Обязательное страхование риэлторов не должно быть «поголовным»12.08.2016 . Страхование на рынке недвижимости Страхование риэлторов
Анализ нового для России вида страхования ответственности
Страхование ответственности риэлторов
Профессиональной для риэлтора является предпринимательская деятельность, связанная с посредничеством в сделках по купле, продаже, аренде недвижимого имущества, управлением недвижимым имуществом по договору с собственником, а также с заключением договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества.
Объектом страхования являются имущественные интересы риэлтора (страхователя), связанные с его обязанностью в порядке, установленном законодательством, возместить вред, причиненный третьим лицам (клиентам), при осуществлении им профессиональной деятельности.
Как правило, не может быть объектом страхования имущественная ответственность риэлтора, если стороной в гражданско-правовых сделках с недвижимостью (аренде, купле, продаже, мене, договорах ренты и управления недвижимостью) является сотрудник страхователя (застрахованного), члены его семьи или иные родственники.
Страхователями могут выступать юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и являющиеся риэлторами.
Как правило, не могут быть страхователями:
— юридические лица, не являющиеся резидентами России и занимающиеся риэлторской деятельностью без открытия официального представительства в Российской Федерации;
— иностранные граждане и лица без гражданства, работающие в качестве риэлторов, независимо от наличия вида на жительство;
— риэлторы, имеющие поручительства или иные гарантии о возмещении возможного ущерба, причиненного клиентам в результате риэлторской деятельности.
Страховой случай
Страховые случаи различаются в зависимости от вида риэлторской деятельности страхователя.
Например, при осуществлении риэлтором посреднической деятельности в сделках по купле, продаже, мене, аренде недвижимого имущества страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной, о расторжении сделки, если основанием для такого решения суда послужили виновные действия страхователя, выразившиеся:
— в заключении сделки на условиях, противоречащих условиям договора с клиентом;
— в заключении сделки с лицом, не имеющим полномочий на распоряжение недвижимостью;
— в нарушении процедуры регистрации сделки (если такая регистрация являлась обязанностью риэлтора).
— в грубом нарушении сроков исполнения обязательств риэлтором;
— в заключении сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения (со стороны риэлтора);
— в нарушении формы сделки с недвижимостью;
— в иных действиях страхователя, оговоренных в договоре страхования.
При осуществлении риэлтором деятельности по управлению недвижимым имуществом по договору с собственником этого имущества страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее обязанность застрахованного компенсировать вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением риэлтором обязательств по договору управления недвижимостью, а именно:
— уменьшение дохода выгодоприобретателя в результате непроявления при управлении имуществом должной заботливости;
— утрата или повреждение имущества;
— превышение предоставленных полномочий при совершении сделки с объектом управления;
— иные действия страхователя, оговоренные в договоре страхования.
При исполнении риэлтором обязательств, вытекающих из договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной (по основаниям, предусмотренным законодательством), о расторжении сделки, если основанием для такого решения суда послужили виновные действия страхователя (застрахованного), выразившиеся в неисполнении или ненадлежащем исполнении риэлтором обязательств по договору ренты или иных действиях страхователя, оговоренные в договоре страхования.
Страховые суммы, выплаты и тарифы
Страховая сумма, в пределах которой страховщик производит выплату страхового возмещения при наступления страхового случая, устанавливается соглашением страхователя и страховщика дифференцированно, то есть в зависимости от набора рисков: суммы вознаграждения страхователя (застрахованного); от дохода выгодоприобретателя по управлению недвижимостью за год; от размера ренты за год.
Для принятия страховщиком решения о страховой выплате выгодоприобретатель среди прочих документов в обязательном порядке представляет договор с риэлтором. Страховая выплата производится в размере имущественной ответственности страхователя (застрахованного), но не свыше суммы, установленной договором страхования или судом.
