La vendita di una stanza in un appartamento condiviso è una delle transazioni legali più complesse con il settore immobiliare.

In primo luogo, il proprietario della stanza deve essere il proprietario dell'immobile alienato, poiché la stanza può essere venduta solo in un appartamento comune privatizzato. Gli alloggi non privatizzati sono di proprietà del Comune e non possono essere venduti, poiché le transazioni commerciali con immobili residenziali non privatizzati, comprese le stanze di un appartamento comune, sono vietate dalla legge.

In secondo luogo, il vicino proprietario della stanza deve tenere conto che gli altri vicini dell'appartamento comune, per legge, hanno un diritto di prelazione sull'acquisto della stanza alienata. Per garantire l'attuazione di questo requisito legale ed evitare possibili conseguenze negative in futuro, il venditore deve seguire rigorosamente una procedura specifica per ottenere il consenso dei vicini a vendere la sua stanza.

In terzo luogo, la vendita di una quota in un appartamento comune presenta molte sfumature legali e difficoltà legali, quindi è necessario studiare molto attentamente l'intera procedura per la vendita di tale proprietà e, se possibile, utilizzare l'aiuto di uno specialista qualificato che ha condotto simili transazioni con una stanza in un appartamento comune condiviso.

Fasi della vendita di una stanza in un appartamento comune

Per vendere una stanza che fa parte di un appartamento comune, il proprietario ha bisogno di:

1. Determinare le condizioni di vendita, compreso il prezzo;
2. Redigere (preferibilmente autenticato) un avviso delle condizioni di vendita, che indica il prezzo assegnato, e inviarlo a tutti i proprietari di stanze in un appartamento comune condiviso;
3. Raccogliere il pacchetto di documenti necessari per la vendita di immobili residenziali;
4. Se la stanza appartiene a più proprietari, è necessario ottenere da loro il permesso di vendere la stanza comune, certificato da un notaio;
5. Dimettere tutti i residenti dalla stanza e ottenere l'apposito certificato di dimissione dall'ufficio passaporti;
6. Decora le stanze e fai un accordo.

Come ottenere il consenso dei vicini

Nella maggior parte dei casi, il problema quando si vende una delle stanze di un appartamento condiviso è proprio quello di garantire il diritto di prelazione dei vicini di vendere la propria casa, poiché molti vicini ritardano deliberatamente il processo di vendita.

Vale subito la pena notare che il consenso dei vicini in un appartamento comune alla vendita di una delle stanze non è affatto necessario. Il venditore deve solo avere la prova di aver rispettato la legge e innanzitutto di aver offerto ai suoi vicini di acquistare la sua stanza. Per fare ciò, il venditore deve comunicare per iscritto l'intenzione di vendere la camera:

• vicini proprietari di altre stanze privatizzate in un appartamento comune comune;
• l'amministrazione distrettuale o il comitato abitativo autorizzato - se uno dei proprietari vicini vive in un appartamento comune con contratto di locazione sociale (in questo caso il proprietario da un punto di vista giuridico è considerato un'entità comunale);
• dipartimento di tutela e amministrazione fiduciaria del distretto - se il proprietario di una o più stanze in un appartamento comune comune è una persona disabile o un cittadino minorenne.

La comunicazione ai vicini dell'intenzione di vendere una camera, indicando il prezzo assegnato e le condizioni di vendita, può essere effettuata in due modi:

• redigere autonomamente una comunicazione scritta e inviarla ai vicini dell'appartamento comune tramite raccomandata con avviso;
• avvalersi dell'ausilio di un notaio per redigere il relativo avviso.

Il venditore può, nella sua comunicazione, contattare i vicini proprietari dell'appartamento comune chiedendo per iscritto di rifiutare l'acquisto del relativo locale. Se viene ricevuto un tale rifiuto, deve essere formalizzato dall'autorità di registrazione o certificato da un notaio. In questo caso, il venditore non potrà più rispettare il termine di un mese stabilito dalla legge affinché i vicini possano esprimere la loro volontà di acquistare la camera offertagli.

Se i vicini non rispondono entro 30 giorni, cioè il termine stabilito dalla legge, dalla data di ricevimento della comunicazione, ciò equivale a un rifiuto. D'ora in poi il proprietario della stanza potrà vendere la sua proprietà senza il consenso dei vicini.

Se uno dei vicini ha espresso il desiderio di acquistare una stanza, il venditore non ha il diritto di vendere la sua abitazione in un appartamento comune a un estraneo. In questo caso è necessario concludere un contratto di compravendita con il vicino.

Una situazione è possibile quando diversi vicini che possiedono stanze in un appartamento comune danno il loro consenso all'acquisizione della stanza alienata. In questo caso, la questione a chi vendere la camera deve essere decisa su richiesta del venditore, poiché il diritto di prelazione si applica solo se c'è l'intenzione di vendere la camera, che fa parte di un appartamento comune, a un estraneo.

I proprietari vicini hanno diritto di prelazione solo per l'acquisto dell'appartamento, non hanno altre prerogative (per quanto riguarda il prezzo o le condizioni di acquisto). Ciò significa che i vicini possono acquistare una stanza che fa parte di un appartamento comune solo al prezzo fissato dal venditore.

Tuttavia, il proprietario della camera alienata deve tenere conto di un'importante sfumatura giuridica: può vendere la sua quota (camera) a un estraneo solo al prezzo indicato nell'avviso, oppure a un prezzo maggiore. Se l'appartamento viene venduto ad un prezzo inferiore, i vicini potrebbero contestare ulteriormente la legalità della transazione.

In questo caso, anche l'acquirente della stanza corrispondente deve fare attenzione. Il contratto deve indicare il prezzo effettivo della transazione. Molti venditori, volendo evitare le tasse, si offrono di indicare nel contratto un prezzo ridotto per l'immobile. Accettando tali condizioni, l'acquirente della camera si espone a un rischio significativo, poiché la transazione può essere contestata su richiesta dei vicini (se il prezzo indicato nel contratto di compravendita è inferiore a quello indicato nell'avviso).

Documenti per la vendita di una stanza facente parte di un appartamento condominiale

Per registrare la vendita di una stanza, il proprietario deve raccogliere i seguenti documenti:

• passaporti di tutti i cittadini che partecipano alla relativa operazione di compravendita;
• certificato di dimissione dei residenti da una stanza in un appartamento comune;
• una comunicazione dell'intenzione di vendere una camera con le condizioni di vendita e il prezzo della camera ivi indicate, inviata tramite raccomandata ad altri proprietari di camere in un appartamento condiviso (questo è necessario se l'acquirente è un estraneo e non uno dei i vicini);
• contratto di vendita;
• un estratto dell'ITV con una spiegazione;
• planimetria catastale dei locali residenziali alienati;
• atto di accettazione - cessione della camera;
• documentazione del titolo per la stanza;
• autorizzazione autenticata per effettuare una vendita da altri proprietari della stanza;
• autorizzazione dell'autorità tutoria se uno dei proprietari della camera venduta è minorenne.

Se i vicini impediscono la vendita della stanza

La situazione è più complicata se i vicini impediscono deliberatamente la vendita della stanza o ci sono altri motivi oggettivi per cui inviare una notifica è problematico (ad esempio, i vicini non abitano in questo appartamento comune ed è impossibile trovarli).

I proprietari vicini che per qualche motivo non vogliono che una delle stanze venga venduta ad un estraneo possono deliberatamente evitare di ricevere comunicazione scritta della vendita della stanza. Pertanto, in assenza di contrassegno al ricevimento di questo documento, il venditore non può esercitare il suo diritto di vendere l'immobile.

