Kapan Anda bisa menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin? Kapan Anda bisa menjual apartemen setelah membelinya? Jika perumahan dalam keadaan terbebani

Bagaimana cara menjual apartemen dan menghindari pajak? – pertanyaan yang menarik minat banyak pemilik rumah. Lagi pula, Anda tidak ingin kehilangan 13% dari hasil penjualan. Dan praktik menunjukkan sejumlah kecil fiktif dalam kontrak pada dasarnya tidak menguntungkan pembeli, yang dalam hal ini tidak akan dapat menerima pengurangan pajak atau tidak akan menerimanya secara penuh. Namun dalam beberapa kasus masih memungkinkan untuk menjual apartemen tanpa pajak. Dan hampir selalu ada peluang untuk mengurangi pembayaran pajak.
Bagaimana cara menjual apartemen di gedung baru tanpa pajak?
Sayangnya, tidak mungkin menjual apartemen baru tanpa pajak. Pembayaran hanya dapat dihindari jika properti dimiliki lebih dari jangka waktu minimum. Untuk rumah yang dibeli sebelum tahun 2016 adalah 3 tahun, dan untuk apartemen yang dibeli setelah 1 Januari 2016 adalah 5 tahun. Tanggal penghitungan jangka waktu kepemilikan adalah tanggal masuknya pendaftaran hak kepemilikan dalam Unified State Register of Real Estate (USRN).
Namun karena tiga tahun bahkan lima tahun untuk sebuah gedung baru bukanlah masa kritis, sangat mungkin untuk menunggu batas waktu dimana Anda bisa menjual apartemen tanpa pajak dan meresmikan transaksinya. Keuntungan dari penantian ini adalah adanya kesempatan untuk melakukan perbaikan yang baik sambil menunggu rumah menyusut. Banyak pembeli yang memperhatikan hal ini.

Bagaimana cara menjual apartemen dengan warisan tanpa pajak?
Seperti halnya gedung baru, Anda dapat menjual apartemen setelah hadiah tanpa pajak hanya setelah jangka waktu tertentu, yaitu tiga tahun - terlepas dari bagaimana Anda menerima properti itu sebagai hadiah atau warisan. Tanggal mulai jangka waktu adalah tanggal pendaftaran kepemilikan tempat tinggal.
Tetapi menjual rumah susun tanpa membayar pajak, jika dimiliki bersama oleh pasangan, setelah kematian salah satu dari mereka (ketika pasangan lain mewarisinya) sangat mungkin dilakukan. Karena dalam hal ini tanggal acuannya adalah saat pendaftaran awal kepemilikan real estat.
Kapan Anda bisa menjual apartemen yang diprivatisasi tanpa pajak?
Seperti halnya apartemen yang diterima sebagai hadiah atau warisan, pajak penjualan dapat dihindari hanya tiga tahun setelah pendaftaran properti.
Kapan Anda bisa menjual apartemen tanpa membayar pajak?
Ada beberapa opsi di mana Anda bisa menjual apartemen tanpa membayar pajak sebelum batas waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Yang pertama berlaku untuk real estat yang dibeli dan diterima sebagai hadiah atau sebagai hasil privatisasi. Jika jumlah transaksi atau 70% dari nilai kadaster tempat tinggal kurang dari 1 juta rubel, maka pemiliknya dibebaskan dari pembayaran pajak. Inilah yang disebut pengurangan pajak standar.

Kasus kedua yang memungkinkan untuk mengurangi atau menghindari pajak penjualan sama sekali adalah dengan mengurangi dasar pengenaan pajak sebesar biaya yang dikeluarkan untuk pembelian dan renovasi apartemen atau pembangunan rumah. Anda harus melampirkan dokumen pada pengembalian pajak Anda yang menunjukkan biaya sebenarnya yang dikeluarkan. Dalam hal ini, pajak hanya dikenakan atas selisih antara jumlah penjualan dan jumlah pembelian (ditambah biaya perbaikan). Jika biayanya lebih tinggi, maka tidak ada pajak yang dibayarkan sama sekali.

Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen tanpa pajak?
Undang-undang menetapkan jangka waktu tiga dan lima tahun yang tepat untuk real estat yang diperoleh pada waktu yang berbeda dan dengan cara yang berbeda. Namun seperti disebutkan di atas, pajak dapat dihindari dengan menggunakan pemotongan pajak secara bijak. Ada cara lain untuk menghindari hukum - misalnya, menjual tempat tinggal dalam bagian yang terpisah. Bagaimanapun, setiap pemilik sebidang real estat berhak menerima pengurangan pajak.
Sebelum menjual, yang terbaik adalah menghubungi spesialis yang akan memberi tahu Anda tentang semua nuansa situasi yang ada dan membantu Anda meminimalkan pembayaran pajak atau menghindarinya sama sekali.

Pertanyaan tentang kemungkinan menjual apartemen dengan hipotek sangatlah penting. Beberapa pemilik properti hipotek menghadapi kesulitan keuangan: bagi mereka, pembayaran bulanan menjadi tak tertahankan. Yang lain memiliki keinginan untuk membeli rumah yang lebih luas. Dan yang lain lagi hanya ingin menghasilkan uang dari hipotek.

