Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья. Запрет долевого участия в строительстве Когда запретят долевое участие в строительстве

Отказ от долевого строительства может произойти уже в нынешнем году вместо 1 июля 2019 года, а продажа квартир в строящихся домах окажется под полным запретом в 2020-м.

Такие выводы можно сделать, исходя из той информации, которая оказалась в руках деловой прессы после совещания президента Владимира Путина с правительственными чиновниками и застройщиками.

Ужесточение позиции властей направлено на защиту граждан от недобросовестных застройщиков. Однако сами профучастники рынка говорят, что мера может привести к росту цен на недвижимость и олигополизации строительного рынка.

Подавляющее большинство новостроек в России (около 80%) продается через договоры долевого строительства (ДДУ), в рамках которых недвижимость возводится на средства вкладчиков (дольщиков). Поскольку подобная схема несет в себе риски для граждан потерять средства и остаться без жилья, пополнив ряды "обманутых дольщиков", власти решили изменить правила игры и исключить большое количество инвесторов из строительного проекта. По разным оценкам, число покупателей, условия долевых контрактов с которыми не были выполнены, превысило 100 тыс. человек по стране, что не могло не насторожить, как федеральные, так и региональные органы власти.

Решение по отказу от долевого строительства было принято еще в 2017 году, но для минимизации рисков возникновения коллапса на рынке процесс перехода к проектному финансированию сектора растянули на три года. За это время застройщики должны были научиться функционировать в новых реалиях проектного финансирования, освоить все нюансы взаимодействия с банками и полностью "уйти" из средств граждан и обзавестись собственным капиталом.

Согласно принятым поправкам в закон о долевом строительстве N 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года застройщики получат средства за реализованные квартиры только после сдачи жилья покупателям. До этого момента деньги клиентов будут находиться на специальных банковских счетах, недоступных ни для "строителя", ни для будущих собственников жилья. При этом страховая сумма, в случае возникновения проблем компенсируемая из Фонда страхования вкладов, ограничена 10 млн рублей.

По данным прессы, на встрече с главой государства девелоперы пытались добиться послаблений, но вышло все с точностью наоборот: с отказом от долевого строительства придется поторопиться, поскольку ситуация на рынке становится критической.

Нефтяная сверхдержава: Цены на бензин взлетят еще на 10%

"Масла в огонь" подлила проблемная компания Urban Group, в случае банкротства которой список пострадавших дольщиков увеличится на 16 тыс. человек. В настоящий момент в компании, имеющей обязательства на 80 млрд рублей, заявили о прекращении продаж недвижимости. Застройщик оказался на грани банкротства из-за грубых ошибок и нарушений в системе управления компанией. Как сообщают СМИ, речь идет о выводе денежных средств по теневым схемам.

"На сжимающемся рынке, где снижается платежеспособность покупателей, многие решения приходится принимать быстрее, - пояснила в беседе с "Царьградом" директор по исследованиям компании ООО "Market Information" Светлана Подчалина. - В целом можно сказать, что на рынке строительства происходит ситуация, подобная произошедшей в банковском секторе".

Но проблема обманутых дольщиков всегда была в числе приоритетных, а в предвыборный период внимание к ней со стороны правительства еще больше возросло, указывают в своем комментарии аналитики "ВТБ-Капитала". При этом в компании отметили, что вводимые правила, в частности запрет на получение платы за квартиры до завершения строительства и ужесточение требований к строительной компании, существенно меняет "экономические основы операций сектора".

Для застройщиков на текущий момент будут доступны только две схемы финансирования: собственные денежные средства и кредитные. По словам госпожи Подчалиной, необходимо учитывать, что мало кто из застройщиков строит на собственные средства.

"Если бы девелоперам приходилось финансировать строительство только за счет собственных или кредитных средств, его стоимость возросла бы примерно на 20%", - указывают, в свою очередь, аналитики "ВТБ Капитал" . По их мнению, новые правила игры обеспечивают конкурентное преимущество крупных девелоперов, "имеющих устоявшиеся связи с банками, и создают предпосылки для масштабной консолидации сектора".