Il modo migliore per risolvere un problema del genere è provare (tramite un notaio, un corriere o altri mezzi) a consegnare la comunicazione scritta. Se ciò non è possibile, invece del contratto di compravendita è possibile stipulare un contratto di regalo.

All'interno di questo schema, il venditore della stanza può fare quanto segue:

• ricevere denaro dall'acquirente, ma stipulare non un contratto di compravendita, ma un contratto di donazione;
• stipula un contratto di donazione solo per una piccola parte della tua quota a nome di un potenziale acquirente, quindi offrigli, come tuo vicino di casa in un appartamento comune, che è diventato pieno proprietario della quota, di acquistare l'intera stanza.

Utilizzando questi schemi, vale la pena considerare che tale transazione su richiesta dei vicini può essere riconosciuta come nulla, anche se in questo caso sarà molto difficile per i vicini dimostrare la finzione della transazione. Tuttavia, se possibile, prova a utilizzare un meccanismo legale per vendere una stanza in un appartamento comune condiviso.

Commenti (157)

Elena | 2018/01/10

Buongiorno, mi è stato detto che si può vendere una stanza in un trilocale così: si stipula un contratto di donazione per 1/100 della quota, e poi un contratto di compravendita per la restante quota. Quale di questi accordi deve essere certificato da un notaio ed è redditizio, è legale? Camera su me e mio marito in proprietà comune?

amministratore | 2018/01/17

Ciao, Elena! Poiché l'appartamento è di vostra proprietà comune e il vostro matrimonio non è stato sciolto, per vendere la quota avrete bisogno del consenso autenticato del vostro coniuge per vendere la quota. La modalità da voi indicata per la vendita di una quota di un appartamento non rispetta pienamente la normativa vigente. In conformità con le ultime modifiche alla legge "Sulla registrazione dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso", tutte le transazioni per la vendita di azioni di un appartamento sono soggette ad autenticazione notarile obbligatoria

Tatiana | 2018/05/16

Buongiorno, mi dica come posso sapere che gli inquilini hanno deciso di vendere l'appartamento ad un prezzo inferiore a quello indicato nell'avviso?

amministratore | 24/05/2018

Ciao Tatiana! Potete presentare una domanda corrispondente a Rosreestr come parte interessata che ha il diritto di prelazione sull'acquisto, poiché è a Rosreestr che viene presentato il contratto di compravendita con l'indicazione del prezzo contrattuale.

Svetlana | 24/07/2018

Buon pomeriggio Dimmi, quale legge prevede che gli altri vicini di un appartamento comune, per legge, hanno il diritto di prelazione nell'acquisto della stanza alienata?

amministratore | 01/08/2018

Ciao Svetlana! La norma sul diritto di prelazione all'acquisto è contenuta nel Codice Civile della Federazione Russa, precisamente nell'articolo 250: “Quando si vende una quota del diritto di proprietà comune a un estraneo, i restanti partecipanti alla proprietà condivisa hanno la prelazione -diritto assoluto di acquistare la quota venduta al prezzo al quale è venduta, e ad altre parità di condizioni, salvo il caso di vendita all'asta pubblica, nonché i casi di vendita di una quota nel diritto di proprietà comune di un terreno dal proprietario di una parte di un edificio o struttura situata su tale terreno o dal proprietario dei locali nell'edificio o struttura specificati. Il venditore di un'azione è tenuto a comunicare per iscritto agli altri partecipanti alla comproprietà la sua intenzione di vendere la sua azione a un esterno, indicando il prezzo e le altre condizioni alle quali la vende.

Eugenia | 06/09/2018

Ciao! Ho capito bene che il venditore della stanza deve avere una prova ufficiale ("cartacea") della notifica della vendita ai vicini, nonché un rifiuto ufficiale da parte dei vicini (se i rapporti con i vicini sono normali)? Oppure è sufficiente solo il rifiuto autenticato?

amministratore | 21/09/2018

Ciao Eugenia! Le disposizioni del codice civile sull'esercizio del diritto di prelazione per l'acquisto di una quota non prevedono la condizione obbligatoria del rifiuto, ma solo la presenza di conferma della notifica di altri proprietari della vendita. Pertanto, per registrare una transazione di acquisto e vendita a Rosreestr, è necessario disporre di avvisi di vendita autenticati, ovvero la prova della notifica ai proprietari della vendita su carta.

amministratore | 01/10/2018

Ciao Galina! Sì, la legislazione della Federazione Russa in questa materia non limita in alcun modo i diritti del proprietario. Inoltre, la donazione è una transazione gratuita e non richiede il consenso degli altri partecipanti alla proprietà condivisa.

Margherita | 30/11/2018

Buongiorno, vorrei comprare una stanza in un appartamento comune in contanti. Acquisto tramite agenzia. Dopo un po ', l'agente immobiliare ha chiamato e ha detto che dovevo pagare per le lettere inviate ai proprietari. Dovrei pagare per questo? E mi hanno offerto un accordo anticipato, di cosa si tratta?

amministratore | 2018/12/09

Ciao Margherita! Sì, secondo le modifiche apportate alla legislazione, vale a dire gli articoli 24 e 30 della legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso", tutte le transazioni per l'acquisto e la vendita della proprietà condivisa sono soggetti a certificazione notarile obbligatoria. Nel tuo caso, a te, in qualità di acquirente, è stato offerto di sostenere le spese del venditore per la preparazione degli avvisi notarili di vendita dell'appartamento (azioni) da parte dei venditori. L'assunzione di tali spese da parte di una delle parti è stabilita di comune accordo. Hai il diritto di rifiutarti di sostenere tali spese, nonché di rifiutarti di effettuare un pagamento anticipato ai sensi del contratto di compravendita e di contattare qualsiasi altra agenzia per supportare le transazioni immobiliari.

Albina | 2018/12/08

Ciao, i miei vicini mi hanno comunicato che volevano vendere la loro stanza per un certo prezzo e io ho accettato. Ora dicono di aver sbagliato il prezzo. Che ci sono ancora debiti delle utenze e anche questi devono essere pagati. Se non lo desideri, un acquirente di terze parti è pronto ad acquistare. Oppure paga di più. Ti invieremo un nuovo avviso. Hanno ragione? Cosa fare in questo caso?

amministratore | 20/12/2018

Ciao Albina! Sì, purtroppo i tuoi vicini hanno il diritto di inviarti un nuovo avviso fissando un nuovo prezzo di vendita per una quota di proprietà dei locali residenziali, poiché le loro azioni non violano le disposizioni dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul rispetto del diritto di prelazione sull'acquisto.

inga | 2018/12/18

Buon pomeriggio, se ho capito bene, devo inviare una notifica ai miei coinquilini via mail. Se non l'hanno ricevuto e non hanno risposto, dopo aver ricevuto la notifica via mail, posso presentarla durante la transazione come conferma del loro rifiuto?

amministratore | 28/12/2018

Ciao Inga! Se il tuo appartamento è in proprietà condivisa, tenendo conto delle modifiche legislative del 2 luglio 2016 (vale a dire, modifiche agli articoli 24 e 30 della legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ “Sulla registrazione statale dei diritti di beni immobili e transazioni con lui") dovrai inviare avvisi ai tuoi vicini sulla vendita della quota tramite un notaio, poiché al momento tutte le transazioni con l'alienazione di azioni di proprietà sono soggette ad autenticazione notarile obbligatoria (compresa la notifica alle persone aventi diritto di prelazione sull'acquisto).