Faktor-faktor ini dan lainnya memaksa pemilik untuk berpikir untuk menjual rumah yang digadaikan. Namun ruang hidup bukan sepenuhnya milik mereka. Jadi mungkinkah menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek?

Mereka yang prihatin dengan masalah ini bisa bernapas lega: real estate yang digadaikan bisa dijual di tahun 2019 ini. Hanya prosedur penjualan yang harus dilakukan dengan kompeten, berpedoman pada aturan yang telah ditetapkan. Pasal No. 29 dan No. 33 Undang-Undang Federal tentang pinjaman hipotek memberi peminjam hak untuk mengoperasikan dan menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek.

Pada saat yang sama, pemilik rumah yang digadaikan harus mengingat aturan utama: dia tidak berhak melakukan transaksi apa pun dengan apartemen (termasuk penjualan) tanpa persetujuan lembaga kredit. Jika tidak, semua hak atas real estat dialihkan ke bank (Pasal No. 301 KUH Perdata Federasi Rusia).

Bagaimana cara menjual apartemen yang digadaikan?

Ada empat cara untuk menjual rumah yang digadaikan:

Pelunasan pinjaman lebih awal.
Penjualan mandiri.
Jual dengan bantuan bank.
Penjualan kewajiban hutang.

Pembayaran lebih awal

Metode ini melibatkan mencari pembeli yang setuju untuk membeli properti dengan beban dan akan memberikan uang kepada penjual untuk melunasi sisa hutangnya lebih awal. Menemukan pembeli seperti itu tidaklah mudah: membebani apartemen sering kali membuat calon pembeli takut.

Skema pelunasan hipotek lebih awal relevan ketika menjual rumah yang sedang dibangun. Ruang hidup di gedung-gedung baru dengan tata letak yang baik sangat diminati, dan pengembang yang teliti biasanya tidak memiliki habisnya pembeli untuk apartemen-apartemen yang berada pada tahap akhir konstruksi.

Bagaimana tata cara penjualan apartemen dengan skema pelunasan hipotek dini? Langkah pertama adalah mendapatkan persetujuan bank. Peminjam perlu menunjukkan alasan pelunasan pinjaman lebih awal, karena hal ini tidak terlalu menguntungkan bagi bank. Tahapan prosedur selanjutnya:

Menentukan jumlah hutang pinjaman.
Membuat perjanjian antara peminjam dan pembeli (disertifikasi oleh notaris).
Ekstraksi peminjam dan seluruh anggota keluarga (termasuk anak di bawah umur) dari tempat tinggal yang digadaikan.
Deposit sejumlah yang diperlukan untuk melunasi hipotek secara penuh.
Menutup hipotek dan menghapus beban dari apartemen.
Tahap terakhir: pendaftaran ulang perpindahan kepemilikan rumah susun di ruang pendaftaran.

Penjualan mandiri

Rekomendasi utama bagi penjual: jangan menyembunyikan dari calon pembeli fakta bahwa properti yang dijual dijamin oleh bank. Perilaku seperti itu akan dianggap melibatkan pembeli dalam penipuan.

Transaksinya sendiri sederhana. Hal utama adalah melakukan segala sesuatu sesuai hukum. Katakanlah pembeli menyukai apartemen tersebut dan memutuskan untuk membelinya, mengetahui bahwa properti tersebut berada di bawah beban. Transaksi selanjutnya adalah sebagai berikut:

Pembeli menghubungi pemberi pinjaman untuk menyatakan keinginannya untuk membeli kembali agunan tersebut.
Pegawai bank membuat perjanjian jual beli awal dengannya dan mengesahkan dokumen tersebut.
Pembeli menyetorkan jumlah yang diperlukan untuk melunasi utangnya ke dalam satu brankas, dan jumlah sisanya untuk peminjam ke brankas lain.
Beban pada apartemen dihapus.
Perjanjian jual beli dibuat di Rosreestr.
Bank dan peminjam mendapatkan akses ke kotak penyimpanan tunai.

Penjualan perumahan hipotek oleh bank

Saat menggunakan skema penjualan rumah hipotek ini, bank tidak lagi bertindak sebagai pengamat luar. Dia melakukan transaksi dari awal hingga akhir, mengeluarkan ponselnya, dan mengurus semua dokumen. Hanya tanda tangan yang diperlukan dari penjual. Pegawai bank akan secara mandiri menghubungi Ruang Pendaftaran.

Pembeli rumah yang digadaikan menyetor dana ke dalam brankas pemberi pinjaman, dan memasukkan selisih antara harga rumah dan utang hipotek ke dalam brankas lain. Selanjutnya, bank memberi tahu Kamar Pendaftaran tentang pembayaran kembali pinjaman, dan beban dihapuskan dari objek penjualan.

