Menentukan keausan suatu properti

Total biaya reproduksi atau penggantian adalah penjumlahan biaya reproduksi (penggantian) suatu bangunan baru dengan harga yang berlaku pada tanggal penilaian. Oleh karena itu, perlu diperhatikan perbedaan karakteristik properti baru dan properti yang dinilai.

Memakai dalam penilaian berarti hilangnya kegunaan, dan oleh karena itu nilai, dari objek penilaian karena alasan apapun. Penyusutan (sebagai hilangnya nilai) dapat dinyatakan dalam satuan absolut dan relatif. Jika penyusutan dinyatakan dalam satuan absolut (satuan moneter), maka penyusutan tersebut dikurangkan dari total biaya reproduksi.

V perbanyak = Vp perbanyak - Dan atau V ganti = Vp ganti - Dan, (6.5)

dimana SV adalah biaya reproduksi objek;

V penggantian - biaya penggantian perbaikan objek;

Vр reproduksi - total biaya reproduksi objek;

Penggantian Vp - total biaya penggantian objek;

I adalah penyusutan objek penilaian, yang dinyatakan dalam satuan moneter.

Jika keausan dinyatakan dalam satuan relatif (persentase), maka berlaku rumus sebagai berikut:

Pemutaran Vp = Pemutaran V (1 - I), (6.6)

dimana I adalah keausan objek yang dinilai, dinyatakan dalam satuan relatif.

Ada dua cara untuk menentukan keausan:

• · metode seumur hidup;
• · Metode membagi menjadi jenis keausan.

Penyusutan, sebagai hilangnya nilai, dapat dinyatakan baik secara relatif (dalam kaitannya dengan seluruh biaya reproduksi atau seluruh biaya penggantian) dan secara absolut.

Perhitungan keausan menggunakan metode seumur hidup

Keausan merupakan fungsi dari waktu suatu benda.

Penentuan penyusutan bangunan dengan metode umur didasarkan pada pemeriksaan terhadap struktur benda yang dinilai dan asumsi bahwa umur efektif benda tersebut berkaitan dengan umur ekonomis tipikal karena akumulasi penyusutan berhubungan dengan biaya bangunan. reproduksi (penggantian) bangunan.

Saat menghitung keausan menggunakan metode siklus hidup, konsep berikut digunakan:

Umur fisik suatu bangunan (T n) adalah masa pengoperasian bangunan dimana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dan lain-lain). Kehidupan fisik suatu benda ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.

Usia kronologis (T fakta) adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak pengoperasian fasilitas hingga tanggal penilaian.

Umur efektif (T eff) dihitung berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai benda yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam hal penggunaan suatu bangunan secara normal (tipikal), umur efektifnya adalah sebagai berikut:

Beras. 6.1. Masa hidup suatu bangunan dan indikator evaluasi yang mencirikannya

Indikator keausan fisik, umur efektif dan umur ekonomis berada pada perbandingan tertentu yang dapat dinyatakan dengan rumus

Saya = (Teff/Tn) 100%, (6,7)

tempat saya memakai, %;

Tef - umur efektif, ditentukan oleh ahli berdasarkan kondisi teknis elemen atau bangunan secara keseluruhan;

Tn - periode khas kehidupan fisik.

I = (T fakta / T n) 100%, (6.8)

dimana Tfact adalah usia kronologis.

Penggunaan rumus (6.8) relevan ketika menghitung persentase penyesuaian keausan pada objek yang dibandingkan (metode penjualan komparatif), bila penilai tidak dapat memeriksa analog yang dipilih untuk menentukan indikator yang digunakan dalam rumus (6.7).

Contoh. Tentukan nilai properti yang dinilai. Sebidang tanah dengan bangunan yang dibangun pada tahun 1980 sedang dinilai. Umur layanan standar bangunan adalah 150 tahun. Nilai pasar sebidang tanah ditentukan dengan membandingkan penjualan dan setara dengan 4,5 juta rubel. Total biaya penggantian struktur ditentukan dengan metode unit komparatif pada level 11,4 juta rubel. Tanggal penilaian adalah 30 Januari 2010.

Usia kronologis bangunan adalah 30 tahun. Untuk menghitung keausan suatu struktur, kami menggunakan rumus (6.8), karena umur efektif tidak diberikan.

I = (T fakta / T n) 100% =30/150*100% = 30%.

Untuk menghitung nilai suatu benda yang dinilai, kita menerapkan rumus 6.2.

V= 4.500.000 + (11.400.000 - 0,3*11.400.000) = 12.480.000 rubel.

Dengan demikian, biaya objek yang dinilai, dihitung dalam pendekatan biaya, berjumlah 12.480.000 rubel.

Perhitungan keausan menggunakan metode pembagian berdasarkan jenis keausan

Metode paling umum untuk menghitung keausan adalah metode membagi menjadi jenis keausan.

Tergantung pada faktor-faktor yang mengurangi nilai real estat, keausan dibagi menjadi fisik, fungsional dan eksternal (ekonomi). Keausan fisik dan fungsional dapat dilepas atau tidak dapat diperbaiki. Keausan eksternal biasanya tidak dapat diperbaiki.

Beras. 6.2. Klasifikasi penyusutan objek real estat

Jumlah semua kemungkinan jenis penyusutan adalah akumulasi penyusutan properti.

Kemunduran fisik mencerminkan perubahan sifat fisik suatu properti dari waktu ke waktu (misalnya, cacat pada elemen struktur). Keausan fisik dapat terjadi karena pengaruh faktor operasional atau karena pengaruh faktor alam dan alam.

Keausan fungsional mengacu pada penurunan nilai suatu properti yang terkait dengan ketidaksesuaian antara solusi desain dan perencanaan, standar konstruksi, kualitas desain, dan bahan manufaktur dengan persyaratan modern untuk barang-barang tersebut.

Keausan luar- ini adalah penurunan nilai properti real estat karena pengaruh negatif lingkungan eksternal sehubungan dengan objek penilaian: lokasi, situasi pasar, keringanan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur di sekitarnya dan keputusan legislatif di bidang perpajakan, dll.

Keausan dianggap dapat dihilangkan jika penghapusannya memungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi.

Keausan fisik yang dapat dilepas ditentukan dengan metode biaya, menghitung biaya pekerjaan yang diperlukan untuk mengganti dan meningkatkan elemen struktural individu bangunan.

Metode biaya terdiri dari penentuan biaya restorasi elemen bangunan dan struktur. Metode biaya digunakan untuk menentukan keausan fisik yang dapat dilepas.

Contoh penghitungan keausan fisik dengan menggunakan metode biaya diberikan pada Tabel 6.5.

Tabel 6.5.

Contoh penghitungan keausan fisik yang dapat dilepas

Keausan fisik yang dapat dilepas menurut Tabel 6.5 sama dengan 333.500 rubel.

Untuk menghitung keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, biasanya digunakan metode ahli atau metode seumur hidup.

Metode yang paling akurat dan paling memakan waktu adalah pakar. Ini melibatkan pembuatan daftar cacat dan menentukan persentase keausan semua elemen struktural suatu bangunan atau struktur.

Perhitungan kerusakan fisik bangunan secara keseluruhan akan dilakukan dengan rumus:

Dan fisik = ? [ Dan fisik saya saya saya ] (6.9)

Ifiz i - keausan fisik elemen struktural ke-i individu (%);

saya saya - berat jenis elemen struktur ke-i;

n adalah jumlah elemen struktur bangunan yang dinilai.

Perhitungan kerusakan fisik bangunan disajikan pada Tabel 6.6.

Tabel 6.6. Perhitungan keausan fisik

Elemen struktural bangunan	Bagikan total biaya, %	Fisik sebenarnya elemen, %	Bagian dari keausan fisik suatu elemen dalam total keausan fisik bangunan, % (Berat jenis listrik * *Ifiz el-ta)/100
Dasar
Dinding dan partisi
Tumpang tindih
Atap dan atap
Instalasi pipa dan listrik
Pekerjaan lain
Kerusakan fisik bangunan

Metode seumur hidup digunakan untuk menghitung keausan fisik dan fisik yang tidak dapat diperbaiki, metode ini dibahas secara rinci di atas.

Metode normatif.

Metode standar digunakan untuk menghitung keausan fisik atau keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki. Jika keausan fisik yang dapat diperbaiki dihitung, maka faktor-faktor yang telah diperhitungkan saat menghitung keausan fisik yang dapat diperbaiki tidak perlu diperhitungkan.

Kerusakan fisik ditentukan dengan memecah bangunan menjadi beberapa komponen. Jumlah kerusakan fisik pada objek yang dinilai ditentukan berdasarkan “Aturan untuk menilai kerusakan fisik” VSN 53-86(r). Keausan fisik total ditentukan dengan rumus (6.9), ketika berat elemen struktur dan nilai keausan fisik elemen struktur tersebut ditentukan.

Keausan fungsional Mereka menyebut penurunan nilai properti terkait dengan ketidakkonsistenan solusi desain dan perencanaan, standar konstruksi, kualitas desain, dan bahan manufaktur dengan persyaratan modern untuk barang-barang tersebut.

Penyebab keausan fungsional:

• · kekurangan yang memerlukan penambahan elemen;
• · kekurangan yang memerlukan penggantian atau modernisasi elemen;
• · peningkatan super.

Keausan fungsional dapat dilepas atau tidak dapat diperbaiki. Keausan fungsional yang dapat dilepas paling sering dihitung menggunakan metode biaya.

Tergantung pada keausan fungsionalnya dapat ditentukan dengan cara berikut:

• · berdasarkan kelebihan biaya operasional;
• · Berdasarkan penjualan berpasangan.

Untuk menentukan indikator perhitungan yang diperlukan (tarif sewa, tingkat kapitalisasi, dll), data pasar digunakan.

Dalam hal ini, analog yang dipilih tidak boleh memiliki tanda-tanda keausan fungsional yang teridentifikasi pada objek yang dinilai. Di bawah ini adalah contoh penghitungan keausan fungsional (Tabel 6.7).

Tabel 6.7. Perhitungan keausan fungsional berdasarkan kerugian sewa

Perkiraan indikator	Rata-rata indikator dengan analog	Indikator menurut dinilai
Luas yang dapat disewakan (S), m2
Koefisien kerugian akibat underloading (Kp), % PVD
Potensi pendapatan kotor, gosok. di tahun PVD = Sar _ S
Pendapatan kotor aktual, gosok. di tahun DVD = PVD _ (1 - Kp)
Pendapatan operasional bersih, gosok. di tahun CHOD = DVD - ATAU
Biaya properti, gosok.
Biaya bangunan, gosok. Vzd = V _ (1 - dzu) (dalam perhitungan ini bagian tanah diambil sebagai perkiraan ahli sebesar 25%)
Keausan fungsional, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 atau 13%

Perhitungan keausan fungsional dapat dilakukan berdasarkan kelebihan biaya operasional pemeliharaan bangunan akibat keausan fungsional. Mari kita lihat contoh penghitungan keausan fungsional berdasarkan kelebihan biaya operasional pada Tabel 6.8.

Tabel 6.8. Contoh penghitungan keausan fungsional berdasarkan kelebihan biaya operasional

Perkiraan indikator	Rata-rata dengan analog	Indikator menurut dinilai
Sewa tahunan (Mobil), gosok./m2
Area sewaan disewakan (S), m2
Koefisien kerugian akibat underloading, ditentukan berdasarkan rata-rata data pasar (Kp), % PVD
Biaya operasional (ATAU), gosok./m2
Tingkat kapitalisasi dihitung dengan metode ekstraksi pasar (R), %
Bagian tanah dalam nilai properti (dзу),%
Potensi pendapatan kotor, gosok. per tahun PVD = Sar _ S
Pendapatan kotor aktual, gosok. per tahunDVD = PVD _ (1-Kp)
Pendapatan operasional bersih, gosok. per tahunCHOD = DVD - OR
Biaya properti, gosok.V=CHOD/R
Biaya bangunan, gosok. Vzd = V _ (1 - dzu)
Keausan fungsional, %	(182813-164062.5)/182813=0,10 atau 10%

Keausan luar- penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: lokasi, situasi pasar, kemudahan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur sekitar dan keputusan legislatif di bidang perpajakan , dll. Meskipun kerusakan eksternal sering kali tidak dapat diperbaiki, terkadang hal ini dapat “terperbaiki dengan sendirinya” karena adanya perubahan positif dalam lingkungan pasar sekitar.

