Stanovenie fyzického opotrebovania posudzovaného objektu. Stanovenie odpisov majetku - abstrakt. Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebovania pre farmu na chov vajec
Metóda členenia spočíva v podrobnom zvážení a zaúčtovaní všetkých druhov opotrebovania, medzi ktoré patrí (obr. 2):
- odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie;
- odnímateľné a neopraviteľné funkčné opotrebovanie;
- vonkajšie opotrebenie.
Neodstrániteľné (neopraviteľné) opotrebovanie je opotrebovanie, ktorého odstránenie je buď fyzicky nemožné, alebo ekonomicky nepraktické, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia neprispievajú k zvýšeniu hodnoty veci ako celku.
Ryža. 4 Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku
Na uplatnenie metódy členenia pri zisťovaní akumulovaného opotrebovania je potrebné mať ako základ pre výpočet údaje o nákladoch na novú výstavbu v členení podľa konštrukčných prvkov.
Fyzické zhoršenie– postupná strata technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti. Fyzikálne zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času (napríklad defekty konštrukčných prvkov).
Existujú štyri hlavné metódy výpočtu fyzických odpisov:
- expert (normatívny);
- náklady;
- metóda výpočtu životnosti budovy.
Táto metóda zahŕňa použitie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom je VSN 53-86, pomocou ktorej Technická inventarizácia hodnotí fyzické znehodnotenie bytových domov pri technickej inventarizácii a plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na rezortnú príslušnosť. Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.
Fyzické opotrebovanie budovy sa určuje takto:
F f – fyzické opotrebovanie budovy, (%);
F i – fyzické opotrebovanie i-tého konštrukčného prvku (%);
L i – koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku (úseku) na celkových nákladoch budovy;
n – počet konštrukčných prvkov v budove
Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy by sa mali brať podľa agregovaných ukazovateľov reprodukčných nákladov obytných budov, schválených predpísaným spôsobom, a pre konštrukcie, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovaných nákladov.
Príklad 30. Určte fyzické opotrebovanie bytového domu, ak je známe, že jeho kontrola odhalila fyzické opotrebovanie všetkých konštrukčných prvkov:
- základy – 10 %;
- steny – 15 %;
- presahy – 20 %;
- strešná krytina – 10 %;
- podlahy – 35 %;
- okná – 40 %;
- dokončovacie nátery – 30 %;
- vnútorné vodoinštalácie a elektroinštalácie – 50 %;
- ostatné – 25 %.
1. Určme mernú hmotnosť konštrukčných prvkov v súlade so So. č.28 UPVS.
2. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov a systémov, ako aj určenie ich podielu z hľadiska nákladov na výmenu:
Názov stavebných prvkov | Špecifická hmotnosť konštrukčných prvkov, % | Špecifická hmotnosť x percento opotrebovania |
|
| základy | |||
| steny | |||
| podlahy | |||
| strecha | |||
| podlahy | |||
| okno | |||
| dokončovacie nátery | |||
| vnútorné vodoinštalácie a elektroinštalácie | |||
| iné | |||
| - |
Fyzické opotrebovanie budovy je teda 23,25 %
Nákladová metóda na výpočet fyzického opotrebovania vychádza z predpokladu, že fyzické znehodnotenie v čase posudzovania je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcie, prvku alebo budovy ako celku a nákladov na ich obnovu.
Príklad 31. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu konštrukčných prvkov a objektívne nevyhnutné náklady na ich opravu sú: základy - 3 200 000 rubľov, 640 000 rubľov; steny – 4 000 tisíc rubľov, 1 200 tisíc rubľov; stropy - 800 tisíc rubľov, 160 tisíc rubľov; ostatné – 8 000 tisíc rubľov, 2 800 tisíc rubľov.
Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov, ako aj určenie ich špecifickej hmotnosti pri nákladoch na výmenu:
Názov stavebných prvkov | Náklady na výmenu prvku, tisíc rubľov. | Objektívne nevyhnutné náklady na opravu, tisíc rubľov. | |
| základy | |||
| steny | |||
| podlahy | |||
| iné | |||
Fyzické opotrebovanie budovy je teda 30%
Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.
Metóda výpočtu životnosti budovy vychádza z predpokladu, že vzťah medzi fyzickými odpismi (PH) a reprodukčnými nákladmi (RC) je určený pomerom medzi efektívnym vekom (EA) a typickým ekonomickým životom (EF):
Príklad 32. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu, skutočný vek a celková fyzická životnosť jej konštrukčných prvkov sú: základy - 1 200 000 rubľov, 10 rokov, 15 rokov; steny - 400 tisíc rubľov, 5 rokov, 10 rokov; stropy - 300 tisíc rubľov, 6 rokov, 15 rokov; ostatné - 900 tisíc rubľov, 1 rok, 10 rokov.
Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov:
Názov stavebných prvkov | Skutočný vek, roky | Všeobecný fyzický život, roky | Odpisy, tisíc rubľov |
||
| strecha | |||||
| podlahy | |||||
| okno | |||||
| dokončovacie nátery | |||||
| - | - |
Určenie miery fyzického opotrebenia pozostáva z niekoľkých po sebe nasledujúcich krokov:
- stanovenie množstva korigovateľného fyzického opotrebenia;
- stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou;
- stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s dlhou životnosťou.
Neopraviteľné fyzické opotrebovanie zodpovedá veciam, ktorých oprava je v súčasnosti prakticky nemožná alebo ekonomicky nepraktická. Výška tohto druhu opotrebovania sa určuje na základe rozdielu medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) a množstvom odstrániteľného fyzického opotrebovania.