Ilona | 20/12/2018

Buon pomeriggio.
Notarizzare il rifiuto quando si vende una QUOTA!! e se vendo una camera dedicata con conto personale separato, è sufficiente la segnalazione scritta e il rifiuto dei vicini tramite raccomandata?

amministratore | 28/12/2018

Ciao Ilona! Se la tua stanza in un appartamento comune è uno spazio abitativo indipendente e non è un oggetto di proprietà condivisa, nel tuo caso non è necessario inviare avvisi notarili; per rispettare il diritto di prelazione di acquisto dei tuoi vicini ai sensi dell'articolo 42 del Codice delle abitazioni della Federazione Russa, articolo 250 del Codice civile della Federazione Russa, sarà sufficiente un'offerta scritta di acquisto e il rifiuto scritto dei vicini o la mancata risposta entro 30 giorni dalla data di ricevimento della notifica.

Irina | 02/01/2019

Ciao, io e mia figlia possediamo una stanza in un appartamento comune con 1/2 quota.
Se i vicini di altre stanze hanno figli minorenni che hanno anche una quota di immobile, occorre inviare lettere di notifica a ogni persona che ha una quota di immobile, oppure una ad ogni stanza dell'appartamento comune? Ed è poi necessario far certificare le notifiche da un natario? Grazie in anticipo.

amministratore | 2019/01/18

Ciao Irina! Se il proprietario della camera è un figlio minorenne, l’avviso di vendita viene inviato al legale rappresentante del figlio (genitore) indicando il proprietario dell’immobile (figlio). In connessione con le ultime modifiche alla legge n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso", tutte le notifiche sulla vendita di azioni in un appartamento comune vengono inviate rigorosamente tramite un notaio. Pertanto, è necessario rivolgersi a qualsiasi notaio nella propria regione di residenza.

Larissa | 27/01/2019

Ciao! Mio padre vive in un bilocale. appartamento comunale. Il proprietario della seconda stanza è morto dieci anni fa, nella stanza non è registrato nessuno, ma vive il nipote dell'ex proprietario. Vogliamo vendere la nostra stanza. Dovremmo chiedere il consenso del nostro vicino prima di vendere? Le camere sono privatizzate. Grazie.

amministratore | 05/02/2019

Ciao Larissa! Se, dopo la morte del tuo vicino, uno dei suoi parenti ha acquisito diritti di successione e la proprietà non è stata riconosciuta come proprietà privata, devi contattare un notaio per inviare avvisi di vendita delle tue quote di proprietà immobiliare al fine rispettare il diritto di prelazione di acquisto dei vicini ai sensi dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa.

Tatiana | 2019/02/15

Buon pomeriggio. Si prega di chiarire la differenza tra quote di beni comuni quando si applicano le norme 122-FZ (la notifica viene inviata tramite un notaio) e quando la stanza è uno spazio abitativo indipendente, non essendo oggetto di proprietà condivisa, quando è sufficiente inviare un'offerta di acquisto. A quale dei casi si applica il seguente esempio: in comproprietà, io e mio marito abbiamo una stanza di 20 metri (nel modulo 7/9 appare come oggetto separato - nella sezione Caratteristiche delle stanze occupate), nei documenti di ciascuno appare una quota di 10/35, cioè metraggio di ciascuno, ma in termini di superficie abitabile totale?
E i documenti sopra elencati sono necessari se la camera (quella di mio marito e quella mia) viene venduta ad uno dei proprietari delle altre quote?
Grazie!

amministratore | 26/02/2019

Ciao Tatiana! Se la stanza, secondo i documenti, è uno spazio abitativo indipendente e tu non partecipi alla proprietà condivisa, allora si applicano le disposizioni dell'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa sull'esercizio del diritto di prelazione sull'acquisto. Nel tuo caso, tu e tuo marito partecipate alla proprietà condivisa, quindi dovete inviare notifiche autenticate sulla vendita della vostra stanza ai vostri vicini tramite un notaio.

Irina | 2019/03/08

Buon pomeriggio.
Per favore dimmi: voglio vendere una stanza privatizzata con alloggio condiviso con un contratto di regalo. Qual è il prezzo minimo per una camera che posso indicare in modo che l'acquirente (datario) paghi meno tasse? Il valore catastale della stanza è di 456.000 rubli. Grazie in anticipo.

amministratore | 20/03/2019

Ciao Irina! Le disposizioni del Codice Fiscale della Federazione Russa sull'esenzione fiscale in caso di vendita di un appartamento di valore inferiore a 1 milione di rubli non si applicano alle transazioni formalizzate attraverso la conclusione di un accordo di donazione immobiliare. Secondo la legislazione vigente, qualsiasi donatario che non sia un parente stretto del donatore è tenuto a pagare un'imposta pari al 13% del valore della proprietà donata. Pertanto, per i tuoi beneficiari, l'importo dell'imposta sarà calcolato a partire dal valore dell'immobile donato (nel tuo caso, il valore catastale della stanza).

Svetlana | 2019/03/17

Buon pomeriggio Mi sono registrato con mio figlio in una stanza comunale in un appartamento comune, mi sono sposato nel 2012 e nel 2013 ho privatizzato una stanza per due con mio figlio. Il marito non c’entra niente con questa stanza, ora vogliamo vendere la stanza, serve il consenso del marito?

amministratore | 01/04/2019

Ciao Svetlana! In conformità con l'art. 36 del Codice della famiglia della Federazione Russa, i beni che appartenevano a ciascuno dei coniugi prima del matrimonio, nonché i beni ricevuti da uno dei coniugi durante il matrimonio come donazione, eredità o attraverso altre transazioni gratuite (i beni di ciascun coniuge ), è di sua proprietà. Pertanto, per la vendita della stanza non è necessario il consenso del coniuge.

Elena | 31/03/2019

Ciao. Vogliamo vendere una stanza in un bilocale, il nostro vicino abita in un'altra regione e non risponde alle lettere da molti anni. Qual è la nostra soluzione? Redigere un avviso tramite un notaio e attendere 1 mese?

amministratore | 2019/04/10

Ciao, Elena! In connessione con le modifiche agli articoli 24 e 30 della legge federale del 21 luglio 1997 n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso", per vendere una quota dell'appartamento è necessario invia un avviso di vendita della quota al tuo vicino tramite un notaio all'indirizzo a te noto. Se l'avviso viene restituito dopo un mese, puoi vendere liberamente la tua quota a terzi e registrare tale transazione presso Rosreestr, poiché il diritto di prelazione del vicino di acquistare una quota in questo caso non sarà violato.

Irina | 03/04/2019

Buon pomeriggio. Non posso determinare autonomamente la differenza tra le quote di proprietà comune comune. Quando è necessario effettuare la notifica solo tramite notaio e quando è sufficiente l'invio tramite posta? Appartamento trilocale in comune, vivono due famiglie. Una famiglia dispone di 1 camera in comproprietà per 3 persone, 1/3 ciascuna, e uno di loro è un bambino di 14-15 anni. La seconda famiglia possiede 2 stanze, 1/2 in ogni stanza. A giudicare dall'estratto del Registro dei beni immobili dello Stato unificato, l'estratto viene redatto separatamente per ogni stanza e ogni stanza ha un proprio numero catastale. Se i proprietari di 2 stanze vogliono vendere le loro stanze, come devono avvisare adeguatamente i vicini, tramite un notaio o è sufficiente una lettera con inventario e notifica? Grazie in anticipo per la tua risposta.

amministratore | 21/04/2019

Ciao Irina! Le disposizioni dell'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul diritto di opzione all'acquisto e sulla necessità di inviare notifiche tramite un notaio si applicano solo in caso di vendita di azioni a un esterno. Se la vendita di una quota viene effettuata a un partecipante alla comproprietà (vicino), le notifiche non vengono inviate agli altri proprietari. Se i proprietari desiderano vendere la loro quota a un estraneo, sarà necessario inviare notifiche tramite un notaio a ciascun proprietario, vale a dire: le notifiche vengono inviate non all'abitazione (camera), ma al nome del proprietario. Se il titolare è minorenne la comunicazione potrà essere inviata al suo legale rappresentante.

