Utvrđivanje istrošenosti nekretnine

Ukupni trošak reprodukcije ili zamjene zbroj je troškova reprodukcije (zamjene) nove građevine u cijenama važećim na dan procjene. Stoga je potrebno voditi računa o razlikama u karakteristikama nove nekretnine i nekretnine koja se procjenjuje.

Nositi u vrednovanju znači gubitak korisnosti, a time i vrijednosti, predmeta vrednovanja iz bilo kojeg razloga. Amortizacija (kao gubitak vrijednosti) može se izraziti u apsolutnim i relativnim jedinicama. Ako je amortizacija izražena u apsolutnim jedinicama (novčanim jedinicama), tada se ona oduzima od ukupnog troška reprodukcije.

V reproducirati = Vp reproducirati - I ili V zamijeniti = Vp zamijeniti - I, (6.5)

gdje je SV trošak reprodukcije predmeta;

V zamjena - trošak zamjene poboljšanja na objektu;

Vr reprodukcija - ukupni trošak reprodukcije predmeta;

Vp zamjena - ukupni trošak zamjene objekta;

I je amortizacija predmeta vrednovanja, izražena u novčanim jedinicama.

Ako se trošenje izražava u relativnim jedinicama (postotcima), tada se primjenjuje sljedeća formula:

Vp reprodukcija = V reprodukcija (1 - I), (6.6)

gdje je I istrošenost ocjenjivanog predmeta, izražena u relativnim jedinicama.

Postoje dva načina za određivanje istrošenosti:

• · doživotna metoda;
• · način podjele na vrste trošenja.

Amortizacija, kao gubitak vrijednosti, može se izraziti i relativno (u odnosu na puni trošak reprodukcije ili puni trošak zamjene) i apsolutno.

Proračun istrošenosti metodom vijeka trajanja

Istrošenost je funkcija vremena predmeta.

Određivanje amortizacije zgrada metodom životnog vijeka temelji se na ispitivanju konstrukcija objekta koji se procjenjuje i pretpostavci da je efektivna starost objekta povezana s tipičnim ekonomskim životnim vijekom kao što je akumulirana amortizacija s troškom reprodukcija (zamjena) građevine.

Pri izračunavanju trošenja metodom životnog ciklusa koriste se sljedeći koncepti:

Fizički vijek građevine (T n) je razdoblje eksploatacije građevine tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata građevine zadovoljava određene kriterije (pouzdanost konstrukcije, fizička trajnost i dr.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o grupi kapitala zgrade. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka starost (T činjenica) je vremenski period koji je protekao od puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Efektivna starost (T eff) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalne (tipične) uporabe zgrade, efektivna starost je sljedeća:

Riža. 6.1. Životni vijek zgrade i pokazatelji vrednovanja koji ih karakteriziraju

Pokazatelji fizičkog trošenja, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru koji se može izraziti formulom

I = (Teff / Tn) 100%, (6,7)

gdje je I trošenje, %;

Tef - efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;

Tn - tipično razdoblje fizičkog života.

I = (T činjenica / T n) 100%, (6,8)

gdje je Tfact kronološka dob.

Korištenje formule (6.8) relevantno je pri izračunu postotnih usklađenja za istrošenost u usporednim objektima (metoda usporedne prodaje), kada nije moguće da procjenitelj pregleda odabrane analoge kako bi odredio pokazatelje korištene u formuli (6.7).

Primjer. Odredite vrijednost imovine koja se procjenjuje. Procjenjuje se zemljište sa zgradom izgrađenom 1980. godine. Standardni radni vijek zgrade je 150 godina. Tržišna vrijednost zemljišne parcele određena je usporedbom prodaje i iznosi 4,5 milijuna rubalja. Ukupni trošak zamjene strukture utvrđen je metodom usporedne jedinice na razini od 11,4 milijuna rubalja. Datum ocjenjivanja je 30. siječnja 2010. godine.

Kronološka starost građevine je 30 godina. Za izračun istrošenosti konstrukcije koristimo formulu (6.8), budući da efektivna starost nije navedena.

I = (T činjenica / T n) 100% =30/150*100% = 30%.

Za izračun vrijednosti predmeta vrednovanja primjenjujemo formulu 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rubalja.

Dakle, trošak procijenjenog objekta, izračunat u okviru troškovnog pristupa, iznosio je 12.480.000 rubalja.

Proračun istrošenosti metodom podjele na vrste istrošenosti

Najčešća metoda za izračunavanje istrošenosti je metoda podjele na vrste trošenja.

Ovisno o čimbenicima koji smanjuju vrijednost nekretnine, trošenje se dijeli na fizičko, funkcionalno i vanjsko (ekonomsko). Fizička i funkcionalna istrošenost može biti uklonjiva ili nepopravljiva. Vanjsko trošenje obično je nepopravljivo.

Riža. 6.2. Klasifikacija amortizacije nekretnina

Zbroj svih mogućih vrsta amortizacije je akumulirana amortizacija nekretnine.

Tjelesno pogoršanje odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima). Do fizičkog trošenja može doći pod utjecajem pogonskih čimbenika ili pod utjecajem prirodnih i prirodnih čimbenika.

Funkcionalno trošenje odnosi se na smanjenje vrijednosti nekretnine povezano s neusklađenošću projektnih i planskih rješenja, standarda gradnje, kvalitete dizajna i materijala za izradu sa suvremenim zahtjevima za te predmete.

Vanjsko trošenje- to je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: položaj, tržišna situacija, služnosti određene uporabe nekretnine, promjene okolne infrastrukture i zakonske odluke u oblasti poreza i sl.

Istrošenost se smatra otklonjivom ako je njezino uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo.

Fizičko otklonjivo trošenje utvrđuje se troškovnom metodom, izračunavanjem troškova potrebnih radova zamjene i poboljšanja pojedinih konstruktivnih elemenata građevine.

Troškovna metoda sastoji se u određivanju troškova obnove elemenata zgrada i građevina. Troškovna metoda koristi se za određivanje fizičke istrošenosti koja se može ukloniti.

Primjer izračuna fizičke istrošenosti metodom troška dan je u tablici 6.5.

Tablica 6.5.

Primjer izračuna fizičke istrošenosti koja se može ukloniti

Uklonjivo fizičko trošenje prema tablici 6.5 jednako je 333 500 rubalja.

Za izračun fizičkog nepopravljivog trošenja obično se koristi ekspertna ili doživotna metoda.

Najtočnija i najdugotrajnija metoda je stručnjak. Uključuje izradu popisa nedostataka i određivanje postotka istrošenosti svih konstrukcijskih elemenata zgrade ili strukture.

Izračun fizičkog propadanja zgrade kao cjeline provest će se prema formuli:

A fizički = ? [ I fizički i i i ] (6.9)

Ifiz i - fizičko trošenje pojedinog i-tog elementa konstrukcije (%);

I i - specifična težina i-tog strukturnog elementa;

n je broj strukturnih elemenata zgrade koja se ocjenjuje.

Proračun fizičke dotrajalosti građevine dan je u tablici 6.6.

Tablica 6.6. Proračun fizičkog trošenja

Konstruktivni elementi zgrade	Udio u ukupnim troškovima, %	Stvarni fizički element, %	Udio fizičkog trošenja i habanja elementa u ukupnom fizičkom trošenju zgrade, % (Električna specifična težina * *Ifiz el-ta)/100
Temelj
Zidovi i pregrade
Preklapanje
Krov i krovište
Vodovodne i elektro instalacije
Ostali radovi
Fizičko propadanje zgrade

Doživotna metoda koristi se za izračun fizičkog i fizičkog nepopravljivog trošenja, ova metoda je detaljno objašnjena gore.

Normativna metoda.

Standardna metoda koristi se za izračun fizičkog trošenja i fizičkog nepopravljivog trošenja. Ako se izračunava fizička popravljiva istrošenost, tada nema potrebe uzimati u obzir faktore koji su uzeti u obzir prilikom izračuna fizičke popravljive istrošenosti.

Fizičko dotrajalost utvrđuje se raščlanjivanjem građevine na komponente. Količina fizičkog trošenja i habanja procijenjenog objekta određena je na temelju „Pravila za procjenu fizičkog habanja” VSN 53-86(r). Ukupno fizičko trošenje određuje se formulom (6.9), kada se određuju težine konstrukcijskih elemenata i vrijednosti fizičkog trošenja tih konstrukcijskih elemenata.

Funkcionalno trošenje Oni nazivaju smanjenje vrijednosti imovine povezano s nedosljednošću dizajna i planskih rješenja, građevinskih standarda, kvalitete dizajna i materijala za proizvodnju s modernim zahtjevima za te stavke.

Uzroci funkcionalnog trošenja:

• · nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
• · nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
• · super poboljšanja.

Funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Uklonjivo funkcionalno trošenje najčešće se obračunava troškovnom metodom.

Ovisno o funkcionalnom trošenju može se odrediti na sljedeće načine:

• · na temelju viška operativnih troškova;
• · na temelju uparene prodaje.

Za određivanje potrebnih pokazatelja izračuna (stope najma, stope kapitalizacije itd.) Koriste se tržišni podaci.

U tom slučaju odabrani analozi ne bi trebali imati znakove funkcionalne istrošenosti identificirane u predmetu koji se ocjenjuje. Ispod je primjer izračuna funkcionalnog trošenja (tablica 6.7).

Tablica 6.7. Izračun funkcionalnog trošenja temeljen na gubicima pri najmu

Procijenjeni pokazatelji	Prosjek indikatori po analozima	Pokazatelji po procijenjen
Iznajmljiva površina (S), m2
Koeficijent gubitka od podopterećenja (Kp), % PVD
Potencijalni bruto prihod, rub. u godini PVD = Sar _ S
Stvarni bruto dohodak, rub. u godini DVD = PVD _ (1 - Kp)
Neto operativni prihod, rub. u godini CHOD = DVD - OR
Trošak nekretnine, rub.
Trošak zgrade, rub. Vzd = V _ (1 - dzu) (u ovim izračunima udio zemljišne čestice uzet je kao stručna procjena od 25%)
Funkcionalno trošenje, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 ili 13%

Izračun funkcionalne istrošenosti može se napraviti na temelju prekomjernih operativnih troškova održavanja zgrade zbog funkcionalne istrošenosti. Pogledajmo primjer izračuna funkcionalnog trošenja na temelju prekomjernih operativnih troškova u tablici 6.8.