Skema ini tidak terlalu menguntungkan bagi peminjam: bank tidak terlalu tertarik untuk menjual apartemen dengan harga lebih tinggi. Penting baginya untuk melunasi utangnya, sehingga jumlah utangnya cukup sama dengan harga apartemen.

Penjualan kewajiban hutang

Metode ini melibatkan peminjam menjual kewajiban utangnya kepada bank. Dalam hal ini, pinjaman hipotek diterbitkan kembali kepada peminjam baru. Bank mengadakan perjanjian dengan pembeli untuk mentransfer sisa pinjaman kepadanya. Dengan demikian, peminjam baru menjadi pemilik tempat tinggal yang digadaikan dan debitur pinjaman.

Banyak pembeli sendiri yang ingin membeli apartemen yang dibebani, karena real estate yang digadaikan seringkali ditawarkan dengan harga lebih murah. Bagi pembeli seperti itu, prosedur mendapatkan pinjaman hipotek hampir sama dengan prosedur standar:

Kandidat memberikan paket dokumen untuk pertimbangan permohonan pinjaman hipotek.
Jika disetujui, dilakukan penilaian terhadap properti yang dibeli.

Pendaftaran ulang agunan di Rosreestr ditangani secara eksklusif oleh bank. Peminjam hanya perlu menandatangani dokumen pengalihan kewajiban utangnya.

Dalam hal penerbitan kembali pinjaman, lembaga kredit lain dapat bertindak sebagai pembeli. Dalam situasi seperti ini, pinjaman hipotek dialihkan ke bank yang memberikan pinjaman baru untuk melunasi pinjaman lama. Hal ini merupakan kejadian yang cukup umum saat ini, karena bank menurunkan bunga pinjaman setiap tahunnya. Dan peminjam, yang telah menemukan bank dengan tingkat bunga yang lebih dapat diterima atau kondisi yang lebih menguntungkan, membiayai kembali hipoteknya dengan mentransfer utangnya ke lembaga kredit lain.

Prosedur ini membawa manfaat yang tidak diragukan lagi bagi peminjam. Namun, tidak semua bank menyetujui transaksi semacam itu: beberapa bank tidak mengizinkan pemberian pinjaman dengan dalih apa pun, bank lain mengenakan denda kepada peminjam, yang terkadang mencapai jumlah yang cukup besar.

Kewajiban perpajakan

Penjual rumah hipotek harus mempertimbangkan satu nuansa: jika properti tersebut telah dimilikinya kurang dari 3 tahun dan dijual dengan harga lebih tinggi, ia harus membayar pajak atas penjualan apartemen (13%).

Nuansa menjual real estate yang dibeli dengan hipotek militer

Menurut undang-undang, perumahan yang dibeli dengan menggunakan pinjaman perumahan dan hipotek yang ditargetkan, sampai pinjaman tersebut dilunasi, merupakan jaminan tidak hanya dari lembaga kredit, tetapi juga dari Kementerian Pertahanan Federasi Rusia.

Beban akan dihapus dari apartemen hanya setelah pinjaman dilunasi dan setelah peminjam mencapai masa kerja 20 tahun. Skema penjualan apartemen semacam itu biasanya mencakup pencarian dana untuk membayar kembali pinjaman hipotek.

Algoritma transaksinya adalah sebagai berikut:

Penjual memberi tahu bank dan Rosvoenipoteka tentang keinginannya untuk menjual rumah dan menghapus bebannya.
Memverifikasi jumlah utang dengan bank.
Membayar kembali jumlah hutangnya.
Menemukan pembeli untuk perumahan.
Menerima dokumen penghapusan beban.
Menerima dokumen kepemilikan dari Rosreestr.
Menjual apartemen sesuai skema biasa.

Penting: untuk melunasi hutang kepada Rosvoenipoteka (serta untuk melunasi sebagian hutang kepada bank kreditur dalam hal hipotek sipil), Anda dapat menggunakan dana yang diterima sebagai bagian dari modal bersalin.

Video: Tata cara penjualan real estat yang digadaikan

Dokumen untuk penjualan real estat yang digadaikan

Melaksanakan tata cara penjualan rumah gadai mengharuskan peminjam untuk menyiapkan paket dokumen lengkap. Apa saja yang termasuk di dalamnya?

dokumen yang mengkonfirmasi solvabilitas;
perjanjian jual beli dengan pembeli;
surat keterangan tidak adanya utang atas pinjaman;
pinjaman hipotek;
dokumen yang menegaskan bahwa pembeli telah mentransfer dana ke properti, yang akan digunakan untuk membayar kembali saldo pinjaman;
sebuah dokumen yang mengkonfirmasi penghapusan apartemen dari beban.

Dengan demikian, dimungkinkan untuk menjual apartemen dengan hipotek. Dan bahkan dalam beberapa cara. Yang utama adalah menjalankan prosedur dengan kompeten, tanpa menyembunyikan apa pun baik dari bank maupun pembeli.

