Ortak bir dairede bir oda satmak, gayrimenkulle ilgili en karmaşık yasal işlemlerden biridir.

İlk olarak, oda yalnızca özelleştirilmiş bir ortak dairede satılabileceğinden, odanın sahibinin yabancılaştırılan mülkün sahibi olması gerekir. Özelleştirilmemiş konutlar belediyenin mülkiyetindedir ve ortak bir apartman dairesindeki odalar da dahil olmak üzere özelleştirilmemiş konut gayrimenkulleriyle ticari işlemler yapılması kanunen yasak olduğundan satılamaz.

İkinci olarak, odanın sahibi olan komşu, ortak dairenin diğer komşularının kanunen yabancılaştırılan odayı satın alma konusunda rüçhan hakkına sahip olduğunu dikkate almalıdır. Bu yasal gerekliliğin uygulanmasını sağlamak ve gelecekte olası olumsuz sonuçlardan kaçınmak için satıcının, odasını satmak için komşuların onayını almaya yönelik özel bir prosedürü sıkı bir şekilde takip etmesi gerekir.

Üçüncüsü, ortak bir dairede hisse satışının birçok yasal nüansı ve yasal zorluğu vardır, bu nedenle bu tür mülklerin satışına ilişkin tüm prosedürü çok dikkatli bir şekilde incelemeniz ve mümkünse benzer işlemleri yürüten kalifiye bir uzmanın yardımını kullanmanız gerekir. ortak bir dairede bir oda ile yapılan işlemler.

Ortak bir dairede oda satmanın aşamaları

Ortak bir dairenin parçası olan bir odayı satmak için mal sahibinin şunlara ihtiyacı vardır:

1. Fiyat dahil satış koşullarını belirlemek;
2. Belirlenen fiyatı gösteren bir satış şartları bildirimi hazırlayın (tercihen noter tasdikli) ve bunu ortak bir ortak dairede bulunan tüm oda sahiplerine gönderin;
3. Konut amaçlı gayrimenkul satışı için gerekli belge paketini toplayın;
4. Oda birden fazla mal sahibine aitse, ortak salonu satmak için onlardan noter tasdikli izin almanız gerekir;
5. Tüm sakinleri odadan tahliye edin ve pasaport ofisinden uygun tahliye sertifikasını alın;
6. Odaları dekore edin ve bir anlaşma yapın.

Komşuların rızası nasıl alınır?

Çoğu durumda, ortak bir ortak dairede odalardan birinin satılmasındaki sorun, birçok komşunun kasıtlı olarak satış sürecini geciktirmesi nedeniyle, tam olarak komşuların evlerini satma konusundaki rüçhan haklarını sağlamaktır.

Ortak bir apartman dairesinde bulunan komşuların odalardan birinin satışına yönelik rızasının hiç de gerekli olmadığını hemen belirtmekte fayda var. Satıcının yalnızca yasaya uyduğunu ve her şeyden önce komşularına odasını satın almayı teklif ettiğini gösteren delillere sahip olması yeterlidir. Bunu yapmak için satıcının odayı satma niyetini yazılı olarak bildirmesi gerekir:

• ortak bir ortak dairede diğer özelleştirilmiş odaların sahibi olan komşular;
• bölge idaresi veya yetkili Konut Komitesi - eğer komşu sahiplerden biri sosyal kira sözleşmesi kapsamında ortak bir dairede yaşıyorsa (bu durumda, mal sahibi yasal açıdan bir belediye kuruluşu olarak kabul edilir);
• ilçe vesayet ve mütevelli heyeti - ortak bir ortak dairede bir veya daha fazla odanın sahibi engelli veya reşit olmayan bir vatandaş ise.

Belirlenen fiyatı ve satış şartlarını belirterek komşulara bir odayı satma niyetini bildirmek iki şekilde yapılabilir:

• bağımsız olarak yazılı bir bildirim hazırlayın ve bunu ortak apartman dairesindeki komşularınıza bildirimli taahhütlü posta yoluyla gönderin;
• İlgili bildirimi hazırlamak için noterin yardımını kullanın.

Satıcı, bildiriminde bulunarak ortak dairenin komşu sahipleriyle iletişime geçerek ilgili odayı satın almayı reddetme yönünde yazılı bir talepte bulunabilir. Böyle bir ret alınırsa, bunun ya kayıt yetkilisi tarafından resmileştirilmesi ya da noter tarafından tasdik edilmesi gerekir. Bu durumda satıcı, komşuların kendisine teklif edilen odayı satın alma isteklerini ifade etmeleri için yasayla belirlenen bir aylık süreye artık uymayabilir.

Komşular, bildirimin alındığı tarihten itibaren 30 gün, yani kanunla belirlenen süre içinde yanıt vermezse, bu ret anlamına gelir. Artık oda sahibi, komşularının izni olmadan mülkünü satabilecek.

Komşulardan biri bir oda satın alma isteğini dile getirdiyse, satıcının ortak apartman dairesindeki konutunu dışarıdan birine satma hakkı yoktur. Bu durumda komşuyla alım-satım sözleşmesi yapılması gerekmektedir.

Ortak bir ortak dairede oda sahibi olan birkaç komşunun, yabancılaştırılmış odanın edinilmesine rıza göstermesi durumunda bir durum mümkündür. Bu durumda odanın kime satılacağı sorusu satıcının talebi üzerine kararlaştırılmalıdır, çünkü ilk reddetme hakkı yalnızca ortak dairenin bir parçası olan odayı başkasına satma niyetinin olması durumunda geçerlidir. bir yabancı.

Komşu mülk sahiplerinin yalnızca bir daire satın alma konusunda rüçhan hakkı vardır; başka hiçbir imtiyazları yoktur (fiyat veya satın alma koşullarıyla ilgili olarak). Bu, komşuların ortak bir dairenin parçası olan bir odayı yalnızca satıcı tarafından belirlenen fiyat karşılığında satın alabilecekleri anlamına gelir.

Ancak devredilen odanın sahibinin önemli bir hukuki nüansı dikkate alması gerekir: Kendi payını (odayı) dışarıdan birine yalnızca ilanda belirtilen fiyattan veya daha yüksek bir fiyattan satabilir. Dairenin daha düşük bir fiyata satılması durumunda komşular işlemin yasallığına itiraz edebilir.

Bu durumda ilgili odanın alıcısının da dikkatli olması gerekir. Sözleşmede fiili işlem bedeli belirtilmelidir. Vergilerden kaçınmak isteyen birçok satıcı, sözleşmede mülk için indirimli bir fiyat belirtmeyi teklif ediyor. Bu koşulları kabul ederek odanın alıcısı, komşuların talebi üzerine işleme itiraz edilebileceğinden (satın alma ve satış sözleşmesindeki fiyatın bildirimde belirtilenden düşük olması durumunda) kendisini önemli bir riske maruz bırakır.

Ortak bir dairenin parçası olan bir odanın satışına ilişkin belgeler

Bir odanın satışını kaydetmek için ev sahibinin aşağıdaki belgeleri toplaması gerekir:

• ilgili alım satım işlemine katılan tüm vatandaşların pasaportları;
• sakinlerin ortak bir apartman dairesindeki odadan tahliye belgesi;
• Ortak bir ortak dairede bulunan diğer oda sahiplerine iadeli taahhütlü posta yoluyla gönderilen, satış koşulları ve odanın fiyatı ile birlikte bir odayı satma niyetine dair bir bildirim (alıcının dışarıdan biri olması ve yabancı olması durumunda bu gereklidir). komşular);
• satış Sözleşmesi;
• BTI'dan bir açıklamayla birlikte bir alıntı;
• yabancılaştırılmış konut binalarının kadastro planı;
• kabul eylemi - odanın transferi;
• odanın başlık belgeleri;
• odanın diğer sahiplerinden satış yapmak için noter onaylı izin;
• satılan odanın sahiplerinden birinin reşit olmaması durumunda vesayet makamlarından izin alınması.

Komşular odanın satışına engel olursa

Komşular odanın satışını kasıtlı olarak engelliyorsa veya bildirim göndermenin sorunlu olduğu başka nesnel nedenler varsa (örneğin, komşular bu ortak dairede yaşamıyor ve onları bulmak imkansız) durum daha karmaşıktır.

Bazı nedenlerden dolayı odalarından birinin dışarıdan birine satılmasını istemeyen komşu mülk sahipleri, odanın satışına ilişkin yazılı bildirim almaktan kasıtlı olarak kaçınabilirler. Buna göre, bu belgenin teslim alınmasında işaretin bulunmaması halinde satıcı, gayrimenkul satma hakkını kullanamaz.

