Mülkün fiziksel bozulması gösterilebilir. Arazi parsellerini değerlendirme yöntemleri. Dış aşınmayı hesaplama yöntemleri

Bir mülkün aşınma ve yıpranmasını belirlemek

Amortisman, bir mülkün değerinin çeşitli sebeplerden dolayı azalmasıdır. Değerleme faaliyetlerinde kullanılan “aşınma ve yıpranma” kavramının, muhasebede kullanılan “amortisman” kavramından ayrılması gerekmektedir. Muhasebede amortisman, bir nesnenin edinimi ile ilgili ilk maliyetlerin, mevcut değeri belirlemeden tüm hizmet ömrü boyunca dağıtılması işlemidir. Değerleme çalışmalarında amortisman, orijinal maliyeti ne olursa olsun, cari değerin belirlenmesinde temel unsur olarak kabul edilmektedir.

Maliyet yaklaşımında amortisman, yeni mülk ile değerlemesi yapılan belirli mülk arasındaki farkları ve özellikleri hesaba katmak için kullanılır. Bir nesnenin amortismanının muhasebeleştirilmesi, değerli nesnenin mevcut değerini belirlemek için yeni üretilen bir binanın değerinde (maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenen) bir tür ayarlamadır,

Üç tür aşınma ve yıpranma vardır: fiziksel, işlevsel ve dışsal (veya ekonomik).

Fiziksel bozulma, bir mülkün fiziksel özelliklerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikleri yansıtır (örneğin, yapısal bileşenlerdeki kusurlar). Fiziksel aşınma iki tiptir: Birincisi operasyonel faktörlerin etkisi altında, ikincisi ise doğal ve doğal faktörlerin etkisi altında meydana gelir. Amortisman oranlarında fiziksel aşınma ve yıpranma dikkate alınır.

Binaların fiziksel amortismanını hesaplamak için dört ana yöntem vardır: uzman, maliyet, düzenleyici (veya muhasebe) ve binanın ömrünü hesaplama yöntemi. Örneğin, uzman bir yöntemle değerlendirilen bir konut mülkünün fiziksel aşınma ve yıpranma yüzdesi, “VSN-53-86 “Gosgrazhdanstroy konut binalarının fiziksel aşınma ve yıpranmasını değerlendirme kuralları” esas alınarak belirlenir.

Binaların bir bütün olarak hizmet ömrü, bileşenlerinin dayanıklılığına bağlıdır.

Yapı elemanlarının fiziksel aşınma ve yıpranması (Fike) aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

burada UVke yapısal elemanın özgül ağırlığıdır;

Pike, yapısal bir elemanın aşınma yüzdesidir.

Değerleme faaliyetlerinin uygulanmasında, çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma arasında bir ayrım yapıldığına dikkat edilmelidir.

Çıkarılabilir fiziksel bozulma, devam eden onarımların maliyetinin nesnenin katma değerinden daha az olduğunu varsayar.

Kusurun düzeltilmesinin maliyeti, mülke katacağı değeri aştığında, fiziksel bozulma onarılamaz olarak kabul edilir. Bir nesnedeki herhangi bir kusur prensip olarak düzeltilebilir ancak düzeltmenin maliyeti beklenen faydayı aşmamalıdır.

Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için yapı elemanları iki kategoriye ayrılır: uzun süreli ve yıpranma.

Temel, duvar, döşeme vb. gibi uzun vadeli elemanların aşınması, gerçek koşullar altında etkin hizmet ömürleri ve kalan fiziksel ömürleri hesaplanarak gruplar halinde hesaplanabilir.

Uzun vadeli elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını hesaplamak için, yapı elemanlarının yeniden üretim maliyetlerini belirleme yöntemini (veya maliyet yöntemini) de kullanabilirsiniz.

Fiziksel yıpranmanın hesaplanmasına yönelik daha doğru düzeltilmiş maliyet yönteminde, yapı elemanlarının bozulma yüzdesi ağırlıklı bir değer olarak belirlenir.

Bir binanın hızlı aşınan elemanlarının kategorileri, hizmet ömrü binanın tahmini ekonomik ömründen daha kısa olan elemanları içerir. Bu, çatı kaplama, dekoratif kaplama, boyama vb. yani rutin onarımlarla onarılabilen (geri yüklenen) elemanlardır.

Binaların fiziksel bozulmasını belirlemek için normatif (veya muhasebe) yöntemi, Bakanlar Kurulu Kararı ile onaylanan, şu anda geçerli olan “Rusya Federasyonu'ndaki sabit varlıkların tamamen restorasyonu için Birleşik amortisman normlarının” kullanılmasını içerir. 22 Ekim 1990 tarihli SSCB No. 1072.

İşlevsel eskime (veya bir nesnenin işlevsel aşınması ve yıpranması), nesnenin işlevsel kullanışlılığı açısından artık modern standartları karşılamamasıdır. Bu tür aşınma ve yıpranma (örneğin modası geçmiş mimaride, planlamada, inşaat mühendisliğinde vb. kendini gösterebilir) esas olarak mimarlık ve inşaat alanındaki bilimsel ve teknolojik ilerlemenin etkisinden kaynaklanmaktadır. Ev içi uygulamalarda fonksiyonel aşınma ve yıpranmaya eskime denir ve tıpkı fiziksel aşınma ve yıpranma gibi, sınırda ve onarılamaz olabilir.

Çıkarılabilir işlevsel aşınma ve yıpranma, gömme dolapların, su ve gaz sayaçlarının, teknik ekipmanın, zemin kaplamalarının vb. restorasyonunu içerir. Çıkarılabilirlik açısından aşınma ve yıpranma kriteri, onarım miktarının karşılaştırılmasıdır. alınan ek maliyet tutarıyla maliyetler. Alınan ek değer restorasyon maliyetini aşarsa fonksiyonel aşınma giderilebilir. Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarı, binanın güncellenmiş unsurlarla birlikte değerlendirilmesi sırasındaki potansiyel değeri ile güncellenmiş unsurlar olmadan aynı tarihteki değeri arasındaki fark olarak belirlenir.

Giderilemeyen fonksiyonel aşınma ve yıpranma, binanın kalite özelliklerinin hem fazlalığı hem de eksikliği ile ilişkili faktörlerden dolayı binanın değerindeki azalmayı ifade eder. Örneğin konut kiralama pazarında iki odalı daireler, tek odalı dairelere göre daha fazla talep görüyor. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranma miktarı, bu dairelerin kiralanması sırasında kiradan kaynaklanan kayıpların bu tür kira çarpanı (mülkün satış fiyatının potansiyel kiraya oranı) özelliği ile çarpılmasıyla hesaplanır. apartman. Böylece onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranma miktarı, kira zararlarının aktifleştirilmesiyle belirlenir.

Dış aşınma ve yıpranma veya dış aşınma ve yıpranma, ekonomik, politik veya diğer faktörlerden dolayı dış ortamında meydana gelen olumsuz bir değişiklik nedeniyle bir binanın değerinin azalmasıdır. Dış aşınma ve yıpranmanın nedenleri şunlardır: nesnenin bulunduğu alanın genel olarak bozulması; vergilendirme, sigorta alanında hükümetin veya yerel idarenin eylemleri; istihdam, boş zaman, eğitim vb. pazarlardaki diğer değişiklikler.

Dış aşınma ve yıpranma miktarını etkileyen önemli bir faktör, nesnenin konumunun çevresel bileşenidir: “çekici olmayan” doğal veya yapay nesnelere yakınlık - bataklıklar, atık su arıtma tesisleri, benzin istasyonları, tren istasyonları, endüstriyel işletmeler vb.

Bir binanın yeniden inşa edilmesi veya modernleştirilmesiyle fiziksel ve bir dereceye kadar işlevsel aşınma ve yıpranma ortadan kaldırılabiliyorsa, çoğu durumda dış etkilerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma ortadan kaldırılamaz.

Dış aşınma ve yıpranmayı ölçmenin bir yolu, eşleştirilmiş satışları analiz etmektir (gayrimenkul piyasasında biri dış aşınma ve yıpranma belirtileri taşıyan, diğerinde olmayan iki karşılaştırılabilir nesne satıldığında). Fiyatlardaki fark, değerlendirilen nesnenin dış etkisinden aşınma ve yıpranma miktarı hakkında bir sonuca varmamızı sağlar.

