Zisťovanie opotrebovania nehnuteľnosti

Celkové náklady na reprodukciu alebo výmenu sú súčtom nákladov na reprodukciu (výmenu) novostavby v cenách platných ku dňu posúdenia. Preto je potrebné zohľadniť rozdiely v charakteristikách novej nehnuteľnosti a posudzovanej nehnuteľnosti.

Opotrebenie v oceňovaní znamená stratu užitočnosti, a teda hodnoty predmetu oceňovania z akéhokoľvek dôvodu. Odpisy (ako strata hodnoty) môžu byť vyjadrené v absolútnych a relatívnych jednotkách. Ak sú odpisy vyjadrené v absolútnych jednotkách (peňažné jednotky), potom sa odpočítajú od celkových nákladov na reprodukciu.

V reprodukovať = Vp reprodukovať - ​​A alebo V nahradiť = Vp nahradiť - A, (6.5)

kde SV sú náklady na reprodukciu predmetu;

V nahradenie - náklady na výmenu vylepšení objektu;

Vр reprodukcia - celkové náklady na reprodukciu objektu;

Výmena Vп - celkové náklady na výmenu objektu;

I je znehodnotenie predmetu ocenenia vyjadrené v peňažných jednotkách.

Ak je opotrebovanie vyjadrené v relatívnych jednotkách (v percentách), použije sa nasledujúci vzorec:

Prehrávanie Vp = prehrávanie V (1 - I), (6.6)

kde I je opotrebovanie posudzovaného predmetu vyjadrené v relatívnych jednotkách.

Existujú dva spôsoby, ako určiť opotrebovanie:

• · celoživotná metóda;
• · spôsob delenia na druhy opotrebovania.

Odpisy, ako stratu hodnoty, môžu byť vyjadrené v relatívnom vyjadrení (vo vzťahu k úplným nákladom na reprodukciu alebo k úplným nákladom na výmenu), ako aj v absolútnom vyjadrení.

Výpočet opotrebovania metódou životnosti

Opotrebenie je funkciou času objektu.

Stanovenie odpisov budov metódou životnosti je založené na preskúmaní konštrukcií hodnoteného objektu a predpoklade, že efektívny vek objektu súvisí s typickou ekonomickou životnosťou, keďže akumulované oprávky sú s nákladmi reprodukcia (výmena) stavby.

Pri výpočte opotrebovania metódou životného cyklu sa používajú tieto koncepty:

Fyzická životnosť budovy (T n) je doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzikálna životnosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budovy. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (T fakt) je časový úsek, ktorý uplynul od uvedenia objektu do prevádzky do dátumu posúdenia.

Efektívny vek (T eff) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu posúdenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežného (typického) užívania budovy je efektívny vek nasledovný:

Ryža. 6.1. Životnosť budovy a hodnotiace ukazovatele, ktoré ich charakterizujú

Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom

I = (Teff / Tn) 100 %, (6,7)

kde ja nosím, %;

Tef - efektívny vek, určený odborníkom na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku;

Tn - typické obdobie fyzického života.

I = (T fakt / T n) 100 %, (6,8)

kde Tfact je chronologický vek.

Použitie vzorca (6.8) je relevantné pri výpočte percentuálnych úprav opotrebenia v porovnávaných predmetoch (porovnávacia metóda predaja), keď odhadca nemôže kontrolovať vybrané analógy, aby určil ukazovatele použité vo vzorci (6.7).

Príklad. Určite hodnotu hodnotenej nehnuteľnosti. Posudzovaný je pozemok so stavbou z roku 1980. Štandardná životnosť stavby je 150 rokov. Trhová hodnota pozemku bola určená porovnaním predaja a rovná sa 4,5 milióna rubľov. Celkové náklady na výmenu konštrukcie boli stanovené metódou porovnávacej jednotky na úrovni 11,4 milióna rubľov. Termín hodnotenia je 30.1.2010.

Chronologický vek stavby je 30 rokov. Na výpočet opotrebovania konštrukcie používame vzorec (6.8), keďže efektívny vek nie je daný.

I = (T fakt / Tn) 100 % = 30/150 x 100 % = 30 %.

Na výpočet hodnoty hodnoteného objektu použijeme vzorec 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 - 0,3 * 11 400 000) = 12 480 000 rubľov.

Náklady na posudzovaný objekt, vypočítané v rámci nákladového prístupu, teda dosiahli 12 480 000 rubľov.

Výpočet opotrebenia metódou rozdelenia na druhy opotrebenia

Najbežnejšou metódou na výpočet opotrebovania je spôsob rozdelenia na druhy opotrebovania.

V závislosti od faktorov znižujúcich hodnotu nehnuteľnosti sa opotrebenie delí na fyzické, funkčné a vonkajšie (ekonomické). Fyzické a funkčné opotrebovanie môže byť odstrániteľné alebo neopraviteľné. Vonkajšie opotrebovanie je zvyčajne neopraviteľné.

Ryža. 6.2. Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku

Súčet všetkých možných druhov odpisov predstavuje oprávky majetku.

Fyzické zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v čase (napríklad defekty konštrukčných prvkov). Fyzické opotrebovanie sa môže vyskytnúť pod vplyvom prevádzkových faktorov alebo pod vplyvom prírodných a prírodných faktorov.

Funkčné opotrebovanie sa týka zníženia hodnoty nehnuteľnosti spojeného s nesúladom medzi dizajnovým a plánovacím riešením, stavebnými normami, kvalitou dizajnu a výrobnými materiálmi s modernými požiadavkami na tieto položky.

Vonkajšie opotrebovanie- ide o zníženie hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: lokalita, situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní a pod.

Opotrebenie sa považuje za odstrániteľné, ak je jeho odstránenie fyzicky možné a ekonomicky realizovateľné.

Fyzické odstrániteľné opotrebovanie sa určuje nákladovou metódou, kalkulujúcou náklady na potrebné práce na výmenu a zlepšenie jednotlivých konštrukčných prvkov budovy.

Metóda nákladov spočíva v stanovení nákladov na obnovu prvkov budov a stavieb. Na určenie odstrániteľného fyzického opotrebovania sa používa nákladová metóda.

Príklad výpočtu fyzického opotrebovania nákladovou metódou je uvedený v tabuľke 6.5.

Tabuľka 6.5.

Príklad výpočtu odnímateľného fyzického opotrebovania

Odnímateľné fyzické opotrebovanie podľa tabuľky 6.5 sa rovná 333 500 rubľov.

Na výpočet fyzického neopraviteľného opotrebovania sa zvyčajne používa expertná alebo celoživotná metóda.

Najpresnejšia a časovo najnáročnejšia metóda je odborník. Zahŕňa vytvorenie zoznamu defektov a určenie percenta opotrebovania všetkých konštrukčných prvkov budovy alebo konštrukcie.

Výpočet fyzického poškodenia budovy ako celku sa vykoná podľa vzorca:

A fyzické = ? [A fyzické i I i] (6.9)

Ifiz i - fyzické opotrebovanie jednotlivého i-tého konštrukčného prvku (%);

I i - merná hmotnosť i-tého konštrukčného prvku;

n je počet konštrukčných prvkov posudzovanej budovy.

Výpočet fyzického znehodnotenia budovy je uvedený v tabuľke 6.6.

Tabuľka 6.6. Výpočet fyzického opotrebovania

Konštrukčné prvky budovy	Podiel na celkových nákladoch, %	Skutočné fyzické element, %	Podiel fyzického opotrebovania prvku na celkovom fyzickom opotrebovaní budovy, % (Elektrická merná hmotnosť * *Ifiz el-ta)/100
Nadácia
Steny a priečky
Prekrytie
Strecha a krytina
Vodoinštalácie a elektroinštalácie
Iné diela
Fyzické poškodenie budovy

Celoživotná metóda Používa sa na výpočet fyzického a fyzického neopraviteľného opotrebovania, táto metóda je podrobne diskutovaná vyššie.

Normatívna metóda.

Štandardná metóda sa používa na výpočet fyzického opotrebovania alebo fyzického neopraviteľného opotrebovania. Ak sa počíta s fyzickým opraviteľným opotrebovaním, potom nie je potrebné brať do úvahy faktory, ktoré sa brali do úvahy pri výpočte fyzického opraviteľného opotrebovania.

Fyzikálne poškodenie sa určuje pomocou rozdelenia budovy na komponenty. Veľkosť fyzického opotrebenia posudzovaného predmetu bola stanovená na základe „Pravidiel na posudzovanie fyzického opotrebenia“ VSN 53-86(r). Celkové fyzické opotrebenie je určené vzorcom (6.9), kedy sa určujú hmotnosti konštrukčných prvkov a hodnoty fyzického opotrebenia týchto konštrukčných prvkov.

Funkčné opotrebovanie Pokles hodnoty majetku nazývajú nejednotnosťou dizajnových a plánovacích riešení, stavebných noriem, kvality dizajnu a výrobných materiálov s modernými požiadavkami na tieto položky.

Príčiny funkčného opotrebovania:

• · nedostatky, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov;
• · nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
• · super vylepšenia.

Funkčné opotrebovanie môže byť odnímateľné alebo neopraviteľné. Odnímateľné funkčné opotrebenie sa najčastejšie vypočítava nákladovou metódou.

V závislosti od funkčného opotrebovania možno určiť nasledujúcimi spôsobmi:

• · na základe nadmerných prevádzkových nákladov;
• · na základe spárovaných predajov.

Na určenie potrebných ukazovateľov výpočtu (nájomné, kapitalizačné sadzby atď.) sa používajú trhové údaje.

V tomto prípade by vybrané analógy nemali vykazovať známky funkčného opotrebovania na posudzovanom objekte. Nižšie je uvedený príklad výpočtu funkčného opotrebovania (tabuľka 6.7).

Tabuľka 6.7. Výpočet funkčného opotrebovania na základe strát z prenájmu

Odhadované ukazovatele	Priemerná ukazovatele pomocou analógov	Indikátory podľa posúdené
Prenajímateľná plocha (S), m2
Koeficient straty z nedostatočného zaťaženia (Kp), % PVD
Potenciálny hrubý príjem, rub. v roku PVD = Sar _ S
Skutočný hrubý príjem, rub. v roku DVD = PVD _ (1 – Kp)
Čistý prevádzkový výnos, rub. v roku CHOD = DVD - ALEBO
Náklady na nehnuteľnosť, rub.
Náklady na budovu, rub. Vzd = V _ (1 - dzu) (v týchto výpočtoch je podiel pozemku braný ako odborný odhad 25%)
Funkčné opotrebovanie, %	(3656 250 - 3178125) / 3656250= 0,13 alebo 13 %

Výpočet funkčného opotrebenia je možné vykonať na základe nadmerných prevádzkových nákladov na údržbu budovy v dôsledku funkčného opotrebenia. Pozrime sa na príklad výpočtu funkčného opotrebovania na základe nadmerných prevádzkových nákladov v tabuľke 6.8.