Страховой тариф, как правило, дифференцируется в зависимости от опыта работы риэлторов и от того, чья ответственность страхуется (физического или юридического лица) и в среднем составляет: для юридических лиц — 1,5 процента страховой суммы, для физических лиц — 2,25 процента.
Государство давно озабочено 100%-ной легализацией риэлторского бизнеса, изыскивая новые способы регулирования и получения дани с агентств по продаже недвижимости и частных маклеров. В рамках проекта закона о регулировании деятельности риэлторов обсуждается обязательное страхование ответственности посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.
Сегодня участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе, причем довольно редко (менее 6% сделок в год). Между тем в Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует более десятка позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.
Обязательное страхование поможет компенсировать клиенту ущерб в случае признания сделки недействительной (в сумме от 300 тысяч до 5 млн рублей), но при этом, несомненно, увеличит прайс риэлторских услуг населению. Поможет ли новый законопроект обезопасить покупателей недвижимости и сделать рынок цивилизованнее и каковы его «подводные камни»?
Виктория Григорьева, генеральный директор, партнер компании «БЕСТ-Новострой», считает, что в случае принятия названного закона для потребителя риэлторские услуги однозначно подорожают. Сейчас комиссия на первичном рынке составляет от 1,5 до 4%, на вторичном – 2-3%. Пока сложно сказать, как именно увеличится комиссия, но стоимость риэлторских услуг вырастет, если закон будет принят. Риэлторский бизнес в принципе не самый прибыльный, маклеры существуют на доходы от процентов, и дополнительные издержки на страхование однозначно приведут к росту стоимости посреднических услуг.
При этом остается не ясным, что будет считаться страховым случаем, в особенности – на первичном рынке. В определенных ситуациях агентство и так возвращает комиссию: если, например, ипотечный клиент не получил одобрения банка или сделка сорвалась по причине внезапной болезни и покупателю понадобились денежные средства на экстренное лечение. Но если посредническая услуга уже оказана (объект подобран, проверены, собраны и оформлены все сопутствующие документы, прошла государственная регистрация) – не ясно, в какой момент может наступить страховой случай. И потому, скорее всего, люди будут судиться со страховыми компаниями за право признать их случай страховым, чаще – проигрывая спор страховщикам.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , уверена в том, что зачастую самое ценное, что есть у человека в России из материальных активов – это недвижимость. Поэтому любые операции с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. Страхование профессиональной ответственности риэлторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Более того – данное предложение касается страховой защиты не только продавца и покупателя, но и самих агентов, оказывающих посреднические услуги. Конечно, риэлторы проводят максимально возможную проверку документов, которые участвуют в сделке.
Но иногда ситуация складывается таким образом, что ввиду некоторых особенностей получить полную информацию об объекте не представляется возможным. Это в некоторой степени повышает риск сделки. А страхование как раз является одним из способов, позволяющих увеличить надежность сделок с недвижимостью. Страховая защита дает возможность агентствам недвижимости оперативно и в соответствующем объеме компенсировать клиентам понесенные убытки и при этом самим не понести заметных денежных потерь.
Сегодня конкуренция среди риэлторов в нашей стране огромна. Один из способов удержать клиентов – ценовой демпинг. И потому Мария Толстик полагает, что новые изменения в законодательстве не станут причиной увеличения стоимости услуг агентов, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости, и ни покупатель, ни продавец не заметят никаких изменений.
Ситуацию с нововведениями прокомментировала и Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ»:
Несомненно, усилия законодателей направлены на то, чтобы перевести деятельность риэлторов в правовое поле. И это правильный тренд. Но в теме страхования «телега» явно стоит впереди лошади, ведь сегодня, как известно, большая часть риэлторов в России работают нелегально. Как только специалист набирает опыт продаж и сдачи в аренду недвижимости, подвизаясь в агентстве, он переходит в режим «самостоятельного плавания» и начинает работать на свой страх и риск, давая платные объявления о продаже и сдаче объектов, тратя уйму времени на показы и проверку юридической чистоты квартир. И многие частные маклеры не регистрируют свой бизнес, не оформляют ни ООО, ни ИП, не платят налоги и никому не отчитываются о доходах. Государство такой порядок не устраивает – оно хочет контролировать этот рынок.