Dış amortismanı ölçmenin bir başka yolu da, biri olumsuz etkilenen, değerlendirilen mülke benzer iki mülkün kira gelirini karşılaştırmaktır. Bu iki nesnenin karşılaştırılmasından kaynaklanan gelir kayıplarının kapitalizasyonu, dış etkilerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma miktarını karakterize edecektir.

Gayrimenkul ve arsanın toplam değerinin belirlenmesi

Maliyet yaklaşımının son aşamasında, maliyet yaklaşımı uygulanarak bir önceki aşamada elde edilen taşınmazın yıpranmasız maliyeti ile ilk aşamada elde edilen arsa maliyeti toplanarak gerekli toplam maliyet belirlenir. .

Toplam çoğaltma veya değiştirme maliyeti, değerlendirme tarihinde geçerli fiyatlardaki yeni bir binanın çoğaltma (değiştirme) maliyetlerinin toplamıdır. Bu nedenle yeni mülk ile değerlendirilen mülkün özellikleri arasındaki farklılıkların dikkate alınması gerekir.

Giymek Değerlemede, değerleme konusunun herhangi bir nedenden dolayı faydasının ve dolayısıyla değerinin kaybı anlamına gelir. Amortisman (değer kaybı olarak) mutlak ve bağıl birimlerle ifade edilebilir. Amortisman mutlak birimler (parasal birimler) cinsinden ifade edilirse, toplam yeniden üretim maliyetinden düşülür.

Vrep = Vprep – Ve veya Vrep = Vprep – Ve, (6.5)

burada SV, nesnenin çoğaltılmasının maliyetidir;

V değişimi – nesnedeki iyileştirmelerin değiştirilmesinin maliyeti;

Vр çoğaltılması – nesnenin çoğaltılmasının toplam maliyeti;

Vп değişimi – nesneyi değiştirmenin toplam maliyeti;

Ve – değerleme nesnesinin para birimleriyle ifade edilen amortismanı.

Aşınma göreceli birimlerle (yüzde) ifade ediliyorsa aşağıdaki formül uygulanır:

Vп çoğaltılmış = V çoğaltılmış ∙(1 – И), (6.6)

burada I, değerlendirilen nesnenin göreceli birimlerle ifade edilen aşınma ve yıpranmasıdır.

Aşınmayı belirlemenin iki yolu vardır:

ömür boyu yöntem;

aşınma türlerine ayırma yöntemi.

Değer kaybı olarak amortisman, hem göreceli terimlerle (tam yeniden üretim maliyeti ya da tam değiştirme maliyetiyle ilişkili olarak) hem de mutlak terimlerle ifade edilebilir.

Ömür boyu yöntemi kullanılarak aşınma ve yıpranmanın hesaplanması

Aşınma ve yıpranma, bir nesnenin zamanının bir fonksiyonudur.

Ömür yöntemi kullanılarak binaların amortismanının belirlenmesi, değerlendirilen nesnenin yapılarının incelenmesine ve birikmiş amortismanın binanın maliyetine bağlı olması nedeniyle nesnenin efektif yaşının tipik ekonomik yaşam süresiyle ilişkili olduğu varsayımına dayanır. binanın çoğaltılması (değiştirilmesi).

Yaşam döngüsü yöntemini kullanarak aşınmayı hesaplarken aşağıdaki kavramlar kullanılır:

Bir binanın fiziksel ömrü (T n), binanın taşıyıcı yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresidir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binanın sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (T gerçeği), nesnenin işletmeye alınmasından değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.

Etkin yaş (T eff), binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerlendirme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı temel alınarak hesaplanır. Binanın işletme özelliklerine bağlı olarak efektif yaş, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir binanın normal (tipik) çalışması durumunda, etkin yaş genellikle kronolojik yaşa eşittir.

Pirinç. 6.1. Bir binanın ömrünün dönemleri ve bunların karakterize edilmesi

değerlendirme göstergeleri

Fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömür göstergeleri belirli bir oranda olup formülle ifade edilebilir.

ben = (Teff / Tn) ∙ %100, (6,7)

nerede Ve – aşınma, %.;

Tef – elemanların veya bir bütün olarak binanın teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;

Tn – fiziksel yaşamın tipik dönemi.

ben = (T olgusu / T n) ∙ %100, (6,8)

burada T gerçeği kronolojik yaştır.

Değerleme uzmanının formül (6.7)'de kullanılan göstergeleri belirlemek için seçilen analogları incelemesinin mümkün olmadığı durumlarda, karşılaştırılan nesnelerdeki aşınma ve yıpranma için yüzde ayarlamaları hesaplanırken (karşılaştırmalı satış yöntemi) formül (6.8)'in kullanılması uygundur.

Örnek. Değerlendirilen mülkün değerini belirleyin. 1980 yılında inşa edilmiş bir binanın bulunduğu bir arsanın değerlendirmesi yapılıyor. Binanın standart hizmet ömrü 150 yıldır. Arsanın piyasa değeri satışlar karşılaştırılarak belirlendi ve 4,5 milyon rubleye eşit. Yapıyı değiştirmenin toplam maliyeti karşılaştırmalı birim yöntemiyle 11,4 milyon ruble seviyesinde belirlendi. Değerleme tarihi: 30 Ocak 2010.

Çözüm.

Binanın kronolojik yaşı 30'dur. Bir yapının aşınma ve yıpranmasını hesaplamak için etkin yaş verilmediğinden formül (6.8) kullanılır.

ben = (T gerçeği / T n) ∙ %100 =30/150*%100 = %30.

Değerlendirilen nesnenin değerini hesaplamak için formül 6.2'yi uygularız.

V= 4.500.000 + (11.400.000 – 0,3*11.400.000) = 12.480.000 ruble.

Böylece değerlendirilen nesnenin maliyet yaklaşımı çerçevesinde hesaplanan maliyeti 12.480.000 ruble olarak gerçekleşti.

Arıza yöntemi aşağıdakileri içeren her türlü aşınmanın ayrıntılı bir şekilde değerlendirilmesini ve muhasebeleştirilmesini içerir (Şekil 2):

çıkarılabilir ve onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma;
çıkarılabilir ve onarılamaz fonksiyonel aşınma;
dış aşınma.

Çıkarılabilir (düzeltilebilir) aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır; bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerindeki artışa katkıda bulunur.

Giderilemez (onarılamaz) aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak imkansız veya ekonomik olarak pratik olmayan aşınmadır; şu veya bu tür aşınma ve yıpranmayı ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerinin artmasına katkıda bulunmaz.

Pirinç. 4 Gayrimenkul nesnelerinin amortismanının sınıflandırılması

Birikmiş aşınma ve yıpranmayı belirlerken döküm yöntemini uygulamak için, hesaplama temeli olarak yeni inşaatın yapısal elemanlara göre ayrılmış maliyetine ilişkin verilere sahip olmak gerekir.

Fiziksel bozulma- doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesi. Fiziksel bozulma, bir mülkün fiziksel özelliklerinde zaman içinde meydana gelen değişiklikleri yansıtır (örneğin, yapısal elemanlardaki kusurlar).

Fiziksel amortismanı hesaplamak için dört ana yöntem vardır:

uzman (normatif);
maliyet;
Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için uzman yöntem kusurlu bir liste oluşturmaya ve bir binanın veya yapının tüm yapısal elemanlarının aşınma yüzdesinin belirlenmesine dayanır. Uzman yöntem en doğru olanıdır ancak aynı zamanda en yoğun emek gerektiren yöntemdir.

Bu yöntem, sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir. Bunun bir örneği, teknik envanter bürosu tarafından teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek ve departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak için kullanılan VSN 53-86'dır. Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması şu şekilde belirlenir:

F f – binanın fiziksel aşınması ve yıpranması, (%);

F i – i'inci yapısal elemanın fiziksel aşınması (%);

L i - i'inci yapısal elemanın (bölüm) değiştirme maliyetinin binanın toplam maliyetindeki payına karşılık gelen katsayı;

n – binadaki yapısal elemanların sayısı

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyeti içindeki payları, öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar ve sistemler için alınmalıdır. tahmini maliyetlerine göre onaylanmış göstergeleriniz yok.

