Baholangan ob'ektning jismoniy eskirishini aniqlash. Mulkning eskirishini aniqlash - mavhum. Tuxum parrandachilik fermasi uchun tashqi eskirishni hisoblash misoli
Buzilish usuli kiyishning barcha turlarini batafsil ko'rib chiqish va hisobga olishdan iborat bo'lib, ular quyidagilarni o'z ichiga oladi (2-rasm):
- olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish;
- olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish;
- tashqi kiyim.
Qayta tiklab bo'lmaydigan (tuzatib bo'lmaydigan) eskirish - bu eskirish, uni yo'q qilish jismoniy jihatdan imkonsiz yoki iqtisodiy jihatdan amaliy bo'lmagan, ya'ni. u yoki bu turdagi eskirish va eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar ob'ektning umumiy qiymatini oshirishga yordam bermaydi.
Guruch. 4 Ko'chmas mulk ob'ektlarining amortizatsiyasini tasniflash
Yig'ilgan eskirish va eskirishni aniqlashda buzilish usulini qo'llash uchun hisob-kitob bazasi sifatida strukturaviy elementlar bo'yicha bo'lingan yangi qurilish qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak.
Jismoniy buzilish- tabiiy-iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish. Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi (masalan, strukturaviy elementlarning nuqsonlari).
Jismoniy amortizatsiyani hisoblashning to'rtta asosiy usuli mavjud:
- ekspert (normativ);
- xarajat;
- Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Ushbu usul tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli xil tartibga soluvchi ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Masalan, texnik inventarizatsiya byurosi tomonidan texnik inventarizatsiya paytida turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash va idoraviy mansubligidan qat'i nazar, uy-joy fondini kapital ta'mirlashni rejalashtirish uchun ishlatiladigan VSN 53-86. Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.
Binoning jismoniy eskirishi quyidagicha aniqlanadi:
F f – binoning jismoniy eskirishi, (%);
F i – i-chi konstruktiv elementning jismoniy eskirishi (%);
L i – binoning umumiy qiymatidagi i-chi konstruktiv element (qism)ni almashtirish qiymatining ulushiga mos keladigan koeffitsient;
n - binodagi konstruktiv elementlarning soni
Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi belgilangan tartibda tasdiqlangan turar-joy binolarini almashtirish qiymatining yig'ilgan ko'rsatkichlari bo'yicha va tuzilmalar, elementlar va tizimlar uchun qabul qilinishi kerak. tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega emas - ularning taxminiy qiymati bo'yicha.
30-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar uni tekshirishda barcha strukturaviy elementlarning jismoniy eskirishi aniqlanganligi ma'lum bo'lsa:
- asoslar - 10%;
- devorlar - 15%;
- bir-birining ustiga chiqishi - 20%;
- tom yopish - 10%;
- qavatlar - 35%;
- derazalar - 40%;
- pardozlash qoplamalari - 30%;
- ichki sanitariya-tesisat va elektr inshootlari - 50%;
- boshqalar - 25%.
1. Sat ga muvofiq strukturaviy elementlarning solishtirma og'irligini aniqlaylik. № 28 UPVS.
2. Elementlar va tizimlarning jismoniy eskirishini baholash, shuningdek, almashtirish qiymati bo‘yicha ularning ulushini aniqlash natijalari:
Qurilish elementlarining nomi | Strukturaviy elementlarning solishtirma og'irligi, % | O'ziga xos tortishish x eskirish foizi |
|
| asoslar | |||
| devorlar | |||
| qavatlar | |||
| tom | |||
| qavatlar | |||
| oyna | |||
| tugatish qoplamalari | |||
| ichki sanitariya-tesisat va elektr inshootlari | |||
| boshqa | |||
| - |
Shunday qilib, binoning jismoniy eskirishi 23,25% ni tashkil qiladi.
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblash uchun xarajat usuli baholash vaqtida jismoniy buzilish konstruksiyaga, elementga yoki umuman binoga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur ta'mirlash chora-tadbirlari qiymati va ularni almashtirish qiymati nisbati bilan ifodalanadi, degan taxminga asoslanadi.
31-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar strukturaviy elementlarni almashtirish qiymati va ularni ta'mirlash uchun ob'ektiv zarur xarajatlar mos ravishda ma'lum bo'lsa: poydevorlar - 3200 ming rubl, 640 ming rubl; devorlar - 4000 ming rubl, 1200 ming rubl; shiftlar - 800 ming rubl, 160 ming rubl; boshqa - 8 000 ming rubl, 2 800 ming rubl.
Keling, jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz. Elementlarning jismoniy eskirishini baholash natijalari, shuningdek almashtirish qiymati bo'yicha ularning solishtirma og'irligini aniqlash:
Qurilish elementlarining nomi | Elementni almashtirish qiymati, ming rubl. | Ob'ektiv zarur ta'mirlash xarajatlari, ming rubl. | |
| asoslar | |||
| devorlar | |||
| qavatlar | |||
| boshqa | |||
Shunday qilib, binoning jismoniy eskirishi 30% ni tashkil qiladi.
Ushbu usul sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol hisoblash imkonini beradi. Qiymatsizlanishni hisoblash eskirgan narsalarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Usulning kamchiliklari - eskirgan qurilish elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashda kerakli detal va aniqlik.
Binoning ishlash muddatini hisoblash usuli jismoniy eskirish (PH) va tiklash qiymati (RC) o'rtasidagi bog'liqlik samarali yosh (EA) va odatdagi iqtisodiy hayot (EF) o'rtasidagi nisbat bilan belgilanadi degan taxminga asoslanadi:
32-misol. Turar-joy binosining jismoniy eskirishini aniqlang, agar uning konstruktiv elementlarini almashtirish qiymati, haqiqiy yoshi va umumiy jismoniy muddati mos ravishda ma'lum bo'lsa: poydevorlar - 1200 ming rubl, 10 yil, 15 yil; devorlar - 400 ming rubl, 5 yil, 10 yil; shiftlar - 300 ming rubl, 6 yil, 15 yil; boshqalar - 900 ming rubl, 1 yil, 10 yil.
Keling, jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz. Elementlarning jismoniy eskirishini baholash natijalari:
Qurilish elementlarining nomi | Haqiqiy yosh, yillar | Umumiy jismoniy hayot, yillar | Amortizatsiya, ming rubl |
||
| tom | |||||
| qavatlar | |||||
| oyna | |||||
| tugatish qoplamalari | |||||
| - | - |
Jismoniy eskirish miqdorini aniqlash bir necha ketma-ket bosqichlardan iborat:
- tuzatiladigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash;
- qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash;
- uzoq muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlash.
Tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish hozirgi vaqtda ta'mirlash deyarli mumkin bo'lmagan yoki iqtisodiy jihatdan amaliy bo'lmagan narsalarga to'g'ri keladi. Ushbu turdagi eskirish va eskirish miqdori umumiy almashtirish (yoki almashtirish) qiymati va olinadigan jismoniy eskirish miqdori o'rtasidagi farq asosida aniqlanadi.
Eskirishni hisoblash uchun tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishga ega bo'lgan strukturaning elementlari uzoq muddatli va qisqa muddatli bo'linadi.
Uzoq muddatli elementlar uchun kutilgan qoldiq muddati butun strukturaning qoldiq iqtisodiy muddatiga to'g'ri keladi. Qisqa muddatli elementlar butun tuzilishga qaraganda kamroq qoldiq iqtisodiy hayotga ega.
Qisqa muddatli elementlarning tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishini baholash uchun binoning ishlash muddatini hisoblash usuli qo'llaniladi: elementning umumiy almashtirish (yoki almashtirish) qiymati va elementning tuzatiladigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq ko'paytiriladi. haqiqiy yoshning elementning umumiy jismoniy hayotiga nisbati bilan.