Bu tür bir sorunu çözmenin en iyi yolu, yazılı bildirimi (noter, kargo hizmeti veya başka yollarla) teslim etmeyi denemektir. Eğer bu mümkün değilse alım satım sözleşmesi yerine hediye sözleşmesi düzenleyebilirsiniz.

Bu şema kapsamında odanın satıcısı aşağıdakileri yapabilir:

• alıcıdan para almak, ancak bir alım satım sözleşmesi değil, bir hediye sözleşmesi hazırlamak;
• Potansiyel bir alıcı adına payınızın yalnızca küçük bir kısmı için bir hediye sözleşmesi hazırlayın ve ardından ona, ortak apartman dairesinde hissenin tam sahibi olan komşunuz olarak tüm odayı satın almasını teklif edin.

Bu şemaları kullanarak, komşuların talebi üzerine böyle bir işlemin geçersiz olarak kabul edilebileceğini düşünmeye değer, ancak bu durumda komşuların işlemin sahte olduğunu kanıtlaması çok zor olacaktır. Ancak mümkünse ortak bir apartman dairesinde bir odayı satmak için yasal bir mekanizma kullanmaya çalışın.

Yorumlar (157)

Elena | 2018/01/10

Merhaba, üç odalı bir dairede bir odayı şu şekilde satabileceğiniz söylendi: hissenin 1/100'ü için bağış sözleşmesi, ardından kalan pay için alım satım sözleşmesi yapılıyor. Noter tasdikli olmalı ve karlı mı, yasal mı Kocamla bana ortak ortak mülkte yer var mı?

yönetici | 2018/01/17

Merhaba Elena! Daire ortak mülkünüz olduğundan ve evliliğiniz feshedilmediğinden, hisseyi satmak için eşinizin noter tasdikli muvafakatnamesi gerekir. Bir apartman dairesinde hisse satışı için belirttiğiniz yöntem mevcut mevzuata tam olarak uymuyor. “Gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” kanundaki son değişiklikler uyarınca, bir apartman dairesindeki hisselerin satışına ilişkin tüm işlemler zorunlu noter onayına tabidir.

Tatyana | 2018/05/16

Merhaba, lütfen söyleyin bana, kiracıların daireyi duyuruda belirtilenden daha düşük bir fiyata satmaya karar verdiklerini nasıl öğrenebilirim?

yönetici | 2018/05/24

Merhaba Tatyana! Sözleşme fiyatını belirten satın alma ve satış sözleşmesi Rosreestr'e sunulduğundan, rüçhanlı satın alma hakkına sahip ilgili taraf olarak Rosreestr'e ilgili bir başvuruda bulunabilirsiniz.

Svetlana | 2018/07/24

Tünaydın Söyleyin bana, hangi yasa, ortak bir apartman dairesinin diğer komşularının, yabancılaştırılmış odayı satın alma konusunda kanunen rüçhan hakkına sahip olduğunu belirtir?

yönetici | 2018/08/01

Merhaba Svetlana! Rüçhanlı satın alma hakkına ilişkin kural, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nda, yani 250. Maddede yer almaktadır: “Ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir hisseyi bir yabancıya satarken, ortak mülkiyetin geri kalan katılımcıları ön alım hakkına sahiptir. - halka açık açık artırmada satış durumu ve bir hissenin ortak mülkiyet hakkı kapsamındaki bir hissenin satışı durumları dışında, satılan hisseyi satıldığı fiyattan ve diğer eşit koşullarla satın alma hakkı Böyle bir arsa üzerinde bulunan bir bina veya yapının bir bölümünün sahibi veya belirtilen bina veya yapıdaki mülk sahibi tarafından arsa. Hisse satıcısı, hissesini dışarıdan birine satma niyetini, hissesini sattığı fiyatı ve diğer koşulları belirterek, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılara yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.

Evgenia | 2018/09/06

Merhaba! Oda satıcısının, komşulara satışla ilgili bildirimde bulunduğuna dair resmi (“kağıt”) kanıtın yanı sıra komşulardan resmi bir ret (komşularla ilişkiler normalse) olması gerektiğini doğru anlıyor muyum? Yoksa sadece noter tasdikli ret yeterli midir?

yönetici | 2018/09/21

Merhaba Evgenia! Medeni Kanun'un bir hisseyi satın almak için rüçhan hakkının kullanılmasına ilişkin hükümleri, zorunlu bir ret hükmü içermemektedir, ancak yalnızca diğer sahiplerin satışla ilgili bildiriminin teyidinin bulunması gerekmektedir. Bu nedenle, Rosreestr'de bir alım satım işlemini kaydetmek için, noter tasdikli satış bildirimlerine, yani sahiplere satışla ilgili kağıt üzerinde bildirimde bulunulduğuna dair kanıta sahip olmanız gerekir.

yönetici | 2018/10/01

Merhaba Galina! Evet, Rusya Federasyonu'nun bu konudaki mevzuatı, sahibinin haklarını hiçbir şekilde sınırlamamaktadır. Ayrıca bağış karşılıksız bir işlemdir ve ortak mülkiyetteki diğer katılımcıların rızasını gerektirmez.

Margarita | 2018/11/30

Merhaba, ortak bir dairede nakit karşılığında bir oda satın almak istiyorum. Bir acente aracılığıyla satın alıyorum. Bir süre sonra emlakçı aradı ve ev sahiplerine gönderilen mektupların parasını benim ödemem gerektiğini söyledi. Bunun bedelini ödemeli miyim? Ve bana bir ön anlaşma teklif ettiler, nedir o?

yönetici | 2018/12/09

Merhaba Margarita! Evet, mevzuatta yapılan değişikliklere göre, yani 21 Temmuz 1997 tarihli ve 122-FZ sayılı "Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında" Federal Kanunun 24 ve 30. maddeleri uyarınca, satın alma ile ilgili tüm işlemler ve hisseli mülkiyetin satışı zorunlu noter tasdikine tabidir. Sizin durumunuzda, bir alıcı olarak size, satıcılar tarafından dairenin (hisselerin) satışına ilişkin noter tasdikli bildirimlerin hazırlanması için satıcının masraflarını karşılamanız teklif edildi. Bu masrafların taraflardan biri tarafından üstlenilmesi anlaşmayla belirlenir. Bu tür masrafları üstlenmeyi reddetme, satın alma ve satış sözleşmesi kapsamında ön ödeme yapmayı reddetme ve gayrimenkul işlemlerini desteklemek için başka herhangi bir kurumla iletişime geçme hakkına sahipsiniz.

Albina | 2018/12/08

Merhaba! Komşularım odalarını belirli bir fiyata satma niyetlerini bana bildirdiler. Ben de kabul ettim. Şimdi ise fiyatı yanlış verdiklerini söylüyorlar. Hala kamu hizmeti borçları var ve bunların da ödenmesi gerekiyor. Eğer istemiyorsanız, üçüncü taraf bir alıcı satın almaya hazırdır. Veya daha fazla ödeyin. Size yeni bir bildirim göndereceğiz. Haklılar mı? Bu durumda ne yapmalı?

yönetici | 2018/12/20

Merhaba Albina! Evet, ne yazık ki komşularınız, eylemleri Sanat hükümlerine aykırı olmadığından, konut mülkiyetindeki pay için yeni bir satış fiyatı belirleyen yeni bir bildirimi size gönderme hakkına sahiptir. Rüçhanlı satın alma hakkınıza uygunluk konusunda Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si.

inga | 2018/12/18

İyi günler, eğer doğru anladıysam ev arkadaşlarıma posta yoluyla bir bildirim göndermem gerekiyor. Eğer bunu almadılarsa ve yanıt vermedilerse, posta yoluyla bir bildirim aldıktan sonra bunu işlem sırasında reddettiklerinin teyidi olarak sunabilir miyim?

yönetici | 2018/12/28

Merhaba Inga! Daireniz ortak mülkiyetteyse, 2 Temmuz 2016 tarihli mevzuattaki değişiklikleri dikkate alarak (yani, 21 Temmuz 1997 tarihli 122-FZ sayılı Federal Kanunun 24 ve 30. Maddelerinde yapılan değişiklikler “Hakların devlet tescili hakkında) gayrimenkul ve onunla yapılan işlemler"), şu anda mülkiyetteki hisselerin yabancılaştırılmasıyla ilgili tüm işlemler zorunlu noter onayına tabi olduğundan (kişilerin bildirimi dahil) komşularınıza noter aracılığıyla hisse satışına ilişkin bildirimler göndermeniz gerekecektir. satın almada rüçhan hakkına sahip olmak).