Эксперты уверены, решение властей вызовет серьезные проблемы у застройщиков и даже банкротства на рынке. В первую очередь, речь идет о небольших компаниях. Дальнейшая олигополизация рынка скажется не только на стоимости новостроек, но и на качестве возводимого жилья. Олигополия исключает конкуренцию, поясняют аналитики.

"Небольшие застройщики с большой долей вероятности будут уходить с рынка, так как не смогут играть по новым правилам, в первую очередь, по причине отсутствия денежных средств на строительство, - говорит С. Подчалина . - При этом банки в принципе очень неохотно кредитуют даже крупных и имеющих долгую и успешную историю существования застройщиков, небольших застройщиков - тем более".

Рост цен на новое жилье противоречит целям, поставленным президентом России в новом майском указе, отметил в беседе с BFM член правления "Опоры России" Дмитрий Котровский . Одной из задач в рамках повышения жизни граждан является появление 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 млн граждан смогли бы улучшить свои жилищные условия. "Это абсолютно не коррелирует между собой, - рассуждает он. - Вот "ПИК" занял больше 30% рынка, не все же в состоянии кидать тень на весь рынок и подстраивать под себя абсолютно всех участников".

По словам эксперта, только крупный игрок сможет определять ту маржинальность, которая позволит в итоге формировать конечную стоимость продукта. "Угнаться за такой возможностью другим участникам рынка, особенно тем, кто работает в регионах, я не представляю себе возможным", - заключил господин Котровский .

Правда, все эти негативные явления потребитель ощутит не сразу, какое-то время рынок будет существовать по инерции.

"В 2018-2020 гг, скорее всего, будет затоваривание рынка, так как многие застройщики старались начать строительство имеющихся в разработке проектов по старой схеме, - прогнозирует С.Подчалина. - При этом необходимого объема спроса со стороны покупателей не наблюдается. В первую очередь такое затоваривание коснется Москвы и Московской области".

По ее словам, как следствие, в ближайшие год-полтора цены на жилье расти не будут.

"В сложившейся ситуации даже два года спланировать очень сложно, потому что рынок будет меняться, будут меняться его рельеф и ландшафт, - считает эксперт. - От того, как он изменится и насколько сохранит устойчивость, будет зависеть то, что мы получим в дальнейшем".

Пока предпосылок для роста цен нет, и в первую очередь, потому, что нет предпосылок для роста внутреннего платежеспособного спроса. Как уже сообщал "Царьград", пока в проблемной Urban Group идет внешний аудит, эксперты гадают, кто и застройщиков подхватит "осиротевшие" проекты. Среди тех, к кому девелопер обращался за помощью, называются Ingrad, ПИК и "Гранель".

Впрочем, в экспертном сообществе высказывают сомнения относительно заинтересованности девелоперов в спасении Urban Group. В отсутствие спроса позиции рынка шаткие, и желающих брать на себя новые риски в условиях нестабильности - минимум.

Приобретение собственного жилья является проблемой для многих граждан. Некоторые молодые люди решаются на такой отчаянный шаг, как приобретение квартиры в строящемся доме только для того, чтобы начать самостоятельную жизнь, отделившись от родителей. К сожалению, подобный риск не всегда оправдан, особенно тогда, когда о застройщике имеется сравнительно мало информации.

На сегодняшний день утверждается закон о запрете долевого участия в строительстве. Президент РФ Владимир Путин объявил, что в скором времени закон о запрете ДДУ вступит в силу. Такое нововведение обусловлено необходимостью защитить дольщиков от возможного обмана. Больше не будет ситуации, когда ДДУ вынуждает людей отдавать последние деньги за квартиры, которые на момент продажи еще не были достроены. Все-таки это большой риск, и он связан, прежде всего, с тем, что деньги дольщиков могут не оправдаться.

Это серьезная проблема, которая долгое время волновала многих людей, решившихся на приобретение недостроенной квартиры. Ведь требовалось заключать договор с застройщиком, платить свои кровно заработанные средства, а потом ждать продолжительный период времени для того, чтобы, наконец, получить возможность поселиться в долгожданном собственном жилье.

