Değerlendirilen nesnenin fiziksel aşınma ve yıpranmasının belirlenmesi. Bir mülkün amortismanının belirlenmesi - özet. Bir yumurta kümes hayvanı çiftliği için dış aşınmanın hesaplanmasına bir örnek
Arıza yöntemi aşağıdakileri içeren her türlü aşınmanın ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesini ve muhasebeleştirilmesini içerir (Şekil 2):
- çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma;
- çıkarılabilir ve onarılamaz fonksiyonel aşınma;
- dış aşınma.
Çıkarılamaz (onarılamaz) aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak imkansız veya ekonomik olarak pratik olmayan aşınmadır; şu veya bu tür aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerinin artmasına katkıda bulunmaz.
Pirinç. 4 Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması
Birikmiş aşınma ve yıpranmayı belirlerken döküm yöntemini uygulamak için, hesaplama temeli olarak yeni inşaatın yapısal elemanlara göre ayrılmış maliyetine ilişkin verilere sahip olmak gerekir.
Fiziksel bozulma Doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında, inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesi. Fiziksel bozulma, bir mülkün fiziksel özelliklerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikleri yansıtır (örneğin, yapısal elemanlardaki kusurlar).
Fiziksel amortismanı hesaplamak için dört ana yöntem vardır:
- uzman (normatif);
- maliyet;
- Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi.
Bu yöntem, sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir. Bunun bir örneği, teknik envanter bürosu tarafından teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek ve departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak için kullanılan VSN 53-86'dır. Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.
Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması şu şekilde belirlenir:
F f – binanın fiziksel aşınması ve yıpranması, (%);
F i – i'inci yapısal elemanın fiziksel aşınması (%);
L i - i'inci yapısal elemanın (bölüm) değiştirme maliyetinin binanın toplam maliyetindeki payına karşılık gelen katsayı;
n – binadaki yapısal elemanların sayısı
Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyeti içindeki payları, öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar ve sistemler için alınmalıdır. tahmini maliyetlerine göre onaylanmış göstergeleriniz yok.
Örnek 30. Bir konut binasının muayenesinde tüm yapısal elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını ortaya çıkardığı biliniyorsa, binanın fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin:
- vakıflar – %10;
- duvarlar – %15;
- örtüşmeler – %20;
- çatı kaplama – %10;
- katlar – %35;
- pencereler – %40;
- son kat kaplamalar – %30;
- dahili sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı – %50;
- diğerleri – %25.
1. Yapı elemanlarının özgül ağırlıklarını Sat. 28 UPVS.
2. Elemanların ve sistemlerin fiziksel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmenin yanı sıra değiştirme maliyeti açısından paylarını belirlemenin sonuçları:
Yapı elemanlarının adı | Yapısal elemanların özgül ağırlığı, % | Özgül ağırlık x aşınma yüzdesi |
|
| vakıflar | |||
| duvarlar | |||
| zeminler | |||
| çatı | |||
| zeminler | |||
| pencere | |||
| bitirme kaplamaları | |||
| iç tesisat ve elektrik tesisatı | |||
| diğer | |||
| - |
Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %23,25 olur.
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için maliyet yöntemi değerlendirme sırasındaki fiziksel bozulmanın, yapıya, elemana veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların yenileme maliyetinin oranıyla ifade edildiği varsayımına dayanmaktadır.
Örnek 31. Yapısal elemanların değiştirme maliyetinin ve bunların onarımı için nesnel olarak gerekli maliyetlerin sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 3.200 bin ruble, 640 bin ruble; duvarlar – 4.000 bin ruble, 1.200 bin ruble; tavanlar - 800 bin ruble, 160 bin ruble; diğer – 8.000 bin ruble, 2.800 bin ruble.
Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin ve ayrıca değiştirme maliyetindeki spesifik ağırlıklarını belirlemenin sonuçları:
Yapı elemanlarının adı | Elemanın değiştirme maliyeti, bin ruble. | Nesnel olarak gerekli onarım maliyetleri, bin ruble. | |
| vakıflar | |||
| duvarlar | |||
| zeminler | |||
| diğer | |||
Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %30 olur.
Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaları "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetlerine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.
Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi fiziksel amortisman (PH) ile yenileme maliyeti (RC) arasındaki ilişkinin efektif yaş (EA) ile tipik ekonomik ömür (EF) arasındaki oranla belirlendiği varsayımına dayanmaktadır:
Örnek 32. Yapısal elemanlarının değiştirme maliyeti, gerçek yaşı ve toplam fiziksel ömrünün sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 1.200 bin ruble, 10 yıl, 15 yıl; duvarlar – 400 bin ruble, 5 yıl, 10 yıl; tavanlar – 300 bin ruble, 6 yıl, 15 yıl; diğerleri – 900 bin ruble, 1 yıl, 10 yıl.
Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin sonuçları:
Yapı elemanlarının adı | Gerçek yaş, yıl | Genel fiziksel yaşam, yıllar | Amortisman, bin ruble |
||
| çatı | |||||
| zeminler | |||||
| pencere | |||||
| bitirme kaplamaları | |||||
| - | - |
Fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi birbirini takip eden birkaç adımdan oluşur:
- düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
- kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
- Uzun ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi.
Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma, onarımının halihazırda pratik olarak imkansız olduğu veya ekonomik açıdan pratik olmadığı öğelere karşılık gelir. Bu tür aşınma ve yıpranmanın miktarı, toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı arasındaki farka göre belirlenir.
Aşınmayı hesaplamak amacıyla, onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları uzun ömürlü ve kısa ömürlü olarak ikiye ayrılır.
Uzun ömürlü elemanlar için beklenen kalan ömür, tüm yapının kalan ekonomik ömrüne denk gelir. Kısa ömürlü elemanlar yapının tamamına göre daha az kalan ekonomik ömre sahiptir.
Kısa ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi kullanılır: elemanın toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile elemanın düzeltilebilir aşınma miktarı arasındaki fark çarpılır. elemanın gerçek yaşının toplam fiziksel ömrüne oranıyla.
Bu durumda, elemanın genel fiziksel ömrü, periyodik onarımlar dikkate alınarak ve normal çalışma özelliklerinin korunması dikkate alınarak referans verilere göre belirlenir.