Bunday holda, elementning umumiy jismoniy muddati ma'lumotnoma ma'lumotlari bo'yicha, davriy ta'mirlashni hisobga olgan holda va normal operatsion xususiyatlarni saqlab qolgan holda aniqlanadi.
Uzoq muddatli elementlarning tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishini baholash uchun binoning ishlash muddatini hisoblash usuli ham qo'llaniladi: tuzatiladigan jismoniy eskirish miqdori va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish bilan qisqa muddatli elementlarni almashtirish qiymati yig'indisi. jami almashtirish (yoki almashtirish) qiymatidan ayiriladi va natija ko'paytiriladi qoldiq almashtirish (yoki almashtirish) qiymati ) uzoq muddatli elementlar, shuningdek, haqiqiy yoshning binoning umumiy jismoniy hayoti bilan bog'liqligi.
Binoning umumiy jismoniy hayoti chidamliligiga ko'ra turli toifadagi binolar uchun asosiy konstruktiv elementlarning turiga qarab belgilanadi. Turar-joy va jamoat binolarini chidamlilik bo'yicha tasniflash me'yoriy adabiyotlarda keltirilgan.
33-misol. Turar-joy binosining jismoniy buzilishini aniqlang. Hisoblash jarayonida biz dastlabki ma'lumotlarni taqdim etamiz.
1. Yig'ilgan eskirishni baholash uchun smeta hujjatlariga asoslanib, biz yangi qurilish qiymatini aniqlaymiz:
Qurilish elementlarining nomi | O'zgartirish qiymati, ming rubl. |
| To'g'ridan-to'g'ri xarajatlar (materiallar va jihozlar, mehnat, qo'shimcha xarajatlar va pudratchi foydasi), | |
| poydevor o'rnatish | |
| tashqi devorlarni qurish | |
| qavatni tartibga solish | |
| tom yopish | |
| bo'limlarni o'rnatish | |
| to'xtatilgan shiftlarni o'rnatish | |
| pol qoplamasi | |
| ichki va tashqi bezatish | |
| kanalizatsiya tizimi | |
| elektr ta'minoti tizimi | |
| isitish tizimi | |
| Ventilyatsiya va konditsioner | |
| Bilvosita xarajatlar | |
| Tadbirkorning foydasi | |
| Jami almashtirish qiymati |
2. Tuzatish mumkin bo'lgan jismoniy eskirish miqdorini aniqlang:
Shunday qilib, tuzatiladigan eskirish narxi 3000 ming rublni tashkil qiladi.
2. Qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish miqdorini aniqlaymiz:
Qurilish elementlarining nomi | Elementni almashtirish qiymati, ming rubl. | Haqiqiy yosh, yillar | Umumiy jismoniy hayot, yillar | Amortizatsiya, ming rubl |
|
| tom | |||||
| qavatlar | |||||
| tugatish | |||||
| kanalizatsiya | |||||
| elektr ta'minoti tizimi | |||||
| isitish tizimi | |||||
| Ventilyatsiya va konditsioner | |||||
| Jami: | - | - |
Shunday qilib, qisqa muddatli elementlarda tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish qiymati 22 967 ming rublni tashkil etadi, qisqa muddatli elementlarni tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish bilan almashtirish qiymati 33 000 ming rublni tashkil qiladi.
Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va vaqt o'tishi bilan turli omillar ta'sirida qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi.
Ob'ektdan foydalanilganda, binolar va inshootlarning konstruktiv ishonchliligini, shuningdek, ularning hozirgi va ayniqsa, inson hayoti bilan bog'liq kelajakda foydalanishga funktsional muvofiqligini tavsiflovchi parametrlar asta-sekin yomonlashadi. Bundan tashqari, ko'chmas mulk qiymatiga bozor muhitidagi o'zgarishlar, binolardan ma'lum foydalanishga cheklovlar qo'yish va boshqalar sabab bo'lgan tashqi omillar ta'sir qiladi.
Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.
Mulkning eskirishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining amortizatsiyasini tasniflash:
Har bir kiyim turi o'zining bo'linishi bilan tavsiflanadi: olinadigan va olib tashlanmaydigan.
Echib olinadigan kiyim- yo'q qilinishi jismoniy va iqtisodiy jihatdan mumkin bo'lgan eskirish. Shu bilan birga, iqtisodiy maqsadga muvofiqlik shundan iboratki, u yoki bu turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ektning qiymatini oshirishga yordam berishi kerak.
Fatal kiyinish- jismoniy jihatdan imkonsiz yoki iqtisodiy jihatdan amaliy bo'lmagan eskirish.
Barcha belgilangan eskirish turlari aniqlanganda, ular mulkning umumiy to'plangan eskirishi haqida gapiradi. Pul ko'rinishida jami amortizatsiya baholangan ob'ektning almashtirish qiymati va bozor narxi o'rtasidagi farqdir.
Ushbu ta'riflarning mohiyatiga asoslanib, jami to'plangan eskirish, birinchi navbatda, ob'ektning ishlash muddati funktsiyasi ekanligini ta'kidlash mumkin. Ushbu holatni hisobga olgan holda, keling, ushbu ko'rsatkichni tavsiflovchi asosiy baholash tushunchalarining mohiyatini ko'rib chiqaylik:
Jismoniy hayot bino ( VF ) - binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash muddati bilan belgilanadi. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binolarning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.
Xronologik yosh(HV)- bu ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.
Iqtisodiy hayot (EJ) - ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Ob'ektning iqtisodiy hayoti ob'ektning ishlashi ko'chmas mulk bozorining ushbu segmentidagi taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tegishli stavkada ko'rsatilgan daromadni keltira olmaganida tugaydi. Bunday holda, amalga oshirilgan yaxshilanishlar ob'ektning umumiy eskirishi tufayli uning qiymatiga hissa qo'shmaydi.
Samarali yosh (EV)) - binoning xronologik yoshidan kelib chiqqan holda, uning texnik holati va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida mavjud bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda belgilanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.
Qolgan iqtisodiy hayot (REL)) Binoning qiymati - baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri.
Kiyinishni hisoblash usullari:
1. Jismoniy buzilish - tabiiy-iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion sifatlarining bosqichma-bosqich yo'qolishini ifodalaydi.
Binolarning jismoniy eskirishini hisoblashning quyidagi usullari ajralib turadi:
Standart (turar-joy binolari uchun);
Narx;
Hayotiy usul.
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning standart usuli
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning me'yoriy usuli tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Bunday ko'rsatmalarga misol sifatida Texnik inventarizatsiya byurosi tomonidan qo'llaniladigan Gosgrazhdanstroyning VSN 53-86 (SSSR GOSSTROE qoshidagi Fuqarolik qurilish va arxitektura davlat qo'mitasi. Moskva 1990) "Turarjoy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari" misol bo'la oladi. texnik inventarizatsiya paytida turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash maqsadi , idoraviy mansubligidan qat'i nazar, uy-joy fondini kapital ta'mirlashni rejalashtirish.
Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.
Binoning jismoniy eskirishini quyidagi formula yordamida aniqlash kerak:
Ff = 
bu yerda Ff - binoning jismoniy eskirishi, (%);
Fi - konstruktiv elementning fizik eskirishi i-ro (%);
Li - i-ro konstruktiv elementni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushiga mos keladigan koeffitsient;
n - binodagi konstruktiv elementlarning soni.
Alohida tuzilmalar, elementlar va tizimlarni almashtirish qiymatining binoning umumiy almashtirish qiymatidagi ulushi (%), odatda, belgilangan tartibda tasdiqlangan turar-joy binolarini almashtirish qiymatining jamlangan ko'rsatkichlari bo'yicha, tuzilmalar uchun esa, tasdiqlangan ko'rsatkichlarga ega bo'lmagan elementlar va tizimlar - ularning smeta qiymati bo'yicha.