Setelah kelahiran atau adopsi anak kedua, keluarga tersebut menerima dukungan keuangan yang sangat signifikan dari negara - modal bersalin. Diusulkan untuk membelanjakannya untuk pendidikan anak-anak yang sedang dalam masa pertumbuhan, peningkatan yang signifikan dalam dana pensiun ibu di masa depan, atau perbaikan kondisi kehidupan yang tidak nyaman. Menurut statistik, opsi terakhir inilah yang paling sering digunakan oleh lebih dari 90% keluarga Rusia.

Sertifikat yang diterima memungkinkan Anda untuk memecahkan masalah yang paling mendesak - kurangnya tempat tinggal Anda sendiri. Namun, situasi sering muncul ketika real estat yang didambakan perlu dijual - untuk apartemen yang lebih besar, ketika cacat tersembunyi ditemukan, atau ketika perlu pindah ke daerah atau kota lain. Sebuah pertanyaan menarik muncul: apakah mungkin untuk menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, dan jika demikian, bagaimana cara terbaik untuk melakukannya sesuai dengan undang-undang Rusia.

Pembaca yang budiman! Artikel kami membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum, namun setiap kasus bersifat unik.

Jika kamu ingin tahu bagaimana mengatasi masalah Anda dengan tepat - hubungi formulir konsultan online di sebelah kanan atau hubungi nomor di bawah. Ini cepat dan gratis!

Apakah ada batasan saat menjual apartemen?

Menurut undang-undang yang ada, Pasal 2, Paragraf 36 KUH Perdata Federasi Rusia, tidak mungkin menjual apartemen yang dibeli dengan sertifikat keluarga tanpa izin khusus dari otoritas perwalian dan perwalian. Dengan mengizinkan penggunaan modal bersalin untuk membeli atau memperbaiki perumahan, undang-undang menetapkan satu syarat namun penting - semua anggota keluarga, berapa pun usianya, harus memiliki akses ke apartemen yang dibeli. Artinya, bahkan anak kecil pun menjadi pemiliknya, dan apartemen ini hanya dapat dijual setelah memberi tahu otoritas terkait tentang transaksi yang akan datang.

Otoritas perwalian memantau dengan cermat kepatuhan terhadap hak-hak anak di bawah umur, oleh karena itu, untuk mendapatkan tanggapan positif mengenai penjualan apartemen yang akan datang yang dibeli menggunakan akta keluarga, Anda perlu membuktikan bahwa:

anak-anak tidak akan kehilangan bagiannya dalam hak milik;
kondisi kehidupan akan memenuhi standar sanitasi dan tidak akan menjadi lebih buruk dari yang sudah ada.

Hanya dalam kasus ini izin dapat diperoleh, yang tanpanya penjualan perumahan tidak mungkin dilakukan.

Dengan mengabaikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut dan melakukan jual beli rumah tanpa izin, Anda dapat dibiarkan tanpa apartemen baru akibat batalnya transaksi.

Memperoleh izin penjualan dan dokumen-dokumen yang diperlukan

Menurut undang-undang, penjualan apartemen yang dibeli dengan akta keluarga terjadi di hadapan perwakilan otoritas perwalian atau dengan izin dari otoritas ini, yang harus diperoleh terlebih dahulu. Jika apartemen itu dijual untuk memperbaiki taraf hidup, yang akan didokumentasikan, atau untuk menyetorkan uang hasil penjualan ke rekening anak yang disewakan ke panti asuhan, seharusnya tidak ada hambatan untuk mengeluarkan izin. Orang tua hanya perlu menulis lamaran dan memberikan dokumen yang diperlukan:

surat pernyataan dari orang tua atau wali, yang ditulis dengan tangan sendiri sesuai dengan formulir yang telah disetujui, dan, jika perlu, dokumen yang menegaskan ketidakhadiran orang tua (surat keterangan dari tempat pemenjaraan, surat kematian, keputusan perampasan hak orang tua);
akta kelahiran semua anak di bawah umur dan paspor dewasa;
pernyataan yang bertanggung jawab dari anggota keluarga dewasa tentang persetujuan mereka terhadap partisipasi anak dalam transaksi yang akan datang;
dokumen penilaian;
dokumen untuk apartemen;
sertifikat tidak adanya hutang pada tagihan listrik.

Jika Anda ingin menukar apartemen dengan rumah pribadi, Anda perlu memberikan dokumen tentang ketersediaan komunikasi dan kualitas bahan pembuatnya. Jika semua dokumen sudah beres, izin diterbitkan dalam batas waktu yang ditentukan undang-undang.

Jika keadaan hidup memaksa seseorang untuk berpindah rumah susun ke rumah susun lain yang lebih kecil, izin untuk melakukan transaksi diberikan hanya jika anak tersebut mendapat bagian dari tanah yang sama. Dalam hal ini, bagian anggota keluarga yang tersisa bisa berkurang. Jika penukaran apartemen yang lebih kecil terkait, misalnya, dengan kebutuhan menerima uang untuk perawatan anak, maka otoritas perwalian akan mengakomodasi, tetapi hanya jika ada dokumen pendukung.