Tablica 6.8. Primjer izračuna funkcionalnog trošenja na temelju prekomjernih operativnih troškova

Procijenjeni pokazatelji	Prosjeci po analozima	Pokazatelji po procijenjen
Godišnja najamnina (Automobil), rub./m2
Iznajmljena površina za najam (S), m2
Koeficijent gubitka od podopterećenja, određen na temelju prosječnih tržišnih podataka (Kp), % PVD
Operativni troškovi (OR), rub./m2
Stopa kapitalizacije izračunata metodom izdvajanja tržišta (R), %
Udio zemljišta u vrijednosti posjeda (dzu), %
Potencijalni bruto prihod, rub. godišnje PVD = Sar _ S
Stvarni bruto dohodak, rub. godišnjeDVD = PVD _ (1- Kp)
Neto operativni prihod, rub. godišnjeCHOD = DVD - OR
Trošak nekretnine, rub.V=CHOD/R
Trošak zgrade, rub. Vzd = V _ (1 - dzu)
Funkcionalno trošenje, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 ili 10%

Vanjsko trošenje- amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjske okoline u odnosu na predmet procjene: lokacija, tržišna situacija, služnosti nametnute određenim načinima korištenja nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u području oporezivanja itd. Iako je vanjsko trošenje često nepopravljivo, ponekad se može "ispraviti" zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Za procjenu vanjskog trošenja mogu se koristiti sljedeće metode:

• · na temelju gubitaka u najamnini;
• na temelju viška operativnih troškova;
• · na temelju uparene prodaje;

Razmotrimo primjer određivanja vanjske istrošenosti na temelju informacija o cijenama za nedavno prodane slične predmete (uparene prodaje). Predmeti parne prodaje se međusobno razlikuju samo po vanjskom trošenju koje je identificirano i odnosi se na predmet vrednovanja.

Primjer. Potrebno je procijeniti vanjsko trošenje uzrokovano smanjenjem investicijske atraktivnosti poslovne zgrade zbog preseljenja kemijske tvornice u njezinu neposrednu blizinu u sklopu programa uklanjanja proizvodnih poduzeća iz središta Moskve. Na tržištu nekretnina uočene su parne prodaje objekata A i B iste namjene. Cijena zemljišta u ovom području iznosi oko 25% ukupne cijene tipične nekretnine. Proračun vanjskog trošenja metodom uparene prodaje u tablici 6.9.

Tablica 6.9. Primjer izračuna vanjskog trošenja i habanja na temelju uparene prodaje

Indikatori	Veličina
	Prodajna cijena nekretnine A, koja se nalazi daleko od velikih industrijskih poduzeća, rubalja
	Prodajna cijena objekta B, koji se nalazi u blizini velikih industrijskih poduzeća, rubalja
	Prodajna cijena zgrade objekta A, rubalja (udio zemljišta - 25%, udio zgrade 75%).	7500000*0,75=5625000
	Prodajna cijena građevinskog objekta B, rubalja	6900000*0,75=5175000
	Razlika uključuje:
	* u trošku zbog fizičkih razlika između objekata A i B, rubalja
	* u trošku uzrokovanom blizinom tržišta odjeće, rubalja
	Gubitak vrijednosti povezan s prisutnošću vanjskog trošenja, rubalja
	Vanjsko trošenje, %.	450 000/7500000=0,06 ili 6%

Amortizacija se može obračunavati u postocima iu vrijednostima, ovisno o odabranoj metodi.

Ako se sve vrste istrošenosti izračunavaju u novčanom obliku, tada treba koristiti osnovnu formulu troškovnog pristupa (6.2).

Ako su različite vrste istrošenosti izračunate vrijednosno i postotno, tada se trošak reprodukcije (trošak zamjene) izračunava pomoću formule:

V reprodukcija = (Vp reprodukcija - I fizički uređaj - I funkcionalni uređaj) _ (1-i fizički) _ (1-I fun.nu) _ (1 - I gostionica), (6.10)

I zabavni uređaji - funkcionalna uklonjiva odjeća, novčane jedinice;

I fizičko dobro - nepopravljivo fizičko trošenje, %;

I fizički dobro - nepopravljivo funkcionalno trošenje, %;

I ext - vanjsko trošenje,%.

Kod utvrđivanja amortizacije najvažnije je prepoznati znakove koji umanjuju vrijednost građevine. Fizičko trošenje prisutno je u većini zgrada, ali za moderne zgrade u velikim ruskim gradovima često nema vanjskog i funkcionalnog trošenja. U ovom slučaju formula se pojednostavljuje na sljedeći oblik:

V play = (V play - I func.device) _ (1-I tjelesni), (6.11)

Gdje je V vopro - trošak reprodukcije;

Vp reprodukcija - ukupni trošak reprodukcije;

I fizički uređaji - uklonjivo fizičko trošenje, novčane jedinice;

I fizički dobro - nepopravljivo fizičko trošenje, %.

Nakon izračuna punog troška reprodukcije (puni trošak zamjene), kao i akumulirane amortizacije, utvrđuje se vrijednost zemljišne čestice i procijenjene imovine u cjelini.

Za određivanje tržišne vrijednosti nekretnine izračunate troškovnim pristupom potrebno je koristiti formulu (6.1).

Metode procjene zemljišnih čestica

METODE PROCJENE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA

Riža. 6.3 Metode procjene zemljišnih čestica

Procjena vrijednosti zemljišnih parcela provodi se na temelju Metodoloških preporuka za određivanje tržišne vrijednosti zemljišnih parcela, odobrenih naredbom Ministarstva imovine Rusije od 3. lipnja 2002. br. 568-r ili na na temelju drugih metoda predstavljenih u obrazovnoj literaturi, budući da metodičke preporuke nisu obvezujuće.

Od ostalih metoda u obrazovnoj literaturi, za izračun cijene zemljišnih čestica koristi se metoda naknade troškova infrastrukture i metoda standardnih investicijskih ugovora.

Ovisno o svrsi procjene i, kao posljedici, temeljnoj točnosti postupaka izračuna, postoji nekoliko načina za određivanje zamjenskog troška:

Metoda komparativne jedinice.

Metoda rastavljanja komponenti.

Metoda kvantitativnog istraživanja.

Metoda komparativne jedinice . Vrijednost procijenjene nekretnine utvrđuje se množenjem broja odabranih mjernih jedinica (mjerne jedinice mogu biti 1 m3, 1 m2, 1 km, 1 kom itd.) predmeta procjene s cijenom jedne jedinice mjerenje na datum vrednovanja. Troškovi mjernih jedinica standardnih objekata su poznati i sadržani su u posebnim informacijsko-analitičkim zbirkama (Bilten "KO - INVEST" i Zbirke objedinjenih pokazatelja zamjenske cijene - UPVS).

Važan korak pri korištenju ove metode je odabir tipičnog objekta (analognog). Pri odabiru analoga potrebno je uzeti u obzir jednu funkcionalnu namjenu, sličnost fizičkih karakteristika (klasa strukturnih sustava), usporedivu kronološku starost predmeta koji se uspoređuju i druge karakteristike. Budući da je u većini slučajeva osnova za usporedbu trošak usporedne jedinice ne identičnog objekta, već bliskog analoga, trošak objekta izračunat korištenjem metode usporedne jedinice smatrat će se troškom zamjene.

Metoda rastavljanja komponenti . Razlika između ove metode i prethodne je u tome što se trošak cijele zgrade izračunava kao zbroj troškova njenih pojedinačnih građevinskih komponenti - temelja, zidova, podova itd. Trošak svake komponente dobiva se na temelju zbroja izravnih i neizravnih troškova potrebnih za izgradnju jedinice volumena. Trošak cijele zgrade izračunava se pomoću formule:

Szd =

gdje je Szd trošak izgradnje zgrade u cjelini;

Vj je volumen komponente j-ro;

Cj - trošak po jedinici volumena;

n je broj dodijeljenih komponenti zgrade;

Kn - koeficijent koji uzima u obzir postojeće razlike između procijenjenog objekta i odabrane tipske konstrukcije (za identičan objekt Kn-1);

Metoda kvantitativnog istraživanja . Ova se metoda temelji na detaljnom kvantitativnom i troškovnom izračunu troškova ugradnje pojedinih dijelova, opreme i izgradnje građevine u cjelini. Uz izračun izravnih troškova, potrebno je uzeti u obzir režijske troškove i druge troškove. Drugim riječima, izrađuje se cjelovita procjena rekonstrukcije procijenjenog objekta.

Metoda kvantitativnog istraživanja osnova je za primjenu gore navedenih metoda za izračun zamjenskog troška i daje najtočnije rezultate u usporedbi s njima, međutim, najzahtjevnija je i zahtijeva od procjenitelja dubinsku teoretsku obuku i značajnu praktičnu naobrazbu iskustvo.

Utvrđivanje istrošenosti nekretnine

Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se smanjenjem vrijednosti (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika tijekom vremena.

Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Klasifikacija amortizacije nekretnina:

Za svaku vrstu odjeće karakteristična je podjela na: uklonjivu i neuklonjivu.

Nošenje koje se može ukloniti- trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo. Istodobno, ekonomska izvedivost leži u činjenici da bi troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja trebali pomoći u povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Kobno trošenje– trošenje koje je ili fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično.

Kada se identificiraju sve naznačene vrste istrošenosti, one govore o ukupnom akumuliranom istrošenosti nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta. Na temelju suštine ovih definicija, može se tvrditi da je ukupno akumulirano trošenje, prije svega, funkcija vijeka trajanja objekta. Uzimajući u obzir ovu okolnost, razmotrimo suštinu glavnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ovaj pokazatelj:

Fizički život zgrada ( VF ) - određuje se razdobljem rada zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstrukcijskih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (strukturalna pouzdanost, fizička izdržljivost itd.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka dob (HV)- to je vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ) - određeno vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta prestaje kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. U tom slučaju učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti predmeta zbog njegove opće dotrajalosti.

Efektivna dob (EV) ) - utvrđuje se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.

Preostali ekonomski vijek (REL) ) građevine je vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Metode proračuna trošenja:

1. Tjelesno pogoršanje - predstavlja postupni gubitak tehničkih i eksploatacijskih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.

Razlikuju se sljedeće metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada:

Standard (za stambene zgrade);

trošak;

Doživotna metoda.

Standardna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja

Normativna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja uključuje korištenje različitih normativnih uputa na međuindustrijskoj razini ili razini odjela. Primjer takvih uputa su “Pravila za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroya (Državni odbor za građevinarstvo i arhitekturu pod GOSSTROE SSSR-a. Moskva 1990.), koje koristi Zavod za tehnički inventar za svrha procjene fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničke inventure , planiranje velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na njegovu odjelnu pripadnost.

Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

Ff =

gdje je Ff fizičko trošenje zgrade, (%);

Fi - fizičko trošenje i-ro konstrukcijskog elementa (%);

Li je koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-ro konstruktivnog elementa u ukupnom trošku zamjene građevine; n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli zamjenske cijene pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni građevine (u%) u pravilu se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenih na propisan način, a za građevine, elementi i sustavi koji nemaju odobrene pokazatelje - prema njihovoj predračunskoj cijeni.

Troškovna metoda za određivanje fizičkog trošenja

Fizička istrošenost u trenutku procjene izražava se omjerom troškova objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sustava ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.

Bit troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je određivanje troškova rekreacije građevinskih elemenata.