Olga | 2019/04/05

Ciao!
Per favore dimmi: stiamo vendendo una stanza in un appartamento comune. Molte stanze sono di proprietà dello Stato, cioè non sono state privatizzate, è necessario rinunciare a queste stanze? E se sì, da chi prenderli?
Grazie.

amministratore | 21/04/2019

Ciao Olga! In questo caso è necessario inviare una comunicazione autenticata al proprietario. Se le stanze di un appartamento comune appartengono a un comune, puoi rivolgerti all'Assessorato all'abitazione e ai servizi comunali dell'amministrazione della tua città di residenza e le notifiche verranno indirizzate anche all'Assessorato all'abitazione e ai servizi comunali dell'amministrazione.

Irina | 2019/04/16

Ciao! Si è verificata una situazione in cui i vicini hanno venduto la stanza senza il mio consenso. Da dove devo iniziare per annullare la transazione e acquistare da parte mia? Grazie in anticipo!

amministratore | 29/04/2019

Ciao Irina! In conformità con l'art. 168 del Codice Civile della Federazione Russa, puoi invalidare questa transazione sulla base della violazione del tuo diritto di prelazione sull'acquisto. Il riconoscimento delle transazioni come non valide è possibile solo in tribunale. Pertanto, è necessario contattare il tribunale distrettuale con la dichiarazione di reclamo e i documenti appropriati. Questa categoria di contenzioso è piuttosto complessa, pertanto è necessario rivolgersi ad un avvocato o procuratore per ricevere assistenza legale qualificata in tribunale.

Olga | 23/04/2019

Grazie! Ho trovato informazioni che a San Pietroburgo sembra non esserci bisogno di ricevere rifiuti se la stanza è di proprietà dello Stato, sembra che ci sia una sorta di legge a San Pietroburgo, dimmi, è vero? Non sono riuscito a trovare alcuna informazione specifica con riferimento a questa legge.

amministratore | 2019/05/08

Ciao Olga! In conformità con l'ordinanza del Comitato per la Gestione del Patrimonio Comunale dell'Amministrazione di San Pietroburgo del 16 aprile 1999 N 595-r (come modificata il 23 marzo 2001) “Sulla rinuncia al diritto di opzione per l'acquisto di una quota nel diritto di proprietà comune", è stato approvato l'Elenco degli oggetti immobiliari nel settore dell'edilizia abitativa, che sono di proprietà comune, di cui uno dei partecipanti è la Federazione Russa o San Pietroburgo, l'alienazione delle azioni in cui per il compenso richiede il consenso del Comitato per la gestione del patrimonio comunale di San Pietroburgo. Pertanto, se il tuo indirizzo di residenza non è nell'elenco, non è necessario avvisare l'amministrazione di San Pietroburgo della vendita della tua quota.

Lyudmila | 26/04/2019

Ciao. Nel 2016 volevo vendere la mia stanza. Ho inviato agli altri proprietari notifiche autenticate e rifiuti personali del notaio del diritto di prelazione sull'acquisto. Al momento la stanza non è venduta, dimmi se è necessario raccogliere nuovamente i rifiuti dei vicini e inviare nuove notifiche?

amministratore | 2019/05/08

Ciao Lyudmila! L'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul diritto di prelazione sull'acquisto, così come altre norme, non stabiliscono alcun periodo di validità specifico per l'avviso di vendita. L'avviso inviato sarà considerato valido a meno che non siano cambiati i termini della transazione specificati nell'avviso. Pertanto, se i termini della transazione non cambiano da parte tua, non è necessario inviare nuove notifiche.

nina | 2019/05/11

Salve, abbiamo una stanza numerata in un trilocale comune, e le altre due stanze sono condivise, per favore diteci come venderci la stanza.

amministratore | 23/05/2019

Ciao Nina! In conformità con l'art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul diritto di prelazione nell'acquisto in caso di vendita di azioni di proprietà a un esterno, è necessario inviare avvisi di vendita ai restanti proprietari. Se le azioni vengono vendute a un tuo vicino, non sarà necessario inviare avvisi.

Katerina | 28/05/2019

Grazie mille per la consulenza, Igor Viktorovich!!! Ho ricevuto una risposta completa e dettagliata alla mia situazione.

Vyacheslav | 31/05/2019

Buon pomeriggio Vendiamo una stanza in un appartamento condominiale, le stanze sono oggetti immobiliari indipendenti e non in comproprietà. Le notifiche sull'imminente vendita della camera sono state inviate in semplice forma scritta tramite lettere raccomandate con avvisi. Alcuni vicini non ricevono lettere. Potremo portare a termine una transazione di compravendita con acquirenti terzi dopo che la lettera è rimasta presso l'ufficio postale e i nostri vicini non la ricevono?

amministratore | 2019/06/10

Ciao Vyacheslav! L'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul diritto di opzione d'acquisto obbliga il venditore a notificare le persone aventi tale diritto e mantenere un termine di 30 giorni dalla data della notifica a tali persone. Pertanto, dopo la scadenza di questo periodo e la restituzione delle lettere, potrete facilmente registrare il trasferimento di proprietà a Rosreestr. Questa situazione si verifica abbastanza spesso nella pratica e non causa alcun problema ai venditori e agli acquirenti di immobili.

Speranza | 2019/06/10

Se voglio vendere una stanza ai proprietari che vivono nello stesso appartamento, ho bisogno della prova d'acquisto certificata da un avvocato?

amministratore | 2019/06/19

Ciao Nadezhda! L'articolo 250 del codice civile della Federazione Russa obbliga il proprietario a informare i vicini in caso di vendita di azioni solo nel caso di vendita a un estraneo che non è incluso nella cerchia degli altri partecipanti alla proprietà condivisa. Pertanto, se vendi una stanza a uno dei tuoi vicini, non è necessario avvisare gli altri della vendita.

Aigul | 2019/06/13

Un vicino ha venduto una stanza in un appartamento comune. Le stanze di tutti furono privatizzate, i vicini furono chiamati dal notaio per firmare. Anche mia madre (la proprietaria) ha firmato. Ma ha problemi di vista e di udito. Quando ho firmato, nella stanza del notaio erano sedute altre persone. E un ubriaco è entrato. Per 3 mesi ho creato l'inferno in un appartamento comune. I proprietari possono revocare le loro firme? Dopotutto, non hanno visto il vero proprietario e il vicino non ha inviato lettere con diritto di riscatto agli altri vicini. Tutto è stato fatto da un agente immobiliare intelligente.

amministratore | 28/06/2019

Ciao Aigul! Se ritenete che il diritto di prelazione ex art. 250 del Codice Civile della Federazione Russa, da uno dei vicini, puoi andare in tribunale con un reclamo per dichiarare la transazione non valida. Se i vicini hanno firmato le notifiche direttamente all'appuntamento dal notaio, in questo caso l'invio delle notifiche per iscritto non è necessario, poiché l'obbligo di notifica ai vicini è stato adempiuto. Purtroppo la legge non prevede l'obbligo di informare i vicini sull'identità del futuro proprietario di una delle stanze di un appartamento comune. In ogni caso, dovresti verificare la legalità della transazione.