Uzun ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi de kullanılır: düzeltilebilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip kısa ömürlü elemanların değiştirme maliyetinin toplamı toplam yenileme (veya değiştirme) maliyetinden çıkarılır ve sonuç, kalan yenileme (veya değiştirme) maliyeti) uzun ömürlü unsurların yanı sıra binanın gerçek yaşı ile binanın genel fiziksel ömrü arasındaki ilişkiyle çarpılır.
Bir binanın genel fiziksel ömrü, dayanıklılık açısından farklı bina kategorileri için ana yapı elemanlarının türüne bağlı olarak belirlenir. Konut ve kamu binalarının dayanıklılığa göre sınıflandırılması düzenleyici literatürde verilmektedir.
Örnek 33. Bir konut binasının fiziksel bozulmasını belirleyin. Hesaplama ilerledikçe ilk verileri sunacağız.
1. Tahmini belgelere dayanarak, birikmiş aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için yeni inşaatın maliyetini belirleyeceğiz:
Yapı elemanlarının adı | Değiştirme maliyeti, bin ruble. |
| Doğrudan maliyetler (malzeme ve ekipman, işçilik, genel giderler ve yüklenicinin karı), | |
| temel kurulumu | |
| dış duvarların inşaatı | |
| zemin düzenlemesi | |
| çatı kaplama | |
| bölümlerin kurulumu | |
| asma tavan montajı | |
| döşeme | |
| iç ve dış dekorasyon | |
| kanalizasyon sistemi | |
| güç kaynağı sistemi | |
| Isıtma sistemi | |
| Havalandırma ve iklimlendirme | |
| Dolaylı maliyetler | |
| Girişimcinin karı | |
| Toplam değiştirme maliyeti |
2. Düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarını belirleyin:
Böylece düzeltilebilir aşınma ve yıpranmanın maliyeti 3.000 bin ruble.
2. Kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarını belirleyelim:
Yapı elemanlarının adı | Elemanın değiştirme maliyeti, bin ruble. | Gerçek yaş, yıl | Genel fiziksel yaşam, yıllar | Amortisman, bin ruble |
|
| çatı | |||||
| zeminler | |||||
| Bitiricilik | |||||
| kanalizasyon | |||||
| güç kaynağı sistemi | |||||
| Isıtma sistemi | |||||
| Havalandırma ve iklimlendirme | |||||
| Toplam: | - | - |
Böylece kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınmanın maliyeti 22.967 bin ruble, kısa ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel aşınmayla değiştirilme maliyeti ise 33.000 bin ruble.
Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve zaman içinde çeşitli faktörlerin etkisi altında değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir.
Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini karakterize eden parametreler ve bunların mevcut ve özellikle insan yaşamıyla ilgili gelecekteki kullanıma işlevsel uyumu giderek kötüleşiyor. Buna ek olarak, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına kısıtlama getirilmesinden vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.
Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).
Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.
Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması:
Her aşınma türü, kendi bölümüyle karakterize edilir: çıkarılabilir ve çıkarılamaz.
Çıkarılabilir aşınma- Ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınma. Aynı zamanda ekonomik fizibilite, şu veya bu tür aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırmak için yapılan maliyetlerin bir bütün olarak nesnenin değerinin artmasına yardımcı olması gerektiği gerçeğinde yatmaktadır.
Ölümcül aşınma– fiziksel olarak imkansız veya ekonomik açıdan pratik olmayan aşınma ve yıpranma.
Belirtilen tüm aşınma türleri belirlendiğinde, mülkün toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasından söz edilir. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.
Bu tanımların özüne dayanarak, toplam birikmiş aşınma ve yıpranmanın her şeyden önce nesnenin ömrünün bir fonksiyonu olduğu ileri sürülebilir. Bu durumu dikkate alarak, bu göstergeyi karakterize eden ana değerlendirme kavramlarının özünü ele alalım:
Fiziksel yaşam bina ( VF ) - binanın yük taşıyan yapı elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresine göre belirlenir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.
Kronolojik yaş(YG)- Tesisin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.
Ekonomik Ömür (EJ) - nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının bu bölümündeki benzer nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Bu durumda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmaz.
Etkin yaş (EV)) - binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı temel alınarak belirlenir. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.
Kalan ekonomik ömür (REL)) Bir binanın değerleme tarihinden itibaren ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir.
Aşınma hesaplama yöntemleri:
1. Fiziksel bozulma - doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında başlangıçta ortaya konan bir nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybını temsil eder.
Binaların fiziksel bozulmasını hesaplamak için aşağıdaki yöntemler ayırt edilir:
Standart (konut binaları için);
Maliyet;
Ömür boyu yöntem.
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için standart yöntem
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamaya yönelik normatif yöntem, endüstriler arası veya departman düzeyinde çeşitli normatif talimatların kullanılmasını içerir. Bu tür talimatların bir örneği, Teknik Envanter Bürosu tarafından kullanılan Gosgrazhdanstroy'un (SSCB GOSSTROE kapsamındaki İnşaat ve Mimarlık Devlet Komitesi. Moskova 1990) VSN 53-86 “Konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları”dır. teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek, departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak.
Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.
Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak belirlenmelidir:
Fф = 
burada Ff binanın fiziksel aşınma ve yıpranması, (%);
Fi - yapısal elemanın fiziksel aşınması i-ro (%);
Li, i-ro yapısal elemanının yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyeti içindeki payına karşılık gelen katsayıdır;
n binadaki yapısal elemanların sayısıdır.
Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyetindeki payları (% olarak), genellikle öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının ve yapılar için yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre alınır; Tahmini maliyetlerine göre onaylanmış göstergeleri olmayan unsurlar ve sistemler.
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için maliyet yöntemi
Değerlendirme sırasındaki fiziksel aşınma ve yıpranma, yapılara, bir öğeye, bir sisteme veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların değiştirme maliyetinin oranıyla ifade edilir.
Fiziksel amortismanı belirlemek için maliyet yönteminin özü, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerini belirlemektir.
Açıklanan metodoloji, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır; bu, fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için diğer yöntemlerden daha çok tercih edilir. Ayrıca değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaların "büyük ölçüde yeni duruma" getirilmesinin makul fiili maliyetine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Bu yöntemin doğasında var olan dezavantajlar arasında, binanın yıpranmış elemanlarının onarımı maliyetlerinin hesaplanmasında zorunlu ayrıntı ve doğruluğun dikkate alınması gerekmektedir.