Na účely výpočtu opotrebovania sa prvky konštrukcie, ktoré majú neopraviteľné fyzické opotrebovanie, delia na dlhodobé a krátkodobé.
Pre prvky s dlhou životnosťou sa predpokladaná zvyšková životnosť zhoduje so zvyškovou ekonomickou životnosťou celej konštrukcie. Prvky s krátkou životnosťou majú menšiu zvyškovú ekonomickú životnosť ako celá konštrukcia.
Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s krátkou životnosťou sa používa metóda výpočtu životnosti budovy: rozdiel medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvku a veľkosťou opraviteľného opotrebovania prvku sa vynásobí pomerom skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti prvku.
V tomto prípade sa celková fyzická životnosť prvku určuje z referenčných údajov, pričom sa zohľadňujú pravidelné opravy a udržiavanie normálnych prevádzkových charakteristík.
Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s dlhou životnosťou sa používa aj metóda výpočtu životnosti budovy: výška opraviteľného fyzického opotrebovania a súčet nákladov na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním. sa odpočítajú od celkových nákladov na výmenu (alebo výmenu) a výsledok sa vynásobí zostatkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvkov s dlhou životnosťou, ako aj vzťah skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti budovy.
Celková fyzická životnosť budovy sa určuje v závislosti od typu hlavných konštrukčných prvkov pre rôzne kategórie budov podľa životnosti. Klasifikácia obytných a verejných budov podľa trvanlivosti je uvedená v regulačnej literatúre.
Príklad 33. Určte fyzické poškodenie obytnej budovy. Počiatočné údaje budeme uvádzať v priebehu výpočtu.
1. Na základe odhadovej dokumentácie určíme cenu novostavby pre posúdenie kumulovaného opotrebovania:
Názov stavebných prvkov | Náklady na výmenu, tisíc rubľov. |
| Priame náklady (materiál a vybavenie, práca, režijné náklady a zisk dodávateľa), | |
| inštalácia základov | |
| konštrukcia vonkajších stien | |
| usporiadanie podlahy | |
| strešná krytina | |
| inštalácia priečok | |
| montáž zavesených podhľadov | |
| podlahy | |
| dekorácia interiéru a exteriéru | |
| kanalizačný systém | |
| napájací systém | |
| vykurovací systém | |
| Vetranie a klimatizácia | |
| Nepriame náklady | |
| Zisk podnikateľa | |
| Celkové náklady na výmenu |
2. Určte mieru korigovateľného fyzického opotrebenia:
Náklady na opraviteľné opotrebovanie sú teda 3 000 000 rubľov.
2. Určme mieru neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou:
Názov stavebných prvkov | Náklady na výmenu prvku, tisíc rubľov. | Skutočný vek, roky | Všeobecný fyzický život, roky | Odpisy, tisíc rubľov |
|
| strecha | |||||
| podlahy | |||||
| dokončovacie | |||||
| kanalizácia | |||||
| napájací systém | |||||
| vykurovací systém | |||||
| Vetranie a klimatizácia | |||||
| Celkom: | - | - |
Náklady na neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou sú teda 22 967 tisíc rubľov, náklady na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním sú 33 000 tisíc rubľov.
Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty (odpismi) pod vplyvom rôznych faktorov v čase.
S využívaním zariadenia sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.
Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).
Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.
Klasifikácia odpisov nehnuteľností:
Každý typ opotrebenia je charakteristický svojim rozdelením: snímateľné a neodnímateľné.
Odnímateľné opotrebovanie- opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné. Ekonomická realizovateľnosť zároveň spočíva v tom, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebovania by mali pomôcť zvýšiť hodnotu objektu ako celku.
Fatálne opotrebovanie– opotrebovanie, ktoré je buď fyzicky nemožné alebo ekonomicky nepraktické.
Keď sú identifikované všetky určené druhy opotrebenia, hovoria o celkovom kumulovanom opotrebení majetku. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.
Na základe podstaty týchto definícií možno tvrdiť, že celkové akumulované opotrebovanie je v prvom rade funkciou životnosti predmetu. Berúc do úvahy túto okolnosť, uvažujme o podstate hlavných hodnotiacich konceptov charakterizujúcich tento ukazovateľ:
Fyzický život budova ( VF ) - určuje sa doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.
Chronologický vek(HV)- je to doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa hodnotenia.
Ekonomický život (EJ) - určuje sa prevádzková doba, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. V tomto prípade vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.
Efektívny vek (EV)) - určuje sa na základe chronologického veku stavby s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.
Zostávajúci ekonomický život (REL)) budovy je doba odo dňa ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.
Metódy výpočtu opotrebovania:
1. Fyzické zhoršenie - predstavuje postupnú stratu technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne vybudovaného pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.
Na výpočet fyzického poškodenia budov sa rozlišujú tieto metódy:
Štandardné (pre obytné budovy);
náklady;
Celoživotná metóda.
Štandardná metóda na výpočet fyzického opotrebovania
Normatívna metóda na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych normatívnych pokynov na medziodvetvovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom takýchto pokynov sú „Pravidlá pre posudzovanie fyzického poškodenia obytných budov“ VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (Štátny výbor pre civilnú výstavbu a architektúru pod GOSSTROE v ZSSR. Moskva 1990), ktoré používa Úrad pre technický inventár pre účel posúdenia fyzického znehodnotenia bytových domov pri technickej inventarizácii, plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na jeho rezortnú príslušnosť.
Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.
Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca:
Fф = 
kde Ff je fyzické opotrebovanie budovy, (%);
Fi - fyzické opotrebenie i-ro konštrukčného prvku (%);
Li je koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov konštrukčného prvku i-ro na celkových reprodukčných nákladoch budovy;
n je počet konštrukčných prvkov v budove.
Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých stavieb, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v %) sa spravidla berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovanej nákladovosti.
Nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania
Fyzické opotrebovanie v čase jeho posúdenia je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo budovy ako celku a nákladov na ich výmenu.
Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.
Opísaná metodika umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení, čo je výhodnejšie ako iné metódy výpočtu fyzického opotrebovania. Okrem toho, keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Medzi nevýhody spojené s touto metódou je potrebné poznamenať povinnú podrobnosť a presnosť výpočtu nákladov na opravu opotrebovaných prvkov budovy.
Stanovenie fyzického opotrebenia budov metódou životnosti
Vychádzajúc z podstaty vyššie diskutovaných základných hodnotiacich pojmov charakterizujúcich celkové akumulované opotrebovanie budovy z hľadiska doby jej prevádzky možno tvrdiť, že fyzické opotrebovanie, efektívny vek a ekonomická životnosť sú v určitom pomer. Tento vzťah možno vyjadriť nasledujúcim vzorcom (1):
kde: I(%) - opotrebenie v percentách;
EV - účinný vek, určený odborníkom na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku;
VF - typické obdobie fyzického života;
RSFZ - zostávajúce obdobie fyzického života.
Alebo podľa vzorca (2):
kde: A (%) - opotrebenie v percentách;
VF je typickým obdobím fyzického života.
Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):
O= BC*(I/100);
kde: A - opotrebenie v percentách; BC - náhradné náklady.
2. Funkčné opotrebovanie
Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanej budove je spravidla nesúlad jej priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasné alebo zamýšľané použitie.
Podľa fyzikálnych možností a ekonomickej realizovateľnosti odstránenia príčin, ktoré spôsobili funkčné opotrebovanie, sa delí na snímateľné a neopraviteľné. Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, keďže pri ich kalkulácii na základe jej definície sa funkčné opotrebenie samozrejme z úvahy vylučuje.
· Odnímateľné funkčné oblečenie
Odnímateľné funkčné opotrebenie je zvyčajne podmienené nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu na uľahčenie efektívnejšej prevádzky nehnuteľnosti.
Za reverzibilné funkčné opotrebovanie sa považuje:
Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov,
Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov,
Super vylepšenia.
Nevýhody, ktoré treba pridať, označujú prvky budovy a zariadenia, ktoré sa v existujúcom prostredí nenachádzajú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné prevádzkové normy. Odpisy v dôsledku týchto položiek sa merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.
Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov, zahŕňajú pozície, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné štandardy (vodomery a plynomery a pod.). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, pričom sa zohľadňuje ich fyzické opotrebovanie, mínus náklady na vrátenie materiálov, plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. V tomto prípade sú náklady na vrátenie materiálov definované ako náklady na demontované materiály a zariadenia pri použití v iných zariadeniach (revidovateľná zostatková hodnota).
Smerom k super vylepšeniam zahŕňajú pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.
Príkladom nadmerného zveľaďovania by bola situácia, keď majiteľ domu, ktorý si ho prispôsobil pre seba, urobil pre svoje pohodlie (investičnú hodnotu) zmeny, ktoré neboli adekvátne z pohľadu typického užívateľa. Ide napríklad o prestavbu úžitkovej plochy priestorov na konkrétne využitie, určené záľubami majiteľa alebo jeho zamestnaním. Odnímateľné funkčné opotrebovanie je v takejto situácii dané aktuálnymi nákladmi na uvedenie menených prvkov do pôvodného stavu. Okrem toho pojem nadmerného zlepšovania úzko súvisí so segmentom trhu s nehnuteľnosťami, kde rovnaké zlepšenia možno považovať za vhodné pre konkrétny segment a zároveň za prehnané z pohľadu typického užívateľa.
· Nenávratné funkčné opotrebovanie
Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je zvyčajne spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo štrukturálnymi charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. V prvom rade ekonomická neúčelnosť vynaložených prostriedkov na odstránenie týchto nedostatkov nám umožňuje posúdiť znak neopraviteľného funkčného opotrebovania. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia, aby bola budova primerane architektonická svojmu účelu.
3. Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie
Vonkajšie odpisy sú odpisy objektu v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre, legislatívne rozhodnutia v danej oblasti. zdaňovania atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.
Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty v čase (odpisy) pod vplyvom rôznych faktorov. Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).
Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.
Fyzické a funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.
Odnímateľné opotrebovanie je opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty objektu ako celku.
Identifikácia všetkých možných druhov opotrebovania je akumulované opotrebovanie nehnuteľnosti. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.
Kumulatívne akumulované opotrebovanie je funkciou životnosti objektu. Uvažujme o základných hodnotiacich konceptoch, ktoré charakterizujú tento ukazovateľ. nehnuteľný náklad výnosy odpisy
Fyzická životnosť budovy (PL) je doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.
Chronologický vek (CA) je časový úsek, ktorý uplynul od dátumu uvedenia objektu do prevádzky do dátumu hodnotenia.
Ekonomická životnosť (EL) je určená dobou prevádzky, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí vtedy, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v danom segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.
Efektívny vek (EA) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce v deň ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.
Zostávajúca ekonomická životnosť (REL) budovy je časové obdobie od dátumu ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.
Fyzické opotrebovanie je postupná strata technických a prevádzkových vlastností objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.
Metódy na výpočet fyzického poškodenia budov sú nasledovné::
- - normatívne (pre obytné budovy);
- - náklady;
- - celoživotná metóda.