Jismoniy eskirishni aniqlashning xarajat usuli
Baholash vaqtidagi jismoniy eskirish tuzilmalarga, elementga, tizimga yoki umuman binoga etkazilgan zararni bartaraf etish uchun ob'ektiv zarur bo'lgan ta'mirlash chora-tadbirlari va ularni almashtirish xarajatlarining nisbati bilan ifodalanadi.
Jismoniy eskirishni aniqlash uchun xarajat usulining mohiyati qurilish elementlarini qayta tiklash xarajatlarini aniqlashdan iborat.
Ta'riflangan metodologiya sizga elementlarning va umuman binoning eskirishini darhol xarajatlar bo'yicha hisoblash imkonini beradi, bu jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning boshqa usullaridan ko'ra afzalroqdir. Bunga qo'shimcha ravishda, qadrsizlanishni hisoblash eskirgan narsalarni "muhim yangi holatga" keltirish uchun oqilona haqiqiy xarajatlarga asoslanganligi sababli, ushbu yondashuv natijasini juda aniq deb hisoblash mumkin. Ushbu usulga xos bo'lgan kamchiliklar orasida binoning eskirgan elementlarini ta'mirlash xarajatlarini hisoblashning majburiy tafsilotlari va aniqligini ta'kidlash kerak.
Yashash muddati usuli yordamida binolarning jismoniy eskirishini aniqlash
Binoning umumiy to'plangan eskirishini uning foydalanish muddati nuqtai nazaridan tavsiflovchi ilgari muhokama qilingan asosiy baholash tushunchalarining mohiyatiga asoslanib, shuni ta'kidlash mumkinki, jismoniy eskirish, samarali yosh va iqtisodiy hayot ma'lum darajada bo'ladi. nisbat. Bu munosabatni quyidagi formula (1) bilan ifodalash mumkin:
bu erda: I(%) - foiz sifatida eskirish;
EV - elementlarning yoki umuman binoning texnik holatidan kelib chiqqan holda ekspert tomonidan belgilanadigan samarali yosh;
VF - jismoniy hayotning odatiy davri;
RSFZ - jismoniy hayotning qolgan davri.
Yoki formula (2) bo'yicha:
bu erda: Va (%) - foiz sifatida eskirish;
VF - jismoniy hayotning odatiy davri.
Shu tarzda hisoblangan elementlarning yoki umuman binoning amortizatsiya foizini pul shaklida (amortizatsiya) tarjima qilish mumkin:
O= BC *(I/100);
bu erda: Va - foiz sifatida eskirish; BC - almashtirish qiymati.
2. Funktsional kiyinish
Baholanayotgan binoning funktsional eskirish belgilari, qoida tariqasida, uning kosmik rejalashtirish va / yoki dizayn echimlarining zamonaviy standartlarga, shu jumladan konstruktsiyaning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan turli xil jihozlarga mos kelmasligidir. joriy yoki mo'ljallangan foydalanish.
Funktsional eskirishga sabab bo'lgan sabablarni bartaraf etishning jismoniy imkoniyati va iqtisodiy maqsadga muvofiqligiga qarab, u olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi. Funktsional eskirish narxining ifodasi takror ishlab chiqarish va almashtirish xarajatlari o'rtasidagi farqdir, chunki uning ta'rifiga asoslanib, ikkinchisini hisoblash funktsional eskirishni hisobga olmaydi.
· Chiqariladigan funktsional eskirish
Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish, odatda, mulkning yanada samarali ishlashini ta'minlash uchun zarur bo'lgan rekonstruksiya xarajatlari bilan belgilanadi.
Qaytariladigan funktsional eskirish quyidagi sabablarga ko'ra yuzaga keladi:
Elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar,
Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar,
Super yaxshilanishlar.
Qo'shish kerak bo'lgan kamchiliklar, mavjud muhitda mavjud bo'lmagan va ularsiz zamonaviy operatsion standartlarga javob bera olmaydigan bino va jihozlarning elementlarini nazarda tuting. Ushbu ob'ektlar bo'yicha amortizatsiya ushbu ob'ektlarni qo'shish, shu jumladan ularni o'rnatish xarajatlari bilan o'lchanadi.
Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar, hali ham o'z vazifalarini bajaradigan, ammo zamonaviy standartlarga javob bermaydigan (suv va gaz hisoblagichlari va boshqalar) lavozimlarni o'z ichiga oladi. Ushbu ob'ektlar uchun amortizatsiya mavjud elementlarning qiymati, ularning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda, materiallarni qaytarish qiymatini, shuningdek, mavjudlarini demontaj qilish xarajatlarini va yangi elementlarni o'rnatish xarajatlarini hisobga olgan holda o'lchanadi. Bunday holda, materiallarni qaytarish qiymati boshqa ob'ektlarda (qayta ko'rib chiqiladigan qoldiq qiymat) foydalanilganda demontaj qilingan materiallar va jihozlarning qiymati sifatida aniqlanadi.
Super yaxshilanishlar sari mavjudligi hozirgi vaqtda bozor standartlarining zamonaviy talablariga javob bermaydigan tuzilmaning pozitsiyalari va elementlarini o'z ichiga oladi. Bu holda olinadigan funktsional eskirish "ortiqcha takomillashtirilgan" ob'ektlarni joriy almashtirish qiymatidan jismoniy eskirish va demontaj qiymati, shuningdek, demontaj qilingan elementlarning qutqarish qiymatini olib tashlash bilan o'lchanadi.
Haddan tashqari takomillashtirishga misol qilib, uy egasi uni o'ziga moslashtirib, o'ziga qulaylik (investitsiya qiymati) uchun odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan adekvat bo'lmagan ba'zi o'zgarishlarni amalga oshirgan vaziyat bo'lishi mumkin. Bularga, masalan, egasining sevimli mashg'ulotlari yoki kasbi bilan belgilanadigan ma'lum bir foydalanish uchun binolarning foydali maydonini qayta qurish kiradi. Bunday vaziyatda olinadigan funktsional eskirish o'zgartirilgan elementlarni asl holatiga keltirish uchun joriy xarajatlar bilan belgilanadi. Bundan tashqari, haddan tashqari takomillashtirish kontseptsiyasi ko'chmas mulk bozori segmenti bilan chambarchas bog'liq bo'lib, bu erda bir xil yaxshilanishlar ham ma'lum bir segment uchun mos, ham odatiy foydalanuvchi nuqtai nazaridan ortiqcha deb hisoblanishi mumkin.
· Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish
Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish, odatda, zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Avvalo, ushbu kamchiliklarni bartaraf etishga sarflashning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligi bizga tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish belgisini baholashga imkon beradi. Bundan tashqari, bino o'z maqsadiga muvofiq me'moriy jihatdan mos bo'lishi uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlarini hisobga olish kerak.
3. Tashqi (iqtisodiy) eskirish
Tashqi amortizatsiya - ob'ektning baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri: bozor kon'yunkturasi, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar, sohadagi qonunchilik qarorlari tufayli ob'ektning qadrsizlanishi. soliqqa tortish va boshqalar. Ko'chmas mulkning tashqi eskirishi, uni keltirib chiqargan sabablarga ko'ra, ko'p hollarda o'zgarmagan joylashuv tufayli tuzatib bo'lmaydi, lekin ba'zi hollarda u atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli "o'zini olib tashlashi" mumkin.
Amortizatsiya potentsial investor nuqtai nazaridan mulkning foydaliligi, uning iste'molchi jozibadorligining pasayishi bilan tavsiflanadi va turli omillar ta'sirida vaqt o'tishi bilan qiymatning pasayishi (amortizatsiya) bilan ifodalanadi. Amortizatsiya (I) odatda foiz sifatida o'lchanadi va eskirishning puldagi ifodasi amortizatsiya (O) hisoblanadi.