İlona | 2018/12/20

Tünaydın.
Bir PAYLAŞIMI satarken reddi noterden tasdik edin!! ve eğer tahsis edilmiş bir odayı ayrı bir kişisel hesapla satarsam, yazılı bildirim ve komşuların taahhütlü posta yoluyla reddetmesi yeterli midir?

yönetici | 2018/12/28

Merhaba İlona! Ortak bir apartman dairesindeki odanız bağımsız bir yaşam alanı ise ve ortak mülkiyet konusu değilse, sizin durumunuzda noter tasdikli bildirim göndermenize gerek yoktur; Madde uyarınca komşularınızın rüçhanlı satın alma hakkına uymak. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 42'si, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si, yazılı bir satın alma teklifi yeterli olacaktır ve komşuların yazılı olarak reddetmesi veya bildirimin alındığı tarihten itibaren 30 gün içinde yanıt verilmemesi yeterli olacaktır.

Irina | 2019/01/02

Merhaba, kızım ve ben ortak bir dairede 1/2 paylaşımlı bir odamız var.
Diğer odaların komşularının mülkte payı olan reşit olmayan çocukları varsa, mülkte payı olan her kişiye mi yoksa ortak apartmandaki her odaya birer tane mi tebligat mektubu gönderilmelidir? Peki bildirimlerin ulusal bir makam tarafından onaylanması gerekli mi? Şimdiden teşekkürler.

yönetici | 2019/01/18

Merhaba Irina! Oda sahibinin reşit olmayan bir çocuk olması durumunda, satış bildirimi, mülkün sahibini (çocuk) belirterek çocuğun yasal temsilcisine (ebeveyn) gönderilir. 122-FZ sayılı “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemlere ilişkin” Kanundaki en son değişikliklerle bağlantılı olarak, ortak bir apartman dairesinde hisse satışına ilişkin tüm bildirimler kesinlikle noter aracılığıyla gönderilir. Bu nedenle ikamet ettiğiniz bölgedeki herhangi bir notere başvurmanız gerekmektedir.

Larisa | 2019/01/27

Merhaba! Babam iki odalı bir dairede yaşıyor. ortak daire. İkinci odanın sahibi on yıl önce vefat etmiş, odaya kayıtlı kimse yok ama eski sahibinin torunu yaşıyor. Odamızı satmak istiyoruz. Satmadan önce komşumuzun onayını almalı mıyız? Odalar özelleştirilmiştir. Teşekkür ederim.

yönetici | 2019/02/05

Merhaba Larisa! Komşunuzun ölümünden sonra akrabalarından biri miras haklarına girmişse ve mülk miras olarak tanınmadıysa, gayrimenkul mülkiyetindeki hisselerinizin satışına ilişkin bildirimleri göndermek için noterle iletişime geçmeniz gerekir. Madde uyarınca komşuların rüçhanlı satın alma hakkına uymak. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si.

Tatyana | 2019/02/15

Tünaydın. Lütfen 122-FZ normları uygulandığında (noter aracılığıyla bildirim gönderilir) ve odanın bağımsız bir yaşam alanı olduğu ve ortak mülkiyet nesnesi olmadığı durumlarda, ortak mülkiyetteki paylar arasındaki farkı açıklığa kavuşturun. satın almak için bir teklif gönderin. Aşağıdaki örnek hangi durumlar için geçerlidir: ortak mülkiyette, kocam ve ben 20 metrelik bir odamız var (7/9 formunda ayrı bir nesne olarak görünüyor - dolu odaların özellikleri bölümünde), belgelerde her birinin payı 10/35'tir, yani her birinin görüntüleri, ancak toplam yaşam alanı açısından?
Peki odanın (eşimin ve benim hisselerim) diğer hisse sahiplerinden birine satılması durumunda yukarıda sayılan belgeler gerekli midir?
Teşekkür ederim!

yönetici | 2019/02/26

Merhaba Tatyana! Belgelere göre oda bağımsız bir yaşam alanı ise ve ortak mülkiyete katılımcı değilseniz, o zaman Sanat hükümleri. Rüçhanlı satın alma hakkının kullanılmasına ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si. Sizin durumunuzda, siz ve kocanız ortak mülkiyete katılıyorsunuz, bu nedenle odanızın satışına ilişkin noter tasdikli bildirimleri noter aracılığıyla komşularınıza göndermeniz gerekir.

Irina | 2019/03/08

Tünaydın.
Lütfen söyleyin bana - hediye anlaşması kapsamında ortak konaklama imkanına sahip özelleştirilmiş bir odayı satmak istiyorum. Alıcının (donee) daha az vergi ödemesi için belirtebileceğim bir odanın minimum fiyatı nedir? Odanın kadastro değeri 456.000 ruble. Şimdiden teşekkür ederim.

yönetici | 2019/03/20

Merhaba Irina! Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 1 milyon ruble'den az değere sahip bir daire satarken vergi muafiyetine ilişkin hükümleri, gayrimenkul bağış sözleşmesi imzalanarak resmileştirilen işlemler için geçerli değildir. Mevcut mevzuata göre, bağışçının yakın akrabası olmayan herhangi bir bağışçının, bağışlanan mülkün değerinin %13'ü oranında vergi ödemesi gerekmektedir. Böylece, alıcılarınız için vergi tutarı, bağışlanan mülkün değerinden (sizin durumunuzda odanın kadastro değeri) hesaplanacaktır.

Svetlana | 2019/03/17

Tünaydın Oğlumla ortak bir apartman dairesinde belediye odasına kaydoldum, 2012'de evlendim ve 2013'te oğlumla iki kişilik bir odayı özelleştirdim. Kocanın bu odayla hiçbir alakası yok, şimdi odayı satmak istiyoruz, kocanın iznine ihtiyacımız var mı?

yönetici | 2019/04/01

Merhaba Svetlana! Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Aile Kanunu'nun 36'sı, evlenmeden önce eşlerin her birine ait olan mülklerin yanı sıra eşlerden birinin evlilik sırasında hediye olarak, miras yoluyla veya diğer karşılıksız işlemler yoluyla aldığı mülkler (her eşin mülkü) ), onun mülküdür. Dolayısıyla odanın satışı için eşin rızası aranmamaktadır.

Elena | 2019/03/31

Merhaba. İki odalı bir apartman dairesinin bir odasını satmak istiyoruz, komşumuz başka bir bölgede yaşıyor ve uzun yıllardır mektuplara cevap vermiyor. Bizim çözümümüz nedir? Noter aracılığıyla tebligat hazırlayıp 1 ay beklemek mi?

yönetici | 2019/04/10

Merhaba Elena! 21 Temmuz 1997 tarihli ve 122-FZ sayılı Federal Kanunun 24 ve 30. maddelerinde yapılan değişikliklerle bağlantılı olarak, “Gayrimenkul haklarının devlet tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında”, dairede bir hisse satmak için şunları yapmanız gerekir: Bildiğiniz adresteki noter aracılığıyla komşunuza hisse satış bildirimi gönderin. İhbarın bir ay sonra iade edilmesi durumunda, hissenizi üçüncü bir tarafa serbestçe satabilir ve böyle bir işlemi Rosreestr'e kaydedebilirsiniz, çünkü bu durumda komşunun hisse satın alma konusundaki rüçhan hakkı ihlal edilmeyecektir.

Irina | 2019/04/03

Tünaydın. Ortak ortak mülkiyetteki paylar arasındaki farkı bağımsız olarak belirleyemiyorum. Ne zaman sadece noter aracılığıyla bildirimde bulunmak gerekir ve ne zaman posta yoluyla bildirimde bulunmak yeterlidir? Üç odalı ortak dairede iki aile yaşıyor. Bir ailenin, her birinin 1/3'ü olmak üzere 3 kişilik ortak mülkiyette 1 odası vardır ve bunlardan biri 14-15 yaşlarında bir çocuktur. İkinci aile, her odada 1/2 olmak üzere 2 odaya sahiptir. Birleşik Devlet Emlak Sicilinden alınan alıntıya bakılırsa, alıntı her oda için ayrı ayrı yapılır ve her odanın kendi kadastro numarası vardır. 2 odanın sahipleri odalarını satmak isterse noter aracılığıyla komşularına nasıl bildirimde bulunmalıdırlar yoksa envanter ve bildirim içeren bir yazı yeterli midir? Yanıtınız için şimdiden teşekkür ederiz.

yönetici | 2019/04/21

Merhaba Irina! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun rüçhanlı satın alma hakkı ve noter aracılığıyla bildirim gönderme ihtiyacına ilişkin 250. maddesinin hükümleri yalnızca hisselerin dışarıdan birine satılması durumunda geçerlidir. Pay satışının paylı mülkiyetteki bir katılımcıya (komşu) yapılması durumunda diğer sahiplere bildirim gönderilmez. Sahipler hisselerini dışarıdan birine satmak isterse, her sahibine noter aracılığıyla bildirim göndermeniz gerekecektir, yani: bildirimler konut binalarına (odaya) değil, sahibinin adına gönderilir. Sahibi reşit değilse, bildirim onun yasal temsilcisine gönderilebilir.