Лично я не против платить страховым компаниям, но по каждой конкретной сделке, а не совершать ежемесячный взнос в казну вне зависимости от объема собственной прибыли. Сегодня в обеих столицах и городах-миллионниках мы наблюдаем перегрев рынка и падение покупательской активности уже, минимум, в течение полугода. Получается, что честные предприниматели, оформившие по всем правилам свое агентство (к которым и сама, кстати, принадлежу), даже не имея регулярного дохода, должны будут ежемесячно платить страховку с риском потерять рентабельность бизнеса. В итоге я буду вынуждена поднять расценки на свои услуги, чтобы элементарно выжить в текущих условиях, а заказчик, тоже желающий сэкономить свои деньги (и, безусловно, рискуя), пойдет к тому, кто работает «по-черному». Значит, честные риэлторы потерпят убытки. Повторюсь: легализовывать и контролировать деятельность риэлторов необходимо, но – не таким способом. Должны быть придуманы и внедрены в практику какие-то иные, более эффективные и оправданные в современных рыночных условиях, механизмы.
Страхование ответственности риэлторов на сегодняшний день не является широко распространенной услугой. Вероятно, в том числе и потому, что нет закона, обязывающего сотрудников агентств недвижимости страховать свою деятельность. Но это не умаляет ее ценности услуги для покупателя.
Сообщения о множественных случаях мошенничества при сделках с недвижимостью заставляют участников сделок искать возможности минимизации рисков. И страхование ответственности риэлторов является именно таким механизмом. Фактически, приобретая застрахованный объект, покупатель делит потенциальные риски сделки со страховой компанией.
Страховые случаи
Перечень страховых рисков определяется в соответствии с правилами, утвержденными страховой компанией. При этом страхование ответственности риэлторов в процессе профессиональной деятельности предполагает защиту от непреднамеренных ошибок по отношению к клиенту. Например, выполняя размен квартир или продажу, агент не располагал полными сведениями о возможных наследниках, в результате чего выгодоприобретатель потерпел убытки.
Компенсации
Страхование профессиональной ответственность риэлторов, в соответствии с требованиями Российской Гильдии Риэлторов, осуществляется на сумму, составляющую не менее средней рыночной стоимости однокомнатной квартиры в регионе, где проходила сделка. При этом размер взноса может быть фиксированным на года или устанавливаться для каждого объекта индивидуально.
Первый вариант является наиболее распространенным. При наступлении страхового случая основанием для выплат может стать решение суда или соглашение сторон, подписанное страховой компанией, риэлтором и клиентом, участвовавшим в сделке. Срок выплаты компенсации составляет от 5 до 15 рабочих дней.
В чем выгода страхования профессиональной ответственности риэлтора
Страхование профессиональной ответственности риэлторов для многих вопрос имиджа и деловой репутации. Сотрудничая с такой компанией, клиент чувствует себя более безопасно. С другой – это очень прагматичный подход: ошибается риэлтор, а компенсацию выплачивает страховая организация.
Дмитрий Ушаков – депутат ГД, спараведливорос, автор закона о риэлторах – подтвердил намерение партии повторно вынести на рассмотрение законодателя проект по урегулированию деятельности агентов недвижимости. Инициатор законопроекта рассказал, что еще до старта осенней сессии планируется провести «нулевое» чтение исправленного документа.
В части страхования ответственности риэлторов правок не вносилось, – подчеркнул Дмитрий Ушаков. Это требование авторы документа считают обязательным, ключевым и будут на нем настаивать.