Örnek 30. Bir konut binasının muayenesinde tüm yapısal elemanların fiziksel aşınma ve yıpranmasını ortaya çıkardığı biliniyorsa, binanın fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin:

vakıflar – %10;
duvarlar – %15;
örtüşmeler – %20;
çatı kaplama – %10;
katlar – %35;
pencereler – %40;
son kat kaplamalar – %30;
dahili sıhhi tesisat ve elektrik tesisatı – %50;
diğerleri – %25.

Çözüm:

1. Yapı elemanlarının özgül ağırlıklarını Sat. 28 UPVS.

2. Elemanların ve sistemlerin fiziksel aşınma ve yıpranmasını değerlendirmenin yanı sıra değiştirme maliyeti açısından paylarını belirlemenin sonuçları:

Yapı elemanlarının adı	Yapısal elemanların özgül ağırlığı, %		Özgül ağırlık x aşınma yüzdesi
vakıflar
duvarlar
zeminler
çatı
zeminler
pencere
bitirme kaplamaları
iç tesisat ve elektrik tesisatı
diğer
		-

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %23,25 olur.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için maliyet yöntemi değerlendirme sırasındaki fiziksel bozulmanın, yapıya, elemana veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin ve bunların yenileme maliyetinin oranıyla ifade edildiği varsayımına dayanmaktadır.

Örnek 31. Yapısal elemanların değiştirme maliyetinin ve bunların onarımı için nesnel olarak gerekli maliyetlerin sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 3.200 bin ruble, 640 bin ruble; duvarlar – 4.000 bin ruble, 1.200 bin ruble; tavanlar - 800 bin ruble, 160 bin ruble; diğer – 8.000 bin ruble, 2.800 bin ruble.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin ve ayrıca değiştirme maliyetindeki spesifik ağırlıklarını belirlemenin sonuçları:

Yapı elemanlarının adı	Elemanın değiştirme maliyeti, bin ruble.	Nesnel olarak gerekli onarım maliyetleri, bin ruble.
vakıflar
duvarlar
zeminler
diğer

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması %30 olur.

Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış eşyaları "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetlerine dayandığından, bu yaklaşımın sonucunun oldukça doğru olduğu düşünülebilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.

Bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi fiziksel amortisman (PH) ile yenileme maliyeti (RC) arasındaki ilişkinin efektif yaş (EA) ile tipik ekonomik ömür (EF) arasındaki oranla belirlendiği varsayımına dayanmaktadır:

Örnek 32. Yapısal elemanlarının değiştirme maliyeti, gerçek yaşı ve toplam fiziksel ömrünün sırasıyla olduğu biliniyorsa, bir konut binasının fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirleyin: temeller - 1.200 bin ruble, 10 yıl, 15 yıl; duvarlar – 400 bin ruble, 5 yıl, 10 yıl; tavanlar – 300 bin ruble, 6 yıl, 15 yıl; diğerleri – 900 bin ruble, 1 yıl, 10 yıl.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarını belirleyelim. Elemanların fiziksel aşınmasını değerlendirmenin sonuçları:

Yapı elemanlarının adı	Gerçek yaş, yıl	Genel fiziksel yaşam, yıllar		Amortisman, bin ruble
çatı
zeminler
pencere
bitirme kaplamaları
		-	-

Böylece binanın fiziksel aşınma ve yıpranması 1210 ruble oluyor. veya %43,2.

Fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi birbirini takip eden birkaç adımdan oluşur:

düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi;
Uzun ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi.

Düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarının belirlenmesi (buna aynı zamanda ertelenmiş onarım da denir, çünkü tipik alıcının yapının normal çalışma özelliklerini yeniden sağlamak için derhal onarımlar yapacağı varsayılır: kozmetik onarımlar, çatıda sızıntı olan alanların restorasyonu, mühendislik onarımı) ekipman vb.) fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için maliyet veya uzman yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir.

Onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma, onarımının halihazırda pratik olarak imkansız olduğu veya ekonomik açıdan pratik olmadığı öğelere karşılık gelir. Bu tür aşınma ve yıpranmanın miktarı, toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı arasındaki farka göre belirlenir.

Aşınmayı hesaplamak amacıyla, onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip bir yapının elemanları uzun ömürlü ve kısa ömürlü olarak ikiye ayrılır.

Uzun ömürlü elemanlar için beklenen kalan ömür, tüm yapının kalan ekonomik ömrüne denk gelir. Kısa ömürlü elemanlar yapının tamamına göre daha az kalan ekonomik ömre sahiptir.

Kısa ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi kullanılır: elemanın toplam değiştirme (veya değiştirme) maliyeti ile elemanın düzeltilebilir aşınma miktarı arasındaki fark çarpılır. elemanın gerçek yaşının toplam fiziksel ömrüne oranıyla.

Bu durumda, elemanın genel fiziksel ömrü, periyodik onarımlar dikkate alınarak ve normal çalışma özelliklerinin korunması dikkate alınarak referans verilere göre belirlenir.

Uzun ömürlü elemanlardaki onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için bir binanın ömrünü hesaplama yöntemi de kullanılır: düzeltilebilir fiziksel aşınma ve yıpranma miktarı ve onarılamaz fiziksel aşınmaya sahip kısa ömürlü elemanların değiştirme maliyetinin toplamı toplam yenileme (veya değiştirme) maliyetinden çıkarılır ve sonuç, kalan yenileme (veya değiştirme) maliyeti) uzun ömürlü unsurların yanı sıra binanın gerçek yaşı ile binanın genel fiziksel ömrü arasındaki ilişkiyle çarpılır.

Bir binanın genel fiziksel ömrü, dayanıklılık açısından farklı bina kategorileri için ana yapı elemanlarının türüne bağlı olarak belirlenir. Konut ve kamu binalarının dayanıklılığa göre sınıflandırılması düzenleyici literatürde verilmektedir.

Örnek 33. Bir konut binasının fiziksel bozulmasını belirleyin. Hesaplama ilerledikçe ilk verileri sunacağız.

1. Tahmini belgelere dayanarak, birikmiş aşınma ve yıpranmayı değerlendirmek için yeni inşaatın maliyetini belirleyeceğiz:

Yapı elemanlarının adı	Değiştirme maliyeti, bin ruble.
Doğrudan maliyetler (malzeme ve ekipman, işçilik, genel giderler ve yüklenicinin karı),
temel kurulumu
dış duvarların inşaatı
zemin düzenlemesi
çatı kaplama
bölümlerin kurulumu
asma tavan montajı
döşeme
iç ve dış dekorasyon
kanalizasyon sistemi
güç kaynağı sistemi
Isıtma sistemi
Havalandırma ve iklimlendirme
Dolaylı maliyetler
Girişimcinin karı
Toplam değiştirme maliyeti

2. Düzeltilebilir fiziksel aşınma miktarını belirleyin:

Böylece düzeltilebilir aşınma ve yıpranmanın maliyeti 3.000 bin ruble.

2. Kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınma miktarını belirleyelim:

Yapı elemanlarının adı	Elemanın değiştirme maliyeti, bin ruble.	Gerçek yaş, yıl	Genel fiziksel yaşam, yıllar	Amortisman, bin ruble
çatı
zeminler
Bitiricilik
kanalizasyon
güç kaynağı sistemi
Isıtma sistemi
Havalandırma ve iklimlendirme
Toplam:		-	-

Böylece kısa ömürlü elemanlarda onarılamaz fiziksel aşınmanın maliyeti 22.967 bin ruble, kısa ömürlü elemanların onarılamaz fiziksel aşınmayla değiştirilme maliyeti ise 33.000 bin ruble.

Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve çeşitli faktörlerin etkisi altında zaman içinde değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Tesis kullanıldıkça, binaların ve yapıların yapısal güvenilirliğini karakterize eden parametreler ve bunların mevcut ve özellikle insan yaşamıyla ilgili gelecekteki kullanıma işlevsel uyumu giderek kötüleşiyor. Ayrıca, gayrimenkulün değeri, piyasa ortamındaki değişikliklerden, binaların belirli kullanımlarına getirilen kısıtlamalardan vb. kaynaklanan dış faktörlerden de daha az etkilenmez.

Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).

Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak, aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış (Şekil).

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Çıkarılabilir aşınma, ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır, yani bir veya başka bir aşınma türünü ortadan kaldırmak için katlanılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerinin artmasına katkıda bulunur.

Olası tüm aşınma ve yıpranma türlerinin tanımlanması, bir mülkte biriken aşınma ve yıpranmadır. Parasal açıdan toplam amortisman, değerlenen nesnenin yenileme maliyeti ile piyasa fiyatı arasındaki farktır.

Kümülatif birikmiş aşınma, nesnenin ömrünün bir fonksiyonudur. Bu göstergeyi karakterize eden temel değerlendirme kavramlarını ele alalım.

Bir binanın fiziksel ömrü (PL), binanın yük taşıyan yapısal elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı bir binanın çalışma süresidir. Bir nesnenin fiziksel ömrü inşaat sırasında belirlenir ve binaların sermaye grubuna bağlıdır. Nesnenin yıkılmasıyla fiziksel ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (CA), nesnenin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süredir.

Etkin yaş (EA), binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşına göre hesaplanır.

Ekonomik ömür (EL), nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının belirli bir bölümündeki karşılaştırılabilir nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer. Aynı zamanda yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranma nedeniyle artık nesnenin maliyetine katkı sağlamamaktadır.

Bir binanın kalan ekonomik ömrü (REL), değerleme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir (Şekil).

Fiziksel aşınma ve yıpranma, doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konan bir nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesidir.

Binaların fiziksel bozulmalarının hesaplanmasına yönelik yöntemler aşağıdaki gibidir:

· teknik uzmanlık yöntemi;

· maliyet;

· ömür boyu yöntem.

Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için teknik uzmanlık yöntemi sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir. Örnek olarak, SSCB Devlet İnşaat Komitesi'ne bağlı İnşaat Mühendisliği ve Mimarlık Devlet Komitesi'nin Konut Binalarının Fiziksel Aşınmasını Değerlendirme Kurallarını (VSN 53-86) verebiliriz. – M., 1990, BTI tarafından teknik envanter sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirmek, departman bağlılığına bakılmaksızın konut stokunun büyük onarımlarını planlamak amacıyla kullanılır.

Bu kurallar binaların çeşitli yapısal elemanlarının fiziksel aşınmasını ve yıpranmasını ve bunların değerlendirilmesini açıklar.

Bir binanın fiziksel aşınma ve yıpranması aşağıdaki formül kullanılarak belirlenmelidir:

burada F f – binanın fiziksel aşınması ve yıpranması, %;

F i – i-inci yapısal elemanın fiziksel aşınması, %;

L i - i'inci yapısal elemanın değiştirme maliyetinin binanın toplam değiştirme maliyetindeki payına karşılık gelen katsayı;

n binadaki yapısal elemanların sayısıdır.

Bireysel yapıların, elemanların ve sistemlerin yenileme maliyetinin binanın toplam yenileme maliyetindeki payları (yüzde olarak) genellikle öngörülen şekilde onaylanan konut binalarının yenileme maliyetinin toplu göstergelerine göre ve yapılar, elemanlar için alınır. ve onaylanmış göstergeleri olmayan sistemler - tahmini maliyetlerine göre.

Yöntem uygulama sırası:

1. Değerlendirilen binanın yapısal elemanlarının ve mühendislik sistemlerinin görsel incelemesi ve aletli-tam ölçekli incelemesi gerçekleştirilir.

2. Muayene sırasında fiziksel aşınma belirtileri belirlenir ve bunların niceliksel özellikleri belirlenir:

Hasarlı alan sayısı

Hasarın boyutunun belirlenmesi - alan, uzunluk veya derinlik.

3. Hasarlı alanların tespit edilen göstergelerinin ilgili standart tablolarda verilen niceliksel değerleriyle karşılaştırılması. (VSN 53-86)

4. Fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için uygun tabloların doldurulması.

Açıklanan teknik yalnızca ev içi uygulamada kullanılır. Tüm açıklığa ve ikna ediciliğine rağmen aşağıdaki dezavantajlara sahiptir:

· “Normatifliği” nedeniyle, başlangıçta nesnenin atipik çalışma koşullarını hesaba katamaz;

· binanın yapısal elemanlarının gerekli detaylandırılması nedeniyle emek yoğun uygulama;

· fonksiyonel ve dış aşınmayı ölçmenin imkansızlığı;

· yapısal elemanların spesifik ağırlığının öznelliği.

Merkezde Fiziksel aşınma ve yıpranmayı belirlemek için maliyet yöntemi değerlendirme sırasında yapılara, elemanlara, sistemlere veya bir bütün olarak binaya verilen hasarı ortadan kaldırmak için objektif olarak gerekli onarım önlemlerinin maliyetinin oranı ve bunların değiştirme maliyeti ile ifade edilen fiziksel aşınma ve yıpranma yatmaktadır.

Fiziksel amortismanı belirlemek için maliyet yönteminin özü, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerini belirlemektir.

Bu yöntem, elemanların ve bir bütün olarak binanın aşınma ve yıpranmasını maliyet açısından anında hesaplamanıza olanak tanır. Değer düşüklüğü hesaplaması, yıpranmış öğeleri "büyük ölçüde yeni duruma" getirmenin makul fiili maliyetine dayandığından, bu yaklaşımın sonucu oldukça doğru olabilir. Yöntemin dezavantajları, yıpranmış yapı elemanlarının onarım maliyetlerinin hesaplanmasında gerekli detay ve doğruluktur.

Binaların fiziksel bozulmalarının tespiti ömür boyu yöntem. Fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömür göstergeleri belirli bir oranda olup formülle ifade edilebilir.

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

nerede giyiyorum, %;

EV – elemanların veya bir bütün olarak binanın teknik durumuna göre bir uzman tarafından belirlenen etkin yaş;

VF – fiziksel yaşamın tipik dönemi;

RSF – fiziksel yaşamın kalan süresi.

ben = (HV: VF) * 100,

nerede giyiyorum, %;

CH – kronolojik yaş.

Bu şekilde hesaplanan elemanların veya bir bütün olarak binanın amortisman yüzdesi parasal terimlere (amortisman) çevrilebilir:

Ö = BC* (I:100),

nerede giyiyorum, %;

BC – değiştirme maliyeti.

Fonksiyonel aşınma. Değerlendirilen binadaki fonksiyonel aşınma ve yıpranma işaretleri, mevcut veya amaçlanan kullanıma uygun olarak yapının normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlama ve/veya tasarım çözümlerinin modern standartlara uygun olmamasıdır.

Fonksiyonel aşınma da çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.

Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlaması ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanmaktadır. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir işareti, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğudur.

Düzeltilebilir fonksiyonel aşınma, düzeltmenin maliyetiyle ölçülür ve şunlardan kaynaklanır:

eleman eklenmesini gerektiren eksiklikler;
elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler;
"süper gelişmeler."

Kira kaybı kapitalizasyon yöntemi
Fazla işletme maliyetlerini aktifleştirme yöntemi

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma- değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanı: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve vergilendirme alanındaki mevzuat kararları, vesaire. Gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, buna neden olan nedenlere bağlı olarak, çoğu durumda konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".

Fonksiyonel aşınmayı belirleme yöntemleri:

dış etkilere atfedilebilen gelir kaybının aktifleştirilmesi yöntemi;
Benzer nesnelerin satışlarını dış etkilerle ve dış etkiler olmadan karşılaştırmak için bir yöntem.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

1. Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.

2. Daha doğru değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artışı da beraberinde getiriyor.

3. Değerlemesi yapılan mülkün satın alma maliyetleri ile tam olarak aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki fark, çünkü Değerleme işlemi sırasında inşaat maliyetinden birikmiş amortisman düşülmektedir.

4. Eski binaların yeniden üretim maliyetini hesaplamanın zorluğu.

5. Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.

6. Yatırımcının kârını yansıtmaz.

Doktora Yaskeviç E. E.

Amortisman, çeşitli faktörlerin etkisi altında bir mülkün genel değer kaybıyla ilişkilidir. Amortismanın muhasebeleştirilmesi esas olarak maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımlarla gerçekleştirilir; gelir yaklaşımında ise onarım ve restorasyon çalışmalarının belirli maliyetleri dikkate alınır.