Normatívna metóda na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych normatívnych pokynov na medziodvetvovej alebo rezortnej úrovni. Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.
Stanovenie fyzického opotrebenia budov metódou životnosti
V praxi sú prvky konštrukcie, ktoré majú odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie, rozdelené na „dlhodobé“ a „krátkodobé“.
„Prvky s krátkou životnosťou“ sú prvky, ktoré majú kratšiu životnosť ako stavba ako celok (strešná krytina, klampiarske zariadenia a pod.).
„Prvky s dlhou životnosťou“ sú prvky, ktorých predpokladaná životnosť je porovnateľná so životnosťou stavby (základy, nosné steny a pod.).
K odstrániteľnému fyzickému opotrebovaniu „prvkov s krátkou životnosťou“ dochádza v dôsledku prirodzeného opotrebovania stavebných prvkov v priebehu času, ako aj neopatrnej prevádzky. V tomto prípade je predajná cena budovy znížená o zodpovedajúce znehodnotenie, pretože budúci vlastník bude musieť vykonať „predtým odložené opravy“, aby sa obnovili normálne prevádzkové vlastnosti stavby (bežné opravy interiéru, obnova oblasti zatekajúcej strešnej krytiny a pod.). To predpokladá, že položky sú obnovené do „prakticky nového“ stavu. Odstrániteľné fyzické opotrebovanie v peňažnom vyjadrení je definované ako „náklady na odložené opravy“, t.j. náklady na uvedenie predmetu do stavu „ekvivalentného“ pôvodnému.
Neodstrániteľné fyzické opotrebenie komponentov s krátkou životnosťou sú náklady na obnovu komponentov s rýchlym opotrebením, ktoré sú určené rozdielom medzi nákladmi na výmenu a množstvom odstrániteľného opotrebenia, vynásobené pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti týchto prvkov. .
Odnímateľné fyzické opotrebenie prvkov s dlhou životnosťou je determinované primeranými nákladmi na jeho odstránenie, podobne ako odstrániteľné fyzické opotrebenie prvkov s krátkou životnosťou.
Neodstrániteľné fyzické poškodenie prvkov s dlhou životnosťou sa vypočíta ako rozdiel medzi reprodukčnými nákladmi celej stavby a súčtom odstrániteľných a neopraviteľných porúch, vynásobený pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti stavby.
Funkčné opotrebovanie. Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanej budove je nesúlad priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasným alebo zamýšľaným využitím.
Funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.
Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, čím sa funkčné opotrebenie z úvahy vylučuje.
Odnímateľné funkčné opotrebovanie je dané nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, čo prispieva k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.
Príčiny funkčného opotrebovania:
- - nedostatky, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov;
- - nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
- - super vylepšenia.
Nedostatky vyžadujúce doplnenie – prvky budovy a zariadenia, ktoré v existujúcom prostredí neexistujú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné výkonnostné štandardy. Odpisy v dôsledku týchto položiek sa merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.
Nevýhody, ktoré vyžadujú výmenu alebo modernizáciu prvkov - položky, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné normy (vodomery a plynomery a protipožiarne zariadenia). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, berúc do úvahy ich fyzické poškodenie, mínus náklady na vrátenie materiálov plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. Náklady na vrátenie materiálu sú vypočítané ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných prevádzkach (revidovateľná zostatková hodnota).
Supervylepšenia sú pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.
Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť výdavkov na odstránenie týchto nedostatkov. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia, aby bola budova primerane architektonická svojmu účelu.
V závislosti od konkrétnej situácie možno náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie určiť dvoma spôsobmi:
- 1) kapitalizácia strát na nájomnom;
- 2) kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v riadnom poriadku.
Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania kapitalizáciou prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v dobrom stave je možné vykonať podobným spôsobom. Tento prístup je vhodnejší pri posudzovaní neopraviteľného funkčného opotrebovania budov, ktoré sa vyznačujú neštandardnými architektonickými riešeniami a v ktorých je však výška nájomného porovnateľná s nájomným za moderné analógové zariadenia, na rozdiel od výšky prevádzkových nákladov. náklady.
Vonkajšie (ekonomické) odpisy sú odpisy objektu v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité využitie nehnuteľnosti, zmeny okolitej infraštruktúry a legislatívne rozhodnutia. v oblasti daní a pod. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia. - prvky, ktoré majú kratšiu životnosť ako stavba ako celok (strešná krytina, klampiarske zariadenia a pod.).
3. fáza
Odpisy sú zníženie hodnoty majetku z rôznych dôvodov.
Pojem „opotrebenie“ používaný pri oceňovacích činnostiach je potrebné odlíšiť od pojmu „odpisy“ používaného v účtovníctve. „Odpisy“ v účtovníctve sú proces rozloženia počiatočných nákladov spojených s obstaraním predmetu na celú jeho životnosť bez stanovenia jeho súčasnej hodnoty, pri oceňovacej činnosti sa za hlavný faktor pre určenie hodnoty považuje „opotrebenie“. aktuálnu hodnotu, bez ohľadu na jej pôvodné skutočné náklady.
Okrem tohto rozlišovania je potrebné rozlišovať aj medzi pojmom „odpisy“ používaným v nákladovom prístupe k oceňovaniu nehnuteľností a „poklesom hodnoty majetku“, ktorý Ellwood používa pri hypotekárno-investičnej kapitalizácii.