Metode berikut dapat digunakan untuk menilai keausan eksternal:

• · berdasarkan kerugian sewa;
• berdasarkan kelebihan biaya operasional;
• · berdasarkan penjualan berpasangan;

Mari kita perhatikan contoh penentuan keausan eksternal berdasarkan informasi harga untuk barang serupa yang baru saja dijual (penjualan berpasangan). Objek penjualan berpasangan berbeda satu sama lain hanya pada keausan luar yang diidentifikasi dan dikaitkan dengan objek penilaian.

Contoh. Penting untuk menilai keausan eksternal yang disebabkan oleh penurunan daya tarik investasi gedung perkantoran karena relokasi pabrik kimia di sekitarnya sebagai bagian dari program penghapusan perusahaan manufaktur dari pusat kota Moskow. Di pasar real estat, penjualan berpasangan objek A dan B dengan tujuan serupa telah diidentifikasi. Harga tanah di kawasan ini sekitar 25% dari total harga properti pada umumnya. Perhitungan keausan luar dengan metode penjualan berpasangan pada Tabel 6.9.

Tabel 6.9. Contoh penghitungan keausan luar berdasarkan penjualan berpasangan

Indikator	Besarnya
	Harga jual properti A, terletak jauh dari perusahaan industri besar, rubel
	Harga jual objek B, terletak di dekat perusahaan industri besar, rubel
	Harga jual bangunan objek A, rubel (bagian tanah - 25%, bagian bangunan 75%).	7500000*0,75=5625000
	Harga jual bangunan objek B, rubel	6900000*0,75=5175000
	Perbedaannya antara lain:
	* biaya karena perbedaan fisik antara objek A dan B, rubel
	* biaya yang disebabkan oleh kedekatan pasar pakaian, rubel
	Hilangnya nilai yang terkait dengan adanya keausan eksternal, rubel
	Keausan luar, %.	450.000/7500000=0,06 atau 6%

Penyusutan dapat dihitung dalam persentase dan nilai, tergantung pada metode yang dipilih.

Jika semua jenis penyusutan dihitung dalam satuan moneter, maka rumus dasar pendekatan biaya (6.2) harus digunakan.

Jika berbagai jenis keausan telah dihitung nilai dan persentasenya, maka biaya reproduksi (biaya penggantian) dihitung dengan rumus:

Pemutaran V = (Pemutaran Vp - Dan perangkat fisik - Dan perangkat fungsional) _ (1-Dan fisik) _ (1-Aku menyenangkan.nu) _ (1 - Dan penginapan), (6.10)

Dan perangkat yang menyenangkan - keausan fungsional yang dapat dilepas, unit moneter;

Dan fisik yang baik - keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, %;

Dan kerusakan fisik - keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki, %;

Dan ext - keausan luar, %.

Dalam menentukan penyusutan, yang terpenting adalah mengidentifikasi tanda-tanda yang mengurangi nilai suatu bangunan. Keausan fisik terjadi di sebagian besar bangunan, tetapi untuk bangunan modern di kota-kota besar Rusia seringkali tidak ada keausan eksternal dan fungsional. Dalam hal ini, rumusnya disederhanakan menjadi bentuk berikut:

V play = (V play - Dan fungsi perangkat) _ (1-I fisik), (6.11)

Dimana V vopro - biaya reproduksi;

Vp reproduksi - total biaya reproduksi;

Dan perangkat fisik - keausan fisik yang dapat dilepas, unit moneter;

Dan fisik yang baik - keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, %.

Setelah menghitung seluruh biaya reproduksi (biaya penggantian penuh), serta akumulasi penyusutan, ditentukan nilai sebidang tanah dan properti yang dinilai secara keseluruhan.

Untuk menentukan nilai pasar suatu properti yang dihitung dengan pendekatan biaya, perlu menggunakan rumus (6.1).

Metode penilaian bidang tanah

METODE PENILAIAN NILAI TANAH

Beras. 6.3 Metode penilaian bidang tanah

Penilaian nilai sebidang tanah dilakukan berdasarkan Rekomendasi Metodologis untuk menentukan nilai pasar sebidang tanah, yang disetujui atas perintah Kementerian Properti Rusia tertanggal 06.03.2002 No. 568-r atau pada dasar metode lain yang disajikan dalam literatur pendidikan, karena rekomendasi metodologis tidak mengikat.

Di antara metode lain dalam literatur pendidikan, metode penggantian biaya infrastruktur dan metode kontrak investasi standar digunakan untuk menghitung biaya sebidang tanah.

Tergantung pada tujuan penilaian dan, sebagai konsekuensinya, keakuratan prosedur perhitungan, ada beberapa cara untuk menentukan biaya penggantian:

Metode satuan perbandingan.

Metode penguraian komponen.

Metode survei kuantitatif.

Metode satuan perbandingan . Nilai properti yang dinilai ditentukan dengan mengalikan jumlah satuan pengukuran yang dipilih (satuan pengukuran dapat berupa 1 m3, 1 m2, 1 km, 1 buah, dll.) dari objek yang dinilai dengan biaya satu unit properti. pengukuran pada tanggal penilaian. Biaya satuan pengukuran objek standar diketahui dan terkandung dalam informasi khusus dan kumpulan analitis (Buletin "KO - INVEST" dan Kumpulan indikator biaya penggantian terintegrasi - UPVS).

Langkah penting dalam menggunakan metode ini adalah pemilihan objek yang khas (analog). Saat memilih analog, perlu mempertimbangkan tujuan fungsional tunggal, kesamaan karakteristik fisik (kelas sistem struktural), usia kronologis yang sebanding dari objek yang dibandingkan, dan karakteristik lainnya. Karena dalam banyak kasus dasar perbandingannya adalah biaya unit komparatif bukan dari objek yang identik, tetapi analog yang mirip, maka biaya suatu objek yang dihitung dengan menggunakan metode unit komparatif akan dianggap sebagai biaya penggantian.

Metode penguraian komponen . Perbedaan antara metode ini dan metode sebelumnya adalah bahwa biaya keseluruhan bangunan dihitung sebagai jumlah biaya masing-masing komponen bangunan - pondasi, dinding, lantai, dll. Biaya tiap komponen diperoleh berdasarkan penjumlahan biaya langsung dan tidak langsung yang diperlukan untuk membangun satu satuan volume. Biaya seluruh bangunan dihitung dengan rumus:

Szd =

dimana Сзд adalah biaya pembangunan gedung secara keseluruhan;

Vj adalah volume komponen j-ro;

Cj - biaya per satuan volume;

n adalah jumlah komponen bangunan yang dialokasikan;

Kn - koefisien dengan mempertimbangkan perbedaan yang ada antara objek yang dinilai dan struktur tipikal yang dipilih (untuk objek identik Kn-1);

Metode survei kuantitatif . Metode ini didasarkan pada perhitungan kuantitatif dan biaya rinci atas biaya pemasangan masing-masing komponen, peralatan dan konstruksi bangunan secara keseluruhan. Selain menghitung biaya langsung, perlu juga memperhitungkan biaya overhead dan biaya lainnya. Dengan kata lain, dibuat perkiraan lengkap untuk rekonstruksi objek yang dinilai.

Metode survei kuantitatif merupakan dasar penerapan metode penghitungan biaya penggantian di atas dan menunjukkan hasil yang paling akurat dibandingkan dengan metode tersebut, namun metode ini paling memakan waktu dan mengharuskan penilai memiliki pelatihan teori yang mendalam dan praktik yang signifikan. pengalaman.

Menentukan keausan suatu properti

Depresiasi ditandai dengan penurunan kegunaan suatu properti, daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor dan dinyatakan dalam penurunan nilai (depresiasi) di bawah pengaruh berbagai faktor dari waktu ke waktu.

Saat fasilitas digunakan, parameter yang mencirikan keandalan struktural bangunan dan struktur, serta kesesuaian fungsionalnya dengan penggunaan saat ini dan, terutama, penggunaan di masa depan yang terkait dengan kehidupan manusia, secara bertahap memburuk. Selain itu, nilai real estate juga dipengaruhi oleh faktor eksternal yang disebabkan oleh perubahan lingkungan pasar, penerapan pembatasan penggunaan bangunan tertentu, dan lain-lain.

Depresiasi (I) biasanya diukur dalam persentase, dan ekspresi moneter dari depresiasi adalah depresiasi (O).

Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan suatu properti, jenis keausan berikut dibedakan: fisik, fungsional, dan eksternal.

Klasifikasi penyusutan objek real estat:

Setiap jenis keausan memiliki ciri tersendiri: dapat dilepas dan tidak dapat dilepas.

Keausan yang bisa dilepas- keausan, yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi. Pada saat yang sama, kelayakan ekonomi terletak pada kenyataan bahwa biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan akan membantu meningkatkan nilai objek secara keseluruhan.

Keausan yang fatal– keausan yang secara fisik tidak mungkin dilakukan atau tidak praktis secara ekonomi.

Ketika semua jenis keausan yang ditentukan diidentifikasi, mereka berbicara tentang total akumulasi keausan properti. Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan harga pasar dari objek yang dinilai. Berdasarkan esensi dari definisi-definisi ini, dapat dikatakan bahwa total akumulasi keausan, pertama-tama, merupakan fungsi dari umur benda tersebut. Dengan mempertimbangkan keadaan ini, mari kita pertimbangkan esensi dari konsep evaluatif utama yang menjadi ciri indikator ini:

Kehidupan fisik bangunan ( VF ) - ditentukan oleh masa pengoperasian bangunan, di mana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dll.). Kehidupan fisik suatu objek ditentukan selama konstruksi dan bergantung pada kelompok modal bangunan tersebut. Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.

Usia kronologis (HV)- ini adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal pengoperasian fasilitas sampai dengan tanggal penilaian.

Kehidupan Ekonomi (EJ) - ditentukan oleh waktu pengoperasian selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek sebanding di segmen pasar real estat ini. Dalam hal ini, perbaikan yang dilakukan tidak lagi memberikan kontribusi terhadap nilai benda tersebut karena keausan umum.

Usia efektif (EV) ) - ditentukan berdasarkan umur kronologis bangunan, dengan memperhatikan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai obyek yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu bangunan secara normal (tipikal), umur efektif biasanya sama dengan umur kronologis.

Sisa umur ekonomi (REL) ) suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomisnya.

Metode penghitungan keausan:

1. Kemunduran fisik - mewakili hilangnya kualitas teknis dan operasional secara bertahap dari suatu objek yang awalnya ditetapkan selama konstruksi di bawah pengaruh faktor alam dan iklim, serta aktivitas manusia.

Ada metode berikut untuk menghitung kerusakan fisik bangunan:

Standar (untuk bangunan tempat tinggal);

Biaya;

Metode seumur hidup.

Metode standar untuk menghitung keausan fisik

Metode normatif untuk menghitung keausan fisik melibatkan penggunaan berbagai instruksi normatif di tingkat antarindustri atau departemen. Contoh dari instruksi tersebut adalah “Aturan untuk menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal” VSN 53-86 dari Gosgrazhdanstroy (Komite Negara untuk Konstruksi Sipil dan Arsitektur di bawah GOSSTROE Uni Soviet. Moskow 1990), yang digunakan oleh Biro Inventarisasi Teknis untuk tujuan menilai kerusakan fisik bangunan tempat tinggal selama inventarisasi teknis , merencanakan perbaikan besar-besaran persediaan perumahan, terlepas dari afiliasi departemennya.

Aturan-aturan ini menjelaskan keausan fisik berbagai elemen struktur bangunan dan penilaiannya.

Keausan fisik suatu bangunan harus ditentukan dengan menggunakan rumus:

Ff =

dimana Ff adalah keausan fisik bangunan, (%);

Fi - keausan fisik i-ro elemen struktur (%);

Li adalah koefisien yang sesuai dengan bagian biaya penggantian elemen struktur i-ro dalam total biaya penggantian bangunan; n adalah jumlah elemen struktur pada bangunan.

Bagian dari biaya penggantian masing-masing struktur, elemen dan sistem dalam total biaya penggantian bangunan (dalam%) biasanya diambil sesuai dengan indikator agregat dari biaya penggantian bangunan tempat tinggal yang disetujui dengan cara yang ditentukan, dan untuk struktur, elemen dan sistem yang tidak memiliki indikator yang disetujui - sesuai dengan perkiraan biayanya.