Гарантии и ответственность

Постановление указа президента о запрете долевого участия дает определенные гарантии тем гражданам, которые решили приобрести квартиру. Теперь, покупая жилье в новостройке, можно оставаться твердо уверенным в том, что гражданин получит жилье в любом случае. Всякий риск исключен.

В том случае, если у застройщика по каким-то причинам не получается выполнить свои обязательства, то он должен обязательно оплатить неустойку. Гражданин, который вкладывает свои средства при покупке квартиры, никак не страдает от возможных изменений.

Обязательные документы

Согласно закону, в ряде случаев никто не может принимать деньги с частных инвесторов до тех пор, пока соответствующие документы не будут оформлены. Использовать деньги населения могут только застройщики-собственники. Однако существует определенный пакет документов, который необходимо собрать. Если хотя бы одна важная бумага будет отсутствовать, заключить столь важную сделку никак не удастся. Итак, на что нужно обратить внимание?

Разрешение на строительство

Базовый документ, дающий право на приобретение жилья. Разрешение на строительство должно присутствовать обязательно. Без этого невозможно вести речь о защите прав долевых участников. Прежде чем заключать сам договор ДДУ в 2018 году, надо обратить внимание на измененный закон, и действовать в соответствии с поменявшимися правилами.

Документ на землю

Запрет на долевое участие в строительстве теперь предоставляет возможность досконально изучить свои права и максимально ими воспользоваться. В самом документе в обязательном порядке должна присутствовать регистрация права собственности.

Проектная декларация

Этот вид документа должен быть обязательно опубликован. Лучше всего ознакомиться с бумагами заранее, чтобы иметь представление о том, что предлагается партнером. Проектная декларация предоставляет определенные гарантии.

Стоит отметить то обстоятельство, что все вышеперечисленные документы имеют большое значение. Нельзя пренебречь одним в пользу другого. В долевом строительстве нельзя брать финансовые средства до начала работ. В противном случае это будет считаться грубым нарушением. Прежде чем предпринимать какие-то решительные шаги, следует внимательно изучить документы партнера, проанализировать ситуацию и только тогда принимать решение. В любом случае оно должно быть осмысленным и серьезным, принятым не впопыхах.

Регистрация

На рынке недвижимости действует закон, согласно которому договор долевого участия подлежит обязательной регистрации. В противном случае он будет считаться недействительным. Регистрация исключает возможность всяческого обмана со стороны застройщика. Таким образом, жилье будет невозможно продать дважды и получить нечестным путем деньги. Закон о запрете долевого участия, запрещающий нечестное использование денежных средств дольщика, помогает гражданам оставаться уверенными в завтрашнем дне. Определенная квартира будет занесена в единый государственный реестр. Таким образом, исключается вероятность столкнуться с обманом и получить сильное разочарование в жизни.

Прочие обязательства

Стороны обязуются выполнить по отношению друг к другу поставленные задачи. Гражданин, оплативший нужную сумму, имеет полное право принять готовый объект недвижимости в свое полное распоряжение. Застройщик подписывает условие о том, что дом обязательно будет построен. Если по каким-то причинам условия договора в чем-то нарушаются, виновнику предстоит выплатить неустойку, заключающуюся в существенной сумме. Сам договор заключается по законам строительного рынка, только в письменном виде, чтобы избежать различных недоразумений. Правительством РФ выявлены конкретные требования к самому документу. Он должен содержать в себе определенные данные.

Описание объекта

Объект недвижимости (дом или квартира) должен быть четко зафиксирован в документах. Подробно описывается общее число квадратных метров, количество комнат, балконов, лоджий и т.д. Это необходимо для того, чтобы исключить возможные ошибки, предупредить развитие обмана со стороны застройщика. Фонд защиты прав участников долевого строительства направлен на то, чтобы максимально обезопасить каждого человека, который собирается приобретать квартиру.

