Zisťovanie opotrebovania nehnuteľnosti

Odpisy sú zníženie hodnoty majetku z rôznych dôvodov. Pojem „opotrebenie“ používaný pri oceňovacích činnostiach je potrebné odlíšiť od pojmu „odpisy“ používaného v účtovníctve. Odpisovanie v účtovníctve je proces rozloženia počiatočných nákladov spojených s obstaraním predmetu na celú jeho životnosť bez stanovenia aktuálnej hodnoty. V oceňovacích činnostiach sa odpisy považujú za hlavný faktor na určenie súčasnej hodnoty bez ohľadu na ich pôvodnú cenu.

V nákladovom prístupe sa odpisy používajú na zaúčtovanie rozdielov a charakteristík nového majetku a konkrétneho oceňovaného majetku. Účtovanie odpisov predmetu je akousi úpravou hodnoty novo reprodukovanej budovy (stanovenej nákladovým prístupom) na zistenie aktuálnej hodnoty oceňovaného predmetu,

Existujú tri druhy opotrebovania: fyzické, funkčné a vonkajšie (alebo ekonomické).

Fyzikálne zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času (napríklad defekty konštrukčných komponentov). Fyzické opotrebovanie je dvoch typov: prvý sa vyskytuje pod vplyvom prevádzkových faktorov, druhý - pod vplyvom prírodných a environmentálnych faktorov. Fyzické opotrebovanie sa zohľadňuje v odpisových sadzbách.

Existujú štyri hlavné spôsoby výpočtu fyzických odpisov budov: znalecký, nákladový, regulačný (alebo účtovný) a spôsob výpočtu životnosti budovy. Percento fyzického opotrebovania, napríklad obytnej nehnuteľnosti, hodnotené znaleckou metódou, sa určuje na základe „Pravidiel na posudzovanie fyzického opotrebovania obytných budov VSN-53-86 „Gosgrazhdanstroy“.

Životnosť budov ako celku závisí od životnosti jej komponentov.

Fyzické opotrebovanie stavebných prvkov (Fike) sa vypočíta podľa vzorca:

kde UVke je špecifická hmotnosť konštrukčného prvku;

PIke je percento opotrebenia konštrukčného prvku.

Je potrebné poznamenať, že v praxi oceňovacích činností sa rozlišuje medzi odstrániteľným a neodstrániteľným fyzickým opotrebovaním.

Odstrániteľné fyzické poškodenie predpokladá, že náklady na prebiehajúce opravy sú nižšie ako pridaná hodnota objektu.

Fyzické poškodenie sa považuje za neopraviteľné, ak náklady na opravu chyby presiahnu hodnotu, ktorú by pridali k majetku. Každá chyba na predmete môže byť v zásade opravená, ale náklady na opravu by nemali presiahnuť očakávaný prínos.

Na určenie neopraviteľného fyzického opotrebovania sú stavebné prvky rozdelené do dvoch kategórií: dlhodobé a opotrebované.

Opotrebenie dlhodobých prvkov, ako sú základy, steny, podlahy atď., je možné vypočítať v skupinách výpočtom ich efektívnej životnosti a zostávajúcej fyzickej životnosti v reálnych podmienkach.

Na výpočet fyzického opotrebenia dlhodobých prvkov môžete použiť aj metódu stanovenia nákladov na reprodukciu stavebných prvkov (alebo nákladovú metódu).

Pri presnejšej metóde výpočtu fyzických opráv s upravenými nákladmi sa percento znehodnotenia stavebných prvkov určuje ako vážená hodnota.

Do kategórií rýchlo sa opotrebúvajúcich prvkov budovy patria prvky, ktorých životnosť je kratšia ako predpokladaná ekonomická životnosť budovy. Ide o strešné krytiny, dekoratívne úpravy, nátery atď., teda prvky, ktoré je možné opraviť (reštaurovať) bežnými opravami.

Normatívna (alebo účtovná) metóda na určenie fyzického znehodnotenia budov zahŕňa použitie v súčasnosti platných „Jednotných noriem odpisov na kompletnú obnovu dlhodobého majetku v Ruskej federácii“, schválených uznesením Rady ministrov ZSSR z 22. októbra 1990 č.1072.

Funkčná zastaranosť (alebo funkčné opotrebovanie predmetu) je vtedy, keď predmet svojou funkčnou užitočnosťou už nespĺňa moderné štandardy. Tento druh opotrebovania (ktorý sa môže prejaviť napr. v zastaranej architektúre, plánovaní, stavebníctve a pod.) je spôsobený najmä vplyvom vedecko-technického pokroku v oblasti architektúry a stavebníctva. Funkčné opotrebovanie sa v domácej praxi nazýva zastarávanie a rovnako ako fyzické opotrebovanie môže byť hraničné a neopraviteľné.

Medzi odstrániteľné funkčné opotrebovanie patrí obnova vstavaných skríň, vodomerov, plynomerov, technických zariadení, podlahových krytín a pod. náklady s výškou prijatých dodatočných nákladov. Ak získaná dodatočná hodnota presiahne náklady na obnovu, funkčné opotrebovanie je odstrániteľné. Výška odstrániteľného funkčného opotrebenia sa určí ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej posúdenia s aktualizovanými prvkami a jej hodnotou k rovnakému dátumu bez aktualizovaných prvkov.

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie sa týka zníženia hodnoty budovy v dôsledku faktorov spojených s prebytkom aj nedostatkom kvalitatívnych charakteristík budovy. Napríklad na trhu rezidenčných prenájmov je väčší dopyt po dvojizbových bytoch v porovnaní s jednoizbovými. Výška neopraviteľného funkčného opotrebenia sa vypočíta ako výška strát z nájomného pri prenájme týchto bytov vynásobená multiplikátorom nájomného (pomer predajnej ceny nehnuteľnosti k potenciálnemu nájomnému za ňu) charakteristickým pre tento typ nájomného. byt. Výška neopraviteľného funkčného opotrebovania je teda určená kapitalizáciou strát z prenájmu.

Vonkajšie opotrebenie alebo vonkajšie opotrebenie je zníženie hodnoty budovy v dôsledku negatívnej zmeny jej vonkajšieho prostredia spôsobenej ekonomickými, politickými alebo inými faktormi. Dôvody vonkajšieho opotrebovania sú: všeobecný úpadok oblasti, v ktorej sa objekt nachádza; akcie vlády alebo miestnej správy v oblasti daní, poisťovníctva; iné zmeny na trhu zamestnanosti, voľného času, vzdelávania atď.

Významným faktorom ovplyvňujúcim mieru vonkajšieho opotrebenia je environmentálna zložka umiestnenia objektu: tesná blízkosť „neatraktívnych“ prírodných alebo umelých objektov - močiarov, čistiarní odpadových vôd, čerpacích staníc, železničných staníc, priemyselných podnikov atď.

Ak je možné eliminovať fyzické a do určitej miery aj funkčné opotrebovanie rekonštrukciou alebo modernizáciou budovy, potom opotrebovanie vonkajšími vplyvmi vo väčšine prípadov odstrániť nemožno.