Olga | 2019/04/05

Merhaba!
Lütfen söyleyin bana: ortak bir dairede bir oda satıyoruz. Odaların bir kısmı devlete ait, yani özelleştirilmemiş, bu odalardan feragat edilmesi gerekiyor mu? Eğer öyleyse, bunları kimden almalı?
Teşekkür ederim.

yönetici | 2019/04/21

Merhaba Olga! Bu durumda, sahibine noter tasdikli bir bildirim göndermeniz gerekir. Ortak bir apartman dairesindeki odalar bir belediyeye aitse, ikamet ettiğiniz şehirdeki idarenin Konut ve Toplumsal Hizmetler Departmanı ile iletişime geçebilirsiniz; bildirimler aynı zamanda idarenin Konut ve Toplumsal Hizmetler Dairesine de iletilecektir.

Irina | 2019/04/16

Merhaba! Komşuların benim onayım olmadan odayı sattığı bir durum ortaya çıktı. İşlemi iptal edip kendi adıma satın alma işlemine nereden başlamalıyım? Şimdiden teşekkür ederim!

yönetici | 2019/04/29

Merhaba Irina! Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 168'i, rüçhanlı satın alma hakkınızın ihlali nedeniyle bu işlemi geçersiz kılabilirsiniz. İşlemlerin geçersiz olarak tanınması ancak mahkemede mümkündür. Bu nedenle, uygun iddia beyanı ve belgelerle bölge mahkemesine başvurmanız gerekir. Bu dava kategorisi oldukça karmaşıktır, bu nedenle mahkemede nitelikli hukuki yardım almak için bir avukatla veya avukatla iletişime geçmelisiniz.

Olga | 2019/04/23

Teşekkür ederim! St.Petersburg'da odanın devlete ait olması durumunda ret almaya gerek olmadığı yönünde bilgi buldum, St.Petersburg'da bir tür yasa var gibi görünüyor, söyle bana, bu doğru mu? Bu yasaya ilişkin spesifik bir bilgi bulamadım.

yönetici | 2019/05/08

Merhaba Olga! St. Petersburg İdaresi Şehir Mülk Yönetimi Komitesi'nin 16 Nisan 1999 N 595-r (23 Mart 2001 tarihinde değiştirilen şekliyle) emri uyarınca “Hisse satın alma rüçhan hakkından feragat hakkında ortak mülkiyet hakkı kapsamında”, katılımcılarından biri Rusya Federasyonu veya St. Petersburg olan, ortak mülkiyete tabi olan konut sektöründeki gayrimenkul nesnelerinin listesi onaylandı; hisselerin yabancılaştırılması tazminat, St. Petersburg Şehir Mülklerinin Yönetimi Komitesinin onayını gerektirir. Dolayısıyla ikamet adresiniz Listede yoksa hissenizin satışını St. Petersburg idaresine bildirmenize gerek yoktur.

Lyudmila | 2019/04/26

Merhaba. 2016 yılında odamı satmak istedim. Diğer sahiplere bildirimler, noter onaylı ve noterden rüçhanlı satın alma hakkıyla ilgili kişisel retler gönderdim. Şu anda oda satılmıyor, lütfen bana komşulardan ret yanıtlarını yeniden toplamanın ve yeni bildirimler göndermenin gerekli olup olmadığını söyleyin?

yönetici | 2019/05/08

Merhaba Lyudmila! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun rüçhanlı satın alma hakkına ilişkin 250. maddesi ve diğer düzenlemeler, satış bildirimi için herhangi bir özel geçerlilik süresi belirlemez. Göndereceğiniz bildirim, bildirimde belirtilen işlemin şartları değişmediği sürece geçerli sayılacaktır. Dolayısıyla işlemin şartları sizin açınızdan değişmezse yeni bildirim gönderilmesine gerek yoktur.

Nina | 2019/05/11

Merhaba, üç odalı ortak bir dairede numaralı odamız var ve diğer iki oda ortaktır, lütfen bize odayı nasıl satacağımızı söyleyin.

yönetici | 2019/05/23

Merhaba Nina! Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun rüçhanlı satın alma hakkına ilişkin 250'si, mülkiyetteki hisselerin bir yabancıya satılması durumunda, kalan sahiplere satış bildirimleri göndermeniz gerekir. Hisselerin komşularınızdan birine satılması durumunda ihtarname göndermenize gerek kalmayacaktır.

Katerina | 2019/05/28

Danışma için çok teşekkür ederim Igor Viktorovich!!! Durumuma eksiksiz ve ayrıntılı bir yanıt aldım.

Vyaçeslav | 2019/05/31

Tünaydın Ortak bir dairede bir oda satıyoruz, odalar bağımsız gayrimenkul nesneleridir ve ortak mülkiyet değildir. Odanın yaklaşan satışına ilişkin bildirimler, bildirimli taahhütlü mektuplarla basit yazılı olarak gönderildi. Bazı komşular mektup alamıyor. Mektubun postanede kalması ve komşularımızın eline geçmemesi durumunda üçüncü taraf alıcılarla alım-satım işlemini gerçekleştirebilecek miyiz?

yönetici | 2019/06/10

Merhaba Vyacheslav! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun rüçhanlı satın alma hakkına ilişkin 250. maddesi, satıcıyı bu hakka sahip kişileri bilgilendirmekle ve bu kişilere bildirim tarihinden itibaren 30 günlük bir süre sürdürmekle yükümlü kılar. Böylece bu sürenin bitiminden ve mektupların geri dönmesinden sonra Rosreestr'deki mülkiyet devrini kolayca kaydedebileceksiniz. Bu durum pratikte oldukça sık meydana gelmekte olup, gayrimenkul satıcı ve alıcıları açısından herhangi bir sorun yaratmamaktadır.

umut | 2019/06/10

Aynı dairede yaşayan ev sahiplerine bir oda satmak istersem, onlardan bir avukat tarafından onaylanmış satın alma belgesine ihtiyacım var mı?

yönetici | 2019/06/19

Merhaba Nadezhda! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesi, bir hisseyi yalnızca ortak mülkiyetteki diğer katılımcıların çemberine dahil olmayan bir yabancıya satış durumunda satarken, sahibini komşularına bildirmekle yükümlü kılar. Yani bir odayı komşunuzdan birine satıyorsanız, diğerlerine bu satışı bildirmenize gerek yoktur.

Aigül | 2019/06/13

Bir komşu ortak bir dairede bir oda sattı. Herkesin odası özelleştirildi, komşular notere çağrılarak imza atıldı. Annem (sahibi) de imzaladı. Fakat görme ve işitme yeteneği zayıftır. Ben imza attığımda noterin odasında başkaları oturuyordu. Ve bir sarhoş içeri girdi. 3 ay boyunca ortak bir dairede cehennem yarattım. Sahipler imzalarını iptal edebilir mi? Sonuçta gerçek sahibini görmediler ve komşu da diğer komşulara itfa hakkı içeren mektuplar göndermedi. Her şey akıllı bir emlakçı tarafından yapıldı.

yönetici | 2019/06/28

Merhaba Aigul! Madde uyarınca önalım hakkının olduğuna inanıyorsanız. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si, komşulardan birinden, işlemin geçersiz ilan edilmesi talebiyle mahkemeye gidebilirsiniz. Eğer komşular doğrudan noter randevusunda bildirimleri imzalamışsa, bu durumda komşulara bildirim yükümlülüğü yerine getirildiği için yazılı bildirim gönderilmesine gerek yoktur. Ne yazık ki yasa, ortak apartman dairesindeki odalardan birinin gelecekteki sahibinin kimliği hakkında komşulara zorunlu bilgi verilmesini öngörmüyor. Her durumda, işlemin yasallığını kontrol etmelisiniz.