Penjualan apartemen yang dibeli dengan hipotek

Jika apartemen yang akan dijual dibeli dengan hipotek dengan modal bersalin sebagai uang muka, dan properti baru juga akan dibeli secara kredit, mungkin timbul kesulitan dalam memperoleh izin untuk menjual. Dalam situasi ini, ketika membuat perjanjian pinjaman, rumah baru menjadi subjek jaminan. Jika pinjaman tidak dilunasi, apartemen harus dijual, dan fakta bahwa ada anak-anak yang terdaftar di dalamnya mencegah hal ini. Atau apartemen yang dibeli belum selesai dibangun, dan tidak bisa cepat mengalokasikan saham anak.

Masalahnya cukup sering terjadi dan dapat diselesaikan sepenuhnya. Orang tua harus menyatakan di kantor notaris suatu perjanjian bahwa saham mereka akan dibagikan kepada anak-anak di bawah umur selambat-lambatnya enam bulan setelah perumahan itu dioperasikan.

Sayangnya, pemenuhan janji ini tidak dipantau pada tingkat yang tepat karena terlalu banyak otoritas yang terlibat dalam transaksi: Daftar Rusia, dana pensiun, otoritas perwalian. Akibatnya, karena berbagai alasan, kewajiban tersebut hanya tinggal di atas kertas, dan anak-anak kehilangan tempat tinggal yang dijamin negara. Namun dalam kasus ini, yang paling terkena dampaknya mungkin bukan mereka sendiri, melainkan pembeli apartemen.

Risiko bagi pembeli real estate yang dibeli menggunakan sertifikat keluarga

Ketika memikirkan pertanyaan tentang bagaimana menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin, Anda tidak hanya harus menyelesaikan kesepakatan dengan cepat, tetapi juga menghitung semua risiko yang mungkin terjadi jika beberapa persyaratan undang-undang Rusia tidak dipatuhi.

Kegagalan untuk menghormati hak anak atas perumahan dapat mengakibatkan konsekuensi yang sangat buruk. Setelah mencapai usia dewasa, mereka memiliki waktu tiga tahun untuk mengajukan ke pengadilan untuk membatalkan transaksi penjualan rumah karena perampasan bagian sah mereka. Fakta ini akan menjadi hal yang paling tidak menyenangkan bagi pembeli real estat. Jika terjadi pembatalan transaksi, mereka wajib mengembalikan apartemen tersebut kepada pemilik sebelumnya. Mereka, pada gilirannya, harus mengembalikan uang yang diterima untuk perumahan, tetapi jika mereka tidak memilikinya, mereka dapat mencicil jumlah yang disepakati.

Apa artinya ini bagi pembeli? Inflasi tahunan tidak hanya secara signifikan mengurangi jumlah uang beredar, namun hal ini juga diperkirakan akan terjadi dalam jangka waktu yang tidak diketahui. Hal yang juga mengecewakan adalah, untuk mengurangi pajak wajib, biaya riil sebuah apartemen terkadang diremehkan. Kita hanya perlu merasa kasihan pada peserta transaksi, tapi sekali lagi, terutama pada pembeli. Jika ini adalah satu-satunya rumah pembeli, ia berisiko ditinggalkan di jalan.

Bagaimana cara mempercepat penjualan apartemen?

Jika Anda ingin meningkatkan taraf hidup Anda dengan menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin dan membeli apartemen lain dengan atau tanpa menggunakan sertifikat untuk anak lain, sebaiknya kedua transaksi tersebut dilakukan secara bersamaan. Dalam hal ini, mendapatkan izin dari otoritas perwalian akan jauh lebih mudah dan cepat.

Kepatuhan terhadap norma dan aturan hukum menjamin tidak adanya kesulitan dan transaksi dapat diselesaikan sesegera mungkin. Hanya disarankan untuk mempertimbangkan fakta penting - jika apartemen yang ditawarkan untuk dijual dibeli lebih awal dari 3 tahun yang lalu, dan biayanya lebih dari satu juta rubel, pajak penjualan akan jauh lebih tinggi. Oleh karena itu, jika tidak ada kebutuhan khusus, disarankan untuk menunggu sebentar.

Keluarga muda seringkali menggunakan dana bantuan pemerintah berupa modal bersalin untuk membeli rumah. Jika ingin menjual di kemudian hari, masyarakat bertanya-tanya apakah apartemen yang dibeli dengan modal bersalin bisa dijual.

Konten halaman

Menurut undang-undang Rusia, tidak ada hambatan untuk transaksi semacam itu, undang-undang tidak menetapkan di mana pun bahwa tidak mungkin menjual tempat tinggal yang dibeli dengan modal bersalin. Namun dalam praktiknya, izin khusus dari otoritas perwalian dan perwalian di tempat tinggal diperlukan, karena mereka secara cermat memantau kepatuhan terhadap hak-hak anak di bawah umur.