Spôsob, ako merať vonkajšie opotrebovanie, je analyzovať párový predaj (keď sa na realitnom trhu predávajú dva porovnateľné objekty, z ktorých jeden má známky vonkajšieho opotrebovania, druhý nie). Rozdiel v cenách nám umožňuje vyvodiť záver o miere opotrebovania vonkajším vplyvom hodnoteného objektu.

Ďalším spôsobom merania externých odpisov je porovnanie príjmov z prenájmu dvoch nehnuteľností podobných tej, ktorá sa posudzuje, pričom jedna z nich je negatívne ovplyvnená. Kapitalizácia strát príjmov z porovnania týchto dvoch objektov bude charakterizovať mieru opotrebovania vonkajšími vplyvmi.

Stanovenie celkovej hodnoty nehnuteľnosti a pozemku

V poslednej fáze nákladového prístupu sa požadované celkové náklady určia súčtom nákladov na nehnuteľnosť bez opotrebovania, získaných v predchádzajúcej fáze a nákladov na pozemok, získaných v prvej fáze, implementáciou nákladového prístupu. .

Celkové náklady na reprodukciu alebo výmenu sú súčtom nákladov na reprodukciu (výmenu) novostavby v cenách platných ku dňu posúdenia. Preto je potrebné zohľadniť rozdiely v charakteristikách novej nehnuteľnosti a posudzovanej nehnuteľnosti.

Opotrebenie v oceňovaní znamená stratu užitočnosti, a teda hodnoty predmetu oceňovania z akéhokoľvek dôvodu. Odpisy (ako strata hodnoty) môžu byť vyjadrené v absolútnych a relatívnych jednotkách. Ak sú odpisy vyjadrené v absolútnych jednotkách (peňažné jednotky), potom sa odpočítajú od celkových nákladov na reprodukciu.

Vrep = Vprep – And alebo Vrep = Vprep – And, (6.5)

kde SV sú náklady na reprodukciu predmetu;

Výmena V – náklady na výmenu vylepšení objektu;

Vр reprodukcia – celkové náklady na reprodukciu predmetu;

Výmena Vп – celkové náklady na výmenu objektu;

A – znehodnotenie predmetu ocenenia vyjadrené v peňažných jednotkách.

Ak je opotrebovanie vyjadrené v relatívnych jednotkách (v percentách), použije sa nasledujúci vzorec:

Vп reprodukované = V reprodukované ∙(1 – И), (6.6)

kde I je opotrebovanie posudzovaného predmetu vyjadrené v relatívnych jednotkách.

Existujú dva spôsoby, ako určiť opotrebovanie:

celoživotná metóda;

spôsob rozdelenia na druhy opotrebovania.

Odpisy, ako stratu hodnoty, môžu byť vyjadrené v relatívnom vyjadrení (vo vzťahu k úplným nákladom na reprodukciu alebo k úplným nákladom na výmenu), ako aj v absolútnom vyjadrení.

Výpočet opotrebovania metódou životnosti

Opotrebenie je funkciou času objektu.

Stanovenie odpisov budov metódou životnosti je založené na preskúmaní konštrukcií hodnoteného objektu a predpoklade, že efektívny vek objektu súvisí s typickou ekonomickou životnosťou, keďže akumulované oprávky sú s nákladmi reprodukcia (výmena) stavby.

Pri výpočte opotrebovania metódou životného cyklu sa používajú tieto koncepty:

Fyzická životnosť budovy (T n) je doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzikálna životnosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budovy. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (T fakt) je časový úsek, ktorý uplynul od uvedenia objektu do prevádzky do dátumu posúdenia.

Efektívny vek (T eff) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu posúdenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.

Ryža. 6.1. Obdobia života budovy a ich charakteristika

hodnotiace ukazovatele

Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom

I = (Teff / Tn) ∙ 100 %, (6,7)

kde And – opotrebenie, %.;

Tef – účinný vek, ktorý určí odborník na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku;

Tn – typické obdobie fyzického života.

I = (T fakt / T n) ∙ 100 %, (6,8)

kde T fakt je chronologický vek.

Použitie vzorca (6.8) je relevantné pri výpočte percentuálnych úprav opotrebenia v porovnávaných predmetoch (porovnávacia metóda predaja), keď odhadca nemôže kontrolovať vybrané analógy, aby určil ukazovatele použité vo vzorci (6.7).

Príklad. Určite hodnotu hodnotenej nehnuteľnosti. Posudzovaný je pozemok so stavbou z roku 1980. Štandardná životnosť stavby je 150 rokov. Trhová hodnota pozemku bola určená porovnaním predaja a rovná sa 4,5 milióna rubľov. Celkové náklady na výmenu konštrukcie boli stanovené metódou porovnávacej jednotky na úrovni 11,4 milióna rubľov. Dátum ocenenia: 30. januára 2010.

Riešenie.

Chronologický vek stavby je 30 rokov. Na výpočet opotrebovania konštrukcie používame vzorec (6.8), keďže efektívny vek nie je daný.

I = (T fakt / T n) ∙ 100 % = 30/150 * 100 % = 30 %.

Na výpočet hodnoty hodnoteného objektu použijeme vzorec 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3 * 11 400 000) = 12 480 000 rubľov.

Náklady na posudzovaný objekt, vypočítané v rámci nákladového prístupu, teda dosiahli 12 480 000 rubľov.

Metóda členenia spočíva v podrobnom zvážení a zaúčtovaní všetkých druhov opotrebovania, medzi ktoré patrí (obr. 2):

• odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie;
• odnímateľné a neopraviteľné funkčné opotrebovanie;
• vonkajšie opotrebenie.

Odnímateľné (opraviteľné) opotrebovanie je opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty objektu ako celku.

Neodstrániteľné (neopraviteľné) opotrebovanie je opotrebovanie, ktorého odstránenie je buď fyzicky nemožné, alebo ekonomicky nepraktické, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia neprispievajú k zvýšeniu hodnoty veci ako celku.

Ryža. 4 Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku

Na uplatnenie metódy členenia pri zisťovaní akumulovaného opotrebovania je potrebné mať ako základ pre výpočet údaje o nákladoch na novú výstavbu v členení podľa konštrukčných prvkov.

Fyzické zhoršenie– postupná strata technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti. Fyzikálne zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času (napríklad defekty konštrukčných prvkov).

Existujú štyri hlavné metódy výpočtu fyzických odpisov:

• expert (normatívny);
• náklady;
• metóda výpočtu životnosti budovy.

Expertná metóda na výpočet fyzického opotrebovania je založená na vytvorení zoznamu závad a určení percenta opotrebovania všetkých konštrukčných prvkov budovy alebo stavby. Expertná metóda je najpresnejšia, no zároveň aj najnáročnejšia na prácu.

Táto metóda zahŕňa použitie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom je VSN 53-86, pomocou ktorej Technická inventarizácia hodnotí fyzické znehodnotenie bytových domov pri technickej inventarizácii a plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na rezortnú príslušnosť. Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy sa určuje takto:

F f – fyzické opotrebovanie budovy, (%);

F i – fyzické opotrebovanie i-tého konštrukčného prvku (%);

L i – koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku (úseku) na celkových nákladoch budovy;

n – počet konštrukčných prvkov v budove

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy by sa mali brať podľa agregovaných ukazovateľov reprodukčných nákladov obytných budov, schválených predpísaným spôsobom, a pre konštrukcie, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovaných nákladov.