Parasal açıdan toplam amortisman, değiştirme maliyeti ile değerlenen nesnenin piyasa değeri /1/ arasındaki farktır.

Maliyet yaklaşımının metodolojisi, bir arsanın (bundan sonra arsa olarak anılacaktır) mülkiyetini almak (kiralama, kullanım) için yapılan tüm maliyetlerin belirlenmesini, aşınma ve yıpranmanın eklenmesiyle yeni nesnelerin inşasının maliyetini belirlemeyi içerir. Maliyet yaklaşımını (örneğin arsası olan bir bina) aşağıdaki ifadelere dayanarak hesaplamak yaygındır:

1). Parasal açıdan aşınma ve yıpranma ve bunların birbirleri üzerindeki etkisinin olmaması:

İnşaat maliyeti * PP - Fiziksel Aşınma - Fonksiyonel Aşınma - Dış Aşınma + Arazi hakları maliyeti (formül 1)

2). Göreceli aşınma değerleriyle, birbirleri üzerindeki etkileri dikkate alınarak:

İnşaat maliyeti * PP * (1 - Fiziksel Aşınma) x (1 - Fonksiyonel Aşınma) x (1 - Dış Aşınma) + Arazi hakları maliyeti (formül 2)

PP girişimcinin karıdır.

Amortisman genellikle yalnızca nesnelerin inşaat maliyetine atfedilir.

Aynı zamanda, fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmayı, gayrimenkul nesnelerinin değeri üzerindeki etkilerine göre çıkarılabilir ve onarılamaz olarak bölmek genel olarak kabul edilir (artan bakış açısından onarım maliyetlerine maruz kalmanın tavsiye edilebilir veya uygunsuz olup olmadığı). nesnelerin değeri.).

Fiziksel Aşınma = Çıkarılabilir Fiziksel. Aşınma + Ölümcül Fizik. Giymek.

Benzer bir ifade fonksiyonel aşınma için de geçerlidir.

Analogların maliyetinde ayarlamalar yaparken karşılaştırmalı yaklaşımın metodolojisi, eşleştirilmiş satışların analizine dayalı yöntemler, uzman yöntemler ve istatistiksel yöntemler kullandığımızı göstermektedir. En az gelişmiş olanı istatistiksel yöntemlerdir.

Binaların ve yapıların bakım maliyetlerini hesaba katarken gelir yaklaşımının metodolojisi, çeşitli onarım türlerinin maliyetlerini dikkate alan parasal ifadeler kullandığımızı göstermektedir.

Bir dizi çalışmada maliyet yaklaşımına yönelik ifadelerin kullanılmasının doğruluğu (Yu.S. Zaitsev, P.V. Kartsev) ve bunların içindeki yeri tartışıldı " Arazi haklarının değeri"(V.G. Mosinets), ancak teorik olarak önerilen her şeyin her zaman pratik verilerle desteklenmesi gerekir ki bu ne yazık ki son zamanlarda nadiren görülmektedir.

Piyasa çıkarma yönteminin kullanımına dayalı olarak ifadelerin genel bir analizini yapmaya çalışacağız (gayrimenkul nesneleri için alım ve satım piyasasından verileri analiz edeceğiz).

Araştırmanın amacı, çeşitli gayrimenkul nesnelerinin değerinin aşınma ve yıpranmaya bağımlılığının doğasını incelemekti (yukarıdaki formüllerin güvenilirliğini kontrol etmek).

En gelişmiş emlak piyasası Moskova ve Moskova bölgesi pazarıdır. Bu piyasada, yalnızca belirli aşınma ve yıpranma türlerinin (örneğin fiziksel, fonksiyonel ve dış aşınma ve yıpranmadan soyutlanarak) makul bir şekilde dikkate alındığı gayrimenkul nesnelerinin karşılaştırmalı değerine ilişkin veri örnekleri bulabilirsiniz. Bu pazardaki örnek verilerin analizine dayanarak, nesnelerin amortismanı ile aşağıda tanımlanan değerleri arasındaki ilişkiler oluşturulmuştur. Pazar analizi, Mart - Haziran 2003 için http://www.stn.ru/, http://www.izrukvruki.ru/ web sitelerinde sunulan verilerin hacmine dayalı olarak tekliflerin maliyetine göre gerçekleştirildi. .

Analiz, Moskova'nın “ortalama” yönü - Güney İdari Okrugu (SAD) ve kısmen (apartmanlar için) Güney-Batı (SWAD) için bir veri örneği kullanılarak gerçekleştirildi. Arsaların maliyetinin muhasebeleştirilmesi farklı bir şekilde gerçekleştirildi; arazi parsellerinde bulunan nesneler seçildi, uzun vadeli kiralama maliyeti (49 yıl) 450.000...600.000 dolar/ha arasında değişiyordu. Arsaların nesnelerin maliyeti üzerindeki etkisini azaltmak için (ülke mülkleri hariç), çok katlı (5 kattan fazla) binalarda nesneler seçildi. Banliyö mülkleri, “bina altı” arsaların maliyeti ile “eşli satış” yöntemi kullanılarak analiz edildi.

Bu amaç aşağıdakilerin çözümünü ima ediyordu görevler:

araştırma yönlerinin belirlenmesi;

Güney-Batı İdari Bölgesi, Moskova'nın Güney İdari Bölgesi'nde bulunan daireler, ofis binaları, endüstriyel tesisler, perakende satış tesisleri ve 25...40 km uzaklıkta bulunan banliyö mülkleri için maliyet verileri seçimi. Moskova Çevre Yolu'ndan güney yönünde;

rastgele ölçüm hatalarını dikkate alarak verilerin istatistiksel işlenmesi ve karşılaştırmalı analizi;

tesislerin maliyetinin aşınma ve yıpranmalarına ilişkin grafiksel bağımlılıklarını oluşturmak ve korelasyon ve regresyon analizi yöntemlerini kullanarak yaklaşık formülleri seçmek;

elde edilen bağımlılıkların analizi ve genel sonuçlar.

Araştırma yönlerinin belirlenmesi:

Maliyet, karşılaştırma ve gelir yaklaşımlarını uygularken nihai amaç, gayrimenkulün piyasa değerine ulaşmaktır. Amortisman, piyasa değeri kaybıyla ilişkilidir, dolayısıyla nesnelerin değerine katkısı, pazar çıkarma yöntemi kullanılarak karşılaştırılabilir veri örnekleri kullanılarak doğrulanabilir.

Yön No. 1. Fiziksel aşınma ve yıpranmanın nesnelerin maliyeti üzerindeki etkisi.

1.1. Distribution'un tanımı "Çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma" gayrimenkulün toplam piyasa değerini oluşturur.

1.2. Toplam katkının belirlenmesi "Fiziksel aşınma ve yıpranma" gayrimenkulün piyasa değerine dönüştürülür.

Yön No. 2. İşlevsel aşınma ve yıpranmanın gayrimenkul değeri üzerindeki etkisi.

Yön No. 3. Aşınma ve yıpranmanın gayrimenkul değeri üzerindeki kümülatif etkisi. Aşınmanın karşılıklı etkisi.

1. Gayrimenkullerin toplam piyasa değerine “Çıkarılabilir Fiziki Amortisman”ın katkısının belirlenmesi

Katkı, "tesislerin kozmetik onarıma ihtiyacı var" ve "yenilenmiş binalar" tekliflerine göre yaklaşık olarak tesisin piyasa değerindeki farkla belirlendi; daireler için - birincil (“bitirmeden”) ve ikincil (“bitirmeden”) pazardaki fiyat farkına göre. Fonksiyonel ve dış aşınmanın etkisini ortadan kaldırmak için Moskova'nın Güney İdari Bölgesi için pazar çıkarımı kullanıldı /6/.

Daireler.

Analizi gerçekleştirmek için, 8 km'nin üzerinde yer alan panel evlerdeki tek odalı dairelere (17...22 katlı seri P-44...P-3) ilişkin verileri kullandık. Karşılaştırılan numunelerin temsili özelliği ile Merkezden - 25'in üzerinde numune.