Tabuľka 6.8. Príklad výpočtu funkčného opotrebenia na základe nadmerných prevádzkových nákladov

Odhadované ukazovatele	Priemery pomocou analógov	Indikátory podľa posúdené
Ročné nájomné (Auto), rub./m2
Prenajatá plocha na prenájom (S), m2
Koeficient straty z nedostatočného zaťaženia stanovený na základe priemerných trhových údajov (Kp), % PVD
Prevádzkové náklady (OR), rub./m2
Miera kapitalizácie vypočítaná metódou trhovej extrakcie (R), %
Podiel pôdy na hodnote nehnuteľnosti (dзу), %
Potenciálny hrubý príjem, rub. za rok PVD = Sar _ S
Skutočný hrubý príjem, rub. za rokDVD = PVD _ (1-kp)
Čistý prevádzkový výnos, rub. za rokCHOD = DVD - ALEBO
Obstarávacia cena nehnuteľnosti, rub.V=CHOD/R
Náklady na budovu, rub. Vzd = V _ (1 - dzu)
Funkčné opotrebovanie, %	(182813-164062,5)/182813=0,10 alebo 10 %

Vonkajšie opotrebovanie- odpisy objektu z dôvodu negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: lokalita, situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny okolitej infraštruktúry a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní , atď. Hoci vonkajšie opotrebovanie je často neopraviteľné, niekedy sa môže „samo napraviť“ v dôsledku pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:

• · na základe strát na nájomnom;
• na základe nadmerných prevádzkových nákladov;
• · na základe spárovaných predajov;

Uvažujme príklad určenia vonkajšieho opotrebovania na základe informácií o cene nedávno predaných podobných predmetov (párový predaj). Predmety spárovaného predaja sa od seba líšia iba vonkajším opotrebovaním identifikovaným a súvisiacim s predmetom ocenenia.

Príklad. Je potrebné posúdiť vonkajšie opotrebovanie spôsobené poklesom investičnej atraktivity administratívnej budovy v dôsledku premiestnenia chemického závodu v jej bezprostrednej blízkosti v rámci programu sťahovania výrobných podnikov z centra Moskvy. Na realitnom trhu boli identifikované párové predaje objektov A a B podobného účelu. Náklady na pozemky v tejto oblasti predstavujú približne 25 % z celkových nákladov na typickú nehnuteľnosť. Výpočet vonkajšieho opotrebovania metódou párového predaja v tabuľke 6.9.

Tabuľka 6.9. Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebovania na základe spárovaných predajov

Ukazovatele	Rozsah
	Predajná cena nehnuteľnosti A, ktorá sa nachádza ďaleko od veľkých priemyselných podnikov, rubľov
	Predajná cena objektu B, ktorý sa nachádza v blízkosti veľkých priemyselných podnikov, rubľov
	Predajná cena budovy objektu A, rubľov (podiel pozemku - 25%, podiel budovy 75%).	7500000*0,75=5625000
	Predajná cena stavebného objektu B, rubľov	6900000*0,75=5175000
	Rozdiel vrátane:
	* v nákladoch v dôsledku fyzických rozdielov medzi objektmi A a B, rubľov
	* v nákladoch spôsobených blízkosťou trhu s odevmi, rubľov
	Strata hodnoty spojená s prítomnosťou vonkajšieho opotrebovania, rubľov
	Vonkajšie opotrebenie, %.	450 000/7500000 = 0,06 alebo 6 %

Odpisy je možné vypočítať v percentuálnom vyjadrení a v hodnotovom vyjadrení v závislosti od zvolenej metódy.

Ak sú všetky druhy opotrebovania vypočítané v peňažnom vyjadrení, potom by sa mal použiť základný vzorec nákladového prístupu (6.2).

Ak boli rôzne typy opotrebovania vypočítané v hodnote a percentuálnom vyjadrení, potom sa náklady na reprodukciu (náhradné náklady) vypočítajú pomocou vzorca:

V prehrávanie = (prehrávanie Vp - A fyzické zariadenie - A funkčné zariadenie) _ (1-A fyzické) _ (1-I fun.nu) _ (1 - A hostinec), (6.10)

A zábavné zariadenia - funkčné odnímateľné opotrebovanie, peňažné jednotky;

A fyzická dobre - neopraviteľné fyzické opotrebovanie, %;

A fyzická dobre - neopraviteľné funkčné opotrebovanie, %;

A ext - vonkajšie opotrebenie, %.

Pri určovaní odpisov je najdôležitejšie identifikovať znaky, ktoré znižujú hodnotu budovy. Fyzické opotrebenie je prítomné vo väčšine budov, ale pre moderné budovy vo veľkých ruských mestách často neexistuje žiadne vonkajšie a funkčné opotrebenie. V tomto prípade sa vzorec zjednoduší na nasledujúci tvar:

V play = (V play – A func.device) _ (1-I fyzické), (6.11)

Kde V vopro - náklady na reprodukciu;

Vp reprodukcia - celkové náklady na reprodukciu;

A fyzické zariadenia - odnímateľné fyzické opotrebovanie, peňažné jednotky;

A fyzická dobre - neopraviteľné fyzické opotrebovanie, %.

Po vyčíslení úplných reprodukčných nákladov (úplných reprodukčných nákladov), ako aj oprávok sa určí hodnota pozemku a oceneného majetku ako celku.

Na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti vypočítanej v rámci nákladového prístupu je potrebné použiť vzorec (6.1).

Metódy hodnotenia pozemkov

METÓDY POSUDZOVANIA HODNOTY POZEMKOV

Ryža. 6.3 Metódy hodnotenia pozemkov

Ocenenie hodnoty pozemkov sa vykonáva na základe Metodických odporúčaní na určenie trhovej hodnoty pozemkov schválených nariadením Ministerstva majetku Ruska zo dňa 3. 6. 2002 č. 568-r alebo dňa na základe iných metód prezentovaných v edukačnej literatúre, keďže metodické odporúčania nie sú záväzné.

Okrem iných metód v náučnej literatúre sa na výpočet ceny pozemkov používa metóda úhrady nákladov na infraštruktúru a metóda štandardných investičných zmlúv.

V závislosti od účelu hodnotenia a v dôsledku toho základnej presnosti výpočtových postupov existuje niekoľko spôsobov, ako určiť reprodukčnú cenu:

Porovnávacia jednotková metóda.

Metóda rozkladu komponentov.

Metóda kvantitatívneho prieskumu.

Porovnávacia jednotková metóda . Hodnota oceňovanej nehnuteľnosti sa určí vynásobením počtu vybraných merných jednotiek (mernými jednotkami môžu byť 1 m3, 1 m2, 1 km, 1 ks a pod.) oceňovaného objektu nákladmi na jednu mernú jednotku. ocenenie v deň ocenenia. Náklady na merné jednotky štandardných objektov sú známe a sú obsiahnuté v špeciálnych informačných a analytických zbierkach (Bulletin "KO - INVEST" a Zbierka integrovaných ukazovateľov reprodukčnej ceny - UPVS).

Dôležitým krokom pri použití tejto metódy je výber typického objektu (analógu). Pri výbere analógu je potrebné vziať do úvahy jediný funkčný účel, podobnosť fyzikálnych vlastností (trieda konštrukčných systémov), porovnateľný chronologický vek porovnávaných objektov a ďalšie charakteristiky. Keďže vo väčšine prípadov sú základom pre porovnanie náklady na porovnávaciu jednotku nie identického objektu, ale blízkeho analógu, náklady na objekt vypočítané pomocou metódy porovnávacej jednotky sa budú považovať za reprodukčné náklady.

Metóda rozkladu komponentov . Rozdiel medzi týmto spôsobom a predchádzajúcim je v tom, že náklady na celú stavbu sa vypočítajú ako súčet nákladov na jej jednotlivé stavebné súčasti – základy, steny, stropy a pod. Náklady na každý komponent sa získajú na základe súčtu priamych a nepriamych nákladov potrebných na vytvorenie jednotky objemu. Náklady na celú budovu sa vypočítajú podľa vzorca:

Szd =

kde Сзд sú náklady na výstavbu budovy ako celku;

Vj je objem zložky j-ro;

Cj - náklady na jednotku objemu;

n je počet pridelených stavebných komponentov;

Kn - koeficient zohľadňujúci existujúce rozdiely medzi posudzovaným objektom a vybranou typickou štruktúrou (pre identický objekt Kn-1);

Metóda kvantitatívneho prieskumu . Táto metóda je založená na podrobnej kvantitatívnej a nákladovej kalkulácii nákladov na inštaláciu jednotlivých komponentov, zariadení a konštrukcie budovy ako celku. Okrem rozpočítania priamych nákladov je potrebné zohľadniť aj režijné náklady a ostatné náklady. Inými slovami, vypracuje sa kompletný odhad rekonštrukcie posudzovaného objektu.

Metóda kvantitatívneho prieskumu je základom pre aplikáciu vyššie uvedených metód na výpočet reprodukčných nákladov a vykazuje najpresnejšie výsledky v porovnaní s nimi, je však najnáročnejšia na prácu a vyžaduje, aby odhadca mal hĺbkovú teoretickú prípravu a významné praktické skúsenosti.

Zisťovanie opotrebovania nehnuteľnosti

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty (odpisom) pod vplyvom rôznych faktorov v čase.

S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.

Klasifikácia odpisov nehnuteľností:

Každý typ opotrebenia je charakteristický svojim rozdelením: snímateľné a neodnímateľné.

Odnímateľné opotrebovanie- opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné. Ekonomická realizovateľnosť zároveň spočíva v tom, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebovania by mali pomôcť zvýšiť hodnotu objektu ako celku.

Fatálne opotrebovanie– opotrebovanie, ktoré je buď fyzicky nemožné alebo ekonomicky nepraktické.

Keď sú identifikované všetky určené druhy opotrebenia, hovoria o celkovom kumulovanom opotrebení majetku. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu. Na základe podstaty týchto definícií možno tvrdiť, že celkové akumulované opotrebovanie je v prvom rade funkciou životnosti predmetu. Berúc do úvahy túto okolnosť, uvažujme o podstate hlavných hodnotiacich konceptov charakterizujúcich tento ukazovateľ:

Fyzický život budova ( VF ) - určuje sa doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (HV)- je to doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa hodnotenia.

Ekonomický život (EJ) - určuje sa prevádzková doba, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. V tomto prípade vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Efektívny vek (EV) ) - určuje sa na základe chronologického veku stavby s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.

Zostávajúci ekonomický život (REL) ) budovy je doba odo dňa ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.

Metódy výpočtu opotrebovania:

1. Fyzické zhoršenie - predstavuje postupnú stratu technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne vybudovaného pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.

Na výpočet fyzického poškodenia budov sa rozlišujú tieto metódy:

Štandardné (pre obytné budovy);

náklady;

Celoživotná metóda.

Štandardná metóda na výpočet fyzického opotrebovania

Normatívna metóda na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych normatívnych pokynov na medziodvetvovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom takýchto pokynov sú „Pravidlá pre posudzovanie fyzického poškodenia obytných budov“ VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (Štátny výbor pre civilnú výstavbu a architektúru pod GOSSTROE v ZSSR. Moskva 1990), ktoré používa Úrad pre technický inventár pre účel posúdenia fyzického znehodnotenia bytových domov pri technickej inventarizácii, plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na jeho rezortnú príslušnosť.

Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca:

Fф =

kde Ff je fyzické opotrebovanie budovy, (%);

Fi - fyzické opotrebenie i-ro konštrukčného prvku (%);

Li je koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov konštrukčného prvku i-ro na celkových reprodukčných nákladoch budovy; n je počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých stavieb, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v %) sa spravidla berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovanej nákladovosti.

Nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania

Fyzické opotrebovanie v čase jeho posúdenia je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo budovy ako celku a nákladov na ich výmenu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Opísaná metodika umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení, čo je výhodnejšie ako iné metódy výpočtu fyzického opotrebovania. Okrem toho, keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Medzi nevýhody spojené s touto metódou je potrebné poznamenať povinnú podrobnosť a presnosť výpočtu nákladov na opravu opotrebovaných prvkov budovy.

Stanovenie fyzického opotrebenia budov metódou životnosti

Vychádzajúc z podstaty vyššie diskutovaných základných hodnotiacich pojmov charakterizujúcich celkové akumulované opotrebovanie budovy z hľadiska doby jej prevádzky možno tvrdiť, že fyzické opotrebovanie, efektívny vek a ekonomická životnosť sú v určitom pomer. Tento vzťah možno vyjadriť nasledujúcim vzorcom (1):

kde: I(%) - opotrebenie v percentách;

EV - účinný vek, určený odborníkom na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku;

VF - typické obdobie fyzického života;

RSFZ - zostávajúce obdobie fyzického života.

Alebo podľa vzorca (2):

kde: A (%) - opotrebenie v percentách;

VF je typickým obdobím fyzického života.

Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):

O= BC*(I/100);

kde: A - opotrebenie v percentách; BC - náhradné náklady.

2 . Funkčné opotrebovanie

Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanej budove je spravidla nesúlad jej priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasné alebo zamýšľané použitie.

Podľa fyzikálnych možností a ekonomickej realizovateľnosti odstránenia príčin, ktoré spôsobili funkčné opotrebovanie, sa delí na snímateľné a neopraviteľné. Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, keďže pri ich kalkulácii na základe jej definície sa funkčné opotrebenie samozrejme z úvahy vylučuje.

Odnímateľné funkčné oblečenie

Odnímateľné funkčné opotrebenie je zvyčajne podmienené nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu na uľahčenie efektívnejšej prevádzky nehnuteľnosti.

Za reverzibilné funkčné opotrebovanie sa považuje:

Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov,

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov,

Super vylepšenia.

Nevýhody, ktoré treba pridať, označujú prvky budovy a zariadenia, ktoré sa v existujúcom prostredí nenachádzajú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné prevádzkové normy. Odpisy v dôsledku týchto položiek sa merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov, zahŕňajú pozície, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné štandardy (vodomery a plynomery a pod.). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, pričom sa zohľadňuje ich fyzické opotrebovanie, mínus náklady na vrátenie materiálov, plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. V tomto prípade sú náklady na vrátenie materiálov definované ako náklady na demontované materiály a zariadenia pri použití v iných zariadeniach (revidovateľná zostatková hodnota).

Smerom k super vylepšeniam zahŕňajú pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.

Príkladom nadmerného zveľaďovania by bola situácia, keď majiteľ domu, ktorý si ho prispôsobil pre seba, urobil pre svoje pohodlie (investičnú hodnotu) zmeny, ktoré neboli adekvátne z pohľadu typického užívateľa. Ide napríklad o prestavbu úžitkovej plochy priestorov na konkrétne využitie, určené záľubami majiteľa alebo jeho zamestnaním. Odnímateľné funkčné opotrebovanie je v takejto situácii dané aktuálnymi nákladmi na uvedenie menených prvkov do pôvodného stavu. Okrem toho pojem nadmerného zlepšovania úzko súvisí so segmentom trhu s nehnuteľnosťami, kde rovnaké zlepšenia možno považovať za vhodné pre konkrétny segment a zároveň za prehnané z pohľadu typického užívateľa.

Nenávratné funkčné opotrebovanie

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je zvyčajne spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo štrukturálnymi charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. V prvom rade ekonomická neúčelnosť vynaložených prostriedkov na odstránenie týchto nedostatkov nám umožňuje posúdiť znak neopraviteľného funkčného opotrebovania. Okrem toho je potrebné zohľadniť trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia, aby stavba svojim architektonickým účelom primerane zodpovedala svojmu účelu.

3. Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie

Vonkajšie odpisy sú odpisy objektu v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre, legislatívne rozhodnutia v danej oblasti. zdaňovania atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Porovnávací prístup k oceňovaniu nehnuteľností

Porovnávací prístup k oceňovaniu nehnuteľností je založený na informáciách o nedávnych transakciách s podobnými nehnuteľnosťami na trhu a porovnaní oceňovanej nehnuteľnosti s analógmi. Ďalej sa vykonajú úpravy, aby sa zohľadnili rozdiely medzi hodnoteným objektom a jeho analógmi. To vám umožňuje určiť predajnú cenu každého analógu, ako keby mal rovnaké základné vlastnosti ako oceňovaná nehnuteľnosť.

Vzhľadom na to, že tento prístup k oceňovaniu nehnuteľností je založený na porovnávaní predajov, nazýva sa porovnávací. Vzhľadom na to, že posudzovaný prístup využíva údaje o transakciách na trhu, nazýva sa aj trhový.

Základným princípom komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností je princíp substitúcie.

Možno identifikovať nasledujúce hlavné etapy posudzovania nehnuteľnosti pomocou komparatívneho prístupu:

1. V prvej fáze sa študuje stav a vývojové trendy realitného trhu a najmä segment, do ktorého nehnuteľnosť patrí. Identifikujú sa nehnuteľnosti, ktoré sú najviac porovnateľné s oceňovanou nehnuteľnosťou a ktoré boli nedávno predané.

2. V druhej fáze sa zhromažďujú a kontrolujú informácie o analógových objektoch; zhromaždené informácie sa analyzujú a každý analógový objekt sa porovnáva s tým, ktorý sa posudzuje.

3. V tretej fáze sa upravia predajné ceny porovnateľných predmetov.

4. V štvrtej fáze sa dohodnú upravené ceny obdobných predmetov a na základe komparatívneho prístupu sa odvodí konečná hodnota trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

V prvej fáze oceňovania nehnuteľností sa komparatívnym prístupom skúma stav trhu s nehnuteľnosťami a jeho vývojové trendy, segmentuje sa a určuje sa, do ktorého segmentu trhu patrí oceňovaná nehnuteľnosť. Ďalej sa v tomto segmente podľa určitých kritérií identifikujú objekty, ktoré sú najviac porovnateľné so skúmaným objektom (analógové objekty).

Segmentácia trhu je proces rozdelenia trhu na sektory (segmenty). Rozdelenie nastáva do sektorov, ktoré majú podobné objekty a subjekty.

Objekty musia byť podobné z hľadiska účelu použitia, kvality, prevedených práv a umiestnenia.

Subjekty musia byť podobné v solventnosti, schopnostiach financovania a investičnej motivácii.

Porovnateľné nehnuteľnosti musia patriť do rovnakého segmentu trhu s nehnuteľnosťami ako ten, ktorý sa oceňuje; transakcie s nimi musia prebiehať za podmienok typických pre tento segment.

Doba expozície- toto je čas, počas ktorého musí byť predmet na trhu, aby sa mohol predať. Doba expozície sa pre rôzne segmenty trhu líši.

Takže v Moskve pre obytné byty je to približne jeden mesiac, pre kancelárske budovy - od jedného a pol do troch mesiacov. Ak bol predmet predaný za oveľa kratšiu dobu, ako je štandardná doba vystavenia, s najväčšou pravdepodobnosťou to naznačuje, že cena bola podhodnotená. Naopak, ak je položka na trhu podstatne dlhšie ako štandardná doba expozície, cena bude pravdepodobne predražená. V oboch prípadoch nie je transakcia typická pre trhový segment a nemala by sa považovať za porovnateľnú.

Hlavnými kritériami pri výbere porovnateľných objektov (analógov) sú:

1) Vlastnícke práva k nehnuteľnostiam.

2) Podmienky financovania.

3) Podmienky a čas predaja.

4) Miesto.

5) Fyzikálne vlastnosti.

1. Vlastnícke práva

Transakcie s nehnuteľnosťami v podstate zahŕňajú nákup prevoditeľných práv vlastniť majetok a nakladať s ním. Úplné vlastníctvo je určené trhovým nájomným a aktuálnym dostupným financovaním. Úprava titulu nie je nič iné ako rozdiel medzi trhovým nájomným a zmluvným nájomným.

2. Podmienky financovania transakcie

Ak sú podmienky financovania kúpno-predajného obchodu atypické (napríklad pri plnom financovaní kúpno-predajného obchodu), je v tomto prípade potrebná dôkladná analýza, v dôsledku ktorej v cene tejto transakcie sa vykoná príslušná úprava.

3. Podmienky predaja a čas predaja

To isté možno povedať o samotných podmienkach predaja. Keďže je ťažké vypočítať úpravy pre podmienky financovania a daňové podmienky, ako aj pre prevedené zákonné práva a obmedzenia, podmienky predaja, je lepšie, ak je to možné, neuvažovať o podobných transakciách na analýzu a porovnanie. V opačnom prípade sa najskôr vykonajú úpravy týchto charakteristík.

Načasovanie predaja je jedným z hlavných prvkov porovnávania porovnateľného predaja. Na prispôsobenie sa tejto charakteristike v predajnej cene analógu je potrebné poznať trendy zmien cien na trhu s nehnuteľnosťami v čase.

4. Umiestnenie

Lokalita je tiež veľmi podstatným prvkom pri porovnávaní porovnateľných predajov. Vykonanie úprav lokality má pomerne výrazný vplyv na hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti.

Fyzicka charakteristika

Fyzikálnymi vlastnosťami nehnuteľnosti sa rozumie veľkosť, druh a kvalita materiálov, stav a stupeň poškodenia nehnuteľnosti a ďalšie vlastnosti, ktoré sa tiež upravujú.

Porovnávacie jednotky

Keďže nehnuteľnosti sa často líšia veľkosťou a počtom jednotiek, môže byť ťažké porovnať predané nehnuteľnosti s nehnuteľnosťou, ktorá sa oceňuje; preto sa dostupné údaje musia zredukovať na spoločného menovateľa. Týmto spoločným menovateľom môže byť buď fyzická jednotka (cena za m2) alebo ekonomická jednotka.

Rôzne segmenty trhu s nehnuteľnosťami používajú rôzne jednotky porovnávania.

Porovnávacie jednotky pozemkov:

Cena za 1 ha;

Cena za sto metrov štvorcových;

Cena za 1 čelný meter:

Cena za 1 m2 m.

Jednotky na porovnanie zastavaných plôch:

Cena za l m2 m) celková plocha;

Cena za 1 m2 m) čistá plocha na prenájom;

Cena za 1 kubický meter m.

Násobiteľ hrubého nájomného alebo pomer celkovej kapitalizácie možno použiť ako ekonomickú jednotku na porovnanie pri hodnotení projektov na základe pomeru príjmu k predajnej cene.

Klasifikácia a podstata zmien

V závislosti od spôsobu výpočtu a vykonania úprav o rozdiely medzi oceňovaným predmetom a porovnateľným analógom sa úpravy delia na:

1. Záujem

2. Náklady

Percentuálne úpravy sa spravidla zadávajú vynásobením predajnej ceny obdobného predmetu alebo jeho porovnávacej jednotky koeficientom vyjadrujúcim mieru rozdielov v vlastnostiach obdobného predmetu a oceňovaného predmetu. Úvaha sa tu scvrkáva na nasledovné: ak je oceňovaný predmet lepší ako porovnateľný analóg, potom sa k cene porovnateľného analógu pridáva zvyšujúci faktor. V opačnom prípade sa na cenu porovnateľného analógu použije redukčný faktor.