Opisana metodologija omogućuje troškovno troškovno izračunavanje istrošenosti elemenata i zgrade u cjelini, što je poželjnije od drugih metoda za izračun fizičke istrošenosti. Nadalje, budući da se izračun umanjenja temelji na razumnom stvarnom trošku dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Među nedostacima koji su svojstveni ovoj metodi, potrebno je napomenuti obveznu detaljnost i točnost izračuna troškova popravka istrošenih elemenata zgrade.

Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada metodom životnog vijeka

Na temelju suštine prethodno razmotrenih osnovnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ukupno akumulirano trošenje i habanje zgrade s gledišta vremena njezina rada, može se tvrditi da su fizičko trošenje, efektivna starost i ekonomski vijek u određenom razdoblju. omjer. Ovaj odnos se može izraziti sljedećom formulom (1):

gdje je: I(%) - trošenje u postotku;

EV - efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;

VF - tipično razdoblje fizičkog života;

RSFZ - preostalo razdoblje fizičkog života.

Ili prema formuli (2):

gdje je: I (%) - trošenje u postotku;

VF je tipično razdoblje fizičkog života.

Postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini izračunat na ovaj način može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

O= prije Krista *(I/100);

gdje je: I - trošenje u postotku; BC - trošak zamjene.

2 . Funkcionalno trošenje

Znakovi funkcionalne istrošenosti građevine koja se ocjenjuje u pravilu su neusklađenost njezinih prostorno-planskih i/ili projektantskih rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s trenutnu ili predviđenu upotrebu.

Ovisno o fizičkoj mogućnosti i ekonomskoj isplativosti otklanjanja uzroka koji su uzrokovali funkcionalno trošenje, dijeli se na uklonjivo i nepopravljivo. Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, budući da izračun potonjeg, na temelju njegove definicije, očito isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

Uklonjiva funkcionalna odjeća

Uklonjivo funkcionalno trošenje obično je određeno troškom potrebne rekonstrukcije kako bi se omogućio učinkovitiji rad imovine.

Smatra se da je reverzibilno funkcionalno trošenje uzrokovano:

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata,

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata,

Super poboljšanja.

Nedostaci koje treba dodati, odnose se na elemente građevine i opreme kojih nema u postojećem okruženju i bez kojih ono ne može zadovoljiti suvremene standarde rada. Amortizacija zbog ovih stavki mjeri se troškom dodavanja tih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata, uključuju pozicije koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (mjerila vode i plina i sl.). Amortizacija za ove stavke mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku istrošenost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala definiran je kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revizijska rezidualna vrijednost).

Prema super poboljšanjima uključuju pozicije i elemente strukture čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim zahtjevima tržišnih standarda. Uklonjivo funkcionalno trošenje i habanje u ovom se slučaju mjeri kao trenutni trošak zamjene stavki "prekomjernog poboljšanja" minus fizičko habanje i habanje, plus trošak rastavljanja i minus povratna vrijednost rastavljenih elemenata.

Primjer pretjeranog poboljšanja bila bi situacija u kojoj je vlasnik kuće, prilagođavajući je za sebe, napravio neke promjene za vlastitu udobnost (vrijednost ulaganja) koje nisu bile primjerene sa stajališta tipičnog korisnika. To uključuje, na primjer, preuređenje korisne površine prostora za određenu namjenu, određenu vlasnikovim hobijima ili njegovim zanimanjem. Uklonjivo funkcionalno trošenje u takvoj situaciji određeno je trenutnim troškovima dovođenja promijenjenih elemenata u prvobitno stanje. Osim toga, koncept pretjeranog poboljšanja usko je povezan sa segmentom tržišta nekretnina, gdje se ista poboljšanja mogu smatrati prikladnima za određeni segment i pretjeranim sa stajališta tipičnog korisnika.

Nenadoknadivo funkcionalno trošenje

Nepopravljiva funkcionalna istrošenost obično je uzrokovana zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene građevinske standarde. Prije svega, ekonomska nesvrsishodnost trošenja na uklanjanje ovih nedostataka omogućuje nam procjenu znaka nepopravljivog funkcionalnog trošenja. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji su vladali na dan procjene kako bi zgrada bila arhitektonski primjerena svojoj namjeni.

3. Vanjsko (ekonomsko) trošenje

Eksterna amortizacija je amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: tržišne situacije, služnosti nametnute određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi, zakonodavne odluke u području oporezivanja itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Komparativni pristup vrednovanju nekretnina

Komparativni pristup vrednovanju nekretnina temelji se na informacijama o nedavnim transakcijama sa sličnim nekretninama na tržištu i usporedbi nekretnine koja se procjenjuje s analognim nekretninama. Zatim se unose izmjene kako bi se uzele u obzir razlike između ocjenjivanog objekta i njegovih analoga. To vam omogućuje da odredite prodajnu cijenu svakog analoga kao da ima iste osnovne karakteristike kao imovina koja se procjenjuje.

S obzirom da se ovaj pristup procjeni vrijednosti nekretnina temelji na usporedbi prodaje, naziva se komparativnim. Zbog činjenice da razmatrani pristup koristi podatke o transakcijama na tržištu, naziva se i tržišnim.

Temeljno načelo komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina je načelo supstitucije.

Mogu se identificirati sljedeći glavni faze procjene nekretnine korištenjem komparativnog pristupa:

1. U prvoj fazi proučava se stanje i trendovi razvoja tržišta nekretnina, a posebno segmenta kojem nekretnina pripada. Identificiraju se nekretnine koje su najusporedive s imovinom koja se procjenjuje i koje su nedavno prodane.

2. U drugoj fazi prikupljaju se i provjeravaju podaci o analognim objektima; prikupljene informacije se analiziraju i svaki analogni objekt se uspoređuje s onim koji se procjenjuje.

3. U trećoj fazi vrše se izmjene i dopune prodajnih cijena usporedivih objekata.

4. U četvrtoj fazi dogovaraju se usklađene cijene analognih objekata te se komparativnim pristupom izvodi konačna vrijednost tržišne vrijednosti nekretnine.

U prvoj fazi procjene vrijednosti nekretnina komparativnim pristupom proučava se stanje tržišta nekretnina i trendovi njegovog razvoja, segmentira se i utvrđuje kojem segmentu tržišta pripada nekretnina koja se procjenjuje. Nadalje, u ovom segmentu se prema određenim kriterijima identificiraju objekti koji su najusporediviji s proučavanim (analogni objekti).

Segmentacija tržišta je proces podjele tržišta na sektore (segmente). Podjela se događa na sektore koji imaju slične objekte i subjekte.

Predmeti moraju biti slični po namjeni, kvaliteti, prenesenim pravima i položaju.

Subjekti moraju biti slični po solventnosti, mogućnostima financiranja i motivaciji za ulaganje.

Usporedne nekretnine moraju pripadati istom segmentu tržišta nekretnina kao i one koje se procjenjuju; transakcije s njima moraju se obavljati po uvjetima tipičnim za ovaj segment.

Razdoblje izlaganja- ovo je vrijeme u kojem predmet mora biti na tržištu da bi se prodao. Razdoblje izloženosti razlikuje se za različite segmente tržišta.

Dakle, u Moskvi za stambene stanove to je otprilike mjesec dana, za poslovne zgrade - od jednog i pol do tri mjeseca. Ako je predmet prodan puno kraće od standardnog izložbenog razdoblja, to najvjerojatnije ukazuje da je cijena bila podcijenjena. Nasuprot tome, ako je artikl na tržištu znatno dulje od standardnog razdoblja izloženosti, cijena će vjerojatno biti precijenjena. U oba slučaja transakcija nije tipična za tržišni segment i ne treba je smatrati usporedivom.

Glavni kriteriji pri odabiru usporedivih objekata (analoga) su:

1) Pravo vlasništva na nekretninama.

2) Uvjeti financiranja.

3) Uvjeti i vrijeme prodaje.

4) Lokacija.

5) Fizičke karakteristike.

1. Prava vlasništva

U osnovi, transakcije nekretnina uključuju kupnju prenosivih prava posjedovanja i raspolaganja imovinom. Puno vlasništvo određeno je tržišnom rentom i trenutnim raspoloživim financiranjem. Korekcija prava vlasništva nije ništa drugo nego razlika između tržišne najamnine i ugovorene najamnine.

2. Uvjeti financiranja transakcije

Ako su uvjeti financiranja kupoprodajne transakcije nekretnine netipični (primjerice, u slučaju potpunog financiranja kupoprodajne transakcije), tada je u tom slučaju potrebna temeljita analiza, na temelju koje unese se odgovarajuća izmjena cijene ove transakcije.

3. Uvjeti prodaje i vrijeme prodaje

Isto se može reći i za same uvjete prodaje. Budući da je teško izračunati usklađenja za uvjete financiranja i porezne uvjete, kao i za prenesena zakonska prava i ograničenja, uvjete prodaje, bolje je, ako je moguće, ne razmatrati slične transakcije za analizu i usporedbu. U suprotnom, prvo se provode prilagodbe za te karakteristike.

Vrijeme prodaje jedan je od glavnih elemenata usporedbe usporedive prodaje. Za prilagodbu ove karakteristike u prodajnoj cijeni analognog, potrebno je znati trendove u promjenama cijena na tržištu nekretnina tijekom vremena.

4. Lokacija

Lokacija je također vrlo značajan element u usporedivim usporedbama prodaje. Prilagodba lokacije ima prilično značajan učinak na vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Fizičke karakteristike

Pod fizičkim svojstvima nekretnine podrazumijevaju se veličina, vrsta i kakvoća materijala, stanje i stupanj dotrajalosti nekretnine te druga svojstva, koja se također usklađuju.

Jedinice usporedbe

Budući da se nekretnine često razlikuju po veličini i broju jedinica, može biti teško usporediti prodane nekretnine s imovinom koja se procjenjuje; stoga se dostupni podaci moraju svesti na zajednički nazivnik. Ovaj zajednički nazivnik može biti ili fizička jedinica (cijena po kvadratnom metru) ili ekonomska.

Različiti segmenti tržišta nekretnina koriste različite jedinice usporedbe.

Jedinice za usporedbu zemljišta:

Cijena po 1 ha;

Cijena sto četvornih metara;

Cijena za 1 čeoni metar:

Cijena po 1 m2 m.

Jedinice za usporedbu izgrađenih površina:

Cijena po l sq. m. ukupna površina;

Cijena po 1 m2 m. neto površina koja se daje u zakup;

Cijena za 1 kubni metar m.

Multiplikator bruto najamnine ili ukupni omjer kapitalizacije može se koristiti kao ekonomska jedinica za usporedbu pri ocjenjivanju projekata na temelju omjera prihoda i prodajne cijene.