Olga | 2019/07/11

Tünaydın Ortak bir dairede (ortak mülkiyet) bir oda satıyorum. 250. madde kapsamında ret alabilmek için notere gidip onunla tebligat yapmam gerektiğini doğru anlamış mıyım, ne gönderecek? yoksa bildirim ve envanter içeren taahhütlü posta yoluyla mı? Dairede 8 oda var ama hepsi mülk değil, belediyeden kiralananlar da var, bu durumda kime haber vereceğiz? Bir şehirde yaşıyor olmam ve başka bir şehirde odamı satıyor olmam durumumu daha da karmaşık hale getiriyor.

yönetici | 2019/07/27

Merhaba Olga! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. maddesi, bir hisseyi dışarıdan birine satarken, komşulardan ret veya rıza almamayı, ancak hisseyi belirtilen şartlarda satın alma teklifiyle satış hakkında yazılı olarak bilgilendirmeyi zorunlu kılmaktadır. . Şu anda, 122-FZ sayılı “Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Bununla Yapılan İşlemler Hakkında” Kanunda yapılan değişikliklerle bağlantılı olarak, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların bildirimi yalnızca noter aracılığıyla yapılmaktadır. Ayrıca gayrimenkulün bulunduğu yerdeki değil, gerçek konumunuzun bulunduğu yerdeki notere başvurabilirsiniz.

Olga | 2019/07/16

Merhaba! Bize miras kalan ortak bir apartman dairesinin bir odasını satıyoruz. Satış niyetine ilişkin bildirimler neredeyse bir yıl önce komşulara taahhütlü posta yoluyla gönderilmişti. Bildirimlerin geçerlilik süresini söyleyin.

yönetici | 2019/07/27

Merhaba Olga! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun ortak mülkiyetteki katılımcıların rüçhanlı satın alma hakkına uygunluğuna ilişkin 250. maddesi, komşuların bir hisse satın alma veya satın almayı reddetme kararı vermesi için bir aylık bir süre belirler. Kanun, daha önce gönderilen bildirimler için herhangi bir ek geçerlilik süresi belirlememektedir, dolayısıyla daha önce bildirimlerde belirttiğiniz satış koşulları değişmediyse yeni bildirim göndermenize gerek yoktur.

İvan | 2019/07/29

Merhaba! Ortak bir dairede bir oda satılmıştır; odalar bağımsız gayrimenkul nesneleridir ve ortak mülkiyet değildir. Komşular, odanın yaklaşan satışına ilişkin noter tasdikli bildirimler almıyor. Ayın bitiminden sonra notere geri gönderilir. Daha sonra noter, komşuların almadığı bir telgraf gönderdi. Komşulara bildirim prosedürünün gerçekleştirildiğini belirten noter belgesi düzenlendi. Kayıt işlemi tamamlanmıştır. Kayıt sonrasında komşular, odanın satışının kendilerine bildirilmediğini iddia ederek dava açmak istiyor. Komşular, bildirim usulüne uyulmadığını ve işlemin geçersiz sayılacağını bir şekilde ispat edebilir mi?

yönetici | 2019/08/22

Merhaba Ivan! Sanat uyarınca. Yasal olarak önemli mesajlara ilişkin Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165.1'i, gönderildiği kişi (muhatap) tarafından alındığı, ancak kendisine bağlı koşullar nedeniyle teslim edilmediği durumlarda bile bir mesajın teslim edildiği kabul edilir. ne kendisi ne de muhatabı buna aşina değildi. Bu nedenle, komşuların kendi kontrolleri dışındaki nedenlerden dolayı (uzun süreli hastalık, nüfus değişikliği ile başka bir yerleşim yerine taşınmak vb.) tebligat almadıklarını ispat edememeleri durumunda alım satım işlemi iptal edilmeyecektir. mahkeme tarafından.

Alena | 2019/09/18

İyi akşamlar! Lütfen bana durumumuzu söyleyin: 3 odalı ortak bir dairede bir odayı satmak istiyoruz. Oda bizim mülkümüzde olduğu için noter aracılığıyla diğer sahiplere tebligatlar gönderildi. İhbarlar, saklama süresinin bitiminden sonra iade edilmiş ve dolayısıyla muhataplarına teslim edilmemiştir. Bir alıcımız var ama ipotek programı kullanarak satın almak istiyor. Ortak dairenin tüm sahiplerinden yazılı ret alamıyorsak sonraki adımlarımız nelerdir? şimdiden teşekkür ederim

yönetici | 2019/09/30

Merhaba Alena! Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun başka kişilerden rüçhanlı satın alma hakkının gözetilmesine ilişkin 250. Maddesi anlamında, satıcı, hissenin satışına ilişkin uygun bildirimi göndermekle yükümlüdür; ancak, makale, yazılı bir ret kararının doğrudan alındığı anlamına gelmez. Ayrıca, Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 165.1'i, gönderildiği kişi (muhatap) tarafından alındığı, ancak kendisine bağlı koşullar nedeniyle kendisine teslim edilmediği durumlarda bile yasal olarak önemli bir mesajın iletildiği kabul edilir. ya da muhatap buna aşina değildi. Örneğin, muhatabın postanede yazışmayı almaktan kaçınması ve saklama süresinin bitiminden sonra notere iade edilmesi durumunda bir mesaj teslim edilmiş sayılır. Yani, alınan yazışmaların alınmama riski muhatap tarafından karşılanır. Benzer açıklamalar, Federal Noter Odası tarafından onaylanan Noterler için Metodolojik Tavsiyeler'de de yer almaktadır (yazı no. 1033/03-16-3). Bu sayede konutun mülkiyet devrini kolaylıkla tescil ettirebilecek ve işlemi gerçekleştirebileceksiniz.

Evgeniy | 2019/10/03

Merhaba. Bu yılın Mayıs ayından bu yana yeni sahibiyle 6 odalı bir ortak daire için belgeler hazırlanırken, ulusal reddi daha önce alınmış (mali sermayeyle satın alınmış), bu daireye kayıtlı olmayan 2 küçük mülk sahibi daha ortaya çıktı. Vesayet makamlarından belgeleri topladıktan sonra, Şubat ayından bu yana boşanmış olan eski kocasından da feragat talebinde bulundular. Bir şekilde başka bir şehirde başka bir şehirde yaşıyor. Bir şekilde onu telefonla buldular ama o feragat etmeyi ve bir oda satın almayı reddediyor. O halde payınızı nasıl satabilirsiniz?

İnsanlar yalnızca aşırı durumlarda pansiyonda konut satın almaya başvuruyorlar. Bazıları acilen kendi yaşam alanlarına ihtiyaç duyuyor, ancak bir daire satın alacak paraları yok, bazıları bunu iş için başka bir şehre taşındıkları için yapıyor, bazıları ise yeni bir aile kurdu ve ebeveynlerinin kanatları altından çıkmak istiyor. mümkün olan en kısa sürede. Başka nedenler de olabilir, ancak bunlardan bağımsız olarak yurt odasının nasıl doğru şekilde satın alınacağını bilmek önemlidir. Bu konuya daha ayrıntılı olarak bakalım ve hangi tuzakların dikkate alınması gerektiğini öğrenelim.

Temel incelikler

Yurtta oda satın almak (tuzaklar çok farklı olabilir), hukuk konusunda bilgisiz kişiler için pek çok soruna neden olabilecek çok ciddi bir karardır. Güvenli tarafta olmak için, bir sözleşme imzalamadan önce satıcıdan form 7 ve 9'da bir sertifika sunmasını istemeniz tavsiye edilir. İkinci belge, mülkte kayıtlı tüm kişiler hakkında bilgi sağlar. Site sakinlerinden en az birinin satışı kabul etmemesi durumunda işlemin tüm yasal normlara uygun olarak resmi olarak sonuçlandırılması imkansız hale gelecek ve dolayısıyla geçersiz sayılacaktır.

Konut ararken nispeten yeni binalardaki seçenekleri göz önünde bulundurmalısınız. Eski Kruşçev binalarında, kural olarak, yaşam koşulları kötüdür, bu nedenle iyileştirme için ek para harcamanız gerekecektir. Bu nedenle pansiyon satın almadan önce mülkün teknik incelemesini dikkatli bir şekilde yapın ve gerekli tüm belgelerin mevcut olduğundan emin olun.

Oda veya daire: hangisi daha iyi?