Mulkning eskirishiga olib keladigan sabablarga ko'ra, eskirishning quyidagi turlari ajratiladi: jismoniy, funktsional va tashqi.
Jismoniy va funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.
Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish - bu eskirish, uni yo'q qilish jismonan mumkin va iqtisodiy jihatdan mumkin, ya'ni. bir yoki boshqa turdagi eskirishni bartaraf etish uchun sarflangan xarajatlar umuman ob'ekt qiymatining oshishiga yordam beradi.
Barcha mumkin bo'lgan eskirish va eskirish turlarini aniqlash - bu mulkning to'plangan eskirishidir. Pul ko'rinishida jami amortizatsiya baholangan ob'ektning almashtirish qiymati va bozor narxi o'rtasidagi farqdir.
To'plangan eskirish ob'ektning ishlash muddatiga bog'liq. Keling, ushbu ko'rsatkichni tavsiflovchi asosiy baholash tushunchalarini ko'rib chiqaylik. ko'chmas mulk xarajatlari daromadlari amortizatsiyasi
Binoning jismoniy hayoti (PL) - bu binoning yuk ko'taruvchi konstruktiv elementlarining holati ma'lum mezonlarga (konstruktiv ishonchlilik, jismoniy chidamlilik va boshqalar) javob beradigan binoning ishlash davri. Ob'ektning jismoniy hayoti qurilish vaqtida belgilanadi va binolarning kapital guruhiga bog'liq. Ob'ekt buzilganda jismoniy hayot tugaydi.
Xronologik yosh (CA) - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab baholash sanasigacha o'tgan vaqt davri.
Iqtisodiy hayot (EL) ob'ekt daromad keltiradigan ish vaqti bilan belgilanadi. Ushbu davrda amalga oshirilgan yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi. Ob'ektning iqtisodiy hayoti ob'ektning ishlashi ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentida taqqoslanadigan ob'ektlar uchun tegishli stavkada ko'rsatilgan daromadni keltira olmaganida tugaydi. Shu bilan birga, amalga oshirilgan yaxshilanishlar endi ob'ektning umumiy eskirishi tufayli uning qiymatiga hissa qo'shmaydi.
Samarali yosh (EA) binoning xronologik yoshidan kelib chiqqan holda, uning texnik holatini va baholangan ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi baholash sanasida ustun bo'lgan iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda hisoblanadi. Binoning operatsion xususiyatlariga qarab, samarali yosh xronologik yoshdan yuqoriga yoki pastga qarab farq qilishi mumkin. Binoning normal (odatiy) ishlashida samarali yosh odatda xronologik yoshga teng.
Binoning qolgan iqtisodiy muddati (REL) - bu baholash sanasidan boshlab uning iqtisodiy hayotining oxirigacha bo'lgan vaqt davri.
Jismoniy eskirish - bu tabiiy va iqlim omillari, shuningdek, inson faoliyati ta'sirida qurilish jarayonida dastlab qo'yilgan ob'ektning texnik va ekspluatatsion fazilatlarini bosqichma-bosqich yo'qotish.
Binolarning jismoniy eskirishini hisoblash usullari quyidagilardan iborat::
- - normativ (turar-joy binolari uchun);
- - xarajat;
- - umrbod usul.
Jismoniy eskirish va eskirishni hisoblashning me'yoriy usuli tarmoqlararo yoki idoraviy darajada turli me'yoriy ko'rsatmalardan foydalanishni o'z ichiga oladi. Ushbu qoidalar binolarning turli konstruktiv elementlarining jismoniy eskirishini va ularni baholashni tavsiflaydi.
Yashash muddati usuli yordamida binolarning jismoniy eskirishini aniqlash
Amalda, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishga ega bo'lgan strukturaning elementlari "uzoq umr" va "qisqa muddatli" ga bo'linadi.
"Qisqa muddatli elementlar" - bu butun binodan (tom yopish, sanitariya-tesisat uskunalari va boshqalar) nisbatan qisqaroq xizmat muddatiga ega bo'lgan elementlar.
"Uzoq umr ko'radigan elementlar" - kutilgan umr ko'rish muddati binoning ishlash muddati (poydevor, yuk ko'taruvchi devorlar va boshqalar) bilan taqqoslanadigan elementlar.
"Qisqa muddatli elementlar" ning olinadigan jismoniy eskirishi vaqt o'tishi bilan qurilish elementlarining tabiiy aşınması va yirtilib ketishi, shuningdek, ehtiyotsizlik bilan ishlash tufayli yuzaga keladi. Bunday holda, binoning sotish narxi mos keladigan buzilish bilan kamayadi, chunki bo'lajak egasi strukturaning normal ekspluatatsion xususiyatlarini tiklash uchun "oldindan kechiktirilgan ta'mirlash" ni amalga oshirishi kerak (ichki qismini muntazam ta'mirlash, qayta tiklash). tom yopish joylari va boshqalar). Bu elementlarning "deyarli yangi" holatiga tiklanganligini nazarda tutadi. Pul shaklida olinadigan jismoniy eskirish "kechiktirilgan ta'mirlash qiymati" sifatida belgilanadi, ya'ni. ob'ektni dastlabki holatga "ekvivalent" holatga keltirish xarajatlari.
Qisqa xizmat muddati bo'lgan komponentlarning olib tashlanmaydigan jismoniy eskirishi - bu almashtirish qiymati va olinadigan eskirish miqdori o'rtasidagi farq bilan belgilanadigan, xronologik yosh va ushbu elementlarning jismoniy ishlash muddati nisbatiga ko'paytiriladigan tez eskiradigan komponentlarni tiklash xarajatlari. .
Uzoq umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınması, qisqa umrga ega bo'lgan elementlarning olinadigan jismoniy aşınmasına o'xshash, uni yo'q qilishning oqilona xarajatlari bilan belgilanadi.
Uzoq muddatli elementlarning olib tashlanmaydigan jismoniy buzilishi butun binoni almashtirish qiymati va olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan buzilishlar yig'indisi o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi, binoning xronologik yoshi va jismoniy xizmat muddati nisbatiga ko'paytiriladi.
Funktsional kiyinish. Baholanayotgan binoning funktsional eskirish belgilari - kosmik rejalashtirish va (yoki) dizayn echimlarining zamonaviy standartlarga, shu jumladan hozirgi yoki maqsadli foydalanishga muvofiq strukturaning normal ishlashi uchun zarur bo'lgan turli xil jihozlarga mos kelmasligi.
Funktsional eskirish olinadigan va tuzatib bo'lmaydiganlarga bo'linadi.
Funktsional eskirishning tannarx ifodasi qayta ishlab chiqarish va almashtirish xarajatlari o'rtasidagi farq bo'lib, u funktsional eskirishni hisobga olmaydi.
Olib tashlash mumkin bo'lgan funktsional eskirish va eskirish zaruriy rekonstruksiya qilish xarajatlari bilan belgilanadi, bu esa mulkning yanada samarali ishlashiga yordam beradi.
Funktsional eskirish sabablari:
- - elementlarni qo'shishni talab qiladigan kamchiliklar;
- - elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar;
- - super yaxshilanishlar.
Qo'shimchani talab qiladigan kamchiliklar - mavjud muhitda mavjud bo'lmagan va ularsiz zamonaviy ishlash standartlariga javob bera olmaydigan bino va jihozlarning elementlari. Ushbu ob'ektlar bo'yicha amortizatsiya ushbu ob'ektlarni qo'shish, shu jumladan ularni o'rnatish xarajatlari bilan o'lchanadi.