Bisa dijual secara legal, tapi dengan syarat tertentu. Kompleksitas transaksi akan bergantung pada usia anak dan kondisi kehidupan di masa depan. Jika Anda menjual rumah yang bagiannya dimiliki oleh anak-anak (karena modal bersalin digunakan pada saat pembelian), Anda diharuskan menyediakan tempat tinggal yang setara di lokasi lain. Boleh saja mengalokasikan bagian yang lebih besar di tempat lain, tetapi tidak mungkin mengalokasikan bagian yang lebih kecil, perwalian tidak mengizinkannya (kecuali untuk kasus-kasus individual). Saat membeli apartemen baru, pembela hak-hak anak ingin memastikan bahwa kondisi kehidupan di masa depan memenuhi standar sanitasi, sehingga mereka akan memeriksa semuanya.

Apartemen yang dibeli dengan modal bersalin dijual dalam kasus berikut:

Perumahan yang dibeli sebelumnya tidak memenuhi persyaratan standar sanitasi atau ternyata tidak mendukung (area buruk, tetangga berisik, dingin, atap bocor, dll).
Keluarga tersebut memutuskan untuk pindah tempat tinggal dan pindah ke kota lain.
Keluarganya sekarang punya uang untuk membeli rumah yang lebih besar dan lebih baik.
Anda sangat membutuhkan uang, jadi Anda perlu menukar rumah dengan yang lebih kecil (jika Anda dapat mengalokasikan bagian yang sama kepada anak-anak, tidak akan ada masalah).
Kami sangat membutuhkan uang untuk kebutuhan vital, tetapi apartemen yang sebelumnya dibeli dengan modal bersalin kecil, dan bagian anak tidak akan dialokasikan (secara teoritis, masalah ini dapat diselesaikan, masalah ini dipertimbangkan secara individual, tergantung berapa banyak uang yang dibutuhkan) .

Opsi yang memungkinkan tentang cara menjual rumah secara legal yang dibeli dengan modal bersalin:

Jika seorang anak telah mencapai usia 18 tahun, ia memiliki kapasitas hukum dan berhak untuk berpartisipasi dalam transaksi properti, sehingga masalah ini diselesaikan dengan sederhana - diperlukan persetujuan tertulis dari anak tersebut.
Apabila anak itu berumur di bawah 18 tahun, kepentingannya diwakili oleh orang tua atau walinya, dan hak-haknya dilindungi oleh penguasa perwalian, sehingga diperlukan izin mereka untuk bertransaksi:
- jika Anda berencana menjual rumah lama Anda dan membeli rumah baru dengan karakteristik yang lebih baik, tidak sulit untuk mendapatkan persetujuan;
- jika ingin menukar rumah dengan luas yang lebih kecil, namun tetap mempertahankan bagian anak atau mengalokasikan lebih banyak lagi, tidak akan ada masalah juga (jika kondisi kehidupan memenuhi standar yang ditetapkan).
Jika Anda menghadapi masalah dan sangat membutuhkan uang untuk perawatan serius seorang anak, dan Anda hanya memiliki apartemen yang Anda miliki, dibeli dengan modal bersalin, otoritas perwalian dan perwalian dapat mengizinkan Anda untuk menjualnya, meskipun anak tersebut tidak menjualnya. mempunyai bagian di tempat lain. Namun masalah tersebut diselesaikan secara individual, banyak sertifikat medis yang diperlukan untuk membuktikan bahwa uang benar-benar dibutuhkan untuk pengobatan. Kemudian akan ada kontrol ketat atas di mana dan untuk apa Anda menggunakan dana tersebut.

Apa yang terjadi jika Anda menjual apartemen Anda tanpa izin dari otoritas perwalian?

Jika Anda berhasil menjual properti tanpa melewati perwalian, bersiaplah untuk konsekuensi serius. Masalah bisa muncul bahkan setelah bertahun-tahun, baik bagi penjual maupun pembeli.

Jika Anda menjual apartemen dan menggunakan dananya untuk tujuan lain (negara telah menetapkan tujuan penggunaan modal bersalin), jika ditemukan penipuan, mereka akan terpaksa mengembalikan uang tersebut ke kas. Mereka akan dianggap bertanggung jawab secara administratif dan didenda.
Apabila seorang anak yang haknya dilanggar pada saat terjadinya suatu transaksi berusia 18 tahun, dalam waktu tiga tahun ia dapat mengajukan tuntutan ke pengadilan, dan pengadilan akan berada di pihaknya, maka transaksi tersebut akan dibatalkan.
Jika kesepakatan dibatalkan, pembeli mengembalikan apartemen, dan penjual memberikan uang. Secara teori, pertukaran sebaliknya itu sederhana. Tetapi penjual mungkin tidak memiliki jumlah yang diminta pada suatu waktu, dan kemudian pembeli harus mengambil uang melalui pengadilan selama bertahun-tahun secara mencicil, terkadang dalam pembayaran bulanan. Tidak ada jaminan pengembalian dana. Dan jika apartemen tersebut telah dijual kembali, pemilik baru berisiko berakhir di jalanan tanpa uang atau tempat tinggal.

Cara menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin

Anda dapat menjualnya secara legal meskipun anak tersebut berusia di bawah 18 tahun. Syarat utamanya adalah kondisi kehidupan anak membaik, bukan sebaliknya.