Pri nákladovom prístupe sa odpisy stanovujú v dolároch podľa aktuálneho kurzu v porovnaní s aktuálnymi nákladmi na reprodukciu predmetu a pre Ellwood s jeho následným predajom. Ellwood sa tiež nesnaží rozdeliť množstvo poklesu hodnoty objektu medzi jeho jednotlivé komponenty.
V nákladovom prístupe sa odpisy používajú na zaúčtovanie rozdielov v charakteristikách nového majetku a skutočného majetku, ktorý sa oceňuje. Účtovanie o odpisoch veci je akousi úpravou obstarávacej ceny novo reprodukovanej stavby (rozmnoženej nákladovým prístupom) za účelom stanovenia hodnoty posudzovanej veci.
Existujú tri typy opotrebovania: fyzické, funkčné (alebo morálne) a vonkajšie (alebo ekonomické).
Fyzikálne poškodenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času. Napríklad chyby v konštrukčných prvkoch.
Fyzické opotrebovanie je dvoch typov: prvý sa vyskytuje pod vplyvom prevádzkových faktorov, druhý typ - pod vplyvom prírodných a prírodných faktorov.
Fyzické opotrebovanie sa zohľadňuje v odpisových sadzbách. V prípade odchýlok od bežných prevádzkových podmienok zariadenia (zemetrasenie, povodeň a pod.) sa používajú korekčné faktory, určené odborníkmi.
Existujú štyri spôsoby výpočtu fyzických odpisov budov: znalecký, nákladový, regulačný (prípadne účtovný) a spôsob výpočtu životnosti budovy.
Percento fyzického opotrebovania, napríklad obytnej nehnuteľnosti, posúdené znaleckou metódou, sa určuje na základe „Pravidiel na posudzovanie fyzického opotrebovania obytných budov VSN - 53-86 Gosgrazhdan-Stroy“ .
Životnosť budov ako celku závisí od životnosti jej komponentov. Fyzické opotrebovanie stavebných prvkov sa vypočíta podľa vzorca:
Špecifická hmotnosť konštrukčného prvku i X% opotrebenie prvku i
Fyzické opotrebovanie celej budovy sa určí ako vážený priemer všetkých prvkov budovy (pozri tabuľku 3).
Tabuľka 3
Výpočet fyzického poškodenia budovy
Na základe veku budovy a jej stavu, fyzické znehodnotenie budovy predstavovalo A % z jej reprodukčných nákladov.
Túto metódu určenia fyzického poškodenia budovy možno nazvať „expertnou“. Zvyčajne sa používa pri inventarizácii nehnuteľností.
Odhadca si tiež musí uvedomiť, že dochádza k opraviteľnému fyzickému opotrebovaniu a neopraviteľnému fyzickému poškodeniu.
Odstrániteľné fyzické poškodenie predpokladá, že náklady na prebiehajúce opravy sú nižšie ako pridaná hodnota objektu.
Za neodstrániteľné fyzické poškodenie sa považuje, ak náklady na opravu chyby presiahnu hodnotu, ktorá by bola pridaná k predmetu. Akákoľvek chyba predmetu môže byť opravená, ale ak náklady na opravu prevyšujú získané výhody, potom sa opotrebenie považuje za neopraviteľné.
Na určenie neopraviteľného fyzického opotrebovania sú stavebné prvky rozdelené do dvoch kategórií: dlhodobé a opotrebované. Opotrebenie dlhodobých prvkov, ako sú základy, steny, podlahy atď., je možné vypočítať v skupinách výpočtom ich efektívnej životnosti a zostávajúcej fyzickej životnosti v reálnych podmienkach.
Ďalšou metódou na výpočet fyzického opotrebovania dlhodobých prvkov je stanovenie nákladov na reprodukciu stavebných prvkov (alebo nákladová metóda), uvedená v tabuľke 4.
Tabuľka 4
Nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania"
V tomto prípade sa prostredníctvom kontroly určí percento opotrebenia každého prvku budovy, ktoré sa potom prevedie do hodnotového vyjadrenia.
Presnejšia metóda upravených nákladov na výpočet fyzických odpisov sa získa, keď sa percento odpisov stavebných prvkov určí ako vážený priemer.
Druhá kategória, kategória rýchlo sa opotrebúvajúcich prvkov budovy, zahŕňa tie prvky, ktorých životnosť je kratšia ako predpokladaná ekonomická životnosť budovy. Patria sem strešné krytiny, dekoratívne úpravy, nátery atď., t.j. tie prvky, ktoré je možné opraviť (obnoviť) prostredníctvom bežných opráv.
Metódy na výpočet fyzického opotrebenia pre túto kategóriu stavebných prvkov sú podobné tým, ktoré sa používajú vyššie na hodnotenie fyzického opotrebenia.
Existuje aj regulačná (alebo účtovná) metóda na určenie fyzického poškodenia budov. Ide o použitie jednotných odpisových sadzieb na úplnú obnovu investičného majetku v Ruskej federácii, schválených uznesením Rady ministrov ZSSR z 29. októbra 1990 č.1072.
Funkčné opotrebovanie predmetu.
Funkčná zastaranosť je, keď objekt nespĺňa moderné štandardy z hľadiska svojej funkčnej užitočnosti. Funkčná zastaranosť sa môže prejaviť v zastaranej architektúre budovy, vo výhodnosti jej dispozície, objemu, inžinierskej podpory atď. Funkčné zastarávanie je spôsobené vplyvom vedecko-technického pokroku v oblasti architektúry a stavebníctva. Funkčné opotrebovanie sa v domácej praxi nazýva zastarávanie.