Klasifikacija i suština izmjena i dopuna

Ovisno o metodi izračuna i usklađivanja za razlike između predmeta koji se procjenjuje i usporedivog analoga, izmjene se dijele na:

1. Kamate

2. Trošak

Postotne prilagodbe , u pravilu se unose množenjem prodajne cijene analognog predmeta ili njegove jedinice usporedbe s koeficijentom koji odražava stupanj razlika u karakteristikama analognog predmeta i predmeta koji se vrednuje. Obrazloženje se ovdje svodi na sljedeće: ako je procijenjeni objekt bolji od usporedivog analoga, tada se cijeni potonjeg dodaje faktor povećanja. U suprotnom, faktor redukcije primjenjuje se na cijenu usporedivog analoga.

Prilagodbe postotka uključuju, na primjer, prilagodbe za lokaciju, istrošenost i vrijeme prodaje.

Prilagodbe troškova

A) Novčane korekcije izvršene na jedinici usporedbe (1 hektar, jedinica gustoće, 1 sto četvornih metara) mijenjaju cijenu prodanog analognog objekta za određeni iznos, koji se procjenjuje na razlici u karakteristikama analognog objekta i objekta koji se prodaje. cijenjena. Pozitivna prilagodba se provodi ako je procijenjeni objekt bolji od usporedivog analoga. U protivnom se na cijenu usporedivog proizvoda primjenjuje negativna prilagodba.

Novčane prilagodbe izvršene na jedinici usporedbe uključuju prilagodbe za fizičko stanje, kao i prilagodbe izračunate statističkim metodama.

b) Novčane korekcije cijene prodanog analognog predmeta u cjelini mijenjaju je za određeni iznos, koji se procjenjuje na razlici u karakteristikama analognog objekta i predmeta koji se procjenjuje. Obrazloženje za korištenje pozitivnih ili negativnih ispravaka slično je obrazloženju u točki "a".

Novčane prilagodbe cijene prodanog analognog objekta u cjelini trebale bi uključivati ​​prilagodbe za prisutnost ili odsutnost dodatnih poboljšanja (proširenja skladišta, parkirališta itd.).

Obračun i dopune

Za izračun i korekcije koriste se mnoge različite metode, među kojima su sljedeće:

Metode temeljene na analizi uparene prodaje;

Ekspertne metode obračuna i dopuna;

Statističke metode.

Metoda prodaje u paru

Uparena prodaja znači prodaju dvaju objekata, u idealnom slučaju točne kopije jednog drugog s izuzetkom jednog parametra (na primjer, lokacije), čija prisutnost objašnjava razliku u cijeni tih objekata. Ova metoda vam omogućuje da izračunate prilagodbu za gore navedenu karakteristiku i da je primijenite za prilagodbu prodajne cijene analognog objekta usporedivog s predmetom procjene za ovaj parametar.

Ograničena upotreba ove metode objašnjava se složenošću odabira objekata za prodaju u paru, pretraživanjem i obradom velike količine informacija.

Ekspertne metode izračuna i dopune

Osnova stručnih metoda izračuna i usklađivanja, obično postotaka, subjektivno je mišljenje vještaka o tome koliko je procijenjeni predmet lošiji ili bolji od usporedivog analoga.

Označimo vrijednost objekta vrednovanja kao X, a prodajnu cijenu usporedivog analoga uzmimo kao jednaku 1,0.

U ovom slučaju, razmišljanje se svodi na sljedeće: 1. Objekt je 15% bolji od analognog, tada bi cijena analognog trebala porasti za istih 15%:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. Procijenjeni objekt je 15% lošiji od analognog, cijena analognog će se smanjiti:

X = 1,0 - 15% x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. Analog je 15% bolji od ocjenjivanog objekta. Cijena analoga trebala bi se smanjiti:

1,0 = X + 15% x X = X(1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analog je 15% lošiji od predmeta koji se ocjenjuje. Cijena analoga trebala bi se povećati:

1,0 = X - 15% x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

Ekspertne metode izračuna i prilagodbe obično se koriste kada nije moguće izračunati dovoljno precizne dolarske prilagodbe, ali postoje tržišne informacije o postotnim razlikama.

Statističke metode za izračunavanje korekcija

Mora se reći da kod vrednovanja nekretnine metodom komparativne analize prodaje, u procesu usklađivanja razlika između objekta koji se vrednuje i njegovog analoga, nije uvijek moguće napraviti relativno točan izračun vjerojatne cijene predmet. Ako ne koristite metode za izračunavanje korekcija kao što je korelacijska regresijska analiza, trebali biste uvesti što manje prilagodbi za razlike u karakteristikama objekata koji se uspoređuju. To se prije svega odnosi na korekcije fizičkih razlika (osobito korekcije mjerila).

Bit metode korelacijsko-regresijske analize je dopuštena formalizacija odnosa između promjena cijena nekretnine i promjena bilo koje od njezinih karakteristika.

Završna faza Komparativni pristup vrednovanju nekretnina je analiza napravljenih izračuna kako bi se dobila konačna vrijednost vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje. U ovom slučaju potrebno je:

1. Pažljivo provjerite usporedive podatke o prodaji korištene za izračun i njihove prilagođene vrijednosti.

2. Uskladite prilagođene vrijednosti usporedive prodaje izračunavanjem ponderiranog prosjeka.

Ponderirana prosječna vrijednost koju izračuna procjenitelj bit će vjerojatna prodajna cijena procijenjenog predmeta, koja se u svakom konkretnom slučaju može zaokružiti unutar prihvatljivih granica.

Ministarstvo obrazovanja i znanosti Ruske Federacije

Savezni državni proračun obrazovni

ustanova visokog stručnog obrazovanja

"Tulsko državno sveučilište"

Institut za pravo i menadžment

Odjel za financije i menadžment

KONTROLNI NASTAVNI RAD

u disciplini "Procjena vrijednosti poduzeća i nekretnina"

na temu:

TROŠENJE U PROCJENI

Dovršio Belova E. S.

gr. 720621

Provjerio sam L.V. Solomykova.

Asistent na Odsjeku za fiziku i matematiku

Tula 2014

Uvod

Jedna od važnih faza procjene nekretnine nedvojbeno je utvrđivanje stupnja njezine istrošenosti. Amortizacija je, u svojoj srži, gubitak korisnosti predmeta procjene, što dovodi do činjenice da tržišna vrijednost predmeta postaje manja od njegovog zamjenskog troška ili troška reprodukcije. Posljedično, bez utvrđivanja istrošenosti, procjena vrijednosti objekta bit će netočna, jer ne uzima u obzir fizičke i funkcionalne promjene koje su se dogodile na objektu tijekom njegova rada, te ne uzima u obzir troškove koji će biti potrebni za vraćanje izvornih karakteristika ili prilagodbu objekta suvremenim zahtjevima tržišta. Postupak utvrđivanja dotrajalosti objekta omogućuje procjenu njegovog stvarnog stanja, objektivno određivanje ekonomskog vijeka i, što je još važnije, ispravan odabir analognih objekata za provođenje komparativne analize i procjene vrijednosti nekretnine.

Gore navedeno opisuje relevantnost moje odabrane teme. Glavna svrha ovog rada je razmotriti problem određivanja istrošenosti u procjeni. Postizanje ovog cilja predodređuje formuliranje i rješavanje sljedećih zadataka: opis i proračun trošenja, njegova e.ekonomski sadržaj, razmatranje različitih vrsta istrošenosti, analiza metoda za ocjenu fizičkog, moralnog i vanjskog istrošenosti, kao i utvrđivanje njihovih prednosti i nedostataka.

1 Definicija trošenja i njegov ekonomski sadržaj

Utvrđivanje stupnja istrošenosti važna je faza u procjeni nekretnine, jer pomaže identificirati njezino pravo stanje, objektivno odrediti njezin ekonomski vijek i pravilno odabrati analogne objekte za komparativnu analizu i procjenu troškova objekt.

Trošenje djelomični ili potpuni gubitak potrošačkih svojstava i vrijednosti, kako tijekom rada tako i tijekom neaktivnosti.

Procijenjena amortizacija je svaki gubitak korisnosti procijenjene stavke koji uzrokuje da tržišna vrijednost procijenjene stavke bude manja od zamjenskog troška ili troška reprodukcije.

Amortizacija se definira kao razlika između troškova reprodukcije poboljšanja na datum vrednovanja i njihove trenutne tržišne vrijednosti. Ekonomski sadržaj trošenja leži u činjenici da se trošenje klasificira ne s pozicije tehničke izvedivosti, već s gledišta njihove ekonomske izvedivosti.. Razmotrimo razdoblja života predmeta procjene i pokazatelje procjene koji ih karakteriziraju (slika 1)

datum izgradnje procjene rušenje objekta

Datum ocjenjivanja je dan kada nema poboljšanja

Stvarna dob za povećanje troškova

Efektivna starost preostalog ekonomskog vijeka

Ekonomski vijek trajanja objekta

fizički životni vijek predmeta vrednovanja

Slika 1 Životna razdoblja objekta vrednovanja

Razmotrimo detaljnije razdoblja života objekta prikazana na slici 1:

• Fizički životni vijek predmetavremensko razdoblje tijekom kojeg se predmet zapravo može koristiti za namjeravanu svrhu. Pojednostavljeno, to se razdoblje u procjeniteljskoj praksi određuje ovisno o kapitalnoj skupini predmeta. Djeluje kao prirodni limitator ekonomskog života.Fizički život prestaje kada je objekt srušen.
• Ekonomski vijek trajanja objektavrijeme tijekom kojeg poboljšanja doprinose vrijednosti predmeta veće od troška poboljšanja, odnosno kada je amortizacija otklonjiva.

Rok se može produljiti zbog kvalitetnog održavanja, pravovremene modernizacije i popravaka.

U domaćoj praksi tehnika ekonomske izvedivosti određuje projektni vijek zgrade, što je obično naznačeno u putovnicama standardnog projekta i izgrađenog objekta. Na temelju toga utvrđuje se stopa amortizacije i učestalost održavanja popravka.

• Stvarna dobvrijeme od puštanja objekta u rad do datuma procjene utvrđuje se putovnicom objekta ili potvrdom o registraciji.
• Efektivna dobvrijeme, koje se procjenjuje očekivanim životnim vijekom predmeta na temelju njegovog fizičkog stanja, opreme, dizajna, ekonomskih i drugih čimbenika koji utječu na njegovu vrijednost.

Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od fizičke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada objekta, efektivna starost je u pravilu jednaka stvarnoj starosti.

• Preostali ekonomski vijekvrijeme objekta koje utvrđuje procjenitelj od trenutka pregleda predmeta do kraja njegovog ekonomskog vijeka.

Dotrajalost građevine posljedica je pogoršanja njezinog fizičkog stanja, neusklađenosti funkcionalnih karakteristika suvremenih koncepcija tržišta nekretnina, te utjecaja vanjskih uvjeta rada objekta na njegovu vrijednost. Budući da su navedeni čimbenici međusobno povezani, njihov utjecaj na trošak procjenjuje se sveobuhvatno.