Указание срока

Немаловажный фактор, на который тоже стоит обратить внимание. Четкая фиксация сроков выполнения работ позволяет понять, когда процесс подойдет к концу, и можно будет поселяться в новом доме. Обычно еще присутствует некоторая информация, позволяющая понять гарантийный срок на недвижимость.

Если в течение определенного количества времени новоиспеченный собственник поймет, что его что-то не устраивает именно в отношении выполненной работы по строительству, некоторые пункты в договоре могут быть пересмотрены. Вполне реально даже добиться неплохой денежной компенсации.

Момент оплаты

Стоимость предоставляемых услуг всегда конкретно и доступно прописывается в договоре. Обе стороны должны четко понимать, какая задача перед ними стоит в данный момент времени, чтобы не допускать никаких неточностей.

Для будущего собственника здесь предусмотрена определенная помощь в финансировании. Финансирование предполагает предоставление банковских кредитов тогда, когда это необходимо. Порядок оплаты тоже ясно обозначается в документе.

Таким образом, закон о запрете на долевое участие в строительстве имеет свои ощутимые плюсы. В этом случае продажи квартир в строящихся домах будут прекращены. Большинство людей окажутся довольны подобными переменами, поскольку будут платить деньги только за то, что в итоге удастся гарантированно получить. Этот закон действительно бережет личные средства граждан, позволяя вкладывать их только в нужное и необходимое.

Рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.

О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» .

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит , финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.

«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.

Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился . руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.

Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.

Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.

Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.

«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.

Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.

В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает , управляющий партнер «Метриум Групп».

«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.

По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.

При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.

Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.

Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.

Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.

«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.

Долевое строительство было узаконено в 2004 году, с целью упорядочения использования застройщиками денежных средств граждан при строительстве жилых домов и защиты приобретателей недвижимости от недобросовестных строителей. За все эти годы в законе о долевом строительстве появилось некоторое количество изменений, призванных усилить контроль за работой девелоперов и усилить защиту прав дольщиков. Последние изменения в закон были приняты в конце 2017 года. Еще несколько начнут действовать с 1 июля 2018 года. Долевое строительство: изменения с 2018 года, как будет работать долевое строительство с 1 июля, что следует об этом знать.

Изменения в законе о долевом строительстве с 2018 года

Власти постоянно принимают меры, призванные упорядочить строительный рынок и привести его во все более цивилизованные рамки. Законодатели полагают, что плавный переход от долевого строительства к реализации уже готовых квартир намного уменьшит риски данного рынка.

В правительстве давно обсуждают необходимость отказаться от долевого строительства и перейти к ипотечному способу. В декабре прошлого года на сайте правительства была обнародована «дорожная карта», в которую вошел план мероприятий по переходу к проектному типу финансирования возведения жилых домов:

к 1 июля 2018 года запланировано создание нормативно-правовой базы для перехода на новый метод финансирования;
с 1 июля 2018 по 30 июля 2019 года разрешить смешанное финансирование строительства – возможно применение счета эскроу либо специальные и непосредственно деньги участников долевого строительства;
с 1 июля 2019 года для привлечения денег на возведение жилья будет разрешено применение исключительно счета эскроу либо специальных.

Также законодатели разработали закон о защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика, вносящий множество изменений в федеральный закон, вступающих в силу с 1 января и 1 июля 2018 года.

Сроки введения принятых изменений

В одно время с вводом дорожной карты по переходу к проектному финансированию строительной отрасли законодатели внесли определенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь сумма собственных средств и работа девелопера станут жестче контролироваться по ряду направлений.

Большинство изменений вступит в силу с 1 июля 2018 года. Следовательно, у застройщиков имеется запас времени для подготовки к деятельности в изменившихся условиях и довести до конца начатые проекты.

Следует заметить, что нововведения не затронут определенные новостройки. К таковым относятся те, при строительстве которых применяются схемы ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Законодатели этого не запрещают, однако на них данный закон не распространяется.

Принятые до этого меры по защите прав дольщиков в виде страхования ответственности застройщиков показали себя неэффективными. Страховщики применяли большое количество уловок для ухода от выплат по подобным страховкам, не было достроено ни одного здания из страховых выплат.