Percentuálne úpravy zahŕňajú napríklad úpravy podľa miesta, opotrebovania a času predaja.

Úpravy nákladov

A) Peňažné úpravy vykonané na porovnávacej jednotke (1 hektár, jednotka hustoty, 100 metrov štvorcových) menia cenu predávaného analógového objektu o určitú sumu, ktorá sa odhaduje na rozdiel v charakteristikách analógového objektu a objektu, ktorý je predmetom cenený. Pozitívna úprava sa vykoná, ak je oceňovaný predmet lepší ako porovnateľný analóg. V opačnom prípade sa na cenu porovnateľného produktu uplatní negatívna úprava.

Peňažné úpravy porovnávanej jednotky zahŕňajú úpravy o fyzický stav, ako aj úpravy vypočítané štatistickými metódami.

b) Peňažné úpravy ceny predávaného analógového predmetu ako celku ju menia o určitú čiastku, ktorá sa odhaduje na rozdiel v vlastnostiach analógového predmetu a oceňovaného predmetu. Zdôvodnenie použitia pozitívnych alebo negatívnych opráv je podobné zdôvodneniu v bode „a“.

Peňažné úpravy ceny predávaného analógového objektu ako celku by mali zahŕňať úpravy týkajúce sa prítomnosti alebo absencie dodatočných vylepšení (rozšírenia skladu, parkoviská atď.).

Výpočet a zmeny

Na výpočet a vykonanie opráv sa používa mnoho rôznych metód, medzi ktoré patria:

Metódy založené na analýze párových predajov;

Odborné metódy výpočtu a dodatkov;

Štatistické metódy.

Spárovaný spôsob predaja

Párový predaj znamená predaj dvoch predmetov, v ideálnom prípade ide o ich presnú kópiu s výnimkou jedného parametra (napríklad lokality), ktorého prítomnosť vysvetľuje rozdiel v cene týchto predmetov. Táto metóda umožňuje vypočítať úpravu pre vyššie uvedenú charakteristiku a použiť ju na úpravu predajnej ceny analógového objektu porovnateľnej s predmetom hodnotenia pre tento parameter.

Obmedzené využitie tejto metódy sa vysvetľuje zložitosťou výberu objektov pre párový predaj, vyhľadávaním a spracovaním veľkého množstva informácií.

Odborné metódy výpočtu a úpravy

Základom znaleckých metód výpočtu a tvorby opravných položiek, zvyčajne percent, je subjektívny názor znalca, o koľko je oceňovaný predmet horší alebo lepší ako porovnateľný analóg.

Označme hodnotu predmetu ocenenia ako X a predajnú cenu porovnateľného analógu vezmime rovnajúcu sa 1,0.

V tomto prípade sa zdôvodnenie scvrkáva na nasledovné: 1. Objekt je o 15 % lepší ako analóg, potom by sa cena analógu mala zvýšiť o rovnakých 15 %:

X = 1,0 + 15 % x 1,0 = 1,0 x (1 + 0,15) = 1,15

2. Oceňovaný predmet je o 15% horší ako jeho analóg, cena analógu sa zníži:

X = 1,0 - 15 % x 1,0 = 1,0 x (1,0 - 0,15) = 0,85.

3. Analóg je o 15% lepší ako hodnotený objekt. Cena analógu by sa mala znížiť:

1,0 = X + 15 % x X = X (1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analóg je o 15% horší ako hodnotený objekt. Cena analógu by sa mala zvýšiť:

1,0 = X - 15 % x X = X x (1,0 - 0,15), X = 1/0,85 = 1,18.

Odborné metódy výpočtu a úpravy sa zvyčajne používajú vtedy, keď nie je možné vypočítať dostatočne presné dolárové úpravy, ale existujú trhové informácie o percentuálnych rozdieloch.

Štatistické metódy na výpočet korekcií

Treba povedať, že pri oceňovaní nehnuteľností metódou porovnávacej predajnej analýzy nie je v procese úpravy rozdielov medzi oceňovaným predmetom a jeho analógom vždy možné pomerne presne vypočítať pravdepodobnú cenu. objekt. Ak nepoužívate metódy na výpočet opráv, ako je korelačná regresná analýza, mali by ste zaviesť čo najmenej úprav pre rozdiely v charakteristikách porovnávaných objektov. Ide predovšetkým o korekcie fyzikálnych rozdielov (najmä korekcie mierky).

Podstatou metódy korelačno-regresnej analýzy je prípustná formalizácia vzťahu medzi zmenami cien nehnuteľného objektu a zmenami ktorejkoľvek z jeho charakteristík.

Záverečná fáza Porovnávací prístup k oceňovaniu nehnuteľností je analýza výpočtov vykonaných s cieľom získať konečnú hodnotu hodnoty oceňovanej nehnuteľnosti. V tomto prípade je potrebné:

1. Starostlivo skontrolujte porovnateľné predajné údaje použité na výpočet a ich upravené hodnoty.

2. Vyrovnajte upravené hodnoty porovnateľných predajov výpočtom váženého priemeru.

Odhadcom vypočítaná vážená priemerná hodnota bude pravdepodobnou predajnou cenou oceňovaného predmetu, ktorá môže byť v každom konkrétnom prípade zaokrúhlená v rámci akceptovateľných limitov.

Ministerstvo školstva a vedy Ruskej federácie

Vzdelávanie federálneho štátneho rozpočtu

inštitúcia vyššieho odborného vzdelávania

"Štátna univerzita v Tule"

Ústav práva a manažmentu

Katedra financií a manažmentu

KONTROLNÝ KURZ PRÁCA

v disciplíne „Oceňovanie podnikov a nehnuteľností“

na tému:

OPOTREBENIE V POSUDZOVANÍ

Dokončila Belova E. S.

gr. 720621

Skontroloval som L.V. Solomykovú.

Asistent na Katedre fyziky a matematiky

Tula 2014

Úvod

Jednou z dôležitých etáp posudzovania nehnuteľnosti je nepochybne určenie miery jej opotrebovania. Odpisy sú vo svojej podstate stratou užitočnosti predmetu hodnotenia, čo vedie k tomu, že trhová hodnota predmetu je nižšia ako jeho reprodukčné náklady alebo reprodukčné náklady. V dôsledku toho bez určenia opotrebenia bude posúdenie hodnoty veci nesprávne, pretože nezohľadňuje fyzické a funkčné zmeny, ktoré nastali na predmete počas jeho prevádzky, a nezohľadňuje náklady. ktoré budú potrebné na obnovenie pôvodných vlastností alebo prispôsobenie objektu moderným požiadavkám trhu. Postup na určenie opotrebovania objektu vám umožňuje posúdiť jeho skutočný stav, objektívne určiť jeho ekonomickú životnosť a čo je dôležité, správne vybrať analógové objekty na vykonanie porovnávacej analýzy a posúdenie hodnoty nehnuteľnosti.

Vyššie uvedené popisuje relevantnosť mnou zvolenej témy. Hlavným cieľom tejto práce je zvážiť problém stanovenia opotrebovania pri posudzovaní. Dosiahnutie tohto cieľa predurčuje formuláciu a riešenie nasledovných úloh: popis a výpočet opotrebovania, jeho naprekonomický obsah, zohľadnenie rôznych druhov opotrebovania, rozbor metód hodnotenia fyzického, morálneho a vonkajšieho opotrebovania, ako aj určenie ich výhod a nevýhod.

1 Definícia opotrebovania a jeho ekonomický obsah

Stanovenie miery opotrebovania je dôležitou etapou pri posudzovaní nehnuteľnosti, pretože pomáha identifikovať jej skutočný stav, objektívne určiť jej ekonomickú životnosť a správne vybrať analógové objekty na porovnávaciu analýzu a posúdenie nákladov. objekt.

Opotrebenie čiastočná alebo úplná strata spotrebiteľských vlastností a hodnoty počas prevádzky aj počas nečinnosti.

Oceňovacie odpisy je akákoľvek strata užitočnosti oceňovanej položky, ktorá spôsobí, že trhová hodnota oceňovanej položky je nižšia ako reprodukčné náklady alebo reprodukčné náklady..

Odpisy sú definované ako rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu zlepšení ku dňu ocenenia a ich aktuálnou trhovou hodnotou. Ekonomický obsah opotrebovania spočíva v tom, že opotrebovanie sa klasifikuje nie z hľadiska technickej realizovateľnosti, ale z hľadiska ich ekonomickej realizovateľnosti.. Uvažujme o obdobiach života objektu hodnotenia a ukazovateľoch hodnotenia, ktoré ich charakterizujú (obr. 1)

termín výstavby odhady demolácia objektu

Dátum hodnotenia je deň, kedy sa nerobia žiadne zlepšenia

Skutočný vek na zvýšenie nákladov

Efektívny vek zostávajúceho ekonomického života

Ekonomická životnosť objektu

fyzická životnosť predmetu ocenenia

Obrázok 1 Životnosť predmetu ocenenia

Pozrime sa podrobnejšie na obdobia života objektu uvedené na obrázku 1:

• Fyzická životnosť objektučasové obdobie, počas ktorého možno predmet skutočne používať na určený účel. Zjednodušene sa táto lehota určuje v závislosti od kapitálovej skupiny objektu v oceňovacej praxi. Pôsobí ako prirodzený obmedzovač ekonomického života.Fyzický život sa končí zbúraním objektu.
• Ekonomická životnosť objektučas, počas ktorého zlepšenia prispievajú k hodnote predmetu nad rámec nákladov na zlepšenie, to znamená, keď sú odpisy odstrániteľné.

Termín je možné predĺžiť z dôvodu kvalitnej údržby, včasnej modernizácie a opráv.

V domácej praxi technika ekonomickej uskutočniteľnosti určuje životnosť budovy, ktorá je zvyčajne uvedená v pasportoch štandardného projektu a vybudovaného zariadenia. Na jeho základe sa stanovuje odpisová sadzba a frekvencia opráv.

• Skutočný vekčas od uvedenia predmetu do prevádzky do dátumu posúdenia je určený pasom alebo osvedčením o registrácii predmetu.
• Efektívny vekčas, ktorý sa odhaduje na základe predpokladanej životnosti objektu na základe jeho fyzického stavu, vybavenia, dizajnu, ekonomických a iných faktorov ovplyvňujúcich jeho hodnotu.

V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od fyzického veku smerom nahor alebo nadol. Pri bežnej (typickej) prevádzke objektu sa efektívny vek spravidla rovná skutočnému veku.

• Zostávajúci ekonomický životčas objektu určený odhadcom od okamihu obhliadky objektu až do skončenia jeho ekonomickej životnosti.

K zhoršeniu stavu objektu dochádza v dôsledku zhoršenia jeho fyzického stavu, nesúladu medzi funkčnými charakteristikami moderných koncepcií trhu s nehnuteľnosťami a vplyvom vonkajších podmienok prevádzky objektu na jeho hodnotu. Keďže uvedené faktory spolu súvisia, ich vplyv na náklady sa posudzuje komplexne.