Olga | 2019/07/11

Buon pomeriggio Vendo stanza in appartamento condominiale (comproprietà). Ho capito bene che per ricevere i dinieghi ex articolo 250 devo recarmi da un notaio e redigere con lui le notifiche, cosa invierà? o tramite posta raccomandata con notifica e inventario? L'appartamento ha 8 stanze, ma non tutte sono di proprietà; ci sono anche quelle affittate comunale; a chi dobbiamo avvisare in questo caso? La mia situazione è complicata dal fatto che vivo in una città e vendo una stanza in un'altra.

amministratore | 27/07/2019

Ciao Olga! L'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa obbliga, in caso di vendita di azioni a un estraneo, a non ottenere il rifiuto o il consenso dei vicini, ma a notificare loro la vendita per iscritto con un'offerta di acquisto delle azioni alle condizioni stabilite . Attualmente, in connessione con le modifiche alla legge n. 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e sulle transazioni con esso", la notifica di tutti i partecipanti alla proprietà condivisa avviene solo tramite un notaio. Inoltre, puoi contattare un notaio nel luogo in cui ti trovi effettivamente e non nel luogo in cui si trova l'immobile.

Olga | 2019/07/16

Ciao! Vendiamo una stanza in un appartamento comune che abbiamo ereditato. Le notifiche di intenzione di vendere sono state inviate ai vicini tramite posta raccomandata quasi un anno fa. Dimmi il periodo di validità delle notifiche.

amministratore | 27/07/2019

Ciao Olga! L'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa sul rispetto del diritto di prelazione di acquisto dei partecipanti alla proprietà condivisa prevede un periodo di un mese affinché i vicini possano prendere una decisione sull'acquisto o sul rifiuto di acquistare una quota. La legge non stabilisce ulteriori periodi di validità per le notifiche inviate in precedenza, quindi se le condizioni di vendita da te precedentemente indicate nelle notifiche non sono cambiate, non dovrai inviare nuove notifiche.

Ivan | 29/07/2019

Ciao! È stata venduta una stanza in un appartamento condominiale; le stanze sono oggetti immobiliari indipendenti e non di proprietà condivisa. I vicini non ricevono notifiche autenticate sull'imminente vendita della stanza. Trascorso il mese vengono rispediti al notaio. Poi il notaio ha inviato un telegramma, che i vicini non hanno ricevuto. È stato redatto un certificato notarile attestante che è stata eseguita la procedura di notifica ai vicini. La transazione di registrazione è stata completata. Dopo la registrazione, i vicini affermano di non essere stati informati della vendita della stanza e vogliono fare causa. I vicini potranno in qualche modo dimostrare che la procedura di notifica non è stata seguita e la transazione verrà dichiarata non valida?

amministratore | 22/08/2019

Ciao Ivan! In conformità con l'art. 165.1 del Codice Civile della Federazione Russa sui messaggi giuridicamente rilevanti, un messaggio si considera consegnato anche nei casi in cui è stato ricevuto dalla persona a cui è stato inviato (il destinatario), ma a causa di circostanze che dipendono da lui, non è stato consegnato a lui o al destinatario non si è familiarizzato con esso. Pertanto, se i vicini non possono dimostrare di non aver ricevuto notifiche a causa di circostanze indipendenti dalla loro volontà (malattia di lunga durata, trasferimento in un altro luogo di residenza con cambio di registrazione, ecc.), l'operazione di compravendita non verrà annullata dal tribunale.

Elena | 2019/09/18

Buonasera! Per favore, dimmi nella nostra situazione: vogliamo vendere una stanza in un appartamento comune di 3 locali. Poiché la camera è di nostra proprietà, le notifiche sono state inviate ad altri proprietari tramite un notaio. Gli avvisi sono stati restituiti dopo la scadenza del periodo di conservazione e, pertanto, non sono stati consegnati ai destinatari. Abbiamo un acquirente, ma vuole acquistare utilizzando un programma ipotecario. Quali sono i nostri prossimi passi se non riusciamo a ottenere un rifiuto scritto da tutti i proprietari dell'appartamento comune? grazie in anticipo

amministratore | 30/09/2019

Ciao Alena! Ai sensi dell'articolo 250 del Codice Civile della Federazione Russa sull'osservanza del diritto di prelazione sull'acquisto da parte di terzi, il venditore è tenuto a inviare un adeguato avviso di vendita della quota, tuttavia, la disposizione del articolo non implica la ricezione diretta di un rifiuto scritto. Inoltre, ai sensi dell'art. 165.1 del Codice Civile della Federazione Russa, un messaggio giuridicamente significativo si considera consegnato anche nei casi in cui è stato ricevuto dalla persona a cui è stato inviato (il destinatario), ma a causa di circostanze che dipendono da lui, non gli è stato consegnato oppure il destinatario non ha familiarizzato con esso. Ad esempio, un messaggio si considera consegnato se il destinatario ha evitato di ricevere la corrispondenza all'ufficio postale ed è stato restituito al notaio dopo la scadenza del periodo di conservazione. Cioè, il rischio di mancata ricezione della corrispondenza ricevuta è a carico del destinatario. Spiegazioni simili sono contenute nelle Raccomandazioni metodologiche per i notai, approvate dalla Camera federale dei notai (lettera n. 1033/03-16-3). In questo modo potrai registrare facilmente il trasferimento di proprietà dell'immobile ed effettuare l'operazione.

Eugenio | 03/10/2019

Ciao. Durante la preparazione dei documenti per un appartamento comune di 6 locali con un nuovo proprietario da maggio di quest'anno, il suo rifiuto nazionale è stato preso prima (acquistato con capitale finanziario), sono comparsi altri 2 proprietari minori che non erano registrati in questo appartamento. Dopo aver raccolto i documenti dalle autorità di tutela, hanno chiesto la rinuncia anche al suo ex marito, divorziato da febbraio. In qualche modo vive in un'altra città da un'altra. In qualche modo lo hanno trovato telefonicamente, ma lui si rifiuta di concedere una deroga e di acquistare una stanza. Come puoi allora vendere la tua quota?

Le persone ricorrono all'acquisto di alloggi in un ostello solo in casi estremi. Alcuni hanno urgentemente bisogno di un proprio spazio vitale, ma non hanno i soldi per comprare un appartamento, altri lo fanno perché si stanno trasferendo in un'altra città per lavoro, e altri hanno appena messo su famiglia e vogliono uscire dalla protezione dei genitori appena possibile. Potrebbero esserci altri motivi, ma a prescindere da essi, è importante sapere come acquistare correttamente un dormitorio. Diamo un'occhiata a questo problema in modo più dettagliato e scopriamo quali insidie ​​dovrebbero essere prese in considerazione.

Sottigliezze di base

Acquistare una stanza in un dormitorio (le insidie ​​possono essere molto diverse) è una decisione molto seria che può causare molti problemi a persone legalmente poco esperte. Per sicurezza, si consiglia prima di concludere un contratto di chiedere al venditore di fornire un certificato nei moduli 7 e 9. Quest'ultimo documento fornisce informazioni su tutte le persone registrate nell'immobile. Se almeno uno dei residenti non è d'accordo con la vendita, diventerà impossibile concludere ufficialmente la transazione in conformità con tutte le norme legali e pertanto sarà considerata non valida.

Quando cerchi un alloggio, dovresti considerare le opzioni in edifici relativamente nuovi. Nei vecchi edifici di Krusciov, di regola, le condizioni di vita sono povere, quindi dovrai spendere soldi aggiuntivi per il miglioramento. Pertanto, prima di acquistare un alloggio in ostello, effettuate attentamente un sopralluogo tecnico dell'immobile e assicuratevi che sia disponibile tutta la documentazione necessaria.