Pod općom akumuliranom amortizacijom procjenitelji podrazumijevaju gubitak vrijednosti predmeta procjene iz svih mogućih razloga.. Iznos ukupne akumulirane amortizacije predstavlja razliku između tržišne vrijednosti strukture na datum vrednovanja i njezinog punog troška zamjene, izračunatog ili kao trošak reprodukcije ili kao trošak zamjene. Troškovni pristup uzima u obzir punu cijenu zamjene zgrada koje se procjenjuju, pod pretpostavkom da su nove. Stoga procjenitelji nakon procjene vrijednosti ukupne akumulirane amortizacije zgrada oduzimaju je od pokazatelja punog zamjenskog troška i kao rezultat dobivaju preostalu vrijednost zgrade.

Procijenjena amortizacija odražava reakciju tržišta na određene karakteristike procijenjenog objekta koje ga razlikuju od sličnog hipotetski novoizgrađenog objekta na datum vrednovanja. Trošenje predmeta događa se pod utjecajem tri glavna razloga, koji se mogu manifestirati i kompleksno i izolirano, a svaki od razloga je temelj vrste trošenja, o čemu govorim u drugom poglavlju ovog rada.

2 Vrste trošenja

Kao što je ranije navedeno, na trošenje predmeta utječu tri razloga (čimbenika), koji su temelj tri različite vrste trošenja:

1. Tjelesno pogoršanjeSmanjenje vrijednosti imovine zbog gubitka navedenih potrošačkih svojstava zbog prirodnih uzroka ili kao posljedica nepravilnog rada. On strpodrazumijeva promjenu funkcionalnih sposobnosti, sve do potpunog uništenja imovine.

Fizičko trošenje dijelimo na otklonjivo i nepopravljivo. Kriterij je izvedivost eliminacijskih troškova, koji ne mogu premašiti potencijalne koristi koje su izračunali vještak i procjenitelj. Nepovratna fizička istrošenost elemenata koji se brzo troše utvrđuje se inženjerskom metodom (oduzimajući cijenu restauracije od ukupne cijene reprodukcije). Nepopravljivo fizičko trošenje određeno je kombinacijom mnogih čimbenika.

Trajni elementi predmeta imaju različitevijek trajanja, ovisno o materijalima od kojih su izrađeni i korištenoj tehnologiji. Tehnička povezanost konstrukcija utječe na rad cjelokupnog objekta u cjelini. Izračuni se rade na temelju najviše istrošenog elementa. Predmeti koji se brzo troše mogu doživjeti kvalitativne promjene tijekom procesa ponovljenih zamjena, koje imaju određeni utjecaj na određivanje vrijednosti. Izvođenje manjih rutinskih popravaka najčešće služi kao primjeruklonjivo fizičko trošenje. Troškovi utvrđivanja izravnih i neizravnih troškova, kao i uzimanje u obzir poslovne dobiti tijekom restauratorskih radova pojedinih elemenata, izračunavaju se u skladu s tržišnim cijenama roba i usluga.

1. Funkcionalan ili zastariosmanjenje vrijednosti nekretnine zbog njezine neusklađenosti sa zahtjevima suvremenog tržišta u pogledu arhitektonskih, estetskih, prostorno-planerskih, dizajnerskih rješenja, pogodnosti za stanovanje, sigurnosti, udobnosti i drugih funkcionalnih karakteristika.U ovom slučaju mogu postojati ne samo nedovoljna, već i prekomjerna potrošačka svojstva, na primjer, pretjerano skup premaz koji ne odgovara funkcionalnoj namjeni imovine.

Funkcionalno trošenjetakođer je određena razlikom u troškovima pri ugradnji, na primjer, sustava klimatizacije u zgradu u izgradnji ili u funkciji. Smanjenje vrijednosti predmeta može uzrokovati manjak ili višak pojedinih svojstava kvalitete. To uključuje: loše planiranje, pretjeranu gustoću izgrađenosti na parceli, nepovoljan položaj i pristup zgradi, prisutnost suvišnih elemenata koji nisu uključeni u funkcionalnu namjenu itd.

1. Vanjsko ili ekonomsko trošenjepromjene u vrijednosti imovine kao rezultat promjena u vanjskom okruženju, odnosno društvenog standarda društva, zakonodavnih i financijskih uvjeta, demografske situacije, urbanističkih odluka, uvjeta okoliša i drugih kvalitativnih parametara.

Na količinu vanjskog trošenja značajno utječe blizina neatraktivnih prirodnih ili umjetnih objekata (postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, plesni podiji, benzinske postaje, željezničke postaje, industrijska poduzeća).

Ekonomsko trošenje, za razliku od fizičkog i moralnog trošenja, uvijek će biti nepovratno.

Radi jasnoće, razmotrite vrste trošenja na slici 2.

Slika 2 Vrste trošenja i njihova klasifikacija

Uklonjivo je vrsta istrošenosti, čiji trošak uklanjanja ne premašuje rezultirajuće povećanje vrijednosti nekretnine. Ako su troškovi otklanjanja istrošenosti veći od naknadnog povećanja vrijednosti nekretnine, takvo se istrošenost smatra nepopravljivom.

Osim toga, klasificira se fizičko trošenje

Zbog uzroka trošenja na:

• Trošenje i habanje nakupljeno kao rezultat normalne uporabe;
• Istrošenost nastala kao posljedica prirodnih katastrofa, nesreća itd.

Prema trajanju:

• Kontinuirano - postupno smanjenje tehničkih i ekonomskih pokazatelja;
• Hitno brzo trošenje u vremenu.

Moral se dijeli na:

• Trošenje funkcionalnog trošenja, čiji je uzrok promjena svojstava proizvoda sličnih ovom, smanjujući troškove njihove proizvodnje;
• Trošenje u tehnologiji, čiji je uzrok promjena u tehnološkom ciklusu u koji je predmet tradicionalno uključen.

3 Metode procjene istrošenosti, njihove prednosti i nedostaci

1. Tjelesno pogoršanje

Literatura o procjeni vrijednosti nekretnina i poslovanja opisuje mnoge metode za utvrđivanje fizičkog propadanja, ali najčešće su sljedeće:

• efektivna dobna metoda;
• metoda usporedive prodaje;
• ekspertna metoda;
• metoda sloma.

Učinkovita dobna metodajednostavan u tehničkoj izvedbi i malo ovisan o stanju na tržištu, temelji se na ispitivanju zgrada predmeta procjene i hipotezi da je efektivna starost povezana s tipičnim razdobljem ekonomskog života, budući da je akumulirano trošenje vezano uz trošak zamjene. Na temelju ove pretpostavke postoji formula za izračun trošenja:

I nositi;

EF efektivna dob;

EJ gospodarski život;

VS trošak zamjene.

Prednosti metode:

1. Cjelokupni izračun se izvodi u jednoj aritmetičkoj operaciji;
2. BC indikator preuzet je iz regulatornih dokumenata o radu zgrada i ne zahtijeva posebno obrazloženje.

Nedostaci metode:

1. Sve procjeniteljeve pretpostavke ovom metodom bit će intuitivne, što dovodi do njegove pravne ranjivosti.
2. Metoda ne razlikuje vrste istrošenosti, kao ni životni vijek pojedinih elemenata predmeta.

Usporedbom prednosti i nedostataka metode dolazi se do činjenice da se u praksi ova metoda gotovo uopće ne koristi.

Metoda usporedbe prodajenajčešće se koristi za određivanje ekonomskog trošenja, pa je njegov detaljan opis prikazan u trećem dijelu ovog poglavlja, gdje su opisane metode vanjskog trošenja.

Ekspertna metoda. Metoda se temelji na ljestvici stručnih procjena za određivanje fizičkog trošenja, utvrđenoj u Odsječnom regulatornom dokumentuVSN 53-86r "Pravila za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada". Količina istrošenosti određena je vanjskim (vidljivim) oštećenjima elemenata. To je metoda koju radnici BTI koriste pri izradi tehničkih putovnica za zgrade.

Formula za izračun izgleda ovako:

Iphys = × 100%

gdje je Ii količina fizičkog trošenja i tog elementa u zgradi, određena prema regulatornom dokumentu;

HC i specifična težina i tog elementa u zgradi;

ja broj predmeta.

Prednosti metode:

1. Relativna jednostavnost izračuna;

2. Metodologija za određivanje fizičkog trošenja utvrđena je regulatornim dokumentom i dovoljno je detaljno opisana u njemu. Evidencijalni dio je armirano betonski. Pogotovo kada se mišljenja zaposlenika BTI-ja (odražena u tehničkoj putovnici zgrade) i procjenitelja (odražena u izvješću o inspekciji procijenjenog objekta ili u neispravnoj izjavi) iznenada čudesno potpuno podudaraju.

Nedostaci metode:

1. Sama metodologija predviđa točnost izračuna od ±5%. Istrošenost za određeni element može se odrediti, recimo, na 25% ili 30% - dobro, gradacija je svakih 5%. Ali to nije ni strašno, već značajan utjecaj subjektivnog faktora/

2. Veličina pogreške obrnuto je proporcionalna iskustvu procjenitelja. Osim toga, vrlo često postoji situacija u kojoj jednostavni kozmetički popravci skrivaju mnoge vidljive znakove istrošenosti na glavnim elementima čvrstoće zgrade, što dovodi do značajnog podcjenjivanja stvarne istrošenosti zgrade u cjelini.

Prilikom odabira metode izračuna vrlo često prednosti metode nadmašuju nedostatke, pa se ova metoda vrlo aktivno koristi od strane procjenitelja.

Metoda rastavljanja podrazumijeva određivanje općeg fizičkog trošenja po pojedinim skupinama, uzimajući u obzir fizičku mogućnost otklanjanja tog trošenja ili ekonomsku izvedivost otklanjanja:

• Fizičko trošenje koje se može popraviti (odgođeni popravci);
• Nepopravljivo fizičko trošenje kratkotrajnih elemenata (onih koji se mogu više puta mijenjati tijekom rada zgrade);
• Nenadoknadiva istrošenost dugovječnih elemenata (onih koji čine nosivi okvir zgrade i mogu se obnoviti samo tijekom velikog remonta ili rekonstrukcije cijele zgrade).

Iznosi nepopravljivog trošenja određuju se iz cijene elemenata, uzimajući u obzir uklonjivo trošenje. Ukupna fizička istrošenost utvrđuje se zbrajanjem pojedinačnih vrsta istrošenosti. Istodobno, u sklopu implementacije metode raščlanjivanja, u različitim fazama obračuna mogu se koristiti metoda naknade troškova, metoda kronološke starosti i ekspertna metoda.

Prednost metode:

1. Metoda vam omogućuje da uzmete u obzir i vidljive i skrivene čimbenike koji uzrokuju trošenje elemenata (na primjer, prirodni "umor" materijala, koji se pojavljuje iznenada i dovodi do trenutnog uništenja elementa).