Príklad 30. Určte fyzické opotrebovanie bytového domu, ak je známe, že jeho kontrola odhalila fyzické opotrebovanie všetkých konštrukčných prvkov:

• základy – 10 %;
• steny – 15 %;
• presahy – 20 %;
• strešná krytina – 10 %;
• podlahy – 35 %;
• okná – 40 %;
• dokončovacie nátery – 30 %;
• vnútorné vodoinštalácie a elektroinštalácie – 50 %;
• ostatné – 25 %.

Riešenie:

1. Určme mernú hmotnosť konštrukčných prvkov v súlade so So. č.28 UPVS.

2. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov a systémov, ako aj určenie ich podielu z hľadiska nákladov na výmenu:

Názov stavebných prvkov	Špecifická hmotnosť konštrukčných prvkov, %		Špecifická hmotnosť x percento opotrebovania
základy
steny
podlahy
strecha
podlahy
okno
dokončovacie nátery
vnútorné vodoinštalácie a elektroinštalácie
iné
		-

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 23,25 %

Nákladová metóda na výpočet fyzického opotrebovania vychádza z predpokladu, že fyzické znehodnotenie v čase posudzovania je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcie, prvku alebo budovy ako celku a nákladov na ich obnovu.

Príklad 31. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu konštrukčných prvkov a objektívne nevyhnutné náklady na ich opravu sú: základy - 3 200 000 rubľov, 640 000 rubľov; steny – 4 000 tisíc rubľov, 1 200 tisíc rubľov; stropy - 800 tisíc rubľov, 160 tisíc rubľov; ostatné – 8 000 tisíc rubľov, 2 800 tisíc rubľov.

Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov, ako aj určenie ich špecifickej hmotnosti pri nákladoch na výmenu:

Názov stavebných prvkov	Náklady na výmenu prvku, tisíc rubľov.	Objektívne nevyhnutné náklady na opravu, tisíc rubľov.
základy
steny
podlahy
iné

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 30%

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Metóda výpočtu životnosti budovy vychádza z predpokladu, že vzťah medzi fyzickými odpismi (PH) a reprodukčnými nákladmi (RC) je určený pomerom medzi efektívnym vekom (EA) a typickým ekonomickým životom (EF):

Príklad 32. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu, skutočný vek a celková fyzická životnosť jej konštrukčných prvkov sú: základy - 1 200 000 rubľov, 10 rokov, 15 rokov; steny - 400 tisíc rubľov, 5 rokov, 10 rokov; stropy - 300 tisíc rubľov, 6 rokov, 15 rokov; ostatné - 900 tisíc rubľov, 1 rok, 10 rokov.

Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov:

Názov stavebných prvkov		Skutočný vek, roky	Všeobecný fyzický život, roky		Odpisy, tisíc rubľov
strecha
podlahy
okno
dokončovacie nátery
			-	-

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 1210 rubľov. alebo 43,2 %.

Určenie miery fyzického opotrebenia pozostáva z niekoľkých po sebe nasledujúcich krokov:

• stanovenie množstva korigovateľného fyzického opotrebenia;
• stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou;
• stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s dlhou životnosťou.

Určenie množstva opraviteľného fyzického opotrebenia (nazýva sa aj odložená oprava, pretože sa predpokladá, že typický kupujúci vykoná okamžité opravy na obnovenie normálnych prevádzkových charakteristík konštrukcie: kozmetické opravy, obnova oblastí presakujúcich strešných krytín, oprava inžinierstva zariadení a pod.) sa vykonáva nákladovou alebo odbornou metódou výpočtu fyzického opotrebenia.

Neopraviteľné fyzické opotrebovanie zodpovedá veciam, ktorých oprava je v súčasnosti prakticky nemožná alebo ekonomicky nepraktická. Výška tohto druhu opotrebovania sa určuje na základe rozdielu medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) a množstvom odstrániteľného fyzického opotrebovania.

Na účely výpočtu opotrebovania sa prvky konštrukcie, ktoré majú neopraviteľné fyzické opotrebovanie, delia na dlhodobé a krátkodobé.

Pre prvky s dlhou životnosťou sa predpokladaná zvyšková životnosť zhoduje so zvyškovou ekonomickou životnosťou celej konštrukcie. Prvky s krátkou životnosťou majú menšiu zvyškovú ekonomickú životnosť ako celá konštrukcia.

Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s krátkou životnosťou sa používa metóda výpočtu životnosti budovy: rozdiel medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvku a veľkosťou opraviteľného opotrebovania prvku sa vynásobí pomerom skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti prvku.

V tomto prípade sa celková fyzická životnosť prvku určuje z referenčných údajov, pričom sa zohľadňujú pravidelné opravy a udržiavanie normálnych prevádzkových charakteristík.

Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s dlhou životnosťou sa používa aj metóda výpočtu životnosti budovy: výška opraviteľného fyzického opotrebovania a súčet nákladov na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním. sa odpočítajú od celkových nákladov na výmenu (alebo výmenu) a výsledok sa vynásobí zostatkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvkov s dlhou životnosťou, ako aj vzťah skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti budovy.

Celková fyzická životnosť budovy sa určuje v závislosti od typu hlavných konštrukčných prvkov pre rôzne kategórie budov podľa životnosti. Klasifikácia obytných a verejných budov podľa trvanlivosti je uvedená v regulačnej literatúre.

Príklad 33. Určte fyzické poškodenie obytnej budovy. Počiatočné údaje budeme uvádzať v priebehu výpočtu.

1. Na základe odhadovej dokumentácie určíme cenu novostavby pre posúdenie kumulovaného opotrebovania:

Názov stavebných prvkov	Náklady na výmenu, tisíc rubľov.
Priame náklady (materiál a vybavenie, práca, režijné náklady a zisk dodávateľa),
inštalácia základov
konštrukcia vonkajších stien
usporiadanie podlahy
strešná krytina
inštalácia priečok
montáž zavesených podhľadov
podlahy
dekorácia interiéru a exteriéru
kanalizačný systém
napájací systém
vykurovací systém
Vetranie a klimatizácia
Nepriame náklady
Zisk podnikateľa
Celkové náklady na výmenu

2. Určte mieru korigovateľného fyzického opotrebenia:

Náklady na opraviteľné opotrebovanie sú teda 3 000 000 rubľov.

2. Určme mieru neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou:

Názov stavebných prvkov	Náklady na výmenu prvku, tisíc rubľov.	Skutočný vek, roky	Všeobecný fyzický život, roky		Odpisy, tisíc rubľov
strecha
podlahy
dokončovacie
kanalizácia
napájací systém
vykurovací systém
Vetranie a klimatizácia
Celkom:		-	-

Náklady na neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou sú teda 22 967 tisíc rubľov, náklady na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním sú 33 000 tisíc rubľov.