Metode biaya untuk menentukan keausan fisik

Keausan fisik pada saat penilaiannya dinyatakan dengan rasio biaya tindakan perbaikan yang diperlukan secara obyektif untuk menghilangkan kerusakan pada struktur, elemen, sistem atau bangunan secara keseluruhan, dan biaya penggantiannya.

Inti dari metode biaya untuk menentukan penyusutan fisik adalah menentukan biaya pembuatan kembali elemen bangunan.

Metodologi yang dijelaskan memungkinkan Anda menghitung keausan elemen dan bangunan secara keseluruhan dengan segera dalam hal biaya, yang lebih disukai daripada metode lain untuk menghitung keausan fisik. Selain itu, karena penghitungan penurunan nilai didasarkan pada biaya aktual yang wajar untuk membawa barang-barang usang ke “kondisi yang secara substansial baru”, hasil dari pendekatan ini dapat dianggap cukup akurat. Di antara kelemahan yang melekat pada metode ini, perlu diperhatikan detail wajib dan keakuratan penghitungan biaya perbaikan elemen bangunan yang aus.

Penentuan kerusakan fisik bangunan menggunakan metode umur

Berdasarkan hakikat konsep dasar evaluatif yang telah dibahas sebelumnya yang mencirikan total akumulasi keausan suatu bangunan ditinjau dari masa pengoperasiannya, dapat dikatakan bahwa keausan fisik, umur efektif, dan umur ekonomis berada pada batas tertentu. perbandingan. Hubungan tersebut dapat dinyatakan dengan rumus berikut (1):

dimana: Saya(%) - pakai sebagai persentase;

EV - umur efektif, ditentukan oleh ahli berdasarkan kondisi teknis elemen atau bangunan secara keseluruhan;

VF - periode khas kehidupan fisik;

RSFZ - sisa masa kehidupan fisik.

Atau menurut rumus (2):

dimana: Dan (%) - pakai sebagai persentase;

VF adalah periode khas kehidupan fisik.

Persentase penyusutan elemen atau bangunan secara keseluruhan yang dihitung dengan cara ini dapat diterjemahkan ke dalam istilah moneter (penyusutan):

HAI= SM *(I/100);

dimana: Dan - pakai sebagai persentase; BC - biaya penggantian.

2 . Keausan fungsional

Tanda-tanda kerusakan fungsional pada bangunan yang dinilai, biasanya, adalah ketidakpatuhan terhadap perencanaan ruang dan/atau solusi desain dengan standar modern, termasuk berbagai peralatan yang diperlukan untuk pengoperasian normal struktur sesuai dengan fungsinya. penggunaan saat ini atau yang dimaksudkan.

Tergantung pada kemungkinan fisik dan kelayakan ekonomi untuk menghilangkan penyebab keausan fungsional, itu dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Ekspresi biaya keausan fungsional adalah selisih antara biaya reproduksi dan biaya penggantian, karena penghitungan biaya penggantian, berdasarkan definisinya, jelas tidak memperhitungkan keausan fungsional.

Keausan fungsional yang dapat dilepas

Keausan fungsional yang dapat dilepas biasanya ditentukan oleh biaya rekonstruksi yang diperlukan untuk memfasilitasi pengoperasian properti yang lebih efisien.

Keausan fungsional yang dapat dibalik dianggap disebabkan oleh:

Kekurangan yang memerlukan penambahan elemen,

Kekurangan memerlukan penggantian atau modernisasi elemen,

Peningkatan luar biasa.

Kekurangan yang perlu ditambahkan, mengacu pada elemen bangunan dan peralatan yang tidak ada di lingkungan yang ada dan tanpanya tidak dapat memenuhi standar pengoperasian modern. Penyusutan atas barang-barang tersebut diukur dengan biaya penambahan barang-barang tersebut, termasuk pemasangannya.

Kekurangan memerlukan penggantian atau modernisasi elemen, termasuk posisi yang masih menjalankan fungsinya, tetapi tidak lagi memenuhi standar modern (meteran air dan gas, dll). Penyusutan barang-barang tersebut diukur sebagai harga perolehan barang-barang yang ada, dengan memperhitungkan keausan fisiknya, dikurangi biaya pengembalian bahan, ditambah biaya pembongkaran barang-barang yang sudah ada dan ditambah biaya pemasangan barang-barang baru. Dalam hal ini, biaya pengembalian material didefinisikan sebagai biaya pembongkaran material dan peralatan bila digunakan pada fasilitas lain (nilai sisa yang dapat direvisi).

Menuju peningkatan super mencakup posisi dan elemen struktur, yang ketersediaannya saat ini tidak memadai untuk memenuhi persyaratan standar pasar modern. Keausan fungsional yang dapat dilepas dalam hal ini diukur sebagai biaya penggantian saat ini dari barang-barang yang “perbaikan berlebihan” dikurangi keausan fisik, ditambah biaya pembongkaran dan dikurangi nilai sisa dari elemen yang dibongkar.

Contoh perbaikan yang berlebihan adalah situasi di mana pemilik rumah, yang mengadaptasinya untuk dirinya sendiri, membuat beberapa perubahan demi kenyamanannya sendiri (nilai investasi) yang tidak memadai dari sudut pandang pengguna pada umumnya. Ini termasuk, misalnya, pembangunan kembali area yang dapat digunakan dari suatu tempat untuk penggunaan tertentu, yang ditentukan oleh hobi atau aktivitas pemilik. Keausan fungsional yang dapat dilepas dalam situasi seperti ini ditentukan oleh biaya saat ini untuk membawa elemen yang diubah ke keadaan semula. Selain itu, konsep perbaikan berlebihan berkaitan erat dengan segmen pasar real estat, di mana perbaikan yang sama dapat dianggap sesuai untuk segmen tertentu dan berlebihan dari sudut pandang pengguna pada umumnya.

Keausan fungsional yang tidak dapat dipulihkan

Keausan fungsi yang tidak dapat diperbaiki biasanya disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern. Pertama-tama, ketidaksesuaian ekonomi dalam pengeluaran untuk menghilangkan kekurangan-kekurangan ini memungkinkan kita untuk menilai tanda-tanda kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki. Selain itu, perlu juga mempertimbangkan kondisi pasar yang berlaku pada tanggal penilaian agar bangunan tersebut cukup sesuai dengan tujuan arsitekturalnya.

3. Keausan eksternal (ekonomis).

Penyusutan eksternal adalah penyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: situasi pasar, keringanan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur di sekitarnya, keputusan legislatif di lapangan. perpajakan, dll. Keausan eksternal real estat, tergantung pada alasan yang menyebabkannya, dalam banyak kasus tidak dapat diperbaiki karena lokasinya yang tidak berubah, namun dalam beberapa kasus, hal itu dapat “hilang dengan sendirinya” karena perubahan positif di lingkungan pasar sekitar.

Pendekatan komparatif untuk penilaian real estat

Pendekatan komparatif terhadap penilaian real estat didasarkan pada informasi tentang transaksi terkini dengan properti serupa di pasar dan perbandingan properti yang dinilai dengan analog. Selanjutnya dilakukan perubahan dengan mempertimbangkan perbedaan antara objek yang dievaluasi dengan analoginya. Hal ini memungkinkan Anda untuk menentukan harga jual setiap analog seolah-olah memiliki karakteristik dasar yang sama dengan properti yang dinilai.

Mengingat pendekatan penilaian real estat ini didasarkan pada perbandingan penjualan, maka disebut komparatif. Karena pendekatan yang dipertimbangkan menggunakan data transaksi di pasar, maka disebut juga berbasis pasar.

Prinsip dasar pendekatan komparatif penilaian real estat adalah prinsip substitusi.

Yang utama berikut dapat diidentifikasi tahapan penilaian real estat menggunakan pendekatan komparatif:

1. Pada tahap pertama, keadaan dan tren perkembangan pasar real estat dan khususnya segmen properti tersebut dipelajari. Properti yang paling sebanding dengan properti yang dinilai dan yang baru saja dijual diidentifikasi.

2. Pada tahap kedua, informasi tentang objek analog dikumpulkan dan diperiksa; informasi yang dikumpulkan dianalisis dan setiap objek analog dibandingkan dengan yang dinilai.

3. Pada tahap ketiga dilakukan perubahan harga jual barang sejenis.

4. Pada tahap keempat, harga yang disesuaikan untuk objek analog disepakati dan nilai akhir dari nilai pasar properti diperoleh berdasarkan pendekatan komparatif.

Pada penilaian real estat tahap pertama, pendekatan komparatif digunakan untuk mempelajari keadaan pasar real estat dan tren perkembangannya, mengelompokkannya dan menentukan di segmen pasar mana properti yang dinilai berada. Selanjutnya pada segmen ini, menurut kriteria tertentu, diidentifikasi objek-objek yang paling sebanding dengan yang diteliti (objek analog).

Segmentasi pasar adalah proses membagi pasar menjadi sektor-sektor (segmen). Pembagian tersebut terjadi ke dalam sektor-sektor yang mempunyai obyek dan subyek yang serupa.

Objek harus serupa dalam tujuan penggunaan, kualitas, pengalihan hak, dan lokasi.

Subyek harus serupa dalam hal solvabilitas, kemampuan pembiayaan, dan motivasi investasi.

Properti yang sebanding harus termasuk dalam segmen pasar real estat yang sama dengan yang dinilai; transaksi dengan mereka harus dilakukan dengan kondisi yang khas untuk segmen ini.

Periode pemaparan- inilah saatnya suatu benda harus ada di pasaran agar bisa dijual. Periode paparan berbeda untuk segmen pasar yang berbeda.

Jadi, di Moskow untuk apartemen tempat tinggal kira-kira satu bulan, untuk gedung perkantoran - dari satu setengah hingga tiga bulan. Jika benda tersebut dijual dalam jangka waktu yang jauh lebih pendek dari periode pameran standar, kemungkinan besar hal ini menunjukkan bahwa harga tersebut diremehkan. Sebaliknya, jika suatu barang telah berada di pasar lebih lama dari periode eksposur standar, kemungkinan besar harganya akan terlalu mahal. Dalam kedua kasus tersebut, transaksi tersebut tidak khas untuk segmen pasar dan tidak boleh dianggap sebanding.

Kriteria utama dalam memilih objek pembanding (analog) adalah:

1) Hak kepemilikan atas real estat.

2) Persyaratan pembiayaan.

3) Syarat dan waktu penjualan.

4) Lokasi.

5) Ciri-ciri fisik.

1. Hak milik

Pada dasarnya, transaksi real estat melibatkan pembelian hak yang dapat dialihkan untuk memiliki dan membuang properti. Kepemilikan penuh ditentukan oleh sewa pasar dan pembiayaan yang tersedia saat ini. Penyesuaian hak milik tidak lebih dari selisih antara sewa pasar dan sewa kontrak.

2. Ketentuan pembiayaan transaksi

Jika kondisi pembiayaan transaksi pembelian dan penjualan properti real estat tidak lazim (misalnya, dalam kasus pembiayaan penuh transaksi pembelian dan penjualan), maka dalam hal ini diperlukan analisis menyeluruh, sebagai akibatnya perubahan yang sesuai telah dilakukan pada harga transaksi ini.

3. Syarat penjualan dan waktu penjualan

Hal yang sama dapat dikatakan mengenai kondisi penjualan itu sendiri. Karena sulit untuk menghitung penyesuaian kondisi pembiayaan dan perpajakan, serta pengalihan hak dan pembatasan hukum, kondisi penjualan, lebih baik, jika mungkin, tidak mempertimbangkan transaksi serupa untuk analisis dan perbandingan. Jika tidak, penyesuaian terhadap karakteristik ini akan dilakukan terlebih dahulu.

Waktu penjualan adalah salah satu elemen utama perbandingan penjualan yang sebanding. Untuk menyesuaikan karakteristik harga jual analog ini, perlu diketahui tren perubahan harga di pasar real estat dari waktu ke waktu.

4. Lokasi

Lokasi juga merupakan elemen yang sangat penting dalam perbandingan penjualan yang sebanding. Melakukan penyesuaian lokasi mempunyai pengaruh yang cukup signifikan terhadap nilai properti yang dinilai.

Karakter fisik

Ciri-ciri fisik suatu barang berarti ukuran, jenis dan mutu bahan, kondisi dan derajat kerusakan barang serta sifat-sifat lainnya yang juga disesuaikan.