Nedostaci metode:

1. Teško je objasniti osobi koja čita vaše izvješće zašto procijenjena amortizacija zgrade u cjelini premašuje amortizaciju navedenu u izvješću inspekcije zgrade (tj. odgođeni popravci);
2. Prilično velika količina izračuna u usporedbi s drugim metodama;
3. Metoda nije primjenjiva za uvjete u kojima nema pouzdanih informacija o vremenu popravaka kratkotrajnih elemenata (na primjer, zgrada je nedavno kupljena i novi vlasnik jednostavno nema podatke o tome što je i kada zadnji put popravljano nekretnina koja se procjenjuje). Posljedično, postaje nemoguće razumno izračunati nepopravljivo trošenje kratkotrajnih elemenata koristeći metodu kronološke starosti.

Unatoč velikom broju nedostataka, ova metoda se prilično aktivno koristi u praksi.

1. Zastarjelost

DO funkcionalno trošenjeuključuju smanjenje vrijednosti imovine povezano s nedosljednošću dizajna i planskih rješenja, građevinskih standarda, kvalitete dizajna i proizvodnih materijala s modernim zahtjevima za te stavke.

Iznos otklonjivog trošenja i habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku njezine procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na datum procjene bez ažuriranih elemenata (razlika između troška reprodukcije građevine i trošak njegove zamjene).

Funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Uklonjivo funkcionalno trošenje najčešće se obračunava troškovnom metodom.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata, stavke koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (mjerila vode i plina te protupožarna oprema). Amortizacija ovih stavki mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. Trošak povrata materijala obračunava se kao trošak demontiranog materijala i opreme pri korištenju u drugim objektima (revizijski ostatak vrijednosti).

Neotklonjivo funkcionalno trošenje uzrokovano je zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene standarde gradnje. Znak nepopravljivog funkcionalnog trošenja je ekonomska nesvrsishodnost utroška na otklanjanje tih nedostataka. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji prevladavaju na dan procjene kako bi se osiguralo da je zgrada adekvatno arhitektonski prilagođena svojoj namjeni.

Ovisno o konkretnoj situaciji, trošak nepopravljivog funkcionalnog trošenja može se odrediti na dva načina:

Kapitalizacija gubitaka u najamnini;

Kapitalizacija viška operativnih troškova.

Za određivanje potrebnih pokazatelja izračuna (stope najma, stope kapitalizacije itd.) Koriste se prilagođeni podaci za usporedive analoge.

U tom slučaju odabrani analozi ne bi trebali imati znakove nepopravljive funkcionalne istrošenosti identificirane u predmetu koji se ocjenjuje. Osim toga, ukupni prihod koji ostvaruje imovinska cjelina kao cjelina (zgrada i zemljište) i izražen u najamnini mora se na odgovarajući način podijeliti na dvije komponente. Za raspodjelu dijela prihoda koji se može pripisati zgradi, možete koristiti metodu investicijske bilance za zgradu ili metodu analize omjera vrijednosti zemljišne čestice i ukupne prodajne cijene imovinskog kompleksa.

Utvrđivanje umanjenja vrijednosti uzrokovano nepopravljivim funkcionalnim trošenjem zbog zastarjelog prostorno-planskog rješenja (specifična površina, kubikaža) provodi se metodom kapitaliziranja gubitaka u najamnini.

Izračun nepopravljivog funkcionalnog trošenja kapitalizacijom prekomjernih operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u dobrom stanju može se napraviti na sličan način. Ovaj je pristup poželjan za ocjenu nepopravljive funkcionalne istrošenosti zgrada koje se odlikuju nestandardnim arhitektonskim rješenjima i kod kojih je, unatoč tome, iznos najamnine usporediv s najamninom za suvremene analogne objekte, za razliku od iznosa operativnog troškovi.

3.3 Vanjsko trošenje

Vanjsko ili ekonomsko trošenjeamortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: lokacija, tržišna situacija, služnosti nametnute određenoj namjeni nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u području poreza, itd. Iako se vanjsko trošenje ne može eliminirati u većini slučajeva, ponekad se može riješiti samo od sebe zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Za procjenu vanjskog trošenja mogu se koristiti sljedeće metode:

Metoda kapitalizacije gubitaka u najamnini;

Metoda kapitalizacije viška operativnih troškova;

Metoda usporedbe prodaje.

Procjena vanjskog trošenja metodom kapitaliziranja gubitaka u najamnini i metodom kapitaliziranja prekomjernih gubitaka u poslovanju provodi se slično izračunu ovim metodama funkcionalnog trošenja koji je gore razmotren. U slučaju procjene vanjske istrošenosti, potrebno je identificirati gubitke u najamnini uzrokovane znakovima vanjske istrošenosti ili prekomjerne operativne troškove uzrokovane znakovima vanjske istrošenosti.

Metoda usporedbe prodajesastoji se od utvrđivanja tržišne procjene akumulirane amortizacije objekta usporedbom njegovog zamjenskog troška s trenutnim prodajnim cijenama usporedivih objekata.

Faze implementacije metode:

1. Odabir nedavnih prodaja objekata sličnih nekretnini koja se procjenjuje prema prirodi poboljšanja, prilagodba njihovih cijena i generiranje informacija za određivanje troška zamjene zgrade;
2. Određivanje vrijednosti zemljišne čestice za svaku usporedivu nekretninu;
3. Određivanje cijena zgrada uzimajući u obzir amortizaciju isključivanjem troškova zemljišnih čestica iz prodajnih cijena usporedivih objekata;
4. Izračun trenutnog troška zamjene svakog usporedivog objekta;
5. Određivanje iznosa akumulirane amortizacije usporedivih zgrada oduzimanjem njihovih cijena uzimajući u obzir amortizaciju od trenutnog troška zamjene istih zgrada;
6. Određivanje prosječnog postotka amortizacije usporedivih zgrada za prijenos u objekt procjene.

Prednosti metodesastoji se u objektivnosti svojih rezultata, budući da usporedbom prodaje procjenitelj otkriva samo reakciju tržišta na starenje nekretnine i promjene u okolišu.

Nedostatak metodeje impersonalnost identificirane vrste istrošenosti, odnosno nepostojanje mogućnosti razlikovanja po vrstama i vrstama istrošenosti, što ograničava korištenje ove metode u upravljanju imovinom. Osim toga, metoda je prilično radno intenzivna, jer zahtijeva izračune ne samo za usporedbu prodaje, već i za određivanje vrijednosti zemljišnih čestica i zamjenskih troškova poboljšanja svih objekata.

Zaključak

Utvrđivanje istrošenosti sastavni je dio procjene nekretnine. Pridonosi adekvatnom određivanju stvarnog stanja objekta i pomaže u procjeni preostalog razdoblja njegovog ekonomskog vijeka. Bez faze utvrđivanja istrošenosti procjena objekta bit će nepotpuna i netočna.

U tijeku izrade rada riješeni su postavljeni zadaci među kojima sam utvrdio da je istrošenost u procjeni svaki gubitak korisnosti predmeta procjene koji dovodi do toga da tržišna vrijednost predmeta procjene postaje manji od troška zamjene ili troška reprodukcije. Dodatno je analiziran i ekonomski sadržaj trošenja koji se sastoji u tome da se trošenje klasificira ne sa stajališta tehničke izvedivosti, već sa stajališta njihove ekonomske izvedivosti.

Analizirajući problem utvrđivanja istrošenosti, identificirao sam uzroke istrošenosti nekretnina, kao i njihove vrste: fizičku, funkcionalnu ili moralnu, vanjsku ili ekonomsku.

Osim toga, tijekom rada pregledao sam postojeće metode za određivanje istrošenosti i uvjerio se da pravilno odabrana metoda za određivanje istrošenosti igra veliku ulogu u ocjeni predmeta, budući da svaka vrsta istrošenosti ima svoje specifičnosti. Analizirajući metode za određivanje procjene, identificirao sam njihove prednosti i nedostatke, što mi je omogućilo zaključak da je najracionalnija i najučinkovitija uporaba ekspertne metode i metode raščlanjivanja, što potvrđuje postojeća praksa.

Bibliografija

1. Savezni zakon "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ
2. Kalinin V.M., Sokova S.D. Ocjenjivanje tehničkog stanja građevine: Udžbenik. M.: INFRA-M, 2010. 268 str.
3. Pravila za procjenu fizičkog trošenja stambenih zgrada VSN 53-86 (r), M.: Gosgrazhdanstroy, 2007.
4. Aleničeva E.V. Metode procjene nekretnina. Tambov: Izdavačka kuća Tamb. država tehn. sveuč., 2012. -335 str.
5. Yaskevich E.E. Praksa procjene vrijednosti nekretnina. Moskva: Tekhnosfera, 2011. -504 str.
6. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik. Drugo izdanje, ur. Drapikovsky A.I., Ivanova I.B. izd. 2. B, Izdavačka kuća Ega-Basma, 2011. 480 str.

Gotovo uvijek, kada procjenjujete nekretninu, morate se nositi s konceptom "istrošenosti".

U aktivnostima procjene, amortizacija se smatra glavnim čimbenikom vrijednosti nekretnine kada se primjenjuje troškovni pristup. Ovdje se amortizacija koristi za obračun razlika u karakteristikama novih i procijenjenih nekretnina. Računovodstveno obračunavanje amortizacije objekta je vrsta prilagodbe troška novoreproduciranog objekta (određenog primjenom troškovnog pristupa) kako bi se utvrdila sadašnja vrijednost procijenjenog objekta.

Nositi karakteriziran smanjenjem korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora, a izražava se smanjenjem vrijednosti (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika tijekom vremena. Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.

Amortizacija se obično mjeri kao postotak, a vrijednost amortizacije je amortizacija nekretnine.

Koncept “trošenja” koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta “amortizacije” koji se koristi u računovodstvu. Amortizacija u računovodstvu, to je proces raspoređivanja početnih troškova povezanih sa stjecanjem predmeta tijekom cijelog njegovog životnog vijeka, bez utvrđivanja njegove trenutne vrijednosti.

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju imovine, razlikuju se sljedeće vrste amortizacije (tablica 2.2).

Tablica 2.2

Klasifikacija amortizacije nekretnina

Za svaku vrstu trošenja karakteristična je podjela na uklonjivu i nepopravljivu. U najopćenitijem slučaju trošenje koje se može spriječiti trošenje, čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo. Istodobno, ekonomska izvedivost leži u činjenici da bi troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja trebali pomoći u povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Kada se identificiraju sve naznačene vrste istrošenosti, one govore o ukupnom akumuliranom istrošenosti nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Tjelesno pogoršanje odražava smanjenje učinka svojstva kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih prirodnih nepovoljnih čimbenika. Fizička istrošenost se uzima u obzir u stopama amortizacije.

U praksi se koriste četiri glavne metode za izračun fizičke dotrajalosti zgrada: ekspertna, troškovna, normativna (ili računovodstvena) i metoda izračuna vijeka trajanja zgrade.