Гильдия предлагает ограничить требования по страхованию риэлторов
В свою очередь, в РГР (Гильдия риэлторов РФ) к этой части закона, в том числе, есть серьезные претензии. Так, по мнению президента организации Татьяны Деменок:
- законодатель не должен требовать массового страхования риэлторов: полис должен стать обязательным только для брокерских компаний и предприятий, но не для агентов;
- во исполнение первого требования в законе важно уточнить понятия и распределить профессиональную ответственность между брокерами и агентами;
- в сегменте индивидуального предпринимательства страховка профессиональной ответственности должна быть добровольной.
Рынок и без вынужденной страховки в застрахован на 40%, – РГР
Как рассказала глава РГР, сегодня более четверти компаний, занятых законной брокерской деятельностью на рынке недвижимости, уже являются держателями полиса (комплексная страховка с пунктом о страховании ответственности сотрудников агентства). Отчасти это связано с широким (несмотря на санкции) присутствием на территории России иностранных представительств – дочерних компаний крупных европейских брендов.
На их долю, по данным РГР, приходится почти 40% крупнейших всероссийских агентств недвижимости. Полное страховое сопровождение, в том числе, в части гарантирования ответственности риэлтора для таких компаний является обязательным.
Остальной же рынок представлен:
- на 50% – мелкими частными фирмами, которые не осуществляют де-юре брокерскую деятельность, а потому не отвечают за качество сделки;
- на 20% – серьезными отечественными предприятиями, для которых страхование профессиональной ответственности уже стало нормой;
- примерно на треть – так называемыми черными и серыми риэлторами.
Страхование ответственности риэлторов как средство «чистки» рынка
В Госдуме же руководствуются другой статистикой. Как рассказал Дмитрий Ушаков, 30% «черно-серых» участников для России – далекое прошлое (2006-2008 гг.). Сегодня в полумошенническом или мошенническом режиме работает более 80% агентств недвижимости.
Именно на их вывод и нацелен новый закон. Авторы проекта уверены, что страхование ответственности с внушительной суммой покрытия (пока предлагается на уровне 300 тысяч рублей, но окончательный предел не озвучен) вынудит уйти с рынка всех, кто «играет» нечестно.
На текущий момент, по подсчетам «Справедливой России», на рынке оперируют более полумиллиона участников. Из них – только 75% зарегистрированы как юридические лица. Им закон предложит одно из двух:
- ввести покупку страховки ответственности риэлтора за сделку как обязательное условие принятия в СРО (на работу);
- выделить средства бюджета на две новые статьи – страхование ответственности сотрудников и формирование резервного фонда.
Гильдия риэлторов – за лицензии, а не саморегулирование
Два уровня защиты интересов риэлтора и его клиента в РГР тоже не одобряют. По мнению участников Гильдии, принудительный перевод АН под эгиду СРО в принципе не нужен. Нужно лицензирование агентов разного статуса и в зависимости от этого статуса – применение к ним:
- требований обязательного профессионального страхования на сумму от миллиона рублей;
- вмененного страхования для организаций с количеством сотрудников от 10 человек на сумму от 300 тысяч рублей;
- добровольной страховки для частных агентов, мелких фирм и т. д.
Татьяна Деменок считает, что эта привязка (без страхования профессиональной ответственности риэлторов нет лицензии) сработает на «очищение» рынка намного лучше. В партии же «Справедливая Россия» такой механизм перехода к цивилизованной лицензионной практике не отметают. Но пока предлагают альтернативный вариант, чтобы сэкономить деньги добропорядочных участников рынка, – как пояснил Дмитрий Ушаков.
Будет ли механизм усиления контроля над риэлтерской деятельностью реализован через лицензии или саморегулирование, страхование ответственности для представителей этого сегмента с высокой вероятностью станет обязательным. В портфеле СА «GALAXY страхование» есть проверенные партнеры, которые обслуживают этот вид страховок. У нас на сайте можно подсчитать стоимость пока добровольного полиса и заказать договор, не сходя с места (с гарантиями его работоспособности).
Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности
Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности
|