Buna daha detaylı bakalım. Daha sonra çok büyük maliyetlere yol açabileceğinden, konut satın alırken tasarruf etmeye değmez. Gayrimenkulün maliyeti büyük ölçüde teknik durumuna ve yaşam kolaylığına göre belirlenir. Aynı zamanda ucuz oda ve dairelerin fiyatları da piyasa ortalamasından çok fazla farklılık göstermiyor.

Satıcılara asla güvenmemelisiniz çünkü özellikle acil paraya ihtiyaçları varsa gerçeğe uygun bilgi sağlamayacaklardır. Uygulamada görüldüğü gibi, bir pansiyonda daire satın almak çoğu zaman daha kötü seçeneklerle yeniden yerleşimle sonuçlanır. Bu nedenle, her şeyi dikkatlice tartmanız, ikincil piyasadaki mevcut durumu incelemeniz ve gelecekteki satın almalarınız için dikkatlice hesaplamalar yapmanız gerekir.

Seçime gelince - bir oda veya bir daire - olasılıkları önemli ölçüde sınırladığı için ilk seçenek daha az tercih edilir. Birincisi, alan çok küçük olacak ve ikincisi, hepsi barışsever insanlar olmayan komşularınıza katlanmak zorunda kalacaksınız. Ve finansal fizibilite en iyilerden biri değil. Bir odanın metrekare başına maliyeti bir daireye göre daha yüksektir.

Yasal yönler

Peki bu konuda bilmeniz gerekenler nelerdir? Yurt odası satın almanın sizin için ideal seçenek olduğuna karar verirseniz bu sürecin tüm ayrıntılarını incelemeniz gerekir. Aracıları atlayarak doğrudan satıcıyla bir anlaşma yapmanın daha iyi olduğunu hemen belirtmekte fayda var, çünkü bu şekilde komisyonlardan çok tasarruf edebileceksiniz. Ancak bu durumda bile çözümü sizi ilgilendiren konularda deneyime sahip nitelikli uzmanların yardımını gerektiren tüm sorunlardan kaçınamayacaksınız.

Mülk özelleştirilmemişse, sahibi, alım/satım sözleşmesinin imzalanmasında önemli bir rol oynamaz. Ancak konut alanıyla ilgili herhangi bir işlem yapma hakkına sahip olan ilk kişinin mülk sahibi olması tamamen farklı bir konudur. Ancak burada reddetme başvurusunun doğru şekilde hazırlanması kritik öneme sahiptir.

Komşular nasıl bir rol oynuyor?

Bu husus özel ilgiyi hak ediyor. Yurtta oda satın almak (makalenin sonunda profesyonel tavsiye verilecektir) hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir, çünkü komşulardan ret almaya çalışırken çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. İlgili beyanlara ek olarak, reşit olmayan kişilerin evde kayıtlı olması durumunda vesayet makamlarından belge almanız gerekecektir.

Çocuk Koruma Kanunu burada yürürlüğe giriyor. Ebeveynler sadece metrekare satın alamazlar. Gelecekte böyle bir anlaşma çok büyük sorunlara yol açabilir. Birincisi alıcının fazladan para harcaması gerekecek, ikincisi ise işlem tamamen iptal edilebilir. Bunu önlemek için, mülkü satma niyetini ve tahmini maliyeti önceden tüm sakinlere bildirmek gerekir. Mevcut mevzuata göre hissedarların karar vermek için 30 takvim günü süresi olacak. Anlaşmaya varamamaları veya hisseyi satın alamamaları durumunda, yasal malik, herhangi bir konut işlemini sorunsuzca gerçekleştirebilecek.

Dokümantasyon seçenekleri

Bazen yan tarafta aynı binada bulunan iki mülkün satışına ilişkin ilanlar bulabilirsiniz. Toplam alanları tam teşekküllü bir daireyle karşılaştırılabilir, bu nedenle yurt odası satın almak çok karlı. Bir işlemi tamamlarken belgeler çok dikkatli bir şekilde incelenmelidir, çünkü özelleştirilirlerse hisselerin alternatif olarak satın alınması ve bölünmesi imkansız olacaktır.

Peki, bir işlemi tamamlamak için gerekenler:

• odanın mülkiyetini doğrulayan belgeler;
• konutlar özelleştirildiyse, teknik pasaport ve özelleştirme sertifikası da gereklidir;
• oda sahibinin ve odada kayıtlı herkesin pasaportu ve kodu;
• sahibinin aile kompozisyonunun belgesi;
• 18 yaşını doldurmamış çocuklar varsa yabancılaştırma için yine vesayet ve kayyımlık makamından izin alınması gerekir;
• değerlendirme sınavına ilişkin rapor.

Mülkün nasıl özelleştirildiğini öğrenmek önemlidir: dostane bir işlem yoluyla mı yoksa mahkeme aracılığıyla mı? İkinci durumda, iddia 3 yıl süreyle geçerlidir ve bu sürenin sonunda mülk sahibi mülkiyet haklarını kaybedebilir. Bunun sonucunda sözleşme geçersiz sayılacak ve alıcı parasını kaybedebilecektir.

Yaşam alanı satın almak istediğiniz binanın hangi kuruluşa ait olduğunu öğrenin. Buna dayanarak evde yaşayan koşulluluk hakkında bir fikir oluşturabilirsiniz. Ayrıca kamu hizmeti ödemelerinin düzenli olarak yapılıp yapılmadığı hakkında da bilgi toplayın. Aksi takdirde sıcak su veya elektriğin kapanma olasılığı yüksektir. Bu nedenle ipotek veya nakit ile yurt odası satın almak en başarılı karar olmayacaktır. Ayrıca ev kredisi almaya karar verdiyseniz o zaman uygun bir banka bulmanız gerekiyor.

Kural olarak, finansal kuruluşlar aşağıdaki gereklilikleri öne sürmektedir:

• borçlunun en az 20 yaşında olması gerekir;
• 75 yaş üstü kişilere kredi verilmemektedir;
• resmi istihdam;
• bir garantör olmalı;
• Olumsuz bir kredi geçmişiniz varsa kredi alamayabilirsiniz.

Olası boşluklar

Ortak dairede yaşayan ve odayı satmak istemeyen zararlı komşular varsa bu, ev satın alamayacağınız anlamına gelmez. Sorun gayrimenkul bağışlanarak çözülebilir. Ancak böyle bir boşluğun bir de dezavantajı var. Diğer sakinlerin sizi normal bir şekilde kabul edeceklerinin ve çeşitli entrikalar planlamaya başlamayacaklarının garantisi yoktur.

Bağış yoluyla eski bir yurtta oda satın almanın da bazı zorlukları vardır. Burada kötü niyetli kişiler, bir işlemin yapmacıklık yaparak diğer bir işlemin üzerini örtmesini düzenleyen Medeni Kanun'un 170. maddesinden yararlanabiliyor.

Bu nedenle en iyi seçenek, tüm tarafların anlaşmaya varmasıyla sorunun barışçıl bir şekilde çözülmesidir. Gelecekte çeşitli sorunlardan kaçınmanın tek yolu budur.

İnsanlar ortak konut seçerken ne gibi sorunlarla karşılaşıyor?

Yasal konulardaki bilgisizlik, gayrimenkul satın alırken acımasız bir şaka yapabilir. Bu, özellikle bir odanın veya dairenin daha önce özelleştirilmesi durumunda geçerlidir, ancak daha sonra mevzuattaki değişiklikler nedeniyle prosedürün tekrarlanması gerekir. Bu durumda sakinlerin yeniden yerleştirilmesi mümkün olmayacağından alım/satım sözleşmesi yapılamaz. Bu durumda durgun süreç aylarca, hatta yıllarca sürebilir ve geri ödeme koşulları daha az elverişli olacaktır. Bu nedenle en iyi seçenek komşularınızla bir anlaşmaya varmaktır.

Yurt odası satın almakla ilgileniyorsanız, hukuki tavsiye her şeyi doğru yapmanıza ve birçok tuzağı önlemenize yardımcı olacaktır. Bu nedenle işleme geçmeden önce tüm konularda bir uzmana danışmanız gerekir. Profesyoneller, bilgisiz kişilerin tüm süreci deneyimli avukatlara emanet etmelerini veya sözleşmeyi imzaladıktan sonra şikayet edecek bir şey kalmaması için mevcut mevzuatı iyice incelemelerini tavsiye ediyor. Bu, kendinizi korumanıza ve parayı çöpe atmanıza izin vermeyecektir.

Ortak sahiplere haber vermeden bir odayı satmanın bir yolu var mı?