İdari ve ofis binaları

Analizi gerçekleştirmek için 800…1500 m2 alan aralığındaki “B2” ve “C” sınıfı idari ve ofis binalarına ilişkin verileri kullandık. m: Merkezden 8 km'den fazla bir mesafede bulunan, karşılaştırılan örnekleri temsil eden I ve II sermaye gruplarının (KS-1 ve KS-4 yapısal sistemleri) başkent binalarında bulunan nesneleri, 15'ten fazla örnek olarak seçtik.

Endüstriyel tesisler

Analizi gerçekleştirmek için, I ve II sermaye gruplarının (KS-1 ve KS-4 yapısal sistemleri) sermaye binalarında bulunan üretim tesislerine ilişkin verileri kullandık. 1000...2500 m2 alan aralığında. m.8 km'den fazla mesafede bulunan nesneler seçildi. Karşılaştırılan örneklerin temsili özelliği ile Merkezden - 12'den fazla örnek.

Perakende tesisleri

Analizi gerçekleştirmek için, I ve II sermaye gruplarının (KS-1 ve KS-4 yapısal sistemleri) sermaye binalarında bulunan perakende tesislerine (mağazalara) ilişkin verileri kullandık. 400...800 m2 alan aralığında. m.8 km'den fazla mesafede bulunan nesneler seçildi. Karşılaştırılan örneklerin temsili özelliği ile Merkezden - 15'in üzerinde örnek.

Ülke mülkleri.

Analizi gerçekleştirmek için 160...280 m2 alan aralığındaki kır mülklerine (iki katlı tuğla evler) ilişkin verileri kullandık. m (8...14 dönümlük araziler), 25...40 km uzaklıkta yer almaktadır. Moskova Çevre Yolu'ndan güney yönlerinde, karşılaştırılan “eşli satış” örneklerinin temsili ile - 12 çiftten fazla.

Kullanım kolaylığı açısından birim alan başına birim maliyetlerle (dolar/m2) çalışacağız.

Tablo 1'de numunelere ilişkin ortalama verilerin yanı sıra, onarım öncesi ve sonrası ortalama maliyetlerin oranı, ortalama maliyetlerdeki fark, tahmini onarım maliyetleri (bitirme) ve onarım maliyetindeki farkın onarım maliyetine oranı gösterilmektedir. tahmini onarım maliyeti:

Tablo 1.

Mülk		Tamir edilmesi gereken bir nesnenin ortalama maliyeti, USD/m2. M	Yenileme sonrası ortalama maliyet, (Sonra) USD/m2. M	bağıntılı Karar Öncesi/Sonrası	Fark, (Ort.) ABD Doları/metrekare M	Oryantasyon tahmini onarım maliyeti, (Co) dolar/metrekare M	bağıntılı dikiş Çar / Yani
1 odalı daireler	Prefabrik betonarme
Ofis odaları	Brick ve Sat. betonarme
Endüstriyel tesisler	Prefabrik betonarme
Perakende tesisleri
Ülke mülkü

Tablo 1'de tahmini onarım maliyetine ilişkin veriler gösterilmektedir. Bu değerler aşağıdaki verilere dayanarak belirlendi:

1). Moskova sigorta şirketlerinin tahminlerine göre onarımların maliyeti:

Basit - 75 $/m2 M.
Üstün - 200 $/m2 M.
Avrupa kalitesinde yenileme - 400$/m2 M.

Verilen veriler olduğundan fazla tahmin edilmiştir ve onarım türlerinde net bir derecelendirmeyi yansıtmamaktadır.

2). Moskova inşaat şirketlerine göre onarım maliyetleri (hesaplamalarda kullanılmıştır):

Basit - 40...60 dolar/m2 M.
Üstün - 80...140 dolar/m2 M.
Avrupa kalitesinde yenileme - 150...350 dolar/m2. M.
Yüksek kalite - 400...800 dolar/m2 m ve üzeri (doğal malzemeler kullanılarak - ahşap, taş...).

Yukarıdaki tablo 1'den şu sonuç çıkıyor:

Binaların piyasa değerine en küçük katkı, endüstriyel ve ofis binaları için çıkarılabilir aşınma ve yıpranmadan kaynaklanmaktadır (görünüşe göre yeni sahipler, ofis binalarını her zaman tasarımlarına uyacak şekilde donatmaya çalışmaktadır ve endüstriyel tesisler için bitirme işleminin göreceli maliyeti düşüktür);

Binaların piyasa değerine en büyük katkı, kır mülklerindeki çıkarılabilir aşınma ve yıpranma ile sağlanırken, yeni kaplamalar nesnelerin piyasa değerini önemli ölçüde artırır;

İkincil konut piyasası (standart panel binalardaki 1 odalı daire örneğini kullanırsak), bitmiş binaların daha yüksek maliyetini göstermektedir;

Hesaplama doğruluğu sınırları dahilinde, konut, ticari binalar ve taşra mülkleri için çıkarılabilir aşınma ve yıpranmanın mülkün piyasa değerine katkısının orantılı olarak dikkate alınması gerekir. Ofis ve endüstriyel tesisler için çıkarılabilir aşınma ve yıpranmanın katkısı önemsizdir (Muhasebe " Çıkarılabilir Fizik. Giymek" 0,2...0,35 azaltma faktörleriyle gerçekleştirilmelidir).

2.Genel “Fiziki Amortismanın” gayrimenkulün piyasa değerine katkısının belirlenmesi

Fiziksel aşınmayı hesaplama yöntemleri /1/:

düzenleyici (konut binaları için);
maliyet;
ömür boyu yöntem vb.

Normatif yöntemler çeşitli normatif materyallerin kullanımına dayanmaktadır. Örnek olarak SSCB Devlet İnşaat Komitesi'nin “Konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları” (VSN 53-86) adını verebiliriz.

Bu durumda “değerlendirme sırasındaki fiziksel aşınma ve yıpranmanın, yapıya, elemana, bir bütün olarak sistem veya bina ve bunların yenileme maliyetleri.

Şu soru ortaya çıkıyor: Değiştirme maliyetiyle ilişkili onarım maliyetlerinin nesnenin piyasa değeriyle ilişkisi nedir?

Fiziksel aşınma ve yıpranmanın belirlenmesine yönelik maliyet yöntemlerinin temeli aynı zamanda onarım faaliyetlerinin yürütülmesine ilişkin doğrudan maliyetlerin belirlenmesidir.

Onarım işinin maliyeti ile mülkün piyasa değeri arasındaki bağlantıyla ilgili soru yine ortaya çıkıyor.

Ömür yöntemi, bir binanın yapısal elemanlarının ("kısa ömürlü" ve "uzun ömürlü") veya tüm binanın etkin ömrü ile tipik fiziksel ömrü arasındaki ilişkiye dayanmaktadır.

Yine soru şu: Bu oranların mülkün piyasa değeriyle ilişkisi nedir?

Fiziksel aşınma ve yıpranmanın kullanım ömrü yöntemiyle belirlendiği "Binaların kaza oranını belirleme yöntemi" MGSN 301.03-97'yi (Tablo 3) ele alalım:

Büyük onarımların maliyetinin yenileme maliyetini aştığı “harap” duruma dikkat edelim: bu koşullar altında maliyet yaklaşımı yalnızca depolama biriminin maliyetini bireysel iyileştirmelerle verecektir, karşılaştırmalı yaklaşım ise çok daha fazlasını gösterecektir. daha yüksek maliyet. Aşınma ve yıpranmanın etkisinin yanlış değerlendirilmesinden dolayı ortaya çıkan yaklaşımlarda maliyet farkı elde edeceğiz.

MGSN 301.03-97 "Binaların kaza oranını belirleme metodolojisi" madde 1.5 " uyarınca, aşınması binanın sağlamlığını ve stabilitesini etkileyen konut binalarının veya ayrı bir yapının acil durumu dikkate alınmalıdır. Taş binalarda %70'in üzerinde, ahşap evlerde ise %65'in üzerinde fiziksel aşınma meydana gelebilir...".

Maliyet yaklaşımının girişimcinin kârını (veya dış aşınma ve yıpranmayı) doğru bir şekilde hesaba katması durumunda, maliyet yaklaşımı ve karşılaştırmalı yaklaşımın yeni gayrimenkul için benzer maliyet değerleri verdiği iyi bilinmektedir /6/.