Pod všeobecnými akumulovanými odpismi znalci chápu stratu hodnoty oceňovaného predmetu zo všetkých možných dôvodov.. Suma celkových oprávok predstavuje rozdiel medzi trhovou hodnotou konštrukcie ku dňu ocenenia a jej plnou reprodukčnou cenou, vypočítanou buď ako reprodukčná cena alebo reprodukčná cena. Nákladový prístup zohľadňuje úplné reprodukčné náklady hodnotených budov za predpokladu, že sú nové. Preto po posúdení hodnoty celkových akumulovaných odpisov budov ju odhadcovia odpočítajú od ukazovateľa úplných reprodukčných nákladov a získajú zostatkovú hodnotu budovy.

Odhadované odpisy odrážajú reakciu trhu na určité vlastnosti oceňovaného objektu, ktoré ho odlišujú od podobného hypoteticky novopostaveného objektu v deň ocenenia.. K opotrebeniu predmetov dochádza pod vplyvom troch hlavných príčin, ktoré sa môžu prejavovať komplexne aj izolovane, pričom každá z príčin je základom druhu opotrebenia, ktorému sa venujem v druhej kapitole tejto práce.

2 typy opotrebovania

Ako sme už uviedli, opotrebenie predmetu ovplyvňujú tri dôvody (faktory), ktoré sú základom troch rôznych typov opotrebenia:

1. Fyzické zhoršenieZníženie hodnoty majetku v dôsledku straty špecifikovaných spotrebiteľských vlastností v dôsledku prírodných príčin alebo v dôsledku nesprávnej prevádzky. On pznamená zmenu funkčných schopností, až po úplné zničenie majetku.

Fyzické opotrebovanie sa delí na odstrániteľné a neopraviteľné. Kritériom je realizovateľnosť eliminačných nákladov, ktoré nemôžu presiahnuť potenciálne prínosy vypočítané znalcom a odhadcom. Neodstrániteľné fyzické opotrebenie rýchlo sa opotrebujúcich prvkov je určené inžinierskou metódou (odpočítaním nákladov na reštaurátorské práce od celkových nákladov na reprodukciu). Neodstrániteľné fyzické opotrebovanie je podmienené kombináciou mnohých faktorov.

Odolné prvky predmetov majú rôzneživotnosť, v závislosti od materiálov, z ktorých boli vyrobené a použitých technológií. Technické prepojenie konštrukcií ovplyvňuje výkonnosť celého zariadenia ako celku. Výpočty sa robia na základe najviac opotrebovaného prvku. Predmety, ktoré sa rýchlo opotrebujú, môžu počas procesu opakovanej výmeny podliehať kvalitatívnym zmenám, ktoré majú určitý vplyv na určenie hodnoty. Ako príklad najčastejšie slúži vykonávanie drobných bežných oprávodnímateľné fyzické opotrebenie. Náklady na stanovenie priamych a nepriamych nákladov, ako aj zohľadnenie ziskov z podnikania pri reštaurátorských prácach jednotlivých prvkov sa vypočítavajú podľa trhových cien tovarov a služieb.

1. Funkčné alebo zastaranézníženie hodnoty majetku z dôvodu jeho nesúladu s modernými požiadavkami trhu na architektonické, estetické, priestorové, dizajnové riešenia, obývateľnosť, bezpečnosť, komfort a iné funkčné vlastnosti.V tomto prípade môžu byť nielen nedostatočné, ale aj nadmerné spotrebiteľské vlastnosti, napríklad príliš drahý náter, ktorý nezodpovedá funkčnému účelu nehnuteľnosti.

Funkčné opotrebovaniesa určuje aj rozdielom v nákladoch pri inštalácii napríklad vzduchotechniky v rozostavanej alebo prevádzkovanej budove. Zníženie hodnoty predmetu môže spôsobiť nedostatok alebo prebytok určitých kvalitatívnych znakov. Patria sem: zlé plánovanie, nadmerná hustota zástavby na pozemku, nevhodná poloha a prístup k budove, prítomnosť nadbytočných prvkov, ktoré sa nezúčastňujú na funkčnom účele atď.

1. Vonkajšie alebo ekonomické opotrebovaniezmeny hodnoty majetku v dôsledku zmien vonkajšieho prostredia, a to sociálnych štandardov spoločnosti, legislatívnych a finančných podmienok, demografickej situácie, urbanistických rozhodnutí, podmienok životného prostredia a iných kvalitatívnych parametrov.

Množstvo vonkajšieho opotrebenia je výrazne ovplyvnené blízkosťou neatraktívnych prírodných alebo umelých objektov (čistiarne odpadových vôd, tanečné parkety, čerpacie stanice, železničné stanice, priemyselné podniky).

Ekonomické opotrebovanie, na rozdiel od fyzického a morálneho opotrebovania, bude vždy nezvratné.

Kvôli prehľadnosti zvážte typy opotrebovania na obrázku 2.

Obrázok 2 Druhy opotrebovania a ich klasifikácia

Odnímateľné je druh opotrebovania, ktorého náklady na odstránenie nepresahujú výsledné zvýšenie hodnoty majetku. Ak sú náklady na odstránenie opotrebovania väčšie ako následné zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti, považuje sa takéto opotrebovanie za neopraviteľné.

Okrem toho sa klasifikuje fyzické opotrebovanie

Z dôvodu opotrebovania:

• Opotrebenie nahromadené v dôsledku bežného používania;
• Opotrebenie nahromadené v dôsledku prírodných katastrof, nehôd a pod.

Podľa dĺžky trvania:

• Priebežný - postupný pokles technicko-ekonomických ukazovateľov;
• Núdzové rýchle opotrebovanie v čase.

Morálka sa delí na:

• Funkčné opotrebovanie opotrebenia, ktorého príčinou je zmena vlastností výrobkov podobných tomuto, čím sa znižujú náklady na ich výrobu;
• Technologické opotrebovanie opotrebenie, ktorého príčinou je zmena technologického cyklu, do ktorého je predmet tradične zaradený.

3 Metódy hodnotenia opotrebovania, ich výhody a nevýhody

1. Fyzické zhoršenie

Literatúra o oceňovaní nehnuteľností a podnikov popisuje mnoho metód na určenie fyzického poškodenia, ale najbežnejšie sú tieto:

• efektívna metóda veku;
• porovnateľný spôsob predaja;
• expertná metóda;
• metóda rozpisu.

Efektívna veková metódajednoduchá technická realizácia a málo závislá od stavu trhu, je založená na skúmaní budov predmetu posudzovania a hypotéze, že efektívny vek súvisí s typickým obdobím ekonomického života, keďže akumulované opotrebovanie je súvisiace s nákladmi na výmenu. Na základe tohto predpokladu existuje vzorec na výpočet opotrebovania:

A nosiť;

EF efektívny vek;

EJ hospodársky život;

VS náklady na výmenu.

Výhody metódy:

1. Celý výpočet sa vykoná v jednej aritmetickej operácii;
2. Indikátor BC je prevzatý z regulačných dokumentov o prevádzke budov a nevyžaduje osobitné odôvodnenie.

Nevýhody metódy:

1. Všetky predpoklady odhadcu pri použití tejto metódy budú intuitívne, čo vedie k jeho právnej zraniteľnosti.
2. Metóda nerozlišuje medzi druhmi opotrebovania, ako aj životnosťou jednotlivých prvkov objektu.

Porovnanie výhod a nevýhod metódy vedie k tomu, že v praxi sa táto metóda takmer nepoužíva.

Metóda porovnávania predajasa najčastejšie používa na zisťovanie ekonomického opotrebovania, a preto je jeho podrobný popis uvedený v tretej časti tejto kapitoly, ktorá popisuje spôsoby vonkajšieho opotrebovania.

Expertná metóda. Metóda vychádza zo stupnice odborných posudkov na zisťovanie fyzického opotrebovania, ktorá je uvedená v rezortnom regulačnom dokumenteVSN 53-86r „Pravidlá posudzovania fyzického poškodenia obytných budov“. Miera opotrebenia je určená vonkajším (viditeľným) poškodením prvkov. Práve túto metódu používajú pracovníci ZINZ pri vypracovávaní technických pasov pre budovy.

Vzorec na výpočet vyzerá takto:

Iphys = × 100 %

kde Иi množstvo fyzického opotrebenia i tohto prvku v budove, určené podľa regulačného dokumentu;

HC i merná hmotnosť tohto prvku v budove;

i Číslo položky.

Výhody metódy:

1. Relatívna jednoduchosť výpočtov;

2. Metodika zisťovania fyzického opotrebovania je stanovená regulačným dokumentom a je v ňom dostatočne podrobne popísaná. Dôkazná časť je železobetónová. Najmä, keď sa názory zamestnanca ZINZ (premietnuté do technického pasu stavby) a odhadcu (premietnuté do správy o obhliadke oceňovaného objektu alebo do chybného výpisu) zrazu zázračne úplne zhodujú.

Nevýhody metódy:

1. Samotná metodika zabezpečuje presnosť výpočtu ±5 %. Opotrebenie konkrétneho prvku je možné určiť povedzme na 25% alebo 30% - gradácia je každých 5%. Ale to nie je ani desivé, ale výrazný vplyv subjektívneho faktora/

2. Veľkosť chyby je nepriamo úmerná skúsenostiam odhadcu. Okrem toho pomerne často nastáva situácia, keď jednoduché kozmetické opravy skrývajú mnohé viditeľné známky opotrebovania na hlavných pevnostných prvkoch budovy, čo vedie k výraznému podceňovaniu skutočného opotrebovania budovy ako celku.

Pri výbere metódy výpočtu veľmi často výhody metódy prevažujú nad nevýhodami, a preto je táto metóda odhadcami veľmi aktívne využívaná.

Metóda členenia ide o stanovenie všeobecného fyzického opotrebovania podľa jednotlivých skupín s prihliadnutím na fyzickú možnosť eliminácie tohto opotrebovania alebo ekonomickú realizovateľnosť jeho odstránenia:

• Opraviteľné fyzické opotrebovanie (odložené opravy);
• Neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou (tých, ktoré je možné opakovane vymieňať počas prevádzky budovy);
• Neopraviteľné opotrebovanie prvkov s dlhou životnosťou (tých, ktoré tvoria nosnú kostru budovy a dajú sa obnoviť len pri generálnej oprave alebo rekonštrukcii celej budovy).

Množstvo neopraviteľného opotrebovania sa určuje z ceny prvkov, pričom sa berie do úvahy odstrániteľné opotrebenie. Celkové fyzické opotrebovanie sa určí sčítaním jednotlivých druhov opotrebovania. Zároveň v rámci implementácie metódy členenia možno v rôznych štádiách výpočtu použiť metódu kompenzácie nákladov, metódu chronologického veku a expertnú metódu.

Výhoda metódy:

1. Metóda umožňuje brať do úvahy viditeľné aj skryté faktory, ktoré spôsobujú opotrebovanie prvkov (napríklad prirodzená „únava“ materiálov, ktorá sa objaví náhle a vedie k okamžitému zničeniu prvku).

Nevýhody metódy:

1. Tomu, kto číta vašu správu, je ťažké vysvetliť, prečo odhadovaná amortizácia budovy ako celku presahuje amortizáciu uvedenú v správe o kontrole stavby (t.j. odložené opravy);
2. Pomerne veľké množstvo výpočtov v porovnaní s inými metódami;
3. Metóda nie je použiteľná v podmienkach, kde neexistujú spoľahlivé informácie o načasovaní opráv prvkov s krátkou životnosťou (napríklad budova bola zakúpená pomerne nedávno a nový vlastník jednoducho nemá informácie o tom, čo a kedy bolo naposledy opravované v posudzovaná nehnuteľnosť). V dôsledku toho je nemožné primerane vypočítať neopraviteľné opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou pomocou metódy chronologického veku.