Binaların fiziksel bozulmalarının yaşam süresi yöntemiyle belirlenmesi
Bir binanın toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasını işletme süresi açısından karakterize eden daha önce tartışılan temel değerlendirme kavramlarının özüne dayanarak, fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömrün belirli bir düzeyde olduğu ileri sürülebilir. oran. Bu ilişki aşağıdaki formül (1) ile ifade edilebilir:
burada: I(%) - yüzde olarak aşınma;
EV - elemanların veya bir bütün olarak binanın teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;
VF - tipik fiziksel yaşam dönemi;
RSFZ - fiziksel yaşamın kalan süresi.
Veya formül (2)'ye göre:
burada: Ve (%) - yüzde olarak aşınma;
VF, fiziksel yaşamın tipik bir dönemidir.
Bu şekilde hesaplanan elemanların veya bir bütün olarak binanın amortisman yüzdesi parasal terimlere (amortisman) çevrilebilir:
O= BC *(I/100);
burada: Ve - yüzde olarak aşınma; BC - değiştirme maliyeti.
2. Fonksiyonel aşınma
Değerlendirilen binadaki fonksiyonel aşınma ve yıpranma belirtileri, kural olarak, yapının kendi kurallarına uygun olarak normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlamasının ve/veya tasarım çözümlerinin modern standartlara uygun olmamasıdır. mevcut veya amaçlanan kullanım.
Fonksiyonel aşınmaya neden olan sebeplerin ortadan kaldırılmasının fiziksel imkânı ve ekonomik yapılabilirliğine bağlı olarak çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır. Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır, çünkü tanımına dayalı olarak ikincisinin hesaplanması, açıkça fonksiyonel aşınmayı dikkate almamaktadır.
· Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma
Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, genellikle mülkün daha verimli çalışmasını kolaylaştırmak için gerekli yeniden yapılanma maliyetine göre belirlenir.
Geri dönüşümlü fonksiyonel aşınmanın aşağıdaki nedenlerden kaynaklandığı kabul edilir:
Unsur eklenmesini gerektiren dezavantajları,
Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajları,
Süper gelişmeler.
Eklenmesi gereken dezavantajlar, bir binanın mevcut ortamda bulunmayan ve onlar olmadan modern işletme standartlarını karşılayamayacak olan unsurlarını ve ekipmanlarını ifade eder. Bu öğelerden kaynaklanan amortisman, kurulum da dahil olmak üzere bu öğelerin eklenmesinin maliyetiyle ölçülür.
Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar Halen işlevlerini yerine getiren ancak artık modern standartları karşılamayan pozisyonları (su ve gaz sayaçları vb.) içerir. Bu öğelerin amortismanı, fiziksel aşınmaları dikkate alınarak mevcut öğelerin maliyetinden, malzemelerin iade maliyeti, artı mevcut öğelerin sökülme maliyeti ve artı yeni öğelerin kurulum maliyeti olarak ölçülür. Bu durumda malzemelerin iade maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanların başka tesislerde kullanıldığındaki maliyeti (gözden geçirilebilir kalıntı değer) olarak tanımlanır.
Süper iyileştirmelere doğru Kullanılabilirliği şu anda piyasa standartlarının modern gereklilikleri için yetersiz olan yapının pozisyonlarını ve unsurlarını içerir. Bu durumda, çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, "aşırı iyileştirilmiş" öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, artı sökme maliyeti ve eksi sökülen öğelerin kurtarma değeri olarak ölçülür.
Aşırı iyileştirmenin bir örneği, bir ev sahibinin, evi kendisine uyarlayarak, kendi rahatlığı için (yatırım değeri) tipik bir kullanıcının bakış açısına göre yeterli olmayan bazı değişiklikler yapması durumu olabilir. Bunlar, örneğin, mülk sahibinin hobileri veya mesleği tarafından belirlenen belirli bir kullanım için tesisin kullanılabilir alanının yeniden geliştirilmesini içerir. Böyle bir durumda çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, değiştirilen elemanların orijinal durumlarına getirilmesinin mevcut maliyeti ile belirlenir. Ayrıca aşırı iyileştirme kavramı, emlak piyasasının segmenti ile yakından ilgilidir; burada aynı iyileştirmeler hem belirli bir segment için uygun hem de tipik kullanıcı açısından aşırı olarak değerlendirilebilir.
· Kurtarılamaz fonksiyonel aşınma
Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, genellikle modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlamasından ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanır. Her şeyden önce, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğu, onarılamaz işlevsel aşınmanın işaretine karar vermemizi sağlar. Ayrıca binanın amacına uygun mimari olabilmesi için değerlendirme tarihinde geçerli olan piyasa koşullarının da dikkate alınması gerekir.
3. Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma
Dış amortisman, değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanıdır: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler, bu alandaki yasal kararlar vergilendirme vb. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".
Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve çeşitli faktörlerin etkisi altında zaman içinde değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).
Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.
Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.
Çıkarılabilir aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır; bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerindeki artışa katkıda bulunur.
Olası tüm aşınma ve yıpranma türlerinin tanımlanması, bir mülkün birikmiş aşınma ve yıpranmasıdır. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.
Kümülatif birikmiş aşınma, nesnenin ömrünün bir fonksiyonudur. Bu göstergeyi karakterize eden temel değerlendirme kavramlarını ele alalım. gayrimenkul gider gelir amortismanı
Bir binanın fiziksel ömrü (PL), binanın yük taşıyan yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı bir binanın çalışma süresidir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.
Kronolojik yaş (CA), nesnenin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.
Ekonomik ömür (EL), nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının belirli bir bölümündeki karşılaştırılabilir nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Aynı zamanda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin değerine katkıda bulunmaz.
Etkin yaş (EA), binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşına göre hesaplanır. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.
Bir binanın kalan ekonomik ömrü (YK), değerleme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir.
Fiziksel aşınma ve yıpranma, doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan bir nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesidir.
Binaların fiziksel bozulmalarının hesaplanmasına yönelik yöntemler aşağıdaki gibidir::
- - normatif (konut binaları için);
- - maliyet;
- - ömür boyu yöntem.
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamaya yönelik normatif yöntem, endüstriler arası veya departman düzeyinde çeşitli normatif talimatların kullanılmasını içerir. Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.