Tesisler çalışırken, çeşitli aşınma ve yıpranma türlerinin etkisinin doğru şekilde değerlendirilmesinin, maliyet ve pazar yaklaşımlarında da benzer sonuçlara yol açması muhtemeldir.

Fiziksel aşınma ve yıpranmanın katkısı, yaklaşık olarak yeni nesneler ile yeni nesneler arasındaki piyasa değeri farkıyla belirlendi.

ortalama hizmet ömrüne sahip nesneler (yaklaşık% 30'luk aşınma, yaşam döngüsü yöntemiyle belirlenir);

binaların harap durumuna yakın hizmet ömrüne sahip nesneler (yaklaşık% 70 aşınma ve yıpranma). İşlevsel ve dış aşınma ve yıpranmanın etkisini dışlamak için, Güney Batı İdari Bölgesi (apartmanlar) ve Moskova'nın Güney İdari Bölgesi'nde bulunan seçilmiş nesneler için pazar çıkarımı kullanıldı.

"Kullanılamaz" nesnelerin tasfiye değeri, SN 436-72 "Yıkım sırasında binaların sökülmesinden elde edilen malzemelerin verimine ilişkin yaklaşık normlar" tavsiyelerine uygun olarak belirlendi.

Daireler 5 katlı panel binalarda seçildi (Güneybatı İdari Bölgesi'nde, yeni dairelerin maliyeti 97 numaralı "Rway" koleksiyonuna göre, "harap" dairelerin maliyeti 5 katlı olanlardan alınmıştır) Tahliye için belirlenen "Novy Cheryomushki" bölgelerindeki binalar). Numunenin temsil gücü en az 20 numunedir.

Geriye kalan gayrimenkul türleri (endüstriyel, ofis, perakende satış tesisleri), katkının belirlenmesinde olduğu gibi aynı koşullar ve numunelerin temsil edilebilirliği ile Güney İdari Bölgesi'nde seçilmiştir " Çıkarılabilir Fizik. Giymek","yeniden inşa için" "harap" nesneler hariç (örneklerin temsililiği, arama tabanının küçük olması nedeniyle 11...14 örneğe düştü). Ülke mülkleri yukarıdaki koşullara göre seçilmiştir. Seçim çiftler halinde gerçekleştirildi.

Tablo 2.

Mülk	Konum konum	Aşınma ve yıpranmaya ilişkin maliyetler (dolar/m2) ve bağıl maliyetler (p.u.):

1 odalı daire

Ofis odaları

Endüstriyel tesisler

Perakende tesisleri

Ülke mülkleri	MKAD'a 25…40 km

Masadan Şekil 2'de nesnelerin piyasa değerinin fiziksel yıpranmaya bağımlılığının doğrusal olmayan doğasıyla uğraştığımız anlaşılmaktadır.

Örnek olarak, kullanım ömrü yöntemine göre belirlenen aşınma ve yıpranmaya bağlı olarak dairelerin ve ofis binalarının maliyetini düşürmeye yönelik grafikler verilmiştir.

Göreli maliyet ile göreceli aşınma arasındaki ilişkinin doğasını belirlemek için çeşitli çalışmalardan elde edilen veriler analiz edildi. Örneğin, /5/ çalışmasında, nesnenin varlığının başlangıcından maksimum hizmet ömrüne kadar geçen sürenin karesi oranında maliyette indirim yapılması önerildi.

Bağımlılıklara yaklaşmak için doğrusal ve ikinci dereceden doğrusal regresyon formülleri kullanıldı:

Nesnelerin göreceli maliyeti (RO) ile göreceli fiziksel amortisman (RP) arasındaki ilişkinin varlığı ve türü belirlendi.

Masada Şekil 3, yaklaşık bağımlılıkları ve korelasyon katsayılarını göstermektedir.

Tablo 3.

	doğrusal bağımlılık		doğrusal-ikinci dereceden bağımlılık
		katsayı korelasyon- düşünceler		katsayı korelasyon- düşünceler
Daireler	İşletim Sistemi=1,24 - 0,91*VEYA		İşletim Sistemi= 1,10 - 0,92* VEYA 2
Ofis odaları	İşletim Sistemi=1,14 - 1,02*VEYA		İşletim Sistemi= 1,02 - 0,91*VEYA 2
Endüstriyel tesisler	İşletim Sistemi=1,09 - 0,93*VEYA		OS= 0,98 - 0,94* VEYA 2
Perakende tesisleri	İşletim Sistemi=1,10 - 0,90*VEYA		OS= 0,97 - 0,91*VEYA 2
Ülke mülkleri	İşletim Sistemi=1,15 - 0,98*VEYA		İşletim Sistemi= 1,05 - 0,99* VEYA 2

Tablo 3'ten görülebileceği gibi, bağımlılıkların doğrusal-ikinci dereceden yaklaşımıyla en kabul edilebilir korelasyon katsayıları (0,93...0,97) elde edilmiştir. Doğrusal bağımlılıkların korelasyon katsayıları düşüktür (0,82...0,85) ve reddedilir.

İstatistiksel olarak elde edilen doğrusal ikinci dereceden bağımlılıklar "OS - OP", hem maliyet hem de karşılaştırmalı yaklaşımlarda (analogları ayarlarken) fiziksel aşınma ve yıpranmanın nesnelerin piyasa değeri üzerindeki etkisini hesaplarken kullanılabilir.

3. Fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın gayrimenkulün toplam piyasa değerine katkısının belirlenmesi.

Fonksiyonel aşınmanın maliyet ifadesi, yeniden üretim maliyeti ile değiştirme maliyeti arasındaki farktır; bu, fonksiyonel aşınmayı dikkate almaz /1/.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma, mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.

Soru yeniden ortaya çıkıyor: Yeniden inşa maliyetleri mülkün piyasa değeriyle nasıl bağlantılı?

Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, modern inşaat standartlarına göre değerlendirilen binaların eski alan planlaması ve/veya yapısal özelliklerinden kaynaklanmaktadır.

Onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın maliyeti iki şekilde belirlenebilir:

kira zararlarının aktifleştirilmesi;

Binanın düzgün bir şekilde muhafaza edilmesi için gerekli olan fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesi.

Bu durumda, doğrudan pazardan çıkarma yöntemi kullanılır - bu nedenle, aşınma ve yıpranmanın karşılıklı etkisi sorunu dışında, düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranmanın nesnelerin piyasa değerine katkısının doğru orantılılığı şüphe götürmez. .

Önlenebilir aşınmanın etkisi aşağıdaki karşılaştırılabilir nesneler üzerinde seçici olarak test edilmiştir:

Standart modern panel evlerde 3 odalı daireler (Güney İdari Okrugu) (“geliştirilmiş” ve “Avrupa bitirme” türlerinin bitirilmesindeki fark, 19'dan fazla eşleştirilmiş numunenin temsili bir örneği ile. Tahmini maliyet farkı yaklaşık 120 dolar / m2'dir. m. - 98 dolar/m2'ye kadar farklar var (98/120 = 0,82 ).

B2 ve C sınıfı ofis binaları (klima sistemleri, resepsiyon ve güvenlik hizmetlerinde fark. Tahmini maliyet farkı yaklaşık 38 dolar / m2'dir, - küçük farkların 21 dolar / m2'ye kadar çıkma eğilimi vardır .m.( 21/38 = 0,55 ) 15 çiftten fazla temsili bir numune ile eşleştirilmiş numunelerin (Güney İdari Bölgesi için) ortalama değerlerine dayanmaktadır, ancak maliyet farkı numuneler için yapılan ölçümlerin doğruluğu dahilindedir;

Üretim tesisleri (gıda üretimi ve gıda dışı üretim için bitirme işlemlerindeki fark. Tahmini maliyet farkı yaklaşık 41 dolar/m2'dir - piyasa değerinde ölçümlerin doğruluğunu aşan önemli farklılıklar bulunamadı. Eşleştirilmiş numunelerin temsili - 12'den fazla çift;

Perakende satış tesisleri (gıda ürünleri ve endüstriyel malların ticareti için bitirme farkı. Tahmini maliyet farkı yaklaşık 85 dolar/m2'dir. - 62 dolar/m2'ye kadar maliyet farkı vardır (62/85) = 0,73 ) örneklerin (Güney İdari Bölgesi) ortalama değerlerine göre 14 çiftten fazla temsili bir örnekle.