Ortak sahiplere bildirimde bulunmak her zaman mümkün olmadığından (örneğin, uzakta yaşıyorlar veya nerede oldukları bilinmiyor), bir odayı bağış yoluyla satma uygulaması geliştirildi: önce odanın bir kısmı için bir bağış sözleşmesi imzalandı. Daha sonra ev sahibi, daha önce yetenekli bir vatandaşa, onun rızasını alarak ve diğer sahiplerden reddedilme endişesi duymadan odayı tamamen satar.

Bu "yasayı atlama" yöntemi oldukça risklidir - komşu ortak sahipler, bağış işleminin sahte olarak kabul edilmesi, yani başka bir işlemin (satış) üzerini örtmek için mahkemeye gidebilirler. Mahkemenin hediye sözleşmesinin hayali olduğunu kabul etmesi durumunda, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 166, 167 ve 170. maddeleri uyarınca yapılan işlem geçersiz sayılacak ve bu, alım satım sözleşmesinin geçersiz olarak tanınmasına yol açabilecektir.

Materyal, Delovoy Farvater bürosundan avukat Marina Emelyantseva, Borodin ve Ortaklardan avukat Olesya Spiricheva, hukuk bürosu Leontyev'den avukat ve baro Starinsky, Korchago ve Ortaklar Vladimir Starinsky'nin yönetici ortağı Ortaklar Tamaz Mstoyan'ın yardımıyla hazırlandı.

Bir odayı satmak için hangi belgelere ihtiyaç vardır?

Odasını satmak için satıcının, satılan odanın mülkiyetini doğrulayan belgeleri, mülkün teknik pasaportunu, yönetim organizasyonundan elektrik faturalarında borcun bulunmadığına dair bir sertifikayı, mülk sahiplerine bildirimde bulunduğunu gösteren belgeleri toplaması gerekir. ortak apartman dairesindeki diğer odaların satılması niyetiyle ilgili.

MFC ile kendiniz iletişime geçmek mümkün mü?

Noter, MFC'de mülkiyet haklarının tescili için belge sunma hakkına sahip olan alıcı ve satıcıya onaylı sözleşmeyi verir. Bunu noter aracılığıyla yaparsanız, ücret hariç yaklaşık 5 bin ruble ödemeye hazırlıklı olmanız gerekir.

İşlem yaparken notere gitmek gerekli midir?

Bir diğer önemli nüans ise, hisse satışında piyasada dolandırıcılık vakalarını azaltmak amacıyla mevzuatta yapılan yeni değişikliklerle bağlantılı olarak, artık bu tür alanların satışına ilişkin tüm işlemlerin noterden geçmesidir.

Bu arada noter aracılığıyla diğer sahiplere bildirim gönderilebilir. Noterin belirli bir süre içinde diğer odaların sahiplerinden herhangi bir yanıt alamaması durumunda, "dışarıdan" bir kişi (başka bir sahip değil) ile bir alım satım sözleşmesi yapılır, sertifikalandırılır ve tescile sunulur. Tapu tesliminden 3-4 gün sonra veriliyor. Moskova'da, devlet ücretleri de dahil olmak üzere noterlik hizmetleri 25 bin rubleye mal olabilir.

Ortak bir dairede oda satarken veya satın alırken karşılaşılan tuzaklar veya koşullar nelerdir?

Buradaki ana nüans, odayı satın almayı ilk reddetme hakkına sahip olan üçüncü şahısların, apartmandaki diğer oda sahiplerinin haklarıdır. Gerçek şu ki, ortak bir daire her zaman ortak mülkiyettedir. Her birine kendi odası tahsis edildiği için bu paylaşımlar belirlenir. Ortak alanlar tüm ortak maliklerin ortak mülkiyeti olarak kabul edilir ve aralarında bölünmeye tabi değildir.

Bu nedenle, eğer oda sahibi odasını satmaya karar verirse, diğer sahiplere bildirimde bulunması gerekir. Bu, fiyatı, oda özelliklerini ve adresi gösteren bir belgedir. Diğer ortak sahipler, bildirimi aldıktan sonraki 30 gün içinde yaşam alanını reddetme veya satın alma hakkına sahiptir.

Süre dolmuşsa ve ortak sahiplerden hiçbiri satın almayı kabul etmiyorsa, sahibi onu herhangi bir üçüncü tarafa satma hakkına sahiptir.

Bir daire satın alınması durumunda, alıcının diğer ortak sahiplerden noter tasdikli muafiyet talep etmesi daha doğru olacaktır.

Temel olarak önemli bir nokta daha: Oda sahibinin, odayı duyuruda diğer sahiplere duyurulan fiyattan daha düşük bir fiyata satma hakkı yoktur. Aksi takdirde ortak malike yeni fiyatı belirten yeni bir ihbarname göndermekle yükümlüdür. Ancak kanunda yüksek fiyata satış yapılmasına dair bir şey söylenmiyor.

Hostel ile ortak apartman dairesi arasındaki fark, hostelin yalnızca geçici konaklama sağlamasıdır. Bu tür konutların özelleştirilmesi, mülkiyetinin alınmasına ve elden çıkarılmasına izin verildiği 2007 yılında mümkün hale geldi. Yurtta oda satın alma prosedürü, ortak bir dairede konut satın almaya benzer.

Her iki durumda da yalnızca sahip olunan, yani özelleştirilmiş odayı satabileceğinizi anlamak önemlidir. Doğal olarak sosyal kira sözleşmesi kapsamındaki bir alanı satmak mümkün değil, önce özelleştirilmesi gerekiyor. Alıcının, satıcıdan Birleşik Devlet Sicilinden bir alıntı olan onay sağlamasını istemesi gerekir.

Yurtta bir oda satma prosedürü, diğer herhangi bir konut mülkünü satma prosedüründen farklı değildir, ancak kendi nüansları vardır, bunların dikkate alınması gerekir, o zaman odayı başarılı, karlı ve hızlı bir şekilde satmak zor olmayacaktır.

Nereden başlamalı?

Öncelikle satılık yurt odası için tüm belgeleri toplamanız gerekmektedir:

• mülkiyet belgesi;
• ev kayıtlarından bir alıntı;
• satıcının mülkün sahibi olduğunu doğrulayan bir belge;
• ödeme banka havalesi yoluyla yapılacaksa kişisel hesabın bir kopyası;
• yönetim şirketinden elektrik faturalarında borç olmadığını doğrulayan bir sertifika;
• odada engelli bir kişi veya reşit olmayan bir çocuk kayıtlıysa vesayet makamlarından izin;
• diğer belgeler.

Gerekli tüm belgelerin hazırlanmasından Tescil, Kadastro Odası veya BTI sorumludur. Bazı belgeler 5 - 30 gün içinde verilebildiğinden, odayı satma kararı verildikten hemen sonra bunları toplamak daha iyidir.

Yurt odası özelleştirilmemişse bu prosedürden geçilmesi tavsiye edilir, aksi takdirde işlem sürecinde mahkemede çözülmesi gereken sorunlar ortaya çıkabilir.

Bir alıcı aramaya başlayalım

Yurt odasını satma görevini bir emlakçıya emanet etmek en iyisidir. Tesisi hızlı ve karlı bir şekilde satmanıza yardımcı olacak ve aynı zamanda tüm organizasyonel konularla ilgilenecek ve işlem için hukuki destek sağlayacaktır. Bir emlakçıyla çalışmanın tek dezavantajı, hizmetleri karşılığında oda için aldığınız tutarın belirli bir yüzdesini ödemek zorunda olmanızdır. Yurt odanızı kendiniz satmayı da deneyebilirsiniz. Bu durumda bir reklam hazırlamak ve bunu medyada ve internette yayınlamak gerekir. Odanın fotoğraflarını gündüz saatlerinde uygun açılardan çekin. Ve bir odanın satışı için ilan yayınlamaya başlayabilirsiniz, örneğin başlayabilirsiniz.

Yurt odasının gösterime hazırlanması

Odayı alıcıya göstermeden önce uygun şekilde hazırlanmalıdır:

• Mobilyaların odadan çıkarılması tavsiye edilir, bu görsel olarak alanı artıracaktır;
• mümkünse odada ucuz kozmetik onarımlar yapmak en iyisidir;
• bir balkon varsa, alıcının manzarayı özgürce takdir edebilmesi için enkaz ve çöplerden arındırılmalıdır;
• ortak banyo ve mutfağı düzene koyun, en iyi ihtimalle onarın.