Binaların fiziksel bozulmalarının yaşam süresi yöntemiyle belirlenmesi
Pratikte, çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları "uzun ömürlü" ve "kısa ömürlü" olarak ikiye ayrılır.
“Kısa ömürlü elemanlar” binanın bütününden daha kısa ömürlü olan elemanlardır (çatı kaplama, sıhhi tesisat ekipmanları vb.).
“Uzun ömürlü elemanlar”, beklenen ömrü binanın ömrüyle karşılaştırılabilecek elemanlardır (temel, taşıyıcı duvarlar vb.).
“Kısa ömürlü elemanların” çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranması, yapı elemanlarının zamanla doğal aşınması ve yıpranmasının yanı sıra dikkatsiz çalışma nedeniyle meydana gelir. Bu durumda, binanın satış fiyatı karşılık gelen değer düşüklüğü kadar azaltılır, çünkü gelecekteki sahibinin yapının normal operasyonel özelliklerini (iç mekanın rutin onarımları, restorasyonu) eski haline döndürmek için “önceden ertelenmiş onarımlar” yapması gerekecektir. çatı sızıntısı olan alanlar vb.). Bu, öğelerin "neredeyse yeni" bir duruma geri yüklendiğini varsayar. Parasal açıdan çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma, “ertelenmiş onarımların maliyeti” olarak tanımlanır; nesneyi orijinaline “eşdeğer” bir duruma getirme maliyetleri.
Kısa ömürlü bileşenlerin giderilemez fiziksel aşınması, hızlı aşınan bileşenlerin geri kazanılmasının maliyetidir; bu, değiştirme maliyeti ile çıkarılabilir aşınma miktarı arasındaki farkın, bu elemanların kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpımı ile belirlenir. .
Uzun ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınması, kısa ömürlü elemanların çıkarılabilir fiziksel aşınmasına benzer şekilde, ortadan kaldırılmasının makul maliyetleriyle belirlenir.
Uzun ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel bozulmaları, tüm binanın yenileme maliyeti ile çıkarılabilir ve onarılamaz bozulmaların toplamı arasındaki farkın binanın kronolojik yaşı ve fiziksel ömrü oranıyla çarpılmasıyla hesaplanır.
Fonksiyonel aşınma. Değerlendirilen binadaki fonksiyonel aşınma ve yıpranma belirtileri, mevcut veya amaçlanan kullanıma uygun olarak yapının normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlama ve/veya tasarım çözümlerinin modern standartlara uygun olmamasıdır.
Fonksiyonel aşınma çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.
Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır; bu fark, fonksiyonel aşınmayı hesaba katmaz.
Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.
Fonksiyonel aşınmanın nedenleri:
- - eleman eklenmesini gerektiren eksiklikler;
- - elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler;
- - süper iyileştirmeler.
İlave gerektiren eksiklikler - mevcut ortamda bulunmayan ve modern performans standartlarını karşılayamayan bina ve ekipman elemanları. Bu öğelerden kaynaklanan amortisman, kurulum da dahil olmak üzere bu öğelerin eklenmesinin maliyetiyle ölçülür.
Elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren dezavantajlar - hala işlevlerini yerine getiren ancak artık modern standartları karşılamayan öğeler (su ve gaz sayaçları ve yangın söndürme ekipmanı). Bu kalemler için amortisman, fiziksel bozulmaları dikkate alınarak mevcut elemanların maliyeti, eksi malzemelerin iade maliyeti, mevcut olanların sökülme maliyeti ve artı yeni elemanların kurulum maliyeti olarak ölçülür. İade edilen malzemelerin maliyeti, sökülen malzeme ve ekipmanın başka tesislerde kullanıldığında maliyeti (gözden geçirilebilir kalıntı değer) olarak hesaplanır.
Süper iyileştirmeler, kullanılabilirliği şu anda piyasa standartlarının modern gereksinimlerine göre yetersiz olan bir yapının konumları ve unsurlarıdır. Bu durumda, çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, "aşırı iyileştirilmiş" öğelerin mevcut değiştirme maliyetinden fiziksel aşınma ve yıpranmanın çıkarılmasıyla, artı sökme maliyeti ve eksi sökülen öğelerin kurtarma değeri olarak ölçülür.
Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlaması ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir işareti, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğudur. Ayrıca binanın amacına uygun mimari olabilmesi için değerlendirme tarihinde geçerli olan piyasa koşullarının da dikkate alınması gerekir.
Özel duruma bağlı olarak onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın maliyeti iki şekilde belirlenebilir:
- 1) kira zararlarının aktifleştirilmesi;
- 2) Binayı uygun düzende tutmak için gerekli olan fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesi.
Binayı iyi durumda tutmak için gereken fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesiyle onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması da benzer şekilde yapılabilir. Bu yaklaşım, standart dışı mimari çözümlerle öne çıkan ve yine de işletme maliyetinin aksine kira tutarının modern analog tesislerin kirasıyla karşılaştırılabilir olduğu binaların onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmek için tercih edilir. maliyetler.
Dış (ekonomik) amortisman, değerlendirme nesnesine ilişkin dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanıdır: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve yasal kararlar vergilendirme vb. alanlarda Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir". - binanın bir bütün olarak ömründen daha kısa ömürlü olan elemanlar (çatı kaplama, sıhhi tesisat ekipmanı vb.).
Sahne 3.
Amortisman, bir mülkün değerinin çeşitli sebeplerden dolayı azalmasıdır.
Değerleme faaliyetlerinde kullanılan “aşınma ve yıpranma” kavramının, muhasebede kullanılan “amortisman” kavramından ayrılması gerekmektedir. Muhasebede “amortisman”, bir nesnenin edinimiyle ilgili ilk maliyetlerin, mevcut değerini belirlemeden tüm hizmet ömrü boyunca dağıtılması sürecidir; değerleme faaliyetlerinde “aşınma ve yıpranma”, nesnenin değerini belirleyen ana faktör olarak kabul edilir. orijinal gerçek maliyetine bakılmaksızın mevcut değer.
Bu ayrıma ek olarak, gayrimenkul değerlemesinde maliyet yaklaşımında kullanılan "amortisman" terimi ile Ellwood'un ipotek yatırımı kapitalizasyonunda kullandığı "gayrimenkul değerindeki düşüş" terimini de birbirinden ayırmak gerekir.