Camera o appartamento: quale è meglio?

Diamo un'occhiata a questo in modo più dettagliato. Non vale la pena risparmiare sull'acquisto di alloggi, poiché ciò può successivamente comportare costi molto elevati. Il costo degli immobili è in gran parte determinato dalle sue condizioni tecniche e dalla comodità di vivere. Allo stesso tempo, il prezzo delle camere e degli appartamenti economici non si discosta molto dalla media del mercato.

Non bisogna mai fidarsi dei venditori perché non forniranno informazioni che corrispondono alla realtà, soprattutto se hanno urgente bisogno di soldi. Come dimostra la pratica, l'acquisto di un appartamento in un ostello spesso finisce con il reinsediamento in opzioni peggiori. Pertanto, è necessario valutare attentamente tutto, studiare la situazione attuale sul mercato secondario ed eseguire attentamente i calcoli per la propria futura acquisizione.

Per quanto riguarda la scelta - una camera o un appartamento - la prima opzione è meno preferibile, poiché limita notevolmente le possibilità. In primo luogo, l'area sarà molto piccola e, in secondo luogo, dovrai sopportare i tuoi vicini, non tutti persone amanti della pace. E la fattibilità finanziaria non è delle migliori. Il costo al metro quadro di una stanza è più alto che di un appartamento.

Aspetti legali

Quindi cosa devi sapere a riguardo? Se decidi che l'acquisto di un dormitorio è l'opzione ideale per te, allora devi studiare tutti i dettagli di questo processo. Vale subito la pena notare che è meglio concludere un affare direttamente con il venditore, bypassando gli intermediari, poiché in questo modo potrai risparmiare molto sulle commissioni. Tuttavia, anche in questo caso, non sarai in grado di evitare tutti i problemi, la cui soluzione richiede l'aiuto di specialisti qualificati con esperienza nelle problematiche che ti interessano.

Se la proprietà non viene privatizzata, il suo proprietario non svolge un ruolo significativo nella conclusione del contratto di compravendita. Ma la questione è completamente diversa se il proprietario è la prima persona ad avere il diritto di effettuare qualsiasi transazione con lo spazio abitativo. Ma qui è di fondamentale importanza che la domanda di rifiuto sia redatta correttamente.

Che ruolo giocano i vicini?

Questo aspetto merita un'attenzione particolare. L'acquisto di una stanza in un dormitorio (la consulenza professionale verrà fornita alla fine dell'articolo) è un processo complesso dal punto di vista legale, poiché possono sorgere vari problemi quando si cerca di ottenere un rifiuto dai vicini. Oltre alle relative dichiarazioni, sarà necessario portare con sé i documenti delle autorità di tutela se nell'abitazione sono registrate persone minori di età.

È qui che entra in vigore la legge sulla protezione dei bambini. I genitori non possono semplicemente acquistare metri quadrati. In futuro, un simile accordo potrebbe portare a grossi problemi. In primo luogo, l'acquirente dovrà spendere soldi extra e, in secondo luogo, la transazione potrebbe essere completamente annullata. Per evitare ciò, è necessario avvisare preventivamente tutti i residenti dell'intenzione di vendere l'immobile e del costo stimato. Secondo la normativa vigente, gli azionisti avranno 30 giorni di calendario per prendere una decisione. Se non sono d'accordo o non sono in grado di acquistare la quota, il proprietario legale sarà in grado di effettuare qualsiasi transazione immobiliare senza problemi.

Opzioni di documentazione

A volte è possibile trovare annunci per la vendita di due immobili che si trovano nello stesso edificio accanto. La loro superficie totale è paragonabile a un appartamento a tutti gli effetti, quindi l'acquisto di un dormitorio è molto redditizio. Quando si conclude una transazione, i documenti devono essere studiati con molta attenzione, poiché se vengono privatizzati, l'acquisizione alternata e la divisione delle azioni sarà impossibile.

Quindi, cosa è necessario per completare una transazione:

• documenti della camera che ne attestano la proprietà;
• se i locali residenziali sono stati privatizzati, sono richiesti anche un passaporto tecnico e un certificato di privatizzazione;
• passaporto e codice del proprietario, nonché di tutti coloro che sono registrati nella stanza;
• certificato di composizione familiare del proprietario;
• se ci sono figli minori di 18 anni, è comunque necessario ottenere l'autorizzazione dell'autorità di tutela e amministrazione fiduciaria per l'alienazione;
• relazione sull'esame di valutazione.

È importante scoprire come la proprietà è stata privatizzata: attraverso una transazione amichevole o tramite il tribunale. In quest'ultimo caso, la richiesta è valida per 3 anni, trascorsi i quali il proprietario dell'immobile può perdere i suoi diritti di proprietà. Di conseguenza, il contratto sarà considerato non valido e l'acquirente potrebbe perdere i suoi soldi.

Scopri a quale organizzazione appartiene l'edificio in cui desideri acquistare lo spazio abitativo. Sulla base di ciò, puoi farti un'idea del contingente che vive in casa. Raccogliere inoltre informazioni sulla regolarità dei pagamenti delle utenze. In caso contrario, c'è un'alta probabilità di spegnere l'acqua calda o l'elettricità. Pertanto, acquistare un dormitorio con un mutuo o in contanti non sarà la decisione di maggior successo. Inoltre, se si decide di accendere un mutuo per la casa, allora è necessario trovare una banca adatta.

Di norma, gli istituti finanziari presentano i seguenti requisiti:

• il mutuatario deve avere almeno 20 anni;
• i prestiti non vengono concessi a persone di età superiore a 75 anni;
• impiego ufficiale;
• deve esserci un garante;
• Se hai una storia creditizia negativa, potresti non essere in grado di ottenere un prestito.

Possibili scappatoie

Se nell'appartamento comune vivono vicini dannosi che non vogliono vendere la stanza, ciò non significa che non potrai acquistare una casa. Il problema può essere risolto donando beni immobili. Tuttavia, tale scappatoia presenta anche uno svantaggio. Non vi è alcuna garanzia che gli altri residenti ti accetteranno normalmente e non inizieranno a tramare vari intrighi.

Anche l'acquisto di una stanza in un ex dormitorio tramite donazione comporta alcune insidie. In questo caso i detrattori possono avvalersi dell'articolo 170 del codice civile, che prevede che un'operazione funga da finta e ne nasconda un'altra.

Pertanto, l’opzione migliore è una soluzione pacifica della questione quando tutte le parti raggiungono un accordo. Questo è l'unico modo per evitare vari problemi in futuro.

Quali problemi devono affrontare le persone quando scelgono un alloggio comune?

L'ignoranza delle questioni legali può giocare uno scherzo crudele quando si acquista un immobile. Ciò è particolarmente vero nei casi in cui una stanza o un appartamento è stato precedentemente privatizzato, ma poi, a causa dei cambiamenti legislativi, la procedura deve essere ripetuta. In questo caso non sarà possibile ricollocare i residenti e pertanto il contratto di compravendita non potrà essere concluso. In questa situazione, il processo stagnante potrebbe protrarsi per molti mesi, o addirittura anni, e le condizioni di riscatto saranno meno favorevoli. Pertanto, l'opzione migliore è mettersi d'accordo con i vicini.

Se sei interessato all’acquisto di una stanza in dormitorio, la consulenza legale ti aiuterà a fare tutto bene ed evitare molte insidie. Pertanto, prima di procedere con la transazione, è necessario consultare uno specialista su tutte le questioni. I professionisti raccomandano alle persone non informate di affidare l'intero processo ad avvocati esperti o di studiare a fondo la legislazione attuale in modo che dopo aver firmato il contratto non ci sia nulla di cui lamentarsi. Questo ti permetterà di tutelarti e di non buttare via i soldi.