Unit perbandingan

Karena properti sering kali memiliki ukuran dan jumlah unit yang berbeda-beda, sulit untuk membandingkan properti yang dijual dengan properti yang dinilai; oleh karena itu, data yang tersedia harus direduksi menjadi penyebut yang sama. Penyebut umum ini dapat berupa unit fisik (harga per meter persegi) atau unit ekonomi.

Unit perbandingan yang berbeda digunakan oleh segmen pasar real estat yang berbeda.

Unit perbandingan tanah:

Harga per 1 ha;

Harga per seratus meter persegi;

Harga untuk 1 meteran depan:

Harga per 1 meter persegi. M.

Satuan perbandingan luas kawasan terbangun:

Harga per l persegi. m.luas keseluruhan;

Harga per 1 meter persegi. m.luas bersih yang akan disewakan;

Harga untuk 1 meter kubik M.

Pengganda sewa kotor atau rasio kapitalisasi keseluruhan dapat digunakan sebagai unit perbandingan ekonomi ketika mengevaluasi proyek berdasarkan rasio pendapatan terhadap harga jual.

Klasifikasi dan esensi amandemen

Tergantung pada metode perhitungan dan penyesuaian perbedaan antara objek yang dinilai dan analog yang sebanding, amandemen dibagi menjadi:

1. Minat

2. Biaya

Penyesuaian persentase , sebagai aturan, dimasukkan dengan mengalikan harga jual suatu objek analog atau unit perbandingannya dengan koefisien yang mencerminkan derajat perbedaan karakteristik objek analog dan objek yang dinilai. Alasannya di sini adalah sebagai berikut: jika suatu objek yang dinilai lebih baik daripada objek yang sebanding, maka faktor pengali ditambahkan ke harga objek tersebut. Jika tidak, faktor pengurangan diterapkan pada harga analog yang sebanding.

Penyesuaian persentase mencakup, misalnya, penyesuaian lokasi, keausan, dan waktu penjualan.

Penyesuaian biaya

A) Penyesuaian moneter yang dilakukan terhadap satuan pembanding (1 hektar, satuan kepadatan, 100 meter persegi) mengubah harga barang analog yang dijual sejumlah tertentu, yang diperkirakan berdasarkan selisih ciri-ciri barang analog dan barang yang dianalogikan. bernilai. Penyesuaian positif dilakukan jika objek yang dinilai lebih baik daripada objek sejenis yang sebanding. Jika tidak, penyesuaian negatif akan diterapkan pada harga produk yang sebanding.

Penyesuaian moneter yang dilakukan terhadap unit pembanding meliputi penyesuaian kondisi fisik, serta penyesuaian yang dihitung dengan metode statistik.

B) Penyesuaian moneter yang dilakukan terhadap harga barang analog yang dijual secara keseluruhan mengubahnya sebesar jumlah tertentu, yang diperkirakan sebesar perbedaan karakteristik barang analog dan barang yang dinilai. Alasan penggunaan koreksi positif atau negatif serupa dengan alasan pada poin “a”.

Penyesuaian moneter yang dilakukan terhadap harga objek analog yang dijual secara keseluruhan harus mencakup penyesuaian ada tidaknya perbaikan tambahan (perluasan gudang, tempat parkir, dll.).

Perhitungan dan perubahannya

Untuk menghitung dan melakukan koreksi, banyak metode yang digunakan, di antaranya adalah sebagai berikut:

Metode berdasarkan analisis penjualan berpasangan;

Metode perhitungan dan perubahan ahli;

Metode statistik.

Metode penjualan berpasangan

Penjualan berpasangan berarti penjualan dua objek, idealnya merupakan salinan persis satu sama lain dengan pengecualian satu parameter (misalnya, lokasi), yang keberadaannya menjelaskan perbedaan harga objek-objek tersebut. Metode ini memungkinkan Anda menghitung penyesuaian untuk karakteristik yang disebutkan di atas dan menerapkannya untuk menyesuaikan harga jual objek analog yang sebanding dengan objek evaluasi untuk parameter ini.

Keterbatasan penggunaan metode ini disebabkan oleh rumitnya pemilihan objek untuk penjualan berpasangan, pencarian dan pemrosesan informasi dalam jumlah besar.

Metode perhitungan dan perubahan ahli

Dasar dari metode ahli untuk menghitung dan membuat penyesuaian, biasanya persentase, adalah pendapat subjektif dari penilai ahli tentang seberapa buruk atau lebih baik objek yang dinilai dibandingkan objek yang sebanding.

Mari kita nyatakan nilai objek penilaian sebagai X, dan ambil harga jual analog yang sebanding sama dengan 1,0.

Dalam hal ini, alasannya adalah sebagai berikut: 1. Objeknya 15% lebih baik dari analognya, maka harga analognya harus naik sebesar 15% yang sama:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. Objek yang dinilai 15% lebih buruk dari analognya, harga analognya akan turun:

X = 1,0 - 15% x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. Analognya 15% lebih baik dari objek yang dievaluasi. Harga analog harus turun:

1,0 = X + 15% x X = X(1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analognya 15% lebih buruk dari objek yang dievaluasi. Harga analog harus meningkat:

1,0 = X - 15% x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

Perhitungan ahli dan metode penyesuaian biasanya digunakan ketika tidak mungkin menghitung penyesuaian dolar yang cukup akurat, tetapi terdapat informasi pasar tentang perbedaan persentase.

Metode statistik untuk menghitung koreksi

Harus dikatakan bahwa ketika menilai real estat dengan menggunakan metode analisis penjualan komparatif, dalam proses melakukan penyesuaian terhadap perbedaan antara objek yang dinilai dan analognya, tidak selalu mungkin untuk membuat perhitungan yang relatif akurat tentang kemungkinan harga properti. objeknya. Jika Anda tidak menggunakan metode penghitungan koreksi seperti analisis regresi korelasi, Anda harus melakukan penyesuaian sesedikit mungkin untuk perbedaan karakteristik objek yang dibandingkan. Hal ini terutama menyangkut koreksi perbedaan fisik (khususnya koreksi skala).

Inti dari metode analisis korelasi-regresi adalah formalisasi yang diperbolehkan dari hubungan antara perubahan harga suatu properti dan perubahan karakteristiknya.

Tahap terakhir Pendekatan komparatif penilaian real estat adalah analisis perhitungan yang dilakukan untuk memperoleh nilai akhir dari nilai properti yang dinilai. Dalam hal ini perlu:

1. Periksa dengan cermat data penjualan pembanding yang digunakan untuk penghitungan dan nilainya yang disesuaikan.

2. Rekonsiliasi nilai penjualan pembanding yang disesuaikan dengan menghitung rata-rata tertimbang.

Nilai rata-rata tertimbang yang dihitung oleh penilai akan menjadi kemungkinan harga jual objek yang dinilai, yang dapat dibulatkan ke dalam batas yang dapat diterima dalam setiap kasus tertentu.

Kementerian Pendidikan dan Ilmu Pengetahuan Federasi Rusia

Pendidikan anggaran negara federal

lembaga pendidikan profesi tinggi

"Universitas Negeri Tula"

Institut Hukum dan Manajemen

Departemen Keuangan dan Manajemen

KONTROL KERJA KURSUS

dalam disiplin "Penilaian Bisnis dan Real Estat"

pada topik:

PAKAI DALAM PENILAIAN

Diselesaikan oleh Belova E.S.

gr. 720621

Saya memeriksa L.V. Solomykova.

Asisten di Departemen Fisika dan Matematika

Tula 2014

Perkenalan

Salah satu tahapan penting dalam menilai suatu properti, tidak diragukan lagi, adalah menentukan tingkat keausannya. Penyusutan pada intinya adalah hilangnya kegunaan suatu objek evaluasi, yang mengakibatkan nilai pasar objek tersebut menjadi lebih kecil dari biaya penggantian atau biaya reproduksinya. Oleh karena itu, tanpa menentukan keausan, penilaian nilai suatu benda akan menjadi tidak tepat, karena tidak memperhitungkan perubahan fisik dan fungsional yang terjadi pada benda tersebut selama pengoperasiannya, serta tidak memperhitungkan biaya. yang diperlukan untuk mengembalikan karakteristik aslinya atau menyesuaikan objek dengan kebutuhan pasar modern. Prosedur untuk menentukan keausan suatu objek memungkinkan Anda menilai kondisi sebenarnya, menentukan umur ekonomisnya secara objektif, dan, yang penting, memilih objek analog dengan benar untuk melakukan analisis komparatif dan menilai nilai properti.

Di atas menjelaskan relevansi topik pilihan saya. Tujuan utama dari pekerjaan ini adalah untuk mempertimbangkan masalah penentuan keausan dalam penilaian. Pencapaian tujuan ini menentukan rumusan dan penyelesaian tugas-tugas berikut: deskripsi dan perhitungan keausan, ekonten ekonomi, pertimbangan berbagai jenis keausan, analisis metode untuk menilai keausan fisik, moral dan eksternal, serta menentukan kelebihan dan kekurangannya.

1 Pengertian keausan dan kandungan ekonomisnya

Menentukan tingkat keausan merupakan tahap penting dalam menilai suatu properti, karena membantu mengidentifikasi kondisi sebenarnya, menentukan umur ekonomisnya secara objektif, dan memilih objek analog dengan tepat untuk analisis komparatif dan penilaian biaya. obyek.

Keausan hilangnya sebagian atau seluruh properti dan nilai konsumen, baik selama pengoperasian maupun selama tidak aktif.

Penyusutan penilaian adalah hilangnya kegunaan suatu barang yang dinilai yang menyebabkan nilai pasar barang yang dinilai menjadi lebih kecil dari biaya penggantian atau biaya reproduksi..

Penyusutan didefinisikan sebagai selisih antara biaya reproduksi perbaikan pada tanggal penilaian dan nilai pasarnya saat ini. Kandungan ekonomi dari keausan terletak pada kenyataan bahwa keausan diklasifikasikan bukan dari sudut pandang kelayakan teknis, tetapi dari sudut pandang kelayakan ekonominya.. Mari kita perhatikan periode kehidupan objek penilaian dan indikator penilaian yang mencirikannya (Gbr. 1)

tanggal perkiraan konstruksi pembongkaran objek

Tanggal penilaian adalah hari dimana tidak ada perbaikan yang dilakukan

Usia sebenarnya untuk meningkatkan biaya

Umur efektif sisa umur ekonomis

Kehidupan ekonomi benda tersebut

umur fisik objek penilaian

Gambar 1 Masa hidup objek penilaian

Mari kita cermati lebih detail periode-periode kehidupan benda yang disajikan pada Gambar 1:

• Umur fisik suatu bendajangka waktu di mana benda tersebut benar-benar dapat digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan. Secara sederhana, periode ini ditentukan tergantung pada kelompok modal objek dalam praktik penilaian. Bertindak sebagai pembatas alami pada kehidupan ekonomi.Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan.
• Kehidupan ekonomi benda tersebutwaktu di mana perbaikan berkontribusi pada nilai objek melebihi biaya perbaikan, yaitu ketika penyusutan dapat dihapuskan.

Jangka waktu dapat diperpanjang karena pemeliharaan berkualitas tinggi, modernisasi dan perbaikan tepat waktu.

Dalam praktik domestik, teknik kelayakan ekonomi menentukan umur desain suatu bangunan, yang biasanya ditunjukkan dalam paspor proyek standar dan fasilitas yang dibangun. Atas dasar itu, tingkat penyusutan dan frekuensi pemeliharaan perbaikan ditetapkan.

• Usia sebenarnyawaktu sejak pengoperasian suatu objek hingga tanggal penilaian ditentukan oleh paspor objek atau sertifikat pendaftaran.
• Usia efektifwaktu, yang diperkirakan dengan umur suatu benda berdasarkan kondisi fisik, peralatan, desain, ekonomi dan faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilainya.

Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, umur efektif mungkin berbeda dari umur fisik ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu benda secara normal (tipikal), umur efektif biasanya sama dengan umur sebenarnya.

• Kehidupan ekonomi yang tersisawaktu suatu benda yang ditentukan oleh penilai sejak saat benda itu diperiksa sampai berakhirnya umur ekonomisnya.

Kemunduran suatu bangunan disebabkan oleh memburuknya kondisi fisiknya, ketidaksesuaian antara karakteristik fungsional konsep modern pasar real estat, dan pengaruh kondisi eksternal pengoperasian objek terhadap nilainya. Karena faktor-faktor ini saling terkait, dampaknya terhadap biaya dinilai secara komprehensif.