Elementlarni almashtirish yoki modernizatsiya qilishni talab qiladigan kamchiliklar - hali ham o'z funktsiyalarini bajaradigan, ammo zamonaviy standartlarga javob bermaydigan narsalar (suv va gaz hisoblagichlari va yong'inga qarshi uskunalar). Ushbu ob'ektlar uchun amortizatsiya mavjud elementlarning qiymati, ularning jismoniy eskirishini hisobga olgan holda, materiallarni qaytarish qiymatini, shuningdek, mavjudlarini demontaj qilish xarajatlarini va yangi elementlarni o'rnatish xarajatlarini hisobga olgan holda o'lchanadi. Qaytarilgan materiallarning qiymati boshqa ob'ektlarda ishlatilganda demontaj qilingan materiallar va jihozlarning qiymati (qayta ko'rib chiqiladigan qoldiq qiymati) sifatida hisoblanadi.
O'ta yaxshilanishlar - bu hozirgi vaqtda bozor standartlarining zamonaviy talablariga javob bermaydigan tuzilmaning pozitsiyalari va elementlari. Bu holda olinadigan funktsional eskirish "ortiqcha takomillashtirilgan" ob'ektlarni joriy almashtirish qiymatidan jismoniy eskirish va demontaj qiymati, shuningdek, demontaj qilingan elementlarning qutqarish qiymatini olib tashlash bilan o'lchanadi.
Qayta tiklanmaydigan funktsional eskirish zamonaviy qurilish standartlariga nisbatan baholanayotgan binolarning eskirgan kosmik rejalashtirish va / yoki konstruktiv xususiyatlari tufayli yuzaga keladi. Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishning belgisi - bu kamchiliklarni bartaraf etish uchun xarajatlarning iqtisodiy maqsadga muvofiq emasligi. Bundan tashqari, bino o'z maqsadiga muvofiq me'moriy jihatdan mos bo'lishi uchun baholash sanasida mavjud bo'lgan bozor sharoitlarini hisobga olish kerak.
Muayyan vaziyatga qarab, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish narxini ikki yo'l bilan aniqlash mumkin:
- 1) ijaradagi yo'qotishlarni kapitallashtirish;
- 2) binoni to'g'ri tartibda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish.
Binoni yaxshi holatda saqlash uchun zarur bo'lgan ortiqcha operatsion xarajatlarni kapitallashtirish orqali tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish va eskirishni hisoblash xuddi shunday tarzda amalga oshirilishi mumkin. Ushbu yondashuv nostandart arxitektura yechimlari bilan ajralib turadigan binolarning tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishini baholash uchun afzalroqdir va shunga qaramay, ijara to'lovi miqdori ekspluatatsiya qilish miqdoridan farqli ravishda zamonaviy analog ob'ektlar uchun ijara haqi bilan taqqoslanadi. xarajatlar.
Tashqi (iqtisodiy) amortizatsiya - ob'ektning baholash ob'ektiga nisbatan tashqi muhitning salbiy ta'siri: bozor kon'yunkturasi, ko'chmas mulkdan ma'lum foydalanish uchun belgilangan servitutlar, atrofdagi infratuzilmadagi o'zgarishlar va qonunchilik qarorlari tufayli ob'ektning qadrsizlanishi. soliqqa tortish sohasida va boshqalar. Ko'chmas mulkning tashqi eskirishi, uni keltirib chiqargan sabablarga ko'ra, ko'p hollarda o'zgarmagan joylashuv tufayli tuzatib bo'lmaydi, lekin ba'zi hollarda u atrofdagi bozor muhitidagi ijobiy o'zgarishlar tufayli "o'zini olib tashlashi" mumkin. - butun binoga nisbatan qisqaroq xizmat muddatiga ega bo'lgan elementlar (tom yopish, sanitariya-tesisat uskunalari va boshqalar).
3-bosqich.
Amortizatsiya - bu turli sabablarga ko'ra mulk qiymatining pasayishi.
Baholash faoliyatida qo'llaniladigan "eskirish" tushunchasini buxgalteriya hisobida qo'llaniladigan "amortizatsiya" tushunchasidan farqlash kerak. Buxgalteriya hisobidagi "amortizatsiya" - bu ob'ektni sotib olish bilan bog'liq dastlabki xarajatlarni uning joriy qiymatini aniqlamasdan butun xizmat muddati davomida taqsimlash jarayoni; baholash faoliyatida "eskirish" asosiy omil sifatida ko'rib chiqiladi. joriy qiymati, uning dastlabki haqiqiy qiymatidan qat'i nazar.
Ushbu farqdan tashqari, ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvida qo'llaniladigan "amortizatsiya" atamasi va Ellvud tomonidan ipoteka-investitsiya kapitallashuvida qo'llaniladigan "mulk qiymatining pasayishi" o'rtasidagi farqni ham ajratib ko'rsatish kerak.
Xarajat yondashuvi bilan amortizatsiya ob'ektni qayta ishlab chiqarishning joriy qiymatiga nisbatan joriy kurs bo'yicha dollarda, Ellvud uchun esa uni keyinchalik qayta sotish bilan belgilanadi. Ellvud, shuningdek, ob'ekt qiymatining pasayishi miqdorini uning alohida komponentlari orasida taqsimlashga urinmaydi.
Xarajat yondashuvida amortizatsiya yangi mulk va haqiqiy baholanayotgan mulk xususiyatlaridagi farqlarni hisobga olish uchun ishlatiladi. Ob'ektning amortizatsiyasini hisobga olish - bu baholangan ob'ektning qiymatini aniqlash uchun yangi qayta ishlab chiqarilgan binoning (xarajat yondashuvidan foydalangan holda qayta ishlab chiqarilgan) tannarxiga tuzatishning bir turi.
Eskirishning uch turi mavjud: jismoniy, funktsional (yoki axloqiy) va tashqi (yoki iqtisodiy).
Jismoniy buzilish vaqt o'tishi bilan mulkning fizik xususiyatlarining o'zgarishini aks ettiradi. Masalan, strukturaviy elementlardagi nuqsonlar.
Jismoniy eskirish ikki xil bo'ladi: birinchisi operatsion omillar ta'sirida, ikkinchisi - tabiiy va tabiiy omillar ta'sirida sodir bo'ladi.
Amortizatsiya stavkalarida jismoniy eskirish hisobga olinadi. Ob'ektning normal ish sharoitida (zilzila, suv toshqini va boshqalar) og'ishlar bo'lsa, mutaxassislar tomonidan belgilanadigan tuzatish omillari qo'llaniladi.
Binolarning jismoniy eskirishini hisoblashning to'rtta usuli mavjud: ekspert, xarajat, normativ (yoki buxgalteriya) va binoning ishlash muddatini hisoblash usuli.
Ekspert usulida baholangan, masalan, turar-joy mulkining jismoniy eskirish foizi "VSN - 53-86 Gosgrajdan-Stroy turar-joy binolarining jismoniy eskirishini baholash qoidalari" asosida aniqlanadi. .
Umuman olganda, binolarning xizmat qilish muddati uning tarkibiy qismlarining mustahkamligiga bog'liq. Qurilish elementlarining jismoniy eskirishi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Strukturaviy elementning solishtirma og'irligi i x% elementlarning aşınması i
Butun binoning jismoniy eskirishi binoning barcha elementlarining o'rtacha og'irligi sifatida aniqlanadi (3-jadvalga qarang).
3-jadval
Binoning jismoniy eskirishini hisoblash
Binoning yoshi va uning holatidan kelib chiqqan holda, binoning jismoniy eskirishi uni almashtirish qiymatining A% ni tashkil etdi.
Binoning jismoniy buzilishini aniqlashning bu usulini "mutaxassis" deb atash mumkin. Odatda ko'chmas mulkni inventarizatsiya qilishda foydalaniladi.
Baholovchi, shuningdek, tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirish va tuzatib bo'lmaydigan jismoniy buzilish mavjudligini bilishi kerak.