Elde edilen verilere göre bir tablo oluşturuldu. 4:

Tablo 4.

İsim	"Eşleştirilmiş satışların" sayısı	Fonksiyonel aşınmanın yaklaşık ortalama hesaplanan değeri, (Srfi) dolar/metrekare. M	Ortalama maliyet farkı (SFI) USD/m2 M	Sfi/Srfi ilişkisi
3 odalı daireler
Ofis odaları
Endüstriyel tesisler
Perakende tesisleri

Değişim katsayısı

Genel olarak, bireysel numune verileri, çıkarılabilir fonksiyonel aşınmanın etkisinin, azaltma faktörü dikkate alınarak, ortadan kaldırılmasının belirlenen maliyetleriyle orantılı olarak dikkate alınabileceğini göstermektedir. İlk yaklaşım olarak, yeterli derecede güvenilirlikle bu katsayı yaklaşık olarak alınabilir. 0,75.

4. Fiziksel ve fonksiyonel aşınmanın karşılıklı etkisinin belirlenmesi.

Aşınmanın karşılıklı etkisi metodik olarak aşağıdaki şekilde belirlendi:

Seçenek No. 1 (çıkarılabilir fonksiyonel aşınma dikkate alınarak):

Yeni ve yeni yapıya yakın nesneler için, basit kaplama ile Avrupa kaplama (çıkarılabilir fonksiyonel aşınma) arasında bir fark vardı. Daha sonra, yeterli derecede fiziksel aşınma ve yıpranmaya sahip benzer nesneler için, basit bitirme ile Avrupa bitirme arasında fark bulundu. Mümkün olduğunca dış aşınmanın etkisi ortadan kaldırıldı. "Formula 1"e göre, kaplama çeşitliliği dikkate alınarak piyasa değerindeki fark korunmalıdır. "Formül 2"ye göre piyasa değerindeki farkın azalması gerekir (bu, aşınma ve yıpranmanın karşılıklı etkisini karakterize eder).

Dairelerin, ofislerin ve perakende satış yerlerinin satışına yönelik teklif pazarları incelendi. “Eşli satışlar” (satış teklifleri) yöntemi kullanıldı.

Daireler: Moskova'nın Güneybatı İdari Bölgesi'nde tek odalı dairelerin göreceli maliyetleri analiz edildi. “Yeni Cheryomushki” bölgelerinde (ancak “Tsarskoe Selo”dan uzakta) yeni apartmanlar ve daireler araştırıldı.

Ofis binaları: 112...576 metrekare alana sahip binaların göreceli maliyetleri analiz edildi. m., Moskova'nın Güney İdari Bölgesi'nde, B2 sınıfı (yeniye yakın) ve C sınıfı (çok fazla aşınma ve yıpranmaya sahip) çok katlı idari ve ofis binalarında.

Perakende tesisleri: 256...1112 metrekare alana sahip konut binalarında yerleşik ve gömme binaların göreceli maliyetleri analiz edildi. Moskova'nın Güney İdari Bölgesi'nde panel (yeniye yakın) ve panel blok (çok yıpranmış) binalar için m.

Tablo 5 karşılaştırmalı numuneler için ortalama sonuçları göstermektedir.

Tablo 5.

İsim	Yeni, yeniye yakın, (Сн) dolar/m2. M	Temsil etmek örnekleme gücü, adet	Yüksek aşınmaya sahip (0,6...0,7) (Сс) dolar/m² M	Temsil etmek örnekleme gücü, adet	Maliyet farklarının oranı (Сс/Сн)
1 odalı daireler (Güney-Batı İdari Bölgesi)



Ofis binaları cl. V2…S (Güney İdari Bölgesi)
"Avrupa kalitesinde yenileme" sonrası göreceli maliyet
Basit onarımlardan sonra göreceli maliyet,
Göreceli Değer Farkı
Perakende satış tesisleri (Güney İdari Bölgesi)
"Avrupa kalitesinde yenileme" sonrası göreceli maliyet
Basit onarımlardan sonra göreceli maliyet,
Göreceli Değer Farkı

Tablo 5'ten görülebileceği gibi, tüm nesneler için, nesnelerin fiziksel aşınma ve yıpranmasındaki artışla birlikte bitirme maliyetindeki farkın azalmasına yönelik genel bir eğilim vardır. Aşınmanın açık bir karşılıklı etkisi vardır.

Ne yazık ki, yazar örneklerin geniş bir temsiliyetini seçemedi (analoglar için arama süresi, teklif fiyatlarındaki mevsimsel dalgalanmalar nedeniyle 2003 ilkbahar-yaz sezonunda önceden 3 ayla sınırlıydı) ve etkiyi tamamen ortadan kaldıramadı. ikili karşılaştırma sırasında (özellikle ofis binaları açısından) bireysel faktörlerin göreceli maliyetler üzerindeki etkisi, dolayısıyla şimdilik aşınmanın karşılıklı etki eğiliminden veya "formül 2" kullanıldığında daha yüksek bir güven olasılığından bahsedebiliriz.

Seçenek No. 2 (onarılamaz fonksiyonel aşınma dikkate alınarak).

Aşağıdaki varsayım araştırıldı:

Yeni ve yeni inşaata yakın binalardaki ofisler için, binanın bodrum (yarı bodrum) kısmı ile birinci katta yer almaları durumunda birim alan maliyetinde farklılık ortaya çıkmıştır. Daha sonra aynı fark, ciddi oranda (%30...35) aşınma ve yıpranmaya sahip binalardaki ofis binaları için de belirlendi.

Tablo 6.

Tablo 6'dan görülebileceği gibi aşınmanın karşılıklı etkilenme eğilimi vardır.

GENEL SONUÇLAR:

1). Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın gayrimenkulün piyasa değeri üzerindeki etkisi karmaşıktır ve bugüne kadar bireysel aşınma ve yıpranmanın nesnelerin piyasa değeri üzerindeki etkisini ve karşılıklı olarak bunların karşılıklı etkisini açıklayan pratik olarak kanıtlanmış bir teorik model yoktur. etkilemek.

2). Makalede belirtilen aşınma ve yıpranmanın karşılıklı etkisine yönelik eğilim, kullanılacak en muhtemel formülün (yalnızca fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma dikkate alındığında), aşınma ve yıpranmanın karşılıklı etkisini hesaba katan bir formül olduğunu öne sürmektedir (formül) 2 makalenin başında verilmiştir).

3). Maliyet yaklaşımında, fiziksel aşınma ve yıpranmayı hesaplamak için “normatif” yöntem ve “ömür boyu” yöntem kullanıldığında, aşınma ve yıpranma ile ürünün piyasa değeri arasındaki ilişkinin doğrusal olmayan niteliğini dikkate alan düzeltmelerin yapılması tavsiye edilir. nesneler. Değişikliklerin dikkate alınmasına ilişkin yaklaşık formüller, çeşitli gayrimenkul türleri için matematiksel istatistik yöntemleri kullanılarak hesaplanmış ve Tablo 3'te verilmiştir.

4). Karşılaştırmalı yaklaşımda analogları ayarlarken Tablo 3'te verilen değişiklikleri dikkate alan yaklaşık formüller kullanılabilir.

5). Makale, fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın gayrimenkulün piyasa değeri üzerindeki etkisine ilişkin veriler sunmaktadır; bu, girişimcinin kârının ve dış aşınma ve yıpranmanın etkisini dikkate alarak derinlemesine çalışma gerektirir.

6). Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın gayrimenkul değerine etkisinin doğru bir şekilde dikkate alınması, maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımlardan daha yakın sonuçlar alınmasına yardımcı olacaktır.

KULLANILAN BİLGİ KAYNAKLARININ LİSTESİ:

1. Gayrimenkul değerlemesi./Alt. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M., "Finans ve İstatistik", 2002, - 495 s.

5. “Tamir için indirimler konusunda”, Yaroslavl İl Zemstvo İstatistik Dairesi, 1913, sayı 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Yaskevich E.E. Girişimcinin kârının ve gayrimenkul için dış aşınma ve yıpranmanın belirlenmesi, http://www.appraiser.ru/, 03/28/2003, "RWay" koleksiyonu No. 97, 2003.