Funkčné, ale aj fyzické opotrebenie môže byť odnímateľné a neopraviteľné. Medzi odstrániteľné funkčné opotrebovanie môžeme zaradiť renováciu vstavaných skríň, vodomerov, plynomerov, vodovodných zariadení, podlahových krytín a pod. prijaté. Ak dodatočne prijaté náklady prevyšujú náklady na obnovu, funkčné opotrebovanie je odstrániteľné.
Výška odstrániteľného opotrebenia sa určí ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej hodnotenia s aktualizovanými prvkami a jej hodnotou ku dňu hodnotenia bez aktualizovaných prvkov.
Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie znamená zníženie hodnoty budovy v dôsledku faktorov súvisiacich s kvalitatívnymi charakteristikami budovy. Okrem toho môže existovať prebytok alebo nedostatok kvalitatívnych charakteristík. Napríklad na trhu s prenájmom sú dvojizbové byty v porovnaní s jednoizbovými veľmi žiadané. Výška tohto typu odpisov sa vypočíta ako výška strát z nájomného pri prenájme týchto bytov vynásobená multiplikátorom hrubého mesačného nájomného typického pre tento typ bytu (pozri tabuľku 5). Výška neopraviteľného funkčného opotrebovania je teda určená kapitalizáciou strát z prenájmu.
Tabuľka 5
Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania
Tento príklad ilustruje prípad, kedy chýbali kvalitatívne znaky, t.j. Chýbala jedna izba, aby sa dosiahol vyšší príjem ako z prenájmu jednoizbového bytu.
Príkladom funkčného opotrebovania pri nadmerných spotrebiteľských kvalitách môže byť prítomnosť takzvaných „nadbytočných prvkov“, keď obyvatelia domu, ktorí si ho prispôsobili „pre seba“, urobili nejaké zmeny pre svoje pohodlie. Napríklad vytvorenie interkomu alebo klimatizačných systémov. Celkové náklady na inštaláciu týchto prvkov boli 30 000 USD. A pri ohodnotení domu tieto prvky pridali k hodnote domu iba 25 000 USD. Strata z inštalácie týchto prvkov teda predstavovala 5 000 USD. Táto strata bude predstavovať výšku neopraviteľného funkčného opotrebovania spojené s nadmernými spotrebiteľskými kvalitami domu.
Ak chcete približne vypočítať funkčné opotrebovanie objektu, môžete určiť faktor úpravy reprodukčných nákladov budovy.
Korekčný faktor je pomer architektonických, dizajnových a prevádzkových parametrov hodnoteného objektu k rovnakému parametru moderného analógu. Ak neexistuje analóg, korekčný faktor sa určí na základe životnosti objektu.
Vonkajšie (alebo ekonomické) opotrebovanie.
Vonkajšie (alebo ekonomické) opotrebenie alebo vonkajšie opotrebenie je zníženie hodnoty budovy v dôsledku negatívnej zmeny jej vonkajšieho prostredia, spôsobenej či už ekonomickými alebo politickými faktormi. Dôvody vonkajšieho opotrebovania sú všeobecný úpadok oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, kroky vlády alebo samosprávy v oblasti daní, poisťovníctva a iné zmeny na trhu zamestnanosti, rekreácie, vzdelávania a pod. .
Významnými faktormi ovplyvňujúcimi mieru vonkajšieho opotrebenia je tesná blízkosť „neatraktívnych“ prírodných alebo umelých objektov: močiare, čistiarne odpadových vôd, reštaurácie, tanečné parkety, čerpacie stanice, železničné stanice, nemocnice, školy, podniky atď.
Ak je možné eliminovať fyzické a do určitej miery aj funkčné opotrebovanie rekonštrukciou alebo modernizáciou budovy, tak opotrebovanie spôsobené vonkajšími vplyvmi sa vo väčšine prípadov nedá odstrániť.
Spôsob, ako merať vonkajšie opotrebovanie, je analyzovať párový predaj, keď sa na realitnom trhu predávajú dva porovnateľné objekty, z ktorých jeden má známky vonkajšieho opotrebovania, druhý nie.
Rozdiel v cenách nám umožní vyvodiť záver o miere opotrebovania vonkajšími vplyvmi hodnotenej budovy (pozri tabuľku 6)
Tabuľka 6
Výpočet vonkajšieho opotrebenia pomocou analýzy párového predaja
Ďalším spôsobom merania vonkajšieho opotrebovania je porovnanie príjmov z prenájmu dvoch nehnuteľností podobných hodnotenej nehnuteľnosti , z ktorých jeden je negatívne ovplyvnený. Kapitalizácia strát príjmov z porovnania týchto dvoch objektov bude charakterizovať mieru opotrebovania vonkajšími vplyvmi. Kapitalizácia sa vykonáva pomocou multiplikátora hrubého nájomného, ako je uvedené v tabuľke 5.9.
Určenie fyzického opotrebovania predmetu výpočtom jeho životnosti.
Ekonomická životnosť je časové obdobie, počas ktorého môže byť objekt použitý na zisk. Počas tohto obdobia vylepšenia prispievajú k hodnote nehnuteľnosti; Ekonomická životnosť nehnuteľnosti sa končí, keď vykonané vylepšenia neprispievajú k hodnote nehnuteľnosti v dôsledku jej všeobecnej zastaranosti.
Fyzický život objektu je časový úsek, počas ktorého budova existuje a dá sa v nej bývať alebo pracovať. Fyzická životnosť sa končí zničením objektu.