Esiste un modo per vendere una stanza senza avvisare i comproprietari?

Poiché non è sempre possibile avvisare i comproprietari (ad esempio, vivono lontano o non si sa dove si trovino), si è sviluppata la pratica di vendere una stanza tramite donazione: prima viene stipulato un accordo di donazione per una parte della stanza up, dopodiché il proprietario vende integralmente la stanza al cittadino precedentemente dotato, avendo ricevuto il suo consenso e senza preoccuparsi di ricevere un rifiuto da parte di altri proprietari.

Questo metodo di "aggiramento della legge" è piuttosto rischioso: i comproprietari vicini possono rivolgersi al tribunale per far riconoscere l'operazione di donazione come fittizia, cioè per coprire un'altra transazione, una vendita. Se il tribunale riconosce fittizio il contratto di donazione, la transazione sulla base degli articoli 166, 167 e 170 del Codice Civile della Federazione Russa sarà considerata nulla, il che potrebbe portare al riconoscimento del contratto di compravendita come non valido.

Il materiale è stato preparato con l'aiuto dell'avvocato dello studio legale Delovoy Farvater Marina Emelyantseva, l'avvocato dello studio Borodin and Partners Olesya Spiricheva, l'avvocato dello studio legale Leontyev and Partners Tamaz Mstoyan, il socio amministratore dell'ordine degli avvocati Starinsky, Korchago and Partners Vladimir Starinsky.

Quali documenti sono necessari per vendere una stanza?

Per vendere la sua stanza, il venditore deve raccogliere i documenti che confermano la proprietà della stanza venduta, un passaporto tecnico della proprietà, un certificato dell'organizzazione di gestione sull'assenza di debiti sulle bollette, prove di notifica dei proprietari di altre stanze dell'appartamento comune sull'intenzione di vendere la stanza.

È possibile contattare personalmente l'MFC?

Il notaio consegna il contratto certificato all'acquirente e al venditore, che hanno il diritto di presentare i documenti per la registrazione dei diritti di proprietà presso il MFC. Se lo fai tramite un notaio, devi essere pronto a pagare circa 5 mila rubli, senza contare la commissione.

È necessario rivolgersi ad un notaio quando si effettua una transazione?

Un'altra sfumatura importante è che in connessione con le nuove modifiche alla legislazione, progettate per ridurre i casi di frode sul mercato durante la vendita di azioni, ora tutte le transazioni per la vendita di tali aree passano attraverso un notaio.

A proposito, la notifica ad altri proprietari può essere inviata tramite un notaio. Se entro un certo termine il notaio non riceve risposte dai proprietari di altre stanze, viene concluso un contratto di compravendita con una persona “estranea” (non un altro proprietario), certificato e sottoposto a registrazione. L'atto di proprietà viene rilasciato 3-4 giorni dopo la presentazione. A Mosca i servizi notarili, comprese le tasse statali, possono costare 25mila rubli.

Quali sono le insidie ​​​​o le condizioni in caso di vendita o acquisto di una stanza in un appartamento comune?

La sfumatura principale qui sono i diritti di terzi, altri proprietari di stanze dell'appartamento, che hanno il diritto di prelazione nell'acquisto della stanza. Il fatto è che un appartamento comune è sempre di proprietà condivisa. Queste quote sono determinate, poiché a ciascuno viene assegnata la propria stanza. Le parti comuni sono considerate di proprietà comune di tutti i comproprietari e non sono soggette a divisione tra loro.

Pertanto, se il proprietario decide di vendere la sua stanza, deve inviare un avviso agli altri proprietari. Si tratta di un documento che indica il prezzo, le caratteristiche della camera e l'indirizzo. Gli altri comproprietari hanno il diritto di rifiutare o di acquistare l'abitazione entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione.

Se il termine è scaduto e nessuno dei comproprietari ha acconsentito all'acquisto, il proprietario ha il diritto di venderlo a terzi.

In caso di acquisto di un appartamento è meglio che l'acquirente chieda agli altri comproprietari delle deroghe notarili.

Altro punto di fondamentale importanza: il proprietario non ha il diritto di vendere la camera ad un prezzo inferiore a quello annunciato agli altri proprietari nel bando. In caso contrario è tenuto ad inviare una nuova comunicazione al comproprietario indicando il nuovo prezzo. Tuttavia, la legge non dice nulla sulla vendita a prezzo elevato.

La differenza tra un ostello e un appartamento comune è che l'ostello offre solo un alloggio temporaneo. La privatizzazione di tali alloggi è diventata possibile nel 2007, quando è stato consentito di assumerne la proprietà e di disporne. La procedura per l'acquisto di una stanza in un dormitorio è simile all'acquisto di un alloggio in un appartamento comune.

In entrambi i casi è importante capire che potrai vendere solo la stanza di proprietà, cioè privatizzata. Naturalmente non è possibile vendere le superfici che appartengono a un contratto di locazione sociale; è necessario prima privatizzarle. L'acquirente deve chiedere al venditore una conferma, che è un estratto del Registro dello Stato Unificato.

La procedura per la vendita di una stanza in un dormitorio non è diversa dalla procedura per la vendita di qualsiasi altro immobile residenziale, ma ha le sue sfumature, devono essere prese in considerazione, quindi vendere la stanza con successo, profitto e rapidità non sarà difficile.

Da dove cominciare?

Prima di tutto, per un dormitorio in vendita, è necessario raccogliere tutti i documenti:

• certificato di proprietà;
• un estratto del registro della casa;
• un documento attestante il fatto che il venditore è il proprietario dei locali;
• copia del conto personale se il pagamento verrà effettuato tramite bonifico bancario;
• un certificato della società di gestione attestante che non vi sono debiti sulle bollette;
• autorizzazione delle autorità di tutela se nella camera è registrato un disabile o un figlio minorenne;
• altri documenti.

La Registrazione, Camera Catastale o ITV è responsabile della preparazione di tutti i documenti necessari. Poiché alcuni documenti possono essere rilasciati entro 5 - 30 giorni, è meglio ritirarli immediatamente dopo aver preso la decisione di vendere la stanza.

Se il dormitorio non è privatizzato, è consigliabile seguire questa procedura, altrimenti potrebbero sorgere problemi durante il processo di transazione che dovranno essere risolti in tribunale.

Iniziamo a cercare un acquirente

È meglio affidare il compito di vendere un dormitorio a un agente immobiliare. Ti aiuterà a vendere i locali in modo rapido e redditizio e si occuperà anche di tutte le questioni organizzative, oltre a fornire supporto legale per la transazione. L'unico svantaggio di lavorare con un agente immobiliare è che per i suoi servizi dovrai pagare una certa percentuale dell'importo ricevuto per la stanza. Puoi anche provare a vendere tu stesso il tuo dormitorio. In questo caso, è necessario redigere un annuncio pubblicitario e pubblicarlo sui media, oltre che su Internet. Scatta foto della stanza durante le ore diurne da angolazioni favorevoli. E puoi iniziare a pubblicare annunci per la vendita di una stanza, ad esempio, puoi iniziare.

Preparazione della stanza del dormitorio per la proiezione

Prima di mostrare la stanza all'acquirente, è necessario prepararla adeguatamente:

• Si consiglia di rimuovere i mobili dalla stanza, ciò aumenterà visivamente lo spazio;
• se possibile, è meglio effettuare riparazioni estetiche economiche nella stanza;
• se è presente un balcone, questo deve essere sgombrato da detriti e rifiuti affinché l'acquirente possa apprezzarne liberamente la vista;
• mettere in ordine il bagno e la cucina comuni, nella migliore delle ipotesi, ripararli.