Napriek veľkému počtu nedostatkov sa táto metóda v praxi pomerne aktívne používa.

1. Zastaranosť

TO funkčné opotrebovaniezahŕňajú zníženie hodnoty nehnuteľnosti spojené s nesúladom dizajnových a plánovacích riešení, stavebných noriem, kvality dizajnu a výrobných materiálov s modernými požiadavkami na tieto položky.

Výška odstrániteľného opotrebovania sa určí ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej posúdenia s aktualizovanými prvkami a jej hodnotou ku dňu posúdenia bez aktualizovaných prvkov (rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu budovy a náklady na jeho výmenu).

Funkčné opotrebovanie môže byť odnímateľné alebo neopraviteľné. Odnímateľné funkčné opotrebenie sa najčastejšie vypočítava nákladovou metódou.

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov, predmety, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné normy (vodomery a plynomery a protipožiarne zariadenia). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, berúc do úvahy ich fyzické poškodenie, mínus náklady na vrátenie materiálov plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. Náklady na vrátenie materiálu sú vypočítané ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných prevádzkach (revidovateľná zostatková hodnota).

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť výdavkov na odstránenie týchto nedostatkov. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu hodnotenia, aby sa zabezpečilo, že budova bude primerane architektonicky prispôsobená svojmu účelu.

V závislosti od konkrétnej situácie možno náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie určiť dvoma spôsobmi:

Kapitalizácia strát na nájomnom;

Kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov.

Na určenie potrebných výpočtových ukazovateľov (nájomné, kapitalizačné sadzby atď.) sa používajú upravené údaje pre porovnateľné analógy.

V tomto prípade by vybrané analógy nemali vykazovať známky neopraviteľného funkčného opotrebovania na posudzovanom objekte. Okrem toho sa celkový príjem vytvorený komplexom nehnuteľností ako celku (budova a pozemok) a vyjadrený v nájomnom musí zodpovedajúcim spôsobom rozdeliť na dve zložky. Na pridelenie časti príjmu pripadajúceho na budovu môžete použiť metódu investičnej bilancie budovy alebo metódu analýzy pomeru hodnoty pozemku a celkovej predajnej ceny komplexu nehnuteľností.

Stanovenie znehodnotenia spôsobeného neopraviteľným funkčným opotrebovaním v dôsledku zastaraného priestorového riešenia (špecifická plocha, kubatúra) sa vykonáva metódou kapitalizácie strát na nájomnom.

Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania kapitalizáciou prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v dobrom stave je možné vykonať podobným spôsobom. Tento prístup je vhodnejší pri posudzovaní neopraviteľného funkčného opotrebovania budov, ktoré sa vyznačujú neštandardnými architektonickými riešeniami a v ktorých je však výška nájomného porovnateľná s nájomným za moderné analógové zariadenia, na rozdiel od výšky prevádzkových nákladov. náklady.

3.3 Vonkajšie opotrebovanie

Vonkajšie alebo ekonomické opotrebovanieamortizácia objektu z dôvodu negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: lokalita, situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v daňovej oblasti, atď. Aj keď sa vonkajšie opotrebenie vo väčšine prípadov nedá eliminovať, niekedy sa môže samo vyriešiť v dôsledku pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:

Spôsob kapitalizácie strát na nájomnom;

Metóda kapitalizácie prebytočných prevádzkových nákladov;

Metóda porovnávania predaja.

Posúdenie vonkajšieho opotrebenia metódou kapitalizácie strát na nájomnom a metódou kapitalizácie nadmerných prevádzkových strát sa vykonáva obdobne ako výpočet týmito metódami funkčného opotrebenia diskutovanými vyššie. V prípade hodnotenia vonkajšieho opotrebovania je potrebné identifikovať straty na nájomnom spôsobené známkami vonkajšieho opotrebovania alebo nadmernými prevádzkovými nákladmi spôsobenými známkami vonkajšieho opotrebovania.

Metóda porovnávania predajapozostáva z identifikácie trhového hodnotenia akumulovaných odpisov predmetu porovnaním jeho reprodukčnej ceny s aktuálnymi predajnými cenami porovnateľných predmetov.

Etapy implementácie metódy:

1. Výber nedávnych predajov objektov podobných nehnuteľnostiam, ktoré sa posudzujú podľa charakteru vylepšení, úprava ich cien a generovanie informácií na určenie reprodukčných nákladov budovy;
2. Stanovenie hodnoty pozemku pre každú porovnateľnú nehnuteľnosť;
3. Stanovenie cien stavieb s prihliadnutím na odpisy vylúčením ceny pozemkov z predajných cien porovnateľných objektov;
4. Výpočet súčasných reprodukčných nákladov každého porovnateľného objektu;
5. Stanovenie výšky oprávok porovnateľných budov odpočítaním ich cien s prihliadnutím na odpisy od súčasných reprodukčných nákladov tých istých budov;
6. Stanovenie priemerného percenta odpisov porovnateľných budov pre jej prevod na miesto ocenenia.

Výhody metódyspočíva v objektivite jej výsledkov, keďže porovnávaním predajov odhadca odhaľuje len reakciu trhu na starnutie nehnuteľnosti a zmeny prostredia.

Nevýhoda metódyje neosobnosť zisteného druhu opotrebenia, teda pri absencii možnosti rozlíšenia podľa druhov a druhov opotrebenia, čo obmedzuje použitie tejto metódy pri správe majetku. Okrem toho je táto metóda dosť náročná na prácu, pretože si vyžaduje výpočty nielen na porovnanie predaja, ale aj na určenie hodnoty pozemkov a reprodukčných nákladov na zlepšenie všetkých objektov.

Záver

Zisťovanie opotrebovania je neoddeliteľnou súčasťou posudzovania nehnuteľnosti. Prispieva k adekvátnemu zisteniu skutočného stavu objektu a pomáha posúdiť zostávajúce obdobie jeho ekonomickej životnosti. Bez štádia zisťovania opotrebovania bude posúdenie predmetu neúplné a nesprávne.

V priebehu písania práce boli vyriešené zamýšľané úlohy, vrátane toho, že som určil, že opotrebovaním v posudku je akákoľvek strata úžitkovosti predmetu posudzovania, čo vedie k tomu, že trhová hodnota predmetu posudzovania sa stáva menej ako reprodukčné náklady alebo náklady na reprodukciu. Okrem toho bol analyzovaný ekonomický obsah opotrebovania, ktorý spočíva v tom, že opotrebovanie sa klasifikuje nie z hľadiska technickej realizovateľnosti, ale z hľadiska ich ekonomickej realizovateľnosti.

Rozborom problému určovania opotrebovania som identifikoval príčiny opotrebovania nehnuteľností, ako aj ich druhy: fyzické, funkčné alebo morálne, vonkajšie alebo ekonomické.

Okrem toho som si v priebehu práce prezrel existujúce metódy zisťovania opotrebenia a presvedčil som sa, že správne zvolená metóda určovania opotrebenia zohráva veľkú úlohu pri posudzovaní predmetu, keďže každý typ opotrebenia má svoje špecifiká. Po analýze metód stanovenia hodnotenia som identifikoval ich výhody a nevýhody, čo mi umožnilo dospieť k záveru, že najracionálnejšie a najefektívnejšie je použitie expertnej metódy a metódy členenia, čo je potvrdené doterajšou praxou.

Bibliografia

1. Federálny zákon „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“ z 29. júla 1998 č. 135-FZ
2. Kalinin V.M., Sokova S.D. Posudzovanie technického stavu budovy: Učebnica. M.: INFRA-M, 2010. 268 s.
3. Pravidlá pre posudzovanie fyzického opotrebovania obytných budov VSN 53-86 (r), M.: Gosgrazhdanstroy, 2007.
4. Aleničeva E.V. Metódy oceňovania nehnuteľností. Tambov: vydavateľstvo Tamb. štát tech. Univ., 2012. -335 s.
5. Yaskevich E.E. Prax oceňovania nehnuteľností. Moskva: Technosféra, 2011. -504 s.
6. Oceňovanie nehnuteľností: Učebnica. Druhé vydanie, ed. Drapikovsky A.I., Ivanova I.B. vyd. 2. B, Vydavateľstvo Ega-Basma, 2011. 480 s.

Takmer vždy sa pri hodnotení nehnuteľnosti musíte zaoberať pojmom „opotrebenie“.

V oceňovacích činnostiach sa odpisy považujú za hlavný faktor hodnoty majetku pri použití nákladového prístupu. Tu sa odpisy používajú na zohľadnenie rozdielov v charakteristikách nových a oceňovaných nehnuteľností. Účtovanie o odpisoch objektu je akousi úpravou obstarávacej ceny novo reprodukovanej stavby (stanovenej nákladovým prístupom) na zistenie aktuálnej hodnoty hodnoteného objektu.

Opotrebenie charakterizovaný poklesom úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a prejavuje sa v poklese hodnoty (opotrebenia) pod vplyvom rôznych faktorov v čase. S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy sa zvyčajne merajú v percentách a hodnotou odpisov sú odpisy majetku.

Pojem „opotrebenie“ používaný pri oceňovacích činnostiach je potrebné odlíšiť od pojmu „odpisy“ používaného v účtovníctve. Odpisy v účtovníctve ide o proces rozúčtovania počiatočných nákladov spojených s obstaraním predmetu na celú dobu jeho životnosti bez určenia jeho súčasnej hodnoty.

Podľa dôvodov spôsobujúcich odpisovanie majetku sa rozlišujú nasledovné druhy odpisov (tabuľka 2.2).

Tabuľka 2.2

Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku

Každý typ opotrebenia je charakteristický svojim rozdelením na snímateľné a neopraviteľné. V najvšeobecnejšom prípade opotrebovaniu, ktorému sa dá predísť opotrebenie, ktorého eliminácia je fyzikálne možná a ekonomicky realizovateľná. Ekonomická realizovateľnosť zároveň spočíva v tom, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebovania by mali pomôcť zvýšiť hodnotu objektu ako celku.

Keď sú identifikované všetky určené druhy opotrebenia, hovoria o celkovom kumulovanom opotrebení majetku. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.

Fyzické zhoršenie odráža pokles úžitkových vlastností nehnuteľnosti v dôsledku prirodzeného fyzického starnutia a vplyvu vonkajších prírodných nepriaznivých faktorov. Fyzické opotrebovanie sa zohľadňuje v odpisových sadzbách.

V praxi sa na výpočet fyzického znehodnotenia budov používajú štyri hlavné metódy: znalecká, nákladová, normatívna (alebo účtovná) a metóda výpočtu životnosti budovy.

O expertná metóda posúdenie opotrebenia majetku sa vykonáva na základe znaleckého posudku znalca alebo skupiny znalcov, ktorí konajú na základe predpisov a vlastných skúseností. Hlavnou nevýhodou tejto metódy je subjektivita.

Ako je známe, životnosť budov ako celku závisí od trvanlivosti jej komponentov. Fyzické opotrebovanie (I) sa preto môže vypočítať ako vážené priemerné množstvo opotrebovania všetkých konštrukčných prvkov budovy pomocou vzorca

kde KE je konštrukčný prvok i.