Dengan akumulasi penyusutan umum, penilai memahami hilangnya nilai objek yang dinilai karena semua kemungkinan alasan.. Jumlah total akumulasi penyusutan merupakan selisih antara nilai pasar struktur pada tanggal penilaian dan biaya penggantian penuh, dihitung sebagai biaya reproduksi atau biaya penggantian. Pendekatan biaya mempertimbangkan seluruh biaya penggantian bangunan yang dinilai, dengan asumsi bangunan tersebut baru. Oleh karena itu, setelah menilai nilai total akumulasi penyusutan bangunan, penilai menguranginya dari indikator biaya penggantian penuh dan sebagai hasilnya memperoleh nilai sisa bangunan.

Estimasi penyusutan mencerminkan reaksi pasar terhadap karakteristik tertentu dari objek yang dinilai yang membedakannya dari objek serupa yang secara hipotetis baru dibangun pada tanggal penilaian.. Keausan benda terjadi di bawah pengaruh tiga alasan utama, yang dapat memanifestasikan dirinya baik secara kompleks maupun terpisah; masing-masing alasan adalah dasar dari jenis keausan, yang saya bahas di bab kedua karya ini.

2 Jenis keausan

Seperti disebutkan sebelumnya, keausan suatu benda dipengaruhi oleh tiga sebab (faktor), yang menjadi dasar dari tiga jenis keausan yang berbeda:

1. Kemunduran fisikPenurunan nilai properti karena hilangnya properti konsumen tertentu karena sebab alamiah atau akibat pengoperasian yang tidak tepat. Dia halmenyiratkan perubahan kemampuan fungsional, hingga kehancuran total properti.

Keausan fisik dibagi menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Kriterianya adalah kelayakan eliminasi biaya, yang tidak boleh melebihi potensi manfaat yang dihitung oleh ahli dan penilai. Keausan fisik yang tidak dapat dihilangkan dari elemen yang cepat aus ditentukan dengan metode rekayasa (mengurangi biaya pekerjaan restorasi dari total biaya reproduksi). Keausan fisik yang tidak dapat dihilangkan ditentukan oleh kombinasi banyak faktor.

Unsur-unsur benda yang kuat mempunyai sifat yang berbeda-bedakehidupan pelayanan, tergantung pada bahan pembuatannya dan teknologi yang digunakan. Interkoneksi teknis struktur mempengaruhi kinerja seluruh fasilitas secara keseluruhan. Perhitungan dilakukan berdasarkan elemen yang paling sering dipakai. Benda yang cepat aus mungkin mengalami perubahan kualitatif selama proses penggantian berulang kali, yang berdampak pada penentuan nilainya. Melakukan perbaikan rutin kecil paling sering menjadi contohkeausan fisik yang dapat dilepas. Biaya penentuan biaya langsung dan tidak langsung, serta memperhitungkan keuntungan bisnis selama pekerjaan restorasi elemen individu, dihitung sesuai dengan harga pasar barang dan jasa.

1. Fungsional atau usangpenurunan nilai properti karena ketidakpatuhannya terhadap persyaratan pasar modern dalam hal arsitektur, estetika, perencanaan ruang, solusi desain, kelayakan huni, keamanan, kenyamanan dan karakteristik fungsional lainnya.Dalam hal ini, mungkin tidak hanya terdapat kekurangan, tetapi juga sifat konsumen yang berlebihan, misalnya lapisan yang terlalu mahal yang tidak sesuai dengan tujuan fungsional properti.

Keausan fungsionaljuga ditentukan oleh selisih biaya pemasangan, misalnya sistem pendingin udara pada gedung yang sedang dibangun atau dioperasikan. Penurunan nilai suatu benda dapat menyebabkan kekurangan atau kelebihan sifat mutu tertentu. Hal ini antara lain: perencanaan yang buruk, kepadatan bangunan yang berlebihan pada sebidang tanah, lokasi dan akses yang tidak nyaman terhadap bangunan, adanya unsur-unsur berlebihan yang tidak sesuai dengan tujuan fungsionalnya, dan lain-lain.

1. Keausan eksternal atau ekonomiperubahan nilai properti sebagai akibat dari perubahan lingkungan eksternal, yaitu standar sosial masyarakat, kondisi legislatif dan keuangan, situasi demografi, keputusan perencanaan kota, kondisi lingkungan dan parameter kualitatif lainnya.

Besarnya keausan luar sangat dipengaruhi oleh kedekatannya dengan benda-benda alam atau buatan yang tidak menarik (pabrik pengolahan limbah, lantai dansa, pompa bensin, stasiun kereta api, perusahaan industri).

Keausan ekonomi, tidak seperti keusangan fisik dan moral, akan selalu tidak dapat diubah.

Untuk lebih jelasnya, perhatikan jenis keausan pada Gambar 2.

Gambar 2 Jenis keausan dan klasifikasinya

Yang dapat dilepas adalah jenis keausan, yang biaya penghapusannya tidak melebihi kenaikan nilai properti. Jika biaya untuk menghilangkan keausan lebih besar daripada kenaikan nilai properti selanjutnya, keausan tersebut dianggap tidak dapat diperbaiki.

Selain itu, kerusakan fisik diklasifikasikan

Karena penyebab keausan pada :

• Keausan terakumulasi akibat penggunaan normal;
• Keausan terakumulasi akibat bencana alam, kecelakaan, dll.

Menurut durasinya:

• Berkelanjutan - penurunan bertahap dalam indikator teknis dan ekonomi;
• Keausan cepat darurat tepat waktu.

Moral diklasifikasikan menjadi:

• Keausan fungsional, yang penyebabnya adalah perubahan sifat-sifat produk serupa, sehingga mengurangi biaya produksinya;
• Keausan teknologi, yang penyebabnya adalah perubahan siklus teknologi di mana objek tersebut secara tradisional dimasukkan.

3 Metode untuk menilai keausan, kelebihan dan kekurangannya

1. Kemunduran fisik

Literatur mengenai penilaian real estat dan bisnis menjelaskan banyak metode untuk menentukan kerusakan fisik, namun yang paling umum adalah sebagai berikut:

• metode usia yang efektif;
• metode penjualan yang sebanding;
• metode ahli;
• metode kerusakan.

Metode usia yang efektifsederhana dalam teknis pelaksanaannya dan sedikit bergantung pada keadaan pasar, hal ini didasarkan pada pemeriksaan terhadap bangunan-bangunan yang menjadi objek penilaian dan hipotesis bahwa umur efektif berkaitan dengan periode kehidupan ekonomi yang khas, karena akumulasi keausan adalah terkait dengan biaya penggantian. Berdasarkan asumsi tersebut, terdapat rumus untuk menghitung keausan:

Dan pakai;

usia efektif EF;

kehidupan ekonomi EJ;

VS biaya penggantian.

Keuntungan dari metode ini:

1. Seluruh perhitungan dilakukan dalam satu operasi aritmatika;
2. Indikator BC diambil dari dokumen peraturan pengoperasian gedung dan tidak memerlukan pembenaran khusus.

Kekurangan metode ini:

1. Semua asumsi penilai yang menggunakan metode ini bersifat intuitif, yang mengarah pada kerentanan hukumnya.
2. Metode ini tidak membedakan jenis keausan, serta umur masing-masing elemen objek.

Perbandingan kelebihan dan kekurangan metode ini mengarah pada fakta bahwa dalam praktiknya metode ini hampir tidak pernah digunakan.

Metode perbandingan penjualanpaling sering digunakan untuk menentukan keausan ekonomi, dan oleh karena itu penjelasan rincinya disajikan di bagian ketiga bab ini, yang menjelaskan metode keausan eksternal.

Metode ahli. Metode ini didasarkan pada skala penilaian ahli untuk menentukan keausan fisik, yang ditetapkan dalam dokumen peraturan DepartemenVSN 53-86r “Aturan penilaian kerusakan fisik bangunan tempat tinggal”. Jumlah keausan ditentukan oleh kerusakan eksternal (terlihat) pada elemen. Cara inilah yang digunakan pekerja BTI saat menyusun paspor teknis bangunan.

Rumus perhitungannya seperti ini:

Ifys = × 100%

di mana saya jumlah keausan fisik elemen tersebut dalam bangunan, ditentukan menurut dokumen peraturan;

HC saya berat jenis i elemen dalam bangunan tersebut;

Saya Nomor barang.

Keuntungan dari metode ini:

1. Perhitungan yang relatif mudah;

2. Metodologi untuk menentukan keausan fisik ditetapkan oleh dokumen peraturan dan dijelaskan secara cukup rinci di dalamnya. Bagian pembuktiannya adalah beton bertulang. Apalagi ketika pendapat pegawai BTI (tercermin dalam paspor teknis gedung) dan penilai (tercermin dalam laporan pemeriksaan objek yang dinilai atau dalam pernyataan cacat) tiba-tiba secara ajaib bertepatan sepenuhnya.

Kekurangan metode ini:

1. Metodologinya sendiri memberikan akurasi perhitungan sebesar ±5%. Keausan untuk elemen tertentu dapat ditentukan, katakanlah, pada 25% atau 30% - gradasinya setiap 5%. Tapi ini malah tidak menakutkan, tapi pengaruh signifikan dari faktor subjektif/

2. Besarnya kesalahan berbanding terbalik dengan pengalaman penilai. Selain itu, cukup sering ada situasi ketika perbaikan kosmetik sederhana menyembunyikan banyak tanda-tanda keausan pada elemen kekuatan utama sebuah bangunan, yang mengarah pada perkiraan yang terlalu rendah terhadap keausan sebenarnya pada bangunan secara keseluruhan.

Ketika memilih suatu metode penghitungan, seringkali kelebihan metode tersebut lebih besar daripada kerugiannya, dan oleh karena itu metode ini digunakan dengan sangat aktif oleh penilai.

Metode penguraian melibatkan penentuan kerusakan fisik secara umum oleh kelompok individu, dengan mempertimbangkan kemungkinan fisik untuk menghilangkan kerusakan ini atau kelayakan ekonomi untuk menghilangkannya:

• Keausan fisik yang dapat diperbaiki (perbaikan tertunda);
• Keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki dari elemen berumur pendek (yang dapat diganti berulang kali selama pengoperasian gedung);
• Keausan yang tidak dapat diperbaiki pada elemen berumur panjang (elemen yang membentuk rangka penahan beban bangunan dan hanya dapat dipulihkan selama perombakan besar-besaran atau rekonstruksi seluruh bangunan).

Jumlah keausan yang tidak dapat diperbaiki ditentukan dari biaya elemen, dengan mempertimbangkan keausan yang dapat dilepas. Keausan fisik total ditentukan dengan menjumlahkan masing-masing jenis kerusakan. Sementara itu, sebagai bagian dari penerapan metode perincian, metode kompensasi biaya, metode usia kronologis, dan metode ahli dapat digunakan pada berbagai tahapan perhitungan.

Keuntungan dari metode ini:

1. Metode ini memungkinkan Anda memperhitungkan faktor-faktor yang terlihat dan tersembunyi yang menyebabkan keausan elemen (misalnya, “kelelahan” alami bahan, yang muncul secara tiba-tiba dan menyebabkan kehancuran elemen secara instan).

Kekurangan metode ini:

1. Sulit untuk menjelaskan kepada orang yang membaca laporan Anda mengapa perkiraan penyusutan bangunan secara keseluruhan melebihi penyusutan yang ditunjukkan dalam laporan inspeksi bangunan (yaitu perbaikan yang ditangguhkan);
2. Jumlah perhitungan yang cukup besar dibandingkan metode lainnya;
3. Metode ini tidak berlaku untuk kondisi di mana tidak ada informasi yang dapat dipercaya mengenai waktu perbaikan untuk elemen yang berumur pendek (misalnya, bangunan tersebut dibeli baru-baru ini dan pemilik baru tidak memiliki informasi tentang apa dan kapan terakhir diperbaiki di properti yang sedang dinilai). Akibatnya, menjadi tidak mungkin untuk menghitung secara masuk akal keausan elemen berumur pendek yang tidak dapat diperbaiki dengan menggunakan metode usia kronologis.

Meskipun terdapat banyak kekurangan, metode ini cukup aktif digunakan dalam praktik.

1. Keusangan

KE keausan fungsionaltermasuk penurunan nilai properti yang terkait dengan ketidakpatuhan terhadap solusi desain dan perencanaan, standar konstruksi, kualitas desain, dan bahan manufaktur dengan persyaratan modern untuk barang-barang tersebut.