Na ekspertna metoda procjena amortizacije nekretnine donosi se na temelju stručnog mišljenja stručnjaka ili skupine stručnjaka koji postupaju na temelju propisa i vlastitog iskustva. Glavni nedostatak ove metode je subjektivnost.

Kao što je poznato, životni vijek zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njegovih komponenti. Stoga se fizička istrošenost (I) može izračunati kao ponderirani prosječni iznos istrošenosti svih strukturnih elemenata zgrade pomoću formule

gdje je KE strukturni element ja

Ova metoda određivanja fizičke istrošenosti može se svrstati u skupinu ekspertnih metoda. Obično se koristi prilikom popisa nekretnina.

Kao što je gore spomenuto, fizičko trošenje može biti uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjivo fizičko oštećenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravaka manji od dodane vrijednosti objekta. Fizičko trošenje se uzima u obzir nepopravljiv, kada trošak ispravljanja kvara premašuje vrijednost koja će biti dodana objektu. Svaki nedostatak na objektu se u načelu može popraviti, ali troškovi ispravljanja ne bi smjeli premašiti očekivanu korist.

Da bi se utvrdilo nepopravljivo fizičko trošenje, građevinski elementi se dijele u dvije kategorije: dugotrajni i istrošeni. Trošenje dugotrajnih elemenata, kao što su temelji, zidovi, podovi i sl., može se izračunati u skupinama određivanjem njihovog efektivnog vijeka trajanja i preostalog fizičkog vijeka u stvarnim uvjetima.

Za izračun fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata možete koristiti i metodu određivanja troškova reprodukcije građevinskih elemenata (odn. troškovna metoda). U tom slučaju se također utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, koji se zatim prevodi u troškovne izraze. Ukupna amortizacija se definira kao omjer iznosa amortizacije objekta - iznosa amortizacije svakog elementa - prema zamjenskom trošku objekta - zbroju zamjenskog troška svih elemenata objekta:

U točnijoj metodi prilagođenog troška izračuna fizičke amortizacije, postotak dotrajalosti građevinskih elemenata utvrđuje se kao ponderirana vrijednost.

U kategoriju brzohabajućih građevinskih elemenata spadaju elementi čiji je vijek trajanja kraći od procijenjenog ekonomskog vijeka građevine. Ovo je krovište, dekorativna završna obrada, slikanje, tj. elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) kroz rutinsko održavanje.

Normativno (računovodstvo) metoda utvrđivanje fizičkog dotrajalosti zgrada uključuje korištenje trenutno važećih stopa amortizacije 1 . Može se utvrditi fizičko propadanje nekretnine metoda izračuna životnog vijeka. Ovaj pristup je opravdan činjenicom da je ukupno akumulirano trošenje prije svega funkcija životnog vijeka predmeta. Životni vijek zgrade ili strukture prikazan je na sl. 2.1.

Riža. 2.1.

Razmotrimo suštinu osnovnih pojmova koji karakteriziraju ovaj pokazatelj. Sa stajališta funkcionalne uporabe nekretnine razlikuju se sljedeći životni vijek nekretnine:

• tipični fizički vijek građevine (standardni radni vijek) određen je razdobljem eksploatacije zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (konstrukcijska pouzdanost, fizička trajnost, itd.) . Fizički život završava kada je objekt srušen;
• životni vijek - razdoblje u kojem objekt postoji, tj. možete živjeti ili raditi u njemu;
• kronološka starost je vremensko razdoblje koje je prošlo od datuma puštanja objekta u rad do datuma procjene;
• ekonomski vijek – određen vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta prestaje kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti predmeta zbog njegove opće dotrajalosti;
• efektivna starost - utvrđuje se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti;
• Preostali ekonomski vijek građevine je razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Odnos između istrošenosti, troška zamjene, efektivne starosti i tipičnog fizičkog života može se opisati sljedećom formulom:

Nedostatak ove formule je što nije uvijek primjenjiva, jer su česte situacije u kojima je kronološka dob veća od normativne. Stoga se takva procjena može koristiti samo za početnu ekspresnu procjenu ili u slučajevima kada nema dovoljno podataka o stanju objekta. Točnija je formula koristiti efektivnu dob umjesto kronološke dobi:

Drugim riječima, postotak amortizacije od zamjenskog troška određen je omjerom efektivne starosti imovine i njenog tipičnog ekonomskog vijeka.

Funkcionalno trošenje(funkcionalna zastarjelost) predmeta je da predmet ne zadovoljava suvremene standarde u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti. Ova vrsta istrošenosti može se očitovati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnostima njezinog rasporeda, volumena, inženjerske potpore itd., a posljedica je utjecaja znanstvenog i tehnološkog napretka u području arhitekture i graditeljstva. . Funkcionalno trošenje u domaćoj praksi naziva se zastarjelost i baš kao što fizičko trošenje može biti uklonjivo i neuklonjivo.

Uklonjiva funkcionalna istrošenost uključuje restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, vodovodne opreme, podnih obloga itd. Kriterij istrošenosti, sa stajališta uklonjivosti, je usporedba količine popravka troškove s iznosom dodatno primljenog troška. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove, dolazi do funkcionalnog trošenja uklonjivi. Iznos otklonjivog funkcionalnog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na isti datum procjene bez ažuriranih elemenata.

DO nepopravljiv funkcionalno trošenje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog čimbenika povezanih s viškom i nedostatkom karakteristika kvalitete zgrade. Primjerice, na tržištu najma dvosobni su stanovi traženiji od jednosobnih. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine kod iznajmljivanja tih stanova, pomnožen s multiplikatorom najamnine (omjer prodajne cijene nekretnine i potencijalne najamnine za nju), karakterističnim za ovu vrstu apartman. Stoga se iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja određuje kapitaliziranjem gubitaka od najma.

Funkcionalno (moralno) trošenje može se manifestirati u dva oblika - zastarjelost prve vrste povezan sa smanjenjem troškova reprodukcije predmeta, i zastarjelost druge vrste povezan sa stvaranjem novih, ekonomičnijih objekata.

gdje je C B knjigovodstvena vrijednost nekretnine; C in - trošak zamjene nekretnine.

Zastarjelost druge vrste može se utvrditi na temelju usporedbe isplativosti postojećih novih i starih objekata (I M2):

gdje je Dc profitabilnost nove nekretnine; D s - profitabilnost stare imovine.

Vanjsko trošenje(economic or external wear and tear) je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog negativne promjene u vanjskom okruženju izazvane ekonomskim, političkim ili drugim čimbenicima. Razlozi vanjskog trošenja mogu biti kako opće propadanje područja u kojem se objekt nalazi, tako i djelovanje države ili lokalne uprave na području poreza i osiguranja; druge promjene na tržištima zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja itd.

Značajan čimbenik koji utječe na količinu vanjskog trošenja je neposredna blizina neprivlačnih prirodnih ili umjetnih objekata - močvara, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, restorana, plesnih podija, benzinskih postaja, željezničkih postaja, bolnica, škola, industrijskih poduzeća itd.

Smanjenje vrijednosti povezano s onečišćenjem okoliša utvrđuje se primjenom metoda sličnih onima za određivanje amortizacije. Na primjer, trošak odlaganja toksičnog otpada može biti povezan s troškom obnove lokacije, npr. trošak otklonjivih nedostataka.

Ekonomsko trošenje, za razliku od fizičkog i moralnog trošenja, uvijek se smatra nepovratnim, jer je iznos troškova koji se izdvaja za uklanjanje vanjskih čimbenika nesrazmjerno visok.

Način mjerenja vanjske istrošenosti je analiza uparenih prodaja, kada se na tržištu nekretnina prodaju dva usporediva objekta od kojih jedan ima znakove vanjske istrošenosti, a drugi ne. Razlika u cijenama omogućuje nam da izvučemo zaključak o količini istrošenosti od vanjskog utjecaja predmeta koji se ocjenjuje.

Drugi način mjerenja vanjske amortizacije je usporedba prihoda od najma dviju nekretnina sličnih nekretnini koja se procjenjuje, od kojih je jedna pod negativnim utjecajem. Kapitalizacija gubitaka prihoda od usporedbe ova dva objekta karakterizirat će količinu istrošenosti od vanjskih utjecaja.

• Klasifikacija dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine odobrena je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 1. siječnja 2002. br. 1 „O klasifikaciji dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine”; Porezni zakon Ruske Federacije utvrđuje stope amortizacije (članak 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomika nekretnina: udžbenik, priručnik. M.: MIKHIS, 2001.

Početna > Dokument

Vanjsko (ekonomsko) trošenje imovinskih kompleksa industrijskih poduzeća. Metode proračuna.

Kartsev P.V.

Amortizacija kao gubitak vrijednosti imovine

Postoji nekoliko metoda za izračunavanje istrošenosti kao ukupnog gubitka vrijednosti objekta pod utjecajem različitih čimbenika. Postoje dvije glavne metode: metoda raščlambe i metoda preostalog ekonomskog vijeka trajanja. Metoda cijepanja uključuje rastavljanje trošenja na 3 komponente: fizičko trošenje, funkcionalno (moralno) trošenje i vanjsko (ekonomsko) trošenje. Ukupno (akumulirano) trošenje izračunava se prema sljedećoj formuli: Fizički habanje je uzrokovano fizičkim starenjem imovine, čiji su znakovi gubitak čvrstoće, točnosti i smanjena produktivnost. Ovdje se stvarno stanje nekretnine uspoređuje sa stanjem iste nove nekretnine. Funkcionalan(zastarjelost) može biti uzrokovano prisutnošću niza čimbenika: moderniji analozi imovine koji pružaju veću produktivnost; povećana potrošnja resursa u proizvodnom procesu ocjenjivanog objekta u usporedbi s modernim analozima; veći trošak stvaranja samog objekta u usporedbi s analogama; za zgrade - neusklađenost planskih rješenja sa suvremenim zahtjevima i mnogi drugi. Vanjski(ekonomsko) trošenje je gubitak vrijednosti uzrokovan utjecajem vanjskih čimbenika. Može biti uzrokovan nizom razloga, kao što su opće ekonomske ili unutarindustrijske promjene, uključujući smanjenu potražnju za određenom vrstom proizvoda i smanjenu ponudu ili pogoršanje kvalitete sirovina, rada, sustava podrške, objekata i komunikacija; i pravne promjene koje se odnose na zakonodavstvo, općinske uredbe, prostorno planiranje i administrativne propise. Metoda preostalog ekonomskog vijeka uključuje uzimanje u obzir svih faktora amortizacije u jednom pokazatelju – preostalom ekonomskom vijeku. Trošenje se ovdje izračunava pomoću formule:

Dakle, uzima se u obzir želja investitora da povrati investiciju u određenom roku. Nakon tog razdoblja, sa stajališta korisnika, rad ovog objekta nije potreban, čak i ako se fizički može dalje koristiti.