Efektívny vek vychádza z posúdenia vzhľadu, technického stavu a ekonomických faktorov ovplyvňujúcich hodnotu objektu. Efektívny vek je vek, ktorý zodpovedá fyzickému stavu nehnuteľnosti a zohľadňuje možnosť jej predaja. Ak po rozsiahlej rekonštrukcii murovaný dom, ktorý má 80 rokov, vyzerá ako keby mal 15 rokov, potom efektívny vek tohto domu bude 15 rokov.
Chronologický vek je obdobie, ktoré uplynulo od dátumu uvedenia objektu do prevádzky.
Zostávajúca ekonomická životnosť budovy je doba od ohodnotenia do konca ekonomickej životnosti nehnuteľnosti. Toto obdobie zvyčajne používa odhadca na ocenenie. Renovácia a modernizácia nehnuteľnosti zvyšuje jej zostávajúcu ekonomickú životnosť. Zmeny životnej úrovne môžu výrazne znížiť ekonomickú životnosť nehnuteľnosti. Tento jav možno čiastočne pozorovať pri „Chruščovových“ päťposchodových budovách.
Štandardná životnosť (alebo typická fyzická životnosť) je životnosť budov a konštrukcií určená predpismi.
Vzťah medzi odpismi, reprodukčnými nákladmi, efektívnym vekom a typickou ekonomickou životnosťou je vyjadrený nasledujúcim vzťahom:
JE- EV/TS E. Zh,
Kde A-nosiť;
slnko- cena náhrady;
EV- efektívny vek;
Tz Zh - typická ekonomická životnosť.
Tento vzorec možno zapísať takto:
percento odpisov z reprodukčných nákladov = EV/TC EZh.
Niekedy môžu odhadcovia pre približné výpočty opotrebovania použiť pomer chronologického veku k štandardnej životnosti budovy vyjadrený v percentách.
Celkové (kumulatívne) opotrebenie predmetu sa určí súčtom všetkých troch druhov opotrebenia: fyzického, funkčného a vonkajšieho opotrebenia.
Domov > DokumentVonkajšie (ekonomické) opotrebovanie majetkových komplexov priemyselných podnikov. Metódy výpočtu.
Kartsev P.V.
Odpisy ako strata hodnoty majetku
Existuje niekoľko metód na výpočet opotrebovania ako celkovej straty hodnoty objektu pod vplyvom rôznych faktorov. Existujú dve hlavné metódy: metóda členenia a metóda zostávajúcej ekonomickej životnosti. Metóda štiepenia zahŕňa rozdelenie opotrebovania na 3 zložky: fyzické opotrebovanie, funkčné (morálne) opotrebovanie a vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie. Celkové (akumulované) opotrebovanie sa vypočíta podľa tohto vzorca: Fyzické opotrebenie je spôsobené fyzickým starnutím majetku, ktorého znakmi sú strata pevnosti, presnosti a znížená produktivita. Tu sa porovnáva skutočný stav nehnuteľnosti so stavom tej istej novej nehnuteľnosti. Funkčné(zastaranie) môže byť spôsobené prítomnosťou viacerých faktorov: modernejšie analógy majetku, ktoré poskytujú vyššiu produktivitu; zvýšená spotreba zdrojov vo výrobnom procese posudzovaného objektu v porovnaní s modernými analógmi; vyššie náklady na vytvorenie samotného objektu v porovnaní s analógmi; pre budovy - nesúlad plánovacích riešení s modernými požiadavkami a mnohé ďalšie. Vonkajšie(ekonomické) opotrebovanie je strata hodnoty spôsobená vplyvom vonkajších faktorov. Môže to byť spôsobené mnohými dôvodmi, ako sú všeobecné ekonomické alebo vnútroodvetvové zmeny vrátane zníženého dopytu po určitom type produktu a zníženej ponuky alebo zhoršenia kvality surovín, práce, podporných systémov, zariadení a komunikácií; a právne zmeny súvisiace s legislatívou, vyhláškami obce, územným a správnym poriadkom. Metóda zostávajúcej ekonomickej životnosti zahŕňa zohľadnenie všetkých faktorov odpisovania v jednom ukazovateli – zostávajúcej ekonomickej životnosti. Opotrebenie sa tu vypočíta podľa vzorca:
Metódy výpočtu vonkajšieho opotrebenia
Veľmi často sa v oceňovacej praxi používa prvá metóda výpočtu opotrebovania. Ak nie je veľa problémov s určovaním fyzického opotrebovania, pretože v sovietskych časoch bol vyvinutý pomerne veľký regulačný rámec pre stavebníctvo a strojárstvo, normy odpisovania a ďalšie ukazovatele, ktoré možno použiť na posúdenie fyzického stavu objektu, potom existuje je oveľa viac problémov s určením zvyšných dvoch komponentov ťažkosti. Zároveň v našej dobe došlo k zníženiu hodnoty majetku postaveného v sovietskych časoch skôr pod vplyvom ekonomických faktorov, preto je potrebné venovať osobitnú pozornosť správnemu hodnoteniu vonkajšieho (ekonomického) opotrebovania. V súčasnosti u nás prakticky neexistujú metódy zisťovania vonkajšieho opotrebenia, ktoré by bezpodmienečne akceptovala celá posudzovateľská komunita. Zároveň existuje niekoľko metód, ktoré si zaslúžia najväčšiu pozornosť. Možnosť 1. Rozdelenie na mikro a makroekonomické zložky. Mnohí sa zhodujú v tom, že vonkajšie opotrebenie majetkových komplexov vzniká vplyvom makro- a mikrofaktorov. Makrofaktory sú všeobecný stav odvetvia, ktorého príčinami sú pokles dopytu po výrobkoch, pokles štátnych dotácií a ďalšie faktory vedúce k poklesu ziskovosti v tomto odvetví. To isté možno povedať o ekonomickej situácii v regióne. Situácia v priemysle ako celku môže byť celkom dobrá, ale v miestnom priemysle, v odvetviach ako poľnohospodárstvo, spracovanie potravín, odevy atď. (vo vzťahu k malým a stredným podnikom) môže v niektorých regiónoch nastať kríza. Podniky obsluhujú miestne trhy. Pokles efektívneho dopytu v danom regióne ovplyvňuje ziskovosť týchto podnikov, a teda aj ich hodnotu. Mikro faktory možno považovať za nesúlad medzi odvetvovými a regionálnymi ukazovateľmi využitia kapacít a ziskovosti v konkrétnom podniku. V komparatívnom a príjmovom prístupe sa to zohľadňuje prostredníctvom príslušných odvetvových koeficientov alebo priamo prostredníctvom príjmového toku konkrétneho podniku. V nákladovom prístupe by sa to malo brať do úvahy prostredníctvom vonkajšieho opotrebovania. Makroekonomické faktory je možné zohľadňovať prostredníctvom rozdielu v úrovni príjmov obyvateľstva konkrétneho regiónu v porovnaní s celoštátnym priemerom. Ziskovosť podľa odvetví zvyčajne dobre koreluje s priemernými mzdami v týchto odvetviach, takže prostredníctvom tohto ukazovateľa možno zohľadniť aj odvetvovú zložku.