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty v čase (odpisy) pod vplyvom rôznych faktorov. S využívaním zariadenia sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie (obr.).

Fyzické a funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Odnímateľné opotrebenie je opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné, to znamená, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty predmetu ako celku.

Identifikácia všetkých možných druhov opotrebovania je kumulované opotrebovanie nehnuteľnosti. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.

Kumulatívne akumulované opotrebovanie je funkciou životnosti objektu. Uvažujme o základných hodnotiacich konceptoch, ktoré charakterizujú tento ukazovateľ.

Fyzická životnosť budovy (PL) je doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (CA) je časový úsek, ktorý uplynul od dátumu uvedenia objektu do prevádzky do dátumu posúdenia.

Efektívny vek (EA) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce v deň ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu.

Ekonomická životnosť (EL) je určená dobou prevádzky, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí vtedy, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v danom segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Zostávajúca ekonomická životnosť (REL) budovy je časový úsek od dátumu ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti (obr.).

Fyzické opotrebovanie je postupná strata technických a prevádzkových vlastností objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.

Metódy na výpočet fyzického poškodenia budov sú nasledovné:

· metóda technickej expertízy;

· náklady;

· celoživotná metóda.

Metóda technickej expertízy na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa používanie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni. Ako príklad môžeme uviesť Pravidlá posudzovania fyzického opotrebenia obytných budov (VSN 53-86) Štátneho výboru pre stavebníctvo a architektúru pri Štátnom stavebnom výbore ZSSR. – M., 1990, používa ZINZ na účely posudzovania fyzického znehodnotenia bytových domov pri technickej inventarizácii, plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na rezortnú príslušnosť.

Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca:

,

kde F f – fyzické opotrebovanie stavby, %, %;

F i – fyzické opotrebenie i-tého konštrukčného prvku, %;

L i – koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku na celkových reprodukčných nákladoch budovy;

n je počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v percentách) sa zvyčajne berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvkov a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovaných nákladov.

Postupnosť implementácie metódy:

1. Vykonáva sa vizuálna kontrola a inštrumentálna skúška v plnom rozsahu konštrukčných prvkov a inžinierskych systémov posudzovanej budovy.

2. Počas kontroly sa zistia známky fyzického opotrebovania a stanovia sa ich kvantitatívne charakteristiky:

Počet poškodených oblastí

Určenie veľkosti poškodenia – plochy, dĺžky alebo hĺbky.

3. Porovnanie zistených indikátorov poškodených oblastí s ich kvantitatívnymi hodnotami uvedenými v príslušných štandardných tabuľkách. (VSN 53-86)

4. Vyplnenie príslušných tabuliek na výpočet fyzického opotrebovania.

Opísaná technika sa používa výlučne v domácej praxi. Napriek všetkej jasnosti a presvedčivosti má nasledujúce nevýhody:

· pre svoju „normatívnosť“ spočiatku nemôže brať do úvahy atypické prevádzkové podmienky objektu;

· pracná aplikácia z dôvodu potrebného detailovania konštrukčných prvkov budovy;

· nemožnosť merania funkčného a vonkajšieho opotrebenia;

· subjektivita špecifického váženia konštrukčných prvkov.

V jadre nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania spočíva fyzické opotrebenie, vyjadrené v čase jeho posúdenia pomerom jeho nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvkov, systémov alebo budovy ako celku a nákladov na ich výmenu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu môže byť pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Stanovenie fyzického poškodenia budov celoživotná metóda. Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

kde som nosí, %;

EV – účinný vek, určený znalcom na základe technického stavu prvkov alebo stavby ako celku;

VF – typické obdobie fyzického života;

RSF – zostávajúce obdobie fyzického života.

I = (HV: VF) * 100,

kde som nosí, %;

CH – chronologický vek.

Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):

O = BC * (I: 100),

kde som nosí, %;

BC – náhradné náklady.

Funkčné opotrebovanie. Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanom objekte je nesúlad priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasným alebo zamýšľaným využitím.

Funkčné opotrebovanie sa tiež delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Odnímateľné funkčné opotrebovanie je dané nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, čo prispieva k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť výdavkov na odstránenie týchto nedostatkov.

Opraviteľné funkčné opotrebovanie sa meria nákladmi na jeho opravu a je spôsobené:

• nedostatky, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov;
• nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
• „super-vylepšenia“.

• Metóda kapitalizácie straty z nájomného
• Spôsob kapitalizácie prebytočných prevádzkových nákladov

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie– odpisy veci vplyvom negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní, atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Metódy na určenie funkčného opotrebovania:

• spôsob kapitalizácie straty príjmu v dôsledku vonkajších vplyvov;
• metóda na porovnanie predajov podobných predmetov s vonkajšími vplyvmi a bez nich.

Nevýhody nákladového prístupu:

1. Náklady nie vždy zodpovedajú trhovej hodnote.

2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku hodnotenia sú sprevádzané rýchlym nárastom ceny práce.

3. Nesúlad medzi nákladmi na kúpu oceňovanej nehnuteľnosti a nákladmi na novostavbu presne tej istej nehnuteľnosti, pretože Počas procesu oceňovania sa od stavebných nákladov odpočítavajú oprávky.

4. Ťažkosti pri výpočte nákladov na reprodukciu starých budov.

5. Obtiažnosť stanovenia množstva akumulovaného opotrebovania starých budov a konštrukcií.

6. Neodráža zisk investora.

Ph.D. Yaskevich E. E.

Odpisy sú spojené s celkovou stratou hodnoty majetku pod vplyvom rôznych faktorov. Účtovanie odpisov sa uskutočňuje najmä nákladovým a porovnávacím prístupom, pri výnosovom prístupe sa zohľadňujú určité náklady na opravy a reštaurátorské práce.

V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou hodnotou oceňovaného predmetu /1/.

Metodika nákladového prístupu spočíva v stanovení všetkých nákladov vynaložených na nadobudnutie vlastníctva (prenájmu, užívania) pozemku (ďalej len pozemok), pričom sa určí cena novej výstavby objektov so zavedením opotrebovania. Je bežné počítať nákladový prístup (napríklad budova s ​​pozemkom) na základe týchto výrazov:

1). Z hľadiska opotrebenia a absencie ich vzájomného vplyvu:

Stavebné náklady * PP - Fyzické opotrebenie - Funkčné opotrebenie - Vonkajšie opotrebenie + Náklady na pozemkové práva (vzorec 1)

2). S relatívnymi hodnotami opotrebovania, berúc do úvahy ich vzájomný vplyv:

Stavebné náklady * PP * (1 - Fyzické opotrebenie) x (1 - Funkčné opotrebenie) x (1 - Vonkajšie opotrebenie) + Náklady na pozemkové práva (vzorec 2)

PP je zisk podnikateľa.

Odpisy sa zvyčajne pripisujú iba nákladom na výstavbu objektov.