Langkah demi langkah:

Hubungi otoritas perwalian dengan pernyataan yang memberitahukan mereka tentang keputusan tersebut, menjelaskan situasinya dan meminta izin.
Menunggu respon positif.
Mencari pilihan yang tepat untuk perumahan baru.
Negosiasikan persyaratan dengan penjual.
Anda menyetujui pembelian dengan perwalian dan menerima izin.
Anda menyelesaikan pembelian Anda sesuai dengan prosedur standar.

PENTING: secara teori, instruksinya sederhana. Namun dalam praktiknya, masyarakat menghadapi kontradiksi besar yang memperumit situasi. Untuk membeli rumah baru, Anda harus menjual rumah lama Anda, jika tidak, tidak akan ada uang. Untuk menjual rumah tua, Anda perlu mengalokasikan sebagian kepada anak-anak di tempat lain, jika tidak, Anda tidak akan mendapatkan izin. Lingkaran setan.

Pilihan untuk mengatasi masalah tersebut:

Pada saat yang sama, mereka menjual rumah lama dan membeli rumah baru, yang membutuhkan persiapan, ketangkasan dan pengetahuan tentang hal tersebut. Bagaimanapun, Anda perlu mencari pembeli, dan pada saat yang sama menemukan objek pembelian, dan menyelesaikan masalah perumahan adalah masalah serius. Ini akan memakan banyak waktu, tenaga, sertifikat dan uang.
Orang-orang setuju dengan kerabat dekat untuk mengalokasikan sementara bagian apartemen mereka kepada anak-anak mereka, tetapi ini adalah upaya yang berisiko. Dan setelah pembelian, daftar ulang. Tidak semua pemilik akan menyetujui hal ini, hanya kakek dan nenek, jika diasumsikan bahwa rumah tersebut akan diwarisi oleh seorang cucu.
Undang-undang mengizinkan Anda untuk menjual apartemen jika Anda mengeluarkan tanda terima notaris yang menyatakan bahwa orang tua berjanji untuk mengalokasikan bagian kepada anak tersebut dan memberinya tempat tinggal di masa depan. Anda dapat menulis tanda terima tersebut, kemudian melakukan pembelian baru dan membagikan saham kepada anak-anak dalam jumlah yang telah disepakati sebelumnya. Ini adalah pendekatan yang penuh petualangan dari sudut pandang perlindungan hak-hak anak.

Tata cara mendapatkan izin dari otoritas perwalian

Saat membeli apartemen baru menggunakan modal bersalin, sahamnya dialokasikan kepada seluruh anggota keluarga: ibu, ayah, dan masing-masing anak. Oleh karena itu, dokumen akan diperlukan untuk semua orang.

Petunjuk langkah demi langkah:

Kunjungi otoritas perwalian di pemerintahan kota di tempat tinggal Anda (Anda dapat memeriksa alamat dan nomor kontak di Internet). Anda memberi tahu tentang keputusan tersebut, mengajukan pertanyaan dan mengambil daftar dokumen yang diperlukan (ada perbedaan di daerah, jadi lebih baik berkunjung langsung untuk pertama kalinya).
Kumpulkan dan bawa surat-surat yang diperlukan dan serahkan bersama dengan lamaran. Daftar lengkap:
- pernyataan tertulis dalam formulir yang telah ditetapkan dari orang tua (formulir dikeluarkan di tempat);
- permohonan anak jika sudah berusia 14 tahun. Jika anak berusia di bawah 14 tahun, permohonan tidak diperlukan;
- salinan paspor (halaman utama dengan nomor, seri dan foto, serta halaman pendaftaran) dari pemilik bagian dari apartemen yang dijual. Jika anak belum memiliki paspor, berikan salinan akta kelahirannya;
- wali harus memberikan dokumen identitas;
- tanda terima dari seluruh anggota keluarga dewasa yang menyetujui transaksi;
- dokumen untuk apartemen yang dijual: sertifikat kepemilikan, sertifikat penilaian nilai tempat tinggal, sertifikat tidak adanya hutang utilitas dan pajak, paspor kadaster dan teknis untuk apartemen;
- dokumen yang menegaskan bahwa modal bersalin digunakan untuk membeli properti yang ingin Anda jual.
Mencari opsi pembelian baru yang sesuai.
Tunjukkan salinan dokumen (jika penjual setuju untuk memberikannya) kepada wali dan dapatkan persetujuan pembelian.

PENTING: setelah mengumpulkan dan menyerahkan dokumen yang diperlukan, izin resmi dikeluarkan dalam waktu 14 hari kerja.

Cara menjual apartemen yang dibeli dengan matkapital dengan hipotek

Keluarga muda tersebut mengeluarkan dana modal bersalin untuk membeli apartemen dengan hipotek (dengan dana ini mereka membayar uang muka atau melunasi sebagian hutang saat ini). Setelah beberapa lama, mereka ingin menjual rumah tersebut tanpa melunasi utangnya (beban pinjaman dialihkan ke pembeli lain). Dan mereka bertanya-tanya apakah mungkin menjual apartemen yang dibeli dengan hipotek dengan modal bersalin. Ya kamu bisa. Itu terjadi sesuai skema standar, hanya otoritas perwalian yang memantau perkembangan kasus.