Olib tashlash mumkin bo'lgan jismoniy buzilish davom etayotgan ta'mirlash xarajatlari ob'ektning qo'shilgan qiymatidan kam bo'lishini nazarda tutadi.
Qaytarib bo'lmaydigan jismoniy buzilish, agar nuqsonni tuzatish xarajatlari ob'ektga qo'shiladigan qiymatdan oshsa, hisobga olinadi. Ob'ektning har qanday nuqsoni tuzatilishi mumkin, ammo agar tuzatish xarajatlari olingan foydadan oshsa, eskirish va eskirish tuzatib bo'lmaydigan hisoblanadi.
Tuzatib bo'lmaydigan jismoniy eskirishni aniqlash uchun qurilish elementlari ikki toifaga bo'linadi: uzoq muddatli va eskirish. Poydevorlar, devorlar, pollar va boshqalar kabi uzoq muddatli elementlarning aşınması, ularning samarali xizmat qilish muddatini va real sharoitlarda qolgan jismoniy umrini hisoblash yo'li bilan guruhlarda hisoblanishi mumkin.
Uzoq muddatli elementlarning jismoniy eskirishini hisoblashning yana bir usuli - bu 4-jadvalda keltirilgan qurilish elementlarini qayta ishlab chiqarish xarajatlarini (yoki xarajat usuli) aniqlash.
4-jadval
Jismoniy eskirishni aniqlashning xarajat usuli"
Bunday holda, tekshirish orqali binoning har bir elementining eskirish foizi aniqlanadi, keyinchalik u qiymat shartlariga tarjima qilinadi.
Jismoniy eskirishni hisoblash uchun aniqroq tuzatilgan xarajat usuli, qurilish elementlarining eskirish foizi o'rtacha og'irlikdagi sifatida aniqlanganda olinadi.
Ikkinchi toifaga, ya'ni binoning tez eskiradigan elementlari toifasiga xizmat muddati binoning taxminiy iqtisodiy muddatidan qisqaroq bo'lgan elementlar kiradi. Bularga tom yopish, dekorativ tugatish, bo'yash va boshqalar kiradi, ya'ni. muntazam ta'mirlash yo'li bilan ta'mirlanishi (tiklanishi) mumkin bo'lgan elementlar.
Ushbu toifadagi qurilish elementlari uchun jismoniy buzilishlarni hisoblash usullari jismoniy eskirishni baholash uchun yuqorida qo'llaniladigan usullarga o'xshashdir.
Binolarning jismoniy buzilishini aniqlash uchun tartibga solish (yoki buxgalteriya) usuli ham mavjud. SSSR Vazirlar Kengashining 1990 yil 29 oktyabrdagi 1072-sonli qarori bilan tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasida asosiy vositalarni to'liq tiklash uchun yagona amortizatsiya normalaridan foydalanishni nazarda tutadi.
Ob'ektning funktsional eskirishi.
Funktsional eskirish - bu ob'ektning funktsional foydaliligi bo'yicha zamonaviy standartlarga javob bermasligi. Funktsional eskirish binoning eskirgan arxitekturasida, uning joylashuvi, hajmi, muhandislik ta'minoti va boshqalarning qulayligida namoyon bo'lishi mumkin. Funktsional eskirish arxitektura va qurilish sohasidagi ilmiy-texnika taraqqiyotining ta'siri bilan bog'liq. Mahalliy amaliyotda funktsional eskirish eskirish deb ataladi.
Funktsional eskirish, shuningdek, jismoniy eskirish, olinadigan va tuzatib bo'lmaydigan bo'lishi mumkin. Chiqariladigan funktsional eskirish o'rnatilgan shkaflarni, suv va gaz hisoblagichlarini, sanitariya-tesisat uskunalarini, pol qoplamalarini va boshqalarni tiklashni o'z ichiga olishi mumkin. Eskirishning olinadigan yoki olinmasligining mezoni ta'mirlash xarajatlari miqdorini qo'shimcha xarajatlar miqdori bilan taqqoslashdir. qabul qildi. Agar qo'shimcha olingan xarajat tiklash narxidan oshsa, u holda funktsional eskirish olinadi.
Olib tashlash mumkin bo'lgan eskirish miqdori binoning yangilangan elementlar bilan baholash vaqtidagi potentsial qiymati va yangilangan elementlarsiz baholash sanasidagi qiymati o'rtasidagi farq sifatida aniqlanadi.
Qaytarib bo'lmaydigan funktsional eskirish binoning sifat xususiyatlari bilan bog'liq omillar tufayli bino qiymatining pasayishini anglatadi. Bundan tashqari, sifat xususiyatlarining ortiqcha yoki etishmasligi bo'lishi mumkin. Masalan, ijara bozorida ikki xonali kvartiralar bir xonali kvartiralarga nisbatan katta talabga ega. Ushbu turdagi amortizatsiya miqdori ushbu kvartiralarni ijaraga berishda ijaradan ko'rilgan yo'qotishlar miqdorini ushbu turdagi kvartiraga xos bo'lgan yalpi oylik ijara haqining ko'paytmasiga ko'paytirish orqali hisoblanadi (5-jadvalga qarang). Shunday qilib, tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdori ijara yo'qotishlarini kapitallashtirish orqali aniqlanadi.
5-jadval
Tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirishni hisoblash
Ushbu misol sifat xususiyatlarining etishmasligi bo'lgan holatni ko'rsatadi, ya'ni. Bir xonali kvartirani ijaraga berishdan ko'ra ko'proq daromad olish uchun bitta xona etishmayotgan edi.
Haddan tashqari iste'molchi fazilatlari mavjud bo'lganda, funktsional eskirishga misol qilib, "ortiqcha elementlar" deb ataladigan narsalarning mavjudligi bo'lishi mumkin, qachonki uy aholisi uni "o'zlari uchun" moslashtirib, o'zlarining qulayliklari uchun ba'zi o'zgarishlar kiritdilar. Masalan, interkom yoki konditsioner tizimlarini yaratish. Ushbu elementlarni o'rnatish qiymati 30 000 dollarni tashkil etdi.Uyni baholashda esa bu elementlar uyning qiymatiga atigi 25 000 AQSh dollari qo'shdi.Shunday qilib, ushbu elementlarni o'rnatishdan ko'rilgan zarar 5000 dollarni tashkil etdi.Bu yo'qotish tuzatib bo'lmaydigan funktsional eskirish miqdorini tashkil qiladi. uyning ortiqcha iste'mol sifati bilan bog'liq.
Ob'ektning funktsional eskirishini taxminan hisoblash uchun siz binoni almashtirish qiymatiga moslashtirish omilini aniqlashingiz mumkin.
Tuzatish koeffitsienti - baholanayotgan ob'ektning me'moriy, dizayn va ekspluatatsion parametrlarining zamonaviy analogning bir xil parametriga nisbati. Analog yo'q bo'lganda, tuzatish koeffitsienti ob'ektning ishlash muddatiga qarab belgilanadi.
Tashqi (yoki iqtisodiy) eskirish va eskirish.
Tashqi (yoki iqtisodiy) eskirish yoki tashqi eskirish - iqtisodiy yoki siyosiy omillar ta'sirida tashqi muhitning salbiy o'zgarishi tufayli bino qiymatining pasayishi. Tashqi eskirishning sabablari mulk joylashgan hududning umumiy qisqarishi, hukumat yoki mahalliy ma'muriyatning soliq, sug'urta sohasidagi harakatlari va mehnat, dam olish, ta'lim va boshqalar bozoridagi boshqa o'zgarishlardir. .
Tashqi eskirish va eskirish miqdoriga ta'sir qiluvchi muhim omillar "jozibali" tabiiy yoki sun'iy ob'ektlarning yaqinligidir: botqoqliklar, oqava suvlarni tozalash inshootlari, restoranlar, raqs maydonchalari, yoqilg'i quyish shoxobchalari, temir yo'l stantsiyalari, kasalxonalar, maktablar, korxonalar va boshqalar.