Maliyet yaklaşımında amortisman, nesnenin mevcut yeniden üretim maliyetiyle ve Ellwood için daha sonraki yeniden satışıyla karşılaştırmalı olarak cari döviz kuru üzerinden dolar cinsinden belirlenir. Ellwood ayrıca bir nesnenin değerindeki düşüşün miktarını o nesnenin bireysel bileşenleri arasında dağıtma girişiminde de bulunmaz.
Maliyet yaklaşımında amortisman, yeni mülkün ve değerlemesi yapılan fiili mülkün özellikleri arasındaki farklılıkları hesaba katmak için kullanılır. Bir nesnenin amortismanının muhasebeleştirilmesi, değerlendirilen nesnenin değerini belirlemek amacıyla yeni yeniden üretilen bir binanın (maliyet yaklaşımı kullanılarak yeniden üretilen) maliyetinde bir tür ayarlamadır.
Üç tür aşınma ve yıpranma vardır: fiziksel, işlevsel (veya ahlaki) ve dışsal (veya ekonomik).
Fiziksel bozulma, bir mülkün fiziksel özelliklerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikleri yansıtır. Örneğin yapısal elemanlardaki kusurlar.
Fiziksel aşınma iki türdendir: birincisi operasyonel faktörlerin etkisi altında, ikincisi ise doğal ve doğal faktörlerin etkisi altında meydana gelir.
Amortisman oranlarında fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınır. Tesisin normal çalışma şartlarında sapmalar olması durumunda (deprem, su baskını vb.) uzmanlar tarafından belirlenen düzeltme faktörleri kullanılır.
Binaların fiziksel amortismanını hesaplamak için dört yöntem vardır: uzman, maliyet, düzenleyici (veya muhasebe) ve binanın ömrünü hesaplama yöntemi.
Örneğin bir konut mülkünün uzman bir yöntemle değerlendirilen fiziksel aşınma ve yıpranma yüzdesi, “Konut binalarının fiziksel aşınma ve yıpranmasını değerlendirme kuralları VSN - 53-86 Gosgrazhdan-Stroy” esas alınarak belirlenir. .
Binaların bir bütün olarak hizmet ömrü, bileşenlerinin dayanıklılığına bağlıdır. Yapı elemanlarının fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:
Yapı elemanının özgül ağırlığı i X% eleman aşınması Ben
Tüm binanın fiziksel aşınma ve yıpranması, binanın tüm elemanlarının ağırlıklı ortalaması olarak belirlenir (bkz. Tablo 3).
Tablo 3
Bir binanın fiziksel bozulmasının hesaplanması
Binanın yaşı ve durumuna bağlı olarak binanın fiziksel bozulması, yenileme maliyetinin %A'sı tutarındaydı.
Bir binanın fiziksel bozulmasını tespit etmeye yönelik bu yönteme “uzman” denilebilir. Genellikle gayrimenkul envanteri çıkarırken kullanılır.
Değerleme uzmanının ayrıca onarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma ile onarılamaz fiziksel bozulma olduğunun farkında olması gerekir.
Çıkarılabilir fiziksel bozulma, devam eden onarımların maliyetinin nesnenin katma değerinden daha az olduğunu varsayar.
Kusurun düzeltilmesinin maliyeti, nesneye katılacak değeri aştığında, telafisi mümkün olmayan fiziksel bozulma olarak kabul edilir. Bir nesnenin herhangi bir kusuru düzeltilebilir, ancak düzeltmenin maliyeti elde edilen faydayı aşarsa, o zaman aşınma ve yıpranmanın onarılamaz olduğu kabul edilir.
Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için yapı elemanları iki kategoriye ayrılır: uzun süreli aşınma ve yıpranma. Temel, duvar, döşeme vb. gibi uzun vadeli elemanların aşınması, gerçek koşullar altında etkin hizmet ömürleri ve kalan fiziksel ömürleri hesaplanarak gruplar halinde hesaplanabilir.
Uzun vadeli elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını hesaplamanın bir başka yöntemi, Tablo 4'te sunulan yapı elemanlarının yeniden üretim maliyetini (veya maliyet yöntemini) belirlemektir.
Tablo 4
Fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için maliyet yöntemi"
Bu durumda, inceleme yoluyla binanın her bir elemanının aşınma yüzdesi belirlenir ve bu daha sonra değer terimlerine dönüştürülür.
Bina elemanlarının amortisman yüzdesi ağırlıklı ortalama olarak belirlendiğinde, fiziksel amortismanın hesaplanması için daha doğru bir düzeltilmiş maliyet yöntemi elde edilir.
Bir binanın hızla aşınan elemanları kategorisi olan ikinci kategori, hizmet ömrü binanın tahmini ekonomik ömründen daha kısa olan elemanları içerir. Bunlar arasında çatı kaplama, dekoratif kaplama, boyama vb. yer alır. rutin onarımlarla onarılabilen (geri yüklenen) unsurlar.
Bu kategorideki yapı elemanları için fiziksel bozulmanın hesaplanmasına yönelik yöntemler, yukarıda fiziksel aşınmanın değerlendirilmesi için kullanılan yöntemlere benzer.
Binaların fiziksel bozulmalarının belirlenmesine yönelik bir düzenleme (veya muhasebe) yöntemi de bulunmaktadır. 29 Ekim 1990 tarih ve 1072 sayılı SSCB Bakanlar Kurulu Kararı ile onaylanan, Rusya Federasyonu'ndaki sabit varlıkların tamamen restorasyonu için tek tip amortisman oranlarının kullanılmasını içerir.
Nesnenin işlevsel aşınması ve yıpranması.
İşlevsel eskime, bir nesnenin işlevsel kullanışlılığı açısından modern standartları karşılamamasıdır. İşlevsel eskime, bir binanın modası geçmiş mimarisinde, yerleşim düzeninin, hacminin, mühendislik desteğinin vb. kolaylığında kendini gösterebilir. İşlevsel eskime, mimarlık ve inşaat alanındaki bilimsel ve teknolojik ilerlemenin etkisinden kaynaklanmaktadır. Ev içi uygulamalarda fonksiyonel aşınma ve yıpranmaya eskime denir.
Fiziksel aşınmanın yanı sıra fonksiyonel aşınma da çıkarılabilir ve onarılamaz olabilir. Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, gömme dolapların, su ve gaz sayaçlarının, sıhhi tesisat ekipmanlarının, zemin kaplamalarının vb. restorasyonunu içerebilir. Aşınmanın çıkarılabilir olup olmadığına ilişkin kriter, onarım maliyetlerinin miktarının ek maliyet miktarıyla karşılaştırılmasıdır. kabul edilmiş. Ek olarak alınan maliyet restorasyon maliyetini aşarsa, fonksiyonel aşınma giderilebilir.