Yurt odasını göstermenin en iyi zamanı komşularınızın işte olduğu zamandır. Aşırı kalabalık potansiyel bir alıcıyı “korkutabilir”.

İşlemi belgelemeye başlayalım

Ve böylece bir alıcı bulunmuş, odadan çıkma koşulları, nihai fiyat ve ödeme yöntemleri üzerinde anlaşmaya varılmış. Geriye sadece işlem tarihini belirlemek ve parayı transfer ettikten sonra noter ile alım satım sözleşmesi yapmak kalıyor. Herkes notere başvurabilir; öncelikle onunla tüm konularda anlaşmanız tavsiye edilir. Bu noktada yurt odasının satışına ilişkin prosedür tamamlanmış sayılabilir.

Yurt odasını hızlı bir şekilde nasıl satabilirim ve hangi belgelere ihtiyaç vardır?

Odalarla (ortak veya yatakhane odaları) yapılan işlemler karmaşık olarak sınıflandırılır. Böyle bir yabancılaştırmayı başarılı bir şekilde ve hatta hızlı bir şekilde gerçekleştirmek için kendinize güvenmemeli, bunun yerine konuyu bir emlak acentesine emanet etmelisiniz. Sadece karlı bir alıcı bulup onu opsiyonunuzu satın almaya ikna etmekle kalmayacak, aynı zamanda gerekli belgeleri bulma sorununu da hızla çözecekler.

Gerekli koşullar

Bir yurt odasını satmak için bir dizi özel koşulu karşılamanız gerekir:

1. Tek sahibi sizsiniz. Özelleştirme olmasaydı metrekareler resmi olarak belediye konutu sayılıyor. Daha sonra takas edilebilir veya satılabilir, önce özelleştirilebilir (RF Kanunu No. 1541-1). Pansiyon bölüm kategorisine aitse plan hiç başarılı olmayacaktır.
2. İşleme katılanların akıl sağlığı konusunda herhangi bir kısıtlaması yoktur.
3. Sorun küçük ortak sahiplerin çıkarlarını içeriyorsa, mütevelli heyetinin onayını almanız ve ancak bundan sonra devir işlemine devam etmeniz gerekecektir.

Oda resmi evlilik sırasında satın alınmışsa güvence altına alınması gerekir.

Özelleştirilmemiş yaşam alanı genel usule göre belediye ile anlaşma yapılarak veya mahkeme yoluyla özel mülkiyete devredilebilir.

Algoritma

Özelleştirmeden başlayarak tüm satış süreci birkaç aşamadan oluşacak:

• pansiyonun durumunun idare ile açıklığa kavuşturulması;
• özelleştirme (gerekirse);
• bir emlak acentesiyle iletişime geçmek veya bilgi platformlarında bizzat ilan yayınlamak;
• gerekli belgelerin toplanması;
• aday seçimi;
• bir satın alma ve satış sözleşmesi hazırlamak;
• devlet vergisinin ödenmesi;
• mülkün Kadastro Odasına tescili;
• anahtarları teslim etmek.

Bir odanın satışı noterin zorunlu katılımını gerektirir.

İşlem sözleşmesi

Standart bir sözleşme formunu internette, Rosreestr ofislerinde veya emlakçılarda bulabilirsiniz. Belge şunları içermelidir:

• derleme tarihi ve yeri;
• işleme taraf olanların pasaport bilgileri (soyadı, adı, soyadı, doğum tarihi, pasaportun serisi ve numarası, ne zaman, kim tarafından verildiği, daimi kayıt adresi);
• işlemin konusunun özellikleri (odanın alanı, tam adresi, bulunduğu yer, hangi binanın hangi katında, hizmet odalarının sayısı, özellikleri (özellikle kamusal alanlar için);
• sahibinin odaya hangi hakla sahip olduğu bilgisi (tapu belgelerinin ne zaman ve kim tarafından verildiği);
• işlem fiyatı;
• transfer şartları (nakit veya gayri nakdi);
• ek şartlara ilişkin madde;
• imzalar.

Anlaşma, her katılımcı için bir tane olmak üzere iki nüsha halinde hazırlanır ve ardından noter tarafından onaylanır. Daha sonra işlemin Kadastro Odasına kaydedilmesine devam edebilirsiniz. Bunu yapmak için bir ücret ödemeniz ve bir paket kağıt toplamanız gerekecektir.

Dokümantasyon

Sahibinin ihtiyacı olacak:

• genel sivil kimlik kartı;
• özelleştirme anlaşması;
• Birleşik Devlet Emlak Sicilinden alıntı;
• teknik plan;
• mali ve kişisel hesabın bir kopyası;
• ev kayıtlarından alıntı;
• faturalarda borç bulunmadığına dair sertifika;
• devlet vergisinin ödenmiş makbuzu (Vergi Kanunu'nun 333.33. Maddesi).

Alıcının yalnızca iki belgeye ihtiyacı vardır: pasaport ve satın alma için evlilik partnerinin onayı. İkincisi zorunlu değildir, ancak gelecekteki sahibinin karı veya koca tarafından, haklarının ihmal edilmesi nedeniyle satın alma işlemine daha sonra itiraz edilmemesi son derece arzu edilir (Aile Kanunu'nun 35. Maddesi). Rosreestr, bu belgenin sunulmaması durumunda bir işlemi kaydetmeyi giderek daha fazla reddediyor.

Rosreestr'in bir temsilcisi, evrak paketini kontrol edecek ve onu götürecek, karşılığında kayıt bitiş tarihini içeren bir makbuz düzenleyecektir. Sorun genellikle doğru belge setinin alınmasından itibaren on gün kadar sürer. Belirlenen günde, yeni sahip, Birleşik Devlet Sicilinden kendi adına bir alıntı almaya gelir. Bu andan itibaren mülkün mutlak sahibidir ve onu ipotek etme, bağışlama, değiştirme veya yeniden satma hakkına sahiptir.

Eğer satış tekniklerinde ve müşteri bulmada usta değilseniz, pansiyondaki köşeyi hızlı bir şekilde satmak ancak bir emlak firmasıyla iletişime geçmekle mümkündür. Teklif verenlerin soruları veya satışınızın meşru olup olmadığı konusunda endişelenmenize gerek kalmayacak. Profesyoneller tüm bu sorunlarla ilgilenecektir.

SSS

Sosyal kira sözleşmesi imzalanan yurt odası nasıl hızlı bir şekilde satılır?

Mülkiyet hakkı tescil edilmeyen bir şeyin satışı mümkün olmayacaktır. Ancak bunu tamamen aynı sosyal konutla değiştirebilirsiniz.

Sosyal kira sözleşmesine sahip olduğunuzda köşenizi özelleştirme hakkınız var ancak tüm olasılıkları tekrar değerlendirin. Sonuçta yaşam alanınızı değiştirirseniz, ücretsiz özelleştirme hakkı ortadan kalkmayacak ve hayatınızda ikinci kez verilmeyecektir.

Yurtta ne kadar sürede oda satın alacaklar ve bunun için müşteriyi nerede arayacaklar? Acil paraya ihtiyacımız var, tüm evraklarımız hazır.

Oda satışı, dairelerin tamamının satışı kadar popüler olmasa da kısa sürede metrekare satma şansı oldukça yüksektir. Özellikle makul bir fiyat teklif etmeye hazırsanız.

Kendi başınıza bir alıcı aramamak, soruyu profesyonellere bırakmak ve iyi bir üne sahip bir emlak acentesine başvurmak daha iyidir. Yine de görevi onlardan daha hızlı tamamlayamazsınız, bu onların işi. Üstelik belgelerle ilgili herhangi bir sorununuz da yok.

Acenteler ayrıca işlemin yasal saflığına da dikkat edeceklerdir. Yine de müşterinizi kendi başınıza tam olarak kontrol edemeyeceksiniz: örneğin akıl sağlığı açısından.

Ailenin uzun süredir oturduğu ve kesinlikle tahliye edilmeyeceği bir hizmet odasını satmaya çalışmak mümkün mü?

Hayır çünkü bu yasadışı bir emlak işlemi olacaktır. Şanslıysanız ve bir acente aracılığıyla hareket etmeyi kabul etmeyen ve herhangi bir yasal belge göstermeyi bile istemeyen bir müşteriyle karşılaşsanız bile, sözleşme yine de Rosreestr'e kayıt için kabul edilmeyecektir. Ve bu olmadan bir anlaşma mümkün değildir (218-FZ Sayılı Federal Kanun).