Agar binoni rekonstruksiya qilish yoki modernizatsiya qilish yo'li bilan jismoniy va ma'lum darajada funktsional eskirish va eskirishni bartaraf etish mumkin bo'lsa, tashqi ta'sirlardan kelib chiqadigan eskirishni ko'p hollarda bartaraf etib bo'lmaydi.
Tashqi eskirish va eskirishni o'lchash usuli - ko'chmas mulk bozorida ikkita taqqoslanadigan ob'ekt sotilganda, ularning birida tashqi eskirish belgilari mavjud, ikkinchisida esa yo'q, juftlashtirilgan savdolarni tahlil qilishdir.
Narxlardagi farq bizga baholanayotgan binoning tashqi ta'siridan eskirish va eskirish miqdori haqida xulosa chiqarishga imkon beradi (6-jadvalga qarang).
6-jadval
Juftlangan savdo tahlili yordamida tashqi eskirishni hisoblash
Tashqi eskirish va eskirishni o'lchashning yana bir usuli - baholanayotgan mulkka o'xshash ikkita mulkning ijara daromadini solishtirish , ulardan biri salbiy ta'sir ko'rsatadi. Ushbu ikki ob'ektni taqqoslashdan olingan daromad yo'qotishlarini kapitallashtirish tashqi ta'sirlardan eskirish va eskirish miqdorini tavsiflaydi. Kapitallashtirish 5.9-jadvalda ko'rsatilganidek, yalpi ijara multiplikatori yordamida amalga oshiriladi.
Ob'ektning ishlash muddatini hisoblash orqali uning jismoniy eskirishini aniqlash.
Iqtisodiy hayot - bu ob'ektdan foyda olish uchun foydalanish mumkin bo'lgan vaqt davri. Ushbu davrda yaxshilanishlar mulk qiymatiga hissa qo'shadi; Mulkning iqtisodiy hayoti, agar amalga oshirilgan yaxshilanishlar umumiy eskirganligi sababli mulk qiymatiga hissa qo'shmasa, tugaydi.
Ob'ektning jismoniy hayoti - bu bino mavjud bo'lgan va unda yashash yoki ishlash mumkin bo'lgan vaqt davri. Jismoniy xizmat muddati ob'ekt buzilganda tugaydi.
Samarali yosh ko'rinishi, texnik holati va ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni baholashga asoslanadi. Samarali yosh - bu mulkning jismoniy holatiga mos keladigan va uni sotish imkoniyatini hisobga oladigan yosh. Agar keng qamrovli ta'mirdan so'ng, 80 yoshga to'lgan g'isht uyi 15 yilga o'xshab ko'rinsa, u holda bu uyning amaldagi yoshi 15 yil bo'ladi.
Xronologik yosh - ob'ekt foydalanishga topshirilgan kundan boshlab o'tgan davr.
Binoning qolgan iqtisodiy muddati - bu mulkni baholashdan to iqtisodiy hayotning oxirigacha bo'lgan davr. Ushbu davr odatda baholovchi tomonidan baholash uchun ishlatiladi. Mulkni ta'mirlash va yangilash uning qolgan iqtisodiy umrini oshiradi. Turmush darajasidagi o'zgarishlar mulkning iqtisodiy hayotini sezilarli darajada qisqartirishi mumkin. Ushbu hodisani "Xrushchev" besh qavatli binolari bilan qisman kuzatish mumkin.
Standart xizmat muddati (yoki odatdagi jismoniy hayot) - qoidalar bilan belgilanadigan binolar va inshootlarning xizmat qilish muddati.
Amortizatsiya, almashtirish qiymati, samarali yosh va odatdagi iqtisodiy hayot o'rtasidagi bog'liqlik quyidagi munosabatlar bilan ifodalanadi:
I/S- EV/TS E. Zh,
Qayerda VA-kiyish;
Quyosh- almashtirish qiymati;
EV- samarali yosh;
Tz Zh - tipik iqtisodiy hayot davomiyligi.
Bu formulani quyidagicha yozish mumkin:
almashtirish qiymatidan amortizatsiya foizi = EV/TC EZh.
Ba'zan, eskirish va eskirishning taxminiy hisob-kitoblari uchun baholovchilar xronologik yoshning foiz sifatida ifodalangan binoning standart xizmat muddatiga nisbatidan foydalanishlari mumkin.
Ob'ektning umumiy (kumulyativ) eskirishi va eskirishi har uch turdagi eskirishni jamlash yo'li bilan aniqlanadi: jismoniy, funktsional va tashqi eskirish.
Bosh sahifa > HujjatSanoat korxonalari mulk majmualarining tashqi (iqtisodiy) eskirishi. Hisoblash usullari.
Kartsev P.V.
Amortizatsiya mulk qiymatini yo'qotish sifatida
Turli omillar ta'sirida ob'ekt qiymatining umumiy yo'qolishi sifatida eskirishni hisoblashning bir necha usullari mavjud. Ikkita asosiy usul mavjud: parchalanish usuli va qolgan iqtisodiy hayot usuli. Bo'lish usuli eskirish va eskirishni 3 qismga: jismoniy eskirish va eskirish, funktsional (ma'naviy) eskirish va tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirishni o'z ichiga oladi. Umumiy (yig'ilgan) eskirish va eskirish quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi: Jismoniy eskirish va eskirish mulkning jismoniy qarishidan kelib chiqadi, uning belgilari kuch, aniqlik va mahsuldorlikni yo'qotishdir. Bu erda mulkning haqiqiy holati bir xil yangi mulkning holati bilan taqqoslanadi. Funktsional(eskirish) bir qator omillar mavjudligi bilan bog'liq bo'lishi mumkin: ko'proq hosildorlikni ta'minlaydigan mulkning yanada zamonaviy analoglari; zamonaviy analoglar bilan solishtirganda baholanadigan ob'ektni ishlab chiqarish jarayonida resurslarni ko'paytirish; analoglarga nisbatan ob'ektni o'zi yaratishning yuqori narxi; binolar uchun - rejalashtirish echimlarining zamonaviy talablarga mos kelmasligi va boshqalar. Tashqi(iqtisodiy) eskirish - tashqi omillar ta'siridan kelib chiqadigan qiymatni yo'qotish. Bunga bir qancha sabablar sabab boʻlishi mumkin, masalan, umumiy iqtisodiy yoki tarmoq ichidagi oʻzgarishlar, jumladan, maʼlum turdagi mahsulotga boʻlgan talabning qisqarishi va xom ashyo, ishchi kuchi, qoʻllab-quvvatlash tizimlari, obʼyektlar va kommunikatsiyalar sifatining pasayishi yoki sifatining yomonlashishi; va qonunchilik, munitsipal qarorlar, rayonlashtirish va ma'muriy qoidalar bilan bog'liq huquqiy o'zgarishlar. Qolgan iqtisodiy hayot usuli barcha amortizatsiya omillarini bitta ko'rsatkichda - qolgan iqtisodiy hayotda hisobga olishni o'z ichiga oladi. Bu erda kiyinish quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
Tashqi eskirishni hisoblash usullari
Ko'pincha baholash amaliyotida eskirishni hisoblashning birinchi usuli qo'llaniladi. Agar jismoniy eskirishni aniqlashda muammolar ko'p bo'lmasa, Sovet davrida qurilish va mashinasozlik uchun juda katta me'yoriy baza, amortizatsiya standartlari va ob'ektning jismoniy holatini baholash uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan boshqa ko'rsatkichlar ishlab chiqilgan. qolgan ikkita komponentni aniqlashda ko'proq muammolar mavjud. Shu bilan birga, bizning davrimizda sovet davrida qurilgan mulk qiymatining pasayishi ko'proq iqtisodiy omillar ta'sirida sodir bo'ldi, shuning uchun tashqi (iqtisodiy) eskirish va eskirishni to'g'ri baholashga alohida e'tibor qaratish lozim. Hozirgi vaqtda mamlakatimizda tashqi eskirishni aniqlashning butun baholash hamjamiyati tomonidan so'zsiz qabul qilingan usullari deyarli yo'q. Shu bilan birga, eng ko'p e'tiborga loyiq bo'lgan bir nechta usullar mavjud. Variant 1. Mikro va makroiqtisodiy tarkibiy qismlarga bo'linish. Ko'pchilik, mulkiy komplekslarning tashqi eskirishi makro va mikro omillar ta'sirida yuzaga kelishiga