Çıkarılabilir aşınma ve yıpranma miktarı, binanın güncellenmiş unsurlarla birlikte değerlendirilmesi sırasındaki potansiyel değeri ile güncellenmiş unsurlar olmadan değerlendirme tarihindeki değeri arasındaki fark olarak belirlenir.
Onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranma, binanın kalite özelliklerine bağlı faktörlerden dolayı binanın değerinde meydana gelen azalmayı ifade eder. Ayrıca, kalite özelliklerinin fazlalığı veya eksikliği olabilir. Örneğin, kiralama piyasasında iki odalı daireler, tek odalı dairelere kıyasla büyük talep görüyor. Bu tür amortisman miktarı, bu dairelerin kiraya verilmesi sırasında oluşan kira kayıplarının bu tür daireler için tipik olan brüt aylık kira çarpanıyla çarpılmasıyla hesaplanır (bkz. Tablo 5). Böylece onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarı, kira zararlarının aktifleştirilmesiyle belirlenir.
Tablo 5
Onarılamaz fonksiyonel aşınmanın hesaplanması
Bu örnek, kalite özelliklerinin eksikliğinin olduğu bir durumu göstermektedir; Tek odalı bir daireyi kiralamaktan daha fazla gelir elde etmek için bir oda eksikti.
Aşırı tüketici nitelikleri olduğunda, işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir örneği, ev sakinlerinin onu "kendilerine" uyarlayarak kendi rahatlıkları için bazı değişiklikler yaptıkları sözde "fazla unsurların" varlığı olabilir. Örneğin, interkom veya klima sistemlerinin oluşturulması. Bu elemanların montaj maliyeti 30.000 $ olup, evin kıymet takdirinde bu elemanlar evin değerine sadece 25.000 $ eklemiştir.Böylece bu elemanların kurulumundan kaynaklanan kayıp 5.000 $ olarak gerçekleşmiştir.Bu kayıp, onarılamaz fonksiyonel yıpranma ve yıpranma miktarına tekabül edecektir. evin aşırı tüketici nitelikleriyle ilişkili.
Bir nesnenin işlevsel aşınma ve yıpranmasını yaklaşık olarak hesaplamak için binanın yenileme maliyetine yönelik bir ayarlama faktörü belirleyebilirsiniz.
Düzeltme faktörü, değerlendirilen nesnenin mimari, tasarım ve operasyonel parametrelerinin modern bir analogun aynı parametresine oranıdır. Analogun yokluğunda düzeltme faktörü nesnenin ömrüne göre belirlenir.
Dış (veya ekonomik) aşınma ve yıpranma.
Dış (veya ekonomik) aşınma ve yıpranma veya dış aşınma, ekonomik veya politik faktörlerin neden olduğu dış ortamda meydana gelen olumsuz bir değişiklik nedeniyle bir binanın değerindeki azalmadır. Dış yıpranma ve yıpranmanın nedenleri, mülkün bulunduğu bölgedeki genel düşüş, hükümetin veya yerel yönetimin vergilendirme, sigorta alanındaki eylemleri ve istihdam, eğlence, eğitim vb. pazarındaki diğer değişikliklerdir. .
Dış aşınma ve yıpranma miktarını etkileyen önemli faktörler "çekici olmayan" doğal veya yapay nesnelerin yakınlığıdır: bataklıklar, atık su arıtma tesisleri, restoranlar, dans pistleri, benzin istasyonları, tren istasyonları, hastaneler, okullar, işletmeler vb.
Bir binanın yeniden inşa edilmesi veya modernleştirilmesiyle fiziksel ve bir dereceye kadar fonksiyonel aşınma ve yıpranma ortadan kaldırılabiliyorsa, dış etkenlerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma çoğu durumda ortadan kaldırılamaz.
Dış aşınma ve yıpranmayı ölçmenin bir yolu, emlak piyasasında biri dış aşınma ve yıpranma belirtileri taşıyan, diğerinde olmayan iki karşılaştırılabilir nesne satıldığında eşleştirilmiş satışları analiz etmektir.
Fiyatlardaki fark, değerlendirmeye tabi tutulan binanın dış etkenlerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma miktarı hakkında bir sonuca varmamızı sağlayacaktır (bkz. Tablo 6).
Tablo 6
Eşleştirilmiş Satış Analizini Kullanarak Dış Aşınmayı Hesaplama
Dış aşınma ve yıpranmayı ölçmenin bir başka yolu da, değerlendirilen mülke benzer iki mülkün kira gelirini karşılaştırmaktır. , bunlardan biri olumsuz etkilenir. Bu iki nesnenin karşılaştırılmasından kaynaklanan gelir kayıplarının kapitalizasyonu, dış etkilerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma miktarını karakterize edecektir. Kapitalizasyon, tablo 5.9'da yapıldığı gibi brüt kira çarpanı kullanılarak gerçekleştirilir.
Bir nesnenin ömrünü hesaplayarak fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirlemek.
Ekonomik ömür, bir nesnenin kâr amacıyla kullanılabileceği süredir. Bu dönemde iyileştirmeler mülkün değerine katkıda bulunur; Bir mülkün ekonomik ömrü, yapılan iyileştirmelerin mülkün genel eskimesi nedeniyle değerine katkıda bulunmadığı durumlarda sona erer.
Bir nesnenin fiziksel ömrü, binanın mevcut olduğu ve kişinin içinde yaşayabildiği veya çalışabildiği süredir. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.
Etkin yaş, nesnenin değerini etkileyen görünümün, teknik durumun ve ekonomik faktörlerin değerlendirilmesine dayanır. Etkin yaş, mülkün fiziksel durumuna karşılık gelen ve satış olasılığını dikkate alan yaştır. Kapsamlı bir tadilattan sonra 80 yıllık bir tuğla ev 15 yaşında gibi görünüyorsa o evin efektif yaşı 15 olacaktır.
Kronolojik yaş, nesnenin işletmeye alındığı tarihten itibaren geçen süredir.