Petunjuk langkah demi langkah:

Temukan pembeli yang siap membeli rumah dengan beban hipotek (membeli dengan hipotek atau melunasi hutang Anda atas biaya sendiri).
Anda pergi ke perwalian dan mendapatkan izin untuk menjual.
Anda menjual kepada pemilik baru (bank atau pembeli melunasi utangnya).

Bagaimana cara mendapatkan izin? Jika Anda memiliki kemampuan finansial untuk membeli apartemen baru, tidak ada masalah. Tetapi jika Anda memutuskan untuk membeli rumah lain juga dengan hipotek, melunasi hutang Anda di satu bank dan mendapatkan hipotek di bank lain, akan ada kesulitan. Ketika membeli real estat dengan hipotek, real estat itu tetap dijaminkan kepada bank sampai utangnya dilunasi. Jika dananya tidak diterima, bank mempunyai hak untuk menjual properti yang dijaminkan di bawah palu, tetapi hal ini akan dicegah oleh pemilik di bawah umur. Oleh karena itu, bank tidak akan mengeluarkan pinjaman untuk perumahan tersebut. Dan penguasa perwalian, dengan mengizinkan transaksi demikian, mempertaruhkan hak-hak anak, karena jika utangnya tidak dilunasi, maka rumah itu akan dijual secara sah. Masalahnya diselesaikan dengan orang tua menulis tanda terima notaris yang menyatakan bahwa segera setelah hipotek dilunasi, mereka akan mendaftarkan bagian di apartemen ini untuk anak-anak dalam waktu 6 bulan, tetapi untuk saat ini saham tersebut tidak dialokasikan.

Tidak ada hambatan hukum untuk menjual apartemen atau bangunan tempat tinggal yang dibeli dengan modal (baik dengan hipotek atau dengan dana sendiri). Apabila dana tersebut digunakan sesuai peruntukannya dan syarat-syaratnya terpenuhi, maka masalah perolehan persetujuan jual beli dari penguasa perwalian dapat teratasi. Kondisi dan persyaratan yang sama berlaku untuk jenis transaksi lain sehubungan dengan properti yang diperoleh dengan menggunakan modal bersalin (donasi, penukaran, pembelian, penjualan saham, sebidang tanah, perumahan pribadi, dll.).

Ada banyak perbedaan dalam undang-undang terkait penggunaan modal bersalin. Setiap wilayah, sebagaimana diizinkan oleh undang-undang Federal, berhak melakukan penyesuaian. Oleh karena itu, periksa secara spesifik transaksi di wilayah Anda (di Moskow, St. Petersburg, Samara mungkin ada sedikit perbedaan dalam undang-undang). Menjual dan membeli real estat adalah masalah serius, dan segalanya menjadi lebih rumit ketika anak-anak terlibat dalam transaksi tersebut, jadi disarankan untuk melakukan uji tuntas sebelum membuat kesepakatan. Rekomendasi ini relevan bagi penjual dan pembeli. Jika kesalahan terjadi selama pembelian atau undang-undang tertentu diabaikan, di kemudian hari, bahkan setelah bertahun-tahun, pembeli mungkin mengalami masalah serius berupa litigasi dan pembatalan transaksi. Jangan begitu saja mempercayai agen penjual, mengandalkan pengetahuan dan pengalaman mereka. Tugas perantara adalah memberikan bantuan dalam menyusun kontrak dan menyelesaikan transaksi serta menerima komisinya, dan Anda harus menangani masalah apa pun yang timbul di kemudian hari.

Sebelum menggunakan modal bersalin untuk membeli rumah, hitung terlebih dahulu berbagai pilihan, pelajari undang-undang dan jangan tertipu.

JAWABAN PERTANYAAN

1. Pertanyaan: Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual apartemen yang dibeli dengan modal bersalin?

Menjawab: Anda dapat menjual setelah jangka waktu berapa pun; tidak ada undang-undang yang bertentangan dengan penjualan tersebut. Namun perlu diingat bahwa apartemen senilai lebih dari 1 juta rubel akan dikenakan pajak jika dijual lebih awal dari setelah 5 tahun. Jika Anda tidak mau membayar pajak, Anda harus menunggu 5 tahun.

2. Pertanyaan: Bolehkah seorang ibu menjual apartemen kepada putrinya untuk modal bersalin?

Menjawab: Undang-undang Rusia menetapkan bahwa transaksi jual beli antara kerabat dekat dilarang. Namun undang-undang tentang penggunaan modal bersalin menyatakan bahwa ketika membeli rumah dengan menggunakan modal bersalin, bagiannya dibagikan secara merata kepada seluruh anggota keluarga (ibu, ayah, dan semua anak). Oleh karena itu, Anda bisa membeli apartemen untuk modal bersalin dari ibu Anda.