rozi. Makro omillar - bu sanoatning umumiy holati bo'lib, uning sabablari mahsulotga bo'lgan talabning pasayishi, davlat subsidiyalarining kamayishi va ushbu sohada rentabellikning pasayishiga olib keladigan boshqa omillardir. Mintaqaning iqtisodiy ahvoli haqida ham shunday deyish mumkin. Umuman olganda, sanoatda vaziyat ancha yaxshi bo'lishi mumkin, ammo mahalliy sanoatda, qishloq xo'jaligi, oziq-ovqat mahsulotlarini qayta ishlash, kiyim-kechak va boshqalarda. (kichik va o'rta korxonalarga nisbatan) muayyan hududlarda inqiroz bo'lishi mumkin. Korxonalar mahalliy bozorlarga xizmat qiladi. Muayyan hududda samarali talabning pasayishi ushbu korxonalarning rentabelligiga va shunga mos ravishda ularning qiymatiga ta'sir qiladi. Mikro omillarni ma'lum bir korxonada quvvatlardan foydalanish va rentabellikning sanoat va mintaqaviy ko'rsatkichlari o'rtasidagi nomuvofiqlik deb hisoblash mumkin. Qiyosiy va daromadli yondashuvda bu tegishli tarmoq koeffitsientlari orqali yoki bevosita muayyan korxona daromadlari oqimi orqali hisobga olinadi. Xarajat yondashuvida buni tashqi kiyim orqali hisobga olish kerak. Makroiqtisodiy omillarni ma'lum bir mintaqa aholisining daromadlari darajasining mamlakat o'rtacha ko'rsatkichiga nisbatan farqi orqali hisobga olish mumkin. Tarmoqlar bo'yicha rentabellik odatda ushbu tarmoqlardagi o'rtacha ish haqi bilan yaxshi bog'liqdir, shuning uchun ushbu ko'rsatkich orqali sanoat komponentini ham hisobga olish mumkin.
| Va Ext.Makro% | ||
| Ish haqi mamlakati | Rossiyada o'rtacha ish haqi, rub.; |
|
| ZP hududi | mintaqadagi o'rtacha ish haqi, rub.; |
|
| Ish haqi sanoati | sanoatdagi o'rtacha ish haqi, rub. |
|
| Va Ext.Makro% | tashqi eskirishning makroiqtisodiy komponenti, %; |
|
| F korxonasi | baholanayotgan korxonada kapital unumdorligi, rub.; |
|
| F O'rta | bo'yicha mintaqadagi o'rtacha kapital unumdorligi sanoat, rub. |
|
Tashqi eskirishni hisoblash misoli
tuxum parrandachilik fermasi uchun
Agar nafaqat butun ishlab chiqarish majmuasi tannarxining qiymatini, balki uning alohida tarkibiy elementlarining qiymatini ham olish kerak bo'lsa, mulk guruhlari uchun yuklanish darajasini alohida hisobga olish mumkin. murakkab. Quyidagi misolda uchta parrandachilik va tuxum yetishtirish fermasidan tashkil topgan agrosanoat korxonasini baholashda real baholash amaliyotida bu qanday amalga oshirilganligi ko‘rsatilgan. Asosiy ishlab chiqarish uskunalari (qafasli uskunalar va inkubatorlar), asosiy ishlab chiqarish binolari (parrandalar) va boshqa ishlab chiqarish asosiy fondlari uchun tashqi eskirish alohida hisoblanadi. Tashqi eskirish va eskirishning bunday hisob-kitobi ushbu asosiy vositalar guruhlarini turli darajadagi yuklash bilan bog'liq. Asosiy ishlab chiqarish binolarining tashqi eskirishi (parrandachilik) Parrandachilik uylarining tashqi eskirishi ushbu binolardan foydalanish darajasiga qarab hisoblanadi, bunga quyidagilar ta'sir qiladi: - binolardan shunday foydalanish darajasi, ular ishlab chiqarish jarayonida foydalaniladimi yoki foydalanilmaydimi (umumiy ishlamay qolgan parrandachilik uylarining umumiy sonidagi ulushi), binoga o'rnatilgan uskunalarning yuklanish darajasi (son nisbati); standart bo'yicha amalda foydalaniladigan parranda bo'shliqlari), mahsulot unumdorligi darajasi (haqiqiy tuxum ishlab chiqarishning standartga nisbati).
- binoga o'rnatilgan asbob-uskunalarni yuklash darajasi (haqiqatda ishlatiladigan parrandachilik joylari sonining standartga nisbati), mahsulot hosildorligi darajasi (haqiqiy tuxum ishlab chiqarishning standartga nisbati).
| № | Tashqi eskirishni hisoblash | Jami | 1-sonli filial | 2-sonli filial | 3-sonli filial |
| Parrandachilik uylari uchun tashqi kiyim | |||||
| Ishlaydigan parrandachilik uylari soni bo'yicha | |||||
| 1 | Jami parrandachilik uylari | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | ularning hech biri ishlamaydi | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Ishlamay qolgan parrandachilik uylarining ulushi, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| Qushlar joylaridan foydalanish bo'yicha | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Yosh hayvonlarning quvvat sarfi, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Tashqi kiyimning uchinchi komponenti | |||||
| Qushlarning tuxum ishlab chiqarishi bilan | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Normaga muvofiqligi, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Binolarning umumiy tashqi eskirishi | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Uskunaning tashqi kiyimi | |||||
| Tashqi kiyimning birinchi komponenti | |||||
| Qushlar joylaridan foydalanish bo'yicha | |||||
| 1 | Voyaga etgan qushlar uchun parranda go'shtidan foydalanish darajasi | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Yosh hayvonlarning parrandachilik joylaridan foydalanish koeffitsienti | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Parrandachilik joylaridan umumiy foydalanish darajasi | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Tashqi kiyimning ikkinchi komponenti | |||||
| Qushlarning tuxum ishlab chiqarishi bilan | |||||
| 1 | Tuxum ishlab chiqarish, har bir tovuqdan yiliga tuxum (o'rtacha) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Tuxum ishlab chiqarish darajasi, yiliga tuxum | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Normaga muvofiqligi, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Parrandachilik uy jihozlarining umumiy tashqi eskirishi | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Boshqa binolar va jihozlar uchun tashqi kiyim | |||||
| Foydalanish bo'yicha dizayn quvvati qushlar joylari soni bo'yicha | |||||
| 1 | Ishlab chiqarish quvvati, parrandachilik joyi | ||||
| - | Qo'yuvchi tovuqlar | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Yosh hayvonlar | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Ota-ona zaxirasi | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Jami | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Podaning haqiqiy hajmi, boshlari | ||||
| - | Qo'yuvchi tovuqlar | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Yosh hayvonlar | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Ota-ona zaxirasi | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Jami | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Tuxumchi tovuqlar tomonidan quvvatdan foydalanish, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Umumiy aholi bo'yicha energiyadan foydalanish, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Binolar va jihozlarning umumiy tashqi eskirishi | 68% | 64% | 73% | 67% |