Bir binanın kalan ekonomik ömrü, değerleme aşamasından binanın ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir. Bu süre genellikle değerleme uzmanı tarafından değerleme için kullanılır. Bir mülkün yenilenmesi ve iyileştirilmesi, kalan ekonomik ömrünü uzatır. Yaşam standartlarındaki değişiklikler bir mülkün ekonomik ömrünü önemli ölçüde azaltabilir. Bu olguyu Kruşçev'in beş katlı binalarında kısmen gözlemlemek mümkün.
Standart hizmet ömrü (veya tipik fiziksel ömür), binaların ve yapıların yönetmeliklerle belirlenen hizmet ömrüdür.
Amortisman, yenileme maliyeti, efektif yaş ve tipik ekonomik ömür arasındaki ilişki aşağıdaki ilişkiyle ifade edilir:
DIR-DİR- EV/TS E.Zh,
Nerede VE-giymek;
Güneş- değiştirme ücreti;
EV- etkili yaş;
TzZh- Tipik ekonomik ömür.
Bu formül şu şekilde yazılabilir:
yenileme maliyetinden amortisman yüzdesi = EV/TC EZh.
Bazen, aşınma ve yıpranmanın yaklaşık hesaplamaları için, değerleme uzmanları kronolojik yaşın binanın standart hizmet ömrüne oranını yüzde olarak ifade ederek kullanabilirler.
Bir nesnenin toplam (kümülatif) aşınma ve yıpranması, üç aşınma türünün de toplanmasıyla belirlenir: fiziksel, işlevsel ve dış aşınma.
Ana Sayfa > BelgeEndüstriyel işletmelerin mülk komplekslerinin dış (ekonomik) aşınması ve yıpranması. Hesaplama yöntemleri.
Kartsev P.V.
Mülk değerinin kaybı olarak amortisman
Bir nesnenin çeşitli faktörlerin etkisi altında toplam değer kaybı olarak aşınma ve yıpranmayı hesaplamanın çeşitli yöntemleri vardır. İki ana yöntem vardır: Kırılım yöntemi ve kalan ekonomik ömür yöntemi. Bölme yöntemi aşınma ve yıpranmayı üç bileşene ayırmayı içerir: fiziksel aşınma ve yıpranma, işlevsel (ahlaki) aşınma ve yıpranma ve dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma. Toplam (birikmiş) aşınma ve yıpranma aşağıdaki formüle göre hesaplanır: Fiziksel aşınma ve yıpranma, mülkün fiziksel yaşlanmasından kaynaklanır; bunun belirtileri güç, doğruluk kaybı ve üretkenliğin azalmasıdır. Burada mülkün fiili durumu aynı yeni mülkün durumuyla karşılaştırılır. Fonksiyonel(eskime) bir dizi faktörün varlığından kaynaklanabilir: daha fazla üretkenlik sağlayan daha modern mülkiyet analogları; değerlendirilen nesnenin üretim sürecinde modern analoglara kıyasla artan kaynak tüketimi; analoglara kıyasla nesnenin kendisini yaratmanın daha yüksek maliyeti; binalar için - planlama çözümlerinin modern gereksinimlere ve diğer pek çok şeye uymaması. Harici(ekonomik) aşınma ve yıpranma, dış faktörlerin etkisiyle oluşan değer kaybıdır. Belirli bir ürün türüne olan talebin azalması ve arzın azalması veya hammadde, işçilik, destek sistemleri, tesisler ve iletişim kalitesindeki bozulma dahil olmak üzere genel ekonomik veya endüstri içi değişiklikler gibi çeşitli nedenlerden kaynaklanabilir; mevzuat, belediye yönetmelikleri, imar ve idari düzenlemelerle ilgili yasal değişiklikler. Kalan ekonomik ömür yöntemi tüm amortisman faktörlerinin tek bir göstergede - kalan ekonomik ömürde - dikkate alınmasını içerir. Buradaki aşınma şu formül kullanılarak hesaplanır:
Dış aşınmayı hesaplama yöntemleri
Değerleme uygulamalarında sıklıkla aşınmanın hesaplanmasında ilk yöntem kullanılır. Sovyet döneminde inşaat ve makine mühendisliği için oldukça geniş bir düzenleyici çerçeve, amortisman standartları ve bir nesnenin fiziksel durumunu değerlendirmek için kullanılabilecek diğer göstergeler geliştirildiğinden, fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemede çok fazla sorun yoksa, o zaman orada Geriye kalan iki bileşenin belirlenmesinde çok daha fazla sorun yaşanmaktadır. Aynı zamanda günümüzde Sovyet döneminde inşa edilen mülklerin değerindeki düşüş daha çok ekonomik faktörlerin etkisiyle meydana gelmiştir, bu nedenle dış (ekonomik) aşınma ve yıpranmanın doğru değerlendirilmesine özel dikkat gösterilmelidir. Şu anda ülkemizde dış aşınmayı belirlemek için tüm değerlendirme topluluğu tarafından koşulsuz kabul edilen neredeyse hiçbir yöntem bulunmamaktadır. Aynı zamanda en fazla ilgiyi hak eden birkaç yöntem vardır. Seçenek 1. Mikro ve makroekonomik bileşenlere ayırma. Birçoğu, mülk komplekslerinin dış aşınma ve yıpranmasının makro ve mikro faktörlerin etkisiyle meydana geldiği konusunda hemfikirdir. Makro faktörler, ürünlere olan talebin azalması, devlet sübvansiyonlarının azalması ve bu sektörde karlılığın azalmasına yol açan diğer faktörler olan sektörün genel durumudur. Aynı şey bölgedeki ekonomik durum için de söylenebilir. Bir bütün olarak sanayideki durum oldukça iyi olabilir, ancak yerel sanayide, tarım, gıda işleme, giyim vb. sektörlerde durum oldukça iyi olabilir. (küçük ve orta ölçekli işletmelerle ilgili olarak) belirli bölgelerde kriz yaşanabilir. İşletmeler yerel pazarlara hizmet vermektedir. Belirli bir bölgede etkin talebin azalması, bu işletmelerin karlılığını ve dolayısıyla değerlerini etkiler. Mikro faktörler, belirli bir işletmede kapasite kullanımı ve karlılığa ilişkin endüstri ve bölgesel göstergeler arasındaki tutarsızlık olarak düşünülebilir. Karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımında bu, ilgili sektör katsayıları aracılığıyla veya doğrudan belirli bir işletmenin gelir akışı aracılığıyla dikkate alınır. Maliyet yaklaşımında dış aşınma üzerinden bunun dikkate alınması gerekir. Makroekonomik faktörler, belirli bir bölgenin nüfusunun gelir düzeyinin ulusal ortalamaya göre farklılığı yoluyla dikkate alınabilir. Endüstriye göre kârlılık genellikle bu endüstrilerdeki ortalama ücretlerle iyi bir korelasyona sahiptir, dolayısıyla endüstri bileşeni de bu gösterge aracılığıyla dikkate alınabilir.