В прошлом году была зарегистрирована новая организация «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», призванная помогать дольщикам. В данный фонд девелоперы обязаны отчислять 1,2 % от стоимости квартиры каждого заключенного договора долевого участия.

Деньги из компенсационного фонда станут направлять на завершение строительства недостроенных сооружений либо компенсационные выплаты пострадавшим дольщикам.

Общие критерии для застройщиков

Требования к девелоперам в долевом строительстве в 2018 году включены в одно понятие «специализированный застройщик». В числе главных новых требований отметим такие:

«Специализированным застройщиком» станут считаться исключительно коммерческие компании, имеющие дело со строительством. Какие-либо общественные некоммерческие организации, учебные, спортивные и прочие организации до строительства допущены не будут.
Наличие у девелопера опыта деятельности на рынке строительства не меньше 3 лет и полученных разрешений на введение в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью от 10000 м2.
Директором, главным бухгалтером и прочими руководителями застройщика больше не смогут являться лица, имеющие судимости, банкротство физического лица, либо привлеченные к субсидиарной ответственности. Данные о соответствии руководства данным требованиям девелоперов обяжут размещать в Проектной декларации.
С 1 января 2018 года застройщики обязаны размещать полную и промежуточную бухгалтерскую отчетность в Единой информационной системе жилищного строительства и у себя на официальном сайте.

Большое количество поправок в законодательство имеют целью укрепление финансовой устойчивости застройщиков.

Так, отменена норма минимальной суммы уставного капитала, она теперь будет зависеть от общей площади строящегося жилья. Сегодня требование следующее – у строителей должно иметься собственных средств свыше 10 % от стоимости проекта.

На момент предоставления проектной декларации в уполномоченном банке на специальном счете девелопера должен находиться остаток в сумме не меньше 10 % от сметной стоимости объекта.

К моменту предъявления проектной документации девелопер не должен иметь финансовых обязательств, которые не относятся к строительству, свыше 1%. Расходы на свое содержание также ограничиваются – не больше 10%. Причем общий размер всех платежей по авансам не должен быть более 30%.

Последние поправки в законодательство запрещают застройщикам:

Выпускать либо покупать ценные бумаги, если только это не собственные акции. Так закроется вексельная схема финансирования строительства.
Привлекать либо предоставлять кредиты на строительство помимо целевых.
Создавать либо принимать участие в коммерческих и некоммерческих организациях, посредством которых часто выводились деньги обманутых дольщиков.

Еще одно важнейшее изменение 2018 года – введение счета эскроу, куда станут перечисляться деньги участников долевого строительства. Использовать деньги застройщики получат возможность исключительно после сдачи квартир приобретателям по передаточным актам.

Следовательно, после вступления в силу изменений в законодательстве денежные потоки девелоперов попадут под контроль уполномоченных банковских организаций.

Все изменения в законе о долевом строительстве имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсами можно считать усиление контроля за рынком недвижимости, уменьшение рисков для потенциальных дольщиков. К минусам – потенциальное подорожание квартир в новых домах. Как же окажется на самом деле, будет понятно уже менее чем через месяц.

Долевое строительство могут полностью запретить в России, и эта тема обсуждалась на совещании у президента. Как утверждает источник «Ведомостей», уйти от продаж недостроев и сделать это чуть ли не в 2018 году предложил сам глава государства

Долевое строительство могут запретить вообще. Как сообщают «Ведомости» , такая возможность обсуждалась на совещании у президента. Причем, как рассказал один из источников, близкий к участникам заседания, уйти от продаж недостроев и сделать это чуть ли не в 2018 году предложил глава государства.

Со следующего года рынок долевого строительства и так ждут глобальные изменения, которые должны обезопасить в первую очередь дольщиков, однако они не вызывают восторга у девелоперов. Застройщики квартир не смогут получить денег от покупателей, пока не сдадут жилье. Взносы будут храниться на спецсчетах в банках, а строить дома компании будут либо на кредитные средства, либо на свои.

Данные поправки многие критиковали. Были мнения: это может поставить крест на долевом строительстве.

