragioni sono una diminuzione della domanda di prodotti, una diminuzione dei sussidi statali e altri fattori che portano a una diminuzione della redditività in questo settore. Lo stesso si può dire della situazione economica della regione. La situazione nel complesso del settore può essere abbastanza buona, ma nell’industria locale, in settori come l’agricoltura, la trasformazione alimentare, l’abbigliamento, ecc. (per quanto riguarda le piccole e medie imprese) potrebbe esserci una crisi in alcune regioni. Le imprese servono i mercati locali. Una diminuzione della domanda effettiva in una determinata regione influisce sulla redditività di queste imprese e, di conseguenza, sul loro valore. I microfattori possono essere considerati una discrepanza tra gli indicatori industriali e regionali di utilizzo della capacità e redditività di una particolare impresa. Nell'approccio comparativo e reddituale, ciò viene preso in considerazione attraverso coefficienti settoriali rilevanti o direttamente attraverso il flusso di reddito di una particolare impresa. Nell'approccio basato sui costi, questo dovrebbe essere preso in considerazione attraverso l'usura esterna. I fattori macroeconomici possono essere presi in considerazione attraverso la differenza nel livello di reddito della popolazione di una particolare regione rispetto alla media nazionale. La redditività per settore di solito è ben correlata ai salari medi in questi settori, quindi anche la componente settoriale può essere presa in considerazione attraverso questo indicatore.

	E Macro% est.
	Paese salariale	stipendio medio in Russia, rub.;
	Regione ZP	stipendio medio nella regione, rub.;
	Industria salariale	stipendio medio nel settore, strofinare.

Qui sorge immediatamente la domanda su quale sarà l'usura esterna se i salari nella regione o nell'industria saranno superiori alla media russa. Per definizione, l'usura è una diminuzione del valore, quindi il valore dell'usura (in percentuale) non può essere negativo, cioè comportando un aumento della base di calcolo e del costo della nuova struttura. Se l'oggetto è richiesto sul mercato, la domanda di beni prodotti utilizzando il complesso immobiliare oggetto di valutazione è elevata, quindi il valore positivo dell'usura esterna verrà preso in considerazione per aumentare il profitto aziendale nella fase di costruzione (creazione) del complesso. In questa formula, quando il rapporto tra i salari nella regione (o nell'industria) e la media russa è maggiore di uno, è necessario prendere un valore pari a 1. La componente microeconomica del deprezzamento esterno con questo metodo di calcolo dovrebbe tenere conto il rendimento inferiore della proprietà di una determinata impresa rispetto al rendimento medio delle imprese dei settori in questione in una regione specifica. Puoi prendere la produttività del capitale come indicatore. La produttività del capitale dell'impresa valutata (complesso immobiliare) viene confrontata con la media regionale del settore corrispondente. A tale scopo è possibile utilizzare raccolte statistiche pubblicate da organismi statistici statali.

	E Macro% est.	componente macroeconomica dell'usura esterna, %;
	Impresa F	produttività del capitale nell'impresa valutata, strofinare;
	F Medio	produttività media del capitale nella regione secondo industria, strofinare.

Anche in questo caso è possibile utilizzare l'indicatore del salario medio e confrontare il salario medio di un'impresa con il salario medio nella regione per un determinato settore. Opzione 2. Calcolo basato sull'utilizzo della capacità La seconda opzione per calcolare l’usura esterna è un’opzione che non si basa su indicatori macro e microeconomici, ma sul grado di utilizzo della capacità produttiva. In generale, il calcolo viene effettuato utilizzando la seguente formula:

La formula riflette la seguente affermazione. Se la capacità è caricata al 70%, l'usura esterna è almeno del 30%. “Non meno” perché la diminuzione reale della redditività è maggiore della diminuzione dei volumi di produzione, poiché ci sono costi fissi. Come volume di produzione massimo, è possibile utilizzare la capacità progettata o quella massima raggiunta dal lancio del complesso (di solito in epoca sovietica). Rispetto all'opzione precedente questa non presenta lo svantaggio della possibilità di ottenere valori di usura positivi, poiché la potenza effettiva non può mai essere superiore a quella massima.