Metode proračuna vanjskog trošenja

Vrlo često se u procjeničkoj praksi koristi prva metoda izračuna istrošenosti. Ako nema mnogo problema s određivanjem fizičkog trošenja, budući da je u sovjetsko doba razvijen prilično širok regulatorni okvir za građevinarstvo i strojarstvo, standarde amortizacije i druge pokazatelje koji se mogu koristiti za procjenu fizičkog stanja objekta, onda postoji su puno više problema s određivanjem preostale dvije komponente poteškoća. Istodobno, u naše vrijeme smanjenje vrijednosti nekretnina izgrađenih u sovjetsko vrijeme dogodilo se više pod utjecajem ekonomskih čimbenika, pa posebnu pozornost treba posvetiti pravilnoj procjeni vanjskog (ekonomskog) trošenja. Trenutno u našoj zemlji praktički ne postoje metode za određivanje vanjskog trošenja koje bi bezuvjetno prihvatila cjelokupna ocjenjivačka zajednica. Istodobno, postoji nekoliko metoda koje zaslužuju najveću pozornost. Opcija 1. Raščlamba na mikro i makroekonomske komponente. Mnogi se slažu da do vanjskog trošenja imovinskih kompleksa dolazi zbog utjecaja makro i mikro čimbenika. Makro čimbenici su opće stanje u industriji, čiji su razlozi smanjenje potražnje za proizvodima, smanjenje državnih subvencija i drugi čimbenici koji dovode do smanjenja profitabilnosti u ovoj industriji. Isto se može reći i za gospodarsku situaciju u regiji. Situacija u industriji u cjelini može biti prilično dobra, ali u lokalnoj industriji, u sektorima kao što su poljoprivreda, prerada hrane, odjeća itd. (u odnosu na mala i srednja poduzeća) može doći do krize u pojedinim regijama. Poduzeća opslužuju lokalna tržišta. Smanjenje efektivne potražnje u određenoj regiji utječe na profitabilnost tih poduzeća, a time i na njihovu vrijednost. Mikro čimbenici se mogu smatrati neusklađenošću između industrijskih i regionalnih pokazatelja iskorištenosti kapaciteta i profitabilnosti u određenom poduzeću. U komparativnom i dohodovnom pristupu to se uzima u obzir kroz relevantne industrijske koeficijente ili izravno kroz tok dohotka određenog poduzeća. U troškovnom pristupu to treba uzeti u obzir kroz vanjsko trošenje. Makroekonomski čimbenici mogu se uzeti u obzir kroz razliku u visini prihoda stanovništva pojedine regije u odnosu na nacionalni prosjek. Profitabilnost po djelatnostima obično dobro korelira s prosječnim plaćama u tim djelatnostima, pa se kroz ovaj pokazatelj može uzeti u obzir i industrijska komponenta.

	I Ext.Macro%
	Zemlja plaće	prosječna plaća u Rusiji, rub.;
	ZP Regija	prosječna plaća u regiji, rub.;
	Industrija plaća	prosječna plaća u industriji, rub.

Ovdje se odmah postavlja pitanje kakvo će biti vanjsko trošenje ako su plaće u regiji ili industriji veće od ruskog prosjeka. Po definiciji, istrošenost je smanjenje vrijednosti, tako da vrijednost istrošenosti (kao postotak) ne može biti negativna, tj. što dovodi do povećanja osnovice za obračun i troška novog objekta. Ako je objekt tražen na tržištu, potražnja za robom proizvedenom korištenjem imovinskog kompleksa koji se procjenjuje je velika, tada će se pozitivna vrijednost vanjskog trošenja uzeti u obzir u povećanju poslovne dobiti u fazi izgradnje (kreacije) kompleksa. U ovoj formuli, kada je omjer plaća u regiji (ili industriji) s ruskim prosjekom veći od jedan, potrebno je uzeti vrijednost jednaku 1. Mikroekonomska komponenta vanjske deprecijacije ovom metodom izračuna treba uzeti u obzir niži povrat na imovinu u određenom poduzeću u usporedbi s prosječnim povratom u poduzećima u predmetnim industrijama u određenoj regiji. Produktivnost kapitala možete uzeti kao pokazatelj. Produktivnost kapitala ocjenjivanog poduzeća (imovinskog kompleksa) uspoređuje se s regionalnim prosjekom u odgovarajućoj industriji. U tu svrhu možete koristiti statističke zbirke koje izdaju tijela državne statistike.

	I Ext.Macro%	makroekonomska komponenta vanjskog trošenja, %;
	F Poduzeće	produktivnost kapitala u poduzeću koje se vrednuje, rub.;
	F Srednje	prosječna produktivnost kapitala u regiji prema industrija, utrljati.

Ovdje također možete koristiti pokazatelj prosječne plaće i usporediti prosječnu plaću u poduzeću s prosječnom plaćom u regiji za određenu industriju. Opcija 2. Obračun na temelju iskorištenosti kapaciteta Druga opcija za izračun vanjskog trošenja je opcija koja se ne temelji na makro- i mikroekonomskim pokazateljima, već na stupnju iskorištenosti proizvodnih kapaciteta. Općenito, izračun se vrši pomoću sljedeće formule:

Formula odražava sljedeću izjavu. Ako je kapacitet opterećen 70%, tada postoji vanjsko trošenje od najmanje 30%. “Ni manje” jer je realno smanjenje profitabilnosti veće od smanjenja obujma proizvodnje, budući da postoje fiksni troškovi. Kao maksimalni izlazni volumen možete koristiti projektirani kapacitet ili maksimum postignut od pokretanja kompleksa (obično u sovjetsko vrijeme). U usporedbi s prethodnom varijantom, ova nema takav nedostatak kao što je mogućnost dobivanja pozitivnih vrijednosti trošenja, budući da stvarni učinak nikada ne može biti veći od maksimalnog.

Primjer proračuna vanjskog trošenja
za farmu peradi jaja

Moguće je, ako je potrebno dobiti ne samo vrijednost troška cjelokupnog proizvodnog kompleksa, već i trošak njegovih pojedinačnih sastavnih elemenata, uzeti u obzir stupanj opterećenja zasebno za skupine imovine uključene u kompleks. Sljedeći primjer pokazuje kako je to učinjeno u stvarnoj praksi vrednovanja pri procjeni agroindustrijskog poduzeća koje se sastoji od tri farme peradi i jaja. Vanjsko trošenje obračunava se posebno za glavnu proizvodnu opremu (oprema za kaveze i inkubatore), glavne proizvodne zgrade (peradarnike) i ostalu proizvodnu dugotrajnu imovinu. Ovakav izračun vanjskog trošenja povezan je s različitim stupnjevima opterećenja ovih skupina dugotrajne imovine. Vanjska istrošenost glavnih proizvodnih zgrada (peradarnici) Vanjska istrošenost peradarnika izračunava se na temelju stupnja korištenja ovih zgrada na što utječu:

stupanj iskorištenosti zgrada kao takvih, koriste li se ili ne koriste u proizvodnom procesu (udio neiskorištenih peradarnika u ukupnom broju), stupanj opterećenja opreme instalirane u zgradi (omjer broja stvarno iskorištenih prostora za perad prema standardu), razina prinosa proizvoda (omjer stvarne proizvodnje jaja prema standardu).

Vanjsko trošenje opreme za peradarstvo Vanjsko trošenje opreme za perad (kavezna oprema i inkubatori), za razliku od vanjskog trošenja zgrada peradarnika, uzima u obzir samo opterećenje opreme, tj. ima samo dvije komponente:

stupanj opterećenja opreme instalirane u zgradi (omjer broja stvarno korištenih prostora za perad prema standardu), razina prinosa proizvoda (omjer stvarne proizvodnje jaja prema standardu).

Vanjska istrošenost pomoćnih dugotrajnih sredstava Ostala proizvodna sredstva su dizajnirana i izgrađena da služe gore navedenom. Ukupni projektirani kapacitet i, sukladno tome, kapitalna ulaganja za takve objekte kao što su trgovina stočnom hranom, klaonice, skladišta, pomoćna oprema itd., Izračunati su na temelju broja ptica. Sukladno tome, glavni čimbenik vanjskog trošenja ovih objekata je opća neiskorištenost proizvodnog kompleksa farme peradi u stočnom smislu.

Sam izračun prikazan je u tablici ispod. Da bi se izvršio takav izračun, provedeno je preliminarno istraživanje imovine i prikupljanje financijskih, ekonomskih i tehničkih podataka. Stol. Primjer izračuna vanjskog trošenja na temelju iskorištenosti proizvodnih kapaciteta, raščlanjeno po grupama dugotrajne imovine i granama.

№	Proračun vanjskog trošenja	Ukupno	Ogranak br.1	Ogranak br.2	Ogranak br.3
	Vanjska odjeća za peradarnike
	Po broju radnih peradarnika
1	Ukupno peradnjaka	79	29	23	27
2	nijedan od njih ne radi	31	5	11	15
3	Udio neiskorištenih peradarnika, %	39%	17%	48%	56%
	O korištenju mjesta za ptice
1		57%	58%	51%	61%
2	Potrošnja energije mladih životinja, %	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	Treća komponenta vanjskog trošenja
	Po proizvodnji jaja ptica
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	Usklađenost s normom, %	79%	72%	74%	84%
	Ukupna vanjska istrošenost zgrada	80%	77%	86%	77%
	Vanjsko trošenje opreme
	Prva komponenta vanjskog trošenja
	O korištenju mjesta za ptice
1	Stopa iskorištenosti prostora za perad za odrasle ptice	57%	58%	51%	61%
2	Koeficijent korištenja mjesta za perad mladim životinjama	33%	24%	26%	60%
3	Ukupna stopa iskorištenosti prostora za perad	43%	38%	35%	61%
	Druga komponenta vanjskog trošenja
	Po proizvodnji jaja ptica
1	Proizvodnja jaja, jaja godišnje po kokoši (prosjek)	270	245	250	287
	Stopa proizvodnje jaja, jaja godišnje	340	340	340	340
2	Usklađenost s normom, %	79%	72%	74%	84%
	Ukupna vanjska istrošenost opreme za peradarnike	66%	73%	74%	49%
	Vanjska odjeća za ostale građevine i opremu
	Upotrebom kapacitet dizajna po broju ptičjih mjesta
1	Proizvodni kapacitet, mjesto za perad
-	Kokoši nesilice	982	350	272	360
-	Mlade životinje	1073	360	382	331
-	Roditeljsko stado	209	76	61	72
	Ukupno	2264	786	715	763
2	Stvarna veličina stada, grla
-	Kokoši nesilice	488	204	131	153
-	Mlade životinje	238	77	63	98
-	Roditeljsko stado	0	0	0	0
	Ukupno	726	281	194	251
3	Iskorištenje snage kokoši nesilica, %	50%	58%	48%	43%
4	Korištenje energije prema ukupnom stanovništvu, %	32%	36%	27%	33%
	Ukupna vanjska istrošenost zgrada i opreme	68%	64%	73%	67%