Túto metódu zisťovania fyzického opotrebovania možno zaradiť do skupiny expertných metód. Zvyčajne sa používa pri inventarizácii nehnuteľností.

Ako je uvedené vyššie, fyzické opotrebovanie môže byť odstrániteľné a neopraviteľné. Odstrániteľné fyzické poškodenie predpokladá, že náklady na prebiehajúce opravy sú nižšie ako pridaná hodnota objektu. Zohľadňuje sa fyzické opotrebovanie neopraviteľné, kedy náklady na opravu vady presiahnu hodnotu, ktorá bude k predmetu pripočítaná. Akákoľvek chyba na predmete môže byť v zásade opravená, ale náklady na opravu by nemali presiahnuť očakávaný prínos.

Na určenie neopraviteľného fyzického opotrebovania sú stavebné prvky rozdelené do dvoch kategórií: dlhodobé a opotrebované. Opotrebenie dlhodobých prvkov, ako sú základy, steny, podlahy atď., je možné vypočítať skupinovo určením ich efektívnej životnosti a zostávajúcej fyzickej životnosti v reálnych podmienkach.

Pre výpočet fyzického opotrebovania dlhodobých prvkov môžete použiť aj metódu stanovenia nákladov na reprodukciu stavebných prvkov (príp. nákladová metóda). V tomto prípade sa zisťuje aj percento opotrebovania každého prvku stavby, ktoré sa následne prepočítava na nákladové podmienky. Celkové odpisy sú definované ako pomer výšky odpisov predmetu - výšky odpisov každého prvku - k reprodukčným nákladom predmetu - súčtu reprodukčných nákladov všetkých prvkov predmetu:

Pri presnejšej metóde výpočtu fyzických opráv s upravenými nákladmi sa percento znehodnotenia stavebných prvkov určuje ako vážená hodnota.

Do kategórií rýchlo sa opotrebúvajúcich stavebných prvkov patria prvky, ktorých životnosť je kratšia ako predpokladaná ekonomická životnosť budovy. Ide o zastrešenie, dekoratívnu úpravu, náter, t.j. prvky, ktoré je možné opraviť (obnoviť) bežnou údržbou.

Normatívne (účtovníctvo) metóda pri zisťovaní fyzického znehodnotenia budov sa využívajú aktuálne platné odpisové sadzby 1 . Je možné určiť fyzické poškodenie nehnuteľnosti spôsob výpočtu životnosti. Tento prístup je odôvodnený skutočnosťou, že celkové akumulované opotrebovanie je v prvom rade funkciou životnosti predmetu. Životnosť budovy alebo konštrukcie je znázornená na obr. 2.1.

Ryža. 2.1.

Uvažujme o podstate základných pojmov charakterizujúcich tento ukazovateľ. Z hľadiska funkčného využitia nehnuteľnosti sa rozlišujú tieto doby životnosti nehnuteľnosti:

• typická fyzická životnosť budovy (štandardná životnosť) je určená dobou prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.) . Fyzický život sa končí zbúraním objektu;
• životnosť - časový úsek, kedy objekt existuje, t.j. môžete v ňom žiť alebo pracovať;
• chronologický vek je časový úsek, ktorý uplynul odo dňa uvedenia objektu do prevádzky do dňa posúdenia;
• ekonomická životnosť – určuje sa doba prevádzky, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu v dôsledku jeho všeobecného opotrebovania;
• efektívny vek - určuje sa na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku;
• Zostávajúca ekonomická životnosť budovy je obdobie od dátumu ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.

Vzťah medzi opotrebovaním, nákladmi na výmenu, efektívnym vekom a typickou fyzickou životnosťou možno opísať nasledujúcim vzorcom:

Nevýhodou tohto vzorca je, že nie je vždy použiteľný, pretože často existujú situácie, keď je chronologický vek väčší ako normatívny. Preto je možné takéto posúdenie použiť len na prvotné expresné posúdenie alebo v prípadoch, keď nie sú dostatočné informácie o stave objektu. Presnejší vzorec je použiť efektívny vek namiesto chronologického veku:

Inými slovami, percento odpisov z reprodukčnej ceny je určené pomerom efektívneho veku majetku k jeho typickej ekonomickej životnosti.

Funkčné opotrebovanie(funkčná zastaranosť) objektu je, že objekt svojou funkčnou užitočnosťou nespĺňa moderné štandardy. Tento typ opotrebovania sa môže prejaviť v zastaranej architektúre budovy, v vhodnosti jej dispozičného riešenia, objemu, inžinierskej podpory atď., a je spôsobený vplyvom vedecko-technického pokroku v oblasti architektúry a stavebníctva. . Funkčné opotrebovanie v domácej praxi je tzv zastaranosť a rovnako ako fyzické opotrebovanie môže byť odnímateľné a neodstrániteľné.

Medzi odstrániteľné funkčné opotrebenie patrí obnova vstavaných skríň, vodomerov, plynomerov, vodovodných zariadení, podlahových krytín a pod. náklady s výškou dodatočne prijatej hodnoty. Ak získaná dodatočná hodnota prevyšuje náklady na obnovu, dochádza k funkčnému opotrebovaniu odnímateľné. Výška odstrániteľného funkčného opotrebenia sa určí ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej hodnotenia s aktualizovanými prvkami a jej hodnotou k rovnakému dátumu hodnotenia bez aktualizovaných prvkov.

TO neopraviteľné funkčné opotrebovanie sa týka zníženia hodnoty budovy v dôsledku faktorov spojených s prebytkom aj nedostatkom kvalitatívnych charakteristík budovy. Napríklad na trhu s prenájmom je väčší dopyt po dvojizbových bytoch v porovnaní s jednoizbovými. Výška tohto druhu odpisov sa vypočíta ako výška strát z prenájmu pri prenájme týchto bytov vynásobená multiplikátorom nájomného (pomer predajnej ceny nehnuteľnosti k potenciálnemu nájomnému za ňu), charakteristickým pre tento typ odpisov. byt. Výška neopraviteľného funkčného opotrebovania je teda určená kapitalizáciou strát z prenájmu.

Funkčné (morálne) opotrebovanie sa môže prejaviť v dvoch formách - zastaranosť prvého druhu spojené so znížením nákladov na reprodukciu predmetov, a zastarávanie druhého typu spojené s vytváraním nových, hospodárnejších zariadení.

kde C B je účtovná hodnota majetku; C in - reprodukčná cena nehnuteľnosti.

Zastaranosť druhého typu možno určiť na základe porovnania rentability existujúcich nových a starých zariadení (I M2):

kde Dc je ziskovosť novej nehnuteľnosti; D s - rentabilita starého majetku.

Vonkajšie opotrebovanie(ekonomické alebo vonkajšie opotrebovanie) je zníženie hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku negatívnej zmeny vonkajšieho prostredia vyvolanej ekonomickými, politickými alebo inými faktormi. Príčinou vonkajšieho opotrebovania môže byť všeobecný úpadok oblasti, v ktorej sa objekt nachádza, ako aj konanie vlády alebo miestnej správy v oblasti daní a poistenia; iné zmeny na trhu zamestnanosti, rekreácie, vzdelávania atď.

Významným faktorom ovplyvňujúcim mieru vonkajšieho opotrebenia je tesná blízkosť neatraktívnych prírodných alebo umelých objektov – močiarov, čistiarní odpadových vôd, reštaurácií, tanečných parketov, čerpacích staníc, železničných staníc, nemocníc, škôl, priemyselných podnikov a pod.

Zníženie hodnoty súvisiace so znečistením životného prostredia sa zisťuje pomocou metód podobných tým, ktoré sa používajú na stanovenie odpisov. Napríklad náklady na likvidáciu toxického odpadu môžu súvisieť s nákladmi na renováciu lokality, napr. náklady na odstrániteľné chyby.

Ekonomické opotrebovanie, na rozdiel od fyzického a morálneho opotrebovania, sa vždy považuje za nezvratné, pretože výška nákladov vynaložených na elimináciu vonkajších faktorov je neúmerne vysoká.

Spôsob, ako merať vonkajšie opotrebovanie, je analyzovať párové predaje, keď sa na realitnom trhu predávajú dva porovnateľné objekty, z ktorých jeden má známky vonkajšieho opotrebenia, druhý nie. Rozdiel v cenách nám umožňuje vyvodiť záver o miere opotrebovania vonkajším vplyvom hodnoteného objektu.

Ďalším spôsobom merania externých odpisov je porovnanie príjmov z prenájmu dvoch nehnuteľností podobných hodnotenému majetku, pričom jeden z nich je negatívne ovplyvnený. Kapitalizácia strát príjmov z porovnania týchto dvoch objektov bude charakterizovať mieru opotrebovania vonkajšími vplyvmi.

• Zatriedenie dlhodobého majetku zaradeného do odpisových skupín bolo schválené nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2002 č. 1 „O zaradení dlhodobého majetku do odpisových skupín“; Daňový poriadok Ruskej federácie určuje odpisové sadzby (článok 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomika nehnuteľností: učebnica, príručka. M.: MIKHIS, 2001.

Domov > Dokument

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie majetkových komplexov priemyselných podnikov. Metódy výpočtu.

Kartsev P.V.

Odpisy ako strata hodnoty majetku

Existuje niekoľko metód na výpočet opotrebovania ako celkovej straty hodnoty objektu pod vplyvom rôznych faktorov. Existujú dve hlavné metódy: metóda členenia a metóda zostávajúcej ekonomickej životnosti. Metóda štiepenia zahŕňa rozdelenie opotrebovania na 3 zložky: fyzické opotrebovanie, funkčné (morálne) opotrebovanie a vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie. Celkové (akumulované) opotrebovanie sa vypočíta podľa tohto vzorca: Fyzické opotrebenie je spôsobené fyzickým starnutím majetku, ktorého znakmi sú strata pevnosti, presnosti a znížená produktivita. Tu sa porovnáva skutočný stav nehnuteľnosti so stavom tej istej novej nehnuteľnosti. Funkčné(zastaranie) môže byť spôsobené prítomnosťou viacerých faktorov: modernejšie analógy majetku, ktoré poskytujú vyššiu produktivitu; zvýšená spotreba zdrojov vo výrobnom procese posudzovaného objektu v porovnaní s modernými analógmi; vyššie náklady na vytvorenie samotného objektu v porovnaní s analógmi; pre budovy - nesúlad plánovacích riešení s modernými požiadavkami a mnohé ďalšie. Vonkajšie(ekonomické) opotrebovanie je strata hodnoty spôsobená vplyvom vonkajších faktorov. Môže to byť spôsobené mnohými dôvodmi, ako sú všeobecné ekonomické alebo vnútroodvetvové zmeny vrátane zníženého dopytu po určitom type produktu a zníženej ponuky alebo zhoršenia kvality surovín, práce, podporných systémov, zariadení a komunikácií; a právne zmeny súvisiace s legislatívou, vyhláškami obce, územným a správnym poriadkom. Metóda zostávajúcej ekonomickej životnosti zahŕňa zohľadnenie všetkých faktorov odpisovania v jednom ukazovateli – zostávajúcej ekonomickej životnosti. Opotrebenie sa tu vypočíta podľa vzorca:

Zohľadňuje sa teda túžba investora vrátiť investíciu v určitom období. Po tomto období nie je z pohľadu užívateľa prevádzka tohto objektu potrebná, aj keď fyzicky je možné ho ďalej využívať.