Zároveň je všeobecne akceptované rozdelenie fyzického a funkčného opotrebovania na odstrániteľné a neopraviteľné podľa ich vplyvu na hodnotu nehnuteľného majetku (či je vhodné alebo nevhodné vynakladať náklady na opravu z hľadiska zvýšenia hodnota predmetov.).

Fyzické opotrebovanie = odnímateľné fyzické. Wear + Fatal Phys. Opotrebenie.

Podobný výraz platí aj pre funkčné oblečenie.

Metodológia komparatívneho prístupu pri úpravách nákladov na analógy naznačuje, že používame metódy založené na analýze párových predajov, expertné metódy a štatistické metódy. Najmenej rozvinuté sú štatistické metódy.

Metodika výnosového prístupu pri účtovaní nákladov na údržbu budov a stavieb naznačuje, že používame peňažné vyjadrenia, ktoré zohľadňujú náklady na rôzne druhy opráv.

V niekoľkých prácach sa diskutovalo o správnosti používania výrazov pre nákladový prístup (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) a mieste v nich " Hodnota pozemkových práv"(V.G. Mosinets) však všetko, čo sa teoreticky navrhuje, musí byť vždy podložené praktickými údajmi, čo sa, žiaľ, v poslednej dobe vidí len zriedka.

Pokúsime sa vykonať všeobecnú analýzu výrazov na základe použitia metódy trhovej extrakcie (analyzujeme údaje z trhu nákupu a predaja nehnuteľností).

Účelom výskumu bolo študovať charakter závislosti hodnoty rôznych nehnuteľností na opotrebovaní (overenie spoľahlivosti vyššie uvedených vzorcov).

Najrozvinutejším trhom s nehnuteľnosťami je trh Moskvy a Moskovskej oblasti. Na tomto trhu možno nájsť vzory údajov o porovnávacej hodnote nehnuteľností s primeraným zohľadnením len určitých druhov opotrebovania (napríklad fyzického, abstrahujúceho od funkčného a vonkajšieho opotrebovania). Na základe analýzy vzorových údajov na tomto trhu boli skonštruované nižšie definované vzťahy medzi znehodnotením predmetov a ich hodnotou. Analýza trhu bola vykonaná na základe nákladov na návrhy, na základe objemu údajov prezentovaných na webových stránkach: http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ za marec – jún 2003 .

Analýza bola vykonaná pomocou vzorky údajov pre „priemerný“ smer Moskva - Južný správny okruh (SAD) a čiastočne (pre byty) na juhozápad (SWAD). Účtovanie nákladov na pozemky prebiehalo diferencovane, vyberali sa objekty nachádzajúce sa na pozemkoch, ktorých náklady na dlhodobý prenájom (49 rokov) sa pohybovali v rozmedzí 450 000...600 000 dolárov/ha. Aby sa znížil vplyv pozemkov na cenu objektov (okrem vidieckych statkov), objekty boli vybrané vo viacposchodových (viac ako 5 poschodových) budovách. Predmestské nehnuteľnosti boli analyzované s cenou pozemkov „pod budovami“ pomocou metódy „párového predaja“.

Tento cieľ znamenal riešenie nasledujúceho úlohy:

určenie smerov výskumu;

výber údajov o nákladoch za byty, kancelárske priestory, priemyselné priestory, obchodné priestory nachádzajúce sa v juhozápadnom administratívnom obvode, južnom administratívnom obvode Moskvy a predmestské nehnuteľnosti vo vzdialenosti 25...40 km. od Moskovského okruhu južným smerom;

štatistické spracovanie a porovnávacia analýza údajov zohľadňujúca náhodné chyby merania;

vytváranie grafických závislostí nákladov priestorov na ich opotrebovaní a výber aproximačných vzorcov pomocou metód korelačnej a regresnej analýzy;

analýzy získaných závislostí a všeobecných záverov.

Určenie smerov výskumu:

Konečným cieľom pri aplikácii nákladového, porovnávacieho a výnosového prístupu je dosiahnuť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Odpisy sú spojené so stratou trhovej hodnoty, takže ich príspevok k hodnote predmetov možno overiť pomocou porovnateľných vzoriek údajov pomocou metódy trhovej extrakcie.

Smer č. 1. Vplyv fyzického opotrebovania na cenu predmetov.

1.1. Definícia príspevku "Odnímateľné fyzické opotrebovanie" do celkovej trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

1.2. Stanovenie príspevku celk "Fyzické opotrebovanie" do trhovej hodnoty nehnuteľnosti.

Smer č. 2. Vplyv funkčného opotrebovania na hodnotu nehnuteľnosti.

Smer č. 3. Kumulatívny vplyv opotrebovania na hodnotu nehnuteľností. Vzájomný vplyv opotrebovania.

1. Stanovenie príspevku „Vymeniteľných fyzických odpisov“ k celkovej trhovej hodnote nehnuteľností

Príspevok bol približne určený rozdielom trhovej hodnoty priestorov podľa návrhov „priestor si vyžaduje kozmetické opravy“ a „zrekonštruovaný priestor“; pre byty - podľa rozdielu cien na primárnom („bez povrchovej úpravy“) a sekundárnom („s povrchovou úpravou“) trhu. Na elimináciu vplyvu funkčného a vonkajšieho opotrebenia bola použitá trhová ťažba pre Južný správny obvod Moskvy /6/.

Apartmány.

Na vykonanie analýzy sme použili údaje o jednoizbových bytoch v panelových domoch (17...22 podlažný rad P-44...P-3), vzdialených viac ako 8 km. z Centra, s reprezentatívnosťou porovnávaných vzoriek - nad 25 vzoriek.

Administratívne a kancelárske priestory

Na vykonanie analýzy sme použili údaje o administratívnych a kancelárskych priestoroch triedy „B2“ a „C“ v rozsahu 800…1500 m2. m) Vybrali sme objekty nachádzajúce sa v kapitálových budovách kapitálových skupín I a II (konštrukčné systémy KS-1 a KS-4), ktoré sa nachádzajú vo vzdialenosti nad 8 km od centra s reprezentatívnosťou porovnávaných vzoriek - nad 15 vzoriek.

Priemyselné priestory

Na vykonanie analýzy sme použili údaje o výrobných priestoroch umiestnených v kapitálových budovách kapitálových skupín I a II (štrukturálne systémy KS-1 a KS-4). v rozsahu 1000...2500 m2. m) Boli vybrané objekty nachádzajúce sa vo vzdialenosti nad 8 km. z Centra s reprezentatívnosťou porovnávaných vzoriek - nad 12 vzoriek.

Maloobchodné priestory

Na vykonanie analýzy sme použili údaje o obchodných priestoroch (predajniach) nachádzajúcich sa v kapitálových budovách kapitálových skupín I a II (štrukturálne systémy KS-1 a KS-4). v rozsahu 400...800 m2. m) Boli vybrané objekty nachádzajúce sa vo vzdialenosti nad 8 km. z Centra s reprezentatívnosťou porovnávaných vzoriek - nad 15 vzoriek.

Vidiecke statky.