| A Ext.Macro% | ||
| Plat Krajina | priemerný plat v Rusku, rub.; |
|
| ZP Kraj | priemerná mzda v kraji, rub.; |
|
| Mzdový priemysel | priemerný plat v odvetví, rub. |
|
| A Ext.Macro% | makroekonomická zložka vonkajšieho opotrebenia, %; |
|
| F Enterprise | kapitálová produktivita v oceňovanom podniku, rub.; |
|
| F Stredná | priemerná produktivita kapitálu v kraji podľa priemysel, rub. |
|
Príklad výpočtu vonkajšieho opotrebenia
pre farmu na chov vajec
Je možné, ak je potrebné získať nielen hodnotu nákladov na celý výrobný komplex, ale aj náklady na jeho jednotlivé zložky, zohľadniť mieru zaťaženia samostatne pre skupiny majetku zaradené do komplexné. Nasledujúci príklad ukazuje, ako sa to robilo v reálnej oceňovacej praxi pri hodnotení agropriemyselného podniku pozostávajúceho z troch chovov hydiny a vajec. Vonkajšie opotrebenie sa počíta osobitne pre hlavné výrobné zariadenia (klietky a inkubátory), hlavné výrobné budovy (hydinárne) a ostatné výrobné investičné aktíva. Takýto výpočet vonkajšieho opotrebenia je spojený s rôznym stupňom zaťaženia týchto skupín dlhodobého majetku. Vonkajšie opotrebovanie hlavných výrobných budov (hydinárne) Vonkajšie opotrebenie hydinární sa počíta na základe miery využívania týchto budov, ktorá je ovplyvnená: - stupeň využitia budov ako takých, či už sú alebo nie sú využívané vo výrobnom procese (podiel nečinných hydinární z celkového počtu), stupeň zaťaženia zariadení inštalovaných v budove (podiel počtu skutočne využívaných priestorov pre hydinu podľa normy), úroveň výťažnosti produktu (pomer skutočnej produkcie vajec k norme).
- stupeň zaťaženia zariadenia inštalovaného v budove (pomer počtu skutočne využívaných priestorov pre hydinu k štandardu), úroveň výťažnosti produktu (pomer skutočnej produkcie vajec k štandardu).
| № | Výpočet vonkajšieho opotrebenia | Celkom | Pobočka č.1 | Pobočka č.2 | Pobočka č.3 |
| Vonkajšie oblečenie pre chovy hydiny | |||||
| Podľa počtu pracujúcich hydinární | |||||
| 1 | Celkom hydinárne | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | žiadna z nich nefunguje | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Podiel nevyužitých hydinární, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| O využívaní vtáčích miest | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Spotreba energie mladými zvieratami, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Tretia zložka vonkajšieho opotrebenia | |||||
| Produkciou vajec vtákov | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Súlad s normou, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Celkové vonkajšie opotrebovanie budov | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Vonkajšie opotrebovanie zariadenia | |||||
| Prvá zložka vonkajšieho opotrebovania | |||||
| O využívaní vtáčích miest | |||||
| 1 | Miera využitia priestoru pre hydinu pre dospelých vtákov | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Koeficient využitia miest pre hydinu mladými zvieratami | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Celková miera využitia priestorov pre hydinu | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Druhá zložka vonkajšieho opotrebenia | |||||
| Produkciou vajec vtákov | |||||
| 1 | Produkcia vajec, vajcia za rok na sliepku (priemer) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Miera produkcie vajec, vajcia za rok | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Súlad s normou, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Celkové vonkajšie opotrebovanie zariadenia hydinárne | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Vonkajšie opotrebenie iných budov a zariadení | |||||
| Používaním konštrukčná kapacita podľa počtu vtáčích miest | |||||
| 1 | Výrobná kapacita, miesto na chov hydiny | ||||
| - | Nosnice | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Mladé zvieratá | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Materské zásoby | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Celkom | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Skutočná veľkosť stáda, hlavy | ||||
| - | Nosnice | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Mladé zvieratá | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Materské zásoby | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Celkom | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Spotreba energie nosnicami, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Spotreba energie podľa celkovej populácie, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Celkové vonkajšie opotrebovanie budov a zariadení | 68% | 64% | 73% | 67% |