Metódy výpočtu vonkajšieho opotrebenia

Veľmi často sa v oceňovacej praxi používa prvá metóda výpočtu opotrebovania. Ak nie je veľa problémov s určovaním fyzického opotrebovania, pretože v sovietskych časoch bol vyvinutý pomerne veľký regulačný rámec pre stavebníctvo a strojárstvo, normy odpisovania a ďalšie ukazovatele, ktoré možno použiť na posúdenie fyzického stavu objektu, potom existuje je oveľa viac problémov s určením zvyšných dvoch komponentov ťažkosti. Zároveň v našej dobe došlo k zníženiu hodnoty majetku postaveného v sovietskych časoch skôr pod vplyvom ekonomických faktorov, preto je potrebné venovať osobitnú pozornosť správnemu hodnoteniu vonkajšieho (ekonomického) opotrebovania. V súčasnosti u nás prakticky neexistujú metódy zisťovania vonkajšieho opotrebenia, ktoré by bezpodmienečne akceptovala celá posudzovateľská komunita. Zároveň existuje niekoľko metód, ktoré si zaslúžia najväčšiu pozornosť. Možnosť 1. Rozdelenie na mikro a makroekonomické zložky. Mnohí sa zhodujú v tom, že vonkajšie opotrebenie majetkových komplexov vzniká vplyvom makro- a mikrofaktorov. Makrofaktory sú všeobecný stav odvetvia, ktorého príčinami sú pokles dopytu po výrobkoch, pokles štátnych dotácií a ďalšie faktory vedúce k poklesu ziskovosti v tomto odvetví. To isté možno povedať o ekonomickej situácii v regióne. Situácia v priemysle ako celku môže byť celkom dobrá, ale v miestnom priemysle, v odvetviach ako poľnohospodárstvo, spracovanie potravín, odevy atď. (vo vzťahu k malým a stredným podnikom) môže v niektorých regiónoch nastať kríza. Podniky obsluhujú miestne trhy. Pokles efektívneho dopytu v danom regióne ovplyvňuje ziskovosť týchto podnikov, a teda aj ich hodnotu. Mikro faktory možno považovať za nesúlad medzi odvetvovými a regionálnymi ukazovateľmi využitia kapacít a ziskovosti v konkrétnom podniku. V komparatívnom a príjmovom prístupe sa to zohľadňuje prostredníctvom príslušných odvetvových koeficientov alebo priamo prostredníctvom príjmového toku konkrétneho podniku. V nákladovom prístupe by sa to malo brať do úvahy prostredníctvom vonkajšieho opotrebovania. Makroekonomické faktory je možné zohľadňovať prostredníctvom rozdielu v úrovni príjmov obyvateľstva konkrétneho regiónu v porovnaní s celoštátnym priemerom. Ziskovosť podľa odvetví zvyčajne dobre koreluje s priemernými mzdami v týchto odvetviach, takže prostredníctvom tohto ukazovateľa možno zohľadniť aj odvetvovú zložku.

	A Ext.Macro%
	Plat Krajina	priemerný plat v Rusku, rub.;
	ZP Kraj	priemerná mzda v kraji, rub.;
	Mzdový priemysel	priemerný plat v odvetví, rub.

Tu okamžite vyvstáva otázka, aké bude vonkajšie opotrebovanie, ak budú mzdy v regióne alebo priemysle vyššie ako ruský priemer. Opotrebenie je z definície zníženie hodnoty, takže hodnota opotrebenia (v percentách) nemôže byť záporná, t.j. čo vedie k zvýšeniu základu výpočtu a nákladov na nový objekt. Ak je objekt na trhu žiadaný, dopyt po tovare vyrobenom s využitím posudzovaného majetkového komplexu je vysoký, potom sa pri zvyšovaní obchodného zisku vo fáze výstavby (tvorby) zohľadní kladná hodnota vonkajšieho opotrebovania. komplexu. V tomto vzorci, keď je pomer miezd v regióne (alebo priemysle) k ruskému priemeru väčší ako jedna, je potrebné vziať do úvahy hodnotu rovnajúcu sa 1. Mikroekonomická zložka externých odpisov pri tejto metóde výpočtu by mala zohľadňovať nižšia rentabilita majetku v konkrétnom podniku v porovnaní s priemernou rentabilitou v podnikoch v predmetných odvetviach v konkrétnom regióne. Ako ukazovateľ môžete vziať kapitálovú produktivitu. Kapitálová produktivita hodnoteného podniku (majetkového komplexu) sa porovnáva s regionálnym priemerom v príslušnom odvetví. Na to môžete použiť štatistické zbierky vydávané štátnymi štatistickými orgánmi.

	A Ext.Macro%	makroekonomická zložka vonkajšieho opotrebenia, %;
	F Enterprise	kapitálová produktivita v oceňovanom podniku, rub.;
	F Stredná	priemerná produktivita kapitálu v kraji podľa priemysel, rub.

Aj tu môžete použiť ukazovateľ priemernej mzdy a porovnať priemernú mzdu v podniku s priemernou mzdou v regióne v danom odvetví. Možnosť 2. Výpočet na základe využitia kapacity Druhou možnosťou na výpočet vonkajšieho opotrebenia je možnosť, ktorá nie je založená na makro- a mikroekonomických ukazovateľoch, ale na stupni využitia výrobnej kapacity. Vo všeobecnosti sa výpočet vykonáva pomocou nasledujúceho vzorca:

Vzorec odráža nasledujúce tvrdenie. Ak je kapacita zaťažená na 70 %, potom dochádza k vonkajšiemu opotrebovaniu najmenej 30 %. „Nie menej“, pretože skutočný pokles ziskovosti je väčší ako pokles objemu výroby, pretože existujú fixné náklady. Ako maximálny výstupný objem môžete použiť navrhovanú kapacitu alebo maximum dosiahnuté od spustenia komplexu (zvyčajne v sovietskych časoch). Oproti predchádzajúcej možnosti nemá táto možnosť takú nevýhodu, ako je možnosť získať kladné hodnoty opotrebenia, keďže skutočný výkon nemôže byť nikdy vyšší ako maximálny.

Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebenia
pre farmu na chov vajec

Je možné, ak je potrebné získať nielen hodnotu nákladov na celý výrobný komplex, ale aj náklady na jeho jednotlivé zložky, zohľadniť mieru zaťaženia samostatne pre skupiny majetku zaradené do komplexné. Nasledujúci príklad ukazuje, ako sa to robilo v reálnej oceňovacej praxi pri hodnotení agropriemyselného podniku pozostávajúceho z troch chovov hydiny a vajec. Vonkajšie opotrebenie sa počíta osobitne pre hlavné výrobné zariadenia (klietkové zariadenia a inkubátory), hlavné výrobné budovy (hydinárne) a ostatné výrobné investičné aktíva. Takýto výpočet vonkajšieho opotrebenia je spojený s rôznym stupňom zaťaženia týchto skupín dlhodobého majetku. Vonkajšie opotrebovanie hlavných výrobných budov (hydinárne) Vonkajšie opotrebenie hydinární sa počíta na základe miery využívania týchto budov, ktorá je ovplyvnená:

stupeň využitia budov ako takých, či už sú alebo nie sú využívané vo výrobnom procese (podiel nečinných hydinární z celkového počtu), stupeň zaťaženia zariadení inštalovaných v budove (podiel počtu skutočne využívaných priestorov pre hydinu podľa normy), úroveň výťažnosti produktu (pomer skutočnej produkcie vajec k norme).

Vonkajšie opotrebovanie zariadení na chov hydiny Vonkajšie opotrebenie hydinárskeho zariadenia (klietkového zariadenia a inkubátorov) na rozdiel od vonkajšieho opotrebenia budov hydinárne zohľadňuje len zaťaženie zariadenia, t.j. má len dve zložky:

stupeň zaťaženia zariadenia inštalovaného v budove (pomer počtu skutočne využívaných priestorov pre hydinu k štandardu), úroveň výťažnosti produktu (pomer skutočnej produkcie vajec k štandardu).

Vonkajšie opotrebovanie pomocného investičného majetku Ostatné výrobné aktíva boli navrhnuté a postavené tak, aby slúžili vyššie uvedenému. Celková projektovaná kapacita, a teda aj kapitálové investície do takých zariadení, ako je predajňa krmív, bitúnky, sklady, pomocné zariadenia atď., boli vypočítané na základe počtu vtákov. Hlavným faktorom vonkajšieho opotrebenia týchto zariadení je teda všeobecné nedostatočné využitie produkčného komplexu hydinovej farmy z hľadiska dobytka.

Samotný výpočet je uvedený v tabuľke nižšie. Na vykonanie takéhoto výpočtu bol vykonaný predbežný prieskum majetku a zber finančných, ekonomických a technických informácií. Tabuľka. Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebenia na základe využitia výrobných kapacít v členení podľa skupín dlhodobého majetku a odvetví.

№	Výpočet vonkajšieho opotrebenia	Celkom	Pobočka č.1	Pobočka č.2	Pobočka č.3
	Vonkajšie oblečenie pre chovy hydiny
	Podľa počtu pracujúcich hydinární
1	Celkom hydinárne	79	29	23	27
2	ani jeden z nich nefunguje	31	5	11	15
3	Podiel nevyužitých hydinární, %	39%	17%	48%	56%
	O využívaní vtáčích miest
1		57%	58%	51%	61%
2	Spotreba energie mladými zvieratami, %	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	Tretia zložka vonkajšieho opotrebenia
	Produkciou vajec vtákov
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	Súlad s normou, %	79%	72%	74%	84%
	Celkové vonkajšie opotrebovanie budov	80%	77%	86%	77%
	Vonkajšie opotrebovanie zariadenia
	Prvá zložka vonkajšieho opotrebovania
	O využívaní vtáčích miest
1	Miera využitia priestoru pre hydinu pre dospelých vtákov	57%	58%	51%	61%
2	Koeficient využitia miest pre hydinu mladými zvieratami	33%	24%	26%	60%
3	Celková miera využitia priestorov pre hydinu	43%	38%	35%	61%
	Druhá zložka vonkajšieho opotrebenia
	Produkciou vajec vtákov
1	Produkcia vajec, vajcia za rok na sliepku (priemer)	270	245	250	287
	Miera produkcie vajec, vajcia za rok	340	340	340	340
2	Súlad s normou, %	79%	72%	74%	84%
	Celkové vonkajšie opotrebovanie zariadenia hydinárne	66%	73%	74%	49%
	Vonkajšie opotrebenie iných budov a zariadení
	Používaním konštrukčná kapacita podľa počtu vtáčích miest
1	Výrobná kapacita, miesto na chov hydiny
-	Nosnice	982	350	272	360
-	Mladé zvieratá	1073	360	382	331
-	Materské zásoby	209	76	61	72
	Celkom	2264	786	715	763
2	Skutočná veľkosť stáda, hlavy
-	Nosnice	488	204	131	153
-	Mladé zvieratá	238	77	63	98
-	Materské zásoby	0	0	0	0
	Celkom	726	281	194	251
3	Spotreba energie nosnicami, %	50%	58%	48%	43%
4	Spotreba energie podľa celkovej populácie, %	32%	36%	27%	33%
	Celkové vonkajšie opotrebovanie budov a zariadení	68%	64%	73%	67%