Na vykonanie analýzy sme použili údaje o vidieckych nehnuteľnostiach (dvojpodlažné murované chaty) v rozsahu 160...280 m2. m (pozemky s rozlohou 8...14 akrov), ktoré sa nachádzajú vo vzdialenosti 25...40 km. z Moskovského okruhu v južných smeroch s reprezentatívnosťou porovnávaných vzoriek „párového predaja“ - viac ako 12 párov.

Pre jednoduchosť použitia budeme pracovať s jednotkovými nákladmi na jednotku plochy (dolárov/m2)

V tabuľke 1 sú uvedené priemerné údaje za vzorky, ako aj pomer priemerných nákladov pred a po opravách, rozdiel v priemerných nákladoch, predpokladané náklady na opravy (dokončenie) a pomer rozdielu nákladov na opravy k r. odhadované náklady na opravu:

Stôl 1.

	Nehnuteľnosť		Priemerné náklady na objekt, ktorý potrebuje opravu, USD/m2. m	Priemerné náklady po renovácii, (po) USD/m2. m	Korelačné rozhodnutie Pred/Po	Rozdiel, (Priem.) USD/m2 m	Orientácia odhadované náklady na opravy, (Co) dolárov/m2. m	Korelačné šitie St / Takže
	1-izbové byty	Železobetónové prefabrikáty
	Kancelárske priestory	Tehla a Sat. železobetón
	Priemyselné priestory	Železobetónové prefabrikáty
	Maloobchodné priestory
	Vidiecky majetok

V tabuľke 1 sú uvedené údaje o odhadovaných nákladoch na opravy. Tieto hodnoty boli stanovené na základe nasledujúcich údajov:

1). Náklady na opravy podľa odhadov moskovských poisťovní:

• Jednoduché – 75 USD/m2. m.
• Superior - 200 USD/m2. m.
• Renovácia európskej kvality - 400 USD/m2. m.

Uvedené údaje sú nadhodnotené a neodrážajú jednoznačnú gradáciu v typoch opráv.

2). Náklady na opravy podľa moskovských stavebných spoločností (používané pri výpočtoch):

• Jednoduché - 40...60 dolárov/m2. m.
• Superior - 80...140 dolárov/m2. m.
• Renovácia európskej kvality - 150...350 dolárov/m2. m.
• Vysoká kvalita - 400...800 dolárov/m2. m a vyššie (s použitím prírodných materiálov - drevo, kameň...).

Z vyššie uvedenej tabuľky 1 vyplýva:

Najmenší príspevok k trhovej hodnote priestorov má odstrániteľné opotrebovanie priemyselných a kancelárskych priestorov (zrejme noví majitelia sa vždy snažia vybaviť kancelárske priestory podľa ich dizajnu a v prípade priemyselných priestorov sú relatívne náklady na konečnú úpravu nízke);

Najväčší prínos k trhovej hodnote priestorov má odstrániteľné opotrebovanie vidieckych nehnuteľností, pričom nová úprava výrazne zvyšuje trhovú hodnotu objektov;

Sekundárny trh s bývaním (na príklade 1-izbových bytov v štandardných panelových domoch) vykazuje vyššie náklady na hotové priestory;

V medziach presnosti výpočtu by sa mal podiel odstrániteľného opotrebovania k trhovej hodnote priestorov brať do úvahy proporcionálne pre obytné, obchodné priestory a vidiecke sídla. Pre kancelárske a priemyselné priestory je prínos odstrániteľného opotrebovania zanedbateľný (účtovníctvo " Odnímateľný Phys. nosiť" by sa malo vykonávať s redukčnými faktormi 0,2...0,35).

2. Stanovenie príspevku všeobecných „Fyzických odpisov“ k trhovej hodnote nehnuteľnosti

Metódy výpočtu fyzického opotrebovania /1/:

• regulačné (pre obytné budovy);
• náklady;
• celoživotná metóda atď.

Normatívne metódy sú založené na použití rôznych normatívnych materiálov. Ako príklad môžeme uviesť „Pravidlá posudzovania fyzického poškodenia obytných budov“ (VSN 53-86) Štátneho stavebného výboru ZSSR.

Je potrebné uviesť (bod 1.1 VSN 53-86), že v tomto prípade „fyzické opotrebenie v čase jeho posudzovania je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcie, prvku, nákladov na opotrebenie v čase jeho posudzovania. systém alebo budovu ako celok a náklady na ich výmenu.“

Vzniká otázka: ako súvisia náklady na opravu súvisiace s reprodukčnými nákladmi s trhovou hodnotou predmetu?

Základom nákladových metód na zisťovanie fyzického opotrebovania je aj stanovenie priamych nákladov na vykonávanie opravárenských činností.

Opäť vyvstáva otázka o súvislosti medzi nákladmi na opravy a trhovou hodnotou nehnuteľnosti.

Metóda životnosti je založená na vzťahu medzi efektívnou životnosťou konštrukčných prvkov budovy („krátkodobá“ a „dlhodobá“) alebo celej budovy s ich typickou fyzickou životnosťou.

Opäť otázka znie: ako tieto pomery súvisia s trhovou hodnotou nehnuteľnosti?

Zoberme si "Metodiku na stanovenie nehodovosti budov" MGSN 301.03-97 (tabuľka 3), kde sa fyzické opotrebovanie určuje metódou životnosti:

Venujme pozornosť „chátrajúcemu“ stavu, v ktorom náklady na veľké opravy prevyšujú reprodukčné náklady: nákladový prístup za týchto podmienok poskytne iba náklady na skladovaciu jednotku s individuálnymi vylepšeniami a porovnávací prístup ukáže veľa vyššie náklady. Dostaneme nákladový rozdiel v prístupoch, ktorý vznikol nesprávnym zohľadnením vplyvu opotrebovania.

Je potrebné poznamenať, že v súlade s MGSN 301.03-97 "Metodika určovania nehodovosti budov" bod 1.5 "... havarijný stav obytných budov alebo samostatnej konštrukcie, ktorých opotrebovanie ovplyvňuje pevnosť a stabilitu celej budovy, môže nastať pri fyzickom opotrebovaní viac ako 70 % pri kamenných stavbách a 65 % pri drevených domoch...“.

Je dobre známe, že nákladový prístup a porovnávací prístup dávajú podobné hodnoty nákladov na novú nehnuteľnosť, ak nákladový prístup správne zohľadňuje zisk podnikateľa (alebo vonkajšie opotrebovanie) /6/.

Je pravdepodobné, že pri prevádzke zariadení by správne zváženie vplyvu rôznych typov opotrebovania malo viesť k podobným výsledkom v prístupoch k nákladom a trhu.

Príspevok fyzického opotrebovania bol približne určený rozdielom trhovej hodnoty medzi novými predmetmi a

predmety s priemernou životnosťou (opotrebenie cca 30 % je určené metódou životného cyklu);

objekty s životnosťou blízkou havarijnému stavu budov (opotrebenie cca 70%). Na vylúčenie vplyvu funkčného a vonkajšieho opotrebovania bola použitá trhová ťažba pre vybrané objekty nachádzajúce sa v Juhozápadnom administratívnom obvode (byty) a Južnom správnom obvode Moskvy.