Esempio di calcolo dell'usura esterna
per l'allevamento di pollame da uova

È possibile, qualora sia necessario ricavare non solo il valore del costo dell'intero complesso produttivo, ma anche il costo dei suoi singoli elementi costitutivi, tenere conto del grado di caricamento separatamente per i gruppi immobiliari compresi nel complesso. L'esempio seguente mostra come ciò sia stato fatto nella pratica di valutazione reale quando si valutava un'impresa agroindustriale composta da tre allevamenti di pollame e uova. L'usura esterna viene calcolata separatamente per le principali attrezzature di produzione (attrezzature per gabbie e incubatrici), i principali edifici di produzione (pollai) e altre immobilizzazioni di produzione. Un tale calcolo dell'usura esterna è associato a diversi gradi di carico di questi gruppi di immobilizzazioni. Usura esterna dei principali edifici produttivi (pollai) L'usura esterna dei pollai viene calcolata in base al grado di utilizzo di questi edifici, che è influenzato da:

il grado di utilizzo degli edifici in quanto tali, siano essi utilizzati o meno nel processo di produzione (la proporzione di pollai inattivi rispetto al numero totale), il grado di carico delle attrezzature installate nell'edificio (il rapporto tra il numero di spazi per pollame effettivamente utilizzati rispetto allo standard), il livello di resa del prodotto (il rapporto tra la produzione effettiva di uova e lo standard).

Usura esterna delle attrezzature per il pollame L'usura esterna delle attrezzature per il pollame (attrezzature per gabbie e incubatrici), a differenza dell'usura esterna degli edifici per pollame, tiene conto solo del carico dell'attrezzatura, cioè. ha solo due componenti:

il grado di carico delle attrezzature installate nell'edificio (il rapporto tra il numero di spazi per pollame effettivamente utilizzati e lo standard), il livello di resa del prodotto (il rapporto tra la produzione effettiva di uova e lo standard).

Usura esterna delle immobilizzazioni ausiliarie Altri asset produttivi sono stati progettati e realizzati a servizio di quanto sopra. La capacità di progettazione totale e, di conseguenza, gli investimenti di capitale per strutture come mangimi, macelli, magazzini, attrezzature ausiliarie, ecc., sono stati calcolati in base al numero di animali. Di conseguenza, il principale fattore di usura esterna di queste strutture è il generale sottoutilizzo del complesso produttivo dell'allevamento di pollame in termini di bestiame.

Il calcolo stesso è mostrato nella tabella seguente. Per effettuare tale calcolo è stata effettuata una ricognizione preliminare dell'immobile e la raccolta di informazioni finanziarie, economiche e tecniche. Tavolo. Un esempio di calcolo dell'usura esterna in base all'utilizzo della capacità produttiva, suddiviso per gruppi di immobilizzazioni e filiali.

№	Calcolo dell'usura esterna	Totale	Filiale n. 1	Filiale n. 2	Ramo n. 3
	Usura esterna per allevamenti di pollame
	Dal numero di allevamenti di pollame funzionanti
1	Totale allevamenti di pollame	79	29	23	27
2	nessuno di loro funziona	31	5	11	15
3	Proporzione di allevamenti di pollame inattivi,%	39%	17%	48%	56%
	Sull'uso dei posti per gli uccelli
1		57%	58%	51%	61%
2	Consumo di energia da parte di animali giovani,%	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	La terza componente dell'usura esterna
	Dalla produzione di uova degli uccelli
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	Rispetto della norma, %	79%	72%	74%	84%
	Usura esterna totale degli edifici	80%	77%	86%	77%
	Usura esterna per attrezzature
	Il primo componente dell'usura esterna
	Sull'uso dei posti per gli uccelli
1	Tasso di utilizzo dello spazio avicolo per gli uccelli adulti	57%	58%	51%	61%
2	Coefficiente di utilizzo dei posti avicoli da parte di animali giovani	33%	24%	26%	60%
3	Tasso di utilizzo complessivo degli spazi destinati al pollame	43%	38%	35%	61%
	La seconda componente dell'usura esterna
	Dalla produzione di uova degli uccelli
1	Produzione di uova, uova all'anno per gallina (media)	270	245	250	287
	Tasso di produzione di uova, uova all'anno	340	340	340	340
2	Rispetto della norma, %	79%	72%	74%	84%
	Usura esterna totale delle attrezzature del pollaio	66%	73%	74%	49%
	Usura esterna per altri edifici e attrezzature
	Per uso capacità progettuale per numero di posti per uccelli
1	Capacità produttiva, luogo di pollame
-	Galline ovaiole	982	350	272	360
-	Animali giovani	1073	360	382	331
-	Ceppo parentale	209	76	61	72
	Totale	2264	786	715	763
2	Dimensioni effettive della mandria, teste
-	Galline ovaiole	488	204	131	153
-	Animali giovani	238	77	63	98
-	Ceppo parentale	0	0	0	0
	Totale	726	281	194	251
3	Utilizzo energetico delle galline ovaiole, %	50%	58%	48%	43%
4	Utilizzo energetico da parte della popolazione totale,%	32%	36%	27%	33%
	Usura esterna totale di edifici e attrezzature	68%	64%	73%	67%