Il momento migliore per mostrare una stanza del dormitorio è quando i tuoi vicini sono al lavoro. Un affollamento eccessivo può “spaventare” un potenziale acquirente.

Iniziamo a documentare la transazione

E così è stato trovato un acquirente, sono state concordate le condizioni per lasciare la stanza, il prezzo finale e le modalità di pagamento. Non resta che determinare la data della transazione e stipulare un contratto di compravendita con un notaio dopo aver trasferito il denaro. Chiunque può rivolgersi ad un notaio; è consigliabile concordare prima con lui tutte le questioni. A questo punto la procedura per la vendita di una camerata può considerarsi conclusa.

Come vendere rapidamente un dormitorio e quali documenti sono necessari?

Le operazioni con le stanze - stanze comuni o dormitori - sono classificate come complesse. Per effettuare con successo tale alienazione, e anche rapidamente, non dovresti fare affidamento su te stesso, ma affidare la questione a un'agenzia immobiliare. Non solo troveranno un acquirente redditizio e lo convinceranno ad acquistare la tua opzione, ma risolveranno rapidamente anche il problema della ricerca dei documenti necessari.

Le condizioni necessarie

Per vendere un dormitorio, dovrai soddisfare una serie di condizioni specifiche:

1. Sei l'unico proprietario. Se non ci fosse la privatizzazione, i metri quadrati sarebbero ufficialmente considerati abitazioni comunali. Quindi può essere scambiato o venduto, prima privatizzato (legge RF n. 1541-1). Se l'ostello appartiene alla categoria dipartimentale, il piano non avrà successo.
2. I partecipanti alla transazione non hanno restrizioni sulla sanità mentale.
3. Se la questione riguarda gli interessi di comproprietari minori, sarà necessario ottenere il consenso del consiglio di fondazione e solo successivamente procedere all'alienazione.

Se la stanza è stata acquistata durante un matrimonio ufficiale, è necessario garantirla.

Lo spazio abitativo non privatizzato può essere trasferito alla proprietà privata secondo la procedura generale, stipulando un accordo con il comune o tramite il tribunale.

Algoritmo

L'intero processo di vendita, a partire dalla privatizzazione, consisterà in diverse fasi:

• chiarimento dello status dell'ostello con l'amministrazione;
• privatizzazione (se richiesta);
• contattare un'agenzia immobiliare o pubblicare personalmente annunci su piattaforme informative;
• raccolta della documentazione necessaria;
• selezione dei candidati;
• stipulare un contratto di compravendita;
• pagamento del dovere statale;
• registrazione degli immobili nella Camera Catastale;
• consegna delle chiavi.

La vendita di una stanza richiede la partecipazione obbligatoria di un notaio.

Accordo di transazione

Un modulo contrattuale standard può essere trovato su Internet, negli uffici Rosreestr o presso gli agenti immobiliari. Il documento deve includere:

• data e luogo di compilazione;
• informazioni sul passaporto delle parti coinvolte nella transazione (cognome, nome, patronimico, data di nascita, serie e numero del passaporto, quando, da chi è stato rilasciato, indirizzo di registrazione permanente);
• caratteristiche dell'oggetto della transazione (superficie del locale, indirizzo esatto, dove si trova, a quale piano di quale edificio, il numero dei locali tecnici, le loro caratteristiche (soprattutto per gli spazi pubblici);
• informazioni con quale diritto il proprietario possiede la camera (quando e da chi sono stati rilasciati i documenti del titolo);
• prezzo della transazione;
• termini di trasferimento (contanti o non contanti);
• clausola sulle condizioni aggiuntive;
• firme.

L'accordo viene redatto in due copie, una per ciascun partecipante, dopodiché viene vidimato da un notaio. Successivamente si potrà procedere alla registrazione dell'operazione presso la Camera Catastale. Per fare ciò, dovrai pagare una tassa e ritirare un pacco di documenti.

Documentazione

Il proprietario avrà bisogno di:

• carta d'identità civile generale;
• accordo di privatizzazione;
• estratto del Registro immobiliare dello Stato unificato;
• piano tecnico;
• una copia del conto finanziario e personale;
• estratto del registro di casa;
• certificato di assenza di debiti sulle bollette;
• ricevuta pagata del dovere statale (articolo 333.33 del codice fiscale).

L'acquirente ha bisogno solo di due documenti: il passaporto e il consenso del coniuge per l'acquisto. Quest'ultima non è obbligatoria, ma è altamente auspicabile affinché l'acquisto non possa essere successivamente impugnato dal marito o dalla moglie del futuro proprietario, adducendo violazione dei propri diritti (art. 35 Codice della Famiglia). Sempre più spesso Rosreestr rifiuta di registrare una transazione se questo documento non viene presentato.

Un rappresentante di Rosreestr controllerà il pacco di documenti e lo porterà via, rilasciando in cambio una ricevuta con la data di fine della registrazione. Il rilascio richiede solitamente fino a dieci giorni dal ricevimento della corretta serie di documenti. Nel giorno prestabilito il nuovo titolare viene a ricevere a suo nome l'estratto del Registro dello Stato Unificato. Da questo momento egli è proprietario assoluto dell'immobile ed ha il diritto di ipotecarlo, donarlo, permutarlo o rivenderlo.

Vendere velocemente un angolo in ostello, se non si è maestri nelle tecniche di vendita e nella ricerca di clienti, è possibile solo rivolgendosi ad una società immobiliare. Non dovrai preoccuparti delle domande degli offerenti o della legittimità della tua vendita. I professionisti si prenderanno cura di tutti questi problemi.

FAQ

Come vendere rapidamente un dormitorio firmato in base a un contratto di affitto sociale?

Non sarà possibile vendere qualcosa per il quale non sia stato registrato il diritto di proprietà. Ma puoi scambiarlo esattamente con lo stesso alloggio sociale.

Avendo un contratto di locazione sociale, hai il diritto di privatizzare il tuo angolo, ma valuta nuovamente tutte le possibilità. Dopotutto, se scambi il tuo spazio vitale, il diritto alla privatizzazione gratuita non scomparirà e per la seconda volta nella tua vita non verrà concesso.

Quanto velocemente compreranno una stanza in un dormitorio e dove cercare clienti per questo? Abbiamo bisogno urgentemente di soldi, tutti i documenti sono pronti.

La vendita di stanze non è così popolare come la vendita di interi appartamenti, ma le possibilità di vendere metri quadrati in breve tempo sono molto alte. Soprattutto se sei disposto a offrire un prezzo ragionevole.

È meglio non cercare da soli un acquirente, lasciare la questione ai professionisti e rivolgersi ad un’agenzia immobiliare con una buona reputazione. Non sarai comunque in grado di completare l'attività più velocemente di loro, questo è il loro lavoro. Inoltre, non hai problemi con i documenti.

Gli agenti si prenderanno cura anche della purezza giuridica della transazione. Non sarai comunque in grado di controllare a fondo il tuo cliente da solo: ad esempio, per quanto riguarda la sua sanità mentale.

È possibile provare a vendere un locale di servizio che la famiglia occupa da tempo e dal quale sicuramente non verrà sfrattata?

No perché questa sarebbe una transazione immobiliare illegale. Anche se sei fortunato e incontri un cliente che accetta di agire non tramite un'agenzia e non chiede nemmeno di mostrare alcun documento legale, il contratto non sarà comunque accettato per la registrazione a Rosreestr. E senza questo un accordo è impossibile (legge federale n. 218-FZ).