Business FM спросила участников рынка, покупателей и экспертов, что будет, если покупку недостроев полностью запретят. Обманутый дольщик ЖК «Терлецкий парк» Никита Жевченко считает, что государство таким образом хочет снять с себя ответственность:

Никита Жевченко дольщик ЖК «Терлецкий парк» «Долевого строительства, во-первых, в Европе нигде нет. Это есть у нас. Почему это есть у нас? Потому что у нас высокие ставки по ипотеке, то есть поэтому государство придумало такой метод. Вместо низкой ипотеки они придумали долевое строительство, чтобы вот эти деньги, которые беспроцентные фактически, которые были с низким процентом, которые в Европе дают банки, здесь дают дольщики. Но в этом случае, если государство таким образом решило вопрос с развитием строительного рынка, то есть они должны как-то защищать эти инвестиции. Иначе получается, что ты как бы умываешь руки и при этом вроде бум в строительстве идет, но ты ни при чем, если что-то случается. В итоге этим воспользовались недобросовестные застройщики, те, которые не строят, а выводят деньги. Соответственно, естественно, прямую ответственность за это несет государство. И сейчас они пытаются как-то это настроить таким образом, чтобы эти дыры залатать».

Бизнесу без возможности долевого строительства будет тяжело, особенно в регионах, считает член правления «Опоры России» Дмитрий Котровский:

Дмитрий Котровский член правления «Опоры России» «В первую очередь это приведет, безусловно, к подорожанию стоимости жилья, что, мне кажется, совсем противоречит майским указам, в которых говорилось о том, что должно появиться плюс 40 млн вводимых квадратных метров доступного жилья, чтобы 5 миллионов россиян смогли бы улучшить свои жилищные условия. Вот это абсолютно не коррелирует между собой. Вот ПИК занял больше 30% рынка, не все же в состоянии кидать тень на весь рынок и подстраивать под себя абсолютно всех участников. Масштабируемость, которая существует у группы компаний «ПИК», конечно, позволит им минимизировать себестоимость. Соответственно, определять ту маржинальность, которая позволит в итоге формировать конечную стоимость продукта. Угнаться за такой возможностью другим участникам рынка, особенно тем, кто работает в регионах, я не представляю себе возможным. Все-таки, если мы говорим о том, что 5 миллионов россиян должны получить доступное жилье, ну как это сделать во всех 85 регионах с учетом того, что застройщику нужно будет сначала где-то взять деньги, банку доказать, что проект целесообразен и актуален, а после этого еще положить в стоимость цены нагрузку, которая сопоставима со стоимостью денег, притом что вы будете обязаны брать кредиты. Для меня это загадка — как можно такие два противоположных решения возвести в ранг государственной задачи. Я не знаю, как это можно сделать».

Эксперты считают, что в случае запрета продажи недвижимости на этапе строительства цены на готовое жилье существенно взлетят вверх. Вот что говорит директор аналитической платформы BNmap.pro Сергей Лобжанидзе:

Сергей Лобжанидзе директор аналитической платформы BNmap.pro «Помимо того что это автоматически приведет к увеличению ценообразования на этапе финального строительства, потому что сейчас рост в течение строительства в среднем, например, по Москве от 18% до 27% составляет, к этому добавится нагрузка кредитная. К этому добавится НДС, который по факту получения собственности нужно будет оплачивать, поэтому я думаю, что здесь до 50-60% может составить рост цены, только исходя из увеличения объемных издержек по продуктам. Это что касается цены. Что касается того, насколько это популярно, могу в качестве примера сказать, что по итогам 2017 года у нас в границах Москвы и Новой Москвы порядка 54 тысяч сделок по физлицам, включая квартиры-апартаменты, в рамках договоров долевого участия по передаче прав на основании купли-продажи. Вторичный рынок — около 120 тысяч [сделок], то есть, в принципе, почти половина — это весьма большой процент».

О том, были ли приняты какие-то решения относительно запрета долевого строительства, не сообщается. Издание лишь отмечает, что как вариант обсуждалась также возможность продавать только готовое жилье с 2020 года.