Besarnya keausan yang dapat dilepas ditentukan sebagai selisih antara nilai potensial suatu bangunan pada saat penilaian dengan unsur-unsur yang diperbarui dan nilainya pada tanggal penilaian tanpa unsur-unsur yang diperbarui (selisih antara biaya reproduksi bangunan tersebut. dan biaya penggantiannya).

Keausan fungsional dapat dilepas atau tidak dapat diperbaiki. Keausan fungsional yang dapat dilepas paling sering dihitung menggunakan metode biaya.

Kekurangannya memerlukan penggantian atau modernisasi elemen, barang yang masih menjalankan fungsinya, tetapi tidak lagi memenuhi standar modern (meteran air dan gas serta peralatan pemadam kebakaran). Penyusutan barang-barang tersebut diukur sebagai biaya perolehan elemen yang ada, dengan memperhitungkan kerusakan fisiknya, dikurangi biaya pengembalian bahan, ditambah biaya pembongkaran elemen yang sudah ada, dan ditambah biaya pemasangan elemen baru. Biaya pengembalian material dihitung sebagai biaya pembongkaran material dan peralatan pada saat digunakan pada fasilitas lain (nilai sisa yang dapat direvisi).

Keausan fungsional yang tidak dapat dihilangkan disebabkan oleh perencanaan ruang yang ketinggalan jaman dan/atau karakteristik struktural bangunan yang dinilai dibandingkan dengan standar konstruksi modern. Tanda kerusakan fungsi yang tidak dapat diperbaiki adalah tidak layaknya pengeluaran ekonomi untuk menghilangkan kekurangan ini. Selain itu, perlu juga mempertimbangkan kondisi pasar yang berlaku pada tanggal penilaian untuk memastikan bahwa bangunan tersebut memiliki arsitektur yang sesuai dengan tujuannya.

Bergantung pada situasi spesifik, biaya kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dapat ditentukan dengan dua cara:

Kapitalisasi kerugian sewa;

Kapitalisasi kelebihan biaya operasional.

Untuk menentukan indikator perhitungan yang diperlukan (tarif sewa, tingkat kapitalisasi, dll.), digunakan data yang disesuaikan untuk analog yang sebanding.

Dalam hal ini, analog yang dipilih tidak boleh memiliki tanda-tanda keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki yang teridentifikasi pada objek yang dinilai. Selain itu, total pendapatan yang dihasilkan oleh kompleks properti secara keseluruhan (bangunan dan tanah) dan dinyatakan dalam sewa harus dibagi menjadi dua komponen. Untuk mengalokasikan sebagian pendapatan yang dapat diatribusikan pada bangunan tersebut, Anda dapat menggunakan metode saldo investasi untuk bangunan tersebut atau metode analisis perbandingan nilai sebidang tanah dengan total harga jual kompleks properti.

Penentuan penurunan nilai yang disebabkan oleh keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki karena solusi perencanaan ruang yang sudah ketinggalan zaman (luas tertentu, kapasitas kubik) dilakukan dengan metode kapitalisasi kerugian dalam bentuk sewa.

Perhitungan keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki dengan memanfaatkan kelebihan biaya operasional yang diperlukan untuk memelihara bangunan dalam kondisi baik dapat dilakukan dengan cara yang sama. Pendekatan ini lebih disukai untuk menilai keausan fungsional yang tidak dapat diperbaiki pada bangunan yang dibedakan oleh solusi arsitektur non-standar dan yang, bagaimanapun, jumlah sewanya sebanding dengan sewa fasilitas analog modern, berbeda dengan jumlah operasional. biaya.

3.3 Keausan luar

Keausan eksternal atau ekonomipenyusutan suatu objek karena pengaruh negatif lingkungan eksternal terhadap objek penilaian: lokasi, situasi pasar, kemudahan yang dikenakan pada penggunaan real estat tertentu, perubahan infrastruktur sekitarnya dan keputusan legislatif di bidang perpajakan, dll. Meskipun keausan eksternal tidak dapat dihilangkan dalam banyak kasus, terkadang hal ini dapat teratasi dengan sendirinya karena adanya perubahan positif dalam lingkungan pasar sekitar.

Metode berikut dapat digunakan untuk menilai keausan eksternal:

Metode mengkapitalisasi kerugian dalam sewa;

Metode kapitalisasi kelebihan biaya operasional;

Metode perbandingan penjualan.

Penilaian keausan eksternal dengan metode kapitalisasi kerugian sewa dan metode kapitalisasi kelebihan kerugian operasional dilakukan dengan cara yang sama seperti perhitungan dengan metode keausan fungsional yang dibahas di atas. Dalam hal penilaian keausan eksternal, perlu untuk mengidentifikasi kerugian sewa yang disebabkan oleh tanda-tanda keausan eksternal atau kelebihan biaya pengoperasian yang disebabkan oleh tanda-tanda keausan eksternal.

Metode perbandingan penjualanterdiri dari mengidentifikasi penilaian pasar atas akumulasi penyusutan suatu objek dengan membandingkan biaya penggantiannya dengan harga jual saat ini dari objek yang sebanding.

Tahapan implementasi metode:

1. Pemilihan penjualan terkini atas objek-objek serupa dengan properti yang dinilai berdasarkan sifat perbaikannya, penyesuaian harga dan perolehan informasi untuk menentukan biaya penggantian bangunan;
2. Menentukan nilai sebidang tanah untuk setiap properti yang sebanding;
3. Penetapan harga bangunan dengan memperhitungkan penyusutan dengan mengecualikan harga pokok tanah dari harga jual barang sejenis;
4. Perhitungan biaya penggantian saat ini untuk setiap objek yang sebanding;
5. Menentukan jumlah akumulasi penyusutan bangunan-bangunan yang sebanding dengan mengurangkan harga-harganya dengan memperhitungkan penyusutan dari biaya penggantian bangunan yang sama saat ini;
6. Penentuan persentase rata-rata penyusutan bangunan yang sebanding untuk dipindahkan ke lokasi penilaian.

Keuntungan dari metode initerdiri dari objektivitas hasilnya, karena dengan membandingkan penjualan penilai hanya mengungkapkan reaksi pasar terhadap penuaan properti dan perubahan lingkungan.

Kerugian dari metode iniadalah impersonalitas dari jenis keausan yang teridentifikasi, yaitu tidak adanya kemungkinan pembedaan berdasarkan jenis dan jenis keausan, yang membatasi penggunaan metode ini dalam pengelolaan properti. Selain itu, cara ini cukup memakan waktu karena memerlukan perhitungan tidak hanya untuk membandingkan penjualan, tetapi juga untuk menentukan nilai bidang tanah dan biaya penggantian perbaikan seluruh benda.

Kesimpulan

Menentukan keausan merupakan bagian integral dalam menilai suatu properti. Ini berkontribusi pada penentuan yang memadai tentang keadaan sebenarnya dari suatu objek dan membantu menilai sisa umur ekonomisnya. Tanpa tahap penentuan keausan maka penilaian terhadap suatu benda tidak akan lengkap dan tidak tepat.

Selama penulisan karya, tugas-tugas yang dimaksudkan telah diselesaikan, termasuk fakta bahwa saya menetapkan bahwa keausan dalam penilaian adalah hilangnya kegunaan objek penilaian, yang mengarah pada fakta bahwa nilai pasar dari objek penilaian menjadi kurang dari biaya penggantian atau biaya reproduksi. Selain itu, kandungan ekonomi dari penyusutan telah dianalisis, yang terdiri dari fakta bahwa penyusutan diklasifikasikan bukan dari sudut pandang kelayakan teknis, tetapi dari sudut pandang kelayakan ekonominya.

Menganalisis masalah penentuan keausan, saya mengidentifikasi penyebab keausan real estat, serta jenisnya: fisik, fungsional atau moral, eksternal atau ekonomi.

Selain itu, selama bekerja, saya meninjau metode yang ada untuk menentukan keausan dan menjadi yakin bahwa metode yang dipilih dengan benar untuk menentukan keausan memainkan peran besar dalam menilai suatu objek, karena setiap jenis keausan memiliki kekhasan tersendiri. Setelah menganalisis metode untuk menentukan penilaian, saya mengidentifikasi kelebihan dan kekurangannya, yang memungkinkan saya untuk menyimpulkan bahwa penggunaan metode ahli dan metode rincian adalah yang paling rasional dan efektif, yang dikonfirmasi oleh praktik yang ada.

Bibliografi

1. Undang-undang Federal “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” tanggal 29 Juli 1998 No. 135-FZ
2. Kalinin V.M., Sokova S.D. Penilaian kondisi teknis suatu bangunan: Buku Ajar. M.: INFRA-M, 2010.268 hal.
3. Aturan untuk menilai keausan fisik bangunan tempat tinggal VSN 53-86 (kanan), M.: Gosgrazhdanstroy, 2007.
4. Alenicheva E.V. Metode penilaian objek real estat. Tambov: Penerbitan Tamb. negara teknologi. Universitas, 2012. -335 hal.
5. Yaskevich E.E. Praktek penilaian real estat. Moskow: Tekhnosphere, 2011. -504 hal.
6. Penilaian real estat: Buku Teks. Edisi kedua, ed. Drapikovsky A.I., Ivanova I.B. ed. 2nd B, Penerbitan Ega-Basma, 2011. 480 hal.

Hampir selalu, ketika mengevaluasi sebuah properti, Anda harus berhadapan dengan konsep “keausan”.

Dalam kegiatan penilaian, penyusutan dianggap sebagai faktor utama nilai suatu properti jika menggunakan pendekatan biaya. Di sini, penyusutan digunakan untuk memperhitungkan perbedaan karakteristik properti baru dan properti yang dinilai. Akuntansi penyusutan suatu benda merupakan semacam penyesuaian terhadap biaya suatu bangunan yang baru direproduksi (ditentukan dengan menggunakan pendekatan biaya) untuk menentukan nilai kini dari benda yang dinilai.

Memakai ditandai dengan penurunan kegunaan suatu properti, daya tarik konsumen dari sudut pandang calon investor dan dinyatakan dalam penurunan nilai (penyusutan) di bawah pengaruh berbagai faktor dari waktu ke waktu. Saat fasilitas digunakan, parameter yang mencirikan keandalan struktural bangunan dan struktur, serta kesesuaian fungsionalnya dengan penggunaan saat ini dan, terutama, penggunaan di masa depan yang terkait dengan kehidupan manusia, secara bertahap memburuk. Selain itu, nilai real estate juga dipengaruhi oleh faktor eksternal yang disebabkan oleh perubahan lingkungan pasar, penerapan pembatasan penggunaan bangunan tertentu, dan lain-lain.

Penyusutan biasanya diukur dalam persentase, dan nilai penyusutan adalah penyusutan properti.

Konsep “keausan” yang digunakan dalam kegiatan penilaian harus dibedakan dengan konsep “penyusutan” yang digunakan dalam akuntansi. Depresiasi dalam akuntansi, ini adalah proses mengalokasikan biaya awal yang terkait dengan perolehan suatu objek selama seluruh masa pakainya, tanpa menentukan nilainya saat ini.

Tergantung pada alasan yang menyebabkan penyusutan properti, jenis penyusutan berikut dibedakan (Tabel 2.2).

Tabel 2.2

Klasifikasi penyusutan objek real estat

Setiap jenis keausan ditandai dengan pembagiannya menjadi dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Dalam kasus yang paling umum keausan yang dapat dicegah disebut keausan, yang penghapusannya dimungkinkan secara fisik dan layak secara ekonomi. Pada saat yang sama, kelayakan ekonomi terletak pada kenyataan bahwa biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan satu atau beberapa jenis keausan akan membantu meningkatkan nilai objek secara keseluruhan.

Ketika semua jenis keausan yang ditentukan diidentifikasi, mereka berbicara tentang total akumulasi keausan properti. Dalam istilah moneter, total penyusutan adalah selisih antara biaya penggantian dan harga pasar dari objek yang dinilai.

Kemunduran fisik mencerminkan penurunan kinerja suatu properti sebagai akibat dari penuaan fisik alami dan pengaruh faktor alam eksternal yang tidak menguntungkan. Keausan fisik diperhitungkan dalam tarif penyusutan.

Dalam praktiknya, empat metode utama digunakan untuk menghitung kerusakan fisik bangunan: metode ahli, biaya, normatif (atau akuntansi) dan metode penghitungan umur bangunan.