| Ve Harici Makro% | ||
| Maaş Ülkesi | Rusya'da ortalama maaş, rub.; |
|
| ZP Bölgesi | bölgedeki ortalama maaş, rub.; |
|
| Maaş Sektörü | sektördeki ortalama maaş, ovmak. |
|
| Ve Harici Makro% | Dış aşınmanın makroekonomik bileşeni, %; |
|
| F Kurumsal | değerlemesi yapılan işletmedeki sermaye verimliliği, rub.; |
|
| F Orta | Bölgedeki ortalama sermaye verimliliği sanayi, ovmak. |
|
Dış aşınma hesaplaması örneği
yumurta kümes hayvanları çiftliği için
Yalnızca tüm üretim kompleksinin maliyetinin değerini değil, aynı zamanda onu oluşturan bireysel unsurların maliyetini de elde etmek gerekiyorsa, yükleme derecesini ayrı ayrı hesaba katmak mümkündür. karmaşık. Aşağıdaki örnek, üç kümes hayvanı ve yumurta çiftliğinden oluşan bir tarımsal sanayi işletmesini değerlendirirken gerçek değerleme uygulamasında bunun nasıl yapıldığını göstermektedir. Dış aşınma, ana üretim ekipmanları (kafes ekipmanları ve kuluçka makineleri), ana üretim binaları (kümesler) ve diğer üretim sabit varlıkları için ayrı ayrı hesaplanır. Böyle bir dış aşınma ve yıpranma hesaplaması, bu sabit varlık gruplarının değişen derecelerde yüklenmesiyle ilişkilidir. Ana üretim binalarının (kümes hayvanları kümesleri) dış aşınma ve yıpranması Kümeslerin dış aşınma ve yıpranması, bu binaların kullanım derecesine göre hesaplanır ve bu, aşağıdakilerden etkilenir: - Binaların kullanım derecesi, üretim sürecinde kullanılıp kullanılmadıkları (toplam sayı içindeki atıl kümeslerin oranı), binaya kurulu ekipmanın yüklenme derecesi (sayıların oranı) Standart olarak fiilen kullanılan kümes hayvanı alanlarının sayısı), ürün verimi düzeyi (gerçek yumurta üretiminin standarda oranı).
- binada kurulu ekipmanın yüklenme derecesi (gerçekte kullanılan kümes hayvanı alanı sayısının standarda oranı), ürün verimi düzeyi (gerçek yumurta üretiminin standarda oranı).
| № | Dış aşınmanın hesaplanması | Toplam | 1 Nolu Şube | 2 Nolu Şube | 3 Nolu Şube |
| Kanatlı kümesleri için dış aşınma | |||||
| Çalışan kümes sayısına göre | |||||
| 1 | Toplam kanatlı kümesleri | 79 | 29 | 23 | 27 |
| 2 | hiçbiri çalışmıyor | 31 | 5 | 11 | 15 |
| 3 | Atıl kümeslerin oranı, % | 39% | 17% | 48% | 56% |
| Kuş yerlerinin kullanımı hakkında | |||||
| 1 | 57% | 58% | 51% | 61% | |
| 2 | Genç hayvanların güç kullanımı, % | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | 43% | 38% | 35% | 61% | |
| Dış aşınmanın üçüncü bileşeni | |||||
| Kuşların yumurta üretimi ile | |||||
| 1 | 270 | 245 | 250 | 287 | |
| 340 | 340 | 340 | 340 | ||
| 2 | Norma uygunluk, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Binalar için toplam dış aşınma ve yıpranma | 80% | 77% | 86% | 77% | |
| Ekipman için dış aşınma | |||||
| Dış aşınmanın ilk bileşeni | |||||
| Kuş yerlerinin kullanımı hakkında | |||||
| 1 | Yetişkin kuşlar için kümes hayvanı alanı kullanım oranı | 57% | 58% | 51% | 61% |
| 2 | Kümes hayvanlarının bulunduğu yerlerin genç hayvanlar tarafından kullanım katsayısı | 33% | 24% | 26% | 60% |
| 3 | Kümes hayvanı alanlarının genel kullanım oranı | 43% | 38% | 35% | 61% |
| Dış aşınmanın ikinci bileşeni | |||||
| Kuşların yumurta üretimi ile | |||||
| 1 | Yumurta üretimi, tavuk başına yıllık yumurta (ortalama) | 270 | 245 | 250 | 287 |
| Yumurta üretim oranı, yıllık yumurta | 340 | 340 | 340 | 340 | |
| 2 | Norma uygunluk, % | 79% | 72% | 74% | 84% |
| Kümes ekipmanı için toplam dış aşınma ve yıpranma | 66% | 73% | 74% | 49% | |
| Diğer binalar ve ekipmanlar için dış aşınma | |||||
| Kullanıma göre tasarım kapasitesi kuş yerlerinin sayısına göre | |||||
| 1 | Üretim kapasitesi, kümes hayvanı yeri | ||||
| - | Yumurtlayan tavuklar | 982 | 350 | 272 | 360 |
| - | Genç hayvanlar | 1073 | 360 | 382 | 331 |
| - | Ana stok | 209 | 76 | 61 | 72 |
| Toplam | 2264 | 786 | 715 | 763 | |
| 2 | Gerçek sürü büyüklüğü, kafalar | ||||
| - | Yumurtlayan tavuklar | 488 | 204 | 131 | 153 |
| - | Genç hayvanlar | 238 | 77 | 63 | 98 |
| - | Ana stok | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Toplam | 726 | 281 | 194 | 251 | |
| 3 | Yumurta tavuklarının güç kullanımı, % | 50% | 58% | 48% | 43% |
| 4 | Toplam nüfusa göre güç kullanımı, % | 32% | 36% | 27% | 33% |
| Binalar ve ekipmanlar için toplam dış aşınma ve yıpranma | 68% | 64% | 73% | 67% |