Likvidačná hodnota „nepoužiteľných“ objektov bola stanovená v súlade s odporúčaniami SN 436-72 „Približné normy na výťažnosť materiálov získaných pri demontáži budov pri ich demolácii“.

Byty boli vyberané v 5-poschodových panelových domoch (v JÚS sa náklady na nové byty brali podľa zberu „Rway“ č. 97, náklady na „chátrajúce“ byty sa brali z 5-poschodových budovy v oblastiach "Nové Cheryomushki" určené na vysťahovanie). Reprezentatívnosť vzorky je minimálne 20 vzoriek.

Zvyšné typy nehnuteľností (priemyselné, kancelárske, obchodné priestory) boli vybrané v južnom správnom obvode s rovnakými podmienkami a reprezentatívnosťou vzoriek ako pre stanovenie príspevku. Odnímateľný Phys. nosiť", s výnimkou „chátrajúcich“ objektov „na rekonštrukciu“ (reprezentatívnosť vzoriek klesla na 11…14 vzoriek z dôvodu malej základne vyhľadávania). Vidiecke usadlosti boli vybrané na základe vyššie uvedených podmienok. Výber sa uskutočnil vo dvojiciach.

Tabuľka 2

	Nehnuteľnosť	Poloha pozíciu	Náklady (doláre/m2) a relatívne náklady (p.u.) na opotrebovanie:
	1-izbový byt
	Kancelárske priestory
	Priemyselné priestory
	Maloobchodné priestory
	Vidiecke statky	25…40 km od MKAD

Od stola 2 vyplýva, že máme do činenia s nelineárnym charakterom závislosti trhovej hodnoty predmetov od fyzických odpisov.

Ako príklad sú uvedené grafy znižovania nákladov na byty a kancelárske priestory v závislosti od ich opotrebovania, stanoveného metódou životnosti.

Na určenie povahy vzťahu medzi relatívnymi nákladmi a relatívnym opotrebovaním sa analyzovali údaje z niekoľkých štúdií. Napríklad v práci /5/ bolo navrhnuté zľaviť z nákladov v pomere k druhej mocnine pomeru času, ktorý uplynul od začiatku existencie objektu k maximálnej životnosti.

Na aproximáciu závislostí sa použili lineárne a kvadraticko-lineárne regresné vzorce:

Bola stanovená prítomnosť a typ vzťahu medzi relatívnou cenou objektov (RO) a relatívnymi fyzickými odpismi (RP).

V tabuľke Obrázok 3 ukazuje aproximujúce závislosti a korelačné koeficienty.

Tabuľka 3.

	lineárna závislosť		lineárno-kvadratická závislosť
		koeficient korelácia- cie		koeficient korelácia- cie
Apartmány	OS = 1,24 - 0,91*OR		OS = 1,10 - 0,92*ALEBO 2
Kancelárske priestory	OS = 1,14 - 1,02*OR		OS = 1,02 - 0,91*ALEBO 2
Priemyselné priestory	OS = 1,09 - 0,93*OR		OS = 0,98 - 0,94*ALEBO 2
Maloobchodné priestory	OS = 1,10 - 0,90*OR		OS = 0,97 - 0,91*ALEBO 2
Vidiecke statky	OS = 1,15 - 0,98*OR		OS = 1,05 - 0,99*ALEBO 2

Ako je možné vidieť z tabuľky 3, najprijateľnejšie korelačné koeficienty (0,93...0,97) boli získané s lineárno-kvadratickou aproximáciou závislostí. Lineárne závislosti majú nízke korelačné koeficienty (0,82...0,85) a sú odmietnuté.

Štatisticky získané lineárno-kvadratické závislosti "OS - OP" je možné použiť pri výpočte vplyvu fyzického opotrebovania na trhovú hodnotu predmetov, a to v nákladovom aj porovnávacom prístupe (pri úprave analógov).

3. Stanovenie podielu funkčného opotrebovania na celkovej trhovej hodnote nehnuteľnosti.

Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, ktorý z úvahy vylučuje funkčné opotrebenie /1/.

Odnímateľné funkčné opotrebovanie je dané nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, čo prispieva k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.

Opäť vyvstáva otázka: ako súvisia náklady na rekonštrukciu s trhovou hodnotou nehnuteľnosti?

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy.

Náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie možno určiť dvoma spôsobmi:

kapitalizácia strát z prenájmu;

kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v riadnom poriadku.

V tomto prípade sa používa metóda priamej trhovej ťažby - preto je nepochybná priama úmernosť príspevku neodstrániteľného funkčného opotrebovania k trhovej hodnote predmetov, s výnimkou otázky vzájomného ovplyvňovania opotrebovania. .

Účinok opotrebovania, ktorému sa dá predísť, bol selektívne testovaný na nasledujúcich porovnateľných objektoch:

3-izbové byty (Southern Administrative Okrug) v štandardných moderných panelových domoch (rozdiel v povrchovej úprave typu „vylepšené“ a „európske dokončovanie“ s reprezentatívnou vzorkou viac ako 19 párových vzoriek. Odhadovaný rozdiel v nákladoch je asi 120 dolárov / m2 m. – existujú rozdiely až 98 dolárov/m2 (98/120 = 0,82 ).

Kancelárske priestory triedy B2 a C (rozdiel v klimatizačných systémoch, recepcii a bezpečnostných službách. Odhadovaný rozdiel v nákladoch je cca 38 dolárov / m2, - tendencia malých rozdielov je až 21 dolárov / m2 m. (21/38 = 0,55 ) na základe priemerných hodnôt párových vzoriek (pre južný správny obvod) s reprezentatívnou vzorkou viac ako 15 párov, ale rozdiel v nákladoch je v rámci presnosti meraní vzoriek;

Výrobné priestory (rozdiel v konečnej úprave pre potravinársku výrobu a nepotravinársku výrobu. Odhadovaný rozdiel v nákladoch je cca 41 dolárov/m2 - výrazné rozdiely v trhovej hodnote, ktoré presahujú presnosť meraní sa nepodarilo nájsť. Reprezentatívnosť párových vzoriek - viac ako 12 párov;

Maloobchodné priestory (rozdiel v povrchovej úprave pre obchod s potravinárskymi výrobkami a priemyselným tovarom. Odhadovaný rozdiel v nákladoch je cca 85 dolárov/m2, - rozdiel v cene je až 62 dolárov/m2 (62/85 = 0,73 ) podľa priemerných hodnôt vzoriek (Južná administratívna oblasť) s reprezentatívnou vzorkou viac ako 14 párov.

Na základe získaných údajov bola zostavená tabuľka. 4:

Tabuľka 4.

názov	Počet „párových predajov“	Približná priemerná vypočítaná hodnota funkčného opotrebenia, (Srfi) doláre/m2. m	Priemerný rozdiel v nákladoch (SFI) USD/sq. m	Vzťah Sfi/Srfi
3-izbové byty
Kancelárske priestory
Priemyselné priestory
Maloobchodné priestory
Variačný koeficient

Vo všeobecnosti z jednotlivých vzorových údajov vyplýva, že vplyv odstrániteľného funkčného opotrebenia je možné zohľadniť v pomere k stanoveným nákladom na jeho odstránenie s prihliadnutím na redukčný faktor. Ako prvé priblíženie s dostatočným stupňom spoľahlivosti možno tento koeficient považovať za približný 0,75.