Pada metode ahli Penilaian terhadap penyusutan suatu barang dilakukan berdasarkan pendapat ahli dari seorang ahli atau sekelompok ahli yang bertindak berdasarkan peraturan dan pengalamannya sendiri. Kerugian utama dari metode ini adalah subjektivitas.

Sebagaimana diketahui, masa pakai suatu bangunan secara keseluruhan bergantung pada keawetan komponen-komponennya. Oleh karena itu, keausan fisik (I) dapat dihitung sebagai rata-rata tertimbang jumlah keausan seluruh elemen struktur suatu bangunan dengan menggunakan rumus

dimana KE adalah elemen struktur Saya.

Metode penentuan keausan fisik ini dapat digolongkan ke dalam kelompok metode ahli. Biasanya digunakan saat melakukan inventarisasi real estat.

Seperti disebutkan di atas, kerusakan fisik dapat dilepas dan tidak dapat diperbaiki. Kerusakan fisik yang dapat dihilangkan mengasumsikan bahwa biaya perbaikan yang sedang berlangsung lebih kecil dari nilai tambah objek tersebut. Keausan fisik dipertimbangkan tidak dapat diperbaiki, bila biaya perbaikan cacat melebihi nilai yang akan ditambahkan ke objek. Setiap cacat pada suatu benda pada prinsipnya dapat diperbaiki, tetapi biaya perbaikannya tidak boleh melebihi manfaat yang diharapkan.

Untuk menentukan keausan fisik yang tidak dapat diperbaiki, elemen bangunan dibagi menjadi dua kategori: jangka panjang dan keausan. Keausan elemen jangka panjang, seperti pondasi, dinding, lantai, dll., dapat dihitung secara berkelompok dengan menentukan masa pakai efektif dan sisa umur fisik dalam kondisi nyata.

Untuk menghitung keausan fisik elemen jangka panjang, Anda juga dapat menggunakan metode penentuan biaya reproduksi elemen bangunan (atau metode biaya). Dalam hal ini juga ditentukan persentase keausan setiap elemen bangunan, yang kemudian diterjemahkan ke dalam istilah biaya. Total penyusutan didefinisikan sebagai perbandingan antara jumlah penyusutan suatu benda - jumlah penyusutan setiap elemen - dengan biaya penggantian objek - jumlah biaya penggantian seluruh elemen objek:

Dalam metode biaya disesuaikan yang lebih akurat dalam menghitung penyusutan fisik, persentase kerusakan elemen bangunan ditentukan sebagai nilai tertimbang.

Kategori elemen bangunan cepat aus meliputi elemen yang masa pakainya lebih pendek dari perkiraan umur ekonomis bangunan tersebut. Ini adalah atap, finishing dekoratif, pengecatan, mis. elemen yang dapat diperbaiki (dipulihkan) melalui perawatan rutin.

Normatif (akuntansi) metode menentukan kerusakan fisik bangunan melibatkan penggunaan tarif penyusutan yang berlaku saat ini 1 . Kerusakan fisik suatu properti dapat ditentukan metode menghitung umur. Pendekatan ini dibenarkan oleh fakta bahwa total akumulasi keausan, pertama-tama, merupakan fungsi dari umur benda tersebut. Umur suatu bangunan atau struktur ditunjukkan pada Gambar. 2.1.

Beras. 2.1.

Mari kita perhatikan esensi dari konsep dasar yang menjadi ciri indikator ini. Dari sudut pandang penggunaan fungsional suatu objek real estat, masa hidup suatu objek real estat dibedakan sebagai berikut:

• umur fisik tipikal suatu bangunan (umur pelayanan standar) ditentukan oleh masa pengoperasian bangunan tersebut, di mana kondisi elemen struktur penahan beban bangunan memenuhi kriteria tertentu (keandalan struktur, ketahanan fisik, dll.) . Kehidupan fisik berakhir ketika benda tersebut dihancurkan;
• seumur hidup - periode waktu ketika suatu objek ada, mis. Anda bisa tinggal atau bekerja di dalamnya;
• usia kronologis adalah jangka waktu yang telah berlalu sejak tanggal dioperasikannya benda tersebut sampai dengan tanggal penilaian;
• kehidupan ekonomi - ditentukan oleh waktu operasi selama objek tersebut menghasilkan pendapatan. Selama periode ini, perbaikan yang dilakukan berkontribusi terhadap nilai properti. Kehidupan ekonomi suatu objek berakhir ketika pengoperasian objek tersebut tidak dapat menghasilkan pendapatan yang ditunjukkan oleh tarif yang sesuai untuk objek sebanding di segmen pasar real estat ini. Pada saat yang sama, perbaikan yang dilakukan tidak lagi berkontribusi pada nilai objek karena keausan umum;
• usia efektif - ditentukan berdasarkan usia kronologis bangunan, dengan mempertimbangkan kondisi teknis dan faktor ekonomi yang berlaku pada tanggal penilaian yang mempengaruhi nilai objek yang dinilai. Tergantung pada karakteristik pengoperasian bangunan, usia efektif mungkin berbeda dari usia kronologis ke atas atau ke bawah. Dalam kasus pengoperasian suatu bangunan secara normal (tipikal), usia efektif biasanya sama dengan usia kronologis;
• Sisa umur ekonomis suatu bangunan adalah jangka waktu sejak tanggal penilaian sampai dengan berakhirnya umur ekonomisnya.

Hubungan antara keausan, biaya penggantian, usia efektif, dan umur fisik tipikal dapat dijelaskan dengan rumus berikut:

Kekurangan rumus ini adalah tidak selalu dapat diterapkan, karena seringkali terdapat situasi dimana usia kronologis lebih besar dari usia normatif. Oleh karena itu, penilaian tersebut hanya dapat digunakan untuk penilaian awal yang cepat atau dalam hal informasi mengenai kondisi objek tidak mencukupi. Rumus yang lebih akurat adalah dengan menggunakan usia efektif daripada usia kronologis:

Dengan kata lain, persentase penyusutan dari biaya penggantian ditentukan oleh rasio umur efektif properti terhadap umur ekonomis tipikalnya.

Keausan fungsional(keusangan fungsional) suatu benda adalah benda tersebut tidak memenuhi standar modern dalam hal kegunaan fungsionalnya. Jenis keausan ini dapat memanifestasikan dirinya dalam arsitektur bangunan yang ketinggalan jaman, dalam kenyamanan tata letak, volume, dukungan teknik, dll., dan disebabkan oleh pengaruh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi di bidang arsitektur dan konstruksi. . Keausan fungsional dalam praktek rumah tangga disebut keusangan dan seperti halnya kerusakan fisik, dapat dilepas dan tidak dapat dihilangkan.

Keausan fungsional yang dapat dilepas mencakup pemulihan lemari built-in, meteran air dan gas, peralatan pipa, penutup lantai, dll. Kriteria keausan, dari sudut pandang dapat dilepas, adalah perbandingan jumlah perbaikan biaya dengan jumlah nilai tambahan yang diterima. Jika nilai tambahan yang diterima melebihi biaya restorasi, maka kerusakan fungsional terjadi dapat dilepas. Besarnya keausan fungsional yang dapat dilepas ditentukan sebagai selisih antara nilai potensial bangunan pada saat penilaian dengan elemen yang diperbarui dan nilainya pada tanggal penilaian yang sama tanpa elemen yang diperbarui.

KE tidak dapat diperbaiki keausan fungsional mengacu pada penurunan nilai suatu bangunan karena faktor-faktor yang berhubungan dengan kelebihan dan kekurangan karakteristik kualitas bangunan. Misalnya, di pasar persewaan, permintaan apartemen dua kamar lebih besar dibandingkan apartemen satu kamar. Besarnya penyusutan jenis ini dihitung sebagai besarnya kerugian sewa pada saat menyewakan apartemen tersebut, dikalikan dengan pengganda sewa (perbandingan harga jual properti dengan potensi sewa), karakteristik dari jenis ini. Apartemen. Dengan demikian, jumlah kerusakan fungsional yang tidak dapat diperbaiki ditentukan dengan memanfaatkan kerugian sewa.

Keausan fungsional (moral) dapat memanifestasikan dirinya dalam dua bentuk - keusangan jenis pertama terkait dengan pengurangan biaya reproduksi objek, dan keusangan tipe kedua terkait dengan penciptaan fasilitas baru yang lebih ekonomis.

dimana C B adalah nilai buku properti; C in - biaya penggantian properti.

Keusangan tipe kedua dapat ditentukan berdasarkan perbandingan profitabilitas fasilitas baru dan lama yang ada (I M2):

dimana Dc adalah profitabilitas properti baru; D s - profitabilitas properti lama.

Keausan luar(keausan ekonomi atau eksternal) adalah penurunan nilai suatu properti karena perubahan negatif dalam lingkungan eksternal yang disebabkan oleh faktor ekonomi, politik atau lainnya. Penyebab kerusakan eksternal dapat berupa penurunan luas wilayah secara umum di mana objek tersebut berada, dan tindakan pemerintah atau pemerintah daerah di bidang perpajakan dan asuransi; perubahan lain dalam pasar lapangan kerja, rekreasi, pendidikan, dll.

Faktor penting yang mempengaruhi jumlah keausan eksternal adalah kedekatannya dengan benda-benda alam atau buatan yang tidak menarik - rawa, pabrik pengolahan air limbah, restoran, lantai dansa, pompa bensin, stasiun kereta api, rumah sakit, sekolah, perusahaan industri, dll.

Penurunan nilai yang terkait dengan pencemaran lingkungan ditentukan dengan menggunakan metode yang serupa dengan metode penentuan penyusutan. Misalnya, biaya pembuangan limbah beracun mungkin terkait dengan biaya renovasi lokasi, misalnya biaya renovasi lokasi. biaya cacat yang dapat dihilangkan.

Keusangan ekonomi, berbeda dengan kerusakan fisik dan moral, selalu dianggap tidak dapat diubah, karena jumlah biaya yang dialokasikan untuk menghilangkan faktor eksternal sangatlah tinggi.

Salah satu cara untuk mengukur keausan eksternal adalah dengan menganalisis penjualan berpasangan, ketika dua objek serupa dijual di pasar real estat, salah satunya memiliki tanda-tanda keausan eksternal, dan yang lainnya tidak. Perbedaan harga memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan tentang jumlah keausan akibat pengaruh eksternal dari objek yang dievaluasi.

Cara lain untuk mengukur depresiasi eksternal adalah dengan membandingkan pendapatan sewa dari dua properti yang serupa dengan properti yang dinilai, salah satunya terkena dampak negatif. Kapitalisasi kerugian pendapatan dari perbandingan kedua objek ini akan mencirikan besarnya penyusutan akibat pengaruh eksternal.

• Klasifikasi aset tetap yang termasuk dalam kelompok penyusutan telah disetujui oleh Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 1 Januari 2002 No. 1 “Tentang Klasifikasi aset tetap yang termasuk dalam kelompok penyusutan”; Kode Pajak Federasi Rusia menentukan tarif penyusutan (Pasal 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomi real estate: buku teks, manual. M.: MIKHIS, 2001.

Beranda > Dokumen

Keausan eksternal (ekonomi) dari kompleks properti perusahaan industri. Metode perhitungan.

Kartsev P.V.

Penyusutan sebagai hilangnya nilai properti

Ada beberapa metode untuk menghitung keausan sebagai total hilangnya nilai suatu benda di bawah pengaruh berbagai faktor. Ada dua metode utama: metode rincian dan metode sisa umur ekonomis. Metode pemisahan melibatkan penguraian keausan menjadi 3 komponen: keausan fisik, keausan fungsional (moral), dan keausan eksternal (ekonomis). Total (akumulasi) keausan dihitung sesuai dengan rumus berikut: Fisik Keausan disebabkan oleh penuaan fisik pada properti, yang tanda-tandanya adalah hilangnya kekuatan, keakuratan, dan penurunan produktivitas. Di sini, kondisi properti yang sebenarnya dibandingkan dengan kondisi properti baru yang sama. Fungsional(keusangan) dapat disebabkan oleh adanya sejumlah faktor: analogi properti yang lebih modern yang memberikan produktivitas lebih besar; peningkatan konsumsi sumber daya dalam proses produksi objek yang dinilai dibandingkan dengan analog modern; biaya pembuatan objek itu sendiri lebih tinggi dibandingkan dengan analog; untuk bangunan - ketidakpatuhan terhadap solusi perencanaan dengan persyaratan modern dan banyak lainnya. Luar(ekonomis) keausan adalah hilangnya nilai yang disebabkan oleh pengaruh faktor eksternal. Hal ini dapat disebabkan oleh sejumlah alasan, seperti perubahan ekonomi atau perubahan intra-industri secara umum, termasuk berkurangnya permintaan terhadap jenis produk tertentu dan berkurangnya pasokan atau penurunan kualitas bahan baku, tenaga kerja, sistem pendukung, fasilitas dan komunikasi; dan perubahan hukum terkait peraturan perundang-undangan, peraturan kota, peraturan zonasi dan administrasi. Metode kehidupan ekonomi yang tersisa melibatkan memperhitungkan semua faktor penyusutan dalam satu indikator - sisa umur ekonomis. Keausan di sini dihitung menggunakan rumus:

Dengan demikian, keinginan investor untuk mengembalikan investasinya dalam jangka waktu tertentu diperhitungkan. Di luar periode ini, dari sudut pandang pengguna, pengoperasian objek ini tidak diperlukan, meskipun secara fisik objek tersebut dapat digunakan lebih lanjut.

Metode untuk menghitung keausan luar

Sangat sering dalam praktik penilaian metode pertama untuk menghitung keausan digunakan. Jika tidak banyak masalah dalam menentukan keausan fisik, karena di masa Soviet dikembangkan kerangka peraturan yang cukup besar untuk konstruksi dan teknik mesin, standar penyusutan, dan indikator lain yang dapat digunakan untuk menilai kondisi fisik suatu objek, maka ada ada lebih banyak masalah dalam menentukan kesulitan dua komponen yang tersisa. Pada saat yang sama, di zaman kita, penurunan nilai properti yang dibangun di masa Soviet lebih banyak terjadi di bawah pengaruh faktor ekonomi, sehingga perhatian khusus harus diberikan pada penilaian yang benar terhadap keausan eksternal (ekonomi). Saat ini, praktis tidak ada metode untuk menentukan keausan eksternal di negara kita yang diterima tanpa syarat oleh seluruh komunitas penilai. Namun, ada beberapa metode yang paling patut mendapat perhatian. Opsi 1. Perincian menjadi komponen mikro dan makroekonomi. Banyak yang setuju bahwa kerusakan eksternal pada kompleks properti terjadi karena pengaruh faktor makro dan mikro. Faktor makro adalah keadaan umum industri yang penyebabnya adalah penurunan permintaan produk, penurunan subsidi pemerintah dan faktor-faktor lain yang menyebabkan penurunan profitabilitas industri ini. Hal serupa juga terjadi pada situasi perekonomian di wilayah tersebut. Situasi di industri secara keseluruhan mungkin cukup baik, namun di industri lokal, di sektor-sektor seperti pertanian, pengolahan makanan, pakaian, dan lain-lain. (terkait dengan usaha kecil dan menengah) mungkin terjadi krisis di daerah tertentu. Perusahaan melayani pasar lokal. Penurunan permintaan efektif di suatu wilayah mempengaruhi profitabilitas perusahaan-perusahaan ini, dan dengan demikian, nilainya. Faktor mikro dapat dianggap sebagai perbedaan antara indikator industri dan regional mengenai pemanfaatan kapasitas dan profitabilitas pada suatu perusahaan tertentu. Dalam pendekatan komparatif dan pendapatan, hal ini diperhitungkan melalui koefisien industri yang relevan atau secara langsung melalui aliran pendapatan suatu perusahaan tertentu. Dalam pendekatan biaya, hal ini harus diperhitungkan melalui keausan eksternal. Faktor makroekonomi dapat diperhitungkan melalui perbedaan tingkat pendapatan penduduk suatu wilayah tertentu dibandingkan rata-rata nasional. Profitabilitas menurut industri biasanya berkorelasi baik dengan upah rata-rata di industri tersebut, sehingga komponen industri juga dapat diperhitungkan melalui indikator ini.

	Dan Ext.Macro%
	Negara Gaji	gaji rata-rata di Rusia, gosok.;
	Wilayah ZP	gaji rata-rata di wilayah tersebut, gosok.;
	Industri Gaji	gaji rata-rata di industri, gosok.

Di sini pertanyaan yang segera muncul adalah apa yang akan terjadi jika upah di wilayah atau industri tersebut lebih tinggi dari rata-rata upah di Rusia. Menurut definisinya, keausan adalah penurunan nilai, sehingga nilai keausan (dalam persentase) tidak boleh negatif, yaitu. menyebabkan peningkatan dasar perhitungan dan biaya objek baru. Jika benda tersebut laris di pasaran, permintaan barang yang diproduksi dengan menggunakan kompleks properti yang dinilai tinggi, maka nilai positif keausan eksternal akan diperhitungkan dalam meningkatkan keuntungan usaha pada tahap konstruksi (penciptaan). dari kompleks. Dalam rumus ini, bila rasio upah suatu wilayah (atau industri) dengan rata-rata Rusia lebih besar dari satu, maka perlu diambil nilai sebesar 1. Komponen mikroekonomi dari penyusutan eksternal dengan metode perhitungan ini harus diperhitungkan. pengembalian properti yang lebih rendah pada suatu perusahaan tertentu dibandingkan dengan pengembalian rata-rata pada perusahaan-perusahaan industri tersebut di wilayah tertentu. Anda dapat mengambil produktivitas modal sebagai indikator. Produktivitas modal perusahaan yang dinilai (kompleks properti) dibandingkan dengan rata-rata regional di industri terkait. Untuk melakukan ini, Anda dapat menggunakan koleksi statistik yang diterbitkan oleh badan statistik negara bagian.

	Dan Ext.Macro%	komponen makroekonomi dari keausan eksternal, %;
	F Perusahaan	produktivitas modal pada perusahaan yang dinilai, gosok.;
	F Sedang	produktivitas modal rata-rata di wilayah tersebut menurut industri, gosok.

Di sini juga, Anda dapat menggunakan indikator upah rata-rata dan membandingkan upah rata-rata di suatu perusahaan dengan upah rata-rata di wilayah tersebut untuk industri tertentu. Opsi 2. Perhitungan berdasarkan pemanfaatan kapasitas Pilihan kedua untuk menghitung keausan eksternal adalah pilihan yang tidak didasarkan pada indikator makro dan mikroekonomi, tetapi pada tingkat pemanfaatan kapasitas produksi. Secara umum perhitungannya dilakukan dengan menggunakan rumus sebagai berikut:

Rumusnya mencerminkan pernyataan berikut. Jika kapasitas terisi 70%, maka terjadi keausan eksternal minimal 30%. “Tidak kurang” karena penurunan profitabilitas riil lebih besar dibandingkan penurunan volume produksi, karena terdapat biaya tetap. Sebagai volume keluaran maksimum, Anda dapat menggunakan kapasitas yang dirancang atau maksimum yang dicapai sejak peluncuran kompleks (biasanya di masa Soviet). Dibandingkan dengan opsi sebelumnya, opsi ini tidak memiliki kelemahan seperti kemungkinan memperoleh nilai keausan positif, karena keluaran aktual tidak akan pernah lebih tinggi dari maksimum.

Contoh penghitungan keausan eksternal
untuk peternakan unggas telur

Dimungkinkan, jika perlu untuk memperoleh tidak hanya nilai biaya seluruh kompleks produksi, tetapi juga biaya masing-masing elemen penyusunnya, untuk memperhitungkan tingkat pembebanan secara terpisah untuk kelompok properti yang termasuk dalam kelompok properti. kompleks. Contoh berikut menunjukkan bagaimana hal ini dilakukan dalam praktik penilaian nyata ketika menilai suatu perusahaan agroindustri yang terdiri dari tiga peternakan unggas dan telur. Keausan luar dihitung secara terpisah untuk peralatan produksi utama (peralatan kandang dan inkubator), bangunan produksi utama (rumah unggas) dan aset tetap produksi lainnya. Perhitungan keausan eksternal ini dikaitkan dengan berbagai tingkat pembebanan kelompok aset tetap ini. Keausan luar pada bangunan produksi utama (rumah unggas) Keausan luar kandang unggas dihitung berdasarkan derajat pemanfaatan bangunan tersebut, yang dipengaruhi oleh:

tingkat kegunaan bangunan, baik digunakan atau tidak digunakan dalam proses produksi (proporsi kandang unggas yang menganggur dari jumlah total), tingkat pemuatan peralatan yang dipasang di dalam bangunan (perbandingan jumlah jumlah ruang unggas yang benar-benar digunakan sesuai standar), tingkat hasil produk (perbandingan produksi telur aktual dengan standar).

Keausan luar pada peralatan unggas Keausan luar peralatan unggas (peralatan kandang dan inkubator), berbeda dengan keausan luar bangunan kandang unggas, hanya memperhitungkan pemuatan peralatan, yaitu beban peralatan. hanya memiliki dua komponen:

tingkat pemuatan peralatan yang dipasang di dalam gedung (perbandingan jumlah ruang unggas yang sebenarnya digunakan dengan standar), tingkat hasil produk (perbandingan produksi telur aktual dengan standar).

Keausan eksternal dari aset tetap tambahan Aset produksi lainnya dirancang dan dibangun untuk melayani hal di atas. Total kapasitas desain, dan, oleh karena itu, investasi modal untuk fasilitas seperti toko pakan, rumah potong hewan, gudang, peralatan tambahan, dll., dihitung berdasarkan jumlah unggas. Oleh karena itu, faktor utama penyusutan eksternal fasilitas ini adalah kurangnya pemanfaatan kompleks produksi peternakan unggas dalam hal peternakan.

Perhitungannya sendiri ditunjukkan pada tabel di bawah ini. Untuk melakukan perhitungan seperti itu, survei pendahuluan terhadap properti dan pengumpulan informasi keuangan, ekonomi dan teknis dilakukan. Meja. Contoh penghitungan keausan eksternal berdasarkan pemanfaatan kapasitas produksi, yang dikelompokkan berdasarkan kelompok aset tetap dan cabang.

№	Perhitungan keausan luar	Total	Cabang No.1	Cabang No.2	Cabang No.3
	Pakaian luar untuk kandang unggas
	Berdasarkan jumlah kandang unggas yang bekerja
1	Jumlah kandang unggas	79	29	23	27
2	tidak ada satupun yang berfungsi	31	5	11	15
3	Proporsi kandang unggas yang menganggur, %	39%	17%	48%	56%
	Tentang penggunaan tempat burung
1		57%	58%	51%	61%
2	Penggunaan daya oleh hewan muda, %	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	Komponen ketiga dari keausan luar
	Dengan produksi telur burung
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	Kepatuhan dengan norma, %	79%	72%	74%	84%
	Total keausan eksternal pada bangunan	80%	77%	86%	77%
	Keausan eksternal untuk peralatan
	Komponen pertama dari keausan luar
	Tentang penggunaan tempat burung
1	Tingkat pemanfaatan ruang unggas untuk unggas dewasa	57%	58%	51%	61%
2	Koefisien pemanfaatan tempat unggas oleh hewan muda	33%	24%	26%	60%
3	Tingkat pemanfaatan ruang unggas secara keseluruhan	43%	38%	35%	61%
	Komponen kedua dari keausan luar
	Dengan produksi telur burung
1	Produksi telur, telur per tahun per ayam (rata-rata)	270	245	250	287
	Tingkat produksi telur, telur per tahun	340	340	340	340
2	Kepatuhan dengan norma, %	79%	72%	74%	84%
	Total keausan eksternal pada peralatan kandang unggas	66%	73%	74%	49%
	Keausan eksternal untuk bangunan dan peralatan lainnya
	Dengan menggunakan kapasitas desain berdasarkan jumlah tempat burung
1	Kapasitas produksi, tempat unggas
-	Ayam petelur	982	350	272	360
-	Hewan muda	1073	360	382	331
-	Stok induk	209	76	61	72
	Total	2264	786	715	763
2	Ukuran kawanan sebenarnya, kepala
-	Ayam petelur	488	204	131	153
-	Hewan muda	238	77	63	98
-	Stok induk	0	0	0	0
	Total	726	281	194	251
3	Pemanfaatan tenaga oleh ayam petelur, %	50%	58%	48%	43%
4	Pemanfaatan listrik menurut total populasi, %	32%	36%	27%	33%
	Total keausan eksternal pada bangunan dan peralatan	68%	64%	73%	67%