4. Stanovenie vzájomného vplyvu fyzického a funkčného opotrebovania.

Vzájomný vplyv opotrebovania bol stanovený metodicky nasledovne:

Možnosť č. 1 (berúc do úvahy odnímateľné funkčné opotrebovanie):

Pri objektoch novej a novej konštrukcie bol rozdiel v jednoduchej úprave a európskej úprave (odnímateľné funkčné opotrebenie). Potom sa pri podobných predmetoch, ale s dostatočným stupňom fyzického opotrebovania, zistil rozdiel v jednoduchej povrchovej úprave a európskej povrchovej úprave. Vplyv vonkajšieho opotrebovania bol eliminovaný vždy, keď to bolo možné. Na základe „Formuly 1“ by sa mal zachovať rozdiel v trhovej hodnote, berúc do úvahy rôznorodosť povrchových úprav. Na základe „vzorca 2“ by sa mal rozdiel v trhovej hodnote zmenšiť (čo charakterizuje vzájomné ovplyvňovanie opotrebovania).

Študovali sa trhy s ponukami na predaj bytov, kancelárskych a obchodných priestorov. Bola použitá metóda „párového predaja“ (ponuky na predaj).

Byty: relatívne náklady na jednoizbové byty boli analyzované v juhozápadnom administratívnom obvode Moskvy. Nové byty a apartmány boli preskúmané v oblastiach „New Cheryomushki“ (ale vo vzdialenosti od „Carskoye Selo“).

Kancelárske priestory: Analyzované boli relatívne náklady priestorov s rozlohou 112...576 metrov štvorcových. m. v južnom administratívnom obvode Moskvy vo viacposchodových administratívnych a kancelárskych budovách triedy B2 (takmer nové) a triedy C (veľmi opotrebované).

Obchodné priestory: Analyzovali sa pomerné náklady na vstavané a pristavané priestory v bytových domoch s rozlohou 256...1112 metrov štvorcových. v južnom administratívnom obvode Moskvy pre panelové (takmer nové) a panelové (veľmi opotrebované) budovy.

Tabuľka 5 ukazuje priemerné výsledky pre porovnávacie vzorky.

Tabuľka 5.

	názov	Nové, takmer nové, (Сн) doláre/m2. m	zastupovať vzorkovacia sila, ks.	Vysoké opotrebovanie (0,6...0,7) (Сс) dolárov/m2. m	zastupovať vzorkovacia sila, ks.	Pomer nákladových rozdielov (Сс/Сн)
	1-izbové byty (Juhozápadná administratívna oblasť)
	Kancelárske priestory tř. V2…S (Južná administratívna oblasť)
	Relatívne náklady po „renovácii európskej kvality“
	Relatívne náklady po jednoduchých opravách,
	Relatívny hodnotový rozdiel
	Obchodné priestory (Južná administratívna oblasť)
	Relatívne náklady po „renovácii európskej kvality“
	Relatívne náklady po jednoduchých opravách,
	Relatívny hodnotový rozdiel

Ako je možné vidieť z tabuľky 5, pre všetky predmety existuje všeobecná tendencia k znižovaniu rozdielu v nákladoch na konečnú úpravu so zvyšujúcim sa fyzickým opotrebovaním predmetov. Je zrejmé vzájomné ovplyvňovanie opotrebovania.

Bohužiaľ, autor nedokázal vybrať veľkú reprezentatívnosť vzoriek (čas hľadania analógov bol a priori obmedzený na 3 mesiace v sezóne jar-leto 2003 kvôli sezónnym výkyvom cien návrhov) a úplne eliminovať vplyv jednotlivých faktorov na relatívnych nákladoch pri párovom porovnávaní (najmä pri kancelárskych priestoroch), takže zatiaľ môžeme hovoriť o tendencii vzájomného ovplyvňovania opotrebovania, alebo o vyššej pravdepodobnosti spoľahlivosti pri použití „vzorca 2“.

Možnosť č.2 (s prihliadnutím na neopraviteľné funkčné opotrebovanie).

Skúmal sa nasledujúci predpoklad:

Pri kanceláriách v budovách novej a blízkej novej výstavbe bol rozdiel v jednotkových nákladoch na priestor, keď sa nachádzali v suterénnej (polosuterénnej) časti budovy a na prvom poschodí. Potom bol rovnaký rozdiel stanovený pre kancelárske priestory v budovách, ktoré mali výrazné (30...35 %) opotrebovanie.

Tabuľka 6.

Ako je zrejmé z tabuľky 6, existuje tendencia vzájomného ovplyvňovania opotrebovania.

VŠEOBECNÉ ZÁVERY:

1). Vplyv fyzického a funkčného opotrebovania na trhovú hodnotu nehnuteľnosti je komplexný a dodnes neexistuje prakticky overený teoretický model na popis vplyvu jednotlivého opotrebovania na trhovú hodnotu predmetov, ako aj ich vzájomných vplyv.

2). Tendencia k vzájomnému ovplyvňovaniu opotrebenia uvedená v článku naznačuje, že najpravdepodobnejším vzorcom na použitie (pri zohľadnení iba fyzického a funkčného opotrebenia) je vzorec, ktorý zohľadňuje vzájomný vplyv opotrebenia (vzorec 2 uvedený na začiatku článku).

3). V nákladovom prístupe pri použití „normatívnej“ metódy a „doživotnej“ metódy na výpočet fyzických odpisov je vhodné zaviesť úpravy, ktoré zohľadňujú nelineárny charakter vzťahu medzi odpismi a trhovou hodnotou predmetov. Približné vzorce na zohľadnenie úprav boli vypočítané pre rôzne typy nehnuteľností pomocou metód matematickej štatistiky a sú uvedené v tabuľke 3.

4). V porovnávacom prístupe sa pri úprave analógov môžu použiť približné vzorce na zohľadnenie zmien uvedených v tabuľke 3.

5). Článok poskytuje údaje o vplyve fyzického a funkčného opotrebovania na trhovú hodnotu nehnuteľnosti, čo si vyžaduje hĺbkovú štúdiu zohľadňujúcu vplyv zisku podnikateľa a vonkajšieho opotrebovania.

6). Správne zohľadnenie vplyvu fyzického a funkčného opotrebovania na hodnotu nehnuteľností pomôže získať bližšie výsledky z nákladových a komparatívnych prístupov.

ZOZNAM POUŽITÝCH ZDROJOV INFORMÁCIÍ:

1. Oceňovanie nehnuteľností./Pod. vyd. A.G. Gryaznová, M.A. Fedotovej. - M., "Financie a štatistika", 2002, - 495 s.

5. „O problematike zliav za havarijné stavy“, Štatistické oddelenie Jaroslavľského provinčného Zemstva, 1913, číslo 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Stanovenie zisku podnikateľa a vonkajšieho opotrebenia nehnuteľností, http://www.appraiser.ru/, 28.03.2003, zbierka „RWay“ č. 97, 2003.